Anda di halaman 1dari 15

Tiga jenis kontrak pada proyek konstruksi adalah :

Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract) Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost Plus Fee Contract) Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract)

Pemilihan jenis kontrak yang sesuai untuk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan pada karakteristik dan kondisi proyek.

Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)


Dalam menggunakan kontrak jenis ini, kontraktor hanya menentukan harga satuan pekerjaan. Kontraktor perlu memperhitungkan semua biaya yang mungkin dikeluarkan pada item penawarannya, seperti biaya overhead dan keuntungan. Jenis kontrak ini digunakan jika kuantitas aktual masing-masing item pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek dimulai. Untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya, dilakukan pengukuran (opname) bersama pemilik dan kontraktor terhadap kuantitas terpasang. Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai.

Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost Plus Fee Contract)


Pada kontrak jenis ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan. Besarnya biaya overhead dan keuntungan, umumnya didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan kontraktor. Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek belum bisa diestimasi secara akurat, karena perencanaan belum selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat, sementara rencana dan spesifikasi belum dapat diselesaikan. Kekurangan dari kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan.

Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract)


Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai dengan rancangan biaya tertentu. Jika terjadi perubahan dalam kontrak, perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya pembayaran (tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut. Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan benar-benar telah selesi, sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Pemilik dengan anggaran terbatas akan memilih jenis kontrak ini, karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan.

Kontrak Konstruksi
POST OLEH BUDISUANDA PADA 23 - FEBRUARY - 2011

Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya.Kerugian proyek terbesar disebabkan oleh kegagalan dalam mengelola kontrak konstruksi. Sayang kesadaran tentang pemahaman kontrak belum tinggi. Saya berusaha berbagi ilmu yang saya dapat ketika penelitian mengenai kontrak. Ini adalah tulisan pertama sebagai pendahuluan. Isinya banyak teori. Yah, begitulah kontrak. Kerjaan kertas, kurang diperhatikan manajemen, dan kurang dipahami pelaku. Begitu risiko kontrak terjadi, baru sadar. Mudah2an tidak panas2 soto ayam..:-) Definisi Kontrak

Definisi kontrak adalah:

PMBOK : Dokumen yang mengikat pembeli dan penjual secara hukum. Kontrak merupakan persetujuan yang mengikat penjual dan penyedia jasa, barang, maupun suatu hasil, dan mengikat pembeli untuk menyediakan uang atau pertimbangan lain yang berharga. FIDIC Edisi 2006 : Kontrak berarti Perjanjian Kontrak (Contract Agreement), Surat Penunjukan (Letter of Acceptance), Surat Penawaran (Letter of Tender), Persyaratan (Conditions), Spesifikasi (Spesifications), Gambar-gambar (Drawings), Jadual/Daftar (Schedules), dan dokumen lain (bila ada) yang tercantum dalam perjanjian kontrak atau dalam Surat Penunjukan.

UU Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999 tentang jasa konstruksi dijelaskan bahwa kontrak kerja konstruksi merupakan keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.

Kontrak kerja konstruksi adalah juga kontrak bisinis yang merupakan suatu perjanjian dalam bentuk tertulis dimana substansi yang disetujui oleh para pihak yang terikat di dalamnya terdapat tindakan-tindakan yang bermuatan bisnis. Sedangkan yang dimaksud bisnis adalah tindakan yang mempunyai aspek komersial. Dengan demikian kontrak kerja konstruksi yang juga merupakan kontrak bisnis adalah perjanjian tertulis antara dua atau lebih pihak yang mempunyai nilai komersial (Hikmahanto Juwana, 2001). Dokumen kontrak yang perlu mendapat perhatian antara lain adalah dokumen Syarat-syarat Perjanjian (Condition of Contract) karena dalam dokumen inilah dituangkan semua ketentuan yang merupakan aturan main yang disepakati oleh kedua belah pihak yang membuat perjanjian. Syarat, Aspek, dan Asas Kontrak Dalam kontrak kerja konstruksi pada umumnya merupakan kontrak bersyarat yang meliputi: 1. 2. 3. Syarat validitas, merupakan syarat berlakunya satu perikatan Syarat waktu, merupakan syarat yang membatasi berlakunya kontrak tersebut. Hal ini berkaitan dengan sifat proyek yang memiliki batasan waktu dalam pengerjaannya. Syarat Kelengkapan, merupakan syarat yang harus dilengkapi oleh satu atau kedua pihak sebagai prasyarat berlakunya perikatan bersyarat tersebut. Kelengkapan yang dimaksud dalam kontrak kerja konstruksi, diantaranya kelengkapan desain, kelengkapan gambaran dan kelengkapan jaminan. Aspek-aspek kontrak adalah teknik, keuangan dan perpajakan, serta aspek hukum. Aspek teknik antara lain terdiri atas: a. Syarat-syarat umum kontrak (General Condition of Contract) b. Lampiran-lampiran (Appendix) c. Syarat-syarat Khusus Kontrak (Special Condition of contract / Conditions of Contract Particular) d. Spesifikasi Teknis (Technical Spesification) e. Gambar-gambar Kontrak (Contract Drawing) Aspek Keuangan / Perbankan terdiri atas: a. b. c. Nilai kontrak (Contract Amount) / Harga Borongan Cara Pembayaran (Method of Payment) Jaminan (Guarantee / Bonds)

Aspek yang terkait dengan Perpajakan adalah: a. b. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Pajak Penghasilan (PPh)

Aspek Perasuransian, Sosial Ekonomi dan Administrasi antara lain: a. CAR dan TPL b. ASKES c. Keharusan penggunaan Tenaga kerja lokal, lokasi perolehan material dan dampak lingkungan.

d. Sisi administrasi antara lain keterangan mengenai para pihak, laporan keuangan, surat-menyurat dan hubungan kerja antara pihak. Menurut KUH Perdata, tiga asas hukum kontrak yang berlaku di Indonesia yaitu asas kebebasan berkontrak, asas mengikat sebagai undang-undang dan asas berkonsensualitas. Asas kebebasan berkontrak merupakan kebebasan membuat kontrak sejauh tidak bertentangan hukum, ketertiban, dan kesusilaan. Meliputi lima macam kebebasan, yaitu: 1. 2. 3. 4. 5. Kebebasan para pihak menutup atau tidak menutup kontrak Kebebasan menentukan dengan siapa para pihak akan menutup kontrak Kebebasan para pihak menentukan bentuk kontrak Kebebasan para pihak menentukan isi kontrak Kebebasan para pihak menentukan cara penutupan kontrak

Asas mengikat sebagai undang-undang secara tersurat tercantum di dalam pasal 1338 KUH Perdata. Pasal tersebut menyatakan bahwa semua kontrak yang dibuat secara sah akan mengikat sebagai undang-undang bagi para pihak di dalam kontrak tersebut. Asas konsensualitas yang tersirat dalam Pasal 1320 KUH Perdata berarti sebuah kontrak sudah terjadi dan karenanya
mengikat para pihak di dalam kontrak sejak terjadi kata sepakat tentang unsur pokok dari kontrak tersebut. Undang-undang Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999 Pasal 2 yang menjelaskan asas-asas kontrakyang digunakan sebagai landasan dalam penyelenggaraan jasa konstruksi, yaitu : 1 2 3 Adil, yaitu melindungi kepentingan masing-masing pihak secara wajar dan tidak melindungi salah satu pihak secara Seimbang, yaitu pembagian risiko antara pengguna jasa dan penyedia jasa harus seimbang. Setara, yaitu hak dan kewajiban pengguna jasa dan penyedia jasa harus setara berlebihan sehingga merugikan pihak lain.

Kontrak konstruksi, bagaimanapun bentuk dan jenisnya haruslah mentaati peraturan yang ada. Artinya kontrak tidak boleh melanggar prinsip-prinsip kontrak yang terdapat dalam peraturan atau perundang-undangan di negara dimana proyek konstruksi dilaksanakan. Ilustrasi keberadaan kontrak secara hukum ditunjukkan dalam gambar berikut:

Kontrak konstruksi di negri ini, pada umumnya belum sesuai dengan peraturan yang ada. Terutama untuk proyek swasta. Pihak swasta ingin memindahkan segala risiko ke pihak kontraktor. Padahal, ini akan jadi bumerang bagi pihak swasta tersebut. Bentuk dan Jenis Kontrak Banyaknya jenis dan standar kontrak yang berkembang dalam industri konstruksi memberikan beberapa alternatif pada pihak pemilik untuk memilih jenis dan standar kontrak yang akan digunakan. Beberapa jenis dan standar kontrak yang berkembang diantaranya adalah Federation Internationale des Ingenieurs Counseils(FIDIC), Joint Contract Tribunal (JCT), Institution of Civil

Engineers (I.C.E), General Condition of Goverment Contract for Building and Civil Engineering Works (GC/Works), dan lain-lain.
Bentuk kontrak konstruksi bermacam-macam dipandang dari aspek-aspek tertentu. Ada empat aspek atau sisi pandang bentuk kontrak konstruksi, yaitu: 1. Aspek Perhitungan Biaya

a. Fixed Lump Sum Price b. Unit Price

2. Aspek Perhitungan Jasa a. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee) b. Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee) c. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee) 3. Aspek Cara Pembayaran a. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment) b. Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment) c. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractors Full Pre-financed) 4. Aspek Pembagian Tugas a. Bentuk Kontrak Konvensional b. Bentuk Kontrak Spesialis c. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key) d. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC) e. Bentuk Kontrak BOT/BLT f. Bentuk Swakelola (Force Account) Isi Kontrak Secara substansial, kontrak konstruksi memiliki bentuk yang berbeda dari bentuk kontrak komersial lainnya, hal ini dikarenakan komoditas yang dihasilkan bukan merupakan produk standar, namun berupa struktur yang memiliki sifat yang unik dengan batasan mutu, waktu, dan biaya. Dalam kenyataannya, kontrak konstruksi terdiri dari beberapa dokumen yang berbeda dalam tiap proyek. Namun secara umum kontrak konstruksi terdiri dari:

1. Agreement (Surat Perjanjian)


Menguraikan pekerjaan yang akan dikerjakan, waktu penyelesaian yang diperlukan, nilai kontrak, ketentuan mengenai pembayaran, dan daftar dokumen lain yang menyusun kelengkapan kontrak..

2. Condition of the Contract (Syarat-syarat Kontrak)


Terdiri dari general conditions (syarat-syarat umum kontrak) yang berisi ketentuan yang diberikan oleh pemilik kepada kontraktor sebelum tender dimulai dan special condition (syarat-syarat khusus kontrak) yang berisi ketentuan tambahan dalam kontrak yang sesuai dengan proyek.

3. Contract Plan (Perencanaan Kontrak)


Berupa gambar yang memperlihatkan lokasi, dimensi dan detil pekerjaan yang harus dilaksanakan.

4. Spesification (Spesifikasi)
Keterangan tertulis yang memberikan informasi detil mengenai material, peralatan dan cara pengerjaan yang tidak tercantum dalam gambar. Dokumen kontrak adalah kumpulan dokumen yang berkaitan dengan pelaksanaan kontrak yang sekurang-kurangnya berisi ketentuan yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah No 29/2000 Pasal 22, yaitu: a. b. c. d. e. f. Surat Perjanjian Dokumen Tender Penawaran Berita Acara Surat Pernyataan Pengguna Jasa Surat Pernyataan Penyedia Jasa

Isi Perjanjian/Kontrak harus memuat antara lain:

a. Uraian para pihak b. Konsiderasi c. Lingkup Pekerjaan d. Nilai Kontrak e. Bentuk Kontrak yang Dipakai f. Jangka Waktu Pelaksanaan g. Prioritas Dokumen Prinsip dari urutan kekuatan (prioritas untuk diikuti/dilaksanakan) adalah dokumen yang terbit lebih akhir adalah yang lebih kuat/mengikat untuk dilaksanakan. Apabila tidak ditentukan lain, sesuai dengan prinsip tersebut diatas, maka urutan/prioritas pelaksanaan pekerjaan di Proyek adalah berdasarkan: 1. Instruksi tertulis dari Konsultan MK (jika ada) 2. Addendum Kontrak (jika ada) 3. Surat Perjanjian pemborongan (Article of Agreement) dan syarat-syarat Perjanjian (Condition of Contract) 4. Surat Perintah Kerja (Notice to Proceed), Surat Penunjukan (Letter of Acceptance) 5. Berita Acara Negosiasai 6. Berta Acara Klarifikasi 7. Berita Acara Aanwijzing 8. Syarat-syarat Administrasi 9. Spesifikasi/Syarat Teknis 10. Gambar Rencana Detail 11. Gambar Rencana 12. Rincian Nilai Kontrak Pasal-pasal Penting Kontrak Berdasarkan pengalaman, terdapat pasal-pasal kontrak yang sering menimbulkan kesalahpahaman (dispute) antara Pemilik proyek dan Kontraktor. Pasal-pasal ini perlu mendapat perhatian pada saat penyusunan kontrak sebelum ditandatangani. Pasal-pasal penting dalam kontrak adalah sebagai berikut: a. Lingkup pekerjaan : berisi tentang uraian pekerjaan yang termasuk dalam kontrak. b. Jangka waktu pelaksanaan, menjelaskan tentang total durasi pelaksanaan, Pentahapan (milestone) bila ada, Hak memperoleh perpanjangan waktu, Ganti rugi keterlambatan. c. Harga borongan, menjelaskan nilai yang harus dibayarkan oleh pemilik proyek kepada kontraktor untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, sifat kontrak lumpsum fixed price atau unit price, biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan. d. Cara pembayaran, berisi ketentuan tentang tahapan pembayaran, cara pengukuran prestasi, Jangka waktu pembayaran, Jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap tahap (retensi), Konsekuensi apabila terjadi keterlambatan pembayaran (misalnya denda). e. Pekerjaan tambah atau kurang, berisi Definisi pekerjaan tambah/kurang, Dasar pelaksanaan pekerjaan tambah/kurang (misal persetujuan yang diperlukan), dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap harga borongan, Dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap waktu pelaksanaan, Cara pembayaran pekerjaan tambah/kurang. f. Pengakhiran perjanjian, berisi ketentuan tentang hal-hal yang dapat mengakibatkan pengakhiran perjanjian, Hak untuk mengakhiri perjanjian, Konsekuensi dari pengakhiran perjanjian.
Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima kontraktor.

Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor dengan cara pelelangan.

a. LUMP-SUM CONTRACT

Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut.

Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan, memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum.

b. UNIT PRICE CONTRACT

Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit panjang ataupun per unit berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya taj dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan.

Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate).

> PRIME COST CONTRACTS

Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong.

Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts ini hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Macam-macam prime cost contract yaitu :

a. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT

Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya. Percentage fee adalah beaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan.

Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner). Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat.

b. COST PLUS FIXED FEE CONTRACT

Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi.

c. COST PLUS VARIABLAE PERCENTAGE FEE CONTRACT

Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor didorong untuk bekerja lebih efisien karena fee kontraktor dikaitkan dengan beaya yang sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan konstruksinya.

Rumus : F = R (2E A)

Ket :

= fee pemborong

= prosentase pokok

= estimasi biaya tanpa fee

= biaya proyek aktual tanpa fee

d. TARGET ESTIMATE CONTRACT

Kontak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih belum terpenuhi. Fee aktual yang diberikan pada kontraktor akan berkurang/bertambah berkaitan dengan deviasi yang terjadi dari beaya sebenarnya terhadap beaya yang diperkirakan. Target cost ditetapkan oleh pemborong.

Rumus : F = Ls + n ( T A )

Ket :

= fee pemborong

Ls

= Lump-sum fee

= Tarhet estimate cost

= Actual cost = 0,3 0,6

Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong minimum setengan dari beaya yang sebenarnya (actual cost).

e. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT

Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban kontraktor.

Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya.

f. CONVERTIBLE COST CONTRACT

Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar dengan harga yang memadai.

Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price.

g. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT

Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya.

Manajemen Kontrak Konstruksi


2 Replies

Pengertian Kontrak Konstruksi Imam Soehanto (1995 : 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai suatu proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen dengan tugas mengkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Selanjutnya dalam standar akuntansi keuangan definisi kontrak konstruksi adalah kontrak dan dinegosiasikan secara khusus untuk konstruksi suatu asset yang berhubungan giat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan, teknologi, fungsi dan tujuan penggunaan pokok. Dari definisi tersebut diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Dalam kontrak konstruksi ada dua jenis kontrak yaitu : 1. Kontrak harga tetap, yakni pihak kontraktor setuju dalam melaksanakan semua pekerjaan proyek yang dicanangkan di dalam kontrak dengan imbalan uang muka (harga) dengan jumlahnya tetap. Variasi jenis kontrak ini terdiri dari : 1. 2. Harga tetap dari ekskalasi yaitu harga kontrak yang dapat disesuaikan, naik atau harga yang didasarkan atas suatu indeks eskalasi yang disetujui bersama. Harga tetap dengan perangsang. Dalam hal ini kontraktor tambahan harga yang telah disetujui sebagai perangsang misalnya bila kontraktor dapat menyelesaikan lebih dari rencana. c. Kontaktor dengan satuan harga tetap. Kontrak ini bila mana jenis pekerjaan dan spesifikasinya dapat secara jelas ditentukan sedangkan jumlah pekerjaan belum dapat diketahui secara tepat.

2. Kontrak dengan harga yang tidak tetap, yakni pihak pemilik membayar biaya-biaya (jasa dan material) yang dikeluarkan untuk melaksanakan proyek diatur dalam kontrak ditambah dengan sejumlah uang yang ada dalam bentuk upah. Variasi jenis kontrak ini terdiri dari : 1. 2. 3. Harga tidak tetap dengan upah tetap. Pemilik membayar kembali semua biaya proyek yang dikeluarkan oleh kontraktor, ditambah fee yang jumlahnya tetap. Harga tidak tetap dengan suatu batas maksimum. Pemilik membayar semua biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor untuk merampungkan proyek, ditambah upah sampai pada suatu batas maksimum. Harga tidak tetap dengan resiko ditanggung bersama. Disini jumlah upah akan naik sesuai dengan penghematan yang dihasilkan, tetapi akan mendapat hukuman sesuai dengan jumlah keseimbangan yang terjadi di atas sasaran. Harga tidak tetap dengan upah berubah-ubah jumlah upah bila pada akhir ternyata biaya proyek sesungguhnya berada di bawah sasaran maka jumlah upah akan naik demikian sebaliknya

4.

I.

Bentuk-bentuk Kontrak Konstruksi Dalam Negeri

1.

Aspek Perhitungan Biaya : a. Fixed Lump Sum Price

Fixed Lump Sum Price ialah volume kontrak tidak boleh diukur ulang, harga penawaran tidak boleh diubah kecuali pada salah satu volume dan harga satuan. Resiko akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab penyedia jasa. Penyedia jasa menanggung semua resiko. Jenis kontrak ini bersifat tetap dan pasti. Pemenang tender harus menyelesaikan kontrak pengadaan barang dan jasa sampai pekerjaan tersebut selesai sesuai dengan jangka waktu penyelesaian yang sudah ditentukan. Apabila ada risiko dalam penyelesaian pekerjaan tersebut menjadi tanggungjawab pemenang tender. Dalam kontrak lump sum, pemilik dasarnya telah ditetapkan seluruh risiko kepada kontraktor, yang pada gilirannya dapat diharapkan untuk meminta markup yang lebih tinggi dalam rangka untuk mengurus kontinjensi yang tidak terduga. Selain harga lump sum tetap, Komitmen lainnya adalah sering dibuat oleh kontraktor dalam bentuk submittals seperti jadwal tertentu, sistem manajemen pelaporan atau program kendali mutu. Jika biaya aktual dari proyek ini adalah rendah, mengecilkan biaya akan mengurangi keuntungan kontraktor dengan jumlah tersebut. melebih-lebihkan Suatu memiliki efek sebaliknya, tetapi dapat mengurangi kemungkinan terjadinya penawar rendah untuk proyek tersebut. Penjelasan Pasal 21 ayat (1) PP No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, tertulis : Pada pekerjaan dengan bentuk Lump Sum, dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga penawaran, karena adanya kesalahan aritmatik maka harga penawaran total tidak boleh diubah. Perubahan dan semua resiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrak/harga pekerjaan b. Unit Price Volume kontrak diukur ulang, harga penawaran dapat berubah tetapi harga satuan tidak dapat berubah. Resiko akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab penyedia jasa dan pengguna jasa sama-sama memikul semua resiko. Adanya opname menimbulkan peluang kolusi. Jenis kontrak ini bersifat tetap dan pasti, berdasarkan harga satuan pekerjaan dengan spesifikasi tertentu. Sehingga pembayarannya dilakukan atas dasar pengukuran bersama atas volume pekerjaan. Dalam kontrak harga satuan, risiko estimasi tidak akurat dalam jumlah yang tidak pasti untuk beberapa tugas utama yang telah dihapus dari kontraktor. Namun, beberapa kontraktor dapat mengajukan tawaran seimbang ketika menemukan perbedaan yang besar antara estimas i dan perkiraan pemilik dari kuantitas. Tergantung pada kepercayaan kontraktor pada perkiraan sendiri dan kecenderungan pada risiko, seorang kontraktor bisa sedikit menaikkan harga unit pada tugas diremehkan sambil menurunkan harga unit pada tugas-tugas lainnya. Jika kontraktor benar di dalam pengkajian, maka dapat meningkatkan keuntungan secara substansial sejak pembayaran dilakukan pada jumlah yang sebenarnya tugas, dan jika sebaliknya adalah benar, maka bisa kehilangan atas dasar ini. Selanjutnya, pemilik mungkin mendiskualifikasi kontraktor jika tawaran tersebut tampak sangat tidak seimbang. Sejauh bahwa meremehkan atau melebih-lebihkan disebabkan oleh perubahan dalam jumlah kerja, kesalahan tidak akan mempengaruhi laba kontraktor luar me-markup harga unit. Penjelasan Pasal 21 ayat (2) PP No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, tertulis : Pada pekerjaan dengan bentuk imbalan harga satuan, dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga penawaran dikarenakan adanya kesalahan aritmatik, harga penawaran total dapat diubah, tetapi harga satuan tidak boleh diubaj. Koreksi aritmatik hanya boleh dilakukan pada perkalian antara volume dengan harga satuan. Semua resiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa. Penetapan pemenang lelang berdasarkan harga terkoreksi. Selanjutnya harga penawaran terkoreksi menjadi harga kontrak/harga pekerjaan. Harga satuan juga menganut prinsip lump sum c. Kontrak gabungan lumpsun dan harga satuan Jenis kontrak ini, merupakan gabungan antara lumpsum dengan harga satuan. d. Kontrak terima jadi Jenis kontrak ini, seluruh pekerjaan diselesaikan dengan waktu tertentu sampai kontruksi dan peralatan penunjang lainnya dapat berfungsi sesuai dengan spesifikasi yang ditetapkan. pengadaan barang/jasa atas penyelesaian

seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi peralatan dan jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan. e. Kontrak persentase Jenis kontrak ini, pelaksana kontrak atau pekerjaan pemborongan tersebut akan menerima imbalan jasa berdasarkan persentase nilai pekerjaan konstruksi. kontrak pelaksanaan jasa konsultansi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tersebut. f. Kontrak tahun tunggal Jenis kontrak ini, pelaksanaan pekerjaannya mengikat dana anggaran untuk satu tahun masa anggaran negara. g. Kontrak tahun jamak Jenis kontrak ini, pelaksanaan pekerjaan mengikat dana anggaran untuk satu tahun lebih masa anggaran negara dengan persetujuan pejabat pemerintah. h. Kontrak pengadaan tunggal Jenis kontrak ini, dilaksanakan oleh satu kontraktor untuk menyelesaikan proyek dalam waktu tertentu. 1. Kontrak pengadaan bersama

Jenis kontrak ini, dilaksanakan oleh beberapa kontraktor untuk menyelesaikan proyek dan waktu tertentu secara bersama berdasarkan kesepakatan. A. Non Traditional Contracts 2.1 Design & Build / Turnkey / EPC Perbedaan contract ini dengan jenis contract tradisional adalah Owner menyerahkan pekerjaan design dan konstruksi kepada satu perusahaan. Owner cukup memberikan kriteria hasil akhir yang diinginkan. Keterlibatan Owner dalam proyek sangat minimal karena Kontraktor akan mengurus semuanya dari design sampai commissioning. Saat pekerjaan selesai, Owner tinggal minta kunci untuk menghidupkan plant ( = turn key ). Istilah design & build contracts umumnya digunakan pada proyek gedung, sedangkan istilah turnkey / EPC contracts banyak digunakan pada proyek industri atau migas. 2.2 Fast tracking Sering disebut phased construction, dimana pekerjaan konstruksi dimulai sebelum design selesai 100%. Pembayaran biasanya menggunakan sistem cost plus. Keuntungan contract jenis ini adalah waktu penyelesaian lebih singkat, kerugiannya terutama masalah perubahan design dan biaya. 2.3 Construction Management Dalam jenis contract ini, Owner menunjuk satu perusahaan sebagai Construction Manager untuk mengendalikan pelaksanaan proyek. Pekerjaan konstruksi akan dilaksanakan oleh kontraktor lain yang punya perjanjian kerja langsung dengan Owner. Construction Manager bertugas untuk memberi saran kepada Owner mengenai strategi / prosedur tender, pemilihan kontraktor, mengawasi pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan administrasi contract. 3.Co-operative Contracting

Co-operative contracting ( oleh kontraktor ) bertujuan untuk menggabungkan keahlian, kemampuan finansial serta sumber daya manussia dari beberapa perusahaan kontraktor untuk menyelesaikan suatu proyek. Ada berbagai skenario perjanjian internal antar perusahaan kontraktor tersebut :

Biaya dan potensi keuntungan / kerugian proyek ditanggung bersama, berdasarkan pada persentase yang disepakati ( 55%-45%, 60%-40%, dll. ) Pekerjaan proyek dibagi atas beberapa bagian. Tiap Kontraktor akan bertanggung jawab terhadap pekerjaan tertentu sesuai keahliannya. Biaya dan potensi keuntungan / kerugian dari tiap pekerjaan ditanggung oleh masing-masing kontraktor pelaksana. Kombinasi dari dua skenario di atas, ada pekerjaan yang ditangani bersama dan ada pekerjaan yang menjadi tanggung jawab masing-masing kontraktor.

Bentuk co-operative contracting yang banyak dikenal adalah Joint Ventures dan Consortium. 4. Concession Based Method Umumnya jenis contract ini dilakukan oleh Pemerintah yang membutuhkan dukungan pihak swasta untuk membangun proyek infrastuktur. Contoh dari contract jenis ini antara lain Build-Operate-Transfer ( BOT ) dan Production Sharing Contracts ( PSC ). Dari uraian di atas, bisa dilihat bahwa terdapat berbagai pilihan jenis contract. Dari yang tradisional sampai dengan yang telah dimodifikasi. Tidak tertutup kemungkinan akan ada modifikasi contract baru, yang dibuat untuk menyesuaikan kebutuhan industri konstruksi yang terus berkembang. Owner akan memilih jenis contract yang paling sesuai berdasarkan pertimbangan :

biaya kualitas waktu, dan kesiapan Owner untuk ikut terlibat dalam pelaksanaan proyek

B. Traditional Contracts Dalam contract tradisional, pekerjaan design dan pekerjaan konstruksi dilakukan oleh perusahaan yang berbeda. Jadi Owner mengawasi pekerjaan dari beberapa perusahaan. Ada 3 principal types yang masuk kategori ini : 1.1. Lump sum contracts Dalam kontrak jenis ini, harga yang fixed disepakati untuk menyelesaikan seluruh scope pekerjaan. Umumnya tersedia Bill of Quantities yang menjabarkan lingkup pekerjaan yang di cover oleh harga lump sum. Juga tersedia schedule of rates untuk mengantisipasi variation works selama pelaksanaan proyek.

1.2. Unit Rates atau Remeasurement Contracts Dalam contract jenis ini, nilai akhir proyek dihitung berdasarkan volume pekerjaan yang terlaksana di lapangan. Bill of Quantities menyediakan fixed unit rates dan perkiraan quantity untuk berbagai jenis pekerjaan. Pada akhir proyek, quantity pekerjaan yang terlaksana akan dihitung ulang / re-measured untuk menentukan nilai akhir proyek.

1.3 Cost Plus Contracts Sering disebut sebagai fixed fee contracts, dimana Kontraktor dibayar berdasarkan biaya aktual yang dikeluarkan ditambah dengan fixed fee, yang umumnya dinyatakan dalam bentuk persentase terhadap actual cost.

2.

Aspek Perhitungan Jasa

a. Biaya Tanpa Jasa Misalnya pembangunan tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain. b. Biaya Ditambah Jasa Biasanya dalam bentuk persentase tidak ada batasan yang jelas yang dapat dikategorikan sebagai biaya. Peluang keuntungan bagi penyedia jasa Peluang rugi bagi pengguna jasa. c. Biaya Ditambah jasa pasti Imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya, jumlah fee sudah ditetapkan. Berisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya yang diperlukan.

d. Cost Plus Kontrak Persentase Tetap


Untuk beberapa jenis konstruksi yang melibatkan teknologi baru atau sangat menekan kebutuhan, pemilik kadangkadang terpaksa menanggung semua risiko terjadinya overruns biaya. Kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual langsung ditambah persentase tetap, dan memiliki sedikit insentif untuk mengurangi biaya pekerjaan. Lebih lanjut, jika ada kebutuhan mendesak untuk menyelesaikan proyek tersebut, pembayaran lembur untuk pekerja yang umum dan selanjutnya akan meningkatkan biaya pekerjaan. Kecuali ada alasan kuat, seperti urgensi dalam pembangunan instalasi militer, pemilik tidak harus menggunakan jenis kontrak.

e. Kontrak Cost Plus Biaya Tetap


Di bawah ini jenis kontrak, kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual langsung ditambah biaya tetap, dan akan memiliki beberapa insentif untuk menyelesaikan pekerjaan dengan cepat karena biaya adalah tetap terlepas dari durasi proyek. Namun, pemilik masih menganggap risiko biaya langsung pekerjaan overrun sementara kontraktor tersebut mungkin resiko erosi dari keuntungan bila proyek tersebut diseret di luar waktu yang diharapkan.

f. Biaya Variabel Plus Kontrak Persentase


Untuk jenis kontrak, kontraktor setuju untuk hukuman jika biaya aktual melebihi perkiraan biaya pekerjaan, atau hadiah jika biaya yang sebenarnya berada di bawah estimasi biaya pekerjaan. Sebagai imbalan untuk mengambil resiko atas taksiran sendiri, kontraktor diperbolehkan persentase variabel biaya-pekerjaan langsung untuk biaya nya. Selain itu, durasi proyek biasanya ditentukan dan kontraktor harus mematuhi batas waktu penyelesaian. Jenis kontrak mengalokasikan resiko yang cukup untuk Kelebihan biaya kepada pemilik, tetapi juga memberikan insentif kepada kontraktor untuk mengurangi biaya sebanyak mungkin.

g. Perkirakan Target Kontrak


Ini adalah bentuk lain dari kontrak yang menentukan hukuman atau hadiah kepada kontraktor, tergantung pada apakah biaya yang sebenarnya lebih besar dari atau kurang dari biaya yang diperkirakan langsung pekerjaan kontraktor. Biasanya, persentase tabungan atau overrun untuk dibagikan oleh pemilik dan kontraktor adalah ditentukan dan durasi proyek ditentukan dalam kontrak. Bonus atau denda mungkin akan diatur untuk tanggal penyelesaian proyek yang berbeda.

f. Dijamin Kontrak Maximum Cost

Bila ruang lingkup proyek didefinisikan dengan baik, pemilik dapat memilih untuk meminta kontraktor untuk mengambil semua risiko, baik dari segi biaya proyek aktual dan waktu proyek. Setiap perintah perubahan kerja dari pemiliknya harus sangat kecil jika sama sekali, karena spesifikasi kinerja yang diberikan kepada pemilik pada awal konstruksi. Pemilik dan kontraktor sepakat untuk biaya proyek yang dijamin oleh kontraktor sebagai maksimum. Mungkin ada atau mungkin tidak ketentuan tambahan untuk berbagi tabungan jika ada dalam kontrak. Jenis kontrak ini sangat cocok untuk operasi turnkey. 3. Aspek Cara Pembayaran a. Bulanan Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan dan dibayar setiap bulan. PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (3) huruf c angka 2. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)

Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi kelemahan cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselarasakan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan prestasi bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk mengatasinya bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang atau bisa juga barangbarang setengah jadi

b. Prestasi Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentaes. PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (50) huruf angka 1. Cara Pembayaran Termin atau Prestasi (Stage Payment)


Contoh :
No.

Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.

Nilai Prestasi Pekerjaan

Nilai Pembayaran

1.

20% x nilai kontrak

20% x nilai kontrak

2.

20% x nilai kontrak

20% x nilai kontrak

3.

20% x nilai kontrak

20% x nilai kontrak

4.

20% x nilai kontrak

20% x nilai kontrak

5.

20% x nilai kontrak

15% x nilai kontrak

100% x nilai kontrak

95% x nilai kontrak

Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi fisik (pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading)

Pra Pendanaan penuh Dari Penyedia Jasa Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100 % diterima baik oleh pengguna jasa barulh dibayar oleh penyedia jasa. Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan Bank Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN 1. UANG MUKA DAPAT DIBERIKAN:

a. UNTUK USAHA KECIL MAX. 30% NILAI KONTRAK; b. UNTUK USAHA NON KECIL MAX. 20% NILAI KONTRAK. 2. PEMBAYARAN: ATAS DASAR PRESTASI PEKERJAAN SISTEM SERTIFIKAT BULANAN/TERMIJN, MEMPERHITUNGKAN ANGSURAN UANG MUKA DAN PAJAK.

c. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia jasa Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100% diterima baik oleh pengguna jasa barulah penyedia jasa dibayar. Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan bank. Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi. Masa Pemeliharaan & Cara Pembayaran untuk Pekerjaan Pemborongan

Masa Pemeliharaan Min. 6 bulan untuk pekerjaan permanen (jika umur rencananya > 1 tahun) Min. 3 bulan utk pekerjaan semi permanen (umur rencananya < 1 tahun) Cara pembayaran dapat dilakukan : Dibayar 95%, sedangkan Retensi 5% (ditahan selama masa pemeliharaan) Dibayar 100%, tapi penyedia harus menyediakan jaminan pemeliharaan sebesar 5% Cara pembayaran dapat dilakukan : Dibayar 95%, sedangkan Retensi 5% (ditahan selama masa pemeliharaan) Dibayar 100%, tapi penyedia harus menyediakan jaminan pemeliharaan sebesar 5%

Keterlambatan pelaksanaan pekerjaan/pembayaran. Sanksi keterlambatan, kecuali akibat keadaan kahar

Keterlamabatan pekerjaan sanksi berupa denda 1 o/ooo per hari (Pasal 37 ayat (1) Keterlambatan pembayaran sebesar suku bunga (Bank Indonesia) terhadap nilai tagihan yang terlambat dibayar. Keadaan kahar. Keadaan diluar kehendak para pihak sehingga kewajiban tidak dapat dipenuhi. Akibat kerugian dan tindakan untuk mengatasi keadaan kahar merupakan kesepakatan para pihak. HAK DAN TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PELAKSANAAN KONTRAK 1. 2. 3. 4. 5. SETELAH PENANDATANGANAN KONTRAK, PENGGUNA & PENYEDIA B/J SEGERA MELAKUKAN PEMERIKSAAN LAPANGAN DAN MEMBUAT BA KEADAAN LAPANGAN/SERAH TERIMA LAPANGAN. PENYEDIA B/J BERHAK MENERIMA UANG MUKA. PENYEDIA B/J DILARANG MENGALIHKAN TANGGUNG JAWAB SELURUH PEK. UTAMA/MENSUBKONTRAKKAN KEPADA PIHAK LAIN. PENYEDIA B/J DILARANG MENGALIHKAN TANGGUNG JAWAB SEBAGIAN PEK. UTAMA, KECUALI DISUBKONTRAKKAN KEPADA PENYEDIA B/J SPESIALIS. PELANGGARAN LARANGAN AYAT (3), DIKENAKAN SANKSI DENDA SESUAI KETENTUAN KONTRAK.

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN 1. UANG MUKA DAPAT DIBERIKAN:

a. UNTUK USAHA KECIL MAX. 30% NILAI KONTRAK; b. UNTUK USAHA NON KECIL MAX. 20% NILAI KONTRAK. 2. PEMBAYARAN: ATAS DASAR PRESTASI PEKERJAAN SISTEM SERTIFIKAT BULANAN/TERMIJN, MEMPERHITUNGKAN ANGSURAN UANG MUKA DAN PAJAK.