Anda di halaman 1dari 31

SISMIOP

SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBJEK PAJAK

Penilaian Bangunan

Outline
1. 2. 3. 4. Objek Penilaian Kriteria Objek Pajak Pendekatan Penilaian Cara Penilaian
a. Penilaian Massal b. Penilaian Individual

5. Penilaian Tanah 6. Pembuatan ZNT/NIR 7. Standarisasi Nama Jalan

Objek Penilaian

OP BUMI
Permukaan Tanah Tubuh Bumi (Sektor Pertambangan Migas) Hasil Produksi (Sektor P3)

OP BANGUNAN
Bangunan
Komponen Utama Komponen Material Komponen Fasilitas

Pendekatan Penilaian
Data Pasar membandingkan OP yg akan dinilai dg OP lain yg sejenis, OP pembanding tsb harus sudah diketahui harga jualnya, dipengaruhi faktor letak,kondisi,waktu,fasilitas,lingkungan biasanya digunakan untuk menentukan ZNT dan NIR. hitung seluruh biaya pembangunan baru yg dikeluarkan, guna memperoleh OP tsb pd saat penilaian dilakukan, menggunakan DBKB untuk menilai objek bangunan, biaya perolehan baru tsb dikurangkan dg penyusutan. salah satu cara yg digunakan untuk penentuan NJOP,

Biaya

Kapitalisasi Pendapatan

dg mengkapitalisasi pendapatan bersih selama 1 tahun,


biasanya digunakan untuk OP khusus/komersial.
*)

Penyusutan : berkurangnya nilai bng yg disebabkan oleh keusangan/penurunan kondisi fisik bangunan

Cara Penilaian
PENILAIAN MASSAL
dilakukan secara sistematis untuk sejumlah OP; pada saat tertentu; secara bersamaan; menggunakan prosedur yg standar menggunakan program aplikasi SISMIOP (CAV)

PENILAIAN INDIVIDUAL
dilakukan dg memperhitungkan semua karakteristik dr stiap OP dilakukan terhadap:
OP non-standar, OP khusus, OP bernilai tinggi, atau OP yg dinilai dg CAV tetapi tdk dpt mencermin-kan nilai yg sebenarnya

*) Computer

Assisted Valuation (CAV) adalah proses penilaian yg menggunakan bantuan komputer

Kriteria Objek Pajak


OP Standar
Luas tanah 10.000 Luas tanah: m2 > 10.000 m2 Jumlah lantai Jumlah lantai bangunan 4 bangunan > 4 Luas bangunan 1.000 m2

OP Non Standar

OP Khusus
OP yg memiliki konstruksi khusus, atau keberadaannya memiliki arti yg khusus

Luas bangunan > 1.000 m2

contoh: lap golf, pelabuhan laut, bandara, jalan tol, pompa bensin,dll

Kriteria Bangunan
Bangunan Bangunan JPB berikut yg memiliki Luas bangunan > 1000 m2 atau Jumlah lantai bangunan > 4 lantai, yaitu: Non Rumah Sakit/Klinik (JPB 05), Perkantoran Swasta (JPB 02), Standar
Toko/Apotik/Pasar/Ruko (JPB 04), Gedung Pemerintah (JPB 09)
Hotel/Wisma (JPB 07),

Semua Bangunan dg JPB berikut:


Pabrik (JPB 03), Bengkel/Gudang/Pertanian(JPB08), Apartemen (JPB 13), Tangki Minyak (JPB 15),

Olahraga/Rekreasi (JPB 06), Bangunan Parkir (JPB 12), Pompa Bensin (JPB 14), Gedung Sekolah (JPB 16)

Bangunan Semua Bangunan dg JPB berikut: Bangunan Lain-Lain (JPB 10) Perumahan (JPB 01), Standar
Bangunan JPB berikut yg memiliki Luas bangunan 1000 m2 atau Jumlah lantai bangunan 4 lantai, yaitu:
Perkantoran Swasta (JPB 02), Toko/Apotik/Pasar/Ruko (JPB 04), Gedung Pemerintah (JPB 09), Rumah Sakit/Klinik (JPB 05), Hotel/Wisma (JPB 07),

Alur Data Penilaian Massal (CAV)


Penilaian Bumi
SPOP

ZNT/NIR

Hitung Nilai Bumi

Konversi Kelas Bumi

NJOP Bumi

Input
LSPOP

Proses
Hitung Nilai Bng Konversi Kelas Bng

Output
NJOP Bangunan

DBKB

Penilaian Bangunan

Kegiatan Penilaian Massal


1 Copy DBKB,ZNT,Tempat

Pembayaran Massal

dilakukan oleh Operator Console (OC) untuk mengcopy data-data dari tahun sebelumnya. dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data NIR yg telah dicopy dr tahun sebelumnya. dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data ZNT beberapa OP sekaligus dlm 1 wilayah blok PBB. dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data harga resources yg telah dicopy dr tahun sebelumnya. dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB non standar yg telah dicopy dr tahun sebelum. dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB fasilitas bng yg telah dicopy dr tahun sebelum. dilakukan oleh OC guna menghitung NJOP bumi+bng scr massal untuk seluruh OP dalam 1 wil. desa/kel.

2 Pemutakhiran NIR 3 Massal

Pemutakhiran ZNT Pemutakhiran harga bahan dan upah


Pemutakhiran DBKB non-standar Pemutakhiran DBKB fasilitas Bangunan (Kalibrasi)

4
5

7 Penilaian Massal Bumi +

Proses Penilaian Massal (CAV)

Pemutakhiran ZNT/NIR

3 2

Pemutakhiran Harga Resources


Komponen Harga Resource:
01. Upah Pekerja 02. Bahan Batu/Pasir 03. Semen 04. Kayu 05. Bahan Besi/Baja 06. Bahan Atap 07. Bahan Lantai 08. Bahan Langit-langit 09. Bahan Pintu/Jendela/Partisi 10. Alat-Alat Sanitair/Plumbing\ 11. Lain-Lain

direkam dlm satuan ribuan Rp

KEP-533/PJ.6/2000 ttg Juklak Pendaftaran, Pendataan, & Penilaian Objek & Subjek PBB Dalam Rangka Pembentukan dan/atau Pemeliharaan Basisdata SISMIOP (Lampiran 26)

Pemutakhiran DBKB Fasilitas


Komponen2 Fasilitas Bangunan:

KEP-533/PJ.6/2000 - Lampiran 26

Pemutakhiran DBKB Non Standar


DBKB Non Standar terdiri dari:
DBKB JPB 02 Perkantoran Swasta DBKB JPB 04 Pertokoan/Apotik/Ruko DBKB JPB 05 Rumah Sakit/Klinik DBKB JPB 06 Olahraga/Rekreasi DBKB JPB 07 Hotel/Wisma DBKB JPB 09 Gedung Pemerintahan direkam DBKB JPB 12 Bangunan Parkir dlm satuan DBKB JPB 13 Apartemen ribuan Rp DBKB JPB 14 Pompa Bensin DBKB JPB 15 Tangki Minyak DBKB JPB 16 Gedung Sekolah DBKB JPB 8B (Daya Dukung Lantai) DBKB Mezanin Bng. JPB 03/08

Hitungan Penilaian Bumi


Nilai Sistem Bumi :

NIR x Luas Bumi


NJOP Bumi per M2 :

NIR dikonversi ke klasifikasi NJOP bumi


NJOP Bumi :

NJOP Bumi/m2 x Luas Bumi


Tabel Klasifikasi NJOP Bumi diatur dg PMK

Alur Proses Penilaian Bumi

Contoh
Tabel Klasifikasi NJOP Bumi
(Lampiran II PMK 150/PMK.03/2010 tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP sbg Dasar Pengenaan PBB)

Lampiran IA dan IB KMK Nomor 523/KMK.04/1998 tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB

Alur Data Penilaian Bangunan


LSPOP Harga Resource Analisis Harga Bahan dan Upah Nilai Sistem

Input
DBKB Non Std DBKB Fasilitas

Proses
Hitung Biaya Pembangunan Baru Konversi Kelas

Output
NJOP Bangunan

Hitung Penyusutan

Hitungan Penilaian Bangunan


Nilai Sistem Bangunan: (Biaya pembangunan barupenyusutan)
1. AC Sentral 2. Kolam renang 3. Perkerasan Hal. 4. Lapangan Tenis 5. Lift 6. Tangga Berjalan 7. Pagar 8. Pmadam kbakarn 9. Genset 10. Sal. PABX/Telpn 11. Sumur Artesis 12. Boiler 1. Atap 2. Dinding 3. Lantai 4. Langit2 Khusus untuk bng: Pabrik (JPB03) & Gudang/bengkel/ pertanian(JPB08)

1. Listrik 2. AC Window 3. AC Split

A. B. C. D. E. F. G. H. I. J.

Biaya komponen utama Biaya komponen material Daya dukung lantai Mezzanine Fasilitas yg disusutkan Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E) Penyusutan ( ... % x F ) Nilai setelah disusutkan ( F - G ) Fasilitas yg tidak disusutkan Nilai sistem bangunan ( H + I )

Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp.

(+)

(-)
(+)

Hitungan Penilaian Bangunan


Nilai Sistem Bangunan Standar: (Biaya pembangunan barupenyusutan)
A. B. C. D. E. F. G. H. I. J. Biaya komponen utama Biaya komponen material Daya dukung lantai Mezzanine Fasilitas yg disusutkan Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E) Penyusutan ( ... % x F ) Nilai setelah disusutkan ( F - G ) Fasilitas yg tidak disusutkan Nilai sistem bangunan ( H + I ) Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp.
Baca DBKB Komp Utama X Luas Bangunan Baca DBKB Komp Material X Luas Bangunan Baca DBKB Daya Dukung X Luas Bangunan Baca DBKB Mezzanin X Luas Mezzanin Baca DBKB Fasilitas X Jumlah Unit Satuan

(+) (-) (+)

Baca DBKB Fasilitas X Jumlah Unit Satuan

Hitungan Penilaian Bangunan


Nilai Sistem Bangunan Non Standar: (Biaya pembangunan barupenyusutan)
A. B. C. D. E.
F. G. H. I. J.

Biaya komponen utama Biaya komponen material Daya dukung lantai Mezzanine Fasilitas yg disusutkan Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E) Penyusutan ( ... % x F ) Nilai setelah disusutkan ( F - G ) Fasilitas yg tidak disusutkan Nilai sistem bangunan ( H + I )

Rp. Rp. Rp. Rp. Rp.


Rp. Rp. Rp. Rp. Rp.

Baca DBKB Komp Utama X Luas Bangunan


Komp Material sdh masuk ke DBKB Komp Utama Baca DBKB Daya Dukung X Luas Bangunan Baca DBKB Mezzanin X Luas Mezzanin Baca DBKB Fasilitas X Jumlah Unit Satuan

(+) (-) (+)

Baca DBKB Fasilitas X Jumlah Unit Satuan

Hitungan Penilaian Bangunan


Nilai Bangunan per M2 :

Nilai Bangunan / Luas Bangunan


NJOP Bangunan per M2 :

Nilai Bng/m2 dikonversi ke Kelas Bng


NJOP Bangunan:

NJOP Bng/m2 x Luas Bangunan


Tabel Klasifikasi NJOP Bng diatur dg PMK

Contoh DBKB Non Standar

SE-65/PJ.6/1993

Penyusutan Bangunan
Komponen yg disusutkan:
Komponen Utama Komponen Material
Dinding, atap, lantai, langit-langit

Komponen Fasilitas
Fasilitas-fasilitas bangunan selain yg tidak disusutkan

Komponen yg tidak disusutkan:


Komponen Fasilitas:
Listrik AC Sentral, AC Split, AC Window Genset Boiler

Penyusutan Bangunan

Penyusutan Bangunan

Penyusutan Bangunan
Hitung umur efektif bangunan non standar:
Tidak ada tahun renovasi dan tahun dibangun>10 thn:
UmurEfektif = ((ThnPenilaian ThnDibangun) + (2*10)) / 3;

Tidak ada tahun renovasi dan tahun dibangun<=10 thn:


UmurEfektif = ThnPenilaian ThnDibangun;

Tahun renovasi - Tahun dibangun > 10 tahun:


UmurEfektif = (ThnPenilaian ThnDibangun) + (2*10))/3);

Tahun renovasi - Tahun dibangun <= 10 tahun:


UmurEfektif = ((ThnPenilaian ThnDibangun) + (2*(ThnPenilaian ThnDibangun)))/ 3);

Umur Efektif maksimal adalah 40 tahun, sehingga jika hitungan umur efektif > 40, maka Umur Efektif = 40

Penyusutan Bangunan
Persentase Penyusutan:
Baca ke tabel penyusutan dg parameter berupa:
Variabel Tahun Efektif Variabel Umur Efektif

Persentase Penyusutan Khusus JPB15 (tangki):


Tidak membaca ke tabel penyusutan. Hitungan Persentase Penyusutan:
PersenPenyusutan = (UmurEfektif * 5) / 100;

Persentase Penyusutan maksimal adalah 50%, shg


jika hitungan Persentase Penyusutan > 50%, maka Persentase Penyusutan = 50%.

Penyusutan Bangunan
Biaya pengganti baru per-m2 dan kondisi pada umumnya UMUR Rp 275.000,- - Rp EFEKTIF < Rp 275.000,> Rp 475.000,475.000,(Tahun) SB B S J SB B S J SB B S J 0 1 2 3 0 3 5 8 0 4 9 13 0 6 12 17 0 8 16 23 0 2 5 7 0 4 7 10 0 5 9 13 0 6 11 17 0 2 4 5 0 2 5 7 0 3 6 9 4 7 11 14

4 5
6 7 8 9 10

10 13
15 15 15 15

16 20
23 27

22 27
31 35

29 35
40 45

9 11
13 15

13 16
19 22

17 21
24 28

21 26
30 34

7 9
10 12

9 11
13 15

11 14
17 19

18 21
24 27 30 32 35

SE-62/PJ.6/1999 Tentang Juknis Penggunaan 30 39 50 15 25 31 38 13 17 21 15 30 43 dan Otomatisasi DBKB 15 54 15 27 34 42 19 24


30 46 58 15 30 37 45 15 21 26