Anda di halaman 1dari 39

1

DASAR HUKUM
UU No. 12 Tahun 1985 jo
UU No. 12 Tahun 1994
PP No. 46 Tahun 2000
KMK No. 201/KMK.04/2000
KEP-251/PJ.6/2000
2
PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
(PBB)
PAJAK KEBENDAAN ATAS
BUMI DAN/ATAU BANGUNAN
DIKENAKAN TERHADAP
SUBJEK PAJAK
ORANG PRIBADI ATAU BADAN
SECARA NYATA:
MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS
BUMI, DAN/ATAU
MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT
ATAS BANGUNAN
ADALAH
3
Objek PAJAK
BUMI
ADALAH :

PERMUKAAN BUMI YG
MELIPUTI TANAH DAN
PERAIRAN PEDALAMAN
SERTA LAUT WILAYAH
INDONESIA,
DAN TUBUH BUMI YG
ADA DIBAWAHNYA
Pasal 1 angka 1
Pasal 2 ayat (1)
BANGUNAN
ADALAH :

KONSTRUKSI TEKNIK
YG DITANAM ATAU
DILEKATKAN SECARA
TETAP PADA TANAH
DAN/ATAU PERAIRAN
Pasal 1 angka 2


4
BANGUNAN
TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH
(Penjelasan Pasal 1 angka 2) :
Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan
seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang
merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;
Jalan tol;
Kolam renang;
Pagar mewah;
Tempat olah raga;
Galangan kapal, dermaga;
Taman mewah;
Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
Fasilitas lain yang memberikan manfaat.
Objek PAJAK
Pasal 2 ayat (1)
5
FAKTOR YANG MENENTUKAN
KLASIFIKASI Objek PAJAK
Pasal 2 ayat (2)
BUMI/TANAH
- Letak
- Peruntukan
- Pemanfaatan
- Kondisi lingkungan
- Dan lain-lain
BANGUNAN
- Bahan bangunan
- Rekayasa
- Letak
- Kondisi lingkungan
- Dan lain-lain
6
Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang
ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang
nyata-nyata tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis
dengan itu;
Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah
negara yang belum dibebani suatu hak;
Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik;
Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi Internasional yang
ditentukan oleh Menteri Keuangan.
ADALAH Objek PAJAK YANG :
Objek PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN PBB
Pasal 3 ayat (1)
7
OBJEK PAJAK
YANG DIGUNAKAN UNTUK PENYELENGGARAAN
PEMERINTAHAN
Pasal 3 Ayat (2)
PENGENAAN PAJAKNYA DIATUR
LEBIH LANJUT DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH
8
TARIF TUNGGAL
TARIF
Pasal 5
0,5 %
Dari
NJKP
9
NJOP = (NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN) NJOPTKP
0,5%
TARIF
20% x NJOP
40% x NJOP
0,5%
N J K P
x
x
PBB =
x
=
=
CARA MENGHITUNG
0,1%
0,2%
10
NILAI JUAL KENA PAJAK
DASAR PENGHITUNGAN
Pasal 6 ayat (3) dan (4)
SERENDAH-RENDAHNYA 20 %
DAN
SETINGGI-TINGGINYA 100 %
PERSENTASE NJKP
DITETAPKAN DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH
11
NILAI JUAL KENA PAJAK

1. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN
2. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-
NYA KURANG DARI
Rp.1.000.000.000,00 (satu milliar
rupiah).


NJKP = 40% X NJOP
1. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN
2. OBJEK PAJAK KEHUTANAN
3. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA
LEBIH DARI Rp.1.000.000.000,00 (satu
milliar rupiah).

NJKP = 20% X NJOP
PENETAPAN BESARNYA
NILAI JUAL KENA PAJAK
(PP No. 46 TAHUN 2000)
PBB = 0,5% X 40% X NJOP = 0,2%
PBB = 0,5% X 20% X NJOP = 0,1%
12
N J O P
(Nilai Jual Objek Pajak)
DASAR PENGENAAN
Pasal 6 Ayat (1), (2)
NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah
tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya
Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual
Objek Pajak ditentukan melalui :
- perbandingan harga dengan Objek lain yang sejenis;atau
- nilai perolehan baru; atau
- Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli
yang terjadi secara wajar
13
PENILAIAN Objek PBB
PENDEKATAN PENILAIAN
*Pendekatan Data Pasar
(Market Data Approach)
*Pendekatan Biaya
(Cost Approach)
*Pendekatan Pendapatan
(Income Approach) CARA PENILAIAN
Penilaian Massal
Penilaian Individual
PENENTUAN NJOP
14
NJOPTKP

Setinggi-tingginya
Rp. 12.000.000,00

Per Wajib Pajak;
Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek
pajak, yang diberikan NJ OPTKP hanya salah satu Objek
pajak yang nilainya terbesar.
NILAI JUAL Objek PAJAK
TIDAK KENA PAJAK
(NJOPTKP)
Pasal 3 Ayat (3)
15
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
E NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis
dengan Objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
E Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah,
namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
E Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan
terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh
biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis
dikurangi dengan penyusutan phisiknya.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
E Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat
dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi
ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut
E Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang
atau objek perairan
PENDEKATAN PENILAIAN
16
Penilaian Massal (Mass Appraissal)
O NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat
pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
O NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan
(DBKB) dikurangi penyusutan phisik.
O Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program
komputer (Computer Assisted Valuation / CAV).
Penilaian Individual (I ndividual Appraissal)
Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya
mempunyai sifat khusus, antara lain :
O Jalan tol
O Pelabuhan laut/sungai/udara
O Lapangan golf
O Industri semen/pupuk
O PLTA, PLTU, PLTG
O Pertambangan
O Tempat rekreasi
O Dan lain-lain sejenisnya
O Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lap.
golf, Objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
CARA PENILAIAN
17
TAHUN PAJAK, SAAT, DAN
TEMPAT YANG MENENTUKAN
PAJAK TERUTANG
Pasal 8 ayat (1), (2), (3)
Tahun Pajak
Adalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu dari
tanggal 1 Januari s/d 31 Desember.
Saat yang menentukan pajak terutang
Adalah menurut keadaan Objek pajak pada tanggal 1
Januari.
Tempat Pajak Terutang :
untuk daerah Jakarta, di wilayah DKI Jakarta;
untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten atau Kota;
yang meliputi letak Objek pajak.
18
- Berdasarkan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 83/KMK.04/1994
tanggal 19 Maret 1994, 10% bagian
pemerintah pusat dibagikan kepada
seluruh Daerah Tingkat II
- SKB DJA-DJP
KEP. 56/A/44/1996
KEP. 50/PJ.6/1996
DATI I I
64,8 %
DATI I
16,2 %
PEM. PUSAT
10 %
BIAYA PEMUNGUTAN
9 %
PEMBAGIAN
HASIL PENERIMAAN PBB
Pasal 18
19
- Luas sawah 5 Hektar ( 1 hektar = 10.000 m2),
- Untuk rumah, luas tanah adalah 500 m2 dan bangunan 200
m2,
- NJOP Sawah sebesar 10.000 per m2,
- NJOP tanah rumah sebesar 100.000 per m2 dan bangunan
sebesar 1.000.000 per m2,

20
1. Menentukan NJOP untuk seluruh tanah dan bangunan,
a. Sawah, luas = 5 ha X 10.000 M2 = 50.000 M2
NJOP sawah = Harga X luas = 10.000 x 50.000 = Rp. 500.000.000,-
b. Rumah, NJOP tanah = 100.000 X 500 = Rp. 50.000.000,-
NJOP bangunan = 1.000.000 X 200 = Rp. 200.000.000,-
NJOP rumah (tanah &bangunan) = 250.000.000
Total NJOP sawah dan rumah = 750.000.000
2. Menentukan NJOPTKP yaitu apabila seorang mempunyai lebih dari satu obyek maka NJOPTKP hanya terhadap satu
obyek saja yang terbesar (sawah) berupa pengurangan NJOP yang tidak dikenakan pajak sebesar 12.000.000,-,
sehingga NJOP sebagai dasar penghitungan sbb :
NJOP Sawah = 500.000.000,-
NJOPTKP = 12.000.000,-
NJOP sebagai dasar penghitungan sawah = 488.000.000
NJOP sbg dasar penghitungan rumah (tetap) = 250.000.000
3. Menentukan NJKP (nilai jual kena pajak) yaitu 20% dari NJOP
NJKP Sawah = 20% X 488.000.000 = 97.600.000,-
NJKP Rumah = 20% X 250.000.000 = 50.000.000,-
4. Menentukan PBB (tarif X NJKP)
PBB sawah = 0,5% X 97.600.000 = 488.000
PBB Rumah = 0,5% X 50.000.000 = 250.000
Jadi Total PBB pak Kasno = 738.000,-
21
UNDANG-UNDANG
NO. 21 THN 1997
TENTANG
BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN
(UU BPHTB)
SEBAGAIMANA TELAH DIUBAH DENGAN
UNDANG-UNDANG
NO. 20 THN 2000

bphtb 1 Ditpenpa 2000
22
DASAR HUKUM
bphtb 2 Ditpenpa 2000
UU
PP
KMK
KEP. DJP
630/KMK.04/97 517/ KMK.04/2000
631/KMK.04/97 518/ KMK.04/2000
632/KMK.04/97 519/ KMK.04/2000
633/KMK.04/97
636/KMK.04/97
514/KMK.04/2000
515/KMK.04/2000
516/KMK.04/2000
UU NO.21 TAHUN 1997
Sebagaimana diubah dgn
UU NO.20 TAHUN 2000
No. 34/1997
No. 111 /2000
No. 112/ 2000
No. 113/2000
No. 114/ 2000
21/PJ.6/97
22/PJ.6/97
23/PJ.6/97
24/PJ.6/97
531/PJ/2000
23
WAJAR
TANAH
Memenuhi kebutuhan
dasar untuk papan
Lahan usaha
Alat investasi yg
menguntungkan
bagi yang memperoleh hak atas tanah
memberikan kontribusi kepada Negara
dengan membayar pajak (BPHTB)
Ditpenpa 2000 bphtb 5
24
Prinsip-prinsip yang diatur
dalam UU BPHTB
4Pemenuhan kewajiban berdasarkan sistem Self Assessment.
4Tarif sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
(NPOPKP).
4Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
ditetapkan secara regional paling banyak Rp60.000.000,00 (enam
puluh juta rupiah), dan Rp 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) atas
waris atau hibah wasiat .
4Pengenaan sanksi terhadap Wajib Pajak dan pejabat-pejabat umum
yang melanggar ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya.
4Penerimaan BPHTB merupakan penerimaan Negara yang sebagian
besar diserahkan kepada Pemerintah Daerah.
4Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan di
luar ketentuan UU ini tidak diperkenankan.
Ditpenpa 2000 bphtb 6
25


OBJEK PAJAK
Pasal 2
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU
BANGUNAN
Pemindahan Hak Pemberian Hak Baru
bphtb 7
26
Jenis Perolehan Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan

-Pemindahan Hak, karena :
1. jual beli; 2. tukar-menukar;
3. hibah; 4. hibah wasiat;
5. waris;
6. pemasukan dalam perseroan atau
badan hukum lainnya;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan;
8. penunjukan pembeli dalam lelang;
9. putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha;
13. hadiah.
Pemberian Hak Baru, karena :
O kelanjutan pelepasan hak;
O di luar pelepasan hak.
bphtb 8
27


JENIS HAK-HAK ATAS TANAH
Pasal 2 ayat (3)
4hak milik
4hak guna usaha
4hak guna bangunan
4hak pakai

Diatur dlm UUPA
(UU No. 5 / 1960)


Diatur dlm UU Rumah
Susun
(UU No. 16 / 1985)

4hak milik atas satuan rumah
susun
4hak pengelolaan

Ditpenpa 2000 bphtb 9
28
OBYEK PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB
Pasal 3 ayat (1) jo Kep.Men.Keu No.630/KMK.04/1997
Objek Pajak yang diperoleh :
4perwakilan diplomatik (asas timbal balik) :
4Negara untuk kepentingan umum
4badan / perwakilan organisasi internasional
4orang pribadi/badan karena konversi hak / perbuatan hukum lain
tanpa perubahan nama
4orang pribadi/badan karena wakaf
4untuk kepentingan ibadah
Ditpenpa 2000 bphtb 10
29
OP yang diperoleh karena waris, hibah wasiat dan
hak pengelolaan diatur dengan PP
Pasal 3 ayat (2) jo. PP No.111/2000 dan PP No.112/2000
Kep. Men. Keu No.514/KMK.04/2000 dan 515/KMK.04/2000
Untuk lebih memberikan
rasa keadilan
Hak pengelolaan merupakan
hak di luar UUPA
4Saat pewaris meninggal dunia pada
hakikatnya telah terjadi pemindahan hak dari
pewaris kepada ahli waris
4mengingat ahli waris memperoleh hak secara
cuma-cuma, maka adalah wajar apabila
perolehan hak karena waris termasuk objek
pajak
4hibah wasiat merupakan penetapan wasiat
yg khusus yg berlaku pada saat pemberi
wasiat meninggal dunia
4pada umumnya penerima hibah wasiat
adalah orang pribadi yg masih dalam
hubungan keluarga yg tidak mampu atau
badan sebagai penghargaan
pengenaannya
perlu diatur dengan
PP

Ditpenpa 2000 bphtb 11
30
Wajib Pajak
dikenakan kewajiban membayar pajak
SUBJEK PAJAK
(Pasal 4)
Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak
atas tanah dan atau bangunan
Ditpenpa 2000 bphtb 12
31
5%
TARIF PAJAK
Pasal 5
Untuk kesederhanaan dan kemudahan
penghitungan pajak
Tarif Tunggal
Ditpenpa 2000 bphtb 13
32
Nilai Perolehan Objek Pajak
(NPOP)
DASAR PENGENAAN
Pasal 6
Harga Transaksi

- jual beli
- penunjukan
pembeli
dlm lelang
Nilai Pasar

1) tukar-menukar
2) hibah
3) hibah wasiat
4) waris
5) pemasukan dalam perseroan atau
badan hukum lainnya
6) pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan
7) peralihan hak karena putusan
hakim yg tetap
8) pemberiah hak baru karena
pelepasan hak
9) pemberian hak baru diluar
pelepasan hak
10)penggagungan, peleburan dan
pemekaran usaha.
11)hadiah.
Apabila NPOP tidak
diketahui atau lebih
rendah dari NJOP
PBB
NJOP PBB
Besarnya NJOP PBB
ditetapkan oleh Menteri
Keuangan dalam hal
belum diketahui
Ditpenpa 2000 bphtb 14
33
Dapat diubah dengan PP
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP)
P a s a l 7
paling banyak
Rp 60.000.000,00
selain perolehan
hak dari waris
& hibah wasiat
Ditetapkan oleh Kakanwil dengan
pertimbangan Pemda dan
perekonomian daerah

paling banyak
Rp 300.000.000,00
untuk waris atau hibah
wasiat bagi orang pribadi
yg masih dalam hubungan
keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus

Ditpenpa 2000 bphtb 15
34
BPHTB = ( NJOP - NPOPTKP ) x Tarif
BPHTB = ( NPOP - NPOPTKP ) x Tarif
CARA PENGHITUNGAN PAJAK
Pasal 8
a t a u
Bila NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan
Ditpenpa 2000 bphtb 16
35
20 % PENERIMAAN
PEMERINTAH PUSAT
KAS NEGARA
80 % PENERIMAAN
PEMERINTAH DAERAH
HASIL PENERIMAAN BPHTB MERUPAKAN
PENERIMAAN NEGARA
( Pasal 1 )
jo Kep. Men. Keu No.519/KMK.04/2000
Ditpenpa 2000 bphtb 47
36
16 %
PEMERINTAH
DAERAH PROPINSI
64 %
PEMERINTAH
DAERAH KABUPATEN/
KOTA
PENDAPATAN DAERAH DAN SETIAP TAHUN
ANGGARAN DICANTUMKAN DALAM APBD
PENERIMAAN DAERAH
80%
Ditpenpa 2000 bphtb 49
37
BEA MATERAI
Adalah Pajak atas dokumen yang dipakai
oleh masyarakat dalam lalu lintas hukum
Undang-Undang Nomor 13 Tahun 1985
tentang Bea meterai
38
Obyek dan tarif BM
Rp 6000
Surat perjanjian dan surat-surat lainnya
Akta notaris/PPAT
Surat, efekwesel, promes yg memuat uang > 1 jt
Surat2 u/ pembuktian di pengadilan
Rp 3000
*Surat, efek wesel, promes yg memuat uang 250.000
s.d. 1 jt
* Cek dan BG (berapapun besar nilai uangnya)
39