Anda di halaman 1dari 23

PAJAK BUMI DAN

BANGUNAN
(PBB)
DASAR HUKUM

UU No. 12 Tahun 1985 jo


UU No. 12 Tahun 1994

PP No. 74 Tahun 1999

KMK No.523/KMK.04/1998

KEP-16/PJ.6/1998

TIM INTENSIFIKASI PBB


KOTA MOJOKERTO
PENGERTIAN
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN ( PBB )

ADALAH

PAJAK KEBENDAAN
ATAS DIKENAKAN TERHADAP
BUMI DAN/ATAU SUBJEK PAJAK
BANGUNAN

ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA :


 MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT
ATAS BUMI, DAN/ATAU
 MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH
MANFAAT ATAS BANGUNAN
OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (1)
UU No. 12 tahun 1994

B U M I BAN GUNA N

ADALAH : ADALAH :
PERMUKAAN BUMI YG KONSTRUKSI TEHNIK
MELIPUTI TANAH DAN YANG DITANAM ATAU
PERAIRAN PEDALAMAN DILEKATKAN SECARA
SERTA LAUT WILAYAH TETAP PADA TANAH
INDONESIA, DAN TUBUH DAN/ATAU PERAIRAN
BUMI YANG ADA (Pasal 1 angka 2)
DIBAWAHNYA
( Pasal 1 angka 1 )
OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (1)
UU NO. 12 1994

BANG UN AN

TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH


(Penjelasan Pasal 1 angka 2) :

♦Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan


seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang
merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;
♦Jalan tol;
♦Kolam renang;
♦Pagar mewah;
♦Tempat olah raga;
♦Galangan kapal, dermaga;
♦Taman mewah;
♦Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
♦Fasilitas lain yang memberikan manfaat.
FAKTOR YANG MENENTUKAN
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (2)

BUMI/TANAH BANGUNAN
•Letak •Bahan bangunan
•Peruntukan •Rekayasa
•Pemanfaatan •Letak
•Kondisi lingkungan •Kondisi lingkungan
•Dan lain-lain •Dan lain-lain
OBJEK PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN PBB
Pasal 3 ayat (1)

ADALAH OBJEK PAJAK YANG

Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang


ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang
nyata-nyata tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis
dengan itu;
Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah
negara yang belum dibebani suatu pihak;
Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik;
Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh Menteri Keuangan.
SUBJEK PAJAK
Pasal 4 ayat (1)

ORANG ATAU BADAN

Memperoleh Memperoleh
Manfaat atas Manfaat atas
bangunan bumi

Memiliki, Mempunyai
menguasai suatu hak
bangunan atas bumi

Pasal 4 ayat ( 2 )

SUBJEK DIKENAKAN WAJIB


KEWAJIBAN
PAJAK MEMBAYAR PAJAK
PAJAK
NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
( NJOPTKP )
Pasal 3 ayat (3)

NJOPTKP

Rp. 8.000.000,00
untuk setiap Wajib Pajak
(PENYESUAIAN NJOPTKP DITETAPKAN OLEH
MENTERI KEUANGAN)

♦ Per Wajib Pajak;


♦ Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
♦ Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa
objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah
satu objek pajak yang nilainya terbesar.
PENETAPAN

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN


(PBB)
DASAR PENGENAAN
Pasal 6 ayat (1), (2)

NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak)

Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari harga transaksi jual


beli yang terjadi secara wajar

Bilamana tidak terjadi transaksi jual beli, Nilai jual objek pajak
ditentuka melalui:
-Perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis; atau
-Nilai perolehan baru; atau
-Nilai jual objek pajak pengganti

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri


Keuangan kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan
setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya
DASAR PERHITUNGAN
Pasal 6 ayat (3) dan (4)

NILAI JUAL KENA PAJAK

SERENDAH-RENDAHNYA 20%
DAN
SETINGGI-TINGGINYA 100%

PRESENTASE NJKP
DITETAPKAN DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH
Peraturan Pemerintah No.25 Tahun 2002
Tentang
Penetapan Besarnya NJKP untuk Perhitungan PBB

Objek Pajak PKB, PHT, PTB Dikenakan


dan Objek Pajak Lainnya
dengan 40 % X NJOP

NJOP > Rp 1.000.000.000,00

Objek Pajak lainnya


dengan 20 % X NJOP
NJOP < Rp 1.000.000.000,00
TARIF
Pasal 5

TARIF TUNGGAL

0,5 %
CARA MENGHITUNG

PBB = TARIF x NJKP

= 0,5% x 20% x NJOP


= 0,5% x 40% x NJOP

NJOP = ( NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN ) - NJOPTKP


TAHUN PAJAK, SAAT, DAN
TEMPAT YANG MENENTUKAN
PAJAK TERUTANG
Pasal 8 ayat (1), (2), (3)

Tahun Pajak
Adalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu
dari tanggal 1 Januari s/d 31 Desember

Saat yang menentukan pajak terutang


Adalah menurut keadaan objek pajak pada
tanggal 1 Januari

Tempat Pajak Terutang


•Untuk daerah Jakarta, di wilayah DKI Jakarta;
•Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten
atau Kotamadya yang meliputi objek pajak.
PENERBITAN KETETAPAN
Pasal 10

SPOP

Tidak disampaikan Disampaikan


dalam waktu 30 hari dalam waktu 30 hari

Setelah ditegor secara SPPT


tertulis

BERDASARKAN
SKP PEMERIKSAAN/DATA LAIN
SPOP TIDAK BENAR
PENDATAAN
DAN PENILAIAN

PAJAK
BUMI DAN
BANGUNAN
PENDATAAN
Pasal 9 ayat (1), (2), (3)

WAJIB PAJAK MENGISI SPOP

• JELAS
• BENAR
• LENGKAP
• DITANDATANGANI
PENENTUAN NJOP

PENILAIAN OBJEK
PAJAK

 PENDEKATAN PENILAIAN

• Pendekatan Data Pasar (Market Data


Approach)
• Pendekatan biaya (Cost Approach)
• Pendekatan Pendapatan (Income
Approach)

 CARA PENILAIAN
• Penilaian Massal
• Individual
PENDEKATAN
PENILAIAN
 Pendekatan Data Pasar (Market Approach)
- NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek Pajak yang sejenis
dengan Objek Pajak lain yang telah diketahui harga pasarnya.
- Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah,
namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.
 Pendekatan Biaya (Cost Approach)
- Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan
terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh
biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis untuk
dikurangi dengan penyusutan phisiknya.
 Pendekatan Pendapatan (income Approach)
- Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat
dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi
ditentukan berdasakan hasil bersih objek pajak tersebut.
- Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian
tambang atau objek perairan.
CARA PENILAIAN

 Penilaian Masal (Mass Appraissal)


- NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) terdapat
pada setiap zona Nilai Tanah (ZNT).
- NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan
(DBKB) dikurangi penyusutan phisik.
- Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program
komputer (Computer Assisted Valuation / CAV).
• Penilaian Individual (Individual Appraissal)
Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya
mempunyai sifat khusus, antara lain :
- Jalan tol
- Pelabuhan laut/sungai/udara
- Lapangan golf
- Industri semen/pupuk
- PLTA, PLTU, PLTG
- Pertambangan
- Tempat rekreasi
- Dal lain-lain sejenisnya
- Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lap.
Golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
PENGENAAN PBB TERHADAP OBJEK PAJAK
YANG DINILAI SECARA INDIVIDUAL
KMK. No.523/kmk.04/1998

OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT


KHUSUS DAPAT DITENTUKAN
BERDASARKAN PENILAIAN SECARA
INDIVIDUAL
KEP.DIRJEN PAJAK NO. KEP.16/PJ.6/1998

Objek pajak yang bersifat khusus adalah sebagai


berikut:

• Jalan tol
• Pelabuhan laut
• Lapangan golf
• Industri semen/pupuk
• PLTA,PLTU. PLTG
• Pertambangan
• Tempat rekreasi
• Dan lain-lain sejenisnya