Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi

ANALISIS ASPEK HUKUM & MANAJEMEN KONTRAK DALAM INDUSTRI KONSTRUKSI
Manlian Ronald. A
(Dosen Jurusan Teknik Arsitektur Fakultas Desain & Teknik Perencanaan -Universitas Pelita Harapan) ABSTRACT In life cycle construction industry, each phase of the activities must be managed by the law, such as a contract. All participants who join in construction industry, such as owner, architect, civil engineering, suppliers in each phase of life cycle construction do their professional ethics with responsibility.. Contract in construction industry will not only manage all the participants in constructrion, but also will treat the risks of construction. In contract management, there are key activities that must be done, viz: preparing and making the contract, contract as a guidance of work (TOR), contract as a'controlling, administration of the contract. In this paper it will be analyzed the law aspect and contract management in construction industry systematically in order to keep all the activities in life cyle construction doing well. Key words: Law aspect, contract management, life cycle construction, contract, construction industry I. Aspek Hukum dalam Industri Konstruksi Industri kontruksi adalah salah satu industri yang dalam prosesnya sangat kompleks, oleh karena melibatkan banyak pihak. Hal tersebut dimulai dari ide si pemilik proyek (owner), kemudian divisualisasikan oleh perancang/arsitek dalam bentuk disain rancang bangun. Disain tersebut dengan mengamati berbagai hal termasuk bahan/ material dan transportasi kemudian dibangun/konstruksi dengan terlebih dahulu
I

Law Review, Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Vol. II, No.2, November 2002

Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi

mempersiapkan bahan/material konstruksi. Proses konstruksi yang dibatasi oleh waktu sesuai perencanaan dan penjadwalan (planning and scheduling) perlu diatur secara hukum hak dan kewajibannya agar pelaksanaan konstruksi dapat berjalan baik. Untuk beberapa pekerjaan proyek yang sangat kompleks, para pelaku jasa konstruksi diatur dalam manajemen konstruksi professional yang menciptakan hubungan pekerjaan konstruksi baik hubungan kontraktual, hubungan fungsional maupun struktural secara sinergis. Pemberi kerja/owner/ bowheer berupa perorangan/ perusahaan/konsorsium memberikan pekerjaan jasa konstruksi sebagai pihak pertama, yang secara hukum memiliki hak penuh terhadap hasil pekerjaan konstruksi. Dalam hak ini pula, pihak pertama memiliki kewajiban membayar sejumlah uang sesuai dengan yang diperjanjikan dalam kontrak. Realisasinya dapat dilakukan pembayaran secara bertahap sesuai jadwal kontrak. Pemberi kerja dalam hal ini secara struktural dapat diwakilkan secara resmi oleh pihak yang ditunjuk dan dipercaya yang disebut 'manajemen konstruksi (construc2

tion management professional)', yang bekerja secara profesional secara perorangan maupun kelompok/perusahaan. Pihak kedua dalam proyek konstruksi adalah si perancang/ arsitek (designer) berupa perorangan maupun perusahaan yang diakui secara professional. Pihak kedua dalam UUJK No. 18 tahun 1999 secara fungsional dapat diakui secara spesialis. Jadi perancang sebagai pihak kedua dimungkinkan terdiri dari beberapa konsultan spesialis/ bidang yang sangat expert di bidangnya, yang secara operasional dikoordinir oleh koordinator perancang. Secara kontraktual, pihak kedua bertanggung jawab kepada pemberi kerja/wakil pemberi kerja untuk melakukan kegiatan perancangan/disain sesuai kontrak yang diperjanjikan. Pihak ketiga sebagai pihak pelaksana kontruksi adalah kontraktor, yang secara fungsional dapat terdiri dari beberapa kontraktor spesialis yang secara sinergis berhubungan langsung dengan para pemasok/supplier. Keseluruhan sistem ini diatur dalam manajemen konstruksi, yang ditampilkan dalam gambar di bawah ini:

Law Review, Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Vol. II, No.2, November 2002

November 2002 3 . No.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi Contract Management Risk Management Hubungan Kontraktual Hubungan Fungsional Hubungan Struktural Operation Management Time Management Cost Management Quality Management Information Management Human Aspect Management Gambar 1 Hubungan Proyek Konstruksi Law Review. II. Vol. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.2.

Teknologi .Sospol .Implementasi Antar Disiplin Antar Disiplin Dipasok Oleh Industri Manufaktur Pendukung Antar Disiplin Catatan: Adayg Dioperasikan oleh Lembaga. perguruan 4 Law Review. Ilmu Terapan (multi disiplin) .Tek.Bahan Setengah Jadi .Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi Hubungan dalam proyek konstruksi di atas .Pendanaan . Vol. Produksi .Ekonomi . Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.Alat Bantu . Riset Terapan.Desain atau Rekayasa .Evaluasi Ekonomis i i i ii i ii 1r 1r Masukan-masukan dan Umpan Balik : • 1 r 1r 1 r .Komponen Produk . seperti dalam gambar di bawah ini: k Constrttctioo • „ Option Study -Pasar .Teknik Pemeliharaan | ft L •.Riset Dasar.Evaluasi . Desain . bertujuan menyelesaikan pekerjaan konstruksi dalam proses industri konstruksi {life cycle construction).Tek. Konstruksi . Ilmu Dasar. November 2002 .Pengembangan Teknologi yang dilaksanakan lembaga-lembaga pemelitian. Pengetesan .2.Kepastian .Investasi . 11.Kualitas Prdk .Kesesuaian Input • Bahan Baku .Tek.Tek.Evaluasi Lingkungan . No.Tek. Mwntanwics Sionomik Teknologi . Individu dan Masyarakat Feedback ke semua Inputs sebelumnya untuk Riset.Penjualan . Pcndidikan Pengembangan . Operasi .

penggunaan sebagai pedoman pelaksanaan. Kegiatan melakukan administrasi terhadap pembuatan. Kegiatan penyusunan kontrak 2. Sehingga dapat dikatakan. dan penggunaan sebagai alat pengendali dari kontrak tersebut. Gambaran kegiatan manajemen kontrak ini dapat dilihat pada gambar 3 di bawah ini: MELAKUKAN MANAJEME!S KONTRAK t MELAKUKAN PENYUSUNAN KONTRAK i r i ' Ii MENGGUNAKAN KONTRAK Sebagai PEDOMAN PELAKSANAAN MENGGUNAKAN KONTRAK Sebagai KENDALI PELAKSANAAN ii \r p 1k MELAKUKAN ADMINISTRASI KON'fRAK d Gambar 3 Manajemen Kontrak Law Review. Karena itu perlu dilakukan pengelolaan penyusunan dan pengadministrasian kontrak.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi II. Manajemen Kontrak Manajemen kontrak adalah kegiatan untuk mengelola suatu kontrak agar kontrak tersebut dapat digunakan sebagai pedoman dan sebagai alat pengendalian pelaksanaan pekerjaan. Kegiatan penggunaan kontrak sebagai pedoman pelaksanaan 3. Kegiatan menggunakan kontrak sebagai alat pengendalian 4. No. II. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Vol. manajemen kontrak meliputi: 1. November 2002 5 .2.

bentuk kontrak apa yang harus dipakai. Proses Terjadinya Kontrak Konstruksi Sebelum kontrak konstruksi ditandatangani oleh pihak yang mengikatkan diri. ada suatu proses yang harus dilalui. syarat administratis syarat teknis Mempersiapkan syarat peserta pelelangan Pembukaan dokumen pelelangan Penetapan calon pemenang Pengumuman pemenang Penunjukan pemenang 2.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi 2. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.2. yaitu : a. kondisi iklim dan lingkup pekerjaan Tender/Pelelangan Dalam proses pelelangan. dilakukan beberapa tahapan kegiatan. yang memuat sekurang-kurangnya : syarat umum. Vol. Prakualifikasi Prakualifikasi adalah proses penelitian yang dilakukan oleh pemberi tugas/pengguna jasa untuk mendapatkan tingkat pengalaman dan kapasitas penyedia jasa/ kontraktor yang memenuhi tingkat yang dipersyaratkan untuk mengerjakan suatu proyek. klasifikasi (penggolongan perusahaan menurut bidang pekerjaan) dan kualifikasi (penilaian serta penggolongan perusahaan).Berbagai bentuk kontrak konstruksi Pada prinsipnya suatu kontrak/perjanjian mengatur hak dan kewajiban para pihak yang mengikat diri di dalam kontrak/ perjanjian. 6 Law Review.1. No. yang terdiri dari : Pembentukan panitia pelelangan. Mempersiapkan dokumen lelang.2. II. Prakualifikasi meliputi kegiatan: registrasi (pencatatan dan pendaftaran data perusahaan). November 2002 . Dokumen prakualifikasi meliputi: • • • • Instruksi kepada peserta Prakualifikasi Surat permintaan mengikuti prakualifikasi Form perusahaan Informasi umum dan lingkup pekerjaan yang mencakup lokasi proyek. Untuk membuat suatu perjanjian/kontrak terlebih dahulu para pihak harus sepakat. b.

Berbagai bentuk kontrak dalam industri konstruksi dapat dilihat padatabel di bawah ini: No 1 Bentuk Kontrak Konvensional Dt-lmisi Dalam sistem ini. pelaksanaan termasuk peijinan serta pendanaan dikerjakan oleh pihak/perusahaan yang disebut TURN KEY BUILDER * Si pemberi tugas harus membayar provisi Bank untuk payment guarantee selama masa pembangunan * Si pemberi tugas kemungkinan mengalami pemblokiran sebagian rekening di Bank pendukung payment guarantee * Kemungkinan proyek sedikit lebih mahal dari kontrak biasa * Pelaksana tugas harus menyediakan dana sejak awal proyek hingga selesai Law Review. keuangan. perencanaan lengkap. No. konsep perencanaan. Vol.2. kemudian pekerjaan tersebut dilaksanakan oleh kontraktor KfilUfimKul) * Si pemberi tugas dapat memilih perencana/kontraktor pelaksana/QS/MK yang murah * Setiap tahapan pekerjaan dapat diamati langsung oleh si pemberi tugas * Si pemberi tugas dapat menekan biaya jika menggunakan kontraktor spesialis * Penerima tugas tidak perlu menyediakan dana yang cukup besar untuk membangun * Penerima Tugas tak perlu menanggung besar biaya uang {cost of money) * Mengurangi risiko rugi si penerima tugas * Si pemberi tugas tidak perlu menyediakan dana sejak awal proyek hingga proyek selesai * Si pemberi tugas tidak memerlukan Quantity Surveyor (QS) * Si pemberi tugas tidak perlu pengawas pekerjaan lengkap * Tidak ada risiko keuangan bagi si pemberi tugas * Bagi si pelaksana pekerjaan tidak ada hambatan dalam perhilungan prestasi * Pelaksana pekerjaan bebas mengatur tahapan pekerjaan agar lebih efisien Kerugiun * Si pemberi tugas harus menyediakan dana sejak awal mula pekerjaan * Kemungkinan MK/ QS kurang berkualitas sehingga menguntungkan si pelaksana pekerjaan * Secara tidak langsung menanggung cost of money * Kelancaran pekerjaan si pelaksana tugas dapat terhambat karena birokarasi 2 Design & Construct Dalam sistem ini seluruh pekerjaan sejak studi kelayakan. November 2002 7 . hukum dan Iain-lain. II.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi karena setiap bentuk kontrak mengandung beberapa konsekuensi langsung terhadap segi-segi teknis pelaksanaan. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. pekerjaan perencanaan dipisahkan dengan pelaksanaannya. Artinya pekerjaan perencanaan diserahkan kepada konsultan perencana (Arsitek).

II. cost of money bertambah * Bila proyek cukup besar. ketinggalan jaman) * Bagi si pengembang. Misalnya. No. Vol. pemilik proyek mendapat income/ royalty tanpa ada resiko * Pemilik proyek dapat mengunakan tanah untuk maksud/ usaha lain * Pelaksana pekerjaan dapat menekan biaya investasi untuk membangun properties karena fasilitas lahan 8 Law Review. risikonya cukup tinggi karena masa pengelola cukup lama (income menurun) 3 Sistem Swa KelolalForce Account Sistem ini menganut seluruh sistem membangun yang dikerjakan sendiri oleh owner. logistik. selain dikenakan denda.2. keamanan dan pengamanan * Nilai fasilitas yang sudah dibangun setelah berakhir masa pengelolaan sudah sangat rendah (aus. diperlukan modal dasar yang cukup besar beserta jaminannya * Bagi si pengembang/ pelaksana.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi * Pelaksana pekerjaan tahu persis'seluruh aspek pekerjaan * Tidak ada birokrasi dalam proses pelaksanaan * Bila pelaksana terlambat menyelesaikan pekerjaan. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. * Seluruh pekerjaan dapat terkontrol dan dikendalikan langsung oleh si pemilik 4 System Builder & Operate Transfer (BOT) Sistem BOT berarti suatu system kerjasama dalam mengembangkan suatu property/asset. dana yang dipinjam dari Bank cukup besar yang berarti menierlukan agunan yang besar pula * Ada kemungkinan terbatasnya sumber daya manusia * Dibutuhkan biaya recruiting/ pelatihan * Adanya kebutuhan alat dan pasok bahan yang sangat besar * Adanya masalah hubungan dan tenaga kerja * Adanya kenaikan jaminan untuk kewajiban konstruksi seperti transport. November 2002 . ada seseorang/perusahaan yang memiliki suatu asset/tanah yang letaknya sangat strategis mengajak kerjasama seseorang lain * Si pemberi tugas dapat memiliki suatu properties/ fasilitas tanpa mengeluarkan dana selain asset yang telah dimiliki (tanah) * Selama pengelolaan.

risiko dana cukup bear. Sistem Pengelolaaan Sistem ini terjadi kerja sama antara pemilik proyek dan pengelola. II. kemungkinan perlu jaminan lain untuk mencukupi biaya pembangunan * Bagi si pemilik. kemudian setelah fasilitas tadi dari investor selama waktu tertentu lalu mengelola dan memungut hasilnya dan pada akhirnya masa penyewaan (lease period) proyek/ fasilitas tersebut kembali kepada owner * Pemilik dapat memiliki properties/fasilitas secara sewa di atas asset yang telah dimiliki Selama masa penyewaan mendapat income dari seiisih harga sewa dan pendapatan hasil fasilitas Pemilik proyek kemungkinan dapat mengagunkan tanah untuk maksud/usaha lain Bagi si pengembang dapat menekan biaya investasi untuk membangun properties karena fasilitas lahan telah tersedia Pihak pelaksana/ pengembang memiliki jaminan pendapatan yang pasti dari pemilik.2.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi telah tersedia * Pihak pengembang dapat menambah keuntungan bila pengembalian investasi dana dapat dipercepat * Pihak pengembang kemungkinan selama masa pengelolaan lebih panjang dari semestinya yang diminta tanpa diketahui owner 5 Sistem Buid Lease & Transfer (BLT) Sistem Buid Lease & Transfer (BLT) Sistem BLT. Vol. namun pembiayaan proyek dilakukan oleh pemilik sendiri dengan ketentuan perusahaan yang mengelola selama * Si pemilik proyek dapat memiliki suatu property/fasilitas dengan bantuan pihak lain * Pihak pemilik sejak awal masa pengelolaan mendapat /'ncome/sewa * Bagi si pemberi tugas. Law Review. fasilitas mengembalikan dana investasi Bagi si pelaksana/ pengembang kemungkinan masa penyewaan lebih panjang dari semestinya * Nilai fasilitas yang sudah dibangun setelah berakhir masa pengelolaan sudah sangat rendah (aus. November 2002 9 . Lease & Transfer adalah suatu sistem membangun proyek atau fasilitas milik owner dengan biaya sepenuhnya dari developer / pengembang. No. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. ketinggalan jaman) * Bagi pihak pelaksana/ pengembang diperlukan modal dasar untuk investasi yang cukup besar beserta jaminannya * Bagi pihak pelaksana/ pengembang tidak ada tambahan keuntungan walaupun fasilitas cukup laku karena hasil pemanfaatan fasilitas diniknmti owner * * * * * 6.

No. karena kemungkinan masa pengelolaan lebih panjang dari semestinya * Pihak pemilik proyek dapat mengambil manfaat yang besar dari suatu fasilitas yang dibangun tanpa mengeluarkan dana dengan memanfaatkan asset yang ada * Selama masa pengelolaan.2. 10 Law Review. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Vol. si pemilik tidak memiliki apa-apa lermasuk kepemilikan tanah * Bagi si pemilik kemungkinan harga tanah pada saat berakhirnya masa pengelolaan sudah sangat tinggi * Si pelaksana/ pengembang perlu modal dasar yang cukup besar beserta agunannya * Risiko keuangan si pelaksana/ pengembang menjadi tinggi sekali karena masa pengelolaan cukup lama 7. II. Operate & Owned filosofis sama dengan system BOT. si pemilik masih dapat mengagunkan tanah untuk maksudmaksud lain (selama harga tanah belum lunas) * Pihak pelaksana/ pengembang dapat menekan biaya kemungkinan income tidak mencukupi untuk mengembalikan dana yang dipinjam akibat persaingan dengan fasilitas lain * Bagi pihak pelaksana/ pengelola kemungkinan beruntung berkurang karena biaya pemasaran membengkak akibat persaingan * Bagi pihak pelaksana/ pengelola selama masa pengelolaan selalu ada ancaman dari pesaing-pesaing lain yang mungkin lebih menarik yang belum terlihat pada waktu fasilitas belum dibangun * Setelah berakhir masa pengelolaan. pihak pemilik mendapat income tanpa risiko. jasanya diperlukan lama. biasanya pengelola diberi jasa berupa prosentase dari hasil pengelolaan yang berkisar 10-20% tanpa risiko * Setelah berakhir masa pengelolaan. dan pada akhir masa pengelolaan mendapat dana dari hasil penjualan lahan * Selama masa pembangunan dan pengelolaan.: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi i masa pengelolaan tidak boleh memungut seluruh hasil pengelolaan. Sistem ini secara Sistem Build. namun (BOO) pada akhir masa pengelolaan tidak terjadi transfer tapi pihak pelaksana/ pengelola akan memiliki fasilitas tersebut. November 2002 . pihak pemilik dapat segera menjual fasilitas yang masih relatif baru (capital gain) * Pihak pelaksana/ pengembang mendapat hak mengelola suatu property dengan biaya yang relatif murah (risiko dana yang ditanam relatif kecil) * Pihak pelaksana/ pengembang dapat menambah keuntungan bila pengembalian biayabiaya dapat dipercepat * Bagi si pengelola. Maka sebagai imbalannya jasa mengelola proyek tersebut.

secara umum mengacu kepada Pola Kontrak FIDIC. Pola kontrak FIDIC dianggap cukup terbuka dan cukup lengkap b. karena proyek pemborongan yang pembiayaannya dari World Bank menggunakan FIDIC sebagai acuannya.2. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Proyek-proyek pemerintah seperti DPU yang pembiayaannya dari World Bank menggunakan FIDIC sebagai acuan. Sudah lama yaitu sejak tahun 1937. Hal ini dilakukan karena : a. No. November 2002 11 .3. Adapun General Conditions of Contract terdiri atas 72 klausul (untuk edisi 1987 dan dicetak ulang tahun 1992 yang selanjutnya disebut FIDIC 92) yang berisi: Law Review. Pola Kontrak Pola kontrak yang melibatkan berbagai pihak dalam industri konstruksi. Vol. FIDIC (Federation Internationale Des IngenieursCounseils atau The Internationale Federation of Consulting Engineers) yang prinsipnya menerbitkan suatu pola kontrak. General Conditions of Contract. yang pada prinsipnya adalah adanya: a. Banyak kasus proyek swasta yang menggunakan FIDIC sebagai acuan c. sehingga memungkinkan untuk memiliki lahan dengan cara angsuran * Pihak pelaksana/ pengembang dapat memiliki fasilitas berikut lahannya pada akhir masa pengelolaan 2.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi investasi untuk membangun fasilitas karena lahan tersedia dan harga dapat dicicil/dibayar pada akhir masa pengelolaan * Pihak pelaksana/ pengembang kemungkinan masa pengelolaan lebih panjang. menurut berbagai literatur dan penelitian yang ada. yaitu pola kontrak yang menyeluruh dan umum (bagian I). II.

2 Revised Programme 14.5 Failure by Contractor to Submit Drawings 7.2 Employer's Responsibilities 20.1 Contractor's Employees 16.2 Site Operations & Method of Construction 9. Security and Protection of The Environment 19. November 2002 .6 Engineer to Act Impartially Assignment & Subcontracting 3.1 Language & Law 5.5 Cash Flow Estimate to be Submitted 14.1 Performance Security 10.2 Engineer at Liberty to Object 1 7. Certificates & Determinations & Engineer's Enj•ineer Representatives 2.2.3 Responsibility Unaffected by Approval General Obligations 8.1 Programmed to be Submitted 14.1 Contractor's General Responsibilities 8.3 Cash Flow Estimate to be Submitted 14.2 Assignment of Subcontractor's Obligations Contract Documents 5. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.6 Contractor not Relieved of Duties or Responsibility Responsibilities 15.1 Engineer's Duties & Authority 2.4 Singular & Plural 1.4 Contractor not Relieved of Duties or Responsibility 14.1 Contract agreement 10.1 Boreholes & Exploratory Excavation 19.2 Engineer's Representative 2.1 Work to be in Assordance with Contract 14.1 Care of Works 20.2 Not Foresseeable Physical Obstructions or Conditions 13.1 Contractor's Superintendence 16.5 Notices.4 Delays & Cost of Delay of Drawings 6. Approvals.1 Assignment of Contract 4.2 One Copy of Drawings to be Kept on Site 6.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi Definitions and Interpretation 1. Consents.5 Instructions in Writing 2.3 Claims Under Performance Security 11.2 Priority of Contract Documents 6.1 Inspections of Site 12.2 Permanent Works Designed by Contractor 7.1 Setting-Out 18. No.1 Supplementary Drawings & Instructions 7.3 Interpretation 1.3 Engineer's Authority to Delegate 2.4 Appoinment of Assistants 2.1 Safety.3 Loss or Damage Due to Employer's Risks 12 Law Review.2 Responsibility to Rectify Loss or Damage 20. Vol.1 Sufficiency of Tender 12.2 Headings & Marginal Notes 1.1 Definitions 1.3 Disruptions of Progress 6.1 Custody & Supply of Drawings & Documents 6.2 Period of Validity of Performance Security 10. II.1 Subcontracting 4.

1 Evidence and Terms of Insurances 25.4 Rejection 37.2 Royalties 29.3 Indemnity by Employer 23.1 Extension of Time for Completion 13 Law Review.1 Accident or Injury to Workmen 24.3 Rights of Way and Facilities 43.4 Employer's Risk 21.4 Compliance with Policy Conditions 26.3 Cost of Test 36.2 Inspection and Testing 37.1 Returns of Labour & Contractor's Equipment Materials.3 Remedy on Contractor's Failure to Insure 25.2 Transport of Contractor's Equipment or Temporary Works 30.1 Removal of Improver Work.2 Engineer's Determination Followong Suspension 40. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.2 Facilities for Other Contractors 32.2 Adequacy of Insurances 25.2 Cost of Samples 36.2 Default of Contractor in Compliance Suspension 40.1 Contractor to Keep Site Clear 33.1 Possession of Site and Access Thereto 42.2 Uncovering and Making Openings 39.5 Engineer's Determination where Test not Provided for 37.2 Minimum Amount of Insurance 23. Plant and Workmanship 36.1 Engagement of Staff & Labour 35. Vol.1 Patent Rights 28.2 Scope of Cover 21.1 Damage to Persons & Property 22.4 Cost of Tests not Provided for 36.4 Exclusions 22.5 Independent Inspection 38.2 Failure to Give Possession 42. No. November 2002 .1 Time for Completion 44.3 Cross Liabilities 24.1 Interference with Traffic & Adjoining Properties 30.1 Commencement of Works 42.1 Insurance if Eorks and Contractor's Equipment 21.1 Examination of Work before Covering Up 38.3 Responsibility for Amounts not Recovered 21.3 Transport of Materials or Plant 30. Regulations 27.3 Dates for Inspection and Testing 37.2.2 Exceptions 22.1 Suspension of Work 40.1 Clearance of Site on Completion Labour 34.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi 20.1 Fossils 28.1 Quality of Materials. II.1 Inspection of Operations 37.3 Suspension Lasting More than 48 days Commencement and Delays 41.2 Insurance Against Accident to Workmen 25. Plant & Workmanship 36. Materials or Plant 39.1 Compliance with Statues.1 Avoidance of Damage to Roads 30.1 Third Party Insurance (including Employer's Property) 23.4 Waterbome Traffic 31.1 Oppurtunities for Other Contractors 31.

3 Payment of Retention Money 14 Law Review.1 Definition of "Nominated Subcontractors" 59.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Konlrak dalam Industri Konstruksi 44. Temporary Works and Materials.2 Instructions for Variations 52.4 Contractor's Failure to Carry Out Instructios 50.4 Payments to Nominated Subcontractors 59.2.2 Employer not liable for Damage 54.5 Payment of Claims Contractor's Equipment.2 Contractor for Provide Notification and Detailed Particulars 44.3 Production of Vouchers Nominated Subcontractors 59.4 Re-export of Contractor's Equipment 54.2 Power of Engineer to Fix Rates 52.3 Interim Determination of Extension 45.2 Taking Over of Sections or Parts 48.2 Use of Provisional Sums 58. Additions & Omissions 51. FakuUas Hukum Universitas Pelita Harapan.5 Certification of Payments to Nominated Subcontractors Certificates and Payments 60.2 Monthly Payments 60.1 Method of Measurement 57.1 Defects Liability Period 49.1 Definition of "Provisional Sum" 58.2 Reduction of Liquidated Damages 48.3 Variations Exceeding 15 percent 52.1 Monthly Statements 60.1 Contractor's Equipment.6 Costs for the Purpose of Clause 63 54.4 Daywork Procedure for Claims 53. Exclusive Use for The Works 54.1 Restriction on Working Hours 46.1 Variations 51.1 Taking-Over Certificate 48.3 Cost of Remedying Defects 49.2 Nominated Subcontractors.3 Substantiation of Claims 53.1 Liquidated Damages for Delay 47.1 Works to be measured 57.1 Rate of Progress 47.3 Substantial Completions of Part 48.8 Approval of Materials not Implied Measurement 55.2 Contemporary Records 53. No.1 Contractor to Search Alterations. Vol.1 Notice of Claims 53.4 Failure to Comply 53.1 Quantities 56.3 Design Requirements to be Expressly Stated 59.2 Completion of Outstanding Work & Remedying Defects 49.4 Surfaces Requiring Reinstatement Defects Liability 49.7 Incorporation of Clause in Subcontracts 54. November 2002 .3 Customs Clearance54. Temporary Works and Materials 54.5 Conditions of Hire of Contractor's Equipment 54.2 Breakdown of Lump Sum Items Provisional Sums 58.1 Valuation of Variations 52. Objection to Nomination 59. II.

1 Engineer's Decision 67.4 Assignment of Benefit of Agreement 64.2. No.1 Defects Liability Certificates 62.3 Currencies of Payment for Provisional Sums Tabel 5 General Conditions of Contract .1 Increase or Decrease of Cost 70.9 Cessation of Employer's Liability 60.6 Outbreak of War 65.1 Default of Employer 69.1 Approval only by Defects Liability Certificate 62.7 Removal of Contractor's Equipment on Termination 65.2 Currency Proportions 72.2 Unfulfilled Obligations Remedies 63.4 Contractor's Entitlement to Suspend Work 69.FIDIC a.10 Time for Payment 61.7 Discharge 60.6 Final Statement 60.2 Special Risks 65.8 Final Payment Certificate 60. November 2002 .3 Payment after Termination 63.5 Increased Cost Arising for Special Risks 65.1 Payment in Event of Release From Performance Settlement of Disputes 67.3 Payment on Termination 69.1 Urgent Remedial Work Special Risks 65. Conditions of Particular Application disebut Long 15 Law Review. Missile 65.8 Payment if Contract Terminated Release From Performance 66.3 Arbitration 67. Vol.2 Valuation at Date of Termination 63.1 No Liability for Special Risks 65.2 Notice to Employer and Engineer 68.4 Failure to Comply with Engineer's Decision Notices 68.1 Rates of Exchange 72.4 Correction of Certificates 60.2 Subsequent Legislation Currency and Rates of Exchange 71. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Conditions of Particular Application yang biasa disebut sebagai Bagian II sebagai jembatan untuk menyusun Condition of Contract dari proyek tersebut.2 Removal of Contractor's Equipment 69.5 Statement at Completion 60.3 Damage to Works by Special Risks 65. II.3 Change of Address Default of Employer 69.1 Notice to Contractor 68.1 Currency Restrictions 72.1 Default of Contractor 63.2 Amicable Settlement 67.4 Projectile.5 Resumption of Work Changes in Cost and Legislation 70.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi 60.

A i iufN HUKUM PERJANJIAN KUH PERDATA 1r CONDITION OF CONTRACT 16 Law Review.2. dan pada tahun 1998 FIDIC menerbitkan pula Short Form Contract yang berisi tentang pekerjaan penunjang konstruksi yang tidak permanen. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. November 2002 .Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi Form Contract. Kemudian klausul yang tidak tepat untuk proyek yang dimaksud dapat dirubah atau dihilangkan. No.ULAR ArrLiv. Dalam Conditions of Particular Application berisi klausul-klausul yang sama dengan klausul-klausul pada General Condition of Contract. • FIDIC mengeluarkan bagian 2 yang disebut Conditions of Particular Application yang diterjemahkan sebagai persyaratan untuk aplikasi khusus yang digunakan untuk menjembatani perubahan dari persyaratan umum kepada persyaratan proyek yang lebih khusus. Perubahan serta masukan dan prosesnya dapat dilihat pada bagan 6 di bawah ini: Bagan 6 Penyusunan Kontrak Konstruksi DOKUMEN LELANG SPESIFIKASI & KETENTUAN PELAKSANAAN GENERAL CONDITIONS OF CONTRACT fc : w PAR 11L. II. Vol.

sehingga tidak perlu amandemen serta addendum dari kontrak pokok. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. November 2002 17 . Time for Completion Execution of The Works Programme Extenxion of Time Late Completion 8. Adapun isi Short Form Contract FIDIC 1998 adalah sebagai berikut: Tabel 7 Short Form Contract . II. Tujuannya adalah agar pekerjaan ini di luar kontrak pokok.2. Contract Price and Payment Valuation of The works Monthly Statements Interim Paymens First Hall of Retention Second Half of Retention Final Payment Currency Default Default for Engginer Law Review. Variations & Claims Valuation of Variations Early Warning Valuation of Claims Valuation and Claims Procedure 11. Sedangkan untuk pekerjaan penunjang konstruksi yang tidak permanent dipakai Short Form Contract dengan 15 pasal/klausul. Employer's Representatives Authorised Person Employer's Representatives 4. kemudian lewat Application of Particular Condition dicapai Condition of Contract. Vol.Times and Periods Money & Payments Other Definitions Interpretation Priority of Documents Law Communications Statutory Obligations 2. Employer Provision of Site Permits Employer's Instructions Approvals 3. Taking Over Completion Taking-Over Notice Remedying Defects Remedying Defects Uncovering and Testing 9. Design by Contractos Contractor's Design Responsibility for Design 12. Short Form of Contract Versi FIDIC FIDIC untuk pekerjaan pokok digunakan Long Form Contract dengan General Condition of Contract dengan 72 pasal/klausul. The Contractor General Obligations Contractor's Representatives Subcontracting Performance Security 5. 6. Definitions The Contract Dates. Employer's Risks Employer's Risks 7. 10.Fidic 1998 1. No.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi • Short Form of Contract a.

Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Harga Borongan 1. 2. 3. Sub Kontraktor l ). Keadaan Memaksa 11. Adapun isi dari kontrak pelaksanaan adalah sebagai berikut: Tabel 8 Kontrak Versi Ditaba Pekerjaan 1.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi b. Bahan-bahan dan 4. 7. 10. 12. Konsultan Pengawas 4. Alat-Alat 5. PU Standar kontrak Ditaba digunakan khusus untuk bangunan gedung dan perumahan pemerintah. Dasar Pelaksanaan Pekerjaan 3. Vol. Tenaga Kerja dan Upah 6. November 2002 . Pelaksanaan 2. Pelaksanaan Pihak 7. No. 9. Cara Pembayaran Pekerjaan tambah Kurang Pengamanan Tempat Kerja & Tenaga Kerja Laporan & Buku Harian Sanksi & Denda Risiko Penyelesaian Perselisihan Pemutusan Perjanjian Bea Meterai & Pajak Tempat Kedudukan Lain-Lain Penutup Dari standar kontrak versi Ditaba di atas pe*rlu diperhatikan mengenai pasal atau klausul 18 Sanksi dan Denda hanya berlaku untuk kontraktor saja.2. Jaminan Pelaksanaan & Jaminan Uang Muka 12. 6. namun ada imbalannya yaitu uang muka 20% Law Review. Short Form of Contract Versi Direktorat Tata Bangunan (Ditaba) Dep. 8. baik dengan volume besar maupun kecil. Masa Pemeliharaan 11. Jangka Waktu Pelaksanaan 10. Kedua 8. 5. II.

5. November 2002 19 . Tugas Pekerjaan Referensi Pelaksanaan Pekerjaan Jangka Waktu Pelaksanaan & Pemeliharaan Nilai Kontrak Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond) Pembayaran & Berita Acara Keadaan Memaksa Denda Penutup d. 3. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. 4. 2.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi c. 3. 9. Short Form of Contract Versi Gilbreath Standar kontrak versi Gilbreath dapat dilihat pada table di bawah ini: Tabel 10 Kontrak Versi Gilbreath 1. 7. 4. 8. 5. Short Form Contracts Procedure For Short Form Contracts Protection Versus Brevity Short Form Change Orders Short Form Contracting Cautions Representatives Cases Law Review.2. Short Form ofContract Versi Perumnas Dalam standar kontrak versi Perumnas hanya terdiri dari 9 pasal. 2. Vol. seperti tabel di bawah ini: Tabel 9 Kontrak Versi Perumnas 1. 6. 6. II. No.

Adanya Kesepakatan b. Cakap membuat suatu perjanjian/kewenangan pihakpihak 3. misalnya suatu risiko yang harus ditanggung oleh salah satu pihak dalam melaksanakan pekerjaan yang disepakati. adalah menggunakan kontrak sebagai pengendali pelaksanaan. yaitu : 1. Mengenai suatu hal tertentu 4.4 Keabsahan Kontrak Kontrak konstruksi pada dasarnya digunakan untuk mengalihkan risiko. Sehingga dapat disebutkan bahwa alat untuk mengalihkan risiko adalah kontrak. II.6. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya 2. Syarat Subyektif a. suatu kontrak adalah syah bila memenuhi 4 syarat: 1. Hal Tertentu b. Menurut KUH Perdata Pasal 1320.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi 2. serta alat pengawasan maupun pemenuhan hak serta kewajiban para pihak. Syarat Obyektif a.2. Ini berarti kontrak atau perjanjian tertulis haruslah dipatuhi oleh kedua belah pihak baik sebagai pedoman pelaksanaan. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. No. Hal ini berarti pula bahwa sesuatu yang di luar kontrak. November 2002 . tidaklah serta merta dapat menjadi dasar suatu klaim. Kewenangan pihak-pihak 2. Vol. Kontrak sebagai pedoman dan pengendali pelaksana Tahapan kegiatan selanjutnya dalam manajemen kontrak setelah penyusunan kontrak dan penggunaan kontrak sebagai pedoman pelaksanaan pekerjaan. Suatu kausa yang halal 20 Keempat syarat keabsahan kontrak di atas pada dasarnya dapat dibagi 2. Timbulnya kontrak dalam industri konstruksi diawali ddengan adanya kesepakatan yang dilindungi hukum dari kedua belah pihak. Kontrak sebagai pedoman & pengendali pelaksanaan dapat diamati pada bagan di bawah ini: Law Review. Sebab Yang Halal 2.

adalah : a.A. Harian Lap. Bulanan MONITORING ± Kontraktor Pengawa sail Konsultan Pengawas VALIDASI B. MUTU. MUTU. Mingguan Lap. Beberapa hal yang dilakukan dalam administrasi kontrak. Fisik B. WAKTU. Melakukan pencatatan atas semua kegiatan Manajemen Kontrak 21 Law Review.2. II. November 2002 .Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi Bagan 11 Kontrak Sebagai Pedoman & Pengendali Pelaksanaan KdMRAK SPESIF1KASI. No. WAKTU. BIAYA £ ) ^ Perancang SPESIFIKASI. BIAYA MASUKAN PROSES PRODUK Lap.A.7 Administrasi kontrak Tahap akhir dalam Manajemen Kontrak Industri Konstruksi adalah administrasi kontrak. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. MUTU. BIAYA SPESIFIKASI. Keuangan Tagihan EVALUASI 1 Pengendalian •4 Konfirm-Bayar Persoalan-Koreksi Apresiasi-Hargai TINDAK LANJUT Pemimpin Proyek 2. Vol. WAKTU.

No. "Mengenal Hukum-Hukum Jasa Konstruksi". 10. Hikmahanto. l/Th. "AD/ART IAI". ISSN No. Nazarkhan. Setiap tahapan kegiatan dalam industri konstruksi perlu diatur secara hukum b. Seminar Pengenalan Hukum Jasa Konstruksi . 7 Agustus 2002 5. dan penggunaan sebagai alat pengendali dari kontrak tersebut.Vol I No. Citra Aditya Bakti. 1995 Law Review. No. Hal.2. 3. Times Book International. Satrio. 7 Agustus 2002. 69.UPH. IV. Jurnal Hukum Universitas Pelita Harapan Law Review. Catherine. Vol. "Contract Law". penggunaan sebagai pedoman pelaksanaan. Melakukan pendokumentasian catatan-catatan c. Arsitek Indonesia. KUH Perdata Republik Indonesia 7. 14122561 9. "Hukum Perikatan". Majalah Pilar. Memasukkan dalam system Retrival Kesimpulan a. " Etika dan Kode Etik Hukum Arsitek Dalam Industri Konstruksi di Indonesia ".UPH.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstrukst b. November 2002 . Seminar Pengenalan Hukum Jasa Konstruksi . Singapore. FIDICEdisi 1992 22 3. Maret 2002. Manlian.V/03-14 Jan 2002. 1986 2. "Hukum Konstruksi Dalam Perspektif Ilmu Hukum". DAFTAR PUSTAKA 1. yaitu : • Kegiatan penyusunan kontrak • Kegiatan penggunaan kontrak sebagai pedoman pelaksanaan • Kegiatan menggunakan kontrak sebagai alat pengendalian • Kegiatan melakukan administrasi terhadap pembuatan. ada beberapa tahapan kegiatan penting. 11. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. ISSN : 1410-6043 8. " Sertifikat Bangunan Dalam Investasi Konstruksi ". Manlian. Dalam Manajemen Kontrak Konstruksi. FIDIC Edisi 1998 4. Jakarta 6.