Consideraii introductive

1. Lucrarea cu tema Aciunile de carte funciar i propune o dezbatere pe un subiect mai puin abordat n doctrina juridic, urm rind evoluia legislativ, doctrinar i jurisprudenial a aciunilor clasice n materia crilor funciare, aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificarea crii funciare n dreptul romnesc, n strns conexiune cu materia de ansamblu a publicitii imobiliare i cu sistemul drepturilor reale, drepturi ce constituie obiectul predilect al proteciei pe calea acestor aciuni. 2. Consideraiile de ordin istoric, din cuprinsul primului capitol al lucrrii, demonstreaz legtura complex ntre evoluia societii omeneti, ideea de proprietate i metamorfoza formelor de publicitate imobiliar, pornind de la pietrele care se aezau pe imobilul achiziionat, aa-numitele kudurru sau oroi (avnd dubl nsemntate materializarea graniei i funcie de publicitate), apoi registrele de eviden numite herit n Egiptul Antic i registre atice de ipoteci, continund cu mancipaiunea din Roma Antic i ajungnd la registrele de publicitate (personal sau real) ale epocii moderne. Circumstanele istorice au fcut ca pe teritoriul rii noastre s coexiste att sistemul personal de publicitate imobiliar, bazat pe transcripiuni i inscripiuni, ct i sistemul real al crilor funciare. Aceast situaie ne-a adus avantajul de a cunoate, prin propria experien, prile bune, dar i neajunsurile fiecruia dintre cele dou sisteme, ns a creat i un obstacol n calea instituirii unui sistem unic de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri. Dup mai multe ncercri euate, acest demers a fost, n sfrit, realizat prin Legea nr. 7/1996, care are rolul de a crea cadrul juridic pentru ntocmirea cadastrului general i extinderea treptat i progresiv a noului sistem de publicitate imobiliar, bazat pe noile cri funciare.

Aciunile de carte funciar

3. Coexistena temporar a celorlalte sisteme de publicitate imobiliar, permis de art. 72 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, devenit art. 69 alin. (2), ca urmare a republicrii acestei legi, a nscut controversa, att n doctrin, dar mai ales n practic, n legtur cu cmpul de aplicare a Legii nr. 7/1996, n raport cu Decretullege nr. 115/1938. Aceast problem a fost tranat (cel puin n ceea ce privete soarta aciunilor de carte funciar) de nalta Curte de Casaie i Justiie, Seciile Unite, prin decizie dat n interesul legii, la solicitarea Procurorului General al Parchetului de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie. Instana suprem a statuat c aciunile de carte funciar n prestaie tabular i n rectificare tabular , avnd ca obiect nscrierea n cartea funciar a unor drepturi reale imobiliare prevzute n acte juridice valabil ncheiate anterior intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996, sunt guvernate de dispoziiile legii vechi, respectiv de cele ale Decretului-lege nr. 115/1938. Am apreciat c aceast soluie este greit, deoarece, din interpretarea sistematic a prevederilor art. 69 alin. (2) i (3), raportate la art. 56 alin. (1), art. 57, art. 58 alin. (1) i art. 59 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicat, rezult c, pentru imobilele situate n regiunile de carte funciar supuse Decretului-lege nr. 115/1938, ncepnd cu data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996, nscrierile n cartea funciar, operate dup aceast dat, precum i efectele acestora sunt guvernate de dispoziiile acestei legi, indiferent dac nscrierile se efectueaz n vechile cri funciare, sau n cele noi, ntocmite conform art. 59 alin. (1). n mod corespunztor, i aciunile de carte funciar, n prestaie tabular i n rectificare tabular, promovate dup data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996, sunt supuse condiiilor de admisibilitate prevzute de aceast lege, iar nscrierile efectuate n temeiul hotrrilor judectoreti date n cadrul acestor aciuni produc efecte potrivit legii noi, indiferent de data la care s-a ncheiat actul juridic. Lipsa cadastrului general nu poate constitui o piedic n calea aplicrii legii noi. Disputa referitoare la problema dac nscrierile n cartea funciar pot fi efectuate independent de existena cadastrului la nivelul ntregii ri nu este nou. Aceeai problem a creat divergene i atunci cnd s-a discutat Legea pentru organizarea

Consideraii introductive

cadastrului funciar i pentru introducerea crilor funduare n Vechiul Regat i n Basarabia, din 20 aprilie 1933. Dup cum se tie, aceast lege nu a putut fi pus n aplicare deoarece lucrrile cadastrale au fost lente, fiind sistate din lips de fonduri n preajma celui de-al doilea rzboi mondial. mprejurrile care au mpiedicat, la acea vreme, crearea unui sistem unitar i modern de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri (lipsa cadastrului, generat de lipsa fondurilor) ar putea pune n pericol, i n prezent, realizarea acestui important proiect, dac s-ar adopta opinia potrivit creia, n lipsa cadastrului, dispoziiile legii noi nu sunt aplicabile, innd seama de faptul c aceleai motive (lipsa fondurilor i a personalului specializat n efectuarea msurtorilor cadastrale) sunt invocate i n prezent pentru a justifica faptul c, dup un deceniu de la adoptarea legii, nicio localitate din ar nu are nc definitivat cadastrul general. 4. Legea nr. 7/1996 a preluat principiile generale care guverneaz sistemele de publicitate bazate pe cri funciare (principiul publicitii integrale, principiul relativitii nscrierilor, principiul disponibilitii, principiul legalitii, principiul publicitii), ns a renunat, din p cate, la una dintre cele mai importante reguli specifice sistemelor bazate pe cri funciare, principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar, adoptnd principiul opozabilitii fa de teri a drepturilor reale nscrise. Noua reglementare urmeaz concepia consensualist a secolului al XIX-lea, statornicit n legislaia civil romn i n publicitatea imobiliar prin registrele de transcripiuni i inscripiuni, conform creia drepturile reale imobiliare iau natere, se modific i se strmut prin consimmntul prilor, iar nscrierea acestor drepturi n registrele de publicitate imobiliar are numai rostul de a le face opozabile terilor (art. 25 din Legea nr. 7/1996, republicat). Am considerat c aceast soluie legislativ nu sporete valoarea sistemului nostru de publicitate imobiliar, ci, dimpotriv, creeaz condiiile pentru naterea unor situaii juridice echivoce i pernicioase, prin recunoaterea a dou momente diferite n care opereaz transferul imobiliar n cadrul uneia i aceleiai operaiuni

Aciunile de carte funciar

juridice: solo consensu, n raporturile dintre pri i de la data nscrierii, n raporturile cu terii. Proiectul noului Cod civil, n art. 428 alin. (4), prevede c: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere n cartea funciar, cu excepia cazurilor anume prevzute de lege. Articolul 649 alin. (1) generalizeaz regula efectului constitutiv al nscrierii i cu privire la celelalte drepturi reale imobiliare, supuse nscrierii. Textul menionat prevede c: Drepturile reale asupra imobilelor, supuse nscrierii potrivit legii, se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea constituirii sau strmutrii lor n cartea funciar, n temeiul acordului de voin al prilor. Modificarea legislativ preconizat corespunde ntru totul necesitilor actuale ale societii romneti, care nu se va putea bucura de o real revigorare economic fr dezvoltarea unui sistem normativ care s promoveze creditul, s ntreasc sigurana transmisiunilor imobiliare i, n final, s asigure consolidarea ordinii de drept. 5. n Capitolul al II-lea sunt prezentate aspecte ce vizeaz regimul general al aciunilor de carte funciar: noiune i importan, clasificare, condiii generale de exerciiu, precum i o analiz sumar a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale, att n reglementarea actual, ct i n perspectiva propunerii privind viitoarea reglementare a Codului civil, avnd n vedere strnsa legtur care exist ntre sistemul de drepturi reale organizat ntr-o societate la un moment dat i sistemul de publicitate a acestor drepturi. 6. Urmtoarele dou capitole sunt destinate celor dou aciuni principale de carte funciar, aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificarea crii funciare, avnd o structur relativ asem ntoare (cu unele diferene determinate de specificul materiei examinate). Ambele capitole debuteaz cu aspecte introductive (precizri terminologice, definiie, forme de manifestare, utilitate), continu cu evoluia reglementrii, trsturi eseniale, delimitri fa de alte aciuni, condiii de exercitare i, n final, sunt evideniate aspectele procedurale: instana competent, cererea de che-

Consideraii introductive

mare n judecat, legitimarea procesual, prescripia dreptului la aciune, aciunea reconvenional, participarea terilor, probele, cile de atac i efectele hotrrii judectoreti. Aciunile de carte funciar sunt mecanisme juridice imaginate de legiuitor pentru a asigura cadrul specific de soluionare a conflictelor ivite n legtur cu nscrierea drepturilor subiective n cartea funciar. Aceste mecanisme au, n general, un caracter subsidiar, deoarece, n principiu, nscrierea sau radierea unei nscrieri n cartea funciar se face pe cale necontencioas. 7. Aciunea n prestaie tabular, indiferent de formele pe care le-a cunoscut n sistemele de publicitate din dreptul romnesc, asigur, n primul rnd, protecia dreptului dobnditorului nemijlocit n raport cu nstrintorul. Aceast aciune poate fi ndreptat i mpotriva terului dobnditor, caz n care se asigur protecia dreptul primului achizitor fa de achizitorul subsecvent, care i-a nscris dreptul dobndit cu rea-credin sau cu titlu gratuit. n acest fel, sunt sancionate nstrinrile sau dobndirile frauduloase, paraliznd efectele actelor juridice cu titlu gratuit n temeiul crora alte persoane au dobndit drepturi reale imobiliare n paguba dobnditorilor anteriori cu titlu oneros, ori efectele actelor ncheiate cu rea-credin. Pornind de la reglementarea legal a aciunii n prestaie tabular (menion m c prevederile art. 27 din Legea nr. 7/1996, republicat, preiau, cu unele modificri, dispoziiile prevzute anterior n art. 22-25 din Decretul-lege nr. 115/1938), aceasta a fost definit ca fiind acea aciune prin care dobnditorul unui drept real imobiliar solicit instanei obligarea prtului s predea nscrisul necesar pentru intabularea n cartea funciar, iar n caz contrar s dispun nscrierea n cartea funciar. Aciunea n prestaie tabular poate mbrca mai multe forme de manifestare, n funcie de calitatea pe care o are cel chemat n judecat ca prt i pretenia concret dedus judecii: A) Articolul 27 alin. (1) i (3) din Legea nr. 7/1996, republicat, reglementeaz aciunea n prestaie tabular pozitiv sau obinuit, adic acea aciune prin care reclamantul cheam n judecat, n calitate de prt, pe cel care s-a obligat s strmute sau

Aciunile de carte funciar

s constituie n folosul s u un drept real asupra unui imobil, pentru a fi obligat s-i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept. n situaia n care cel obligat nu pred nscrisurile, reclamantul poate solicita instanei s dispun nscrierea n cartea funciar. B) Din interpretarea coroborat a prevederilor art. 27 alin. (2) raportate la alin. (1) i (3) din Legea nr. 7/1996, republicat, se contureaz aciunea n prestaie tabular negativ, adic acea aciune prin care reclamantul cheam n judecat, n calitate de prt, pe titularul unui drept real nscris n cartea funciar, solicitnd obligarea acestuia s-i predea nscrisurile necesare radierii dreptului respectiv, iar dac cel obligat nu pred nscrisurile, reclamantul poate solicita instanei s dispun radierea dreptului din cartea funciar. C) Articolul 27 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, republicat, reglementeaz aciunea n prestaie tabular ndreptat mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar, sau, cum a mai fost denumit n literatura juridic, aciunea pentru valorificarea (aprarea) titlului de drept. De regul, aciunea n prestaie tabular este formulat de primul dobnditor, care nu i-a nscris dreptul n cartea funciar, att mpotriva celui care s-a obligat s strmute sau s constituie dreptul real n favoarea sa, ct i mpotriva celui de-al doilea achizitor, care a dobndit de la acelai nstrintor i care i-a nscris dreptul astfel dobndit n cartea funciar, solicitnd obligarea primului prt s-i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept, precum i obligarea celui de-al doilea s tolereze nscrierea dreptului n favoarea reclamantului. Aciunea n prestaie tabular ndreptat mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar presupune ntrunirea cumulativ a urmtoarelor condiii: a) actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie ncheiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar; b) terul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fie de rea-credin.

Consideraii introductive

Manifestarea concret i efectele aciunii n prestaie tabular n cadrul relaiilor nscute ntre actorii transferurilor imobiliare necesit operaiunea de delimitare a acesteia fa de alte aciuni care, deopotriv, au ca efect protejarea drepturilor reale imobiliare, cum ar fi aciunea n executarea promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare, aciunea n revendicare, aciunea n constatare, aciunea n rectificare ndreptat mpotriva terului subdobnditor sau aciunea pentru acordarea rangului preferenial. n pofida asem nrilor care exist ntre aciunea n prestaie tabular i celelalte aciuni enumerate, fie sub aspectul cauzelor, fie sub cel al efectelor, deosebirile evidente, remarcate n seciunea a IV-a a Capitolului al III-lea, nu ngduie nicio tentativ de confundare a acestora. 8. Aciunea n rectificarea crii funciare reprezint un mijloc de aprare pe cale judiciar a drepturilor subiective civile, susceptibile de nscriere n cartea funciar, care confer oricrei persoane al crei drept este vt mat printr-o nscriere inexact, posibilitatea s solicite nlturarea inexactitii i corelarea nscrierii cu situaia juridic real a drepturilor ce formeaz obiectul nscrierii. Rectificarea crii funciare este strns legat de modul n care acioneaz principiul publicitii materiale a crii funciare, acel principiu potrivit cruia terul subdobnditor de bun-credin i cu titlu oneros, care a contractat avnd ncredere n nscrierea antecesorului s u tabular, prezumat de lege ca fiind exact, valid i complet (dei aceasta nu era), este meninut n achiziia sa, dobndind dreptul real prin efectul nscrierii n cartea funciar. Exactitatea sau inexactitatea nscrierilor din cartea funciar se rsfrng att asupra raporturilor de drept privat, ct i n zona vieii publice, ceea ce face ca afirmaia fcut de autori de prestigiu, n urm cu aproape trei decenii, n sensul c registrul de publicitate imobiliar este seismograful care percepe dinamismul vieii juridice, s fie nu numai sugestiv, ci i deosebit de actual. Rectificarea crii funciare poate fi dispus ntr-unul dintre cazurile expres i limitativ prevzute de art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicat, respectiv: a) nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil;

Aciunile de carte funciar

b) dreptul nscris a fost greit calificat; c) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; d) nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului. 9. Ultimul capitol este destinat elementelor de drept comparat, cu meniunea c referiri la instituiile corespunztoare din sistemele de publicitate imobiliar compatibile cu sistemul nostru actual se pot ntlni pe tot parcursul lucrrii, avnd rolul de a evidenia asem nrile i deosebirile, dar i de a constitui posibile surse de inspiraie n perspectiva mbuntirii actualei legislaii. n procesul de apropiere a legislaiilor naionale n domeniul publicitii imobiliare, n cadrul Uniunii Europene, juriti europeni de prestigiu, care lucreaz la proiectul viitorului Cod civil european, au identificat trei reguli, considerate rezonabile, care ar trebui s stea la baza unei viitoare reglementri la nivel european: maxima protecie a terului dobnditor (n sensul ca opozabilitatea drepturilor s fie deplin i nu n alte limite dect cele care rezult din nscriere), controlul adecvat (care presupune verificarea legalitii titlului nainte de nscriere, astfel nct registrul s poat garanta exactitatea a ceea ce public) i costul minim al publicitii imobiliare (n sensul c statele trebuie s instituie mecanisme eficiente i sigure de publicitate, aa nct dobnditorul s nu fie nevoit s suporte costurile ridicate ale verificrilor private, considerate ineficiente i potenial periculoase). Preocuparea pentru adaptarea legislaiei la cerinele unei piee imobiliare sigure i accesibile se manifest i la nivelul statelor din fostul bloc comunist. Romnia se nscrie pe aceeai direcie de aciune, iar modificrile recente ale Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar denot ncercarea legiuitorului romn de a organiza activitatea de publicitate imobiliar ntr-o manier care s permit finalizarea celor dou scopuri principale ale Legii nr. 7/1996: asigurarea cadrului juridic pentru ntocmirea cadastrului la nivelul ntregii ri i extinderea treptat i progresiv a noului sistem de publicitate imobiliar, bazat pe noile cri funciare.

Capitolul I Publicitatea imobiliar constant a evoluiei sociale

Seciunea 1. Repere istorice
1. nceputurile publicitii imobiliare 10. Nevoia exploatrii ct mai eficiente a p mntului, pe fondul creterii populaiei i transformrii terenurilor n obiect al proprietii private, reprezint contextul istoric n care i-au fcut apariia primele forme de inventariere, eviden i siguran a actelor translative de proprietate. Dovezi ale celor mai vechi msurtori i nregistrri cadastrale s-au descoperit n Mesopotamia, Caldeea i Egipt. Mai ales n Egipt, msurarea i nregistrarea pmntului erau de mare importan pentru gospodrirea Vii Nilului, deoarece prin revrsrile anuale, graniele dintre parcele erau terse i trebuiau restabilite prin efectuarea unor noi msurtori, dup datele cuprinse n crile de eviden a proprietilor1. Preocuparea pentru asigurarea proteciei circuitului juridic i nevoia impulsionrii tranzaciilor astfel nct actorii pieei imobiliare s dispun de o serie de garanii care s-i scuteasc de investigaiile complicate asupra titlurilor i drepturilor reale au condus la apariia unor forme de publicitate, care, ulterior, au evoluat pn la sistemele de publicitate ale epocii moderne.

Cu privire la crile de proprietate n Egiptul Antic, a se vedea: Al. Herlea, Crile de proprietate n Transilvania, Tipografia Astra, Braov, 1945, p. 8-10; M. Miclea, Cadastrul i cartea funciar, Ed. All, Bucureti, 1995, p. 6.

10

Aciunile de carte funciar

11. Primele forme de publicitate, inclusiv registre imobiliare, au aprut nc din Antichitate. Astfel, n Grecia Antic transmiterea terenurilor era supus unor forme de manifestare public, asemntoare mancipaiunii romane. n plus, n anumite perioade i zone se practica anunarea transmisiunii imobiliare prin vestitori publici sau prin afie expuse n locuri publice, astfel nct, dup trecerea unui anumit termen, transmisiunea devenea inatacabil1. 12. n Atica, existena unei ipoteci se consemna prin pietre sau table aezate pe teren, a cror ridicare arbitrar era obiectul unor grave sanciuni penale. Aceste semne exterioare permiteau cumprtorului s-i dea seama, la o simpl examinare a imobilului, dac asupra lui apas vreo sarcin. n unele localiti existau chiar registre care conineau indicaii despre imobile i contracte, prin intermediul crora se putea ti dac bunurile respective erau libere de sarcini (registrele atice de ipoteci)2. 13. n Egiptul Antic, nstrinarea imobilelor se fcea n prezena vecinilor, care puteau invoca eventualele drepturi dobndite anterior. n perioada stpnirii romane s-au dezvoltat registrele sau Bibliotheke ton enkteseon, care au dobndit o tot mai mare importan n transmisiunile imobiliare. Aceste registre constatau cine este proprietarul fiecrui imobil, iar pentru nstrinare era necesar ca Bibliofilakes (echivalentul registratorului de astzi) s elibereze un document (epistalma) prin care s autorizeze actul de dispoziie, document prin care confirma c cel care nstrineaz figureaz n registru ca proprietar. Ulterior, actul de dobndire se nscria, la rndul su, n registru3. Paradoxal este c aceste registre, att de
J.L. Lacruz Berdejo, F. Sancho Rebullida, A. Luna Serrano, J. Delgado Echeverra, F. Rivero Hernndez, J. Rams Albesa, Elementos de Derecho Civil. Derecho Inmobiliario Registral (III bis), segunda edicin, revisada y puesta al da por J. Delgado Echeverra y J. Rams Albesa, Editorial Dykinson, Madrid, 2003, p. 13. 2 Ibidem, p. 13; n acelai sens, a se vedea i G. Meikel, Grundbuchordnung, Berlin, 1964, apud M. Miclea, op. cit., p. 283. 3 J.L. Lacruz Berdejo, F. Sancho Rebullida, A. Luna Serrano, J. Delgado Echeverra, F. Rivero Hernndez, J. Rams Albesa, Elementos de Derecho
1

I. Publicitatea imobiliar

11

importante n epoca egiptean i care vor supravieui pn n secolul al IV-lea, au fost organizate de romani, n timp ce n propria lor ar nu dispuneau de instituia registrului1. 14. n Roma Antic2 imobilele se transmiteau prin consimmntul prilor, urmat de formalitile solemne care l nsoeau. Publicitatea era asigurat graie caracterului public al formelor necesare pentru validitatea actului de transmisiune sau constituire de drepturi reale asupra fondurilor italice: mancipatio3 i in iure
Civil. Derecho Inmobiliario Registral (III bis), segunda edicin, revisada y puesta al da por J. Delgado Echeverra y J. Rams Albesa, Editorial Dykinson, Madrid, 2003, p. 13. 1 J.L. Zamora Manzano, La publicidad de las transmisiones inmobiliarias en el Derecho Romano, Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de Espaa, Coleccin Cuadernos de Derecho Registral, Fundacion Beneficentia et Peritia Iuris, Madrid, 2004, p. 27-28 (potrivit acestui studiu, exist dovezi documentare care atest funcionarea registrelor n Egipt, avnd ca baz juridic Edictul lui M. Rufo, prefectul Egiptului n anul 89 d.Hr., tabulis possessionum fundi, care stabilea obligaia de nscriere a pmntului n Bibliotheke ton enkteseon, cu scopul mpiedicrii nstrinrilor realizate de neproprietari). Cu privire la caracterul rudimentar al publicitii n dreptul roman, a se vedea i M. Ionescu, Principiile de baz ale publicitii imobiliare i ale noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996, n Dreptul nr. 6/1997, p. 36. 2 Legile romane care crmuiau regimul proprietii i publicitatea transmisiunilor mobiliare i imobiliare s-au aplicat pretutindeni n imperiul roman, inclusiv n Dacia roman (cu privire la regimul bunurilor n Dacia roman, a se vedea Vl. Hanga, Dreptul roman pe teritoriul Daciei, n Istoria dreptului romnesc, vol. I, Ed. Academiei, Bucureti, 1980, p. 104-107). 3 Mancipaiunea era un mijloc de dobndire a proprietii specific perioadei clasice a dreptului roman (sec. I .Hr. 284 d.Hr.), constnd ntr-o vnzare oarecum fictiv, fcut n faa a cel puin 5 martori, cetenii romani puberi. Cel care dobndea lucrul prin mancipaiune, punea mna pe lucrul respectiv, pronuna formula solemn, lovind cu un lingou de aram ntr-o balan de aram, inut de o persoan numit libripens, pentru a dovedi puritatea metalului, iar apoi l ddea alienatorului. Aceast procedur i avea sorgintea n epoca mai veche, cnd nu exista