Perbedaan Suku Bunga Flat dan Efektif 1.

Flat : Setiap bulan porsi pokok dan bunga yang dibayar tetap, krn bunga selalu dihitung atas besar outstanding yang tetap, yaitu sebesar plafon awal, walaupun sudah dilunasi setiap bulannya secara bertahap. Dengan demikian porsi bunga dan pokok yang dibayarkan : FIXED. 2. Efektif : Setiap bulan porsi pokok daan bunga yang dibayar berubah, namun secara total, besar angsurannya : FIXED setiap bulan. Dan pembayaran / porsi bunga yang hrs dibyar setiap bulan akan terus menurun sehubungan dengan outstanding yang telah menurun sejalan dengan pembayaran yang dilakukan setiap bulan. Dengan demikian, karena besar angsuran tetap, dan porsi bunga terus menurun, maka pembayaran pokok setiap bulan menjadi bertambah, dan outstanding pokok menjadi terus menurun. Sebagai ilustrasinya, kami gambarkan sebagai berikut : Pokok : 100 juta, bunga 10% per tahun, jangka waktu pinjaman 2 tahun, maka : FLAT: - Total bunga yg harus dibayarkan : 100 juta * 10 %/thn * 2 tahun = Rp. 20 juta - Total Pokok yang harus dibayarkan : = Rp. 100 juta. - Jadi total yang harus dibayarkan : 100 juta + 20 juta = Rp. 120 juta / 2 tahun. - Dengan demikian angsuran bunga setiap bulan : 120 juta / 24 bulan = Rp. 5 juta / bulan, Terdiri dari komponen : Bunga = 20 juta / 24 bulan = Rp. 833.333,- / bulan Pokok = 100 juta / 24 bulan = Rp. 4.166.667,- / bulan EFEKTIF: - Bunga per bulan = i = 10 % / 12 bulan = 0.83% - Masa pinjaman = 24 bulan - Besar angsuran setiap bulan = A = {Rp. 100 juta * 0.83% * (1+ 0.83%)24 } / { (1+ 0.83%)24 1} = Rp. 4.614.493 / bulan - Cicilan Pokok bulan ke-1 = CP1 = A - ( Plafon awal * i ) = Rp. 3.781.159,- Cicilan Bunga bulan ke-1 = CB1 = A - CP1 = Rp. 833.334,- Komponen cicilan pokok pada bulan ke - n = CPn = CP1 * ( 1 + I )n-1 - Komponen cicilan bunga pada bulan ke - n = CBn = A - CPn Demikian penjelasan kami, semoga penjelasan kami dapat memberikan gambaran bank mana yang lebih menguntungkan bagi Bapak dalam memberikan kredit KPR.