KEMENTERIAN PERUMAHAN RAKYAT

PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN UMUM SEWA SUNGAI CILIWUNG
Oktober 2012

Sungai CILIWUNG adalah tulang punggung dari lahir hingga terbentuknya kota Jakarta. Baik sebagai Penyedia kebutuhan air baku hingga sarana transportasi.
Pada saat dahulu kala, berkat Sungai Ciliwung yang bersih, kota Batavia pernah mendapat julukan Ratu dari Timur. Banyak pendatang asing menyanjung tinggi, bahkan menyamakannya dengan kota-kota ternama di Eropa, seperti Venesia di Italia. Jean-Baptiste Tavernier, sebagaimana dikutip Van Gorkom, mengatakan Ciliwung memiliki air yang paling baik dan paling bersih di dunia (Persekutuan Aneh, 1988).

Sumber : buku "Het Voormal ige Batavia"

persediaan air baku

Sarana transportasi

Sarana penyeberangan .

sebagian besar bantarannya penuh dengan pemukiman liar dan kumuh BALE KAMBANG SRENGSENG SAWAH .MANGGARAI SAAT INI.

Sehingga membelakangi sungai. sehingga luput dari perhatian serta semakin dilupakan peran pentingnya sungai bagi kehidupan perkotaan . dan menjadi pemukiman liar dan kumuh.

Menjadi daerah mati dan tidak kondusif bagi lingkungan Namun. masih diperlukan guna kegiatan sehari-hari walaupun kualitasnya tidak layak .

…. PADAT …. Tidak tersisa lahan kosong Sehingga sulit untuk dilakukan upaya penataan .

RELOKASI SEBAIKNYA : • Tidak jauh dari tempat kegiatannya • Hunian susun sewa • Akses non-motorized atau pedestrian • Perlu akses baik ke transportasi umum massal . rentan terhadap bencana. kriminalitas tinggi. dsb • Sehingga diperlukan relokasi. • Berlangsung lama  menjadi masalah sosial • Perlu pendekatan ‘bijak’ • Lingkungan bantaran sungai menjadi tidak kondusif dikarenakan kekumuhan. • pemicu okupasi lahan bantaran sungai.FAKTA Sungai Ciliwung • Saat kemarau kecil. kemiskinan. saat musim hujan besar.

Kemiskinan Kondisi Padat Tidak tertata prinsip : Membangun TANPA Menggusur Relokasi Yang Manusiawi Perlu Penataan dengan Rumah Susun Sewa Yang dibangun dekat tempat tinggal semula .

STRATEGI RELOKASI Dengan memanfaatkan Air-Right (ruang diatas air untuk bangunan) sungai .

051 KK SUMBER DINAS PERUMAHAN DAN GEDUNG DKI JAKARTA 5 .521 KK 4.06.07 dan 08) KEBON BARU (RW 01 dan 04) CAWANG (RW 01.967 KK TAHAP 3 363 KK (9.09 dan 11) BALEKAMBANG (RW 01.07 dan 08) PEJATEN TIMUR (RW 03.03.06. 1.07.05.233 KK 264 KK LuasKK Kawasan + 9.04 dan 05) GEDONG (RW 03.06. MELAYU (RW 01.334 KK) 270 KK 3.09.05.390 KK TAHAP 1 3.791 KK = 34.02.02.JUMLAH KK (per RW) DI DAERAH BANTARAN SUNGAI CILIWUNG MANGGARAI (RW 01.03.08.04 dan 10) BUKIT DURI (RW 01.03 dan 05) SRENGSENG SAWAH (RW 02.526 KK (13.09 dan 19) TOTAL KESELURUHAN = = = = = = = = = = = = Rencana PENTAHAPAN 2.03.791 KK) = 8.6 Ha.11 dan 12) K.04.513 KK) 387 KK 275 KK TAHAP 4 (8.10.02.413 KK) 7.07 dan 11) TANJUNG BARAT (RW 01.623 TAHAP 2 441 KK (2.03.08 dan 12) CILILITAN (RW 07) PANGADEGAN (RW 01 dan 02) RAWA JATI (RW 01.

2 km PENTAHAPAN Membangun di Sodetan 4.228 unit Normalisasi Sungai Manggarai-Cawang (8 km) 1.2 km) Total Normalisasi sungai Ciliwung 35 km Total warga dihunikan 34.6 km) TANJUNG BARAT Tahap 4 - 12.728 unit Guna menghunikan 13.MANGGARAI Pasar Rumput 3.bisa dimulai Membangun di Sodetan 11.344 KK warga sepanjang Cawangtermasuk Sodetan Pengadegan Kalibata termasuk di rencana sodetan Pengadegan sehingga Tahap 3 sodetan bisa dimulai pekerjaan 12.000 unit KALIBATA Total dibangun 4.600 unit Lokasi Dinas Teknis Total dibangun 13.500Manggarai unit Normalisasi Sungai – Kalibata (2.500 unit 8 km Lokasi DEPO KA Tahap 1 5.2 km Normalisasi Tanjung Barat – Srengseng Sawah (12.051 KK SRENGSENG SAWAH .000 KK warga sepanjang ManggaraiDiatas sungai 8.500 unit CAWANG termasuk sodetan di Kebon Baru Cawang termasuk 264 KK di rencana sodetan Kebon Baru sehingga2 pekerjaan sodetan Tahap .000 unit 2.6 km Normalisasi Kalibata – Tanjung Barat (12.2 km) Guna menghunikan 2.

500 unit (3) PEMBANGUNAN di lokasi ex Dinas Teknis • dibangun 1.228 unit Untuk menghunikan warga sepanjang Manggarai-Cawang .000 unit (2) PEMBANGUNAN di atas Pasar Rumput • dibangun 3.728 unit TOTAL dibangun tahap 1 13.RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 1 (1) PEMBANGUNAN di atas sungai dinormalisasi sepanjang 800 M yang sudah • Lebar DAS rata-rata 60 M + sempadan @ 5 M • dibangun 8.

RENCANA PEMBANGUNAN DIATAS SUNGAI Lokasi : segmen bidaracina sepanjang 800 M .

penghuni tidak keluar dari daerah asalnya  Sebagai penghubung / jembatan yang menyatukan wilayah di 2 sisi yang selama ini terpisah oleh keberadaan sungai (situasi pada 12 Oktober 2012.SEGMEN Kp. MELAYU .BIDARACINA Lebar DAS 60M TERMINAL KAMPUNG MELAYU  Potensi pemanfaatan Air Right (ruang diatas air untuk bangunan)  Bantaran dapat digunakan sebagai Public Space pada musim kemarau  Jalur sungai sebagai Mitigasi Bencana  Persediaan air sungai bagi keperluan pemadam kebakaran  Aspek sosial-ekonomi. kel Bidaracina) .

sehingga dapat dilakukan penataan atau pembangunan blok rusun yang baru dan permanen HUNIAN Public Space .GAGASAN PENATAAN Daerah sekitar sudah bersih.

sebagai tempat interaksi sosial Akses Mitigasi Bencana . bantaran berfungsi sebagai Ruang Publik.Sebagai Jembatan penghubung 2 wilayah Pada saat air surut.

BLOK PLAN .

KELAS 15.40 2.40 5.60 50.00 4.60 15.40 Klinik PAUD 15.60 5.60 5.20 4.80 5.20 4.20 35.Simpan Alat R.60 LANTAI DASAR Level CONCOURSE 5.60 5.Simpan Alat Pengelola 35.40 Balai Warga 15.40 2.80 5.00 5.00 4.40 R.Mesjid 5.80 5.60 5.20 .60 5.40 5.00 5.60 5.Duduk 5.60 R.40 5.40 Kios/Warung R.60 50.60 5.60 5.80 2.40 5.60 2.60 5.60 5.60 5.60 5.

40 4.60 WARUNG TOKO 15.80 5.60 5.60 5.20 5.40 R.60 5.60 50.60 5.5.60 2.60 5.60 5.60 5.80 2.40 35.80 Lantai 3 Lantai TIPIKAL 4-24 5.60 5.40 2.60 5.40 5.60 2.20 5.40 4.60 5.00 4.20 5.80 5.Duduk/ Terima Tamu 5.20 5.60 5.00 4.40 5.40 .60 50.60 5.40 5.40 15.

00 LANTAI 1 MAB .LANTAI 11 LANTAI 10 LANTAI 9 LANTAI 8 LANTAI 7 LANTAI 6 LANTAI 5 LANTAI 4 LANTAI 3 LANTAI 2 15.

UNIT 3 kamar UNIT 2 kamar Kmr Tidur 2 Kmr Tidur 2 Kmr Tidur 1 Jemur Kmr Tidur 1 Kmr Tidur 3 KM/WC KM/WC Cuci Dapur Dapur S E LASAR .

UNIT 3 kamar UNIT 2 kamar KM/WC KM/WC Dapur Dapur S E LASAR .

AREA SELASAR DALAM / KORIDOR .

.

.

TRANSPORTASI VERTIKAL Bagian paling mahal (boros energi) adalah bukaan pintu lift pada saat operasional PINTU LIFT EFISIENSI BUKAAN PINTU LIFT (LANDING FLOOR)  Bukaan tidak pada setiap lantai  Perletakan Lift Lobby pada “bordes”  Pintu Lift terbuka setiap 4 lantai PINTU LIFT .

.

.

.

.

.

VERTIKAL LO-RISE HI-RISE .

PENGGABUNGAN 3 Tower dalam 1 BLOK Guna perkuatan struktur sekaligus efisiensi sarana dan fasilitas : • Sharing Asset • Sharing Infrastructure • Sharing Utilities .

PEMBANGUNAN RUSUNAWA Lokasi Pasar Rumput Jl. Sultan Agung .

DESIGN APPROACH Penciptaan Ruang Interaksi sosial sebagai pengikat fungsi/aktivitas yang ada sekaligus pembentuk hirarki ruang Publik/Bersama KONSEP / GAGASAN DESAIN Penegasan bentukan Defensible Space Kesadaran akan Milik Bersama :  Penggunaan dan pemeliharaan bersama  menghindari okupasi ruang bersama .

Kendaraan (pengunjung) Pedestrian (warga penghuni) Pedestrian (warga penghuni) Services AKSESIBILITAS .

76 m2 PLAZA PEDESTRIAN LANTAI DASAR – Pasar Tradisional .PLAZA PEDESTRIAN 10497.

Referensi : BUDAPEST MARKET .

.

.

770 jiwa / Ha .216 unit total (24 lantai) KDB : 60% KLB : 7 Ketinggian : 24 lantai Jumlah Populasi : 12.863 jiwa Kepadatan : 6.Lt 3 – 24 HUNIAN SEWA : LANTAI TIPIKAL – Hunian 30 m2 /unit 134 unit / lantai 3.

UNIT 3 kamar UNIT 2 kamar Kmr Tidur 2 Kmr Tidur 2 Kmr Tidur 1 Jemur Kmr Tidur 1 Kmr Tidur 3 KM/WC KM/WC Cuci Dapur Dapur S E LASAR .

PLAZA PEDESTRIAN SEKOLAH LIFT LOBBY SEKOLAH LOBBY LIFT LIFT LOBBY LOBBY LIFT MASJID BALAI WARGA PLAZA PEDESTRIAN FASUM / FASOS LANTAI 3 – Public Area .

TRANSPORTASI VERTIKAL Bagian paling mahal (boros energi) adalah bukaan pintu lift pada saat operasional PINTU LIFT EFISIENSI BUKAAN PINTU LIFT (LANDING FLOOR)  Bukaan pada setiap 4 lantai  Perletakan Lift Lobby pada “bordes” PINTU LIFT LOBBY LIFT R.DUDUK LIFT LOBBY .

RUANG BERSAMA PUBLIK Suasana INNERCOURT .

HUNIAN PUBLIC AREA  sebagai “pembatas” / buffer PASAR ZONNING VERTIKAL Konsep PENGHAWAAN ALAMI .

.

.

.

Jatinegara Barat Raya .PEMBANGUNAN RUSUNAWA Lokasi lahan ex Dinas Teknis DKI Jl.

LOKASI EX KANTOR DINAS TEKNIS DKI .

.

400 unit .TOTAL = 1.

.

390 KK HASIL KEGIATAN TAHAP 1 Kel. MANGGARAI 2.MANGGARAI Kel. KAMPUNG MELAYU 7. BUKIT DURI 3. KEBON BARU 264 KK SODETAN Kebon Baru CAWANG .526 KK Dengan terhunikannya warga di tahap 1 ini. maka sungai Ciliwung segmen Manggarai-Cawang (8 KM) sudah bebas untuk dilakukan normalisasi Termasuk pengerjaan sodetan di Kebon Baru 8 Km Kel.233 KK Kel.

434 KK serta sebagian dari kel Rawajati Sodetan Kebon Baru TOTAL dibangun tahap 2 4. untuk menampung hunian warga di kel.RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 2 PEMBANGUNAN di SEGMEN KEBON BARU (area bekas Sodetan sepanjang 600 M) • Lebar DAS rata-rata 65 M + sempadan @ 5 M • dibangun 4. Pengadegan dan Cililitan sejumlah 2.500 unit Untuk menghunikan warga sepanjang Cawang-Pengadegan-Cililitan .500 unit. Cawang.

maka sungai Ciliwung segmen Cawang-Kalibata (sepanjang 2.HASIL KEGIATAN TAHAP 2 Dengan terhunikannya warga di tahap 2 ini.2 Km Termasuk membuat sodetan di Pengadegan SODETAN Pengadegan .2 Km) sudah bebas untuk dilakukan normalisasi 2.

Pejaten Timur.513 KK serta sebagian kel. Rawajati. Gedong dan Tanjung Barat sejumlah 9. untuk menampung hunian warga di kel.000 unit.RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 3 PEMBANGUNAN di SODETAN PENGADEGAN (area bekas Sodetan dan diatas Sodetan sepanjang) • dibangun 13. Bale Kambang.487 KK) TOTAL dibangun tahap 3 11.000 unit Untuk menghunikan warga sepanjang Rawajati-Tanjung Barat-Srengseng Sawah . Srengseng Sawah (3.

6 km Dengan terhunikannya warga di tahap 3.2 km KALIBATA Tahap 3 12. maka sungai Ciliwung segmen Kalibata-Tanjung Barat (sepanjang 12.MANGGARAI HASIL KEGIATAN TAHAP 3 Tahap 1 8 km CAWANG Tahap 2 2.2 km SRENGSENG SAWAH .6 Km) sudah bebas untuk dilakukan perbaikan dan penataan DAS TANJUNG BARAT Tahap 4 12.

untuk menampung sisa warga di kel.304 KK) RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 4 .600 unit. Srengseng Sawah (8791-3487= 5.PEMBANGUNAN diatas DEPO KA BUKIT DURI • dibangun 5.

.

6 km TANJUNG BARAT Setelah relokasi sisa warga Kel Srengseng Sawah di tahap 4.2 km Sungai Ciliwung dari Srengseng Sawah sampai Manggarai sepanjang A35 Km selesai dinormalisasi SRENGSENG SAWAH .2 km KALIBATA Tahap 3 12.MANGGARAI HASIL KEGIATAN TAHAP 4 Tahap 1 8 km CAWANG Tahap 2 2.2 Km) sudah bebas untuk dilakukan normalisasi Tahap 4 12. maka sungai Ciliwung segmen Tanjung Barat Srengseng Sawah (sepanjang 12.

Florence – Italy (Taddeo Gaddi – 1564) Sudah pernah terjadi. singapore (HDB) Gate Tower Hanshin Expressway. walaupun hanya lo-rise yang dikarenakan keterbatasan teknologi Hong Kong pinnacle@duxton.Low cost housing .PRESEDEN Ponte Vecchio. Japan 56 lantai . permukiman diatas sungai / kanal sebagai pemanfaatan struktur jembatan. Fukushima-ku. Osaka.

dengan seijin instansi yang berwenang.Aspek Legalitas : UU no 28/2002 tentang Bangunan Gedung Dimungkinkan pemanfaatan ruang atas air. . budaya dan ekonomi. pengaturan lebih detilnya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Gubernur DIPERLUKAN KAJIAN AMDAL : • • • • Limbah Tata Air Biota Air Aspek sosial. PP no 38/2011 tentang Sungai Dimungkinkan PerMen PU no 47/PRT/1990 tentang Pengelolaan Atas Air dan atau Sumber Air pada Wilayah Sungai Sungai Ciliwung termasuk dalam daftar wilayah sungai yang kewenangan pengelolaannya berada pada Menteri Pekerjaan Umum Perda DKI no 1/2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah 2030 Dimungkinkan. Persyaratan : tidak mengganggu fungsi aliran air dibawahnya.

000 tahap 3 2.000.000 50 sub struktur 6.000.840.400 m2 8.504.000 tahap 4 1.000 m2 280.000 291.640 m2 77.000 787.000.000 m2 3.000 m2 225.000 m2 550.328 7.600 34.500 1.000.000.000.000 m2 280.000.500.500.920.000.000 tahap 1 3.000 m2 86.760 m2 225.000 7.000 5.500.475.000.000.000.012.012.000.475.800 m2 1.000 m2 550.260.000 349.000.000 m2 40.000.000 1.620.PERKIRAAN RENCANA BIAYA Jumlah Unit Tower Sungai Bidaracina sub-struktur upper struktur Lokasi Pasar Rumput Lokasi ex Dinas Teknis DKI sub-struktur upper struktur ex Sodetan Kebon Baru sub-struktur upper struktur ex Sodetan Pengadegan sub-struktur upper struktur Depo Bukit Duri sub-struktur upper struktur TOTAL 8.257.000.000 51.500.000.000.000 240.000 m2 360.260.260.920.000 1.000 400.760.049.000 3.000.500 11.000 2.000.000.000 .000.000 upper structure 4.000.796.840.000 m2 175.000 tahap 2 1.728 4.

Pembangnan Rusun Umum Sewa Bertingkat Tinggi diatas sungai Ciliwung mampu : • Menjadi terobosan dalam mengatasi kesulitan memperolah lahan di perkotaan • Meningkatkan daya tampung penduduk di bantaran sungai TANPA menggusur • Mendukung kegiatan normalisasi dan sodetan sungai Ciliwung oleh Kementerian Pekerjaan Umum. Persiapan sosial. .KESIMPULAN 1. ekonomi dan budaya masyarakat. Pembangunan Rusun Umum Sewa Bertingkat Tinggi diatas sungai Ciliwung memerlukan : • • • • Dukungan / Rekomendasi Kementerian Pekerjaan Umum Dukungan Perijinan Pemprov DKI Jakarta Pembiayaan APBN dan APBD. • Menciptakan Ruang Terbuka Hijau (RTH) yang lebih luas 2. • Pengentasan kawasan kumuh di bantaran sungai.

(Rakeppres sudah di TU Presiden) 4. menggunakan UU nomor 28 tahun 2002 ttg Bangunan Gedung serta UU nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun. pengalihan kepemilikan dan distribusi rumah susun umum dan rumah susun khusus dilakukan untuk tahap awal oleh BLU. (mempercepat penyediaan rusun umum dan rusun khusus terutama di perkotaan. Rencana Ground Breaking oleh Presiden dan Wakil Presiden RI. pembentukannya melalui Peraturan Pemerintah. menjamin tercapainya asas manfaat rusun dan melaksanakan berbagai kebijakan bidang rusun umum dan rusun khusus) . Pelaksanaan pembangunan. dasar pembentukannya PP nomor 23 tahun 2005 tentang Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum. dengan persetujuan Menteri Keuangan. Perlu percepatan penerbitan Keppres tentang Tim Koordinasi Penataan Kawasan Sungai Ciliwung. Pasar Rumput dan di lokasi ex Kantor Dinas Teknis DKI. jl. Pembangunan Rumah Susun Sewa secara administratif dan teknis. menjamin pemilikan dan penghunian rusun umum hanya oleh MBR. 7. Jatinegara Barat Raya Jakarta Timur 5. Januari 2013 di lokasi sungai Ciliwung (Kel Kebon Baru).KESIMPULAN 3. Tahap pelaksanaan angka 6 selanjutnya membentuk Badan Pelaksana Rumah Susun sesuai amanat pasal 72 UU nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun. 6.

terima kasih .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful