PROPERTY MANAGEMENT

By: Andar Danova Goeltom

What is Property Management?

Professional Services to manage properties to achieve owner's objective and satisfaction

Klasifikasi Property
Residential Property
Single Family Homes (Rumah Biasa)Horizontal Development Apartemen,KondominiumVertical Development

Commercial Real Estate

Office Property: Single Occupancy atau Multi Occupancy Shopping Centre: Retail Property (Vertical), Ruko (Horizontal, Pasar Traditional

Mixed Development
Kombinasi antara residential & commercial atau yang disebut dengan Superblok

Industrial Estates
Pabrik, Home Indusrty, Pergudangan

Special Purposed Properties

Hotel,Motel,Bioskop,Tempat Rekreasi,Rumah Sakit,Kompleks Barak/Perang,Universitas,Rumah Ibadah, Rumah Jompo,dll

Property & Property Management

PROPERTY Rumah Biasa Real Estate Apartement Commercial Office Commercial Retail Commercial-Mixed Industrial Estate Special-Purpose Properties PROPERTY MANAGEMENT RT/RW/Pemda Developer/Professional Owner/Tenant/Professional Owner/Professional Mostly Owner/Professional Mostly Owner/Professional Owner- Specialized Business Specialist (Hospital,Hotel,dsb)

RUMAH SUSUN
Adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distruktur secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama

APARTEMENT

Adalah komplek rumah susun campuran yang dibangun di atas Tanah Bersama Masing-masing rumah susun berdasarkan strukturnya, baik secara horizontal maupun vertikal, dibagi menjadi satuan-satuan rumah susun, dan setiap satuan rumah susun dapat dimiliki secara terpisah untuk keperluan hunian yang dilengkapi dengan Bagian Bersama dan Benda Bersama.

SATUAN RUMAH SUSUN

Adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian (dan non hunian) yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

LINGKUNGAN
Adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas dan diatasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman.

BAGIAN BERSAMA
Adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara
terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.

BENDA BERSAMA
Adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

PEMILIK
Adalah Perorangan atau Badan Hukum yang memiliki Satuan Rumah Susun Campuran Apartemen X, yang memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Campuran Apartemen X, sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku.

PENGHUNI
Adalah Pemilik atau Penyewa atau Penyewa Beli atau Pengontrak atau Seseorang atau Badan Hukum yang secara nyata menempati/ memanfaatkan Satuan Rumah Susun Apartemen X.

PERHIMPUNAN PENGHUNI
Adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni apartemen.

BADAN PENGELOLA
Adalah badan yang bertugas untuk mengelola rumah susun.

PENGELOLAAN
Adalah setiap kegiatan yang wajib, layak dan wajar dilakukan oleh PIHAK KEDUA dan/ pihak yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA dalam Pengelolaan bangunan beserta Fasilitas Umum yang berada di lingkungan/sekitar apartemen.

NILAI PERBANDINGAN PROPORSIONAL

Adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, dihitung berdasarkan luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan terhadap luas bangunan atau nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu penyelenggara pembangunan untuk pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.

BIAYA PENGELOLAAN
adalah setiap pengeluaran, tagihan-tagihan dan biaya-biaya lain berkenaan dengan pemeliharaan dan/ pengoperasian Bagian Bersama dan/atau Benda Bersama dan/atau Tanah Bersama, termasuk tetapi tidak terbatas pada tagihan-tagihan listrik, asuransi (tidak termasuk asuransi untuk barangbarang atau isi Unit Satuan Rumah Susun), pembersihan atau Pengelolaan.

DANA CADANGAN
adalah Dana Cadangan yang akan digunakan untuk menutup biaya perbaikan atau penggantian atau renovasi besar pada Benda Bersama dan Bagian Bersama.

BIAYA PENGELOLAAN YANG UNTUK DALAM GEDUNG

1. Biaya Listrik untuk Tangga Darurat, corridor, Lift, Exhaust Fan pembayaran ke Pengelola. 2. Biaya Gaji Security 3. Lift Maintenance 4. Gondola Service 5. Biaya Gaji Kebersihan

BAGAIMANA PROSPEK BISNIS PROPERTI NASIONAL 2007

KENAIKAN HARGA-HARGA PROPERTI KOMERSIAL AKAN MELAMBAT, KECUALI DI LOKASI TERTENTU

BI RATE AKAN TURUN DARI RATA-RATA 10,25% (2006) MENJADI 8,5% (2007)

BISNIS PROPERTI KOMERSIAL:MALL, TRADE CENTER, PERKANTORAN, AKAN MENGALAMI STAGNASI DAN KONSOLIDASI

PREDIKSI BISNIS PROPERTI NASIONAL TH.2007

BISNIS PERUMAHAN, RUKO,DAN APARTMENT MENENGAHDAN RUSUN MURAH AKAN BERGAIRAH

HARGA TANAH DAN HARGA RUMAH AKAN MENINGKAT RATA-RATA 10%-20%

PEMBANGUNAN PERKANTORAN, MALL, TRADE CENTER DAN KONDOMINIUM MEWAH, AKAN SLOW DOWN

NILAI KAPITALISASI BISNIS PROPERTI MENURUN Rp. 95,3 T (2005) Rp. 72,3 T (2007)

PREDIKSI BISNIS PROPERTI NASIONAL TH.2007

PEMBANGUNAN APARTMENT MENGENAH AKAN TERUS MARAK, MESKIPUN UNOCCUPIED UNITS AKAN BERTAMBAH

NILAI KAPITALISASI BISNIS PERUMAHAN MENINGKAT Rp. 17,1 T (2005) Rp. 21,5 t (2007)

TINGKAT PERTUMBUHAN KONSUMSI PEMERINTAH DAN SWASTA, RATARATA 5%

TINGKAT PERTUMBUHAN INVESTASI DN DAN LN, MASIH NEGATIF

INDIKATOR PERGERAKAN EKONOMI 2007

TINGKAT PERTUMBUHAN ARUS WISTAWAN DN DAN LN MASIH NEGATIF

TINGKAT PERTUMBUHAN EKSPOR MULAI NAIK RATA-RATA 7%

NILAI KAPITALISASI BISNIS PROPERTI TAHUN 2002-2007

No
1

Nama Proyek
Proyek Pusat Perbelanjaan Modern Jabotabek Proyek Pusat Perbelanjaan Modern Daerah Proyek Apartment Jabotabek Proyek Apartment Daerah Proyek Perkantoran Jabotabek Proyek Hotel (Nasional) Proyek Perumahan (Nasional) Proyek Ruko/Rukan (Nasional)

GBA (M2)
6,041,59 6 5,124,87 8 5,703,38 8 808,253 2,555,19 0 710,425

2002
9,830.4

2003
16,809.2

2004
21,270.3

2005
29,483.9

2006
22,560.0

2007
13,246.0

4,152.3

13,304.2

17,946.6

19,367.9

12,541.4

8,062.0

3 4 5 6 7 8

1,484.0 249,4 47.5 59.2 7,129.0 3,938.0

4,023.1 361.8 890.3 885.3 8,711.0 5,582.5

6,671.6 236.2 1,392.9 1,378.1 12,228.0 6,725.4

11,000.0 1,412.0 5,993.1 3,108.0 17,119.0 7,812.2

11,078.8 2,082.5 7,574.5 3,262.9 18,536.0 9,638.7

7,763.6 1,872.7 6,158.3 2,451.1 21,543.0 11,202.4

Kapitalisasi Properti Nasional (Rp.Milliar)

26,890

50,567

50,567

67,849

95,296

87,275

72,299

INDIKATOR EKONOMI & PROSPEK BISNIS PROPERTI 2007 TAHUN

TINGKAT INFLASI

2004 2005 2006 2007 501 17.0 6.7% 6.0% % % 4.8% 5.3% 5.7% 6.1% 7.5% 12.5 9.75 8.75 % % % 11.5 15.0 13.% 12.5 % % % 13.0 16.5 15.% 15.0 % % %

PERTUMBUHAN EKONOMI TINGKAT BI RATE

TINGKAT.S.BG KPR TINKGAT.S.BG KONSTRUKSI

APA KENDALA PROSPEK BISNIS PROPERTI 2004-2009

TANTANGAN PROSPEK BISNIS PROPERTI 2004-2009 (5)

PERILAKU KONSUMENT (END USERS BEHAVIOUR)

BANYAK YANG BERMINAT PINDAH KE RUMAH BARU PROPERTI ADALAH INVESTASI JANGKA PANJANG PROPERTI JADI HADIAH KEPADA ANAK DAN KEKASIH GELAP PROPERTI ADALAH SIMBOL STATUS SOSIAL DAN GAYA HIDUP.

TANTANGAN PROSPEK BISNIS PROPERTI 2004-2009 (4)

PERILAKU INVESTOR (MOTIVES AND PROFILE)

PROPERTI ADALAH INVESTASI YANG PALING SOLID OVERSUPPLY NO PROBLEM, HARGA TETAP NAIK BELI, KOSONG DAN TAHAN 3-5 TAHUN TIDAK AKAN RUGI PROPERTI ALAT MENYIMPAN UANG HASIL KORUPSI BANYAK SPECULATIVE INVESTORS

TANTANGAN PROSPEK BISNIS PROPERTI 2004-2009 (3)

PERILAKU PERBANKAN (FINANCIAL RISK)

PERSEPSI BANK INDONESIA DAN BANK UMUM SOAL RESIKO BISNIS PROPERTI BELUM SAMA. BANK-BANK SWASTA BESAR DIKENDALIKAN OLEH INVESTOR ASING PERLINDUNGAN HAK-HAK DEBITUR KPR MASIH LEMAH RISET PASAR PROPERTI DI PERBANKAN MASIH KURANG ILMU PROPERTY FINANCE PERBANKAN NASIONAL YANG MASIH LEMAH

TANTANGAN PROSPEK BISNIS PROPERTI 2004-2009 (2)

PERILAKU PENGEMBANG (BUSINESS BEHAVIOUR)

MASIH BANYAK SPECULATIVE DEVELOPERS SEBAGIAN BESAR MASIH BERGANTUNG PADA MODAL KREDIT PADA UMUMNYA PENGEMBANG KURANG TRASPARAN BELUM BANYAK PENGEMBANG YANG GO PUBLIC MASIH SEDIKIT PENGEMBANG YANG GO INTERNATIONAL. BANYAK PENGEMBANG NAKAL MANIPU PARA KONSUMEN.

TANTANGAN PROSPEK BISNIS PROPERTI 2004-2009 (1)

KEBIJAKAN PEMERINTAH (GOVERMENT POLICY) * KEBIJAKAN KEPEMILIKAN PROPERTI UNTUK WNA BELUM TERBUKA DAN KOMPETITIF. * TAX POLICY DI BIDANG PENJUALAN PROPERTI MASIH TERLALU KETAT. * PROSES PERIJINAN PROPERTI TERLALU PANJANG DAN UNDER THE TABLE TRANSACTIONS (HIGH-COST ECONOMY). * PERDA-PERDA KEBANYAKAN TIDAK MARKET FRIENDLY. * HUKUM PERLINDUNGAN HAK-HAK KONSUMEN MASIH LEMAH * PEMERINTAHAN TIDAK MEMILIKI PROPERTY INFORMATION CENTER