ANALISA BIAYA PROYEK (HPS-EE/OE) UNTUK PEKERJAAN KONSTRUKSI

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Pengertian dan tujuan
1. Pengertian: a)  Engineer Estimate (EE) b)  Rencana Anggaran Biaya (RAB) c)  Owneers Estimate (OE)/HPS. d)  Harga Pasar e)  Harga Kontrak/SPK f)  Daftar Harga Standar
2

2. Fungsi OE/HPS dan penerapannya dalam evaluasi harga a. b. OE berfungsi sebagai acuan dalam melakukan evaluasi harga penawaran barang dan jasa, dengan tujuan agar didapat harga penawaran yang wajar Harga penawaran calon pemenang lelang masih dianggap wajar dan lidak perlu dilakukan analisis tertulis secara profesional apabila penawaran telah lulus administrasi dan teknis serta harga penawaran tidak lebih rendah dari 80% OE dan tidak lebih tinggi OE. Sebagai acuan untuk menetapkan besaran tambahan jaminan pelaksanaan bagi penawaran yang dinilai terlalu rendah,tidak wajar (lebih kecil 80% nilai HPS).*)
3

c.

Pejabat Pembuat Komitmen (dahulu Pemimpin Proyek/Pemimpin Bagian Proyek) 4 .3. OE/HPS harus dibuat oleh Panitia dan disahkan oleh Kepala Kantor/Satuan Kerja. Perlakuan terhadap OE/HPS a. b. Total Nilai OE/HPS bersifat tidak rahasia sedangkan rinciannya tetap rahasia sampai dengan acara pembukaan surat penawaran harga.

Kondisi lapangan/faktor lingkungan dan faktor lain yang mempengaruhi.B. Bukan mencontoh proyek lain. Harga pasar setempat pada saat penyusunan OE/HPS. Harga kontrak/SPK barang dan jasa untuk pekerjaan sejenis setempat yang pernah/sedang dilaksanakan terutama dari hasil lelang. dll). a. sekarang disyaratkan berbasis kinerja> SPM = Standar Pel. Engineer’s Estimate (EE). e. Dokumen pengadaan (Spesifikasi/RKS/TOR/Syarat Penawaran/ Syarat Kontrak. Informasi harga satuan yang dipublikasikan oleh BPS/ instansi yang kompeten. d. c. Dasar penyusunan OE/HPS. (Bukan SNI. f. pelaksanaan pekerjaan 5 . Dasar pertimbangan penyusunan OE/HPS 1.Min) b.

c. Keuntungan yang wajar bagi rekanan umumnya maksimum 10%. Hal-hal yang harus dipertimbangkan dalam penyusunan OE/HPS a. b. Preferensi harga dan atau penggunaan produksi dalam negeri harus di perhitungkan. Biaya tak terduga.2. biaya lain-lain dan PPh tidak boleh dimasukkan dalam perhitungan. d. 6 . PPN dan bea masuk diperhitungkan sesuai ketentuan yang berlaku.

C. Memilih dan menetapkan metoda kerja dan menyusun program dan jadwal pelaksanaan pekerjaan serta menyusun organisasi yang paling efisien. Mempelajari dan memahami Kerangka Acuan Kerja (KAK/ TOR termasuk instruksi kepada penawar/syarat kontrak) b. Penerapan penyusunan OE/HPS 1. Jasa Konsultansi a. Mempelajari dan mengumpulkan informasi/data-data mengenai kondisi lapangan EE/RAB serta pagu dana yang tersedia. c. 7 .

d. tenaga teknis serta tenaga pendukung lainnya termasuk jadwal penugasan masing-masing personil. e. Menetapkan jumlah kualifikasi tenaga ahli. f. fasilitas/peralatan yang diperlukan dan lain-lain.  Menghitung PPN sesuai ketentuan 8 .  Menghitung biaya langsung personil dan biaya langsung non personil berdasarkan harga-harga satuan yang berlaku khususnya yang ditetapkan secara berkala oleh Departemen Keuangan dan Bappenas serta mempertimbangkan harga-harga satuan kontrak lalu/ sedang berjalan.

Meneliti kembali kondisi lapangan dan dibandingkan dengan EE. d.  3. Mempelajari dengan cermat dokumen pengadaan. g. f. Meneliti harga satuan dasar (upah tenaga kerja. Memilih alternatif dan menetapkan metode kerja Melakukan analisa teknis (perhitungan komponen tenaga kerja. shg perlu menguasai Spesifikasi secara detail Menghitung harga satuan setiap mata pembayaran dengan mempertimbangkan harga pasar.  b. bahan dan peralatan).  c. harga-harga kontrak yang lalu/sedang berjalan. e.2. 9 . a. Pengadaan barang dan jasa lainnya : pm. bahan/ material dan peralatan) di pasaran. Jasa Pemborongan. Menghitung harga total (keseluruhan) pekerjaan termasuk PPN sersuai ketentuanyang berlaku.

Apakah ada keterkaitan penyusunan OE/HPS dengan kegiatankegiatan lainnya. Kapan dimulai perhitungan OE/HPS dan kapan harus ditetapkan/disahkan f. Apa yang dimaksud dengan OE/HPS b. Apakah di semua negara dipersyaratkan adanya OE/HPS d. g.4. Mengapa harus ada OE/HPS c. Pemahaman terhadap keberadaan OE/HP a. Siapa yang diperkenankan menghitung OE/HPS e. Apa dibenarkan dana tersedia dalam DIP/Pagu lebih kecil dari OE/HPS h. Bagaimana cara menghitung menyusun OE/HPS 10 .

Harga satuan utk satu kontrak pada dasarnya tetap. 11 . k.i. Apakah di waktu-waktu yang akan datang fungsi OE/HPS sebagai acuan penilaian kewajaran harga penawaran tetap dipertahankan di instansi pemerintah? l. Bagaimana perlakuan terhadap OE/HPS j. Apakah dengan adanya OE/HPS tidak akan terjadi harga yang tidak wajar dalam pengadaan instansi pemerintah.

Harga pabrikan/agen tunggal 6. Informasi resmi setempat (BPS/Pemda) 5. Tidak boleh diperhitungkan : biaya tak terduga. Harga pasar setempat 3. AHS pekerjaan bersangkutan 7.BAB II TEKNIK PENYUSUNAN ANALISA BIAYA A.biaya lain.PPh. Data dasar dan petimbangan dalam membuat Analisa Biaya 1. 12 . Daftar harga standar yg dikeluarkan instansi berwenang 6. pajak PPN diperhitungkan. Harga kontrak/SPK sejenis 4. HPP/EE yang ada 2. Keuntungan.

–  Data pemeriksaan lapangan. Penyusun harus mempelajari dan memahami seluruh dokumen lelang termasuk gambar rencana. yang memberikan rincian pekerjaan yang dilaksanakan. Dari dokumen lelang dan gambar rencana diharapkan penyusun mendapat informasi yang lengkap mengenai : –  Volume pekerjaan yang akan dikerjakan. –  Kewajiban dan resiko yang dibebankan kepada pelaksana pekerjaan (kontraktor). b.B. Membaca dan memahami seluruh dokumen lelang a. –  Denah lapangan yang ada. Penyusunan Metode Kerja / Pelaksanaan 1. 13 .

Tersedianya pelabuhan f. Kondisi umum lapangan. Fasilitas bangunan/utilitas yang harus atau untuk sementara harus dibuat/diadakan dan kemudian harus dikembalikan seperti asalnya. Kondisi umum cuaca tahunan.2. pajak. b. quarry tanah/batu. 14 . khususnya curah hujan. Memeriksa dan mempelajari kondisi lapangan a. material setempat. e. g. Dll. c. Perda ttg retribusi. Akses transportasi ke lokasi proyek. SDM/TK. d.  Informasi pasar j. ijin. Peraturan ttg utilitas umum yg terkena i. Tersedianya plant. dll h.

bahan dan pengawasannya (Bagaimana kalau alat terbatas. Menyiapkan Uraian Metode Kerja/Pelaksanaan dan Penyusunan Program Kerja/Pelaksanaan a. tenaga kerja. Termasuk alat bantu yg hanya sekali pakai.l cara menangani pekerjaan. 15 . keperluan alat dan keperluan bahan dan kualitasnya. mis. 5.  1. 4. 2. tenaga kerja. 3. jangka waktu pelaksanaan dan resiko setiap metode pekerjaan. AMP) Perhitungkan perbedaan output plant.3. Pilih yg paling efisien Siapkan uraian rinci utk menjelaskan prosedur pelaksanaan mata pembayaran utama Pertimbangkan perbedaan pekerjaan padat karya dan padat modal Metode pelaksanaan menguraikan a. dg mempertimbangkan jumlah dan jenis alat. Uraian Metode Kerja/Pelaksanaan Siapkan metode kerja dengan cermat sesuai spek.

atur kebutuhan alat. bahan dan sumber daya lainnya. 16 . Berdasarkan waktu kritis/lintasan kritis dan floating time pada net work planning.b. Buat bar chart atau net work planning utk setiap mata pembayaran pada tiap bagian pekerjaan 2. Penyusunan program pelaksanaan 1.

Menghitung kebutuhan bahan setiap mata pembayaran a. Untuk pekerjaan manual (potong bengkok pembesian. pakai sebagai dasar perhitungan. 1. Dihitung utk mendukung peralatan berdasarkan produktivitas alat. Tenaga Kerja dan Alat. dll) produktivitas dihitung dg cara ditaksir (pengamatan pekerjaan sejenis atau uji coba) 17 .C. Menghitung Produktivitas Tenaga Kerja. ps bata. kalau tidak ditentukan lain dlm dokumen (lihat contoh) b. Bila ditentukan koefisien bahan dalam dokumen lelang. plesteran. sesuai metode kerja. galian manual. a. Hitung kebutuhan bahan sesuai spek. 2. Perhitungan Koefisiensi Bahan. (lihat contoh) b.

operator.3. »  Faktor efisiensi peralatan. Menghitung Produktivitas Alat a. 18 . Dalam menaksir produksi (output) peralatan perlu mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut : »  Kinerja peralatan yang diberikan oleh pabrik. Output peralatan diukur dalam satuan produk per jam. kondisi lapangan dan material. Produksi peralatan dihitung berdasarkan volume per siklus waktu dan jumlah siklus dalam satu jam yang dinyatakan dalam rumus : Q =qxNxE b.

m) = jumlah siklus dalam satu jam = efisiensi kerja total ( efisiensi kerja operator dan mesin. m/jam) = kapasitas alat per siklus (m3.60 •  Q = q x -------.X E WS Q q N E = Produksi alat per jam (m3/jam.m2. WS 19 . efisiensi karena jenis material yg ditangani) = waktu siklus dalam menit. m2/jam. efisiensi karena kondisi lapangan.

Biaya operasi peralatan. Upah dan Bahan 1. Terdiri dari 20 .D. Perhitungan Harga Satuan Dasar Alat. Perhitungan Harga Satuan Dasar Alat •  Harga satuan dasar alat yang digunakan adalah biaya yang dikeluarkan untuk operasional alat dalam satu satuan waktu (jam atau hari kerja). Perhitungan biaya pasti untuk segala jenis peralatan pada dasarnya sama. dan besarnya dipengaruhi oleh suasana moneter (bunga bank) dan umur rencana alat. terdiri dari : a. Biaya Pasti adalah biaya pemulihan (pengembalian) modal berikut bunganya yang lazim disebut dengan biaya penyusutan atau depresiasi. Biaya Pasti (Initial Cost atau Capital Cost).

1 Di mana : P = biaya pasti N = Nilai modal yg diperhitungkan D = faktor angsuran/ pengembalian modal (capital recovery factor) i = bunga bank (perhitungan investasi) A = Umur ekonomi peralatan dalam tahun (standar pabrik) 21 .1)  Biaya pasti per tahun : A i (1 +i) P = N --------------A atau P = N x D (1+i) .

gunakan rumus : (B – C) D + F G = ---------------------W Di mana : G = biaya pasti per jam B = Harga alat setempat C = Nilai sisa/salvage value.2)  Biaya pasti per jam. Setiap merk alat berbeda 22 . Biasanya 10% dari initial cost W = jumlah jam kerja dlm satu tahun ( 2000 jam @ 1600 jam @1200 jam) F = Biaya asuransi peralatan dan pajak peralatan dlm 1 th. ( biasanya 2 %0 (per mil )) b. (lihat hal. Biaya operasi langsung (direct operation cost) : biaya utk mengoperasikan alat tsb. 14 dst) Untuk menghitung biaya pasti per jam.

I. saringan filter udara dan lain-lain. Pelumas (I) Yang dimaksud pelumas meliputi pelumas mesin. Biaya perawatan/workshop (J) Biaya perawatan. pelumas hidrolik. grease dan lain-lain. Biaya bahan bakar.•  Biaya operasi langsung. meliputi biaya penggantian saringan pelumas. Biaya Bahan Bakar (H) Adalah kebutuhan bahan bakar tiap jam (biasanya diambil dari manual peralatan yang bersangkutan). c). menurut perhitungan teoritis •  Dapat dihitung dengan analisa sbb : 1. pelumas transmisi. b). dan biaya perawatan (H. pelumas power steering.J) a). pelumas. 23 •  •  •  .

2. Penggantian accu. dan besarnya didasarkan pada upah 1 (satu) jam kerja efektif. misalnya belt conveyor. b). 24 . c). saringan agregat untuk stone crusher/AMP. dll. Biaya perbaikan/suku cadang (K) •  antara lain : a). Biaya operator (M) •  Biasanya terdiri dari upah operator dan upah pembantu operator. Biaya penggantian bagian-bagian yang aus (bukan suku cadang). d). Biaya penggantian ban. Perbaikan alat 3.

5 % untuk alat bertugas berat 25 .5) H = -----------------------X HP 100 Di mana : H = besarnya bahan bakar dlm 1 jam ( liter) HP = kapasitas mesin penggerak (dlm HP) 12. maka dengan menggunakan rumus pendekatan sebagai berikut : 1). (12. Mengingat banyaknya jenis dan merk peralatan. estimator akan mengalami kesulitan.Untuk memudahkan perhitungan.5 s/d 17. a).5 % untuk alat bertugas ringan 17. Biaya bahan bakar.•  •  Biaya operasi langsung menurut perhitungan pendekatan. pelumas dan perawatan/perbaikan. Biaya bahan bakar •  Besarnya tergantung kapasitas mesin yang digunakan (dihitung dengan HP atau horse power).

X HP 100 Di mana : I = besarnya pelumas per jam (liter) HP = Kapasitas mesin penggerak (dlm HP) 1 % utk alat sederhana 2 % utk alat cukup kompleks 26 .b). Biaya pelumas (I) •  Pelumas (termasuk greese). dihitung berdasarkan kapasitas mesin yang digunakan (diukur dengan HP) ( 1 % s/d 2 % ) I = ---------------------------.

Biaya perbaikan dan perawatan (K) •  Suku cadang.5 % utk alat bertugas berat 2. 27 . Biaya Operator (M) : contoh perhitungan lihat lampiran. dihitung dg rumus : K = (12.c). accu. perbaikan alat dan lain-lain yang berkaitan dengan perbaikan dan perawatan.5 s/d 17.5 % utk alat bertugas ringan 17.5 %) (B/ W) Di mana : B = Harga alat dlm rupiah W = jumlah jam kerja (dlm jam) 12.

contoh : biaya overhead (biaya pemeliharaan. Harga satuan dasar di temapat proses pekerjaan (termasuk biaya angkutan. b.c. dll. Mengacu UMR (kondisi khusus ada 3 acuan : UMR. BIAYA TIDAK LANGSUNG (indirect cost) 1. PERHITUNGAN Harga Satuan Dasar Bahan a. harga pasar. bea masuk. harga outsourching > ambil rata2) 28 . Preferensi utk produk dalam negeri. PERHITUNGAN Satuan Dasar Upah a. Berdasarkan Jam Orang Standar. 2. idle cost. Adalah biaya di luar biaya pasti dan biaya operasi. 3. maka 1 jam orang dihitung 1 JO = 1 HO/ 7 jam (jam efektif) c. c. resiko dan keuntungan. Berdasarkan Hari Orang Standar : 8 jam/hari + 1 jam istirahat b. retribusi. Harga Sat Dasar di luar PPN adalah harga pabrikan.

Untuk penawar tidak ditentukan. dll. penyusutan alat. pengobatan pegawai. listrik. harga bahan. PERHITUNGAN Biaya Langsung Biaya ini meliputi : upah tenaga. Keuntungan dan resiko : dihitung berdasarkan persentase thd biaya langsung. travel dan entertainment. dll yang secara langsung mempengaruhi terwujudnya produksi/hasil pekerjaan. PERHITUNGAN Biaya Tidak Langsung 1. biaya bank. 2. tergantung estimasinya sendiri. Dihitung berdasarkan persentase thd biaya langsung. F. Overhead : Gaji pegawai pusat dan lapangan. kantor. Menurut Keppres 80 max 10%. biaya peralatan.E. 29 . tlp.

Faktor Efisiensi Produk Alat 7. Harga Satuan Dasar Tenaga Kerja 5.Masukan : Asumsi Jenis Alat Kapasitas Alat Masukan Biaya Pasti : a.Keluaran : Harga Satuan Dasar Bahan (misal agregat kasar & agregat halus) ALAT . Harga Satuan Tenaga c.Keluaran □ Biaya Umum & Keuntungan (OE/EE mak simum 15%) 30 .18 Tahun 2000 □ □ □ □ 1.15%) Sesuai surat Lampiran II Juk nis Keppres No. Harga Satuan Dasar Bahan Bakar d.Proses .Masukan : 1. Masukan Biaya Operasi & Pemeliharaan a. 2.POLA PIKIR PEMBUATAN ANALISA HARGA SATUAN PEKERJAAN MASUKAN BAHAN Harga Satuan Bahan Dasar Berupa data otentik yang tersedia Harga Satuan Bahan Olahan . Biaya Kerja Alat 2. Harga Satuan Bahan Baku 3. 4. Jam Kerja Alat per tahun c. Proses Pencampuran . Harga Satuan Dasar Alat 4. Kapasitas Alat 6. Perhitungan Tenaga Kerja yang diperlukan 4. Biaya Operasi & Pemeliharaan : Harga Satuan Dasar Alat TENAGA KERJA Hari Orang Standar (HO atau MD) Jam Orang Standar (JO atau MH) Berupa data otentik yang tersedia Resume : Harga Satuan Dasar Tenaga Kerja BIAYA UMUM & KEUNTUNGAN Biaya Umum Keuntungan Resume : Biaya Umum & Keuntungan (OE/EE maks. Harga Satuan Dasar Minyak Pelumas : 1. 3.Proses : 1. Jarak Quarry 2. Tenaga Mesin (HP) b. Umur Ekonomis Alat b. Nilai Sisa Alat e. Harga Pokok Alat d. Faktor Kehilangan Material . Kebutuhan Bahan Dasar 3. PROSES SATUAN MATA PEMBAYARAN BAHAN KELUARAN ESTIMASI BIAYA □ Faktor Kembang Susut dan Faktor Kehilangan □ Kuantitas (diperoleh dari Spesifikasi) Harga Satuan Setiap Mata Pembayaran □ Harga Satuan Dasar Bahan Kuantitas Pekerjaan ALAT Harga Pekerjaan Setiap Mata Pembayaran □ Jenis □ Kapasitas □ Faktor Produksi □ Waktu Siklus Kerja (Cycle Time) □ Hasil Produksi/Satuan Waktu □ Kuantitas Jam Kerja □ Harga Satuan Dasar Alat TENAGA KERJA Kualifikasi Jumlah Kuantitas Jam Kerja Harga Satuan Dasar Tenaga Kerja BIAYA UMUM & KEUNTUNGAN Perkiraan (Estimasi) Biaya Proyek (EE/OE) PPN (10%) Harga Total Seluruh Mata Pembayaran . Biaya Pasti 2. Tingkat Suku Bunga Pinjaman 5.

31 .•  Selanjutnya adalah contoh2……….