Anda di halaman 1dari 48

DIKLATTEKNISSUBSTANTIFSPESIALISASI

PENILAIANPROPERTIDASAR

MODUL

PenyusunanLaporanPenilaian

DEPARTEMENKEUANGANREPUBLIKINDONESIA BADANPENDIDIKANDANPELATIHANKEUANGAN PUSDIKLATKEUANGANUMUM 2008

IDENTITASMODUL

Judul Penulis Penilai Edisi

:PenyusunanLaporanPenilaian :Satriotomo,SH,M.Ec.Dev :Qoswara,SE,Msi :Tahun2008

DikeluarkanolehPusatPendidikandanPelatihanKeuanganUmum BadanPendidikandanPelatihanKeuangan untukDTSSPenilaianPropertiDasar.

Dilarangkerasmengutip,menjiplak,ataumenggandakansebagianatauseluruhisi modulini,sertamemperjualbelikantanpaizintertulisdariPusatPendidikandan PelatihanKeuanganUmumBPPK.

KATAPENGANTAR
Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang senantiasadiperlukanolehsetiaporang,termasukmerekayangtengahbekerjadalam rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan pengembangansumberdayamanusiadalamrangkamengantisipasipermasalahandan pemenuhankebutuhankerjadimasadepan. Modul Penyusunan Laporan Penilaian yang ditulis oleh Satriotomo, SH, M.Ec.DevinidisusundandigunakandalamDiklatTeknisSubstantifSpesialisasi(DTSS) Penilaian Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi pegawaidariDirektoratJenderalKekayaanNegara(DJKN)DepartemenKeuangan,dan dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber dayamanusiagunamemperlancarpelaksanaantugasdilingkungankerjaDJKN. Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak, diantaranyaSaudaraQoswaraSE,Msi(dariDJKN). Kamimenghargaidanberterimakasihatasupayapenulisdanpereviewdalam mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan UmumBadanPendidikandanPelatihanKeuanganDepartemenKeuangan.

Jakarta, Desember2008 Pj.KepalaPusdiklatKeuanganUmum,

AriWahyuni NIP060078951

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

DAFTARISI

Halaman SAMPULDEPAN ....................................................................................... SAMPULDALAM ...................................................................................... LEMBARIDENTITASMODUL.................................................................. LEMBARPERSETUJUANPENILAI........................................................... KATA PENGANTAR.................................................................................. DAFTARISI................................................................................................ PENDAHULUAN.......................................................................................... DESKRIPSISINGKAT ................................................................. TUJUANINSTRUKSIONALUMUM .......................................... TUJUANINSTRUKSIONALKHUSUS ....................................... KEGIATANBELAJAR.................................................................................. PENGERTIANLAPORAN............................................................ BENTUKBENTUKLAPORAN................................................... LAPORANLENGKAP(NARRATIVEREPORT)........................... A. PENDAHULUAN .............................................................. .... B. DASARPENILAIAN......................................................... .... C. PRESENTASIDATA......................................................... .... D. ANALISISDATADANKESIMPULAN ........................... .... E. LAMPIRANLAMPIRAN ................................................. .... CONTOHCONTOH .................................................................. RANGKUMAN............................................................................................... TESTFORMATIF ....................................................................................... UMPANBALIK DANTINDAKLANJUT.................................................. DAFTARPUSTAKA.................................................................................. KUNCIJAWABANTESTFORMATIF ...................................................... i ii iii iv v vi 1 1 1 1 2 2 4 6 6 7 9 11 13 15 37 39 40 41 42

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

vi

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

PENDAHULUAN
A. DESKRIPSISINGKAT/RELEVANSI/PENGANTAR Direktorat Jenderal Kekayaan Negara mempunyai tugas dan fungsi salah satunya sebagaipenilaiasetasetpemerintah.Hasildaripenilaiantersebut merupakansebuah data yang penting yang digunakan oleh pemerintah di dalam menyusunan Laporan KeuanganPemerintahPusat.Berdasarkanhal itulah maka modul inidisusundengan maksud agar peserta diklat dalam hal ini yang akan menjadi seorang penilai dapat membuat laporan penilaian dengan efektif dan efisien sesuai dengan standar dan peraturan yang berlaku, sehingga dapat meningkatkan kompetensi mereka untuk meningkatkankinerja. B. TUJUANINSTRUKSIONALUMUM Setelah mengikuti mata pelajaran ini peserta diharapkan dapat menyusun laporan penilaiandenganbaikdanbenar

C. TUJUANINSTRUKSIONALKHUSUS Setelahmengikutipembelajaraninipesertadiharapkanmampu: a. Menjelaskanpengertianlaporanpenilaian b. Menjelaskantujuanpembuatanlaporanpenilaian c. Menjelaskanfungsilaporanpenilaian d. Menyusunlaporanpenilaiansesuaidenganbentukdanformatlaporanpenilaian e. Menyusunisilaporanpenilaian f. Menyusun laporan penilaian sesuai dengan sistematika pelaporan penilaian lengkap

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

KEGIATANBELAJAR
1. PENGERTIANLAPORAN Laporanpenilaian(valuationreport)merupakansebuahlaporantertulisdarinilai danataupenilaianyangtelahdilaksanakanolehpenilaikepadapihakyangmemberitugas (klien).Tujuandarilaporanpenilaianiniadalahagarpembaca(klien)memahamimasalah penilaian dari objek yang dinilai melalui alasan dan deskripsi data yang relevan untuk mendukung suatu opini/kesimpulan nilai. Laporan penilaian ini merupakan tahap akhir darirangkaianprosespenilaian. American Institute of Real Estate Appraisers (AIREA), memberi standar bahwa laporanpenilaiansetidaknyaharusmencakupbeberapahalsebagaiberikut: 1. Identifikasidandeskripsimengenaipropertisubjekyangdinilai. 2. Spesifikasi kepentingan (interests) yang terdapat dalam properti yang dinilai, yaitu melaluianalisiskepemilikan,keuangan(financial),kepentinganlegaldanlainlain. 3. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan penilaianitusendiri. 4. Menetapkan tanggal penilaian (date of valuation), tanggal inspeksi lapangan dan tanggalpelaporan. 5. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti yang dinilai(jikadianggapperlu). 6. Menerangkanprosedurpenilaianyangdigunakan. 7. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasanalasan yang mendukung analisis,opinidankesimpulannilaidalamlaporan. 8. Menerangkan semua asumsi dan batasan (limiting condition) yang mempengaruhi analisis,opinidankesimpulannilai. 9. Mengidentifikasi personal properti/itemitem yang bukan termasuk dalam real properti. 10. Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan, pendanaandanlainlain. Sementara itu, menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, SPI 3 tentang PelaporanPenilaianTahun2007,laporanpenilaianseharusnya: 1. Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak menimbulkankesalahpahaman.
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

2. Mengidentifikasipemberitugas, maksuddantujuanpenilaian,tanggaltanggal yang relevan dengan penilaian yaitu tanggal penilaian, tanggal laporan penilaian, dan tanggalinspeksilapangan. 3. Menentukan dasar penilaian, termasuk jenis dan definisi nilai pasar dan nilai selain nilai pasar yang akan dilaporkan secara terpisah dalam hal beberapa komponen propertidalampenilaiandinilaipadadasarselainnilaipasar. 4. Mengidentifikasi dan menjelaskan hak kepemilikan atau kepentingan properti yang dinilai, karakteristik fisik dan legal properti, golongan properti lain yang dinilai selainkategoripropertiyangutama. 5. Menjelaskanruanglingkuppenugasanpenilaian. 6. Menjelaskanseluruhasumsidankondisipembatasyangmendasarikesimpulannilai. 7. Mengidentifikasiasumsikhususdanmenentukankemungkinankondisitersebutakan terjadi. 8. Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan alasan yang mendukunganalisis,opinidankesimpulandalamlaporan. 9. Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan secara keseluruhanatausebagian,ataureferensididalamnya,atauopininilaiataunamadan afiliasiprofesionaldaripenilai,tanpapersetujuantertulisdaripenilai. 10. Memuatpernyataanpenilai(compliancestatement)dimanapenilaiantelahdilakukan sesuaiSPI.Pernyataanpenilaitersebutharusmengkonfirmasikan: a. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuaidenganpemahamanterbaikdariPenilai. b. Analisisdankesimpulanhanyadibatasiolehasumsidankondisiyangdilaporkan. c. Penilai tidak memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika terdapat kepentingantertentuharusdisebutkan). d. Imbalanjasapenilaitidakberkaitandenganhasilpenilaianyangdilaporkan. e. PenilaiandilakukandenganmemenuhiketentuanSPIdanKEPI. f. Penilai telah memenuhi syarat pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakanoleh asosiasipenilaiyangdiakuipemerintah. g. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang dinilai. h. Penilaimelakukaninspeksiterhadappropertiyangdinilai.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

i. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakanbantuanprofesionaldalampenyiapanlaporanpenilaian. 11. Mencantumkannama,kualifikasiprofesional,dantandatanganpenilai. Menurut SPI 2007, penyajian laporan penilaian ditentukan oleh penilai dan pemberitugasberdasarkaninstruksidanspesifikasipenugasan.Jenis,isi,danpanjangnya laporantergantungdarimaksuddantujuanpengguna,persyaratanhukum,jenisproperti, sifat, dan kompleksitas dari permasalahan penilaian. Dokumentasi yang cukup untuk seluruh laporanpenilaian harusdisimpanrapidalamarsipkerjauntuk mendukung hasil dan kesimpulan dari penilaian dan harus disimpan dalam jangka waktu setidaknya lima tahunsetelahpenyelesaian.

2. BENTUKBENTUKLAPORAN Bentuklaporanpenilaiantergantungdarikebutuhandantujuanpenilaian.Secara garis besar bentuk laporan penilaian dibagi menjadi laporan lisan dan laporan tertulis. Namun demikian, bentuk laporan penilaian yang lazim digunakan dalam praktek penilaian properti dikelompokkanmenjadi 4(empat)macam,yaitu: a) Laporanlisan/oralreport,yaitulaporanlisandaripenilai.Laporaninidiperlukanjika keadaannyamendesakatauklientidakmemerlukanpelaporansecaratertulis. b) Surat/letter report, yaitu laporan penilaian yang berbentuk surat dan berisikan hasil investigasi dan analisis yang disimpulkan dalam sebuah surat (contoh SPPTPBB). Estimasi nilai disampaikan melalui suatu surat yang disahkan dengan tanda tangan penilai. Surat ini biasanya hanya berisi opini nilai dari properti, tanpa disertai dukungandata,informasidananalisis.Laporansemacam ini biasanyadisiapkanatas permintaanpelanggan(klien),namunsetidaknyalaporanpenilaianberbentuksuratini berisikantentang: Identifikasiyangmencukupimengenaiproperti danhakkepemilikanyangterdapat dalam properti yangdinilai Pernyataanmengenaitujuanpenilaian Deskripsimengenaibentukanalisisyangdipakai Tanggalpenilaian,tanggalpelaporandansemuabatasanbatasanmasalah(limiting condition). Sertifikasinilai/pernyataantentangkesimpulannilai

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

c) Formulir/form report, adalah laporan penilaian dalam bentuk formulir khusus yang disediakan oleh perusahaan penilai dan bentuk formulir tersebut adalah standar. Bentuk laporan ini biasanya digunakan oleh institusi keuangan, asuransi, dan pemerintah. Form report ini merupakan bentuk laporan yang memuat tentang hasil penilaiandarisuatupropertisecarasingkatdanbiasanyaberisikaninformasiberkaitan dengan: Tanah, yaitu mencakup mengenai luas tanah, bentuk tanah, jenis hak atas tanah, topografi,ada/tidaknyabanjir,lebardepan(frontage)dancirikhususlainnyayang berkaitandenganonsitedanoffsiteimprovement. Bangunan, yaitu mencakup informasi mengenai luas bangunan, jumlah lantai bangunan, kegunaan bangunan, umur bangunan/tahun dibangun, jumlah ruangan, kondisi bangunan secara umum, spesifikasi bangunan (lantai, atap, dinding dan langitlangit), fasilitas bangunan (mekanikal dan elektrikal), desain, bangunan pelengkap,pagardantaman. Sertifikasi nilai, yaitu kesimpulan/opini nilai yang dihasilkan melalui sebuah analisis,tandatangan/pengesahan,asumsidankondisipembatas. Dalampembuatanbentuklaporanini,halyangharusdiperhatikanadalahketikaform tidak dapat mengakomodir data penilaian yang penting dan krusial maka sebaiknya penilai tetap memasukkan data tersebut ke dalam laporan dengan tidak mengubah struktur form. d) Laporan lengkap/narrative report, adalah laporan penilaian yang disampaikan secara lengkap, disertai deskripsi properti (tanah dan bangunan), datadata pendukung, analisisdandisertai jugadengandatadatapendukung lainnya seperti foto,siteplan, buildingplan,gambardetaildanpotongan bangunan,denah/peta yang menunjukkan letakobjekdaninformasilainyangmendukungopininilai.Laporanpenilaianbentuk ini harus lengkap, jelas,terperincidan sistematis sehinggapembacadapat mengikuti langkahlangkahpenilaianhinggasampaipadakesimpulannilaiakhir.Dalamlaporan lengkap ini, penilai harus memisahkan bagian deskriptif dengan bagian analisis dan interpretasi. Data faktual dan deskriptif biasanya terletak di awal laporan sehingga memudahkandalamanalisisdaninterpretasi.Datafaktualtersebutmenjadidasarbagi penilai untuk menganalisis faktorfaktor yang mempengaruhi nilai dan dasar bagi penilaiuntukmelakukaninterpretasi.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

3. LAPORANLENGKAP(NARRATIVEREPORT) Sebagaimana diterangkan di atas bahwa laporan penilaian berbentuk naratif haruslah memuat secara lengkap, jelas, rinci dan sistematis mengenai data dan analisis penilaian yang dilakukan. Untuk itu setiap laporan penilaian berbentuk naratif haruslah memuatbeberapahal,diantaranyaadalah A. PENDAHULUAN Bagian pendahuluan dari laporan lengkap ini meliputi beberapa bagian penting, yaituhalamanjudul,suratpengantar,daftarisi,sertifikasi/pernyataannilaidanringkasan konklusi penting (summary of important conclusion). Secara lengkap bagianbagian tersebutdapatdijabarkansebagaiberikut: a) Halamanjudul.Halamanjudulinisekaligusjugadigunakansebagaihalamansampul laporan.Halaman ini biasanya berisipropertidanalamat propertiyangdinilai, nama dan alamat penilai/perusahaan penilai beserta logonya dan bulan/tahun penilaian tersebutdilaksanakan. b) Suratpengantaratauseringdisebutsebagailetteroftransmitalmerupakansuratyang dibuat oleh penilai kepada pelanggan (klien) yang menyatakan bahwa penilai telah melakukanpenilaianatasobjekyangditunjukpadatanggaltertentudanuntuktujuan tertentu serta pernyataan/opini nilai atas objek yang dinilai. Surat pengantar ini berisikanantaralain: tanggalsuratdanpihakyangmemberitugas alamatproperti pernyataanidentifikasikepentingankepentinganyangterdapatdalamproperti yang dinilai Pernyataanmengenaitelahdilaksanakannyainspeksiterhadapproperti tanggalpenilaianefektif estimasinilai batasanmasalah tandatanganpenilai. c) Daftar isi (table of content), yaitu memuat mengenai daftar pokok bahasan yang terdapat dalam laporan penilaian, termasuk daftar tabel, diagram, denah dan foto objek. d) Sertifikasi nilai, yaitu sertifikasi nilai yang disertai dengan pernyataan nilai akhir, tandatanganpenilai,tanggaldancap/stempeldenganuraian/pernyataanseperticontoh
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

berikut : Kesimpulan nilai yang terdapat dalam laporan penilaian ini adalah berdasarkan fakta yang benar dan sesuai dengan kenyataan dan pengetahuan penilai. e) Rangkumankonklusipenting,rangkuman ini diperlukan bila laporanterlalupanjang danterdiridaribeberapaobjek. Mengawalilaporanpenilaian,penilaijugaharusmenyatakansiapapemberitugas, untuk siapa laporan tersebut dibuat dan menyatakan bahwa properti telah dilakukan pemeriksaan/inspeksi. Penilai dalam hal ini juga dapat menegaskan batasanbatasan penggunaan laporan penilaian tersebut dan tanggung jawab penilai hanya terbatas pada tujuan sebagaimanadinyatakandalam laporan,kecualiklientelah meminta izinterlebih dahulukepadapenilai. B. DASARPENILAIAN Bagian berikutnya dari suatu laporan penilaian adalah dasar penilaian. Dasar penilaian yangdimaksudadalah segala hal yang dipakai sebagaidasardalampenentuan nilai atau yang dijadikan dasar dalam memberikan opini nilai. Pada bagian ini biasanya merangkumitentang: a. Asumsiasumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalam memberikan opini nilaidankondisikondisiyangmembatasivaliditasopinitersebut. b. Tujuandankegunaanpenilaiantersebutdilakukan. c. Definisijenisnilaiyangdipakai/diestimasidantanggalditetapkannyanilai. d. Hakhakyangterdapatdalampropertiyangdinilai. Secara detail halhal diatas dinyatakan pada bagianbagian dari laporan sebagai berikut: i. Asumsidan kondisipembatas Asumsi dan kondisi pembatas ini dinyatakan dalam laporan adalah bertujuan untuk melindungi penilai terhadap kemungkinan penyalahgunaan hasil penilaian yang telah dilakukan. Asumsi dan kondisi pembatas yang sering dimasukkan dalam laporan penilaian adalah asumsi pasar wajar, opini yang berbeda, dasar yang dipakai dalam menentukan nilai tanah/bangunan, tanggal dan tujuan yang spesifik dilakukannya penilaiansertabatastanggungjawabpenilai.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

ii. Tujuanpenilaian(theobjectiveofsolution) Tujuanpenilaianharuslahdinyatakandenganjelaspadalaporanpenilaianapakah untuk tujuan jual beli, agunan bank, asuransi, lelang, pajak, pembebasan tanah dan lain sebagainya.Tujuanpenilaianiniperludinyatakandenganjelaskarenamempunyaikaitan eratdenganjenisnilaiyangdihasilkandansejauhmanatanggungjawabpenilaiterhadap opini nilai yangdiberikan.Sebagaicontoh,apabilatujuanpenilaianadalahuntuktujuan pajak(misalnyaPajakBumidanBangunan),makajenisyangdiestimasiadalahnilaijual objek pajak (NJOP) dimana dalam penentuannya perlu memperhatikan peraturan peraturan yang berlaku seperti kelas tanah dan bangunan, daftar biaya komponen bangunan (DBKB) dan zona nilai tanah (ZNT) serta tanggung jawab penilai hanya sebatasuntuktujuan/kepentinganpajaksajadanbukanuntuktujuanlainnya. iii. Tanggalpemeriksaan(inspectiondate) Tanggalpemeriksaan adalahtanggaldilakukannyapengecekan fisik,pengukuran dan pengidentifikasian langsung di lapangan terhadap objek yang dinilai. Tanggal pemeriksaanlapanganiniperludisebutkandenganlengkaptanggal,bulandantahunnya, sesuai dengan waktu inspeksi yang telah dilakukan. Tanggal pemeriksaan lapangan ini dapatberupasuatutanggaltertentu,misalnya3Maret2001,ataupundapatberupasuatu periodewaktu,misalnya3Mei2001sampaidengan10Mei2001. iv. Tanggalpenilaian(dateofvaluation) Tanggal penilaian adalah tanggal dimana nilai ditetapkan. Tanggal penilaian ini harusdinyatakandenganjelasdanlengkaptanggal,bulandantahunnya.Mungkintanggal penilaian ini sama atau mungkin juga berbeda dengan tanggal pemeriksaan lapangan, tergantungdarimasingmasingkeadaan.Sebagaicontoh:tanggalpenilaianuntuktujuan pajak (PBB) adalah selalu ditetapkan berdasarkan keadaan objek per tanggal 1 Januari daritahunpajakyangbersangkutan,jadiapabilapadatanggal1Januaritahunpajakyang bersangkutan bangunan tersebut ada dan pada tanggal 10 Januari tahun yang sama bangunan tersebut terbakar, maka Pajak Bumi dan Bangunannya tetap dikenakan berdasarkan tanggal penilaian per tanggal 1 Januari tahun pajak tersebut. Untuk tujuan jualbeli biasanya tanggal penilaian ditetapkan berdasarkan permohonan klien atau ditetapkan sama sesuai tanggal pelaksanaan pemeriksaan lapangan, sedangkan untuk asuransi nilai ganti rugi/penggantian adalah berdasarkan pada nilai objek pada tanggal sebelum terjadinya musibah. Jadi tanggal penilaian biasanya ditetapkan berdasarkan tujuanpenilaiantersebutdilakukan.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

v. Dokumenkepemilikan Semuaitemyangberkaitandengankepemilikanpropertipadabagianiniperludinyatakan denganjelas,yaitumeliputiantaralain: Alamat Jenishak :jalan,no,RT/RW,kelurahan,kecamatan,kota/kabupaten. :hakmilik,hakgunabangunan,hakpakai,hakgunausaha,danlainlain.

Namapemilik:namadaripemeganghakapakahpribadi/badan. Luastanah :berapameterpersegiluastanahyangdimiliki/dikuasai.

Statustanah :apakahsedangdijadikanjaminanbankdikuasaipihaklaindan sebagainya. vi. Deskripsilokasi Dalam bagian ini perlu dijelaskan tentang alamat properti secara lengkap dan jelas, sehingga pembaca jika menghendaki dapat menemukan properti tersebut hanya dengan berpatokanpadaalamatyangdisampaikantersebut.Penilaipadabagian ini juga perlumenguraikanlokasipropertiatauobjekyangdinilaidarisuatulandmarktertentudi suatu kota dimana objek yang dinilai terletak, seperti tugu, alunalun, balai kota, pasar, kantor pos besar (central post office) dan sebagainya. Selain lokasi, penilai juga perlu menguraikan mengenai aksesibilitas menuju ke objek yang dinilai, seperti pencapaian dari jalan besar,saranatransportasiumum yangtersedia, lingkungan sekitardan halhal lainyangdapatmenjelaskankeberadaanpropertiyangdinilai.

C.PRESENTASIDATA Pada bagian presentasi data ini biasanya terdiri dari bagianbagian yang membahassecaralebihrincimengenai: Identifikasiproperti. Identifikasipersonal properti/itemsyangbukantermasukrealproperti. Dataluasareadanpersekitaran(neighborhood). Zoning. Ukurandata. Deskripsi mengenaibangunan(improvement). Studipemasaran(jikadiperlukan). i. Identifikasiproperti Identifikasi properti yang dimaksud adalah meliputi dua hal, yaitu identifikasi terhadaptanahdan identifikasiterhadappengembangan yangadadiatastanahtersebut.
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

Jika properti yang dinilai berupa tanah kosong, maka identifikasi hanya dilakukan terhadap tanah saja, sedangkan bila properti yang dinilai berupa tanah yang sudah dikembangkan/dibangun,makaselainterhadaptanah,identifikasidilakukanjugaterhadap bangunan, bangunan pelengkap, fasilitas dan semua pengembangan yang dilakukan di atastanahpropertisubjek. Deskripsimengenaitanahadalahmenjelaskanmengenaikeadaanfisiktanah,yaitu meliputi luas, bentuk tanah, kontur tanah, elevasi, lebar depan (frontage), daya dukung tanah,lokasitanah(kebaikandankekurangannya)dan view.Deskripsiterhadapbangunan dalam hal ini adalah meliputi deskripsi mengenai kualitas fisik/ material bangunan, desain, fungsi, fasilitas bangunan dan keadaan bangunan. Secara lengkap deskripsi mengenaitanahdanbangunaniniakanditerangkanpadababselanjutnya. ii. Lingkungansekitarnya(neighborhood) Lingkungan sekitarnya merupakan bagian penting yang harus diterangkan juga dalam laporan, karena bagaimanapun juga nilai suatu properti sangat dipengaruhi oleh keadaan lingkungan sekitar. Beberapa item yang biasa diterangkan adalah fasilitas lingkungansekitarseperti:sekolah,toko/mal,terminal,stasiun,bandara,tempatrekreasi dan sebagainya. Fasilitas lingkungan ini dapat berdampak positif dan dapat pula berdampak negatif.Sebagaicontohapabilapropertiterletakberdekatandengankampus, pusat perbelanjaan, bandara atau terletak dengan jalan besar maka otomatis akan berpengaruh positif terhadap nilai properti. Sebaliknya, apabila suatu properti terletak berdekatan dengan kuburan, tempat penimbunan sampah (TPA) atau terletak dekat dengankawasankumuh,makaotomatisakanberpengaruhnegatifterhadapnilaiproperti. iii. Perencanaankota/zoning Untuk melakukan penilaian beberapa propertitertentu, penilai perlu menyatakan apakah zoning yang ditetapkan pemerintah pada kawasan di mana properti tersebut berada. Dari informasi zoning tersebut maka penilai perlu menganalisis apakah penggunaan properti sesuai dengan zoning yang ditetapkan oleh pemerintah dan bagaimanakaitannyadengannilaiproperti.Nilaisuatupropertiakanmencapaisuatunilai yang tertinggi dan terbaik apabila memenuhi kriteria the highest dan best use, yaitu bahwa properti tersebut harus memenuhi 4 (empat) kelayakan, yaitu kelayakan secara fisik, kelayakan secara legalitas/peraturan, kelayakan secara finansial dan menghasilkan keuntunganyangmaksimal.Darikeempatsyaratdiatas,zoningmerupakanbagiansyarat pentingbagisuatupropertiuntukdapatmenghasilkannilaiyangtertinggidanterbaik.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

10

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

iv. Ukurandata Ukuran data disini penting untuk dikemukakan supaya tidak terjadi salah penafsiran dan untuk memudahkan pemahaman. Ukuran data biasanya menggunakan ukuran yang lazim digunakan pada kawasan dimana properti tersebut terletak, apakah menggunakanmeterpersegi,kakipersegi,yard,tombak,hektar,accredansebagainya. v. Deskripsimengenaibangunan/pengembangan Deskripsi mengenai bangunan/pengembangan ini penting untuk memberikan informasi mengenai identifikasigambaran fisikdari bangunan yangakandinilai.Dalam melakukanidentifikasiinipenilaiperlumembagibangunanmenjadi3(tiga)bagian,yaitu : bangunan utama, yaitu bangunan yang mempunyai luas paling besar dan mempunyai kegunaan yang utama dan paling dominan bangunan tambahan dan pengembangan lainnya(otherslandimprovement/OLI). Beberapa hal yang penting untuk diuraikan dalam deskripsi bangunan ini antara lainmeliputi: Fungsibangunan/jenispenggunaanbangunan Luasbangunan Jumlahlantaibangunan Tahundibangun Tahunrenovasi Strukturutamabangunan Komponen penutup bangunan, yaitu komponen/material yang menjadi penutup atap, dinding,lantaidanlangitlangit Komponenkomponenkhusus bangunan,sepertireliefdinding, bentukatap,meterial khususbangunandansebagainya Fasilitas pelengkap bangunan, yaitu listrik, telepon, sistem pendingin udara, sound system,sistempemadamkebakaran,pasokanairbersih,sistempembuanganairkotor, sistempemanasairdanlift/eskalator Pengembangan tanah lainnya, yaitu meliputi ada tidaknya kolam renang, taman, lapangantenis,jalanlingkungan,perkerasanhalamandanpagar.

D.ANALISISDATADANKESIMPULAN Bagian analisis data dan kesimpulan ini biasanya terdiri dari beberapa bagian analisis,yaituanalisis:
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

11

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

Penggunaan tertinggi dan terbaik bilamana properti berupa tanah kosong (vacant land)ataupuntelahdikembangkan. Dasarpenilaian. Nilaitanah. Pendekatanperbandingan. Pendekatanbiaya. Pendekatanpendapatan. Rekonsiliasinilai/indikasinilaiakhirproperti. i. Analisiskegunaantertinggidanterbaik Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik ini diperlukan untuk melihat apakah kegunaan dan keberadaan properti subjek/properti yang dinilai telah memenuhi kriteria sebagai kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu mempunyai kelayakan secara fisik, kelayakansecaralegalitas,kelayakansecarafinansialdanmemberikankeuntunganyang palingmaksimal.Analisiskegunaantertinggidanterbaikinidapatdilakukanbaikkepada objek berupa tanah kosong/tanah yang dianggap kosong maupun terhadap tanah yang sudahterdapatpengembangandiatasnya. ii. Dasarpenilaian Dalam item dasar penilaian ini ada dua hal yang harus dijelaskan, yaitu definisi nilai dan metodemetode penilaian yang digunakan dalam penilaian tersebut. Dalam penjelasan tentang metode penilaian, penilai menguraikan secara jelas metode penilaian apa yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti. Selain menjelaskan metode penilaian yang dipakai, pada bagian ini juga perlu dijelaskan pula datadata pendukung yangdiperolehuntukpenerapanmasingmasingmetode.Sebagaicontoh,datadataharga jual properti pembanding disertakan jika pendekatan data pasar (market data approach) digunakan dalam penilaian properti tersebut dan jika digunakan pendekatan pendapatan (income approach) maka perlu diuraikan mengenai datadata yang berkaitan dengan perbandingansewapropertisejenisdi lingkungansekitarnya,tingkathunian(occupancy rate)propertisejenis,trendpasardansebagainya. iii. Nilaitanah Pada bagian ini diuraikan mengenai dasar dan metode yang dipakai dalam menentukan nilai tanah, apakah berdasarkan pada analisis perbandingan data pasar ataukah berdasar pada metode penentuan nilai tanah yang lain seperti metode alokasi, metode ekstraksi, metode subdivision of development, metode residual ataukah metode

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

12

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

pengkapitalisasian sewa dasar tanah. Metode perbandingan data pasar adalah metode terbaikdanpalingumumdigunakan,karenametodeinilebihmencerminkankondisipasar yang sebenarnyadariproperti sejenis.Namundalampenentuan nilaitanahuntuktujuan pajak, seringkali penentuan nilai tidak mendasarkan secara murni metode perbandingan data pasar, tetapi sudah terdapat unsur kebijakan yang tertuang dalam klasifikasi tanah sebagaimanasaatinidipakaidalampenentuanNJOPPBBuntukbumi. iv. Penilaian(valuation) Dalam bagian ini penilai menguraikan secara ringkas semua metode dalam penilaian yang digunakan, baik secara pendekatan biaya (cost approach), pendekatan pendapatan(incomeapproach)maupunpendekatanperbandingandatapasar(marketdata approach) yang sesuai dengan tujuan penilaian tersebut dilakukan. Selain menguraikan mengenaimetodepenilaianyangdigunakanadalahcukuppentingjugauntukmenyatakan bagaimanaprosesdanhasilpenilaianyangdihasilkansertarekonsiliasinilaidarimetode metodepenilaianyangdipakai. v. KesimpulanNilai(StatementofValue) Dari berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari tiap metode yang dipakai serta setalah melakukan rekonsiliasi nilai, maka selanjutnya dalam bagian ini penilai menyampaikan keputusan tentang opini nilai yang dihasilkannya. Kesimpulan nilai properti ini harus disertai tandatangan asli dari penilai dan sebaiknya antara halaman kesimpulan nilai dan tanda tangan penilai tidak terdapat pada halaman yang terpisah, yaituuntuktujuankeamanandangunamenghindariadanyapemalsuan.

E.LAMPIRANLAMPIRAN Datadata pendukung yang perlu diketahui oleh pembaca perlu disertakan dalam laporanpenilaian,yaitupadabagianlampiran.Datadatayangdilampirkantersebutantara lainmeliputi: Plotplan,yaitupeta(plan)yangmenunjukkanletakdaritiaptiapunitbangunanyang dinilaipadatanahproperti subyek. Planandelevationofbuilding,yaitupeta(plan)yangmenunjukkandenah/pembagian ruangtiapunitbangunansertagambartampakbangunan,baikdaridepanmaupundari samping, yang berguna bagi pengidentifikasian dan penghitungan biaya reproduksi barupadapendekatanbiaya. Photo/gambar, yaitu berguna untuk memberi gambaran riil mengenai kondisi bangunan, sebagai media untuk mengingat keadaan bangunan yang sebenarnya dan
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

13

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

sekaligus sebagai barang bukti sekiranya pada suatu ketika diperlukan sebagai alat buktidipengadilan. Petakota,kawasandanpetapeta lainnya.Hal inibergunauntuk memberigambaran mengenailokasi/letakproperti. Bagandangrafik. Abstraksi mengenaisewa/penyewaan. Datapendapatandanpengeluaran. Spesifikasibangunan. Estimasidetailmengenaibiayabangunanbaru(RCN). Datapenjualan/datapembanding. Analisispasar(trendandoccupancy).

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

14

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

4.CONTOHCONTOH a. Contoh Surat Pengantar yang memuat secara lengkap informasi mengenai Letter of Transmital Surabaya,15Agustus2007 NomorSurat :................................................... Sifat :Penting/segera Lampiran :Satuset Perihal :PenilaianProperti...................... Yth. PemerintahKotaSby Jalan................Nomor................. ........................ DenganHormat, Berdasarkan kontrak Perjanjian Kerja Nomor: ...................... tertanggal ...................., kami telah melakukan peninjauan lokasi dan fisik, pemeriksaan, analisis dan penilaian terhadapsebuahpropertiyangterletakdiJalanTunjunganNomor3,KelurahanGenteng, KecamatanGenteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimur,sesuaidengandatadatafisik dan legal (dokumendokumen), pernyataanpernyataan, dan keteranganketerangan yang diberikanPemberiTugas. Tujuan penilaian adalah sesuai dengan yang telah dinyatakan dalam Kontrak Perjanjian KerjaNomor:.......................tertanggal..................,yaituuntukmenentukanNilaiPasar ataspropertisebagaimanadimaksuddiatasuntukDasarNegosiasiPenentuanBagiHasil dan Kerjasama Operasi antara Pemerintah Kota Surabaya dan PT.X berdasarkan sisa BOTsampai31 Maret2009danrenovasi yangakandilakukanPT.XLaporanpenilaian initidakdirekomendasikanuntuktujuanpenilaianlainnya. BerdasarkanStandarPenilaianIndonesia(SPI)2007,dansesuaidenganhasilpeninjauan lokasi dan fisik, pemeriksaan, analisis, dan penilaian serta dengan mempertimbangkan segaladatadan informasi yangobjektif, makadenganasumsiasumsi,syaratsyaratdan/ atau pembatasanpembatasan tertentu sebagaimana dinyatakan dalam laporan penilaian ini, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Properti yang terletak di Jalan Tunjungan Nomor3KelurahanGenteng,KecamatanGenteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimur padatanggal15Agustus2007adalahsebagaiberikut: Rp59.527.961.000,00 (Limapuluhsembilanmilyarlimaratusduapuluhtujuhjutasembilanratusenampuluh saturiburupiah) Nilai pasar tersebut merupakan nilai dari properti yang harus dianggap sebagai satu kesatuanyangtidakdapatdipisahkan. Kami menyatakan bahwa kami tidak memiliki kepentingan apapun dan dalam bentuk apapun, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang terhadap properti yang dinilai maupunpendapatnilaipropertiyangkaminyatakandalamlaporanpenilaianini. Demikian penilaian properti ini dilakukan secara objektif dan bebas dari konflik kepentingansesuaikapasitaskamisebagaiPerusahaanPenilai.Kamiucapkanterimakasih ataskepercayaanyangtelahSaudaraberikankepadakami. Hormatkami, Appraisal Namalengkap Pimpinan IjinPenilai:
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

15

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

b.ContohDaftarIsiyanglengkap DaftarIsi Halaman SuratPengantar DaftarIsi PernyataanPenilai RingkasanNilai AsumsiAsumsidanSyaratSyaratPembatasanUmum I. Pendahuluan I.1. DasarPenugasandanRuangLingkupPenilaian I.2. TujuanPenilaian I.3. TanggalInspeksidanPenilaian I.4. Pengertiandandefinisi I.5. PendekatandanMetodePenilaian I.6. ProfilObjekPenilaian I.7. Data/DokumenyangDiberikan II. PenilaianPlasadanParkir II.1. PenjelasanUmumProperti II.1.1. LokasidanIdentitas II.1.2. FasilitasdanKeadaanLingkungan II.1.3. KondisidanPasarProperti II.1.4. AnalisaDampakLingkungan II.1.5. DataKepemilikanTanah II.1.6. Peruntukan Lahan(TownPlanning) II.1.7. PemanfaatanTertinggidanTerbaik II.2. ProsesPenilaian II.2.1. PendekatanBiaya II.2.2. PendekatanPendapatan II.2.3. Rekonsiliasi(Kesimpulan)Nilai LampiranLampiran ApendikA :TabelPerhitungan ApendikB :PetaLokasi ApendikC :FotoFoto ApendikD :GambarSituasiTanah

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

16

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

c.ContohGeneralAssumptionsandLimitingConditionsyangLengkap AsumsiAsumsidanSyaratSyaratPembatasanUmum (GeneralAssumptionsandLimitingConditions) Penilaian properti ini berdasarkan pada asumsiasumsi dan syaratsyarat pembatasan sebagaiberikut: 1. Bahwa kami bertindak sebagai penilai tidak mempunyai kepentingan finansial terhadappropertiyangdinilaidanhasildaripenilaianyangdilakukan 2. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen asli yang diberikan atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka penilaian properti ini adalah sah, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya dan bahwa dokumendokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk fotocopy, turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan dokumen asli yang dianggap sah, lengkapsertasesuaidengankenyataansebenarnya 3. Bahwa dokumendokumen, pernyataanpernyataan dan keteranganketerangan yang diberikanolehPemberiTugasataupihakketiga kepadakamiuntuktujuanpenilaian properti ini adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan sebenarnya, serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal diberikannya penilaian propertiini 4. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumenasliyangdiberikandan/ataudiperlihatkanolehPemberiTugaskepadakami adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen foto copy, turunan dan/atau salinan yang diberikan oleh Pemberi Tugaskepadakami 5. Bahwa instansipemerintahdan/ataupihak yang mengeluarkandan/atau menerbitkan izin, persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada Pemberi Tugas adalah pejabat dan /atau pihak yang berwenang untuk melakukan tindakantindakan tersebut dan diwakili oleh orang(orang) yang berhak dan mempunyai izin, persetujuan,lisensi,dan/ataubuktitandapendaftaranyangbersangkutan 6. Bahwadalammelakukanpenilaianpropertiini,kamitidakmemberikanlegalitasatas suatu transaksi dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan didalamnyaatasproperti yangterkait 7. Bahwa dalam melakukan penilaian properti ini, kami tidak memeriksa kelengkapan/syaratsyarat yang harus dipenuhi layaknya sebgai jaminan pengikatan haktanggungandanolehkarenanyajikalaporaninibertujuansebagaidasarkebijakan pemberiankreditolehbank,makapihakbankbersangkutanberkewajibanmemeriksa dan memastikan terpenuhinya syaratsyarat tersebut termasuk di dalamnya aspek legalitas 8. Kecualidinyatakansecarategasdalampenilaianpropertiini,tidakdapatdiasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas atas properti yangdinilai 9. Bahwasemuasengketadalambentukperkarapidanamaupunperdata(baikdidalam maupundiluarpengadilan)yangberkaitandenganpropertiyangdinilaitidakmenjadi tanggungjawabkami 17

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

10. Bahwanilaidiberikan dalambentukrupiah 11. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari orang (manday) dan bukan ditentukanberdasarkanbesarnyanilaiyangdiberikandalamLaporanPenilaian 12. BahwaLaporanPenilaianinidianggapsahapabilaterdaptcap(seal)dantandatangan aslidaripihakkami 13. Bahwa perubahanperubahan yang dilakukan oleh pihak Pemerintah maupun swasta yang berkaitan dengan kondisi properti, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, marketconditionsdansebagainyabukanmenjaditanggungjawabkami 14. Bahwa tanggung jawab kami terbatas kepada Pemberi Tugas dimaksud dan kami tidakbertanggungjawabterhdappihaklainyangmenggunakanLaporanPenilainini 15. Bahwa kami mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajibanuntukmemeriksastrukturbangunanataupunbagianbagiandariproperti yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau dan kami tidak memberikan jaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak terlihat 16. Bahwa dalam penilaian ini, mesinmesin dirincikan sebagai satu unit kerja lengkap, yaitutermasuksemuabagian(part)danperlengkapan(accessories)yangsecarateknis tergabungdalamunittersebut 17. Bahwa tanggung jawab material dalam penilaian ini adalah sebatas fee yang sudah kami terima 18. Laporan penilain ini baik sebagian maupun seluruhnya bersifat rahasia dan tidak dapatdisebarluaskansecaraumummelaluiiklan,berita,penjualanataumedialainnya tanpaijindarikami 19. Penilaian properti ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam tujuan penilaian dalam laporan ini serta menjadi satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dan penilai tidak bertanggungjawab terhdap penggunaan untuk tujuan lainnya.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

18

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

d.ContohPernyataanPenilaiyangLengkap PernyataanPenilai Kami sebagai penilai yang bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa kesimpulan nilaidalampenilaianpropertidimaksudadalah: Berdasarkanpengetahuankamidanberdasarkandatayangkamipercaya Berdasarkan pernyataan atas fakta yang dinyatakan dalam laporan ini dan fakta tersebutadalahbenar Berdasarkan atas analisis, opini, dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini, dan kondisi profesionalpenilai Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus atau pribadibaiksekarangmaupunpadamasayangakandatangataspropertiyangdinilai Telahdisiapkan,dibuat,disusunsesuaidantundukpadaStandarPenilaianIndonesia (SPI)2007danKodeEtikPenilaiIndonesia(KEPI). Penilai, Appraisal

NamaLengkap Pimpinan IjinPenilai: AnggotaMAPPI:

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

19

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

e.ContohLaporanPenilaianYangLengkap

Untuk memberi gambaran tentang laporan penilaian yang lengkap, maka disampaikan contohlaporanpenilaiansebagaiberikut: ContohLaporanPenilaianyangLengkap I.Pendahuluan I.1. DasarPenugasandanLingkupPenilaian a. SesuaidenganKontrakPerjanjian KerjaNomor.................tertanggal..............., penilaian ini dilakukan atas permintaan Pemerintah Kota Sby sebagai Pemberi Tugas. b. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, dengan ruang lingkup meliputi peninjauan lokasi dan fisik, pemeriksaan, investigasi datadata pembanding, penilaian dan menyampaikanLaporanPenilaian. c. Objekpenilaianadalah: Properti, terletak di Jalan Tunjungan Nomor 3, Kelurahan Genteng, Kecamatan Genteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimur. Properti ini meliputi sebidang tanah dengan luas 4.130 m2, diatasnya berdiri bangunan plasa, gedung parkir, perkantoran bertingkat, dan sarana pelengkap lainnya dengan luas kurang lebih 31.244 m2, berikut mesinmesin dan peralatannya. Alas hak properti objek penilaian adalah berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor295atasnamaPT.W,SuratUkurNo.437/1989tanggal02Mei1989dan berakhir haknya pada tanggal 30 April 2009. Sertifikat mana berdiri diatas Sertifikat Hak Pengelolaan Tanah Nomor : 1 atas nama Pemerintah Kotamadya DaerahTingkatIISbyditerbitkanpadatanggal23Sepetember1988,SuratUkur No.1037/1988tanggal22September1988. I.2. TujuanPenilaian Penilaian ini dibuat untuk tujuan menentukan Nilai Pasar atas properti sebagaimana dimaksud diatas untuk Dasar Negosisasi Penentuan Bagi Hasil dan Kerjasama OperasiantaraPemerintahkotaSurabayadanPT.XberdasarkansisaBOTsampai31 Maret2009danrenovasiyangakandilakukanPT.X. I.3. TanggalInspeksidanPenilaian Inspeksilapangandilakukanpadatanggal8Juni28Juli2007.Penilaiandibuatper tanggalpenilaian01Agustus2007,denganasumsitidakadaperubahansejaktanggal inspeksidilapangan. I.4. PengertiandanDefinisi a. Harga

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

20

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk sesuatu barang atau jasa. Hubungannya denganpenilaian,hargamerupakanfaktorhistoris,baikyangdiumumkansecara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu danataupenjualtertentudalamkondisiyangtertentupula(SPI2007Konsepdan PrinsipUmumPenilaianbutir4.2). b. Nilai Nilaiadalahkonsepekonomisyangmerujukkepadahargayangsangatmungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaianbutir4.5). c. NilaiPasar Nilaipasardarisuaturealestatlebihmencerminkankegunaannyamenurutpasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentudapatsajaberbedadengankegunaanasetdipasaratauindustritertentu. (SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir4.9). d. PenggunaanTertinggidanTerbaik,HighestandBestUse Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebgai penggunaan yang palingmungkindanoptimaldarisuatuproperti,yangsecarafisikdimungkinkan, telahdipertimbangkansecera memadai,secarahukumdiijinkan,secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (SPI 2007 Konsep danPrinsipUmumPenilaianbutir6.3). I.5. PendekatandanMetodePenilaian Terdapatbeberapapendekatanyanglazimdigunakandalampenilaiansuatuproperti. Prinsipnyasemuapendekatandapatdiaplikasikanterhdapsemuajeinisproperti,tetapi pada kenyataannya ada beberapa pendekatan yang kurang sesuai atauterpaksa tidak dapat digunakan sehubungan dengan datadata yang disyaratkan oleh pendekatan bersangkutan tidak terpenuhi atau lebih disebabkan oleh tujuan dari penilaian itu sendiri. Untuk kasuskasus tertentu, penilaian suatu properti dapat melibatkan beberapa pendekatan sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan mengenai dasar metodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada masing masing penilaian aset bersangkutan. Metodologi yang umum digunakan dalam penilaianinidapatdijelaskansebagaiberikut: a. PendekatanDataPasar Pendekataninimempertimbangkanpenjualandaripropertisejenisataupengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

21

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

maupunpropertiyangmasihdalamtahappenawaranpenjualandarisuatuproses jualbeli.(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir9.2.1.1). Pendekatan Data Pasar atau Pendekatan Perbandingan Data Pasar disebut juga PerbandinganLangsung.Konsepdasardaripendekatanpenilaianiniadalahpada prinsip supply and demand, yaitu keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya kecenderungan minat yang tinggi pada properti/ aset yang ditawarkan lebih murah dibanding properti/ aset sejenis(identik)yanglebihmahal. Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti/aset dilakukan dengan membandingkan secara langsung dengan properti/ aset lain yang sejenis atau hampirsamayangterdapatdipasar.Pendekataniniakanmenghasilkanpenilaian yangakuratapabilaproperti/asetyangdinilaidenganproperti/asetyangmenjadi pembandingmempunyaiperbedaanyangrelatifkecilataumasihdalamtoleransi yang wajar. Varian dari pendekatan ini dapat menggunakan teknik perhitungan tambah kurang baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau dengan teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentuk penyelesaianpersamaansimultan. Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yang terjadi atas beberapa properti/aset sejenis dan kemudian melakukananalisahubungankorelasidari faktorfaktoryang berpengaruhuntuk menentukan nilai properti yang menjadi objek penilaian. Apabila properti/ aset yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya berupa nilai (positif), sebaliknya bila properti/ aset yang dinilai mempunyai faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis propertidandatadatapembandingyangtersedia. Faktorfaktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan berbedabedapadatiap jenisproperti.Faktorfaktoryang menjadipertimbangan dalampenilaiandijelaskanpadamasingmasingpenilaianobjek. Jikajumlahproperti/aset yangdinilairelatifbanyak,makaasumsipenjualannya harus dilakukan secara bertahap dengan memperhatikan daya serap pasar properti/asetbersangkutan.Hargajualdapatdiproyeksikanmengalamikenaikan sesuai dengan kondisi riil pasar. Hasil penjualan dikurangi biaya yang timbul dalam proses penjualannya merupakan laba bersih (net income operational) masingmasing tahap yang kemudian didiskon (present value) dengan discount rate tertentu untuk mendapatkan nilai sekarang yang sebanding. Jumlah keseluruhan nilai sekarang dari masingmasing tahap penjualan merupakan IndikasiNilaiPasar dariproperti/asetbersangkutan. b. PendekatanBiaya Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, sesseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangkawaktu yang lebihpanjang,ketidaknyamanandanresiko yang lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

22

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

depresiasiuntukpropertiyanglebihtuadan/ataumemilikikeusanganfungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaianbutir9.2.1.2) Pendekatan ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti/ aset berdasarkan perhitungan seluruh biayabiaya yang diperlukan untuk pengadaan, pembangunan/ pengganti properti/ aset yang identik dengan properti/ aset yang dinilai. Perhitungan dilakukan seolaholah properti yang dinilai masih dalam keadaanbarusehingganilaiyangdihasilkandisebutsebagaiBiayaPenggantian Baru. Setelah Biaya Penggantian Baru tersebut diketahui baru kemudian melakukan penyesuaianpenyesuaiandenganmemperhitungkanpenyusutanpenyusutanyang terjadi sesuai kondisi fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan serta kondisi lingkungan sekitaryangberpengaruhdariproperti/asetyangdinilai. Umumnyapenyusutandapatdikatagorikansebagaiberikut: Kerusakanfisik(PhysicalDeterioration) Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur yang pertimbanganpertimbangannya disesuaikan dengan umur dan kondisi fisik yangada. Kemunduranfungsional(FunctionalObselesence) Yaitu suatu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal perencanaan yang kurang baik yang dapat meliputi bentuk, model/desain, ketidakseimbangan yang bertalian dengan ukuran, kekuatan struktur, fasilitas sertakemajuanteknologidanlainlain. Kemunduranekonomi(EconomicObsolescense) Faktorfaktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai serta kondisi lingkungan, peraturanperaturan pemerintah seperti zoning dan peraturan peraturanlainyangmembatasipenggunaansuatuproperti/aset. Nilai yang diperoleh setelah Biaya Penggantian Baru dikurangi dengan penyusutanpenyusutan yang terjadi merupakan indikasi Nilai Pasar dari properti/asettersebut. c. PendekatanPendapatan Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan denganpropertiyangdinilaidanmengestimasinilaimelaluiproeseskapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasinilai.Prosesinimungkinmenggunakankapitalisasiatautingkatdiskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir9.2.1.3). Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar suatu propertisangattergantungpotensisuatupropertiuntukmenghasilkanpendapatan.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

23

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

Ada empat metodologi yang lazim digunakan dalam pendekatan pendapatan, diantaranya ialah Gross Income Multiplier (GIM), Direct Capitalization, DiscountedCashFlow(DCF)danResidualTechnique. Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak terhingga atau terus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang digunakanadalahtingkatkapitalisasi(yield)yangberlakuumumdipasarproperti bersangkutandanmetodeinidisebutKapitalisasiLangsung. Apabila pendapatan dari properti yang dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaian dapat menggunakan Metode Arus Kas yang didiskontokan atau lebih dikenaldenganistilahDiscountedCashFlow(DCF).Denganpendekatanininilai pasardarisuatupropertiadalahsejumlahnilaikinidariNetOperationalIncome yangakandiperolehdarihasiloperasionalproperti. HasilpenilaiandenganPendekatanPendapatanmerupakannilaidarikeseluruhan bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung delam operasional seperti tanah,gedung,saranapelengkap,mesinmesindanperalatandanmerupakansatu kesatuanyangtidakterpisahkan. I.6. ProfilObjekPenilaian PropertiJalanTunjunganNomor3Surabaya Properti ini berupa bangunan plasa, gedung parkir dan gedung perkantoran yang terletakdiJalanTunjunganNomor3,KelurahanGenteng,KecamatanGentengKota SurabayaPropinsiJawaTimur. Pada mulanya, aset ini dibangun di atas lahan bekas kebakaran sesuai dengan Surat Perjanjian No.511.3/3/03/411.12/1985 tanggal 16 Januari 1985 oleh PT. Y dengan peruntukanplasadangedungparkiruntukparkirkendaraanpengunjungpertokoandi Jalan Tunjungan dengan sistem BOT dangan diberi Hak Guna Bangunan selama 20 tahun dan menerima pembayaran atas penjualan hak pakai stan pertokoan serta menerima penghasilan lain yang timbul dari hak yang diberikan dengan tetap membayarretribusikepadaPemerintahKota,denganmembayarsumbanganinvestasi sebesarRp.170,000,000.00(seratustujuhpuluhjutarupiah)yangharusdibayarpada saatpenandatanganankontrak. (lihat Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 295 atas nama PT.W, Surat Ukur No. 437/1989 tanggal 02 Mei 1989 (berakhir haknya pda tanggal 30 April 2009). Sertifikat mana berdiri di atas Sertifikat Hak Pengelolaan Tanah No. 1 atas nama PemerintahKotamadyaDaerahTingkatIISby,SuratUkurNo.1037/1988tanggal22 September1988). Dalam perjalanannya, pada tahun 1996 atas persetujuan Pemerintah Kota Sby pengelolaannyatelahdiambil aliholehPT.W. BerdasarkanSuratPermohonanPT.XNo..........tertanggal27September2005perihal PermohonanPenyerahanKembalikepadaPemKotSbydanPerpanjanganKerjasama PengelolaanGedungTunjunganCenterdenganPT.X Menurut zoning tata ruang wilayah Kotamadya Surabaya, obyek berada di kawasan komersial dengan KDB tinggi, KLB tinggi, aksesibilitas baik, sarana infrastruktur PLN,Telkomdamsaluranairtelahtersedia. 24

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

Penggunaantanahobyektersebutsaat initelahsesuaidenganperuntukantataruang kotamadyasetempat. I.7. Data/Dokumenyangdiberikan Data/dokumenberupafotocopyyangkamiterimadariPemkotSby(Pemilikasetyang dinilai) adalah berdasarkan dokumen yang diberikan pada penilaian sebelumnya sebagaiberikut: 1. Sertifikattanah. 2. LayoutDenahGambarTanahdanBangunan. 3. Rekeninglistrikdanair. 4. IMB. 5. SPPTdanBuktiPembayaranPBBtahun2005. 6. PerjanjianPembangunanGedungParkir,PertokoandanPerkantoranBertingkat. 7. Addendum Perjanjian Pembangunan Gedung Parkir, Pertokoan dan Perkantoran Bertingkat. 8. Permohonan penyerahan kembali dan perpanjangan kerjasama pengelolaan GedungTunjunganCenter. 9. PerincianBiayaRenovasi. 10. ClosingAdvicedariAsuransiPT.A. 11. Daftarluasstanddanmasapenyewaan. 12. BiayaPegawai(ditunjukan). 13. StrukturOrganisasi. II.PenilaianProperti II.1.PenjelasanUmumProperti I.1.1. LokasidanIdentitas PropertiiniberupabangunanplasayangterletakdiJalanTunjunganNomor3 danJalanGentengkaliyangdikenalsebagaipusatpenjualanelektronikberada di Kelurahan Genteng, Kecamatan Genteng, Kotamadya Surabaya, Propinsi JawaTimur. UntukmenujuLokasiinidapatdicapaidariarahUtarakearahSelatanmelalui Jalan Gemblongan, dari arah Barat ke Selatan melalui Jalan Praban, maupun dariarahTimurkeSelatanmelaluiJalanGentengkali. Lokasi properti terletak sekitar 35 meter dari pertemuan antara Jalan GemblongandenganJalanPraban,JalanGentengkalidanJalanTunjungandan berjarak radial sekitar 1,14 km ke arah Selatan dari pusat kota (Tugu Pahlawan). Bangunanbangunan di sekitar obyek yang dapat dijadikan petunjuk antara lain: Siola.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

25

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

GitaTamtama. BankMandiri. Perhutani. Batasbataspropertiditandaidengan: SebelahUtara SebelahTimur SebelahSelatan SebelahBarat :SioladanJalanGentengkali. :JalanGentengArnowo. :TunjunganElectronicCenter. :SioladanJalanTunjungan.

Kami juga mengidentifikasi beberapa faktorpenambahdan faktorpengurang darilokasipropertiyangdinilai. FaktorPenambah : Propertitersebutterletakdipusatkota(CBD). FaktorPengurang : Pembangunan awalnya digunakan untuk mendukung lahan parkir di Jalan Tunjungansehinggajumlahluasyangdapatdisewakanrelatifkecildandalam pengelolaannyakurangdiminatiolehpenyewa/pedagang. I.1.2. FasilitasdanKeadaanLingkungan Objek initerletakdi lokasi yangstrategis, yaitu jalanutamapusatkota,jalan terbuatdariperkerasanaspalhotmixdenganlebarbadanjalanlebihkurang12 m,jalaninidilengkapisaluranairtertutupdikeduasisinya. Topografiobjekdatar,denganelevasitanahkuranglebih1mdaripermukaan jalanexsisting. Fasilitas infrastruktur yang sudah tersedia di sekitar obyek adalah jaringan listrik, jaringan telepon, saluran air, fasilitas umum yang tersedia di sekitar lokasi antara lain pasar Genteng, Kantor PemKot, sekolahsekolah, tempat ibadahdansebagainya. Angkutan penumpang umum dapat ditemui di depan lokasi dengan jenis angkutanberupabiskota,angkotdantaksiyanglewatdidepanlokasi. Kondisilingkunganobjekamandanbebasbanjir. I.1.3. KondisiPasarProperti Lokasi obyek merupakan salah satu area untuk kawasan komersial berupa perdagangan,bank,perkantorandansebagainyayangcukupdiminatiinvestor maupunpengguna langsung(user)dengan harga cukuptinggidanterletakdi tepijalanutamadenganaksesibilitasbaikdankondisilingkunganaman,ramai danbebasbanjir. Waktu yang diperlukan untuk penjualan adalah sekitar 1 sampai dengan 1,5 tahun,pendekatan yangterbaikuntukpenjualan melaluiagenproperti,dijual langsungmelaluimediamassacetakmaupunolehpenjual. I.1.4. AnalisaDampakLingkungan

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

26

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

Dalam melaksanakan penilaian ini kami mengasumsikan bahwa properti tersebut tidak pernah digunakan dalam kegiatan berkaitan dengan kontaminasi,pencemarandanpolusilingkungan. Kamitidak melakukanpenelitianperihalpenggunaan masa lalu maupun saat ini, baikdiproperti yang bersebelahanuntukkemudian menetapkanadaatau tidaknyakontaminasimaupunpolusilingkungan,sehinggakamiberanggapan tidakadanyamasalahtersebut. Namun demikian apabila ternyata ditemukan adanya kontaminasi maupun potensi kontaminasi lingkungan di properti tersebut ataupun properti yang bersebelahan, kami menyatakan bahwa penilaian ini dengan sendirinya tidak berlakudanperlusegeradilakukanpenilaianulang. I.1.5. DataKepemilikanTanah Berdasarkaninformasidandokumenyangkamiterima,datakepemilikanatas tanahobjekiniadalahsebagaiberikut: No. HakKepemilikan 1. SertifikatHakGuna BangunanNo.295, SuratUkurNo. 437/1989 Berdiridiatas: SertifikatHak PengelolaanNo.1,Surat UkurNo.1037/1988 Luas(m2) Atas Nama PT.W 4.130 Tanggal Penerbitan Berakhir 06/05/1989 30/04/2009

4.130

Pemkot Surabaya

22/09/1988 Selama dipergunakan

Tanah tersebut mempunyai bentuk huruf L, dengan panjang bagian depan (frontage) yang memanjang pada Jalan Tunjungan kurang lebih 37 meter, panjang ke belakang kurang lebih 76 meter, panjang bagian depan yang memanjang pada Jalan Gentengkali kurang lebih 47,5 meter, panjang ke belakangkuranglebih53meter. Kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh, melainkan dengan mengambil sampling ukuran yang ditunjukkan oleh Pemberi Tugas (diwakili Bapak ........). Kami mengasumsikan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang dinyatakan dalam salinansurattanahtersebutdiatas. Dalampenilaianini,kamimengasumsikanbahwaperpanjanganmasaberlaku Sertifikat Hak Guna Bangunan atas objek penilaian dapat diberikan oleh KantorPertanahanKotaSurabaya.Selainitu,kamitidakmenelitisecaradetail aspekhukumdarisurattanahdiatasdanmenyarankankepadaPemberiTugas agarmenunjukkonsultanhukumindependentuntukmelakukannya. Untuk penilaian ini, kami beranggapan bahwa properti objek penilaian telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun selain dikemukakan dalam laporanini.
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

27

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

I.1.6. PeruntukanLahan,TownPlanning Berdasarkan informasi lisan dari Dinas Tata Kota mengenai Rencana Tata Ruang Pemerintah Kota Surabaya, objek penilaian terletak di atas zoning komersialdengan batasanbatasansebagaiberikut: KoefisienDasarBangunan(KDB) Jumlahlantaimaksimum :60% :10lantai

I.1.7. PemanfaatanTertinggidanTerbaik(ZoningHighestandBestUse) Ditinjau dari aspek fisik, legal, finansial, pasar dan zona peruntukan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Sby, maka pemanfaatan yang tertinggi dan terbaikdariobjekiniadalahsebagaikawasankomersial. Dengandemikian,penggunaansaatiniatasobjekpropertitelahmencerminkan penggunaanyangtertinggidanterbaik. II.2.ProsesPenilaian Untuk memudahkan proses dan kesesuaian pendekatan, penilaian objek ini dikelompokkan ke dalam beberapa bagian sesuai dengan karakteristik dan fungsi masingmasingdaribagianobjeksebagaiberikut: Objekyangdinilai (1)PenilaianTanah (2)PenilaianBangunan (3)Fasilitaspelengkaplainnya (4)Mesindanperalatannya Pendekatanyangdigunakan PendekatanDataPasar PendekatanBiaya PendekatanBiaya PendekatanBiaya

Propertikeseluruhan II.2.1.PendekatanKalkulasiBiaya (1)PenilaianTanah a. Faktor Justifikasi

MetodeDCF

Sehubungan dengan penilaian tanah dengan Metode Perbandingan Data Pasar, faktorfaktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan justifikasi perbandinganadalah: 1. FaktorWaktu,yaitukemungkinanperbedaanhargaantarawaktupenawaran/ transaksi denganindikasihargapadasaatpenilaian. 2. Faktor Lokasi, meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitas infrastruktur, prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadaan lingkungansecarakeseluruhan.
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

28

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

3. FaktorLuas,sehubungandenganliquiditas(tingkatkemudahan)penjualan. 4. FaktorBentuk,meliputidenah,frontagedanposisitanah. 5. FaktorKondisiFisik,meliputikeadaanfisiktanahsecarakeseluruhan. 6. Faktor Status Kepemilikan dengan perbandingan antara Hak Milik, Hak GunaBangunan,PetokD,Girikataulainlainnya. 7. Dan lainlain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti adanya keterpaksaanatassuatutransaksidanlainlain. b. DataPembandingTanah Data transaksi atau penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalampenilaianini,adalahsebagaiberikut: No. Karakteristik/Data Pembanding Lokasi 1. 2. 6. LuasTanah SuratTanah Peruntukan Indikasihargatanah/m2 TanggalTransaksi No FaktorPenyesuaian Luas % 1 Lokasi 2 Luastanah 3 Surattanah 4 Peruntukan 5 Tanggaltransaksi Jumlahpenyesuaian Nilaisetelahpenyesuaian Pembobotan Nilaiindikasi Properti NilaiPasar 0% 2,5% 0% 0% 0% 2,5% 5% Data1 2.415 Luas 7.618.305 % 0 0 0 0 7.237.390 5% 0% 0% 5% 5% (190.458) 2,5% DataPembanding 1 Jl.Tunjungan No.5Surabaya 2.415m2 SHGB Komersial 7.618.305 2 3 Jl.Pemuda Jl.B.Rachmat No.23Surabaya 80Surabaya 2.950m2 SHGB Komersial 6.750.000 Mei2005 Data2 2.950 Luas 6.750.000 % 337.500 (168.750) 0 0 (337.500) (168.750) 6.412.500 5% 0% 0% 0% 5% 0% 0% 100% 3.780m2 SHGB Komersial 6.500.000 Juli2004 Data3 3.780 6.500.000 325.000 0 0 0 (325.000) 0 6.500.000 6.694.967

(190.458) 2,5%

30% 2.171.217

30% 1.923.750

40% 2.600.000

4.130 27.650.213.710

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

29

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

c. IndikasiNilaiPasarTanah Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang berkaitan dengan nilaidanpenilaiansecaraobyektif,makakamiberpendapatbahwaindikasinilai pasartanahseluas4.130meterpersegiinipadatanggalpenilaianadalahsebesar: Rp.27.650.213.710,00 (Duapuluh tujuhmilyarenam ratuslimapuluhjutaduaratus tigabelasributujuh ratussepuluh rupiah) (2)PenilaianBangunan a. BiayaPenggantianBaruatauBiayaReproduksiBaru Bangunanbangunan yangdiperhitungkan hanya yang beradadiatastanah yang dinilai. Bangunanbangunan atau instalasiinstalasi bangunan yang tidak dapat diestimasi secara visual, atau bagian yang tertanam akan diperhitungkan secara wajarsesuaidenganfungsinya. Karakteristik Bangunan berdasarkan Surat Keputusan Walikota Kepala Daerah Tingkat II Sby No.188.45/647.91/411.59/89 yang dikeluarkan An. Walikotamadya Kepala Daerah Tinggkat II di Sby tanggal 31 Mei 1989 adalah sebagaiberikut: Uraian Tahundibangun KonstruksiRangkaBangunan UkuranBangunan TinggiBangunan Pondasi LuasLantai(m2) Atap Plafon Dinding/Partisi Lantai Pintu Jendela PenggunaanRuangan Sanitair Fasilitas KondisiBangunan BiayaReproduksiBaru 36m TiangPancang&BatuKali 31.244m2 DakBeton Akustik,Gypsum,Triplek&Expose. Batadiplesterdandicatkacarangkaaluminium. Teraso,Keramik& RabatBeton. Harmonika,kacarangkaaluminium,doubleplywood rangkakayu&PVC. Kacarangkaaluminium,kacarangkakayu,jalusi. PlasadanParkir. Washtafel,klosetdudukdanurinoir. Lift,Escalator,Tangga. Sedang. 68.738.800.000 Properti 1989 BetonBertulang

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

30

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

b. Penyusutan Datapenyusutanyangdigunakandalampenilaianiniadalahsebagaiberikut: DataPembanding No. Karakteristik/DataPembanding 1. 2. 3. 4. 5 Tahundibangun Umurefektif Umurekonomis Kondisi Penyusutan (1)KerusakanFisik (2)KemunduranFungsional (3)KemunduranEkonomi 6. 7. TotalPenyusutan RataRataPenyusutan 23% 20% 13% 56% 3,50% 13% 10% 5% 28% 3,50% 30% 26% 18% 74% 3,52% 1 1990 16tahun sedang 2 1998 8tahun baik 3 1985 21tahun 25tahun buruk

30tahun 35tahun

c. IndikasiNilaiBangunan Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang berkaitan dengan nilaidanpenilaiansecaraobyektif,makakamiberpendapatbahwaindikasinilai bangunan seluas 31.244 meterpersegi dengan akumulasi penyusutan pasar sebesar59,75%padatanggalpenilaianadalahsebesar: Rp27.666.600.600,00 (Duapuluhtujuhmilyarenamratusenampuluhenamjutaenamratusribuenam ratusrupiah) (3)PenilaianFasilitasPelengkapLainnya a. KarakteristikFasilitasPelengkapLainnya Sarana pelengkap yang diperhitungkan hanya yang berada di atas tanah yang dinilai. Kami tidak melakukan inspeksi terhadap sarana atau instalasiinstalasi yang tertutup,tidak dapat dijangkau, tidak dapat diestimasi secara visual atau bagian yang tertanam dengan kondisi yang masih dapat berjalan dan akan diperhitungkansecarawajarsesuaidenganfungsinya. Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian propertiyangtidakdiinspeksidanlaporaninitidakdimaksudkanuntukmemberi gambaranataupunpernyataanatasbagianbangunantersebut.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

31

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

No. Karakteristik SumberListrik 1. SumberTenaga JaringanPLN

Saranapelengkap AirBersih Jaringan PDAM Sumurbor Sistem Komunikasi Jaringan Telkom 9linePABX8 line32 extension Pompa Tandomair piping, Peralatan standaruntuk kerjanormal

2.

KapasitasTerpasang

2x1,000KVA

3.

Pelengkap

Transformator2x 1,000KVA 2MCCB1000Amp PanelInduk 10Paneldistribusi cabletry,dll

4. 5. 6.

Kondisi TahunPembelian PenyusutanPasar

cukup 1999 49,86%

cukup 1989 49,50%

cukup 1999 48,13%

b. RekapitulasiBiayaPenggantianBaruFasilitasPelengkapLainnya RekapitulasiBiayaPenggantianBarusaranapelengkaplainnyaadalahsebagai berikut: No. Fasilitas 1. 2. 3. SumberListrik SumberAirBersih Telepon10line+PABX Jumlah BiayaReproduksiBaru(Rp.) IndikasiNilaiPasar 1.215.500.000 207.000.000 33.750.000 1.456.250.000 606.066.000 102.456.000 16.245.000 724.767.000

c. IndikasiNilaiFasilitasPelengkapLainnya Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang berkaitan dengan nilaidanpenilaiansecaraobyektif,makakamiberpendapatbahwaindikasinilai saranapelengkaplainnyapadatanggalpenilaianadalahsebesar: Rp.724.767.000,00 (Tujuhratusduapuluhempatjutatujuhratusenampuluhtujuhriburupiah)

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

32

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

(4)PenilaianMesinMesindanPeralatannya No. Uraian 1. 2. 3. 4. 5. 6. ElectricGeneratorSet FireHydrantSystem PasenggerLift Escalator SewageTreatmentPlant ACSystem&Fan Jumlah Jml. 2 1 2 8 1 1 BiayaPenggantiBaru (Rp.) 2.019.270.000 1.468.740.000 1.207.800.000 2.214.300.000 275.000.000 3.548.200.000 10.733.310.000 IndikasiNilaiPasar (Rp.) 858.180.000 560.590.000 233.510.000 357.240.000 81.130.000 1.508.000.000 3.598.650.000

Rincian lengkap mengenai spesifikasi dan sebagainya mengenai mesinmesin dan peralatnnya tersebut adalah sebagaimana yang terdapat dalam laporan penilaian sebelum perbaikan dengan asumsi nilai yang dihasilkan telah mencerminkan nilai pasardarimesinmasindanperalatannya. (5)IndikasiNilaiTunjunganCenterberdasarkanPendekatanBiaya Berdasarkanasumsiasumsi danpendekatanpenilaian ini, makakami berpendapatan bahwa Nilai Pasar atas Gedung Tunjungan Center pada tanggal penilaian adalah sebagaiberikut: No. Uraian 1. 2. 3. 4. Tanah Bangunan Fasilitaspelengkaplainnya Mesinmesindan peralatannya Jumlah II.2.2.PendekatanPendapatan Karena properti yang dinilai menghasilkan pendapatan (income producing properti) dan pembagian keuntungan didasarkan atas pendapatan yang akan diperoleh selama masa umur ekonomis dibangun maka digunakan metode penilaianpendapatan(incomeapproach). (1)AnalisisPasarPropertiKomersialdiSurabaya Berdasarkan informasi dari beberapa lembaga penelitian tentang pasar properti komersial di Surabaya dapat digambarkan bahwa secara umum, perkembangan tingkat pasokan, tingkat permintaan dan tingkat hunian, harga sewa dan harga jual tahun2006dapatdideskripsikansebagaiberikut:
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

BiayaReproduksiBaru IndikasiNilaiPasar (Rp.) (Rp.) 27.650.213.710 68.736.800.000 1.456.250.000 10.733.310.000 108.576.573.710 27.650.213.710 27.666.600.600 724.767.000 3.598.650.000 59.640.231.310

33

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

a. TingkatHunian(OccupancyRate) No. NamaPusatPebelanjaan 1. 2. 3. 4. HiTechMall,Jl.KusumaBangsa WorldTradeCentreSurabaya PusatITPlasaMarinaJl.Margorejo TunjunganElectronicCentreGentengkali TingkatHunian 90% 100% 90% 100% 92% 80%

b. TingkatSewadanServiceCharge No. NamaPusatPebelanjaan 1. 2. 3. 4. HiTechMall,Jl.KusumaBangsa WorldTradeCentreSurabaya PusatITPlasaMarinaJl.Margorejo TunjunganElectronicCentreGentengkali Ratarata sewa/m2/bulan 105.000 122.000 125.000 100.000 Service Charge/m2/bulan 25.000 50.000 40.000 22.500

(2)KondisiProperti Pada saat penilaian properti ini dilaksanakan, umur efektif bangunan mencapai 17 tahun.Penilaiandidasarkanpadanilaikinidaripendapatanpropertiselamasisaumur ekonomis. Penggunaan ruang sejak properti dibangun sampai masa kerjasama tidak berubah,yaitu: Basement :Peralatanutilitasgedung. Lantai1 :Electronic,householddanaudiovisual. Lantai2 :Game,DVD/VCD. Lantai3 :ITMart. Lantai4 :Hiburan(ClubDeluxe). Lantai5 :Hiburan(HotShot),KantorOperasional&Parkir. Lantai6 :Hiburan(HotShot),KantorOperasional&Parkir. Lantai7 :Gudang,KantorOperasional&Parkir. Lantai8 :Gudang,KantorOperasional&Parkir. Lantai9 :RumahLift&Mesin(Radiator,coolingtower,tangki,dll). (3)AsumsiPenilaian DatadanasumsiasumsiyangkamigunakansehubungandenganPendekatan Pendapatandalampenilaianiniadalahsebagaiberikut: a. Tingkat hunian dalam masa renovasi diasumsikan pada tahun 2006 adalah 80% dantahun2007meningkat5%menjadi85%danselanjutnyatetapmenjadi90%. b. Pendapatan diasumsikan diperoleh dari pendapatan sewa, service charge, parkir danruangiklan.
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

34

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

c. Penyewa diasumsikan dikenakan harga sewa sesuai dengan tarif sewa masing masinglantai. d. Pendapat service charge didasarkan pada service charge yang berlaku pada propertisejenisdengandilakukanpenyesuaian. e. Pendapatan diasumsikan mengalami pertumbuhan sebesar 10% setiap tahunnya danmenjadipertumbuhankonstansetelahperiodeBOTberakhir. f. Biaya PBB dan asuransi yang digunakan didasarkan atas SPPT PBB dan InsurancePolicytahun2006yangkemudiandiproyeksikanmengalamikenaikan 10%tiaptahunnya. g. DiscountRatediperhitungkansesuaidenganasumsidari: Modal Bank Sendiri Komposisi 65% 35% DiscountRate Rate 14% 17% Jumlah 9% 6% 15%

h. Capitalization Rate diperhitungkan sesuai dengan asumsi Discount Rate pada tahun yang bersangkutan dikurangi dengan pertumbuhan nilai properti yang dipengaruhi oleh pertumbuhan income dan recapture rate bangunan dan sarana. Tingkat capitalization rate yang diasumsikan pada akhir tahun tersebut adalah 15%. (4)PenghitungandenganMetodeDiscountedCashFlow Tabelperhitunganterlampir (5)IndikasiNilaiPropertiberdasarkanPendekatanPendapatan Berdasarkan asumsiasumsi dan pendekatan penilaian ini, maka kami berpendapat bahwaNilaiPasaratasGedungKantorPropertipadatanggalpenilaianadalahsebagai berikut: Rp.59.415.691.472,00 (Limapuluhsembilanmilyarempatratuslimabelasjutaenamratussembilanpuluh saturibuempatratustujuhpuluhduarupiah) II.2.3.Rekonsiliasi(kesimpulan)nilai Untuk memutuskan kesimpulan nilai pasar properti, kami melakukan rekonsiliasi nilai dari dua besaran nilai yang dihasilkan dari 2 (dua) pendekatan penilaian dengantetapmemprioritaskaninformasitransaksiyangterjadidipasarsaatini. DenganmempertimbangkanpropertiyangdinilaitelahmemenuhikriteriaHighest and Best Use, dan kedua pendekatan penilaian yang digunakan ternyata dapat memberikan indikasi Nilai Pasar yang sesungguhnya, maka rekonsiliasi nilai dilakukan dengan cara pembobotan terhadap dua nilai dari kedua pendekatan penilaiansebagaiberikut:

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

35

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

No. PendekatanPenilaian IndikasiNilaiPasar (Rp.) 1. 2. Biaya Pendapatan NilaiPasarProperti 59.640.231.310 59.415.691.472

Bobot 50% 50%

RekonsiliasiNilai (Rp.) 29.820.115.655 29.707.845.736 59.527.961.391

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

36

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

RANGKUMAN
Laporanpenilaian(valuationreport)adalahsebuahlaporantertulisdarinilaidan atau penilaian yang telah dilaksanakan oleh penilai kepada pihak yang memberi tugas (klien). Bentuklaporanada4macam: a. Laporanlisan/oralreport b. Surat/letterreport c. Formulir/formreport d. Laporanlengkap/narrativereport Bagian pendahuluan dari laporan lengkap ini meliputi beberapa bagian penting, yaituhalamanjudul,suratpengantar,daftarisi,sertifikasi/pernyataannilaidanringkasan konklusipenting(summaryofimportantconclusion). Dasar penilaian yang dimaksud adalah segala hal yang dipakai sebagai dasar dalam penentuan nilai atau yang dijadikan dasar dalam memberikan opini nilai. Pada bagianinibiasanyamerangkumitentang: 1. Asumsiasumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalam memberikan opini nilaidankondisikondisiyangmembatasivaliditasopinitersebut. 2. Tujuandankegunaanpenilaiantersebutdilakukan. 3. Definisijenisnilaiyangdipakai/diestimasidantanggalditetapkannyanilai. 4. Hakhakyangterdapatdalampropertiyangdinilai. Pada bagian presentasi data ini biasanya terdiri dari bagianbagian yang membahassecaralebihrincimengenai: 1. Identifikasiproperti. 2. Identifikasipersonal properti/itemsyangbukantermasukrealproperti. 3. Dataluasareadanpersekitaran(neighborhood). 4. Zoning. 5. Ukurandata. 6. Deskripsimengenaibangunan(improvement). 7. Studipemasaran(jikadiperlukan).

Bagian analisis data dan kesimpulan ini biasanya terdiri dari beberapa bagian analisis,yaituanalisis:

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

37

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

1. Penggunaantertinggidanterbaikbilamanapropertiberupatanahkosong(vacantland) ataupuntelahdikembangkan. 2. Dasarpenilaian. 3. Nilaitanah. 4. Pendekatanperbandingan. 5. Pendekatanbiaya. 6. Pendekatanpendapatan. 7. Rekonsiliasinilai/indikasinilaiakhirproperti.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

38

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

TESTFORMATIF JawablahPertanyaandibawahinidenganringkasdanjelas! 1. Sebutkan dan jelaskan beberapa hal yang Saudara ketahui yang setidaknya harus tercantumdalamlaporanpenilaimenurutAmericanInstituteofRealEstateappraisers (AIREA). 2. Sebutkan dan jelaskan bentukbentuk laporan penilaian secara umum yang Saudara ketahui! 3. SebutkandanjelaskaninformasiapasajayangberkaitandengantanahyangSaudara cantumkandalamlaporanpenilaian! 4. Sebutkandanjelaskaninformasiapasajayangberkaitandenganbangunanyangharus Saudaracantumkandalamlaporanpenilaian! 5. SebutkandanjelaskandatadatapendukungapasajayangSaudaraketahuiyangperlu disertakandalamlampiranlaporanpenulisan!

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

39

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

UMPANBALIK PeriksalahjawabanSaudaradengankuncijawabantestformatifyangadadibagian belakangmodulini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankunci jawaban,kemudiangunakanrumusdibawahiniuntukmengetahuitingkatpenguasaan Saudaraterhadapmateri.

Rumus=

JumlahJawabanyangsesuaikunci Jumlahsemuasoal X100

Penjelasantingkatkepuasan 90% 100% =sangatbaik 80% 89% 70% 79% 0% 69% =baik =cukup =kurang

KalauSaudaramencapaitingkatpenguasaan80%keatas, Saudaradapatmeneruskan denganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%makaSaudara harusmengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

40

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

DAFTARPUSTAKA
AppraisalInstitute,2001,TheAppraisalofRealEstate,12thEdition,Chicago,Illinois, USA.

Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi Pertama,BPFEYogyakarta,3748.

StandarPenilaianIndonesia(SPI)2007

Supardi, Untung, Modul Mata Kuliah Penilaian Aset Sektor Publik, MEPUGM, Yogyakarta.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

41

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

KUNCIJAWABANTESTFORMATIF 1. Yangharusminimaltercantumdidalamlaporanadalah: a. Identifikasidandeskripsimengenaipropertisubjekyangdinilai. b. Spesifikasikepentingan(interests)yangterdapatdalampropertiyangdinilai,yaitu melalui analisis kepemilikan, keuangan (financial), kepentingan legal dan lain lain. c. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan penilaianitusendiri. d. Menetapkan tanggal penilaian (dateof valuation),tanggal inspeksi lapangan dan tanggalpelaporan. e. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti yangdinilai(jikadianggapperlu). f. Menerangkanprosedurpenilaianyangdigunakan. g. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasanalasan yang mendukung analisis,opinidankesimpulannilaidalamlaporan. h. Menerangkansemuaasumsidanbatasan(limitingcondition)yangmempengaruhi analisis,opinidankesimpulannilai. i. Mengidentifikasi personal properti/itemitem yang bukan termasuk dalam real properti. j. Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan, pendanaandanlainlain.

2. Bentuklaporanpenilaiansecaraumumada5antaralain: e. Laporanlisan/oralreport f. Surat/letterreport g. Sertifikasinilai/pernyataantentangkesimpulannilai h. Formulir/formreport i. Laporanlengkap/narrativereport

3. Informasi yang berkaitan dengan tanah yang harus dicantumkan di dalam penilaian adalah: a. Faktorjustifikasi b. Datapembandingtanah c. Indikasinilaipasartanah
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

42

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

4. Informasi yang berkaitan dengan bangunan yang harus dicantumkan di dalam penilaianadalah: a.Biayapenggantibaru/biayareproduksibaru b.Penyusutan c.Indikasinilaibangunan

5. Datadatayangmendukungdidalamlampiranpenulisanpenilaianadalah a. Plotplan. b. Planandelevationofbuilding. c. Photo/gambar. d. Petakota,kawasandanpetapetalainnya.Bagandangrafik. e. Abstractmengenaisewa/penyewaan. f. Datapendapatandanpengeluaran. g. Spesifikasibangunan. h. Estimasidetailmengenaibiayabangunanbaru(RCN). i. Datapenjualan/datapembanding. j. Analisispasar(trendandoccupancy).

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

43

DTSSPenilaianPropertiDasar PusdiklatKeuanganUmum

DAFTARPUSTAKA

AmericanInstituteofRealEstateAppraisers,1987,TheAppraisalofRealEstate, NinethEdition,Chicago,Illinois,USA. Hidayati,WahyudanHarjanto,Budi,2003,KonsepDasarPenilaianProperti, EdisiPertama,BPFEYogyakarta,3748. Supardi,Untung,ModulMataKuliahPenilaianAsetSektor Publik,MEPUGM Yogyakarta.

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian

27