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Valencia , 25 de Julio de 2 .

011

LUGAR DENOMINADO HORIZONTE, PARCELAMIENTO LA ESTRELLA, URBANIZACIN HORIZONTE, CASA- QUINTA No. 14 (ROSDELY), JURISDICCIN DEL MUNICIPIO SUCRE ESTADO MIRANDA.
ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos
CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos


CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

C CE TIIF CII ER RT FIIC CA AC N N


Yo, Ivka Alexandra Pazann Angarita, de identidad N 13.271.328,
de

mayor de edad, titular de la cdula


Ingeniero Civil, inscrita en el

profesin

C olegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N 125.814, miembro activo de la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela SOITAVE N 2.250, de la

Superintendencia de Bancos bajo el N 2.491, del Fondo de Garanta de Depsitos y Proteccin Bancaria FOGADE N 819, Superintendencia de Seguros SUDESEG N 1.375 y la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV 392,

certifico lo siguiente: 1. Sres. El Avalo obtenido ERNESTO en el Inmueble ANA Propiedad RUIZ de los

LEONARDO

RUIZ

BRICEO,

ROSDELY

BRICEO,

VIRGINIA ESPERANZA RUIZ BRICEO Y NA TALIE ANDR EINA RUIZ BRICEO; de mtodos esencialmente objetivos que estn desligados de cualquier factor o

inters que pueda alterar el resultado del mismo. 2 He realizado personalmente la inspeccin a la propiedad e igualmente

declaro que no tengo ningn inters con la misma en cualquier posi ble operacin comercial. 3. Que el servicio fue requerido nica y exclusivamente en mi carcter de profesional avaluador conocedor de sus deberes y responsabilidades, donde los datos e informaciones obtenidas son ciertas hasta donde alcanza la ningn

buena fe del tasador y no he exagerado ni omitido conscientemente factor importante que pueda influir en el resultado de ste avalo.

4. La presente Inspeccin Ocular no asume responsabilidad alguna por vicios ocultos, defectos de construccin, ni de ninguna otra ndole relacionada con aspectos tcnicos de dicho desarrollo arquitectnico; en virtud de actuar nica y exclusivamente como Tasador Inmobiliario, sin prejuzgar, revisar, control ar o inspeccionar di recta o indirectamente los materiales utilizados, los clculos estructurales, la calidad de la construccin, ni las caractersticas o condiciones del suelo.
Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900
2/23 Control No.: 59117

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CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

5. En lo mejor de mi conocimiento y convencimiento, el contenido de ste reporte, su anlisis, opiniones y conclusiones son criterios personales y li bres de cualquier tipo de presin. 5. No se juzga la propiedad legal de los inmuebles descritos en este informe. 6. Firmado en Valencia a los Veinticinco ( 25 ) das del mes de

Julio de 2.011

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

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R RE ES ME TIIV SU UM EN NE EJ JE EC CU UT VO O
PROPIETARIOS PROPIETARIOS Y SOLICITANTES SOLICITANTES : LEONARDO E. RUIZ RUIZ BRICEO; ANA R. RUIZ BRICEO; BRICEO; VIRGINIA E. RUIZ BRICEO; NATALIE A. RUIZ BRICEO C.I. No.: V-5.753.59 5.753.591; V-6.561.334 VV-5.753.663, VV-6.558.213;

Lugar denominado Horizonte, Parcelamiento La UBICACIN : Estrella, Urbanizacin Horizonte, Casa-Quinta No. 14 (ROSDELY), Jurisdiccin del Municipio Sucre del Estado Miranda. OBJETIVO GENERAL: Establecer el Valor Justo del inmueble, para posible negociacin de sus propietarios.

Inicialmente se obtienen los referenciales en la Oficina de Registro correspondiente, tomando en cuenta aquellos que pertenezcan a propiedades semejantes a las del inmueble en estudio. Se utiliza el Mtodo del Mercado para su valoracin, METODOLOGA DEL AVALO : en virtud de ser un inmueble bajo propiedad horizontal y del que se disponen referenciales. Se calcula el Valor del Precio Unitario luego de aplicar los respectivos correctivos y Estadstica Descriptiva.

VALOR DEL INMUEBLE: Bs. 1.835.969,24


FECHA : 25 de Jul Julio de 2.011

AVALUADOR : Ing. Ivka Alexandra Pazann Angarita


C.I.V. 125.814 / SOITAVE : 2.250 / SUDEBAN P-2.491 F.O.G.A.D.E. 819 / SUDESEG 1.375 / UPAV 392

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

4/23 Control No.: 59117

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C CO CIIO ES EN ER ES ON NS SIID DE ER RA AC ON NE S G GE NE RA AL LE S
a a)) O OB BJ JE ET TO OD DE EL LA AV VA AL L O O :: Determinar el valor del inmueble ubicado en el lugar denominado Horizonte, Parcelamiento La Estrella, Urbanizacin Horizonte, Casa Quinta signada con el No. 14 y de Nombre ROSDELY, situada en el Municipio Sucre del Estado Miranda. b b)) Z ZO ON NIIF FIIC CA AC CIIO ON N Y Y T TIIP PO O D DE E C CO ON NS ST TR RU UC CC CII N N P PR RE ED DO OM MIIN NA AN NT TE E E EN N L LA A Z ZO ON NA A:: La Zonificacin del inmueble es de Tipo Residencial, pertenece a un Conjunto Residencial Cerrado y bajo el rgimen de propiedad horizontal; en su entorno se ubican viviendas unifamiliares, multifamiliares, comercios en sus inmediaciones, as como inmuebles de uso industrial en la Zona Industrial de Boleita Norte. c c)) A AC CC CE ES SIIB BIIL LIID DA AD DY YV VIIA AL LIID DA AD D :: Tiene su acceso principal a travs de la Avenida Rmulo Gallegos,

tomando la Calle Los Dos Caminos (Av. Principal) por donde se llega a la Transversal No. 4 del Sector Boleta y donde se ubica el

inmueble en estudio. Cuenta con buena vialidad local, va en doble sentido y sin isla central.

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

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e e)) E EN NT TO OR RN NO OY YS SE ER RV VIIC CIIO OS SE EN NL LA AZ ZO ON NA A ::

En las inmediaciones del inmueble se ubican gran cantidad de viviendas unifamiliares, multifamiliares, comercios en general; se ubica en un punto estratgico de la Zona Este de Caracas y en su entorno se ubican algunas de las siguientes urbanizaciones: California Norte, Boleita Norte, Los Cortijos, El Mrquez, Los Ruices, Santa Cecilia, Los Chorros, Montecristo, Los Palos Grandes y al Sur de la Autopista Francisco Fajardo: Colinas de los Ruices, Caurimare, Macaracuay, entre otros; perteneciente a Urbanizaciones con inmuebles comparables al del estudio, por presentar caractersticas constructivas similares ( Estructura Tradicional con Losas Nervadas, Losas de Concreto ), Casa-Quinta de edades similares, estados de conservacin y usos actuales.

El inmueble se ubica en la zona Este de la Caracas y con fcil acceso hacia la Autopista Francisco Fajardo, por ubicarse entre Avenidas de gran importancia

vehicular tales como: Avenida Rmulo Gallegos, Avenida Francisco de Miranda, Avenida Principal de Los Ruices y Avenida Principal de los Cortijos que facilitan el acceso a la misma. El inmueble cuenta con todos los servicios de equipamiento tanto pblicos como privados necesarios para su desarrollo, tales como : Calles asfaltadas, aceras de concreto, brocales, drenajes, aguas blancas, red de cloacas, aseo urbano, electricidad, alumbrado pblico, servicio de telfonos.

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

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De igual manera posee los servicios puntuales de apoyo a las actividades que se realizan en el sector: comercios en general ( Locatel Boleita, Automercado Lubrevas ), Centros comerciales ( Centro Comercial Aloha,), Estaciones de servicio, servicios mdicos, panaderas, ferreteras, la empresa Televen y gran cantidad de servicios para consolidacin del sector.

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

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C CO CIIO ES EG ES ON NS SIID DE ER RA AC ON NE S L LE GA AL LE S
a a)) T TR RA AD DIIC CII N NL LE EG GA AL L :: El Inmueble es propiedad de los Sres Sres. es. LEONARDO ERNESTO RUIZ BRICEO, ANA ROSDELY RUIZ BRICEO, BRICEO, VIRGINIA ESPERANZA RUIZ BRICEO Y NATAL NATALIE ANDREINA RUIZ BRICEO BRICEO, CEO segn lo indica el documento debidamente protocolizado ante la OFICINA DE REGISTRO PBLICO DEL MUNICIPIO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, en fecha Diecisis (16) de Junio del 2008, Bajo el N 16, Tomo 28, Protocolo 1. b b)) E ES ST TA AD DO OD DE EC CO ON NS SE ER RV VA AC CII N NY YU US SO OA AC CT TU UA AL LD DE EL LB BIIE EN N :: De acuerdo a la inspeccin efectuada y segn se aprecia en la secuencia fotogrfica anexa, el inmueble se encuentra en buen estado de conservacin y para el momento de la inspeccin se encontraba deshabitado.

a a)) L LIIN ND DE ER RO OS SD DE EL L IIN NM MU UE EB BL LE E: NORTE: Con Terrenos que son o fueron de Eneca, en una lnea recta que mide Catorce metros con Noventa y Un Centmetros (14,91Mts.) Con la Vereda No. 2, en una lnea recta que mide Catorce Metros con Sesenta Centmetros (14,60Mts.) Con la Parcela No. 15, en una lnea recta que mide Dieciocho Metros con Quince Centmetros (18,15Mts.) Con Terrenos del antiguo Sanatorio vila, en lnea recta de Dieciocho metros con Quince Centmetros (18,15Mts.).

SUR:

ESTE: OESTE:

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

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En el Lindero Oeste del inmueble se ubica una pantalla de atarantamiento que protege la vivienda del rea montaosa, por su inclinacin, fue iniciativa del anterior propietario construir un rea de anexo sobre sta rea, la misma corresponde a 46,20 m2 que sern valorados en la totalidad de su construccin pero no como rea de terreno. Actualmente se encuentra alquilado el anexo, en el momento de la inspeccin no se logr acceder el mismo por no encontrarse sus inquilinos; para efectos de clculo se considera un estado de conservacin regular.

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

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C CO CIIO EB E ON NS SIID DE ER RA AC ON NE ES S D DE EL L IIN NM MU UE BL LE


Forma del Inmueble : rea de Terreno: rea de Construccin: Regular 267,80 m2 (Segn Doc.)
156,52 m2 CASA ORIGINAL 36,76 m2 REA DE PATIO 46,20 m2 ANEXO

239,48 m (S/ Medida en Sitio) Estructura : Tradicional ( Casa-Quinta ) Metlica ( Anexo y rea de Patio ) 30 Aos aprox. Posee la Casa Original que consta de Dos (02) Niveles y un Anexo con entrada independiente ubicado en su rea lateral. Distribucin del Inmueble : La Casa Principal est distribuida de la siguiente manera: Planta Baja: Sala, Comedor, Cocina, Bao

Edad Aparente :

Auxiliar, Estar, Habitacin Auxiliar, Lavadero y Patio. Planta Alta: Habitacin Principal con Closet y Bao, Tres (03) Habitaciones Auxiliares y un Bao Auxiliar.

Anexo: Anexo Posee rea de Sala-Comedor-Cocina, Una ( 01) Habitacin y Un ( 01 ) Bao.

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

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Fachada con medias Paredes de Tablilla y rejas metlicas. Closet de madera en Habitaciones. Baos con piezas sanitarias de color, cermica en Caractersticas Generales : pisos y paredes, pareduch. Escaleras de concreto y granito, barandas de madera y metal. rea de Lavadero y Patio con estructura metlica, Techo de Lminas de Zinc, cercado con rejas metlicas.

1. Techo de Losa de Concreto. Lminas de Zinc (Lavadero y Patio) 2. Paredes de Bloques de Concreto y Arcilla,

Frisados y Pintados. Acabados y Revestimientos encontrados en el Inmueble: 3. Pisos de Granito, Cermica (Baos).

Cemento Liso (Lavadero y Patio) 4. Puertas de Madera Entamborada, Metlicas, Rejas protectoras 5. Ventanas de Hierro y Vidrio tipo Basculantes con rejas protectoras.

El inmueble forma parte de una Urbanizacin privada, la cual consta de Dieciocho (18)
Observaciones:

Viviendas pareadas de

Dos (02) Niveles cada

una, posee portn metlico corredizo, casillero de correos, puestos de estacionamientos en el rea de entrada. Se accede al inmueble a travs de la Vereda No 2 del Conjunto Residencial.
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P RO SO TO OC CE ES OM ME ET OD DO OL L G GIIC CO O PR
Se realiz una inspeccin ocular del inmueble y sus alrededores, se recopil toda la informacin necesaria para determinar el valor actual de la propiedad y se procedi a aplicar los siguientes Mtodos de Valoracin:

1. Mtodo del Mercado ( Valor del Terreno) 2. Mtodo del Costo ( Construcciones ) 1 1.. M M T TO OD DO OD DE EL LM ME ER RC CA AD DO O ::

Consiste en comparar de manera directa el lote de terreno en estudio con otras propiedades similares, utilizando la informacin disponible de las ltimas ventas registradas en el sector, para encontrar as su valor estimado. Para lograr ste objetivo, se utilizan los referenciales de las Oficinas de Registro Subalterno que presentan relacin con el inmueble objeto del avalo. Dada la variabilidad y heterogeneidad de los inmuebles, es necesario hacer ajustes o correcciones (por rea, forma, ubicacin, zonificacin, fecha de adquisicin, entre otras), segn sea el caso, donde se aplican factores que los hagan lo ms similar

posible con el inmueble que se est avaluando. Es en sta etapa donde se estratifican los compradores y se analiza la veracidad de la informacin en cuanto a la correspondencia de los precios de venta con los valores medios actuales; para obtener el valor del inmueble se toman en consideracin todos los elementos que pueden influir de manera directa en el mismo.

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

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Por tanto, el Valor de Mercado es el valor en trminos de moneda nacional que tendra un bien en un mercado libre y competitivo, donde un posible vendedor y un comprador actuaran prudentemente y con conocimiento de la calidad de los bienes, sin tener estmulos indebidos se llegar a un acuerdo del valor de un determinado inmueble, es el momento donde la oferta y la demanda alcanza un punto de equilibrio.

Se toman los referenciales, se depura la muestra seleccionada y se aplican los correctivos necesarios para lograr la HOMOLOGACIN de los mismos, en este caso se corrigen por rea y Tiempo.

1 1.. P PO OR R RE EA A R Se utiliza el Mtodo Simplificado de Meyer, quien asume que cada vez que se doble el rea del inmueble referencial, con respecto al del objeto del avalo su valor disminuye una determinada proporcin y viceversa.

Se debe tomar en cuenta que para aplicar este mtodo los referenciales y el inmueble objeto de avalo deben tener un mismo uso y estar ubicado en la misma zona o zonas de caractersticas similares, que de ser diferente, debe ser corregida con el factor asociado al Anlisis de Vecindario, Zonificacin, para garantizar que se est trabajando con una muestra homognea.

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

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2 2.. P PO OR PO O RT EM MP TIIE Para la actualizacin de los precios de cada uno de los referenciales seleccionados, se utilizar la frmula de capitalizacin:

Vf = Vo(1+i)n

En donde i es la tasa de incremento interanual y n es el nmero de meses transcurridos hasta la fecha del avalo.

2 2.. M OD DO OD DE LC OS OD DE PO OS N: M T TO EL ER RE EP SIIC CII : CO N ST TO Bsicamente consiste en determinar el costo de reposicin o reemplazo de la construccin, que sumado al valor del terreno, inmueble completo. dar un valor global para el

El costo de reposicin, es el costo actual requerido para hacer una rplica exacta de una construccin determinada, utilizando los mismos materiales que la integran y con similar mano de obra que la utiliza originalmente. Para ello se procede al clculo de los costos directo de construccin, luego se procede al clculo de los costos indirectos, es decir, gastos administrativos, gastos financieros e imprevistos. Por ltimo, se le aade la utilidad empresarial.

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Podemos resumir la inversin total con la siguiente frmula: VI = CD + CI + I + VT + IT + GV + U VI = Valor del Inmueble CD = Costos directos CI = Costos Indirectos I = Intereses durante la construccin VT = Valor del terreno. IT = Intereses sobre el capital invertido en terreno GV = Gastos de ventas y comisiones U = Utilidad empresarial.

Depreciacin:
La depreciacin es una reduccin del valor, expresada en unidades monetarias y debidas a un deterioro en el activo fsico, en razn de: el desgaste, la edad o decadencia fsica, la insuficiencia, la obsolescencia y el descuido en la conservacin.

La frmula para calcular la depreciacin es la siguiente:

D = (VR - Vr) (d + (1 - d) C) D = Depreciacin VR = Valor de Reposicin Vr = Valor Residual C = Coeficiente de correccin ((Ross-Heidecke) d = (e/v + e2/v2) 0,5 e = Edad v = Vida til

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A continuacin se presenta una Tabla con el FACTOR DE CONSERVACION HEIDECKE ( C ) de acuerdo al Estado de Conservacin del Inmueble; este valor es a juicio del Avaluador.

FACTOR ( C ) DE CONSERVACIN DE HEIDECKE


ESTADOS CONDICIN FSICA CLASIFICACIN C (%)

1 1.5

Nuevo. No necesita reparaciones

Excelente Muy Bueno

0,00 0,032

Regular. Requiere reparaciones de poco valor

Bueno

2,52

2.5

Intermedio

8,09

3 3,5

Requiere reparaciones simples

Regular Deficiente

18,10 33,20

4 4.5

Requiere reparaciones considerables

Malo Muy Malo

52,60 75,20

Susceptible de ser demolido

Psimo

100,00

Seguidamente se presentan cada uno de los clculos realizados:

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A continuacin se presentan Veintiocho ( 28 ) referenciales de Casa Terreno en la propia Urbanizacin Horizonte y sus alrededores:

REFERENCIALES DE CASA-TERRENOS EN LA URB. HORIZONTE Y SUS ALREDEDORES


REF. UBICA CIN V ENDEDOR COMPRA DOR DIRECC IN REA DE TERRENO (m 2 )
2

PREC IO MONTO VENTA UNITARIO ( Bs. ) 2 ( Bs/m )

FOLIO REAL No

FECHA DE REGISTRO

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

MACARACUAY LA ESTANCIA CALIFORNIA SUR LOS DOS CAMINOS BOLEITA LOS CHORROS LA CARLOTA MONTECRISTO CAMPO CLARO FILAS DE MARICHE HORIZONTE LOS CHORROS MONTECRISTO MACARACUAY CAMPO CLARO CAMPO RICO HORIZONTE SANTA MARIA SANTA EDUVIGIS SANTA CECILIA HORIZONTE EL MARQUES MACARACUAY LA CALIFORNIA NORTE LOS PALOS GRANDES MACARACUAY EL MARQUES LOS CHORROS

MARY REYES LEOPOLDO GORDILS ESTHER GUARACHE DAGOBERTO ROMER NAPTALI MACIAS IRAMA CALCAO OLGA CARPIO JOSEFINA BLANCO MARITZA MANDY DOMINGO MEDINA TERESA RODRIGUEZ FLOR GARCIA CARMEN GONZALEZ FRANK DI PAOLO MERCANTIL C.A BANCO UNIVERSAL MARIA DIAZ CINTHIA CARREO CARLOS TALAMO LUIS LEON JOSE RIVERO ITALIA COLUCCI RENATO SOCI ZORAIDA MONTES JOSE DELGADO JOSE VARAS EUGENIO MIKOLJI ANA FARRE ANA DELFINO

ANTONIO CAMPITELLI MARIA PADRON TOMAS TEMPRANO ORLANDO DE ARMAS ARMANDO VAZQUEZ LUIS DE LLANO BERENICE ALAMO BADIA BAZZI ELMA GUERRA VITO DEPALMA JOSE DA SILVA PIEMCA C.A MARCOS SALAS DANIELRODRIGUEZ PROMOTORA PADOVA C.A FRANCISCO SERRANO CRISTIANFREI MANUEL PADILLA INVERS. DEPE 18 S.A MEIBER GIL FIORELLA CONGIUSTO COLUCCI GILBERTO LOPEZ GERALD GABRIEL JOSE CAMPOS IVAN HURTADO ADRIAN AZPARREN ANA GRAU FARRE BERNARDO GONZALEZ

ZONA N PC.169 QTA. CHATY CALLE PPAL QTA.SIN NOMBRE No.D21B AV. LAS AMERICAS No. 702-2 ST.TOCOME No.12 AV.CENTRAL No.2B ST.LA ESTANCIA No.20A AV.F No.149 AV.EL CENTRO S/N AV.5-J QTA.MAROCAR No.28 CTERA. STA. LUCIA QTA. ROMA No. MZN. A AV. 2 CAMINOS PC 4 No. AV. PPAL Y AV. 7 QTA. VILLA GARCIA No. TRANSV. 4ta. QTA. CHEPOTA No. 35 ZONA K AV. MANAURE PC.79 ST. LOSW 2 CAMINOS AV.FCO. DE MI9RANDA Y AV. 2da QTA. EL COROZO CALLE PUBLICA APTO.13-C AV.PEDRO MANRIQUE QTA.GUARINBA A Nro.11 MZN. F AV.PPAL PC. 7 QTA. No. CALLE ARISMENDI Y AV.ADOLFO BUENO PC. 10 No. 10 CALLE 4 PC. 125 No. 26 PC. 02 MZNA. D GRUPO 6 CALLE HUMOCARO PC. 2055 ZONA M AV. URIMARE PC. 43 ZONA C AV. VIENA PC. 427 MZNA. R QUINTA ALICIA CALLE 10 PARCELA S/N AV. PPAL. PC. 56 QUINTA BUGI CALLE SOROCAIMA PC. 310 ZONA B SUR CALLE REAL LOS CHORROS QTA. NANANA

300,00 250,93 177,60 502,84 274,50 269,90 375,23 250,00 285,00 160,00 207,00 1.200,00 154,00 316,07 1.287,00 60,00 114,00 390,00 315,00 275,00 203,06 360,00 514,11 286,00 206,00 1.100,00 581,61 772,58

1.675.000,00 1.500.000,00 560.000,00 2.438.000,00 2.200.000,00 1.200.000,00 1.700.000,00 2.300.000,00 1.500.000,00 700.000,00 1.000.000,00 4.100.000,00 1.200.000,00 1.850.000,00 6.500.000,00 320.000,00 800.000,00 1.650.000,00 2.800.000,00 1.250.000,00 300.000,00 1.750.000,00 2.500.000,00 800.000,00 2.100.000,00 2.200.000,00 1.700.000,00 1.200.000,00

5.583,00 5.978,00 3.153,00 4.848,00 8.015,00 4.446,00 4.531,00 9.200,00 5.263,00 4.375,00 4.831,00 3.417,00 7.792,00 5.853,00 5.051,00 5.333,00 7.018,00 4.714,00 8.889,00 4.545,00 1.477,40 4.861,11 4.862,77 2.797,20 10.194,17 2.000,00 2.922,92 1.553,00

2010-123 2010-441 2010-174 2010-681 2010-1064 2010-1641 2010-2481 2010-2521 2010-3721 2010-1521 2010-1539 2010-4105 2010-4142 2010-1580 2010-4201 2010-1739 2010-1733 2010-4601 2010-4721 2010-8742 2011-94 2011-114 2011-203 2011-238 2011-2181 2011-387 2011-424 2011-1869

21/01/2010 26/01/2010 27/01/2010 03/02/2010 12/02/2010 02/03/2010 23/04/2010 27/04/2010 02/06/2010 14/06/2010 16/06/2010 17/06/2010 18/06/2010 21/06/2010 22/06/2010 06/07/2010 06/07/2010 13/07/2010 16/07/2010 19/10/2010 21/01/2011 27/01/2011 10/02/2011 14/02/2011 22/02/2011 02/03/2011 04/03/2011 05/04/2011

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

17/23 Control No.: 59117

ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos


CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

Aplicando los Correctivos a la Muestra Seleccionada, se obtiene:


REFERENCIALES DEPURADOS
Ref. No. 1 2 4 5 6 7 8 9 11 13 14 16 17 18 19 22 23 25 TE RRE NO REA (m 2 ) FECHA EN CUADRO Bs./m 2 VENTA DE CORRECTIVO CORREGIR V ENTA ( Bs) POR RE A E N ME SES POR TIE MPO 300,00 250,93 502,84 274,50 269,90 375,23 250,00 285,00 207,00 154,00 316,07 60,00 114,00 390,00 315,00 360,00 514,11 206,00 267,80 1.675.000,00 1.500.000,00 2.438.000,00 2.200.000,00 1.200.000,00 1.700.000,00 2.300.000,00 1.500.000,00 1.000.000,00 1.200.000,00 1.850.000,00 320.000,00 800.000,00 1.650.000,00 2.800.000,00 1.750.000,00 2.500.000,00 2.100.000,00 m2 5.583,33 5.977,76 4.848,46 8.014,57 4.446,09 4.530,55 9.200,00 5.263,16 4.830,92 7.792,21 5.853,13 5.333,33 7.017,54 4.230,77 8.888,89 4.861,11 4.862,77 10.194,17 1,02 0,99 1,10 1,00 1,00 1,05 0,99 1,01 0,96 0,92 1,03 0,80 0,88 1,06 1,02 1,05 1,10 0,96 17,80 17,63 17,40 17,10 16,43 14,73 14,60 13,43 12,97 12,90 12,80 12,30 12,30 12,07 11,97 5,60 5,17 4,77 1,69 1,68 1,67 1,66 1,63 1,55 1,54 1,49 1,47 1,46 1,46 1,44 1,44 1,43 1,42 1,18 1,16 1,15 PRECIO DE CORRE CTIVO TIEMPO CORRE CTIVO P.U. CORRE GIDO 9.613,72 9.967,96 8.924,06 13.336,08 7.235,23 7.371,45 14.017,51 7.903,19 6.815,31 10.489,04 8.762,84 6.111,48 8.865,52 6.399,37 12.977,24 6.000,05 6.255,53 11.277,77 9.017,96 FE CHA DE RE GIS TRO 21/01/2010 26/01/2010 03/02/2010 12/02/2010 02/03/2010 23/04/2010 27/04/2010 02/06/2010 16/06/2010 18/06/2010 21/06/2010 06/07/2010 06/07/2010 13/07/2010 16/07/2010 27/01/2011 10/02/2011 22/02/2011

Al Precio unitario corregido se le aplica el Mtodo de Valoracin por Estadstica Descriptiva, obteniendo la Tendencia Central de la Serie, que representar la muestra escogida, esta podr ser por la Media Aritmtica, Mediana y/o Moda.

De igual manera para el estudio se toman en cuenta algunas Ofertas existentes en la misma Urbanizacin Horizonte y reas comparables:

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

18/23 Control No.: 59117

ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos


CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

OFERTAS DE CASA-TERRENOS EN CARACAS


No D I REC C I N REA D E T ERRENO (m ) 1 PALO VERDE COLINAS DE LA CALIFORNIA EL MARQUES 150,00
2

REA D E C ON ST . (m ) 240,00
2

MON T O V EN T A ( Bs. )

P REC I O 2 ( Bs/m )

P G I NA S WEB

1.300.000,00

8.666,67

WWW.TUINMUEBLE.COM http://clasificados.eluniversal.com/2803309 WWW.INMOBILI A.COM WWW.INMOBILI A.COM WWW.INMOBILI A.COM WWW.CENTURY21.COM.VE WWW.CENTURY21.COM.VE WWW.INMOBILI A.COM WWW.INMOBILI A.COM http://clasificados.eluniversal.com/2808415 http://clasificados.eluniversal.com/2818768 http://clasificados.eluniversal.com/2818706 http://clasificados.eluniversal.com/2815248 WWW.INMOBILI A.COM http://clasificados.eluniversal.com/2725758 WWW.INMOBILI A.COM WWW.INMOBILI A.COM WWW.COLDWELLBANKER.COM.VE WWW.MERCADOLI BRE.COM.VE WWW.CONINMUEBLES.COM. http://clasificados.eluniversal.com/2820850 http://clasificados.eluniversal.com/2574729 http://clasificados.eluniversal.com http://www.renthouse.org http://clasificados.eluniversal.com/2795344 http://clasificados.eluniversal.com/2826200 http://clasificados.eluniversal.com/2756839

200,00

350,00

2.950.000,00

14.750,00

363,00

500,00

3.100.000,00

8.539,94

EL MARQUS

545,00

400,00

2.880.000,00

5.284,40

EL MARQUS

545,00

400,00

2.550.000,00

4.678,90

EL MARQUS

450,00

504,00

2.600.000,00

5.777,78

EL MARQUS

501,00

501,00

2.800.000,00

5.588,82

HORIZONTE

250,00

400,00

2.700.000,00

10.800,00

LA CALIFORNIA NORTE

300,00

270,00

1.800.000,00

6.000,00

10

LA CALIFORNIA NORTE

103,00

103,00

1.350.000,00

13.106,80

11

LA CALIFORNIA NORTE

220,00

220,00

1.700.000,00

7.727,27

12

LA CALIFORNIA NORTE
LA CALIFORNIA NORTE ( CON ANEXO ) LA CALIFORNIA NORTE ( CONJ. CERRADO )

126,00

180,00

1.380.000,00

10.952,38

13

175,00

350,00

1.700.000,00

9.714,29

14

210,00

210,00

1.800.000,00

8.571,43

15

LA CALIFORNIA SUR

215,00

350,00

1.800.000,00

8.372,09

16

LOS RUICES

560,00

385,00

3.100.000,00

5.535,71

17

MACARACUAY

324,00

420,00

2.500.000,00

7.716,05

18

PALO VERDE

268,00

268,00

1.640.000,00

6.119,40

19

URB. HORIZONTE

240,00

240,00

2.500.000,00

10.416,67

20

URB. HORIZONTE

202,88

300,00

2.000.000,00

9.858,04

21

URB. HORIZONTE

200,00

350,00

2.100.000,00

10.500,00

22

URB. HORIZONTE

365,00

475,00

2.300.000,00

6.301,37

23

URB. HORIZONTE

240,00

400,00

2.200.000,00

9.166,67

24

URB. HORIZONTE

300,00

300,00

1.900.000,00

6.333,33

25

URB. HORIZONTE

215,00

230,00

1.750.000,00

8.139,53

26

URB. HORIZONTE

206,00

156,00

1.700.000,00

8.252,43

27

URB. HORIZONTE

240,00

400,00

2.200.000,00

9.166,67

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

19/23 Control No.: 59117

ANLISIS ESTADSTICO DE LOS REFERENCIALES

N o. Rango de la serie = No. De Intervalos = No. De datos = C= rea = 267,80 m2 7.336,02 6 17 1441,96

1 2 4 5

6 7 9 11 13 14 16 17 18 19 22 23 25

P .U. Corregido 9.613,72 9.967,96 8.924,06 13.336,08 7.235,23 7.371,45 7.903,19 6.815,31 10.489,04 8.762,84 6.111,48 8.865,52 6.399,37 12.977,24 6.000,05 6.255,53 11.277,77

P .U. Correg ordenados 6.000,05 6.111,48 6.255,53 6.399,37 6.815,31 7.235,23 7.371,45 7.903,19 8.762,84 8.865,52 8.924,06 9.613,72 9.967,96 10.489,04 11.277,77 12.977,24 13.336,08

1 2 3 4 5 6

Li 6.000,05 7.442,01 8.883,97 10.325,92 11.767,88 13.209,83

L i +1 7.442,01 8.883,97 10.325,92 11.767,88 13.209,83 14.651,79

Xi 6.721,03 8.162,99 9.604,94 11.046,90 12.488,86 13.930,81 10.325,92

fi 7 3 3 1 2 1 17

Fi 7 10 13 14 16 17 Total:

Xi x f i 47.047,22 24.488,96 28.814,83 11.046,90 24.977,71 13.930,81 150.306,44

Xi - X 2.120,52 678,57 763,39 2.205,34 3.647,30 5.089,26 Total:

(Xi-X) x fi 14.843,66 2.035,70 2.290,17 2.205,34 7.294,60 5.089,26 33.758,73

Xi - Me 1.441,96 0,00 1.441,96 2.883,91 4.325,87 5.767,82 Total:

(Xi- Me) x fi 10.093,69 0,00 4.325,87 2.883,91 8.651,73 5.767,82 31.723,03

Clase Media Aritmtica

A continuacin se indica el Anlisis Estadstico de los Referenciales:

Media Aritmtica (X) = Xi x fi/num. datos

Desviacin Media (Dx)= (Xi-X) x fi/num datos

MEDIANA :

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900
Desviacin Media (Dx)= 1.985,81 Intervalo

Media Aritmtica (X) = 8.841,56

{
{

X - Dx = X + Dx =

6.855,75 10.827,36

52,94% <57,50%

CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos

LA MEDIA ARITMTICA ES EL VALOR QUE EXPLICA EL COMPORTAMIENTO DE LOS DATOS, SE TOMA COMO LA TENDENCIA CENTRAL DE LA SERIE. El RANGO XDx CONTIENE ( 9 ) REFERENCIALES, REPRESENTANDO MENOS DEL 57,50% DE LOS DATOS. ES CRITERIO DEL AVALUADOR FIJAR EL PRECIO UNITARIO MNIMO, ES DECIR: 6.855,00 Bs/m 2

20/23 Control No.: 59117

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Del anlisis se obtiene:

MEDIA ARITMTICA: DESVIACIN MEDIA:

X= DX= X+DX= X-DX=

8.841,56 1.985,81 10.827,36 < 57.5 % 6.855,75 SI SE CUMPLE

Tomando en cuenta que el Rango de Valores est entre 10.827,36 Bs/m y 6.855,75 Bs/m, as como la ubicacin del inmueble en estudio, su entorno y estado de conservacin; es criterio del Avaluador fijar el Precio Unitario mnimo, es decir: 6.855,00 Bs/m, por lo tanto:

VALOR CASA QUINTA QUINTA No. 14 = REACASA - QUINTA x P.U. VALOR CASA QUINTA No. 14 = 267,80 m2 x 6.855,00 Bs./ m2 =

VALOR CASA QUINTA No. 14 =

Bs. 1.835.769,00

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A continuacin se indica el Mtodo del Costo aplicado a las Ampliaciones existentes:

VALOR DE LA CONSTRUCCIN
ESTADO DE CONSERVACIN MUY BUENO ( C= 0.032), BUENO ( C=2,52 ), INTERMEDIO (C=8,09), REGULAR (C=18,10). DEFICIENTE ( C=33,20), MALO (C=52,60), MUY MALO (C=75,20), PSIMO (C=100)

DESCRIPCIN

UNIDAD

CANTIDAD

PRECIO UNITARIO (Bs/UNIDAD)

COSTO DIRECTO

GASTOS DE FINANCIAMIENTO ADMINISTRACIN ( 22% ) ( 10% )


2.757,00 9.240,00 6.065,40 20.328,00

UTILIDAD ( 15% )

PRECIO UNITARIO COSTO DE REPOSICIN Adm+Financ+Util (Bs/UNIDAD)


40.941,45 137.214,00 1.113,75 2.970,00

REA EN P.B. ( LMINAS DE ZINC ) ANEXO TIPO ESTUDIO*

m 2 m

36,76 46,20

750,00 2.000,00

27.570,00 92.400,00

4.549,05 15.246,00

82,96 TOTAL

DESCRIPCIN

DEPRECIACIN

VALOR ACTUAL ( Bs.)

P.U. DEPRECIADO (Bs/UNIDAD) 381,20 2.327,38

DEPRECIACIN TCNICA

EDAD APARENTE

VIDA TIL

VALOR RESIDUAL ( 10% ) 4.094,15 13.721,40

C ( %)

REA EN P.B. ( LMINAS DE ZINC ) ANEXO TIPO ESTUDIO*

26.928,56 29.689,25

14.012,89 107.524,75

0,4321 0,1736

25 15

45 55

52,60 8,09

Total (Bs)

121.537,64

De los clculos anteriores se tiene que el Valor del inmueble en estudio ser de: VCASA QUINTA No. 14 = VCASACASA-TERRENO + V AMPLIACIONES VCASA QUINTA No. 14= 1.835.769,00 Bs.
+

121.537,64 Bs.

VCASA QUINTA No. 14 14 = 1.957.306,64 Bs

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

22/23 Control No.: 59117

ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos


CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

C CO CL ES ON NC LU US SIIO ON NE S
Luego de analizar los referenciales y tomar en cuenta todos los factores que actualmente podran influir en el precio del inmueble propiedad de los Sres. LEONARDO LEONARDO ERNESTO RUIZRUIZ-BRICEO, ANA ROSDELY RUIZRUIZ-BRICEO, BRICEO, VIRGINIA ESPERANZA RUIZ RUIZUIZ-BRICEO Y NATAL NATALIE ANDREINA RUIZRUIZ-BRICEO, BRICEO ubicado en el LUGAR DENOMINADO HORIZONTE, PARCELAMIENTO LA ESTRELLA, URBANIZACIN HORIZONTE, CASA-QUINTA No. 14 (ROSDELY), MUNICIPIO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA; es criterio del avaluador que el Valor Actual aproximado del inmueble en estudio es la cantidad de:

UN MILLN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL TRESCIENTOS SEIS BOLVARES CON SESENTA Y CUATRO CNTIMOS ( 1.957.306,64 BS.)

Firmado en VALENCIA A LOS VEINTICINCO ( 25 ) DAS DEL MES DE JULIO DEL AO DOS MIL ONCE.

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

23/23 Control No.: 59117

AN E X O S

CREDENCIALES

DOCUMENTO DE PROPIEDAD

CLCULO

REFERENCIALES DE CASA-TERRENOS EN LA URB. HORIZONTE Y SUS ALREDEDORES


C OMPRA D OR D I REC C I N REA D E T ERRENO 2 (m )
MONT O V ENT A ( Bs. )

REF.

U BI C A C I N

V END ED OR

PREC I O UNI T A RI O 2 ( Bs/m ) FOLI O REA L N o FEC H A D E REGI ST RO

1 MARIA PADRON TOMAS TEMPRANO ORLANDO DE ARMAS ARMANDO VAZQUEZ LUIS DE LLANO BERENICE ALAMO BADIA BAZZI ELMA GUERRA VITO DEPALMA JOSE DA SILVA PIEMCA C.A MARCOS SALAS DANIELRODRIGUEZ PROMOTORA PADOVA C.A 1.287,00 60,00 114,00 390,00 315,00 275,00 203,06 360,00 514,11 286,00 CALLE 10 PARCELA S/N AV. PPAL. PC. 56 QUINTA BUGI CALLE SOROCAIMA PC. 310 ZONA B SUR CALLE REAL LOS CHORROS QTA. NANANA 206,00 1.100,00 581,61 772,58 FRANCISCO SERRANO CRISTIANFREI MANUEL PADILLA INVERS. DEPE 18 S.A MEIBER GIL FIORELLA CONGIUSTO COLUCCI GILBERTO LOPEZ GERALD GABRIEL JOSE CAMPOS IVAN HURTADO ADRIAN AZPARREN ANA GRAU FARRE BERNARDO GONZALEZ CALLE 4 PC. 125 No. 26 PC. 02 MZNA. D GRUPO 6 CALLE HUMOCARO PC. 2055 ZONA M AV. URIMARE PC. 43 ZONA C AV. VIENA PC. 427 MZNA. R QUINTA ALICIA CALLE ARISMENDI Y AV.ADOLFO BUENO PC. 10 No. 10 MZN. F AV.PPAL PC. 7 QTA. No. AV.PEDRO MANRIQUE QTA.GUARINBA A Nro.11 CALLE PUBLICA APTO.13-C ST. LOSW 2 CAMINOS AV.FCO. DE MI9RANDA Y AV. 2da QTA. EL COROZO ZONA K AV. MANAURE PC.79 316,07 TRANSV. 4ta. QTA. CHEPOTA No. 35 154,00 1.200.000,00 1.850.000,00 6.500.000,00 320.000,00 800.000,00 1.650.000,00 2.800.000,00 1.250.000,00 300.000,00 1.750.000,00 2.500.000,00 800.000,00 2.100.000,00 2.200.000,00 1.700.000,00 1.200.000,00 AV. PPAL Y AV. 7 QTA. VILLA GARCIA No. 1.200,00 4.100.000,00 MZN. A AV. 2 CAMINOS PC 4 No. 207,00 1.000.000,00 4.831,00 3.417,00 7.792,00 5.853,00 5.051,00 5.333,00 7.018,00 4.714,00 8.889,00 4.545,00 1.477,40 4.861,11 4.862,77 2.797,20 10.194,17 2.000,00 2.922,92 1.553,00 CTERA. STA. LUCIA QTA. ROMA No. 160,00 700.000,00 4.375,00 AV.5-J QTA.MAROCAR No.28 285,00 1.500.000,00 5.263,00 AV.EL CENTRO S/N 250,00 2.300.000,00 9.200,00 2010-2521 2010-3721 2010-1521 2010-1539 2010-4105 2010-4142 2010-1580 2010-4201 2010-1739 2010-1733 2010-4601 2010-4721 2010-8742 2011-94 2011-114 2011-203 2011-238 2011-2181 2011-387 2011-424 2011-1869 AV.F No.149 375,23 1.700.000,00 4.531,00 2010-2481 ST.LA ESTANCIA No.20A 269,90 1.200.000,00 4.446,00 2010-1641 02/03/2010 23/04/2010 27/04/2010 02/06/2010 14/06/2010 16/06/2010 17/06/2010 18/06/2010 21/06/2010 22/06/2010 06/07/2010 06/07/2010 13/07/2010 16/07/2010 19/10/2010 21/01/2011 27/01/2011 10/02/2011 14/02/2011 22/02/2011 02/03/2011 04/03/2011 05/04/2011 AV.CENTRAL No.2B 274,50 2.200.000,00 8.015,00 2010-1064 12/02/2010 ST.TOCOME No.12 502,84 2.438.000,00 4.848,00 2010-681 03/02/2010 AV. LAS AMERICAS No. 702-2 177,60 560.000,00 3.153,00 2010-174 27/01/2010 CALLE PPAL QTA.SIN NOMBRE No.D21B 250,93 1.500.000,00 5.978,00 2010-441 26/01/2010

MACARACUAY

MARY REYES

ANTONIO CAMPITELLI

ZONA N PC.169 QTA. CHATY

300,00

1.675.000,00

5.583,00

2010-123

21/01/2010

LA ESTANCIA

LEOPOLDO GORDILS

CALIFORNIA SUR

ESTHER GUARACHE

LOS DOS CAMINOS

DAGOBERTO ROMER

BOLEITA

NAPTALI MACIAS

LOS CHORROS

IRAMA CALCAO

LA CARLOTA

OLGA CARPIO

MONTECRISTO

JOSEFINA BLANCO

CAMPO CLARO

MARITZA MANDY

10

FILAS DE MARICHE

DOMINGO MEDINA

11

HORIZONTE

TERESA RODRIGUEZ

12

LOS CHORROS

FLOR GARCIA

13

MONTECRISTO

CARMEN GONZALEZ

14

MACARACUAY

FRANK DI PAOLO

15

CAMPO CLARO

MERCANTIL C.A BANCO UNIVERSAL

16

CAMPO RICO

MARIA DIAZ

17

HORIZONTE

CINTHIA CARREO

18

SANTA MARIA

CARLOS TALAMO

19

SANTA EDUVIGIS

LUIS LEON

20

SANTA CECILIA

JOSE RIVERO

21

HORIZONTE

ITALIA COLUCCI

22

EL MARQUES

RENATO SOCI

23

MACARACUAY

ZORAIDA MONTES

24

LA CALIFORNIA NORTE

JOSE DELGADO

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900
CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

25

LOS PALOS GRANDES

JOSE VARAS

ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos

26

MACARACUAY

EUGENIO MIKOLJI

27

EL MARQUES

ANA FARRE

28

LOS CHORROS

ANA DELFINO

REFERENCIALES DEPURADOS
Bs./m 2 VENTA 5.583,33 5.977,76 4.848,46 8.014,57 4.446,09 4.530,55 9.200,00 5.263,16 4.830,92 7.792,21 5.853,13 5.333,33 7.017,54 4.230,77 8.888,89 4.861,11 4.862,77 10.194,17 0,96 1,10 1,05 5,60 5,17 4,77 1,02 11,97 1,06 12,07 0,88 12,30 1,44 1,43 1,42 1,18 1,16 1,15 0,80 12,30 1,44 1,03 12,80 1,46 0,92 12,90 1,46 0,96 12,97 1,47 1,01 13,43 1,49 7.903,19 6.815,31 10.489,04 8.762,84 6.111,48 8.865,52 6.399,37 12.977,24 6.000,05 6.255,53 11.277,77 9.017,96 FECHA DEL AVALO 0,99 14,60 1,54 14.017,51 1,05 14,73 1,55 7.371,45 1,00 16,43 1,63 7.235,23 1,00 17,10 1,66 13.336,08 12/02/2010 02/03/2010 23/04/2010 27/04/2010 02/06/2010 16/06/2010 18/06/2010 21/06/2010 06/07/2010 06/07/2010 13/07/2010 16/07/2010 27/01/2011 10/02/2011 22/02/2011 1,10 17,40 1,67 8.924,06 03/02/2010 0,99 17,63 1,68 9.967,96 26/01/2010 1,02 17,80 1,69 9.613,72 21/01/2010 CORRECTIVO POR REA TIEMPO CORRECTIVO P.U. EN MESES POR TIEMPO CORREGIDO FECHA DE REGISTRO

Ref. No.

REA (m 2 )

PRECIO DE VENTA (Bs)

300,00

1.675.000,00

250,93

1.500.000,00

502,84

2.438.000,00

274,50

2.200.000,00

269,90

1.200.000,00

375,23

1.700.000,00

250,00

2.300.000,00

285,00

1.500.000,00

11

207,00

1.000.000,00

13

154,00

1.200.000,00

14

316,07

1.850.000,00

16

60,00

320.000,00

17

114,00

800.000,00

18

390,00

1.650.000,00

19

315,00

2.800.000,00

22

360,00

1.750.000,00

23 m
2

514,11

2.500.000,00

25

206,00

2.100.000,00

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900
CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos

TERRENO

267,80

ANLISIS ESTADSTICO DE LOS REFERENCIALES

No. Rango de la serie = No. De Intervalos = No. De datos = C= rea = 7.336,02 6 17 1441,96 267,80 m2

1 2 4 5 6 7 9 11 13 14 16 17 18 19 22 23 25
(Xi- X) x f i 14.843,66 2.035,70 2.290,17

P .U. Corregido 9.613,72 9.967,96 8.924,06 13.336,08 7.235,23 7.371,45 7.903,19 6.815,31 10.489,04 8.762,84 6.111,48 8.865,52 6.399,37 12.977,24 6.000,05 6.255,53 11.277,77

P .U. Correg orden ados 6.000,05 6.111,48 6.255,53 6.399,37 6.815,31 7.235,23 7.371,45 7.903,19 8.762,84 8.865,52 8.924,06 9.613,72 9.967,96 10.489,04 11.277,77 12.977,24 13.336,08

1 2 3 4 5 6

Li 6.000,05 7.442,01 8.883,97 10.325,92 11.767,88 13.209,83

Li +1 7.442,01 8.883,97 10.325,92 11.767,88 13.209,83 14.651,79

Xi 6.721,03 8.162,99 9.604,94 11.046,90 12.488,86 13.930,81 10.325,92

fi 7 3 3 1 2 1 17

Fi 7 10 13 14 16 17 Total:

Xi x f i 47.047,22 24.488,96 28.814,83 11.046,90 24.977,71 13.930,81 1 50.306,44

Xi - X 2.120,52 678,57 763,39 2.205,34 3.647,30 5.089,26 Total:

(Xi-X) x f i 14.843,66 2.035,70 2.290,17 2.205,34 7.294,60 5.089,26 33.758,73

Xi - Me 1.441,96 0,00 1.441,96 2.883,91 4.325,87 5.767,82 Total:

(Xi- Me) x fi 10.093,69 0,00 4.325,87 2.883,91 8.651,73 5.767,82 3 1.723,03

Clase Media Aritmtica

Media Aritmtica (X) = Xi x fi/num. datos Desviacin Media (Dx)= 1.985,81

Desviacin Media (Dx)= (Xi-X) x fi/num datos Intervalo

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

Media Aritmtica (X) = 8.841,56

{
{

CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos

X - Dx = X + Dx =

6.855,75 10.827,36

52,94% <57,50%

LA MEDIA ARITMTICA ES EL VALOR QUE EXPLICA EL COMPORTAMIENTO DE LOS DATOS, SE TOMA COMO LA TENDENCIA CENTRAL DE LA SERIE. El RANGO XDx CONTIENE ( 9 ) REFERENCIALES, REPRESENTANDO MENOS DEL 57,50% DE LOS DATOS. ES C RITERIO DEL AVALUA DOR FIJAR EL PRECIO UNITARIO MNIMO, ES DECIR: 6.855,00 Bs/m 2

ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos


CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

OFERTAS DE CASA-TERRENOS EN CARACAS


No D I REC C I N REA D E T ERREN O (m ) 1 PALO VERDE COLINAS DE LA CALIFORNIA EL MARQUES 150,00
2

REA D E C ON ST . (m ) 240,00
2

MON T O V EN T A ( Bs. )

PREC IO

( Bs/m ) 8.666,67

P G IN A S WEB

1.300.000,00

WWW.TUINMUEBLE.COM http://clasificados.eluniversal.com/2803309 WWW.INMOBILIA.COM WWW.INMOBILIA.COM WWW.INMOBILIA.COM WWW.CENTURY21.COM.VE WWW.CENTURY21.COM.VE WWW.INMOBILIA.COM WWW.INMOBILIA.COM http://clasificados.eluniversal.com/2808415 http://clasificados.eluniversal.com/2818768 http://clasificados.eluniversal.com/2818706 http://clasificados.eluniversal.com/2815248 WWW.INMOBILIA.COM http://clasificados.eluniversal.com/2725758 WWW.INMOBILIA.COM WWW.INMOBILIA.COM WWW.COLDWELLBANKER.COM.VE WWW.MERCADOLIBRE.COM.VE WWW.CONINMUEBLES.COM. http://clasificados.eluniversal.com/2820850 http://clasificados.eluniversal.com/2574729 http://clasificados.eluniversal.com http://www.renthouse.org http://clasificados.eluniversal.com/2795344 http://clasificados.eluniversal.com/2826200 http://clasificados.eluniversal.com/2756839

200,00

350,00

2.950.000,00

14.750,00

363,00

500,00

3.100.000,00

8.539,94

EL MARQUS

545,00

400,00

2.880.000,00

5.284,40

EL MARQUS

545,00

400,00

2.550.000,00

4.678,90

EL MARQUS

450,00

504,00

2.600.000,00

5.777,78

EL MARQUS

501,00

501,00

2.800.000,00

5.588,82

HORIZONTE

250,00

400,00

2.700.000,00

10.800,00

LA CALIFORNIA NORTE

300,00

270,00

1.800.000,00

6.000,00

10

LA CALIFORNIA NORTE

103,00

103,00

1.350.000,00

13.106,80

11

LA CALIFORNIA NORTE

220,00

220,00

1.700.000,00

7.727,27

12

LA CALIFORNIA NORTE
LA CALIFORNIA NORTE ( CON ANEXO ) LA CALIFORNIA NORTE ( CONJ. CERRADO )

126,00

180,00

1.380.000,00

10.952,38

13

175,00

350,00

1.700.000,00

9.714,29

14

210,00

210,00

1.800.000,00

8.571,43

15

LA CALIFORNIA SUR

215,00

350,00

1.800.000,00

8.372,09

16

LOS RUICES

560,00

385,00

3.100.000,00

5.535,71

17

MACARACUAY

324,00

420,00

2.500.000,00

7.716,05

18

PALO VERDE

268,00

268,00

1.640.000,00

6.119,40

19

URB. HORIZONTE

240,00

240,00

2.500.000,00

10.416,67

20

URB. HORIZONTE

202,88

300,00

2.000.000,00

9.858,04

21

URB. HORIZONTE

200,00

350,00

2.100.000,00

10.500,00

22

URB. HORIZONTE

365,00

475,00

2.300.000,00

6.301,37

23

URB. HORIZONTE

240,00

400,00

2.200.000,00

9.166,67

24

URB. HORIZONTE

300,00

300,00

1.900.000,00

6.333,33

25

URB. HORIZONTE

215,00

230,00

1.750.000,00

8.139,53

26

URB. HORIZONTE

206,00

156,00

1.700.000,00

8.252,43

27

URB. HORIZONTE

240,00

400,00

2.200.000,00

9.166,67

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900

VALOR DE LA CONSTRUCCIN
MUY MALO (C=75,20), PSIMO (C=100)

ESTADO DE CONSERVACIN MUY BUENO ( C= 0.032), BUENO ( C=2,52 ), INTERMEDIO (C=8,09), REGULAR (C=18,10). DEFICIENTE ( C=33,20), MALO (C=52,60),

DESCRIPCIN

UNIDAD

CANTIDAD

PRECIO UNITARIO (Bs/UNIDAD)

COSTO DIRECTO

GASTOS DE FINANCIAMIENTO UTILIDAD ADMINISTRACIN ( 22% ) ( 15% ) ( 10% )


2.757,00 9.240,00 6.065,40 20.328,00 4.549,05 15.246,00 40.941,45 137.214,00

PRECIO UNITARIO COSTO DE REPOSICIN Adm+Financ+Util (Bs/UNIDAD) 1.113,75 2.970,00

REA EN P.B. ( LMINAS DE ZINC ) ANEXO TIPO ESTUDIO*

m 2 m

36,76 46,20

750,00 2.000,00

27.570,00 92.400,00

82,96

TOTAL

DESCRIPCIN

DEPRECIACIN

VALOR ACTUAL ( Bs.)

P.U. DEPRECIADO (Bs/UNIDAD) DEPRECIACIN TCNICA 381,20 2.327,38 0,4321 0,1736

EDAD APARENTE

VIDA TIL

VALOR RESIDUAL ( 10% ) 25 15 45 55 4.094,15 13.721,40

C ( %)

REA EN P.B. ( LMINAS DE ZINC ) 29.689,25 107.524,75

26.928,56

14.012,89

52,60 8,09

Direccin: Urb. Sabana Larga, C.C. Mediterrneam Plaza, Nivel 2, Local P4-L10.Valencia Telfonos: 0241-6195812 / 0416-9425777 / 0414-4399900
CIV: 125.814/SOITAVE:2.250/ SUDEBAN: 2.491/FOGADE: 819/ SUDESEG: 1.375/UPAV: 392

ANEXO TIPO ESTUDIO*

ING. IVKA ALEXANDRA PAZANIN ANGARITA Inspecciones, Asesoras, Proyectos y Avalos

Total (Bs)

121.537,64