Anda di halaman 1dari 41

1

BAB I PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG Perkembangan pesat yang terjadi dalam pembangunan di Indonesia tidak bisa dilepaskan begitu saja dengan hubungannya akan kepastian pendaftaran tanah. Karena tanah jelas menjadi aspek utama dan penting dalam pembangunan, dimana seluruh kegiatan pembangunan yang dilakukan oleh masyarakat memerlukan tanah untuk melakukan kegiatan tersebut. Untuk tercapainya kepastian pendaftaran tanah dan juga untuk memenuhi ketentuan Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), maka penyelenggaraan pendaftaran tanah dilakukan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 (PP 24/1997) yang menggantikan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 (PP 10/1961) tentang pendaftaran tanah. Selain pendaftaran tanah di Indonesia, pendaftaran tanah di negara-negara lain juga penting untuk dipelajari agar dapat menjadi bahan perbandingan dengan sistem pendaftaran tanah di Indonesia, agar ke depannya sistem pendaftaran tanah di Indonesia dapat betul-betul menjamin kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan, antara lain pemegang hak atas tanah, pembeli atau penerima jaminan hak atas tanah, dan instansi terkait demi tertib administrasi pertanahan. Oleh karena itu dalam penulisan kali ini, kami membahas mengenai sistem pendaftaran tanah negara Malaysia.

B. RUMUSAN MASALAH Bertolak dari kerangka dasar berfikir sebagaimana diuraikan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dibahas dalam makalah ini adalah mengenai: 1. Pendaftaran Tanah secara umum 2. Pendaftaran tanah di negara Indonesia 3. Pendaftaran tanah di negara Malaysia C. TUJUAN Adapun tujuan dari penyusunan makalah ini adalah: 1. Untuk memenuhi tugas makalah Pendaftaran Tanah 2. Melatih mahasiswa agar terbiasa menyusun makalah dalam memenuhi tugas. 3. Agar mahasiswa dapat mengerti hal-hal mengenai pendaftaran tanah di Indonesia dan Malaysia secara umum.

BAB II PENDAFTARAN TANAH


A. Pengertian dan Kegiatan Pendaftaran Tanah pada Masa Awal Kemerdekaan Indonesia Pada awalnya, pendaftaran tanah dilakukan untuk tujuan pemungutan pajak atas tanah (fiscal cadastre). Sampai tahun 1961, dikenal tiga macam pungutan pajak tanah, yaitu verponding Eropa, verponding Indonesia, dan Landrente. Sebagai dasar bagi penentuan obyek pajak saat itu adalah status tanahnya sebagai tanah Hak Barat dan tanah hak milik adat, sedangkan wajib pajaknya adalah pemegang hak/pemiliknya. Dalam perkembangan berikutnya, untuk mewujudkan kepastian hukum atas tanah, munculah pendaftaran tanah untuk tujuan kepastian hukum (legal cadastre). Sasarannya adalah bidang-bidang tanah yang dikuasai dengan sesuatu hak dan dikenal tanah hak maupun persil yang kemudian diukur, dipetakan dan diteliti proses penguasaan oleh pemegang haknya. Hasilnya berupa peta dan daftar yang memberikan penjelasan mengenai siapa pemegang haknya, letaknya, dan luasnya (data kadastral). Menurut Boedi Harsono, yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan, yang dilakukan oleh Negara/Pemerintah secara terus menerus dan teratur berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam

rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya.1 Menurut ketentuan Pasal 1 angka 1 PP 24/1997, pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Pendaftaran tanah juga berarti suatu kegiatan adminstrasi yang dilakukan oleh subjek hukum terhadap status kepemilikan hak atas tanah, baik pemindahan hak, pemberian ataupun pengakuan hak. Pendaftaran tanah merupakan legal cadastre pada prinsipnya adalah suatu kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah yang dilakukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dan kepastian hak. Hal ini dijelaskan dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA yang menyatakan untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan suatu bidang yang berbatas. Dalam hukum yang berlaku di dunia ini, pendaftaran tanah
1

Boedi Harsono, Hukum Agraia Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya , Jilid I, Hukum Tanah Nasional, Cet. XII (Jakarta: Djambatan, Edisi Revisi 2008), halaman 72.

adalah suatu sistem di mana kepemilikan dalam suatu bidang tanah dicatat dan didaftar oleh pemerintah, demi pemberian suatu tanda atau alat bukti suatu hak dan untuk memfasilitasi suatu transaksi. Sebutan pendaftaran tanah telah menimbulkan kesan seakan-akan obyek utama pendaftaran atau satu-satunya obyek pendaftaran adalah tanah. Memang mengenai pengumpulan sampai penyajian data fisik, tanahlah yang merupakan obyek pendaftaran, yaitu untuk dipastikan letaknya, batas-batasnya, luasnya dalam peta pendaftaran dan disajikan juga dalam daftar tanah. Kata kadaster yang menunjuk pada kegiatan bidang fisik tersebut berasal dari istilah latin capitastrum (suatu daftar yang berisikan data mengenai tanah). Tetapi dalam pengumpulan sampai penyajian data yuridis, bukan tanahnya yang didaftar, melainkan hak-hak atas tanah yang menentukan status hukumnya serta hak-hak lain yang membebani hak-hak tersebut. Bahkan dalam pendaftaran tanah yang menggunakan sistem pendaftaran akta (registration of deeds), bukan haknya, melainkan justru aktanya yang didaftar yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum mengenai hak tersebut kemudian2. Kegiatan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration) dan kegiatan pemeliharaan data yang tersedia (maintenance). Dalam initial registration, terdapat 3 (tiga) pokok kegiatan, yaitu: 1. bidang fisik (teknis kadastral), 2. bidang yuridis, dan 3. penerbitan dokumen tanda bukti hak.
2

Boedi Harsono, op.cit, hal.74

Sedangkan pemeliharaan data (maintanance) dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik dan data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah didaftar. Perubahan ini misalnya terjadi akibat beralihnya, dibebaninya, atau berubahnya nama pemegang hak yang sudah berakhir, pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah yang haknya sudah didaftar. Pendaftaran tanah pertama kali (initial registration) dapat dilakukan secara: 1. sistematik berarti dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan, yang umumnya prakarsa datang dari Pemerintah; 2. sporadik berarti kegiatan pendaftaran tanah untuk satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/keluarahan secara individual atau massal, yang dilakukan atas permintaan pemegang atau penerima hak atas tanah bersangkutan. Menurut Chairul Basri, kegiatan pendaftaran tanah telah lama diusahakan oleh pemerintah Indonesia, yaitu pada tahun 1955 berdasarkan Keputusan Presiden (Kepres) Nomor 55 Tahun 1955 Presiden Republik Indonesia membentuk Kementerian Agraria yang sederajat dengan kementerian lain dan dipimpin oleh Menteri Agraria. Lapangan pekerjaan Kementerian Agraria dimaksud adalah: 1. Mempersiapkan pembentukkan perundang-undangan agraria nasional.

2. Melaksanakan dan mengawasi perundang-undangan agrarian pada umumnya serta memberi pimpinan dan petunjuk tentang pelaksanaan itu pada khususnya. 3. Menjalankan usaha untuk menyempurnakan kedudukan dan kepastian hak tanah bagi rakyat. Susunan Kementerian Agraria terdiri atas Pusat Kementerian, Jawatan Agraria dan Jawatan Pendaftaran Tanah. Masing-masing jawatan dipimpin oleh Kepala Jawatan yang segala bertanggung sesuatu jawab kepada Menteri Jenderal. dan wajib

memberitahukan

kepada

Sekretaris

Kemudian

Kementerian Agraria kewenangannya dipertegas dengan Kepres Nomor 190 Tahun 1957 tanggal 12 Desember 1957 untuk menjalankan segala usaha menyempurnakan kedudukan dan kepastian hak atas tanah melalui pendaftaran tanah yang meliputi kegiatan : 1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan semua tanah dalam wilayah Republik Indonesia (tentunya termasuk wilayah kehutanan). 2. Pembukuan hak-hak atas tanah serta pencatatan pemindahan hak-hak tersebut. Untuk hal tersebut di atas berdasarkan Kepres Nomor 190 Tahun 1957 tersebut Jawatan Pendaftaran Tanah dialihkan dari Departemen Kehakiman ke Kementerian Agraria sedangkan tugas dan wewenang Jawatan Agraria beralih dari Menteri Dalam Negeri ke Kementerian Agraria berdasarkan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1958. Setelah lahirnya UUPA, lapangan pekerjaan Kementerian Agraria diperluas dengan kegiatan Land Reform dan Land Use sehingga dapat dikatakan

pilar-pilar kegiatan Kementerian Agraria pada saat berdirinya terdiri dari 4 pilar, yaitu : 1. Bidang Hak-Hak Atas Tanah (Jawatan Agraria) 2. Bidang Pendaftaran Tanah (Jawatan Pendaftaran Tanah) 3. Bidang Land Reform 4. Bidang Land Use yang berasal dari Direktorat Tata Bumi Departemen Pertanian (bukan berasal dari Direktorat Tata Ruang Departemen Pekerjaan Umum). Departemen Agraria dengan 4 pilar tersebut di atas merupakan suatu kebanggaan bagi bangsa Indonesia khususnya pegawai di Departemen Agraria karena di seluruh dunia hanya Departemen Agraria yang memiliki kewenangan yang lengkap yang diharapkan dapat menyelesaikan berbagai permasalahan pertanahan di Indonesia sebagai akibat masa penjajahan yang cukup panjang serta luasnya wilayah Republik Indonesia dengan berbagai suku bangsa dan adat istiadat serta ketentuan-ketentuan hukum di bidang pertanahan umumnya hanyalah berdasarkan hukum adat setempat dan tidak tertulis. Dengan kewenangan yang ada diharapkan Kementrian Agraria dapat mewujudkan tertib hukum, administrasi, penggunaan tanah dan pemeliharaan tanah serta terciptanya suatu lingkungan hidup yang nyaman bersih dan terjamin keberadaan sumber daya air bagi rakyat Indonesia. Namun sesuatu hal yang ironis dengan tujuan yang begitu besar perkembangan organisasi Kementrian Agraria berkali-kali berubah mulai dari tingkat Departemen, Direktorat, Dirjen Agraria, Badan Pertanahan dengan Menteri Negara Agraria dan saat ini kembali menjadi

Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia sehingga harapan dan tujuan utama untuk dibentuknya Kementrian Agraria pada masa lalu masih jauh dari harapan. B. Asas, Tujuan dan Objek Pendaftaran Tanah Asas-asas yang dianut untuk pendaftaran tanah diatur berdasarkan Pasal 2 PP 24/1997 yakni sebagai berikut: 1. Sederhana, maksudnya adalah agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur pendaftaran tanah dapat dengan mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah. 2. Aman, maksudnya adalah untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum. 3. Terjangkau, berkaitan dengan kemampuan finansial seseorang untuk membayar biaya, khususnya harus memperhatikan agar tidak memberatkan pihak-pihak yang ekonominya lemah. Intinya agar jangan sampai pihak ekonomi lemah tidak melakukan pendaftaran tanah hanya karena masalah tidak mampu membayar. 4. Mutakhir, setiap data yang berkaitan dengan pendaftaran tanah haruslah data yang terbaru, yang menunjukan keadaan riil pada saat yang sekarang. Setiap ada perubahan fisik atau benda-benda diatasnya atau hal yuridis atas tanah harus ada datanya (selalu ada pembaharuan data).

10

5. Terbuka, dokumen-dokumen atau data-data baik fisik atau yuridis bersifat terbuka dan boleh diketahui oleh masyarakat. Asas ini bertujuan agar bila ada hal-hal yang menyimpang atau disembunyikan dapat diketahui. Usaha yang menuju ke arah kepastian hukum atas tanah tercantum dalam ketentuan-ketentuan dari pasal-pasal yang mengatur tentang pendaftaran tanah, dalam Pasal 19 UUPA disebutkan untuk menjamin kepastian hukum dari hak-hak atas tanah, UUPA mengharuskan pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia yang bersifat Recht Kadaster artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum, dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah, maka pihak-pihak yang bersangkutan dengan mudah dapat mengetahui status hukum daripada tanah tertentu yang dihadapinya, letak, luas dan batas-batasnya, hak atas tanahnya, siapa yang empunya dan beban-beban apa yang melekat di atas tanah tersebut. Menurut para ahli disebutkan tujuan pendaftaran ialah untuk kepastian hak seseorang, disamping untuk pengelakkan suatu sengketa perbatasan dan juga untuk penetapan suatu perpajakan.3 1. Kepastian hak seseorang, maksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu menjadi jelas misalnya apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak- hak lainnya. 2. Pengelakkan suatu sengketa perbatasan, apabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah didaftar, maka dapat dihindari terjadinya sengketa

A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Bandung: Mandar Maju, 1990),

hal. 6

11

tentang perbatasannya, karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketaui berapa luasnya serta batas-batasnya. 3. Penetapan suatu perpajakan, dengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar pajak yang harus dibayar oleh seseorang. Dalam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah, baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun informasi mengenai untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan informasi mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya, dan pajak yang ditetapkan. Untuk memenuhi berbagai kebutuhan seperti tersebut di atas, maka untuk itu UUPA melalui pasal-pasal pendaftaran tanah menyatakan bahwa pendaftaran itu diwajibkan bagi pemegang hak yang bersangkutan. Dalam ketentuan Pasal 3 PP 24/1997 dinyatakan dengan tegas bahwa pendaftaran tanah mempunyai tiga tujuan, yaitu: 1. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Kepastian hukum ini diberikan dalam bentuk sertifikat kepada pemegang hak tersebut, dimana sertifikat ini bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak bagi pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh

12

undang-undang. Hal ini merupakan pengejawantahan langsung dan tujuan utama dari ketentuan Pasal 19 UUPA. 2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk penyajian data tersebut diselenggarakan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya tata usaha pendaftaran tanah dalam apa yang dikenal sebagai daftar umum, yang terdiri atas peta pendaftaran tanah, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama. Para pihak yang berkepentingan, terutama calon pembeli atau calon kreditor, sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai sutau bidang tanah atau satuan rumah susun tertentu perlu dan karenanya mereka berhak mengetahui data yang tersimpan dalam daftar-daftar di Kantor Pertanahan tersebut. 3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan. Untuk mencapai tertib administrasi tersebut setiap bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya wajib didaftar. Obyek pendaftaran tanah diatur dalam ketentuan Pasal 9 ayat (1) PP 24/1997 yaitu sebagai berikut: 1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik (HM), hak guna usaha (HGU), hak guna bangunan (HGB) dan hak pakai (HP);

13

2. Tanah hak pengelolaan; 3. Tanah wakaf; 4. Hak milik atas satuan rumah susun; 5. Hak tanggungan; 6. Tanah negara. C. Sistem Pendaftaran Tanah4 Ada dua macam sistem pendaftaran tanah, yaitu sistem pendaftaran akta (registration of deeds) dan sistem pendaftaran hak (registration of title). Sistem pendaftaran tanah mempermasalahkan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya. Baik dalam sistem pendaftaran akta maupun sistem pendaftaran hak, tiap pemberian atau menciptakan hak baru serta pemindahan dan pembebanannya dengan hak lain kemudian, harus dibuktikan dengan suatu akta, dengan kata lain akta merupakan sumber data yuridis. Dalam sistem pendaftaran akta, akta-akta itulah yang didaftar oleh pejabat pendaftaran tanah. Pejabat pendaftaran tanah bersikap pasif, ia tidak melakukan pengujian kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar. Tiap kali terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya. Dalam sistem ini data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta-akta yang bersangkutan. Cacat hukum pada suatu akta bisa mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yang dibuat kemudian. Untuk memperoleh data yuridis harus dilakukan apa yang disebut title search, yang bisa memakan waktu dan
4

Boedi Harsono, op.cit, hal. 76-78

14

biaya karena untuk title search diperlukan bantuan ahli. Dalam sistem ini, yang merupakan tanda bukti hak adalah akta yang digunakan untuk menciptakan hak baru atau perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian. Oleh karena itu, Robert Richard Torrens, pejabat Registrar General of Deeds di Adelaide, Australia Selatan pada tahun 1853, menciptakan sistem registration of title yang kemudian dikenal sebagai sistem Torrens atau sistem pendaftaran hak. Sistem baru ini lebih sederhana dan memungkinkan orang memperoleh keterangan dengan cara yang mudah, tanpa harus mengadakan title search pada akta-akta yang ada. Dalam sistem ini, setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, tetap harus dibuktikan dengan suatu akta, namun dalam penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya yang didaftar, melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan-perubahannya kemudian. Akta hanya merupakan sumber datanya. Untuk pendaftaran hak dan perubahan-perubahannya yang terjadi, disediakan suatu daftar isian yang disebut register atau buku tanah. Sebagai tanda bukti hak, diterbitkan sertifikat yang merupakan salinan register dan dalam Pasal 13 PP 24/1997 juga surat ukur yang dijilid menjadi satu sampul dalam dokumen. Di Indonesia kegiatan pendaftaran tanah sejak penjajahan Belanda telah ada khususnya untuk mengelola hak-hak barat dan pada zaman awal kemerdekaan pendaftaran tanah di Indonesia berada di Departemen Kehakiman yang bertujuan untuk menyempurnakan kedudukan dan kepastian hak atas tanah yang meliputi:

15

a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan semua tanah dalam wilayah Republik Indonesia b. Pembukuan hak atas tanah serta pencatatan pemindahan hak atas tanah tersebut. Melihat bentuk kegiatan pendaftaran tanah seperti diuraikan di atas dapat dikatakan bahwa sistem pendaftran tanah pada saat itu adalah sistem pendaftaran akta (regristration of deeds) dimana jawatan pendaftaran tanah pada saat itu hanya bertugas dan berkewenangan membukukan hak-hak tanah dan mencatat akta peralihan/pemindahan hak, tidak menerbitkan surat tanda bukti hak yang berupa sertifikat tanah. Alat bukti kepemilikan tanah pada saat itu berupa akta (akta eigendom dan lain-lain). Dengan lahirnya UUPA pada tanggal 24 september 1960 maka sistem pendaftaran tanah berubah menjadi sistem pendaftaran hak (registration of title) dimana hal tersebut ditetapkan dalam Pasal 19 UUPA yang antara lain berbunyi: 1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. 2. Pendaftaran tanah meliputi: a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

16

Perbedaan kewenangan dalam sistem pendaftaran tanah seperti diuraikan di atas jelas tertuang dalam ketentuan angka 2 b dan c dimana pejabat pendaftaran tanah melakukan pendaftaran hak termasuk peralihan dan pembebanannya serta pemberian surat-surat tanda bukti termasuk sertifikat tanah sebagai alat pembuktian yang kuat. D. Sistem Publikasi Pendaftaran tanah berkaitan erat dengan sistem publikasi, karena menyangkut hal sejauh mana orang boleh mempercayai kebenaran data yang disajikan. Sejauh mana hukum melindungi kepentingan orang yang melakukan perbuatan hukum mengenai tanah yang haknya sudah didaftar, berdasarkan data yang disajikan di kantor pejabat pendaftaran tanah atau yang tercantum dalam surat tanda bukti hak yang diterbitkan atau yang didaftar oleh pejabat pendaftaran tanah, jika kemudian ternyata data tersebut tidak benar. Pada garis besarnya dikenal dua sistem publikasi, yaitu: a. Sistem publikasi positif Dalam pendaftaran tanah yang menggunakan sistem publikasi positif, orang yang mendaftar sebagai pemegang hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi haknya. Dalam sistem ini, negara sebagai pendaftar, menjamin bahwa pendaftaran yang sudah dilakukan adalah benar. Dalam sistem publikasi positif, selalu menggunakan sistem pendaftaran hak sehingga harus ada register dan buku tanah sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis dan sertipikat hak sebagai tanda bukti haknya. Pendaftaran atau pencatatan nama seseorang dalam register sebagai pemegang haklah yang membuat orang menjadi pemegang hak

17

atas tanah yang bersangkutan, bukan karena perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan (Title by Registration, The Register is everything). Pernyataan tersebut merupakan dasar falsafah yang melandasi sistem Torrens, yang mana dengan menggunakan sistem publikasi positif ini, negara menjamin kebenaran data yang disajikan. Dalam sistem ini, orang yang dengan itikad baik dan dengan pembayaran memperoleh hak dari orang yang namanya terdaftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah, memperoleh hak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible title) dengan didaftar namanya sebagai pemegang hak dalam buku tanah. Juga jika kemudian terbukti bahwa yang terdaftar sebagai pemegang hak tersebut bukan pemegang hak yang sebenarnya. Sistem publikasi positif ini mengandung beberapa kelebihan, antara lain: a. Adanya kepastian hukum bagi pemegang sertipikat; b. Adanya peranan aktif pejabat kadaster; c. Mekanisme penerbitan sertipikat dapat dengan mudah diketahui publik. Sistem ini juga mengandung beberapa kelemahan, antara lain: a. Pemilik tanah yang sesungguhnya akan kehilangan haknya karena tanah tersebut telah ada sertipikat atas nama pihak lain yang tidak dapat diubah lagi; b. Peranan aktif pejabat kadaster memerlukan waktu dan prasarana yang mahal; c. Wewenang pengadilan diletakkan dalam wewenang pengadilan administrasi. b. Sistem publikasi negatif Dalam sistem ini bukan pendaftarannya yang diperhatikan, tetapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada

18

pembeli, dimana pendaftaran tidak membuat orang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak menjadi pemegang haknya yang baru. Dalam pendaftaran tanah yang menggunakan sistem publikasi negatif, negara sebagai pendaftar tidak menjamin bahwa orang yang terdaftar sebagai pemegang hak atas tanah, benar-benar orang yang berhak karena menurut sistem ini, bukan pendaftaran haknya tetapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli. Dalam sistem ini, negara hanya secara pasif menerima apa yang dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran. Oleh karena itu, ia sewaktuwaktu dapat digugat oleh orang yang merasa lebih berhak atas tanah itu. Pihak yang memperoleh dari orang yang telah terdaftarpun tidak dijamin, walaupun ia memperoleh tanah itu dengan itikad baik. Dengan demikian, pendaftaran tanah dengan sistem publikasi negatif tidak memberikan kepastian hukum kepada orang yang terdaftar sebagai pemegang hak karena negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. Dalam sistem publikasi negatif, umumnya digunakan sistem pendaftaran akta. Tidak ada buku tanah dan tidak pula diterbitkan sertipikat. Yang merupakan tanda bukti hak adalah akta atau turunan akta yang sudah dibubuhi tanda pendaftaran. Dalam sistem ini berlaku asas yang dikenal sebagai nemo plus juris, yang berasal dari hukum Romawi yang selengkapnya berbunyi nemo plus juris in alium transferre potest quam ipse habet, artinya orang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri punyai. Sehingga walaupun telah melakukan pendaftaran, pembeli selalu masih menghadapi gugatan dari

19

orang yang dapat membuktikan bahwa ia pemegang hak yang sebenarnya. Kelemahan sistem ini oleh negara-negara yang menggunakanya biasanya diatasi dengan lembaga acquisitive verjaring, di Indonesia dengan lembaga

rechtverwerking. Sistem publikas negatif memiliki beberapa kelebihan, antara lain: a. Pemegang hak sesungguhnya terlindungi dari pihak yang tidak berhak atas tanahnya; b. Adanya penyelidikan riwayat tanah sebelum penerbitan sertipikat; c. Tidak ada batasan waktu bagi pemilik tanah sesungguhnya untuk menuntut haknya yang telah disertipikatkan pihak lain. Sistem ini juga memiliki beberapa kelemahan, antara lain: a. Tidak ada kepastian atas keabsahan kepemilikan hak atas tanah karena setiap saat dapat atau mungkin saja digugat dan dibatalkan jika terbukti tidak sah penerbitannya; b. Peranan pejabat pendaftaran tanah yang pasif, tidak mendukung ke arah akurasi dan kebenaran data yang tercantum di dalam sertipikat; c. Mekanisme kerja pejabat kadaster yang kurang transparan, kurang dapat dipahami oleh masyarakat awam. Dalam praktek, baik sistem publikasi positif maupun sistem publikasi negatif tidak pernah digunakan secara murni. Pada sistem positif memberi beban terlalu berat kepada negara sebagai pendaftar. Apabila ada kesalahan dalam pendaftaran maka negara harus menanggung akibat dari kesalahan itu. Untuk mencegah kesalahan tersebut, dilakukan penelitian secara cermat, sehingga

20

mengakibatkan lambatnya proses pendaftaran dan untuk semua resiko itu, biasanya negara mengenakan biaya yang mahal untuk pendaftaran untuk menyediakan suatu dana khusus guna menghadapi tuntutan ganti kerugian jika terjadi kesalahan pada pihak pejabat dalam melaksanakan pendaftaran. E. Sistem Publikasi yang Dianut di Indonesia Sistem publikasi yang dianut Indonesia adalah sistem negatif yang

mengandung unsur positif menurut PP 10/1961. Dengan sistem ini akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, seperti yang dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA. Jadi bukan sistem publikasi negatif murni. Sistem publikasi yang negatif murni tidak akan menggunakan sistem pendaftaran hak juga tidak akan ada pernyataan seperti dalam pasal-pasal UUPA tersebut, bahwa sertipikat merupakan alat bukti yang kuat.5 Di dalam penjelasan Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997, dinyatakan bahwa sertipikat merupakan tanda bukti hak yang kuat, dalam arti bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar. Kuat tidak berarti mutlak, namun lebih dari yang lemah sehingga pendaftaran berarti lebih menguatkan pembuktian pemilikan, akan tetapi tidak mutlak, yang berarti pemilik terdaftar tidak dilindungi hukum dan bisa digugat sebagaimana dimaksud di dalam penjelasan PP 10/1961.6
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, Jilid I, Hukum Tanah Nasional, (Jakarta:Djambatan,Edisi Revisi 1999), hal 463. 6 Badan Pertahanan Nasional, Himpunan Karya tulis Pendaftaran Tanah,(Jakarta,1989), hal 44.
5

21

Dalam PP 10/1961 dinyatakan bahwa pembukuan suatu hak di dalam daftar buku tanah atas nama seseorang tidak mengakibatkan bahwa orang yang seharusnya berhak atas tanah itu akan kehilangan haknya. Orang tersebut masih dapat menggugat hak dari yang terdaftar dalam buku tanah sebagai orang yang berhak. Jadi, cara pendaftaran hak yang diatur dalam PP 10/1961 tidaklah positif, tetapi negatif. Demikian penjelasan PP 10/1961.7 Penggunaan sistem publikasi negatif juga ditegaskan dalam penjelasan Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 yang menyatakan bahwa pendaftaran tanah yang yang penyelenggaraannya diperintahkan oleh UUPA tidak menggunakan sistem publikasi positif, yang kebenaran data yang disajikan dijamin oleh negara, melainkan menggunakan sistem publikasi negatif. Sebagaimana dapat dilihat pada ketentuan-ketentuan yang mengatur prosedur pengumpulan sampai penyajian data fisik dan data yuridis yang diperlukan serta peralihannya dan penerbitan sertipikat haknya, biarpun sistem publikasinya negatif, tetapi kegiatan-kegiatan yang bersangkutan dilaksanakan secara saksama, agar data yang disajikan sejauh mungkin dapat

dipertanggungjawabkan kebenarannya.8 Sehingga, dapat dikatakan sistem publikasi di Indonesia adalah sistem publikasi negatif, tetapi bukan negatif murni melainkan apa yang disebut sistem negatif yang mengandung unsur positif, hal ini dapat diketahui dari ketentuan Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, yang menyatakan bahwa pendaftaran meliputi pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
7 8

ibid, hal.44 Boedi Harsono, op.cit.,hal.464.

22

yang kuat. Dalam Pasal 23, 32, dan 38 UUPA juga dinyatakan bahwa pendaftaran merupakan alat pembuktian yang kuat. Pernyataan yang demikian tidak akan terdapat dalam peraturan pendaftaran tanah dengan sistem publikasi negatif yang murni.9 Pengertian sistem publikasi yang positif mencakup ketentuan bahwa apa yang sudah terdaftar itu dijamin kebenaran datanya dan untuk keperluan itu pemerintah meneliti kebenaran data yang didaftarkannya dan sahnya tiap warkah yang diajukan untuk didaftarkan sebelum hal itu dimasukan dalam daftar-daftar. Dalam sistem positif, negara menjamin kebenaran data yang disajikan. Sistem positif mengandung ketentuan-ketentuan yang merupakan perwujudan ungkapan title by registration (dengan pendaftaran diciptakan hak), pendaftaran menciptakan suatu indefesible title (hak yang tidak dapat diganggu gugat), dan the register is everything(untuk memastikan adanya suatu hak dan pemegang haknya cukup dilihat buku tanahnya). Sekali didaftar pihak yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak yang sebenarnya kehilangan haknya untuk menuntut kembali tanah yang bersangkutan. Jika pendaftaran terjadi karena kesalahan pejabat pendaftaran, ia hanya dapat menuntut pemberian ganti kerugian (compensation) berupa uang. Untuk itu negara menyediakan apa yang disebut suatu dana khusus atau assurance fund. Ketentuan-ketentuan yang merupakan perwujudan ungkapan-ungkapan demikian tidak terdapat dalam UUPA. Dalam sistem publikasi negatif, juga dalam sistem negatif kita yang mengandung unsur positif, negara tidak menjamin
9

Boedi Harsono, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional, Cet I, (Jakarta: Universitas Trisakti,2002), hal.84.

23

kebenaran data yang disajikan. Penggunaanya adalah risiko pihak yang menggunakan sendiri.10 Sehingga selalu terbuka kemungkinan adanya gugatan kepada pemilik terdaftar dari orang yang merasa sebagai pemilik sebenarnya. Terlepas dari kemungkinan kalah atau menangnya tergugat yaitu pemegang hak terdaftar, maka hal ini berarti bahwa daftar umum yang diselenggarakan di suatu negara dengan prinsip pemilik terdaftar tidak dilindungi hukum, tidak mempunyai kekuatan bukti.11 Ini berarti bahwa terdaftarnya seseorang di dalam daftar umum sebagai pemegang hak belum membuktikan orang itu sebagai pemegang hak yang sah menurut hukum. Jadi, pemerintah tidak menjamin kebenaran dari isi daftar-daftar umum yang diadakan dalam pendaftaran hak dan tidak pula dinyatakan di dalam undang-undang. Penyelidikan riwayat tanah dalam sistem publikasi negatif dilakukan dengan menyelidiki surat-surat bukti hak, yang umumnya berupa akta-akta di bawah tangan (segel-segel) yang dibuat pada masa lampau atau surat-surat keputusan pemberian hak, balik nama (pencatatan pemindahan hak). Dengan demikian, akta-akta peralihan hak masa lampau dan yang sekarang, memegang peranan penting dalam menentukan kadar kepastian hukum sesuatu hak atas tanah. Sebelum UUPA berlaku, untuk menentukan kadar kepastian hukum sesuatu hak, digunakan upaya ketentuan mengenai kadaluwarsa sebagai upaya untuk memperoleh
10 11

hak eigendom atas tanah (acquisitieve verjaring), yang

Boedi Harsono,op.cit, hal.85,86. Badan Pertahanan Nasional, op. cit, hal.44

24

terdapat dalam Pasal 1955 dan 1963 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) Buku IV. Kadaluwarsa sebagai upaya memperoleh hak eigendom atas tanah diatur dalam Pasal 610, 1955 dan 1963 KUHPer. Dalam Pasal 610 ditetapkan bahwa seorang bezitter dapat memperoleh hak eigendom atas suatu benda karena verjaring . Adapun Pasal 1955 dan 1963 memuat syarat-syaratnya, yaitu penguasaanya harus terus-menerus, tak terputus tak terganggu, dapat diketahui umum, secara tegas bertindak sebagai eigenaar, dan harus dengan itikad baik. Jika berdasarkan suatu alas hak (title) yang sah harus berlangsung 20 tahun, perlu menunjukan alas hak. Dengan demikian, pada hakikatnya Pasal 1955 dan 1963 merupakan pelaksanaan dari Pasal 610 KUHPer, yang terletak dalam Buku II. Kita telah mengetahui bahwa pasal-pasal agrarian di dalam Buku II telah dicabut oleh UUPA. Dalam pada itu Pasal 610 tidak khusus mengatur soal agrarian. Oleh karena itu, pasal tersebut masih tetap berlaku, tetapi tidak penuh, dalam arti bahwa ketentuan-ketentuannya tidak berlaku lagi sepanjang mengenai agrarian (tanah dan lain-lainnya), tetapi masih berlaku sepanjang mengenai bendabenda lainya yang bukan agrarian. Oleh karena Pasal 1955 dan Pasal 1963 merupakan pelaksanaan dari Pasal 610, maka sungguhpun letaknya tidak di dalam Buku II KUHPerdata, tetapi di dalam Buku IV, harus dianggap pula sebagai tidak berlaku lagi mengenai tanah dan lain-lain objek agrarian, bagi penguasaan tanah baru dan penguasaan tanah yang pada mulai berlakunya UUPA belum berlangsung 20 atau 30 tahun. Bagi penguasaan yang pada mulai berlakunya UUPA sudah memenuhi persyaratan acquisitieve verjaring, pasal-pasal tersebut

25

dengan sendirinya tetap berlaku, meskipun penegasannya baru dimintakan kemudian. Ini berarti bahwa pada tanggal 24 September 1960 ia sudah memperoleh hak yang bersangkutan karena verjaring. Hukum adat tidak mengenal lembaga acquisitieve verjaring, yang dikenal dalam hukum adat adalah lembaga rechtsverwerking yaitu lampaunya waktu sebagai sebab kehilangan hak atas tanah, kalau tanah yang bersangkutan selama waktu yang lama tidak diusahakan oleh pemegang haknya dan dikuasai pihak lain melalui perolehan hak dengan itikad baik.12 Oleh karena itu diadakanlah ketentuan dalam Pasal 32 ayat (2) UUPA. Ketentuan ini bertujuan, pada satu pihak untuk tetap berpegang pada sistem publikasi negatif dan pada lain pihak untuk secara seimbang memberikan kepastian hukum kepada pihak yang dengan itikad baik menguasai sebidang tanah dan didaftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah, dengan sertipikat sebagai tanda buktinya, yang menurut UUPA berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. F. Negara-Negara yang Menggunakan Sistem Pendaftaran Hak dan/atau Akta a. Negara-negara yang menggunakan sistem pendaftaran hak, antara lain: 1. Malaysia 2. Indonesia 3. Australia 4. Philippines 5. Hongkong 6. New Zealand/Selandia Baru
12

Badan Pertanahan Nasional,op cit,hal 67.

26

7. New South Wales 8. Inggris 9. Canada-Hunggaria. 10. Nigeria. 11. Norwegia. 12. Jerman 13. Sweden 14. Austria. 15. Alsae-Larraine. 16. Switzerland 17. Turkey. 18. Denmark. 19. Rumania. 20. Maroko. 21. Singapura. 22. Belarus. 23. Honggaria. 24. Israel. 25. Jepang. 26. Finlandia. 27. Afrika Selatan. 28. Brunei. 29. Mesir. 30. Scotlandia. 31. Portugal. 32. Spanyol. 33. Cina. 34. Bosnia. 35. Croasia. 36. Peru. 37. Slovenia.

27

38. Slovakia. b. Negara-negara yang menggunakan sistem pendaftaran akta, antara lain: 1. Amerika Serikat. 2. Bangladesh. 3. Pakistan. 4. Argentina. 5. Meksiko. 6. Nepal. 7. Srilangka. 8. Yunani. 9. Prancis. 10. Spanyol. 11. Belgia. 12. Belanda. 13. Swiss. 14. Scotlandia. 15. India. 16. Ghana. c. Negara-negara yang menggunakan sistem pendaftaran campuran (akta dan hak), antara lain: 1. Irlandia. 2. Italia. 3. Pakistan. 4. Belarus. 5. Luxemburg. 6. San Marino. 7. Thailand 8. Tunisia. 9. Syria. 10. Kenya.

28

11. Iceland. 12. Lithuania.

BAB III PENDAFTARAN TANAH DI MALAYSIA


A. Sistem Pendaftaran Tanah di Negara Malaysia

29

Luas negara Malaysia sekitar 329.758 km2, terdiri dari 11 propinsi di Peninsular dan 2 propinsi di Pulau Kalimantan, jumlah penduduk Malaysia sekitar 24,92 juta dengan pertumbuhan sekitar 1,7%. Sistem pemerintahan Malaysia adalah terpusat, dengan model

pemerintahan seperti sistem di Inggris, karena Malaysia merupakan negara bekas jajahan Inggris, Malaysia dipimpin oleh seorang Raja, dan pemerintahan dijalankan oleh Perdana Menteri. Namun demikian bukan hanya sistem pemerintahan saja, namun hukum di Malaysia pun banyak mengikuti negara Inggris. Mengenai hukum pertanahan di Malaysia adalah bahwa Malaysia mulai mengenal system Torrens sekitar tahun 1879 dan 1890. Namun karena seperti diuraikan diatas bahwa Malaysia merupakan negara jajahan Inggris, sehingga sitem hukum pertanahanpun mengikuti system hukum Inggris. Pada saat itu Malaysia menganut sistem pendaftaran akta (Deeds Registrations). Adapun peraturan yang mengatur mengenai hukum pertanahan di Malaysia adalah NLC (National Land Code) 1965. Namun kala itu NLC masih berlaku di beberapa propinsi saja. Selanjutnya NLC ini mengadakan unifikasi atau penyeragaman hukum, dimana sebelumnya ada beberapa kolonial Inggris yang menggunakan sistem pendaftaran akta, namun kemudian seluruh propinsi di Malaysia diseragamkan dengan menggunakan sistem pendaftaran hak. Dengan sistem pendaftaran hak, pemerintah bersifat aktif, mulai dari meneliti kebenaran data sampai dengan survey di lapangan sebelum pendaftaran

30

hak tersebut disetujui. Selanjutnya pemerintah terkait akan menerbitkan sertipikat. Tahun 1990, di Malaysia berkembang sistem pendaftaran tanah dengan komputerisasi, yang disebut CLRS (Computerized Land Registration System ). Meskipun sudah sistem komputerisasi, namun penyajian output berupa sertipikat tetap diterbitkan. Beberapa artikel menyatakan bahwa Semenanjung Malaysia, memiliki karakteristik sistem publikasi positif dalam pendaftaran tanah dengan cara pendaftaran hak. Hal ini disebabkan sejak zaman dahulu kala, dokumen hak milik merupakan alat bukti yang paling kuat dan hal ini tidak dapat disangkal oleh pihak mana pun (Kanun Tanah Negara, 1965). Williamson, pada tahun 1983 juga mengatakan bahwa dalam pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pemerintah Malaysia, masih menggunakan sistem pendaftaran hak milik tanah. Terkait dengan hal tersebut dalam hal ini, bentuk tersebut serupa dengan apa yang tertulis dalam buku tanah mengenai kepemilikan dari suatu tanah. Berdasarkan catatan yang ditulis oleh Holsten dan Williamson pada tahun 1984 dikatakan bahwa sistem tanah tersebut dikemudian hari disempurnakan dengan sistem yang namanya Torrens System dimana sistem tersebut merupakan bentuk publikasi sistem pendaftaran tanah hak, dimana pengelolaan data yang terkandungan di dalamnya juga lebih valid.13 "...title registration is ..... an efficient bookkeeping system that facilitates conveyancing. It is a system of record, not of land tenure, and is readily adaptable to any form of land tenure. Many tenures may be handled at the
13

Badan Pertanahan Nasional, Himpunan Karya Tulis Pendaftaran Tanah, tanpa tahun, tanpa penerbit, halaman 24.

31

one time as long as the tenure systems are accepted by society" (Holstein & Williamson 1984) Undang-undang tanah yang utama di Semenanjung Malaysia ialah Kanun Tanah Negara (KTN). Undang-undang ini telah diberlakukan mulai pada tanggal 1 Januari 1996. Sejak saat itu, sistem pemilikan dan urusan tanah di semua negeri di Semenanjung Malaysia telah memiliki pengaturan hukum yang sama. Sebelum tanggal 1 Januari 1996, semua negeri tersebut mempunyai dua sistem pemilikan tanah yang agak berlainan. Negeri-negeri Pulau Pinang dan Malaka mempunyai suatu sistem yang khusus terdapat di negeri-negeri selat sebelum perang (yang dicontohi dari undang-undang harta dan pindah hak Inggris) yang dengannya surat ikatan yang disempurnakan secara tersendiri adalah asas hak milik bagi tanah. Sementara untuk sembilan buah negeri-negeri Melayu menggunakan suatu sistem yang berdasarkan kepada prinsip bahwa hak-hak tersendiri atas tanah boleh diperoleh hanya dari pemberian yang nyata oleh kerajaan atau berikut daripada pendaftaran kerajaan mengenai urusan-urusan tanah yang kemudian. Sistem yang diamalkan di sembilan buah negeri Melayu adalah dikenal secara umum sebagai sistem Torrens atau sistem pendaftaran hak milik. KTN telah dibuat berdasarkan kepada F.M.S Land Code 1926 (undangundang yang terpakai di Negeri Sembilan, Pahang, Perak dan Selangor sebelum 1 Januari 1996). Untuk menghapuskan sistem di Pulau Pinang dan Malaka, Akta Kanun Tanah Negara (hak milik-hak milik Pulau Pinang dan Malaka) telah dibuat dalam tahun 1963 dan diberlakukan pada 1 Januari 1996.

32

Oleh karena itu dengan adanya KTN dan Akta Kanun Tanah Negara (hak milik-hak milik Pulau Pinang dan Malaka), kesebelas buah negeri di Semenanjung Malaysia tersebut mempunyai sistem tanah yang sama mulai dari 1 Januari 1996. Ini juga berarti bahwa mulai sejak itu, kesebelas negeri di Semenanjung Malaysia tersebut memakai sistem Torrens atau sistem pendaftaran hak milik. (Sabah dan Sarawak masing-masing menggunakan undang-undang tanahnya sendiri). Sistem Torrens di Malaysia ini menetapkan dan mengakui, di bawah kuasa kerajaan, kepunyaan hak milik tanah yang tidak boleh disangkal dan memudahkan, mempercepatkan dan merendahkan perbelanjaan segala urusan tanah. Tujuan dari sistem Torrens ini ialah untuk memberi jaminan dan kesenangan kepada segala urusan tanah. Hak milik adalah bukti bahwa orang yang disebutkan didalamnya adalah tuan yang punya tanah yang dinyatakan didalamnya. Hak milik-hak milik tanah yang sah memerlukan perihal korelasi yang tepat. Ini berarti bahwa pengukuran tanah harus dibuat. Suatu hak milik boleh dikeluarkan bagi tanah dengan perbuatan-perbuatan hukum yang sah, tetapi jika perbuatan-perbuatan hukum itu tidak sah sedangkan hak milik itu tidak boleh lagi disangkal, ia mungkin akan menjadi mengarah kepada persengketaan. Dengan pengukuran yang tepat kemungkinan terjadinya persengketaan tersebut adalah dapat dihapuskan dan dengan itu hak milik itu sebenarnya menjadi tidak boleh disangkal dari segala segi.

33

Dari apa yang disebutkan diatas maka bolehlah disimpulkan bahwa ciriciri utama sistem Torrens adalah seperti berikut: dokumen hak milik yang dengan jelas menentukan tanah itu didaftar di pejabat pendaftaran. Di dalam hak milik itu didaftarkan segala pengalihan dan urusan yang kemudian terjadi atas tanah itu. Oleh karena itu pemeriksaan di pejabat pendaftaran menunjukkan bukan saja tiap-tiap butir mengenai syarat-syarat hak milik asal, tetapi juga nama-nama pihak yang punya hak pada masa kini dan semua orang lain yang ada kepentingan atas tanah seperti pajak atau gadai. Kelebihan-kelebihan sistem Torrens adalah seperti berikut: Tiap-tiap orang yang memiliki tanah akan memegang suatu dokumen hak milik yang jelas, diakui oleh kerajaan, membentangkan bukan saja untuk pengetahuannya tetapi juga pengetahuan semua orang berkenaan mengenai segala syarat-syarat dan kepentingan-kepentingan lain yang melibatkan tanah itu. Tiap-tiap orang boleh mengusahakan tanah secara pendaftaran memorandum stereotaip dengan mudah tanpa memerlukan proses yang rumit dan mahal dalam meneruskan dokumendokumen yang dahulu. Hak milik bagi tanah itu dan hak-hak semua orang yang memegang pajak atau gadai tidak boleh disangkal. Hendaklah diperhatikan bahwa sistem Torrens berasal dari Australia Selatan. Sistem ini dinamakan dengan mengambil pemikiran dari Sir Robert Torrens yang memperkenalkannya di Australia Selatan pada tahun 1858. Kemudian ia berkembang ke seluruh Australia dan kepada banyak bagianbagian lain dalam dunia.

34

Sistem tanah Malaysia, kecuali untuk sistem tanah di Negeri Malaysia Timur Sabah, adalah diasaskan berdasarkan sistem Torrens di Australia, prinsipprinsip itu termaktub di dalam peruntukan-peruntukan Kanun Tanah Negara 1965 (KTN). KTN adalah perundangan yang berlaku di Malaysia Barat dan mewujudkan satu sistem perundangan seragam yang berkaitan dengan tanah dan pemilikan tanah, pendaftaran untuk hak milik tanah dan urusan-urusan tanah di Malaysia Barat. Negeri-negeri di Malaysia Timur (Sabah dan Sarawak) adalah dibawah penguasaan undang-undang tanah tersendiri, yaitu Ordinan Tanah Sabah dan Kanun Tanah Sarawak . Di bawah sistem Torrens, hak milik atau kepentingan tanah diperoleh atau diberikan hanya setelah pendaftaran. Di bawah KTN, urusan-urusan yang boleh didaftarkan ialah pemindahan, pajak, gadai dan easemen manakala urusan-urusan yang tidak boleh didaftarkan ialah perjanjian sewa dan lien. Dalam hal-hal yang boleh didaftarkan, hak milik atau kepentingan di atas tanah tidak akan berpindah atau diwujudkan sampai pendaftarannya selesai. Pendaftaran di bawah KTN akan berlaku apabila maklumat yang diperuntukkan berkenaan urusan tersebut dibuat pada dokumen pendaftaran hak milik di bawah kuasa dan perintah pihak yang berkuasa untuk pendaftaran. Hal-hal lain yang diatur dalam KTN adalah:

Tanah dimiliki pada dasar samada secara hak milik bebas (untuk selamalamanya) atau pajak (biasanya 99 tahun).

Penggunaan tanah boleh dikategorikan untuk tujuan-tujuan pertanian, bangunan atau perindustrian. Kategori penggunaan tanah masing-masing disertai dengan syarat-syarat yang diperuntukkan oleh Kanun Tanah Negara

35

1965 dan tunduk kepada syarat-syarat seperti dicantumkan di dalam dokumen hak milik individu.

Bentuk cagaran yang biasa diberikan oleh individu atau perusahaanperusahaan adalah gadai tanah di bawah Kanun Tanah Negara 1965, yang memberi hak kepada pemegang gadai untuk memohon penjualan tanah disebabkan oleh kegagalan membayar pinjaman. Debitur-debitur juga adalah jaminan biasa yang mewujudkan gadai tetap dan menyeluruh ke atas aset-aset semasa kini dan akan datang sebuah perusahaan termasuk harta dan tanah dan membenarkan pemegang debitur melantik seorang penerima di atas kematangan gadaian menyeluruh sedemikian. Cagaran mungkin juga diberi dengan cara pemindahan hak atas perjanjian jual beli harta dan tanah dalam situasi-situasi di mana tiada hak milik atas tanah itu atau hak milik tanah belum boleh diperoleh (sebagai contoh unit-unit harta dan tanah di bawah proyek-proyek pembangunan perumahan sementara menunggu pengeluaran hak milik individu).

Di bawah Kanun Tanah Negara 1965, seseorang yang bukan rakyat atau sebuah perusahaan asing tidak dibenarkan memperoleh sesuatu tanah (selain daripada tanah perindustrian) di Malaysia Barat selain telah mendapat kelulusan dari pihak berkuasa yang berwenang terlebih dahulu di Malaysia. Selain daripada pihak berkuasa negeri Malaysia, tiap-tiap pemerolehan harta oleh kepentingan asing (termasuk penduduk tetap Malaysia), memerlukan kelulusan Jawatankuasa Pelaburan Asing (FIC) karena mereka adalah dikecualikan. FIC adalah sebuah jawatankuasa dalam Unit Perancang

36

Ekonomi Jabatan Perdana Menteri, yang antara lain, menyemak dan menyelaraskan pemerolehan-pemerolehan aset-aset oleh kepentingan asing dan kepentingan di dalam perusahaan-perusahaan Malaysia. Kini terdapat dua garis panduan FIC yang berlaku, yaitu: : i. Garis panduan-garis panduan berkenaan pemerolehan harta dan tanah oleh kepentingan-kepentingan tempatan dan asing; dan ii. Garis panduan-garis panduan berkenaan pemerolehan kepentingankepentingan, penggabungan dan pengambilalihan oleh kepentingankepentingan tempatan dan asing

Baru-baru ini Jabatan Perdana Menteri telah mengumumkan bahwa sejak dari tanggal 1 November 2006, rakyat asing dibenarkan membeli harta dan tanah berharga RM 250,000 dan ke atas tanpa kelulusan FIC. Walau bagaimanapun, peraturan ini adalah tunduk kepada syarat-syarat berikut yaitu bahwa pemilikan itu terhadap kepada rakyat asing termasuk yang berdomisili tetap; hanya untuk kegunaan sendiri, dipajakkan atau untuk tujuan pelaburan; dan harta dan tanah terletak di dalam satu kawasan, premis-premis atau bangunan untuk tujuan kediaman saja.

Secara umum, tanah di Malaysia biasanya dikenal pasti atas suatu dasar yaitu harta dan tanah bertanah' atau harta dan tanah strata'. Harta dan tanah bertanah biasanya diartikan sebagai harta dengan dokumen hak milik individu. Bangunan-bangunan bertingkat seperti bangunan-bangunan pejabat,

pangsapuri-pangsapuri atau kondominium-kondominium adalah harta dan

37

tanah yang akan menerima strata yang adalah hak milik-hak milik strata untuk setiap unit atau petak dalam bangunan yang dibagikan.

B. Proses Pendaftaran Pemidahan Hak Atas Tanah di Instansi Terkait di Malaysia Prosedur pendaftaran pemindahan hak atas tanah di instansi terkait di Malaysia adalah: 1. Perjanjian jual beli dikirim ke kantor pengecapan ( Stamp Office) untuk dilakukan stamping atau stempel. Waktu untuk menyelesaikan adalah 1 hari. Biaya untuk menyelesaikan adalah RM 10. 2. Stamp Duty Memorandum of Transfer dikirim ke kantor pengecapan untuk penyelesaian bea materai. Waktu untuk menyelesaikan adalah 1 hari. Biaya untuk menyelesaikan adalah RM 10. Dokumen harus mencakup memorandum of transfer, kopi dari perjanjian jual beli, copy setipikat tanah, dan formulir PDS 5 (Stamping Proforma). 3. Bea Materai ajudikasi dari nota transfer. Waktu untuk menyelesaikan adalah 30-42 hari. Biaya untuk menyelesaikan adalah tanpa biaya tambahan. Departemen penilaian akan melakukan inspeksi ke nilai properti, jika diperlukan. Inspeksi tidak diharuskan untuk menyimpulkan penilaian dan ini pada penilaian kebijakan departemen, tetapi dalam prakteknya, hal itu terjadi dalam sebagian besar kasus. Kantor yang melakukan pengecapak akan

38

mengeluarkan pemberitahuan penilaian berdasarkan penilaian laporan departemen. 4. Memorandum of Transfer dikirim ke kantor pengecapan untuk dilakukan stempel. Waktu untuk menyelesaikan adalah 1 hari. Biaya untuk menyelesaikan adalah 1% pada RM 1 sampai RM 100.000, 2% pada lebih dari RM 100.000 sampai RM 500.000, 3% pada lebih dari RM 500.000. Materai kemudian harus dibayarkan kepada Stamp Office, didasarkan pada pemberitahuan penilaian, dalam waktu 14 hari dari tanggal penilaian tersebut atau periode yang ditunjukkan oleh kolektor bea materai. Biasanya kolektor akan memberikan waktu 30 hari dari tanggal pemberitahuan tersebut untuk membayar bea materai. Prosedur ini mungkin memerlukan waktu satu hari jika pembeli pergi secara pribadi. Kalau tidak bisa memakan waktu hingga 5-7 hari untuk nota transfer yang disahkan dan siap untuk dibayar. 5. Transfer terdaftar di kantor pertanahan. Waktu untuk menyelesaikan adalah 90-120 hari. Biaya untuk menyelesaikan adalah RM 100 (biaya pendaftaran) dan RM 60 (biaya pencarian). Pembeli menyajikan memorandum of transfer yang bermaterai untuk pendaftaran di kantor pertanahan. Hal ini harus dilakukan dalam waktu 3 bulan sejak tanggal nota transfer, yang biasanya tanggal ketika diajukan untuk ajudikasi. Pencarian hak hanya dilakukan sebelum presentasi untuk memastikan bahwa tidak ada pengekangan terhadap transaksi yang dapat menghambat pendaftaran memorandum of transfer.

39

BAB IV PENUTUP

Sistem pendaftaran tanah di Indonesia adalah sistem pendaftaran hak dan sistem publikasinya adalah sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif. Sedangkan sistem pendaftaran tanah di Malaysia adalah sistem pendaftaran hak dan sistem publikasinya adalah sistem publikasi positif.

40

DAFTAR PUSTAKA
A.P. Parlindungan. Pendaftaran Tanah Di Indonesia. Bandung: Mandar Maju, 1990. Badan Pertahanan Nasional, Himpunan Karya tulis Pendaftaran Tanah. Jakarta, 1989. Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undangundang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jilid I. Hukum Tanah Nasional. Edisi revisi, cetakan XII. Jakarta: Djambatan, 2008. Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan UndangUndang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, Jilid I, Hukum Tanah Nasional. Edisi revisi. Jakarta: Djambatan, 1999. Harsono, Boedi. Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional. Cet I. Jakarta: Universitas Trisakti, 2002. Peraturan Perundang-Undangan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Sumber lain http://en.wikipedia.org/wiki/Deeds_registration, ditelusuri 10 Februari 2010 http://en.wikipedia.org/wiki/Recorder_of_deeds, ditelusuri 10 Februari 2010 http://en.wikipedia.org/wiki/Land_registration, ditelusuri 11 Februari 2010

41

http://en.wikipedia.org/wiki/Torrens_title, ditelusuri 11 Februari 2010 http://en.wikipedia.org/wiki/Land_Registration_Authority_%28Philippines %29,ditelusuri 11 Februari 2010 http://ms.wikipedia.org/wiki/Kanun_Tanah_Negara, ditelusuri 10 Februari 2010 http://www.iskandarmalaysia.com.my/maklumat-untuk-rakyat-asing, ditelusuri 10 Februari 2010

Anda mungkin juga menyukai