|908| A EUFORIA DO CAPITAL. MUITO ALM DA DEMANDA SOLVENTE.

Flvio Antnio Miranda de Souza, Ana Cludia Rocha Cavalcanti Resumo Este trabalho sobre o conflito de interesses ente o mpeto dos investidores imobilirios no Brasil na ltima dcada, e as relaes entre Estado e mercados, principalmente por meio dos projetos propostos para reutilizao de reas urbanas em declnio, assim como dos investimentos em grandes projetos urbanos. A agenda da habitao de interesse social como direito moradia tambm perseguida no contexto de grandes investimentos imobilirios urbanos. O Estado empreendedor tem sido amplamente apontado nos ltimos anos, e esse trabalho discute alguns aspectos dos projetos de reabilitao da rea porturia do Recife, com nfase para o Projeto Porto Novo Operao Urbana Cais do Porto do Governo do Estado do Pernambuco, enfatizando os grandes investimentos realizados por este em equipamentos de consumo coletivo de lazer, cultura e turismo em detrimento dos equipamentos sociais. O aspecto destacado no estudo a falta de alternativa oferecida para habitao de interesse social por parte dos investidores, bem como da inadequao do papel do Estado como garantidor de acesso moradia como direito humano. O estudo aponta para um forte papel empreendedor do Estado que visa atrair investidores para a realizao dos lucros de seus investimentos, e nem sempre atraindo investimentos para o setor habitacional de interesse social, deixando de exercer seu papel de recuperador de investimentos imobilirios por meio de instrumentos de recuperao de mais valia fundiria. Palavras-chave: Mercado imobilirio, Porto do Recife, intervenes urbanas, habitao social.

Introduo
As prticas de urbanismo no Brasil so bastante variadas, no somente pela sua extenso territorial, como tambm pela diversidade cultural de sua populao, apresentando variados nveis de desenvolvimento socioeconmico, assim como de diferentes escalas de desenvolvimento institucional entre os rgos competentes para legislar sobre o solo urbano, variando de regio para regio, e de cidade para cidade. Alem disso, aponta-se para o fato de que as cidades se constituem nos centros mais dinmicos de sociedades complexas, e ao mesmo tempo, representam espaos nos quais as contradies deste tipo de sociedade se tornam mais evidentes (De Souza, Cavalcanti e Brando, 2011). Ao mesmo tempo, estima-se que cerca de 50% da populao das cidades brasileiras habite com algum grau de informalidade, ou at mesmo de forma ilegal em ocupaes de terras, em assentamentos de baixa renda, obedecendo lgica do urbanismo aparentemente aleatrio, mesmo nos locais onde h formalidade, mas que por uma razo ou por outra, no seguiram as formalidades controladoras das leis de uso e ocupao do solo, cdigos de urbanismo, etc., desde o tamanho do lote e suas subdivises, at mesmo ao cumprimento dos padres dos ndices urbansticos. Nesses termos, pode-se dizer que grande parte da populao 1

urbana brasileira habite em reas que no h a predominncia de intervenes do poder pblico quanto a regras dominantes de racionalidade e lgicas globais. No que se refere aos processos de uso e ocupao do solo nas reas centrais urbanas, esses processos incluem o apogeu da realizao da produtividade urbana para o capital imobilirio, seguido de momentos de declnio das atividades produtivas ali instaladas. Muitas vezes, pode-se dizer que parte do estoque de terras das reas centrais vivencia seu quase desuso, e o aparente abandono dos interesses dos indivduos e das instituies pela explorao econmica dos estoques de terra servida e construda, assim como, parte das reas tem passado por um processo de intensificao de explorao econmica por meio da construo de novas edificaes que utilizam o mximo do potencial construtivo desses imveis.

Desafios da renovao econmica

Os diferentes tipos de usos e diferentes graus de ocupao do solo urbano nas reas centrais contemplam atividades de servio e de comrcio, entre outros, alem de remanescentes de uma fatia da sociedade que ocupa esse territrio para fins de moradia, lazer, e explorao econmica, com intensidades diferentes de explorao dos ndices urbansticos. Nas reas centrais, provavelmente a insolvncia da populao remanescente os torna incompetentes para investirem na melhoria de suas habitaes, no atraindo potenciais investidores imobilirios. Esse fenmeno pode ser evidenciado em diferentes partes das cidades criando reas de baixa produtividade da terra urbana, que ao longo do tempo decaem em qualidade e se degradam fisicamente por falta de investimentos (privados e pblicos). Nesse trabalho, ateno especial dada rea central do bairro de Recife quanto ao uso e ocupao de terras para fins de explorao porturia, que deixaram de ter utilidade em funo da falta de utilizao compatvel com a explorao econmica porturia a partir da transferncia do Porto de Recife para o Complexo Industrial Porturio de SUAPE, e os conflitos de interesses entre os atores envolvidos. Entretanto, esse fenmeno tem sofrido alteraes significativas nos ltimos anos por meio de investimentos em larga escala para a explorao do potencial construtivo de reas porturias para fins de explorao econmica em diferentes usos. Muitas vezes, esses investimentos tm alterado as diferentes formas de normatizao do espao pelo Estado, transformando seus papis e responsabilidades de controladores para gerenciadores, em busca de investimentos que dinamizem as atividades urbanas e o estoque construdo nesses lugares. 2

O aspecto central investigado nesse trabalho a falta de alternativa oferecida para habitao de interesse social por parte dos investidores, bem como da inadequao do papel do Estado como garantidor de acesso moradia como direito humano. Caberia ao Estado o dever de legislar sobre seu territrio e de promover o direito funo social da propriedade e da cidade. Entretanto, no se tem observado nas proposies colocadas pelo Estado para o reuso dessa rea, alternativas de habitao de interesse social, direta ou indiretamente. Ao contrrio, observa-se um forte papel empreendedor do Estado para atrair investidores para a realizao dos lucros de seus investimentos. Por exemplo, o plano proposto pelo Estado de Pernambuco para a rea porturia de Recife compreende a explorao econmica voltada para o consumo coletivo de parte da populao que possui renda mais elevada para o consumo de servios de hotis, restaurantes, centro de convenes, comrcio, atividades de cultura, transporte fluvial de passageiros, entre outros. Mas, no se verifica na proposio do Estado a utilizao de qualquer mecanismo previsto no Estatuto da Cidade que pudesse oferecer uma frao dos investimentos para a construo de habitao de interesse social, nem na rea em questo, nem para a ocupao dos inmeros edifcios existentes no bairro que esto fora do polgono de dois quilmetros de extenso ao longo do mar, objeto da operao urbana em questo. Muitos desses edifcios esto ocupados no pavimento trreo apenas, e seus andares superiores encontram-se vazios por falta de utilizao. Nesse caso, o Estado empreendedor no tem buscado mecanismos de recuperao de mais valia fundiria gerada nessa operao imobiliria que poderia ser utilizada para a oferta de habitaes de baixo custo para seus habitantes. A falta de ateno para esse setor pode demonstrar a ineficincia do Estado, como tambm, a indisponibilidade da realizao do lucro, por parte dos investidores, sem que seja para atingir seu mximo potencial. A regulao dos mercados de terra est longe de ser suprflua, apesar das inmeras alegaes mercantilizadoras dos adeptos dessa corrente. Os crescentes investimentos no Estado de Pernambuco tem dinamizado a economia local, no somente pela implementao da refinaria de petrleo da Petrobras e do Estaleiro Atlntico Sul no Complexo Industrial Porturio de SUAPE no litoral Sul do estado, como tambm da implantao da FIAT no litoral Norte do estado. De forma mais pontual, a cidade da Copa tem sido amplamente apontada como vetor de investimentos na regio. De uma forma ou de outra, inmeros outros investimentos do setor imobilirio esto sendo planejados, negociados e/ou promovidos em conjunto com o Estado na regio metropolitana

do Recife, e muito pouco se sabe sobre as negociaes com implicaes voltadas para o setor habitacional de interesse social nessas reas. Esse estudo aponta para a necessidade emergente de investigaes que monitorem a promoo dos direitos moradia para todos no momento em que vivenciamos a euforia do capital, que amplia o seu potencial produtivo e, ao mesmo tempo reduz os mecanismos reguladores das desigualdades provenientes da produo. Extrapolando o campo da habitao, esse estudo reclama questes para reflexo sobre os limites da produo excedente do setor imobilirio, que materializa os investimentos financeiros, e das reais necessidades de suas produes. Aponta-se para a expectativa excessiva de lucro em funo do aumento da produtividade da terra para a construo civil como elemento fundamental de sua autodestruio, ampliando seu potencial excludente e contraditrio. De forma geral, pode-se afirmar que a sociedade heterognea e que as diferentes formas de conflito ocorrem simultaneamente (De Souza, Cavalcanti e Brando, 2011).

Nova gesto pblica: estado empreendedor

As municipalidades tm enfrentado diferentes formas de conflito entre o desafio de apontar alternativas empresariais de captao e gerenciamento de recursos, uma vez que esses so enfraquecidos pela descentralizao em nvel federal. Entretanto, a capacidade empresarial das municipalidades brasileiras est abaixo das suas necessidades e isto vem acarretando uma crescente excluso social e, alm disso, a falta de captao de recursos reduz a capacidade das municipalidades de gerar atividades produtivas para a criao de emprego e renda (MELO, 1997). No mbito dos estados, o desafio do empreendedorismo pblico desencadeou a guerra fiscal; a reduo da ao do Estado nas regies metropolitanas, uma vez que a nfase estava voltada para os municpios isoladamente, e a consequente ampliao da relao governo federal e governo municipal no sistema federativo (CAVALCANTI, 2008). Entretanto, esse fenmeno tem mostrado alguns sinais de mudana como por exemplo, evidenciado pelo estado de Pernambuco nos ltimos anos, por meio de aes de capitao de recursos e investidores em larga escala, atingindo a realizao de investimentos em grandes projetos urbanos em quase toda a Regio Metropolitana do Recife. As alternativas de abordagens para o enfrentamento do paradigma do estado empreendedor tm sido marcadas por mudanas no marco legal brasileiro, seguidas de mudanas nas prticas administrativas. Por exemplo, em 1995 tem-se o incio das mudanas do marco legal 4

quanto ao papel do Estado no Brasil, capitaneado pelo Ministrio da Administrao Federal e Reforma do Estado MARE, tendo o ento ministro Luis Carlos Bresser-Pereira a frente dessas reformas. Mais tarde, o MARE seria transformado no Ministrio do Planejamento, Oramento e Gesto MPOG (Prado, 2010). A Emenda Constitucional 19 de 1998, conhecida como emenda da administrao pblica que inovou o modus operandi da gesto na busca da meritocracia, com foco no cliente (cidado), obteno de resultados, descentralizao da administrao, transparncia e melhoria da qualidade dos servios pblicos. De acordo com Bresser-Pereira (2001) a nova gesto pblica acredita mais nos mercados e na concorrncia administrativa, ao mesmo tempo em que defende os direitos sociais. Quanto s relaes econmicas, a nova gesto pblica seria menos protecionista, acreditando na livre concorrncia. Segundo esses princpios, a Nova Gesto Pblica limita as formas que o Estado pode intervir na vida dos indivduos, respeitando a liberdade e a autodeterminao. Tais princpios estariam, a nosso ver, privilegiando as atividades dos indivduos frente aos diferentes papis que o Estado poderia desempenhar como limitador, controlador das atividades humanas, inclusive as atividades econmicas. Nesse sentido, aponta-se que os princpios da administrao pblica se alteram na promoo direta do novo papel do Estado. O Art. 37 da CF de 1988 foi acrescido do princpio da eficincia, obrigando a toda administrao pblica (nos diversos nveis do federalismo brasileiro) a obter os melhores resultados com os meios escassos disponveis, e com o menor custo. At ento, cabia administrao pblica atender aos princpios da legalidade, impessoalidade, moralidade, e publicidade. A cobrana por resultados e desempenhos so princpios do Estado liberal e no modelo liberal o Estado no objetiva intervir nos direitos dos indivduos uma vez que esses detm autonomia moral e poltica para agir, sendo assim contra a concentrao do poder poltico nas mos do Estado (Prado, 2010, p. 22). De acordo com Abrcio (2007) as reformas administrativas propostas e iniciadas pelo ministro Bresser-Pereira no se limitam ao princpio da eficincia da administrao pblica per si. Atribui-se ainda efeitos no perceptveis a longo prazo dessas reformas, referindo-se intensa disseminao das novas formas de gesto, com uma administrao voltada para resultados, ou de modelo gerencial. Acrescenta-se ainda todo o aparato legal e institucional para a criao de espaos pblicos no-estatais, como as organizaes sociais (OSs), as organizaes da sociedade civil de interesse pblico (OSCIPs), etc., onde o esprito dessas inovaes institucionais pode ser visto nas Parcerias Pblico-Privadas (PPPs). 5

No se pode atribuir diretamente o papel definidor desses princpios liberais aos atuais papis do Estado empreendedor, entretanto, podem-se identificar algumas racionalidades nos princpios que encontramos nos fortes papis dos governos municipais e estaduais em conjunto com os agentes imobilirios ao promoverem projetos de desenvolvimento econmico e de construo de inmeros empreendimentos imobilirios. Muito se tem falado sobre os novos papis empreendedores do poder pblico nas ltimas dcadas, principalmente aps as experincias de Barcelona (Castells e Borja, 1996), ou dos inmeros exemplos j estudados por diferentes autores sobre as docas de Londres, ou do Harborplace de Baltimore, ou at mesmo de Porto Madero em Buenos Aires, entre outros. Talvez o caso que mais ganhou notoriedade no Brasil tenha sido a experincia de Barcelona haja vista a extensa participao de seus autores nos diversos planos estratgicos engendrados no Brasil nas diferentes capitais de norte a sul do pas. Esses exemplos servem para ilustrar as mudanas de atitude do poder pblico frente aos novos princpios liberais voltados para a garantia da eficincia do poder pblico. As crescentes participaes do setor privado nas alternativas de planejamento objetivando o desenvolvimento urbano mundialmente e no Brasil apontam para legitimar o papel empreendedor do poder pblico implantado de forma invisvel na reforma colocada ainda na gesto de Bresser-Pereira que esse trabalho salienta, mas que vem ganhando cada vez mais notoriedade em diversas experincias de projetos urbanos. Os governos locais determinam inmeras polticas que relacionam atividades econmicas, desenvolvimento urbano, e instrumentos fiscais ( Smolka e Amborski, 2003). De uma forma ou de outra, os investimentos so capitalizados e os valores do solo urbano podem ser capturados por meio da atualizao da planta cadastral e consequente valorao do imposto predial, que no Brasil chama-se Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU). Entretanto, no comum tal prtica uma vez que aumento em impostos no tem sido visto como atrativo para os polticos que dependem de votos para a suas reeleies ou para a eleio de seus sucessores. Observaes indicam que a tendncia seria a manuteno das plantas cadastrais desatualizadas, as plantas de valores, entre outras. Dessa forma, os mecanismos fiscais apesar de potencialmente serem operantes, podendo recuperar os investimentos feitos pelo poder pblico, ou pelo setor privado com autorizao do poder pblico, na prtica as aes conjuntas tm sido feitas para a promoo dos investimentos privados, e aumento considervel de gastos pblicos para a realizao de tais investimentos. Tal procedimento no implica em descaso dos poderes envolvidos nem necessariamente em desinvestimentos 6

pblicos, uma vez que o capital materializado no setor imobilirio, de uma forma ou de outra termina sendo absorvido no mercado de compra e venda imobiliria ao longo do tempo. Recentemente, alguns autores apontam para uma forma de gerenciamento empresarial do qual Grn (2003) convencionou chamar de governana coorporativa. A mistura desses princpios com a governana da nova gesto pblica parece estar traando novos perfis de interveno que ainda iremos presenciar. Papis conflitantes e responsabilidades de lidar com o interesse pblico e os interesses do capital (De Souza, Cavalcanti e Brando, 2011) so alguns exemplos desses conflitos.

Euforia do capital: reinvestindo no futuro

Segundo Harvey (2011, p. 87), o conhecimento e o uso de novas tecnologias e de novas formas organizacionais de especialistas conhecedores do modus operandi do capital financeiro aliados aos interesses de jovens aspirantes a se tornarem bilionrios num prazo de uma dcada, podem por em risco toda a humanidade (do ponto de vista econmico e financeiro) em nome do uso do poder de monoplio que no alia a preservao do interesse pblico nas tentativas desses especialistas em acumular riquezas nos jogos das transaes financeiras. A utilizao de dispositivos contbeis sutis e obscuros e as inovaes tecnolgicas que possibilitam tais transaes tm provocado uma sequncia de colapsos financeiros de inmeras empresas em negociaes no regulamentadas por meio de um mascaramento matemtico sofisticado dos reais desempenhos financeiros dessas empresas, na inteno de destruir economias dominantes e substitu-las por outras. Dessa forma, afirma-se que as inovaes tecnolgicas aliadas s inovaes organizacionais tm desestabilizado os processos que so responsveis pelas crises para abrir novos caminhos para a absoro de novos excedentes de capital. Segundo Smith (2003, p. 567), cada indivduo se esfora ao mximo para aplicar seu capital de modo a extrair o mximo de lucro possvel, sem se dar conta dos interesses pblicos, sem saber ao certo em que aspectos estariam promovendo o interesse da sociedade. Assim sendo, o indivduo pretende unicamente a sua segurana, o seu prprio ganho, mas muitas vezes levado por uma mo invisvel do mercado que o induz a promover o interesse da sociedade mesmo sem assim o querer, no sendo ruim para a sociedade sua falta de interesse pblico. Smith acrescenta no ser apropriado para o Estado controlar os interesses dos indivduos de como aplicar seus capitais (Ibid. p, 568).

Muito se fala dos mercados e suas atuaes na economia. Pode-se definir o mercado como o espao metafrico onde a oferta encontra a demanda. Nesse sentido, o mercado no seria um ator no processo de produo e acumulao de riquezas. Entretanto, para Chesnais (2002, p. 7), o mercado seria relativo deteno privada dos meios de produo, a posse de ativos patrimoniais que comandam a apropriao sobre uma escala de riquezas criadas por outrem; uma economia explicitamente orientada para os objetivos nicos de rentabilidade e de competitividade e nas quais somente as demandas monetrias solventes so reconhecidas. Dessa forma, seriam as instituies financeiras que detm o capital financeiro de grupos de indstrias transnacionais que comandam os movimentos de produo e acumulao de excedentes, bem como o ritmo de investimentos, a repartio das receitas, as formas de emprego e os salrios. Nessa forma de capitalismo, os proprietrios-acionrios agem de forma particular buscando maximizar os lucros da produo industrial de forma mais agressiva no plano do emprego e dos salrios. Segundo Samuelson e Nordhaus (1993, p. 42), ...nenhum indivduo ou organizao responsvel pela resoluo de problemas econmicos numa economia de mercado. Ao invs, milhes de empresas e de consumidores envolvem-se em trocas voluntrias, sendo as suas aes e intenes coordenadas invisivelmente pelo sistema de preos e de mercados. Ou seja, o mercado seria um conjunto de mecanismos para juntar compradores e vendedores de uma mercadoria que se unem para fixarem preos e quantidades. Entretanto, sabe-se que na prtica, aps inmeras observaes, os mercados no operam como a doutrina da mo invisvel prevista por Smith, e muitas imperfeies acontecem, e nem sempre os mercados levam a resultados mais eficientes. No setor imobilirio, o estoque total produzido (ou a ser produzido) tem superestimado a demanda solvente reprimida das ltimas dcadas. Principalmente devido aos elevados preos dos imveis praticados nos ltimos dois anos que praticamente triplicou os preos dos imveis, que no foram acompanhados pelo aumento da renda dos trabalhadores, mas sim pelo aumento eufrico da oferta de crdito e reduo de taxas de juros que se acumulam com o aumento dos prazos desses financiamentos. As sucessivas crises econmicas e financeiras que aterrorizaram a Europa e os Estados Unidos, e principalmente a crise de do final da dcada passada com origens/repercusses sistmicas no mercado imobilirio (Harvey, 2011) no parece amedrontar os investidores compradores no Brasil, nem to pouco parece diminuir os interesses dos investidoresproprietrios-financeiros que amplia cada vez mais os investimentos nesse setor. Por exemplo, os empreendimentos imobilirios promovidos por construtoras locais e nacionais 8

(com capital aberto, inclusive), que juntos somaro mais de 25.000 novos moradores num nico trecho do bairro de Boa Viagem, compreendido entre o Shopping Center Recife e o parque dos manguezais. , ou mesmo o conjunto de aes para desenvolver o projeto Porto Novo em Recife. O conjunto de aes do Estado ao provir crditos cada vez mais atraentes para os compradores, e as presses na oferta de imveis em reas de expanso, ou em reas degradadas (objeto de estudo nesse trabalho) proporciona uma falsa ideia de que esse seja o momento de comprar seu imvel, quando na realidade, inmeras famlias que no puderam comprar seus imveis at meados de 2003 (antes do boom imobilirio acompanhado do aumento progressivo e galopante dos preos dos imveis novos e usados), essas mesmas famlias se deparam com a angstia da oportunidade excessiva de crdito e se arriscam na aventura do crdito imobilirio. Os preos praticados no momento ainda podem aumentar de forma progressiva e galopante, e fica muito difcil precisar esse movimento, porm, podese estimar que o retorno desses investimentos no passar da satisfao da necessidade bsica de morar, impossibilitando o retorno dos investimentos numa possvel realizao de venda do imvel numa poca futura e prxima. O retorno dos investimentos dos proprietrios-investidores-finaceiros, porm, ser arriscado, mas atrativo, e esses tero vendidos suas cotas de investimento a diferentes perfis de investidores desde o prlanamento dos empreendimentos imobilirios, at o momento da ocupao dos mesmos (reais usurios, ou investidores de menor poder aquisitivo), onde os ltimos que certamente contaro os fracassos ou sucessos de seus investimentos, na realizao das vendas de imveis usados. A depreciao dos valores dos imveis usados, comparados aos mesmos imveis quando de seus lanamentos j notoriamente conhecida. O que esse trabalho aponta que a aparente elevao da curva dos preos de imveis usados no fruto de sua valorizao, mas sim de uma presso na subida da curva dos preos dos imveis novos que fazem subir os preos dos imveis usados. O bem imobilirio continua sendo um bem de primeira necessidade, mas vem oscilando em torno do potencial de retorno de lucro de investimentos, atraindo de forma cclica investidores que tomam forma de proprietrios-acionistas, similarmente como apontado por Chesnais (2002) quando se referia aos modos de produo industrial. Exemplos de boom imobilirio e as crises financeiras podem ser vistos em Rolnik (2010), incluindo uma lista variada de pases, como por exemplo, Irlanda, Espanha, Estados Unidos, etc. Os aumentos sucessivos nos preos dos imveis aconteciam como se nunca fossem parar,

entretanto, quando comearam as falncias resultantes da crise financeira puderam ser evidenciadas (Marcuse, 2008). Um dos aspectos relevantes para os propsitos desse trabalho seria o que Marcuse aponta como a inevitabilidade da realizao dos lucros por um nmero significativo de atores nas transaes imobilirias, mesmo nos casos onde as hipotecas no puderam ser pagas. As taxas j pagas, as comisses pagas aos promotores imobilirios, as empresas que financiaram os emprstimos, etc. j foram internalizadas. Alm disso, os polticos puderam afirmar que estavam promovendo amplo acesso habitao para a realizao do sonho americano de obter uma casa prpria (Marcuse, 2008, p. 4). Mais importante ainda, a ideia de que esse sistema requer um ambiente de constante crescimento econmico, e uma constante expanso dos mercados. Nesse sentido, o provimento de habitaes foi amplamente utilizado para satisfazer as ganncias por lucro ao invs de prover habitao para as pessoas, ou em termos mais tcnicos, a proviso de habitaes foi realizada para satisfazer o valor de troca, ao invs de satisfazer ao seu valor de uso, ou seja, a comodificao da habitao. A questo que parece ser emergente desse processo seria como os mercados tm resolvido os problemas dos ajustes nos salrios, nas conquistas sociais remanescente do Estado do Bem Estar Social, etc.? Aparentemente, aps a ltima crise financeira, os governos na Europa conseguiram como nica alternativa crise, renegociar, ou melhor, impor novas regras de salrio, reduo de ganhos sociais, entre outras. O que parecia improvvel de ser aceito pela sociedade, parece ao menos para os que conseguiram manter seus empregos, a nica alternativa. Esse mesmo pensamento no se realiza para os que ficaram de fora do mercado de empregos. No se pode afirmar que novas reformas sero impostas no Brasil por razes do aumento da fragilidade econmica das famlias que tero acesso aos crescentes crditos imobilirios em poca de ascenso galopante de preos dos imveis. Porm, pode-se dizer que como aconteceu nos pases que tiveram uma crise financeira associada crise imobiliria, as reformas tm sido implementadas com difcil aceitao, porm muito elas so pouco provveis de no serem realizadas. Assim sendo, esse trabalho aponta para o ambiente de expanso do capital imobilirio num clima de euforia, necessrio para a realizao da expanso do capital financeiro que materializa seus lucros na reproduo capitalista liberal nesse setor da economia. A demanda solvente por imveis na regio metropolitana do Recife no parece estar determinando a oferta de imveis, mas uma expectativa de lucro e sobrelucro imobilirio.

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Projeto porto novo

O bairro do Recife pode ser considerado o bero das atividades econmicas de exportao/importao da cidade do Recife por meio de seu porto. O bairro e o porto tiveram suas importncias registradas na materialidade de edifcios de grande imponncia como a Bolsa de Valores, da Associao Comercial, entre outros. Porm, inicialmente, o ento ancoradouro do Recife sofreu sua primeira melhora em 1815, mas apesar de ter havido inmeros melhoramentos durante todo o sculo 19, nenhum deles teve repercusses satisfatrias. A principal reforma do porto durou de 1909 a 1915, seguidas de melhorias urbanas no bairro do Recife, sendo que a entrada em operao comercial do porto aconteceu em 1918. As reformas visaram a modernizao urbana do centro e de sua zona porturia (Moreira, 1994). O Recife era a capital mais importante do nordeste brasileiro, consolidando a indstria aucareira que se modernizava nos finais do sculo XIX e incio do sculo XX (Perruci, 1979), melhorando as condies operacionais do comrcio de importao e exportao de Pernambuco. O bairro do Recife exerceu importante atividade no setor financeiro para a cidade, por dcadas durante o sculo XX, mas que se viu em decadncia no final dos anos 1960 e durante os anos de 1970. Segundo Moreira (Ibid), o porto do Recife sofreu inmeras intervenes expandindo suas atividades que resultaram de uma forma ou de outra, na substituio das atividades voltadas para o uso residencial, no somente durante a reforma radical do incio do sculo XX que promoveu uma alterao no uso e ocupao do solo no bairro do Recife, como tambm nas inmeras expanses de suas atividades durante o sculo XX. De um lado, o sucesso do porto do Recife estaria dinamizando a economia de exportao/importao do estado de Pernambuco, e de outro, os galpes e outras edificaes porturias construdas na rea destruram um legado arquitetnico residencial da histria urbana de Recife, contribuindo assim, de forma antagnica para o abandono do bairro por parte das famlias que ali habitaram ou se serviam de outros servios no monopolizados pela mono funo porturia e seus derivados. Lacerda (2007) relata de forma bastante consistente as inmeras intervenes ocorridas no Bairro do Recife desde a dcada de 1970, at a primeira metade da dcada de 2010. Em seu relato crtico so pontuadas aes que podem ser caracterizadas como oportunismo do mercado imobilirio que foram toleradas pelo Estado nas estratgias de revitalizao urbana. Apesar de no ser esse o propsito do trabalho em tela, as manobras de legalizao das aes no legitimam as intervenes nesse stio histrico, e podem servir de base para anlises

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futuras sobre os projetos intervencionistas do Projeto Porto Novo, que destri para reconstruir. Ao longo de sua histria, o porto do Recife passou por inmeras mudanas quanto concesso de sua explorao, sendo finalmente transferida novamente para o estado de Pernambuco em 2001, e nesse contexto de controle da explorao do porto de Recife por parte do Estado de Pernambuco num contexto de nova gesto pblica que essa anlise se insere. Para entendermos a dimenso das aes de regenerao urbana por meio do setor imobilirio no porto do Recife, faz-se aqui uma breve apresentao das aes de desenvolvimento econmico para a Regio Metropolitana do Recife, promovidas principalmente pelo governo do Estado de Pernambuco, atraindo investimentos jamais realizados. A Regio Metropolitana do Recife (RMR) conta com um total de 14 municpios e apresenta uma populao de 3.7 milhes de habitantes (42% do total de 8.8 milhes de habitantes do estado de Pernambuco) sendo responsvel por cerca de 65% do PIB do estado de Pernambuco (R$ 45.7 bilhes do total de R$ 70.4 bilhes do estado). A RMR tem apresentado ndices econmicos crescentes nos ltimos anos que ultrapassam o desempenho nacional. Nos ltimos anos o estado de Pernambuco tem atrado empresas para se instalarem na RMR que juntas tm transformado os cenrios de investimentos urbanos sem precedentes. O complexo industrial porturio de SUAPE tem investimentos privados previstos na ordem de US$ 22 bilhes. So mais de cem empresas instaladas, 35 em instalao e mais de 20.000 empregos atualmente. Segundo a agncia CONDEPE/FIDEM sero mais de 100.000 empregos em dez anos. Os principais projetos so a Refinaria Abreu e Lima, a Petroqumica SUAPE, e o Estaleiro Atlntico Sul. Somente para a refinaria, R$ 7 bilhes dos R$ 26 bilhes previstos j foram aplicados. O polo automotivo tambm ser instalado, onde reunir mais de 80 indstrias do setor (Valor econmico, 2011). Diante desse cenrio, a Cidade da Copa 2014 aparece como mais um dos investimentos de grande porte, mas que sozinha no justifica os crescentes investimentos no setor imobilirio da RMR. Na verdade, tem sido reconhecida como fator de viabilidade econmica para a implementao de obras estruturantes para a cidade do Recife, como por exemplo, a Via Mangue, e alguns corredores de transporte ao longo da cidade, ligando a cidade com melhores condies de mobilidade. O Projeto Porto Novo aparece como uma inovao aps cem anos da primeira grande reforma. O projeto inicial desenvolvido pelo Ncleo Temtico de Operaes Urbanas da 12

Secretaria de Planejamento do Estado de Pernambuco serviu de atrao para investidores avaliarem seus riscos no empreendimento, e pode-se dizer que obteve xito nesse sentido, pois foi capaz de atrair investidores para essa empreitada. O projeto foi licitado e a ganhadora foi a Gerencial Brasitec Servios Tcnicos, que um brao da Excelsior Seguros. A empresa tem uma concesso de 25 anos, renovvel por igual perodo. Entretanto, por no se tratar de uma empresa do ramo da construo civil, duas construtoras se habilitaram para realizar as obras: Conic Souza Filho e a Triunfo Engenharia. Outras parcerias com investidores do o setor hoteleiro e de lazer ainda sero realizadas. Os arranjos institucionais que possibilitam tal empreendimento est fundamentada na lei das Parcerias Pblico Privadas (PPPs) Lei federal N11.079 de 30 de dezembro de 2004, e da Lei Estadual N 12.765 em janeiro de 2005, e que obedecem aos princpios da administrao nova, gerencial e competitiva. O Projeto Porto Novo de Recife contar com a requalificao de 8 galpes em desuso que deixaram de ser operacionais para o Porto do Recife, alm de um edifcio de vrios andares desativado da Companhia Nacional de Abastecimento (Conab) que est sendo demolido. Consta no programa arquitetnico do estudo de viabilidade econmica promovido pelo governo do estado um hotel de luxo, um centro de convenes, uma marina, espaos de lazer, como um boliche, alem de servios gastronmicos, e escritrios. Ainda conta com um auditrio e um cinema, alm de centro cultural e centro de exposio da cultura local (Luiz Gonzaga, j em funcionamento). Nitidamente esses usos visam a promoo do turismo, uma vez que alia-se a esse conjunto um terminal martimo de passageiros. Os documentos sobre a licitao tais como o Termo de Referncia, nem de como ser o compromisso da licenciada na explorao econmica desse complexo turstico esto facilmente disponveis, e isso limitou a anlise desse processo. Entretanto, anlise qualitativa dos documentos disponveis e observao de discursos em palestras sobre o empreendimento nos levam a crer que no se sabe quem arcar com os possveis prejuzos do empreendimento, nem mesmo daqui a vinte e cinco anos quando cessa o contrato de concesso da Gerencial Brasitec Servios Tcnicos. A inexperincia da empresa permissionria no setor da construo civil ou na administrao de capital imobilirio no pareceu relevante para a definio de sua habilitao por parte da Secretaria de Portos. A inexistncia de exigncias para a recuperao de mais valia fundiria no projeto proposto pelo Ncleo Temtico de Operaes Urbanas da Secretaria de Planejamento do Estado de Pernambuco, e no que tem sido divulgado nas mdias no estado de Pernambuco indicam a 13

falta de ateno para promoo de habitao de interesse social como condio de retribuio pela explorao econmica do empreendimento. As crescentes demandas por habitao de interesse social em Recife no foram indicao suficiente para alertar o poder pblico para o atendimento do princpio da funo social da propriedade, garantidora do acesso habitao como direito humano. Nem to pouco foram as amplas experincias das ZEIS em Recife consideradas de forma registrada nos documentos oficiais, nem nas publicaes das mdias observadas. Uma das principais observaes sobre os papis dos investidores do mercado de terras seria que os mercados de terra so contrrios compreenso relativa entre a lei da oferta e da demanda dos outros mercados, uma vez que nesse setor, os preos aumentam com a oferta (De Souza e Cavalcanti, 2012) de novos empreendimentos e esse aumento termina por valorar os imveis usados prximos aos novos empreendimentos. Em lugares onde no h investimentos imobilirios e ficam estagnadas, os valores dos imveis decaem, e tais reas so vistas como degradadas. No bairro do Recife, e suas proximidades como a extenso da orla at o Cais Jos Estelita, por muitos anos essa rea tem sido degradada fisicamente pela falta de investimentos, tanto para fins comerciais, como para fins habitacionais. A dinmica dos mercados para fins comerciais nas proximidades do Bairro de So Jos, por outro lado, demonstram o interesse para o setor de varejo de festas infantis, utilidades domsticas e produtos importados de baixa qualidade. A tendncia para esses setores no tem atrado reinvestimentos imobilirios de grande porte, nem para diversificao de usos para fins habitacionais, por exemplo. J no Bairro do Recife, a existncia de um projeto de melhoria habitacional para os moradores da Comunidade do Pilar com recursos do PAC no parece ser evidncia suficiente para as demandas reprimidas para esse setor da habitao voltada para os indivduos pobres e, portanto, investidores incompetentes (De Souza e Cavalcanti, 2012). A demanda insolvente, dessa forma, continuar sendo um problema a ser enfrentado pelos indivduos numa perspectiva liberal que incentiva as iniciativas privadas para resolver as imperfeies dos mercados. Ou seja, a mo invisvel do mercado parece no estar ajustando os mecanismos de atendimento a demandas de indivduos que no podem pagar pela prestao de uma casa prpria. E a ausncia de controle por parte do Estado no estimulou o mercado a ser mais eficiente na promoo de empreendimentos com preos acessveis para todos. A habitao continua sendo um bem necessrio de valor de uso, mas que inevitavelmente adquire valor de troca, bem acima das reais capacidades econmicas dos pobres urbanos. A 14

produo de habitao de interesse social na RMR por meio de instrumentos de recuperao de mais valias fundirias nas operaes urbanas no passa de uma iluso.

Concluso
Provavelmente a parceria entre os princpios da governana coorporativa e a nova gesto pblica tem mostrado sinais conflitantes de mudana de abordagem e comportamento frente s questes de lidar com o interesse pblico que parecem desafiar as formas tradicionais de planejamento urbano, vivenciado nas ltimas dcadas. Diferentes atores tem tomado parte do jogo dos poderes urbanos, como discutido nesse trabalho, no caso dos investimentos pblicos e privados no estado de Pernambuco. A euforia do capital financeiro materializado na produo de capital imobilirio tem demonstrado ser um grande sucesso do ponto de vista do retorno aparente dos investimentos para seus investidores, haja vista a sucesso de investimentos nesse setor no Recife, e em diversas cidades no Brasil, nesse momento de glria. Entretanto, apesar de trazer prosperidade para seus investidores, o mesmo no pode ser dito quanto ao possvel carter redistributivo de investimentos em larga escala no setor imobilirio que poderia ser utilizado para os pobres urbanos que no podem pagar pelas suas residncias, mesmo que eles assim o tentem fazer. Algumas polticas de promoo da habitao de interesse social como direito humano, e as premissas da funo social dos direitos da propriedade e da cidade defendidas na Carta Magna e regulamentadas no Estatuto da Cidade no so suficientes para regulamentar o Estado, nem, portanto, tm cabido ao Estado regulamentar tais premissas para o setor privado. O capital imobilirio tem (re)produzido o estoque de terras servidas inteis tornando-as em locais de consumo coletivo, aumentando o potencial construtivo dessas reas e transformando em lucro o que fora considerado inoperante e no atrativo. Os efeitos multiplicadores dos investimentos imobilirios localizados nos fazem pontuar que:

Os investidores imobilirios tm tirado proveito do pioneirismo ao antecipar lucros por meio de investimentos imobilirios em larga escala em reas degradadas; Os investimentos materializados na construo civil tm aumentado as expectativas de lucro e isso tem sido evidncia suficiente para o reinvestimento no setor; Investimentos em larga escala no setor imobilirio no tm sido utilizados como janelas de oportunidade para reduo da pobreza;

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O Estado tem atuado de forma a canalizar esforos para atrair investimentos que se materializam no setor imobilirio com a justificativa de dinamizar a economia; O capital em euforia tem materializado seus investimentos no setor imobilirio de forma a valorizar o estoque de terras urbanas, sem necessariamente atender a demandas solventes, e no deve ser usado como evidncia de demanda real, sem hesitao.

Nos casos apontados nesse estudo no h evidncias de reinvestimentos no setor da habitao de interesse social advindos do sobrelucro dos amplos investimentos imobilirios. Entretanto, as especificidades das conjunturas econmicas e histricas podem ser limitadoras para generalizar nas diferentes situaes urbanas, uma vez que h exemplos no Brasil que taxam o sobrelucro das operaes urbanas para a construo de habitaes de interesse social. Mesmo assim pode-se afirmar que os investidores do mercado imobilirio no perodo da euforia do capital no querem tributar a si prprios e o Estado tem permitido tacitamente esse processo. Porm, pode-se concluir que os mercados de terra seriam, portanto, contrrios compreenso relativa entre oferta e demanda, uma vez que nesse setor, os preos aumentam com a oferta (De Souza e Cavalcanti, 2012). Nas reas urbanas servidas onde no h investimentos, ou seja, onde h uma deseconomia, os preos caem e o estoque existente se degrada. Em contrapartida, onde h oferta de novas habitaes/construes, observa-se uma valorizao em funo do sobrelucro dos novos empreendimentos que repercutem no estoque existente, ampliando a excluso.

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