IMPLEMENTASI ASAS-ASAS HUKUM KEBENDAAN DALAM

SISTEM HUKUM JAMINAN HAK TANGGUNGAN

Ramlan, SH, M.Hum
Dosen tetap Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara
Abstract
The creation of law in legal guarantee is a logical consequence to take responsible for
anticipating the rapidly activities in trading, industry, company, transportation and other
development projects. All of these are needed credit facilities to run business. Therefore, legal
aspect of guarantee is very important to the credit institutions like creditor for making capital
secure. There are general principles of law could be implemented in the guarantee of law like
close system, specialty, publicity, good vill, accessoir, horizontal separately, etc.
Keywords !mplementation, principles of law, guarantee of law, credit, legal, right
A. PENDAHULUAN
Terkait dengan pembangunan ekonomi Indonesia terutama untuk mewujudkan
kesejahteraan sosial berdasar demokrasi ekonomi, maka bidang hukum harus mendapat
pembinaan dengan serius, khususnya dalam hukum jaminan dan terutama jaminan hak atas
tanah !lasannya bahwa tanah mempunyai nilai ekonomis yang mantap sehiugga sangat penting
peranannya dalam kegiatan perekonomian, khususnya dalam kegiatan perkreditan dan
penjaminan kredit "leh sebab itu, peraturan perundang#undangan tentang hukum jarainan hak
atas tanah sangat diperlukan dalam pembangunan ekonomi
$egiatan ekonomi dan perdagangan tentunya akan diikuti dengan peningkatan kebutuhan
kredit dan untuk keamanan pelunasan kredit diperlukan adanya jaminan Dengan demikian, hak
atas tanah merupakan salah satu yang dapat dijadikan jaminan bagi pelunasan kredit, karena
tanah mempunyai nilai ekonomis yang stabil
"leh sebab itu, pembinaan hukum dalam bidang hukum jaminan khususnya jaminan hak
atas tanah adalah sebagai konsekwensi logis dan merupakan perwujudan tanggung jawab dan
pembinaan hukum yang mengimbangi lajunya kegiatan dalam bidang perdagangan, perindustrian
dan transaksi yang lain dalam kegiatan bisnis
%una mengantisipasi kemungkinan pennasalahan hukum sebagai akibat perkembangan di
bidang ekonomi, maka dikeluarkanlah Undang#undang &omor ' Tahun ())* tentang Hak
Tanggungan !tas Tanah +UUHT, -enjelasan Umum undang#undang ini menyatakan bahwa
pembangunan ekonomi sebagai bagian dari pembangunan nasional, merupakan salah satu upaya
untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adil dan makmur berdasarkan -an.asila dan
Undang#Undang Dasar ()'/
Dalam rangka memelihara kesinambungan pembangunan tersebut, yang para pelakunya
meliputi pemerintah maupun masyarakat sebagai orang perseorangan dan badan hukum, sangat
memerlukan dana dalam jumlah yang besar -eningkatan kegiatan pembangunan, mendorong
peningkatan keperluan akan tersedianya dana, yang sebagian besar diperoleh melalui kegiatan
perkreditan Mengingat pentingnya dana perkreditan tersebut dalam proses pembangunan, sudah
semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta melalui suatu lembaga mendapat
perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan yang dapat pula memberikan
kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan
Hak tanggungan atas tanah dapat memberikan perlindungan yang seimbang kepada
kreditor, artinya dengan jaminan hak atas tanah, kreditor berkedudukan sebagai kreditor yang
didahulukan daripada kreditor lain atau disebut kreditor preferent yang didahulukan pelunasan
piutangnya apabila debitor wanprestasi dengan .ara menjual benda jaminan dalam hal ini tanah
Sebaliknya hak tanggungan atas tanah sekaligus memberikan perlindungan kepada debitor,
artinya tanah yang dibebani hak tanggungan atas tanah sebagai jaminan tidak dimungkinkan
menjadi milik kreditor dalam keadaan debitor wanprestasi, kreditor hanya berhak mendapat
pelunasan sejumlah piutangnya dan hasil penjualan tanah yang dibebani hak tanggungan dan
apabila ada kelebihan hasil penjualan tetap sebagai hak dari debitor Semua perjanjian jaminan
menurut peraturannya tidak mengakibatkan beralihnya hak milik benda jaminan sedangkan
pengertian lembaga jaminan memberikan kepastian hukum artinya kreditor dengan pasti sebagai
pemegang hak jaminan juga pasti dalam bentuk atau jenis jaminan apabila berwujud tanah pasti
akan letak, luas dan batas#batas yang ter.antum dalam serti0ikat jaminan
Tanah sangat berharga sebagai jaminan, karena menurut sejarah harga tanah tidak pernah
mengalami penurunan "leh karena itu, bila melihat ketentuan -asal 1) UUHT sangat penting
adanya lembaga jaminan yang obyeknya tanah Dengan berlakunya undang#undang ini, maka
ketentuan hypotheek atas tanah yang diatur dalam 2uku II $UH -erdata dan ketentuan
"redietverband yang diatur dalam S ()34#/'1 yang diubah dalam S ()56#()3 tidak berlaku
lagi
-eraturan perundang#undangan lembaga jaminan khususnya jaminan hak atas tanah harus
merupakan sistem hukum sehingga tidak terjadi tumpang tindih dan inkonsistensi antara
peraturan yang satu dengan yang lain, dalam hal ini peraturan jaminan hak atas tanah -eraturan
perundang#undangan lembaga jaminan, khususnya jaminan hak atas tanah, tentunya harus
berdasar asas 0iloso0is +-an.asila,, asas konstitusional +UUD ()'/, sebagai komponen umum,
serta peraturan operasional yaitu Undang#Undang &omor / Tahun ()*3 Tentang Dasar -okok
-okok !graria +UU-!, dan Undang#Undang &omor ' Tahun ())* Tentang Hak Tanggungan
!tas Tanah +UUHT, sebagai komponen khusus
Sehubungan dengan uraian di atas, hak tanggungan yang merupakan salah satu bentuk
pranata +lembaga, hukum jaminan, tentunya harus didasarkan pada asas#asas hukum jaminan
yang dikenal dalam sistem hukum kebendaan "leh sebab itu, merupakan alasan menarik untuk
dilakukan analisis terhadap pemberlakuan asas#asas hukum kebendaan dalam sistem hukum
jaminan hak tanggungan tersebut
B. PEMBAHASAN
1. Pengertan A!a! Hu"um
!sas hukum mempunyai dua kandungan makna, yaitu 7asas8 dan 7hukum8 yang saling
terkait atau tidak bisa dipisahkan dalam rangka penerapan hukum, khususnya dalam
penyelesaian perkara +sengketa,, baik di pengadilan maupun di luar pengadilan lstilah asas dapat
diartikan sebagai dasar, 0undamen, pangkal tolak, landasan, ataupun sendi#sendi +9ddy :usu0
-riyanto, 1335; 4, Dalarn $amus 2esar 2ahasa Indonesia +Departemen -endidikan dam
$ebudayaan, ()4/; /1,, asas diartikan sebagai suatu yang menjadi tumpuan berpikir atau
berpendapat, sedangkan asas hukum menurut :ahya Harahap +())5; 56, adalah 0undamentum
suatu peradilan, ia merupakan a.uan umum atau pedoman umum yang harus diterapkan oleh
pengadilan dalam menyelesaikan perkara, sehingga putusan pengadilan adil dan para pihak
menjalankan dengan suka rela "leh sebab itu, asas hukum dapat dikatakan sebagai karakter
yang melekat pada keseluruhan pasal, sehingga pendekatan pena0siran, penerapan dan
pelaksanaannya tidak boleh menyimpang dan bertentangan dengan jiwa dan semangat yang
tersurat dan tersirat dalam asas hukum itu sendiri
!sas hukum adalah prinsip yang dianggap dasar atau 0undamen hukum yang terdiri dari
pengertian#pengertian atau nilai#nilai yang menjadi titik tolak berpikir tentang hukum +Theo
Huijbers, ()41; 6), Selain itu, asas hukum dapat disebut sebagai landasan atau alasan bagi
terbentuknya suatu peraturan hukum atau merupakan suatu ratio legis dan suatu peraturan
hukum +Satjipto <ahardjo ()41; 4/#4*,, yang memuat nilai#nilai, jiwa, .ita#.ita sosial atau
perundangan etis yang ingin diwujudkan =ebih lanjut Satjipto <ahardjo menyatakan asas hukum
sebagai jantung atau jembatan suatu peraturan hukum yang menghubungkan antara peraturan#
peraturan hukum dan hukum positi0 dengan .ita#.ita sosial dan pandangan etis masyarakat
Menurut 2elle0roid sebagaimana dikutip Sudikno Mertukusumo +Sudikno Mertukusumo,
())(; 51,, dikatakan bahwa asas hukum umum adalah norma yang dijabarkan dari hukum positi0
dan oleh ilmu hukum tidak dianggap berasal dari aturan#aturan yang lebih umum, yang
merupakan pengendapan hukum positi0 dalam suatu masyarakat -engertian asas hukum umum
yang dirumuskan 2elle0roid berbeda dengan rumusan asas dalam ilmu hukum yang dikatakan
van 9ikema Hommes Menurut van 9ikema Hommes sebagaimana dikutip +Sudikno
Mertokusumo, ())(; 51,,bahwa asas hukum tidak boleh dianggap sebagai norma#norma hukum
konkrit, tetapi harus dipandang sebagai dasar#dasar umum atau petunjuk bagi hukum yang
berlaku -embentukan hukum harus berorientasi pada asas#asas hukum tersebut, sehingga
menjadi dasar atau petunjuk arah dalam pembentukan hukum positi0
Dalam kedua rumusan asas hukum tersebut di atas terdapat perbedaan yang prinsipil,
sebab yang dimaksud dengan asas hukum umum menurut 2elle0roid adalah asas dalam hukum,
sedangkan menurut van 9ikema Hommes asas hukum adalah asas dalam ilmu hukum Dengan
demikian, asas hukum dapat merupakan norma hukum konkrit bersi0at normati0, termasuk
hukum positi0 yang mempunyai kekuatan mengikat, yang dirumuskan oleh pembuat undang#
undang maupun hakim !sas hukum demikian ini disebut asas dalam hukum Selain itu, asas
hukum dapat pula merupakan norma hukum abstrak yang merupakan dasar, landasan, prinsip,
0undamen, nilai#nilai atau .ita#.ita yang ingin diwujudkan melalui peraturan hukum konkrit
!sas hukum seperti ini disebut asas dalam ilmu hukum "leh sebab itu, 0ungsi dari asas hukum
tersebut dapat dibedakan antara 0ungsinya dalam hukum dan 0ungsinya dalam ilmu hukum
+Sudikno Mertukusumo, ())(; 5',
!sas hukum dapat pula dibedakan antara asas hukum objekti0 dan asas hukum subjekti0
!sas hukum objekti0 adalah prinsip#prinsip yang menjadi dasar bagi pembentukan peraturan#
peraturan hukum, sedangkan asas hukum subjekti0 adalah prinsip#prinsip yang menyatakan
kedudukan subjek berhubungan dengan hukum +Theo Huijbers, ()41; 6), -embedaan lainnya
bahwa asas hukum terdiri dari asas hukum umum dan asas hukum khusus !sas hukum umum
adalah asas hukum yang berhubungan dengan seluruh bidang hukum, seperti asas le# posteriori
derogat legi priori, sedangkan asas hukum khusus ialah asas hukum yang hanya berlaku dalam
bidang hukum tertentu, seperti Hukum Tata &egara, Hukum !dministrasi &egara, Hukum
-idana, Hukum -erdata ataupun Hukum !.ara +SF Marbun, ())6; (41,
#. Pengertan Hu"um Jamnan
Di dalam literatur ilmu hukum, istilah zekerheidsrechten sering diterjemahkan menjadi
hukum jaminan &amun kata 7recht8 dalam bahasa 2elanda dan bahasa >erman mempunyai arti
yang berlainan +> Satrio, 1331; 1, >ohn Salmond dalam bukunya yang berjudul $urisprudence
dan -aul ?inogrado00 dalam bukunya yang berjudul "ommon %ence in &aw mengartikan kata
7recht8 sebagai hukum +law, atau hak +right, +> Satrio, 1331; 1, Sedangkan => van !peldoorn
+=> van !peldoom, ())*; '(, dalam bukunya yang berjudul !nleiding tot de %tudie van het
'ederlandse (echt membedakan arti kata 7recht8 sebagai peraturan +kaidah, atau hubungan
hukum ! -itlo dalam bukunya yang berjudul )et *ekenrecht naar het 'ederlands +urgerlijk
,etboek memberikan perumusan tentang zekerheidsrechten sebagai hak +een recht, yang
memberikan kepada kreditor kedudukan yang lebih baik daripada kreditor#kreditor lain +>
Satrio, 1331; 1,
2erdasarkan pendapat -itlo tersebut di atas, dapat disimpulkan bahwa kata 7recht8 dalam
istilah zekerheidsrechten berarti 7hak8, sehingga zekerheidsrechten adalah hak#hak jaminan +>
Satrio, 1331; 5, Dalam tulisan ini, hukum jaminan diartikan sebagai seperangkat aturan hukum
yang mengatur mengenai jaminan Dengan demikian, pengertian dari hukum jaminan adalah
seperangkat peraturanperaturan hukum yang mengatur tentang lembaga hak jaminan perorangan
dan hak jaminan kebendaan
Istilah jaminan berasal dari kata 7>amin8yang berarti tanggung, sehingga jaminan dapat
diartikan sebagai tanggungan Dalam hal ini yang dimaksud adalah tanggungan atas segala
perikatan dan seseorang seperti yang ditentukan dalam -asal ((5( $UH -erdata maupun
tanggungan atas perikatan tertentu dari seseorang seperti yang diatur dalam -asal ((5)#((')
$UH -erdata +piutang yang diistimewakan,, -asal (413#(4/3 $UH -erdata +penanggungan
utang, dan lainnya +seperti gadai, hak tanggungan, 0idusia serta hipotek,
Tanggungan atas segala perikatan seseorang disebut jaminan se.ara umum sedangkan
tanggungan atas perikatan tertentu dari seseorang disebut jaminan se.ara khusus +"ey Hoey
Tiong, ()4'; (', Dengan demikian dapat dipahami bahwa pengertian jaminan adalah suatu
tanggungan yang diberikan oleh seorang debitor atau pihak ketiga kepada kreditor untuk
menjamin kewajibannya dalam suatu perkataan =embaga jaminan diberikan untuk kepentingan
kreditor guna menjamin dananya melalui suatu perikatan khusus yang bersi0at accessoir dari
perjanjian pokok +> Satrio, 1331; 5,
$. S!tem Hu"um Jamnan
Sistem hukum merupakan kesatuan utuh dari sistem#sistem yang terdiri dari bagian#
bagian atau unsur#unsur yang satu sama lain saling berhubungan dan bertimbal balik untuk
men.apai suatu tujuan Untuk men.apai tujuan tersebut, diperlukan kerjasama antara bagian#
bagian atau unsur#unsur +sub#sub sistem, tersebut menurut ren.ana dan pole tertentu Dalam
sistem hukum tidak boleh terjadi pertentangan#pertentangan atau tumpang tindih di antara
bagian#bagian yang ada, dan jika pertentangan#pertentangan atau tumpang tindih tersebut terjadi,
sistem itu sendiri yang menyelesaikan hingga tidak berlarut Hukum merupakan suatu sistem
yang tersusun atas sejumlah bagian yang masing#masing juga merupakan sistem yang dinamakan
sub sistem, yang kesemuanya itu bersamasama sebagai satu kesatuan yang utuh +>2 Daliyo,
dkk, ()44; 5/,
Dari uraian mengenai sistem hukum sebagai bagian#bagian atau entitas tersebut, maka
salah satu .irinya adalah bahwa sistem hukum itu di dalamnya terdapat sub sistem Dalam sub
sistem hukum terbagi lagi dalam beberapa bagian sub#sub sistem hukum Demikian seterusnyn
sub#sub sistem hukum itu terbagi lagi ke dalam subsub sistem hukum yang lebih ke.il, yang
se.ara keseluruhannya memiliki hubungan satu dengan lainnya se.ara utuh dan bersi0at
harmonis, serta tidak terdapat benturan dalam rangka men.apai tujuannya
Dalam membahas sistem hukum jaminan, maka perlu terlebih dulu dilihat teori tentang
sistem hukum menurut Fuller untuk mengukur adanya suatu sistem hukum, yaitu dengan 4
+delapan, asas hukum yang dinamakan principles of legality -=ihat dalam Satjipto <ahardjo,
1333; /(,, yaitu;
a Suatu sistem hukum harus mengandung peraturan#peraturan, artinya bahwa tidak boleh
mengandung sekedar putusan putusan ad ho.
b -eraturan#peraturan yang telah dibuat itu juga harus diumumkan
. Tidak boleh ada peraturan yang berlaku surut Membolehkan peraturan berlaku se.ara surut
berarti merusak integritas peraturan yang ditujukan untuk berlaku bagi waktu yang akan
datang
d -eraturan#peraturan harus disusun dalam rumusan yang dapat dimengerti
e Suatu sistem tidak boleh mengandung peraturan#peraturan yang bertentangan satu sama lain
0 -eraturan#peraturan tidak boleh mengandung tuntutan yang melebihi apa yang dapat
dilakukan
g Tidak boleh ada kebiasaan untuk sering merubah peraturan
h Harus ada ke.o.okan antara peraturan yang diundangkan dengan pelaksanaannya sehari#hari
Terkait dengan pendapat Fuller tersebut, maka sistem hukum jaminan yang dimaksudkan
disini adalah peraturan#peraturan yang mengatur hak jaminan Hak jaminan diatur dalam -asal
((5( $UH-erdata +jaminan umum, dan -asal ((51 $UH -erdata +jaminan khusus, =embaga
jaminan terhadap hak atas tanah sebelum berlakunya UUHT yaitu credierverband dan
hypotheek !danya kedua hak jaminan karena ada perjanjian jaminan yang bersi0at accessoir
yaitu perjanjian tambahan atas perjanjian pokok yang dalam hal ini adalah perjanjian hutang#
piutang yang biasa disebut perjanjian kredit
Ditinjau dari sistemnya, sistem hukum jaminan terbagi dalam dua bagian yakni sistem
hukum jaminan perorangan dan sistem hukum jaminan kebendaan Hukum jaminan yang
obyeknya benda merupakan sub sistem dari sistem hukum benda yang mengandung hak#hak
kebendaan +bersi0at absolut dan sistem tertutup@ clossed system, yaitu orang tidak dapat
mengadakan hak#hak jaminan baru, selain yang telah ditetapkan dalam undang#undang, dan
bersi0at accesoir. Sedangkan hukum jaminan yang obyeknya orang perorangan atau badan
hukum merupakan sub sistem dari hukum perjanjian yang mengandung hak perorangan +bersi0at
relati0 dan sistem terbuka, yang artinya bahwa orang dapat mengadakan perjanjian mengenai apa
pun juga, baik yang sudah ada aturannya di dalam $UH -erdata maupun yang tidak ter.antum
2erdasarkan uraian di atas, dapat dijelaskan bahwa sistem hukum jaminan kebendaan
merupakan sub sistem dari sistem hukum benda, sedangkan sistem hukum benda adalah sub
sistem dari sistem hukum perdata Demikian pula sistem hukum perdata merupakan sub sistem
dari sistem hukum nasional
Sistem hukum jaminan nasional harus menga.u kepada asas idiil yaitu -an.asila, asas
konstitusional yaitu UUD ()'/, asas politik yaitu T!- M-< dan asas operasional yaitu undang#
undang UUHT diundangkan dan mulai berlaku tanggal ) !pril ())* dimuat dalam =embaran
&egara &omor '1 Tahun ())* dari sejarahnya merupakan pembaharuan hukum jaminan dari
obyek hak atas tanah, yaitu Hak Milik, Hak %una Usaha, dan Hak %una 2angunan yang
merupakan realisasi dari -asal /( UU-! !danya UUHT karena hukum jaminan atas tanah yaitu
credietverband dan hypoteek tidak sesuai lagi dengan hak atas tanah yang diatur dalam UU-!
%. Pem&erla"uan A!a!-a!a! Hu"um Ke&en'aan 'alam S!tem Hu"um Jamnan Ha"
Tanggungan
-ada dasarnya perjanjian dapat dibedakan menjadi 1 +dua, ma.am, yaitu perjanjian pokok
dan perjanjian accesoir. -erjanjian pokok adalah perjanjian#perjanjian yang untuk adanya
mempunyai dasar yang mandiri +welke zdftanding een reden van bestaan recht, Aontoh
perjanjian pokok ini adalah perjanjian utang piutang, perjanjian kredit dan lainnya Sedangkan
perjanjian accesoir adalah perjanjian yang bersi0at tambahan dan dikaitkan dengan perjanjian
pokok Aontoh perjanjian accesoir ini adalah perjanjian pembebanan jaminan, seperti perjanjian
gadai, hak tanggungan, hipotek dan 0idusia Dengan demikian, si0at perjanjian jaminan adalah
perjanjian accesoir, yaitu mengikuti perjanjian pokoknya
Semua perjanjian pengikatan jaminan adalah bersi0at accessoir, artinya perjanjian
pengikatan jwninan eksistensinya atau keberadaannya tergantung pada perjanjian pokoknya yaitu
perjanjian kredit atau perjanjian utang piutang -erjanjian pengikatan jaminan bukan merupakan
perjanjian yang berdiri sendiri tetapi tergantung pada perjanjian kredit sebagai perjanjian
pokoknya, sehingga perjanjian kredit harus dibuat terlebih dahulu, kernudian baru diikuti dengan
pembuatan perjanjian pengikatan jaminan
$edudukan perjanjian jaminan yang dikonstruksikan sebagai perjanjian accessoir
mempunyai akibat hukum, sebagai berikut;
a 9ksistensinya tergantung perjanjian pokok, misalnya perjanjian kredit ataa perjanjian pinjam
meminjam uang
b Hapusnya tergantung perjanjian pokok
. >ika perjanjian pokok .a.at yuridis dan batal maka perjanjian pengikatan jaminan ikut batal
juga Sebaliknya jika perjanjian pengikatan jaminan .a.at dan batal karena suatu sebab
hukum, misalnya barang jaminan musnah atau dibatalkan karena pemberi jaminan tidak
berhak menjaminkan maka perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok tidak batal dan debitor
tetap harus melunasi hutangnya sesuai perjanjian kredit
d >ika perjanjian pokok beralih, maka perjanjian jaminan ikut beralih
e >ika perjanjian pokok berakhir karena prestasinya telah dilunasi atau berakhir karena sebab
lain +misalnya penyimpangan dari -asal (1** dan (1*6l $UH -erdata,, maka berakhir pula
perjanjian pengikatan jaminan
Dalam rangka pembangunan ekonomi, bidang hukum memiliki perhatian yang serius
dalam pembinaan hukum, di antaranya ialah lembaga jaminan Hal ini dikarenakan
perkembangan ekonomi dan perdagangan akan selalu diikuti oleh perkembangan kebutuhan akan
kredit dan pemberian 0asilitas kredit memerlukan jaminan demi keamanan pemberian kredit
tersebut
2entuk lembaga jaminan bersi0at menunjang perkembangan ekonomi dan perkreditan
serta memenuhi kebutuhan masyarakat akan 0asilitas modal "leh karena itu, menurut < Subekti
+())); (), bahwa lembaga jaminan yang baik +ideal, adalah;
a :ang dapat se.ara mudah membantu perolehan kredit oleh pihak yang memerlukannya
b :ang tidak melemahkan potensi +kekuatan, si pen.ari kredit untuk melakukan +meneruskan,
usahanya
. :ang memberi kepastian kepada si pemberi kredit, dalam arti bahwa barang jaminan setiap
waktu tersedia untuk dieksekusi, bila perlu dapat dengan mudah diuangkan untuk melunasi
utang si penerima +pengambil, kredit
Dalam hal#hal tertentu, adakalanya seorang kreditor menginginkan untuk tidak
berkedudukan sama dengan kreditor#kreditor lainnya Hal ini dikarenakan kedudukan yang sama
dengan kreditor#kreditor lain itu berarti mendapatkan hak yang berimbang dengan kreditor#
kreditor lain tersebut dari hasil penjualan harta kekayaan debitor, apabila debitor .idera janji,
sebagaimana menurut ketentuan -asal ((51 dan -asal ((5* $UH -erdata $edudukan yang
berimbang itu tidak memberikan kepastian akan terjaminnya pengembalian piutangnya $reditor
yang bersangkutan tidak akan pernah tahu akan adanya kreditor#kreditor lain yang mungkin
mun.ul dikemudian hari Semakin banyak kreditor dari debitor yang bersangkutan, makin ke.il
pula kemungkinan terjaminnya pengembalian piutang yang bersangkutan apabila karena sesuatu
hal debitor menjadi berada dalam keadaan insolvensi +tidak mampu membayar utang#utangnya,
Hal ini mengakibatkan terjadinya kemungkinan si debitor akan dinyatakan pailit oleh pengadilan
niaga dan harta kekayaannya dilikuidasi "leh sebab itu, tujuan pengadaan hak#hak jaminan oleh
undang#undang, seperti hipotek, hak tanggungan, 0idusia dan gadai adalah untuk memberikan
kedudukan bagi seseorang kreditor tertentu untuk didahulukan terhadap kreditor#kreditor lain
+Sutan <emy Sjahdeini, ())); )#(3, Sedangkan 0ungsi jaminan adalah sarana perlindungan bagi
keamanan kreditor, yaitu kepastian akan pelunasan hutang debitor atau pelaksanaan suatu
prestasi oleh debitor atau oleh penjamin debitor
Se.ara normati0 sarana perlindungan bagi kreditor ter.antum dalam berbagai ketentuan
perundang#undangan Dalam hal ini, $UH -erdata telah memberikan sarana perlindungan bagi
para kreditor seperti ter.antum dalam -asal ((5( dan -asal ((51 $UH -erdata -asal ((5( $UH
-erdata menentukan bahwa segala kebendaan si berhutang, baik yang bergerak maupun yang
tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi
tanggungan untuk segala perikatan perseorangan Selanjutnya berdasarkan -asal ((51 $UH
-erdata ditentukan pula bahwa kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama#sama bagi semua
orang yang mengutangkan padanyaB pendapatan penjualan benda#benda itu dibagi menurut
keseimbangan, yaitu menurut besar ke.il piutang masing#masing, ke.uali apabila di antara para
berpiutang itu ada alasan#alasan yang sah untuk didahulukan
$etentuan -asal ((5( $UH -erdata ini merupakan jaminan se.ara umum atau jaminan
yang timbul atau lahir dan undang#undang Di sini undang#undang memberikan perlindungan
bagi semaa kreditor dalam kedudukan yang sama atau di sini berlaku asas paritas creditorium,
maksudnya bahwa pembayaran atau pelunasan hutang kepada para kreditor dilakukan se.ara
berimbang +ponds.ponds gewijs, Dengan demikian, para kreditor hanya berkedudukan sebagai
kreditor konkuren yang bersaing dalam pemenuhan piutangnya, ke.uali apabila ada alasan yang
memberikan kedudukan pre0eren +droit de preference, kepada para kreditor tersebut
Dalam -asal ((55 $UH -erdata disebutkan bahwa kedudukan istimewa ini diberikan
kepada para kreditor pemegang gadai dan hipotek Selanjutnya dalam -asal ((5' $UH -erdata
disebutkan bahwa hak istimewa ialah suatu hak yang oleh undang#undang diberikan kepada
seorang berpiutang sehingga tingkatnya lebih tinggi daripada orang berpiutang lainnya, semata#
mata berdasarkan si0at piutangnya %adai dan hipotek adalah lebih tinggi daripada hak istimewa,
ke.uali dalam hal#hal di mana oleh undang#undang ditentukan sebaliknya Dari pasal tersebut
dapat disimpulkan bahwa droit de preference hanya dimiliki oleh para kreditor yang mempunyai
hak kebendaan, yaitu dengan mengikat perjanjian jaminan kebendaan terhadap benda tertentu
milik debitor, pengikatan ini bersi0at hak mutlak atas benda tertentu yang diikat, sehingga
apabila debitor melakukan wanprestasi atau .idera janji, maka kreditor mempunyai hak terhadap
benda yang diikat tersebut untuk mendapat pelunasan terlebih dahulu daripada kreditor lainnya
Sedangkan dalam jaminan perorangan karena tidak ada benda tertentu yang diikat dan yang
menjadi jaminan adalah kesanggupan pihak ketiga atau janji pihak ketiga untuk melunasi hutang
debitor atan untuk pengamanan kelan.aran pelaksanaan prestasi debitor Di dalam jaminan
perorangan kreditor hanya berkedudukan sebagai kreditor konkuren saja sebagaimana diatur
dalam ketentuan -asal ((5( $UH -erdata
Salah satu pranata +lembaga, hukum jaminan yang dikenal adalah hak tanggungan
2erdasarkan -asal ( ayat +(, UUHT Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada
hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU-!, berikut atau tidak berikut benda#benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor#kreditor
lain
Memperhatikan pengertian hak tanggungan sebagaimana tersebut di atas, maka dapat
dikatakan bahwa prinsip#prinsip umum dalam hukum jaminan dianut dalam hak tanggungan,
yaitu sebagai jaminan bagi adanya pelunasan hutang tertentu dan memberikan kedudukan bagi
kreditor agar lebih diutamakan dalam pelunasan hutang#hutang debitor +droit de preference,
Hak tanggungan merupakan satu#satunya lembaga jaminan atas tanah dan dengan
lahirnya UUHT maka sekaligus ter.ipta uni0ikasi hukum pertanahan nasional se.ara tuntas dan
hal ini juga merupakan salah satu tujuan utama UU-! +=ihat -enjelasan Umum angka / UU-!,
Aita#.ita untuk men.iptakan uni0ikasi hukum jaminan atas tanah menurut UU-!, sebenarnya
merupakan .ita#.ita yang tidak realistis karena dasar UU-! adalah hukum adat yang bersi0at
pluralistis Merupakan kenyataan bahwa hak masyarakat atas tanah menurut hukum adat masih
hidup dan hukum adat tanah di seluruh wilayah nusantara masih bervariasi dan oleh sebab itu
sampai sekarang hukum jaminan atas tanah belum dapat diseragamkan +misalnya masih praktek
gadai terhadap tanah pada beberapa daerah di Indonesia,
Sebagaimana yang telah diuraikan merupakan sub sistem hukum jaminan Sehubungan
dengan hal ini, maka dalam pranata hukum jaminan hak tanggungan, berlaku asas#asas hukum
yang umumnya berlaku dalam hukum jaminan dan hukum kebendaan
Mariam Darus 2adrulCaman +=ihat $uliahadeDs 2log, 7Hukum -erdata; !sas#asas
Umum Hak $ebendaan8, http;@@kuliahadewordpress.om, menjelaskan bahwa dalam sistem
hukum benda terdapat (3 +sepuluh, asas umum yang si0atnya relati0 konkrit, yaitu;
a !sas sistem tertutup, artinya bahwa hak#hak atas benda bersi0at limitati0, terbatas hanya pada
yang diatur undang#undang Di luar itu dengan perjanjian tidak diperkenankan men.iptakan
hak#hak yang baru
b !sas hak mengikuti benda@zaaksgevolg, droit de suite, yaitu hak kebendaan selalu mengikuti
bendanya di mana dan dalam tangan siapapun benda itu berada !sas ini berasal dari hukum
romawi yang membedakan hukum harta kekayaan +vermogensrecht, dalam hak kebendaan
+zaakkelijkrecht, dan hak perseorangan +persoonlijkrecht,
. !sas publisitas, yaitu dengan adanya publisitas +openbaarheid, adalah pengumuman kepada
masyarakat mengenai status pemilikan -engumuman hak atas benda tetap@tanah terjadi
melalui penda0taran dalam buku tanah@register yang disediakan untuk itu sedangkan
pengumuman benda bergerak terjadi melalui penguasaan nyata benda itu
d !sas spesialitas, bahwa berdasarkan asas ini dalam lembaga hak kepemilikan hak atas tanah
se.ara individual harus ditunjukkan dengan jelas ujud, batas, letak, luas tanah !sas ini
terdapat pada hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atas benda tetap
e !sas totalitas, maksudnya bahwa hak pemilikan hanya dapat diletakkan terhadap obyeknya
se.ara totalitas, dengan perkataan lain hak itu tidak dapat diletakkan hanya untuk bagian#
bagian benda Misalnya; pemilik sebuah bangunan dengan sendirinya adalah pemilik kosen,
jendela, pintu dan jendela, pintu dan jendela bangunan tersebut Tidak mungkin bagian#
bagian tersebut kepunyaan orang lain
0 !sas accessie@asas perlekatan, maksudnya bahwa suatu benda biasanya terdiri atas bagian#
bagian yang melekat menjadi satu dengan benda pokok seperti hubungan antara bangunan
dengan genteng, kosen, pintu dan jendela !sas ini menyelesaikan masalah status dari benda
pelengkap +accessoir, yang melekat pada benda pokok +principal/. Menurut asas ini pemilik
benda pokok dengan sendirinya merupakan pernilik dari benda pelengkap Dengan perkataan
lain bahwa status hukum benda pelengkap mengikuti status hukum benda pokok 2enda
pelengkap itu terdiri dari bagian +bestanddeed, benda tambahan +bijzaak, dan benda
penolong +hulpzaak,
g !sas pemisahan horiContal, bahwa dalam $UH -erdata dianut asas pelekatan sedang UU-!
menganut asas horiContal yang diambil alih dari hukum !dat >ual beli hak atas tanah tidak
dengan sendirinya meliputi bangunan dan tanaman yang terdapat di atasnya >ika bangunan
dan tanaman akan mengikuti jual beli hak atas tanah harus dinyatakan se.ara tegas dalam
akta jual beli -emerintah menganut asas vertikal untuk tanah yang sudah merniliki serti0ikat
untuk tanah yang belum berserti0ikat menganut asas horiContal
h !sas dapat diserahkan, bahwa hak pemilikan mengandung wewenang untuk menyerahkan
benda Untuk membahas tentang penyerahan sesuatu benda maka harus diketahui tentang
ma.am#ma.am benda yang dikenal dalam 2uku II $UH -erdata, terutama terhadap benda
bergerak dan benda tidak bergerak
i !sas perlindungan !sas ini dapat dibedakan dalam dua jenis yaitu perlindungan untuk
golongan ekonomi lemah dan kepada pihak yang beritikad baik +to goeder trouw, walaupun
pihak yang menyerahkannya tidak wenang berhak +beschikkingsonbevoegd, Hal ini dapat
dilihat dalam -asal ()66 $UH -erdata
j !sas absolute +hukum pemaksa,, bahwa berdasarkan asas ini hak kebendaan itu wajib
dihormati atau ditaati oleh setiap orang yang berbeda dengan hak relati0
!dapun asas#asas hukum yang umumnya berlaku dalam hukum jaminan dan hukum
kebendaan tersebut dapat dijabarkan sebagai berikut;
a !sas sistem tertutup +gesloten system,, maksudnya bahwa selain dari hak jaminan kebendaan
yang diatur $UH -erdata, UUHT, Undang#undang &omor (* Tahun ()4/ +UU ;<umah
Susun,, Undang#undang &omor ' Tahun ())1 +UU -erumahan dan -ermukiman, dan
Undang#undang &omor '1 Tahun ())) +UU >aminan Fidusia, tidak dapat diadakan hak
jaminan kebendaan lain berdasarkan kesepakatan antara para pihak Hak kebendaan ini
bersi0at absolut, karena itu bersi0at limitati0
b !sas hak didahulukan +preference, !sas ini dapat dilihat dalam -enjelasan Umum angka 5
dan ', -asal / UUHT 2erdasarkan asas ini, kreditor pemegang hak tanggungan mempunyai
hak yang diutamakan +droit de preference, untuk dipenuhi piutangnya !pabila debitor
.idera janji dan obyek hak tanggungan dijual, maka hasil penjualan dibayarkan pada kreditor
yang bersangkutan dan apabila ada beberapa kreditor, maka utang dilunaskan pada pemegang
hak tanggungan pertama Selanjutnya jika masih ada sisanya, dibayarkan kepada kreditor lain
se.ara pan passu +konkuren, dan jika sisanya masih ada dan utang debitor semuanya lunas,
maka sisa hasil penjualan itu diserahkan kepada debitor 2erdasarkan -asal * UUHT, asas ini
diberlakukan dengan memperhatikan piutang negara
. !sas hak kebendaan 2erdasarkan -asal 6 UUHT dan -enjelasan Umum angka 5 huru0 b
UUHT, tidak ada disebut kata hak kebendaan, yang ada disebut adalah si0at hak kebendaan
yaitu hak tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut
berada +droit de suite, Dengan demikian, apabila obyek hak tanggungan sudah beralih
kepemilikannya, misalnya sudah dijual kepada pihak ketiga, kreditor tetap mempunyai hak
untuk melakukan eksekusi terhadap obyek hak tanggungan jika debitor .idera janji
d !sas spesialitas, yaitu yang berhubungan dengan mengenai obyek hak tanggungan !sas
spesialitas terwujud dalam uraian mengenai obyek hak tanggungan +-enjelasan Umum angka
5 huru0 . UUHT dan -asal (( ayat +(, huru0 e UUHT serta penjelasannya,, yang dituangkan
dalam serti0ikat atau bagi tanah yang belum terda0tar sekurang#kurangnya memuat uraian
mengenai kepemilikan, letak, batas#batas dan luas tanahnya Syarat ini merupakan syarat
esensial bagi eksistensi !kte -emberian Hak Tanggungan +!-HT,
e !sas publisitas Maksud asas ini adalah pen.atatan dari pembebanan obyek hak tanggungan,
sehingga terbuka dan dapat diba.a serta diketahui umum Setiap orang +umum, yang ingin
mendapatkan in0ormasi tentang kepemilikan tanah@pemegang hak tanggungan dapat melihat
buku tanah atau buku tanah hak tanggungan !sas ini ditentukan dalam -asal (5 ayat +(,
UUHT
0 !sas mudah dan pasti pelaksanaan eksekusi !sas ini dapat dilihat pada -enjelasan Umum
angka 5 d UUHT $emudahan dan kepastian pelaksanaan eksekusi terjadi dengan adanya
si0at hak melakukan eksekusi dari pemegang Hak Tanggungan dengan men.antumkan irah#
irah 7Demi $eadilan 2erdasarkan $etuhanan :ang Maha 9sa8 pada serti0ikat hak
tanggungan
g !sas accessoir, maksudnya bahwa hak tanggungan adalah perjanjian ikutan +accessoir, dan
tidak merupakan hak yang berdiri sendiri +zelfstandigrecht, !da dan hapusnya perjanjian
ikutan +accessorium, tergantung dari perjanjian pokok !sas ini dapat dilihat pada -asal (3
ayat +(, dan -enjelasan Umum angka 4 UUHT
h !sas pemisahan horiContal !sas ini mengajarkan bahwa hak atas tanah terpisah dari benda#
benda yang melekat di atasnya UUHT menganut ajaran tersebut +-enjelasan Umum angka *
UUHT,, tetapi berlakunya tidak se.ara otomatis -enerapannya terjadi jika diperjanjikan
yang dituangkan dalam !-HT -enggunaan asas ini menerobos asas perlekatan Di dalam
$UH -erdata ajaran pemisahan horisontal tidak dianut, yang dikenal adalah asas perlekatan
vertikal, karena dalam $UH -erdata, ditentukan bahwa semua benda yang melekat dengan
tanah dianggap sebagai satu kesatuan dengan tanahnya "leh sebab itu, jika tanahya
dijadikan jaminan, maka sekaligus berikut dengan benda#benda yang ada di atas tanahnya
i !sas perlekatan -accessic, 2erdasarkan asas ini maka benda#benda yang melekat sebagai
kesatuan dengan tanah, karena hukum mengikuti hukum benda pokok UUHT tidak
menganut ajaran perlekatan vertikal tetapi berdasarkan kebutuhan, menyatakan asas ini
dianut juga -enerapan asas ini didasarkan pada perjanjian, yaitu jika para pihak sepakat,
maka harus dituangkan se.ara tegas di dalam !-HT $etentuannya dapat dilihat pada -asal '
ayat +', dan +/, -enjelasan Umum angka * UUHT
j !sas itikad baik Sebagaimana perjanjian pada umumnya, maka dalam pelaksanaan hak
tanggungan juga harus didasarkan pada asas itikad baik -elaksanaan hak tanggungan para
pihak harus jujur -engertian iktikad baik di dalam hak kebendaan mempunyai arti subyekti0,
berbeda dengan hukum perjanjian Itikad baik dalam hak tanggungan bersi0at obyekti0, yaitu
sesuai dengan kepatutan yang berlaku dalam lalu lintas hukum di masyarakat
Selain sebagai bagian dari sub sistem hukum kebendaan, sebenarnya hak tanggungan
juga merupakan bagian sub sistem hukum nasional "leh sebab itu, terhadap hak tanggungan
tidak hanya berlaku asas#asas hukum seperti yang diuraikan di atas Sebagai bagian dari sub
sistem hukum nasional, tetapi ada asas#asas lainnya yang juga berlaku terhadap hak tanggungan
!dapun asas#asas yang dimaksudkan disini merupakan asas unum yang juga berlaku bagi
pranata hukum lainnya, terdiri dari;
a !sas Idiil yaitu -an.asila
Sesuai dengan %tufen Theory dari Hans $elsen, -an.asila merupakan dasar berlakunya
hukum positi0 di Indonesia UUHT adalah realisasi dari -asal /( UU-!, oleh sebab dalam
UU-! dan UUHT disebutkan bahwa bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya dalam wilayah <epublik Indonesia sebagai karunia Tuhan :ang Maha
9sa, hal ini adalah sila pertama dari -an.asila Disebutkan pula bahwa UUHT sebagai lembaga
jaminan khususnya jaminan hak atas tanah memberikan kepastian hukum bagi pihak yang
berkepentingan yang dapat mendorong partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk
mewujudkan masyarakat sejahtera, adil dan makmur berdasar -an.asila dan UUD ()'/
Demikian juga dalam -asal ( UU-! dan dari hal menimbang huru0 +a, jelas bahwa -an.asila
sebagai dasar UU-!, dan UUHT
b !sas$onstitusional yang didasarkan pada Undang#Undang Dasar ()'/, terdiri dari;
(, !sas persatuan dan kesatuan UUHT merupakan pelaksanaan lebih lanjut dari ketentuan
-asal / !yat +(, dan -asal 13 UUD ()'/ "leh sebab itu, dari asas persatuan dan
kesatuan, UUHT merupakan realisasi uni0ikasi hukum jaminan atas tanah yang didasarkan
UU-! sebagai Hukum Tanah &asional
1, !sas persamaan bagi Earga &egara Indonesia +E&I,, berarti tidak mengenal
diskriminasi !sas ini diatur dalam -asal 16 UUD ()'/ dan -asal ) !yat +1, UU-!
Sebagai bagian dari UU-! maka asas ini juga berlaku dalam hak tanggungan
5, !sas demokrasi ekonomi yang diatur dalam -asal 55 UUD ()'/ dan -asal 1 !yat +(,, +1,
dan +5, UU-! dan ketentuan ini menjadi dasar dari peraturan UUHT yang termuat dalam
-asal ' UUHT Meskipun obyek hak tanggungan dalam UU-! berbeda dengan yang
ditetapkan dalam UUHT tetapi tujuannya sama yaitu terwujudnya demokrasi ekonomi
', !sas kepastian hukum -asal () UU-! dan -asal (5 UUHT mengatur mengenai
penda0taran hak atas tanah dan penda0taran hak tanggungan atas tanah dan apabila telah
dida0tarkan maka akan dikeluarkan serti0ikat sebagai tanda bukti hak atas tanah
$etentuan ini akan memberikan kepastian hukum dan berarti hak tanggungan berdasarkan
hukum bukan berdasarkan kekuasaan Hal ini sesuai pula dengan -asal ' !yat +(, UUD
()'/
. !sas -olitik
!sas politik hukum nasional tertuang dalam berbagai $etetapan M-< Salah satu sasaran
yang hendak di.apai dalam politik hukum nasional adalah melaksanakan pembaruan dan
pembangunan hukum nasional yang sesuai dengan .ita#.ita hukum masyarakat Terkait dengan
hal ini bahwa UUHT yang merupakan realisasi -asal /( UU-! adalah didasarkan pada politik
hukum pertanahan di Indonesia Dalam UU-! telah ditetapkan tidak berlakunya ketentuan#
ketentuan pertanahan jaman kolonial dan tidak berlakunya 2uku II $UH -erdata sepanjang
ketentuan mengenai tanah dan bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dan
ruang angkasa dan UU-! adalah sebagai Hukum !graria &asional
(. PENUTUP
Undang#undang &omor ' Tahun ())* +UUHT, menganut asas#asas umum yaitu asas idiil
dalam -an.asila, asas konstitusional dalam UUD ()'/, asas politik dalam hal ini politik
pertanahan yaitu Undang#Undang &omor / Tahun ()*3, sedangkan asas#asas yang berlaku
khusus adalah asas#asas yang juga berlaku dalam hukum kebendaan, karena hak tanggungan juga
merupakan bagian +sub sistem, dari hukum jaminan sedangkan hukum jaminan merupakan sub
sistem hukum kebendaan
!sas hukum yang berlaku umum dan khusus tersusun menjadi komponen yang saling
berhubungan dan merupakan sistem hukum >aminan atas tanah yang memberi kepastian dan
mengamankan piutang kreditor untuk mendapatkan pelunasan dan sebaliknya juga sekaligus
melindungi debitor dari kemungkinan kreditor mendapatkan hak milik atas benda jaminan
Sebaiknya penamaan UUHT diganti menjadi Hak Tanggungan !tas Tanah Hal ini
dikarenakan istilah Hak Tanggungan !tas Tanah 2eserta 2enda#benda yang 2erkaitan dengan
Tanah, seperti yang disebut dalam nama UUHT dapat menimbulkan pena0siran yang
bertentangan dengan asas pemisahan horiContal +sebagaimana dianut UU-!,
D. DA)TAR PUSTAKA
1. Bu"u
Departemen -endidikan dan $ebudayaan, Kamus +esar +ahasa !ndonesia, Aetakan $edua, -&
2alai -utaka, >akarta, ()4/
9ddy :usu0 -riyanto, 0endidikan 0ancasila 0erguruan Tinggi, Aetakan $etiga, Tim Dosen
-an.asila Universitas Hasanuddin, Makassar, 1335
> Satrio, )ukum $aminan )ak $aminan Kebendaan )ak Tanggungan, 2uku I, Aitra !ditya
2akti, 2andung, 1331
>2 Daliyo, +dkk,, 0engantar )ukum !ndonesia, !-TI$, >akarta, ()44
=> van !peldoorn, 0engantar !lmu )ukum, diterjemahkan oleh "etarid Sadino, -radnya
-aramita, >akarta, ())*
"ey Hoey Tiong, 1idusia sebagai $aminan 2nsur.unsur 0erikatan, %halia Indonesia, >akarta,
()4'
< Subekti, $aminan.$aminan untuk 0emberian Kredit 3enurut )ukum !ndonesia, Aitra !ditya
2akti, 2andung, ()))
SF Marbun, 0eradilan Administrasi 'egara dan 2paya Administrasi di !ndonesia, =iberty,
:ogyakarta, ())6
Satjipto <ahardjo, !lmu )ukum, Aitra !ditya 2akti, 2andung, 1333
Sudikno Mertokusumo, 3engenal )ukum %uatu 0engantar, =iberty, :ogyakarta, ())(
Sutan <emy Sjahdeini, )ak Tanggungan -Asas.asas, Ketentuan.ketentuan 0okok dan 3asalah
yang 4ihadapi oleh 0erbankan,, !lumni, 2andung, ()))
Theo Huijbers, 1ilsafat )ukum dalam &intasan %ejarah, $anisius, :ogyakarta, ()41
:ahya Harahap, Kedudukan Kewenangan dan )ukum Acara 0eradilan Agama, Aetakan $edua,
%aruda Metro -olitan -ress, >akarta, ())5
#. Internet
$uliahadeDs 2log, 7Hukum -erdata; !sas#asas Umum Hak $ebendaan8, http;@@
kuliahadewordpress.om, diakses tanggal 1 >uli 13(3