KAJIAN SENIBINA, PER ANCAN^AN <&.

UKUR JABATAN PENGURUSAN" HAHTANAH

KEARAH PENGUMUSAN PENYELENGGARAAN BANGUNAN YANG EFEKTIF

Satu disertasi yang disediakan sebagai memenuhi sebairagian dari syarat untuk penganugerahan Diplpma Lanjutan^engurusan Hartanaho

DISEDIAKAN OLEH : MOHD KHAIR ANUAR SESSI : 1985/86

COPYRIGHT UiTM

Muka Surat

KATA PENGHARGAAN KATA PENGHANTAR SENARAI ILLUSTRASI

i iii V

BAB I PENDEICATAN TERKADAP 1.0 PENYELENGGARAAN 1 2 5 5 6 6

7

Konsep Penyelenggaraan Bangunan

1 . 1 \ . Kepentingan Dan Keperluan Penyelenggaraan 1.2 --Bntuk Penyelenggaraan 1 . 2 . 1 Penyelenggaraan yang dirancang i Fenyelenggaraan pencegahan
\

iio
l o 2
0

Penyelenggaraan pembetulan

Penyelenggaraan yang tidak dirancang

Kerja-kerja Penyelenggaraan 1.3ol

L . 3 o 2
5

7 7
8

'Service' / PembaikarT

^-C^o3"T3~l e-ng-g--antiaii y l.if Pertimbangan Diperingkat Rekabentuk l.pNPendekatan Ekonomi Didalam Penyelenggaraan Rujukan '

9 9 1 3 1 9

COPYRIGHT UiTM

Muka Surat BAB

PENDEKATAN TERHADA? PENGURUSAN 20 Pengurusan Secara Am

2o0 l
o

PENYELENGGARAAN 2 0
2 1

Perancang Koordinasi Arahan Dan Kawalan

2 0 o 2

2 1

0 o 3

2 1

2ol

Pendekatan Terhadap Pengurusan Penyelenggaraan Bangunan

2ol l
0

2 2
2k

Perancangan i Kehendak Organisasi atau pengguna iio iii Taksiran aset-aset semasa Merancang sistem kerja-kerja penyelenggaraan a) Kerja-kerja yang tidak diperlukan b) Kerja-kerja yang tidak ekonomi
v

2 5 2 6

2 8 2 9

2 9

c ) Kerja-kerja yang tidak

x

sempurna

3 0
3 2

- w 2 _ , l o 2 --Pengawalarr~"^"-^-

io
^ w ^ ^ ^

Keputusan

pembaikan_atau
3 5

penggantian 'Cost In Use-'

iio
2 o l o 3

3 6
3 8

Koordinasi Motivasi

2 o l o ^

4 0

COPYRIGHT UiTM

Muka Surat

o2

Organisasi Penyelenggaraan Bangunan

2 0 2 0 1

4 2
4 3

Fungsi "badan penasihat Fungsi pentadbiran i

0

2 0 2 0 2

4 5

Sistem pentadbiran pusat Kakitangan dalaman Kontraktor

4 5 4 6
4 7

iio
iiio

2 0 3

Fungsi pengawalan i o Tempoh masa perlaksanaan iio

iiio

4 7

4 8 4 8
4 8

Kualiti
Kos

^ 2 0 2 0 4

Tenagakerja penyelenggaraan bangunan 49 pilihan 5 3 5 4

/
2 o 2 o 5

Paktor yang mempengaruhi

"N^/ tenagakerja io iio Bentuk kerja Jumlah kerja yang perlu dilakukan
iiio

5 5
5 5

Masa Kualiti kerja Keadaan pasaran Aliran wang

iv. ^ _^v,
r

56 56 5 7 5 9

vi "VRujukan

COPYRIGHT UiTM

Muka Surat BAB

PENDEKATAN KEARAH PENGURUSAN BANGUNAN YANG EFEKTIF 3oO \ 3 o l Pengenalan Penggubalan Polisi
3ol.l

PENYELENGGARAAN

60 6 2
6 4

Kewangan

3 . 1 2 Teknikal
3 o l o 3

6 4
6 5

Tenagakerja

\ ^ . 2

Belanjawan 3o2.1 Penyediaan belanjawan

6 6 6 8 7 1
7 1

303

Perancangan
3 3 o l

Komponen sistem perancangan Sistem merancang kerja-kerja penyelenggaraan io Sistem Jadual/ /

3 o 3 o 2

7 4 7 4 7 5
7 9

ii. Sistem Kontigensi

3 . 3 3

Peraeriksaan yang dirancang

304

Penyusunan Dan Perlaksanaan Kerja-kerja Penyeleng garaan

v

8 3

3 4 o l

Memprogram beban kerja Perlaksanaan kerja

8 3

3o^f2

8 6

3 5

Piawaian Penyelenggaraan Rujukan- .^

_38 9 4

.-X

COPYRIGHT UiTM

Muka Surat BAB

KES KES KAJIAN 4oO kol Skop Kajian Dan Metodologi Kajian Kes Kajian 1 : PENYELENGGARAAN KUWASA 9 7 9 7
9 8

9 5

UNIT

BANGUNAN

JALAN RAJA LAUT KUALA LUMPUR 40101

4 0 1 0 2

Pengenalan Bangunan KUWASA Struktur Jabatan Fungsi Setiap Bahagian io iio

iiio

kolo3
klk

1 0 0
1 0 2

Bahagian Pentadbiran Bahagian Kewangan Bahagian* Operasi Bahagian Keselamatan

1 0 2 10k
1 0 5

iv
4
0

1 0 6
1 0 7

l o 5

Polisi Jabatan Penyelenggaraan

Belanjawan

koloG

1 0 8

kol<7

Sistem Perancangan Kerja-kerja Penyelenggaraan 1 1 4

""^'-^^^^KoJ^o^^Perlaksanaan

Kerja-kerja

Penyelenggaraan
4 o l o 9

1 1 9
1 2 2

Piawaian Penyelenggaraan

COPYRIGHT UiTM

Muka Surat

Kes Kajian 2: SYARIKAT URUS BANGUNAN SDN. BHD. PLAZA BUKIT BINTANG JALAN BUKIT BINTANG KUALA LUMPUR 4.2ol
koZoZ

123 123

Pengenalan Struktur Organisasi Urus Bangunan Sdn. Bhd,

1 2 5

40203

Fungsi Setiap Bahagian i o Bahagian Pentadbiran iio

iiio

127 127 129 129 1 3 1 1 3 2 / 1 3 2

Bahagian Pengurusan Karta Bahagian Teknikal Bahagian Kewangan Bahagian Keselamatan

iv v 40204

Polisi Terhadap Penyelenggaraan

40205
4.2.6

Belanjawan y
Sistem Perancangan Kerja-kerja Penyelenggaraan ^

133

136

Uf .2 .7

Perlaksanaan

Kerja-kerja 1 4 0

Penyelenggar-aan

COPYRIGHT UiTM

Muka Surat

k5

Analisa Kes-kes Kajian

4 o 3 o l
0

1 4 3
1 4 3

Struktur Organisasi Jenis Bangunan Dan Perkhidmatan Yang Disediakan

4 0 3 0 2

1 4 6
1 4 8

4 0 3 0 3

Folisi/Objektif Penyelenggaraan Belanjawan Sistem Perancangan Terhadap Kerja-kerja Penyelenggaraan Perlaksanaan Kerja-kerja Penyelenggaraan

4 0 3 0 4

1 4 9

4 3 o 5

1 5 2

4 o 3 6

1 5 6

3AB

5
1 5 7

RUMUSAN DAN PENUTUP

COPYRIGHT UiTM

- i -

Alhamdulillah dan bersyukur kepada Allah s w t dapatlah

0 0

disertasi ini disiapkan didalam jangka masa yang telah ditetapkan

0

Didalam menyudahkan disertasi ini, saya ingin mengambil kesempatan untuk merakamkan setinggi penghargaan dan terima kasih saya kepada mereka-mereka yang secara langsung dan secara tidak langsung yang telah menyumbangkan pandangan dan pendapat mereka didalam menjayakan disertasi i n i
0

Terlebih dahulu saya ingin mengucapkan setinggi terima kasih kepada Puan Khatijah Mokhtar sebagai Penyelia saya didalam menyediakan disertasi ini kerana tanpa tunjuk ajar beliau, disertasi ini tidak mungkin dapat disediakan dengan jayanya

Disamping itu saya juga ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada rakan-rakan seperjuangan saya kerana membantu saya terhadap disertasi i n i
0

Tidak

lupa juga terima kasih saya ucapkan kepada teks-teks rujukan yang telah membantu saya terutama terhadap teori-teDri mengenai pengurusan bangunan
0

penyelenggaraan

COPYRIGHT UiTM

- ii -

Seterusnya saya ucapkan ribuan terima kasih kepada :

1) ENCIK ZAINAL Unit Penyelenggaraan Bangunan Bangunan KUWASA Jalan Raja Laut KUALA LUMPUR 2) ENCIK AHMAD HASSAN Syarikau Urus Bangunan S d n Plaza Bukit Bintang JalanBukit KUALA LUMPUR 3) ENCIK HOSNI DAN ENCIK ISMAIL BOL HASSAN (UDA) Bintang
Q

Bhd

Perbadanan Pembangunan Bandar Plaza Bukit Bintang Jalan Bukit Bintang KUALA LUMPUR

Akhir sekali saya ingin merakamkan

setinggi-tinggi

terima kasih kepada keluarga saya terutama kepada Ibu dan Abang-abang saya yang telah memberi perangsang kepada saya didalam menyediakan disertasi ini yang merupakan satu syarat terhadap mendapatkan Diploma Lanjutan Pengurusan Hartanaho

Semuga perjuangan anak/adik mu ini akan berjaya dan mendapat restu

D

COPYRIGHT UiTM

- iii. -

Pengurusan penyelenggaraan bangunan adalah merupakan satu bidang yang kurang diambil perhatian dibandingkan dengan bidang pengurusan hartanaho Ini adalah disebabkan bidang pengurusan penyelenggaraan bangunan adalah merupakan salah satu elemen didalam bidang pengurusan hartanah Penyelenggaraan bangunah sebagai sebuah aktiviti operasi memerlukan satu bentuk pengurusan kerana ianya dapat mencerminkan keberkesanan operasi itu dan seterusnya terhadap pihak pengurusan yang menguruskannya
0

Didalam disertasi ini, penulis ingin menerangkan mengenai pendekatan terhadap pengurusan penyelenggaraan

bangunan yang melibatkan proses-proses didalam pengurusan kearah mencapai pengurusan yang efektif
0

Secara ringkasnya, pengurusan penyelenggaraan bangunan adalah merupakan satu sistem perancangan dari beberapa sudut iaitu seperti penggubalan polisi penyelenggaraan; belanjawan; perancangan sistem penyelenggaraan dan mengatur dan melaksanakan kerja-kerja penyelenggaraan Suatu keterangan mengenai teori-teori pengurusan penyelenggaraan berdasarkan teks-teks rujukan telah dibandingkan dengan amalan-amalan oleh organisasi organisasi penyelenggaraan yang mengamalkan profesion mereka dibangunan-bangunan pencakar langit di Kuala Lumpur
0

COPYRIGHT UiTM

- iv -

Namun begitu pendapat terhadap keberkesanan sesebuah organisasi penyelenggaraan tidak dinyatakan secara spesifik kerana:. pendapat-pendapat tersebut perlulah

berdasarkan kepada pertimbangan terhadap banyak faktor Secara amnya, apa yang perlu dilakukan adalah menentukan faktor-faktor yang perlu diambilkira oleh sesebuah organisasi didalam mencapai keberkesanannya

Adalah diharapkan agar disertasi ini mendapat mendapat perhatian dari organisasi-organisasi penyelenggaraan

bangunan yang menjalankan amalan mereka kearah mencapai keberkesanan

0

Kepada para penuntut

terutamanya

penuntut dari Kursus Pengurusan Hartanah dan penuntut dari kursus-kursus yang lain amnya, adalah diharapkan disertasi ini dapat memberi faedah kepada mereka mengenai --asas praktik profesion pengurusan bangunan yang sebenarnya
0

penyelenggaraan

COPYRIGHT UiTM

SENARAI

ILLUSTRASI

Bilo 1)

Kelok/Carta

Perkara

Muka Surat

KELOK KOS : Perkaitan Diantara Kos Dan Had Penyelenggaraan Dirancang 16

2)

KELOK : Perkaitan Diantara Keuntungan Dan Kos Penyelenggaraan 18

3)

CARTA : Sistem Jadual Dan Sistem Kontigensi 3agi Penyelenggaraan Yang Dirancang 7 8 82

k) 5)

CARTA : Sistem Pemeriksaan Yang Dirancang KELOK : Perkaitan Diantara Jenis Penyelenggaraan Dan Piawaian Penyelenggaraan

9 0

6)

CARTA : Struktur Jabatan Unit Penyelenggara Penyelenggaraan, Bangunan KUWASA 1 0 7

7)

CARTA- : Ringkasan Sistem Perancangan Yang Diamalkan Oleh Unit Penyelenggaraan, Bangunan KUWASA 118

8)

CARTA' : Struktur Crganisasi Urus Bangunan Sdn. Bhd

0

1 2 6

9)

CARTA : Ringkasan Sistem Perancangan Yang Diamalkan Oleh Urus Bangunan Sdn
Bhdo 1 3 9

COPYRIGHT UiTM

COPYRIGHT UiTM

KONSEP PENYELENGGARAAN BAKGUNAN

Penyelenggaraan bangunan adal.ah berkait secara langsung dengan mengekalkan keadaan sesebuah bangunan Adalah

tidak mungkin untuk menghasilkan sebuah bangunan yang tidak perlu diselenggara walaupun diperingkat rekabentuk bangunan Bagaimana pun ia boleh direka agar jumlah kerja-kerja penyelenggaraan. dikurangkan
D

Proses penyelenggaraan bangunan bermula sebaik saja sesebuah bangunan itu siap dibina kerana komponenkomponen bangunan akan menjadi usang pada peringkat tersebuto Kadar keusangan akan meningkat dari setahun ke setahun seiring dengan usia bangunan

COPYRIGHT UiTM

- 2 -

Konsep penyelenggaraan bangunan ialah untuk mengekalkan keadaan fizikal bangunan, segala kelengkapan dan kemudahan didalamnya supaya ia boleh terus memenuhi fungsi pembinaannya disamping mengekalkan nilai bangunan tersebut sepertimana ianya siap dibina d u l u
0

Konsep ini berdasarkan kepada definasi yang diberikan oleh The British Building Maintenance sebagai (1)

Work undertaken in order to keep, restore or improve every facility i e

0 0

every part of a building, its

services and surrounds, to a current acceptable standard and to sustain the utility and value of the facility,' Disini acceptable standard' yang diperkatakan adalah merujuk kepada mengekalkan utiliti dan nilai kemudahan yang ada pada satu tahap keselesaan yang diharapkan yang juga melibatkan usia bangunan tersebut
e 1

1.1

KEPENTINGAN DAN KEPERLUAN

PENYELENGGARAAN

Hartanah yang juga merupakan bangunan adalah merupakan suatu jenis pelaburan yang terbaik jika dibandingkan dengan beberapa jenis pelaburan yang lain. Walaupun terdapat beberapa ciri yang perlu diambilkira didalam menentukan suatu jenis pelaburan seperti kemudahan untuk menjualkannya pada masa yang singkat dan lain-lain faktor, hartanah dipilih sebagi satu pelaburan jangka-

COPYRIGHT UiTM

- 3 -

panjango Disini apa yang diharapkan adalah merupakan peningkatan nilai hartanah yang mana peningkatannya adalah beberapa kali dari harga asalnyao Disajnping itu ia juga merupakan satu jaminan bagi masa hadapan untuk kehidupan yang selesao

Berdasarkan faktor-faktor diatas maka timbullah kesedaran kepada para pelabur hartanah betapa pentingnya pengekalan dan peningkatan nilai hartanah bagi mereka
0

Maka disini

lah penyelenggaraan bangunan memainkan peranannya

Tujuan utama penyelenggaraan bangunan adalah :a) mengekalkan nilai pelaburan tersebut melalui pengekalan bangunan itu pada keadaan asalnya semana mungkin agar ia dapat berfungsi secara efektif tujuan pembinaannya ; b) menyediakan satu pandangan yang menarik terhadap bangunan itu.yang mencerminkan kedudukan nilainya ; c) mengekalkan bangunan itu pada keadaan ia terus berfungsi
0

Satu lagi tujuan penyelenggaraan haruslah kearah meningkatkan keefisyenan dan produktiviti penggunaan ruang bangunan yang mana meliputi beberapa fungsi utama penyelenggaraan Diantaranya ialah menyelenggara perkhidmatan seperti sistem kebakaran, sistem penghawaan sesebuah kilang; menyelenggara dan menjalankan pencucian

COPYRIGHT UiTM

keatas kemasan bangunan dan mengurangkan kadar keusangan terhadap kemasan tersebut yang mana mempengaruhi keadaan rupabentuk bangunan dan produktiviti sesebuah.perniagaan;

dan menentukan keselamatan para pengguna bangunan samada penyewa atau para pekerja, para tetamu dan pelanggan termasuk orang awam daripada kerosakan bangunan
0

Jumlah kerja penyelenggaraan bangunan yang diperlukan boleh dikurangkan melalui kaedah yang diperbaiki diperingkat rekabentuk bangunan, spesifikasi dan pembinaannya
0

Tambahan lagi pengurusan penyelenggaraan bangunan

meliputi beberapa kepakaran termasuk pengetahuan teknikal dan pengelaman untuk menentukan keperluan penyelenggaraan

dan kaedah pembaikannya yang betul, pengetahuan mengenai hartanah dan undang-undang kontrak serta suatu penghayatan didalam sosiologi yang mempengaruhi persekitaran bangunan
c

Piawaian sesuatu bangunan yang dicapai mempunyai pengaruh yang besar terhadap kualiti persekitaran pembangunan dan adalah dijangkakan bahawa masyarakat akan terus mengharapkan suatu piawaian yang lebih tinggi terhadap bangunan-bangunan yang sedia ada dan bangunan yang akan dibina dimasa hadapan
c

Seterusnya masa akan datang,

penyelenggaraan akan merupakan bahagian yang penting didalam kerja-kerja industri pembinaan
0

COPYRIGHT UiTM

- 5-

1.2

BENTUK PENYELENGGARAAN

Penyelenggaraan bangunan boleh dikategorikan kepada dua bentuk iaitu penyelenggaraan yang dirancang (planned

maintenance) dan penyelenggaraan yang tidak dirancang (unplanned maintenance)

1.2.1 PENYELENGGARAAN YANG DIRANCANG

Penyelenggaraan yang dirancang adalah merupakan satu program perancangan bagi kerja-kerja penyelenggaraan dengan objektif mengurangkan ketahap minima keperluan untuk penyelenggaraan pembetulan

(corrective maintenance). Disini kerja-kerja penyelenggaraan adalah teratur, dilakukan setelah dirancang, dikawal dan direkodkan. Suatu program penyelenggaraan yang dirancang akan menghasilkan penggunaan sumber-sumber seperti tenagakerja dan peralatan secara efisyen.

Faedah sampingan selain daripada meningkatkan lagi hayat ekonomi bangunan, penggunaannya dan kemudahan nya, penyelenggaraan yang dirancang dapat mengurangkan kan kos pehyelenggaraan hasil daripada penyelenggaraan dan 'servicing' yang regular; mengurangkan . ,kadar bilangan kerosakan; meningkatkan piawaian dari segi moral dan keefisyenan serta meningkatkan

COPYRIGHT UiTM

- 6 -

penggunaan tenagakerja dengan lebih efektif dari segi pengawalan dan pengagihan hasilkerja daripengetahuan tentang jenis bangunan
0

Penyelenggaraan yang dirancang ini seterusnya di kelaskan kepada dua kategori iaitu :-

I)

PENYELENGGARAAN PENCEGAHAN

Ia merupakan kerja-kerja yang dilakukan untuk mencegah kerosakan kepada peralatan dan kemudahan yang ada dan ianya diselenggara sepanjang hayat ekonomi kemudahan dan peralatan itu sehingga tahap ianya diganti
0

II)

PENYELENGGARAAN PEMBETULAN

Ia merupakan kerja-kerja penyelenggaraan yang dilakukan untuk mengekalkan tahap penggunaan sesuatu bahagian bangunan atau kernudahan seperti lif dan pendingin udara agar ianya berfungsi pada satu piawaian yang boleh diterima.

COPYRIGHT UiTM

l o l o 2

PENYELENGGARAAN

YANG TIDAK DIRANCANG

Ini merujuk kepada kerja-kerja yang dilakukan akibat dari kerosakan yang tidak disangkakan
0

Penyelenggaraan seperti ini juga sering dirujukkan sebagai penyelenggaraan serta-merta Kerja-kerja

penyelenggaraan yang tidak dirancang berlaku didalam mana-mana organisasi bangunan

0

penyelenggaraan

Walaupun sistem penyelenggaraan telah

dirancang dan disusun dengan teliti, namun kerjakerja penyelenggaraan serta-merta masih lagi tidak dapat dielakkaru Kerosakan kemudahan awam didalan sesebuah bangunan boleh berlaku pada bila-bila masa<>

!3

KERJA KERJA

PENYELENGGARAAN

Kerja-kerja ini boleh dibahagikan kepada tiga komponen iaitu :

l o 3 o l

'SERVICE'

Kerja ini melibatkan kerja-kerja pembersihan yang regular dan juga dikenali sebagai penyelenggaraan harian
0

Tempoh kala pencucian adalah berbeza .

berdasarkan kepada kerja-kerja yang dilakukan

COPYRIGHT UiTM

dimana kebiasaannya merupakan pembersihan ruang lantai setiap hari dan dikilatkan pada kala mingguan; cermin tingkap dicuci pada kala bulanan; penyapuan cat untuk perlindungan serta mengekalkan rupabentuk bangunan pada kala h tahun sekalio

Kerja-kerja pembaikan kebiasaannya diperlukan diawal hayat ekonomi bangunan berpunca dari ketidak sesuaian rekabentuk bangunan, kerosakan atau ketidak sesuaian komponen bangunan yang digunakan atau kaedah pemasangannya yang tidak kuato Keadaan bangunan tidak dapat dikekalkan derigan melakukan kerja~kerja pembaikan dengan segera terhadap sebarang kerosakan
0

Namun

begitu kos penyelenggaraan dapat dikurangkan dengan menentukan kesesuaian terhadap bangunan samada dari segi rekabentuk, komponen atau material yang digunakan serta pemasangannya
0

COPYRIGHT UiTM

l o 3 o 3 PENGGANTIAN

Kerja=kerja penggantian dilakukan apabila kerosakan yang berlaku tidak dapat diperbaiki l a g i o Keputusan menggantikan suatu material atau komponen bangunan adalah melibatkan pengukuran ketahanan atau tempoh hayat ekonominyao Ia adalah merupakan masaalah teknikal yang berbeza berdasarkan keadaan persekitaran dan penggunaan yang komple#o Kadar penggantian ini dapat dikurangkan dengan penggunaan material yang berkualiti tinggi walau pun harganya memang mahal yang juga perlu diambilkirao

PERTIMBANGAN DIPERINGKAT REKABENTUK

Kepentingan mengambilkira implikasi

penyelenggaraan

bangunan diperingkat rekabentuk sesebuah projek telah diiktiraf dimasa k i n i o Diperingkat rekabentuk ini akan menentukan kadar kerja penyelenggaraan kearah kebaikan atau keburukan
0

Rekabentuk yang baik boleh mengurangkan

jumlah kerja penyelenggaraan dan menjadikannya senang dilakukan

0

Sesuatu penyelenggaraan yang baik adalah

0

bermula dari meja lukisan

Secara idealnya, kumpulan

perekabentuk harus bertujuan untuk menghasilkan sebuah bangunan yang menariK

8

berfungsi secara efisyen dan dibina

dengan tegoh dan penyelenggaraan yang minimao

COPYRIGHT UiTM