Proyectos de Inversion

INSTITUTO POLITCNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERA Y ARQUIECTURA

UNIDAD PROFESIONAL TECAMACHALCO. SECCIN DE ESTUDIOS DE POSGRADO E
INVESTIGACIN

Evaluacin del desarrollo de vivienda modular de nivel medio, como
proyecto de inversin, en Cuautitln Izcalli, Estado de Mxico.

TESINA

QUE PARA OBTENER LA ESPECIALIZACIN EN VALUACIN INMOBILIARIA

PRESENTA

BRENDA CALLEJAS SNCHEZ

MC. Susana Fernndez guila
M.C. Rubn Rodrigo Cuesta Roque
M.C. Humberto Chehaibar Arroyo

Tecamachalco, Estado de Mxico Septiembre, 2008
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A mi madre, amiga
Y hermana.
Brenda Yasmin

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NDICE
Introduccin 6
Resumen 9
Abstract 10
Palabras clave 11

Captulo I. La vivienda modular prefabricada como bien inmueble 12
1.1 Antecedentes de la vivienda prefabricada, su evolucin tecnolgica...... 13
1.2 Caractersticas de su sistema constructivo e impacto en el entorno social..... 17
1.3 Modelo de vivienda modular como aportacin al desarrollo habitacional del
Estado de Mxico.............................

23
1.4 Anlisis diagnstico del mercado y perfil de la demanda........... 24
Captulo II. Evaluacin tcnica del proyecto de vivienda modular de nivel
medio
37
2.1 Factibilidad social y competitividad en el mercado............... 38
2.2 Factibilidad financiera y constitucin de las garantas............. 42
2.3 Factibilidad legal y contractual de compra-venta............... 48
2.4 Factibilidad urbano-arquitectnica...................... 49
CaptuIo III. Caso de estudio: "Casa CIub Lago" en CuautitIn IzcaIIi 55
3.1 Descripcin del desarrollo de viviendas modulares.............. 56
3.2 Metodologa de mayor y mejor uso..................... 61
3.3 Estructura del proyecto de inversin, su rentabilidad................. 64

Conclusiones 68
Mediografa 70
Anexo I 71
Anexo II 72
Anexo III 73

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"

INTRODUCCIN
El objetivo general del presente documento es realizar un anlisis de factibilidad del
proyecto de vivienda prefabricada modular, que est ubicado en la calle Pelcano #54,
colonia Lago de Guadalupe en el Municipio de Cuautitln Izcalli, Estado de Mxico; y as
mismo, determinar la rentabilidad como proyecto de inversin a corto y mediano plazo.
Como objetivos especficos se tienen los siguientes: a) determinar si un proyecto de
vivienda de diseo modular puede entrar al mercado de los bienes races; b) conocer si
esta propuesta innovadora en el pas, responde a los requerimientos actuales de la
estructura social y urbana de la localidad; c) justificar la reestructuracin normativa del uso
de suelo del terreno caso de estudio, as como determinar las caractersticas generales
del suelo para futuros proyectos de este tipo; y d) canalizar la apertura de crditos
hipotecarios para este tipo de vivienda.
La principal razn de haber elegido este proyecto de inversin, es debido a la
innovacin tecnolgica y visionaria que tiene el mismo, para ser capaz de cubrir los
requerimientos de un sector de la poblacin en funcin de vivienda. Adems, este tipo de
estudios tambin permite diagnosticar si existe un mercado potencial que justifique la
introduccin de un producto como ste. Si bien, es conocido que las transformaciones que
ha tenido la ciudad de Mxico no slo han sido morfolgicas, sino tambin sociales,
comerciales y habitacionales; es a partir del estudio de dichas caractersticas que se
demostrar las causas de aprobacin o rechazo del mercado para habitar en una vivienda
modular prefabricada.
La necesidad de desarrollo de vivienda en Mxico ha sido uno de los impulsos
econmicos ms importantes del pas en los ltimos sexenios. Y aunque este desarrollo
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se ha acentuado ms en la vivienda de inters social, existen otros sectores como el nivel
medio y residencial que abarcan un porcentaje significativo en los desarrollos
inmobiliarios. Lo anterior determina nuevas propuestas de habitacin que en el caso de la
vivienda modular, est dirigido a usuarios con ingresos de ms de entre 4 y 7 salarios
mnimos; ya que el terreno destinado a este proyecto se encuentra ubicado en zona de
nivel medio y residencial. Y uno de los parmetros para la coexistencia de los habitantes
con su entorno es que se tengan similitudes sociales, econmicas e ideolgicas.
Debido a lo anterior, la estructura del presente documento est conformada por tres
captulos: en el primer captulo se abordan los antecedentes de la vivienda prefabricada;
su evolucin tecnolgica, as como el impacto que ha tenido a nivel nacional e
internacional. Tambin se muestran las ventajas y desventajas de su sistema
constructivo, las adecuaciones a condicionantes ambientales; y por supuesto, su principio
como bien inmueble. A continuacin se presenta el modelo propuesto para el desarrollo
de vivienda modular, el cual se desea introducir al mercado. A su vez se especifican los
puntos estratgicos que sealan los marcos jurdico y urbano del desarrollo habitacional
en el estado de Mxico en dnde se justifique la adecuacin de la vivienda modular como
inmueble; y explicar por qu sera parte de la solucin a la problemtica de la vivienda en
Mxico. Y se realiza un anlisis diagnstico para conocer el mercado al que va dirigido,
sustentado con estadsticas y tablas que determinen el perfil del posible usuario.
En el segundo captulo se realiza la evaluacin tcnica de las caractersticas que debe
cumplir el proyecto caso de estudio para garantizar la viabilidad social, y la del uso de
suelo como patrimonio individual. Asimismo, comprobar la factibilidad financiera en el
sentido de que el usuario tenga la posibilidad de que organismos gubernamentales y
privados, como INFONAVIT, FOVISSSTE, bancos o sofoles, participen y den sustento a
crditos para este tipo de bien; as como los parmetros a considerar en un contrato de
compra-venta. Tambin se expone el desarrollo de la factibilidad urbano-arquitectnica,
en la cual se realiza un exhaustivo estudio de las caractersticas del suelo, sea para
considerar un cambio de uso o para determinar el tipo de infraestructura que sustente
este tipo de desarrollo; siendo el caso que no est legislado o aprobado por los Planes
Parciales Estratgicos del Desarrollo Urbano del Municipio de Cuautitln Izcalli. Y
finalmente, a modo de fomentar la creacin de proyectos inmobiliarios para venta y renta
de vivienda modular, se considera la factibilidad poltica con el fin de dar apertura y
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canalizacin a un mercado ms amplio; el cual puede estar dirigido a vivienda social o de
uso comercial.
Por otra parte, en el captulo tres, se realiza el avalo del terreno por la metodologa de
mayor y mejor uso del proyecto denominado "Casa Club Lago, ubicado en la colonia
Lago de Guadalupe del municipio de Cuautitln Izcalli, Estado de Mxico. Tambin se
desarrollar la lotificacin del terreno bajo rgimen en condominio, con la finalidad de
adquirir la vivienda modular como inmueble de uso en tiempo compartido. Bajo este
esquema se expone el anlisis diagnstico del proyecto de inversin, estableciendo as el
valor fsico de la propiedad, el de capitalizacin de rentas y el de mercado; para concluir
con el valor comercial tanto del conjunto habitacional como por el de la vivienda modular
individualmente. Esto ltimo determinar si dicho proyecto se encuentra en un escenario
ptimo, conservador o desfavorable; as como la proyeccin a corto, mediano y largo
plazo en funcin de recuperar la inversin hecha, y comenzar a tener utilidades. Por
ltimo, se establecen las especificaciones y recomendaciones del partido y diseo
arquitectnico en base a los requerimientos identificados en el mercado, esto con el fin de
recuperar lo antes posible la inversin y/o cumplir con las disposiciones normativas si ste
fuera el caso.
Y para concluir con dicho estudio, se hace un dictamen dnde a modo de sntesis se
determine si es viable o no, arriesgarse a invertir en este tipo de desarrollo de vivienda
modular como bien inmueble; as como exponer las principales causas de su xito o
fracaso. Finalmente se realizan observaciones, aportaciones y reflexiones de este tipo de
estudio en relacin a otras lneas de investigacin y/o de diseo para futuros proyectos,
sean de vivienda o de comercio.

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RESUMEN
Se trata de realizar un anlisis de factibilidad de un proyecto de vivienda prefabricada
modular ubicada en el Estado de Mxico; y as mismo, determinar la rentabilidad como
proyecto de inversin a corto y mediano plazo. Debido a que este tipo de vivienda
modular ha sido implementado a nivel internacional, poco se conoce y se ha hecho a nivel
nacional. Por lo tanto, en este trabajo tambin se determina si este tipo de vivienda puede
entrar al mercado nacional de los bienes races, cubriendo los requerimientos sociales y
culturales del pas. Y por otra parte, tambin se plantea una estructuracin normativa
sobre el uso de suelo, proponiendo as, una legislacin especfica para otorgar licencias
de construccin. Pues debido a su sistema constructivo, este tipo de vivienda no tiene
cimentacin que la fije a la tierra. Por esto ltimo, requiere de una legislacin que se
adapte para que se ejerza como bien inmueble.

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ABSTRACT
This document studies the feasibility of a housing project prefabricated modular located in
the State of Mexico, and also it determines profitability as investment project at short and
medium term. Since this type of modular housing has been implemented at the
international level, it's important to know the impact at the national one because this kind
of project has been little known and done in Mexico. Therefore, this study also determines
whether this type of housing can enter to the real estate market national, in order to cover
requirements social and cultural ones of Mexican society. On the other hand, it also poses
structuring rules on land use, suggesting a specific legislation for construction licensing.
This is because of its constructive system, since this type of modular housing has not any
foundation built. That's why it requires a law in order to exercise this kind of housing as an
immovable property.

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PALABRAS CLAVE
Vivienda modular
Prefabricados
Vivienda de nivel medio
Mercado Inmobiliario
Proyecto de inversin
Cuautitln Izcalli
Conjunto habitacional
Condominio horizontal
Bien mueble
Estudio de factibilidad

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Las innovaciones y avances tecnolgicos de mitad del siglo XX al XXI han vertido diversas
soluciones para la vivienda de todos los niveles; una de ellas es el caso de la vivienda modular
prefabricada, la cual nace como alternativa a causa del elevado nivel demogrfico de las grandes
urbes, as como de los altos precios para la adquisicin de un bien inmueble. Debido a lo anterior,
la necesidad de contar con una vivienda con los elementos bsicos, pero confortables del espacio
habitacional, se resuelve en el proyecto de vivienda modular prefabricada; la cual se adapta tanto
en lo funcional como en lo econmico, ya que es viable configurar la distribucin espacial segn el
crecimiento y desarrollo del usuario.
Otro factor que la lleva a considerarse nica en su diseo es que se trata de un bien mueble;
esto le permite al usuario adquirir la compra de un espacio habitable y moverse de un lugar a otro;
reduciendo as el costo del pago de una renta fija, pues slo se estara pagando el uso del terreno
y sus servicios. De modo que la rentabilidad de determinados lotes urbanos, estara en funcin de
la cantidad de mdulos de vivienda distribuidos en el predio, y del perfil del usuario.
1.1. Antecedentes de la vivienda prefabricada
El concepto de vivienda modular prefabricada nace principalmente de las ventajas tecnolgicas
que se ofrecen en el sistema constructivo. La prefabricacin en s misma representa componentes
de produccin en serie, que permiten simplificar el ensamblaje; adems de ofrecer diferentes
soluciones de montaje y diseo (IX Congreso Nacional de Prefabricacin, ANIPP. AC. 2004). La
idea de vivienda mueble, aunque no es nueva, s es novedosa por lo menos en Mxico, pues por lo
general el concepto tradicional de vivienda en nuestro pas est arraigado al suelo. A nivel
internacional, principalmente en EUA y Europa es ms comn la aceptacin que se tiene por el uso
de la vivienda mueble o mvil, por el aprovechamiento flexible y dinmico que ofrece en espacios
mnimos. Algunos de estos ejemplos vienen de la modulacin dentro de un vehculo como se
aprecia en las siguientes imgenes (figs.1, 2 y 3).
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Sin embargo tambin se entiende a la vivienda prefabricada con materiales que estn
disponibles en el medio, y en ese caso, en Mxico se ha propiciado a este tipo de construccin
sobre todo en el sector ms limitado econmicamente. Si se remonta al pasado, se encontrar
como ejemplo del uso de este tipo de vivienda a los pueblos nmadas, quienes determinaban la
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ocupacin de un espacio vital construyendo su establecimiento en un espacio delimitado, dnde el
resto de las actividades se disponan libremente; y a la vez ordenaban la ocupacin del mismo
(ANIPP. AC; 2004). En ese sentido, se observa en las siguientes imgenes que de alguna forma,
en Mxico esta forma de organizacin y autoconstruccin sigue vigente, primero por las
condiciones econmicas del pas y segundo por las actividades tradicionales que se realizan en
ciertos estados de la Repblica Mexicana, un ejemplo claro es la casa maya (fig. 4). La evolucin
que ha tenido la vivienda prefabricada al paso de los aos, radica en la rapidez, economa y en la
flexibilidad de los materiales en la que se construye (figs. 5 y 6). Por supuesto que tambin se
involucra el diseo de la misma, desde el punto de vista arquitectnico, la aparicin de la vivienda
en piezas que sirven para distintos usos son una forma de demostrar que la flexibilidad es ms
bien una cuestin de potencialidad.
4 5
6
Para comprender lo que es una vivienda prefabricada, el Manufactured Housing Institute en
2004 la defini como una casa unifamiliar construida enteramente en un entorno fabril controlado,
de conformidad con las Normas de Construccin y Seguridad de Viviendas Prefabricadas (ms
conocidas como Cdigo HUD). Se refiere principalmente a las viviendas construidas en fbrica; ya
que es ah donde se disean y fabrican muchos tipos de estructuras destinadas a uso residencial
de larga vida til. En el caso de viviendas prefabricadas y modulares, las unidades construidas en
fbrica, son transportadas al sitio e instaladas. En las viviendas panelizadas y precortadas, los sub-
ensambles esencialmente planos (paneles construidos en fbrica o materiales de construccin
cortados en fbrica) son transportados al sitio y armados. Los distintos tipos de viviendas
construidas en fbrica pueden resumirse de la siguiente forma:
a) Viviendas Prefabricadas: Estas viviendas son enteramente construidas en la fbrica bajo
un cdigo federal de construccin administrado por el Departamento Estadounidense de
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Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Las Normas Federales de Construccin y Seguridad
de Viviendas Prefabricadas (comnmente conocidas como Cdigo HUD) entraron en vigor
el 15 de junio de 1976. Las viviendas prefabricadas pueden tener una o mltiples
secciones y son transportadas al sitio e instaladas. Las normas federales regulan el diseo
y la construccin de las viviendas prefabricadas, la solidez y durabilidad, la
transportabilidad, la resistencia al fuego, la eficiencia energtica y la calidad. El Cdigo
HUD adems establece las normas de desempeo para los sistemas de calefaccin,
instalacin de caeras, aire acondicionado, trmico y elctrico. Es el nico cdigo nacional
con regulacin federal. Las adiciones en el sitio, como garajes, plataformas y porches,
generalmente aumentan el atractivo de las viviendas prefabricadas; y deben responder a
los cdigos de construcciones locales, estaduales y regionales. (www.tucasaexpo.com)
b) Viviendas Modulares: Estas viviendas son construidas en fbricas de conformidad con el
cdigo local, estadual y regional de la zona donde la vivienda estar ubicada. Los mdulos
son transportados al sitio e instalados.
c) Viviendas Panelizadas: Estas son viviendas construidas en fbricas en las que los paneles
- toda una pared con ventanas, puertas, instalacin elctrica, y revestimiento exterior son
transportados al sitio y all son armadas. Las viviendas deben satisfacer los cdigos locales
y estaduales del lugar a instalarse.
d) Viviendas Precortadas: Este es el nombre de las viviendas construidas en fbricas en las
que los materiales de construccin son cortados en fbrica de acuerdo con las
especificaciones de diseo, transportables al sitio y armados. Las viviendas precortadas
incluyen aquellas con kits (compuestos por piezas de ensamble), troncos y domo. Estas
viviendas deben satisfacer los cdigos de construccin local, estadual y regional.
e) Viviendas Mviles: Este trmino se usa para las viviendas producidas en fbricas antes del
15 de junio de 1976, cuando entr en vigencia el Cdigo HUD. Hacia 1970 estas viviendas
fueron fabricadas de acuerdo con cdigos voluntarios de la industria que fueron
eventualmente aplicados en 45 de los 48 estados.
Aunque muchas veces los trminos de casa prefabricada o vivienda mvil se consideran como
sinnimos; existen una normatividad en EUA, segn los Estatutos de Florida que los distingue de la
siguiente manera:
"Casa mvil" significa una estructura que se puede transportar y est conformada de una o ms
secciones cuyo cuerpo mide 8 pies o ms de ancho y que ha sido construida sobre un chasis
integral y diseada para ser usada como vivienda al conectarse a los servicios que incluyen
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plomera, calefaccin, aire acondicionado y sistemas de electricidad que pudieran colocrsele.
Para fines tributarios, la longitud de la casa mvil es la distancia desde el exterior de la pared ms
cercana al mecanismo de acoplamiento de remolque hasta el exterior de la pared en el extremo
opuesto de la casa donde dichas paredes rodean un espacio interior de vivienda. Dicha distancia
incluye habitaciones ampliables pero excluye ventanas saledizas, porches, acoplamiento de
remolque, dispositivos de remolque, extensiones de pared y techo o dems aadiduras que no
encierran un espacio interno. En caso de que el dueo de la casa mvil no tenga prueba de la
longitud del mecanismo de acoplamiento y dispositivo de remolque, entonces el cobrador de
impuestos podr, bajo su propia discrecin, o bien inspeccionar la casa para determinar la longitud
actual o podr asumir que 4 pies es la distancia del mecanismo de acoplamiento y dispositivo de
remolque.
Por "Casa prefabricada" se entiende, una casa mvil fabricada en o despus del 15 de junio de
1976 en una instalacin de fabricacin, lejos del sitio donde ser colocada, para ser instalada o
ensamblada luego en el sitio de ereccin y cada seccin exhibe un sello que certifica que ha sido
construida de acuerdo al Acta Federal de Standards de Seguridad en la Construccin de Casas
Fabricadas. (Estatutos de Florida Captulo 320.01; 1998, www.property-appraiser.org)

Toda casa mvil o prefabricada.debe tener una licencia. La responsabilidad de tener una
licencia actualizada colocada para la casa mvil corre por cuenta del propietario. Del Evaluador de
Propiedades depende la determinacin de la clasificacin de la casa mvil o prefabricada para
propsitos de impuestos ad valorem; si es clasificada como propiedad inmueble, propiedad
personal tangible o est exenta de considerarse casa mvil de acuerdo al Captulo 193.075,
Estatutos de Florida... "Si el propietario falla en comprar la calcomana serie "MH" adecuada para
su casa mvil, la casa mvil ser colocada en el registro de impuestos de Propiedad Personal
Tangible y ser evaluada y se le impondr el impuesto de propiedad personal tangible.

Asimismo, tambin existen regulaciones que determinan cundo una vivienda se considera bien
mueble y cundo es uno inmueble. Segn los Estatutos de Florida de EUA, explica que una
vivienda mvil ser un bien inmueble cuando el propietario de la casa, tambin sea dueo del
terreno dnde sea colocada la casa mvil; siempre y cuando, dicha vivienda est
permanentemente fija al suelo; es decir que se encuentre atada y conectada a los servicios
normales y corrientes. Tambin expone que cualquier unidad prefabricada, o vivienda modular, o
porcin de ella que no haya sido fabricada sobre un chasis integral o carruaje subyacente para
traslado sobre autopistas, se le impondrn impuesto al inmueble, aunque sea transportada en las
autopistas para ser colocada y erigida para usarse.
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Sin embargo, esta disposicin no tiene que ver con la casa mvil o cualquier parte de ella, que
se use de exhibicin por un negociante de casas mviles con licencia, o el fabricante de casas
mviles que tambin tenga licencia, y que no se alquile o est ocupada. A una casa mvil que se le
cobre impuestos como inmueble se le otorgar una calcomana serie "RP segn se dispone en s.
320.0815. La casa mvil que no se le cobre impuestos como inmueble tendr una placa
actualizada debidamente colocada segn se dispone en s. 320.08(11). Toda casa mvil de ese tipo
que no tenga una placa actual debidamente colocada ser considerada como propiedad personal
tangible (property-appraiser; 1998).
1.2. Caractersticas en su sistema constructivo y su impacto en el entorno social
Una vivienda prefabricada por lo general se conoce como una "casa mvil, y es una vivienda
individual que est construida en un lugar distinto de la propiedad donde se va a ubicar. La
mayora de las viviendas prefabricadas son estructuras modulares, y el montaje final ocurre en la
propiedad despus de que trasladen todos los componentes. Las ventajas de ser propietario de
una vivienda prefabricada pueden incluir: una manera menos costosa de adquirir una vivienda
unifamiliar/individual; y en caso de que se mude o si vende la vivienda, es posible transportarla a
otro lugar. Las desventajas de la vivienda prefabricada incluyen menos opciones arquitectnicas,
debido a la necesidad de transportarla; y a veces no duran tanto como otros tipos de vivienda
(FAQ, www.stewart.com).
En Europa, es comn que las empresas del sector constructivo ofrezcan lo ms nuevo para vivir
en prefabricados; esto puede ser desde la casa capaz de girar 330 hasta el loftcube (fig. 7), un
hogar mvil para nmadas urbanos. Por lo general sus principales caractersticas en su sistema
constructivo son: la originalidad o ahorro energtico, movilidad y la comodidad de vivir en el centro
de las ciudades a un precio aceptable. Pero el objetivo principal de las casas prefabricadas con
pedigr es convertirlas en las unifamiliares ms originales del mercado. (Miguel L. Medina,
www.arquitectura-tecnica.org)
7
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8
En el aspecto del diseo arquitectnico, la vivienda prefabricada mvil se ha planteado como la
nueva habitacin para la vivienda del maana; una gran habitacin para la familia donde el
conjunto de elementos como: la ventana, la puerta, la mesa, la cama, el armario, los muebles en
conjunto, forman en s misma la habitacin. El concepto de los lofts (fig. 8) parte de la concepcin
donde los muebles determinan el espacio habitable. El carcter innovador de una casa reside en
su capacidad para plantear cambios en el estilo de vida de sus habitantes y las transformaciones
en el modo de habitar (ANIPP. AC; 2004).
El impacto que ha tenido este concepto en el entorno social, se da principalmente por las
diferentes necesidades en cuanto a las forma de vida que se proyecta en la actualidad. Esto ltimo
se puede apreciar en los constantes cambios de uso de suelo de las grandes urbes; aunque la
finalidad de los planes de desarrollo urbano es prever este tipo de cambios en la estructura y
morfologa urbana, muchas veces, la tecnologa, la industrializacin y los ritmos tan acelerados en
los modos de vida; se adelantan al desarrollo visionario de la planeacin, y el impacto que stos
tienen determinan propuestas innovadoras o simplemente soluciones prcticas a ciertas demandas
sociales y econmicas, como es el caso de la vivienda mvil. La cual est en funcin de dar una
solucin alternativa a elevados costos de los inmuebles. En Espaa, por ejemplo se ha reportado
la inconformidad de lucrar con bienes de necesidad bsica en la comunidad, sobre todo en la
poblacin de alrededor de 30 aos que le es muy difcil hacerse de un patrimonio en la actualidad,
o de jvenes que buscan simplemente su independencia (Juan Antonio Tirado;
www.ggsalas.com.ar). Otro ejemplo de cmo ha impactado econmicamente la vivienda
prefabricada es en Tucson, Arizona en EUA; ah las cifras del Instituto de Viviendas Prefabricadas
(MHI) y de la Conferencia Nacional sobre Normas y Cdigos de Construccin (NCSBCS) muestran
que han aumentado la produccin y las ventas. Nuevamente las razones son por las mismas que
en Europa, las viviendas prefabricas estn creciendo en popularidad porque tienen un precio
razonable, son fciles de financiar y disponibles con muchos servicios. Y tambin porque costo
promedio de las viviendas construidas en el sitio ha alcanzado niveles casi inalcanzables, y
continan subiendo. Tal parece indicar que se trata de un efecto resultado del fenmeno de
globalizacin.
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9
De acuerdo con el Bureau de Censos de EUA, las viviendas prefabricadas son responsables de
casi la cuarta parte de todos los comienzos de viviendas unifamiliares durante los 90's. La
asequibilidad es el factor decisivo del crecimiento de esta industria (fig. 9), y una de las principales
razones por las que un nmero creciente de consumidores estn eligiendo una vivienda
prefabricada. Con un costo promedio de $63.300 USD, excluyendo el costo de la tierra, en el ao
2004, es claro que una vivienda prefabricada es mucho ms asequible que una vivienda construida
en el sitio a un costo promedio de $201.418 USD. Adems de la posibilidad de adquisicin, la
vivienda prefabricada de hoy ofrece la calidad, el valor y las instalaciones de avances tecnolgicos
que desea el comprador. Los futuros propietarios pueden elegir caractersticas como cielorrasos
abovedados, armarios con vestidor, chimeneas, artefactos de ltima generacin y spas. Los
espaciosos planos de distribuciones, paquetes a medida, modelos de dos plantas y diseos
exteriores compatibles con casi cualquier jurisdiccin atraen a los consumidores como tambin a
constructores-promotores que estn usando las viviendas prefabricadas en terrenos subdivididos.
(Georgia Lacy, 2006)
Los beneficios de las viviendas prefabricadas actuales estn siendo reconocidos por los
consumidores, constructores-promotores y las autoridades gubernamentales. Cada vez ms
personas reconocen que las viviendas prefabricadas pueden ofrecerle el mejor valor en precio y
calidad. Con los continuos avances tecnolgicos y la aceptacin pblica, la vivienda prefabricada
se ha posicionado como una importante proveedora de viviendas de calidad en el siglo XXI.
Adems la vivienda prefabricada agrega un monto importante a la economa anual de Arizona; ya
que la industria de la misma emplea casi 8.000 personas con salarios cercanos a $190.000.000.
USD. De acuerdo con el informe del Estado de Arizona del ao 2000 sobre la Condicin de las
Viviendas realizado por la Comisin de Viviendas de Arizona, el creciente costo de la vivienda ha
reducido el porcentaje de familias que pueden acceder a una vivienda de valor promedio del 64%
en 1970 a 35% hacia fines del 1999. De acuerdo con dicho informe, el precio promedio de una
vivienda unifamiliar era de $201.418 USD hacia fines del 2004. El precio promedio de una Vivienda
Prefabricada en Arizona en diciembre de 2004 era de $63.300 USD de acuerdo con el Instituto de
Viviendas Prefabricadas (MHI). La gran novedad para el consumidor es que con viviendas
prefabricadas, el comprador promedio puede todava adquirir una nueva vivienda de calidad,
confortable, con ahorro de energa, y segura sin sacrificar las comodidades (fig. 10).
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Cuando se agrega el costo de la tierra, el comprador medio puede tener ahorros sustanciales
con respecto a una vivienda construida en el sitio. De hecho, el 75% de las viviendas prefabricadas
estn situadas sobre tierras privadas contra 25% ubicadas en lotes rentados. Las proyecciones
muestran que la vivienda prefabricada contina absorbiendo una gran proporcin de la
construccin de nuevas viviendas a lo largo del 2005 (Georgia Lacy, 2006).
En Mxico el desagregado del precio por concepto de vivienda construida en el sitio, segn
BIMSA, se da de la siguiente forma: financiamiento 6 .48%, utilidad 13.96%, administracin 3.97%,
proyecto 1.80%, trmites 2.47%, terreno 14.82%, venta 4 .05%, construccin 52.44%. Al analizar
los costos finales de las viviendas, se encontr que el costo directo de construccin fue del 52.44%
del total de los costos. El costo real de la vivienda y las posibilidades de los demandantes, tambin
se desequilibran con los costos de adquisicin, mantenimiento y el servicio postventa de la
vivienda construida; de ah que el 60% de la poblacin autoconstruya su vivienda (ANIPP. AC;
2004). Por las condiciones anteriores, es normal encontrar cada vez ms especializacin en la
vivienda prefabricada siguiendo los principios de estandarizacin y normalizacin (fig. 11). Y de
ah que se derive el pensar una casa como un continente que pueda albergar distintos sistemas
constructivos modernos (fig. 12). Hoy da es importante pensar en la sustentabilidad como uno de
los factores normativos de la construccin, cual sea el tipo. El ahorro de la energa, del agua o el
desecho de los desperdicios resultan esenciales en los sistemas de cualquier edificacin.
11
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Otra de las ventajas que tiene la vivienda prefabricada es a partir del desarrollo de la
investigacin terica y la prctica de proyectos especficos para viviendas adaptables, estndares y
espaciales (fig. 13) que ha dado como propuesta la idea de un espacio continente; ya que la
adaptabilidad y variedad sern la condicin para dar a los usuarios un mximo de oportunidades
de eleccin y adecuacin. Haciendo para ello preciso, que no resulte necesario un esfuerzo
excesivo por parte del habitante el utilizar una tecnologa especializada. La planta predeterminada
no existe, el diseador del continente prever una infraestructura en la que posteriormente, el
usuario crear su vivienda usando un proceso de decisin independiente. La idea de los
continentes y reas contenidas; depende de las condiciones del sector poblacional de la vivienda y
de las variaciones en la conducta espacial y uso dentro de la habitacin. Pues es necesario
adecuar espacios comunes, individuales y zonas para las diferentes actividades cotidianas. Las
transformaciones en las formas de vida tanto de la familia como las del individuo, se han dado con
un aceleramiento progresivo a corto plazo; lo cual provoca una renovacin y reestructuracin en
requerimientos espaciales y funcionales de la vivienda, de ah la creacin de un espacio mnimo y
transformable (figs. 14, 15 y 16).
14
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16
Del sistema constructivo de la vivienda prefabricada en Latinoamrica, Galvis Construction, Co.,
la fabrica con SIP Structural Insulated Panels Paneles Insulados Estructurales, conocido como
panel sandwich con una estructura liviana de metal. SIP panels ayuda a mantener paredes
y cubiertas a una temperatura agradable en su interior; su aplicacin es muy comn en proyectos
residenciales y comerciales. Tambin son buenos para el ambiente o reas al exterior, son
dimensionalmente estables, y un producto modular flexible para limitar el rea de diseo. El
sistema estructural de la vivienda la hace resistente a fuertes vientos de hasta 120 km/h y una
estructura antissmica grado 7. Todos los componentes de las vivienda son fabricados en la planta,
ofreciendo la ventaja de ser armada o desarmada fcilmente sobre el sistema de piso elevado o
para instalacin permanente sobre la placa de concreto/piso. La ubicacin de las puertas y
ventanas puede ser intercambiada con los paneles sin ningn problema de diseo
o funcionamiento (fig. 17). Cuatro trabajadores con entrenamiento o conocimientos bsicos pueden
instalar una vivienda modular de hasta 100m
2
en 8 horas. La vivienda modular tiene un bajo costo
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de adquisicin y de mantenimiento; a su vez ofrece un sistema de ensamblaje fcil y rpido,
permitiendo instalar una gran cantidad de viviendas en tiempo record. (2006, www.galvisco.com)
17!
1.3. Modelo de vivienda modular como aportacin al desarrollo habitacional del
Estado de Mxico
Hoy da, la bsqueda de espacios propicios para el desarrollo de la vivienda en Mxico cada vez
son ms difciles de hallar, an ms cuando dichos terrenos no cubren con las necesidades de uso
de suelo e infraestructura para determinado desarrollo habitacional. Parte de la viabilidad de la
propuesta de la vivienda prefabricada en Mxico radica en la problemtica de la concentracin
poblacional. El Estado de Mxico es uno de los estados que han generado una mayor
concentracin poblacional. Segn el XII Censo General de Poblacin y Vivienda del ao 2000,
registr entonces una poblacin de 13, 096,686 habitantes, lo que representa 13.43% de la
poblacin total del pas, siendo la participacin ms elevada a nivel nacional. Este volumen de
poblacin se explica por la expansin demogrfica experimentada en las ltimas dcadas, en las
que se registraron tasas de crecimiento de la poblacin mucho ms elevadas que el promedio
nacional. (Delia Esperanza Gacavences. II CONGRESO INTERNACIONAL DE ESTUDIOS
TERRITORIALES CUERNAVACA MXICO 2004)
El crecimiento econmico y el desarrollo urbano se encuentran estrechamente vinculados
porque las actividades industriales y de servicios se ubican en reas urbanas y el proceso de
urbanizacin se ha venido manifestando por la alta concentracin de poblacin en grandes
localidades urbanas. Es evidente que la expansin de la mancha urbana va generando una serie
de impactos en el mercado de suelo urbano, debido a que el valor del suelo da a da se va
capitalizando y adquiriendo una plusvala, en funcin de los servicios, infraestructura,
equipamiento, por lo que, el costo del suelo se incrementa y la demanda del uso del suelo cada
vez es mayor. De modo que la capacidad para generar una demanda efectiva sobre el suelo
#%"
"
urbano y vivienda depender del monto y distribucin del ingreso familiar individual, y de la
estructura del consumo, sobre todo en los grupos de menor ingreso (Iracheta, 1984: 237).
Gran parte de estas familias demandantes ven frustradas sus aspiraciones, ya que est fuera
de sus posibilidades econmicas la compra de una casa, y de tener un espacio para resolver su
problema de habitacin, pues se supone "la vivienda es el primer espacio concreto donde se
desenvuelve la vida, se convierte en ambiente, es formadora de costumbres y valores, tener una
vivienda digna y decorosa es un derecho fundamental y una condicin indispensable para lograr la
dignificacin de la vida urbana y rural. La vivienda no slo son muros y techos que protegen del
exterior a la familia, es bsicamente el conjunto de servicios y espacios que propician la
convivencia sana de los seres humanos. (Aguilera Ortega, 1995: 25) Sin embargo, segn
Gacavences; 2004, la realidad del ingreso econmico de una familia es el factor determinante para
el acceso de una vivienda, ya que para poder edificar una vivienda es necesario llevar a cabo las
siguientes cuatro fases: a) Adquisicin del suelo (compra y escrituracin); b) Urbanizacin; c)
Edificacin; y d) Escrituracin (venta y adquisicin). Adems de cubrir los requisitos para obtener la
licencia de construccin por parte del Ayuntamiento. Para la cual se requiere presentar la siguiente
informacin: Solicitud de licencia municipal de construccin; ltimo pago predial; proyecto
arquitectnico, estructural y de instalaciones; alineacin y nmero oficial; licencia estatal de uso del
suelo (cuando se ubiquen en algn centro de poblacin estratgico); ttulo de propiedad;
factibilidad de agua o el ltimo recibo de pago.
Una vez que se expide la licencia municipal de construccin se deber cubrir los impuestos y
derechos correspondientes, as como realizar la obra en tiempo especificado. Concluida la obra se
deber obtener permiso de aviso de terminacin de obra a efecto de proceder con los trmites de
escrituracin y actualizacin del valor catastral para efectos del impuesto predial. Generando una
serie de gastos que las personas de menores ingresos no podran cubrir debido a los escasos y
muchas veces irregulares ingresos que perciben y a la falta de ahorro de la poblacin, lo que
impide el acceso a esquemas de financiamiento para la vivienda, esto origina que las personas que
perciben menores ingresos se vean obligados a construir viviendas a travs de la clandestinidad e
informalidad, teniendo como resultado la proliferacin de viviendas inadecuadas en tierras no aptas
para el desarrollo urbano y la vivienda.
Esto deja ver una demanda cautiva de la poblacin dnde el 77.13% de las viviendas del
Estado de Mxico son edificadas a travs de la autoproduccin, esto es, cada familia las produce a
su real y saber entender y tan slo el 22.87% se construyen dentro de los programas oficiales y
privados.
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"
Cuadro 1. Produccin de vivienda en el Estado de Mxico 1990-1995

1. FUENTE: SEDESOL 1990, 1991, 1992, 1993. AURIS 1994,1995. 2 DEDUCCION: ENTRE VIVIENDA REGISTRADA Y RESULTADOS PRELIMINARES DEL CONTEO 1995. 3 FUENTE.
RESULTADOS PRELIMINARES DEL CONTEO DE POBLACIN Y VIVIENDA 95. INEGI 1996.
Por lo cual, es necesario implementar programas ms acordes a la realidad de nuestro pas
para dar respuestas a las demandas de las personas que perciben menores ingresos y poder
adquirir una vivienda, ya que muchas veces resulta difcil resolver la demanda de infraestructura y
equipamiento urbano sobre todo en tierras no aptas para el desarrollo urbano (figs. 18 y 19). De lo
anterior, la vivienda modular podra ser una respuesta para esta problemtica; pues como se
puede observar las condiciones que caracterizan el problema de vivienda en el Estado de Mxico,
no son distintas de aquellas que se su citan en EUA y Europa.
Por otro lado, determinar como proyecto de inversin, el desarrollo de vivienda modular en
terrenos ptimos situados a la periferia de la ciudad de Mxico, con la infraestructura necesaria
para la concentracin de poblacin en un espacio adecuado a las necesidades actuales; sera una
atractiva inversin. Algunas de las caractersticas del mercado estaran dadas a partir de cambios
sociales y laborales que modifican la estructura familiar, y que rompe con el patrn tradicional de la
sociedad mexicana, con el fin de buscar su independencia en la vivienda. Hoy da tanto hombres
como mujeres, se preparan ms en el aspecto profesional, y se pospone la formacin de una
familia. Esto ltimo aunado a que el porcentaje de demandas de divorcio aumenta, as como las
uniones y separaciones tempranas en relaciones de unin libre, y requieren de un espacio para
una o dos personas. Otra necesidad del individuo econmicamente activo, es aquella que viaja
constantemente, ya sea de una ciudad a otra o simplemente, pasa todo el da fuera de casa por
motivos laborales. La renta de un inmueble o la compra o los crditos son elevadsimos y es
necesaria una alternativa, la misma por la cual surgi la casa modular y ha tenido gran xito en
EUA y Europa.
18
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"
19"
1.4. Anlisis diagnstico del mercado y perfil de la demanda
Segn Jorge Solano, director Comercial de Grupo Sadasi, promotora de vivienda que ha hecho
suyo el concepto de los conjuntos urbanos en ciudades como Cancn y Mrida y zonas de Puebla
y de Mxico, consider que en los aos venideros se debe apostar por una consolidacin de los
programas de vivienda, pero sobre todo, atender la problemtica del sector, estrechamente
relacionada con el encarecimiento de la tierra. Grupo Sadasi adopt el concepto de las
concentraciones urbanas, primero, debido a la necesidad que tienen las autoridades del estado de
Mxico para la construccin de vivienda, lo que obliga a los promotores a realizar ciertas obras de
provisin de servicios, como las escuelas o gimnasios. Pero tambin est la parte relacionada con
la competencia en el mercado, que es muy fuerte y obliga a crear productos de buena calidad,
mejor precio y la mayor cantidad de servicios complementarios que se puedan montar.
Contina Solano, ".esto ltimo incrementa los costos de las viviendas considerablemente, ya
que en la fijacin del precio de la vivienda influyen varios elementos. Uno se refiere a los
parmetros para otorgar los crditos que adoptan las autoridades y la manera en que crecer el
salario mnimo, que es un indicador de referencia. El crdito mximo, sumando la subcuenta del
Infonavit, es de 210 220 salarios mnimos y, aunque no puede pasar esos lmites, s hay algunos
costos que se trasladan al consumidor. En una entrevista que realiza Mara del Pilar Martnez al
director comercial de Grupo Sadasi, en 2005, explica que el precio en este mercado es muy
sensible y simplemente tiene cada vez productos ms caros. En ese sentido, los institutos de
vivienda deberan estar regularizando tierra para dotarla de infraestructura y luego ponerla a
disposicin del mercado de manera que se puedan eliminar los costos en los trmites y prorratear
los precios en otros impuestos. En cuanto a los planes comerciales para Sadasi en el 2005, tenan
una reserva territorial para siete aos ms, lo que se puede expresar en unas 100 mil viviendas
ms. Tenan planes para construir 20 mil viviendas por ao; y en cuanto al tipo de vivienda, les
interesa la demanda que representa 70 por ciento de los derechohabientes del Infonavit que tienen
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"
ingresos de cuatro salarios mnimos con derecho a crditos de 215 hasta 220 mil pesos, por lo que
la zona de Las Flores y Jardines, en Tecmac, estado de Mxico, estar orientada a ese mercado.
Adems, otros segmentos de su inters es aquella poblacin de tienen ingresos entre 4 y 7
salarios mnimos; y cuentan con posibilidades de comprar una vivienda a un precio de 230 a 280
mil pesos. (www.jornada.unam.mx/2005/12/05/secara.html)
Por otra parte, segn estudio de mercado de hipotecaria Nacional, sobre la demanda de
vivienda y sus caractersticas, arroj que la oferta predominante en los municipios del Estado de
Mxico, perteneciente a la Zona Metropolitana del Valle de Mxico est enfocada a la vivienda
entre $210 y $500 mil pesos (media-baja). En Texcoco, Naucalpan, Atizapn, Cuautitln y
Huixquilucan es donde predomina la vivienda con valor mayor al milln de pesos, dentro del rango
residencial. Sin embargo, el mercado a atender en el Estado de Mxico es la poblacin que
demanda vivienda econmica (menor a $500 mil pesos). Gran parte de la poblacin de esta zona
tiene sus centros de trabajo en el Distrito Federal, por lo que, el construir casas cada vez ms
lejanas a los centros de trabajo acarrea elevados costos de transporte, prdidas de horas y
deficiencia en la calidad de vida para la poblacin; por lo que se deben tomar en cuenta estos
factores y realizar proyectos con accesos viales giles y con el equipamiento e infraestructura
adecuada para evitar en lo posible el desplazamiento. El resultado del desarrollo urbano de las
ciudades se obtiene de la conjuncin de diversos factores, tanto de la existencia de reservas
territoriales como de su correspondencia con los planes de ordenamiento territorial, disponibilidad
de infraestructura y el tipo de vivienda proyectada. Asumiendo que los conjuntos de vivienda
actualmente en desarrollo son evidencia de los factores antes mencionados, se identifican para
cada plaza las tendencias de desarrollo mostradas en las siguientes figuras.
Cuadro 2. Tendencias de Desarrollo por tipo de Vivienda en los municipios conurbados del Estado de Mxico

#)"
"
Cuadro 3. Tasa anual de crecimiento por municipio

La poblacin propensa a formar nuevos hogares es la que se encuentra entre los 20 y 40 aos.
De 2005 a 2020 esta cifra pasar (segn proyecciones de CONAPO) de 5, 177,529 a 5,678,730
habitantes, lo que llevar a un crecimiento en la formacin de nuevos hogares a lo largo de los
prximos quince aos, y a que la poblacin en edad de formar un hogar y por consiguiente de
requerir vivienda est en constante aumento.

Cuadro 4 . Pirmide poblacional en Estado de Mxico 2005-2020.

Fuente: Censo de poblacin 2000 INEGI. Proyecciones de poblacin 2000-2010. CONAPO
#*"
"
En la siguiente tabla se observa la distribucin de la poblacin de acuerdo al Nivel
Socioeconmico del Estado y al tipo de vivienda que en relacin con su ingreso tienen la
capacidad de adquirir. El segmento con mayor concentracin es el que percibe menos de 2
salarios mnimos diarios 56%, mientras que el que percibe por encima de los 10 salarios mnimos
diarios comprende un porcentaje del 3%.
Cuadro 5. Tipo de vivienda por rango de ingreso

Datos calculados con el salario diario de $50.57 correspondiente a la Zona A
FUENTE : Secretara del Trabajo y Previsin Social.
Comisin Nacional de los Salarios Mnimos. Salarios mnimos vigentes 2007
FUENTE : Censo de Poblacin 2000. INEGI
Mientras que la proporcin de la PEA contra la poblacin total para el pas en general es del
orden del 30%, en El Estado de Mxico es del 34%. La zona con la PEA ms alta es el rea
conurbada al DF con el 36%, le sigue la Zona metropolitana de Toluca con el 33%.
Cuadro 6. Grfica de PEA sobre Poblacin

La revisin de los datos de Poblacin econmicamente Activa (PEA) y la distribucin del ingreso
en el estado de Mxico, as como su comparacin respecto al perfil nacional, remarcan la creciente
demanda de vivienda. En lo referente a la distribucin del ingreso y en correspondencia con la
relevancia de la actividad econmica, la PEA que califica para un crdito hipotecario (mnimo 2
VSM para una vivienda econmica), en el Estado de Mxico y a nivel nacional est en 44%. La ZM
$+"
"
de Toluca presenta porcentajes superiores a los registrados a nivel estatal y nacional (51%),
seguido por los municipios conurbados al DF con el 46% de la poblacin con ingresos superiores a
los 2 salarios mnimos.
Cuadro 7. Grfica de Distribucin segn Ingreso

Fuente: Censo de Poblacin INEGI, 2000.
El anlisis del perfil Demogrfico demuestra que el ingreso por el nmero promedio de personas
econmicamente activas por familia (1.57 en el estado de Mxico) y considerando una subdivisin
uniforme de los diferentes rangos de ingreso, se estima la siguiente distribucin de ingreso por
hogar para cada municipio. La siguiente tabla se determin al dividir la Poblacin
Econmicamente Activa (PEA) entre el nmero de hogares; segn datos del Censo de poblacin
2000 realizado por INEGI.
Cuadro 8. Grfica de Distribucin segn Ingreso en el hogar

En cuanto al anlisis realizado para la demanda de vivienda, sta denota una creciente
necesidad en el Estado de Mxico, la cual equivale al 21% del total requerido en el pas (731,584
viviendas anuales a nivel nacional). Tambin se observa la demanda efectiva por el tipo de
vivienda; en este punto se observa que la conjuncin de la distribucin de hogares segn ingreso,
y las necesidades anuales de vivienda sealadas anteriormente, permiten determinar la
segmentacin de la demanda segn ingreso por hogar.
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"
Cuadro 9. Necesidades de Vivienda en el estado de Mxico.

Fuente: II Conteo de poblacin de vivienda 2005. INEGI.
CONAPO : Proyecciones de Poblacin 2000 - 2010. CONAFOVI : Necesidades de Vivienda 2000 - 2010.

Sin tomar en cuenta la demanda de vivienda de hogares con ingresos menores a 2 VSM (sta
es atendida a travs de apoyos gubernamentales) y asociando los dems niveles de ingreso a los
tipos de vivienda, se tiene una demanda efectiva de 90,091 viviendas por ao en el Estado de
Mxico. La tabla presentada muestra la demanda de vivienda nueva segn datos de la Comisin
Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI). Sin embargo debe tomarse en cuenta el rezago
habitacional que existe en el Pas, el cual al ao 2000 segn la CONAFOVI era de 1, 810,930
viviendas. De este total, el estado de Mxico presenta un rezago de 216,965 viviendas nuevas
equivalente al 12% del total nacional (viviendas nuevas al ao 2000). Se entiende por rezago
habitacional al nmero de viviendas que por sus caractersticas de ocupacin (hacinamiento) y
componentes materiales en la edificacin (deterioro), no satisfacen un mnimo de bienestar para
sus ocupantes. Segn el inventario y Clasificacin de la Vivienda, y de acuerdo a la oferta
aparecida en el boletn de vivienda DIME, al mes de febrero del 2007, existe una oferta total de
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"
35,980 unidades distribuidas entre los diferentes segmentos segn valor de vivienda. En la tabla 4
se muestra, el valor en millones de pesos que representan en el mercado inmobiliario la venta de
las viviendas de la Tabla 2, segn categora y municipio.
Cuadro 10. Oferta de Vivienda segn segmento de valor. (Unidades a la venta)

Cuadro 11. Valor en millones de pesos por categora de la oferta existente.

Cifras en millones de pesos. (Se lee $21, la cifra real es $21,000,000).
$$"
"
En cuanto a la vivienda media y residencial, en la siguiente figura se identifica el nmero de
viviendas construidas en el Estado de Mxico y el monto de venta total que representar una vez
concluida la operacin; la divisin se realiz con la oferta disponible. A pesar de que no ofrece el
mayor nmero de unidades a la venta, el mayor ingreso lo representa la vivienda residencial
(Mayor a $1 milln de pesos) con $24,083 millones de pesos recaudados cuando se finalice la
comercializacin de unidades, la vivienda econmica (menor a $210 mil pesos) es la que presenta
menos unidades a la venta y como consecuencia la recaudacin disminuye.
Cuadro 12. Grfica de Unidades a la venta vs. Monto de venta total

Las caractersticas bsicas de la oferta de vivienda como son: el precio de venta y la superficie
construida, se obtuvieron a partir del anlisis de la oferta difundida en el boletn DIME al mes de
mayo de 2007. Fue as como se determinaron los valores promedio mostrados en la siguiente
tabla.
Cuadro 13. Caractersticas Promedio por Segmento de Valor y Municipio en el Estado de Mxico.

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"
El nmero de viviendas de cada conjunto, los valores promedio del precio de venta promedio y
la superficie construida, constituyen una indicacin de "lo ms ofertado en el mercado para cada
variable de manera independiente, aunque no necesariamente constituyen pares correspondientes
(como lo muestra el hecho de que el precio promedio por m 2 no corresponde al valor promedio de
precio de venta y superficie construida). Con el objeto de orientar la determinacin precio de venta
y rea construida, aplicando una regresin numrica a los pares de datos de la oferta real, se
obtuvieron las curvas de correlacin mostradas en la siguiente figura para los mercados de
vivienda en el estado de Mxico. En los municipios conurbados al DF la oferta se concentra en la
vivienda con valor entre $300 y $500 mil pesos. La siguiente grfica fue elaborada con datos del
boletn de Vivienda aparecido en el boletn de vivienda DIME en mayo del 2007. La relacin media
est definida por la ecuacin Precio = 390 exp. (0.0076 x rea) y tiene una correlacin R 2
=0.7946.
Cuadro 14. Grfica de Relacin precio-superficie construida en la ZM del Valle de Mxico.

Segn el documento "Necesidades de vivienda 2000- 2010 (CONAVI) y el boletn de vivienda
DIME al mes de mayo del 2007, se obtuvo el comparativo siguiente. nicamente se ha tomado en
cuenta la demanda publicada por CONAVI y no el rezago habitacional existente en el estado, por lo
que se deben tomar como valores indicativos.
Cuadro 15. Grfica de Demanda vs. Oferta en los principales Municipios de la ZMVM.

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"
Se presenta a continuacin la demanda efectiva por nivel de ingresos de los trabajadores
derechohabientes del Infonavit, tabla que permite identificar el potencial del mercado, as como el
poder adquisitivo de la poblacin. Se entiende por demanda efectiva, aquellos derechohabientes
de INFONAVIT que no han recibido crdito por parte del Instituto. El 75% de la poblacin tiene
ingresos entre 1 y 3.9 SMD (entre $1,537 y $5,996 mensuales), mientras que solo el 10% tiene
ingresos superiores a los 7 salarios mnimos diarios ($10,761 mensuales), por lo que un amplio
sector del mercado est enfocado a la vivienda social. Desde el punto de vista demogrfico existen
cinco factores que afectan el mercado de la vivienda (Alfaro Cadena, Hctor. El Economista,
1999):
- La formacin de hogares
- La estructura poblacional, ingreso a la PEA (Poblacin Econmicamente Activa)
- La inmigracin/emigracin de la zona
- La rotacin y sustitucin del parque habitacional
- La mortaliad de las personas
Cuadro 16. Demanda efectiva de vivienda por nivel de ingresos.

En conclusin, en Cuautitln Izcalli existen 498, 021 habitantes, de los cuales 8, 485 habitantes
demandan una vivienda al ao. De la poblacin total existe una demanda de vivienda proveniente
de los derechohabientes del INFONAVIT: 47, 695 habitantes ganan de 1vsm a 3.9vsm (entre
$1,537 y $5,996 mensuales); 8, 584 habitantes perciben entre 4vsm a 6.9vsm (entre $6,148 y
$10,761 mensuales). Esta poblacin est interesada en comprar vivienda de inters medio de
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"
entre $300,000 y $800,000 con una superficie de construccin de 60m
2
a 100m
2
. Por tanto el nicho
existente en Cuautitln Izcalli, para la adquisicin de una vivienda de inters medio es de 62,286
habitantes de entre 20 y 40 aos de edad, que perciben de $3,000 a $10,000 mensuales.
El segmento con mayor oferta en la ZMVM, es la vivienda de inters medio ($300 a $500 mil
pesos) con el 67%, la cual se oferta principalmente en los municipios de Tecmac, Chalco e
Ixtapaluca, le sigue la vivienda residencial (mayor a $1 milln de pesos) con el 14%, esta vivienda
se ofrece en municipios con poder adquisitivo ms alto como es Huixquilucan. Los municipios
pertenecientes a la ZMVM ofertan principalmente vivienda menor a $500 mil pesos, las unidades
que se ofrecen a diferencia del DF son en su mayora casa-habitacin, dado el alto volumen de
unidades a la venta se debe estar atento a la velocidad de desplazamiento de este nicho si es que
se desea invertir en l. Un segmento cuya oferta analizada no es elevada es el que se encuentra
entre los $500 mil y el milln de pesos, este segmento se puede comercializar a travs de
programas de Cofinanciamiento (que recientemente han modificado sus topes mximos), as como
esquemas de bajo pago inicial que favorecen al Cliente a adquirir una casa de mayor valor a la que
podran costear y en la que inclusive pueden juntar ingresos.

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En pases como en EUA, la situacin econmica en torno a la adquisicin de bienes inmuebles y la
introduccin de la vivienda modular al mercado inmobiliario, en sus inicios fue muy parecida al
escenario que vive hoy da nuestro pas. Desde la aceptacin social hasta la factibilidad financiera
fue un proceso lento pero dnde se establecieron normas para su accesibilidad y asequibilidad.
Dicho lo anterior, es mucho ms sencillo proponer un nuevo desarrollo dnde la vivienda modular
funja un papel importante en la inversin inmobiliaria a corto, mediano y largo plazo. La viabilidad
de fraccionar pequeas porciones de tierra para ubicar cierto nmero de viviendas modulares,
dependera de las caractersticas del terreno, como son: uso de suelo, ubicacin, demanda en el
mercado, infraestructura y servicios, entre otros. Por otra parte, la factibilidad comercial de dicho
producto se dara en funcin de un costo relativamente bajo.
Actualmente en Hermosillo y Nogales, Mxico, se est desarrollando un proyecto de vivienda
modular. Se trata de una empresa mexicana que tom la iniciativa como respuesta de lo que
acontece en el pas vecino, sobre todo por el xito que se est dando en EUA. La economa de
ambos pases est muy vinculada, an cuando las reglamentaciones de planificacin urbana y
territorial sean diferentes; las necesidades sociales y econmicas del individuo son muy similares, y
no slo en dichos pases, sino que a nivel mundial.
Los empresarios americanos y mexicanos saben cmo lograr consolidar los tres componentes
necesarios para un exitoso programa de vivienda: Financiamiento, Construccin, y Desarrollos
tursticos. Estos elementos se estn dando en Puerto Peasco. (John Fleming, www.penasco.com)
2.1. Factibilidad social y competitividad en el mercado
Dentro de los retos del desarrollo habitacional del Programa de Vivienda 2007-2012, hacia un
desarrollo habitacional sustentable, se encuentran fundamentalmente el dinamismo de la vivienda
como estabilidad financiera del pas; dnde se obtuvo un importante incremento en el flujo de
recursos y de la productividad de las instituciones del sector. Un promedio de 740mil
financiamientos anuales fue otorgado para la adquisicin o al mejoramiento habitacional; y en junio
de 2007 con el conjunto de la construccin gener empleo directo a 1.4 millones de mexicanos,
dnde el 10% de la poblacin cotizaba al IMSS. En el horizonte de 2005-2030, se estima que a los
24.8 millones de hogares existentes se agreguen alrededor de 16 millones que plantearn
necesidades de vivienda, con lo que el nmero de hogares llegar a casi el doble de los
registrados en el ao 2000. Su ritmo promedio de incorporacin oscilar por los 650 mil por ao.
Por otra parte, tambin dentro de la importancia de los desarrollos habitacionales se afirma que
en materia de calidad de vida de la poblacin, las caractersticas cualitativas de la habitacin y de
$*"
"
su entorno son tanto o ms importantes que el hecho de disponer de una vivienda. Lo anterior est
en relacin a la tendencia acelerada que tiene el pas hacia la urbanizacin, y aunque ello ha
facilitado relativamente la atencin a las necesidades de vivienda, el crecimiento explosivo de las
ciudades ha rebasado visiblemente la suficiencia de los recurso acuferos, el potencial de la
infraestructura de servicios, la disponibilidad de suelo apto para ese fin, la capacidad de las
instituciones para controlar sus condiciones de habitabilidad, y ha propiciado con ello el abandono
de todo principio de sustentabilidad en el desarrollo habitacional. As mismo, cabe sealar que en
materia de necesidades de ampliacin, dicho Plan Nacional de Vivienda 2007-2012, considera que
el 74% de las viviendas cuenta con uno o dos dormitorios y que, en el 90% de los casos, el
promedio de ocupantes por dormitorio es de dos y en el resto de tres. Esta necesidad de
ampliacin se refuerza en el hecho de que en 40.6% de los hogares habitan cinco o ms personas.
Tambin seala que en los barrios y colonias que concentran la mayor parte de la poblacin
urbana, la insuficiencia o falta de vialidades y servicios de luz elctrica, agua potable, sistemas de
recoleccin de basura; se combina con los precedentes de incertidumbre jurdica implcitos en los
procesos de invasin-regularizacin, para crear ambientes adversos a la sana convivencia y la
socializacin, proclives en cambio, a la delincuencia, la conducta antisocial y la distorsin formativa
de los jvenes.
Con la instauracin del derecho a la vivienda como garanta individual, en 1983 se inicia una
tendencia dirigida a revertir la atomizacin sectorial, que pasa por mecanismos para racionalizar
los recursos tales como el cambio de rol de los organismos nacionales de vivienda, de instancias
constructoras a vehculos de financiamiento, en 1992, y llega a la reforma de 2006 a la Ley de
Vivienda que crea una instancia coordinadora de la Poltica Nacional en la materia e instituye el
Sistema Nacional de Vivienda como el espacio de concurrencia de todos los actores que
convergen en el sector. Pr otra parte la influencia que esto tuvo en el mercado inmobiliario, explica
Araceli Cano "Luego del boom de la industria de la vivienda -ciclo que comenz en 2002-, el ao
pasado comenz una nueva etapa, de moderacin en cuanto a la venta de casas-habitacin
(Cano, Araceli, La oferta actual del sector inmobiliario. www.metroscubicos.com). Contina la
autora que en 2007, el ritmo de ventas de viviendas se ubic en niveles inferiores a los observados
en los dos aos anteriores. Seala que el sector est entrando a una fase distinta, la cual la
califica como una etapa ms madura, que implica una mayor competencia en el sector; tanto por
parte de los desarrolladores como de las instituciones financieras que participan en la colocacin
de crditos y financiamiento.
Dentro de este marco a continuacin se analiza las caractersticas de lo que se est ofertando
en el mercado inmobiliario de Cuautitln Izcalli, Estado de Mxico, con respecto a la vivienda en
condominio horizontal de nivel medio; y as conocer la competitividad del producto a introducir en el
%+"
"
mercado inmobiliario, exponiendo ventajas y desventajas del mismo, lo que se ofrece en metros
cuadrados de construccin y en la zona dnde se encuentran ubicados los desarrollo inmobiliarios
de este sector.
Cuadro 17. Comparables de desarrollos de vivienda horizontal
Vivienda en condominio, nivel medio
Promotor
Inmobiliario
Ubicacin en
Cuautitln
Izcalli
Precio
m
2

construccin
Caractersticas del proyecto

Residencial Eucaliptos
DACSA
Av. Hidalgo
#59, Granjas
Lomas de
Guadalupe
$1,180,000.00 130.00
Desarrollo de 48 unidades
con caseta de vigilancia,
palapa con asador, calle de
adocreto, servicios ocultos,
cisterna individual, juegos
infantiles. Vivienda de 3
recmaras y 2 cajones
estacionamiento, acabados
de lujo.

Privanza Perinorte
SARE
PRIVANZA
Hacienda
Lanzarote mz.
16 lt. 14,
Hacienda del
Parque
$785,000.00
$1,390,000.00
86.75
118.00
Desarrollo de 20 unidades,
estacionamiento visitas, rea
verde. Vivienda de 2 y 3
recmaras, 2.5 baos, 2
cajones estacionamiento y
rea de lavado.
Vivienda en condominio, nivel medio
Promotor
Inmobiliario
Ubicacin en
Edo. Mxico
Precio
m
2

construccin

Residencial Valle de Encinos
INMARCA,
SA de CV.
Tito Ortega
#14 Lerma
$1,182,655.00
$1,400,000.00
$1,640,000.00
111.00
145.00
167.00
con vigilancia, pista de trotar,
alberca, rea de juego, saln
de usos mltiples,
estacionamiento visitas.
Viviendas de 3 recmaras,
estudio, cocina equipada,
patio de servicio y 1 cajn de
estacionamiento

Cumbre Norte Residencial
CUMBRE
NORTE
Carretera
Mxico-
Quertaro.
Km. 30
Hacienda del
Parque
$1,350,000.00 120.00
con vigilancia, reas verdes.
Vivienda con 3 recmaras,
2.5 baos, 2 cajones
estacionamiento, cocina
equipada y estudio

%!"
"
Vivienda en condominio, nivel inters
social
Promotor
Inmobiliario
Ubicacin en
Edo. Mxico
Precio
m
2

construccin

Hacienda Cuautitln
CASAS
GEO
Cuautitln,
Mxico
$284,500.00 55.58
Desarrollo de 4,410 unidades,
equipamiento de escuelas,
pista de hielo, reas verdes.
Vivienda de 2 y 3 recmaras,
1.5 baos, acabados de
inters social.

Santa Cruz Tecmac
CASAS
ALTEQ
Antiguo
Camino a San
Juan,
Teotihuacan
S/N
$237,000.00
$328,000.00
40.00
60.00
con vigilancia,
estacionamientos visitas,
jardn, pista para trotar.
Viviendas de 1 y 3 recmaras,
1 cajn estacionamiento.
Una vez establecido lo existente en el mercado inmobiliario de viviendas en condominio
horizontal, se expone la propuesta de desarrollo inmobiliario de vivienda modular, en el predio
ubicado en Calle Pelcanos #54, colonia Lago de Guadalupe, Cuautitln Izcalli. A continuacin, se
presentan los productos propuesta de vivienda modular con la finalidad de ver su competitividad
en el mercado inmobiliario. En primera instancia, se presenta un nico modelo de vivienda modular
de 40m
2
de construccin que estar dentro del desarrollo de 21 unidades de 11 unidades, segn
sea el caso y la mejor inversin de acuerdo a los requerimientos del usuario. Como se puede
apreciar en el siguiente cuadro comparativo, el precio por metro cuadrado de construccin es ms
accesible que en los desarrollos de nivel medio; por otra parte, la superficie que compite con los
desarrollos de inters social, presenta mejores acabados y se encuentra ubicado en una mejor
zona, con un significativo nmero de unidades menor a dichos conjuntos habitacionales.
Cuadro 18. Desarrollo de vivienda horizontal modular
Vivienda modular en condominio, nivel
medio
Promotor
Inmobiliari
o
Ubicacin en
Cuautitln
Izcalli
Precio
m
2

construccin

Casa Club Lago
YAJ
CONSTRU
MVIL
Calle
Pelcanos
#54, Lago de
Guadalupe
$500,000.00 40.00
alberca privada, reas verdes.
Vivienda amueblada, con
acabados de nivel medio, 1
estancia- recmara, 1 bao, 1
oficina, 1 cajn
estacionamiento.
%#"
"

Mdulo I. Planta y Corte. Casa Club Lago
YAJ
CONSTRU
MVIL
Calle
Pelcanos
#54, Lago de
Guadalupe
$450,000.00 75.00
estancia, cocina equipada, 1
recmara, 1 bao, 1 oficina, 1
cajn estacionamiento.
Mdulo II. Planta. Casa Club Lago
YAJ
CONSTRU
MVIL
Calle
Pelcanos
#54, Lago de
Guadalupe
$850,000.00 150.00
estancia- recmara, 1 bao, 1
oficina, 1 cajn
estacionamiento.
2.2. Factibilidad financiera y constitucin de las garantas
En los retos del desarrollo habitacional del Programa de Vivienda 2007-2012, se determin que el
desarrollo de una oferta de vivienda que satisfaga la necesidad presente y futura de la sociedad
supone, en primer trmino, condiciones macroeconmicas que permitan multiplicar los recursos de
inversin y de financiamiento, facilitar el acceso al crdito, y generar las opciones de precios ms
accesibles. Siguiendo con esto, el Plan de Desarrollo 2007-2012 propicia las condiciones para
ampliar la inversin en el financiamiento de la vivienda, a travs de mecanismo como la
bursatilizacin de carteras y el incremento de la participacin de la banca privada en el
otorgamiento de crditos a los diferentes segmentos de la poblacin.
La participacin de la banca privada en el financiamiento de vivienda es otra fuente de recursos
que es viable fortalecer gracias a la evolucin reciente de las tasas y condiciones crediticias. De
2000 a 2006 dicha participacin subi de 0.3% a 9.4%, aunque se dirigi fundamentalmente al
mercado de vivienda media y residencial. La media de las tasas de inters hipotecaria baj de
30.3% en 2000 a 12.7% en 2006, 10 puntos porcentuales por ao en promedio, y ha disminuido
considerablemente los montos del enganche, lo cual favorece el acceso a crdito privado. De
acuerdo con el Programa Nacional de Vivienda, la produccin social, la autoproduccin y la
autoconstruccin de vivienda son tambin mecanismos que han demostrado su potencial de
solucin habitacional. La estrategia de cohesin institucional arroja resultados sustanciales, entre
%$"
"
los que destacan dos: la productividad sin precedente de las instituciones pblicas impulsoras de
vivienda, y la reactivacin de la industria estancada durante casi toda la dcada de los noventa,
con un importante impacto en el crecimiento de la economa y la generacin de empleos. A pesar
de estos avances, los instrumentos institucionales an no permiten observar el desarrollo
habitacional como un proceso que pueda regular integralmente el destino y localizacin de la tierra,
las caractersticas de los asentamientos humanos y la calidad de la vivienda, con el fin de
garantizar la sustentabilidad y el bienestar social.
En este segmento de poblacin, las posibilidades de acceso al financiamiento de vivienda son
restringidas, ya sea porque no se cuenta con ingresos regulares para soportar el pago de una
deuda hipotecaria, o bien porque teniendo ingresos fijos stos no son suficientes para costear la
vivienda ms barata del mercado. Los programas de financiamiento de vivienda se han orientado
fundamentalmente a la poblacin ubicada en el sector formal de la economa de nuestro pas que
son sujetos de crdito, lo que deja un amplio sector que no ha sido considerado dentro de los
esquemas tradicionales de financiamiento. Hoy en da, la vivienda de menor precio en el mercado
urbano cuesta 170mil pesos, y la capacidad de compra de crdito de las familias de ingresos ms
bajos apenas alcanza para cubrir cerca de la mitad de ese monto. Un problema adicional es que la
oferta en esos rangos de precio es sumamente escasa, fundamentalmente debido al impacto de
los costos de la tierra en las ciudades. En el horizonte 2007-20012, la mitad de las necesidades de
la vivienda provendr de hogares con ingresos de hasta cuatro salarios mnimos, ms de un tercio
de hogares con percepciones de hasta tres, y una quinta parte de quienes reciben hasta dos. Un
factor demogrfico importante en la definicin de las prioridades de atencin de estas necesidades
es la tendencia al desdoblamiento de los hogares familiares, a favor de los no familiares,
particularmente en las grandes ciudades. De 2000 a 2005 los primeros redujeron su participacin
en el total en la misma proporcin en que los segundos la incrementaron (1.2 puntos, segn el
Programa Nacional de Vivienda). Focalizar esta variable puede representar una forma de anticipar
una solucin de vivienda, ms difcil de atender una vez integrado el ncleo familiar.
Ahora para la adquisicin de un crdito individual para la adquisicin de una vivienda,
Hipotecaria Nacional expone los requisitos que deben cumplir los promotores inmobiliarios con el
fin de garantizar el prstamo hipotecario. Al igual que las instituciones de apoyo para la adquisicin
de vivienda, tales como el Infonavit, Fovissste o Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Hipotecaria
Nacional ofrece una opcin en crdito para la adquisicin de las viviendas del promotor. Para
obtener el financiamiento para los adquirentes, se debe realizar los siguientes pasos:
Entregar el expediente Tcnico del proyecto
Integrar e ingresar los expedientes para crdito de quienes comprarn las viviendas con 5
das hbiles previos a la firma.
%%"
"
Formalizar las operaciones de financiamiento para la adquisicin de las viviendas ante
Notario Pblico. Cuadro 19.
1. Requisitos de la carpeta para el expediente tcnico del proyecto
!!
paquete nueva usada
!
No. Documentacin "p"" "e" "p" "e" "p" "e"
Documentacin
Tcnica
1 Datos generales del Proyecto * *"
" " " "
2 Alineamiento y nmero oficial *"
"
*"
" " "
3 Tabla de valuacin anticipada, firmada por el promotor (VTA) *" *"
" " " "
4 Licencia de construccin y/o aviso de terminacin de obra. *"
"
*"
" " "
5
Plano de lotificacin autorizado, indicando el prototipo de
vivienda para cada lote firmado por el promotor.
*" *"
" " " "
6
Boleta predial global individual (ms reciente) y de agua
(para el D.F.)
*"
"
*"
"
*"
"
7
Copia de el (los) plano(s) arquitectnicos(s) en papel
autorizado(s) por prototipo.
*" *" *"
"
*"
"
8
Especificaciones de construccin por prototipo de vivienda y
de paquete de acabados.
*"
"
*"
" " "
9
Formato de autorizacin de visita al inmueble (informacin
vendedor).
" " " "
*"
"
Segn Proceda:
1
Copia de la escritura de propiedad y escritura de condominio
con tabla de indivisos.
*"
"
*"
"
*"
"
Nomenclatura "p" Documento en papel
"e" Documento en electrnico (archivo en formato XLS, planos en formato DWG)
NOTA:
1.- La documentacin deber entregarse en dos tantos.
2.- Conforme a la autorizacin de Crdito podra requerirse de informacin adicional o su
adecuacin.
3.- Si es la primera vez que trabajas con Hipotecaria Nacional, de manera adicional a lo requisitado,
por favor llena el Formato de Registro de Promotores.
4.- Si la adquisicin de tus viviendas sern financiadas a travs de recursos de cualquier ONAVI (Organismo Nacional de Vivienda:
INFONAVIT, FOVISSSTE y SHF) u OREVI (Oganismo Regional de Vivienda), por favor consulta el portal www.micasa.org.mx
5.- El Desarrollador deber proporcionar el nmero de registro de RUV y/o el listado de las viviendas que comprende el proyecto, con sus
respectivas CUV (para registro de vivienda en paquete)
6.- Para vivienda libre nueva o usada, el solicitante deber de proporcionar necesariamente el Cdigo Postal, Colonia, Manzana, Lote y
Nmero Oficial (requisitos para el trmite de la CUV). Fuente: www.hipnal.com.mx
2. Expediente del sujeto a crdito para la compra de vivienda
Para personas fsicas

x Nmero de aos del crdito, que no exceda de 70 aos
x Mexicanos o extranjeros (FM2)
x Ingreso bruto mensual
x Referencias bancarias
x Continuidad laboral
%&"
"
x Llenar la solicitud de crdito
x Cuestionario mdico
x Identificacin oficial y comprobante de domicilio
x Acta de nacimiento y de matrimonio
Para el caso de crditos con Apoyo Infonavit:!

x Cumplir con cierto nmero de bimestres cotizados al
Infonavit.
x Disponer de una relacin laboral vigente y cotizar en el
IMSS
x No tener un crdito vigente en el Infonavit.
x Entre otros
Requisitos del inmueble!

x Contrato de compra-venta

Para vivienda usada!

x Copia de la escritura del inmueble
x Copia de la ltima boleta predial
x Copia del ltimo recibo de agua
x Copia de rgimen y reglamento de condminos
"Indivisos"
x Copia de los planos arquitectnicos
x Entre otros
Para vivienda nueva!

1. Escritura del terreno
2. Boleta predial
3. Boleta de agua
4. Planos arquitectnicos
5. Licencia de construccin
6. Aviso de terminacin de obra
7. Entre otros

Fuente: Enlace Hipotecario, www.enlacehipotecario.com
3. Formalizar las operaciones de financiamiento para la adquisicin de las viviendas ante
Notario Pblico. Se deben llevar a cabo las polticas de validacin ante la SHF. Cuadro 20.
Sin importar el volumen no se consideraran viviendas aisladas, ya sean nuevas o usadas, a aquellas que se ubiquen
dentro de un conjunto habitacional que cuente con clave de RUC.
Las viviendas registradas
podrn permanecer
"ACTIVAS" en eI inventario
hasta su individualizacin
siempre que cumplan con lo
siguiente:
a) Cuando se trate de viviendas sin iniciar, debern reportar el inicio de la obra
dentro de los seis meses siguientes a la fecha del registro, de lo contrario
estas viviendas quedarn fuera de inventario.
b) Ser obligacin del oferente de vivienda, a travs de los intermediarios
financieros, dar seguimiento a todas las viviendas que registren en el
inventario, debiendo reportar mensualmente el avance de obra. Asimismo
ser su obligacin notificar y asegurarse de actualizar todos los cambios que
%'"
"

Nota: En todos los casos, el plazo
mximo de permanencia de las
viviendas en el inventario y para
fines de individualizacin ser de
tres aos contados a partir de la
fecha de registro.
realice al proyecto registrado y que estn avalados por la autoridad
competente.
c) Cuando las viviendas alcancen el 100 % en su edificacin (obra terminada)
contarn con seis meses para reportar su individualizacin. Transcurrido ese
tiempo quedarn fuera de inventario a menos que el oferente indique y
justifique lo contrario.
A partir del 28 de febrero de 2005 debern registrar conjuntos habitacionales completos que abarquen el mayor
nmero de etapas y/ viviendas a desarrollar en un mismo periodo y nunca en un nmero menor a veinte viviendas por
registro, salvo aquellos que por sus caractersticas (condominio horizontal y edificios pequeos principalmente) el
proyecto completo sea de menos de veinte viviendas; apegndose en todos los casos a los conceptos y trminos que
establezca la licencia de construccin, a fin de contar con definiciones de ubicacin de viviendas ms completas y
mejor definidas.
Para establecer las ubicaciones de las viviendas, debern emplear criterios de definicin "macro a micro para todas
las nomenclaturas, es decir, si capturan UBCACON5 "MANZANA, el siguiente valor podr ser UBCACON4 "LOTE,
pero nunca podr ser UBCACN4 "SUPERMANZANA. Prximamente estos criterios se aplicarn automatizados en
el sistema de registro de proyectos; entretanto, los conminamos a aplicarlos de manera habitual.
Siempre debern aportar por lo menos tres pares de datos para la definicin de la ubicacin de las viviendas,
respetando la estructura establecida, separando y definiendo cada par de definicin especficamente ya que, en el afn
de ser ms precisos, incurren en la repeticin, duplicidad e inclusin de dos o ms datos y conceptos en cada par
disponible. Los registros que no cumplan con esta condicin tambin se rechazarn por no aportar informacin
estandarizada a la base de datos.
En todos los casos, sin
excepcin, siendo
congruentes con la
normatividad establecida
vigente y en el entendido de
que pueden realizar consultas
de los Conjuntos registrados
con RUC y de las Viviendas
registradas con CUV, se
proceder a la cancelacin de
registros de proyecto:
d) Que no cumplan con todas las especificaciones de la gua de registro de
proyecto ejecutivo, incluyendo la entrega oportuna de planos y documentos
e) De conjuntos y viviendas previamente registrados sin importar quien lo
registr.
f) En los que no corresponda la nomenclatura con el plano de sembrado
planos disponibles previamente registrados.
g) De viviendas nuevas aisladas que se ubiquen dentro de un conjunto que
cuente con clave de RUC.
h) Con menos de veinte viviendas por registro, a menos que se trate de un
proyecto completo que en su totalidad sea de menos de veinte viviendas.
i) Que no cumplan con los criterios definidos en los numerales 4 y 5 que
anteceden.
A partir del 28 de febrero de 2005, la informacin complementaria del registro de proyecto ejecutivo (planos y
documentos en formatos electrnicos) deber ser enviada a travs del modulo SHF y dentro del plazo establecido para
ese fin; por tanto ya no ser necesario enviar el CD complementario excepto para modificaciones de RPE.
Los intermediarios financieros definirn a una sola persona de su rea tcnica para tratar los asuntos relacionados con
el registro de proyecto ejecutivo y, en su caso, otra para avances de obra, debiendo ser esas personas las encargadas
de informar y capacitar al resto de los integrantes de las reas tcnicas. Con fines de brevedad, no se atender a
%("
"
ninguna persona diferente a la que designen para la atencin de aspectos tcnicos. Asimismo reiteramos que, debido
al volumen de solicitudes que ingresan diariamente, no se dar ninguna prioridad de validacin de proyectos.
Asimismo, y con el nico fin de eficientar el servicio, el horario de atencin telefnica para dudas y/o aclaraciones ser
nicamente de 4:30 a 6:00 de la tarde. Cualquier queja por mala atencin por parte del personal de la Subdireccin de
Validacin Tcnica de Proyectos y Supervisin de la SHF, agradeceremos la manifiesten por escrito a la propia
Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
Cuadro 21. Escenarios para el sujeto a crdito dependiendo del monto de la vivienda
Residencial
Casas o Departamentos de $300,000 en adelante
Beneficios Producto
Valor
mnimo de
la vivienda
% Mximo
de
financiam.
Crdito
mximo
Plazo
del
crdito
(aos)
Tasa
Inters
inicial
CAT**
*Pago por
mil
Mensualidad
crdito de $1
milln de
pesos
Ingresos del Solicitante

Mensualidades
y tasa
congelada
durante la vida
del crdito
Tasa Fija $350,000 95%
$3,000,000
15 12.50% 15.20 $13.05 $13,041
Desde $11,000 pesos mensuales

20 13.00% 15.58 $12.44 $12,431

25 13.50% 16.04 $12.37 $12,368

30 13.50% 15.98 $12.17 $12,166

Las
aportaciones al
Infonavit se
aplican con
prepagos
reduciendo el
plazo del
crdito.
Apoyo
Infonavit
$300,000 95%
15 12.00% 14.63 $12.72 $12,721
Desde $7,000 pesos mensuales

20 12.50% 15.01 $12.09 $12,081

25 13.00% 15.46 $11.99 $11,990

30 13.00% 15.40 $11.77 $11,773

$400,000 100%
15 12.75% 15.47 $13.19 $13,190

20 13.25% 15.84 $12.60 $12,600

25 13.75% 16.31 $12.55 $12,547

30 13.75% 15.25 $12.35 $12,352

Comisin por apertura del 3% o puedes elegir tu crdito sin comisin de apertura.
Comisin por investigacin socio econmica, $500 pesos y por avalu tarifa nica de $1,800 (ms iva).
Seguro de vida, para 1 participante factor mensual de 0.000491 y para dos participantes factor mensual de 0.000689 sobre
el importe del crdito dispuesto.
Seguro de daos; factor mensual de 0.000261 sobre el valor de la comisin.
Seguro de desempleo. Aplica slo al titular del crdito hasta por 6 mensualidades del crdito sin reinstalaciones
(sin costo adicional).
Contamos con aforos hasta del 80% y plazos de hasta 30 aos.
El porcentaje mximo de financiamiento podra ser de hasta $10,000,000 dependiendo del valor y tipo de vivienda
*El pago por millar incluye seguro.
**CAT (Hipotecario) Costo Anual Total para crditos de $1,000,000 pesos.
Calculado en Mayo del 2008. Para fines informativos y de comparacin exclusivamente.

Segmento Tradicional
Casas o Departamentos entre $150,000 y $750,000 pesos

Beneficios Producto
%Mximo
de
Financiam
Enganche
mnimo
Plazo del
crdito
(aos)
Tasa de
Inters
* Pago
por mil
Ingresos
mnimos
familiar.
CAT**
Mensualidad
casas de
$250,000
Mensualidad Casas de $500,000

La mensualidad
ms baja del
mercado y a
diferencia de los
crditos en
salarios
mnimos el
saldo de tu
adeudo nunca
crece.
Pagos
Conocidos
90% 10% 20
11.75%
(5 aos)
y 14%
plazo
restante
$10.45
$5,500
15.05/14.98 $2,350 $4,700

Pagos
Conocidos
90% 10% 25
11.75%
(5 aos)
y
14.25%
plazo
restante
$9.99 14.86/14.80 $2,247 $4,494

Las
aportaciones al
Infonavit cubren
Tasa fija y
Cofinavit
90% 10%
15 12.00% $12.66 14.56/14.47 $2,849 $5,698

20 12.50% $12.03 14.93/14.85 $2,705 $5,410

%)"
"
el enganche
25 13.00% $11.93 15.39/15.32 $2,685 $5,369

30 13.00% $11.72 15.33/15.26 $2,636 $5,272

Las
aportaciones al
Infonavit se
aplican como
prepagos
reduciendo el
plazo
Apoyo
Infonavit
95% 5%
15 12.00% $12.65 14.54/14.45 $3,006 $6,011

20 12.50% $12.02 14.91/14.84 $2,854 $5,707

25 13.00% $11.92 15.37/15.30 $2,832 $5,664

30 13.00% $11.71 15.31/15.24 $2,780 $5,561

Comisin por apertura del 3% puedes elegir tu crdito sin comisin de apertura (excepto en el producto de pagos conocidos).
Comisin por investigacin socio econmica, $500 pesos y por avalu tarifa nica de $1,100 (ms iva).
Seguro de vida, para 1 participante factor mensual de 0.000449 sobre el importe del crdito dispuesto.
Seguro de daos; factor mensual de 0.000261 sobre el valor de la comisin
Seguro de desempleo. Aplica slo al titular del crdito hasta por 6 mensualidades del crdito sin reinstalaciones
(sin costo adicional).
Contamos con aforos hasta del 80% y plazos de hasta 30 aos.
El porcentaje mximo de financiamiento podra ser de hasta $10,000,000 dependiendo del valor y tipo de vivienda
*El pago por millar incluye seguro.
**CAT (Hipotecario) Costo Anual Total para crditos de $250,000 y $500,000 pesos.
Calculado en Mayo del 2008. Para fines informativos y de comparacin exclusivamente.

Fuente: www.metroscubicos.com
2.3. Factibilidad legal y contractual de compra-venta
La arquitectura Constitucional producto de las relaciones laborales en Mxico (Artculo 123
Constitucional), aunada a las caractersticas del crecimiento urbano y demogrfico del pas, ha
motivado que el surgimiento y desarrollo de las instituciones de vivienda se haya presentado como
un fenmeno espontneo a lo largo del tiempo. Esto ha llevado a una conformacin sectorial
altamente compleja en la que convergen los ms diversos actores de la sociedad. Del sector
pblico participan, en la orden federal, su instancia coordinadora de la funcin de promocin
habitacional, la Comisin Nacional de Vivienda; las instituciones nacionales de vivienda como el
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, el Fideicomiso del Fondo
Nacional de Habitaciones Populares, el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios
Sociales de los Trabajadores del Estado, el Instituto de Seguridad Social de las Fuerzas Armadas,
que operan directamente con sus propios recursos de financiamiento; y entidades como Petrleos
Mexicanos, la Compaa de Luz y Fuerza del Centro y la Comisin Federal de Electricidad, que
tienen programas de vivienda para sus trabajadores.
Cada institucin ha surgido con la misin de atender la demanda de vivienda de un segmento
demogrfico y social especfico. Tambin en este nivel participa la banca de desarrollo, a travs de
instituciones como la Sociedad Hipotecaria Federal, el Banco Nacional de Obras y Servicios
Pblicos y el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros. De los rdenes estatal y municipal
de gobierno, participan 44 organismos de vivienda con sus propios recursos. Como actores del
sector privado concurren, entre otros, intermediarios financieros como la banca, sofoles, las cajas
%*"
"
de ahorro y empresas micro financieras. En la etapa de construccin y gestin participan los
industriales de la vivienda, representados por la Cmara Nacional de la Industria de Desarrollo y
Promocin de Vivienda, la Cmara Nacional de la Industria de la Transformacin, la Confederacin
de Cmaras Nacionales de Comercio, Servicios y Turismo, la Confederacin Patronal de la
Repblica Mexicana y el Consejo Coordinador Empresarial. Y del sector social participan, de
manera especialmente activa, los autoproductores y autoconstructores que aportan una importante
proporcin de las viviendas que se construyen anualmente para los estratos ms desfavorecidos
de la poblacin. (Programa Nacional de Vivienda. www.conafovi.gob.mx)
Bajo estos parmetros, la adquisicin de una vivienda tradicional sigue los trmites legalizados
a travs de una escritura pblica. Sin embargo, por la naturaleza de la vivienda modular, el proceso
de compra-venta ha tenido un proceso diferente. Esto se debe a que dicha vivienda no tiene
cimientos construidos, como en el caso de las viviendas tradicionales; entonces se hace una
propuesta para as establecer un contrato de compra-venta que adems de adquirir una factura,
tambin se tenga una escritura pblica, siempre y cuando se mantenga inamovible al suelo del
propietario. De esta manera se ha venido haciendo en el extranjero, principalmente en Estados
Unidos, y ya que es muy prxima la relacin econmica y territorial es factible de compartir ciertos
estatutos o reglas de nuestro pas vecino.
2.4. Factibilidad urbano-arquitectnica
La sustentabilidad de cualquier desarrollo habitacional tiene su origen, segn lo plantea el
Programa Nacional de Vivienda 2007-2012, en la definicin y control del destino del suelo. De la
ubicacin de la tierra depende la disponibilidad de agua, la posibilidad de contar con
infraestructura, y los servicios adecuados para su mantenimiento; a travs de procesos de
inversin y desarrollo que no propicien el acaparamiento y la especulacin inmobiliaria. Una de las
debilidades histricas del crecimiento urbano del pas radica en la falta de una poltica de
constitucin y uso de reservas territoriales que permita regularlo con eficacia.
La invasin y comercializacin extralegal de terrenos ejidales, privados o pblicos, ha jugado
un papel contundente en la expansin de las ciudades. El desarrollo inmobiliario de estas tierras,
por dems catico, ha encontrado campo frtil en la dispersin, heterogeneidad y falta de rigor de
los 104 marcos regulatorios de la construccin de vivienda ms importantes del pas. La dotacin
de servicios e infraestructura a estas zonas de ocupacin irregular supone costos extraordinarios y
niveles de dificultad que no permiten resolver adecuadamente el profundo problema social que
representan, sobre todo cuando los asentamientos se realizan en zonas de alto riesgo, a ms del
problema recaudatorio que acarrean a los ayuntamientos. La falta de control en el suelo y en las
&+"
"
reglas de su explotacin inmobiliaria sigue fomentando la expansin horizontal de las ciudades y,
con ello, la incosteabilidad de las redes de transporte, encarecimiento de la infraestructura de
servicios, uso excesivo del automvil y una escasez de tierra que impacta los precios de la vivienda
e impide conseguirla a bajo costo en las zonas que ms se necesita.
La insuficiencia de tierra con vocacin habitacional es un obstculo de primer orden para el
dinamismo dl sector, que reduce sustancialmente la posibilidad de satisfacer la demanda de
vivienda a precios accesibles. Hacer frente a este problema supone la definicin de una poltica de
integracin y uso de reservas territoriales a travs de mecanismos que logren eficazmente la
concurrencia de los tres rdenes de gobierno, y combinen recursos de inversin pblicos y
privados; as como un profundo ejercicio de homologacin y perfeccionamiento de los marcos que
regulan el desarrollo habitacional.
De acuerdo a lo anterior el desarrollo habitacional est exigiendo bsicamente tres direcciones:
a) La correccin paulatina de las distorsiones del crecimiento anrquico, mediante
mecanismos como la re densificacin de espacios urbanos; as como el impulso del
mejoramiento y ampliacin del parque habitacional que lo requiere.
b) El fenmeno de conjuntos habitacionales que privilegien la verticalidad, el adecuado
aprovechamiento de la infraestructura existente, la racionalidad en la explotacin de la
energa, el cuidado y reciclamiento del agua y la provisin de espacios verdes.
c) El impulso de nuevos centros urbanos con plena sustentabilidad en tierras adquiridas para
ese fin, a travs de la participacin conjunta de los tres rdenes de gobierno, y los sectores
privado y social; que permita la optimizacin de inversiones, as como el aprovechamiento
de experiencias exitosas en materia de desarrollo regional.
En general el desarrollo habitacional sustentable est requiriendo del impulso de un nuevo
paradigma que se extienda y se comparta en todos los niveles de la sociedad y de la gestin
pblica. Lo anterior se refiere a los instrumentos como el intercambio de experiencias
internacionales, y la capacitacin para la formacin de cuadros en los ayuntamientos en los
estados, la federacin, la industria, el sector financiero y las agrupaciones sociales. El Plan
Municipal de Desarrollo Urbano de Cuautitln Izcalli, realiza una clasificacin de las viviendas para
su anlisis; sin embargo, para fines de este estudio slo se analizar tres tipos de vivienda, la
popular, la media y residencial:
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"
Vivienda popular: Esta categora de vivienda para su estudio se dividi en tres tipos: vivienda
progresiva, vivienda tpica y la vivienda masiva, construida por organismos pblicos y
empresas privadas.
- La vivienda progresiva es la que se realiza por los pobladores en etapas y ocupando lotes de
subdivisiones, en su mayora no autorizados, siguiendo o no proyectos constructivos. Este tipo
de vivienda se encuentra en las colonias regularizadas como La Piedad, Las Auroritas, Luis
Echeverra, Sta. Mara de Guadalupe las Torres, San Isidro; en colonias irregulares de origen
ejidal como Sta. Rosa de Lima y La Perla, en colonias en proceso de regularizacin como La
Herradura y San Lucas, entre otros.
- La vivienda tpica se caracteriza por haber sido construida por sus propios habitantes y en su
mayora sin proyecto arquitectnico; los materiales con los que se ha realizado presentan una
combinacin de duraderos y semiduraderos; y son de uno o dos niveles. En algunos casos
conservan solares de produccin agrcola domstica y una zona de corrales para la cra de
especies pequeas de animales. Este tipo de vivienda se localiza en los poblados de San Jos
Huilango, Santa Brbara, San Francisco Tepojaco, Santa Mara Tianguistengo, entre otros
donde se cuenta con la infraestructura bsica.
- La vivienda masiva es la que est ejecutada y terminada, siguiendo proyectos. Los
desarrollos habitacionales cuentan con todos los servicios de infraestructura y de equipamiento
urbano; sin embargo la falta de espacio habitable que las caracteriza, provoca que sus
moradores traten de ampliarlas y mejorarlas muchas veces sin orientacin tcnica, obteniendo
resultados no muy satisfactorios para sus habitantes y vecinos, alterando la imagen urbana de
los fraccionamientos.
Por otro lado, de tratarse de vivienda econmica muchos adquirientes de escasos recursos no
proporcionan el mantenimiento adecuado a las construcciones lo que a la larga genera
deficiencias en el funcionamiento. As mismo es en este tipo de vivienda donde presentan
mayores deficiencias en la ejecucin de obras de infraestructura y urbanizacin, que a corto
plazo provocan problemas de suministro en el agua y bacheos en calles. La vivienda popular
ocupa una superficie de 3,192.14 hectreas y presenta el 75.51% del total de la superficie
habitacional (ASURE, S.C. 2001).
Vivienda media: Constituida en su mayora por unidades y fraccionamientos habitacionales, se
caracteriza por contar con la suficiente dotacin de infraestructura y equipamiento urbano,
mayores espacios habitacionales y de reas libres y mejor calidad de construccin
comparados con los tipos de vivienda estudiados anteriormente. Esta tipologa de vivienda se
localiza en los fraccionamientos Arcos de la Hacienda, Ensueos, Cumbria, Atlanta, Jardines
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"
del Alba, Arcos del Alba, Seccin Parques y San Miguel, entre otros. La vivienda de este tipo
ocupa 502.00 hectreas y representa el 11.87% del total de la superficie habitacional (ASURE
S.C. 2001).
Vivienda Residencial: Los desarrollos habitacionales que integran este tipo de vivienda son los
fraccionamientos: Lago de Guadalupe, Bosques del Lago y Campestre del Lago
principalmente. Cuentan con todos los servicios y los materiales empleados en la construccin
de este tipo de vivienda son duraderos. La cobertura de la infraestructura con la que cuenta es
del 100 %. La superficie ocupada por la vivienda residencial es de 512.00 hectreas las cuales
representan el 12.12 % de la superficie total habitacional, ver cuadro 22 (ASURE, S.C. 2001).
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55-74/
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Cuadro 22. Superficie ocupada de vivienda. Fuente: Elaborado por ASURE, S.C. 2001.
En funcin de vivienda se pretende reducir el rezago habitacional y atender los requerimientos
del crecimiento demogrfico en las reas urbanas de la zona metropolitana y los centros de
poblacin alternativos, se promover, aplicando nuevos mecanismos administrativos y fiscales, la
creacin de fraccionamientos social progresivos para la oferta de lotes con servicios dirigida a
familias con ingresos menores a 2 veces el salario mnimo y lotes con servicios y pie de casa para
familias con ingresos entre 2 y 3 salarios mnimos; as como fraccionamientos o conjuntos de
viviendas de inters social para grupos con ingresos familiares mayores a 3 veces el salario
mnimo. Para abatir el deterioro del acervo habitacional se promover el mejoramiento de la
vivienda rural y el mejoramiento de la vivienda urbana a travs de nuevos esquemas de
financiamiento y organizacin de los beneficiarios. Por lo que la propuesta de la vivienda modular
por esta va es factible. Cuadro 23. Uso de suelo del proyecto de vivienda modular, real y el propuesto
USO DE SUELO H-1667-A H-100-A
Densidad
28.2 habitantes/ha.
6 viviendas/ha.
1667m
2
de terreno bruto/vivienda
1000m
2
de terreno neto/vivienda
470 habitantes/ha.
100 viviendas/ha.
100m
2
de terreno bruto/vivienda
60m
2
de terreno neto/vivienda
&$"
"
Lote mnimo
30m de frente
1000m2 de superficie
1 vivienda/lote mnimo
6m de frente
72m2 de superficie
1 vivienda/lote mnimo
Superficie sin construir
70% uso habitacional
60% uso no habitacional
Superficie de desplante
Altura mxima de
construccin
2 niveles
6ml sobre banqueta
3 niveles
9ml sobre banqueta
Intensidad mxima de
construccin
0.8 uso habitacional
1.2 uso no habitacional
4 uso habitacional
4 uso no habitacional
Otros
A= comercio y servicios mixto con
vivienda hasta 3 niveles
Habitacional Unifamiliar o Plurifamiliar
hasta 60 viviendas

Las estrategias del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Cuautitln Izcalli explica que los
nuevos conjuntos urbanos se realizarn enmarcados en la poltica de promocin de proyectos
productivos y de vivienda como instrumentos de ordenacin urbana donde adems de orientarse el
crecimiento urbano hacia los sitios adecuados se atiendan las necesidades de habitacin, empleo,
transporte, redes de servicios y equipamiento regional. Segn el Plan Municipal de Desarrollo de
Cuautitln Izcalli, el predio donde se localiza el desarrollo inmobiliario de vivienda modular, tiene
clasificacin de uso de suelo H-1667-A, y en zona aledaa el uso de suelo es H-100-A.
La promocin y fomento a la vivienda que realiza el municipio de Cuautitln Izcalli
(seduv.edomexico.gob.mx) enfatiza los siguientes puntos que le dan viabilidad urbana y
arquitectnica a la vivienda modular.
Establecimiento de mdulos desconcentrados dependientes del Ayuntamiento para otorgar
informacin, orientacin y apoyo a los trmites de autorizacin de viviendas.
Reduccin de requisitos y duracin de los trmites para la autorizacin de vivienda por
autoconstruccin.
Promocin de convenios con la Asociacin de Promotores de Viviendas (Provivac) y/o los
titulares de autorizaciones de conjuntos y fraccionamientos habitacionales para destinar
sectores de cada desarrollo para acciones de vivienda progresiva (lotes con servicios y en su
caso con pie de casa).
Impulso al servicio social y profesional gratuito de asesora tcnica para construccin de
vivienda destinada a los estratos de ms bajos ingresos.
Fomento a la ampliacin de las viviendas autorizadas y regularizadas dentro de los mismos
lotes para dar un uso intensivo a la infraestructura y servicios existentes as como aumentar
densidad de la zona donde se ubiquen.
&%"
"
As mismo se debern aplicar las normas complementarias siguientes:
a) La vivienda plurifamiliar deber ser provista, adicionalmente de estacionamiento para visitantes,
a razn de un cajn por cada 4 viviendas y en casas-habitacin menores de 100 m2 construidos,
un cajn por cada diez departamentos o viviendas.
b) En condominios proyectados en lotes con frente de ms de 15 metros, las reas destinadas al
estacionamiento para vehculos de visitantes se localizarn en el interior del inmueble sin colindar
con va pblica.
c) En el estacionamiento para visitantes, los espacios debern disponerse de manera que para
retirar un vehculo no sea necesario mover ningn otro.
d) En los casos en que para un mismo predio estn previstos diferentes usos y giros, la demanda
total ser la suma de las demandas establecidas para cada uno de ellos.
e) Los requerimientos resultantes se podrn reducir en un 50% (cincuenta por ciento) para los
edificios o conjuntos que tengan usos mixtos complementarios, con demanda de espacio, segn
horario o simultaneidad de estacionamiento, y siempre que incluya dos o ms usos de habitacin
plurifamiliar, administracin, comercio, recreacin y alojamiento.
f) Las medidas de espacio para estacionamiento de coches grandes sern de 5.00 por 2.40
metros. Se podr permitir hasta un 55% de espacio de estacionamiento para coches de tamao
chico, de 4.20 por 2.20 metros. Para el clculo de la superficie de estacionamiento y de la
circulacin vehicular se tomarn 23 m2 y 19 m2 para los automviles grandes y chicos,
respectivamente.
g) Se podr aceptar el estacionamiento de vehculos en cordn, cuando la superficie del suelo
disponible y sus caractersticas as lo exijan y siempre que se contemplen, adems de las reas de
circulacin, espacios para el acomodo de automotores de 6.00 por 2.40 metros y de 4.80 por 2.20
metros para vehculos de tamao grande y chico, respectivamente, aceptndose en mximo del 55
% de autos chicos.
h) En los estacionamientos pblicos y privados debern destinar por lo menos un cajn de cada 25
o fraccin a partir de 12, para uso exclusivo de personas con capacidades diferentes, ubicndose
en el acceso al inmueble y considerando en este caso cada cajn de 5.00 por 3.80 metros.

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"

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&/8%/$*2(1&8$87,%'8.)*9!"''*)

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"
Una vez estipulado en captulos anteriores la normatividad y las condiciones del mercado, as
como las territoriales, arquitectnicas y urbanas, en este captulo se comprobar si el desarrollo de
viviendas modulares en el predio de Pelcanos #54, colonia Lago de Guadalupe, es viable como
proyecto de inversin. Adems del anlisis de propuesta arquitectnica y de la factibilidad en su
uso de suelo, de modo que la vivienda modular sea tratada como un bien inmueble. Tambin se
analiza el proyecto de inversin a partir de su rentabilidad a corto, mediano y largo plazo; en este
punto es conveniente con cul se concluye para este caso, y sobretodo que por lo establecido
anteriormente, la propuesta factible es la del mdulo dos de la vivienda modular, primero por lo que
estipula el mercado, y segundo por la normatividad que se describe en el Plan Municipal de
Desarrollo Urbano de Cuautitln Izcalli.
3.1. Descripcin del desarrollo de viviendas modulares
El proyecto que se pretende desarrollar en el predio ubicado en la calle Pelcanos #54, en la
colonia Lago de Guadalupe, se plantea para el mercado dirigido a los adquirientes de vivienda con
el siguiente perfil, segn lo analizado en el captulo I y II. Cuadro 24: Estudio de mercado potencial
Demanda
proveniente
de:
Demanda
Efectiva de
vivienda al ao:
Ingresos
mensuales de
la demanda
Rango de
precios de la
vivienda
deseada
m
2
de
construccin
Perfil del habitante
Cuautitln
Izcalli
8,485 habitantes
$3,000 a
$10,000
$300,000 y
$800,000
60m
2
a
100m
2

x Entre 20 y 40 aos de edad
x Matrimonios sin hijos o con
uno
x Solteros que inmigran por
trabajo cerca de la zona
x Personas solas o divorciadas.
x Estudiantes
x Madres solteras
x Jubilados o de la tercera edad
INFONAVIT
47,695
derechohabientes
$1,537 a
$5,996
$300,000 y
$500,000
8,584
derechohabientes
$6,148 y
$10,761

Conforme a lo anterior, el terreno tiene un uso de de suelo H-1667-A con una superficie de
2,150m
2
con las siguientes dimensiones: 25.00m de frente y 86.00m de fondo. Se encuentra
ubicado en el siguiente croquis de localizacin; pudiendo observar las avenidas principales como lo
son Cisnes prolongacin Av. Hidalgo, y Av. Paseo del Bosque. El inmueble se localiza en calle
Pelcanos, entre las calles Milano y Tordo. Se trata de un terreno con dos frentes, a calle Pelcanos
y Pavorreal (figs. 20 y 21).
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"
20
21
Cmo se puede observar el predio tiene rutas de acceso cmodas y rpidas, acceso a la
Autopista Mxico- Quertaro y al Libramiento de cuota Chamapa-La Quebrada. Cuenta con
servicios bsicos y equipamiento de educacin, salud y comercio. Colinda con colonias de nivel
medio como Bosques del Lago y Granjas Lomas de Guadalupe. Tiene vista al Lago de Guadalupe
&)"
"
dnde se realizan actividades como paseos a caballo, almuerzos o eventos colectivos. Al estar
ubicado a los lmites del Municipio de Cuautitln Izcalli, permite la comunicacin con el Municipio
de Atizapn de Zaragoza, en ese municipio existen plazas comerciales y los servicios bsicos, que
de hecho estn ms cerca a comparacin del centro urbano de Cuautitln Izcalli. Lo cual permite
un flujo continuo entre estos dos municipios, adems que tambin parte de la poblacin se dirige al
Tecnolgico de Monterrey, el Centro Escolar del Lago, as como a otras instituciones privadas.
22
&*"
"
23

24

'+"
"

25

26
'!"
"
27
Como se puede apreciar en las figuras 22, 23, 24, 25, 26 y 27, se trata de dos propuestas de
mdulo I y II, la cuales cuentan con las siguientes caractersticas (www.yajconstrumovil.com):
Estructura de acero auto soportante hasta tres niveles, se emplean materiales aislados
estructurales (SIPs), la madera FSC-certificada, pintura verde del sello de VOC, paneles
solares, cubiertas que proporcionan aislamiento trmico y acstico.
El revestimiento exterior puede ser metal, madera, cristal, cemento o material preferido. Cada
mdulo se disea para incluir acabados exteriores e interiores; incluye mobiliario: recmara,
cocina integral con juego de vasos, horno de microondas y refrigerador.
Muros interiores de plycem o similar. Para zonas hmedas el acabado es de porcelanato o
similar. Muros exteriores de plycem o similar con aislante acstico y trmico. Plafn de
tablaroca. Pisos de madera laminado fabricado en Step Tek de 8mm similar.
Instalacin elctrica: tablero general del mdulo con interruptores, lmparas empotrables en
plafn, accesorios y calentador elctrico.
Carpintera en caobilla o similar en acabado de barniz, incluye puertas y closet. Cancelera de
piso a techo en estancia (sala-comedor) y cocina.
Muebles de bao marca Helvex o similar, extractor de aire.
3.2. Metodologa de mayor y mejor uso
La valuacin tiene su origen en la economa y por eso se toman tres valores: fsico (vale por lo que
tiene), capitalizacin (vale por lo que produce) y mercado (vale por lo que dice el mercado). Los
principios econmicos son fundamentales para analizar el valor de bienes en cualquier mercado
'#"
"
(Fundamentos de la Valuacin, IPN; 2008). Y por tanto, las metodologas a utilizar en este estudio
es la de mayor y mejor uso, y el principio de cambio. Este ltimo se refiere al uso de suelo que
tiene una zona o colonia, y estudia los factores que generan el cambio de uso para conocer la
afectacin o impacto que tiene en el valor de los inmuebles; algunos de esos factores pueden ser
restricciones, regulaciones municipales o estatales, y/o tendencias de desarrollo urbano.
El principio de Mayor y Mejor Uso se refiere al uso ms probable y redituable de un bien; se
estudia que sea fsicamente posible, legalmente permitido, econmicamente viable, y que al
evaluar dicho bien resulte en el mayor valor. En el caso del predio del "Club Lago, el uso permitido
es de una alta densidad H-1667-A, la cual no es compatible para la demanda de vivienda que
existe en el Municipio de Cuautitln Izcalli, comprobada estadsticamente. La propuesta para este
predio sera el cambio de uso de suelo a H-100-A (Ver cuadro comparativo de uso de suelo, Cap.
2.4; p. 47). La superficie del predio es de 2,150m
2
con 25.00m de frente y 86.00m de fondo. En
seguida se realiza el avalo del terreno, utilizando la tabla de homologacin (CUESTA, Rubn.
Fundamentos de la Valuacin, IPN: 2008) que a continuacin se muestra:
Cuadro 25. Factores de Homologacin
Activo Sujeto a
Valuacin
(Categoras)
Grado de
Mantenimiento
(Factor de
Conservacin)
Grado de
Utilidad (Factor
de
Obsolescencia
Funcional)
Grado de
Sustitucin
(Factor de
Obsolescencia
Tecnolgica)
Cuando el
Comparable es:
Grado de
Excelencia
(Factor de
Calificacin)
Factor de
Homologacin
(a 2 decimales)
* Correccin
Factor de
Homologacin
(Redondeado)
Excelente 1.00 1.00
Muy bueno 0.95 1.05
Bueno 0.90 1.11 1.10
Regular 0.85 1.18 1.20
Malo 0.80 1.25
Excelente 1.00 0.95
Muy bueno 0.95 1.00
Bueno 0.90 1.06 1.05
Regular 0.85 1.12 1.10
Malo 0.80 1.19 1.20
Excelente 1.00 0.90
Muy bueno 0.95 0.95
Bueno 0.90 1.00
Regular 0.85 1.06 1.05
Malo 0.80 1.13 1.15
Excelente 1.00 0.85
Muy bueno 0.95 0.89 0.90
Bueno 0.90 0.94 0.95
Regular 0.85 1.00
Malo 0.80 1.06 1.05
Excelente 1.00 0.80
Muy bueno 0.95 0.84 0.85
Bueno 0.90 0.89 0.90
Regular 0.85 0.94 0.95
Malo 0.80 1.00
* La correccin de factor, se refiere a que la escala deber ser por intervalos, a cada 0.05 de entero, para que resulte ms prctico su uso.
Ejemplo: 0.85/1.00 = sujeto/comparable = 0.85
C
a
t
e
g
o
r
a

4
Regular 0.85 0.85 0.85
C
a
t
e
g
o
r
a

5
Malo 0.80 0.80 0.80
C
a
t
e
g
o
r
a

2
Muy bueno 0.95 0.95 0.95
C
a
t
e
g
o
r
a

3
Bueno 0.90 0.90 0.90
S u j e t o C o m p a r a b l e s
ESCALAS DE CALIFICACION PARA ACTIVO SUJETO A VALUACION ESCALAS DE HOMOLOGACION CON INMUEBLES COMPARABLES
C
a
t
e
g
o
r
a

1
Excelente 1.00 1.00 1.00

'$"
"
Cuadro 26. Avalo del Terreno
1 T 49.30
Pend.
Ligera
MODA
2 T 50.00
Pend.
Ligera
MODA
3 T 64.00
Pend.
Ligera
MODA
4 T 56.00 PLANO MODA
FZo FUb FFr FSUP FFOR FTOP FFON FRe
1 1.00 0.95 0.90 0.90 0.95 0.95 0.90 0.63
2 0.95 0.95 0.95 0.95 1.00 0.95 1.00 0.77
3 0.95 0.95 0.90 0.90 0.95 0.95 0.95 0.63
4 0.95 0.95 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.86
0.95 0.95 0.95 0.95 1.00 0.95 1.00 0.77
Anlisis estadstico por m2: Valor de Terreno Valor homologado aplicable:
Media Geometrica: Valor Unitario de Terreno En N.R.:
Media Armonica:
Promedio:
Superficie m
2
Frente
Desviacion Estandar: Fondo
Coeficiente de Disp. VALOR DE TERRENO Superficie
800.00 $ 0,800 /m!
Lote Sujeto
#,!&+-++"
17.94% 1,720,000.00 $ 2,150.00 m!
N
Caso
N Telefnico /
Informante
Papagayo S/N Lago de Guadalupe Hab 1,727.00 62.00 $1,900,000 IRREGULAR 53-70-84-84
Bosques de
Bolognia
12 Bosques del Lago Hab 1,582.00 57.80 $2,500,000 IRREGULAR 24-51-55-55
Pelcanos S/N
Edad Dem.
-.2(:&-)/-)!(7%(7)(),"'(1)2$7*!(
a) De los Terrenos
No.
CASO
Calle No. Colonia
Uso de
Suelo
Tipo
logia
Sup. de
Terreno
m!
Fondo ml
Valor de
Oferta $
Frente
ml
Forma Topo-grafia
Tipo de
Calle
Lago de Guadalupe Hab 2,634.00 65.00 $3,100,000 IRREGULAR
Pelcanos S/N Lago de Guadalupe Hab 5,152.00 92.00 $3,438,440 REGULAR 13-24-28-16
$ Valor de
Oferta Neg.
$
VRN
$1,580 $1,562,566 $988
$3,100,000 $1,177 $2,398,721 $911
$2,500,000
Valor
Neto
de la
Valor
Unitario
$ / M!
Factores de Homolgacion Valor de oferta
Homologado $
Valor Unitario
Homologado
$ / M!
$1,900,000 $1,100 $1,190,849 $690
$3,438,440 $667 $2,948,032 $572
LOTE SUJETO
86.00 mts
0,790.04 /m!
852.81
842.52
36-27-90-35
862.65 25.00 mts
154.78

Cuadro 27. Descripcin de comparables
SUJETO DESCRIPCIN
ST 2, 150.00 m
2
Superficie Terreno
$/m
2
Precio Unitario por metro cuadrado
Fzo 0.95 Muy bueno Factor de zona
Fub 0.95 Muy bueno Factor de ubicacin
FFr 0.95 Muy bueno Factor de frente
FSup 0.95 Muy bueno Factor de superficie
FFor 1.00 Excelente Factor de forma
FTop 0.95 Muy bueno Factor de topografa
FFon 1.00 Excelente Factor de fondo
1
Terreno casi en esquina calle Bosques de Bolognia, dos frentes con fondo de 57.80m. Con lnea ascendente y vista al Lago de Guadalupe,
todos los servicios.
Fuente Century XXI

ST 1, 582.00 m
2

$/m
2
$ 1, 580.28
Fzo 0.95 Excelente
Fub 1.00 Muy bueno
FFr 1.05 Bueno
FSup 1.05 Bueno
FFor 1.05 Muy bueno
FTop 1.00 Muy bueno
FFon 1.10 Bueno
'%"
"
2
Terreno casi en esquina calle Pelcanos, con dos frentes, irregular, pendiente ligera, con todos los servicios, a 10min de plazas comerciales.
Fuente www.segundamano.com.mx

ST 2, 634.00 m
2

$/m
2
$ 1, 176.92
Fzo 1.00 Muy bueno
Fub 1.00 Muy bueno
FFr 1.00 Muy bueno
FSup 1.00 Muy bueno
FFor 1.00 Muy bueno
FTop 1.00 Muy bueno
FFon 1.00 Muy bueno
3
Terreno casi en esquina con Av. Cisnes, calle Papagayo ligeramente descendiente de forma irregular, un solo frente, zona tranquila, cercana
con plazas, centros comerciales y colegios.

ST 1, 727.00 m
2

$/m
2
$ 1, 100.00
Fzo 1.00 Muy bueno
Fub 1.00 Muy bueno
FFr 1.05 Bueno
FSup 1.05 Bueno
FFor 1.05 Muy bueno
FTop 1.00 Muy bueno
FFon 1.05 Muy bueno
4
Terreno con un slo frente, ubicado en media calle, ideal para construir casas en condominio horizontal, a 3 calles de la Universidad del Valle de
Mxico y a 3 calles del Colegio Liceo Bretaa (Primaria, secundaria y preparatoria)

ST 5, 152.00 m
2

$/m
2
$ 667.00
Fzo 1.00 Muy bueno
Fub 1.00 Muy bueno
FFr 1.00 Muy bueno
FSup 0.95 Excelente
FFor 1.00 Excelente
FTop 0.95 Excelente
FFon 1.00 Excelente

3.3. Estructura del proyecto de inversin, su rentabilidad
La proyeccin de la inversin para el desarrollo de vivienda modular, se da en un inicio de dos
propuestas: modelo I y II (ver 3.1 Descripcin del desarrollo de viviendas modulares). La primera
est en funcin del primer mdulo, sin embargo la factibilidad para el cambio de uso de suelo sera
a los lotes de 6.00m de frente, segn el Plan Municipal de Desarrollo Urbano. Por otra parte,
aunque la demanda se incline por el mdulo de 3.00m x 12.00m es viable proponer los terrenos en
las medidas de 6.00m x 12.00m., de esa forma es factible desde el punto de vista del Plan
Municipal, y se puede dar la opcin al comprador de elegir entre dos mdulos de 3.00m x 12.00m
6.00m x 12.00m. En primera instancia, puede comprar el primer mdulo con la posibilidad de
configurar y crecer (vivienda progresiva) en un futuro al segundo mdulo establecido, o configurado
a las necesidades del propietario. Por tanto, la propuesta ms viable para este anlisis, ser la
'&"
"
subdivisin del terreno con lotes de 6.00m x 18.00m. Lo que representa para este desarrollo
habitacional de diez viviendas. Los precios de fbrica de los mdulos prototipo son:
Cuadro 28. Descripcin de mdulos
Descripcin del mdulo Medidas de frente x profundidad x
altura en metros
Precio
x Mdulo Vivienda Estndar "S 3.05 x 7.42 x 3.10 $185, 000.00
x Mdulo Vivienda Lujo "L 3.05 x 7.42 x 3.10 $225, 000.00
x Mdulo Vivienda Estndar "S 3.05 x 12.10 x 3.10 $265, 000.00
A continuacin se realiza una corrida financiera en escenario esttico para estimar los gastos
de ingresos y egresos del proyecto en su totalidad, y de este modo conocer su rentabilidad.
Cuadro 29. Datos generales del proyecto de inversin del conjunto de vivienda modular.
TERRENO
FRENTE 25 m
FONDO 86 m
SUPERFICIE 2150 m2
USO DE SUELO H-100-A
AREA DESPLANTE 1,720.00 m2
PRECIO m2 TERRENO 800.00 $ m2
PRECIO TERRENO 1,720,000.00 $
VIVIENDA CONDOMINIO HORIZONTAL
SUPERFICIE PRIV 73.81 m2
ESTACIONAMIENTO 2.00 cajones
NIVELES VIVIENDA 2 niveles
NM. VIVIENDAS 10 viviendas
SUPERFICIE VENDIBLE 738.10 m2
SUPERFICIE CIRCULACIN
No. CAJONES ESTACIONAMIENTO 20 cajones
SUPERFICIE PROM CAJON 12.00 m2
SUP TOTAL EST 2 AUTOS 240.00 m2
NIVEL ESTACIONAM 1 369.05 m2
NIVEL ESTACIONAM 2 - m2
TOTAL SUP. ESTACIONAMIENTO 369.05 m2
PRECIO VIVIENDA/m2 11,516.05 $ m2
Precio Alberca 9m2/vivienda 22,500.00 $ m2
PRECIO VENTA VIVIENDA 850,000.00 $
M2 CONSTRUCCIN CONJUNTO 738.10 m2
PRECIO POR MDULO 120,000.00 $ -50% al promotor
PRECIO POR MDULO 240,000.00 $ Al pblico
MDULO POR VIVIENDA 2
TOTAL MDULOS DEL CONJUNTO 20

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Cuadro 30. Corrida financiera en escenario esttico
VIVIENDAS OTRO TOTAL
CANTIDAD 10
PRECIO 850,000.00
IMPORTE 8,500,000.00 - 8,500,000.00
EGRESOS
COSTOS
UNIDAD %VENTAS % CONST. CANTIDAD PU IMPORTE
PRELIMINARES 35,840 0.42%
FACTIBILIDAD TCNICA LOTE 1 23,860.00 23,860 0.28%
FACTIBILIDAD ECONOMICA LOTE 1 11,980.00 11,980 0.14%
TERRENO ESCRITURAS y AVALUO 1,818,900 21.40%
COMPRA M2 2150 800.00 1,720,000 20.24%
ESCRITURACION % TERRENO 5.50% 94,600 1.11%
AVALUO % MILL 0.250% 4,300 0.05%
PROYECTOS - 0.00%
ANTEPROYECTO % CONSTRUCCION 0.50% - 0.00%
ESTUDIO MECANICA SUELOS % CONSTRUCCION 0.25% - 0.00%
ARQUITECTONICO % CONSTRUCCION 1.00% 0.00%
ESTRUCTURAL % CONSTRUCCION 0.00% - 0.00%
INSTALACIONES % CONSTRUCCION 0.50% 0.00%
ESPECIALES % CONSTRUCCION 0.00% - 0.00%
PRESENTACIONES % CONSTRUCCION 0.20% 0.00%
LICENCIAS Y PERMISOS 248,192 2.92%
LIC. CONSTRUCCION M2 738.10 30.00 22,143 0.26%
IMPACTO URBANO M2 738.10 120.00 88,572 1.04%
AGUA M2 738.10 110.00 81,191 0.96%
AVISO TERMINACION OBRA LOTE 738.10 20.00 14,762 0.17%
PERITOS M2 738.10 40.00 29,524 0.35%
REGIMEN DE CONDOMINIO UNIDAD 10.00 1,200.00 12,000 0.14%
CONSTRUCCIN 2,400,000 28.24%
ESTACIONAMIENTO M2 - - 0.00%
ESTACIONAM. DESCUBIERTO M2 - - 0.00%
VIVIENDAS (MONTAJE 10 MODS) M2 20.00 120,000.00 2,400,000 28.24%
CIRCULACIONES M2 - - 0.00%
ROOF GARDEN M2 - - 0.00%
APILAUTOS PZA - - 0.00%
TOTAL 4,502,932 52.98%
0.00%
GASTOS 0.00%
GERENCIA DEL PROYECTO MES 15 47,000.00 705,000 8.29%
PUBLICIDAD Y GASTOS DE VENTA LOTE 1 261,400.00 261,400 3.08%
COMISIONES DE VENTA % VENTAS 4.6% 8,500,000.00 391,000 4.60%
SUPERVISION DE MONTAJE MES 6 10000 60,000 0.71%
- 0.00%
PLAN DE NEGOCIO % VTAS. 2% 170,000 2.00%
0.00%
GASTOS 1,587,400 18.68%
0.00%
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 2,409,668 28.35%
6,090,332 -
5,772,827 -
PROYECTO DE INVERSIN INGRESOS Y EGRESOS

En el cuadro 30 se estn contemplando todos los gastos que intervienen en la construccin del
desarrollo en condominio horizontal. Como se puede apreciar, las partidas de 'proyecto' estn
omitidas debido a la naturaleza de la vivienda modular, donde se trata de un diseo ya
estandarizado; y por tanto, slo se toma el costo directo de fbrica el cual representa el 50% de
descuento para el promotor. Al ser viviendas estandarizadas, tienen implcitos ciertos elementos de
acuerdo al diseo y revisin estructural, por lo que slo es necesaria una licencia para su montaje
debido a las maniobras requeridas. Finalmente en las cifras totales, se obtiene una utilidad de $2,
409,668.00, representando un 28.35% de la inversin total. Esto es un indicador de un negocio
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exitoso en un escenario esttico; esto quiere decir que se desarrolla en tiempo presente y se
muestra su rentabilidad como proyecto de inversin. Si se trasladara a un escenario dinmico, la
utilidad se incrementara ya que el valor de la vivienda estara aumentando un 5% mes con mes,
con el fin de promover el conjunto en preventa mientras ste se construye. Adems en dicha
situacin, el perodo de tiempo para la venta total de las viviendas no pasara de un ao, lo cual
implica una excelente inversin para corto y mediano plazo.
A continuacin en el cuadro 31, se realiza el anlisis residual del valor del terreno, donde se
puede apreciar el aumento de $800 (ver cuadro 29) a $1,559.86, casi el doble de su valor actual.
Cuadro 31. ANALISIS RESIDUAL DE VALOR DE TERRENO
VALOR CON ESCRITURACION - $ 3,538,147.99
VALOR A OFERTAR - $ 3,353,694.78
VALOR/m2 del TERRENO con Condominio
Horizontal
- $ 1,559.86

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CONCLUSIONES
De acuerdo al estudio realizado sobre el desarrollo de viviendas modulares nivel medio,
se concluye que a pesar de tratarse de una vivienda que rompe con el esquema nacional
del sistema constructivo tradicional; la vivienda prefabricada modular est en condiciones
ptimas para entrar al mercado de los bienes races de forma muy competitiva. Pues los
bajos costos de prefabricacin se reflejan notoriamente en comparacin a las casas-
habitacin que se ofertan en el mercado inmobiliario. Por otra parte, tambin se
demuestra que existe una gran demanda dirigida al sector de inters social que desea
disfrutar de la calidad de vida que ofrecen los desarrollos inmobiliarios de nivel medio;
pero se trata de una demanda que ni est en posibilidades de aspirar a algn crdito
hipotecario, ni tiene la capacidad econmica para pagar la vivienda al contado.
En este sentido, el proyecto "Casa, Club Lago al ubicarse en una zona residencial y
desarrollarse en un terreno dnde el proyecto trata de una privada de nicamente 10
viviendas; hace realmente muy atractivo la adquisicin de stas para este nicho de
mercado. Asimismo, el hecho de no contar con una cimentacin construida al suelo no es
un problema ya que al fabricarse de acero, tiene una estabilidad antissmica confiable
pues pasa por las pruebas de certificacin aceptadas a nivel internacional. Por las
razones anteriores, este proyecto es factible de construirse siempre y cuando las
autoridades del concilio del H. Ayuntamiento de Cuautitln Izcalli acepten dar legalidad a
este tipo de desarrollos que constituyen una solucin para la extensa demanda de
vivienda en Mxico; ya que tienen ms ventajas que desventajas al aumentar
radicalmente la calidad de vida, y en tener costos ms accesibles para los usuarios.
Por otro lado, tambin se analiz todas las variables que determinan el xito de este
tipo de proyecto. As mismo se observa que el valor del terreno a partir del mtodo de
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mayor y mejor uso, incrementa su valor en casi el doble de su costo actual. Adems
tomando en cuenta la utilidad del 28.35% es mayor que la que normalmente se gana en
los desarrollos inmobiliarios tradicionales, que es del 15% en adelante. Otro de los
factores que se determinan es que esta utilidad slo se proyecta en un escenario esttico,
si se proyectara a un escenario dinmico, entonces la utilidad incrementa su valor en un
corto y mediano plazo, considerando este ltimo en ao y medio, desde la promocin de
este condominio horizontal hasta la venta total de las diez viviendas modulares. Adems
de que en el anlisis se proyect con un par de mdulos iniciales por lote, esto es slo
una propuesta puesto que se puede adaptar perfectamente bien a las necesidades
individuales de cada usuario, ya que la versatilidad que tiene la modulacin se aplica en
forma rpida y complaciente en acabados y distribucin del espacio interior.
Para terminar con este estudio, se demuestra la factibilidad para introducir este tipo de
vivienda al mercado inmobiliario, adems de proporcionar nuevas soluciones, no slo en
la demanda de vivienda, sino tambin de oficinas y comercios. Para abrir nuevas lneas
de investigacin o especializacin, como recomendacin se puede tomar la legal, y es
cuestin de tiempo que la accesibilidad de permisos municipales se adapte a las
disposiciones que en su momento tomaron las autoridades de Estados Unidos, para hacer
la diferenciacin entre un bien mueble e inmueble.

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"

MEDIOGRAFA
Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Cuautitln Izcalli. www.seduv.edomexico.gob.mx
IX Congreso Nacional de Prefabricacin, ANIPP. AC. Noviembre, 2004. Pachuca, Hidalgo.
Yaj construmvil. wwwyajconstrumovil.com
Viviendas Prefabricadas. www.tucasaexpo.com
Estatutos de Florida Captulo 320.01; 1998, www.property-appraiser.org
FAQ, www.stewart.com
Miguel L. Medina, www.arquitectura-tecnica.org
Juan Antonio Tirado; www.ggsalas.com.ar
2006, www.galvisco.com
Delia Esperanza Gacavences. II CONGRESO INTERNACIONAL DE ESTUDIOS TERRITORIALES CUERNAVACA
MXICO 2004)
1990, 1991, 1992, 1993. AURIS 1994,1995. 2 DEDUCCION: ENTRE VIVIENDA REGISTRADA Y RESULTADOS
PRELIMINARES DEL CONTEO 1995.
RESULTADOS PRELIMINARES DEL CONTEO DE POBLACIN Y VIVIENDA 95. INEGI 1996.
Entrevista a Jorge Solano, Grupo SADASI, www.jornada.unam.mx/2005/12/05/secara.html.
Censo de poblacin 2000 INEGI. Proyecciones de poblacin 2000-2010. CONAPO
Secretara del Trabajo y Previsin Social. Comisin Nacional de los Salarios Mnimos. Salarios mnimos vigentes 2007
John Fleming, Desarrollo de Vivienda en Puesto Peasco, Mxico, www.penasco.com
Cano, Araceli, La oferta actual del sector inmobiliario. www.metroscubicos.com
Requisitos Hipotecarios, www.hipnal.com.mx
Enlace Hipotecario, www.enlacehipotecario.com
Escenarios de Crditos, www.metroscubicos.com
Programa Nacional de Vivienda 2007-2012.
http://www.conafovi.gob.mx/img/PROGRAMA_NACIONAL_DE_VIVIENDA_2007-2012_VERSION_EJECUTIVA.pdf
Especialidad en Valuacin Inmobiliaria. Instituto Politcnico Nacional, ESIA unidad Tecamachalco, 2007-2008.

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ANEXO I

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ANEXO II

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ANEXO III
No. Nombre del cuadro Pg.
1 Produccin de vivienda en el Edo. Mx. 1990-1995 21
2 Tendencias de desarrollo por tipo de vivienda en los municipios conurbados del Edo. Mx. 23
3 Tasa anual de crecimiento por municipio 24
4 Pirmide poblacional en Edo. Mx. 2005-2020 24
5 Tipo de vivienda por rango de ingreso 25
6 Grfica de PEA sobre Poblacin 25
7 Grfica de distribucin segn ingreso 26
8 Grfica de distribucin segn ingreso en el hogar 26
9 Necesidades de vivienda en el Edo. Mxico 27
10 Oferta de vivienda segn segmento de valor (unidades a la venta) 28
11 Valor en millones de pesos por categora de la oferta existente 28
12 Grfica de unidades a la venta vs. monto de venta total 29
13 Caractersticas promedio por segmento de valor y municipio en el Edo. Mxico 29
14 Grfica de relacin precio-superficie construida en la ZM del Valle de Mxico 30
15 Grfica de demanda vs. oferta en los principales municipios de la ZMVM. 30
16 Demanda efectiva de vivienda por nivel de ingresos 31
17 Comparables de desarrollo de vivienda horizontal 36
18 Desarrollo de vivienda horizontal modular 37
19 Requisitos para el financiamiento de adquisicin de viviendas de Hipotecaria Nacional 40
20 Polticas de validacin de conjuntos habitacionales ante la SHF para la adquisicin de
viviendas de Hipotecaria Nacional
41
21 El escenario para el sujeto a crdito dependiendo del monto de vivienda 42
22 Superficie ocupada de vivienda residencial en el municipio de Cuautitln Izcalli 48
23 Uso de suelo del proyecto de vivienda modular, real y el propuesto 48
24 Estudio de mercado potencial 52
25 Factores de Homologacin 58
26 Avalo del terreno 59
27 Descripcin de comparables 59
28 Descripcin de mdulos 61
29 Datos generales del proyecto de inversin del conjunto de vivienda modular 61
30 Corrida financiera en escenario esttico 62
31 Anlisis residual del valor del terreno 63

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