Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi

ANALISIS ASPEK HUKUM & MANAJEMEN KONTRAK DALAM INDUSTRI KONSTRUKSI
Manlian Ronald. A
(Dosen Jurusan Teknik Arsitektur Fakultas Desain & Teknik Perencanaan -Universitas Pelita Harapan) ABSTRACT In life cycle construction industry, each phase of the activities must be managed by the law, such as a contract. All participants who join in construction industry, such as owner, architect, civil engineering, suppliers in each phase of life cycle construction do their professional ethics with responsibility.. Contract in construction industry will not only manage all the participants in constructrion, but also will treat the risks of construction. In contract management, there are key activities that must be done, viz: preparing and making the contract, contract as a guidance of work (TOR), contract as a'controlling, administration of the contract. In this paper it will be analyzed the law aspect and contract management in construction industry systematically in order to keep all the activities in life cyle construction doing well. Key words: Law aspect, contract management, life cycle construction, contract, construction industry I. Aspek Hukum dalam Industri Konstruksi Industri kontruksi adalah salah satu industri yang dalam prosesnya sangat kompleks, oleh karena melibatkan banyak pihak. Hal tersebut dimulai dari ide si pemilik proyek (owner), kemudian divisualisasikan oleh perancang/arsitek dalam bentuk disain rancang bangun. Disain tersebut dengan mengamati berbagai hal termasuk bahan/ material dan transportasi kemudian dibangun/konstruksi dengan terlebih dahulu
I

Law Review, Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Vol. II, No.2, November 2002

Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi

mempersiapkan bahan/material konstruksi. Proses konstruksi yang dibatasi oleh waktu sesuai perencanaan dan penjadwalan (planning and scheduling) perlu diatur secara hukum hak dan kewajibannya agar pelaksanaan konstruksi dapat berjalan baik. Untuk beberapa pekerjaan proyek yang sangat kompleks, para pelaku jasa konstruksi diatur dalam manajemen konstruksi professional yang menciptakan hubungan pekerjaan konstruksi baik hubungan kontraktual, hubungan fungsional maupun struktural secara sinergis. Pemberi kerja/owner/ bowheer berupa perorangan/ perusahaan/konsorsium memberikan pekerjaan jasa konstruksi sebagai pihak pertama, yang secara hukum memiliki hak penuh terhadap hasil pekerjaan konstruksi. Dalam hak ini pula, pihak pertama memiliki kewajiban membayar sejumlah uang sesuai dengan yang diperjanjikan dalam kontrak. Realisasinya dapat dilakukan pembayaran secara bertahap sesuai jadwal kontrak. Pemberi kerja dalam hal ini secara struktural dapat diwakilkan secara resmi oleh pihak yang ditunjuk dan dipercaya yang disebut 'manajemen konstruksi (construc2

tion management professional)', yang bekerja secara profesional secara perorangan maupun kelompok/perusahaan. Pihak kedua dalam proyek konstruksi adalah si perancang/ arsitek (designer) berupa perorangan maupun perusahaan yang diakui secara professional. Pihak kedua dalam UUJK No. 18 tahun 1999 secara fungsional dapat diakui secara spesialis. Jadi perancang sebagai pihak kedua dimungkinkan terdiri dari beberapa konsultan spesialis/ bidang yang sangat expert di bidangnya, yang secara operasional dikoordinir oleh koordinator perancang. Secara kontraktual, pihak kedua bertanggung jawab kepada pemberi kerja/wakil pemberi kerja untuk melakukan kegiatan perancangan/disain sesuai kontrak yang diperjanjikan. Pihak ketiga sebagai pihak pelaksana kontruksi adalah kontraktor, yang secara fungsional dapat terdiri dari beberapa kontraktor spesialis yang secara sinergis berhubungan langsung dengan para pemasok/supplier. Keseluruhan sistem ini diatur dalam manajemen konstruksi, yang ditampilkan dalam gambar di bawah ini:

Law Review, Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Vol. II, No.2, November 2002

Vol.2. II. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi Contract Management Risk Management Hubungan Kontraktual Hubungan Fungsional Hubungan Struktural Operation Management Time Management Cost Management Quality Management Information Management Human Aspect Management Gambar 1 Hubungan Proyek Konstruksi Law Review. No. November 2002 3 .

Tek. seperti dalam gambar di bawah ini: k Constrttctioo • „ Option Study -Pasar . bertujuan menyelesaikan pekerjaan konstruksi dalam proses industri konstruksi {life cycle construction).Tek.Desain atau Rekayasa . Desain . Konstruksi .Kepastian .Kualitas Prdk .Pengembangan Teknologi yang dilaksanakan lembaga-lembaga pemelitian. 11.Pendanaan . Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Produksi .Sospol .Teknologi .Teknik Pemeliharaan | ft L •.Investasi . perguruan 4 Law Review. Operasi .Tek.Alat Bantu .Bahan Setengah Jadi . Mwntanwics Sionomik Teknologi .2. Pengetesan .Penjualan .Riset Dasar. Pcndidikan Pengembangan .Komponen Produk .Tek.Ekonomi . November 2002 . Riset Terapan.Kesesuaian Input • Bahan Baku .Evaluasi .Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi Hubungan dalam proyek konstruksi di atas . Individu dan Masyarakat Feedback ke semua Inputs sebelumnya untuk Riset. Ilmu Dasar.Evaluasi Lingkungan .Implementasi Antar Disiplin Antar Disiplin Dipasok Oleh Industri Manufaktur Pendukung Antar Disiplin Catatan: Adayg Dioperasikan oleh Lembaga.Tek. No. Ilmu Terapan (multi disiplin) . Vol.Evaluasi Ekonomis i i i ii i ii 1r 1r Masukan-masukan dan Umpan Balik : • 1 r 1r 1 r .

penggunaan sebagai pedoman pelaksanaan. Gambaran kegiatan manajemen kontrak ini dapat dilihat pada gambar 3 di bawah ini: MELAKUKAN MANAJEME!S KONTRAK t MELAKUKAN PENYUSUNAN KONTRAK i r i ' Ii MENGGUNAKAN KONTRAK Sebagai PEDOMAN PELAKSANAAN MENGGUNAKAN KONTRAK Sebagai KENDALI PELAKSANAAN ii \r p 1k MELAKUKAN ADMINISTRASI KON'fRAK d Gambar 3 Manajemen Kontrak Law Review. Kegiatan penyusunan kontrak 2. Karena itu perlu dilakukan pengelolaan penyusunan dan pengadministrasian kontrak. November 2002 5 .Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi II. Manajemen Kontrak Manajemen kontrak adalah kegiatan untuk mengelola suatu kontrak agar kontrak tersebut dapat digunakan sebagai pedoman dan sebagai alat pengendalian pelaksanaan pekerjaan. Sehingga dapat dikatakan. Kegiatan menggunakan kontrak sebagai alat pengendalian 4. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. dan penggunaan sebagai alat pengendali dari kontrak tersebut. Kegiatan melakukan administrasi terhadap pembuatan.2. Kegiatan penggunaan kontrak sebagai pedoman pelaksanaan 3. manajemen kontrak meliputi: 1. II. No. Vol.

November 2002 . yang terdiri dari : Pembentukan panitia pelelangan. b. Proses Terjadinya Kontrak Konstruksi Sebelum kontrak konstruksi ditandatangani oleh pihak yang mengikatkan diri. Prakualifikasi meliputi kegiatan: registrasi (pencatatan dan pendaftaran data perusahaan).2.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi 2. Dokumen prakualifikasi meliputi: • • • • Instruksi kepada peserta Prakualifikasi Surat permintaan mengikuti prakualifikasi Form perusahaan Informasi umum dan lingkup pekerjaan yang mencakup lokasi proyek. Vol. bentuk kontrak apa yang harus dipakai. ada suatu proses yang harus dilalui.Berbagai bentuk kontrak konstruksi Pada prinsipnya suatu kontrak/perjanjian mengatur hak dan kewajiban para pihak yang mengikat diri di dalam kontrak/ perjanjian. 6 Law Review. Untuk membuat suatu perjanjian/kontrak terlebih dahulu para pihak harus sepakat. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. II. Mempersiapkan dokumen lelang. dilakukan beberapa tahapan kegiatan. yaitu : a.1. Prakualifikasi Prakualifikasi adalah proses penelitian yang dilakukan oleh pemberi tugas/pengguna jasa untuk mendapatkan tingkat pengalaman dan kapasitas penyedia jasa/ kontraktor yang memenuhi tingkat yang dipersyaratkan untuk mengerjakan suatu proyek. syarat administratis syarat teknis Mempersiapkan syarat peserta pelelangan Pembukaan dokumen pelelangan Penetapan calon pemenang Pengumuman pemenang Penunjukan pemenang 2. No. klasifikasi (penggolongan perusahaan menurut bidang pekerjaan) dan kualifikasi (penilaian serta penggolongan perusahaan). yang memuat sekurang-kurangnya : syarat umum.2. kondisi iklim dan lingkup pekerjaan Tender/Pelelangan Dalam proses pelelangan.

kemudian pekerjaan tersebut dilaksanakan oleh kontraktor KfilUfimKul) * Si pemberi tugas dapat memilih perencana/kontraktor pelaksana/QS/MK yang murah * Setiap tahapan pekerjaan dapat diamati langsung oleh si pemberi tugas * Si pemberi tugas dapat menekan biaya jika menggunakan kontraktor spesialis * Penerima tugas tidak perlu menyediakan dana yang cukup besar untuk membangun * Penerima Tugas tak perlu menanggung besar biaya uang {cost of money) * Mengurangi risiko rugi si penerima tugas * Si pemberi tugas tidak perlu menyediakan dana sejak awal proyek hingga proyek selesai * Si pemberi tugas tidak memerlukan Quantity Surveyor (QS) * Si pemberi tugas tidak perlu pengawas pekerjaan lengkap * Tidak ada risiko keuangan bagi si pemberi tugas * Bagi si pelaksana pekerjaan tidak ada hambatan dalam perhilungan prestasi * Pelaksana pekerjaan bebas mengatur tahapan pekerjaan agar lebih efisien Kerugiun * Si pemberi tugas harus menyediakan dana sejak awal mula pekerjaan * Kemungkinan MK/ QS kurang berkualitas sehingga menguntungkan si pelaksana pekerjaan * Secara tidak langsung menanggung cost of money * Kelancaran pekerjaan si pelaksana tugas dapat terhambat karena birokarasi 2 Design & Construct Dalam sistem ini seluruh pekerjaan sejak studi kelayakan. II. perencanaan lengkap.2.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi karena setiap bentuk kontrak mengandung beberapa konsekuensi langsung terhadap segi-segi teknis pelaksanaan. Artinya pekerjaan perencanaan diserahkan kepada konsultan perencana (Arsitek). pekerjaan perencanaan dipisahkan dengan pelaksanaannya. No. hukum dan Iain-lain. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. keuangan. Vol. Berbagai bentuk kontrak dalam industri konstruksi dapat dilihat padatabel di bawah ini: No 1 Bentuk Kontrak Konvensional Dt-lmisi Dalam sistem ini. konsep perencanaan. pelaksanaan termasuk peijinan serta pendanaan dikerjakan oleh pihak/perusahaan yang disebut TURN KEY BUILDER * Si pemberi tugas harus membayar provisi Bank untuk payment guarantee selama masa pembangunan * Si pemberi tugas kemungkinan mengalami pemblokiran sebagian rekening di Bank pendukung payment guarantee * Kemungkinan proyek sedikit lebih mahal dari kontrak biasa * Pelaksana tugas harus menyediakan dana sejak awal proyek hingga selesai Law Review. November 2002 7 .

ada seseorang/perusahaan yang memiliki suatu asset/tanah yang letaknya sangat strategis mengajak kerjasama seseorang lain * Si pemberi tugas dapat memiliki suatu properties/ fasilitas tanpa mengeluarkan dana selain asset yang telah dimiliki (tanah) * Selama pengelolaan. keamanan dan pengamanan * Nilai fasilitas yang sudah dibangun setelah berakhir masa pengelolaan sudah sangat rendah (aus.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi * Pelaksana pekerjaan tahu persis'seluruh aspek pekerjaan * Tidak ada birokrasi dalam proses pelaksanaan * Bila pelaksana terlambat menyelesaikan pekerjaan. cost of money bertambah * Bila proyek cukup besar. selain dikenakan denda. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. ketinggalan jaman) * Bagi si pengembang. pemilik proyek mendapat income/ royalty tanpa ada resiko * Pemilik proyek dapat mengunakan tanah untuk maksud/ usaha lain * Pelaksana pekerjaan dapat menekan biaya investasi untuk membangun properties karena fasilitas lahan 8 Law Review. risikonya cukup tinggi karena masa pengelola cukup lama (income menurun) 3 Sistem Swa KelolalForce Account Sistem ini menganut seluruh sistem membangun yang dikerjakan sendiri oleh owner. No. Misalnya. Vol. logistik. II.2. dana yang dipinjam dari Bank cukup besar yang berarti menierlukan agunan yang besar pula * Ada kemungkinan terbatasnya sumber daya manusia * Dibutuhkan biaya recruiting/ pelatihan * Adanya kebutuhan alat dan pasok bahan yang sangat besar * Adanya masalah hubungan dan tenaga kerja * Adanya kenaikan jaminan untuk kewajiban konstruksi seperti transport. November 2002 . * Seluruh pekerjaan dapat terkontrol dan dikendalikan langsung oleh si pemilik 4 System Builder & Operate Transfer (BOT) Sistem BOT berarti suatu system kerjasama dalam mengembangkan suatu property/asset. diperlukan modal dasar yang cukup besar beserta jaminannya * Bagi si pengembang/ pelaksana.

II. Vol. November 2002 9 . Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Sistem Pengelolaaan Sistem ini terjadi kerja sama antara pemilik proyek dan pengelola. ketinggalan jaman) * Bagi pihak pelaksana/ pengembang diperlukan modal dasar untuk investasi yang cukup besar beserta jaminannya * Bagi pihak pelaksana/ pengembang tidak ada tambahan keuntungan walaupun fasilitas cukup laku karena hasil pemanfaatan fasilitas diniknmti owner * * * * * 6. fasilitas mengembalikan dana investasi Bagi si pelaksana/ pengembang kemungkinan masa penyewaan lebih panjang dari semestinya * Nilai fasilitas yang sudah dibangun setelah berakhir masa pengelolaan sudah sangat rendah (aus. namun pembiayaan proyek dilakukan oleh pemilik sendiri dengan ketentuan perusahaan yang mengelola selama * Si pemilik proyek dapat memiliki suatu property/fasilitas dengan bantuan pihak lain * Pihak pemilik sejak awal masa pengelolaan mendapat /'ncome/sewa * Bagi si pemberi tugas. Law Review.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi telah tersedia * Pihak pengembang dapat menambah keuntungan bila pengembalian investasi dana dapat dipercepat * Pihak pengembang kemungkinan selama masa pengelolaan lebih panjang dari semestinya yang diminta tanpa diketahui owner 5 Sistem Buid Lease & Transfer (BLT) Sistem Buid Lease & Transfer (BLT) Sistem BLT. kemungkinan perlu jaminan lain untuk mencukupi biaya pembangunan * Bagi si pemilik.2. kemudian setelah fasilitas tadi dari investor selama waktu tertentu lalu mengelola dan memungut hasilnya dan pada akhirnya masa penyewaan (lease period) proyek/ fasilitas tersebut kembali kepada owner * Pemilik dapat memiliki properties/fasilitas secara sewa di atas asset yang telah dimiliki Selama masa penyewaan mendapat income dari seiisih harga sewa dan pendapatan hasil fasilitas Pemilik proyek kemungkinan dapat mengagunkan tanah untuk maksud/usaha lain Bagi si pengembang dapat menekan biaya investasi untuk membangun properties karena fasilitas lahan telah tersedia Pihak pelaksana/ pengembang memiliki jaminan pendapatan yang pasti dari pemilik. No. Lease & Transfer adalah suatu sistem membangun proyek atau fasilitas milik owner dengan biaya sepenuhnya dari developer / pengembang. risiko dana cukup bear.

namun (BOO) pada akhir masa pengelolaan tidak terjadi transfer tapi pihak pelaksana/ pengelola akan memiliki fasilitas tersebut.: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi i masa pengelolaan tidak boleh memungut seluruh hasil pengelolaan. pihak pemilik dapat segera menjual fasilitas yang masih relatif baru (capital gain) * Pihak pelaksana/ pengembang mendapat hak mengelola suatu property dengan biaya yang relatif murah (risiko dana yang ditanam relatif kecil) * Pihak pelaksana/ pengembang dapat menambah keuntungan bila pengembalian biayabiaya dapat dipercepat * Bagi si pengelola. si pemilik tidak memiliki apa-apa lermasuk kepemilikan tanah * Bagi si pemilik kemungkinan harga tanah pada saat berakhirnya masa pengelolaan sudah sangat tinggi * Si pelaksana/ pengembang perlu modal dasar yang cukup besar beserta agunannya * Risiko keuangan si pelaksana/ pengembang menjadi tinggi sekali karena masa pengelolaan cukup lama 7. pihak pemilik mendapat income tanpa risiko. si pemilik masih dapat mengagunkan tanah untuk maksudmaksud lain (selama harga tanah belum lunas) * Pihak pelaksana/ pengembang dapat menekan biaya kemungkinan income tidak mencukupi untuk mengembalikan dana yang dipinjam akibat persaingan dengan fasilitas lain * Bagi pihak pelaksana/ pengelola kemungkinan beruntung berkurang karena biaya pemasaran membengkak akibat persaingan * Bagi pihak pelaksana/ pengelola selama masa pengelolaan selalu ada ancaman dari pesaing-pesaing lain yang mungkin lebih menarik yang belum terlihat pada waktu fasilitas belum dibangun * Setelah berakhir masa pengelolaan. Sistem ini secara Sistem Build. Vol. November 2002 . No. dan pada akhir masa pengelolaan mendapat dana dari hasil penjualan lahan * Selama masa pembangunan dan pengelolaan. Operate & Owned filosofis sama dengan system BOT.2. II. karena kemungkinan masa pengelolaan lebih panjang dari semestinya * Pihak pemilik proyek dapat mengambil manfaat yang besar dari suatu fasilitas yang dibangun tanpa mengeluarkan dana dengan memanfaatkan asset yang ada * Selama masa pengelolaan. 10 Law Review. biasanya pengelola diberi jasa berupa prosentase dari hasil pengelolaan yang berkisar 10-20% tanpa risiko * Setelah berakhir masa pengelolaan. jasanya diperlukan lama. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Maka sebagai imbalannya jasa mengelola proyek tersebut.

yaitu pola kontrak yang menyeluruh dan umum (bagian I).2. menurut berbagai literatur dan penelitian yang ada. Vol. Hal ini dilakukan karena : a.3. sehingga memungkinkan untuk memiliki lahan dengan cara angsuran * Pihak pelaksana/ pengembang dapat memiliki fasilitas berikut lahannya pada akhir masa pengelolaan 2. Proyek-proyek pemerintah seperti DPU yang pembiayaannya dari World Bank menggunakan FIDIC sebagai acuan. November 2002 11 . karena proyek pemborongan yang pembiayaannya dari World Bank menggunakan FIDIC sebagai acuannya. No. Banyak kasus proyek swasta yang menggunakan FIDIC sebagai acuan c. Pola kontrak FIDIC dianggap cukup terbuka dan cukup lengkap b. II. Sudah lama yaitu sejak tahun 1937. secara umum mengacu kepada Pola Kontrak FIDIC. Pola Kontrak Pola kontrak yang melibatkan berbagai pihak dalam industri konstruksi. FIDIC (Federation Internationale Des IngenieursCounseils atau The Internationale Federation of Consulting Engineers) yang prinsipnya menerbitkan suatu pola kontrak. yang pada prinsipnya adalah adanya: a.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi investasi untuk membangun fasilitas karena lahan tersedia dan harga dapat dicicil/dibayar pada akhir masa pengelolaan * Pihak pelaksana/ pengembang kemungkinan masa pengelolaan lebih panjang. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Adapun General Conditions of Contract terdiri atas 72 klausul (untuk edisi 1987 dan dicetak ulang tahun 1992 yang selanjutnya disebut FIDIC 92) yang berisi: Law Review. General Conditions of Contract.

5 Instructions in Writing 2.4 Appoinment of Assistants 2.1 Contract agreement 10.2 Employer's Responsibilities 20.1 Care of Works 20.1 Sufficiency of Tender 12.2.1 Inspections of Site 12.1 Performance Security 10.2 Headings & Marginal Notes 1.4 Contractor not Relieved of Duties or Responsibility 14.1 Custody & Supply of Drawings & Documents 6.3 Disruptions of Progress 6. II.1 Subcontracting 4.2 Site Operations & Method of Construction 9.1 Definitions 1.5 Cash Flow Estimate to be Submitted 14. Approvals.3 Responsibility Unaffected by Approval General Obligations 8.1 Boreholes & Exploratory Excavation 19. Security and Protection of The Environment 19.1 Work to be in Assordance with Contract 14.1 Setting-Out 18. November 2002 .2 Engineer's Representative 2. No.4 Delays & Cost of Delay of Drawings 6.6 Engineer to Act Impartially Assignment & Subcontracting 3.5 Notices.1 Safety.3 Claims Under Performance Security 11.3 Loss or Damage Due to Employer's Risks 12 Law Review.5 Failure by Contractor to Submit Drawings 7.1 Engineer's Duties & Authority 2.2 One Copy of Drawings to be Kept on Site 6.3 Interpretation 1.4 Singular & Plural 1.2 Period of Validity of Performance Security 10.1 Contractor's Employees 16.2 Priority of Contract Documents 6.2 Permanent Works Designed by Contractor 7.1 Contractor's Superintendence 16.1 Programmed to be Submitted 14.2 Assignment of Subcontractor's Obligations Contract Documents 5.3 Engineer's Authority to Delegate 2.1 Assignment of Contract 4. Consents.2 Not Foresseeable Physical Obstructions or Conditions 13. Certificates & Determinations & Engineer's Enj•ineer Representatives 2. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.1 Contractor's General Responsibilities 8. Vol.6 Contractor not Relieved of Duties or Responsibility Responsibilities 15.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi Definitions and Interpretation 1.1 Supplementary Drawings & Instructions 7.2 Revised Programme 14.2 Responsibility to Rectify Loss or Damage 20.2 Engineer at Liberty to Object 1 7.1 Language & Law 5.3 Cash Flow Estimate to be Submitted 14.

1 Examination of Work before Covering Up 38.3 Rights of Way and Facilities 43.1 Accident or Injury to Workmen 24.3 Remedy on Contractor's Failure to Insure 25.3 Responsibility for Amounts not Recovered 21.2 Default of Contractor in Compliance Suspension 40.1 Time for Completion 44.1 Fossils 28.1 Clearance of Site on Completion Labour 34.5 Independent Inspection 38. Plant & Workmanship 36.5 Engineer's Determination where Test not Provided for 37. November 2002 .4 Rejection 37. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.3 Transport of Materials or Plant 30.2.1 Patent Rights 28. Plant and Workmanship 36.2 Royalties 29.1 Commencement of Works 42.2 Transport of Contractor's Equipment or Temporary Works 30.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi 20.1 Oppurtunities for Other Contractors 31.3 Indemnity by Employer 23.3 Suspension Lasting More than 48 days Commencement and Delays 41. Vol.1 Extension of Time for Completion 13 Law Review.2 Facilities for Other Contractors 32.3 Dates for Inspection and Testing 37.1 Insurance if Eorks and Contractor's Equipment 21.4 Employer's Risk 21.1 Compliance with Statues.1 Damage to Persons & Property 22. Regulations 27. II.2 Minimum Amount of Insurance 23.2 Uncovering and Making Openings 39.1 Contractor to Keep Site Clear 33.2 Scope of Cover 21. Materials or Plant 39.2 Inspection and Testing 37.4 Cost of Tests not Provided for 36.1 Suspension of Work 40. No.2 Cost of Samples 36.1 Returns of Labour & Contractor's Equipment Materials.4 Exclusions 22.2 Failure to Give Possession 42.2 Insurance Against Accident to Workmen 25.2 Engineer's Determination Followong Suspension 40.1 Quality of Materials.1 Third Party Insurance (including Employer's Property) 23.2 Exceptions 22.1 Removal of Improver Work.1 Evidence and Terms of Insurances 25.1 Engagement of Staff & Labour 35.1 Avoidance of Damage to Roads 30.3 Cross Liabilities 24.1 Inspection of Operations 37.4 Compliance with Policy Conditions 26.3 Cost of Test 36.1 Possession of Site and Access Thereto 42.2 Adequacy of Insurances 25.1 Interference with Traffic & Adjoining Properties 30.4 Waterbome Traffic 31.

3 Production of Vouchers Nominated Subcontractors 59.3 Payment of Retention Money 14 Law Review.2 Nominated Subcontractors.2 Contemporary Records 53.2 Completion of Outstanding Work & Remedying Defects 49.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Konlrak dalam Industri Konstruksi 44. Vol.1 Works to be measured 57.5 Payment of Claims Contractor's Equipment. November 2002 . FakuUas Hukum Universitas Pelita Harapan.8 Approval of Materials not Implied Measurement 55. Temporary Works and Materials 54.2 Use of Provisional Sums 58.5 Conditions of Hire of Contractor's Equipment 54.2 Employer not liable for Damage 54. No. Exclusive Use for The Works 54.2 Monthly Payments 60.6 Costs for the Purpose of Clause 63 54.2.3 Design Requirements to be Expressly Stated 59. Objection to Nomination 59.4 Re-export of Contractor's Equipment 54.3 Interim Determination of Extension 45.4 Contractor's Failure to Carry Out Instructios 50.1 Restriction on Working Hours 46.3 Cost of Remedying Defects 49.2 Instructions for Variations 52.2 Contractor for Provide Notification and Detailed Particulars 44.4 Failure to Comply 53.1 Valuation of Variations 52.2 Power of Engineer to Fix Rates 52.2 Reduction of Liquidated Damages 48.4 Daywork Procedure for Claims 53.3 Substantiation of Claims 53.1 Rate of Progress 47. Temporary Works and Materials.1 Monthly Statements 60.1 Quantities 56.1 Definition of "Provisional Sum" 58.1 Definition of "Nominated Subcontractors" 59.3 Customs Clearance54.1 Liquidated Damages for Delay 47.2 Breakdown of Lump Sum Items Provisional Sums 58.1 Contractor to Search Alterations.2 Taking Over of Sections or Parts 48. Additions & Omissions 51.1 Contractor's Equipment.4 Surfaces Requiring Reinstatement Defects Liability 49.1 Defects Liability Period 49.3 Substantial Completions of Part 48.4 Payments to Nominated Subcontractors 59.1 Notice of Claims 53.3 Variations Exceeding 15 percent 52.7 Incorporation of Clause in Subcontracts 54.1 Variations 51.5 Certification of Payments to Nominated Subcontractors Certificates and Payments 60.1 Taking-Over Certificate 48.1 Method of Measurement 57. II.

1 Rates of Exchange 72.6 Outbreak of War 65.5 Statement at Completion 60.2 Subsequent Legislation Currency and Rates of Exchange 71.1 Engineer's Decision 67.2 Notice to Employer and Engineer 68. Conditions of Particular Application yang biasa disebut sebagai Bagian II sebagai jembatan untuk menyusun Condition of Contract dari proyek tersebut.8 Final Payment Certificate 60. II.9 Cessation of Employer's Liability 60.1 No Liability for Special Risks 65.3 Damage to Works by Special Risks 65.2 Amicable Settlement 67.2 Currency Proportions 72.8 Payment if Contract Terminated Release From Performance 66. Missile 65.1 Increase or Decrease of Cost 70. November 2002 .5 Increased Cost Arising for Special Risks 65.10 Time for Payment 61.4 Correction of Certificates 60.3 Payment after Termination 63.1 Approval only by Defects Liability Certificate 62.3 Payment on Termination 69.4 Failure to Comply with Engineer's Decision Notices 68.1 Urgent Remedial Work Special Risks 65.4 Projectile.2 Removal of Contractor's Equipment 69. No.3 Arbitration 67.1 Default of Contractor 63.5 Resumption of Work Changes in Cost and Legislation 70.2.3 Change of Address Default of Employer 69. Conditions of Particular Application disebut Long 15 Law Review. Vol. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.7 Discharge 60.1 Notice to Contractor 68.FIDIC a.3 Currencies of Payment for Provisional Sums Tabel 5 General Conditions of Contract .4 Assignment of Benefit of Agreement 64.1 Payment in Event of Release From Performance Settlement of Disputes 67.1 Defects Liability Certificates 62.2 Valuation at Date of Termination 63.2 Special Risks 65.7 Removal of Contractor's Equipment on Termination 65.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi 60.4 Contractor's Entitlement to Suspend Work 69.6 Final Statement 60.1 Default of Employer 69.2 Unfulfilled Obligations Remedies 63.1 Currency Restrictions 72.

2. Kemudian klausul yang tidak tepat untuk proyek yang dimaksud dapat dirubah atau dihilangkan. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Vol. No. Perubahan serta masukan dan prosesnya dapat dilihat pada bagan 6 di bawah ini: Bagan 6 Penyusunan Kontrak Konstruksi DOKUMEN LELANG SPESIFIKASI & KETENTUAN PELAKSANAAN GENERAL CONDITIONS OF CONTRACT fc : w PAR 11L. • FIDIC mengeluarkan bagian 2 yang disebut Conditions of Particular Application yang diterjemahkan sebagai persyaratan untuk aplikasi khusus yang digunakan untuk menjembatani perubahan dari persyaratan umum kepada persyaratan proyek yang lebih khusus.A i iufN HUKUM PERJANJIAN KUH PERDATA 1r CONDITION OF CONTRACT 16 Law Review. November 2002 . dan pada tahun 1998 FIDIC menerbitkan pula Short Form Contract yang berisi tentang pekerjaan penunjang konstruksi yang tidak permanen.ULAR ArrLiv. II.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi Form Contract. Dalam Conditions of Particular Application berisi klausul-klausul yang sama dengan klausul-klausul pada General Condition of Contract.

The Contractor General Obligations Contractor's Representatives Subcontracting Performance Security 5. kemudian lewat Application of Particular Condition dicapai Condition of Contract. Design by Contractos Contractor's Design Responsibility for Design 12. Taking Over Completion Taking-Over Notice Remedying Defects Remedying Defects Uncovering and Testing 9. 10. Sedangkan untuk pekerjaan penunjang konstruksi yang tidak permanent dipakai Short Form Contract dengan 15 pasal/klausul. II. Short Form of Contract Versi FIDIC FIDIC untuk pekerjaan pokok digunakan Long Form Contract dengan General Condition of Contract dengan 72 pasal/klausul. 6. Time for Completion Execution of The Works Programme Extenxion of Time Late Completion 8. sehingga tidak perlu amandemen serta addendum dari kontrak pokok.2.Fidic 1998 1. Vol.Times and Periods Money & Payments Other Definitions Interpretation Priority of Documents Law Communications Statutory Obligations 2. Employer's Representatives Authorised Person Employer's Representatives 4. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Adapun isi Short Form Contract FIDIC 1998 adalah sebagai berikut: Tabel 7 Short Form Contract . Employer Provision of Site Permits Employer's Instructions Approvals 3. Employer's Risks Employer's Risks 7. No. Variations & Claims Valuation of Variations Early Warning Valuation of Claims Valuation and Claims Procedure 11.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi • Short Form of Contract a. Definitions The Contract Dates. Contract Price and Payment Valuation of The works Monthly Statements Interim Paymens First Hall of Retention Second Half of Retention Final Payment Currency Default Default for Engginer Law Review. November 2002 17 . Tujuannya adalah agar pekerjaan ini di luar kontrak pokok.

6. Harga Borongan 1. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. namun ada imbalannya yaitu uang muka 20% Law Review. 2. Keadaan Memaksa 11. Jangka Waktu Pelaksanaan 10.2. 10. 12. 8. baik dengan volume besar maupun kecil. November 2002 . II. Sub Kontraktor l ). Bahan-bahan dan 4. Cara Pembayaran Pekerjaan tambah Kurang Pengamanan Tempat Kerja & Tenaga Kerja Laporan & Buku Harian Sanksi & Denda Risiko Penyelesaian Perselisihan Pemutusan Perjanjian Bea Meterai & Pajak Tempat Kedudukan Lain-Lain Penutup Dari standar kontrak versi Ditaba di atas pe*rlu diperhatikan mengenai pasal atau klausul 18 Sanksi dan Denda hanya berlaku untuk kontraktor saja. PU Standar kontrak Ditaba digunakan khusus untuk bangunan gedung dan perumahan pemerintah. No. Adapun isi dari kontrak pelaksanaan adalah sebagai berikut: Tabel 8 Kontrak Versi Ditaba Pekerjaan 1. Kedua 8. Vol. Pelaksanaan 2. Pelaksanaan Pihak 7. Jaminan Pelaksanaan & Jaminan Uang Muka 12. Tenaga Kerja dan Upah 6. Konsultan Pengawas 4. 5. Masa Pemeliharaan 11. 7. 3.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi b. Alat-Alat 5. 9. Dasar Pelaksanaan Pekerjaan 3. Short Form of Contract Versi Direktorat Tata Bangunan (Ditaba) Dep.

Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi c. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. 2. 3. Vol.2. Short Form of Contract Versi Gilbreath Standar kontrak versi Gilbreath dapat dilihat pada table di bawah ini: Tabel 10 Kontrak Versi Gilbreath 1. 2. II. 9. Short Form ofContract Versi Perumnas Dalam standar kontrak versi Perumnas hanya terdiri dari 9 pasal. seperti tabel di bawah ini: Tabel 9 Kontrak Versi Perumnas 1. 5. 4. 6. No. 6. November 2002 19 . 7. Short Form Contracts Procedure For Short Form Contracts Protection Versus Brevity Short Form Change Orders Short Form Contracting Cautions Representatives Cases Law Review. Tugas Pekerjaan Referensi Pelaksanaan Pekerjaan Jangka Waktu Pelaksanaan & Pemeliharaan Nilai Kontrak Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond) Pembayaran & Berita Acara Keadaan Memaksa Denda Penutup d. 5. 4. 8. 3.

misalnya suatu risiko yang harus ditanggung oleh salah satu pihak dalam melaksanakan pekerjaan yang disepakati. Sebab Yang Halal 2. Vol. yaitu : 1.6. Syarat Obyektif a. Mengenai suatu hal tertentu 4. Hal Tertentu b. Sehingga dapat disebutkan bahwa alat untuk mengalihkan risiko adalah kontrak. Hal ini berarti pula bahwa sesuatu yang di luar kontrak. Timbulnya kontrak dalam industri konstruksi diawali ddengan adanya kesepakatan yang dilindungi hukum dari kedua belah pihak. Kontrak sebagai pedoman & pengendali pelaksanaan dapat diamati pada bagan di bawah ini: Law Review. November 2002 . serta alat pengawasan maupun pemenuhan hak serta kewajiban para pihak. Cakap membuat suatu perjanjian/kewenangan pihakpihak 3. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. adalah menggunakan kontrak sebagai pengendali pelaksanaan. Menurut KUH Perdata Pasal 1320. Kontrak sebagai pedoman dan pengendali pelaksana Tahapan kegiatan selanjutnya dalam manajemen kontrak setelah penyusunan kontrak dan penggunaan kontrak sebagai pedoman pelaksanaan pekerjaan. tidaklah serta merta dapat menjadi dasar suatu klaim. II.4 Keabsahan Kontrak Kontrak konstruksi pada dasarnya digunakan untuk mengalihkan risiko. suatu kontrak adalah syah bila memenuhi 4 syarat: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya 2.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi 2. Adanya Kesepakatan b.2. Suatu kausa yang halal 20 Keempat syarat keabsahan kontrak di atas pada dasarnya dapat dibagi 2. No. Kewenangan pihak-pihak 2. Syarat Subyektif a. Ini berarti kontrak atau perjanjian tertulis haruslah dipatuhi oleh kedua belah pihak baik sebagai pedoman pelaksanaan.

Mingguan Lap. Harian Lap.7 Administrasi kontrak Tahap akhir dalam Manajemen Kontrak Industri Konstruksi adalah administrasi kontrak. WAKTU. Vol. MUTU. Melakukan pencatatan atas semua kegiatan Manajemen Kontrak 21 Law Review. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. WAKTU.A. BIAYA £ ) ^ Perancang SPESIFIKASI.2. Fisik B.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstruksi Bagan 11 Kontrak Sebagai Pedoman & Pengendali Pelaksanaan KdMRAK SPESIF1KASI. MUTU. adalah : a. WAKTU. MUTU. November 2002 . II. Bulanan MONITORING ± Kontraktor Pengawa sail Konsultan Pengawas VALIDASI B. BIAYA SPESIFIKASI. No. Beberapa hal yang dilakukan dalam administrasi kontrak. BIAYA MASUKAN PROSES PRODUK Lap.A. Keuangan Tagihan EVALUASI 1 Pengendalian •4 Konfirm-Bayar Persoalan-Koreksi Apresiasi-Hargai TINDAK LANJUT Pemimpin Proyek 2.

DAFTAR PUSTAKA 1. Jakarta 6. Jurnal Hukum Universitas Pelita Harapan Law Review. Hal. Satrio. 7 Agustus 2002. November 2002 . Arsitek Indonesia. No. 69. Majalah Pilar.Vol I No. 1986 2. dan penggunaan sebagai alat pengendali dari kontrak tersebut. Citra Aditya Bakti. Manlian. Setiap tahapan kegiatan dalam industri konstruksi perlu diatur secara hukum b. Memasukkan dalam system Retrival Kesimpulan a. ISSN : 1410-6043 8. Vol. 7 Agustus 2002 5. "Hukum Perikatan". Nazarkhan.Adventus: Analisis Aspek Hukum & Manajemen Kontrak dalam Industri Konstrukst b.UPH. "AD/ART IAI". 1995 Law Review. Times Book International. "Contract Law". ada beberapa tahapan kegiatan penting. No. yaitu : • Kegiatan penyusunan kontrak • Kegiatan penggunaan kontrak sebagai pedoman pelaksanaan • Kegiatan menggunakan kontrak sebagai alat pengendalian • Kegiatan melakukan administrasi terhadap pembuatan. " Etika dan Kode Etik Hukum Arsitek Dalam Industri Konstruksi di Indonesia ". Dalam Manajemen Kontrak Konstruksi. FIDICEdisi 1992 22 3. Melakukan pendokumentasian catatan-catatan c. IV. FIDIC Edisi 1998 4. 14122561 9. Seminar Pengenalan Hukum Jasa Konstruksi .V/03-14 Jan 2002. Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan. Manlian. " Sertifikat Bangunan Dalam Investasi Konstruksi ". 3. Catherine. Seminar Pengenalan Hukum Jasa Konstruksi . KUH Perdata Republik Indonesia 7. "Hukum Konstruksi Dalam Perspektif Ilmu Hukum". 10.UPH. Hikmahanto. penggunaan sebagai pedoman pelaksanaan. l/Th. 11. Singapore.2. Maret 2002. ISSN No. "Mengenal Hukum-Hukum Jasa Konstruksi".

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful