Resumo Rene-se no presente trabalho, toda a informao necessria para que, com o seu estudo e aplicao, no exista a menor

dificuldade em aplicar o regime da venda de bens onerados a situaes concretas.

Palavras-chave - nus - Limitaes - Salvaguarda

Siglas e abreviaturas

Art. - Artigo Al. - Alnea; Ac Acrdo C.C Cdigo Civil Cfr. Confrontar N. - nmero; Pg. - Pgina TRP Tribunal Relao do Porto Ss. - Seguintes STJ Supremo Tribunal de Justia

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INTRODUO

O presente trabalho, configura-se com o sistema de avaliao contnua proposta na unidade curricular de Direito dos Contratos, a qual leccionada pela Doutora Mnica Campos, no mbito do Mestrado em Solicitadoria, poca 2012/2013. Tem-se como objectivo com o presente, que o leitor entenda o regime previsto para a venda de bens onerados, iniciando o estudo pelo seu aparecimento no ordenamento jurdico portugus, e estudando as suas normas reguladoras, percebendo o alcance das mesmas. Sero abordadas algumas situaes prticas e anlises de alguns acrdos, para alm de retratarmos diferentes posies de alguns autores perante diversos temas. Assim, a elaborao do presente de uma forma sucinta pretende atribuir conhecimentos, a todas as pessoas que se vejam confrontadas com a compra e venda de um bem onerado

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ndice

ndice.............................................................................................................. 4 3.1 Generalidades........................................................................................10 3.2 Anulabilidade por erro ou dolo...............................................................10 3.2.1 - Erro .................................................................................................. 11 3.2.2 - Dolo..................................................................................................11 3.3 Convalescena do Contrato....................................................................14 3.3.2 No cumprimento da obrigao da obrigao de convalescer o contrato........................................................................................................17 3.4 Indemnizao.........................................................................................18 3.4.1 Indemnizao em caso de dolo...........................................................18 3.4.2 Indemnizao em caso de simples erro..............................................19 3.4.3 Indemnizao por incumprimento da obrigao de fazer convalescer o contrato........................................................................................................19 3.5 Reduo do preo...................................................................................21 4 Convenes das partes...........................................................................22

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1. Introduo no ordenamento jurdico O normativo referente venda e bens onerados, foi introduzido no nosso ordenamento jurdico na verso original do cdigo civil, atravs do Decreto-lei n. 47 344 de 25 de Novembro de 1966, no tendo sofrido quaisquer alteraes posteriores, mantendo-se at data a redaco original. Assim j em 1966, o legislador previu que na transmisso de um direito por compra e venda, o mesmo pudesse estar limitado quanto aos seus limites normais. Quando se refere transmisso de um direito devemos perceber e distinguir os direitos absolutos dos direitos relativos, de forma quais os direitos a poderem-se transmitir. Neste sentido, os direitos absolutos so direitos que se opem a todas as pessoas, que se impe, eles devem ser respeitados por todas as pessoas face da terra. Ex: O direito vida absoluto, porque se impe a todas as pessoas e est acima de todos os outros direitos e por isso deve ser respeitado. Contrape-se-lhes um dever geral de abstraco. Trata-se por isso de uma obrigao e no de um direito, sendo geralmente universal por recair sobre todos e uma obrigao de no fazer. Direitos absolutos erga omnes quer dizer ope-se a todos. Alm dos direitos de personalidade, os direitos reais (direito de propriedade) so tambm absolutos porque recaem sobre as outras pessoas e devem ser respeitados e podem ser impostos. Como o facto de eu exigir que ningum viole a minha propriedade. O proprietrio usa, frui (arrenda), dispe (vendendo, doando, emprestando), ou seja, os direitos reais tambm so absolutos. Quanto aos direitos relativos, estes s produzem efeitos entre as partes, s podendo ser exercidos perante o sujeito passivo (que tem o correspondente dever). Exemplo dos direitos relativos, so os direitos de crdito. Assim no mbito do regime da venda de bens onerados, deve-se falar apenas da transmisso dos direitos absolutos, concretamente o direito de propriedade, os quais so passiveis de serem limitados e onerados, alm de que so passiveis de serem transmitidos pelo seu titular.

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Com a evoluo legislativa e uma sociedade diferente da existente em 1966, ser oportuno ponderar se no estar na hora de se proceder a algumas alteraes no que respeita venda de bens onerados. Pois como se compreende, em tempos passados, muitos dos nus que poderiam estar coligados com o direito de certos bens que se adquiriam nem sequer estavam sujeitos a registo obrigatrio, assim poder-se-ia atender a este normativo, como forma de defesa e salvaguarda quando tal direito se encontrava limitado. Contudo na actualidade, atravs do Decreto-Lei n. 116/2008, de 04 de Julho, o registo passou a ser obrigatrio a alguns dos nus que possam mostrar-se sob determinado direito, como sejam, a promessa de alienao com eficcia real, a hipoteca, o arrendamento, a penhora, usufruto, uso e habitao, etc. Esta obrigatoriedade do registo imposta pelo art. 8.-A do referido diploma, estando os factos sujeitos a registo no seu art. 2. Posto isto, somos obrigados a ponderar, se haver necessidade desta salvaguarda quando o registo desse nus est publicitado. Em determinadas situaes estaremos ns perante uma chamada dupla defesa do adquirente, pois este numa primeira fase deveria conhecer a situao do bem atravs do seu registo e respectivas inscries, e numa segunda fase, pode ainda recorrer ao regime da venda de bens onerados para defender o seu direito quando este esteja limitado. Assim, o novo titular do direito alm da informao prestada no registo, poder usufruir deste regime para discutir judicialmente as limitaes que possam existir sobre o direito e subsequentemente requerer a sua anulabilidade1. Note-se porm que nem sempre assim ser, dependendo sempre da apreciao do Juiz.

2. Caractersticas e Pressupostos aplicao do regime da venda de bens

onerados A venda de bens onerados, reveste a particularidade de uma espcie de proteco do adquirente do bem, encontrando-se o seu regime previsto nos artigos 905. e seguintes do Cdigo Civil. Trata-se de situaes em que se configura uma transmisso de um direito e que sobre ele impende algum nus ou limitaes, desde que estes
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Cfr. Ac. TRP de 24-04-2004 certo que no contrato se faz meno expressa ao nus que fundamenta a pretenso dos Autores. Todavia, deve reconhecer-se que essa referncia no ser suficientemente esclarecedora da natureza e extenso de tal nus, sendo certo que, a admitir-se todo o circunstancialismo alegado, que envolveu a formao do contrato, no ser de excluir a possibilidade de efectivo desconhecimento por parte dos compradores do vcio invocado.

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excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria2. Torna-se assim necessrio a existncia de alguns pressupostos, para que se possa recorrer venda de bens onerados. Deste modo cumpre-nos referir e comentar tais pressupostos, os quais aleatoriamente referimos de seguida. - 1. Transmisso do direito Nos termos do art. 905 C.C, a expresso direito transmitido, leva-nos a concluir que ter de existir uma efectiva transmisso do direito, ou seja, o direito esteja verificado na esfera jurdica do comprador. No ter por isso legitimidade para recorrer ao regime da venda de bens onerados a pessoa que no seja titular do direito limitado. De forma a verificar-se se o direito de propriedade se encontra transmitido, deve-se atender aos artigos 1316 e 1317, concluindo-se que o referido direito adquirese por contrato, salvo se adquirido por morte, usucapio, ocupao, acesso e demais modos previstos na lei, considerando-se o momento da aquisio do direito, no caso em que concretamente nos interessa, ou seja, o contrato, no momento da sua concluso, ou seja estamos perante um contrato real quoad effectum3, quando se trata da constituio ou transferncia de direitos reais, assim, a transmisso de um direito real d-se por mero efeito do contrato, tal qual prev o n. 1 do art. 408 do C.C. A este propsito existem excepes como sejam as previstas no n. 2 do mesmo artigo, quando se tratem de transferncia de coisa futura ou indeterminada e ainda a excepo prevista no art. 409 do mesmo diploma, quando estamos perante uma transferncia de uma coisa em que o direito constitui-se reservado ao alienante at verificao de certos requisitos. - 2. Existncia de um nus Trata-se da existncia de vcios de direito, que incidem sobre o direito transmitido e no sobre a coisa, os quais devem exceder os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria. Consubstanciam-se em nus ou limitaes do direito transmitido, quer seja a existncia uma servido de passagem, um contrato-promessa de compra e venda com tradio da coisa, um contrato de locao, privilgios creditrios, uma hipoteca, um usufruto, um penhor, um contrato de arrendamento, ou seja a

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Cfr. Artigo 905. Cdigo Civil

De forma a entender-se este efeito, mostra-se oportuno a consulta ao Ac. do STJ de 18-09-2003

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existncia de direitos reais de gozo4, direitos reais de garantia sobre a coisa vendida 5, que o bem seja objecto de apreenso judicial6, o bem ser objecto de expropriao por utilidade publica7, o bem se situar em zonas destinadas ao desenvolvimento histrico, artstico ou paisagstico ou ainda nas situaes em que o bem vendido esteja em violao de algum direito de autor. Assim excedendo estes nus referidos os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, torna-se manifesta a falta de interesse por parte do comprador. Verificados esses nus, os mesmos constituem vcios de direito afectando assim a situao jurdica e no as qualidades fcticas da coisa 8, contudo no se consideram vcios de direito os nus ou limitaes que estiverem dentro dos limites normais inerentes a direitos daquela categoria, designadamente, os limites legais do direito de propriedade, como os decorrentes das relaes de vizinhana ou as servides legais, bem como os que advm de regras de Direito Pblico, nomeadamente imposies de ordem fiscal, assim como servides publicas9/10. -3. Precedncia do nus Neste preciso contexto, refere o autor Pedro Romano Martinez que o nus seja precedente e concomitante ao negcio formulado pelas partes, pois se entendermos que aps o negcio, o vendedor registou uma reserva de propriedade em termos diversos dos acordados, no existir portanto lugar aplicao do regime da venda de bens onerados. Em nossa opinio, no supra referido caso, tendo por base um contrato de compra e venda pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, mediante um preo, a transmisso da propriedade d-se por mero efeito do contrato. Ora deste contrato nasce a obrigao de entregar a coisa, sendo certo que a transmisso da propriedade no est dependente do cumprimento desta obrigao, apesar de ela ser exigvel igualmente sob pena de dar lugar resoluo do contrato. Nos termos do n. 2 do art. 882. do Cdigo Civil prev-se uma obrigao acessria que visa, fundamentalmente, propiciar ao Tais como, usufruto, uso e habitao e servides prediais Como sejam, a consignao de rendimentos; penhor; hipoteca; privilgios e reteno 6 Atravs de penhora, arresto, arrolamento 7 Quer por ter sido objecto de declarao de utilidade pblica ou por estar prevista a sua afectao a esse fim em plano director municipal. 8 Cfr. LEITO, Lus Manuel Teles Menezes de - Direito das obrigaes Volume III Contratos em especial de pg. 114 9 MARTINEZ, Pedro Romano - Direito das obrigaes Contratos 2. edio 10 LEITO, Luis Manuel Teles de Menezes - Direitos Reais 2 edio almedina pg. 185ss.
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comprador as condies de fruir completamente do seu direito. Assim, se as partes acordaram e o vendedor no cumpriu correctamente a sua parte, a sua atuao configura-se no n. 1 do art 406 do Cdigo Civil que prev que "o contrato deve ser pontualmente cumprido", sendo certo que no cumprindo aplicar-se- o regime do no cumprimento das obrigaes previstos nos arts. 762 e ss do C.C. Note-se que por estar em causa um contrato celebrado pelas partes, estamos perante uma responsabilidade contratual. - 4. Desconhecimento do nus Por fim, um ltimo pressuposto que se dever verificar o desconhecimento do comprador sobre a existncia do nus, pois como se perceber, no teria qualquer fundamento o comprador manifestar a vontade de adquirir certo bem quando no contrato referir-se claramente o nus que existiria sob esse mesmo bem e que o mesmo conhecesse a existncia desse nus, e posteriormente recorra-se do regime da venda de bens onerados para anular o respectivo contrato, ou seja deve o vendedor informar o comprador sobre os nus que possam estar relacionados com o direito, e s em caso de este dever no ser comprido ou seja em caso do comprador tiver desconhecimento do nus que o mesmo poder recorrer ao regime da venda de bens onerados 11. Deve por isso perceber-se que o comprador ao celebrar o contrato esteja convenientemente esclarecido, pois em sentido diverso do referido, entende-se que a referncia no respectivo ttulo de que se encontra registado um nus de servido, no suficientemente esclarecedora da natureza e extenso daquele nus possibilitando por isso ao comprador a aplicao do regime da venda de bens onerados 12. Note-se que o dever de informao e esclarecimento, quer nas negociaes, quer na concluso de um contrato, deve situar-se num quadro de mxima transparncia e boa-f, designadamente nos casos de existncia da inscrio registral de um nus, de modo a que o comprador se possa aperceber das implicaes e limitaes decorrentes do mesmo13.

Em sentido diverso dispem o Acrdo do Tribunal de Relao do Porto de 22-042004, relator PINTO DE ALMEIDA possibilitando mesmo com o conhecimento do nus a aplicao do regime da venda de bens onerados. 12 Cdigo Civil Anotado de Abilio Neto 16 edio editora ediforum pg. 858 Pt. 18 I 13 Cdigo Civil Anotado de Abilio Neto 16 edio editora ediforum pg. 858 Pt. 18 II
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3. Efeitos da venda de bens onerados

3.1 Generalidades O regime da venda de bens onerados consiste como j referido na atribuio de solues a que o comprador ter direito caso incida algum limite sobre o seu direito adquirido. Assim existindo nus ou limitaes que excedam os limites normais aos direitos de certa categoria, a venda poder ser anulvel por erro ou dolo, desde que no caso de verificarem os requisitos legais da anulabilidade (art. 905.),, poder o comprador optar pela reduo do preo, (art. 911.), convalescena do contrato (art. 906.) e de indemnizao (arts. 908., 909.).

3.2 Anulabilidade por erro ou dolo O art. 905 do C.C refere-se anulabilidade do contrato, fundada quer por erro quer por dolo, desde que se verifiquem no caso concreto os requisitos legais da anulabilidade. Neste contexto existem opinies doutrinrias divergentes quanto aplicao do regime geral do erro e do dolo, como vcios da vontade e para o regime da anulabilidade, versus a aplicao das normas referentes ao cumprimento defeituoso14. Referindo-nos em primeiro lugar a posio tomada pelo autor Lus Manuel Teles de Menezes Leito, efetivamente o contrato anulvel por erro ou dolo, sendo que em caso de erro exige-se, portanto, a essencialidade e a cognoscibilidade dessa essencialidade do erro para o declaratrio. Em caso de dolo, basta que o dolo tenha sido determinante da vontade do declarante, salvo se provier de terceiro, caso em que se exige igualmente que o destinatrio conhecesse ou devesse conhecer a situao. No nos afastando desta posio, entende-se necessrio abordar de forma sumria a matria referente ao erro e ao dolo15.

Veja-se a propsito destas divergncias o Acrdo TRP de 22-042004, Ponto 1 Mrito de Recurso 15 VASCONCELOS, Pedro Pais de - Teoria Geral do Direito Civil por 5 edio Almedina pg. 658 ss.
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3.2.1 - Erro Trata-se de um vcio da vontade negocial que se traduz em deficincia de discernimento por parte do autor, consistindo numa falsa percepo da realidade por parte deste. O erro pode incidir sobre as pessoas ou o objecto do negcio, sobre os motivos e sobre as circunstncias que constituem a base do negcio. No que respeita ao erro sobre a pessoa ou sobre o objecto do negcio o art. 251 do C.C remete-nos para o art. 247 do C.C, em que em virtude de erro, quando a vontade declarada no corresponda vontade real do autor, a declarao negocial anulvel desde que conhecida a essencialidade por parte do declaratrio do elemento sobre que incidiu o erro. Para que o negcio seja anulvel necessrio que se verifiquem dois pressupostos, ou seja, a essencialidade e a cognoscibilidade. S ser anulvel o negcio por erro quando se mostre que sem esse erro sobre a pessoa ou o objecto a pessoa no o teria celebrado ou o teria celebrado de modo distinto, caracterizando nesse sentido o conceito da essencialidade a que se refere o art. 247. do C.C. Neste sentido, ainda necessrio que a parte que errou demonstre que no celebraria o negcio no caso da existncia de erro e que a outra parte sabia da existncia desse mesmo erro. Repare-se que ainda que se o vicio s atingir parte e no a totalidade do negcio este poder vir a ser reduzido nos termos do art. 292 ou poder ser eventualmente convertido nos termos do art. 293 C.C No que respeita ao erro sobre os motivos, previsto no art. 252 do C.C, necessrio para requerer a anulabilidade a essencialidade do erro, e o acordo das partes sobre a essencialidade, note-se que este acordo poder ser provado com base no contrato negocial, dai a extrema importncia de fazer constar no mesmo as circunstancias em que contratam, os fins e os motivos que as levam a contratar.

3.2.2 - Dolo Ocorre sempre que o erro no seja espontneo, mas sim provocado, tendo as suas normas previstas nos artigos 253. e 254. do C.C. O art. 253 do C.C define dolo como qualquer sugesto ou artificio que algum empregue com a inteno ou conscincia de induzir ou manter em erro o autor da declarao, bem como a dissimulao, pelo declaratrio ou terceiro do erro do declarante, deste modo, o dolo pressupe uma atitude que pode traduzir-se na

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inteno, ou na simples conscincia de enganar ou manter no engano o autor da declarao. Em relao ao n.2 do artigo referido anteriormente, o mesmo leva-nos em primeiro lugar a uma distino entre o dolus bonus e o dolus Malus, em que excludo no mbito deste ultimo e passando a corresponder aquele primeiro, as sugestes ou artifcios usuais, considerados legtimos segundo as concepes dominantes do comrcio jurdico, assim como a dissimulao do erro, quando nenhum dever de elucidar o declarante resulte da lei, de estipulao negocial ou daquelas concepes. Relativamente existncia de dolo por parte do declaratrio numa fase prcontratual de uma compra e venda de um bem imvel, tem como faculdade, o declarante de requerer a anulabilidade do negcio quando esteja presente que o declaratrio nos preliminares do contrato sempre omitiu ou enganou com base em declaraes falsas a existncia de possvel nus relativo ao direito que se pretendeu adquirir, claro que se esse nus exceder os limites normais de gozo da coisa. Em relao a outra das posies adoptadas, relativamente aplicao das disposies do regime geral do erro e do dolo como vcios da vontade e para o regime da anulabilidade, vem deste modo o autor Pedro Romano Martinez16, defender a sua posio, referindo que no obstante a remisso, parece que a situao deve antes ser enquadrada numa hiptese de resoluo, entendendo aplicar-se o regime do cumprimento defeituoso ao invs do regime do erro e dolo e a consequente anulabilidade. Nestes precisos termos, o autor, inicia o seu entendimento, estabelecendo a distino entre erro e cumprimento defeituoso17. Utiliza ainda na base da sua fundamentao cinco aspectos que transportamos para o presente trabalho.

MARTINEZ, Pedro Romano - Direito das obrigaes Contratos 2. edio Quanto distino entre erro e cumprimento defeituoso, deve-se ter em ateno que o erro respeita formao da vontade e o cumprimento defeituoso execuo do contrato, pelo que o regime do erro s se aplica s situaes de error in corpore, (ex. compra-se um cavalo julgando que um vencedor de torneios quando afinal outro cavalo o tal vencedor), e de error in substantia (ex. Compra-se um anel de our quando afinal de prata dourada), diferentemente nos casos de error in qqualitate (ex. automvel vendido tem um defeito no travo), ou seja neste caso no existe erro mas sim um cumprimento defeituoso, porque esto em causa qualidades normais, prprias de coisas daquele tipo. Ou seja, se o bem vendido no aquele sobre que incidiu o negcio jurdico, h erro, mas se no h divergncia quanto coisa em si, s que ela no tem as qualidades prprias de um bem daquele tipo, h cumprimento defeituoso.
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-1. Os deveres de eliminar os defeitos, de substituir a coisa, de reduzir o preo e de indemnizar, previstos nas sees respeitantes ao cumprimento defeituoso, em sede de compra e venda so estranhos ao regime do erro. O regime do cumprimento defeituoso, estabelecido a propsito do contrato de compra e venda, tem como finalidade restabelecer o equilbrio entre as prestaes, j em caso de erro parte-se de um pressuposto inverso ,ou seja, o contrato em princpio invlido, mas pode ser confirmado. - 2. A invalidade dos contratos respeita sua formao, e no a um deficiente cumprimento, como o caso da venda de bens onerados. - 3. O regime do erro no se ajusta soluo de o comprador perder o direito de anular o contrato, sempre que, entre a celebrao do contrato e o cumprimento da obrigao de entrega, o vicio tenha sido sanado. - 4. Se a coisa vendida for genrica no h erro, s apenas cumprimento defeituoso (art. 918 C.C) e nada parece justificar uma dualidade de regime na venda de coisas genricas e especfica, em caso de vcio de direito. - 5. No art. 912 n. 2 do C.C o legislador sentiu a necessidade de ressalvar os efeitos da anulao, considerando que as clusulas derrogadoras do regime so vlidas, apesar da invalidade do contrato em que se encontram inseridas. Ora, depois do negcio anulado no subsistem clusulas do mesmo, isto s vivel em sede de compra e venda de bens onerados, porque no se trata de uma verdadeira anulao. Analisado o entendimento dos autores supra referidos, verificamos a divergncia doutrinria que existe em relao a esta questo. Mostra-se interessante que no mbito do presente trabalho, exista uma manifestao nossa, em relao a tal divergncia, assim, muito respeitosamente, seguir-se- uma opinio relativa a esta matria. Atendendo ao referido pelos dois autores, ambos os raciocnios so de facto interessantes e perceptveis que possam ser aplicados, contudo, a nossa opinio toma a posio do autor Lus Manuel Teles de Menezes Leito, possibilitando desta forma que o comprador recorra ao regime do erro para poder obter a anulao do contrato, pois, atendendo ao autor Antunes Varela18, quando refere cumprimento defeituoso est no facto de o dano nas situaes por ela abrangidas, provir dos vcios, defeitos ou irregularidades da prestao efectuada, ou seja, com isto queremos colocar a tnica na Prestao efectuada, querendo ns estabelecer aqui uma diferena temporal, criando uma separao de situaes. Em nosso entender quando a prestao a efectuar se
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Das Obrigaes em Geral Vol. II 7 Edio Almedina

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encontra formada dever aplicar-se o regime do erro, caso contrrio ser quando a prestao contratada vai formar-se aps o contratado, ento aplicar-se- o regime do cumprimento defeituoso. Atendendo ao art. 247. do C.C, e propondo o seguinte caso prtico, (A contrata com B para que este lhe venda a sua habitao para habitao prpria e permanente de A. B vende a habitao e verifica-se ps celebrao do contrato que o r/cho se encontra arrendado), que demonstra aquilo que pretendemos transmitir, ou seja, B tem uma prestao para com A, conhece a essencialidade e as intenes de A, e mesmo assim formula o negcio com a prestao da entrega da casa. Repare-se que a prestao a que estava adstrito era a entrega da casa, mas o objecto dessa prestao j se encontrava constitudo, ou seja a prpria habitao. Se estava constitudo e verifica-se que A ficou limitado da sua habitao devido ao contrato de arrendamento, este ter toda a legitimidade de invocar o erro na declarao para ver anulado o negcio celebrado. Ainda no mesmo sentido refere Antunes Varela que, a consequncia mais importante do cumprimento defeituoso a obrigao de ressarcimento dos danos causados ao credor assim, levamos a pensar que estaremos no mbito do cumprimento defeituoso apenas quando no mbito do cumprimento das prestaes o dano surge, e no quando o dano que se verificar posteriormente se encontra constitudo previamente19.

3.3 Convalescena do Contrato A convalescena do contrato consubstancia-se numa forma de sanar o vcio de direito, que persiste sobre o bem vendido, atravs da sua remoo, ou seja, com a eliminao de tal nus, tratando-se por isso numa das consequncias da venda de bens onerados. Os artigos 906 e 907 do C.C referem-se mesma salientado os seus efeitos e relacionando-a com a possvel anulabilidade do contrato. Nos termos do art. 906 do C.C, diz-se convalescido o contrato se o vendedor expurgar os nus ou limitaes que pendem sobre o direito alienado, visto ser sobre o mesmo que impende a obrigao de os eliminar. Note-se que se tal acontecer, ou seja se o vendedor, expurgar os nus, o contrato deixa de ser anulvel (salvo opinies doutrinrias divergentes que posteriormente analisaremos), ficando com a expurgao, De forma a avigorar esta nossa posio, ser oportuno consultar os pontos 4, 6 e 12 do NETO, Ablio - Cdigo Civil Anotado de, pg. 857.
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sanada a sua anulabilidade. A este mesmo respeito, poder surgir uma dificuldade interpretativa da lei, visto que ao abrigo do art. 905 do C.C, o mesmo refere que, sempre que incida um nus sobre o direito, o contrato ser sempre anulvel, e por outro lado ao abrigo do art. 906 do mesmo diploma, refere que se o nus desaparecer fica sanada a anulabilidade do contrato. Neste sentido, poderamos afirmar com base nesta interpretao que se o vendedor expurgar os nus da coisa o comprador perderia o direito de anular o contrato, pois entende-se que o legislador atribui a faculdade de anular o contrato se o direito estiver limitado, e caso o esteja, no decorrer da expurgao do nus ele perder essa faculdade, pois presume-se que a razo pela qual o comprador pretenda anular o contrato prende-se somente com a limitao do seu direito, logo estando ele livre de qualquer nus resolveu o legislador no atribuir ao comprador essa faculdade. Sem prejuzo do referido, a anulabilidade persistir, caso se mostre que a existncia dos nus ou limitaes j tiverem causado prejuzos20 ao comprador, ou ainda nas situaes em que o comprador j tenha pedido em juzo a anulao do contrato de compra e venda. Existem na doutrina opinies divergentes. Enquanto alguns autores defendem que no mbito da venda de bens onerados estamos perante uma anulabilidade de regulao especial21, outros entendem que a anulabilidade mantm-se tal qual a prevista no art. 288. do C.C22.

Imagine-se o seguinte caso: A compra uma habitao em que na qual pretende habitar, mas sobre a mesma encontra-se registado o usufruto a favor de C. A no poder habitar a habitao mostrando-se obrigado a arrendar outra. Verifica-se por isso um prejuzo. 21 LEITO, Lus Manuel Teles Menezes de - Direito das obrigaes Volume III Contratos em especial esta anulabilidade objecto de uma regulao especial, uma vez que o art. 906. n. 1 do C.C, admite que esta fique sanada se vierem a desaparecer por qualquer modo os nus ou limitaes, a que o direito estava sujeito. Neste mbito o art. 906 desvia-se da regra estabelecida no art. 288 qe estabelece que a extino do vicio no sana automaticamente a anulabilidade, apenas permitindo ao interessado confirmar o negcio se assim o entender. No mbito da venda de bens onerados, apesar de a lei fazer assentar o fundamento de anulao do contrato na viciao da vontade do comprador por erro ou dolo, tambm entende que a posterior extino dos nus oi limitaes retira ao comprador o interesse em solicitar a anulao do negcio, pelo que estabelece automaticamente a sua convalescena, em caso de ocorrer a extino dos vcios de direito. 22 MARTINEZ, Pedro Romano - Direito das obrigaes Contratos 2. edio pg. 127 o pedido de anulabilidade no es dependente da exigncia do dever de eliminar o defeito, no satisfeita. O comprador pode pretender exercer os seus direitos em alternativa, exigindo a eliminao dos defeitos e como pedido subsidirio a resoluo ou a anulabilidade do contrato. Mas nada impede que o comprador opte por qualquer das pretenses sem qualquer dependncia entre elas.
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No primeiro entendimento referido, tem-se em linha de conta que o legislador no pretendeu dar o benefcio ao comprador de anular o contrato se o vendedor expurgar os nus presentes no direito. Ora, se por um lado o legislador possibilita o comprador de anular o contrato se o direito tiver qualquer nus, por outro tambm lhe retira essa faculdade se o vendedor proceder extino do nus. Tem-se presente a vontade de contratar, e se assim, o comprador contratou em adquirir um direito, que afinal esse direito estava limitado, mas o vendedor no final acabou por extinguir essa limitao, por que razo no deveria o contrato ser formalizado?, ou por que razo se iria anular o contrato quando o comprador afinal tm o seu direito tal qual pretendia?. Note-se que de facto, nesta teoria, existe um afastamento do regime geral da anulabilidade, bastando a expurgao do nus para sanar a anulabilidade, enquanto que o regime geral impe no seu art. 288 que carece de confirmao para que ela seja sanvel, ou seja o comprador ter uma palavra final no sendo desta forma automtica a sanao da anulabilidade. Assim, em nossa opinio, pensa-se que foi clara a inteno do legislador, afastar a confirmao prevista no art. 288, com o seu art. 906 n. 2, tipificando propositadamente os casos em que apenas se mantm a anulabilidade, caso contrrio se no fosse tal inteno, certamente remeteria para o art. 288 ou incluiria no n.2 supra referido, que a anulabilidade persiste enquanto no confirmada pelo comprador. No mbito da segunda teoria referida, entende-se que mesmo com a expurgao do nus, o comprador mantm o seu direito de anular o contrato, e que esse direito no necessita que o vendedor no elimine tais nus. Defende-se por isso o regime da anulabilidade geral, e a necessidade de confirmao por parte do comprador. Em nossa opinio tal entendimento claramente aceitvel, para isso procede-se ao seguinte exemplo (A contrata com B para compra da sua Habitao. B vende, com uma hipoteca sobre a mesma omitindo-a de A. A verificando a hipoteca comunica a omisso a B dizendo-lhe que ir anular o contrato e que ficou desiludido com a omisso na fase prcontratual. B elimina o nus. Mas A, apesar de j no se verificar qualquer nus pretende na mesma a anulao do contrato devido falta de confiana que se estabeleceu entre ambos). Assim, pensa-se estar por base desta teoria o facto de que a anulabilidade a aplicar-se seja rigorosamente igual prevista na parte geral e a falta de confiana que se possa vir a estabelecer entre as partes que seja de tal forma grave levando anulabilidade do contrato.

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3.3.1

Obrigao de Convalescer o Contrato

Nos termos do art. 907 do C.C, o vendedor obrigado a sanar a anulabilidade do contrato mediante a eliminao dos nus ou limitaes existentes, sendo que, o prazo para a expurgao ser fixado pelo tribunal nos termos dos artigos 1456. e 1457. do CPC. Sabe-se que na prtica, nem sempre o prazo fixado pelo tribunal, pois logo que o comprador conhece o nus, regra geral comunica esse facto ao vendedor para que este procede eliminao do mesmo, caso o vendedor no reaga que o vendedor avana com uma aco de forma a ver reconhecida a sua pretenso. Deve ainda o devedor promover sua custa o cancelamento de qualquer nus ou limitao que conste no registo, quando afinal de contas se venha a verificar que na realidade esses nus so inexistentes, dando como exemplo o seguinte: A vende a B uma habitao livre de nus. B verifica posterior que existe um registo de hipoteca, alertando o A desse facto. B j tendo pago o valor do crdito pelo qual incidiu a hipoteca dever cancelar o mesmo registo com base no distrate, s suas prprias custas. Note-se que para efeitos da expurgao do nus, trata-se de uma obrigao do vendedor, no sendo assim permitido ao comprador sobrepor-se ao obrigado para realizar essa expurgao custa dele (vendedor), contudo no significa que o no possa fazer sua prpria custa se quiser. Alerta-se contudo que, se o fizer sua custa, poder o seu pedido de ser ressarcido pelos montantes gastos, recusado.23/24 Para que no veja recusado o seu pedido, deve o comprador, antes de iniciar por si a expurgao dos nus, pedir em tribunal que seja fixado um prazo para que o vendedor elimine por ele os nus verificados25.

3.3.2 No cumprimento da obrigao da obrigao de convalescer o contrato O comprador poder requerer em lugar da anulao do contrato a expurgao dos nus ou limitaes. A indemnizao prevista no art. 910 do CC a indemnizao pelo incumprimento de fazer convalescer o contrato, ou seja, de o cumprir pontualmente, reparando ou substituindo a coisa. O art. 910 do C.C prev que se o vendedor se constituir em responsabilidade por no sanar a anulabilidade do contrato, a correspondente indemnizao acresce que o comprador tenha direito a receber, salvo na parte em que o prejuzo foi comum. O
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Cfr. Acrdo n STJ_08B0532 de 12-03-2009 Cfr. Cdigo Civil Anotado de Abilio Neto, pg. Cfr. Cdigo Civil Anotado de Abilio Neto, pg.

859, art. 907 ponto 2. 859, art. 907 ponto 8.1

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vendedor apenas se constitui em responsabilidade quando no se verifica o cumprimento da obrigao de fazer convalescer o contrato, no prazo fixado pelo tribunal a requerimento do comprador. No caso previsto no art. 908 o comprador escolher entre a indeminizao dos lucros cessantes pela celebrao do contrato que veio a ser anulado e a dos lucros cessantes pelo facto de no ser sanada a anulabilidade.

3.4 Indemnizao Outro dos efeitos da venda de bens onerados, a faculdade de atribuio ao comprador de uma indeminizao pelos danos eventualmente sofridos. A indeminizao assenta por isso nas situaes em que o dano ocorre no caso de dolo (art. 908), no caso de simples erro (art. 909) e ainda pelo facto de o vendedor no cumprir a obrigao de fazer convalescer o contrato (art. 910) em que se poder verificar a cumulao com as anteriores.

3.4.1 Indemnizao em caso de dolo O art. 908 do C.C, estabelece que em caso de dolo, o vendedor, anulado o contrato, deve indemnizar o comprador do prejuzo que este no sofreria se a compra e venda no tivesse sido celebrada. Note-se que a expresso dolo, no se poder cingir ao sentido que lhe dada pelo art. 253 do C.C, ou seja, existir lugar a indeminizao por dolo quando, seja utilizada qualquer sugesto ou artificio que algum empregue com a inteno ou conscincia de induzir ou manter algum em erro, e tambm quando exista mera culpa do vendedor, tal qual prev o art. 483 do C.C26. Deste modo, o dever de indemnizar, previsto no art. 908 do C.C baseia-se na culpa do vendedor e engloba todos os danos que integram o interesse contratual negativo. Ora sendo anulado o contrato com o fundamento no dolo, o comprador adquire o direito a ser indemnizado pelos danos que emergiram da celebrao do negcio, sendo assim a indeminizao limitada aos danos que no ocorreriam se o contrato no tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo). Repare-se que esta MARTINEZ, Pedro Romano - Direito das obrigaes Contratos 2. edio pag. 129 1 nota rodap.
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indemnizao engloba os danos emergentes da celebrao do contrato como os lucros cessantes pela mesma celebrao, em que podero ser includos neste ltimos os prejuzos causados pela privao do capital correspondente ao pagamento do preo, o facto de no ter podido aplicar esse capital numa operao mais vantajosa, as despesas judiciais com a aco de anulao, etc27.

3.4.2 Indemnizao em caso de simples erro Dispem o art. 909 do C.C que nos casos de anulao fundada em simples erro, o vendedor tambm obrigado a indemnizar o comprador, ainda que no tenha havido culpa da sua parte, mas a indeminizao abrange apenas os danos emergentes do contrato, tratando-se por isso de uma situao de responsabilidade civil objectiva, ou seja, mesmo perante a ausncia de dolo do vendedor existe lugar a uma indeminizao a efectuar por este ao comprador, a qual como tradicional neste tipo de responsabilidade no atribui uma reparao integral, cingindo-se apenas aos danos emergentes do contrato. O autor Lus Manuel Teles Menezes Leito refere que O fundamento responsabilizao o pressuposto de o vendedor, no momento em que procede venda do bem, dever garantir, independentemente de culpa sua, que o bem vendido se encontra livre de nus ou encargos, respondendo pelos danos causados se tal no se verificar. Note-se contudo que apesar de a indeminizao apenas respeitar ao danos emergentes do contrato, ao contrrio do previsto no art. 899 do C.C, aqui no se exclui tambm as despesas volupturias28.

3.4.3 Indemnizao por incumprimento da obrigao de fazer convalescer o contrato Trata-se de uma indeminizao devida pela violao do dever de eliminar o vcio de direito, ou seja pela no convalescena do contrato. Neste sentido mostra-se pertinente perceber que estamos no mbito de uma obrigao por parte do vendedor, a qual tem um prazo estipulado pelo tribunal para que seja cumprida, assim sendo, se o Cfr. Pires de Lima/Antunes Varela, op., cit., II, sub art. 908, n.3, p.201 e Baptista Lopes, Compra e Venda, p. 166.
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Volupturias so todas aquelas que no sendo indispensveis para a conservao da coisa, nem lhe aumentando o valor, servem apenas para dar prazer a quem as fez e podemos citar como exemplo, a colocao de um painel decorativo em azulejos entrada de casa.

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vendedor no cumpre tal obrigao natural que a tal incumprimento corresponda uma indeminizao, assim estabelece-se a diferena entre as duas indeminizaes supra referidas, sendo que essas correspondem a uma atitude negligente do vendedor numa fase pr contratual, enquanto a indeminizao prevista no art. 910 corresponde a uma indeminizao devida j com o contrato formalizado pelas partes, em que verificada a existncia do nus, o vendedor no actua de modo a elimin-lo. Note-se ainda que nos termos do art. 798, o devedor que falta culposamente ao cumprimento, torna-se responsvel pelo prejuzo que cause ao devedor. Nos termos do n.1 do art. 910, esta indeminizao acresce que o comprador tenha direito a receber, ou seja quando seja anulado o contrato e haja de ser indemnizado em caso de erro, ou quando na aco proposta para convalescer o contrato haja pedido subsidiariamente um valor indemnizatrio, contudo ressalva-se que este acrscimo no suceder na parte em que o prejuzo seja comum, porm, j nos termos do n.2 assim no ser, visto que nesta situao o comprador dever escolher entre a indeminizao dos lucros cessantes pela celebrao do contrato que veio a ser anulado e a dos lucros cessantes29 pelo facto de no ser sanada a anulabilidade.

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A propsito dos lucros cessantes leia-se Ac. STJ de 16-12-2004

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3.5 Reduo do preo3031 Nos termos do art. 911, haver reduo do preo quando as circunstancias demonstrarem que sem erro ou dolo o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preo inferior, em harmonia com a desvalorizao resultante do nus ou limitaes. Assim, a reduo do preo consubstancia numa alternativa anulabilidade de o contrato em consequncia do erro ou do dolo, ou seja, ser o caso em que A compra a B uma habitao, em que posteriormente verifica a existncia de um nus. Contudo A mantm o interesse na habitao desde que o valor pago seja reduzido, visto existir um nus que faz diminuir o valor da habitao. Note-se que esta faculdade dada apenas ao comprador, atribuindo-lhe forum Shopping perante as alternativas que possui, j no ser atribuda ao vendedor. Na prtica poder surgir em que o prprio vendedor venda o seu direito desconhecendo por completo da existncia do nus, e verificado o nus nada impede que este reduza o preo ao comprador para o compensar, contudo pretendendo o comprador anular o contrato, o vendedor se entender que deve
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Em relao a esta matria, mostra-se oportuno ter em ateno o disposto no Ac do TRP de 22-04-2004: A soluo aqui prevista - a aco estimatria ou actio quanti minoris - assenta no erro ou dolo incidental, que o errante ou deceptus sempre teria celebrado o negcio, embora noutros termos, por preo mais baixo. Neste caso, a anulao excluda: o preceito impe a conservao do negcio jurdico, corrigido ou rectificado atravs do restabelecimento da relao gentica de correspectividade econmica entre prestao e contraprestao para garantir o sinalagma funcional rompido ab initio [Cfr. Calvo da Silva, Compra e Venda cit., 33.]. Nada impede, porm, em nome da economia processual, o pedido de reduo do preo em via subordinada, como pedido subsidirio da anulao para a eventualidade de esta se revelar infundada. Assim como parece no haver obstculo a que, verificados os requisitos da aco de anulao, o comprador opte to s pela aco estimatria. Com efeito, para alm de a anulabilidade no ser imperativa, podendo o comprador exercer ou no o direito potestativo de anulao que a lei lhe confere (art. 287), relevam as razes que nos so indicadas por Calvo da Silva [Responsabilidade Civil do Produtor, 195, nota.]: Desde logo, por argumento a contrario sensu extrado do art. 911: fora do caso excepcional nele previsto, o direito reduo do preo concorre com o direito anulao, verificados os respectivos pressupostos. Em segundo lugar, por argumento a maiori ad minus: quem pode o mais (anulao do contrato), pode o menos (reduo do preo). Em terceiro lugar, existindo a disciplina da garantia por vcios no interesse do comprador, a este deve caber a escolha entre os direitos que a lei lhe confere, em funo dos seus interesses soberanos, desde que feita em conformidade com o princpio da boa f, no arbitrariamente, tendo tambm em conta os interesses do vendedor. No mesmo sentido se pronuncia Romano Martinez [Ob. Cit., 436 e segs; tambm Teles de Menezes Leito, Ob. Cit., 131.] ao afirmar que a actio quanti minoris apareceu como forma de satisfazer o comprador que, podendo usar da aco redibitria, estava interessado em ficar com o bem. Interesse que determinado por parmetros subjectivos. H uma opo livre do comprador, apenas condicionada pelos pressupostos das figuras em causa e pelas regras gerais, nomeadamente do abuso do direito. 31 Acrdo n STJ_07B4540 de 29-01-2008

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ser mantida a relao negocial dever provar que o comprador teria igualmente adquirido os bens por preo inferior32. O comprador, tm assim a possibilidade de solicitar imediatamente a reduo do preo caso seja apenas essa a sua pretenso, sendo certo que tambm poder pedir a reduo a ttulo subsidirio para a hiptese de no proceder o pedido de anulao do contrato, porm se verificar-se que realmente o comprador adquiria o bem com reduo do preo, ento nunca poder ser pedido a anulao do contrato. Relativamente ao valor da reduo do preo, ter-se- em conta por regra o art. 884 n. 2 do C.C33. Alm do j referido, dispem o n.1 do art. 911 do C.C in fine, que para alm da reduo prevista neste artigo o comprador ter ainda direito indeminizao que lhe competir. Nos termos do n.2 do mesmo artigo, aplica-se reduo do preo os preceitos anteriores com as necessrias adaptaes. Ora como a reduo do preo surge como uma alternativa anulao do contrato, optando o comprador pela reduo do preo exclui-se portanto a anulao, bem como a obrigao de fazer convalescer o contrato e a indemnizao pelo no cumprimento dessa obrigao, cabendo somente ao comprador alm da prpria reduo do preo, a indeminizao, que ter contedo varivel, consoante exista dolo do vendedor, ou simples erro34.

4 Convenes das partes O art. 912 do C.C vem estabelecer a possibilidade de as partes, ao abrigo da sua autonomia privada, estabelecerem convenes perante o disposto nos artigos 907. n. 1 e 3, art. 909 e art. 910 n.1, podendo desta forma estabelecer um regime diferente de garantia contra a existncia de nus ou encargos do direito transmitido, exceptuando as situaes em que o vendedor tenha procedido com dolo e as clausulas contrrias quelas normas visem benefici-lo. Note-se que existem normas imperativas, tal qual o caso

Cfr. NETO, Ablio - Cdigo Civil Anotado de, pg. 860, art. 911 ponto 1. Cfr. NETO, Ablio - Cdigo Civil Anotado de, pg. 860, art. 911 ponto 9 I. 34 LEITO, Lus Manuel Teles Menezes de - Direito das obrigaes Volume III Contratos em especial pg. 121
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do art. 908, o qual pela sua imperatividade est impossibilitado de sofrer alteraes mediante convenes das partes35

Bibliografia:

Obras:
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Cfr. Ac STJ de 07/10/2003 Assim, na anulao por dolo, a indemnizao abrange, inderrogavelmente - o contedo imperativo do art. 908 resulta da sua no enumerao entre as disposies supletivas constantes do art. 912 -, os danos emergentes (prejuzos sofridos que se traduzem na diminuio do patrimnio existente, nele incluindo as despesas tornadas necessrias) e os lucros cessantes (benefcios ou ganhos que se frustraram, privao de um aumento patrimonial) referidos no art. 564, n. 1, visto que o art. 908 no limita o objecto de ressarcimento (cfr. o caso paralelo do art. 898); Por seu turno, na anulao por simples erro, a indemnizao dos danos emergentes - e s dos danos emergentes, compreendidos os resultantes de despesas volupturias, diferentemente do previsto na venda de coisa alheia (art. 899) - sempre devida, tenha ou no havido culpa da parte do vendedor. Esta a soluo vertida no art. 909, que faculta a indemnizao confinada aos danos emergentes nos casos de anulao fundada em simples erro ainda que no tenha havido culpa do vendedor: logo, tenha ou ainda que no tenha havido culpa da sua parte, o vendedor indemnizar apenas os danos emergentes do contrato anulado por simples erro do adquirente, salvo estipulao em contrrio do vendedor (art. 912, n. 1)

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LEITO, Lus Manuel Teles Menezes de - Direito das obrigaes Volume III Contratos em especial MARTINEZ, Pedro Romano - Direito das obrigaes Contratos 2. edio LEITO, Luis Manuel Teles de Menezes - Direitos Reais 2 edio almedina VASCONCELOS, Pedro Pais de - Teoria Geral do Direito Civil por 5 edio Almedina NETO, Ablio - Cdigo Civil Anotado de Das Obrigaes em Geral Vol. II 7 Edio Almedina Pires de Lima/Antunes Varela, op., cit., II Baptista Lopes, Compra e Venda

Jurisprudncia: Ac STJ de 07/10/2003 Acrdo n STJ_07B4540 de 29-01-2008 Ac. STJ de 16-12-2004 Acrdo TRP de 22-04-2004 Ac. TRP de 24-04-2004 Acrdo n STJ_08B0532 de 12-03-2009

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