BAB V ASPEK KEUANGAN

5.1. Pendahuluan Analisa finansial dalam bab ini menyajikan keadaan keuangan PT OFFICE BUILDING dari usaha gedung perkantoran (23 lantai) yang akan dijalankan, dimulai dari masa pembangunannya hingga pengoperasiannya. Dalam analiasa finansial ini berturut-turut akan dicoba untuk mengadakan proyeksi pendapatan usaha untuk masa 20 tahun, yang didasarkan pada perkembangan dalam pemasaran, serta analisa terhadap masing-masing jenis biaya operasional. Keduanya akan diproyeksikan dalam proyeksi perhitungan rugi laba. Selain itu disajikan kriteria investasi yang dianggap penting, seperti payback period, analisa titik impas (break even point), internal rate of return/IRR dan sensitivity analysis. Dari segi finansial akan digunakan asumsi-asumsi yang konservatif. Dalam mengadakan taksiran pendapatan dan biaya-biaya diperhitungkan kenaikkan harga yang akan terjadi sebesar 5% per tahun. Secara keseluruhan biaya investasi adalah sebesar US$ 28,975,000 (termasuk bunga pada masa konstruksi US$ 988,000) Untuk memenuhi kebutuhan modal perusahaan mengharapkan dukungan fasilitas kredit perbankan, sebesar 70% dari biaya investasi. 5.2. Biaya Investasi Proyek Biaya investasi proyek terdiri dari biaya pembelian tanah, konstruksi bangunan perkantoran 20 lantai dan biaya pra operasi dengan perincian sebagai berikut : U R A I A N US $ A. Land : I. Land Cost II. Land Improvement B. Construction Cost : I. Civil Works II. Architecture III. Mechine & Electrical Works IV. Site Expense & Indirect Cost C. Vehicles D. Pre Operating Cost : I. License & Permits II. Testing III. Consultant Fee IV. Overhead Cost V. Others E. Others : I. I. D. C II. Management Fee III. Commitment Fee TOTAL 5,000,000 25,000 4,392,000 4,576,000 4,629,000 5,903,000 325,000 1,000,000 250,000 750,000 250,000 300,000 988,000 192,000 396,000 -------------28,975,000

Bagian dari buku Menggali Potensi Wirausaha Penulis: Harmaizar Zaharuddin

V-1

5.3. Sumber Pembiayaan Proyek dan Pengembalian Kredit Seperti telah disebutkan bahwa sumber pembiayaan proyek ini sebagian dari fasilitas kredit perbankan (70%) dan sebagian lainnya dari dana sendiri. Sumber dana adalah sebagai berikut : Sumber Dana I 1 2 I 1 2 3 Pinjaman Bank: - Project Cost - I. D. C. Total Pinjaman Bank Modal Sendiri - Project Cost - Management Fee - Commitment Fee Total Modal Sendiri Grand Total 8,220,000 192,000 396,000 8,808,000 28,975,000 30,00 % 1,00 % 1,00 % 19,180,000 988,000 20,167,000 70,00 % 100,00 % US $ %

Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran-05. Jangka waktu pengembalian pokok pinjaman beserta bunga adalah sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 5 6 7 Total Pokok Pinjaman + IDC ( US $ ) 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,250,000 2,500,000 3,000,000 1,683,000 13,933,000 Bunga ( US $ ) 1,095,000 1,005,000 875,000 715,000 525,000 315,000 75,000 4,602,000

Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran-09. Masa tenggang pengembalian pokok (Grace Period) adalah satu tahun. Termin pengembalian pokok pinjaman dan bunga dibayar per triwulan. 5.4. Taksiran Pendapatan Usaha Pendapatan hasil penyewaan ruang diperkirakan berdasarkan pada perhitungan dan asumsi sebagai berikut :

Bagian dari buku Menggali Potensi Wirausaha Penulis: Harmaizar Zaharuddin

V-2

a. Kapasitas ruang yang tersedia untuk disewakan/dikomersialkan berjumlah 17.281,20 m2, yang berada di 20 lantai bangunan, masing-masing dengan luas lantai sebagai berikut : - Ground Floor - Lantai 2 - 4 - Lantai 5 - 19 - Lantai 20 - 23 Total luas lantai Parkir : : : : : 1.389 m2 3.509 m2 12.418 m2 1.106 m2 18.422 m2 346 Lots

b. Tingkat pemakaian ruang (occupancy rate) gedung perkantoran di Jakarta pada tahun minus 3 rata-rata 75%, tahun minus dua mencapai 85% tahun minus 1 rata-rata 90%, dan tahun minus 0 95%. Bertitik tolak pada tingkat pemakaian ruang tersebut, serta adanya rencana pemakaian ruang oleh kelompok sendiri (pada tahun pertama minimal digunakan 9 lantai), maka tingkat pemakaian ruang perkantoran PT OFFICE BUILDING pada tahun pertama diperkirakan mencapai 75%, tahun kedua 80%, tahun ketiga 85%, tahun keempat 90%, tahun kelima hingga kedelapan 95% dan diupayakan mencapai 100%, tahun kesembilan dan seterusnya diperkirakan 95% disebabkan adanya kekosongan akibat keluar/masuknya perusahaan yang menyewa. c. Tarif sewa ruang PT OFFICE BUILDING yang diperkirakan cukup kompetitif dalam menghadapi persaingan adalah sebagai berikut : Ground Floor Lantai - 2 s/d 4 Lantai - 5 s/d 17 Lantai - 18 s/d 20 Parking : US$ 16.00/m2/bulan : US$ 13.50/m2/bulan : US$ 12.50/m2/bulan : US$ 13.50/m2/bulan : US$ 25.00/lot/bulan

Dalam tarif sewa tersebut sudah termasuk jasa pelayanan (service charge) sebesar US$ 6.50/m2/bulan. Tetapi tidak termasuk beban atas pemakaian pulsa telepon. Dari asumsi tersebut diatas maka pendapatan hasil penyewaan gedung perkantoran PT OFFICE BUILDING selama 12 tahun operasi adalah seperti yang dimuat pada lampiran-03. 5.5. Biaya Operasional Biaya yang dikeluarkan dalam kegiatan usaha terdiri dari biaya : 1. 2. 3. 4. 5. 6. pemeliharaan dan perawatan sarana biaya daya listrik promosi/pemasaran gaji pegawai biaya umum penyusutan dan amortisasi

5.5.1. Biaya Pemeliharaan dan Perawatan Sarana Berdasarkan pengalaman perusahaan yang sejenis, biaya pemeliharaan sarana diperkirakan masing-masing : 1% dari investasi untuk civil work, 1.5% untuk interior dan elektrikal dan 2% untuk vehicles - Civil Work : 1.00% V-3

Bagian dari buku Menggali Potensi Wirausaha Penulis: Harmaizar Zaharuddin

- Interior( Architecture) - Mechine & Elektrikal Work - Vehicles 5.5.2. Biaya Daya Listrik

: 1.00% : 1.00% : 2.00%

Daya listrik tersedia 2.000 KVA, dengan pemakaian kapasitas 70% pada jam 07.00 - 17.00; 20% pada jam 17.00 - 21.00 dan 5% pada jam 21.00 - 07.00. Pemakain BBM solar rata-rata 0,25 liter perjam, dengan harga Rp 380 per liter. Biaya daya listrik disini adalah untuk pemakaian standar, sehingga pembiayaannya menjadi tanggungan pengelola. Pemakaian diatas standar 0dibebankan kepada pelanggan atau penyewa. 5.5.3. Biaya Promosi dan Pemasaran Biaya promosi dan pemasaran diperkirakan sebesar 7% dari pendapatan, dimana 5% merupakan biaya tetap (fixed cost) dan 2% sebagai biaya variabel. Biaya tetap berupa biaya iklan, sedangkan biaya variabel berupa komisi penjualan dan potongan khusus. 5.5.4. Biaya Gaji Pegawai Biaya gaji pegawai pada tahun pertama diperhitungkan sebesar US$ 361 per bulan. Gaji pegawai dibayarkan 13 kali dalam setahun, tambahan 1 kali merupakan tunjangan khusus hari raya. Rencana jumlah pegawai menurut bagian/tingkatan serta standar gajinya per bulan adalah seperti yang terlihat pada tabel lampiran-07. 5.5.5. Biaya Umum dan Administrasi Biaya tetap pada biaya umum dan administrasi diperkirakan sebesar 15% dari biaya gaji pegawai, sedangkan yang merupakan biaya variabel diperkirakan sebesar 2.5% dari pendapatan sewa dan biaya insurance premium sebesar 0,125% atas aset tetap.. 5.5.6. Penyusutan dan Amortisasi Metode penyusutan yang digunakan adalah metode garis lurus dengan tingkat penyusutan 5% untuk civil works, 5% untuk architecture, 5% untuk machine dan elektrikal serta 10% untuk vehicles Beban pada masa pembangunan proyek (biaya pendahuluan, bunga pada masa konstruksi dan commitment fee atas kredit investasi) diamortasikan secara garis lurus sebesar 10% per tahun. 5.5.7. Beban Bunga Sesuai dengan usulan modal pinjaman, perhitungan beban bunga adalah seperti yang terlihat pada lampiran-06. 5.5.8. Kenaikan Harga, Biaya dan Sistim Perhitungan Kenaikan harga sewa diasumsikan sebesar 5%, Service Charge 2,5%, biaya operasi sebesar 3,5% dan biaya gaji sebesar 3,50%. Perhitungan dilakukan dalam US$ dan selisih angka yang terjadi disebabkan oleh adanya pembulatan. 5.6. Pajak Penghasilan Perusahaan Pajak penghasilan (PPh) dihitung berdasarkan diasumsikan rata-rata 30% 5.7. Proyeksi Laba-Rugi

Bagian dari buku Menggali Potensi Wirausaha Penulis: Harmaizar Zaharuddin

V-4

Berdasarkan taksiran pendapatan, biaya operasi, beban penyusutan/amortisasi, beban bunga, pendapatan dan pajak penghasilan maka disusun proyeksi perhitungan rugi-laba untuk masa 12 tahun operasi, seperti yang terlihat pada lampiran-03. 5.8. Proyeksi Arus Kas Daftar proyeksi arus kas dimuat pada lampiran-02 Dalam penyusunan proyeksi arus kas ini diberikan tambahan asumsi yakni: a. Sistim pembayaran sewa yang lazim diterapkan adalah sistem deposit 2 - 3 bulan. Dalam perhitungan arus kas deposit diberlakukan 2 bulan dimuka. b. Perusahaan pada tahun ke-2 mulai memperoleh laba . Dari daftar proyeksi arus kas tersebut dapat disimpulkan hal-hal sebagai berikut : 1. Pinjaman bank sebesar US$ 19,179,743 serta bunga masa konstruksi (Interest During Construction) sebesar US$ 987,598 dapat dikembalikan/dibayarkan sesuai dengan jadwal yang diusulkan, tanpa mempengaruhi keseimbangan arus kas. 2. Pada akhir tahun ke-10 jumlah saldo kas memperlihatkan cukup besar, yaitu sekitar US$ 14,844,000. 5.9. Proyeksi Neraca Neraca (laporan keuangan) dilakukan untuk melihat posisi keuangan perusahaan berupa asset, likuiditas dan modal, yang dilakukan pada setiap akhir tahun . Pada proyeksi neraca (lihat lampiran-01) selama 12 tahun terlihat komposisi harta lancar, harta tetap, hutang lancar, hutang jangka panjang, total assets mengalami perubahan, dari tahun ke tahun cenderung naik. Kondisi keuangan Perusahaan tersebut dapat diketahui dengan melihat analisa rasio likuiditas, rentabilitas dan solvabilitas. 5.10. Analisa Proyeksi Finansial Daftar analisa proyeksi finansial dimuat pada lampiran-11 5.10.1. Titik Tmpas Dengan mengklasifikasikan masing-masing jenis biaya kedalam biaya tetap dan biaya variabel, maka diperoleh hasil perhitungan titik impas selama 12 tahun operasi seperti yang terlihat pada daftar lampiran-10. Titik impas dapat dicapai pada tahun ke-2. 5.10.2. Ratio Finansial Hasil perhitungan ratio finansial yang menunjukkan tingkat profitabilitas, likwiditas dan solvabilitas dimuat pada lampiran-11. a. Profitabilitas Ratio Kemampuan untuk menghasilkan laba dengan jumlah harta yang telah ditanam dapat diukur dengan ROI (Rate of return On Investment) dan ROE (Rate of return On Equity). ROI dan ROE tersebut adalah sebagai berikut : Tahun 1 ROI 3.45% ROE 0.00%

Bagian dari buku Menggali Potensi Wirausaha Penulis: Harmaizar Zaharuddin

V-5

2 3 4 5 6

4.77% 6.34% 8.14% 10.16% 12.23%

2.41% 5.79% 8.85% 11.36% 12.79%

ROI dan ROE untuk tahun-tahun selanjutnya dapat dilihat pada Lampiran-11. b. Liquiditas ratio Kemampuan untuk memenuhi kewajiban lancar adalah sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 5 6 c. Solvabilitas ratio Kemampuan perusahaan untuk memenuhi seluruh hutangnya baik jangka pendek maupun jangka panjang apabila perusahaan tersebut diliquidasi dapat diukur dengan menganalisa solvabilitasnya. Solvabilitas dapat diukur dengan menggunakan rasio hutang atas asset (debt to asset). Debt to asset tersebut adalah sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 5 6 Debt to asset 69.60% 69.67% 67.58% 63.80% 58.34% 50.92% Liquiditas 76.26% 68.57% 63.92% 65.32% 66.53% 129.94%

Untuk tahun-tahun selanjutnya dapat dilihat pada lampiran-11.

Debt ratio perusahan ini dari tahun ke tahun semakin kecil karena total hutang semakin lama cenderung menurun sedangkan total asset semakin meningkat. Pada tahun nol (proyeksi pertama) rasio hutang atas harta (debt ratio) 71,86%. Hal ini menunjukkan 71,86% dari dana perusahaan pada tahun proyeksi pertama tersebut berasal dari pinjaman.

Bagian dari buku Menggali Potensi Wirausaha Penulis: Harmaizar Zaharuddin

V-6

Rasio hutang jangka panjang atas kapitalisasi perusahaan menunjukkan strategi pembelanjaan yang telah dilaksanakan oleh perusahaan. Terlihat bahwa rasio tersebut semakin lama semakin menurun . Rasio Solvabilitas tahun-tahun selanjutnya dapat dilihat pada Lampiran-11. 5.10.3. Payback Period Dari hasil perhitungan yang dimuat pada lampiran-10 terlihat bahwa jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan investasi yang ditanamkan adalah 9 tahun. Jika umur ekonomis proyek ini adalah 20 tahun maka masa pengembalian (payback period) selama 9 tahun tersebut adalah suatu jangka waktu yang relatif sedang karena terjadinya pengembalian modal pada saat umur proyek mencapai 40 %. 5.10.4. Internal Rate of Return (IRR) IRR adalah suatu parameter yang menunjukkan tingkat kelayakan investasi proyek. Dari hasil perhitungan yang dimuat pada lampiran-0 diperoleh IRR sebesar 16,41%. Tingkat yang dihasilkan diatas tingkat cost of capital (8%), dengan demikian investasi proyek ini dinilai layak/menguntungkan untuk dilaksanakan. 5.10.5. Sensitivitas ANALYSIS Analisa sensitivitas kelayakan proyek (berdasarkan nilai IRR) dilakukan terhadap perubahan biaya investasi, biaya operasi, tarif sewa dan occupancy rate. Disimpulkan bahwa kelayakan proyek ini cukup baik. Terlihat bahwa bila terjadi penurunan tarif sewa sebesar 20% atau kenaikan biaya investasi sampai sebesar 20%, dan kenaikan biaya operasi sebesar 20% serta penurunan tingkat occupancy sebesar 20% adalah tingkat yang dihasilkan diatas tingkat cost of capital (8%), dengan demikian proyek masih layak. Analisa sensitivitas ini dapat dilihat pada lampiran-12. ================ oOo ===============

Bagian dari buku Menggali Potensi Wirausaha Penulis: Harmaizar Zaharuddin

V-7