IMPLIKASI KONSEP BINA KEMUDIAN JUAL KE ATAS PEMAJU DAN PEMBELI DALAM INDUSTRI PERUMAHAN MALAYSIA

Siti Mariam, Noraziah, Nurul Ashikin, Norlydah dan Ziadatul Fatahah. Jabatan Pentadbiran Tanah Fakulti Kejuruteraan Sains & Geoinformasi 81310 Johor Darul Takzim

Abstrak: Konsep bina dahulu kemudian jual merupakan satu konsep pembangunan perumahan, di mana para pemaju perlu menyiapkan sesuatu projek perumahan sebelum ianya dijual. Ia adalah bertentangan dengan konsep yang di amalkan sekarang iaitu jual kemudian bina. Melalui konsep bina dahulu jual kemudian, pembeli dapat melihat dan menilai fizikal rumah selain keadaan persekitaran dan kemudahan yang disediakan. Usul untuk menggunapakai konsep ini di Malaysia adalah lanjutan daripada beberapa masalah yang di hadapi oleh pembeli rumah seperti terbengkalai, projek lambat siap dan kualiti binaan yang rendah. Persoalannya, apakah implikasiimplikasi yang di hadapi oleh pemaju dan pembeli dalam merealisasikan perlaksanaan konsep ini di Malaysia terutamanya bagi pembangunan projek perumahan Bandar Subang Bestari. Oleh yang demikian, objektif utama kajian ini adalah untuk mengenalpasti implikasi BKJ ke atas pihak pemaju dan pembeli serta cadangan dalam membantu menjayakan perlaksanaan konsep tersebut. 1.0 Pengenalan Bank Negara Malaysia (1992) telah mendefinisikan konsep bina dahulu jual kemudian dalam bentuk asalnya iaitu harta tanah yang siap dibina sepenuhnya dan Sijil Layak Menduduki dikeluarkan sebelum harta tanah tersebut dijual. Oleh yang demikian, tiada sebarang bayaran dipungut daripada pembeli ataupun syarikat kewangan sebelum projek tersebut disiapkan. Pada masa sekarang, Akta Pemajuan Perumahan digunapakai dalam mengawal dan menguatkuasakan setiap perjalanan aktiviti pembangunan perumahan di Malaysia. Ia adalah berdasarkan konsep sedia ada iaitu jual dahulu bina kemudian. Namun demikian, di bawah konsep yang baru iaitu bina dahulu kemudian jual, pemaju tidak tertakluk untuk membuka akaun pembangunan perumahan atau mengadaptasikan peraturan Jadual G atau H Perjanjian Jual Beli sekiranya harta tanah yang ditawarkan untuk dijual telah mendapat Sijil Layak Menduduki (CFO). Ia adalah sebahagian daripada pembaharuan dan pengubahsuaian terhadap undang-undang perumahan sebagaimana yang telah ditekankan oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Seri Ong Ka Ting pada tahun 2002. (The Star, 25 September2005). Beberapa perubahan yang dikenalpasti termasuk: a) Penubuhan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR). b) Memperluaskan perlindungan terhadap pembeli rumah yang dibina oleh agensi kerajaan negeri dan Persekutuan selain badan berkanun.

c) Meningkatkan penyiasatan dan kuasa penguatkuasaan pemeriksa atau penguatkuasa perumahan dan menambah hukuman terhadap pelbagai kesalahan. d) Pemaju dikehendaki menghantar laporan kemjaun berkala tentang projek perumahan yang dibina. e) Meminda undang-undang kecil bangunan 25 untuk menyatakan sekiranya Borang E telah dihantar kepada Pihak Berkuasa Tempatan dan Sijil Layak Menduduki tidak dikeluarkan dalam tempoh 14 hari sesudah itu, maka Sijil Layak Menduduki akan dianggap sudah dikeluarkan dan pindaan ini telah diwartakan oleh semua Pihak Berkuasa Negeri. f) Memberikan hak kepada pembeli untuk menamatkan peraturan perjanjian jual beli lantaran ketidakmampuan untuk memproleh pembiayaan atas alas an tidak berkelayakan dari segi pendapatan, di mana ia menyebabkan dia perlu membayar balik 99 peratus duit yang dibayarnya kepada pemaju. Selain itu, Timbalan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Azizah Binti Mohd. Dun turut menjelaskan dalam Persidangan Dewan Negara pada 25 julai 2006 bahawa pindaan di dalam Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) (Pindaan) 2002 dibuat bertujuan untuk menggalakkan konsep bina dan jual, yang akan dapat mencegah pembeli yang ikhlas daripada menjadi mangsa kepada projek terbengkalai, sekiranya lebih banyak pemaju yang akan menerimapakai konsep ini dengan menjual harta tanah yang telah siap dibina beserta Sijil Layak Menduduki. 1.1 Konsep 10:90 Konsep 10:90 pula memperuntukkan pembeli rumah untuk membayar deposit 10 peratus ke dalam akaun amanah semasa menandatangani perjanjian jual beli (S&P). pemaju dan bank tidak boleh menggunapakai bayaran tersebut. Baki 90 peratus lagi daripada harga pembelian dibayar ketika penyerahan rumah yang telah siap dibina itu kepada pembeli. Pembiayaan dan formula perkongsian ekuiti untuk model 10:90 adalah serupa dengan konsep bina dahulu jual kemudian. Risiko penggunaan model ini adalah potensi untuk pembeli memungkiri perjajnian yang telah dibuat ketika pasaran menjunam dan ini secara tidak langsung member kesan yang dominan terhadap kegagalah sesuatu projek. Untuk mengelak hasil yang sedemikian, beberapa perubahan perlu dibuat terhadap undang-undang sedia ada. Ia sepatutnya mengambilkira syarat berkunci di dalam perjanjian jual beli bahawa pembeli tidak boleh memungkiri perjanjian. Selain itu, mereka perlu terikat secara adil terhadap syarat khusus sebagaimana yang dikenakan ke atas pemaju. Kos pembinaan pembinaan rumah di bawah konsep 10:90 dijangka akan meningkat. Kadar faedah pinjaman awalan dianggarkan 2 peratus ke 3 peratus lebih tinggi daripada pembiayaan akhir. Tambahan pula risiko premium yang lebih tinggi akan diambilkira sebagai faktornya. Pada masa sekarang, adalah agak sukar untuk memastikan kenaikan yang banyak, tiada kebiasaan yang telah dibentuk. Banyak lagi perkara berkaitan konsep ini yang memerlukan perbincangan lanjut terutamanya di antara bank, Bank Negara, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, REHDA dan pemegang-pemegang amanah yang lain.

1.4 Konsep bina dahulu jual kemudian Konsep bina dahulu jual kemudian bermaksud pemaju menyiapkan rumah sebelum ian dijual. Pembiayaan kewangan untuk projek terlibat sepatutnya ditanggung oleh pemaju dan pembiayanya. Pada masa yang tersebut, risiko adalah dibahagi di antara pembiaya dan pemaju sahaja. Kadar pembiayaan untuk pembangunan sebegitu adalah bergantung kepada kriteria yang ditetapkan oleh sesebuah bank dan risiko yang ditanggung oleh bank terbabit. Bagi setiap projek yang berdaya maju, seorang pemaju mungkin akan memperoleh pakej pinjaman yang tinggi manakala yang kurang berdaya maju akan memperoleh pinjaman yang lebih sedikit. Tiada garis panduan yang jelas dalam menntukan tahap pinjaman yang diperolehi melainkan bank boleh menghasilkan satu set garis panduan yang telus. Kadar pinjaman bank untuk projek akan menentukan berapa ekuiti yang perlu dibayar oleh pemaju. Ia berkemungkinan berada pada kadar julat 70:30 atau 30:70 formula perkongsian risiko di antara bank dan pemaju. Namun demikina, ia bergantung kepada daya maju projek tersebut. Bagi pihak bank, tiada penyebaran di dalam risiko berlaku. Apabial formula pinjaman telah dipersetujuai, dan pemaju mempunyai baki ekuiti, maka projek tersebut akan dapat disiapkan. Premium yang lebih tinggi akan dimasukkan ke dalam harga rumah di bawah konsep ini disebabkan kos lepas, kadar faedah dan kos pengemapan yang tinggi. Dewasa ini, terdapat segelintir pemaju yang mencuba untuk mengaplikasikan konsep bian dahulu jual kemudian ini. Jika projek-projek ini menjadi kenyataan, terdapat kenaikan premium dalam lingkungan 30 peratus ke 50 peratus. Walaubagaimanapun, projek perintis ini adalah lebih kecil jika dibandingkan dari segi bilangan unit rumah yang dibina dan ia terletak di lokasi-lokasi utama yang mana risiko untuk diduduki oleh golongan berpendapatan rendah adalah kurang.

2.0 Penyataan masalah Negara kita masih tercari-cari formula terbaik bagi mengatasi masalah perumahan. Pelbagai strategi diambil bagi membantu sama ada pembeli ataupun pemaju perumahan. Konsep jual dahulu, bina kemudian yang dilaksanakan sekarang lebih banyak membebankan pembeli. Malah bukan sedikit kes pembeli yang tertipu apabila projek rumah terbengkalai bertahun-tahun lamanya di samping menanggung beban membayar faedah pinjaman bank. Oleh itu, cadangan Perdana Menteri untuk mengkaji semula syarat pembelian rumah dengan kemungkinan mensyaratkan pemaju perumahan menyiapkan rumah mereka dahulu sebelum menjualnya kepada pembeli adalah suatu langkah yang sewajarnya dilaksanakan sejak dahulu lagi. Persetujuan kerajaan untuk melaksanakan konsep bina dan jual dalam pembinaan projek perumahan projek perumahan pasti menjawab segala kelemahan dan masalah yang dikaitkan dengan konsep konvensional iaitu jual dan bina. Antara masalah yang sering dikaitkan dengan konsep jual dan bina ialah projek terbengkalai, projek lambat siap dan kualiti binaan yang rendah. Maka konsep ini ternyata memberi nafas baru kepada industri perumahan yang selama ini berhadapan dengan pelbagai masalah. Timbalan menteri perumahan dan kerajaan tempatan, Datuk Azizah binti Mohd Dun menjelaskan dalam Persidangan Dewan Negara pada 25 Julai 2006 bahawa konsep ini akan dilaksanakan bermula tahn 2007 secara selari dngan konsep sedia

ada iaitu jual kemudian bina bagi satu tempoh peralihan selama dua tahun di mana pemaju bebas memilih mana-mana konsep. Bukan susah untuk memahami konsep bina dan jual kerana rata-rata sebagai pembeli sememangnya itulah konsep yang digunapakai dalam transaksi barangan atau perkhidmatan harian. Pembeli hanya perlu membayar harga sepenuhnya setelah barangan dan perkhidmatan diterima. Dalam konsep bina dan jual, pembeli rumah hanya perlu membayar 10 peratus harga jualan dan bakinya dilunas selepas rumah siap dan layak diduduki. Hakikatnya, masih terlalu awal untuk menyatakan konsep bina dan jual ini secara mutlaknya mampu memenuhi matlamat mewujudkan situasi menang-menang. Nun di hadapan, masih ada beberapa persoalan yang menimbulkan keraguan yang pastinya hanya masa dan kuasa pasaran itu sendiri akan menentukan sama ada situasi menang-menang dan matlamat mewujudkan kecekapan dan pengagihan yang adil dalam industri oerumahan negara mampu dicapai. Pertama, apakah kesan pelaksanaan konsep bina dan jual nanti ke atas pasaran perumahan negara amnya. Kedua, sejauh manakah konsep bina dan jual yang bakal dilaksanakan mampu meyelesaikan masalah utama dalam pasaran perumahan negara serta mampu berlaku adil kepada pihak yang terlibat dalam industri perumahan seperti para pemaju perumahan, para pembeli dan pembiaya seperti bank-bank serta institusi-institusi kewangan. Ketiga, apakah pelaksanaan konsep bina dan jual ini nanti akan menjadikan industri perumahan negara lebih efisien dan memenuhi kriteria kebajikan dan keadilan sosial. Melihat kepada kedudukan pasaran perumahan masa kini secara keseluruhan, perlaksanaan konsep bina dan jual tidak akan memberi impak yang mendadak kepada pasaran. Menurut laporan pasaran harta yang disediakan oleh pusat maklumat harta tanah negara (NAPIC), dari jumlah 57,290 unit rumah pelbagai jenis yang dilancarkan dan ditawarkan oleh pemaju untuk dijual pada tahun 2005, hanya 26,478 unit (46.2Peratus) sahaja berjaya dijual. Statistik juga menunjukkan trend penawaran dan permintaan yang menurun dari penggal pertama hingga ke berdepan keempat 2005. Senario ini berlaku disebabkan keadaan ekonomi negara berdepan dengan masalah kenaikan inflasi kos dan kadar faedah berpunca dari peningkatan harga minyak dunia sejak akhir 2004 lagi. Pelaksanaan konsep bina dan jual berlandaskan formula 10:90 diharap akan lebih menjamin kepentingan para pembeli rumah berbanding dengan konsep konvensional jual dan bina yang dilihat lebih cenderung kepada memelihara kepentingan para pemaju semata-mata. Melalui pelaksanaan konsep ini, para pemaju perlu merancang semula cadangan pembangunan mereka dan menstruktur semula pengurusan kewangan projek yang bakal dijalankan kerana maslah pembiayaan kewangan yang tinggi diperlukan oleh pemaju. Ia juga sebagai persediaan dalam menghadapiu masalah yang akan dihadapi sepanjang pelaksanaan konsep ini terhadap projek perumahan yang mereka jalankan. Persoalannya, apakah masalah yang menjadi penghalang dalam pelaksanaan konsep bina dahulu jual kemudian? Selain itu, apakah mekanisme yang boleh dicadangkan dalam membantu menjayakan pelaksanaan konsep tersebut? Secara ringkasnya, masalah-masalah tersebut dilihat sebagai suatu cabaran dalam pelaksanaan konsep ni di dalam pembangunan industri perumahan negara.

3.0 3.1

Penemuan dan Hasil Kajian Kajian Kes

Kajian ini memberi fokus kepada projek perumahan yang berada di Bandar Subang Bestari, Shah Alam, Selangor. Didapati ada di antara projek perumahan di kawasan tersebut yang dibangunkan dengan konsep BKJ. Pihak responden yang terlibat adalah syarikat pemaju perumahan dan pembeli yang terlibat dalam pembangunan tersebut. 3.1.1 Pembangunan Perumahan Bandar Subang Bestari Subang Bestari dirancang sebagai sebuah perbandaran yang berkepadatan rendah di atas tanah seluas 500 ekar di seksyen U5, Shah Alam di barat daya Kuala Lumpur. Kedudukannya yang berhampiran dengan Segitiga Emas Petaling Jaya membuatkannya berada di lokasi yang strategik dan dilengkapi dengan pelbagai kemudahan (Rujuk rajah 3.1). Subang Bestari juga merupakan pembangunan bercampur intergrasi perumahan dan komersial di bawah pentadbiran MBSA yang menawarkan pelbagai bentuk harta tanah kediaman (Rujuk jadual 3.1).

Rajah 3.1 Pelan Lokasi Subang Bestari

NAMA HARTA TANAH Seri Bintang Damai Edisi Khas Nuri (3A) Apartment Seri Galaksi Aman 1 dan 2

JENIS HARTA TANAH Apartment Teres 2 Tingkat Teres 2 Tingkat Apartment Teres 2 Tingkat

JULAT HARGA Dari RM 64800-RM 72000 Dari RM290000 Dari RM195000 RM 303210 Dari RM92000- RM 105930 Dari RM241800-RM 444955

Jadual 3.1 Senarai Harta Tanah di Subang Bestari

3.2

Pengetahuan Terhadap Konsep Bina Dahulu Kemudian Jual (BKJ)

3.2.1 Pemaju Konsep BKJ sudah tidak asing lagi bagi para pemaju di Malaysia walaupun belum diaplikasikan sepenuhnya. Kesemua responden ini telah menyatakan bahawa mereka pernah mendengar tentang konsep ini. Namun konsep ini masih baru untuk diaplikasikan dan ada pemaju yang menggunakan konsep yang lama. 3.2.2 Pembeli Manakala bagi pihak pembeli, segelintir responden masih lagi kurang mengetahui konsep BKJ. Mereka menyatakan bahawa kurang pendedahan diberikan berkenaan konsep tersebut dan kebanyakan pihak pemaju masih mengekalkan konsep jual beli rumah yang lama. 3.3 Kesesuaian Terhadap Konsep Bina Dahulu Kemudian Jual (BKJ) Diamalkan di Malaysia

Hasil dari analisis yang dijalankan kepada kedua-dua pihak responden menunjukan konsep ini dapat diterima baik oleh majoriti responden. Konsep ini memperlihatkan mempunyai banyak kebaikan ke atas kedua-dua pihak.

3.4

Implikasi Konsep Bina Dahulu Kemudian Jual (BKJ)

3.4.1 Pemaju Intensif yang menarik kepada pemaju Pengecualian Deposit Lesen Pemaju Perumahan sebanyak RM200,000. Selain itu, pengecualian pembinaan rumah kos rendah mengikut kuota yang ditetapkan sekarang. Sebagai

pertukaran, pemaju boleh membina rumah kos sederhana rendah yang boleh dijual dengan harga lebih tinggi.

Mempercepatkan proses kelulusan perancangan Kerajaan juga akan mempercepatkan proses kelulusan permohonan pembangunan seperti permohonan tukar syarat tanah, pecah sempadan, kelulusan pelan atur dan pelan bangunan dalam tempoh empat bulan sahaja. Pemaju sebenarnya akan dapat mengurangkan kos pegangan tanah kerana projek dapat dimulakan lebih awal dan seterusnya memendekkan masa untuk pelancaran projek. Kurang persaingan Pemaju perlu mempunyai pembiayaan yang kukuh dan organisasi yang mantap sekiranya menggunakan konsep BKJ ini. Ia memberi peluang kepada pemaju profesional yang mampu menawarkan kerja yang lebih baik kerana kurangnya persaingan daripada syarikat yang baru dengan modal berbayar yang kecil yang menjanjikan projek tanpa sumber-sumber yang secukupnya. Pemaju berkuasa meletakkan harga hartanah Melalui BKJ, pemaju juga mempunyai lebih kuasa untuk meletakkan harga hartanah yang lebih premium kerana risiko projek terbengkalai adalah lebih rendah kerana ianya hanya dijual hanya setelah projek siap dilaksanakan. Ini seterusnya dalam jangka panjang akan memberikan suatu situasi menang-menang di mana walaupun pembeli terpaksa membayar harga rumah yang mungkin lebih mahal tetapi mereka tidak perlu lagi khuatir dengan isu projek tidak siap dan pelbagai lagi sebagaimana yang berlaku sekarang. Walau bagaimanapun, dalam menggunakan kuasa ini, kecenderungan para pemaju untuk memindahkan kos yang tinggi kepada pembeli mungkin berlaku kerana terpaksa menanggung kos pembiayaan yang tinggi kerana tiada bayaran kemajuan dikumpul daripada pembeli. Ia tidak semestinya meningkatkan kos kerana pembeli yang sebaliknya yang akan mengambilalih kos yang ditanggung pemaju melalui harga yang tinggi ditawarkan kepada mereka. Pemaju berskala kecil akan terjejas Pelabur di dalam pembangunan harta tanah berkemungkinan akan menilai semula kepentingan mereka untuk memastikan pulangan mereka berbaloi dengan usaha dan perbelanjaan modal berbanding sektor-sektor yang lain. Pemaju kecil akan mendapati mereka agak sukar untuk mengambil alih projek yang besar yang menggunakan konsep baru ini kerana kesuntukan modal. Kajian pasaran Oleh kerana jualan tidak boleh dibuat berdasarkan pembinaan, maka jualan tidak boleh dijadikan alat untuk mengukur permintaan pasaran. Maka pemaju perlu mencari kaedah tersendiri dalam mengendalikan kajian pasaran dan penyelidikan ke atas pasaran dan pilihan pembeli.

Kesukaran mendapatkan kemudahan pembiayaan Semakin besar risiko pembiayaan yang terlibat, institusi kewangan akan lebih berhati-hati dalam meluluskan pinjaman awalan dan mereka akan menambah syarat-syarat untuk dipenuhi sebelum pinjaman diluluskan. Risiko yang tinggi Pemaju akan menghadapi risiko perniagaan yang lebih tinggi di dalam menyiapkan rumah tanpa jaminan penjualan. Ini secara tidak langsung mendorong pemaju untuk menjangka keuntungan yang lebih tinggi sebagai balasan terhadap risiko tinggi yang ditanggung. Melalui konsep ini, pembeli belum dikenalpasti kerana ia hanya akan dijual selepas siap dibina. Jesteru, ketidakpastian ini menjadi risiko utama kepada pemaju. Penawaran dikurangkan Konsep bina dahulu kemudian jual akan mengurangkan saiz sesuatu projek lantaran peruntukan modal yang lebih banyak oleh pemaju untuk menjalankan projek perumahan yang terlibat. Di sebalik beratus-ratus unit dalam setiap fasa, pemaju mungkin bertindak mengurangkan saiz setiap fasa tetapi mempunyai lebih banyak fasa di mana keuntungan fasa yang terdahulu akan digunakan untuk membiayai fasa yang seterusnya. 3.4.2 Pembeli Pembeli dapat melihat apa yang mereka beli Sebuah model rumah mungkin belum tentu mewakili apa yang sepatutnya diperoleh oleh pembeli. Rumah contoh kadang kala tiada disediakan di dalam sebahagian skim perumahan dan pembeli bergantung kepada model berskala dan lukisan. Melalui konsep yang baru ini, pembeli sebenarnya boleh melihat rumah yang mereka beli. Ini bermaksud pembeli boleh menilai dan memuaskan hati mereka berdasarkan perkara berikut: i) kualiti

Kualiti kemahiran kerja di dalam unit yang tersebut dan piawai kemasan dan lekapannya. ii) Pemandangan

Pembeli sebenarnya boleh mendapatkan pemandangan sebenar dari pelbagai bilik di dalam unit tersebut ketika proses penyiapan pembinaan dijalankan. iii) Persekitaran

Elemen ini adalah kelebihan konsep baru ini apabila pembeli boleh melihat unit sebenar di dalam persekitaran yang sebenar termasuk dari segi landskap, perbezaan aras dengan lot-lot di sekitarnya, keadaan keselamatan untuk kanak-kanak, kemudahsampaian kepada kemudahan dan sebagainya sebelum mereka membuat keputusan untuk membeli rumah.

Masa menunggu yang lebih singkat Pembeli boleh terus berpindah ke rumah baru mereka secepat yang mungkin. Mereka tidak perlu lagi menunggu sehingga 24 bulan ke 36 bulan setelah mereka membuat keputusan untuk membeli rumah tersebut. Tabungan pembeli akan lebih selamat Oleh kerana penjualan hanya selepas rumah tersebut siap, maka risiko untuk projek perumahan yang terlibat untuk terbengkalai dapat dikurangkan. Maka pembeli tidak perlu bimbang tentang keupayaan pembiayaan pemaju atau kemungkinan dayamaju projek tersebut. Banyak pilihan Pembeli mempunyai pilihan untuk melihat lebih banyak rumah sebelum membuat keputusan untuk membeli. Mereka boleh memanfaatkan tempoh dalam pembinaan untuk mengenalpasti pilihan yang disediakan selain berdasarkan lakaran awal di dalam pelan rumah. Tabungan pembeli akan lebih selamat Oleh kerana penjualan hanya selepas rumah tersebut siap, maka risiko untuk projek perumahan yang terlibat untuk terbengkalai dapat dikurangkan. Maka pembeli tidak perlu bimbang tentang keupayaan pembiayaan pemaju atau kemungkinan dayamaju projek tersebut. Banyak pilihan Pembeli mempunyai pilihan untuk melihat lebih banyak rumah sebelum membuat keputusan untuk membeli. Mereka boleh memanfaatkan tempoh dalam pembinaan untuk mengenalpasti pilihan yang disediakan selain berdasarkan lakaran awal bagi pelan rumah. Tidak boleh menuntut sebarang pengubahsuaian Berdasarkan konsep ini, pembeli akan mengawal kemajuan projek pembinaan rumah mereka melalui lawatperiksa ke tapak rumah yang masih dalam pembinaan pada masa-masa yang tertentu. Permintaan mereka untuk mengubah kemasan atau menambahkan soket elektrik kadangkala masih diterima oleh pemaju. Namun demikian, sebarang permintaan untuk melakukan pengubahsuaian dan pertukaran unit tidak akan dilayan terutamanya ketika peringkat pembinaan mencecah saat akhir. 4.0 Cadangan bagi memastikan keberkesanan perlaksanaan BKJ terhadap penjual dan pembeli : Perlaksanaan konsep bina dulu kemudian jual akan memberi implikasi yang besar kepada penjual mahupun pembeli. Kita perlu menilai keseluruhan sistem penyerahan perumahan untuk memastikan bahawa keperluan dan kehendak perumahan rakyat dapat dipenuhi. Dalam pada masa yang sama, ianya tidak mengenepikan kepentingan penjual. Apabila perkara-perkara ini dapat dikemukakan, kejayaan skim bina dahulu kemudian jual akan terjamin. Oleh itu, beberapa perkara perlu diambil perhatian bagi memastikan keberkesanan BKJ terhadap penjual dan pembeli iaitu:

1. Proses Kelulusan. Penjual atau pemaju perumahan mendapati proses kelulusan untuk perumahan terlalu lama, membosankan dan membebankan. Masa yang diambil untuk menukar syarat dan memecah bahagi sebidang tanah adalah di antara tiga hingga enam tahun. Penangguhan yang lama bermaksud kos pembinaan perumahan juga semakin meningkat. Tambahan pula, prosedur kelulusan yang kompleks, penangguhan keputusan dan kos yang kian meningkat akan mencetuskan gejala rasuah. Pihak-pihak yang terlibat dalam industri perumahan akan mengandaikan kos yang ditanggung dan kos-kos yang tersembunyi berkait rapat dengan proses kelulusan setinggi 20 peratus daripada kos rumah yang terlibat. Oleh yang demikian, proses kelulusan perlu diubahsuai. Koordinasi yang lebih baik dan berkesan di antara jabatan-jabatan kerajaan adalah diperlukan bagi mempercepatkan proses kelulusan tersebut di samping mengenepikan karenah birokrasi yang dihadapi dewasa ini. Selaras dengan itu, 38 majlis perbandaran di seluruh negara menubuhkan pusat serenti untuk mempercepatkan kelulusan permohonan tukar syarat, merancang dan pecah sempadan serta membina bangunan dalam tempoh tidak melebihi empat bulan bermula awal tahun 2007. Kelulusan serentak tiga permohonan itu diharapkan dapat menggalakkan pemaju harta tanah melaksanakan konsep itu kerana ia dapat membantu memendekkan tempoh pinjaman yang ditanggung oleh pemaju. 2. Pengurusan dan pengawalan rumah subsidi Malaysia membuktikan ia menjadi tempat yang ideal untuk pemilikan rumah secara demokrasi iaitu keperluan dan kehendak semua rakyat Malaysia adalah perlu diberi perhatian sewajarnya oleh kerajaan. Walaubagaimanapun, polisi awam sepatutnya menumpukan kepada peruntukan bahawa rumah kos rendah adalah untuk setiap keluarga yang belum mempunyai kediaman yang berpatutan di dalam persekitaran hidup yang sesuai. Polisi awam juga diperlukan untuk memenuhi perintah penstrukturan semula masyarakat. Akhirnya, kaum bumiputera digalakkan dan dibimbing untuk memiliki sekurang-kurangnya 30 peratus rumah di kawasan bandar dan seboleh mungkin untuk mewujudkan percampuran kaum. 3. Memenuhi Keperluan Dan Kehendak Perumahan Rakyat Malaysia Pada dasarnya, tiada pemisah yang nyata di antara keperluan asas dan kehendak. Terdapat perbezaan yang nyata di antara masalah sebuah keluarga miskin yang tinggal di dalam kawasan kejiranan yang penuh dengan kes jenayah dan situasi di mana satu pasangan muda yang cuba untuk melangsaikan bersama-sama bayaran pendahuluan sebuah rumah yang berharga RM250,000. Tambahan pula kita perlu sedar bahawa manusia akan merasa bahawa kerja keras mereka dan kehidupan yang berhati-hati akan membolehkan mereka memperoleh rumah yang leih baik dan kualiti kejiranan yang lebih baik.

Bagi setiap orang yang memiliki rumah dan bagi sebahagiannya yang berkemungkinan untuk memiliki rumah yang lebih baik pada masa akan datang, kerajaan harus mengambil langkah untuk memastikan bahawa pemilikan rumah hendaklah terbatas kepada warganegara Malaysia dan penduduk tetap sahaja. Fenomena pemilikan rumah yang mempunyai kualiti lebih baik yang dimiliki oleh pelabur asing hendaklah dikurangkan. Cadangan tersebut bukanlah untuk menafikan hak orang asing untuk memiliki tanah perindustrian atau komersil tetapi adalah memberi penekanan bahawa pemilikan rumah di dalam negara kita haruslah menjadi keistimewaan ekslusif warganegara atau kepada sesiapa yang berstatus penduduk tetap. Langkah sebegini akan mewujudkan permintaan sebenar terhadap rumah dan seterusnya pelarasan harga rumah untuk menjadikan ia mampu milik kepada rakyat Malaysia.

5.0 Kesimpulan Pada dasarnya, perlaksanaan konsep bina dan jual ini dapat mengiktiraf serta mengembalikan transaksi kepada pihak pembeli yang akan lebih bebas membuat keputusan dan bertindak mengikut gelagat masing-masing dalam sistem ekonomi pasaran yang sepatutnya. Namun begitu, keputusan kerajaan tidak memansuhkan sama sekali konsep konvensional jual dan bina menunjukkan betapa pihak kerajaan tidak terburu-buru. Ia juga memberi peluang dan ruang kepada para pemaju tanpa memperkecilkan peranan yang dimainkan oleh mereka dan sumbangan yang diberikan selama ini dalam sektor perumahan, industri binaan dan ekonomi negara amnya. Perlaksanaan konsep bina kemudian jual di Malaysia masih belum dilaksanakan secara menyeluruh. Terdapat segelintir pihak yang menentang konsep ini. Ini adalah kerana, perlaksanaan konsep BKJ memerlukan modal yang besar dan menyebabkan pemaju yang terlibat tidak akan mendapat pulangan sehingga projek perumahan siap untuk dijual. Pemaju mungkin perlu menunggu sekurang-kurangnya dua tahun atau lebih dari tarikh kelulusan untuk mendapatkan pulangan tersebut. Dalam usaha menggalakkan pemaju menerima pakai konsep BKJ, kerajaan digesa mengambil bahagian dan menyediakan infrastuktur dan insentif tertentu. Konsep BKJ ini perlu diterima dengan sikap terbuka dan diberi ruang untuk dilaksanakan memandangkan ia membawa banyak faedah terutamanya kepada pembeli. Sikap memaksimumkan keuntungan tanpa mengambil kira kebajikan sosial akan merugikan pemaju. Kerjasama kerajaan negeri dan Persekutuan diperlukan bagi menyediakan saru landasan yang kukuh bagi menarik minat pemaju mencuba dan menjayakan konsep ini.

6.0 Rujukan Baharuddin Mat Asek(2005), Strategi Perlaksanaan Perumahan Bina Kemudian Jual Helmi Mohd. Foad, Konsep bina dan jual bela pembeli rumah, Mingguan Malaysia, 25 Jun 2006 Lembaga Penyelidikan Undang-undang (2003) , Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 (Akta 118) & Peraturan-peraturan. ILBS Nik Noor Azelina Wan Abdul Halim (2005). Persepsi Konsep Bina Dahulu Jual Kemudian Kepada Pemaju Perumahan dan Syarikat Kewangan. Universiti Teknologi Malaysia : PSM Mohammad Yusof Abdullah, Isu disebalik dua konsep bina rumah. Utusan Malaysia 24 Mei 2004 Risalah Unit Rumah Teres 2 Tingkat Siri Aman, Subang Bestari, Shah Alam Selangor