RINGKASAN MATERI MATA KULIAH TATA GUNA LAHAN MINGGU KE 11 – 17

Dosen Pengajar : Ir. Mulyono Sadyohutomo, MCRP

Pertemuan ke -11 “Dasar – Dasar Pengembangan Tanah dan Manajemen Pertanahan” A.Pengertian Tanah Pengertian kata TANAH menurut Bahasa Indonesia ada 3, yaitu : • Tubuh Tanah (Soil), yaitu profil atau penampang lapisan tanah, seperti media tumbuhnya tanaman, dan media untuk pondasi suatu bangunan. • Material Tanah (Materials), yaitu berupa suatu benda yang dapat diangkut. • Bentang Tanah (Land), yaitu bagian muka bumi berdimensi 3 (ruang) dan tidak dapat dipindahkan, seperti lokasi suatu lahan rumah. Untuk lebih jelasanya, berikut ini ilustrasi penjelasan dari pengertian TANAH diatas :

B.Penggunaan Tanah & Pemanfaatan Tanah

 Istilah

Penggunaan

Tanah

tidak

sama

dengan

istilah

Land

Use

(Penggunaan Tanah ≠ Land Use). Penggunaan Tanah adalah apa yang ada di permukaan tanah, baik yang di sengaja dibuat oleh orang maupun tidak. Pengertian tersebut dalam bahasa Inggris, disebut Land Covers (tutupan tanah).  Sedangkan Land Uses pengertiannya hanya untuk penggunaan tanah yang disengaja atau dikehendaki manusia, misalnya : permukiman, sawah, dan sebagainya.  Sedangkan untuk yang tidak disengaja, misalnya : padang alang-alang, semak, tanah kosong disebut sebagai Land Unused.  Pemanfaatan Tanah adalah pendetailan dari penggunaan tanah tanpa merubah jenis penggunaannya, misalnya penggunaan tanah perumahan, pemanfaatannya berupa rumah tinggal dan wartel, rumah tinggal dan tempat kost, industri rumah tangga, dan lainya.  Kenyataan Penggunaan Tanah ada 4 kemungkinan, yaitu : - Penggunaan tanah yang benar -> LOSS - Tuna guna (cacat), misal : pemukiman tanpa saluran drainase. - Alpa guna (penggunaan yang salah), misal : lereng terjal untuk tanah musiman - Aguna (unused) : tanah kosong, padang alang-alang, dan sebagainya.  Pengembangan Tanah, mencakup 2 pengertian : 1. Peningkatan kualitas / nilai tanah (land clearing). 2. Pembangunan land pooling)  Beberapa factor yang berpengaruh dalam pengembangan tanah yakni ; 1. Tekanan Penduduk terhadap Tanah tanah (land development) : pembangunan prasarana, penataan bidang tanah (kasiba, lisiba, konsolidasi tanah, (land improvement) : penimbunan, pengeringan, perataan tanah (cut and fill), pembersihan

2. Kaitan Pembangunan Kota dengan Desa . Keterbatasan Ruang C.

 Informasi tidak tersedia sempurna (imperfect information)  Ketidaksamaan kesempatan setiap individu.  Motivasi setiap orang sebagai Free Riders terhadap barang publik (memperoleh manfaat sebanyak mungkin dengan gratis. Pada batas tertentu.Land Management Mengapa Pemerintah Perlu Intervensi terhadap Pemanfaatan Ruang (bentuk manajemen) ? karena tanah/ruang mengandung fungsi sebagai Public Goods : Sedangkan pada sistem ekonomi pasar bebas terjadi kegagalan dalam alokasi barang public (Market Failure for Public Goods) : under supply. . over exploited.D. Efek negatif sistem pasar bebas è perlu perlindungan yg lemah. Sifat Barang Publik : 1. Manfaatnya dpt dinikmati oleh siapapun (Non Excludable) 2. kalau tidak maka disebut tolol (SUCKERS) è Berakibat perilaku ceroboh terhadap Public Goods. digunakan dengan ceroboh . Penyebab Kegagalan Pasar  Adanya eksternalitas penggunaan tanah /ruang. E. tingkat konsumsi seseorang tidak mempengaruhi tingkat konsumsi orang lainnya (Non Rivalreous) è Marginal Production Cost = 0 F.

“ bumi. jual beli. hibah. Penggerak masyarakat (social engeneering) menuju cita-cita ideologi negara. G. hak tanggungan /jaminan hutang. air . Mengatur & menyelenggarakan peruntukan. Penegakan hukum .Peran Pemerintah 1. UU No. air. H.Kesimpulan : Pemerintah pengunaan tanah (ruang). Kerangka Dasar Manajemen Pertanahan  Menyusun Rencana Tata Ruang dan Tata Guna Tanah  Mengatur bagaimana seharusnya penduduk menggunakan Tanah  Mengatur Hak – hak atas tanah (land title)  Mengatur perbuatan hukum antar orang berkaitan dengan tanah (sewa – menyewa. Menentukan & mengatur hubungan hukum antara orang dengan bumi.5 Tahun 1960 PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA (UUPA) Merupakan amanat UUD 1945 Pasal 33 ayat 3 : Tanah dikuasai Negara utk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. ⇒Azas domein dicabut : Negara tidak lagi sebagai pemilik tanah. penengah (arbiter) dalam setiap konflik. persediaan & pemeliharaan bumi. & ruang angkasa. penggunaan. Menentukan & mengatur hubungan hukum antar orang dalam perbuatan hukumnya yg berkaitan dengan bumi. Penyedia layanan publik perlu intervensi terhadap penguasaan dan 2. waris. wakaf) kekayaan alam yang wilayah NKRI. disebut sebagai . Pasal 2 UUPA (Hak Menguasai Negara) a. Dasar Hukum Manajemen Pertanahan 1. melainkan hanya menguasai dengan kewenangan (mengatur dan menyelenggarakan). c. 2. ruang angkasa beserta terkandung di dalamnya dalam Sumber Daya Agraria “ I. air & ruang angkasa. Mengatur dan Memfasilitasi berjalannya ekonomi pasar agar tercipta alokasi sampai dengan efisien dan adil è menghindari distorsi pasar 3. air & ruang angkasa. 4. b.

Organizing.Di dlmnya ada 4 fungsi manajemen (Planning. . membangun. mengatur. dan mengendalikan hak dan pemanfaatan tanah. serta menyelesaikan konflik yang berkaitan dengan tanah. Actuating. mengadministrasikan. mengorganisasi. sehingga pengertian Manajemen Pertanahan adalah : merencana. dan Controlling).

36 Tahun 1998 tentang Penertiban & Pendayagunaan Tanah Terlantar. 32 Th 2004 ttg Pemerintahan Daerah 8. 41 Tahun 1999 tentang Kehutanan. Kepemilikan tanah (Hak Milik dan Hak – Hak di atas Tanah Negara) diatur dalam lingkup Hak – Hak Atas Tanah (Land Rights). 5 Tahun 1960 tentang UUPA 2. atau mempunyai Hak terhadap Tanah Negara. 13. UU No. 14. UU No. PP No. 5. UU No. PP No. 41 Tahun 2009 tentang Perlind. Lahan Pertanian Tanaman Pangan Berkelanjutan 11. 2) Jenis penggunaannya sesuai dg peruntukan dlm RTR. UU No. C. 7 Tahun 2004 tentang Sumber Daya Air 6. UU No. UU No. 12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua Atas UU No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan & Pengelolaan Lingkungan Hidup 10. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang 7. UU No. 4. B. UU No. D. PP No.Menguasai tidak harus memiliki. UU No. pinjam pakai. Mineral dan Batubara 9. 5 Tahun 1990 tentang Konservasi Sumber Daya Alam Hayati & Ekosistemnya. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah .2 Syarat Seseorang atau Badan Hukum dapat menggunakan tanah : 1) Yang bersangkutan menguasainya (Land Tenure). 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Utk Kepentingan Umum 12. bisa saja sewa. kerja sama. 4 Tahun 2009 tentang Pertambangan. 80 Tahun 1999 tentang Kasiba & Lisiba yg Berdiri Sendiri. 3.Pertemuan ke -12 “Penguasaan Tanah (Land Tenure) & Hak-Hak Atas Tanah (Land Rights)” A.Peraturan Perundangan mengenai Sumber Daya Agraria : 1. UU No. UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan & Pemukiman.

15. 3. Pelayanan sertifikasi tanah & pencatatan perubahan subyek & obyek hak atas tanah. 6. F. berikut skema penjelasannya : BP N TATA KOT A PB B LAND USE & TENURE / TITLE INVENTARISAS I & REGISTRASI PENGATURAN BANGUNAN LAND TAX / VALUE BERBASIS BIDANG TANAH FISIK KADASTER . penggunaan. Menentukan & mengatur hubungan hukum antara orang dengan bumi. 2. c. 1960) . PPH Peralihan Hak. Menentukan & mengatur hubungan hukum antara orang-orang dalam perbuatan hukumnya yang berkaitan bumi. Penyelesaian sengketa dan konflik. PP No. 5. persediaan & pemeliharaan bumi. Perpajakan tanah (PBB. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang 17. air & ruang angkasa. Keppres 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung. E. Penataan penguasaan tanah. PP No. 4. Ruang Lingkup Administrasi Pertanahan Administrasi Pertanahan mencakup : 1. 6 Tahun 2007 tentang Tata Hutan dan Penyusunan Rencana Pengelolaan Hutan 16. air & ruang angkasa. Hak Menguasai Negara dalam bentuk : a. Inventarisasi sumber daya tanah (baik skala wilayah maupun skala bidang tanah). BPHTB). air & ruang angkasa. Adminiatrasi Pertanahan Dasar Hukumnya mengacu pd Dasar Hukum Manajemen Pertanahan . b. Pasal 2 UUPA (UU no. Mengatur & menyelenggarakan peruntukan. 5 Th. Penataan penggunaan tanah. Untuk lebih jelasnya mengenai penejelasan diatas.

b. umum (tdk bisa dimohon hak). BUMN. Hak dilepaskan krn peraturan perundangan (tanah pert. bekas eigendom. kawasan perlindungan setempat (sempadan sungai. Hak Milik sdh didaftarkan / Bersertipikat (sertipikat HM). Bengkok. TN untuk Kawasan Lindung = kawasan hutan lindung.berstatus tanah hak milik adat  Konversi hak & Penegasan / Pengakuan hak . Tanah Negara Bebas : terdiri atas : a.Tanah Hak Milik B.. Tanah oloran. Prosedur Permohonan Sertipikat tanah : . dsb. Misalnya. absentee.. TANAH NEGARA 1. 3.Tanah Militer. Pemerintah. Tanah Pemerintah : TN yg dikuasai / dikelola Inst. Hak Ulayat. Jln Desa. tanah hutan yang dapat dikonversi (bukan hutan tetap). 2.G. Hak Milik Secara Adat / belum bersertipikat : Petok D. Kas Desa. taman nasional. Misalnya. tanah GG. dsb. sempadan pantai). Kantor Pem. Gogolan. TN utk kepentingan negara & masy. b. Tanah Negara A.dsb. TN di kawasan budidaya yang tidak diperlukan utk negara dan Pem. Hak dilepaskan oleh pemilik asal krn sdh diganti rugi. Prasarana Umum. kelebihan maksimum) . TN yang berasal dari Pelepasan Hak (sifatnya sementara) a. Buku C Desa. utk dimohon hak oleh pemberi ganti rugi. Tanah Milik Desa .Status Tanah (Land Title) Status Tanah ada 2 kelompok : A. TANAH HAK MILIK (HM) 1. 2.berstatus tanah negara  SK Pemberian Hak Milik B. BUMD. TN yang bisa dimohon hak untuk masyarakat. kawasan perlindungan daerah bawahan.

Adat WNA WNI Perorangan. Bila bukti hak setelah th.4.. HGB di bawah tanah. tanpa diumumkan 2 bln). HM Bersertipikat (sdh didaftarkan) .Jenis – Jenis Hak Atas Tanah (Land Right) 1. Hak Milik sebagai Bangunan di atas HGB Induk (strata title untuk Apartemen). telah muncul : HGB di atas HM. Tanah Negara Dilekati Hak. HPL. dan pendaftaran hak. b. Hak Guna Usaha (HGU). dg Jangka Waktu Pem. : Hak mengelola TN yg penggunaannya dpt diserahkan ke beberapa pihak dlm suatu kws kegiatan. 5. 3. & Non Pert. Badan Hukum WNI Perorangan. Hak Guna Bangunan (HGB). diumumkan 2 bln). Pert . Sarana Ibadah Lembaga Masy. HGB di ruang udara. Non Pertanian dengan Jangka Waktu Pertanian dengan Jangka Waktu Non Pertanian dengan Jangka Waktu I./non Pert. 1b & 3a H. Hak Pengelolaan (HPL) Hak – hak ini berasal dari no. Masing – masing pengguna dpt diberikan HGB di atas HPL atau HP di atas HPL. HM : HM Adat. Badan Hukum Instansi/Badan Hukum Pem. Dalam perkembangan penggunaan ruang.è Tnh Pem. Dlm arti luas dg luas lebih dari 5 Ha. Biaya : pengukuran. Persertifikatan Tanah Tergantung Status Penguasaan Tanah dan Alas Hak yang dipunyai : Tanah Hak Milik Adat : a. Tanah Negara : SK Pemberian Hak . selama digunakan HGB HGU HPL Instansi Pem./Non Pert. Bila punya bukti asli hak sebelum th.(perlu Pemeriksaan Tanah. (dg pemba-tasan luas atau kapling) Pert. Bank Pemerintah. WNI Perorangan. 4. hak yang terkuat HP : Hak memakai TN untuk Pertania Atau Non Pertanian HGB : Hak Memiliki Bangunan di atas TN HGU : Hak menggunakan TN utk Pert. Jenis Hak HM Adat. HM BersertipikatHak Ulayat HP Subyek WNI Perorangan. Hak Pakai (HP). Penggunaan Pert. 1960 => dg prosedur Konversi Hak (tanpa Pemeriksaan Tanah. 2. 1960 atau bukti tdk lengkap => Penegasan/Pengakuan Hak.

Perumahan (komersiel) secara terselubung : . perdagangan dan jasa d. Instrumen Pengendalian Administrasi Pertanahan : a. L. tanpa uang Pemasukan ke Negara. .  Pengembangan melalui Konsolidasi tanah.tanpa SK HGB Induk.  Pengendalian Peralihan Hak Atas Tanah.Pengkaplingan.tanpa ijin lokasi. Pengadaan Tanah mengacu Perpres 65 tahun 2006 tentang Perubahan atas Perpres 36 tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk kepentingan umum. Tdk terjadi pemukiman kumuh baru 2. Menghindari Pemb. . dan IPPT.  Pengukuran kapling & Sertipikasinya hanya dilayani setelah ada Site Plan / Rencana Tapak yg disetujui oleh instansi terkait (Kimpraswil/Pemukiman.menghindari Pph perusahaan. Ijin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT) è untuk keperluan perorangan & bukan untuk usaha. perlu dikendalikan : 1. K. 3. industri. c. klarifikasi perolehan & penggunaan tanah. Instrumen Pengendalian Pengkaplingan :  Perijinan : Ijin lokasi. Penetapan Lokasi è dalam rangka Pengadaan Tanah Untuk Pemerintah / Kepentingan Umum. Instrumen Pengendalian Selanjutnya :  Site Plan (Rencana Tapak)  IMB  IPB (Ijin Pemanfaatan Bangunan)  Ijin Gangguan / HO  Ijin Usaha Tetap . Ijin Lokasi è untuk kegiatan usaha swasta : real estate. Menghindari tanah sbg obyek spekulasi & tanah terlantar.J. Aspek Penatagunaan Tanah dalam rangka Pemberian Hak & Pengakuan Hak Atas tanah. & BPN) atau oleh Bupati/Walikota. Bappekab/ko. b.

b. Sempadan Bangunan). KDB. b.Pertemuan ke -13 “Pengendalian Pengembangan Tanah (Land Use Control)” A. Aplikasi Pengendalian a. B. Ketinggian Bangunan. Tujuan Pengendalian Pengembangan Tanah a. 3 unsur pokok : 1. Aturan diaplikasikan melalui perijinan yang diberikan kepada pemilik tanah untuk membangun / memanfaatkan tanahnya è Perijinan adalah salah satu instrumen pengendalian pemanfaatan ruang. . Perijinan memastikan bahwa pengembangan tanah oleh individu sesuai dengan lingkungannya (fit well in its neighbourhood) sehingga terjadi keadilan / keseimbangan kepentingan antara Individu & masyarakat. C. Titik Tolak = Existing Condition. Setiap rencana memp. Aturan tersebut memberi perlindungan terhadap kenyamanan & kepentingan masyarakat luas. Tujuan 3. 2. = Pedoman dalam bertindak untuk mencapai tujuan. Bertujuan agar pembangunan pada setiap bidang tanah & pemanfaatannya sesuai dg aturan RTR yang telah disahkan (landuse zoning. Arah = Keadaan yang akan diinginkan.

D. PERIZINAN 3. Pengendalian Pemanfaatan Rung PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG 1. INSENTIF PENGENAAN DAN SANKSI DISINSENTIF Pemanfaatan Ruang sesuai dengan Aturan sehingga tercapai Tujuan Penataan Ruang Sumber : PP No. PEMBERIAN 4. F. Pengaturan Zonasi (Zoning Regulation) Manjadi Acuan pengendalian pemanfaatan ruang (perijinan.  Terdiri dari Peta Zonasi (Zoning Map) skala detail minimal 1:5000 & Text Zonasi (Zoning Text). dst. Setiap Sub BWP dibagi menurut blok – blok sesuai batas fisik di lapang (terutama jalan) Secara fungsi : BWP terbagi menj. Pembagian Blok dan Zona Peruntukan o o Secara fisik: BWP dibagi menjadi Sub – sub BWP. Setiap Zona didetailkan ke Sub – Sub Zona. Sangat Tinggi (R-1).15 Th 2010 ttg Penyelenggaraan Penataan Ruang E. Zona-Zona Peruntukan. PENGATURAN ZONASI 2. Misal : Zona Perumahan è Sub Zona Rumah Kepadatan.  Menetapkan jenis pemanfaatan ruang & persyaratanya yang diterapkan setiap blok – blok dalam BWP. & pengenaan sanksi)  Merupukan bagian wajib dari RDTR = rencana detail tata ruang pada bagian wilayah Perkotaan (BWP). pemberian insentif/disinsentif. .

Mis. 2. 2. Insentif Non Fiskal : pemberian kompensasi. Insentif . dsb. penyediaan prasarana & saranan. berisi peruntukan setiap blok. Bentuknya . *) Ijin lokasi berlaku utk swasta. KLB. Insentif è merangsang pembangunan Tanah sesuai RTR. KDH.ketentuan . sedangkan pengadaan tanah utk kepentingan umum (pemerintah) nama ijinnya Penetapan Lokasi. Tanda Daftar Perusahaan. IMB . . Zona Industri è Sub Zonanya : industri kimia dasar (I-1). promosi B. Alat utk pengendalian pengemb. penghargaan. Disinsentif è menghambat pemb. Persyaratan jenis pemanfaatan ruang bila berbeda dengan peruntukan zona / subzona. Variasi Pemanfaatan Ruang. GSB. Ijin Penggunaan / Pemanfaatan Tanah . Ijin – ijin lainnya : Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Prasarana dan Sarana Lingkungan Minimal 5. Insentif Fiskal : keringanan pajak atau retribusi. dsb. Ijin Usaha Tetap. Ijin Pemanfaatan Ruang terdiri atas : 1. Tata Bangunan . dst. Ketinggian Bangunan. Amdal. Pemberian Izin Insentif dan Disinsentif A. Ijin Prinsip . Text Zonasi Text Zonasi berisi ketentuan . yaitu peruntukan sampai dengan Sub Zona peruntukan. Peta Zonasi Peta Zonasi . Ijin Pemanfaatan Bangunan. 3.Disinsentif I. urun saham. mengacu pada RDTR 5. Untuk pendetailan zonasi pd Sub BWP (yang prioritas) disusun Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) H. Perizinan Perijinan merup. kemudahan perijinan. 1. mengacu pd Ijin Lokasi 4. Ijin HO. mengacu pada RTRW 3. 1. bentuknya . KDB. Tanah yg tdk sesuai RTR. jarak antar Bangunan. Ijin Lokasi*) (sekaligus ijin membebaskan tanah). Tampilan Bangunan 4.G. J. Tanah. Intensitas Pemanfataan . subsidi silang. industri mesin & logam dasar (I-2). mengacu pada RTRW 2.

(Sumber : Peraturan Pemerintah No.1. pemberian insentif dan disinsentif serta pengenaan sanksi. pembongkaran Sanksi pidana : hukuman penjara. Pengendalian Pemanfaatan Ruang Oleh Masyarakat : a. Masukan dalam penyusunan arahan atau peraturan zonasi. pengenaan pajak yg tinggi 2. perizinan. K. c. persyaratan yg berat dlm pemberian ijin. Disinsentif Fiskal . L. Bagi pejabat yg mengeluarkan ijin yg menyimpang dari ketentuan RTR bisa kena sanksi pidana.. Pelanggaran Jenis Penggunaan & Pemanfaatan 3.Sesuai RTR tetapi tdk berijin. Ikut memantau & mengawasi pelaksanaan rencana tata ruang yang telah ditetapkan. Pelanggaran Fungsi Kawasan 2. denda. Pengajuan keberatan terhadap keputusan / ijin dari pejabat yang berwenang pada pembangunan yang dianggap tidak sesuai dengan RTR. penghentian pemb. Laporan kepada instansi/pejabat yang berwenang bila ada dugaan penyimpangan pemanfaatan ruang.Tdk sesuai RTR & tdk berijin. d. Pelanggaran Teknis Bangunan  Jenis pelanggaran : . Disinsentif Non Fiskal . Jenis Sanksi • • Sanksi administratif : tegoran. 68 Tahun 2010 tentang Bentuk dan Tata Cara Peran Masyarakat dalam Penataan Ruang) . tdk menyediakan prasarana & sarana. .Tdk sesuai RTR & memang tdk ada ijin . b. Pengenaan Sanksi  Tingkat Pelanggaran pemanfaatan ruang : 1. M. denda.

Umum (termasuk Jl. hibah.dikuasai masyarakat : permukiman. kawasan lindung. Tempat Pembuangan & Pengolahan Sampah RS Pemerintah / Pemda Fas. j. l. Sal. Pembuangan Air. & Bangunan Pengairan lainnya. b. h. / Pemda Fasos. 2 Th. Keselamatan Umum spt tanggul penanggulangan banjir. Air Minum. g. kerjasama. Pelabuhan . i. lahar & lain2 bencana Pemakaman Umum Pem. Pengadaan Tanah Sebagian besar ruang permukaan bumi yang secara fisik dapat dibangun sudah ada yang menguasai : . c.) B. Aturan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum (Pemerintah) • UU no. Telekomunikasi dan Informatika Pem. & Sanitasi. Waduk. 71 Th. f. k. Hankamnas Jl. dan Terminal. & RTH Publik Cagar Alam dan Cagar Budaya . Tol). dan panas bumi Pembangkit listrik dan prasarana distrubusinya Jar. Tanah tersedia untuk dibangun. 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Utk Kepentingan Umum Yang termasuk kedalam kepentingan umum adalah : a. Rel KA & sarananya Sal. d. areal budidaya . e. waris. Infrastrukture minyak. Bendungan.Pertemuan ke -14 “Pengadaan Lahan dan Instrumen Pengembangan Lahan” A. Irigasi. mencakup 2 aspek : Tersedia dari segi fisik  analisa kesesuaian tanah (land suitability) Tersedia dari segi hukum  sudah dikuasai secara legal (dengan jual beli. hutan. gas. Fasum. Bandar Udara. 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Utk Kepentingan Umum Aturan Pelaksanaannya dijabarkan dlm : • Perpres no. m. dsb.dikuasai pemerintah : untuk prasarana wilayah.

RTBL 2. dll :  Pengadaan tanahnya didahului dengan ijin lokasi (ijin membebaskan tanah pada lokasi yang sesuai dengan rencana tata ruang). pd kws ttt (promoting or limiting growth). Pajak/Denda Thd Kapling Kosong 7. Pembebasan Pajak bila dijual ke Pem. q. Pajak Hak Membangun (Tax on Building Rights) 6. Instrumen Pengembangan Tanah A. Industri. o. dsb. r. Bank Tanah . Instrumen Pasar 1. p. Konsolidasi Tanah. RTRW. PBB 3. & Desa Penataan Permukiman Kumuh Perkotaan. B.  Pembebasan tanah dilakukan melalui jual beli. RDTR + Aturan Zonasi (zoning regulation). BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan) 4. Parkir umum Proses pembebasan tanah dilakukan dengan musyawarah. Pembebasan Tanah untuk Kepentingan Swasta Utk Real estate. Pajak Penjualan Properti (Pph Penjualan Properti) 2.  Perlu diperkenalkan bentuk penyertaan modal bagi pemilik tanah (tanpa menjual tanah). D. Instrumen Perpajakan 1. Pajak Kenaikan Nilai Tanah 5. Bila negosiasi buntu (pemilik tanah yang tidak setuju dengan harga ganti rugi). 8. Instrumen Perencanaan Pembangunan memilki Hak Monopoli Perencanaan Tata Ruang : 1. Utilitas Kota (Betterment Charges) C. & Lap. Promosi maupun pembatasan pemb. Pemerintah dapat menempuh konsinyasi uang ganti rugi dan pencabutan hak. / Pemda Pasar umum. Prasarana Pendidikan Pem. Pemda. Kantor Pem. Harga ganti rugi tanah mengacu pada ketetapan Tim Penilai (Apraisal) yang independent. C. Retribusi Pemb. / Pemda Prasarana OR Pem.n.

Kasiba & Lisiba 5. Kerjasama Membangun (KSO.2. Transfer Hak Membangun (Transfer of Development Rights) D. Pembatasan Hak Membangun pd Kws Kritis (melalui disinsentif pelayanan) 5. Instrumen Keuangan 1. Tukar Menukar Tanah Pem. Konsolidasi Tanah 6. Pinjaman Dana Pengadaan Tanah 2. Penyitaan Tanah Demi Kepentingan Umum (Eminent Domain) 6. Instrumen Administrasi 1. Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Pembatasan Luas Pembebasan / Pengusaan Tanah 4. & Swasta 3. Larangan Penelantaran Tanah 9. Ijin Rencana Tapak. Ijin – Ijin Pemanfaatan Tanah : Ijin Prinsip. Ijin Pemanfaatan Bangunan 10. Subsidi Bagi Ekonomi Lemah 3. Hak Prioritas Membeli Tanah (Pre-emption Right) E. Nasionalisasi Penguasaan Tanah 2. 8. Ijin lokasi. Aturan Pemecahan Bidang Tanah (subdivision control) 7. Land Pooling 8. Pengadaan Tanah Utk Prasarana dikaitkan dg Ijin Membangun 3. IMB. BOT) 4. Ganti Rugi dlm Bentuk Saham . Penyiapan Utilitas 7.

saluran pembuangan limbah. C.menghindari pajak Pph perusahaan. .tanpa SK HGB Induk. Pengembangan melalui KASIBA. Tersedia sarana air bersih. Pengembangan Tanah memperhatikan kesehatan. B Penyediaan Kavling Perumahan yang Diharapakan : 1. Konsolidasi tanah. • • Pengendalian Peralihan Hak Atas Tanah. Bank Tanah. Pengkaplingan ini perlu dikendalikan agar tidak terjadi pemukiman kumuh baru. tanpa uang Pemasukan ke Negara. . 3. 4.tanpa ijin lokasi. karena : . D. & keamanan lingkungan (Amenity). Perumahan yang terselubung dan merugikan negara. LISIBA. Perpajakan Tanah. 2. Instrumen Pengendalian Pengkavlingan • • Perijinan : Ijin lokasi dan Ijin Perub. Penggunaan Tanah Pengukuran kapling hanya dilayani setelah ada Site Plan / Rencana Tapak yang disetujui oleh instansi terkait (Kimpraswil/Pemukiman. & BPN) atau oleh Bupati/Walikota. KASIBA (Kawasan Siap Bangun) & LISIBA (Lingkungan Siap Bangun) . kenyamanan. & tidak banjir. Pembangunan jalan sesuai standar & menyambung dengan jaringan jalan yang sudah ada. Bappekab/ko. drainase. Utk menghindari Pemb.Pertemuan ke -15 “Instrumen Pengembangan Tanah” A Pemenuhan kapling perumahan umumnya ditempuh dengan PEMECAHAN BIDANG TANAH (Land Subdivision).

kesehatan. pemerintahan) G. utilitas. air bersih. Menjual kapling siap bangun dengan atau tanpa bangunan rumah. & Jaringan Utilitas (listrik. 2. Membangun akses jalan & jalan lingkungan drainase. E. perbelanjaan. Menyerahkan prasarana umum ke Pemkab / Pemkot. Menyiapkan tanah untuk sarana lingkungan (pendidikan. menghambat perkembangan lingk. Tujuan Perpajakan Tanah 1. dsb). Menyiapkan RDTR dan RTBL dengan konsep hunian berimbang. 32/PERMEN/M/2006 Kelebihan Kasiba/Lisiba Bagi Konsumen : Konsumen ada pilihan membeli tanah & rumah atau tanah saja Kekurangan Kasiba/Lisiba : Pembelian tanah kosong bila untuk tujuan investasi saja.) LISIBA : Suatu hamparan siap bangun skala lingkungan yang merupakan bagian dari Lisiba (Kasiba terdiri atas beberapa Lisiba). Tugas Badan Penglola LISIBA 1. telepon. peribadatan. RTH. jalan lingkungan. 3. H. Membangun kapling matang (siap bangun) sesuai RDTR & RTBL 2. Sumber : Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. RTH. Tanah memberi manfaat kpd pemilik / pengguna .KASIBA : Suatu kawasan yang dipersiapkan untuk pembangunan Perumahan skala besar dilengkapi prasarana jalan & lingkungan (jalan akses penghubung. dsb. 3. hidran kebakaran. pembuangan sampah. Pengelolaan KASIBA & LISIBA • • Pengelola Kasiba : Pengelola Lisiba : Badan tersendiri di Pemkab/Pemkot (misalnya Masyarakat Pemilik tanah atau langsung oleh BUMD atau kerjasama dengan Badan Usaha Swasta) pengelola Kasiba Lisiba dapat pula dibangun tunggal oleh masyarakat yang disebut Lisiba berdiri Sendiri F. Tugas Badan Penglola KASIBA 1. / kawasan.

hibah. Perlu diterapkan pula berdasarkan luas penguasaan tanahnya. 4. b. tarif = 5 % (Harga Jual atau NJOP – J. Pemilik memperoleh keuntungan krn harga tanah senantiasa naik. tarif = 5 % x Harga Jual atau NJOP • Bea Perolehan Hak Atas Tanah & Bangunan (BPHTB) : Pajak bagi yg memperoleh Tanah (& Bangunan) . Mengendalikan harga tanah b. Pajak tanah paling mudah dikelola krn tanah merupakan asset tdk bergerak I. Fungsi Budgeter . Fungsi Regulasi : a. waris.2. Fungsi Pajak Tanah 1. Mengatasi tanah terlantar dan spekulasi tanah c. membeli. Subsidi pajak untuk kelompok miskin . Mendorong investasi 3. progresif sesuai pemanfaatan. 2. dsb. Fungsi Distribusi Pendptan a. Tanah dpt menentukan kedudukan sosial pemiliknya 3. sumber pendptan Pem. Jenis Pajak Tanah • PBB : pajak bagi yang memanfaatkan tanah & bangunan di atasnya • PPh Penjualan Tanah (dan Bangunan) : Pajak bagi yang menjual / melepaskan Tanah (& Bangunan).

2. C. lahan semi public dan KDB. Konsolidasi lahan dibedakan menjadi 3 model : 1. maka dilakukan konsolidasi lahan yaitu dengan memotong bagian lahan dari setiap pemilik kapling dengan presentase yang sama dan menggunakan potongan lahan tersebut dimanfaatkan untuk fasilitas / prasarana umum sehingga bidang – bidang tanah tertata jelas dan terbentuk lingkungan yang nyaman. 3. Sehingga perlu adanya pengaturan bentuk kawasan tersebut. Kemudian menggabungkan beberapa bangunan menjadi 1 bangunan bertingkat untuk bersama. Suatu lingkungan / kawasan dengan kondisi setiap individu memiliki bidang tanah yang bentuknya tidak beraturan dan tidak terdapat prasarana yang memadai serta pembangunan prasarana yang tidak memadai. tempat parkir. B. Model penataan kembali bidang tanah (Land Readjustment). Model konsolidasi dalam rangka pengkaplingan Konsolidasi dengan mengumpulkan beberapa tanah kosong. sehingga kurang efisien penggunaanya. Land sharing .Pertemuan ke -16 & 17 “Instrumen Pengadaan dan Pengembangan Tanah” Instrument pengadaan tanah : A. Model pengumpulan tanah yang berserakan Dapat dilakukan untuk orang yang memiliki banyak bidang tanah namun letaknya tersebar. dapat dilakukan dengan tukar lokasi tanah. Konsolidasi dilakukan dengan mengumpulkan tanah-tanah yang tersebar tersebut menjadi satu. Keuntungan : menambah RTH.pecah dalam bentuk kapling – kapling tanah untuk dijual sebagai kalpling siap bangun. Land pooling Menyatukan beberapa bidang tanah yang sempit dalam 1 are sehingga menjadi 1 bidang tanah. Land consolidation Konsolidasi lahan merupakan perbuatan yang dilakukan untuk memperoleh kesepakatan dalam pengelolaan lahan. Contoh: lahan pertanian di Eropa dan Amerika. kemudian dipecah .

Pengadaan tanah tidak dalam bentuk jual beli tanah namun kerjasama dalam pengelolaannya. b) mengalihkan keuntungan kenaikan harga tanah dari swasta ke public. pihak pemerintah mengelola tanah – tanah pada kawasan tersebut dan menyediakan dalam bentuk tanah siap bangun (seperti Kasiba & Lisiba untuk pembangunan perumahan). missal : kerjasama antara pemilik tanah dengan pengembang / pemilik modal dengan kesepakatan adanya pembagian keuntungan sesuai perjanjian. d) pengendali (pembekuan) harga tanah : melalui perpajakan serta mempersempit ruang gerak tanah (pembatasan fasilitas pendukung tanah). Tujuan : a) instrument pengendali harga tanah. Transfer of Development Rights Pemindahan hak untuk mengembangkan kuasa pengelolaan lahan karena lokasi tersebut dibatasi oleh peraturan yang mengikat. Fungsi : . D. missal : lahan kawasan konservasi. dan kewajiban pemanfaatan tanah. Kebijakan yang dilakukan untuk melaksanakan bank tanah : a) hak istimewa untuk pembebasan tanah. batasan waktu hak. lahan rawan kecelakaan. C) kelonggaran batasan luas penguasaan tanah. namun jika pemilik kuasa tidak berkehendak membangun maka kuasa tersebut dapat dijual ke pihak lain. b) RDTR sebagai arahan penguasaan tanah oleh lembaga bank tanah (Pemerintah). E. Konsolodasi lahan berupa pemilik diberi hak untuk membangun di lokasi lain. lahan disekitar lokasi penerbangan. Land Banking Konsolidasi tanah yang diatur oleh pemerintah.

Tantangan : a) berlawanan dengan system pasar bebas.a)pembeli tanah. d) pihak swasta mencari tanah lain yang lebih murah. b) perlu modal besar. Sifat : lembaga profit dengan control penuh oleh pemerintah. b) pemegang stok tanah. . c) selama tanah belum laku perlu pengamanan tanah agar tidak terjadi pendudukan liar. c)pengaman penyedia tanah. memiliki kewenangan pengadaan tanah.