KEMENTERIAN PERUMAHAN RAKYAT

PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN UMUM SEWA SUNGAI CILIWUNG
Oktober 2012

Sungai CILIWUNG adalah tulang punggung dari lahir hingga terbentuknya kota Jakarta. Baik sebagai Penyedia kebutuhan air baku hingga sarana transportasi.
Pada saat dahulu kala, berkat Sungai Ciliwung yang bersih, kota Batavia pernah mendapat julukan Ratu dari Timur. Banyak pendatang asing menyanjung tinggi, bahkan menyamakannya dengan kota-kota ternama di Eropa, seperti Venesia di Italia. Jean-Baptiste Tavernier, sebagaimana dikutip Van Gorkom, mengatakan Ciliwung memiliki air yang paling baik dan paling bersih di dunia (Persekutuan Aneh, 1988).

Sumber : buku "Het Voormal ige Batavia"

persediaan air baku

Sarana transportasi

Sarana penyeberangan .

sebagian besar bantarannya penuh dengan pemukiman liar dan kumuh BALE KAMBANG SRENGSENG SAWAH .MANGGARAI SAAT INI.

Sehingga membelakangi sungai. dan menjadi pemukiman liar dan kumuh. sehingga luput dari perhatian serta semakin dilupakan peran pentingnya sungai bagi kehidupan perkotaan .

masih diperlukan guna kegiatan sehari-hari walaupun kualitasnya tidak layak .Menjadi daerah mati dan tidak kondusif bagi lingkungan Namun.

…. PADAT …. Tidak tersisa lahan kosong Sehingga sulit untuk dilakukan upaya penataan .

• Berlangsung lama  menjadi masalah sosial • Perlu pendekatan ‘bijak’ • Lingkungan bantaran sungai menjadi tidak kondusif dikarenakan kekumuhan. kriminalitas tinggi. • pemicu okupasi lahan bantaran sungai. kemiskinan. saat musim hujan besar. rentan terhadap bencana.FAKTA Sungai Ciliwung • Saat kemarau kecil. dsb • Sehingga diperlukan relokasi. RELOKASI SEBAIKNYA : • Tidak jauh dari tempat kegiatannya • Hunian susun sewa • Akses non-motorized atau pedestrian • Perlu akses baik ke transportasi umum massal .

Kemiskinan Kondisi Padat Tidak tertata prinsip : Membangun TANPA Menggusur Relokasi Yang Manusiawi Perlu Penataan dengan Rumah Susun Sewa Yang dibangun dekat tempat tinggal semula .

STRATEGI RELOKASI Dengan memanfaatkan Air-Right (ruang diatas air untuk bangunan) sungai .

04.513 KK) 387 KK 275 KK TAHAP 4 (8.07 dan 11) TANJUNG BARAT (RW 01.05.09.02.06.6 Ha.06.JUMLAH KK (per RW) DI DAERAH BANTARAN SUNGAI CILIWUNG MANGGARAI (RW 01.791 KK) = 8.09 dan 11) BALEKAMBANG (RW 01.623 TAHAP 2 441 KK (2.09 dan 19) TOTAL KESELURUHAN = = = = = = = = = = = = Rencana PENTAHAPAN 2.11 dan 12) K.06.07 dan 08) KEBON BARU (RW 01 dan 04) CAWANG (RW 01.521 KK 4.04 dan 10) BUKIT DURI (RW 01.08.07 dan 08) PEJATEN TIMUR (RW 03.04 dan 05) GEDONG (RW 03.413 KK) 7.03.334 KK) 270 KK 3. 1.10.051 KK SUMBER DINAS PERUMAHAN DAN GEDUNG DKI JAKARTA 5 .967 KK TAHAP 3 363 KK (9.08 dan 12) CILILITAN (RW 07) PANGADEGAN (RW 01 dan 02) RAWA JATI (RW 01.03 dan 05) SRENGSENG SAWAH (RW 02.02.390 KK TAHAP 1 3.02.05.233 KK 264 KK LuasKK Kawasan + 9.526 KK (13. MELAYU (RW 01.07.791 KK = 34.03.03.03.

728 unit Guna menghunikan 13.500 unit CAWANG termasuk sodetan di Kebon Baru Cawang termasuk 264 KK di rencana sodetan Kebon Baru sehingga2 pekerjaan sodetan Tahap .051 KK SRENGSENG SAWAH .000 unit 2.2 km) Guna menghunikan 2.6 km) TANJUNG BARAT Tahap 4 - 12.bisa dimulai Membangun di Sodetan 11.000 unit KALIBATA Total dibangun 4.2 km PENTAHAPAN Membangun di Sodetan 4.2 km Normalisasi Tanjung Barat – Srengseng Sawah (12.228 unit Normalisasi Sungai Manggarai-Cawang (8 km) 1.344 KK warga sepanjang Cawangtermasuk Sodetan Pengadegan Kalibata termasuk di rencana sodetan Pengadegan sehingga Tahap 3 sodetan bisa dimulai pekerjaan 12.6 km Normalisasi Kalibata – Tanjung Barat (12.MANGGARAI Pasar Rumput 3.000 KK warga sepanjang ManggaraiDiatas sungai 8.500Manggarai unit Normalisasi Sungai – Kalibata (2.600 unit Lokasi Dinas Teknis Total dibangun 13.2 km) Total Normalisasi sungai Ciliwung 35 km Total warga dihunikan 34.500 unit 8 km Lokasi DEPO KA Tahap 1 5.

RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 1 (1) PEMBANGUNAN di atas sungai dinormalisasi sepanjang 800 M yang sudah • Lebar DAS rata-rata 60 M + sempadan @ 5 M • dibangun 8.228 unit Untuk menghunikan warga sepanjang Manggarai-Cawang .728 unit TOTAL dibangun tahap 1 13.500 unit (3) PEMBANGUNAN di lokasi ex Dinas Teknis • dibangun 1.000 unit (2) PEMBANGUNAN di atas Pasar Rumput • dibangun 3.

RENCANA PEMBANGUNAN DIATAS SUNGAI Lokasi : segmen bidaracina sepanjang 800 M .

MELAYU . penghuni tidak keluar dari daerah asalnya  Sebagai penghubung / jembatan yang menyatukan wilayah di 2 sisi yang selama ini terpisah oleh keberadaan sungai (situasi pada 12 Oktober 2012.BIDARACINA Lebar DAS 60M TERMINAL KAMPUNG MELAYU  Potensi pemanfaatan Air Right (ruang diatas air untuk bangunan)  Bantaran dapat digunakan sebagai Public Space pada musim kemarau  Jalur sungai sebagai Mitigasi Bencana  Persediaan air sungai bagi keperluan pemadam kebakaran  Aspek sosial-ekonomi. kel Bidaracina) .SEGMEN Kp.

GAGASAN PENATAAN Daerah sekitar sudah bersih. sehingga dapat dilakukan penataan atau pembangunan blok rusun yang baru dan permanen HUNIAN Public Space .

Sebagai Jembatan penghubung 2 wilayah Pada saat air surut. bantaran berfungsi sebagai Ruang Publik. sebagai tempat interaksi sosial Akses Mitigasi Bencana .

BLOK PLAN .

60 LANTAI DASAR Level CONCOURSE 5.60 5.60 5.80 2.80 5.Duduk 5.Mesjid 5.60 5.60 5.60 50.Simpan Alat Pengelola 35.00 4.80 5.40 5.20 4.60 5.KELAS 15.40 2.60 5.60 5.00 5.40 Klinik PAUD 15.40 5.60 R.60 50.60 5.40 5.20 .60 2.60 5.00 4.80 5.00 5.20 35.60 15.Simpan Alat R.40 2.40 5.20 4.40 Kios/Warung R.40 Balai Warga 15.60 5.40 R.60 5.60 5.

60 5.40 15.60 WARUNG TOKO 15.60 5.40 35.00 4.20 5.60 5.60 5.40 5.60 5.40 4.60 5.60 2.60 5.40 .80 5.80 Lantai 3 Lantai TIPIKAL 4-24 5.80 2.20 5.40 5.80 5.20 5.00 4.5.40 4.60 50.40 5.60 5.60 5.60 5.40 2.Duduk/ Terima Tamu 5.60 5.60 50.40 R.20 5.60 5.60 2.

00 LANTAI 1 MAB .LANTAI 11 LANTAI 10 LANTAI 9 LANTAI 8 LANTAI 7 LANTAI 6 LANTAI 5 LANTAI 4 LANTAI 3 LANTAI 2 15.

UNIT 3 kamar UNIT 2 kamar Kmr Tidur 2 Kmr Tidur 2 Kmr Tidur 1 Jemur Kmr Tidur 1 Kmr Tidur 3 KM/WC KM/WC Cuci Dapur Dapur S E LASAR .

UNIT 3 kamar UNIT 2 kamar KM/WC KM/WC Dapur Dapur S E LASAR .

AREA SELASAR DALAM / KORIDOR .

.

.

TRANSPORTASI VERTIKAL Bagian paling mahal (boros energi) adalah bukaan pintu lift pada saat operasional PINTU LIFT EFISIENSI BUKAAN PINTU LIFT (LANDING FLOOR)  Bukaan tidak pada setiap lantai  Perletakan Lift Lobby pada “bordes”  Pintu Lift terbuka setiap 4 lantai PINTU LIFT .

.

.

.

.

.

VERTIKAL LO-RISE HI-RISE .

PENGGABUNGAN 3 Tower dalam 1 BLOK Guna perkuatan struktur sekaligus efisiensi sarana dan fasilitas : • Sharing Asset • Sharing Infrastructure • Sharing Utilities .

PEMBANGUNAN RUSUNAWA Lokasi Pasar Rumput Jl. Sultan Agung .

DESIGN APPROACH Penciptaan Ruang Interaksi sosial sebagai pengikat fungsi/aktivitas yang ada sekaligus pembentuk hirarki ruang Publik/Bersama KONSEP / GAGASAN DESAIN Penegasan bentukan Defensible Space Kesadaran akan Milik Bersama :  Penggunaan dan pemeliharaan bersama  menghindari okupasi ruang bersama .

Kendaraan (pengunjung) Pedestrian (warga penghuni) Pedestrian (warga penghuni) Services AKSESIBILITAS .

76 m2 PLAZA PEDESTRIAN LANTAI DASAR – Pasar Tradisional .PLAZA PEDESTRIAN 10497.

Referensi : BUDAPEST MARKET .

.

.

863 jiwa Kepadatan : 6.Lt 3 – 24 HUNIAN SEWA : LANTAI TIPIKAL – Hunian 30 m2 /unit 134 unit / lantai 3.770 jiwa / Ha .216 unit total (24 lantai) KDB : 60% KLB : 7 Ketinggian : 24 lantai Jumlah Populasi : 12.

UNIT 3 kamar UNIT 2 kamar Kmr Tidur 2 Kmr Tidur 2 Kmr Tidur 1 Jemur Kmr Tidur 1 Kmr Tidur 3 KM/WC KM/WC Cuci Dapur Dapur S E LASAR .

PLAZA PEDESTRIAN SEKOLAH LIFT LOBBY SEKOLAH LOBBY LIFT LIFT LOBBY LOBBY LIFT MASJID BALAI WARGA PLAZA PEDESTRIAN FASUM / FASOS LANTAI 3 – Public Area .

DUDUK LIFT LOBBY .TRANSPORTASI VERTIKAL Bagian paling mahal (boros energi) adalah bukaan pintu lift pada saat operasional PINTU LIFT EFISIENSI BUKAAN PINTU LIFT (LANDING FLOOR)  Bukaan pada setiap 4 lantai  Perletakan Lift Lobby pada “bordes” PINTU LIFT LOBBY LIFT R.

RUANG BERSAMA PUBLIK Suasana INNERCOURT .

HUNIAN PUBLIC AREA  sebagai “pembatas” / buffer PASAR ZONNING VERTIKAL Konsep PENGHAWAAN ALAMI .

.

.

.

Jatinegara Barat Raya .PEMBANGUNAN RUSUNAWA Lokasi lahan ex Dinas Teknis DKI Jl.

LOKASI EX KANTOR DINAS TEKNIS DKI .

.

TOTAL = 1.400 unit .

.

526 KK Dengan terhunikannya warga di tahap 1 ini. KEBON BARU 264 KK SODETAN Kebon Baru CAWANG . KAMPUNG MELAYU 7.MANGGARAI Kel. maka sungai Ciliwung segmen Manggarai-Cawang (8 KM) sudah bebas untuk dilakukan normalisasi Termasuk pengerjaan sodetan di Kebon Baru 8 Km Kel. BUKIT DURI 3. MANGGARAI 2.390 KK HASIL KEGIATAN TAHAP 1 Kel.233 KK Kel.

Cawang. Pengadegan dan Cililitan sejumlah 2.500 unit. untuk menampung hunian warga di kel.RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 2 PEMBANGUNAN di SEGMEN KEBON BARU (area bekas Sodetan sepanjang 600 M) • Lebar DAS rata-rata 65 M + sempadan @ 5 M • dibangun 4.500 unit Untuk menghunikan warga sepanjang Cawang-Pengadegan-Cililitan .434 KK serta sebagian dari kel Rawajati Sodetan Kebon Baru TOTAL dibangun tahap 2 4.

2 Km) sudah bebas untuk dilakukan normalisasi 2.2 Km Termasuk membuat sodetan di Pengadegan SODETAN Pengadegan .HASIL KEGIATAN TAHAP 2 Dengan terhunikannya warga di tahap 2 ini. maka sungai Ciliwung segmen Cawang-Kalibata (sepanjang 2.

Pejaten Timur.487 KK) TOTAL dibangun tahap 3 11. Bale Kambang.000 unit.513 KK serta sebagian kel.RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 3 PEMBANGUNAN di SODETAN PENGADEGAN (area bekas Sodetan dan diatas Sodetan sepanjang) • dibangun 13. Rawajati. untuk menampung hunian warga di kel.000 unit Untuk menghunikan warga sepanjang Rawajati-Tanjung Barat-Srengseng Sawah . Srengseng Sawah (3. Gedong dan Tanjung Barat sejumlah 9.

MANGGARAI HASIL KEGIATAN TAHAP 3 Tahap 1 8 km CAWANG Tahap 2 2.2 km SRENGSENG SAWAH .6 Km) sudah bebas untuk dilakukan perbaikan dan penataan DAS TANJUNG BARAT Tahap 4 12.6 km Dengan terhunikannya warga di tahap 3. maka sungai Ciliwung segmen Kalibata-Tanjung Barat (sepanjang 12.2 km KALIBATA Tahap 3 12.

304 KK) RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 4 . untuk menampung sisa warga di kel.600 unit.PEMBANGUNAN diatas DEPO KA BUKIT DURI • dibangun 5. Srengseng Sawah (8791-3487= 5.

.

MANGGARAI HASIL KEGIATAN TAHAP 4 Tahap 1 8 km CAWANG Tahap 2 2. maka sungai Ciliwung segmen Tanjung Barat Srengseng Sawah (sepanjang 12.2 km KALIBATA Tahap 3 12.6 km TANJUNG BARAT Setelah relokasi sisa warga Kel Srengseng Sawah di tahap 4.2 Km) sudah bebas untuk dilakukan normalisasi Tahap 4 12.2 km Sungai Ciliwung dari Srengseng Sawah sampai Manggarai sepanjang A35 Km selesai dinormalisasi SRENGSENG SAWAH .

Fukushima-ku. singapore (HDB) Gate Tower Hanshin Expressway. walaupun hanya lo-rise yang dikarenakan keterbatasan teknologi Hong Kong pinnacle@duxton. Florence – Italy (Taddeo Gaddi – 1564) Sudah pernah terjadi. Japan 56 lantai . Osaka.Low cost housing . permukiman diatas sungai / kanal sebagai pemanfaatan struktur jembatan.PRESEDEN Ponte Vecchio.

pengaturan lebih detilnya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Gubernur DIPERLUKAN KAJIAN AMDAL : • • • • Limbah Tata Air Biota Air Aspek sosial. dengan seijin instansi yang berwenang. . Persyaratan : tidak mengganggu fungsi aliran air dibawahnya. budaya dan ekonomi. PP no 38/2011 tentang Sungai Dimungkinkan PerMen PU no 47/PRT/1990 tentang Pengelolaan Atas Air dan atau Sumber Air pada Wilayah Sungai Sungai Ciliwung termasuk dalam daftar wilayah sungai yang kewenangan pengelolaannya berada pada Menteri Pekerjaan Umum Perda DKI no 1/2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah 2030 Dimungkinkan.Aspek Legalitas : UU no 28/2002 tentang Bangunan Gedung Dimungkinkan pemanfaatan ruang atas air.

000 291.800 m2 1.500.000 m2 280.500.000 m2 550.260.000 m2 360.500 11.000.504.000 787.000 240.000.500.796.000 m2 550.000 m2 40.012.000.620.000.728 4.000.000.328 7.500.000.012.000 m2 280.000.000 2.840.760 m2 225.000 m2 225.000.000.500 1.000.000 m2 3.400 m2 8.000 .257.920.000.000.000 1.000.840.000 m2 86.000 50 sub struktur 6.475.000 7.000 3.000.000 51.000.000 349.000 1.760.000 m2 175.000.000.920.475.260.000.000.000.049.000 400.000 5.000 tahap 3 2.000 tahap 1 3.000 tahap 4 1.PERKIRAAN RENCANA BIAYA Jumlah Unit Tower Sungai Bidaracina sub-struktur upper struktur Lokasi Pasar Rumput Lokasi ex Dinas Teknis DKI sub-struktur upper struktur ex Sodetan Kebon Baru sub-struktur upper struktur ex Sodetan Pengadegan sub-struktur upper struktur Depo Bukit Duri sub-struktur upper struktur TOTAL 8.260.000 upper structure 4.600 34.000 tahap 2 1.640 m2 77.000.

Persiapan sosial. Pembangunan Rusun Umum Sewa Bertingkat Tinggi diatas sungai Ciliwung memerlukan : • • • • Dukungan / Rekomendasi Kementerian Pekerjaan Umum Dukungan Perijinan Pemprov DKI Jakarta Pembiayaan APBN dan APBD. • Pengentasan kawasan kumuh di bantaran sungai.KESIMPULAN 1. Pembangnan Rusun Umum Sewa Bertingkat Tinggi diatas sungai Ciliwung mampu : • Menjadi terobosan dalam mengatasi kesulitan memperolah lahan di perkotaan • Meningkatkan daya tampung penduduk di bantaran sungai TANPA menggusur • Mendukung kegiatan normalisasi dan sodetan sungai Ciliwung oleh Kementerian Pekerjaan Umum. • Menciptakan Ruang Terbuka Hijau (RTH) yang lebih luas 2. ekonomi dan budaya masyarakat. .

7. Pembangunan Rumah Susun Sewa secara administratif dan teknis. jl. Januari 2013 di lokasi sungai Ciliwung (Kel Kebon Baru). pembentukannya melalui Peraturan Pemerintah. Rencana Ground Breaking oleh Presiden dan Wakil Presiden RI. menggunakan UU nomor 28 tahun 2002 ttg Bangunan Gedung serta UU nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun. Pasar Rumput dan di lokasi ex Kantor Dinas Teknis DKI. dasar pembentukannya PP nomor 23 tahun 2005 tentang Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum. Perlu percepatan penerbitan Keppres tentang Tim Koordinasi Penataan Kawasan Sungai Ciliwung. dengan persetujuan Menteri Keuangan. Tahap pelaksanaan angka 6 selanjutnya membentuk Badan Pelaksana Rumah Susun sesuai amanat pasal 72 UU nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun. Pelaksanaan pembangunan. pengalihan kepemilikan dan distribusi rumah susun umum dan rumah susun khusus dilakukan untuk tahap awal oleh BLU. (Rakeppres sudah di TU Presiden) 4. (mempercepat penyediaan rusun umum dan rusun khusus terutama di perkotaan. 6.KESIMPULAN 3. menjamin pemilikan dan penghunian rusun umum hanya oleh MBR. Jatinegara Barat Raya Jakarta Timur 5. menjamin tercapainya asas manfaat rusun dan melaksanakan berbagai kebijakan bidang rusun umum dan rusun khusus) .

terima kasih .