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UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DE LOS LLANOS OCCIDENTALES EZEQUIEL ZAMORA UNELLEZ

JOS CONTRERAS SALAS PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ ASAPROVE N 101 SUDEBAN N P-773

GUANARE, MARZO 2007

INDICE 3 4 4 4 4 5 6 9 10 11 14 17 17 17 29 30 31 31 32 33 33 34 34 36

INTRODUCCION 1. DEPRECIACIN DEFINICIONES OBJETIVOS CAUSAS TIPOS METODO LINEA RECTA METODO DE KUENZLE METODO DE ROSS METODO DE ROSS-HEIDECKE 2. TERMINOLOGIA BASICA 3. TASACION O AVALUO DE INMUEBLES (METODO DEL COSTO) CASAS DE UNA PLANTA, AISLADAS, PAREADAS CASAS DE DOS PLANTAS, AISLADAS, PAREADAS APARTAMENTOS LOCALES COMERCIALES GALPONES, COBERTIZOS EDIFICIOS PAREDES PERIMETRALES PISCINAS EJERCICIOS 4. TASACION, AVALUO METODO CIENTIFICO CASAS, APARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES APLICACIN DEL PAQUETE ESTADISTICO S PSS 12.0. PROBLEMAS

5. AVALUO DE INQUILINATO NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS INTERPRETACION DEL ART 30 EXENCIONES EJERCICIOS 6. ESQUEMA INFOME DE AVALUO DEFINICION, PRINCIPIOS, TIPOS DE PRINCIPIOS INFORME DE AVALUO, ESQUEMA DE PRESENTACION REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS CASO PRACTICO

42 42 43 43 44 45 45 45 46 47

INTRODUCCION

El objetivo principal de este material de apoyo, es analizar las normativas que actualmente est exigiendo las instituciones financieras pblicas, privadas, tribunales, SENIAT y entes privados, para la presentacin de Informes de Avalo de Bienes Inmuebles Urbanos. Este material est dirigido a todos los profesionales universitarios orientados hacia el campo de la tasacin de bienes inmuebles urbanos, a objeto de ampliar y complementar sus conocimientos. Se incluye una primera parte, referente a los aspectos fundamentales que deben ser conocidos para una mejor aplicabilidad de los mtodos modernos de tasacin de inmuebles urbanos. Se da prioridad a la terminologa bsica utilizada a nivel nacional e internacional para poder elaborar informes de avalo. En la segunda parte se analizar los mtodos que actualmente se estn utilizando universalmente tales como: Lnea Recta Mejorada, Ross-Heidecke, Mtodo del Costo y el Mtodo Cientfico (Inferencia Estadstica). Se espera que este material sirva de apoyo a todos aquellos profesionales o no, vinculados con la tasacin de inmuebles urbanos.

1. DEPRECIACIN, OBJETIVOS, CAUSAS DEFINCIONES Es la prdida de valor de los bienes inmuebles por accin del uso, el tiempo est considerado en contabilidad como un gasto no monetario. La palabra depreciacin apareci por primera vez en la literatura sobre contabilidad en el ao 1835 en Inglaterra y 1838 en USA. La expresin depreciacin anual se emple en Inglaterra por una comisin que informaba las perspectiva de una compaa de Londres, para la creacin de lneas de navegacin en la India con buques de vapor. La comisin empleo 5% anual de depreciacin de buques y maquinarias y 20% para calderas. El concepto de depreciacin como un estado de la condicin fsica del bien inmueble sigue hoy vigente. Calculo depreciacin acumulada (DA) DA = BD.

n
T

Para explicar la depreciacin acumulada, es necesario definir lo que se entiende por depreciacin. Depreciacin: es la prdida de valor de los bienes inmuebles por accin del tiempo, uso y obsolescencia. Este concepto fue creado por la sociedad de contadores pblicos; bajo dos objetivos. a. Para saber en que momento los bienes inmuebles han cumplido su vida til y hay que desincorporarlos de los libros de contabilidad. b. Para reducir el pago de impuestos Causas de la Depreciacin: Directas: deterioro fsico, causado por el uso diario del inmueble, y por factores del medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad, etc. Obsolescencia Funcional : se refiere a la prdida del valor del bien inmueble por deficiencias en la construccin tales como: columnas muy anchas, paredes anchas, decoracin deficiente, mala distribucin, poseer construcciones no justificados en el lugar, etc. 4

Obsolescencia Econmica: es la prdida de valor de la edificacin, por mala ubicacin (cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias, quebradas, etc. Desuso: las edificaciones cuando estn deshabitadas se deprecian debido a la falta de mantenimiento. Ausencia de Planos: Las edificaciones que no tienen planos, tienen una vida til menor debido a que no fueron diseados tcnicamente con todos los requisitos exigidos por las ordenanzas e ingeniera municipal. 1.1 Tipos de depreciacin. 1.1.1 Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida til y desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de Impuestos Sobre la Renta, con los ndices del BCV (IPC). Dentro de la depreciacin contable tenemos los siguientes mtodos: Lnea Recta con valor residual VA = Vo [1 (1 r) T

n]
T

Nmeros Dgitos: VA = Vo [(1 K)n] K=1

r_ Vo

1.1.2

Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboracin de informes de avalo, debido a que toman en consideracin el Valor de Reposicin o de mercado y no el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluacin del Bolvar y el proceso inflacionario del pas, adems de considerar los factores ao de uso, vida til, considera otros como son: Estado de Conservacin. Mantenimiento Deprecian a los activos en lnea curva que es lo que acontece en la realidad.

DENTRO -

DE

LOS

MTODOS

TASATIVOS

TENEMOS

LOS

SIGUIENTES MTODO DE LNEA RECTA MEJORADA Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un grfico de

coordenadas cartesianas, la depreciacin o el valor de avalo resulta ser una lnea recta cuya pendiente depender de la esperanza de vida til que se le asigne al activo o del valor residual. Este mtodo deprecia los activos en lnea recta tomando en consideracin dos factores. aos de uso y vida til, y como base el valor de reposicin o de mercado (VR). Su frmula es la siguiente: VA = VR [ 1 - (1 - r) T ] A fin de obtener una explicacin ms clara de la frmula se proceder a deducirla de la siguiente manera: VA = Valor de avalo o valor actual VR = Valor de Reposicin. r n T = Valor residual. = aos de uso. = Vida til

Para la demostracin de la frmula, se parte de la siguiente expresin matemtica: VA - VR = DA(l) De aqu se conoce VR, por cotizacin, siendo DA no conocido pero, se sabe que Da representa la depreciacin acumulada en n periodos, es lgico pensar que en una depreciacin lineal habr depreciaciones unitarias iguales para cada periodo llamadas CD, tantas como perodos de vida til se esperan del activo. Luego tenemos que la depreciacin anual es la relacin entre la base despreciable y la vida til. CD = BD T

BD T la depreciacin anual o unitaria y n representa la cantidad de aos del activo, la depreciacin acumulada ser: Siendo DA = BD x n, que se puede escribir en forma ms conveniente: T

DA = BD x n (2) T En esta expresin se ve claramente que el factor de variacin que est afectando a la BD es n , que constituye el grado de aceleracin mayor o T menor de la Depreciacin acumulada y del valor del activo, que se est avaluando. En la expresin (2) hay un parmetro que no es posible obtener directamente: BD, pero se sabe por definicin que VR = BD + r, donde despejando BD se tiene: BD = VR r (3) Aqu se elimin BD, pero aparece otro trmino, que no se puede calcular directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje r, si se expresa como fraccin decimal, se tendr: Vr = VR x r, expresin donde tenemos a VR, que es igual al Valor de Reposicin del activo para el momento del avalo y el porcentaje r que ser un dato conocido, que oscila entre 5 y 15%, segn el manual del Dr. Elio DCaires. Remplazando en la Expresin (3): BD = VR - VR x r, factorizando se tiene: BD - VR [1 r]

Volviendo a la expresin matriz (1): VA = VR - DA reemplazando: VA = VR VR (1 - r)

n
T

Factorizando tendremos: VA = VR [ 1 - (1 - n) T

n ]

Donde queda demostrado que VA = VR DA es igual a VA = VR [ 1 (1 r) n ] T

REPRESENTACIN GRFICA Figura 1 Valores del Mtodo "Lnea Recta Mejorado"

VA Bs Valor de Reposicin

VR

BD

Valor residual rr 0 T aos VIDA TIL

Estudiosos de los mtodos de avalo, por medio de frmulas matemticas que dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la prctica, coincidieron en que la trayectoria de la grfica de depreciacin no podra ser una lnea recta (Figura 1). Esta deba acusar una cada lenta al comienzo de la vida til esperada, hacerse moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los ltimos perodos de esta vida til. Luego por razones lgicas: la lnea representativa de la depreciacin para activos tangibles debe ser una lnea curva, decreciente de izquierda a derecha. Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS introdujeron T variantes en el factor de incremento de la depreciacin

n las cuales mostraremos a continuacin.

MTODO DE KUENZLE: Para mejorar la falla en la frmula y calcular el Valor Actual (VA) obtenido por el mtodo de la lnea recta, el autor Kuenzle, por medio de frmulas matemticas, coincidi en que la trayectoria de la grfica de la depreciacin no poda ser una lnea recta. Esta deba acusar una cada lenta al comienzo de la vida til esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar su pendiente al final. Por estas razones lgicas la lnea de depreciacin debe ser una curva decreciente de izquierda a derecha. Para lograr esto Kuenzle le al cuadrado y la frmula qued as: VA = VR [1 - (l r) (n)2 ] (T)2 Con esto Kuenzle logr que la trayectoria de la grfica sea una lnea curva. Figura 2. elev el factor de

n
T

depreciacin

FIGURA 2 1: LNEA RECTA 2: KUENZLE 3: ROSS

VA Bs

3 VR BD 1

Valor r 0 n n

MTODO DE ROSS La frmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la lnea recta y KUENZLE. El parecido consiste en que la formula para el clculo, solamente es diferente la expresin del factor de depreciacin. Ross por medio de frmulas matemticas logr reemplazar el factor T , por la semisuma de este mismo consciente ms este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con valores intermedios entre lnea recta y Kuenzle, la frmula de ROSS queda entonces as:

VA= VR [1 - (1-r) ( n + (n)2 ] T (T) 10

Este mtodo es el que mejor representa lo que acontece en la prctica, con el valor de los bienes inmuebles, en el transcurso de su vida til. MTODO DE ROSS HEIDECKE Es el mtodo que se est utilizando para valorar los bienes inmuebles, debido a que toma en cuanta en su frmula el estado de conservacin y mantenimiento del inmueble. Este mtodo fue creado por dos estudioso de la materia avaluatoria (Ross Y Heidecke) y consiste en depreciar los bienes inmuebles mediante la aplicacin de la siguiente frmula: VA = VR {1 (1 r) [A + (1 A) . C ]} VR = Valor de Reposicin r = Valor residual A = Factor Ross C = Factor de Plus Depreciacin de Heidecke dado por la Tabla N 1 A =

(T)2

(n)2

Este mtodo deprecia los bienes inmuebles en lnea curva que es lo que acontece en la vida practica. En la pgina siguiente se muestra la tabla de depreciacin fsica de Ross-Heidecke Ejemplo: Calcular el valor actual de un Galpn que posee las siguientes caractersticas: rea = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso de cemento rstico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de bloques de ventilacin, puertas tipo Santa Mara, instalaciones Elctricas exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, aos de uso: 8, vida til: 30 aos. VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]} VA = VR[1 (1 r) (FRH)]

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1) Calcular valor de reposicin (VR) VR = rea x VUC = 121m2 x 180.000 Bs/m2 VR = 21.780.000 Bs. VR = 21.780.000 {1 (1 0,10) [A + (1 A) . C]} 2) Calculo de A A= 30

8_ + (8)2 2
(30)

= 0,1685

VA = 21.780.000 {1 (1 0,10) [0,1685 + (1 0,1685) . 0,0252]} VA = 21.780.000 [0,829492] = 18.066.326,61 Bs. VA = 21.780.000 [1 (1 0,10) (FRH)] VA = 21.780.000 x 0,829492 = 18.066.326,61 Bs.

DEPRECIACIN FSICA HEIDECKE


ESTADO Estado 1 Estado 1,5 Estado 2 Estado 2,5 Estado 3 Estado 3,5 Estado 4 Estado 4,5 Estado 5 CONDICIONES FSICAS Nuevo Entre nuevo y regular .. Regular con conservacin normal ... Entre regular y reparaciones sencillas . Reparaciones sencillas . Entre reparaciones sencillas e importantes .. Reparaciones Importantes Entre reparaciones importantes y sin valor .. Sin valor Demolicin .. COEFICIENTE C 0,00% 0,32% 2,52% 8,09% 18,10% 33,20% 52,60% 75,20% 100,00%

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DEPRECIACIN FSICA HEIDECKE


Edad en % de Vida til 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100 Estado de Conservacin 1 1,02 2,08 3,18 4,32 5.50 6,72 7,98 9,28 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100 1,5 1,05 2,11 3,21 4,35 5,53 6,75 8,01 9,31 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100 2 3,51 4,55 5,62 6,73 7,88 9,07 10,3 11,6 12,9 14,2 16,6 17,0 18,5 20,0 21,5 23,1 24,7 26,4 28,1 29,9 31,6 33,4 35,2 37,01 39,1 41,0 43,0 45,1 17,2 49,3 51,5 53,7 55,9 58,2 60,5 62,9 65,3 67,7 70,2 72,7 75,3 77,8 80,5 83,3 85,9 88,6 91,4 94,2 97,1 100 2,5 9,03 10,0 11,10 12,1 13,2 14,3 15,4 16,6 17,8 19,1 20,4 21,8 23,1 24,6 26,0 27,5 29,0 30,6 32,2 33,8 35,5 37,2 38,9 40,7 42,6 44,4 46,3 48,2 50,2 52,2 54,2 56,3 58,4 60,5 62,8 65,0 67,3 69,6 71,9 74,3 76,7 79,1 81,6 84,1 86,7 89,3 91,9 94,6 97,3 100 3 18,9 19,8 20,7 21,6 22,6 23,6 24,6 25,7 26,8 27,9 29,1 30,3 31,5 32,8 34,1 35,4 36,8 38,1 19,6 41,0 42,5 44,0 45,6 47,2 48,8 50,5 52,1 53,9 55,6 57,4 59,2 61,1 63,0 54,9 66,8 68,8 70,8 72,9 74,9 77,1 79,2 81,4 83,6 85,8 88,1 90,4 92,8 95,1 97,6 100 3,5 33,9 34,6 35,3 36,1 36,9 37,7 38,5 39,4 40,3 41,2 42,2 43,1 44,1 45,2 46,2 47,3 48,4 49,5 50,7 51,9 53,1 54,4 55,6 56,9 58,2 59,6 61,0 62,4 63,0 66,3 66,7 68,3 59,8 71,4 72,9 74,6 76,2 77,9 79,6 81,3 83,0 84,8 86,6 88,5 90,3 92,2 94,1 96,0 98,0 100 4 53,1 53,6 54,1 54,6 55,2 55,8 56,4 57,0 57,6 58,3 59,0 59,6 60,4 61,1 61,8 62,5 63,4 64,2 65,0 65,9 66,7 67,5 68,5 69,4 70,4 71,3 72,3 73,3 74,3 75,3 76,4 77,6 78,6 79,7 80,8 81,9 83,1 84,3 85,5 86,7 88,0 89,2 90,5 91,8 93,5 94,5 95,8 97,2 98,6 100 4,5 75,4 75,7 76,0 76,3 76,6 76,9 77,2 77,5 77,8 78,2 78,5 78,9 79,3 79,6 80,0 80,4 80,8 81,3 81,7 82,1 82,6 83,1 83,5 84,0 84,5 85,0 85,0 86,0 86,6 87,1 87,7 88,2 88,8 89,6 90,0 90,6 91,2 91,8 92,4 93,1 93,7 94,4 95,0 95,7 97,1 97,1 97,8 98,5 99,3 100

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2. TERMINOLOGIA BSICA Antes de elaborar un avalo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes trminos: Valor: Expresin monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasacin, en un mercado de libre competencia, dado por tres caractersticas; escasez, utilidad y deseabilidad. Precio: Es lo que se paga en bolvares por un bien inmueble en el mercado Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construccin o edificacin. Se llama tambin valor histrico. Valor de Reposicin: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o semejante al que se est tasando, pero nuevo. VR = BD + r. Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida til. Se le llama tambin valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio DCaires en su manual de avalos, considera este valor entre 5 15% del valor residual. r = VR BD. Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no est sujeta a depreciacin. BD = VR - r. Vida til: El nmero de aos que se considera que el inmueble prestar sus servicios en condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros pases, no hay regulaciones legales para definir la vida til de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59 L.I.S.L reza lo siguiente; Las fuentes ms tpicas para definir este concepto son; el constructor y el tasador. Aos de Uso: Nmero de aos que tiene el inmueble de haber sido construido

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Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y terraplenes. Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el hombre, que no puede ser retirado sin destruccin, fractura o dao. Ejemplo: Casas, galpones, edificios, cercas y cobertizos. Edificaciones: Construccin terminada cuya funcin principal es alojar personas, animales o cosas. Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos tipos de edificaciones. Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de arquitectura e ingeniera, bajo la normativa tcnica vigente y supervisada por un equipo de profesionales universitarios. Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de arquitectura e ingeniera, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios. Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas. Calzada: Parte de una calle o va destinada al transito de vehculos. Galpn: Construccin formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas. Cobertizo: Construccin formada por un techo, soportada por columnas y abierto por todas partes. Caney: Construccin formada por un techo de forma cnica y abierto por todas partes.

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Fachada: Conjunto de parmetros exteriores que componen cada una de las caras de un edificio. Lindero: Es la lnea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma naturaleza, con una va o con un accidente natural. Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como proteccin al peatn. Edificaciones Aisladas: Es la que no est adosada a otra edificacin por ninguno de sus lados. Edificacin pareada: Es la que est adosada por uno de sus costados. Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte esencial de una construccin o edificacin. Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construccin. Ejemplo: Limpieza del terreno, demoliciones, remocin de escombros. Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones. Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en; infraestructura, superestructura y cubierta de techos. Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de riostra, losas de fundaciones, vigas de fundacin y base de pavimento. Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones. Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificacin, esta puede ser de; acerolit, caa, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja, tabelones en perfiles metlicos, lminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada con perfiles metlicos, losa reticulada, liviano zing. 16

Obras arquitectnicas: estn integradas por albailera, herrera, carpintera, pintura, accesorios. rea Bruta de Construccin: Es la suma del rea de todos los pisos, seccin horizontal de muros, voladizos, balcones, prticos que componen una edificacin. Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior de un edificio de apartamentos. Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto. Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no, forman parte de una edificacin en la que se presenta ms de un caso de superposicin de las diversas unidades, las cuales comparten; circulacin, estacionamiento, acometidas de servicio, bajantes de basura, ascensor. 3. TASACIN O AVALO DE BIENES INMUEBLES (Mtodo del Costo de Reposicin). Avalo de casas Las casas se clasifican en: Casas aisladas de una sola planta Casas pareadas de una sola planta Casas pareadas o aisladas de dos plantas Casas con una sola rea de construccin Casas con varias reas de construccin CASAS AISLADAS DE UNA PLANTA Para valorarlas se utiliza el mtodo de Ross-Heidecke, Donde; VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C] } Donde; [A + (1 A) C] = Factor Ross Heidecke [1 (1 r) (Factor Ross-Heidecke)] = Depreciacin Acumulada en Valor Relativo (%) VR = Valor de Reposicin

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De esta formula, la parte ms complicada es calcular el valor de reposicin (VR), porque se necesitan conocimientos de ingeniera y arquitectura, tales como; Inspeccin de obras civiles, mediciones, conocimientos de materiales de construccin. VR = rea x P.U.C. rea = L x A = m2 de Construccin P.U.C. = Es el valor de un metro cuadrado de construccin en el mercado. Para calcular el rea es necesario, tener conocimientos sobre el levantamiento de los datos fsicos de los inmuebles, en las obligatorias labores de inspeccin, que son imprescindibles para materializar el juicio del valor dado por el tasador. Estudios realizados por la UNELLEZ, Vice-Rectorado de Produccin Agrcola Extensin Guanare, se comprob que el 98% de las personas compradoras de viviendas en el Estado Portuguesa, no han constatado las medidas establecidas en el documento de propiedad. Hay que tener especial cuidado cuando se va a medir una edificacin porque las medidas existentes en los documentos difcilmente coinciden con las medidas tomadas en el sitio, entre otras causas tenemos; Se dificult su medicin en sitio y no se utilizaron los instrumentos idneos. Errores matemticos en el clculo de las mediciones. Por modificaciones realizadas durante la construccin en las unidades habitacionales, que no fueron plasmados en los planos de construccin y que no se consideraron en la elaboracin del respectivo documento de propiedad (Art. 26 de la Ley de propiedad Horizontal). Cuando se realizan mediciones en el sitio, es fundamental que estn establecidos los lineamientos que permitan adecuar la informacin de campo para el procesamiento de la informacin y poder determinar en forma correcta las reas pertinentes, lo cual resulta indispensable para el debido enfoque de la metodologa a emplear para determinar el valor del inmueble.

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Como se est aplicando el mtodo del costo, se considera el rea de construccin bruta, como rea bsica a tasar. Es importante que los tasadores sean los que realicen las inspecciones y mediciones a tasar, ya que la experiencia indica que la medicin marca la diferencia en el valor final de los resultados. Criterios de medicin: para ilustrar se presentan los criterios de medicin correspondientes a: 1. Viviendas aisladas: El criterio de medicin se basa en las reas brutas de construccin, que es la totalidad del rea edificada, que encierra los espacios del inmueble, es decir, se toma en consideracin el rea techada cerrada y el rea techada abierta, incluyendo los aleros y salientes de losas de pisos. Ejemplo: - Vivienda aislada

Terreno a Aleros

VR = rea x Valor unitario de construccin rea = a x b A = 10 x 6 m2 = 60 m2 VR = 60 m2 x 750.000 Bs/m2 VR = 45.000.000 Bs.

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- Vivienda Pareada

Terreno b Aleros

VR = rea x Valor unitario de construccin rea = (a x b) + (a x b) A = (10 x 6 m2) + (10 x 6 m2)= 120 m2 VR = 120 m2 x 750.000 Bs/m2 VR = 90.000.000 Bs.

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- Vivienda Aislada (dos niveles)

Aleros A1

A2
Salientes de losas

Planta Alta

b = 10m

Planta Baja

A1 VR = rea x Valor unitario de construccin rea = (A1 x b) + (A2 x b) A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m2 VR = 120 m2 x 800.000 Bs/m2 VR = 96.000.000 Bs.

A2

Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo los aleros y salientes de losas de piso.

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Precio Unitario de Construccin (P.U.C.): El precio unitario de construccin se puede calcular por varios mtodos: a) Cmputos mtricos b) Manual de evolucin de costos de la construccin de CINPRONET (Real Estate Systems), correspondiente al trimestre de elaboracin del informe de avalo. c) Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre de elaboracin del informe de avalo. d) Banco de datos del tasador e) Empresas constructoras ubicadas en la localidad donde reside el tasador Cmputos mtricos: Es el instrumento ms confiable para la determinacin del precio unitario de construccin (P.U.C.). El anlisis consiste en desglosar el bien inmueble en siete grandes grupos; Materiales, equipos, mano de obra, costos asociados segn contrato de construccin, gastos administrativos, utilidad e imprevistos y el I.V.A. Este mtodo es costoso y complicado para el tasador debido a que sus clculos son tediosos y hay que hacerlos por computadora. La inspeccin es ms rigurosa, porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, nmero de baos, calidad de los baos, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos, medir ambientes, esto origina prdida de tiempo. En su lugar se recomienda el manual de evolucin de costos de la construccin de CINPRONET, que presentan los precios unitarios de construccin elaborados por cmputos mtricos, dependiendo de los elementos constructivos, de la edificacin (baja, media, superior) y del rea. Adems proporciona el porcentaje de incidencia de costos por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras pblicas y privadas. El manual de precios de la Universidad del Zulia, se recomienda para edificaciones rurales. A continuacin se muestra un modelo de cmputos mtricos y un modelo de CINPRONET. 22

N 1 2

Descripcin CMPUTOS MTRICOS Honorarios Profesionales Trabajos preliminares - Replanteo - Excavacin - Rellenos con tierra de escavacs Estructura - Concreto en fundaciones - Concreto en pedestales y riostras - Concreto en columnas - Concreto en vigas - Lasa entrepisos - Cubierta - Concreto en muros - Base de pavimento con malla - Tanque capacidad (3.000 Ls) - Escalera Instalaciones Sanitarias - Puntos de aguas blancas - Puntos de aguas negras - Ventilacin - Aduccin - Empotramiento (incluye tanquillas) - Bajantes - Instalaciones del tanque - Sumideros y pozo sptico Instalaciones elctricas - Punto de luz - Punto de tomacorriente - Telfono y T.V. - Intercomunicadores - Acometidas - Tableros y caja de medidor - Gas - Timbre Albailera - Paredes de 0,10 - Paredes de 0,15 - Paredes de 0,20 - Paredes de Obra limpia Obras de concreto - Aceras conjunto de ladrillos inclinada, Av. para el carro y trocha - Pavimento - Escaleras exteriores Impermeabilizacin - En cubiertas - En fundaciones - Terraza Acabados - Friso interior - Friso exterior - Remate de luces Revestimiento - Porcelana blanca en bao, cocina y lavadero - Porcelana a color - Piedra - Madera

Unidad

Cantidad

Precio Unitario

Precio Total

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Uno m2 Pto Pto Pto m m m

103,60 40,36 40,36 10,12 9,51 3,20 4,80 104,25 111,65 __ 115,50 1,00 1,76 17 21 10 10 12

Pto Pto Pto Pto m Uno Pto Pto m2 m2 m2 m2

20,00 20,00 4,00 1,00 1,00 1,00 166,57 112,64

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

36,58

128,19 28,88 804,29 27,55 24,26

10

23

N 11

Descripcin CMPUTOS MTRICOS Pisos - Granito con cemento gris y blanco tipo balgrs en piso del porche y piso delante del comedor - Mosaico - Madera Cermica - Cemento - Rodapi de plstico - Granito en escalera Herrera - Marcos metlicos - Ventanas de aluminio con paletas de vidrio - Ventanales - Rejas - Barandas de hierro con tubos 0 1 - Puertas de lminas - Ventanas de aluminio con paleta de vidrio fijos Carpintera - Techos de madera - Puertas madera de cedro incluye herraje - Ventanales incluye Vidrio y herraje - Escalera - Puertas de los closet de cedro - Interiores de closet - Fregadero inoxidable - Muebles de bao - Puerta corrediza incluye herraje Piezas sanitarias - W.C. blanco (Castle, Vencermica) - Lavamanos blanco (collen, vencermica) - Bid blanco - Baera blanca - W.C. de color (castle vencermica) - Lavamanos color (chelton) vencermica - Bid color higiene vencermica - Baera color - Accesorios incluye regadera y tubos cortinero - Gabinetes de bao Mod. 238. Same - Calentadores - Batea de granito Pintura - Caucho - Barniz - leo - Salpicado Vidrios Cerraduras Grama y jardinera -

Unidad

Cantidad

P/Unitario

P/ Total

m2 m2 m2 m2 m2 Uno m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 uno uno m2 Uno Uno Uno Uno Uno Uno Uno Uno m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Una Una Una m2 m2 m2

191,37 11,90

130,00 23,81 27,10 5,52 25,72 12,60 21,76 4 1 4,20 1,00 2,00 2,00 1,00 3,00 3,00 1,00 804,29 115,00 27,10

12

13

14

15

16

17

18

TOTAL

Bs/m2

24

CINPRONET,C.A. Unifamiliar Construccin Tradicional


CARACTERSTICAS Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de riostra, columnas, vigas, losas nervadas, concreto RCC 210 Kg/cm2, mallas trucson, techo del garaje de madera machihembrado con paredes y vigas de madera. Instalaciones Sanitarias: Puntos de agua blanca fra y caliente en H.G. puntos de aguas negras y ventilaciones en P.V.C. Instalaciones elctricas y otros equipos: Tuberas E.M.T. cable TW tranzado, tablero de 12 circuitos, interruptores y tomacorrientes plsticos; cinco (05) tomacorrientes de 208 V. Cubierta de techo: tejas criollas sobre la losas y madera machihembrada. Paredes: Bloques huecos de arcilla Revestimientos: Friso acabado liso con mortero de cemento y cal en paredes interiores, exteriores y techos; porcelana blanca en paredes. Pavimentos: Baldosas de cermica nacional y arcilla vitrificada, huellas de escaln y rodapi de madera. Carpintera: Puertas de madera entamboradas, closet sin forrar con gavetas y entrepaos de madera, pasamanos de madera. Herrera y cerrajera: Ventanas y puertas corredoras de aluminio anodinado y vidrio, ventanas de romanilla metlica fija, baranda y marco de hierro. Impermeabilizacin y pintura: impermeabilizacin en caliente, caucho en paredes y losas interiores , texturizada en paredes exteriores; barniz en los elementos de madera. Artefactos y accesorios sanitarios: W.C., lavamanos y baera, lnea media, toalleras, jaboneras y portarrollos metlicos, calentadores de 50 lts., batea de granito. Obras exteriores: Pantalla para jardineras Incidencia de Costos por parte de Obra DESCRICIN Trabajos preliminares Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Cubierta de techo Paredes Revest. y acabado interno Revest. y acabado externo Pavimneto Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizacin Pintura Vidrios Artefactos sanitarios Obras exteriores Varios % 1,45 11,81 24,63 4,04 4,05 1,16 4,75 6,51 2,60 6,55 4,38 9,03 1,06 1,90 3,58 1,81 3,49 6,19 1,03 Bs (M2) 11.308,87 92.128,26 192.055,74 31.508,84 31.577,08 9.066,59 37.046,28 50.790,46 20.307,21 51.084,88 34.131,33 70.446,43 8.247,67 14.828,26 27.882,20 14.116,58 27.180,27 48.257,66 7.994,20

TOTAL (M2)

100

779.921,77

Vivienda unifamiliar de cuatro (4) habitaciones tres (3) baos rea bruta (mts 2): 200 N de pisos: 02 Calidad: Media

EVOLUCION DE COSTOS TRIMESTRES 2003 Y 2004 09/03 12/03 04/04 07/04 10/04
09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05

Bs/M2 620.374,90 642.537,98 690.790,30 724.817,52 761.458,03 779.821,77

800.000,00 700.000,00 600.000,00 500.000,00 400.000,00 300.000,00 200.000,00 100.000,00 0,00

01/05

25

Pasos Prcticos para Recabar la Informacin: 1er Paso: Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos y otros documentos que as lo ameriten. 2do Paso: Se dirige al sitio segn hora y fecha determinada, llevando consigo los siguientes instrumentos: Cmara fotogrfica, tabla de frmica, papel, portamina, G.P.S. 3er Paso: Realizar una inspeccin entendindose esta como la actividad tcnica de campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las caractersticas cualitativas externas e internas del inmueble a tasar. 4to Paso: Elaborar la memoria descriptiva, a continuacin se muestra un modelo de memoria descriptiva de una casa de dos (2) plantas. MEMORIA DESCRIPTIVA PRIMERA PLANTA Caractersticas Constructivas: Infraestructura: fundaciones aisladas, vigas de riostra, bases de pavimento en concreto armado Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado Entre pisos: platabanda frisada e = 20 cm Pisos: concreto revestido en cermica nacional 44 x 44 Ventanas: corredizas panormicas, con vidrios ahumados Paredes: bloques de arcilla frisadas y pintadas a base de caucho Puertas: principal madera maciza, las del interior madera entamboradas Cocina: sin mampostera, gavetas, puertas, campanas de extraccin Revestimientos: friso liso en paredes, cermica nacional en baos y cocina Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios Instalaciones sanitarias: empotradas Aos de uso: nueva completamente nueva Vida til: 50 aos 26

rea: 65,20 m2 Distribucin: Sala comedor, 1 bao, cocina, 1 habitacin Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: Nueva completamente nueva

SEGUNDA PLANTA Caractersticas Constructivas: Superestructura: vigas de corona, columnas, dinteles en concreto armado Techos: machihembrado con teja criolla Pisos: concreto revestido en cermica nacional Ventanas: corrediza panormica con vidrios ahumados Puertas: madera entamborada Paredes: bloques de arcilla frisadas a base de caucho Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios Instalaciones sanitarias: empotradas Sanitarios: lnea media con sus accesorios Distribucin: 3 habitaciones, 2 baos y star Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: Nueva completamente Nueva

5to Paso: Elaborar un croquis de distribucin del inmueble 6to Paso: Elaborar un croquis de ubicacin y situacin, donde resalte las actividades econmicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones pblicas, principales avenidas y calles. 7mo Paso: Realizar las mediciones de acuerdo con los criterios establecidos en este material de apoyo. 8vo. Paso: Toma de fotografas, Cuntas?, las instituciones financieras exigen para una edificacin de una sola planta mnimo 8 fotos y de dos plantas 14 fotos, Cules?: 1. Una foto del entorno 2. Fachada principal 3. Fachada lateral derecha 4. Fachada lateral izquierda 27

5. Fachada posterior 6. Sala Comedor 7. Cocina 8. rea de servicios 9. Sanitarios o Baos 10. Habitaciones 9no. Paso: Establecer el estado del conservacin de la edificacin segn Ross Heidecke, una vez realizada la inspeccin se dirige al estudio fotogrfico para revelar o digitalizar las fotografas, luego en la oficina elabora los cuadros de rea brutas de construccin y valor de reposicin. A continuacin se muestran los cuadros: REA BRUTAS DE CONSTRUCCIN Construccin o Nivel Primera Planta Segunda Planta rea Tipo A (m2) 65,60 65,60 Total reas brutas de construccin rea Tipo B (m2) Total (m2) 65,60 65,60 131,20 m2

VALOR DE REPOSICIN (VR) REAS rea Tipo A (m2) Valor Unitario (Bs/m2)* 65,60 875.614,50 65,60 875.614,50 Total costos directos e indirectos Total Valor de Reposicin (VR) Con el Valor de Reposicin se aplica la frmula de Ross-Heidecke. Depreciacin Acumulada [1 (1 r) (F.R.H)]

Construccin o Nivel Primera Planta Segunda Planta

Total 57.440.311,20 57.440.311,20 Bs. 114.880.622,40 Bs. 114.880.622,40

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Pasos para calcular la Depreciacin Acumulada: Se relacionan los aos de uso de la edificacin con la vida til (T), asignada por el tasador, ejemplo: n_ 20 = T 50 = 0,40

Con este valor va a la tabla de Ross-Heidecke en la primera columna donde aparece 40%, se va hacia la derecha en forma horizontal y se ubica en el estado segn RossHeidecke determinado en la inspeccin realizada al inmueble, supngase que sea el estado dos (2), regular con conservacin normal, le corresponde un factor RossHeidecke de 29,9%, con este valor va a la frmula y calcula la depreciacin acumulada en porcentaje, que multiplicada por el valor de reposicin da el valor de avalo. Ejemplo: VA = [1 (1 r) (F.R.H)] VA = 98.000.000 [1 (1 0,10) 0,2990] VA = 98.000.000 x 0,7309 = 71.628.200 Bs. AVALO DE APARTAMENTOS (MTODO REA BRUTA DE

CONSTRUCCIN) Para tasar apartamentos por el mtodo de reas brutas se utiliza la frmula de RossHeidecke. VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)] VR = rea x P.U.C. rea = L x A

Segn el Cdigo Civil, Art. 1.496, el valor se calcula a razn de tanto por medida. En el caso de apartamentos bajo rgimen de propiedad horizontal se deber considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el de condominio, porque es difcil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m 2, segn el documento de propiedad, 15 aos de uso, con una vida til probable de 50 aos. VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)] = = 0,30 n_ 2 x 15 Calculo de VR = rea x P.U.C. = 104m 850.000 Bs/m2 = 88.400.000 Bs. T 50 VA = 88.400.000 [1 (1 0,10) 0,195] VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs. Nota: Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 1,5 29

Observaciones: en el avalo de apartamentos por el mtodo de reas brutas de construccin, el terreno va indexado en el valor del precio unitario de construccin dado en el mercado. Se toma como un todo indivisible (apartamento y parcela de terreno) LOCALES COMERCIALES (MTODO REAS BRUTAS DE

CONSTRUCCIN) Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)] Si el local comercial est bajo rgimen de propiedad horizontal se debe considerar el rea o superficie la determinada en el documento de propiedad. Si no lo est el rea se calcula a razn de tanto por medida (art. 1.496 del Cdigo Civil) VR = rea x P.U.C. rea = L x A P.U.C. = dado por CINPRONET Ejemplo: Un local comercial de 8 x 14m, con 30 aos de uso, vida estimada 50 aos, estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 3 Calculo valor de reposicin (VR) VR = 112 m2 x 2.500.000 = 280.000.000 Bs. Calculo del valor actual (VA) VA = 280.000.000 [1 (1 0,10) (F.R.H)] VA = 280.000.000 [1 (1 0,10) (0,592)] donde; n_ T = 30 50 = 0,60

VA = 280.000.000 x 0,4672 = 130.816.000 Bs.

AVALO DE GALPONES Y COBERTIZOS Para avaluar galpones y cobertizos se utiliza la formula de Ross-Heidecke VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]; donde VR = rea x P.U.C. rea = L x A utilizando los criterios de medicin P.U.C. = se calcula por cmputos mtricos o por los valores dados en el manual de costos de CINPRONET 30

Ejemplo: Un galpn de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto rstico, 25 aos de uso, vida til 30aos. 1er paso: calculo de VR VR = 350 m2 x 465.250 Bs/m2 = 162.837.500 Bs. 2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3 n_ 20 = 30 = 0,66; F.R.H. = 0,63 T 3er paso: calculo de VA VA = 162.837.500[1 (1 0,10) (0,63)] VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs. AVALOS DE EDIFICIOS Para valorar edificios solo se puede hacer por el mtodo de reas brutas de construccin, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el mtodo de mercado por la dificultad de encontrar un nmero suficiente de referenciales. Ejemplo: Valorar un edificio de construccin tradicional de 9 pisos sin stano, 3 apartamentos por piso, con 3 habitaciones y 2 baos, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baos, 1 planta baja, conserjera y rea social. rea bruta = 3.580 m2 No de apartamento = 20 Calidad = Media Aos de Uso = 10aos T = 60 aos 1er Paso. Calculo del Valor de Reposicin (VR) VR = rea x P.U.C. VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m2 = 2.830.177.413,00 2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke: n_ = 10 = 0,08 = 8% T 60 Estado de conservacin segn el tasador 1,5 F.R.H. = 0,0435 3er Paso. Calculo del VA VA = 2.830.177.423,00[1 (1 0,10) (0,0435)] VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs. Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construccin de CINPRONET

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AVALO DE PAREDES PERIMETRALES Las paredes perimetrales se valoran solo por el mtodo de reas brutas de construccin, deprecindolas por el mtodo de Ross-Heidecke VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)] Donde el valor de reposicin se calcula de la forma siguiente VA = rea x P.U.C. Para calcular el rea se mide el largo de la pared por la altura, esto da como resultado m2 de pared. El P.U.C., se consigue por varias fuentes: a) Listado de precios referenciales de edificaciones editado por MINFRA b) Precios referenciales dados en el tabulador de precios de la construccin de cada uno de los organismos del estado. c) Manual de precios de la Universidad del Zulia. El precio Unitario de construccin vara de acuerdo a las caractersticas de la pared; altura, obra limpia, frisos, vigas de corona, machones, brocales, dinteles. Ejemplo: Calcular el valor actual de una pared perimetral de bloques de concreto, acabado obra limpia, 2 caras, e = 20 cm, con brocales, machones, dinteles. rea = 162,72 m2 Aos de Uso = 12 Vida til = 20 aos Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 3 Solucin: 1er Paso. Calculo del Valor de Reposicin (VR) VR = rea x P.U.C. = 162,72 m2 x 130.220 Bs/m2 = 21.189.398,40 Bs. 2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.) n_ 12 T = 20 = 0,60; F.R.H = 0,592 3er. Paso. Calculo del VA VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)] VA = 21.189.398,40[1 (1 0,10) (0,592)] VA = 21.189.398,40 x 0,4672 = 9.899.686,93 Bs.

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VALOR ACTUAL PISCINAS Para valorar piscinas se aplica el mtodo de reas brutas y luego se deprecia por Ross-Heidecke. VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)] Donde el VR = (VTR + VC) (P.U.C.) VTR = (L x A x h) VC = (L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e) VTR = Volumen de tierra removida VC e h = Volumen de concreto = Espesor = Altura o profundidad

Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que rene las caractersticas siguientes: Largo = 10m Ancho = 5m Profundidad promedio = 1,60m Espesor = 0,20m Aos de uso = 7 aos Vida til = 15 aos Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 2,5 VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)] 1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC) VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m3 de tierra removida VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m3 = 1.860.000 Bs. 2do. Paso. Calculo de VC VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)] VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)] VC = 19,60m3 x 620.280 Bs/m3 = 12.157.488,00 Bs. VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs. VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs. Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte VA = 14.438.012,64 [1 (1 0,10) (F.R.H)] Calculo (F.R.H) n_ 7_ = = 0,46 T 15 F.R.H. = 0,389 33

VA = 14.438.012,64 [1 (1 0,10) (0,389)] VA = 14.438.012,64 x 0,6499 = 9.383.264,41 Bs.

4. TASACIN, AVALO METODO CIENTIFICO Para valorar casas, apartamentos y locales comerciales por el mtodo cientfico (Inferencia Estadstica) se utiliza el mtodo de mercado. MTODO DE MERCADO Consiste en analizar las transacciones de compra-venta de casas, apartamentos y locales comerciales, que se encuentren debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una diferencia mxima de dos (2) aos a partir de la fecha de elaboracin del avalo. Esta muestra debe contener mnimo 15 referenciales representativos, mximo 29 referenciales. A partir de la informacin de los 15 o 29 referenciales, obtenemos los estadsticos que indican regresin conjunta tales como: R2 ajustado; llamado coeficiente de determinacin, F; llamado distribucin de Merrigton y Thomson (anlisis de la varianza) y la prueba t de significacin de los coeficientes. El paquete tambin suministra la informacin del error estndar de la estimacin (RMS residual), y los valores de B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case Wise Diagnostics), cuales son los valores de los referenciales que estn dispersos de la recta de regresin y estn distorsionando el modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y correr nuevamente el paquete estadstico. Ejemplo: calcular el precio unitario de un apartamento ubicado en el segundo piso del Edificio Sucre, Conjunto Residencial Oriente, Av. Pedro Len Torres, Municipio Iribarren, Barquisimeto Estado Lara. Caractersticas: rea = 125,75m2 Edad = 19 aos Zonificacin = AR V A continuacin se muestran los referenciales analizados en el Registro Subalterno del Municipio Iribarren

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CUADRO DE REFERENCIALES
Ref. N 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Vendedor Antonio J. Escalona Nstor Molina Olga Flores Alexis Bermdez Armando Espinosa y Otros Bruno Ruz Antonio Licata Golfredo Rojas Jos Sutera Santiago Farias Luis Torres Jos Angulo Ignacio Flores Antonio Ruiz Antonio Corres Comprador Jos Cceres Juana Salazar Egdys del Corral Henry Quevedo Lisbeth Carrillo Emeterio R. Amario L. Luis Paz Armando Q. Luis Chang Pedro Daz Petra Calderon Lino Febres Juan Mancilla Armando Tua Monto Operacin Bs. 152.427.600 105.960.600 88.667.250 112.396.400 97.375.820 136.876.450 143.428.800 116.043.040 112.612.000 119.800.000 221.550.000 213.250.000 214.600.000 246.790.000 289.080.000 rea (m2) 130 90 75 95 82 115 120 97 94 100 105 100 100 115 122 Precio Unitario Bs/m2 1.172.520 1.177.340 1.182.230 1.183.120 1.187.510 1.190.230 1.195.240 1.196.320 1198.000 1198.000 2.110.000 2.132.500 2.146.000 2.146.000 2.146.000 Ubicacin Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Iribarren Cita de Registro N 29 Tomo 4to Folio 200 N 21 Tomo 3ro Folio 122 N 32 Tomo 4to Folio 27 N 7 Tomo 1ro Folio 45 N 37 Tomo 3ro Folio 235 N 37 Tomo I Folio 80 N 42 Tomo II Folio 30 N 23 Tomo III Folio 50 N 38 Tomo III Folio 222 N 39 Tomo 4to Folio 274 N 33 Tomo II Folio 120 N 38 Tomo 4to Folio 225 N 42 Tomo 4to Folio 132 N 12 Tomo I Folio 20 N 38 Tomo III Folio 26 Fecha de Registro 07/12/04 20/12/04 30/12/04 08/08/04 10/10/04 15/11/04 17/12/05 20/12/05 30/12/05 30/12/05 15/02/06 22/3/06 26/04/06 21/06/06 21/07/06

UBICACIN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto REA: 125,75 m2 ZONIFICACIN: AR V FECHA DEL AVALO: Enero del 2007

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APLICACIN DEL PAQUETE ESTADSTICO SPSS 12.0 A continuacin se muestra la tabla con los datos (variables) para ser corridos en el paquete estadstico SPSS 12.0. Cuadro para el anlisis estadstico 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 p.u. 1.172.520 1.177.340 1.182.230 1.183.120 1.187.510 1.190.230 1.195.240 1.196.320 1.198.000 1.198.000 2.110.000 2132.000 2.146.000 2.146.000 2.146.000 rea 130.00 90.00 75.00 95.00 82.00 115.00 120.00 97.00 94.00 100.00 105.00 100.00 100.00 115.00 122.00 Tiempo 4.00 4.00 4.00 3.00 4.00 4.00 8.00 8.00 8.00 8.00 9.00 9.00 10.00 10.00 11.00 Ubicacin 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 3.00 4.00 4.00 4.00 4.00 Baos 2.00 2.00 1.00 2.00 1.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 1.00 2.00 2.00 2.00

Primero se realiza un anlisis de correlacin entre todas las variables, precio unitario con rea, tiempo, ubicacin y baos, de acuerdo a la intensidad del grado de asociacin, correlacin y a sus signos (+ -). Los resultados se muestran en el cuadro de matriz de correlacin. La tabla muestra la correlacin entre la variable dependiente (P.U.), con las independientes y las independientes entre si. Para la variable dependiente (P.U.), la correlacin es positiva para todas las variables independientes, es decir, relacin directas con todas, dbil con rea y baos, fuerte con tiempo y muy fuerte con ubicacin. A partir de la informacin precedente se obtienen los estadsticos de regresin siguientes: Validacin del modelo: en el cuadro model summary, columna adjusted rscuare (R 2 ajustado), se observa que el coeficiente de determinacin es = 0,83, lo que indica que las variaciones de la variable dependiente son explicadas en una proporcin del 83%, por las variables independientes, queda sin explicar un 17%. La prueba del estadstico F, indica un nivel de confianza del 100%. La prueba t de significacin de los coeficientes seala que el rea presenta una significacin del 92%, para el tiempo presenta 96%, para ubicacin una significacin superior al 99% y para N 36

de baos una significacin del 92%. El error de la estimacin (cuadro anova) es de 190.874,65 Bs/m2. Matriz de Correlacin Correlacin p.u. p.u. rea Tiempo Ubicacin Baos 926** 000 15 368 177 15 893** 000 15 1 15 113 689 15 004 989 15 576* 025 15 237 395 15 113 689 15 1 15 Pearson Correlation 1 276 769** Sig. (2-tailed) 319 001 N 15 15 15 rea Pearson Correlation 276 1 339 Sig. (2-tailed) 319 216 N 15 15 15 Tiempo Pearson Correlation 769** 339 1 Sig. (2-tailed) 001 216 N 15 15 15 Ubicacin Pearson Correlation 926** 368 893** Sig. (2-tailed) 000 177 000 N 15 15 15 baos Pearson Correlation 004 576* 237 Sig. (2-tailed) 989 025 395 N 15 15 15 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) Regresin Variables Entered/Removedb Model 1 Variable Entered Baos, ubicacin, rea, tiempo
a

Variable Removed Method Enter

a All requested variables entered b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb Model 1 R 937a R Squere .878 Adjusted R Square .830 Etd Error of the Estimate 190874.65359 DurbanWatson 1.844

a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo b Dependent variable: p.u.

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ANOVAb Model 1 Sumo f df Mean Square Square Regresin 2.63E + 12 4 6.5819E + 11 Residual 3.64E + 11 10 36433133383 Total 3.00E + 12 14 a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo b Dependent variable: p.u. Coefficientsa Model 1 Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std. Error beta (Constnt) 1018868.7 358965.13 rea -1388.077 4484.865 -.046 Tiempo -42496.047 43984.143 -.254 Ubicacin 444200.74 101290.35 1.174 baos -46967.373 162667.23 -.042 a Dependent variable: p.u. t 2.838 -.310 -.966 4.385 -.289 Sig .018 .763 .357 .001 .779 F 18.066 Sig 000a

Casewise Diagnosticsa Case Number Std. Residual 1 806 2 540 3 211 4 384 5 289 6 -1538 7 -584 8 -746 9 -759 10 -715 11 1994 12 -500 13 042 14 151 15 425 a Dependent variable: p.u. p.u. 1172520 1177340 1182230 1183120 1187510 1190230 1195240 1196320 1198000 1198000 2110000 2132000 2146000 2146000 2146000 Predicted Value 1018700.55 1074223.63 1142012.16 1109779.29 1132295.62 1483722.45 1306797.88 1338723.65 1342887.88 1334559.41 1729323.73 2227432.23 2137968.81 2117147.65 2064935.07 Residual 153819.45 103116.37 40217.845 73340.708 55214.383 -293492.5 -111557.9 -142403.6 -144887.9 -136559.4 380676.27 -95432.23 8031.1920 28852.345 81064.931

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Residuals Statisticsa Minimum Mximun Mean Std. Deviation Predicted Value 1018700.6 2227432.3 1504034.0 433651.89752 Residual -293492.4 380676.28 00000 161318.52560 Std. Predicted Value -1.119 1.668 000 1.000 Std. Residual -1.538 1.994 000 845 a Dependent variable: p.u. N 15 15 15 15

El estadistico t, indica que los coeficientes, rea, tiempo, baos, no son significativos, dado que los valores de confianza para este paquete estadstico debe ser igual o mayor del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) sea mayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnstico por caso), debido a que indican dispersin con respecto a la lnea de regresin y distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnstico por caso columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores superiores a 1,4, se corri nuevamente el programa con 11 referenciales y arroj los resultados siguientes: Correlacin p.u. p.u. rea Tiempo Ubicacin Baos 940** 000 11 259 441 11 899** 000 11 1 11 093 785 11 -075 826 11 580 062 11 344 300 11 093 785 11 1 11 Pearson Correlation 1 187 701* Sig. (2-tailed) 583 016 N 11 11 11 rea Pearson Correlation 187 1 310 Sig. (2-tailed) 583 353 N 11 11 11 Tiempo Pearson Correlation 701* 310 1 Sig. (2-tailed) 016 353 N 11 11 11 Ubicacin Pearson Correlation 940** 259 899** Sig. (2-tailed) 000 441 000 N 11 11 11 baos Pearson Correlation 075 580 344 Sig. (2-tailed) 826 062 300 N 11 11 11 ** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

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Regresin Variables Entered/Removedb Model 1 Variable Entered Baos, ubicacin, rea, tiempoa Variable Removed Method Enter

a All requested variables entered b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb Model 1 R 997a R Squere .995 Adjusted R Square .991 Etd Error of the Estimate 42367.73922 DurbanWatson 1.690

a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo b Dependent variable: p.u.

ANOVAb Model 1 Sumo f df Mean Square Square Regresin 1.97E + 12 4 4.9284E + 11 Residual 1.08E + 10 6 1795025326.7 Total 1.98E + 12 10 a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo b Dependent variable: p.u. F 274.559 Sig 000a

Coefficientsa Unstandardized Standardized Model Coefficients Coefficients B Std. Error beta 1 (Constnt) 1159448.9 88840.104 rea -1041.280 1084.179 -.038 Tiempo -151185.8 15827.576 -.846 Ubicacin 606211.29 30398.116 1.703 baos 74631.031 44646.654 -.078 a Dependent variable: p.u. t 13.051 -.960 -.9.552 19.942 1.672 Sig .000 .374 000 000 146

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Casewise Diagnosticsa Case Number Std. Residual 1 -054 2 -923 3 585 4 881 5 202 6 -338 7 -372 8 -225 9 -1.466 10 671 11 1.040 a Dependent variable: p.u. p.u. 1172520 1177340 1182230 1187510 1195240 1196320 1198000 1198000 2132000 2146000 2146000 Predicted Value 1174812.70 1216463.88 1157452.04 1150163.09 1186693.54 1210642.97 1213766.80 1207519.13 2194124.87 2117570.09 2101950.90 Residual -2292.700 -39123.88 24777.957 37346.914 8546.4630 -14322.97 -15766.80 -9519.128 -62124.87 28429.911 44049.104

Residuals Statisticsa Minimum Mximun Mean Std. Deviation Predicted Value 1150163.1 2194124.8 1448287.3 443999.79496 Residual -62124.87 44049.105 00000 32817.90968 Std. Predicted Value -671 1.680 000 1.000 Std. Residual -1.466 1.040 000 775 a Dependent variable: p.u. N 11 11 11 11

Anlisis de los Resultados: De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadstico SPSS 12.0, la ecuacin resultante se expresa de la manera siguiente: ~ Y = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + + BnXn PU = 1.159.448,9 - 1041,28A - 151.185,8T + 606211,29U + 74631,03B PU = Precio Unitario Estimado A = rea en m2 T = Tiempo expresado en trimestres U = Ubicacin B = N de baos

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Dado que cumple: F F; (274,55 > 4,53) Se puede afirmar con una confianza del 100% que las variables independientes contribuyen en la formacin del precio unitario y hay regresin conjunta. R2 ajustado = 0,991, lo que indica que las variaciones en la variable dependiente, precio unitario, son explicadas en una proporcin del 99% por las variables independientes, queda sin explicar un 1%, es decir refleja el movimiento del mercado y hay regresin conjunta. Resolviendo la ecuacin de ajuste, se tiene: P.U.= 1.159.448,9 - 1041,28(125,75m2) - 151.185.,8 (13) + 606211,29(3) + 74631,03(2) P.U. = 1.030.988,47 Bs/m2 (Valor unitario puntual estimado) Utilizando un intervalo de confianza del 95%, con 6 grados de libertad, se obtiene t = 2,47 P.U. - s.t. < P.U.M. < P.U. + st Siendo: P.U.M = Precio de mercado promedio t x s = 42.367,73 x 2,47 = 104.648,29 Bs/m2 P.U. = 1030.988,47 - 104.648,29 < P.U.M. < 1.030.988,47 + 104.648,29 El rango de los valores est entre 926.340,18 y 1.135.636,76 Bs/m 2 Se toma el valor superior, porque el apartamento tiene una buena ubicacin, el estado de conservacin y mantenimiento se ubica dentro de los mejores. Valor del apartamento = 1.135.636,76 Bs/m2 x 125,75m2 VAPART = 142.806.322,5 Bs.

5. AVALO DE INQUILINATO NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial N 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su aplicacin para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, as como de los anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que la misma Ley establece. 42

INTERPRETACIN DEL ARTCULO 30 DE L.A.I. El Artculo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), determina los factores esenciales que han de tenerse en cuenta en el avalo que servir de base para la fijacin de la renta mxima mensual exigible, la falta, insuficiencia, omisin de los factores vicia de nulidad el justiprecio. Factores esenciales: 1. Valor Fiscal del Inmueble: declarado o aceptado por el propietario, este valor debe investigarse en las oficinas de Catastro Municipal de la Alcalda correspondiente. 2. Valor Establecido en los de Transmisin de la Propiedad: realizados por lo menos 6 meses antes de la fecha de solicitud de la regulacin. Se refiere este factor a cualquier acto de compra-venta, que implique transmisin de la propiedad dentro de los ltimos 6 meses anterior a la solicitud de regulacin. 3. Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los ltimos dos (02) aos. Este factor se refiere al valor del inmueble dado por un avalo realizado por el mtodo de mercado forma tradicional, calculado por la media aritmtica, tomando referenciales de los dos ltimos aos, a partir de la fecha del avalo. Exenciones: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), estipula que para la fijacin de los cnones de arrendamiento quedan excluidos: Inmuebles pertenecientes a la Repblica, Estados, Municipios, Institutos Oficiales Inmuebles destinados a cualquier uso, construidos despus del 2 de Enero de 1.987 Viviendas unifamiliares, bifamiliares, cuyo valor individualmente establecido exceda de 12.500 Unidades Tributarias ( Art. 4) Fijacin de los cnones de arrendamiento: El Art. 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), establece lo siguiente: La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujeto s a regulacin de conformidad con el presente decreto Ley, estar basado en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias: a. Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias b. Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias c. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 6% Anual 7% Anual 9% Anual 43

A continuacin un problema para calcular el canon de arrendamientos segn la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Calcular el canon de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con las siguientes caractersticas: rea de terreno: 7,55m2 rea de construccin: 351m2 Edad: 22 aos Valor Fiscal: 2.100.000 ( Junio 1986) Valor de transmisin: 265.597.998,00 ( Marzo 2005) Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos ltimos aos (Avalo Enero 2007).330.104.129,00 Nota: Problema elaborado en Febrero 2007 CUADRO 1 Resumen Requisitos Exigidos en el Art. 30 de L.A.I. N 1 2 Descripcin Valor fiscal declarado y aceptado por el propietario en Junio 1986 Valor establecido en los actos de transmisin de la propiedad, realizados 6 meses antes de la fecha de solicitud de regulacin (Marzo 2005) Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos ltimos aos (Enero 2007) TOTAL Valor Bs. 2.100.000 265.597.998 % 0,3513 44,4291 Valor Ponderado Bs. 7.377,30 118.002.800,1

330.104.129

55,2196

182.282.179,6

597.802.127

100%

300.292.356,00

1. Clculo de las Unidades tributarias de acuerdo al Art. 29 de L.A.I. UT = 300.292.356,00 / 37.632 Bs/UT UT = 7.9789,70 UT 2. Clculo canon de arrendamiento segn Art. 29 de L.A.I. 7.979,70 UT 7% Anual C. A/A = 300.292.356,00 x 0,07 = 21.024.464,92 Bs/ao C A/m = 21.024.464,92 / 12 meses C A/m = 1.752.038,74 Bs/mes

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6. ESQUEMA INFORME DE AVALO DEFINICIN DEL INFORME Un informe de avalo es una relacin de ciertos hechos, previamente analizados, con vista a orientar al tasador hacia una accin determinada. PRINCIPIOS DEL INFORME 1. El informe debe apoyarse sobre un hecho o series de hechos 2. El informe debe reducirse a una demostracin 3. El informe debe tender a la presentacin de proposiciones practicas INFORME DE AVALO Un aspecto importante y esencial en la tasacin de inmuebles, lo constituye la presentacin del informe final, aqu se indican los objetivos, metodologa, formacin del valor, caractersticas del inmueble a tasar, estudio de mercado, diagnstico de la zona. No existe una forma rgida o nica de hacer la presentacin del informe, porque es estilo y redaccin de cada tasador. Un informe de avalo mnimo debe llevar en su contenido lo siguiente: 1. Cartula o portada. Debe contener el logotipo del tasador o empresa jurdica en el margen superior izquierdo de la portada, en el centro de la portada la leyenda Informe de Avalo, nombre, direccin del inmueble, propietario , tasador y fecha del avalo. 2. ndice 3. Introduccin 4. Carta resumen de los resultados 5. Certificacin de imparcialidad 6. Metodologa 7. Descripcin y caractersticas del inmueble 8. Diagnstico de la zona 9. Avalo, clculos 10. Resumen de avalo. 11. Anexos: Material fotogrfico Copia documento de propiedad Plano de ubicacin y situacin Plano de reposicin a nueva y fuente de informacin Memoria Descriptiva Credenciales y Autorizacin del perito

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REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniera de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo 2002 2. CAMARO PREZ ALBERTO. Tomando Medidas en Serio Un Paso para Unificar Criterios. 18 Congreso UPAV. Csco Per. Octubre 1998. 3. CDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAP. IV. Artculos 1.486 al 1.496 4. CONTRERAS JOS. Avalo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Ao 2000 5. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadstica para Avaluadores de Inmuebles. Caracas. Julio 1991 6. DESEDA MEDINA LUIS. Avalo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2006 7. GARCA TAPIA AZUCENA. Calculo de las Depreciaciones en las Valuaciones de Bienes Inmuebles. 18 Congreso UPAV. Csco Per. Ao 1988 8. PEREIRA COLLS MARA. Curso de Avalo de Inquilinato. SOITVE. Carabobo. Septiembre 2.000 9. SOITAVE. IX Congreso Venezolano de valuacin, Catastro y Valoracin Econmica Ambiental. Maturn. Edo. Monagas. Diciembre 2003 10. SOITAVE. XX Congreso Panamericano de Valuacin. Buenos Aires Argentina. Septiembre 2002.

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A continuacin se muestra un Avalo, como ejemplo ilustrado de la metodologa que en los actuales se est utilizando para tasar bienes inmuebles.

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Jos Contreras S.

Avaluador Profesional
Magister en Administracin

PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA UBICADA EN LA INTERSECCIN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA

PROPIETARIAS: TAUCA SCHULTS BETTAC SUSANA SCHULTS BETTAC PERITO AVALUADOR: Msc. Jos Contreras

GUANARE, JULIO 2006 48

NDICE

Introduccin Cartas de Resumen de los resultados Identificacin Certificacin Resumen Caractersticas Generales Localidad y Entorno Situacin Jurdica sobre el Arrendamiento Situacin Legal del Inmueble Situacin Urbanstica del inmueble Estudio de Mercado Clculos Resumen de avalo Anexos: Material fotogrfico Plano de ubicacin y situacin Copia documento de propiedad Ubicacin Relativa Ubicacin Geogrfica Croquis de Distribucin Valor de Reposicin a Nuevo y Fuentes de Informacin Credenciales y Autorizacin del perito 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 13

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INTRODUCCIN

El objetivo principal de este informe de avalo es determinar el valor real y verdadero (justi precio), del inmueble ubicado en la interseccin de la carrera quinta con calle tercera Municipio Guanare Estado Portuguesa. Este Informe de avalo est catalogado dentro de la clasificacin como privado o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer su verdadero valor a una fecha determinada. El Mtodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y reas. Tomando referenciales de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se est valorando debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio Guanare. Para valorar la edificacin y bienhechura, se utiliz el mtodo Ross-Heidecke. Es el mtodo ms utilizado actualmente, debido a que deprecia las edificaciones en lnea curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en consideracin el valor de reposicin (VR), aos de uso, la vida til, estado de conservacin, mantenimiento para el momento del avalo.

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Ciudadano: DR. JESS CONTRERAS SILVA PRESIDENTE DE IVEC De acuerdo con las instrucciones se procedi a realizar el avalo del inmueble ubicado en la INTERSECCIN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA, MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA. En el informe tcnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el clculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasacin, por lo cual se da fe de las tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada. Efectuados los estudios y anlisis correspondientes result que el referido inmueble tiene un valor actual de: QUINIENTOS OCHENTA MILLONES, CIEN MIL BOLVARES (580.100.000 Bs.)

PERITO AVALUADOR JOS CONTRERAS ASAPROVE 101 SUDEBAN P-773

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Jos Contreras S.

Avaluador Profesional
Magister en Administracin PG 1 de 13 IDENTIFICACIN Perito(s) responsable(s) del Avalo JOS CONTRERAS S. N 4598

Nmero de Inscripcin SUDEBAN del Avaluador P-773 Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA Y BIENHECHURIA Fecha del Avalo 03 07 2006 Propietario del Bien TAUCA SCHULTS BETTAC CERTIFICACIN Yo, Jos Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico: a. Que el avalo obtenido para el inmueble, solicitado por IVEC y realizado por JOS CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 03-07-2006, es producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que halla influido en mi trabajo ningn factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos. b. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operacin comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ningn otra ndole. c. Que mis servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en mi carcter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades. d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de este avalo. V- 3.835.519 SUSANA SCHULTS BETTAC V- 4.240.564

Firma del Avaluador

ASAPROVE N 101 SUDEBAN N P-773 52

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RESUMEN
Para: IVEC Fecha: 03-07-2007 De: Jos Contreras Motivo: Avalo del inmueble Monto del Avalo: Bs. 580.100.000,00 Tipo de Inmueble: CASA QUINTA Y BIENHECHURIA Direccin: INTERSECCIN CARRERA 5TA CON CALLE 3 Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________Estado Portuguesa DATOS DE REGISTRO Registro Protocolo: 1ero Libros: N 44 Tomo: 1 Folio: 23 al 25 Fecha: 26-10-1998

CARACTERSTICAS CASA QUINTA: Estructura: concreto armado Pisos: concreto rstico. Acabado en granito pulido y CERMICA 20X20 Paredes: bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO Puertas: madera entamboradas Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios Instalaciones Sanitarias: empotradas Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con laminas de coverit Aos de uso: 30 aos Vida til: 60 aos Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: estado 2,5 Distribucin: 4 baos, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 saln de estudios, 2 reas de servicio, 1 cocina, 2 comedores rea: 437,67 m2 Cocina: empotrada con mampostera de bloques frisados con topes de granito pulido, con gavetas y puertas en madera

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Pag 3 de 13 DESCRIPCIN DEL REA Edad de Construccin Parcela de Terreno Construccin Casa Quinta Caseta Hidroneumtico rea recreativa 437,62 12,80 33,00 Total 483,42 2977,04 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 30 aos 25 aos 25 aos Estado 2,5 Estado 2,5 Estado 2,5 Estado de Conservacin Observados segn Heidecke

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Pag 4 de 13 CARACTERSTICAS GENERALES Topografa


Con pendiente Semiplana Variada Plana

Platabanda Plafn

Techos Acerolit Fibrocemento Dry Wall Losa antrepiso

Zinc Tabelones

Forma Cuadrada Polgono Regular Rectangular Polgono irregular

Madera Machihembrada

Agua Cloacas

Servicios Luz Gas Sptico

Ladrillo Telfono

Otros: e= 15 con malla sensencubierta con lmonas de coverit Paredes Bloque arcilla Bloque concreto Tabiques Otros Friso rstico

Pantalla concreto Friso liso

Transporte pblico Obra limpia

Revestimientos Cermica Porcelana

Tipos de Construccin Gran Lujo Lujo Primera Humilde Rural Otros

Segunda

Linderos Norte: Sur: Este: Oeste: Carrera 5ta Terrenos Motel La Gndola Casa de Rafael Leonidas Calle 3 Zonificacin y reglamentos Zonificacin: AR-III rea Mnima: 300 m2 % construccin: 80 % ubicacin: 60 Informacin sobre la edificacin rea de construccin: 483m2 Antigedad: 30aos N de plantas: 1 Consejera: Apartamentos x piso: Sala fiestas: Locales comerciales: Piscina: Estacionamiento: 2 Oficinas: Acceso de la Zona Avenida Carretera Calle Vereda Desarrollo de la Zona Urbanizada Semi urbanizada En proceso Estructura Prefabricada Concreto armado Madera Metlica No urbanizada

Texturizado Piedra Ornamental Puertas Hierro y vidrio Mad. Entamb. Reja de Hierro Aluminio y vidrio Vidrio segur Madera maciza Otro: tipo santa mara Ventanas Hierro y vidrio Corrediza Panelas alum. Cermica Alfombra Caico Aluminio y vidrio Basculante Otros: tipo macuto Pisos Granito Vinyl Terracota Parquet Asfalto Mosacio Cemento liso Cemento Rstico Mrmol Batiente Madera y vidrio

Equipos y complementos Intercomunicador Ascensor Portero elctrico Casillero de correos Recolector de basura Central telefnica Calentador Ambiente musical A/A por unidad A/A central Vigilancia privada Equipo hidroneumtico Equipo contra incendio Circuito cerrado de T.V. Antena parablica T.V. por cable Jacuzzi Parque infantil Planta tratamiento piscina Sauna

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LOCALIDAD Y ENTORNO Entorno Acceso Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, abastos, Carrera 5ta con calle 3

farmacias, clnicas privadas, escuelas. Servicios Todos los servicios pblicos Poblacin Clase media Tendencia Estable Actividades Econmicas Predominantes servicio, abastos, bancos. Desarrollo y Consolidacin de la zona Nivel Socio Econmico iglesia, ferretera, clnicas, bancos Linderos segn mediciones del Tasador: Norte: Carrera 5ta con 39,80 mts Sur: Terrenos y edificaciones Motel La Gndola con 39,80 mts Este: Terrenos del Dr. Rafael Leonidas con 75,40 mts Oeste: Calle 3 con 74,20 mts rea: 39,80 x 74,80 = 2.977,04 m2 Consolidado Clase media Comercio al detal, bancos, farmacias, estaciones de

Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, cancha deportiva,

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SITUACIN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO


OCUPADO POR EL PROPIETARIO ARRENDADO

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO: DURACIN DEL CONTRATO: RENTA ESTIPULADA: REVISIN DEL CANN: SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/ Otro(s) No conocidos

SITUACIN URBANISTICA DEL INMUEBLE Zonificacin AR - III

Cumple con las ordenanzas No cumple con las ordenanzas Cdula de Habitabilidad SI NO

Comentarios Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos, iglesia, instituciones pblicas.

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Pag de 7 de 13 AVALO MTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE CASA-QUINTA VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]} VA = 405.283.197,7 {1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]} VA = 405.283.197,7 {0,61660} VA = 249.897.619,7 Bs CASETA HIDRONEUMTICA VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]} VA = VR{1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]} VA = 3.724.747,13 (0,5122) VA = 1.907.815,48 Bs REA RECREATIVA VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]} VA = 6.735.428,04 {0,5122} VA = 3.449.886,24 Bs

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Pag de 8 de 13 CUADRO N 1 VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS

N 1

Descripcin 1 tanque subterrneo y bomba con capacidad de 15.000 litros con hidroneumtico y dos bombas de 1 HP y 1,5HP en buenas condiciones Tanque subterrneo de 25.000 litros Tanques elevado de fibra de vidrio con capacidad de 25.000 litros en buenas condiciones de mantenimiento 1 Tanque elevado de fibra de vidrio, con capacidad de 3.000 litros 60,8 metros lineales de cerca de malla cicln calibre 9, con 6 hilos de alambre pa, doble coronamiento con un brocal de 20x20 en buenas condiciones 87 m2 de pared de bloques e= 20 cm con machones, vigas de corona y encofrado, en buenas condiciones.

Depreciacin Acumulada R. H (%) 49,62 49,62 41,10

VR

VA

10.260.000 17.100.000 12.500.000

5.914.012,00 8.485.020,00 5.137.500,00

2 3

4 5

41,10

1.500.000

616.500,00

59,65

5.797.188,55

3.458.022,97

52,35

11.260.818,90

5.985.038,69

TOTAL 28.683.093,66

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Pag de 9 de 13 TABLA N 1 TABLA DE ROSS-HEIDECKE

ESTADO 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

CARACTERSTICAS Nuevo o muy Nuevo

C 0% 0,032%

Regular, conservacin Normal

2,52% 8,09%

Necesitando reparaciones sencillas

18,10% 33,20%

Reparaciones importantes

52,60% 75,20%

Demolicin

100.00%

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Pag de 10 de 13 CALCULOS Desarrollo del Mtodo(s)


*VALOR DE TERRENO: VALOR DE CONSTRUCCIN: **VALOR DE REPOSICIN: DEPRECIACIN ACUMULADA: VALOR ACTUAL: MONTO DE AVALUO: Bs. 415.743.372,8 Bs. 160.488.051,4 Bs. 255.255.321,4. Bs. 551.422.145,8 Bs. 296.170.824,4

*VALOR DE LA PARCELA DE TERRENO: VPT: 2.977,04 m2 X 99.485 Bs/m2 = 296.170.824,4 Bs. VA: 296.170.824,4 Bs.

FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIN: CINPRONET. C.A. EVOLUCIN DE COSTOS DE CONSTRUCCIN. 2do. Trimestre 2006 UNELLEZ. MANUAL DE COSTOS, PRECIOS, INSUMOS. 2do Trimestre 2006 BANCO DE DATOS DEL TASADOR. Junio 2006 MINFRA. LISTADO DE PRECIOS DE EDIFICACIONES. Aragua 4to Trimestre ** Ver Anexo Valor de Reposicin a Nuevo

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RESUMEN DEL AVALUO

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RESUMEN DEL AVALO 1. Valor Actual parcela de terreno . Bs. 296.170.824,4 2. Valor Actual Casa Quinta ... Bs. 249.897.619,7 3. Valor Actual caseta hidroneumtica .. Bs. 1.907.815,48 4. Valor Actual rea recreativa .. Bs. 3.449.886,24 5. Valor Actual bienhechurias ... Bs. 28.683.093,66 Total . Bs. 580.109.239,4 Valor redondeado . Bs. 580.100.000,00 SON QUINIENTOS OCHENTA MILLONES CIEN MIL BOLVARES

TASADOR JOS CONTRERAS ASAPROVE 101 SUDEBAN P-773

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ANEXOS

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FOTOGRAFAS

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FOTO 1. carrera 5ta. Vista nor-este. Entorno urbano. Guanare julio 2006

FOTO 2. Fachada principal, carrera 5ta. Guanare julio 2006

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FOTO 3. Fachada principal, cerca tipo alfajor. Carrera 3. Guanare julio 2006

FOTO 4. Fachada lateral derecha, calle 3. Guanare julio 2006

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FOTO 5. Fachada lateral izquierda carera 5ta. Guanare julio 2006

FOTO6. Garaje, piso concreto rstico, techo machihembrado. Guanare julio 2006

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FOTO 7. Fachada posterior y rea recreativa. Guanare julio 2006

FOTO 8. Sala, piso cermica 20x20. Guanare julio 2006

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FOTO 9. Star, piso cermica nacional 20x20.. Guanare julio 2006

FOTO 10. rea de servicio, paredes revestidas en cermica. Guanare julio 2007

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FOTO 11. Comedor, piso granito pulido. Guanare julio 2006

FOTO 12. Cocina empotrada con mampostera de concreto armado, topes de cermica. Guanare julio 2006
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FOTO 13. rea de servicios. Guanare julio 2006

FOTO 14. rea recreativa, techo acerolit, piso cemento liso. Guanare julio 2006

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FOTO 15. Baos lnea media, paredes revestidas en cermica. Guanare julio 2006

FOTO. 16. Solar reas verdes. Guanare julio 2006

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PLANO UBICACIN Y SITUACIN

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PLANO DE UBICACIN Y SITUACIN


BIEN A TASAR

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DOCUMENTO DE PROPIEDAD

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UBICACIN RELATIVA

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UBICACIN RELATIVA

Acarigua
9 19 9 00

Guanare
Papeln Ro Guanare

Ro Portuguesa

8 40

Ro Viejo Guanare

Guanarito

El Regalo 69 56 69 53 69 40 69 20

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UBICACIN GEOGRAFICA

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UBICACIN GEOGRFICA

GUANARE

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CROQUIS DE DISTRIBUCIN

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CROQUIS DE DISTRIBUCIN CASA - QUINTA


ZONA VERDE TERRAZA

O
S

BAO

BAO

REA DE SERVICIO

HABITACIN 4

COMEDOR

HABITACIN 5

CERCA PERIMETRAL

COCINA

SALA STAR - ESTUDIO

CERCA ALFAJOL

HABITACIN 3 PASILLO

BAO

BAO HABITACIN 2 PASILLO


REA DE SERVICIO DESPENSA

HABITACIN 1

SALA

STAR GARAJE PASILLO GARAJE

JARDIN CERCA ALFAJOL ACERA CARRERA 5TA

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VALOR DE REPOSICIN A NUEVO Y FUENTES DE INFORMACIN

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CUADRO 1 CLCULO DE REAS BRUTAS DE CONSTRUCCIN

REAS CONSTRUCCIN O NIVEL Casa - Quinta Caseta del hidroneumtico rea recreativa (Social) TIPO A (m2) 437,62 12,80 33,00 TIPO B (m2) TOTAL (m2) 437,62 12,80 33,00

TOTAL rea bruta de construccin

437,42 m2

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CUADRO 2 VALOR DE REPOSICIN A NUEVO

REAS CONSTRUCCIN O NIVEL Casa - Quinta Caseta del hidroneumtico rea recreativa (Social) REA (m2) 437,62 12,80 33,00 VALOR UNITARIO (Bs/m2)* 926.107,49 290.995,87 204.103,88 TOTAL 405.283.159,7 3.724.747,13 6.735.428,04 Bs. 415.743.334,8 Bs. 415.743.334,8

TOTAL COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS TOTAL VALOR DE REPOSICIN (VR) FUENTE: CINPRONET C.A. 2do Trimestre ao 2006

Manual de Costos y Precios de la UNELLEZ. Vice-Rectorado de Produccin Agrcola. 2do Trimestre 2006 Clculos Propios

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DESCRIPCIN DE REAS (MEMORIA DESCRIPTIVA)

Infraestructura: fundaciones aisladas. Vigas de riostra, base losas de fundacin en concreto armado Sper Estructura: vigas de corona, columnas en concreto armado y madera Cubierta de Techo: platabanda e= 25 cm (50%), losa con malla sensen cubiertas con lminas de coverit (50%) Pisos: granito pulido con flejes metlicos (Cobre) (50%) cermica 20x20 (50%) Puertas: madera maciza la principal, entamboradas las del interior Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes (80%) y protectores metlicos (5% y tipo macuto (15%) Instalaciones elctricas: embutidas con salidas de 110 220 voltios Instalaciones sanitarias: empotradas Distribucin: 4 baos, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 sala-star, 1 saln de estudio, 2 reas de servicio, 1 cocina y 1 comedor. Aos uso: 30 aos Vida til: 60 aos Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: estado 2,5 rea: 437,62 m2 Cocina: empotrada con mampostera de bloques frisados, tope de granito pulido, puertas y gavetas de madera, campana de extraccin

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CASETA DEL HIDRONAUMATICO Caractersticas Constructivas: Infraestructura: concreto armado y metlico Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit Pisos: concreto rstico Instalaciones elctricas: exteriores Ventanas: marco metlico con malla metlica rea: 12,80 m2 Instalaciones sanitarias: empotradas Aos uso: 25 aos Vida til: 40 aos Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: estado 2,5

REA RECREATIVA Caractersticas Constructivas: Infraestructura: concreto armado y metlico Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit Pisos: concreto rstico, acabado en cemento pulido rojo Pared: reja metlica a 0,60 mts de altura Instalaciones elctricas: exteriores rea: 33 m2 Aos uso: 25 aos Vida til: 40 aos Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: estado 2,5

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CREDENCIALES Y AUTORIZACIN DEL PERITO

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