Universitas Gunadarma

Studi Kelayakan Bisnis

PEMILIHAN KEGIATAN USAHA/PROYEK DENGAN ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Universitas Gunadarma

TUJUAN
Setelah mempelajari Bab ini diharapkan mahasiswa dapat mengetahui cara memilih proyek berdasarkan hasil kriteria investasi.

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Universitas Gunadarma

Pendahuluan
Pemilihan proyek perlu dilakukan karena terbatasnya dana, waktu, dan tenaga dalam mengerjakan suatu proyek. Pemilihan dilakukan agar proyek yang dipilih benar-benar memberikan manfaat maksimum dari peluang yang tersedia dalam batas-batas kemampuan investasi. Analisis kriteria investasi dapat dilakukan dengan: 1.Mutually exclusive alternative project 2.Cross over discount rate analysis.
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Universitas Gunadarma

Mutually exclusive alternative project

Mutually exclusive alternative project adalah memilih salah satu alternatif dari beberapa alternatif karena tidak mungkin melakukan beberapa proyek dalam waktu bersamaan karena terbatasnya dana, waktu, maupun tenaga yang diperlukan. Apabila hasil kriteria investasi tidak konsisten di antara kegiatan usaha, perlu dipertimbangkan beberapa faktor, a.l. jumlah investasi dan jangka waktu pengembalian proyek.

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Universitas Tabel 1.Gunadarma Cash Out Flows dan Cash In Flows proyek A, B, dan C

Thn TC 0 1 2 3 4 5 750 400 360 210 220 230

Proyek A Benefit 0 400 375 500 500 600 TC 400 275 80 80 80 100

Proyek B Benefit 0 275 250 250 250 300 TC 200 285 40 40 40 45

Proyek C Benefit 0 155 160 170 170 180

6
7 8 9

340
250 250 250

600
600 600 600

100
100 100 100

300
300 350 350

45
45 45 45

180
180 190 190

10
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

250
3150

600
5425

100
1515

350
2975

45
875

190
1765
5

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Universitas Gunadarma

Hasil perhitungan kriteria investasi dari proyek A, B, dan C seperti terlihat pada tabel 2 berikut: Tabel 2. NPV, IRR, dan Net Benefit Cost Ratio Proyek A,B, dan C No Nama Proyek NPV (Rp juta) IRR (%) Net Benefit Cost Ratio

Proyek A

296,03

26,11

1,39

Proyek B

256,25

30,06

1,58

Proyek C

172,56

30,56

1,39

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

Universitas Gunadarma

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Dari NPV, proyek A lebih baik dari proyek B dan C. Dari IRR, proyek C lebih baik dari proyek A dan B. Dari NBCR, proyek B lebih baik dari A dan C. Perlu melihat aspek lainnya: jumlah investasi, umur ekonomis proyek, jangka waktu pengembalian investasi (pay back period), lokasi proyek, lingkungan masyarakat sekitar, adat istiadat setempat, dan prospek pengembangan usaha di masa datang. Misal, jumlah investasi proyek A Rp 1.100 juta, proyek B Rp 595 juta, dan proyek C Rp 450 juta sedangkan dana yang tersedia pada investor Rp 1.100 juta, maka meski dapat membiayai proyek A, investor lebih baik memilih proyek B yang menghasilkan NPV Rp 256,25 juta dan IRR sebesar 30,06%.
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

Universitas Gunadarma

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Kriteria lain adalah dengan melihat Pay back period, yaitu jangka waktu pengembalian investasi. Semakin cepat proyek tersebut dapat mengembalikan investasi, semakin baik karena investasi yang telah dikembalikan dapat digunakan untuk proyek lain yang dapat menghasilkan benefit baru bagi perusahaan. Pembangunan konstruksi proyek juga harus diperhatikan. Semakin lama pembangunan konstruksi, semakin lama untuk mendapatkan benefit.
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Universitas Gunadarma

Cross Over Discount Rate Analysis (CODR) CODR adalah salah satu peralatan analisis yang digunakan dalam pemilihan proyek apabila social opportunity cost (SOCR) sebagai discount factor sulit untuk diketahui (karena seringnya perubahan tingkat bunga atau karena pengaruh ekonomi secara keseluruhan). Dari NPV dengan berbagai discount rate yang digunakan, ternyata jumlah investasi yang relatif besar tidak selalu memberikan benefit yang besar, tetapi tergantung pada biaya operasi dan pemeliharaan, serta benefit kotor yang diberikan proyek tersebut.

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Universitas Gunadarma

Dengan mengetahui discount rate pada titik CODR dapat dipilih proyek mana yang lebih baik untuk dikerjakan, yi. tergantung pada NPV dari proyek pada SOCC yang digunakan. Contoh: Perhatikan tabel 3 berisi perkiraan total cost, benefit, dan net benefit, dari proyek A dan B. Besarnya net present value dari proyek A dan B berdasarkan pada beberapa discount rate dapat dilihat pada tabel 4.

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

10

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Universitas Gunadarma

Tabel 3. Total Cost, Benefit, dan Net Benefit Proyek A dan B

Thn A 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0.0 22.00 28.00 10.00 10.00 10.00 12.00 12.00 13.00 Total Cost B 0.00 26.00 10.00 11.00 12.00 12.00 14.00 14.00 11.00 A 0.00 22.00 28.00 32.00 34.00 37.00 41.00 44.00 48.00 Benefit B 0.00 26.00 25.00 28.00 30.00 32.00 37.00 39.00 39.00 A -35.00 -15.00 -20.00 22.00 24.00 27.00 29.00 32.00 35.00 Net Benefit B -30.00 -20.00 15.00 17.00 18.00 20.00 23.00 25.00 28.00

9
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

13.00
13.00 143.00

11.00
11.00 132.00

52.00
56.00 394.00

42.00
45.00 343.00

39.00
43.00 191.00

31.00
34.00 161.00
11

10

Universitas Gunadarma

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Dari perhitungan, NPV pada berbagai discount rate pada masing-masing proyek tidak proporsional. Proyek B (NPV Rp 41,08 juta) lebih elastis dibanding proyek A (NPV Rp 43,73 juta). Pada tk discount rate 25%, NPV proyek A lebih kecil dari proyek B. Apabila social opportunity cost of capital (SOCC) yang berlaku di masyarakat lebih besar dari tingkat CODR pilihan terhadap proyek B lebih menguntungkan dari proyek A. Sebaliknya apabila SOCC yang digunakan lebih kecil dari CODR berarti pilihan terhadap proyek A akan lebih menguntungkan.
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

12

Universitas Gunadarma

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Discount Rate 15% 18% 21% 25% 30%

Proyek A 43,73 NPV1 NPV2 29,79 18,49

Proyek B 41,08 NPV 1 29,50 NPV2 20,06

Tabel 4. Nilai Present Value dari Proyek A dan B pada Berbagai Discount Factor

6,58 -4,57

10,01 0,49

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

13

Universitas Gunadarma

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Slope dari NPV yang menggunakan bermacam-macam discount rate apabila digambarkan dalam sebuah kurva adalah berbentuk cekung. Proyek A lebih elastis daripada Proyek B, dengan demikian titik perpotongan antara NPV Proyek A dengan NPV Proyek B adalah titik keseimbangan antara nilai NPV proyek A dan Proyek B pada discount rate tertentu.

( NPVB1 NPV A1 ) CODR i1 NPV A1 NPV A 2 NPVB1 NPVB 2 ( )( ) i1 i2 i1 i2

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

14

Universitas Gunadarma

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

CODR i1

( NPVB1 NPV A1 ) NPV A1 NPV A 2 NPVB1 NPVB 2 ( )( ) i1 i2 i1 i2

(29,50 29,79) 29,79 18,49) 29,50 20,06 ( )( ) 0,18 0,21 0,18 0,21 CODR 0,1847 18,47% CODR 0,18
Nilai NPV pada titik perpotongan:

NPVE NPVE

NPVA1 NPV A 2 (iCODR i1 ) ( NPVA1 ) i1 i2

29,79 18,49 (0,19 0,18) 29,75 0,18 0,21 NPVE Rp.25,98( juta)
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

15

Universitas Gunadarma

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

NPV 191 161 Proyek A

25,98

CODR

Berdasarkan pd hasil perhitungan, CODR adalah seperti pada grafik Berikut. SOCC yang berlaku di masy. Berada Di atas CODR (18,47%), berarti Proyek B lebih menguntungkan. Sebaliknya, apabila SOCC lebih kecil dari CODR, pilihan thd Proyek A memberikan NPV lebih besar daripada Proyek B.

Proyek B

18,47%
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

16