Usulan Penelitian Penulisan Hukum

PELAKSANAAN SELF ASSESSMENT SYSTEM DALAM PEMBERIAN SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH OLEH BADAN PERTANAHAN NASIONAL (BPN) DIHUBUNGKAN DENGAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2000 TENTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

A. Latar belakang Penelitian Sejak dulu tanah sangat erat hubungannya dengan kehidupan manusia sehari-hari dan merupakan kebutuhan hidup manusia yang mendasar. Setiap orang membutuhkan tanah, karena pentingnya tanah bagi kehidupan, manusia selalu berusahan untuk memiliki dan menguasai tanah. Penguasaan tanah diupayakan semaksimal mungkin untuk dapat meningkatkan kesejahteraan hidupnya. Berbagai upaya dilakukan oleh manusia untuk dapat menguasai tanah dan mempertahankannya dari pihak lain. Dalam berbagai aspek kehidupan dan aktivitas manusia selalu berhubungan dengan tanah dan dilakukan di atas tanah. Hal ini mendorong setiap orang untuk dapat memiliki dan menguasai tanah yang dibutuhkannya. Selain tanah, bangunan juga merupakan benda yang penting bagi manusia. Manusia membangun berbagai bangunan, baik yang produktif dan tidak produktif, untuk memenuhi berbagai kebutuhan manusia. Tanah dan bangunan menjadi lebih bernilai karena dapat beralih dari pemiliknya kepada pemilik lain yang menginginkannya. Peralihan tanah dan bangunan bisa dilakukan dengan dua cara, yaitu :

1.

Peralihan hak, peralihan hak terjadi karena seseorang pemilik tanah dan bangunan meninggal dunia sehingga pemilikan tanah dan bangunan tersebut sendirinya beralih menjadi milik ahli warisnya. Peralihan hak itu terjadi tidak sengaja melalui suatu perbuatan hukum melainkan peristiwa hukum meninggalnya pemilik tanah dan bangunan.

2.

Peralihan pemilikan adalah suatu peralihan pemilikan tanah dan bangunan yang dilakukan dengan sengaja supaya pemilikan atas tanah dan bangunan tersebut terlepas dari pemegangnya yang semula dan menjadi milik pihak lain, dan terjadi melalui suatu perbuatan hukum tertentu, seperti: jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, dan hadiah.1

Peralihan hak atas tanah dan bangunan berkaitan dengan dua pihak, yaitu pihak yang mengalihkan dan pihak yang menerima peralihan. Pihak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan dapat berupa orang pribadi maupun badan yang sesuai dengan ketentuan Undang-Undang yang berlaku dapat memiliki hak atas tanah dan bangunan. Peralihan hak atas tanah dan bangunan berkaitan dengan hukum dan ditandai dengan bukti. Bukti ini dapat berupa akta jual beli, hibah,fatwa waris, surat keputusan pemberian hak atas tanah dan bangunan, dan lain-lain. Untuk memberikan kepastian dan kekuatan hukum pemilikan tanah dan bangunan, setiap peralihan hak harus dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum yang mengatur
Marihot Pahala Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Teori dan Praktek, Rajawali Pers, Jakarta, 2003, hlm.3.
1

setiap peralihan hak. Perolehan hak sebagai hasil peralihan hak harus dilakukan secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang. Selanjutnya perolehan hak tersebut harus didaftarkan pada instansi yang berwenang, yaitu kantor pertanahan setempat untuk memperoleh sertifikat hak sebagai tanda bukti kepemilikan yang sah. Ketentuan tentang bukti surat kepemilikan hak atas tanah merujuk pada Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960, yang pelaksanaannya diatur dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menegaskan, bukti sah kepemilikan hak atas tanah adalah sertifikat. Sertikifat bukti kepemilikan hak atas tanah diterbitkan oleh BPN, melalui proses pendaftaran tanah yang meliputi, kegiatan pendaftaran untuk pertama kalinya, kemudian diikuti pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya, adalah kegiatan pendaftaran terhadap objek tanah yang belum terdaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, yang sebelumnya hanya memiliki bukti kepemilikan hak yang teradministrasi di desa seperti Letter C, ataupun Letter E yang merupakan sertifikat sementara sebelum diberlakukannya Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961, dapat segera melakukan pendaftaran untuk pertama kali ke Kantor Pertanahan terkait. Sedangkan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah adalah, kegiatan

pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat, dengan perubahan yang terjadi kemudian.

Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 menegaskan bahwa, dalam rangka memberikan perlindungan dan jaminan kepastian hukum melalui pendaftaran tanah, maka oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), dilakukan layanan sebagai berikut : 1. Kegiatan pendaftaran tanah Untuk Pertama Kali bagi hak-hak atas tanah yang belum memiliki sertifikat, meliputi : a. b. c. d. e. 2. Pengumpulan dan pengolahan data fisik; Pembuktian hak dan pembukuannya; Penerbitan sertifikat; Penyajian data fisik dan data yuridis; Penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Kegiatan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah bagi hak-hak atas tanah yang telah memiliki sertifikat meliputi : a. b. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak; Pendaftaran perubahan data Pendaftaran Tanah lainnya.2

Cara pendaftaran tanah sporadik, yaitu pendaftaran tanah yang inisiatifnya datang dari pemohon sertifikat, yaitu : Langkah 1 : Memastikan bahwa pemohon mempunyai sekurang-kurangnya salah satu dokumen asli dari banyak dokumen dibawah ini: a) Petuk Pajak Bumi / landrente, girik, atau kikitir.

Eko Yulian Isnur, Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah , Pustaka Yustisia, Jakarta, 2008, hlm. 22

b) Akta yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Desa atau Lurah yang menerangkan pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan. c) Akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berisikan pernyataan pemindahan hak atas tanah. d) Surat keterangan Riwayat tanah yang dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) e) Groose akta hak Eigendom, berisikan pernyataan pejabat

keagrariaanyang berwenang bahwa tanah eigendom tersebut telah dikonversi menjadi Hak Milik. f) Surat Keputusan pejabat keagrariaan yang berwenang yang berisikan pernyataan pemberian hak milik dan negara/pemerintah kepada pemohon. g) Risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang. h) Surat penunjukan kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah. Dokumen diatas merupakan alat pembuktian data yuridis dan data fisik bidang tanah dalam rangka pendaftaran tanah, termasuk penerbitan sertifikat. Apabila dokumen-dokumen tersebut telah digunakan untuk dasar pendaftaan tanah atau penerbitan sertifikat maka dinamakan warkah. Langkah 2 : Mendatangi Loket Pendaftaran Tanah pada Kantor Pertanahan dan mengisi beberapa formulir permohonan dan pernyataan seraya melampirkan dokumen asli yang telah disiapkan, ditambah dengan fotokopi KTP, tanda lunas Pajak Bumi dan

Bangunan tahun terakhir, dan tanda lunas Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan hanya membayar satu macam biaya yaitu biaya pengukuran. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dimaksud adalah bila tanah dan bangunan atasnya bernilai jual lebih dari Rp. 30 juta dan tanah tersebut bukan warisan. Langkah 3 : Pemohon menunjukan batas-batas bidang tanah milik pemohon di lapangan kepada petugas Kantor Pertanahan, setelah pemohon menerima surat atau pemberitahuan permintaan untuk itu dari Kepala Kantor Pertanahan. Langkah 4 : Pemohon mengisi dan menandatangani Berita Acara mengenai data fisik dan data yuridis hasil pengukuran dan pemeriksaan petugas Kantor Pertanahan di hadapan petugas Kantor Pertanahan. Langkah 5 : Pemohon menunggu terbitnya Sertifikat Hak Milik tanah sekurangkurangnya selama 60 (enam puluh) hari sejak berakhirnya langkah ke-5 di atas. Langkah 6 : Pemohon menerima Sertifikat Hak Milik tanah di Kantor Pertanahan dari pejabat yang berwenang, setelah pemohon sebelumnya menerima surat panggilan atau pemberitahuan dalam bentuk lain dari Kantor Pertanahan untuk itu.3

Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah Negara dan Tanah Pemda, Mandar Maju, Bandung, 2004, hlm. 7

Sebagai upaya untuk memenuhi pengeluaran pemerintah berkaitan dengan tugasnya untuk menyelengarakan pemerintahan umum dan pembangunan, pemerintah menerapkan pajak sebagai salah satu sumber penerimaan negara. Melihat perkembangan penerimaan pajak pada Anggaran Pendapatan Belanja Negara (APBN), tampak bahwa pajak telah menjadi primadona yang mendominasi penerimaan negara. Hal ini cukup menggembirakan karena menandakan bahwa kemandirian bangsa dalam pembiayaan pengeluaran negara yang menjadi tujuan reformasi perpajakan di Indonesia semakin nyata dari waktu ke waktu.4 Pasal 1 butir (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 Tentang Ketentuan Umum Perpajakan menyatakan: Pajak adalah kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang, dengan tidak mendapatkan imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan negara bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Secara umum, pajak yang berlaku di Indonesia dapat dibedakan menjadi Pajak Pusat dan Pajak Daerah. Pajak Pusat adalah pajak-pajak yang dikelola oleh Pemerintah Pusat yang dalam hal ini sebagian dikelola oleh Direktorat Jenderal Pajak Departemen Keuangan. Pajak Daerah adalah pajak-pajak yang dikelola oleh Pemerintah Daerah baik di tingkat Provinsi maupun Kabupaten/Kota.

Marihot Pahala Siahaan, op.cit, hlm.6

Pajak Pusat yang dikelola oleh Direktorat Jenderal Pajak, meliputi : a. Pajak Penghasilan (PPh), adalah pajak yang dikenakan kepada orang pribadi atau badan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dalam suatu Tahun Pajak. Penghasilan dapat berupa keuntungan usaha, gaji, honorarium, hadiah, dan lain sebagainya. b. Pajak Pertambahan Nilai (PPN), adalah pajak yang dikenakan atas konsumsi Barang atau Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean. Orang Pribadi, perusahaan, maupun pemerintah yang mengkonsumsi Barang atau Jasa Kena Pajak dikenakan PPN, kecuali ditentukan lain oleh Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai. c. Pajak Penjualan atas barang mewah (PPn BM), adalah Pajak yang dikenakan atas barang-barang tertentu yang tergolong mewah yang bukan merupakan barang kebutuhan pokok, dikonsumsi oleh masyarakat tertentu, dikonsumsi untuk menunjukan status, dan lain sebagainya. d. Bea Materai, adalah pajak yang dikenakan atas dokumen, seperti suratperjanjian, akta notaris, serta kwintansi pembayaran, surat berharga, dan efek, yang memuat jumlah uang atau nominal diatas jumlah tertentu sesuai dengan ketentuan. e. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), adalah pajak yang dikenakan atas kepemilikan atau pemanfaatan tanah dan atau bangunan.

f. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan seperti halnya Pajak Bumi dan Bangunan.5 Berbagai jenis pajak ditetapkan sesuai dengan kondisi masyarakat, hal ini wajar mengingat rezim pemerintahan yang berkuasa pada suatu masa akan menyesuaikan pungutan yang dikenakan pada masyarakat dengan

kepentingannya. Jenis Pajak yang baru diterapkan di Indonesia seiring dengan penggalian potensi baru adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (selanjutnya disebut BPHTB) yang mulai diberlakukan sejak tahun 1998. BPHTB merupakan jenis pajak yang dihidupkan kembali dalam hal balik nama atas pemilikan tanah dan bangunan, yang merupakan pengganti Bea Balik Nama atas Harta Tetap berupa hak atas tanah yang pernah ada pada masa penjajahan Belanda yang diatur dalam Ordonansi Bea Balik Nama Staatsblad 1924 Nomor 291 dan tidak dipungut lagi sejak diundangkannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.6 Pemberlakuan BPHTB dilatarbelakangi oleh pemikiran untuk

meningkatkan penerimaan negara, terutama penerimaan daerah, yang penting bagi penyelenggaraan pemerintahan dan pelaksanaan pembangunan nasional. Hal ini mendasari pemikiran, subjek pajak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan mendapat keuntungan ekonomis dari pemilikan suatu tanah dan bangunan sehingga dianggap wajar jika diwajibkan untuk menyerahkan sebagian nilai ekonomi yang telah diperolehnya kepada negara melalui Bea Perolehan Hak
Jenis dan Macam Pajak di Inodonesia, http://www. blog-Indonesia.com/blog archive8821-111-html, diakses Bulan September 2010. 6 Marihot Pahala Siahaan, loc.cit.
5

Atas Tanah dan Bangunan, Melihat kondisi masyarakat dan perekonomian nasional, pemerintahan dan DPR memandang perlu diadakan pungutan pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan, yang tarifnya ditetapkan sebesar 5 persen (5%) dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.7 Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan merupakan syarat utama dalam pemberian sertifikat tanah oleh Badan Pertanahan Nasional. Tanpa adanya bukti pembayaran BPHTB maka sertifikat tersebut tidak akan diberikan kepada pemohon. Adapun sanksi tegas yang akan diberikan kepada pejabat yang berwenang jika memberikan sertifikat tanah tanpa ada bukti pembayaran BPHTB. Sistem pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan di Indonesia pada prinsipnya menganut sistem self assesment, yang merupakan sistem perpajakan Indonesia yang diterapkan sejak dilakukannya reformasi perpajakan tahun 1983. Pada sistem ini, wajib pajak diberi kepercayaan untuk menghitung, memperhitungkan, membayar, dan melaporkan sendiri besarnya pajak yang terutang. Petugas pajak hanya berfungsi untuk melakukan pelayanan dan pemeriksaan agar wajib pajak melakukan kewajiban pajaknya secara benar.8 Secara eksplisit, self-assessment system merupakan sistem perpajakan yang rentan sekali menimbulkan penyelewengan dan pelanggaran. Para wajib pajak diwajibkan untuk menghitung, menyetor, mengisi, dan melaporkan secara mandiri. Hal tersebut menyebabkan para wajib pajak memiliki rasa keengganan

7 8

Ibid, hlm. 9 ibid, hlm.44

yang sangat tinggi dalam mengurus administrasi dan segala bentuk birokrasi yang berkaitan dengan pajak.9 Oleh karena itu berdasarkan uraian tersebut di atas penulis tertarik untuk mengetahui dan menganalisa atau mengkaji dalam bentuk skripsi dengan judul PELAKSANAAN SELF ASSESSMENT SYSTEM DALAM PEMBERIAN SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH OLEH BADAN PERTANAHAN NASIONAL (BPN) DIHUBUNGKAN DENGAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2000 TENTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

B. Identifikasi Masalah Berdasarkan latar belakang masalah tersebut di atas, maka dapat dirumuskan suatu permasalahan sebagai berikut : 1. Bagaimana proses pemberian sertifikat hak atas tanah oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku ? 2. Bagaimana akibat hukum yang terjadi dalam proses pemberian sertifikat hak atas tanah tanpa Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ? 3. Bagaimana pelaksanaan self assessment system dalam pemberian sertifikat hak atas tanah oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) menurut Undang-

F-B-Hirawan, Self assessment system versus e system dalam meningkatkan penerimaan pajak, <http://f-b-hirawan.blog.friendster.com/2007/01,> diakses bulan Oktober 2010

Undang Nomor. 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ? C. Tujuan Penelitian Berdasarkan identifikasi masalah di atas, maka tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Untuk mengkaji bagaimana pemberian sertifikat hak atas tanah oleh Badan Pertanahan Nasional menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. 2. Untuk mengetahui akibat hukum yang terjadi dalam proses pemberian sertifikat hak atas tanah tanpa Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. 3. Untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan self assessment system dalam pemberian sertifikat hak atas tanah oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) menurut Undang-Undang Nomor. 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) D. Kegunaan Penelitian Melalui bagian ini selanjutnya dapat ditentukan bahwa kegunaan penelitian ini terbagi dalam dua (2) kegunaan yaitu : 1. Kegunaan Teoritis Diharapkan penelitian ini dapat memberikan sumbangan dalam

perkembangan teori ilmu hukum pada umumnya serta berkaitan dengan Pelaksanaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan khususnya.

2. Kegunaan Praktis a. Skripsi ini diharapkan dapat memberikan suatu masukan kepada Praktisi terutama kepada instansi atau perusahaan yang berhubungan dengan Pelaksanaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. b. Skripsi ini diharapkan dapat menjadi sebuah kontribusi ide atau pemikiran yang dapat dijadikan bahan pengetahuan bagi siapa saja yang memerlukan, khususnya di kalangan Fakultas Hukum Universitas Pasundan dan Perguruan Tinggi lainnya serta masyarakat pada umumnya yang ingin mengetahui lebih lanjut tentang pelaksanaan self assessment siystem Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dalam pemberian sertifikat hak atas tanah oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). E. Kerangka Pemikiran Secara formal, kewenangan pemerintah untuk mengatur bidang pertanahan tumbuh dan mengakar dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang menyatakan, bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara untuk dipergunakan bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat, kemudian ditunaskan secara kokoh dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Sedangkan secara substansial, kewenangan pemerintah dalam mengatur bidang pertanahan terutama dalam hal lalu lintas hukum dan pemanfaatan tanah, didasarkan pada ketentuan Pasal 2 ayat (2) UUPA yakni dalam hal kewenangan untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan tanah

termasuk menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dengan tanah, menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang dengan tanah, dan mengatur,menentukan hubungan hukum antara orang-orang dengan perbuatan hukum mengenai tanah.10 Dalam Hukum Tanah kata sebutan tanah dipakai dalam arti yuridis, sebagai suatu pengertian yang telah diberi batasan resmi oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dinyatakan, Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersamasama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum . Dengan demikian, tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi (ayat 1).11 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia tanah adalah : 12 1. 2. 3. 4. Permukaan bumi atau lapisan bumi yang di atas sekali; Keadaan bumi di suatu tempat; Permukaan bumi yang diberi batas; Bahan-bahan dari bumi, bumi sebagai bahan sesuatu (pasir, cadas, napal, dan sebagainya).

Mhd. Yamin Lubis, Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung,2008, hlm. 1 11 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 2005, hlm.18 12 Pusat Bahasa, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Gramedia Pustaka utama, Jakarta, 2008

10

Dalam Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Nomor. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dinyatakan, Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi : a. b. c. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah; Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Pekerjaan yang dilaksanakan oleh Pemerintah sebagaimana diamanatkan oleh Undang-undang Nomor. 5 tahun 1960 tersebut dilaksanakan Pemerintah dengan menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997. Pengertian pendaftaran tanah menurut Pasal 1 Butir 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pegumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.13 Penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat modern merupakan tugas negara yang dilaksanakan oleh pemerintah bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Sebutan pendaftaran tanah atau land registration menimbulkan kesan obyek utama

13

Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah pasal 1 butir 1

pendaftaran adalah tanah, karena yang menjadi obyek pendaftaran dari mulai pengumpulan sampai penyajian data fisik adalah tanah. Kenyataannya, dalam pengumpulan sampai penyajian data yuridis, bukan tanah yang didaftarkan, melainkan hak-hak atas tanah yang menentukan status hukumnya serta hak-hak lain yang membebani hak-hak bersangkutan.14 Kegiatan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, dan kegiatan pemeliharaan data yang tersedia. Pendaftaran tanah pertama kali, meliputi tiga biang kegiatan, yaitu : 1. 2. 3. bidang fisik; bidang yuridis; penerbitan dokumen tanda bukti-hak.

Pendaftaran untuk pertama kali adalah kegiatan mendaftar untuk pertama kalinya sebidang tanah yang semula belum didaftarkan menurut ketentuan peraturan pendaftaran yang bersangkutan. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya, dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu secara sistematik dan sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak, yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan

14

Boedi Harsono, op.cit, hlm. 74

secara individual atau massal, yang dilakukan atau permintaan pemegang atau penerima hak atas tanah yang bersangkutan.15 Pada garis besarnya pendaftaran tanah mengenal dua stelsel atau sistem publikasi secara negatif dan positif. Stelsel positif selalu menggunakan pendaftaran hak. Dalam stelsel ini, pendaftaran atau pencatatan nama seseorang yang tercatat dalam buku tanah merupakan pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, bukan perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan. Stelsel positif cenderung rumit karena akibat hukumnya tidak bisa dibuktikan, karena sertifikat hak lah yang menjadi bukti kuat kepemilikan. Stelsel negatif, tidak menitikberatkan pendaftaran tetapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli. Dalam stelsel ini berlaku asas Nemo plus juris in aulim transferre potest quam ipse habet. Orang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang ia sendiri miliki. Maka, data yang disajikan dalam pendaftaran dengan stelsel negatif tidak boleh begitu saja dipercaya kebenarannya. Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. Stelsel yang digunakan Undang-Undang Nomor. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah stelsel negatif yang megandung unsur positif. Stelselnya bukan negatif murni, karena dinyatakan dalam pasal 19 ayat (2)

15

Ibid ,hlm.76

huruf c, pendaftaran menghasilkan surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.16 Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 menyatakan, Obyek pendaftaran tanah meliputi : a. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai; b. c. d. e. f. tanah hak pengelolaan; tanah wakaf; hak milik atas satuan rumah susun; hak tanggungan; tanah Negara.

Pendaftaran tanah di Negara Indonesia selain merupakan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, tetapi juga untuk keperluan pemungutan pajak tanah, kegiatannya disebut fiscal cadastre (kadaster fiskal). Sampai tahun 1961, ada tiga macam pungutan pajak tanah,yaitu : 1. 2. untuk tanah-tanah hak Barat, Verponding Eropa; untuk tanah-tanah hak milik adat yang ada di wilayah Gemeente: Verponding Indonesia; dan 3. untuk tanah-tanah hak milik adat luar wilayah Gemeente: Landrente atau Pajak Bumi.17 Berlakunya Undang-Undang Nomor. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, mulai tanggal 24 September 1960 tidak ada lagi
16 17

Ibid, hlm. 82 Ibid, hlm. 84

tanah-tanah hak barat dan tanah-tanah hak milik adat. Sehubungan denganitu, mulai tahun 1961 tidak ada lagi tanah yang dapat diperkenakan Verponding Eropa, Verponding Indonesia, dan Pajak Bumi. Ketiga pajak tanah tersebut pada tahun 1961 diganti dengan pungutan baru dengan nama Iuran Pembangunan Daerah, dan diganti dengan pajak baru yang bernama Pajak Bumi dan Bangunan. Pada masa lalu ada pemungutan pajak dengan nama Bea Balik Nama yang diatur dalam Ordonansi Bea Balik Nama Staatsblad 1924 Nomor 291. Bea Balik Nama ini dipungut atas setiap perjanjian pemindahan hak atas harta tetap yang ada di wilayah Indonesia. Harta tetap adalah hak-hak kebendaan atas tanah, yang pemindahan haknya dilakukan dengan pembuatan akta menurut cara yang diatur dalam Ordonansi Balik Nama Staatsblad 1834 nomor 27. Dengan

diundangkannya Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hak-hak kebendaan tersebut tidak berlaku lagi dan Bea Balik Nama atas hak harta tetap berupa hak atas tanah tidak dipungut lagi. Sebagai pengganti Bea Balik Nama Atas Harta Tetap, pemerintah dan Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) memandang perlu diadakan pungutan pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan dengan nama Bea Prolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Bea Prolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hhak atas tanah dan atau bangunan, selanjutnya disebut BPHTB. BPHTB merupakan salah satu syarat dalam permohonan sertifikat hak milik atas tanah.

Secara etimologi sertifikat berasal dari bahasa Belanda certificat yang artinya surat bukti yang membuktikan tentang sesuatu. Serifikat tanah adalah surat keterangan yang membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah yang dibuat oleh instansi yang berwenang.