Mtodo de Ross - Heidecke

El mtodo de Ross Heidecke ha sido diseado exclusivamente para

calcular la depreciacin en la valoracin de construcciones, teniendo como ventaja
sobre otros mtodos, la consideracin del estado de conservacin de las mismas;
permitiendo calcular una depreciacin ms acorde con la realidad.

Este mtodo es exclusivo para la valoracin de construcciones e incluye
dos aspectos fundamentales que son la depreciacin por edad y por estado.

Este mtodo considera los siguientes principios bsicos:

- La depreciacin es prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos
de mantenimiento.

- Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que
un bien mal conservado se deprecia ms rpidamente.

Su frmula de depreciacin (D) es la siguiente




Donde
x = edad de la construccin
n = vida til probable de la construccin

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificacin
debemos aplicar la siguiente frmula






Donde

VA = valor actual
estado por deprec coef
n
x
D
n
x
. . . *
2
1
2
2
|
|
.
|

\
|
+ =
E
n
x
Vn VA
n
x
*
2
1
1
2
2
|
|
.
|

\
|
|
|
.
|

\
|
+ =
Vn = valor de nuevo para la edificacin
x = edad actual
n = vida til probable
E = factor de bueno

Para la aplicacin de este mtodo, ROSS HEIDECKE define 5 categoras
de estados de conservacin con cuatro categoras intermedias, atribuyendo a
cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:

TABLA N 1 DEPRECIACIN POR ESTADO

TABLA DE DEPRECIACIN POR ESTADO

ESTADOS
1[1]


CONDICIONES FSICAS

CLASIFICACIN
NORMAL



COEFIC.
DEPREC.


1
NUEVO
No ha sufrido ni necesita
reparaciones

ptimo-O

00
Muy bueno-MB 0,032

2
REGULAR
Requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia

Bueno B

2,52
Intermedio-I 8,09

3

Requiere reparaciones
Simples

Regular-R

18,10
Deficiente-D 32,20

4


Requiere reparaciones
importantes

Malo-M


52,60
5

Requiere muchas
reparaciones importantes
Muy Malo-MM 72,20

Sin Valor = Valor de
Demolicin

Demolicin-DM

100

Definiciones de los estados:

A continuacin, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados
en la tabla anterior, de acuerdo con la Disposicin General N1-2000, emitida por el
rgano de Normalizacin Tcnica.

1[1]
La numeracin de los rangos es para efecto del programa de valoracin.


Optimo: Una construccin en estado ptimo es aquella que no ha sufrido ni
requiere reparaciones de ningn tipo.

Bueno: Una construccin en estado bueno es aquella que requiere o ha
recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de
fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberas y
techos, cambios en pequeos sectores de rodapi, marcos de
ventanas o puertas y otros.

Regular: Una construccin en estado regular es aquella que requiere
reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en
pisos, cielos, ventanera, y otros.

Malo: Una construccin en estado malo es aquella que requiere
reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta,
pisos, cielos, instalaciones mecnicas, y otros.

Muy malo: Una construccin en estado muy malo es aquella que requiere de
muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no
recibirlas en poco tiempo, estar en estado de demolicin.


Para efectos de aplicacin del Mtodo de Ross-Heidecke en el modelo de
valoracin de construcciones, se han considerado nicamente los estados
enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento.

Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de
depreciacin de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente
correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.










Ejemplo

100
. . 100 Deprec Coef
E

=
Determinar el valor actual de un edificio de 15 aos de edad, cuyo estado
de conservacin es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60
aos y un valor de reposicin nuevo de 70 000,00 el metro cuadrado.



Aplicando la frmula anterior se tiene



De lo anterior

Vn = 70 000,00 /m
x = 15 aos
n = 60 aos
E = factor de bueno

De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciacin por estado
es de 2,52:



Por consiguiente,

VA = 57 574,00/m

Por tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado para el edificio es
de 57 574,00 el metro cuadrado, de acuerdo con la frmula. Sin embargo, el
perito puede redondear este valor a 57 500,00 /m.





E
n
x
Vn VA
n
x
*
2
2
2
1
1
|
|
|
|
|
.
|

\
|
|
|
|
|
|
.
|

\
|
+ =
E =

=
100 2 52
100
0 9748
,
,
9748 , 0 *
2
2
60
15
2
1
1 000 . 70
60
15
|
|
|
|
|
.
|

\
|
|
|
|
|
|
.
|

\
|
+ = VA