Anda di halaman 1dari 49

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman I

d di ig gi it t@ @l l- -h ha an nd do ou ut t
Ekonomi Teknik
B Ba ag gi ia an n 1 1 & & 2 2

G Ga ag gu uk k S Su uh ha ar rd dj ji it to o
g gs su uh ha ar rd dj ji it to o@ @y ya ah ho oo o. .c co om m



B BA AG GI I A AN N 1 1 : : T TE EN NT TA AN NG G C CA AS SH HF FL LO OW W

S Si im mp pl le e I I n nt te er re es st t v vs s C Co om mp po ou un nd d I I n nt te er re es st t
E EA AR R v vs s A AP PR R
N No ot ta as si i D Da as sa ar r
D Di ia ag gr ra am m C Ca as sh hf fl lo ow w
E Ek ki iv va al le en ns si i
T Te en nt ta an ng g p pe er rh hi it tu un ng ga an n s si is sa a p pi in nj ja am ma an n
S Si in ng gl le e P Pa ay ym me en nt t/ /p pe em mb ba ay ya ar ra an n t tu un ng gg ga al l
A An nn nu ua al l C Ca as sh hf fl lo ow w
D De ef ff fe er re ed d A An nn nu ui it ty y v vs s A An nn nu ui it ty y D Du ue e
P Pe er rp pe et tu ui it ty y
C Co om mp po ou un nd di in ng g F Fr re eq qu ue en nc cy y
T Te en nt ta an ng g p pi in nj ja am ma an n j ja an ng gk ka a p pe en nd de ek k
G Gr ra ad di ie en n A Ar ri it tm ma at ti ik k & & G Gr ra ad di ie en n G Ge eo om me et tr ri ik k
A Am mo or rt ti is sa as si i

B BA AG GI I A AN N 2 2 : : C CA AP PI I T TA AL L B BU UD DG GE ET TI I N NG G

P Pa ay yb ba ac ck k P Pe er ri io od d
D Di is sc co ou un nt te ed d P Pa ay yb ba ac ck k p pe er ri io od d
N NP PV V ( (N Ne et t P Pr re es se en nt t V Va al lu ue e ) )
E EA AW W ( ( E Eq qu ui iv va al le en nt t A An nn nu ua al l W Wo or rt th h ) )
P PI I ( ( P Pr ro of fi it ta ab bi il li it ty y I I n nd de ex x ) )
I I R RR R ( ( I I n nt te er rn na al l R Ra at te e o of f r re et tu ur rn n ) )
M MI I R RR R ( ( M Mo od di if fi ie ed d I I R RR R ) )
B Be en ne ef fi it t C Co os st t R Ra at ti io o
B BE EP P ( ( B Br re ea ak k E Ev ve en n P Po oi in nt t ) )



a
a
r
r
c
c
h
h
i
i
m
m
e
e
D
D
e
e
s
s
i
i
g
g
n
n

O Op pe en nL Le ea ar rn ni in ng gC Co om mm mu un ni it ty y
h ht tt tp p: :/ // /w ww ww w. .i it ts s. .a ac c. .i id d/ /a ar rc ch hi im me ed de es si ig gn n

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 2
BAGIAN 1 : TENTANG CASHFLOW


Simple Interest vs Compound Interest

Suatu Bank menawarkan Kartu Kredit dengan bunga 3 % per bulan Berapa
sesungguhnya tingkat bunga pertahunnya yang harus anda bayar ?
12 x 3 % = 36 % , ternyata tidak sesungguhnya bunga yang harus anda bayar
pertahun adalah sebesar 42,7 %.

Simple Interest/Bunga Sederhana

Bunga yang harus dibayar atas pengembalian pinjaman adalah proporsional dengan
lamanya waktu pinjam. Bunga/Interest dihitung dengan cara sbb;
Bila I besar bunga yang dihasilkan
P prinsipal, besar uang yang dipinjam
n periode bunga (interest period)
i tingkat suku bunga (interest rate)

I = P xn x i

Misal, USD 100 dipinjam dengan ketentuan bunga sederhana 12 % pertahun, Pada
akhir tahun bunga yang harus dibayarkan adalah sebesar

I = USD 100 x 1 x 12 % = USD 12

Prinsipal plus bunga menjadi sebesar USD 112 yang akan jatuh tempo pada akhir
tahun.

Selanjutnya bila USD 100 ditabung selama 5 tahun dengan bunga 5 % pertahun
(simple interest) maka pertumbuhan investasi akan nampak sbb:

Year 1: 5% of $100 = $5 + $100 = $105

Year 2: 5% of $100 = $5 + $105 = $110
Year 3: 5% of $100 = $5 + $110 = $115

Year 4: 5% of $100 = $5 + $115 = $120

Year 5: 5% of $100 = $5 + $120 = $125

Compound Interest/Bunga Majemuk

It's good to receive compound interest, but not so good to pay compound interest.


Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman J
Compound Interest/Bunga Majemuk, terjadi interest on interest atau bunga ber
bunga, bunga yang harus ditanggung untuk setiap periode ( satu tahun misalnya)
didasarkan pada sisa pinjaman ditambah setiap beban bunga yang terakumulasi
sampai dengan awal periode.
Apabila USD 100 ditabung selama 5 tahun dengan bunga 5 % pertahun (compound
interest), maka pertumbuhan investasi akan nampak sbb:

Year 1: 5% of $100.00 = $5.00 + $100.00 = $105.00

Year 2: 5% of $105.00 = $5.25 + $105.00 = $110.25

Year 3: 5% of $110.25 = $5.51 + $110.25 = $115.76

Year 4: 5% of $115.76 = $5.79 + $115.76 = $121.55

Year 5: 5% of $121.55 = $6.08 + $121.55 = $127.63

Nampak bahwa terjadi perbedaan nilai hasil investasi pada keduanya, pada tahun ke
lima misalnya akan nampak :

Year 5: 5% of $100 = $5 + $120 = $125 simple interest
Year 5: 5% of $121.55 = $6.08 + $121.55 = $127.63 compound interest





























Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 4
EAR vs APR

EAR > APR
Periodic Rate The amount of interest you are charged each period, like every month.

Effective Annual Rate (EAR) The rate that you actually get charged on an annual
basis. Remember you are paying interest on interest.

APR (Annual Percentage Rate) bunga dihitung sekali dalam satu tahun, EAR
(Effective Annual Rate) bunga dihitung lebih dari sekali dalam satu tahun terjadi
interest on interest

APR = 12 % per tahun
EAR = 6 % per semester
F = P (1+i)n = 1000 (1+0,12)1 = 1120 ---APR
F = P (1+i)n = 1000 (1+0,06)2 = 1123,6 ---EAR

EAR > APR

Pada EAR terjadi interest on interest atau bunga berbunga
The Nominal Rate is 36% . (APR)
The Periodic Rate is 3% (you are charged 3% interest on your balance every
month)
The Effective Annual Rate is 42.57% (EAR)
Nominal Rate = Periodic Rate X Number of Compounding Periods
Effective Annual Rate = (1+ r / m)m -1
m = the number of compounding periods
r = the nominal interest rate/APR
Effective Annual Rate = (1+ i / m) m -1
Effective Annual Rate = ( 1 + .36 / 12 ) 12 -1
Effective Annual Rate = (1.03) 12 - 1
Effective Annual Rate = (1.4257) -1
Effective Annual Rate = .4257
Effective Annual Rate = 42.57 %

Untuk APR = 10% p.a.

Compound Period EAR

Annually (1+10%/1)1 1 10 %
Semi Annualy (1+10%/2)2 1 10,25 %
Quarterly (1+10%/4)4 1 10,38 %
Monthly (1+10%/12)12 1 10,47 %
Weekly (1+10%/52)52 1 10,506 %
Daily (1+10%/365)365 1 10,515 %

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman S
Notasi Dasar

P Present Value/Prinsipal, Besarnya uang saat ini,
F Future Value, Besarnya uang dimasa mendatang
A Annuity, Cash flow yang terjadi secara seragam/besarnya sama dalam
beberapa periode
i Interest Rate dalam satu interest period
n Banyaknya interest period/periode pemajemukan

Catatan :

1. Setiap periode memiliki rentang waktu yang sama
2. Interest terjadi terjadi satu kali per periode
3. Waktu saat ini/waktu 0 (nol) adalah awal periode 1
4. Cashflow terjadi pada setiap akhir periode


















Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman G
Diagram Cashflow

Cashflow terdiri dari Cash inflow dan Cash outflow

Diagram Cashflow menggunakan beberapa konvensi

1. Garis horizontal merupakan skala waktu (time scale) yang bergerak
waktu dari kiri ke kanan
2. End of Year convention : bahwa cash in/out terjadi pada akhir periode,
Future Value dan Annuity terjadi pada akhir periode
3. Anak panah keatas menyatakan Cash In dan Anak panah kebawah
menyatakan Cash Out





















1
3
2
Akhir tahun kedua
DIAGRAM CASH FLOW
F (Future Value)
P (Present Value)
Awal tahun kedua

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 7
Ekivalensi

Dua buah cashflow dikatakan ekuivalen pada tingkat bunga tertentu jika dan hanya
jika keduanya mempunyai nilai (worth) yang sama.

Bila pada saat ini uang sebesar USD 100 diinvestasikan dengan tingkat bunga 10 %
pertahun selama 5 tahun, bunga dibayarkan setiap yahun, maka setelah 5 tahun
uang yang akan diterima sebesar

F = P ( 1 + i )n
F = USD 100 ( 1 + 0,1 )5 = USD 161,051

Hal tsb. bisa dibaca, bahwa uang sebesar USD 100 pada hari ini memiliki nilai yang
sama (ekivalen) dengan USD 161,051 pada lima tahun yang akan datang.

Kedua nilai tsb. akan juga ekivalen dengan F = USD 100 ( 1 + 0,1 )3 = USD 133.1
pada tiga tahun mendatang.































Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 8
Tentang Perhitungan Sisa Pinjaman

Sisa pinjaman atau hutang pokok yang belum diselesaikan dari suatu pinjaman
dihitung dengan cara sbb :

Misal, pinjaman sebesar USD 1000 selama 5 tahun, tingkat bunga 10 %
pertahun, pembayaran dilakukan dengan cara tahunan sebesar USD 200
terhadap hutang pokok/prinsipal berikut bunganya.

Tahun Angsuran Bunga Angsuran Prinsipal
pokok + Bunga

0 0 0 0 1000
1 200 1000 x 10 % = 100 300 800
2 200 800 x 10 % = 80 280 600
3 200 600 x 10 % = 60 260 400
4 200 400 x 10 % = 40 240 200
5 200 200 x 10 % = 20 220 0


Semisal USD 1000 dipinjam dengan pembayaran yang berjumlah sama selama 5
tahun dengan tingkat bunga 10 % pertahun , pembayaran pertahunnya akan
sebesar

A = P ( A/P, i, n ) = P ( A/P, 10%,5 )
A = USD 1000 ( 0,2638 ) = USD 263,8


Apabila kemudian setelah 2 tahun hutang tsb. ingin dilunasi, maka pelunasan
akan sebesar

U2 = P ( F/P, 10%, 2 ) A ( F/A, 10%,2 )
U2 = USD 1000 ( 1,21 ) USD 263,8 ( 2,100 )
= USD 1210 USD 553.98 = USD 656.02

1 2 3 4 5
P = USD 1000
A = USD 263,8

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 9


Cara kedua bisa dilakukan dengan cara menghitung ekivalen dari pembayaran
yang tersisa dalam hal ini saldo tersisa sebesar 5 2 = 3 pembayaran sisa,

U2 = A (P/A, 10%, 3 )
U2 = USD 263,8 ( 2,4869 ) = USD 656.04


USD 1000 dipinjam selama 5 tahun dengan tingkat bunga 10 % pertahun,
pembayaran dilakukan sekaligus pada tahun ke 5, uang yang harus dibayarkan
pada tahu ke 5 adalah sebesar

F = P ( F/P, i, n ) = USD 1000 ( F/P, 10%,5 ) = USD 1610,5
1 2 3 4 5
A = USD 263,8
U
2
= USD 656,04
1 2 3 4 5
P = USD 1000
A = USD 263,8
U
2
= USD 656,02

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman IO


Bila pada tahun ke4 hutang tsb. ingin dilunasi maka pembayarannya akan
sebesar

F = P ( F/P, i, n ) = USD 1000 ( F/P, 10%,4 ) = USD 1464,1
















1 2 3 4 5
F = USD 1610,5
P = USD 1000
1 2 3 4 5
F = USD 1464,1
P = USD 1000

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman II
Single Payment/Pembayaran Tunggal


F = P ( 1+n ) n
F = P ( F/P,i,n )

P = F/{(1+n)n}
P = F ( P/F,i,n )

( F/P,i,n ) Single Payment Compund Amount Factor
( P/F,i,n ) Single Payment Present Worth Factor



Future Value (FV)

Rp. 1 J uta rupiah ditangan pada hari ini memiliki nilai lebih dari Rp. 1 juta setahun
kemudian , bila Rp. 1 juta ditabung hari ini pada tingkat bunga/interest rate 10 %
p.a. setahun kemudian uang tsb akan menjadi

F = P (1 + I ) n
F = 1 juta ( 1 + 0,1 ) 1 = Rp. 1,1 juta
---- F = P (F/P, I, n )



Present Value (PV)

Bila diinginkan Rp. 5 juta pada 2 tahun mendatang dengan i = 10 % , hari ini
uang yang harus diinvestasikan adalah sebesar

P = F / {(1 + i )n}
P = 5 juta / {(1 + 0,1 )2} = Rp. 4,132 juta
---- P = F (P/F, I, n )

1 2 3 4 5
P = 1 juta
F = 1,1 juta

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman I2

Present Value dari pembayaran tak seragam

Bila hari ini Rp. 2 juta ditabung, 3 tahun kemudian Rp. 3 juta ditabung, tahun ke
4 Rp. 1 juta diambil, pada tahun ke 5 lima berapa saldo uang tsb.





Saldo setelah 5 tahun adalah sbb;

F = 2 juta (F/P, i, n) + 3 juta (F/P, i, n) 1 juta (F/P, i,n)
F = 2 juta (F/P,10%,5) + 3 juta (F/P,10%,2) 1 juta (F/P,10%,1)
F = 2 juta (1,6105) + 3 juta (1,3310) 1 juta (1,1)
F = 3,221 juta + 3,993 juta 1,1 juta = Rp. 6,114 juta

















1 2 3 4 5
P = 2 juta
F = 3 juta
F = 1 juta
1 2 3 4 5
P = 4,132 juta
F = 5 juta
F = ?

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman IJ
Annual Cashflow

F = A ( F/A,i,n )
P = A ( P/A,i,n )
A = P ( A/P,i,n )
A = F ( A/F,i,n )
( F/A,i,n ) Uniform Series Compound Amount Factor
( P/A,i,n ) Uniform Series Present Worth Factor
( A/P,i,n ) Capital Recovery Factor
( A/F,i,n ) Sinking Fund Factor

Annuity = Equal annual series of cashflows


Future Value dari Anuitas (ordinary annuity)

Bila setiap tahun uang sebesar USD 1000 ditabung pada tingkat bunga 4 %
pertahun, setelah 3 tahun akan didapatkan uang sebesar
F = A ( F/A,i,n )
F = USD 1000 ( F/A,4%,3 )
F = USD 1000 ( 3,12160 ) = USD 3121,60


Present Value dari Anuitas (ordinary annuity)

Bila diinginkan setiap tahun uang sebesar USD 1000 diterima selama 3 tahun -pada
tingkat bunga 4 % pertahun-, pada hari ini uang yang akan ditabung sebesar
P = A ( P/A,i,n )
P = USD 1000 ( P/A,4%,3 )
P = USD 1000 ( 2,7751 ) = USD 2775,10


1 2
3
4 5
P = USD 2775,10
1 2 3 4 5
F = USD 3121,60
A = USD 1000
A = USD 1000

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman I4
Anuitas dari Present Value (ordinary annuity)

Bila pada saat ini kita pinjam uang sebesar Rp. 10 juta, pada tingkat bunga 10%
pertahun, dengan ketentuan akan diangsur dengan jumalh yang sama selama 5
tahun, berapa angsuran yang harus dibayarkan ?
A = P ( A/P,i,n )
A = 10 juta ( A/P,10%,5 ) = 10 juta (0,2638)=
A = Rp. 2,638 juta


Anuitas dari Future Value (ordinary annuity)

Bila pada tahun ke 5 kita ingin mendapatkan uang Rp. 10 juta , berapa uang yang
harus kita tabung dengan jumlah yang sama selama 5 tahun ?

A = F ( A/F,i,n )
A = 10 juta ( A/F,10%,5 ) = 10 juta (0,1638)=
A = Rp. 1,638 juta


















1 2
3
4 5
A = Rp. 1,638 juta
F = Rp. 10 juta
1 2
3
4 5
A = Rp. 2,63 juta
P = Rp. 10 juta

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman IS
Deffered Annuity VS Annuity Due

Annuity/Anuitas adalah cashflow serial dalam jumlah yang sama, Anuitas boleh jadi
penerimaan tahunan, pembayaran tahunan, tabungan tahunan dsbnya.
Anuitas yang terjadi pada akhir periode disebut ordinary/deffered annuity. Bila
cashflow terjadi pada awal periode disebut annuity due.
Ordinary/deffered Annuity Payment dilakukan pada akhir periode (end of year)

P = A (P/A,i,n) , F = A (F/A,i,n)

Annuity Due Payment dilakukan pada awal periode

P = A ( P/A,i,n ) (1+i) , F = A (F/A,i,n) (1+i)

Future Value dari Annuity Due

Bila uang sebesar USD 1000 ditabung setiap tahun pada awal tahunnya dengan
tingkat bunga 4 % pertahun, setelah 3 tahun akan didapatkan uang sebesar
F = A ( F/A,i,n ) (1+i)
F = USD 1000 ( F/A,4%,3 ) (1+i)
F = USD 1000 ( 3,12160 ) (1 + 0,04 )= USD 3246,464


Present Value dari Annuity Due

Bila diinginkan setiap tahun uang sebesar USD 1000 diterima pada awal tahun
selama 3 tahun -pada tingkat bunga 4 % pertahun-, pada hari ini uang yang akan
ditabung sebesar
P = A ( P/A,i,n ) (1+i)
P = USD 1000 ( P/A,4%,3 ) (1 + i)
P = USD 1000 ( 2,7751 ) ( 1 + 0,04) = USD 2886,104

1 2 3 4 5
F = USD 3246,464
A = USD 1000

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman IG









































1 2
3
4 5
P = USD 2886,104
A = USD 1000

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman I7
Perpetuity


Perpetuity/Perpetual adalah cash flow dengan rentang waktu yang tak terbatas,

Bila seseorang mengharapkan dana sebesar USD 400 pertahun hingga ybs.
meninggal, berapa uang yang harus diinvestasikan bila tingkat suku bunga adalah 6
% pertahun.

( USD 400 / .06 = USD 6,666.67 )

Perpetuity adalah pembayaran yang dilakukan secara tak terbatas

P = A/i




































Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman I8
Compounding Frequency


Sejauh ini cash flow terjadi setiap tahun, bagaimana seandainya cash flow terjadi
secara semiannually, quarterly dsbnya.

F = P (1+i/m)m.n

i interest rate
n jumlah tahun
m jumlah pembayaran setiap tahunnya

Annually F = P (1+i) n
Semi annually F = P (1+i/2)2.n
Quarterly F = P (1+i/4)4.n
Monthly F = P (1+i/12)12.n
Weekly F = P (1+i/52)52.n
Daily F = P (1+i/360)360.n



Continuous Compounding F = P ( 1 + i/m ) m.n
lim m ---~

F = P. e i.n

























Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman I9
Tentang Pinjaman J angka Pendek

Bila hari ini kita pinjam uang sebesar Rp. 10 juta untuk kemudian setelah 2 minggu
kita harus mengembalikan uang sebesar Rp. 12 juta .

1. Berapa tingkat bunga nominalnya (APR)
r = ( 2 juta/10 juta)
r = 20 % per 2 minggu atau
r = 20 % x 26 = 520 % pertahun

2. Berapa tingkat bunga effektif (EAR)
i = (1+ r / m)m -1
i = (1+ 520% / 26)26 -1 = 11.347,5 % pertahun

Effective Annual Rate = (1+ r / m)m -1
r = the nominal interest rate/APR
m = the number of compounding periods















Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 2O

Gradien Aritmatik & Gradien Geometrik

Gradien Aritmatik




Arus Kas (Cashflow) bergradien Aritmatik untuk N periode

Banyaknya periode adalah N, cashflow pada periode 1 adalah 0 (nol), Besar
Present Value, Future Value dan Anuitas adalah

P = G (P/G,i,N) atau G = P (G/P,i,N)
A = G (A/G,i,N) atau G = A (G/A,i,N)
F = G (F/G,i,N) atau G = F (G/F,i,N)

Gradien Geometrik

Gradien Geometrik diperlukan pada saat kita menganalisa pertumbuhan berdasarkan
perkalian bukan pertambahan

Bila pendapatan seseorang meningkat 10% pertahun maka

F2 = F1 (1 + g )
F3 = F2 (1 + g ) = F1 ( 1+g ) 2
Ft = F t-1 ( 1 + g ) atau Ft = F1 ( 1 + g ) t-1

Untuk t=2,3,4 .

Ft = P ( 1 + g ) t-1

P dalam hal ini terjadi pad akhir periode pertama --- F1 = P








1
2 3 4
5
P
0G
1G
2G
3G
(N-1)G

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 2I
Amortisasi

Salah satu aplikasi penting discounted cashflow adalah dibidang perkreditan,
kredit mobil, kredit rumah, kredit sepeda motor dsbnya dengan pembayaran
yang sama pada setiap periodenya,

Misal, Kita pinjam di bank uang sebesar USD 1000, dan akan kita angsur selama
3 tahun dengan jumlah yang sama, pada intereset rate 6 % p.a.

A = P ( A/P, i , n)
A = USD 1000 ( A/P, 6 %, 3)
A = USD 1000 ( 0,37411 ) = USD 374,11









Year Principal Payment interest Repayment balance
of prinsipal
(1) (2) (3) (2)-(3)=(4) (1)-(4)=(5)

1 1000,00 374,11 60,00 314,11 685,89
2 685,89 374,11 41,15 332,96 352,93
3 352,93 374,11 21,18 352,93 0,00
1.122,33 122,33 1.000













1 2
3
4 5
P = USD 1000
A = ?

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 22
Compound Interest Table utk i = 10 %


N F/P P/F F/A P/A A/F A/P N
1 1,0900 0,9174 1,0000 0,9174 1,0000 1,0900 1
2 1,1881 0,8417 2,0900 1,7591 0,4785 0,5685 2
3 1,2950 0,7722 3,2781 2,5313 0,3051 0,3951 3
4 1,4116 0,7084 4,5731 3,2397 0,2187 0,3087 4
5 1,5386 0,6499 5,9847 3,8897 0,1671 0,2571 5
6 1,6771 0,5963 7,5233 4,4859 0,1329 0,2229 6
7 1,8280 0,5470 9,2004 5,0330 0,1087 0,1987 7
8 1,9926 0,5019 11,0285 5,5348 0,0907 0,1807 8
9 2,1719 0,4604 13,0210 5,9952 0,0768 0,1668 9
10 2,3674 0,4224 15,1929 6,4177 0,0658 0,1558 10




































Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 2J
BAGIAN 2 : CAPITAL BUDGETING

Capital budgeting pada dasarnya adalah suatu penilaian investasi, apakah investasi
itu menguntungkan atau sebaliknya, investasi bisa berbagai macam misal, pembelian
sebuah software untuk peningkatan kinerja, analisis penggantian mesin beli mesin
baru atau memperbaiki mesin lama, pemilihan suatu teknologi menggunakan kabel
bawah laut atau kabel udara dsbnya.

Terdapat 2 Proyek Proyek A dan Proyek B- dengan kondisi cashflow sbb;

Proyek A Proyek B
Tahun Cashflow Tahun Cashflow

0 -15.000 0 -15.000
1 +7.000 1 +6.000
2 +6.000 2 +5.000
3 +3.000 3 +3.000
4 +2.000 4 +1.000
5 +1.000 5 +3.000


Diagram Cashflow Proyek A







15.000
6.000
3.000
2.000
1.000
7.000
0 1 2 3 4 5

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 24
Diagram Cashflow Proyek B



















15.000
5.000
3.000
1.000
3.000
6.000
0 1 2 3 4 5

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 2S
Payback Period
Payback Period menunjukkan kapan uang yang telah diinvestasikan kembali.
Proyek A
Tahun Cashflow Total keterangan
0 -15.000 -15.000
1 +7.000 -8.000 Proyek masih belum break even
2 +6.000 -2.000 Proyek masih belum break even
3 +3.000 +1.000 Proyek sudah break even
4 +2.000 +3.000
5 +1.000 +4.000
Proyek A break even antara tahun ke 2 dan ke 3, pada tahun keberapa tepatnya
break even terjadi
Negative Balance / Cash flow from the Break
Even Year
=
When in the final year we break
even
-2,000 / 3,000 = 0,666
Atau dengan interpolasi sbb;

a/b=c/d
b = 1 tahun ( tahun ke 2 hingga tahun ke 3 )
c = 2.000, d = 3.000
a/1 = 2.000/3.000
a = 0,666
Break even terjadi pada tahun ke 0,666 setelah tahun ke 2, total waktu yang
diperlukan untuk Break even pada Proyek A adalah 2,66 tahun

Tahun ke 2
- 2.000
+ 1.000
a
Tahun ke 3
b
d=3.000
c=2.000
Break even

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 2G
Proyek B
Tahun Cashflow Total keterangan
0 -15.000 -15.000
1 +6.000 -9.000 Proyek masih belum break even
2 +5.000 -4.000 Proyek masih belum break even
3 +3.000 -1.000 Proyek masih belum break even
4 +1.000 +0.000 Proyek sudah break even
5 +3.000 +4.000
Proyek B break even pada tahun ke 4,




















Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 27
Discounted Payback Period
Pada dasarnya Discounted Payback Period sama dengan Payback period hanya saja
cashflow yang terjadi didiscount terlebih dahulu sbeleum dianalisis sebagai
konsekwensi dari danya equivalensi, Discounted Payback Period untuk kedua proyek
diatas akan sbb. Dengan ketentuan tingkat suku bunga 10% p.a.
Proyek A
Tahun Cashflow Discounted Cashflow Total
0 -15.000 -15.000 -15.000
1 +7.000 +6.363 -8.637
2 +6.000 +4.959 -3.678
3 +3.000 +2.254 -1.424
4 +2.000 +1.366 - 58
5 +1.000 + 621 + 563
Proyek A break even antara tahun ke 4 dan ke 5, pada tahun keberapa tepatnya
break even terjadi
Negative Balance / Cash flow from the Break
Even Year
=
When in the final year we break
even
-58 / 621 = .093
Break even terjadi pada tahun ke 0,093setelah tahun ke 4, total waktu yang
diperlukan untuk Break even pada Proyek A adalah 4,093 tahun
Proyek B
Tahun Cashflow Discounted Cashflow Total
0 - 15.000 - 15.000 -15.000
1 + 6.000 + 5.455 -9.545
2 + 5.000 + 4.132 -5.413
3 + 3.000 + 2.254 -3.159
4 + 1.000 + 683 - 2.476
5 + 3.000 +1.862 -614
Proyek A hingga tahun ke 5 belum mencapai break even









Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 28
N Ne et t P Pr re es se en nt t V Va al lu ue e ( (N NP PV V) )
Net Present Value (NPV) pada dasarnya adalah jumlah keseluruhan cashflow yang
dipresent value kan
P Pe er rh hi it tu un ng ga an n N NP PV V P Pr ro oy ye ek k A A
Diagram Cashflow Proyek A

P Pe er rh hi it tu un ng ga an n N NP PV V P Pr ro oy ye ek k A A
N NP PV V = = - -1 15 5. .0 00 00 0 + + 7 70 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,1 1) ) + + 6 60 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,2 2) ) + + 3 30 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,3 3) ) + +
2 20 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,4 4) ) + + 1 10 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,5 5) )
N NP PV V = = - -1 15 5. .0 00 00 0 + + 7 70 00 00 0( (0 0, ,9 90 09 91 1) ) + + 6 60 00 00 0( (0 0, ,8 82 26 64 4) ) + + 3 30 00 00 0( (0 0, ,7 75 51 13 3) ) + +
2 20 00 00 0( (0 0, ,6 68 83 30 0) ) + + 1 10 00 00 0( (0 0, ,6 62 20 09 9) )
N NP PV V = = + + 5 56 62 2, ,9 9
N NP PV V P Pr ro oy ye ek k A A = = + + 5 56 63 3








15.000
6.000
3.000
2.000
1.000
7.000
0 1 2 3 4 5

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 29
P Pe er rh hi it tu un ng ga an n N NP PV V P Pr ro oy ye ek k B B
Diagram Cashflow Proyek B

P Pe er rh hi it tu un ng ga an n N NP PV V P Pr ro oy ye ek k B B
N NP PV V = = - -1 15 5. .0 00 00 0 + + 6 60 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,1 1) ) + + 5 50 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,2 2) ) + + 3 30 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,3 3) ) + +
1 10 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,4 4) ) + + 3 30 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,5 5) )
N NP PV V = = - -1 15 5. .0 00 00 0 + + 6 60 00 00 0( (0 0, ,9 90 09 91 1) ) + + 5 50 00 00 0( (0 0, ,8 82 26 64 4) ) + + 3 30 00 00 0( (0 0, ,7 75 51 13 3) ) + +
1 10 00 00 0( (0 0, ,6 68 83 30 0) ) + + 3 30 00 00 0( (0 0, ,6 62 20 09 9) )
N NP PV V = = - - 6 61 13 3, ,8 8
NPV Proyek B = - 614
Perbedaan NPV dengan Discounted Payback Period adalah NPV berhitung
masalah jumlah uang sedang Discounted Payback Period berbicara masalah
periode waktu pengembalian uang
NPV = positif Investasi menguntungkan
NPV = 0 (nol) Investasi tidak memberikan keuntungan maupun kerugian
NPV = negatif Investasi merugikan

E Eq qu ui iv va al le en nt t A An nn nu ua al l W Wo or rt th h ( (E EA AW W) )
Equivalent Annual Worth (EAW) pada dasarnya NPV yang di annuity kan selama
rentang waktu tertentu dalam hal ini 5 tahun

EAW = NPV ( A/P,i,n)


15.000
5.000
3.000
1.000
3.000
6.000
0 1 2 3 4 5

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman JO
EAW Proyek A adalah

EAW = NPV ( A/P,10%,5)
EAW = + 563 ( A/P,10%,5)
EAW = + 563 ( 0,2638)
EAW = + 148,5

EAW Proyek B adalah

EAW = NPV ( A/P,10%,5)
EAW = - 614 ( A/P,10%,5)
EAW = - 614 ( 0,2638)
EAW = - 162































Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman JI
P Pr ro of fi it ta ab bi il li it ty y I I n nd de ex x ( (P PI I ) )
P Pr ro of fi it ta ab bi il li it ty y I I n nd de ex x ( (P PI I ) ) m me en nu un nj ju uk ka an n s se eb be er ra ap pa a b ba an ny ya ak k k ke eu un nt tu un ng ga an n y ya an ng g d di id da ap pa at t u un nt tu uk k
s se et ti ia ap p r ru up pi ia ah h a at ta au u d do ol ll la ar r y ya an ng g d di ii in nv ve es st ta as si ik ka an n , ,
Profitability Index equals NPV divided by Total Investment plus 1
PI = 563 / 15,000 + 1
Proyek A dengan NPV = + 563, memiliki PI = 1,0375
Proyek B dengan NPV = - 614, memiliki PI = 0,959
Pada proyek A setiap USD 1 yang diinvestasikan kita akan mendapatkan uang
kembali sejumlah USD 1,0375, Profit dari proyek A maupun proyek B diatas atau
melebihi cost of capital atau biaya modal.

















Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman J2
I I n nt te er rn na al l R Ra at te e o of f R Re et tu ur rn n ( (I I R RR R) )
IRR adalah profit yang didapatkan dari investasi yang kita tanam dalam bentuk
Persentase, IRR 10% berarti kita akan mendapatkan profit 10% pertahun dari uang
yang kita investasikan.
Menghitung IRR suatu investasi pada dasarnya adalah menghitung i (interest rate )
pada NPV = 0 atau PV cash-in = PV cash-out.
I I R RR R a ad da al la ah h b be es sa ar rn ny ya a i in nt te er re es st t r ra at te e p pa ad da a N NP PV V = = 0 0

IRR untuk Proyek A

P Pr ro oy ye ek k A A a ak ka an n m me em mi il li ik ki i I I R RR R s sb bb b; ;
P PV V c ca as sh h o ou ut t = = P PV V c ca as sh h i in n
1 15 5. .0 00 00 0 = = 7 70 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,1 1) ) + + 6 60 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,2 2) ) + + 3 30 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,3 3) ) + +
2 20 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,4 4) ) + + 1 10 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,5 5) )
- -- -- -- -- -- - k ki it ta a c co ob ba a m me em mb be er ri i n ni il la ai i i i= = 9 9 % % , , a ak ka an n k ki it ta a d da ap pa at tk ka an n
1 15 5. .0 00 00 0 = = 7 70 00 00 0( (0 0, ,9 91 17 74 4) ) + + 6 60 00 00 0( (0 0, ,8 84 41 17 7) ) + + 3 30 00 00 0( (0 0, ,7 77 72 22 2) ) + +
2 20 00 00 0( (0 0, ,7 70 08 84 4) ) + + 1 10 00 00 0( (0 0, ,6 64 49 99 9) )
i i = = 9 9 % % a ak ka an n d di id da ap pa at tk ka an n N NP PV V = = - -1 15 5. .0 00 00 0 + + 1 15 5. .8 85 55 5 = = 8 85 55 5
i i = = 1 10 0 % % N NP PV V = = 5 56 63 3 ( (l li ih ha at t p pe em mb ba ah ha as sa an n s se eb be el lu um mn ny ya a) )
- -- -- -- -- -- - k ki it ta a c co ob ba a m me em mb be er ri i n ni il la ai i i i= = 1 12 2 % % , , a ak ka an n k ki it ta a d da ap pa at tk ka an n
15.000
6.000
3.000
2.000
1.000
7.000
0 1 2 3 4 5

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman JJ
1 15 5. .0 00 00 0 = = 7 70 00 00 0( (0 0, ,8 88 82 29 9) ) + + 6 60 00 00 0( (0 0, ,7 79 97 72 2) ) + + 3 30 00 00 0( (0 0, ,7 71 11 18 8) ) + +
2 20 00 00 0( (0 0, ,6 63 35 55 5) ) + + 1 10 00 00 0( (0 0, ,5 56 67 74 4) )
i i = = 1 12 2 % % a ak ka an n d di id da ap pa at tk ka an n N NP PV V = = - -1 15 5. .0 00 00 0 + + 1 14 4. .9 93 36 6 = = - -6 63 3
d di is si im mp pu ul lk ka an n b ba ah hw wa a b be es sa ar rn ny ya a I I R RR R a an nt ta ar ra a 1 10 0 % % h hi in ng gg ga a 1 12 2 % %

a/b=c/d
b = 2 %
c = 563, d = 563 + 63 = 626
a/2 = 563/626
a = 1,798 %
jadi, IRR = 10 % + 1,798 % = 11,798 %

IRR untuk Proyek B


15.000
5.000
3.000
1.000
3.000
6.000
0 1 2 3 4 5
i = 10 %
NPV=563
NPV = -63
a
i = 12 %
b
d
c
IRR

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman J4
P Pr ro oy ye ek k B B a ak ka an n m me em mi il li ik ki i I I R RR R s sb bb b; ;
P PV V c ca as sh h o ou ut t = = P PV V c ca as sh h i in n
1 15 5. .0 00 00 0 = = 6 60 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,1 1) ) + + 5 50 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,2 2) ) + + 3 30 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,3 3) ) + +
1 10 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,4 4) ) + + 3 30 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,5 5) )
- -- -- -- -- -- - k ki it ta a c co ob ba a m me em mb be er ri i n ni il la ai i i i= = 9 9 % % , , a ak ka an n k ki it ta a d da ap pa at tk ka an n
1 15 5. .0 00 00 0 = = 6 60 00 00 0( (0 0, ,9 91 17 74 4) ) + + 5 50 00 00 0( (0 0, ,8 84 41 17 7) ) + + 3 30 00 00 0( (0 0, ,7 77 72 22 2) ) + +
1 10 00 00 0( (0 0, ,7 70 08 84 4) ) + + 3 30 00 00 0( (0 0, ,6 64 49 99 9) )
i i = = 9 9 % % a ak ka an n d di id da ap pa at tk ka an n N NP PV V = = - -1 15 5. .0 00 00 0 + + 1 15 5. .3 37 71 1 = = 3 37 71 1. .7 7
i i = = 1 10 0 % % N NP PV V = = - - 6 61 14 4 ( (l li ih ha at t p pe em mb ba ah ha as sa an n s se eb be el lu um mn ny ya a) )
d di is si im mp pu ul lk ka an n b ba ah hw wa a b be es sa ar rn ny ya a I I R RR R a an nt ta ar ra a 9 9 % % h hi in ng gg ga a 1 10 0 % %


a/b=c/d
b = 2 %
c = 371,7 d = 371,7 + 614 = 985,70
a/1 = 371,7/985,70
a = 0,377 %
jadi, IRR = 9 % + 0,377 % = 9,377 %

i = 9%
NPV=371,7
NPV = - 614
a
i = 10 %
b
d
c
IRR

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman JS
M Mo od di if fi ie ed d I I n nt te er rn na al l R Ra at te e o of f R Re et tu ur rn n ( (M MI I R RR R) )
Modified Internal Rate of Return (MIRR), Pada dasarnya MIRR dan IRR adalah
sama kecuali bahwa MIRR mengasumsikan bahwa cashflow direinvest kembali.
MIRR diasumsikan cashflow tidak diinvestasikan pada proyek yang sama, tetapi
dikembalikan pada perusahaan untuk mendapatkan interest, kita tidak tahu pasti
berapa interest yang akan diterima oleh perusahaan, akan tetapi dengan
menggunakan biaya modal atau cost of capital kita dapat menganalisis MIRR.
Mengapa cost of capital
Perusahaan tidak akan menginvestasikan modalnya pada suatu proyek dengan profit
yang besarnya dibawah cost of capital, perusahaaan hanya akan
menginvestasikan modalnya pada proyek yang akan memberikan profit diatas cost of
capital, hanya saja untuk aman dan pastinya analisis MIRR menggunakan cost of
capital sebagai rujukan.
Menghitung MIRR suatu investasi adalah dengan mem-Future Value-kan seluruh
cash in, besarnya total Future Value cash in disebut Terminal Value (TV) untuk
kemudian Terminal Value (TV) tsb di-Present Value-kan dan dijumlahkan dengan
jumlah total Present Value dari seluruh cash out.
PV
Cashout
= PV
Terminal Value

M MI I R RR R a ad da al la ah h b be es sa ar rn ny ya a i in nt te er re es st t r ra at te e p pa ad da a
N NP PV V = = PV
Cashout
- PV
Terminal Value
= 0 0


MIRR untuk Proyek A



15.000
6.000
3.000
2.000
1.000
7.000
0 1 2 3 4 5

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman JG
C Co os st t o of f C Ca ap pi it ta al l = = 1 10 0 % %
T TV V = = 7 70 00 00 0( (F F/ /P P, ,i i, ,1 1) ) + + 6 60 00 00 0( (F F/ /P P, ,i i, ,2 2) ) + + 3 30 00 00 0( (F F/ /P P, ,i i, ,3 3) ) + +
2 20 00 00 0( (F F/ /P P, ,i i, ,4 4) ) + + 1 10 00 00 0( (F F/ /P P, ,i i, ,5 5) )
T TV V = = 7 70 00 00 0( (1 1, ,1 10 00 00 0) ) + + 6 60 00 00 0( (1 1, ,2 21 10 00 0) ) + + 3 30 00 00 0( (1 1, ,3 33 31 10 0) ) + +
2 20 00 00 0( (1 1, ,4 46 64 41 1) ) + + 1 10 00 00 0( (1 1, ,6 61 10 05 5) )
T TV V = = 2 23 3. .4 49 91 1, ,7 7
B Be es sa ar rn ny ya a M MI I R RR R p pr ro oy ye ek k A A a ad da al la ah h
N NP PV V = = PV
Cashout
- PV
Terminal Value
= 0 0
N NP PV V = = - - PV
Cashout
+ + T TV V ( (P P/ /F F, ,M MI I R RR R, ,n n) ) = = 0 0
N NP PV V = = - -15.000 + + 2 23 3. .4 49 91 1, ,7 7 ( (P P/ /F F, ,M MI I R RR R, ,5 5) ) = = 0 0
- -- -- -- -- -- - k ki it ta a c co ob ba a m me em mb be er ri i n ni il la ai i i i= = 1 12 2 % % , , a ak ka an n k ki it ta a d da ap pa at tk ka an n
N NP PV V = = - -15.000 + + 2 23 3. .4 49 91 1, ,7 7 ( (0 0, ,5 56 67 74 4) ) = = 0 0
N NP PV V = = - -1.670
- -- -- -- -- -- - k ki it ta a c co ob ba a m me em mb be er ri i n ni il la ai i i i= = 1 10 0 % % , , a ak ka an n k ki it ta a d da ap pa at tk ka an n
N NP PV V = = - -15.000 + + 2 23 3. .4 49 91 1, ,7 7 ( (0 0, ,6 62 20 09 9) ) = = 0 0
N NP PV V = = - - 414
- -- -- -- -- -- - k ki it ta a c co ob ba a m me em mb be er ri i n ni il la ai i i i= = 9 9 % % , , a ak ka an n k ki it ta a d da ap pa at tk ka an n
N NP PV V = = - -15.000 + + 2 23 3. .4 49 91 1, ,7 7 ( (0 0, ,6 64 49 99 9) ) = = 0 0
N NP PV V = = + + 2 26 67 7
M MI I R RR R p pr ro oy ye ek k A A b be es sa ar rn ny ya a a an nt ta ar ra a 9 9 % % h hi in ng gg ga a 1 10 0 % %


Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman J7

a/b=c/d
b = 1 %
c = 267, d = 267 + 414 = 681
a/1% = 267/681
a = 0,392
jadi, MIRR = 9 % + 0,392 % = 9,392 %

MIRR untuk Proyek B





15.000
5.000
3.000
1.000
3.000
6.000
0 1 2 3 4 5
NPV=267
i = 9 %
a
b
d
c
MIRR
i = 10 %
NPV=- 414

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman J8
C Co os st t o of f C Ca ap pi it ta al l = = 1 10 0 % %
T TV V = = 6 60 00 00 0( (F F/ /P P, ,i i, ,1 1) ) + + 5 50 00 00 0( (F F/ /P P, ,i i, ,2 2) ) + + 3 30 00 00 0( (F F/ /P P, ,i i, ,3 3) ) + +
1 10 00 00 0( (F F/ /P P, ,i i, ,4 4) ) + + 3 30 00 00 0( (F F/ /P P, ,i i, ,5 5) )
T TV V = = 6 60 00 00 0( (1 1, ,1 10 00 00 0) ) + + 5 50 00 00 0( (1 1, ,2 21 10 00 0) ) + + 3 30 00 00 0( (1 1, ,3 33 31 10 0) ) + +
1 10 00 00 0( (1 1, ,4 46 64 41 1) ) + + 3 30 00 00 0( (1 1, ,6 61 10 05 5) )
T TV V = = 2 22 2. .9 93 38 8, ,6 60 0
B Be es sa ar rn ny ya a M MI I R RR R p pr ro oy ye ek k A A a ad da al la ah h
N NP PV V = = PV
Cashout
- PV
Terminal Value
= 0 0
N NP PV V = = - - PV
Cashout
+ + T TV V ( (P P/ /F F, ,M MI I R RR R, ,n n) ) = = 0 0
N NP PV V = = - -15.000 + + 2 22 2. .9 93 38 8, ,6 60 0 ( (P P/ /F F, ,M MI I R RR R, ,5 5) ) = = 0 0
- -- -- -- -- -- - k ki it ta a c co ob ba a m me em mb be er ri i n ni il la ai i i i= = 1 12 2 % % , , a ak ka an n k ki it ta a d da ap pa at tk ka an n
N NP PV V = = - -15.000 + + 2 22 2. .9 93 38 8, ,6 60 0 ( (0 0, ,5 56 67 74 4) ) = = 0 0
N NP PV V = = - -1.984,64
- -- -- -- -- -- - k ki it ta a c co ob ba a m me em mb be er ri i n ni il la ai i i i= = 1 10 0 % % , , a ak ka an n k ki it ta a d da ap pa at tk ka an n
N NP PV V = = - -15.000 + + 2 22 2. .9 93 38 8, ,6 60 0 ( (0 0, ,6 62 20 09 9) ) = = 0 0
N NP PV V = = - - 757,42
- -- -- -- -- -- - k ki it ta a c co ob ba a m me em mb be er ri i n ni il la ai i i i= = 9 9 % % , , a ak ka an n k ki it ta a d da ap pa at tk ka an n
N NP PV V = = - -15.000 + + 2 22 2. .9 93 38 8, ,6 60 0 ( (0 0, ,6 64 49 99 9) ) = = 0 0
N NP PV V = = - - 9 92 2, ,2 20 0
- -- -- -- -- -- - k ki it ta a c co ob ba a m me em mb be er ri i n ni il la ai i i i= = 8 8 % % , , a ak ka an n k ki it ta a d da ap pa at tk ka an n
N NP PV V = = - -15.000 + + 2 22 2. .9 93 38 8, ,6 60 0 ( (0 0, ,6 68 80 06 6) ) = = 0 0
N NP PV V = = + + 6 61 12 2
M MI I R RR R p pr ro oy ye ek k A A b be es sa ar rn ny ya a a an nt ta ar ra a 8 8 % % h hi in ng gg ga a 9 9 % %

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman J9


a/b=c/d
b = 1 %
c = 612, d = 612 + 92,20 = 704,20
a/1% = 612/704,20
a = 0,869
jadi, MIRR = 8 % + 0,869 % = 8,869 %

B Be en ne ef fi it t C Co os st t R Ra at ti io o ( (B B/ /C C r ra at ti io o) )
Benefit Cost Ratio (B/C ratio) dimaksud untuk mengetahui ratio antara benefit dan
cost

B/C ratio = PV cash in / PV cash out

B B/ /C C r ra at ti io o P Pr ro oy ye ek k A A
B B/ /C C = = P PV V c ca as sh h i in n / / P PV V c ca as sh h o ou ut t
P PV V c ca as sh h i in n = = 1 15 5. .0 00 00 0
P PV V c ca as sh h o ou ut t = = 7 70 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,1 1) ) + + 6 60 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,2 2) ) + + 3 30 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,3 3) ) + +
2 20 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,4 4) ) + + 1 10 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,5 5) )

P PV V c ca as sh h o ou ut t = = 7 70 00 00 0( (0 0, ,9 90 09 91 1) ) + + 6 60 00 00 0( (0 0, ,8 82 26 64 4) ) + + 3 30 00 00 0( (0 0, ,7 75 51 13 3) ) + +
2 20 00 00 0( (0 0, ,6 68 83 30 0) ) + + 1 10 00 00 0( (0 0, ,6 62 20 09 9) )
NPV=612
i = 8 %
a
b
d
c
MIRR
i = 9 %
NPV=- 92,20

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 4O
P PV V c ca as sh h o ou ut t = = 1 15 5. .5 56 62 2, ,9 9
B B/ /C C = = 1 15 5. .5 56 62 2, ,9 9 / / 1 15 5. .0 00 00 0
B B/ /C C = = 1 1, ,0 03 37 7
B B/ /C C R Ra at ti io o P Pr ro oy ye ek k B B
P Pr ro oy ye ek k B B a ak ka an n m me em mi il li ik ki i B B/ /C C r ra at ti io o s sb bb b; ;
B B/ /C C = = P PV V c ca as sh h i in n / / P PV V c ca as sh h o ou ut t
P PV V c ca as sh h i in n = = 1 15 5. .0 00 00 0
P PV V c ca as sh h o ou ut t = = 6 60 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,1 1) ) + + 5 50 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,2 2) ) + + 3 30 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,3 3) ) + +
1 10 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,4 4) ) + + 3 30 00 00 0( (P P/ /F F, ,i i, ,5 5) )

P PV V c ca as sh h o ou ut t = = 6 60 00 00 0( (0 0, ,9 90 09 91 1) ) + + 5 50 00 00 0( (0 0, ,8 82 26 64 4) ) + + 3 30 00 00 0( (0 0, ,7 75 51 13 3) ) + +
1 10 00 00 0( (0 0, ,6 68 83 30 0) ) + + 3 30 00 00 0( (0 0, ,6 62 20 09 9) )
P PV V c ca as sh h o ou ut t = = 1 14 4. .3 38 86 6, ,2 20 0
B B/ /C C = = 1 14 4. .3 38 86 6, ,2 20 0 / / 1 15 5. .0 00 00 0
B B/ /C C = = 0 0, ,9 95 59 9











Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 4I
P Pe en ng ga am mb bi il la an n K Ke ep pu ut tu us sa an n
P Pr ro oy ye ek k A A

Methode Nilai Diterima Keterangan
Payback Period

2,66 tahun ya Modal yang ditanam akan kembali
Discounted
Payback period
4,093 tahun ya Modal yang ditanam akan kembali setelah
didiscount
NPV

563 ya NPV Positif
EAW

148,5 ya EAW Positif
PI

1,0375 ya PI lebih besar dari 1
IRR

11,80 % ya IRR lebih besar dari cost of capital
MIRR

9,40 % tidak MIRR lebih kecil dari cost of capital
B/C Ratio

1,037 ya B/C lebih besar dari 1



P Pr ro oy ye ek k B B

Methode Nilai Diterima Keterangan
Payback Period

4tahun ya Modal yang ditanam akan kembali
Discounted
Payback period
> 5 tahun tidak Setelah 5 tahun Modal yang ditanam belum kembali
NPV

- 613,8 tidak NPV Negatif
EAW

- 162 tidak EAW Negatif
PI

0,959 tidak PI lebih kecil dari 1
IRR

9,38 % tidak IRR lebih kecil dari cost of capital
MIRR

8,87 % tidak MIRR lebih kecil dari cost of capital
B/C Ratio

0,959 tidak B/C lebih kecil dari 1








Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 42
B Br re ea ak k E Ev ve en n P Po oi in nt t
Break Even Point atau titik pulang pokok adalah suatu keadaan dimana sebuah
perusahaan dalam rangka memproduksi suatu produk dalam keadaan tidak untuk
tidak juga rugi .

BEP adalah kondisi dimana Total cost = Sales

Total cost = Sales
Fixed cost + Variable cost = J umlah produk x Unit price
Fc + Vc = Q x unitprice
Fc + ( Q x unitcost) = Q x unitprice
Fc = Q x unitprice - ( Q x unitcost)
Fc = Q (unitprice unitcost)

BEP = Q = Fc / (unitprice unitcost)


Fixed cost adalah biaya tetap yang tidak terkait dengan jumlah produk yang
diproduksi, misalnya gaji manajer, listrik untuk kantor, keperluan kantor
dsbnya.

Variable cost adalah biaya yang terkait dengan jumlah produk yang diproduksi
misalnya harga bahan baku, biaya buruh harian, biaya listrik untuk mesin-mesin
dsbnya.

Unit price adalah harga jual satuan produk

Unit cost adalah cost/biaya satuan produk





Sebuah industri sepatu rakyat dalam melakukan kegiatannya mempunyai kondisi
sbb;
Cost
J umlah produk
Fixed cost
Variable cost
Total cost
Sales = J ml.Produk x unit price
BEP
Sales
Q=J ml.Produk

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 4J

Biaya Manajemen Rp. 20 juta
Biaya kantor Rp. 10 juta
Biaya buruh Rp. 10.000,- per pasang
Biaya material Rp. 15.000,- per pasang
Harga sepatu Rp. 75.000,- perpasang

Pada produksi sepatu keberapa dicapai BEP,

BEP = Q = Fc / (unitprice unitcost)

Fc = Rp. 20 juta + Rp. 10 juta = Rp. 30 juta
unitprice = Rp. 75.000,-
unitcost = Rp. 10.000,- + Rp. 15.000,- = Rp. 25.000,-

BEP = 30.000.000 / ( 75.000 25.000 ) = 600
BEP terjadi pada saat 600 pasang sepatu terjual




































Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 44

Bank Soal
1. You are planning to retire in twenty years. You'll live ten years after
retirement. You want to be able to draw out of your savings at the rate of
$10,000 per year. How much would you have to pay in equal annual deposits
until retirement to meet your objectives? Assume interest remains at 9%.

2. You can deposit $4000 per year into an account that pays 12% interest. If you
deposit such amounts for 15 years and start drawing money out of the
account in equal annual installments, how much could you draw out each year
for 20 years?

3. What is the value of a $100 perpetuity if interest is 7%?

4. You deposit $13,000 at the beginning of every year for 10 years. If interest is
being paid at 8%, how much will you have in 10 years?

5. You are getting payments of $8000 at the beginning of every year and they
are to last another five years. At 6%, what is the value of this annuity?

6. How much would you have to deposit today to have $10,000 in five years at
6% interest compounded semiannually?

7. Construct an amortization schedule for a 3-year loan of $20,000 if interest is
9%.
8. If you get payments of $15,000 per year for the next ten years and interest is
4%, how much would that stream of income be worth in present value terms?

9. Your company must deposit equal annual beginning of year payments into a
sinking fund for an obligation of $800,000 which matures in 15 years.
Assuming you can earn 4% interest on the sinking fund, how much must the
payments be?

10. If you deposit $45,000 into an account earning 4% interest compounded
quarterly, how much would you have in 5 years?

11. How much would you pay for an investment which will be worth $16,000 in
three years? Assume interest is 5%.

12. You have $100,000 to invest at 4% interest. If you wish to withdraw equal
annual payments for 4 years, how much could you withdraw each year and
leave $0 in the investment account?

13. You are considering the purchase of two different insurance annuities. Annuity
A will pay you $16,000 at the beginning of each year for 8 years. Annuity B
will pay you $12,000 at the end of each year for 12 years. Assuming your
money is worth 7%, and each costs you $75,000 today, which would you
prefer?


Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 4S
14. If your company borrows $300,000 at 8% interest and agrees to repay the
loan in 10 equal semiannual payments to include principal plus interest, how
much would those payments be?

15. You deposit $17,000 each year for 10 years at 7%. Then you earn 9% after
that. If you leave the money invested for another 5 years how much will you
have in the 15th year?










































Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 4G
GLOSSARY OF FINANCIAL TERMS
Accounts Receivable Period: Measures the average time between when a product is
sold on credit and cash is received. Average collection period equals accounts
receivables divided average days sales. Average days sales is net sales divided by
365.
Annuity : Equal annual series of cash flows.:
Annuity Due: Beginning of year cash flows.
Average Payment Period: Accounts payable divided by cost of goods sold per day.
Cost of goods sold per day is cost of goods sold divided by 365
Balance Sheet: Statement showing what a firm owns and owes on a particular date
Bankers' Acceptances : Promise of payment at some future date issued by a firm and
guaranteed by a bank. Marketable security
Capital Budgeting: Process of identifying, evaluating, implementing and following
firm's long-term investment opportunities.
Cash Budget: Financial statement to forecast future cash flows.
Cash Conversion Cycle:Time between paying for inventory and collecting on
receivables.
Certificates of Deposit: Time deposits with stated maturity.
Commercial Paper: Short-term promissory note.
Compound Interest: Interest paid on beginning principal and any principal
accumulated in the meantime.
Cost of Capital: What it costs to bring money into the firm.
Coupon Payments: Periodic interest payments on a bond. Usually made
semiannually.
Debt Instrument: Represents borrowings by the firm.
Debt Ratios: Reflect how much debt the firm has incurred.
Discount: Selling below par.
Efficient Markets: Markets in which prices adjust quickly to new information and
prices reflect the economic value of information.
Equilibrium Price: Price securities sell for in efficient market, which is the discounted
value of cash flows.

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 47
Equity Instrument: Ownership interest in the firm.
Eurodollars: U.S. dollars placed in foreign banks.
Face Value: Par value/maturity value on a bond. Amount to be repaid at maturity
Financial Asset: A security. A "paper" asset
Funds Statement: Shows flow of funds through business.
Income Statement: Financial statement showing revenues, expenses and taxes
associated with those revenues for some financial period.
Interest Rate per Compounding Period: Annual rate divided by time per year
compounding.
Internal Rate of Return: Rate of return that causes net present value to equal 0.
Intrayear Compounding: More frequent compounding than annual.
Inventories Investment Amount: Average cost of goods sold per day x inventory
conversion period.
Liquidity Ratios: Indicate the firm's ability to meet its maturing short-term
obligations.
Maturity Value: Par value/face value on a bond. Amount to be repaid at maturity.
Money Market Accounts: Accounts which pay rates paid to money market rates.
Net Investment: Outlay at time 0 for a capital budgeting project.
Net Present Value: Present value of net cash flows less net investment.
Net Working Capital: Current Assets Current Liabilities.
Number of Compounding Periods: Number of years times number of times per year
compounding.
Operating Cycle: Time between ordering materials and collecting cash from
receivables.
Ordinary Annuity: End of year cash flows.
Perpetuity: Cash flow with no fixed time horizon.
Premium: Selling in excess of par.
Present Value: Reciprocal of future value.
Profitability Ratios: Indicate the efficiency with which the firm manages its resources.

Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 48
Real Asset: A tangible asset.
Receivables Investment Amount: Net sales per day x average collection period.
Simple Interest: Interest is paid on beginning principal only
Turnover Ratios: Indicate how effectively the firm manages resources at its disposal
to generate sales.
U.S. Treasury Bills: Federal obligations bearing the shortest original maturities.
Working Capital: The current resources (current assets and current liabilities)
available to the firm.
Yield to Maturity:Return on bond if held to maturity. Reflects premium/discount and
price and maturity of bond.



































Cagukesha ekOnOm teknk bagan I 6 2 halaman 49
Sources
TeachMeFinance.com

Engineering Economy;E.Paul DeGarmo, William G. Sullivan, J ames A.
Bontadeli, ElinM. Wicks.

Engineering Economic Analysis; Donald G. Newnan

Ekonomi Teknik; Gerald J .Thuesen, W.J . Fabrycky

Studyfinance.com

Engineering Economy Review, J ohn D Lee