Anda di halaman 1dari 8

A. Latar Belakang

Pendahuluan

Masalah mengenai sewa-menyewa sangat umum dan sering terjadi di sekitar kita. Definisi perjanjian sewa-menyewa menurut Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa: “Perjanjian sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi pembayaranya.”

Dalam perjanjian sewa-menyewa, ada dua pihak yang saling mengikatkan diri. Pihak yang pertama adalah pihak yang menyewakan yaitu pihak yang memiliki barang. Pihak yang kedua adalah pihak penyewa, yaitu pihak yang membutuhkan manfaat atas suatu barang yang akan disewa. Para pihak dalam perjanjian sewa-menyewa dapat bertindak untuk diri sendiri, kepentingan pihak lain, atau kepentingan badan hukum tertentu. Dari definisi Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dapat dilihat bahwa ada 3 (tiga) unsur yang melekat dalam sewa-menyewa, yaitu: barang, jangka waktu , dan pembayaran. Untuk menunjukkan bahwa itu merupakan perjanjian sewa menyewa, maka penyewa yang diserahi barang yang dipakai, diwajibkan membayar harga sewa atau uang sewa kepada pemilik barang.

Hukum, hak dan kewajiban memiliki hubungan keterkaitan dalam lalu lintas kegiatan ekonomi. Hukum itu memberikan perlindungan pada kepentingan manusia dan membagi hak dan kewajiban. Hak merupakan kenikmatan dan keleluasaan serta kewajiban merupakan beban. Karena hak tiap individu dibatasi oleh hak individu yang lain, maka rentan terjadi konflik yang disebabkan oleh benturan kepentingan. Dalam hal ini posisi hukum adalah sebagai pegangan untuk menyelesaikan konflik yang telah timbul. Di perjanjian sewa-menyewa yang diberikan kepada penyewa adalah hal untuk memakai barang yang sudah disepakati di perjanjian. Apabila salah satu pihak yakni pemilik barang maupun penyewa melakukan sesuatu hal yang tidak sesuai dengan isi perjanjian berarti pihak tersebut sudah melanggar perjanjian. Bagi pihak tertentu yang melanggar perjanjian akan ada sanksi atau dikenai konsekuensi atas tindakannya.

Masalah yang dihadapi disini adalah mengenai hak si penyewa. Pihak pemilik rumah menjual rumah yang dampaknya pihak penyewa harus mencari tempat tinggal baru padahal jangka waktu sewa masih berlaku.

  • B. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang diatas, maka dapat diidentifikasi masalah-masalahnya sebagai berikut :

  • 1. Mengapa pihak pemilik rumah bisa melanggar perjanjian?

  • 2. Bagaimana tindak lanjut dari si penyewa atas tindakan pemilik rumah?

  • 3. Apakah pihak penyewa dapat mengambil kembali hak sewa rumah tersebut?

  • C. Tujuan

Tujuan penulisan paper adalah untuk mengetahui lebih dalam hukum bisnis mengenai perjanjian sewa-menyewa dan hukum yang mencakup perjanjian sewa-menyewa.

A. Detail Kasus

Pembahasan

Dalam kasus jual beli yang diberikan adalah hak kepemilikan barang yang sudah dibeli. Berbeda dengan kasus sewa. Dalam kasus sewa yang diberikan hanya hak sewa barangnya saja. Hak bagi pemilik atau penyewa atau penghuni dijamin oleh hukum, yakni dalam UU no 1 tahun 2011 yang mengatur tentang perumahan dan kawasan pemukiman. Namun tentang sewa hukumnya diperjelas dalam PP no 44 tahun 1994 mengenai Penghunian Rumah Bukan Oleh Pemilik.

Masalah yang dihadapi disini adalah mengenai hak si penyewa. Yang mana pihak penyewa, yaitu Bapak Adi sudah membayar biaya sewa kepada pemilik rumah, yaitu Bapak Budi. Pada tanggal 15 Januari 2008, Bapak Adi dan Bapak Budi sudah menandatangani perjanjian (kontrak) sewa tertulis. Perjanjian tertulis ini mencakup ketentuan-ketentuan sewa seperti hak dan kewajiban penyewa (misalnya Penyewa wajib membayar sendiri biaya pemakaian aliran listrik, air PAM, Pajak Bumi dan Bangunan pada rumah yang disewanya itu, Selama waktu sewa, penyewa wajib merawat, memelihara, dan menjaga rumah yang disewa itu dengan sebaik-baiknya atas biaya yang ditanggung oleh penyewa sendiri, dan kewajiban- kewajiban lainnya) , penentuan harga sewa, jangka waktu sewa, pelaksanaan pembayaran sewa, dll. Jangka waktu sewa adalah 2 tahun berlaku setelah penandatanganan perjanjian. Pembayaran sewa langsung untuk waktu 2 tahun dan secara tunai yaitu Rp. 30.000.000,00.

Sekitar pada bulan Februari 2009, pihak Bapak Budi menjual rumah yang disewa tadi secara sepihak. Padahal sudah jelas antara penyewa dan pemilik rumah sudah menandatangani perjanjian sewa dan jangka waktu sewanya adalah 2 tahun. Ini artinya Bapak Budi sudah melanggar penjanjian. Setelah si pembeli rumah muncul (pihak ketiga) , Bapak Budi meminta bernegosiasi dengan pihak Bapak Adi. Bapak Budi meminta Bapak Adi untuk pindah secepatnya dan berjanji akan memberikan uang ganti rugi. Bapak Adi merasa dirugikan karena tiba-tiba diminta pindah karena rumah yang masih dalam posisi ia sewa sudah dijual dan akan segera ditempati oleh pemilik barunya

B. Analisis Kasus

Landasan teori mengenai kasus ini ada dalam PP no 44 tahun 1994 tentang Penghunian rumah bukan oleh pemilik. Sesuai Pasal 4 ayat (1) Penghunian rumah dengan cara sewa menyewa didasarkan kepada suatu perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa.(2) Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) sekurang-kurangnya mencantumkan ketentuan mengenai hak dan kewajiban, jangka waktu sewa, dan besarnya harga sewa. Antara Bapak Adi dan Bapak Budi telah melakukan perjanjian tertulis pada 15 Januari 2008 yang mencakup beberapa ketentuan sewa. Pada Pasal yang ke 7 dijelaskan bahwa Penyewa berhak menempati atau menggunakan rumah sesuai dengan keadaan yang telah diperjanjikan. Setelah penandatanganan perjanjian lalu pembayaran sewa, Bapak Adi selaku penyewa mulai menempati rumah ini.

Menurut Pasal 11 ayat (1) Apabila salah satu pihak tidak mentaati ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, pasal 7, Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 10, maka hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa dengan ketentuan-ketentuan :

a. Jika yang dirugikan pihak penyewa akan pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa.

b. Jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.

Dalam kasus ini yang dirugikan adalah pihak penyewa yaitu Bapak Adi. Sesuai Pasal 11 ayat 1 a. Jika yang dirugikan pihak penyewa akan pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa. Jadi disini Bapak Budi sebagai pihak pemilik rumah harus memberikan ganti rugi kepada Bapak Adi karena telah melanggar perjanjian sewa. Seharusnya Bapak Adi masih bisa menempati rumah itu sampai sekitar 11 bulan lagi. Bila dihitung-hitung biaya sewa selama 11 bulan sekitar Rp.13.750.000,00. Setidaknya Bapak Budi memberikan ganti rugi sekitar biaya sewa tersebut dan memberi jangka waktu kepindahan selama beberapa minggu untuk Bapak Adi. Namun apabila Bapak Adi tidak mau menerima kompensasi, Bapak Adi bisa mengajukan kasus ini ke pengadilan hukum perdata. Karena sesuai dalam hukum perikatan yang masuk dalam

bagian Hukum perdata Indonesia di kenal dengan Koop Breekt Geen Huur yang artinya bahwa jual beli tidak dapat memutuskan sewa menyewa (Vide 1576 KUHP) : “dengan dijualnya barang yang disewa, maka perjanjian Sewa Menyewa tidak akan Putus kecuali diperjanjikan

sebelumnya” (sewa menyewa mengikuti pemilik baru/pembeli).

C. Decision Making

Karena Bapak Adi dan Bapak Budi dari awal sepakat apabila ada masalah akan diselesaikan secara kekeluargaan agar tidak merusak hubungan baik yang sudah dijalin, maka Bapak Adi tidak memilih jalur hukum. Setelah dimusyawarahkan oleh kedua belah pihak maka mereka sepakat bahwa Bapak Adi akan pindah dari rumah yang ia sewa. Bapak Adi akan tetap tinggal di rumah itu paling lama sampai akhir bulan Februari 2009 ini sambil mencari tempat tinggal yang baru. Mengenai pemilik rumah yang melanggar perjanjian, Bapak Budi akan membayar ganti rugi sewa kepada Bapak Adi sesuai yang telah disepakati saat perundingan dan bertanggung jawab untuk membantu Bapak Adi mencarikan tempat tinggal yang baru dalam jangka waktu yang telah disepakati bersama yaitu sampai akhir bulan.

Kesimpulan Penutup Ada 3 unsur yang melekat dalam sewa-menyewa, yaitu: barang, jangka waktu , dan pembayaran.

Kesimpulan

Penutup

Ada 3 unsur yang melekat dalam sewa-menyewa, yaitu: barang, jangka waktu , dan pembayaran. Dalam perjanjian sewa mencakup ketentuan-ketentuan sewa seperti hak dan kewajiban penyewa dan usur-unsur sewa-menyewa yaitu penentuan harga sewa, jangka waktu sewa, pelaksanaan pembayaran sewa. Perjanjian sewa menyewa mengikat 2 pihak yaitu pemilik barang dan penyewa. Dalam kasus sewa-menyewa rumah ini, Bapak Budi adalah pihak pemilik rumah dan Bapak Adi sebagai pihak penyewa. Bapak Budi dan Bapak Adi telah membuat bersama perjanjian sewa tertulis. Disitu terlihat bahwa jangka waktu sewa rumah adalah 2 tahun. Namun saat jangka waktu sewa masih tersisa sekitar 11 bulan, pihak pemilik rumah memutuskan perjanjian dan meminta pihak penyewa untuk pindah. Ternyata pihak pemilik rumah telah menjual rumah yang ia sewakan tersebut. Ini berarti pemilik rumah yaitu Bapak Budi sudah melanggar perjanjian sewa yang telah dibuat bersama dengan Bapak Adi.

Bapak Adi selaku pihak penyewa merasa dirugikan. Bapak Adi yang memiliki bukti hitam di atas putih yaitu bukti perjanjian sewa tertulis bisa saja mengambil kembali hak sewa rumah tersebut melalui jalur hukum perdata. Namun kedua belah pihak lebih memilih menyelesaikan masalah dengan kekeluargaan. Setelah berunding bersama, Bapak Adi dan Bapak Budi menyepakati beberapa hal, yaitu : Bapak Adi diberi waktu sampai akhir bulan untuk tetap tinggal dan mencari tempat tinggal baru. Selain itu, sesuai PP no 44 tahun 1994 Pasal 11 ayat (1), “jika yang dirugikan pihak penyewa akan pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa” sehingga Bapak Budi membayar ganti rugi sewa serta bertanggungjawab membantu Bapak Adi mencari tempat tiggal yang baru. Jadi masalah ini selesai tanpa menimbulkan masalah baru dan hubungan kedua pihak tetap terjalin dengan baik.

Daftar Pustaka

Alow. Kasus-Sewa Menyewa. http://alowdoank.blogspot.com/2011/12/kasus-sewa- menyewa.html (diakses pada 21 Oktober 2012)

Bonetto, Cabu. Makalah Hukum Bisnis. http://cabubonetto.blogspot.com/2012/06/makalah-hukum-bisnis.html (diakses pada 24 Oktober

2012)

No%2044%20tahun%201994.pdf (diakses pada 24 Oktober 2012)

The Kentong. Sewa-Menyewa. http://myklangenan.blogspot.com/2009/10/sewa- menyewa.html (diakses pada 21 Oktober 2012)