PSAK 34, PSAK 44, dan IFRIC 15

KONTRAK KONSTRUKSI, AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTATE

Oleh: Bernard E. Tidajoh, SE MSAk PhD (Cand)

PSAK 34, PSAK 44, dan IFRIC 15

PSAK 44 IFRIC 15 PSAK 34

PSAK 23
Apabila PSAK 44 dicabut, maka acuan utama yang akan digunakan

adalah IFRIC 15. Dua acuan utama yang digunakan oleh IFRIC 15 adalah IAS 11/PSAK 34 dan IAS 18/PSAK 23.
2

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

PSAK No. 44 (R 1997, reformat 2007): Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat
SFAS 66: Accounting for Sales of Real Estates

PSAK 44 Overview
Dikembangkan dari Statement of Financial Accounting

Standards (SFAS) No. No 66 (1982): Accounting for Sales of Real Estates. Menggantikan Peraturan Nomor VIII.G.3 Lampiran Surat Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-39/PM/1996 tanggal 17 Januari 1996 tentang Standar Akuntansi Untuk Pengakuan Pendapatan Perusahaan Real Estate pada tahun 1998.

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

PSAK 44 Permasalahan
Merupakan standar yang diadopsi dari US GAAP, spesifik

pada suatu industri tertentu, tertentu dan menganut prinsip rulerule based. Sudah ada pengaturan mengenai hal yang serupa dalam IFRS (dan PSAK yang akan/sudah direvisi). Ada beberapa pengaturan di dalamnya yang bertentangan g standar lain ( (PSAK y yang g sudah direvisi berdasarkan dengan IFRS).

PSAK 44 Kesimpulan
Dapat dipertimbangkan untuk mencabut pemberlakuan

PSAK 44. 44 ED PPSAK untuk mencabut PSAK 44 akan dipersiapkan.

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

IFRIC 15: Agreements for the Construction of Real Estate

IFRIC 15 Overview
Apakah p pembeli dapat p p menentukan elemen struktural y yang g utama dari desain, atau dapat menentukan elemen struktural pada saat konstruksi sedang dalam penyelesaian?
YA TIDAK

IAS 11 (PSAK 34)

K Kontrak kK Konstruksi k

IAS 18 (PSAK 23)

P d Pendapatan

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

IFRIC 15 Overview
Kontrak k Konstruksi? k TIDAK Hanya menyediakan jasa? YA TIDAK Penjualan barang? Kriteria pengakuan k pendapatan terpenuhi secara terus menerus? TIDAK
9

YA

IAS S 11 (PSAK S 34 34)

IAS 18 (PSAK 23) Penyediaan Jasa

Metode Persentase Penyelesaian

YA

Saat Selesai

IFRIC 15 Overview
Tujuan utama IFRIC 15 diterbitkan adalah untuk menciptakan

praktik akuntansi di y yurisdiksi-yurisdiksi y yang y g standarisasi p berbeda untuk pengakuan pendapatan oleh pengembang (developer) real estat. Khususnya untuk unit-unit real estat yang dijual secara sebelum selesai dikonstruksi (off plan). Beberapa negara yang sudah menerapkan IFRIC 15:
Australia, Hong Kong, Filipina. Prancis dan Belgia, diterapkan dengan penambahan ketentuan (forward sale dan continuous sale VEFA). Malaysia, asosiasi pengembang sedang mengusahakan agar dapat mengikuti pendekatan yang dilakukan Prancis dan Belgia.
10

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

IFRIC 15 Isu Praktis

Perubahan pengakuan pendapatan dan dampaknya ke praktik di

lapangan p g (p (penyesuaian y kebijakan j pengakuan p g pendapatan). p p ) Dampak ke laporan keuangan (bottomline). Penggunaan metode pemindahan berkelanjutan (continuous transfer) yang masih baru dan tidak umum terjadi, dikhawatirkan dapat menimbulkan ketidakjelasan dalam praktik di lapangan. Tidak adanya panduan yang jelas atas elemen struktural dapat menimbulkan ketidakjelasan dalam praktik di lapangan. Metode pengakuan pendapatan saat penyelesaian (completion) tidak merefleksikan model bisnis real estat yang sell-then-build. Dampak perpajakan? (pengembang di Indonesia dikenakan pajak final).

11

IFRIC 15 Kesimpulan
Untuk ketentuan transisi, IASB dan negara lain yang sudah

12

menerapkan menggunakan penerapan secara retrospektif. retrospektif Dampak penerapan IFRIC 15 sangat signifikan, terutama dari segi praktik di lapangan. Beberapa negara telah menerapkan IFRIC 15, beberapa dengan menambahkan penyesuaian (terutama dari sisi g ) legal). Adopsi IFRIC 15 menjadi krusial apabila PSAK 44 akan dicabut pemberlakuannya. ED ISAK untuk IFRIC 15 akan dipersiapkan.

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

Perbandingan antara PSAK No. 44 dengan IFRIC 15

Perbandingan PSAK 44 IFRIC 15

PERIHAL PSAK 44 IFRIC 15 (IAS 11 IAS 18)

Pengakuan Pendapatan (Jual Beli)

Rumah, ruko Rumah ruko, beserta kaveling tanahnya Metode akrual penuh Penjualan telah selesai Harga jual tertagih Tagihan tidak bersubordinasi Pemindahan resiko dan manfaat kepemilikan

IAS 18 PSAK 23 Pemindahan resiko signifikan dan manfaat kepemilikan Penjual tidak mengelola atau memiliki kendali efektif atas aset Pendapatan dan biaya terukur dengan andal Manfaat ekonomi mengalir ke penjual

14

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

Perbandingan PSAK 44 IFRIC 15

PERIHAL PSAK 44 IFRIC 15 (IAS 11 IAS 18)

Pengakuan g Pendapatan (Jual Beli) Tanah

Tanah tanpa p bangunan g Metode akrual penuh 20% dari harga jual telah dibayar dan bersifat unrefundable Harga jual tertagih Tagihan tidak bersubordinasi Pengembangan P b t l h selesai telah l i Tidak ada kewajiban penjual mendirikan bangunan di atas tanah

Tidak spesifik p membahas tentang g tanah IAS 18 PSAK 23 Pemindahan resiko signifikan dan manfaat kepemilikan Penjual tidak mengelola atau memiliki kendali efektif atas aset Pendapatan dan biaya terukur d dengan andal dl Manfaat ekonomi mengalir ke penjual

15

Perbandingan PSAK 44 IFRIC 15

PERIHAL Pengakuan g Pendapatan (Kontrak Konstruksi) PSAK 44 Kondo, , apartemen, p ,p perkantoran, , pusat p perbelanjaan, dan unit time sharing Metode persentase penyelesaian, jika: Fondasi telah selesai, prasyarat pembangunan telah terpenuhi 20% dari harga jual telah dibayar dan bersifat unrefundable Pendapatan dan biaya terukur dengan andal IFRIC 15 (IAS 11 IAS 18) Faktor waktu p pengembangan g g dan jenis j konstruksi bukan menjadi faktor utama dalam penentuan pemilihan metode pengakuan pendapatan Harus ditentukan terlebih dahulu apakah metode pangakuan pendapatan akan mengacu ke IAS 11 PSAK 34 atau IAS 18 PSAK 23 Apabila mengacu pada IAS 18 perlu untuk dipertimbangkan apakah ada transfer berkelanjutan (continuous transfer)

16

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

PSAK No. 34 (R 1994, reformat 2007): Kontrak Konstruksi

IAS 11: Construction Contracts

PSAK 34 Overview
PSAK 34 mengadopsi IAS 11 yang diterbitkan tahun 1993. Tidak Tid k ada d perubahan b h yang signifikan i ifik (substansial) ( b i l) atas IAS

11. Hanya ada beberapa amandemen yang tidak susbstansial.

18

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

PSAK 34 Permasalahan
Jika dibandingkan antara IAS 11 yang sekarang berlaku

dengan PSAK 34, 34 hanya ada beberapa tambahan paragraf dan perbedaan redaksional yang tidak substansial.

19

PSAK 34 Isu Praktis

Masih terbatasnya panduan yang diberikan mengenai

kombinasi dan segmentasi kontrak (termasuk pendapatan dan beban yang terkait). Pengakuan pendapatan opsi kontruksi aset tambahan sebagai bagian dari kontrak, terutama untuk aset yang identikal. Kemungkinan kesulitan secara akuntansi dalam kaitannya g p perjanjian j j konsesi j jasa, mengingat g g adanya y campur p dengan aduk antara IAS 11, IAS 17, IAS 18, dan IFRIC 12. Kontrak konstruksi untuk konstruksi aset di atas lahan milik konstruktor, dimana keduanya akan dijual secara bersamaan.
20

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

10

PSAK 34 Kesimpulan
PSAK 34 sudah mengadopsi IAS 11 yang sekarang berlaku. Hanya H ada d beberapa b b perbedaan b d yang tidak id k substansial. b il Apabila akan direvisi, hanya akan berupa revisi redaksional

yang tidak akan memberikan penambahan substansial. ED PSAK 34 (revisi 2010) akan dipersiapkan.

secara

21

Join Project IASB FASB: Revenue Recognition in Contracts with Customers

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

11

Revenue Recognition
Pengakuan pendapatan yang fokus pada kontrol suatu aset

yang dipindahkan ke tangan pelanggan. pelanggan Akan menggantikan standar pengakuan pendapatan yang ada di IAS 11 dan IAS 18, yang dinilai sulit untuk dimengerti dan diapplikasikan ke transaksi yang kompleks, juga dianggap memiliki panduan yang terbatas untuk pengakuan pendapatan terhadap perjanjian multi-elements. IAS 11 dan IAS 18 adalah dua standar yang dijadikan acuan utama di IFRIC 15.

23

Revenue Recognition
Tujuan yang ingin dicapai oleh IASB dan FASB adalah untuk

melahirkan suatu standar pengakuan pendapatan tunggal yang dapat:

Menghilangkan ketidakkonsistensian dan kelemahan dalam standar dan praktik pengakuan pendapatan yang sekarang berlaku; Memberikan suatu kerangka yang lebih kuat/solid dalam menangani isu pengakuan pendapatan; p keterbandingan g p praktik p pengakuan g pendapatan p p dalam Memperbaiki entitas, industri, yurisdiksi, pasar modal yang berbeda-beda, dan Menyederhanakan penyiapan laporan keuangan dengan mengurangi jumlah persyaratan yang harus diikuti.
Akan mencabut pemberlakuan IAS 11, IAS 18, dan IFRIC 15.
24

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

12

Thank you

LokakaryaPSAKBerbasisIFRS2012,Jakarta6 7Juni2012

13