ANALISIS PENGGUNAAN LAHAN APARTEMEN DIENG DI KOTA MALANG

LAPORAN Untuk Memenuhi Tugas Matakuliah Geografi Pengembangan Wilayah Yang Dibina Ibu Sati Wagistina

OLEH KELOMPOK VIII OFFERING K 1. 2. 3. 4. 5. Febriana Eka W Renni Ayu A. Nur Kholifah Nanang Dwi S Suci Swandari (110721435021) (110721435078) (110721435126) (110721435087) (110721435135)

UNIVERSITAS NEGERI MALANG FAKULTAS ILMU SOSIAL JURUSAN GEOGRAFI MEI 2013

KAIDAH-KAIDAH PENATAAN RUANG Adanya perkembangan Kota Malang yang sangat pesat sudah tentu akan membawa konsekuensi pada peningkatan akan permintaan tanah untuk berbagai kegiatan usaha maupun untuk permukiman. Pengembangan permukiman umumnya menggunakan tanah yang belum terbangun, baik berupa sawah, tegalan maupun tanah kering lainnya. Pada kawasan lainnya yakni pada kawasan terbangun justru tampak gejala perkembangan yang berbeda, yakni pada sekitar lokasi yang strategis terjadi perubahan guna tanah dari kegiatan yang kurang produktif menjadi kegiatan yang lebih produktif, misalnya dari perumahan menjadi pertokoan, dari pertokoan menjadi bangunan super blok (plaza, supermarket, departement store), bahkan peningkatan kegiatan melalui intensifikasi yang tinggi dimana kegiatan ini dapat dilihat dari keberadaan bangunan plaza di pusat kota seperti Mitra, Gajahmada Plaza, Malang Plaza, Mitra II, Kayu Tangan Cineplex, Sarinah Plaza, Dieng Plaza dan sebagainya. Pada sisi lainnya terdapat kondisi dimana kompleks perumahan baru yang sedang dibangun juga mendirikan ruko pada pusat permukimannya (misalnya di Griya Shanta dan Sawojajar). Kegiatan ini juga dapat berkembang secara penetratif ke kegiatan yang ada di sekitarnya sehubungan dengan meningkatnya kegiatan ekonomi perkotaan. Dengan demikian maka diperoleh gambaran bahwa kegiatan yang mempunyai orientasi ekonomi akan cenderung mencari lokasi yang tingkat aksesibilitasnya tinggi dan mempunyai lokasi yang sentris terhadap konsumen. Pola ini mengakibatkan pada kawasan strategis (misalnya pusat kota dan pada jalur utama kota) akan menjadi ajang persaingan penggunaan untuk kegiatan yang mempunyai intensitas kegiatan yang tinggi. Apabila kegiatan ini terus berlangsung maka pola penggunaan lahan dan intensitasnya akan sukar untuk dikendalikan dan arahan pengembangan kota menjadi kurang sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan. Lebih lanjut dapat dikatakan bahwa pengendalian pembangunan pada berbagai kawasan haruslah dikendalikan secara terpadu dalam arti ada wilayah yang harus dikendalikan secara ketat, secara fleksibel dan adaptif terhadap kebutuhan perkembangan Kota Malang Sepanjang jalan utama kota. Sesuai dengan pola perkembangan Kota Malang maka untuk kegiatan perumahan banyak yang berlokasi pada tepi jalan utama kota dan kawasan ini memiliki nilai ekonomis tanah yang sangat tinggi sehingga peruban penggunaan tanahnya untuk kegiatan yang memiliki nilai ekonomis yang lebih tinggi dapat dilakukan selama memenuhi ketentuan untuk jenis penggunaannya. Perubahan penggunaan tanah yang disarankan adalah untuk fasilitas umum dan jasa perkantoran dengan intensitas sedang misalnya bank, biro jasa, show room, biro perjalanan dan tourist information, sedangkan untuk kegiatan komersial yang menimbulkan pergerakan yang tinggi diarahkan pada kawasan pusat kota atau pusat BWK dan unit lingkungan.
[Type text] Page 1

Untuk itu arahan pengaturan untuk kawasan permukiman adalah sebagai berikut, Untuk kawasan permukiman yang terletak di jalan utama (jalan arteri dan kolektor) diijinkan untuk berubah menjadi fasilitas pelayanan umum baik komersial maupun fasilitas sosial maksimum 40% dari luas yang telah ditetapkan. Hal ini dimaksudkan untuk mendorong pertumbuhan ekonomi kota tetapi dengan mempertimbangkan pemerataan pembangunan sehingga perubahannya dibatasi sampai 40% saja. Untuk perubahan diatas 40% dari tanah yang tersedia maka diarahkan pada lokasi yang lain dengan wilayah yang memiliki tingkat pertumbuhan yang hampi sama terutama pada kawasan sekitar permukiman yang baru. A. Pedoman yang digunakan untuk mengatur dan mengendalikan rencana bangunan, merujuk pada Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan dari Direktorat Tata Bangunan, Direktorat Jenderal Cipta Karya, Departemen Pekerjaan Umum serta pedoman dan ketentuan umum tata bangunan yang biasanya berlaku di beberapa kota di Indonesia. Pedoman dan ketentuan tersebut adalah mengenai pengaturan tinggi maksimum bangunan, kerenggangan bangunan, jarak muka bangunan dan samping bangunan, serta keamanan terhadap jalur penerbangan rendah (helikopter) dan keamanan pada lintasan jalur terbang pesawat terbang. Di samping itu masih pula diperlukan pengaturan bagi pengadaan unsur-unsur lingkungan sebagai komponen pendukung wajah kota. Yang termasuk di sini ialah misalnya jaringan utilitas, street furniture, serta ruang terbuka dan tata hijau. Penataan dilakukan baik pada bagian-bagian kawasan di dalam kavling maupun di luar kavling atau public space. Unsur-unsur pendukung ini merupakan hal penting dalam penataan lingkungan, yang fungsinya antara lain 1.Keseimbangan lingkungan, 2. Kemudahan dan kenyamanan bagi umum, 3.Faktor pemersatu estetika lingkungan, 4. Variabel desain (seperti aksen, kontras dan focal point). Penataan koefisien dasar bangunan pada kawasan-kawasan di Kota Malang diarahkan sebagai berikut : 1. Fasilitas umum pada kawasan pusat kota Termasuk fasilitas ini antara lain adalah kantor pos, kantor telepon, hotel, dan sebagainya. Arahan penataan bangunannya adalah: KDB = 50 - 60 %, KLB = 0,5 - 1,8, dan TLB = 1 - 3. 2. Fasilitas umum pada kawasan lainnya Termasuk fasilitas ini antara lain adalah balai pertemuan, gedung serba guna, dan sebagainya. Arahan penataan bangunannya adalah: KDB = 50 - 60 %, KLB = 0,5 - 1,8 %, dan TLB = 1 3. 3. Perumahan Perumahan kapling besar, arahan penataan bangunannya adalah: KDB = 30 - 50 %, KLB = 0,3 - 1,25 dan TLB = 1 - 3 lantai.
[Type text] Page 2

 Perumahan kapling sedang, arahan penataan bangunannya adalah: KDB = 50 - 60 %, KLB = 0,50 - 1,2, dan TLB = 1 - 2 lantai. Perumahan kapling kecil, arahan penataan bangunannya adalah: KDB = 60 - 75 %, KLB = 0,60 - 1,2 dan TLB = 1 - 2 lantai. Perumahan sangat sederhana, arahan penataan bangunannya adalah: KDB = 60 - 80 %, KLB = 0,6 - 1,6 % dan TLB = 1 - 2 lantai. Rumah susun, arahan penataan bangunannya adalah: KDB = 20 - 30 %, KLB = 0,80 1,20,dan TLB = 4. Perumahan khusus, arahan penataan bangunannya adalah: KDB = 80 - 90 %, KLB = 0,8 - 0,9 dan TLB = 1 lantai. Perumahan pada kawasan perkampungan, arahan penataan bangunannya adalah: KDB = 80 90 %, KLB = 0,8 - 1,35, dan TLB = 1 - 2 lantai. B. Penataan tanah dan bangunan Kebijaksanaan dan kegiatan penatagunaan tanah dan bangunan mutlak diperlukan untuk menjalankan program pemanfaatan ruang. Perwujudan penatagunaan tanah memerlukan instrumen khusus yang disebut peraturan zoning dan semacam pedoman penerapan peraturan tersebut dalam pelayanan umum harian. Peraturan zoning ini tidak hanya mengatur obyek tanah, tetapi juga obyekobyek bangunan dan obyek kegiatan. Selain itu peraturan zoning tidak hanya mengatur ijin, tetapi juga mengatur masalah-masalah pelayanan non perijinan. Secara lebih jelas, mekanisme penatagunaan tanah berdasarkan rencana tata ruang adalah sebagai berikut : 1. Swasta/masyarakat diberi ijin lokasi yang menunjukkan batas dan penggunaan tanahnya. 2. Swasta/masyarakat menyusun rencana tapak/block plan dalam batas kawasan yang diijinkan, dimana umumnya rencana tapak dan block plan setara dengan Rencana Teknis Ruang Kawasan. 3. Pemerintah mengevaluasi dan mengesahkan rencana tapak yang diajukan (termasuk kewajiban pemohon terhadap pembangunan prasarana dan sarana umum yang diperlukan). 4. Pemerintah memberikan IMB (dan IPB) secara bertahap terhadap kawasan dimaksud. Menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 9 Tahun 1998 tentang Tata Cara Peran serta Masyarakat dalam Proses Perencanaan Tata Ruang di Daerah menyebutkan bahwa peran serta masyarakat adalah berbagai kegiatan masyarakat, yang timbul atas kehendak dan keinginan sendiri ditengah masyarakat, untuk berminat dan bergerak dalam penyelenggaraan penataan ruang, yang dalam peraturan ini adalah dalam proses perencanaan tata ruang. Penyusunan dan penetapan tata ruang dilakukan oleh Pemerintah Daerah dengan peran serta masyarakat. Peran serta ini dapat
[Type text] Page 3

dilakukan oleh orang-seorang, kelompok orang, termasuk masyarakat hukum adat, kelompok profesi, kelompok minat dan badan hukum. C. Pada pasal 10 ini, disebutkan bahwa kepala daerah dalam perencanaan daerah berperan dalam : 1. Mengumumkan rencana penyusunan atau penyempurnaan tata ruang pada masyarakat setempat. 2. Menerima dan memperhatikan saran, pertimbangan, pendapat, tanggapan, keberatan atau masukan yang disampaikan oleh masyarakat dalam proses perencanaan tata ruang. 3. Menindaklanjuti saran, pertimbangan, pendapat, tanggapan, keberatan atau masukan untuk dijadikan pertimbangan dalam penetapan rencana tata ruang. D. Pasal 1 17. Ruang Terbuka Hijau yang selanjutnya disebut RTH adalah area memanjang/jalur dan/atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja ditanam. 20. Garis Sempadan Bangunan yang selanjutnya disebut GSB adalah garis yang tidak boleh dilampaui oleh denah bangunan ke arah GSJ. E. Bagian Kedua Sistem Pusat Pelayanan Kegiatan Kota Pasal 20 5. Sub Pusat Pelayanan Kota berada di kawasan Jalan Dieng Terusan Dieng dan sekitarnya, melayani Sub wilayah kota Malang Barat, meliputi wilayah sebagian Kecamatan Sukun, dengan fungsi : a) Pelayanan primer : industri, fasilitas umum, dan perumahan; b) Pelayanan sekunder : pendidikan, pertanian, perdagangan dan jasa, sarana olah raga, dan RTH; F. Paragraf 6 Prasarana Konservasi Sumber Daya Air Pasal 32 b. pengembangan prasarana imbuhan buatan (artificial recharge) dengan cara mempertahankan sumur resapan dan waduk-waduk kota eksisting, penambahan serta pembangunan sumursumur resapan dangkal dan/atau biopori serta sumur resapan dalam (injection well), situ (tampungan sementara) kota dan teknik-teknik konservasi lain dalam rangka memasukkan air sebanyak-banyaknya ke dalam tanah, sebagai upaya menabung air, mengurangi limpasan permukaan (genangan atau banjir) dan mengurangi dampak perubahan iklim global.

[Type text]

Page 4

G. Paragraf 12 Rencana Jaringan Jalan bagi Pejalan Kaki Pasal 38 (2) Penyediaan dan pemanfaatan jaringan pejalan kaki diarahkan pada seluruh koridor perdagangan dan jasa serta fasilitas umum, dengan memperhatikan : a. penyediaan dan peningkatan kualitas trotoar dengan memperhatikan penggunaannya bagi penyandang cacat; b. penyediaan fasilitas penunjang halte yang berfungsi untuk istirahat dan menunggu angkutan umum; c. penyediaan papan informasi mengenai titik-titik lokasi yang menarik untuk dikunjungi, dan informasi jalur pejalan kaki; d. penyediaan dan peningkatan kualitas lampu penerangan jalan; e. penyediaan dan peningkatan kualitas tempat sampah dan telpon di jalur pejalan kaki; dan f. penyediaan dan peningkatan pohon peneduh atau pelindung serta tanaman hias.

H. BAB VI Rencana Pola Ruang Wilayah Bagian Kesatu Umum Pasal 40 (1) Rencana pola ruang wilayah Kota Malang diarahkan pada tujuan keseimbangan dan keserasian peruntukan ruang untuk kegiatan sosial, ekonomi, budaya masyarakat dan kegiatan pelestarian lingkungan dalam wilayah kota.

I. Bagian Kesatu Ketentuan Umum Peraturan Zonasi Pasal 65 (2) Ketentuan umum kegiatan perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), meliputi : a. menyediakan lahan untuk mengembangkan hunian dengan kepadatan tinggi dengan tipe yang bervariasi; b. menyediakan lingkungan hunian yang sehat nyaman, selamat, aman dan asri yang didukung oleh prasarana, sarana dan utilitas minimum; c. membatasi kegiatan komersil pada zona perumahan.

[Type text]

Page 5

J. Paragraf 2 Rencana Sistem Prasarana Utama Pasal 22

3. Rencana perbaikan pola pergerakan transportasi wilayah kota, meliputi : a. pembangunan pola jaringan jalan yang menjangkau daerah-daerah di luar pusat perkembangan kota dan memiliki pola jaringan yang menciptakan pergerakan yang lebih efektif dan efisien dengan pembangunan jalan lingkar; b. pengaturan rute arus pergerakan atau lalu lintas; c. penataan rute angkutan umum yang pola pergerakannya dapat melayani kepentingan masyarakat secara merata.

[Type text]

Page 6

FAKTA DI LAPANGAN 1. Terjadi alih fungsi lahan dari yang dahulunya merupakan lahan untuk bangunan sekolah adven dan Gereja, sekarang dijadikan apartemen dan merugikan masyarakat sekitar yang bekerja sebagai pedagang kaki lima di samping pembangunan apartemen. 2. Adanya take-over antara penjual dan pembeli sehingga sekolah adven dipindahkan dengan di bangunkan sekolah di kawasan baru dengan 3 lantai, yaitu bertempat di lembah Dieng. 3. Selain dekat dengan pusta kota Malang dan kampus serta pusat perbelanjaan, jalur depan apartemen lumayan baik karena terdapat jalur hijau dan 2 arah jalur sehingga kemacetan dapat teratasi. Namun, untuk ruas pejalan kaki sedikit berkurang. 4. pengaturan pembangunan apartemen Dieng menyebabkan Ruang Terbuka Hijau menjadi berkurang karena dalam pembangunan apartemen desainnya tidak terdapat tempat untuk penanaman pohon. 5. Tidak ada angkutan umum yang melayani untuk datang dan pergi dari apartemen Dieng maupun ke fasilitas umum lainnya di Dieng. 6. Pembangunan apartemen Dieng ini dilakukakan di tempat yang strategis, yaitu di dekat jantung kota Malang dan dekat pula dengan Universitas Merdeka. 7. Saluran Air (Selokan) a. sebelah timur apartemen : tidak ada sampah atau kotoran yang menyumbat aliran air, sehingga kualitas air secara kasat mata masih bersih. b. sebelah barat apartemen : sampah tidak terlalu banyak dan aliran masih lancar.

[Type text]

Page 7

PERBANDINGAN KAIDAH PENATAAN RUANG DENGAN FAKTA DI LAPANGAN 1. Berdasarkan Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan dari Direktorat Tata Bangunan, Direktorat Jenderal Cipta Karya, Departemen Pekerjaan Umum serta pedoman dan ketentuan umum tata bangunan telah ditentukan. Dimana pembangunan suatu apartemen yang berada di pinggir jalan kolektor primer harus memperhatikan pengaturan tinggi maksimum bangunan, kerenggangan bangunan, jarak muka bangunan dan samping bangunan yang sedang dibangun tersebut. Dalam pembangunan apartemen Dieng ini jika dilihat dari proses pembangunannya bangunan ini telah memperhatikan kaidah diatas mengenai tinggi bangunan yang terdiri dari dua puluh lantai dengan di pondasi menggunakan beton. Disisni oleh disinernya sudah dirancang bahwa bangunan ini dibangun dipinggir jalan dengan jarak yang telah ditentukan oleh kaidah dan memperhatikan pula tempat untuk parkir bagi orang-orang yang akan tinggal di apartemen. Namun dalam planning pembuatan tempat parkir di apartemen ini dibuat di bawah tanah untuk pengiritan tempat yang dimanfaatkan. Dalam hal perenggangan bangunan disisi timur dari bangunan ini merupakan plasa Dieng jarak antara apartemen dan plaza Dieng ini hanya beberapa meter saja dan cukup untuk dilewati satu mobil namun disana pada sepanjang jalannya terdapat pedagang kaki lima yang berjualan sehingga ruas jalannya semakin sempit. Untuk batas disebelah baratnya merupakan perumahan dan terlihat jaraknya antara apartemen tersebut dengan perumahan tersebut sangat dekat sekali dan hal ini sunguh tidak baik dalam hal penataan jarak antar bangunan. Sedangkan untuk jarak muka bangunan dengan jalan tersebut jaraknya lumayan lebar dengan dibangun beberapa ruko di depan apartemen tersebut nantinya tentunya akan mengurangi jarak antara apartemen tersebut dengan jalan tersebut. Disisi lain pembangunan apartemen ini akan berdampak pada ekonomi masyarakat yang bekerja sebagai pedagang kaki lima disamping-samping pembangunan tersebut. Dimana seharusnya pendapatan mereka lebih karena dekat dulunya ramai sering dikunjungi masyarakat karena merupakan kawasan sekolah dan gereja namun sekarang sepi karena pembangunan proyek apartemen tersebut. Kemudian di dalam lokasi pembangunan juga terdapat warung-warung yang menjual makanan. Namun para pedagang tersebut tidak mengeluh karena masih ada tukang ojek dan tukang parkir dari Dieng plaza. 2. Sekolah Advent merupakan sebuah sekolah dengan basic agama Kristen. Sekolah Dasar Adent Malang pada awalnya didirikan pada sekitar tahun 1963 dengan alamat Jl. Arif Margono No. 53 Malang. Sedangkan SMP Advent Malang didirikan pada tahun 1965an. Namun, pada tahun 1969 SD dan SMP Advent Malang pindah ke Jl. Terusan Raya Dieng No. 31 Malang. Pada awalnya hanya ada SD dan SMP di jalan Dieng ini, namun seiring berjalannya waktu dilakukan
[Type text] Page 8

pembangunan SMA dan TK. Karena berbasis kegamaan, jumlah siswa di sekolah ini tidak sebanyak sekolah yang berbasic Negeri. Namun sekarang jumlah siswanya sudah banyak apabila dibandingkan dengan awal dibukanya sekolah ini. Dengan dibangunnya Malang City Point Apartement, keberadaan sekolah Advent ini ternyata harus mengalami relokasi. Adanya kesepakatan antara pihak sekolah Advent dengan pihak pembangun Malang City Point Apartement, sehingga sekolah advent dipindahkan ke Lembah Dieng. Mereka bersepakat akan membangunkan sekolah di kawasan baru dengan 3 lantai. 3. Berdasarkan Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan dari Direktorat Tata Bangunan, Direktorat Jenderal Cipta Karya, Departemen Pekerjaan Umum serta pedoman dan ketentuan umum tata bangunan telah ditentukan. Bahwa didepan pembangunan apartemen Dieng ini terdapat jalan yang sudah bagus karena sudah dibagi menjadi 2 ruas sehingga bisa mengurangi kemacetan. Kemudian ditengah-tengah jalan terdapat taman jalan sehingga mampu mendukung kota sebagai kota yang sejuk dan mendukung kota malang yang memiliki julukan kota kembang. Kemdian jika dilihat berdasarkan pasal 38 no. 2e pemberian tumbuhan peneduh di jalur bagian tengah jalan sangat memberikan manfaat bagi para pengguna jalan karena jalan selain sebagai jalur lalu lintas juga bisa dijadikan tempat untuk berteduh dan melindungi dari sinar matahari. Berdasarkan pasal 38 dijelaskan bahwasanya pembangunan jalan harus memperhatikan jaringan jalan bagi pejalan kaki. Namun ada kenyataannya di lapangan, jaringan jalan yang ada didepan pembangunan apartemen masih sangat sempit. Padahal seharusnya pembangunan jalan memperhatikan pejalan kaki. Kemudian juga memberi fasilitas bagi para pedagang kaki lima. Karena di jalan-jalan sekitar apartemen banyak dijumpai pedagang kaki lima yang mempengaruhi sempitnya ruas jalan bagi pejalan kaki. kemudian pembangunan jalan tidak memperhatikan jaringan jalan bagi penyandang cacat seperti yang dijelaskan pada pasal 38 no.2a bahwa pembangunan jalan juga harus memperhatikan penyediaan dan peningkatan kualitas trotoar bagi penyandang cacat. Kemudian sempitnya ruas bagi pejalan kaki menyebabkan penyediaan tempat sampah menjadi berkurang. 4. Berdasarkan Pasal 1 no.17 dijelaskan bahwasanya dalam pembangunan fasilitas umum harus memperhatikan Ruang Terbuka Hijau, dimana Ruang Terbuka Hijau adalah area memanjang atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja ditanam. Namun berdasarkan fakta dilapangan oleh salah satu petugas menjelaskan tidak ada RTH yang sengaja ditanam baik didepan maupun disamping-samping apartemen. Mereka mengatakan bahwa di bagian depan apartemen rencananya akan dibangun ruko-ruko, ball room serta tempat acara pernikahan.

[Type text]

Page 9

5.

Berdasarkan pasal 22 no 3c bahwa penataan rute angkutan umum dengan pola pergerakannya dapat melayani kepentingan masyarakat secara merata. Berdasarkan pasal ini seharusnya terdapat pelayanan angkutan umum darimanapun untuk menuju maupun keluar dari apartemen Dieng. Namun pada kenyataannya ketika melakukan observasi pergi ke Dieng bisa berangkat tidak bisa kembali karena tidak ada angkutan umum yang menyediakan. Hal ini yang seharusnya menjadi perhatian pemerintah bahwa program rute angkutan umum diadakan karena untuk melayani masyarakat secara merata belum terealisasikan dengan nyata. Kemudian disamping pengadaan angkutan umum yang melayani untuk menuju apartemen Dieng dengan afektif dan efisien maka perlu untuk penataan rute lalu lintas yang melayani untuk ke segala arah tanpa harus pindah angkutan berulang-ulang. Seperti contohnya dari Sumbersari menuju Dieng ataupun dari Dieng menuju Sumbersari itu sangat susah.

[Type text]

Page 10

GAMBAR LOKASI APARTEMEN DIENG DARI GOOGLE EART

[Type text]

Page 11

[Type text]

Page 12