Kuliah Notariat

Kuliah-Notariat
Selasa, 2009 Maret 31

PENDAFTARAN PERTAMA KALI KONVERSI SISTEMATIK
Dasar Hukum:
1. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria

(UUPA).
2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
3. Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3

Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997.
4. Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis

Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Badan Pertanahan
Nasional.
5. Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional No.600-1900 Tanggal 31

Juli 2003.
Persyaratan:
1. Surat Permohonan dan Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan.
2. Identitas diri pemohon dan atau kuasanya (fotocopy KTP dan KK yang masih
berlaku dan dilegalisir oleh Pejabat yang berwenang).
3. Bukti tertulis yang membuktikan adanya hak yang bersangkutan, yaitu:
a. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja
yang bersangkutan, atau
b. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan PMA No. 9/1959, atau
c. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik
sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk
mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang
disebut didalamnya, atau
d. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia

sebelum berlakunya PP No. 10/1961, atau
Kumpulan Artikel di http://kuliah-notariat.blogspot.com 1

e. akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda
kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum
berlakunya Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan,
atau
f. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum
dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
g. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai
dilaksanakan PP No. 28/1977 dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau
h. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang
tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
i. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil
oleh Pemerintah Daerah, atau
j. Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan
Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
k. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga

sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII Ketentuan-ketentuan Konversi
UUPA.
l. Surat-surat bukti kepemilikan lainnya yang terbit dan berlaku sebelum

berlakunya UUPA.
4. Surat Pernyataan Tdk Dalam Sengketa diketahui Kades/Lurah dan 2 Saksi

dari tetua adat / penduduk setempat.
5. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan.
Biaya dan Waktu:
1. Sesuai PP 46/2002 dan SE Ka. BPN No.600-1900 tanggal 31 Juli 2003 (Diluar
biaya pengukuran dan pemetaan untuk Sporadik)
2. Waktu: 90 hari/100 bidang.
3. 1 (satu) hari kerja = 8 (delapan) jam.
Diposkan oleh Notariat Collegium di 09:18 0 komentar Link ke posting ini

Label: PENDAFTARAN PERTAMA KALI KONVERSI SISTEMATIK
Reaksi:

PROSES SERTIFIKASI TANAH GIRIK
Sebelum mengupas mengenai tata cara pensertifikatan tanah girik, saya merasa
perlu untuk menjelaskan, apa itu tanah girik. Tanah girik adalah istilah populer
dari tanah adat atau tanah-tanah lain yang belum di konversi menjadi salah satu
tanah hak tertentu (Hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha)
dan belum didaftarkan atau di sertifikat kan pada Kantor Pertanahan setempat.
Sebutannya bisa bermacam2, antara lain: girik, petok D, rincik, ketitir, dll
Peralihan hak atas tanah girik tersebut biasanya dilakukan dari tangan ke
tangan, dimana semula bisa berbentuk tanah yang sangat luas, dan kemudian di
bagi2 atau dipecah2 menjadi beberapa bidang tanah yang lebih kecil. Peralihan
hak atas tanah girik tersebut biasanya dilakukan di hadapan Lurah atau kepala
desa. Namun demikian, banyak juga yang hanya dilakukan berdasarkan
kepercayaan dari para pihak saja, sehingga tidak ada surat-surat apapun yang
dapat digunakan untuk menelusui kepemilikannya.
Pensertifikatan tanah girik tersebut dalam istilah Hukum tanah disebut sebagai
Pendaftaran Tanah Pertama kali . Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya
untuk TANAH GARAPAN, dalam prakteknya prosesnya dilakukan dengan cara
sebagai berikut:
1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang

bersangkutan
2. Pembuatan surat tidak sengketa dari RT/RW/LURAH
3. Dilakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan
4. Penerbitan Gambar Situasi baru
5. Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas tanah dan bangunan sesuai dengan
luas yang tercantum dalam Gambar Situasi
6. Proses pertimbangan pada panitia A
7. Penerbitan SK Pemilikan tanah (SKPT)
8. Pembayaran Uang pemasukan ke negara (SPS)
9. Penerbitan Sertifikat tanah.
Untuk proses pensertifikatan tanah tersebut hanya dapat dilakukan jika pada
waktu pengecekan di Kantor Kelurahan setempat dan Kantor Pertanahan
terbukti bahwa tanah tersebut memang belum pernah disertifikatkan dan selama
proses tersebut tidak ada pihak-pihak yang mengajukan keberatan (perihal
pemilikan tanah tersebut). Apabila syarat-syarat tersebut terpenuhi, maka proses
pensertifikatan dapat ditempuh dalam waktu sekitar 6 bulan sampai dengan 1
tahun.
PENDAFTARAN PERTAMA KALI KONVERSI SISTEMATIK

Sumber dari : http://www.bpn.go.id/layanan/257

Dasar Hukum:
1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria

(UUPA).
2) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
3) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3
Tahun 1997.
4) Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis
Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Badan Pertanahan
Nasional.
5) Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional No.600-1900 Tanggal 31
Juli 2003.
Persyaratan:
1. Surat Permohonan dan Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan.
2. Identitas diri pemohon dan atau kuasanya (fotocopy KTP dan KK yang masih
berlaku dan dilegalisir oleh Pejabat yang berwenang).
3. Bukti tertulis yang membuktikan adanya hak yang bersangkutan, yaitu:
a. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja
yang bersangkutan, atau
b. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan PMA No. 9/1959, atau
c. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik
sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk
mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang
disebut didalamnya, atau
d. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia

sebelum berlakunya PP No. 10/1961, atau
e. akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda
kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum
berlakunya Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan,
atau
f. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum
dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau

g. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai
dilaksanakan PP No. 28/1977 dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau
h. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang
tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
i. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil
oleh Pemerintah Daerah, atau
j. Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan
Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
k. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga

sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII Ketentuan-ketentuan Konversi
UUPA.
l. Surat-surat bukti kepemilikan lainnya yang terbit dan berlaku sebelum

berlakunya UUPA.
4. Surat Pernyataan Tdk Dalam Sengketa diketahui Kades/Lurah dan 2 Saksi

dari tetua adat / penduduk setempat.
5. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan.
Biaya dan Waktu:
1. Sesuai PP 46/2002 dan SE Ka. BPN No.600-1900 tanggal 31 Juli 2003 (Diluar
biaya pengukuran dan pemetaan untuk Sporadik)
2. Waktu: 90 hari/100 bidang.
3. 1 (satu) hari kerja = 8 (delapan) jam.

Label: PROSES SERTIFIKASI TANAH GIRIK
Reaksi:
PROSEDUR DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARAT

PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI (AJB)
Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu,
dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai.
Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai
artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum

dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang
untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang
terdiri dari:
1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah
–daerah terpencil
2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah
kerja tertentu
Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama
tersebut?
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT
yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses
AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari
Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional
II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan criteria sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri
kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan
Sebagian kecil asset
c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam

sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah
Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris

-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh
Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris

c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat
Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara
mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah
50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.
Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah Bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak
yang harus di bayar =
{(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris
tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)
Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:

1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada Kantor Pertanahan
yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%
SYARAT PEMBUATAN AKTA HIBAH (Ke PPAT)
1. KTP Pemberi hibah (Ibu dan Bapak)
2. Surat Nikah Pemberi hibah
3. Sertipikat Asli
4. SPPT dan STTS PBB 10 tahun terakhir
5. KTP Penerima hibah
6. Persetujuan ahli waris lainnya (KTP)
PROSES SERTIFIKASI DAN GANTI NAMA
Dasar Hukum:
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria
(UUPA).

Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 Jo Undang-Undang No. 20 Tahun 2000.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3
Tahun 1997.
Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan
Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.
Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional No.600-1900 Tanggal 31 Juli
2003.
Persyaratan:
• Surat Pengantar dari PPAT.
• Surat Permohonan.
• Sertipikat Asli.
• Akta Hibah.
• Identitas diri pemegang hak, penerima hak dan atau kuasanya (fotocopy KTP
dan KK yang masih berlaku dan dilegalisir oleh pejabat berwenang).
• Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan.
• Bukti pelunasan SSB BPHTB.
• Bukti pelunasan SSP Pph Final (untuk Pph apabila hibah vertikal tidak
diperlukan).
• SPPT PBB tahun berjalan
• Ijin Pemindahan Hak, jika:
-Pemindahan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Rumah Susun yang di dalam
sertipikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya
boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi yang
berwenang;
-Pemindahan hak pakai atas tanah negara.
-Surat Pernyataan calon penerima hak, yang menyatakan:

Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan
tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
-Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan perundang-
undangan yang berlaku
-Bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana
dimaksud pada 11a dan 11b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau
tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform
-Bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya,
apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada 11a dan 11b tidak benar
BPHTB
Pengertian

1.Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): adalah pajak yang
dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya
disebut pajak;
2.Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan: adalah perbuatan atau peristiwa
hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas dan atau bangunan oleh
orang pribadi atau badan;
3.Hak atas tanah adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, berserta
bangunan di tasnya sebagaimana dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun
1960tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-undang Nomor 16
tentang Rumah Susun dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
lainnya.
II. Objek PajakYang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi:
a. Pemindahan hak karena
1. jual beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. waris;
6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
8. penunjukan pembeli dalam lelang;
9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
10.penggabungan usaha;
11.peleburan usaha;
12.pemekaran usaha;
13.hadiah.
b. Pemberian hak baru karena:
1. kelanjutan pelepasan hak;

2. di luar pelepasan hak.
Hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak
pakai, hak milik atas satuan rumah susun atau hak pengelolaan.
III. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang
diperoleh:a.Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal
balik;b.Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;c.Badan atau perwakilan
organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan
syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan
tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;d.Orang pribadi atau badan
atau karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya
perubahan nama;e.Orang pribadi atau badan karena wakaf;f. Orang pribadi atau
badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
IV. Subjek PajakYang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan
yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek Pajak
sebagaimana tersebut diatas yang dikenakan kewajiban membayar pajak
menjadi Wajib Pajak menurut Undang-Undang Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan.
V. Tarif PajakTarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima persen).
VI. Dasar Pengenaan BPHTBDasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan

Objek Pajak (NPOP) dalam hal;
a.Jual beli adalah harga transaksi;
b.Tukar-menukar adalah nilai pasar;
c.Hibah adalah nilai pasar;
d.Hibah wasiat adalah nilai pasar;
e.Waris adalah nilai pasar;
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
g.Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
h.Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan
hukum tetap adalah nilai pasar;
i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah
nilai pasar;
j. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;
k.Penggabungan usaha adalah nilai pasar;
l. Peleburan usaha adalah nilai pasar;
m.Pemekaran usaha adalah nilai pasar
n. Hadiah adalah nilai pasar;
o. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum
dalam Risalah Lelang;

Apabila NPOP dalam hal a s/d n tidak diketahui atau lebih rendah daripada
NJOP PBB yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya
perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.
VII. Pengenaan BPHTBa.pengenaan BPHTB karena waris dan Hibah Wasiat

BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah
sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang.b.pengenaan BPHTB
karena pemberian Hak Pengelolaan. Besarnya BPHTB karena pemberian Hak
Pengelolaan adalah sebagai berikut:-0% (nol persen) dan BPHTB yang
seharusnya terutang terutang dalam hal penerima Hak Pengelolaan adalah
Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah
Propinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/kota, Lembaga Pemerintah lainnya, dan
Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perum Perumnas);-
50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal
penerima Hak Pengelolaan selain dimaksud diatas.
VIII. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan
secara regional paling banyak;a.Rp.60.000.000 (enam puluh juta
rupiah);b.Rp.300.000.000 (tiga ratus juta rupiah) dalam hal perolehan hak karena
waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam
hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas
atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah termasuk istri/suami.
IX. Saat, Tempat, dan Cara Pembayaran Pajak Terutang.Saat terutang Pajak
atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk:
a.jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
b.tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
c.hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
d.waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya
ke Kantor Pertanahan;
e.pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatanganinya akta;
f. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
g.lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
h.putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai
kekuatan hukum yang tetap;
i. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan
haknya ke Kantor Pertanahan;
j. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah
sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
k.pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani
dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
l. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
m.peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

n. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
o. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
Tempat Pajak Terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang
meliputi letak tanah dan bangunan.
Cara Pembayaran Pajak adalah wajib pajak membayar pajak yang terutang
dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak. Pajak terutang
dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos/Bank BUMN/BUMD atau tempat
pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri dengan Surat Setoran Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSB).
I. Cara Penghitungan BPHTB

Besarnya BPHTB terutang adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dikalikan tarif 5 %
(lima persen). Secara matematis adalah;
BPHTB = 5 % X (NPOP – NPOPTKP)

Contoh;1.
Pada tanggal 6 Januari 2006, Tuan “S” membeli tanah yang terletak di
Kabupaten “XX” dengan harga Rp.50.000.000,00. NJOP PBB tahun 2006 Rp.
40.000.000,00. Mengingat NJOP lebih kecil dari harga transaksi, maka NPOP-
nya sebesar Rp. 50.000.000,- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP) untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang
diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan
pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten “XX” ditetapkan
sebesar Rp. 60.000.000,00. Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan
NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan.BPHTB = 5 % x (Rp. 50 juta – Rp. 60 juta)= 5 % x (0)= Rp.
0 (nihil).
Contoh 2.
Pada tanggal 7 Januari 2006, Nyonya “D” membeli tanah dan bangunan yang
terletak di Kabupaten “XX” dengan harga Rp. 90.000.000,- NJOP PBB tahun
2006 adalah Rp. 100.000.000,00. Sehingga besarnya NPOP adalah Rp.
100.000.000.-. NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah
wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke
bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten
“XX” ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,00. Besarnya Nilai Perolehan Objek
Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah Rp. 100.000.000,00 dikurangi Rp.
60.000.000,00 sama dengan Rp. 40.000.000,00, maka perolehan hak tersebut
terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.BPHTB = 5 % x (Rp. 100
– Rp. 60) juta= 5 % x ( Rp. 40) juta= Rp. 2 juta .

Contoh 3.
Pada tanggal 28 Juli 2006, Tuan“S” mendaftarkan warisan berupa tanah dan
bangunan yang terletak di Kota “BB” dengan NJOP PBB Rp. 400.000.000,00.
NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris untuk Kota “BB” ditetapkan
sebesar Rp. 300.000.000,00. Besarnya NPOPKP adalah Rp. 400.000.000,00
dikurangi Rp. 300.000.000,00 sama dengan Rp. 100.000.000,00, maka
perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan.BPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 400 – Rp. 300) juta= 50% x 5 % x ( Rp.
100) juta= Rp. 2,5 juta.
Contoh 4.
Pada tanggal 7 November 2006, Wajib Pajak orang pribadi “K” mendaftarkan
hibah wasiat dari orang tua kandung, sebidang tanah yang terletak di Kota “BB”
dengan NJOP PBB Rp. 250.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan hak karena
hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kota “BB”
ditetapkan sebesar Rp. 300.000.000,00. Mengingat NPOP lebih kecil
dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan BangunanBPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 250 – Rp.
300) juta= 50% x 5 % x (0)= Rp. 0 (nihil).
II. Pembayaran BPHTB

Sistem pemungutan BPHTB pada prinsipnya menganut sistem “self
assessment”. Artinya Wajib Pajak Wajib Pajak diberi kepercayaan untuk
menghitung dan membayar sendiri pajak yang terutang dengan tidak
mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak.Pajak yang terutang
dibayarkan ke kas Negara melalui Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha Milik
Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat pembayaran lain yang
ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan menggunakan Surat Setoran Bea
(SSB).
III. Penetapan
1. Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktur
Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBPHTBKB) apabila berdasarkan hasil
pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang
dibayar. Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam SKBKB ditambah
dengan sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2 % (dua persen) sebulan
untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak
sampai dengan diterbitkannya SKBKB.

Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan
data baru dan atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan
penambahan jumlah pajak yang terutang setelah diterbitkannya SKBKB. Jumlah
kekurangan pajak yang terutang dalam SKBKBT ditambah dengan sanksi
administrasi berupa kenaikan sebesar 100 % (seratus persen) dari jumlah
kekurangan pajak tersebut, kecuali wajib pajak melaporkan sendiri sebelum
dilakukan tindakan pemeriksaan.
IV. Penagihan
Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan apabila :
1.pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar;
2.dari hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran pajak sebagai
akibat salah tulis dan atau salah hitung;
3.wajib pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga.Surat
Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat
Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan
Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan
Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah,
merupakan dasar penagihan pajak dan harus dilunasi dalam jangka waktu paling
lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh Wajib Pajak. Dan jika tidak atau kurang
dibayar pada waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.
I. Keberatan
(1) Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal
Pajak atas suatu :
a. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar;
b. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan;
c. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar;
d. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil.
(2) Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan

mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak
dengan disertai alasan-alasan yang jelas.
(3)Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak
tanggal diterimanya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Kurang Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan atau Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan

Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil oleh Wajib Pajak sebagaimana dimaksud
pada angka (1), kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka
waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan diluar kekuasaannya.
(4)Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud pada

angka (2) dan angka (3) tidak dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga tidak
dipertimbangkan.
(5)Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat

Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan
melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut
bagi kepentingan Wajib Pajak.
(6) Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan,
Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal
yang menjadi dasar pengenaan pajak.
(7) Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan

pelaksanaan penagihan pajak.
(8) Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan
sejak tanggal Surat Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas
keberatan yang diajukan.
(9) Sebelum surat keputusan diterbitkan, Wajib Pajak dapat menyampaikan

alasan tambahan atau penjelasan tertulis.
(10) Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa

mengabulkan seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah besarnya
jumlah pajak yang terutang.
(11) Apabila jangka waktu sebagaimana dimaksud pada angka (8) telah lewat
dan Direktur Jenderal Pajak tidak memberi suatu keputusan, keberatan yang
diajukan tersebut dianggap dikabulkan.
II. Banding
(1)Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada Badan
Peradilan Pajak terhadap keputusan mengenai kebertannya yang ditetapkan
oleh Direktur Jenderal Pajak.
(2)Permohonan sebagaimana dimaksud pada angka (1) diajukan secara tertulis

dalam bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan yang jelas dalam jangka
waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak keputusan keberatan diterima, dilampiri
salinan dari surat keputusan tersebut.

(3)Pengajuan permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak
dan pelaksanaan penagihan pajak.
(4)Apabila pengajuan keberatan atau permohonan banding dikabulkan sebagian

atau seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan ditambah
imbalan bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling
lama 24 (dua puluh empat) bulan dihitung sejak tanggal pembayaran yang
menyebabkan kelebihan pembayaran pajak sampai dengan diterbitkannya
Keputusan Keberatan atau Putusan Banding.
III. Pengurangan
Atas permohonan Wajib Pajak, pengurangan pajak yang terutang dapat
diberikan oleh Menteri karena:
1. kondisi tertentu Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan Objek Pajak,
contoh;
a. Wajib Pajak tidak mampu secara ekonomis yang memperoleh hak baru
melalui program pemerintah di bidang pertanahan;
b. Wajib Pajak pribadi menerima hibah dari orang pribadi yang mempunyai
atau satu derajat ke bawah.
2. kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan sebab-sebab tertentu,
contoh;
a. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil
ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual Objek Pajak;
b. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah
yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum yang memerlukan
persyaratan khusus;
c. Wajib Pajak yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter yang
berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional sehingga Wajib Pajak
harus melakukan restrukturisasi usaha dan atau utang usaha sesuai dengan
kebijaksanaan pemerintah.
3.tanah dan atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan
yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan, contohnya; Tanah dan atau
bangunan yang digunakan, antara lain, untuk panti asuhan, panti jompo, rumah
yatim piatu, pesantren, sekolah yang tidak ditujukan mencari keuntungan, rumah
sakit swasta Institusi Pelayanan Sosial Masyarakat.

IV. Pengembalian Kelebihan Pembayaran BPHTBWajib Pajak dapat mengajukan
permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran pajak kepada Direktur
Jenderal Pajak, c.q. Kantor Pelayanan Pratama atau Kantor Pelayanan PBB
setempat.
Ketentuan Bagi Pejabat

1.Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta
pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan pada saat Wajib Pajak
menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan;
2.Pejabat Lelang Negara hanya dapat menandatangani Risalah Lelang

perolehan hak atas tanah dan atau bangunan pada saat Wajib Pajak
atas Tanah dan Bangunan.
3. Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan

pemberian hak atas tanah hanya dapat menandatangani dan menerbitkan surat
keputusan dimaksud pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran
pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
4.Terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah wasiat
hanya dapat dilakukan oleh Pejabat Pertanahan Kabupaten/ Kota pada saat
Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.”
5. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara

melaporkan pembuatan akta atau Risalah Lelang perolehan hak atas tanah
kepada Direktorat Jenderal Pajak selambat-lambatnya pada tanggal 10 (sepuluh)
bulan berikutnya.
Sanksi Bagi Pejabat
a.Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Pejabat Lelang Negara yang

melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam angka 1, dan angka 2
dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp. 7.500.000,00 (tujuh juta
lima ratus ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran.
b.Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris yang melanggar ketentuan sebagaimana

dimaksud dalam angka 5, dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp.
250.000,00 (dua ratus lima puluh ribu rupiah) untuk setiap laporan.
c.Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan

pemberian hak atas tanah yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud

dalam angka 3, dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
d.Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota yang melanggar ketentuan sebagaimana

dimaksud dalam angka 4, dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
e.Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan sebagaimana

dimaksud dalam angka 5, dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku

Label: AKTA JUAL BELI (AJB)
Reaksi:
Senin, 2009 Maret 30

LANDREFORM DALAM PEMBARUAN HUKUM AGRARIA
OLEH : MAFERDY YULIUS
Dalam usianya yang ke 45 tahun ini, UUPA telah memberikan dukungan dalam
pembangunan, khususnya yang berhubungan dengan tanah. Namun, UUPA juga
menunjukan kelemahan dalam kelengkapan isi dan rumusannnya. Kelemahan
UUPA tersebut, pada masa orde baru telah dimanfaatkan dengan memberikan
tafsiran yang menyimpang dari azas dan tujuan ketentuan yang bersangkutan.
Pada masa orde baru, orientasi kerakyatan ditinggalkan, orientasi agraria lebih
ditekankan pada pemberian kesempatan investor-investor dan pemodal-pemodal
besar untuk dapat memiliki tanah guna kepentingan pembangunan.
Akibatnya adalah berupa warisan konflik pertanahan yang tampak sekarang ini.
Oleh sebab itu perangkat-perangkat hukum yang ada dalam UUPA perlu di
perbaiki, bila perlu dengan melakukan perobahan ketentuan dan rumusan
lembaga-lembaga dan peraturan-peraturannya, agar tersedia perangkat hukum
yang lengkap dan jelas, untuk menghindari penafsiran yang keliru dalam
pelaksanaannya. Dengan demikian akan tercipta kepastian hukum dan
memberikan perlindungan hukum yang seimbang kepada semua pihak dalam
pelaksanaan pembangunan dan kehidupan sehari-hari.
Banyaknya konflik-konflik pertanahan yang seringkali merugikan masyarakat,

mendorong perlunya dilakukan pembaruan agraria di negeri ini. Pembaruan
agraria itu adalah sesuai dengan Ketetapan MPR RI Nomor IX/MPR/2001

tentang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya Alam. Pembaruan
agraria itu hanya akan berhasil, apabila pembaruan hukum agraria itu
mengutamakan petani sebagai pilar utama pembangunan ekonomi nasional,
dengan tidak mengabaikan kepentingan investor-investor dan pemodal-pemodal
besar sebagai salah satu sumber pembiayaan pembangunan.
Mengapa harus petani?, sebab sebagaimana dikatakan oleh Samuel

Huntington, jika syarat-syarat penguasaan tanah itu adil, hingga memungkinkan
para petani hidup layak, kecil kemungkinannya akan terjadi suatu revolusi.
Sebaliknya, apabila tidak demikian dimana para petani hidup miskin dan
menderita, revolusi mungkin akan terjadi, kalau tidak dapat dikatakan revolusi
tidak akan dapat dihindarkan, kecuali jika pemerintah segera mengambil
tindakan-tindakan untuk memperbaiki keadaan itu. Tidak ada kelompok
masyarakat yang lebih konservatif dari pada para petani pemilik tanah dan tidak
ada pula kelompok yang lebih revolusioner dari pada mereka, jika memiliki tanah
yang terlalu sempit, dengan pembayaran sewa yang terlalu tinggi.
Untuk mencegah terjadinya peringatan tersebut, salah satunya adalah dengan

program landreform. Landreform dapat dipergunakan sebagai konsep dasar, baik
untuk memenuhi beberapa langkah menuju kearah keadilan sosial maupun
untuk mengatasi rintangan dalam rangka pembangunan ekonomi.
Dalam perjalanan sejarah bangsa ini, landreform pernah menjadi primadona

dipanggung politik negara, namun kemudian landreform menghilang dari
panggung politik, dan digantikan oleh kepentingan-kepentingan pemodal besar.
Secara harfiah, perkataan landreform berasal dari bahasa Inggris yaitu; Land
artinya Tanah dan Reform artinya Perubahan, perombakan. Namun menurut
Prof. Arie Sukanti Hutagalung, bila kita mencoba menerjemahkan definisi
landreform secara harfiah, kita akan menghadapi suatu hal yang
membingungkan, karena istilah Land itu sendiri mempunyai arti yang berbagai
macam. Sedangkan istilah Reform berarti mengubah dan terutama mengubah
kearah yang lebih baik. Jadi landreform berkaitan dengan perubahan struktur
secara institusional yang mengatur hubungan manusia dengan tanah.
Jika dilihat dari pengertian tersebut, pada dasarnya landreform memerlukan

program redistribusi tanah untuk keuntungan pihak yang mengerjakan tanah dan
pembatasan dalam hak-hak individu atas sumber-sumber tanah. Jadi landreform
lebih merupakan sebuah alat perubahan sosial dalam perkembangan ekonomi,
selain merupakan manifestasi dari tujuan politik, kebebasan dan kemerdekaan
suatu bangsa.
Dalam kasus-kasus tanah, landreform dikenal sebagai agrarian reform sekedar

untuk memberikan pengertian perubahan dalam gambaran menyeluruh.
Sebaliknya, beberapa pihak menerjemahkan landreform secara sempit dan
tradisionil, yaitu sebagai alat untuk mengadakan penyediaan tanah bagi para

penggarap, yang biasanya dikenal sebagai redistribusi tanah atau dianggap
sebagai landreform in practice.
Prof. Boedi Harsono, memberikan perbedaan landreform dalam arti luas dan
landreform dalam arti sempit. UUPA bukan hanya memuat ketentuan-ketentuan
mengenai perombakan hukum agraria, melainkan memuat juga lain-lain pokok
persoalan agraria serta penyelesaiannya. Penyelesaian persoalan-persoalan
tersebut pada waktu terbentuknya UUPA, merupakan program revolusi dibidang
agraria, yang disebut Agrarian Reform Indonesia.
Agrarian reform Indonesia itu meliputi 5 program (Panca Program), yaitu:
1. Pembaharuan hukum agraria, melalui unifikasi hukum yang berkonsepsi

nasional dan pemberian jaminan kepastian hukum;
2. Penghapusan hak-hak asing dan konsesi-konsesi kolonial atas tanah;
3. Mengakhiri penghisapan feodal secara berangsur-angsur;
4. Perombakan pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan

hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah dalam mewujudkan
pemerataan kemakmuran dan keadilan;
5. Perencanaan persediaan dan peruntukan bumi, air dan kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya serta penggunaanya secara terencana, sesuai dengan
daya dukung dan kemampuannya.
Program yang ke-empat, lazim disebut program landreform. Bahkan keseluruhan

program landreform tersebut seringkali disebut program landreform. Maka ada
sebutan lendreform dalam arti luas dan landreform dalam arti sempit.
Landreform dalam arti sempit, adalah merupakan serangkaian tindakan dalam

rangka Agrarian Reform Indonesia. Dalam tulisan ini, yang dipergunakan adalah
pengertian landreform dalam arti sempit, yaitu meliputi perombakan mengenai
pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang
bersangkutan dengan penguasaanya.
Sejak awal diperkenalkannya program landreform di Indonesia, telah muncul

berbagai tanggapan dan pendapat mengenai tujuan landreform tersebut. Salah
satunya sebagaimana dikemukakan oleh Kuntowijoyo, yaitu landreform menurut
Partai Komunis Indonesia (PKI). Isu landreform telah dipakai oleh PKI untuk
mempolarisasikan penduduk desa menjadi dua kelas yang bertentangan, yaitu
Tuan Tanah Setan Desa dan Petani. Masyarakat dan birokrasi desa memang
tidak siap untuk melaksanakan landreform. Perangkat desa bukanlah alat yang
efektif untuk tujuan itu.

Latar belakang dan tujuan landreform tergantung kepada faktor-faktor yang
memungkin adanya suatu landreform, termasuk didalamnya adalah tekanan
demografi penduduk, system-sistem sosial yang tidak seimbang, tekanan
nasionalisme, kegelisahan masyarakat desa dan kekerasan dari luar. Beberapa
negara mempergunakan landreform untuk mencapai atau mempertahankan
kekuatan dan lainnya menganggap ini sebagai gerakan politik untuk menghindari
revolusi yang akan terjadi melawan suatu rezim.
Dalam prakteknya, landreform dijalankan untuk menunjukan reaksi terhadap

tekanan politik dari perubahan social ekonomi, yang ditimbulkan oleh faktor-
faktor seperti tekanan pertambahan penduduk disuatu daerah, baik distribusi
tanah maupun pendapatan.
Dengan demikian tujuan landreform itu sesungguhnya adalah untuk melakukan

perubahan terhadap taraf hidup rakyat, khususnya petani, agar menjadi lebih
baik, dengan meningkatkan hasil produksi dan memberikan kepemilikan
terhadap tanah bagi petani kecil dan penggarap, yang pada akhirnya akan
menuju masyarakat adil dan makmur.
Dalam hal-hal tertentu, istilah landreform dipakai dalam pengertian yang sempit,
yaitu sebagai perubahan dalam pemilikan dan penguasaan tanah, khususnya
redistribusi tanah. Tetapi, menurut Erich Jacoby, redistribusi tanah tidaklah sama
dengan landreform. Namun redistribusi tanah melalui landreform khususnya,
telah mencapai target selama 20 tahun terakhir, pada saat prioritas perubahan
social ekonomi telah diberikan terhadap daerah-daerah yang masyarakatnya
sangat peka terhadap perubahan-perubahan.
Pada dasarnya hal yang menimbulkan perlunya redistribusi tanah adalah

ketidak seimbangan dalam penguasaan dan pemilikan tanah. Disatu pihak ada
sedikit petani yang mempunyai sejumlah besar atau sangat besar tanah
pertanian, pada sisi lainnya sejumlah besar petani hanya mempunyai tanah yang
sangat kecil atau bahkan sama sekali tidak mempunyai tanah pertanian untuk
digarap.
Menurut penjelasan Peraturan Pemerintah Nomor 224 tahun 1961, tanah-tanah

yang diambil oleh Pemerintah untuk selanjutnya dibagikan kepada petani yang
membutuhkan itu tidak disita, melainkan diambil dengan disertai pemberian ganti
kerugian. Hal ini merupakan perwujudan dari azas yang terkandung dalam
hukum agraria Indonesia, yang mengakui adanya hak perorangan atas tanah.
Pemberian ganti kerugian itu, juga merupakan ciri pokok landreform Indonesia.
Jadi yang dimaksud dengan redistribusi tanah yang menjadi objek landreform,
adalah pembagian tanah-tanah pertanian yang telah diambil alih oleh
Pemerintah karena terkena ketentuan larangan pemilikan tanah secara
maksimum, absentee, tanah swapraja atau bekas swapraja, kepada para petani
yang memenuhi syarat untuk menerima distribusi tanah tersebut.

Ganti kerugian kepada bekas pemilik tanah yang menjadi objek landreform
tersebut dimulai pada tanggal 24 September 1963. Pelunasan Surat Hutang
Landreform akan dilakukan dalam waktu 12 tahun, terhitung sejak diterimakan
kepada bekas pemilik tanah yang bersangkutan, yaitu untuk pertama kalinya
pada tanggal 24 September 1965. Tetapi dengan terjadinya peristiwa Gerakan
30 September (G30 S) PKI pada tahun 1965 itu, dan diikuti dengan perubahan-
perubahan moneter kemudian, pengeluaran Surat Hutang Landreform yang
sudah selesai disiapkan, terpaksa ditangguhkan dan bahkan kemudian
ditiadakan.
Sehubungan dengan apa yang dikemukakan diatas, kiranya dapat dipahami

betapa pentingnya program landreform tersebut dimasukan sebagai salah satu
agenda dalam pembaruan hukum agraria nasional kita, agar program landreform
yang telah lama hilang dan bahkan hampir dilupakan itu, kembali dilaksanakan.
Pentingnya program landreform tersebut antara lain dapat dilihat dari pidato
Soekarno, dalam amanatnya pada ulang tahun proklamasi kemerdekaan
Indonesia 17 Agustus 1960, yang berjudul “Laksana Malaikat Yang Menyerbu
Dari Langit! Jalannya Revolusi Kita” menyatakan; “Tanah, untuk mereka yang
betul-betul menggarap tanah!. Tanah, tidak untuk mereka yang dengan duduk
ongkang-ongkang menjadi gemuk, gendut, karena mengisap keringatnya orang-
orang yang diserahi menggarap tanah itu………….!.
Dengan demikiakn keberhasilan pembaruan hukum agraria itu, hanya akan

berhasil apabila pembaruan hukum agraria itu benar-benar mengutamakan
kepentingan petani sebagai golongan terbanyak dari bangsa ini yang antara lain
adalah melalui program landreform, tentunya dengan tidak mengabaikan
peranan investor-investor dan pemodal besar.
Pemikiran ini sengaja menggunakan pengertian dan sebutan pembaruan

hukum agraria dan bukan penyempurnaan sebagaimana yang dikemukakan oleh
Prof. Boedi Harsono. Penyempurnaan menurutnya, mengandung pengertian
membikin sesuatu yang sudah baik, menjadi lebih baik. Pembaruan
mengandung arti perubahan atau penggantian sesuatu yang dinilai kurang atau
tidak baik. Beliau berkeyakinan bahwa hukum tanah nasional kita sekarang ini
sudah baik, sehingga penyempurnaan akan dilaksanakan dengan melengkapi isi
UUPA, yang merupakan peraturan dasar hukum tanah nasional kita dan
memperbaiki rumusan ketentuan-ketentuannya dengan suatu peraturan
perundang-undangan yang berbentuk undang-undang.
Penulis, berpemikiran bahwa sebutan yang tepat adalah pembaruan hukum

agraria, sesuai dengan Ketetapan MPR RI IX/MPR/2001 bukan penyempurnaan
hukum agraria, karena kita tidak boleh takut untuk mengakui bahwa hukum
tanah nasional kita masih banyak mengandung kelemahan-kelemahan yang
perlu diperbaiki. Untuk itu perlu dilakukan revisi yang tidak hanya berupa
penyempurnaan, tetapi jika perlu dengan melakukan perubahan-perubahan atau

pengantian terhadap beberapa ketentuan UUPA yang dianggap tidak sesuai
dengan kebutuhan saat ini.
Namun demikian, dengan pembaruan hukum tanah nasional itu, diharapkan

tidaklah menghapuskan keberadaan hukum adat sebagai sumber utama hukum
tanah nasional kita, karena pembaruan yang dimaksud bukan berarti merubah
secara total, melainkan memperbaiki dengan melakukan perubahan atau
penggantian isi UUPA yang dianggap kurang atau tidak baik, dengan tetap
berpedoman kepada hukum adat sebagai sumber utaman

Label: LANDREFORM DALAM PEMBARUAN HUKUM AGRARIA
Reaksi:
POSISI NOTARIS DITENGAH KONTROVERSI PAYUNG HUKUM
Oleh : Maferdy Yulius
Disahkannya Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris,

telah memunculkan berbagai macam tanggapan, baik yang datang dari kalangan
Notaris sendiri, maupun dari pihak lain yang merasa Undang-Undang tersebut
telah “memangkas” kewenangan yang selama ini merupakan kewenangannya.
Seperti biasa, setiap diberlakukannya Undang-Undang baru, tentu akan

menimbulkan pro dan kontra. Untuk Undang-Undang Jabatan Notaris ini,
polemik terus bergulir, khususnya mengenai beberapa pasal yang dapat menjadi
sumber keragu-raguan dalam pelaksanaannnya, pada hal seperti dinyatakan
dalam pembukaannya, Undang-Undang ini dibuat untuk menjamin kepastian,
ketertiban, dan perlindungan hukum, yang berintikan kebenaran dan keadilan.
Didalam Pasal 2 UUJN disebutkan bahwa, Notaris diangkat dan diberhentikan

oleh Menteri, sementara itu, menurut Pasal 1 (14) Menteri yang dimaksud adalah
“Menteri yang bidang tugas dan tanggung jawabnya meliputi bidang
kenotariatan”. Penjelasan pasal demi pasal Undang-Undang tersebut,
menyatakan kedua pasal tersebut, cukup jelas.
Pasal ini tidak langsung menyebutkan bahwa Menteri yang dimaksud adalah
Menteri Hukum Dan Hak Asasi Manusia, sehingga ada kesan pembuat Undang-
Undang, “malu-malu” untuk mengakui bahwa pada akhirnya, Notaris harus
diangkat “hanya” oleh Menteri, seperti yang selama ini sudah berlangsung.
Pengangkatan Notaris oleh Menteri Kehakiman dimulai sesudah tahun 1954,
namun apa yang menjadi dasar kewenangan Menteri Kehakiman untuk dapat

mengangkat para Notaris, tidak pernah jelas (GHS. Lumban Tobing, Peraturan
Jabatan Notaris, hal. 58).
Lebih lanjut dikatakannya, bahwa menurut ketentuan pasal 3 PJN, para Notaris
diangkat dan diberhentikan oleh Gubernur Jenderal. Didalam pasal III Aturan
Peralihan Undang-Undang Dasar 1945, dinyatakan dengan tegas, bahwa segala
Badan Negara dan Peraturan yang ada masih langsung berlaku, selama belum
diadakan yang baru menurut Undang-Undang Dasar ini. Pasal 3 PJN Stbl. 1860
Nomor 3 masih tetap berlaku,karena belum pernah dirubah atau dicabut.
Undang-Undang Nomor 33 Tahun 1954 tentang Wakil Notaris dan Wakil Notaris
Sementara, hanya Pasal 2 ayat 3, pasal 62,62a dan Pasal 63, yang dicabut.
Dengan demikian, pengangkatan Notaris seharusnya tetap dilakukan oleh
Presiden selaku Kepala Negara, sebagaimana halnya dilakukan sebelumnya,
sampai dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 30 tahun 2004.
Pengangkatan para Notaris oleh Gubernur Jenderal(baca: Kepala

Negara)adalah dengan alasan; inti dari tugas Notaris adalah mengatur secara
tertulis dan otentik hubungan-hubungan hukum antara para pihak, yang secara
mufakat meminta jasa-jasa Notaris, yang pada dasarnya adalah sama dengan
tugas Hakim yang memberi putusan tentang keadilan antara para pihak yang
bersengketa. Baik Hakim maupun Notaris dalam menjalankan tugasnya sehari-
hari, harus bebas dari pengaruh kekuasaan Eksekutif, oleh karena itu
seyogyanya pengangkatan Notaris itu tidak dilakukan oleh Badan Eksekutif,
melainkan oleh Kepala Negara (Ibid).
Dengan melihat alasan tersebut diatas, tentunya menimbulkan pertanyaan, apa

yang melatarbelakangi pembuat Undang-Undang mengajukan pengangkatan
Notaris harus dilakukan oleh Menteri, mengapa ketentuan Pasal 3 PJN yang
menentukan pengangkatan Notaris dilakukan oleh Kepala Negara tidak
dipertahankan ?, sementara di beberapa Negara lain, seperti, Belanda, Belgia,
Italia para Notaris diangkat oleh Kepala Negara. Mengapa pembuat Undang-
Undang justru “menurunkan derajat” Notaris? atau apabila tidak mungkin
dilakukan oleh Kepala Negara, mengapa tidak dilakukan oleh Ketua Mahkamah
Agung, yang sekaligus bertindak selaku pengawas dan pembina para Notaris.
Didalam Pasal 15 ayat 2 huruf f UUJN dinyatakan bahwa; Notaris berwenang

pula membuat akta yang berkaitan dengan Pertanahan. Selama ini, pembuatan
akta Pertanahan, adalah wewenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)yang
penangkatan, pengawasan dan pemberhentiannya dilakukan oleh Badan
Pertanahan Nasional. Munculnya ketentuan Pasal 15 ayat 2 huruf f tersebut,
tentu saja menimbulkan interprestasi yang berbeda diantara pihak-pihak yang
berkepentingan, baik dari kalangan Notaris sendiri, DPR, Departemen Hukum
Dan HAM, serta Badan Pertanahan Nasional.
Departemen Hukum dan HAM melalui Direktur Jenderal Peraturan Perundang-

undangan menafsirkan, dengan adanya Ketentuan Pasal 15 ayat 2 huruf f

tersebut, maka seorang Notaris tidak perlu lagi mengikuti ujian khusus untuk
dapat diangkat sebagai PPAT, karena sudah inheren didalam diri Notaris, maka
pembinaan, mengangkat Notaris itu otomatis mengangkat PPAT. Lebih lanjut
menurutnya, UUJN mengesampingkan produk hukum lain dibawah Undang-
Undang yang mengatur soal PPAT.(Jurnal Renvoi, Ed.No.7, 13-12-2004,hal.21).
Demikian pula halnya menurut Akhil Muchtar, Wakil Ketua Komisi III DPR RI,
yang menyatakan bahwa; dari sudut pandang Legislatif, Pasal 15 (f) ini sudah
jelas, jadi tidak perlu dijelaskan. Kesimpulannya Notaris diberi wewenang untuk
membuat akta yang berhubungan dengan pertanahan itu didasarkan pada
wewenang yang diberikan oleh undang-undang (Jurnal Renvoi, Ed.No.8, 3-01-
2005, hal.8).
Bagaimana dengan Badan Pertanahan Nasional(BPN)?, sebagai pihak yang

“hajat dan kewenangannya” dipangkas, tentu saja BPN tidak bisa menerima hal
itu, karena keberadaan PPAT tersebut menurut Achmad Rony, juga merupakan
perintah undang-undang, yaitu sebagai pelaksanaan ketentuan Pasal 26 ayat 1
UUPA, yang kemudian dijabarkan oleh Pasal 10 Peraturan Pemerintah No. 10
tahun 1961. Lebih lanjut, mengenai PPAT juga diatur dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 4 tahun 1998 tentang Rumah Susun, Undang-Undnag Nomor
4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, serta Peraturan Pemerintah Nomor 37
tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Notaris. Dengan demikian keberadaan
PPAT seperti yang dikenal selama ini masih relevan, sementara ketentuan UUJN
tidak memberikan ketegasan batas wilayah kerja Notaris selaku Pejabat Umum
yang memiliki kewenangan membuat akta yang berkaitan dengan
Pertanahan(Jurnal Renvoi, ibid, hal. 14).
Apabila kita menelaah UUJN itu sendiri, maka sesungguhnya Pasal 15 ayat 1
UUJN dengan tegas telah menyebutkan, bahwa,Notaris berwenang untuk
membuat akta otentik mengenai semua perbuatan , perjanjian, dan Ketetapan
yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang
dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk menyimpan akta, semuanya itu
sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada
pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.
Dengan demikian sepanjang pembuatan akta itu telah ditugaskan kepada

kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang(yang
dalam hal ini adalah PPAT), maka Notaris, seharusnya tidak lagi berwenang
untuk membuatnya. Namun demikian, ketentuan tersebut justru dimentahkan
oleh ketentuan Pasal 15 ayat 2 huruf f, yang memperbolehkan Notaris untuk
membuat akta yang berkaitan dengan Pertanahan.
Pada sisi lain, Pasal 17 huruf g UUJN menyatakan bahwa Notaris tidak secara
otomatis juga menjadi PPAT, karena pasal ini mengakui adanya pemisahan
kewenangan Notaris dengan PPAT, dimana pasal 17 huruf g tersebut berbunyi;
Notaris dilarang; merangkap jabatan sebagai PPAT.

Akibat yang ditimbulkan oleh ketentuan Pasal 15 ayat 2 huruf f UUJN tersebut,
ditambah dengan pernyataan-pernyataan dari Pejabat Depertemen Hukum Dan
HAM, para Notaris serta Anggota Dewan Perwakilan Rakyat, menimbulkan
reaksi balik yang keras dari Badan Pertanahan Nasional, sebagaimana
dinyatakan oleh Prof. Arie Sukanti Hutagalung(Guru Besar Pertanahan FHUI),
Badan Pertanahan Nasional sudah sepakat kalau ada Notaris yang membuat
akta itu tidak dalam jabatan sebagai PPAT, tidak akan dilakukan balik nama dan
tidak akan dilakukan pembebanan Hak Tanggungan (Ibid, hal: 27).
Bila hal ini benar, maka yang akan dirugikan tidak hanya Notaris yang
bersangkutan, melainkan juga masyarakat banyak yang justru menginginkan
adanya kepastian hukum. Adalah tepat apa yang dikatakannya, bahwa subtansi
UUJN tersebut, bertentangan dengan 3 Undan-Undang dibidang pertanahan,
yaitu Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA), Undang-Undang No. 15 Tahun
1985 dan Undang-Undang No. 4 tahun 1996. Dua undang-Undang terakhir
dengan tegas menyebutkan adanya Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jadi
UUJN tidak saja menabrak ketiga Undang-Undang tersebut diats, melainkan
telah “membypass” ketiga Udang-Undang tersebut.
Pasal lain yang patut dicermati dalam UUJN ini adalah Pasal 20 ayat 1, yang
memperbolehkan Notaris untuk membentuk Persekutuan Perdata dalam
menjalankan jabatannya. Menurut penjelasannya, yang dimaksud dengan
Perserikatan Perdata dalam ketentuan Pasal 20 tersebut, adalah “kantor
bersama Notaris”. Di dalam Peraturan Jabatan Notaris Stbl. 1860 Nomor 3,
Pasal 12, Notaris dilarang keras untuk mengadakan persekutuan dalam
menjalankan jabatannya, dengan ancaman akan kehilangan jabatannya apabila
ketentuan tersebut dilanggar.
Persekutuan, menurut ketentuan Pasal 1618 KUHPerdata, adalah bermaksud

untuk membagi keuntungan yang didapat karenanya. Melihat maksudnya, maka
tujuan persekutuan tentunya adalah mencari keuntungan secara bersama-sama.
Dengan demikian, apabila kita bandingkan dengan kedudukan Notaris sebagai
pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik, dimana akta otentik
itu ada yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dalam rangka
menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindunagn hukum, seperti yang
dijelaskan dalam penjelasan umum UUJN, maka keberadaan Pasal 20 ayat 1
tersebut menjadi kontradiktif, karena dengan keberadaan Notaris secara
bersama-sama dalam satu kantor bersama, akan sangat sulit untuk menjalankan
ketentuan Pasal 16 ayat 1 huruf e UUJN, yang mewajibakan Notaris untuk
merahasiakan segala sesuatu mengenai akta yang dibuatnya dan segala
keterangan yang diperoleh guna pembuatan akta. Sanksi terhadap pelanggaran
ketentuan pasal itu, menurut pasal 85 UUJN, mulai dengan teguran lisan sampai
dengan pemberhentian dengan tidak hormat.
Perlu diingat bahwa, bahwa bidang keahlian para Notaris adalah sama. Hal ini
berbeda dengan dokter misalnya, yang membuka praktek bersama, namun

dengan bidang keahlian dan spesialisasi yang berbeda-beda, karena ada dokter
spesialis kandungan, spesialis anak atau spesialis THT, yang sepakat untuk
membuka praktek bersama, berupa klinik kesehatan, agar masyarakat mudah
mencari dokter yang dibutuhkan, sesuai dengan penyakit yang diidapnya.
Demikian pula halnya dengan Advokat, karena Advokat ada yang spesialisasinya
adalah pidana dan ada pula yang spesialisasinya dalam bidang hukum perdata
ataupun Tana Negara, sehingga untuk memudahkan penanganan perkara,
meraka sepakat untuk membuka kantor bersama.
Oleh karena itu, mengingat sifat dan bidang pekerjaan Notaris seperti diuraikan
diatas, serta kedudukan Notaris sebagai pejabat umum, maka seharusnya
ketentuan Pasal 12 Peraturan Jabatan Notaris Stbl. 1860 No. 3 tetap
dipertahankan.
Pada sisi lain, keberadaan Pasal 20 ayat 1 tersebut, akan sangat

menguntungkan bagi Notaris-Notaris yang telah mempunyai “nama” (baca;
senior) dan Klien/langganan yang banyak, karena dengan keberadaan Pasal 20
ayat 1 tersebut, mereka tetap dapat mempertahankan dominasinya, tanpa perlu
khawatir akan diambil alih oleh Notaris lain, terutama Notaris pemula (baca;
yunior ), sebab sudah dapat diperkirakan, dengan segala kelebihan yang
dimilikinya, baik dari jumlah klien/langganan maupun modal dalam kerjasama itu,
mereka akan tampil sebagai pimpinan dari kantor bersama tersebut, bahkan
mungkin setelah pensiun sebagai Notarispun, mereka akan tetap menjadi
pengatur laku dari belakang layar. Maka yang akan terjadi kemudian adalah
dominasi yang tidak terputus.
Ketentuan lainnya dalam UUJN ini yang dapat menimbulkan masalah adalah
ketentuan Pasal 82 ayat 1, yang menentukan bahwa, Notaris berhimpun dalam
wadah Organisasi Notaris. Penjelasan Pasal 82 ayat 1 menyatakan, “cukup
jelas”. Namun bernarkah demikian?. Berdasarkan Surat Keputusan Menteri
Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No.M-01.H.T.03.01
Tahun 2003 tentang Kenotarisan, Organisasi Notaris satu-satunya yang diakui
oleh Pemerintah adalah Ikatan Notaris Indonesia (INI).
Ketentuan Pasal 82 ayat 1 UUJN tersebut adalah bersifat memaksa, yang

mengharuskan Notaris untuk berhimpun dalam satu wadah Organisasi Notaris.
Akan tetapi, walaupun berdasarkan Keputusan Menteri Kehakiman dan HAM RI.
No.M-01.H.T.03.01 Tahun 2003, INI adalah satu-satunya Organisasi Notaris yang
diakui oleh Pemerintah, tidak satu katapun dalam UUJN , baik dalam pasal-pasal
maupun dalam penjelasannya yang menyebutkan bahwa wadah Organisasi
Notaris yang dimaksud oleh UUJN itu adalah INI.
Pengakuan dari Departemen Hukum dan HAM, bahwa INI adalah sebagai
“wadah tunggal” Notaris, akhirnya kembali ditegaskan melalui, Peraturan Menteri
Hukum Dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia, Nomor: M.02.PR.08.10
Tahun 2004, tertanggal 7 Desember 2004, tentang Tata Cara Pengangkatan

Anggota, Pemberhentian Anggota, Susunan Organisasi, Tata Kerja, Dan Tata
Cara Pemeriksaan Majelis Pengawas Notaris. Pengakuan tersebut, ditegaskan
dalam Pasal 3 ayat 1 huruf b dan diulangi dalam Pasal 4 ayat 1 huruf b.
Tidak bisa dipungkiri, bahwa selain INI masih terdapat beberapa organisasi
Notaris lain, yang suka atau tidak suka, hingga saat ini ada, yaitu antara lain
adalah Himpunan Notaris Indonesia (HNI) dan Asosiasi Notaris Indonesia (ANI),
serta Persatuan Notaris Reformasi Indonesia (Pernori). Sebagai sebuah
organisasi profesi jabatan yang berbentuk perkumpulan, HNI telah terdaftar di
Departemen Dalam Negeri, seperti juga halnya dengan INI. Paling tidak, ia telah
memenuhi unsur untuk dapat dianggap sebagai organisasi profesi jabatan
sebagaimana dinyatakan dalam Ketentuan Umum Pasal 1 (2) Peraturan
Meneteri Hukum dan HAM tersebut diatas.
Dengan adanya kenyataan tersebut, ketentuan Pasal 82 ayat 1 UUJN, ternyata

belum menyelesaikan masalah organisasi Notaris. Bahkan Keputusan Menteri
Hukum dan HAM tertanggal 7 Desember 2004, mengenai pembentukan Majelis
Pengawas Notaris, yang menyatakan bahwa unsur dari organisasi Notaris
adalah dari Pengurus Ikatan Notaris Indonesia, akan semakin menimbulkan
ketidak jelasan, karena bagaimana melakukan pengawasan terhadap para
Notaris yang tidak bernaung dibawah INI? Apakah akan dilakukan langsung oleh
Menteri atau seperti yang ditentukan oleh ketentuan peralihan Pasal 40
Peraturan Menteri tersebut, bahwa semua peraturan pelaksanaan yang
berkaitan dengan pelaksanaan yang berkaitan dengan pengawasan Notaris,
masih tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan Peraturan Meneteri
ini. Artinya, sampai dengan selesainya masalah “wadah tunggal” organisasi
Notaris, maka pengawasan terhadap Notaris-Notaris yang tidak bernaung
dibawah INI, akan tetap dilakukan oleh Pengadilan Negeri diwilayah Jabatan
Notaris yang bersangkutan. Apabila demikian halnya, jelas sekali bahwa
Peraturan Menteri itu, dibuat secara tergesa-gesa, tanpa memperhatikan
keadaan yang sesungguhnya, sekaligus menunjukan kembalinya Arogansi
kekuasaan untuk memaksakan kehendak.
Menyikapi diberlakukannya Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang

Jabatan Notaris, maka kita semua perlu memiliki jiwa besar untuk dapat
menerima perbaikan-perbaikan terhadap Undang-Undang tersebut, karena
Undang-Undang yang semula diharapkan akan dapat menjadi pegangan untuk
kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum bagi para Notaris dalam
menjalankan jabatannya, ternyata justru menjadi sumber keragu-raguan dan
ketidak pastian. Oleh karena itu, Pemerintah, Organisasi-organisasi Notaris,
Dewan Perwakilan Rakyat serta para Akademisi, perlu melakukan telaah ulang
terhadap UUJN tersebut.
Dengan demikian, akan didapat suatu penyelesaian untuk melakukan

perbaikan terhadap UUJN tersebut, paling tidak untuk menghilangkan
kontroversi yang ditimbulkan setelah diberlakukannya UUJN.

Label: POSISI NOTARIS DITENGAH KONTROVERSI PAYUNG HUKUM
Reaksi:
PPAT DI PERSIMPANGAN JALAN
Oleh: MAFERDY YULIUS
Seperti pernah saya kemukakan dalam tulisan pada harian lain dikota ini,
Undang-Undang No 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN) sejak awal
lahirnya telah menimbulkan berbagai macam polemik karena adanya beberapa
ketentuan dalam Pasal-pasal undang-undang tersebut yang bersifat
kontroversial. Ternyata dugaan saya itu benar, terbukti dengan semakin
ramainya polemik mengenai pasal-pasal yang telah saya bahas dalam tulisan
tersebut.
Salah satu diantaranya adalah mengenai keberadaan Pasal 15 UUJN, terutama

setelah adanya Keputusan Mahkamah Konstitusi No 009-014/PUU-III/2005
tanggal 13 September 2005 tentang Pengujian UUJN terhadap UUD 1945.
Ketentuan pasal 15 ayat 2 huruf f UUJN tersebut ternyata hingga saat ini tetap
tidak bisa dilaksanakan baik oleh Notaris maupun oleh Badan Pertanahan
Nasional.
Masing-masing pihak tetap bertahan dengan argumennya sendiri-sendiri. BPN

beranggapan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak bisa dipisahkan
dengan BPN, keberadaan PPAT itu berdasarkan sejarahnya adalah untuk
menjalankan sebagian pekerjaan BPN, karena keterbatasan waktu dan tempat
yang jauh , karena negara kita luas, maka PPAT itu kita serahkan kepada Camat
dan kita serahkan juga kepada Notaris. Demikian pernyataan seorang petinggi
BPN dalam Majalah Berita Bulanan Notaris.
Benarkah demikian?, Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tidak mengatur

dan bahkan sama sekali tidak menyinggung mengenai Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT). Seperti halnya dengan Pasal 19 ayat 1 Undang-Undang Pokok
Agraria, Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 juga tidak
menyebut adanya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), apalagi mengaturnya.
Pasal 19 PP 10 tahun 1961 hanya menyebutkan Pejabat saja.
Di dalam pasal 4 ayat 1 Undang-Undang No 4 tahun 1996 Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT) disebut sebagai Pejabat Umum, yang diberi wewenang untuk
membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah
dan akta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau yang disebut pejabat umum itu
diangkat oleh Menteri Negara/Kepala Badan Pertanahan Nasional dan masing-
masing diberi daerah kerja tertentu. Dengan dinyatakannya Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) oleh Undang-Undang Hak Tanggungan itu sebagai Pejabat
Umum, maka diakhiri keragu-raguan mengenai penamaan, status hukum, tugas
dan kewenangan Pejabat tersebut.
Sesungguhnya didalam Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah

Susun juga telah disebutkan mengenai tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu
sebagai Pejabat yang berwenang untuk membuat akta pemindahan hak milik
atas satuan rumah susun dan akta pembebanan hak tanggungan atas satuan
rumah susun, tetapi undang-undang ini juga tidak menyebutkan dengan jelas
penamaan dan status PPAT. Baru di dalam Undang-Undang Hak Tanggungan
(UU No.4 tahun 1996) disebutkan dengan jelas mengenai penamaan, status dan
kedudukan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yaitu, sebagai Pejabat Umum.
Dengan ditegaskannya nama, kedudukan dan status hukum Pejabat Pembuat

Akta Tanah dalam Undang-Undang Hak Tanggungan, maka selanjutnya
ketentuan umum mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah itu diatur dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah.
Ketentuan pasal 6 ayat 2 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997

menyatakan, bahwa dalam rangka pelaksanaan pendaftaran tanah, Kepala
Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kata-kata dibantu
telah menimbulkan salah pengertian pada sementara Pejabat Pembuat Akta
Tanah maupun BPN. Pejabat Pembuat Akta Tanah seakan-akan adalah
merupakan pembantu dalam arti bawahan Kepala Kantor Pertanahan. Tugas
Pejabat Pembuat Akta Tanah membantu Kepala Kantor Pertanahan, harus
diartikan dalam rangka pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah yang menurut
pasal 6 ayat 1 ditugaskan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Kepala Kantor Pertanahan, dalam melaksanakan tugasnya mendaftar hak

tanggungan dan memelihara data yuridis yang sudah terkumpul dan disajikan
dikantornya yang disebabkan karena pembebenan dan pemindahan hak– di luar
lelang– kecuali dalam hal yang dimaksudkan dalam pasal 37 ayat 2, Kepala
Kantor Pertanahan mutlak memerlukan data yang harus disajikan dalam bentuk
akta yang hanya boleh dibuat oleh seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai kedudukan yang mandiri, bukan

sebagai pembantu pejabat lain. Kepala Kantor Pertanahan, bahkan siapapun
tidak berwenang memberikan perintah kepadanya atau melarangnya membuat
akta. Pelaksanaan tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah sudah ada ketentuannya
dalam Undang-Undang 16 tahun 1985, Undang-Undang 4 tahun 1996, Peraturan
Pemerintah No 24 tahun 1997 dan peraturan-peraturan hukum materil yang

bersangkutan. Dalam pengertian itulah ketentuan pasal 6 ayat 2 tersebut harus
diartikan.
Menurut Jimly Asshiddiqie, harus dibedakan antara pertanggung jawaban

fungsional PPAT dari pengertian pertanggung jawaban hukum dan pertanggung
jawaban professional PPAT. Dalam menjalankan fungsinya, PPAT tidak
bertanggung jawab secara fungsional kepada siapapun, termasuk kepada
Pejabat Pemerintah yang mengangkatnya. PPAT hanya bertanggung jawab
secara hukum kepada Hakim di Pengadilan apabila ia disangka dan dituduh
melakukan tindak pidana atau jika ia diminta bertanggung jawab secara
professional menurut norma-norma etika profesinya sendiri melalui Dewan
Kehormatan atau Komisi Etika yang dibentuk oleh organisasi profesinya sendiri.
Sedangkan mengenai surat keputusan pengangkatan dan pemberhentian

seorang PPAT hanya mempunyai sifat administratif. Oleh karena itu secara
administratif PPAT tetap bertanggung jawab kepada pemerintah yang
mengangkatnya. Artinya jika ia tidak memenuhi syarat administratif, ia tidak
dapat diangkat menjadi PPAT, sebaliknya jika ia gagal memenuhi bukti-bukti lain
yang dapat dijadikan alasan pemberhentiannya dari jabatan PPAT, maka ia akan
diberhentikan dari jabatan PPAT oleh pejabat Pemerintah yang mengangkatnya
sebagai PPAT.
Dari uraian-uraian mengenai pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah tersebut

diatas, terutama setelah berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan tahun
1996, Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dimaksud adalah Notaris atau orang-
orang yang diangkat menjadi Pejabat Umum oleh Kepala Badan Pertanahan
Nasional setelah terlebih dahulu lulus dalam ujian yang diselenggarakan oleh
Badan Pertanahan Nasional.
Pelaksanaan jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah diatur dalam pasal 19

sampai dengan Pasal 32 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional nomor 37 Tahun 1998. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, dibuat
dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri, dimana semua jenis akta itu diberi
satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
Kewenangan Menteri Agraria/Kepala BPN untuk menentukan bentuk akta

Pejabat pembuat Akta Tanah tersebut adalah kewenangan yang diberikan oleh
dirinya sendiri, dan hal itu bermula dari menentukan bentuk akta hipotik dan
mengatur hukum acara serta kekuatan hukum dari sertifikat. Kesalahan dan
kekeliruan tersebut terus berlanjut, terutama bertalian atau yang berkenaan
dengan akta-akta perjanjian yang bertalian dengan hak atas tanah, demikian
pula halnya yang bertalian dengan pejabat yang berwenang membuat akta
tersebut, antara lain sebagaimana termuat dalam Undang-Undang Rumah
Susun Nomor 16 tahun 1985, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan, Perturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Permasalahan PPAT, semakin bertambah pula dengan belum bisa

dilaksanakannya ketentuan Pasal 15 ayat 2 huruf f UUJN pasca keputusan
Mahkamah Konstitusi, sehingga akan semakin panjang pula polemik mengenai
kedudukan PPAT. Dewan Perwakilan Rakyat Republik Indonesia (DPR-RI)
sebagai pembuat Undang-Undang bersama-sama dengan Departemen Hukum
dan Hak Asasi Manusia, beranggapan bahwa PPAT itu sudah inheren didalam
diri Notaris, sementara BPN beranggapan bahwa Notaris dan PPAT itu
merupakan sesuatu yang terpisah dan harus dipisahkan.
Sementara itu organisasi PPAT, Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT)
melalui Ketua Umumnya menyatakan dan beranggapan bahwa masalah itu
bukan merupakan kewenangan dari IPPAT, sehingga jika suatu hari nanti PPAT
tidak ada lagi karena keberadaanya dihapuskan oleh undang-undang, maka hal
itu harus diterima.
Dengan terus berlanjutnya, bahkan belakangan semakin ramai polemik

mengenai kedudukan dan keberadaan PPAT sebagai akibat ketentuan pasal 15
ayat 2 huruf f UUJN tersebut, maka akan berpengaruh pula terhadap
kepercayaan masyarakat terhadap tugas dan kewenangan PPAT dan juga
terhadap PPAT itu sendiri, sehingga PPAT benar-benar berada di persimpangan
jalan.
Oleh karena itu untuk menjamin adanya kepastian hukum dan untuk
dipenuhinya rasa keadilan, serta pula demi tercapainya tertib hukum sesuai
dengan system hukum yang dianut dan berlaku di Indonesia, maka dengan
pendekatan yang objektif, ilmiah dan argumentatif, jika keberadaan PPAT itu
akan tetap dipertahankan, perlu segera dibentuk atau dibuat undang-undang
organik yang mengatur tentang jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Ketentuan-ketentuan yang selama ini ada tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah
dianggap belum cukup memadai, karena walaupun kedudukan, nama dan status
Pejabat Pembuat Akta Tanah tersebut telah di sebutkan dengan tegas dalam
Undang-Undang tentang Rumah Susun maupun Undang-Undang tentang Hak
Tanggungan, tetapi ketentuan mengenai peraturan jabatan Pejabat Pembuat
Akta Tanah hanya diatur dengan Peraturan Pemerintah (PP), yang dianggap
masih belum memadai untuk tugas dan peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Disamping itu keberadaan Peraturan Pemerintah No.37 tahun tahun 1998 itu
dianggap kurang tepat secara hukum. Keberadaan PP ini sama sekali tidak
didasarkan atas perintah undang-undang. Penetapan PP tersebut oleh
pemerintah dianggap perlu untuk mengisi kekosongan hukum.

Hal itu dapat dimaklumi, karena dalam teori hukum ada pendapat yang
menyatakan bahwa apabila ada kebutuhan untuk mengatasi kekosongan hukum,
kepala pemerintahan berwenang berdasarkan prinsip “Freisermessen”
menetapkan peraturan yang dibutuhkan untuk kepentingan umum. Namun
menurut Jimly Asshiddiqie bentuk hukumnya seharusnya bukan Peraturan
Pemerintah, melainkan Keputusan Presiden yang bersifat mengatur.
Atau jika keberadaan PPAT memang hendak dihapuskan karena dianggap telah
inheren dalam diri Notaris, sebagaimana dikehendaki oleh DPR dan Departemen
Hukum dan Hak Asasi Manusia seperti yang tersirat dalam ketentuan Pasal 15
UUJN, serta wacana yang berkembang belakangan ini, maka ketentuan itu harus
pula dinyatakan dengan tegas dalam undang-undang, sehingga tidak
menimbulkan polemik karena adanya perbedaan penafsiran dalam
pelaksanaannya

Label: PPAT DI PERSIMPANGAN JALAN
Reaksi:
KEDUDUKAN HUKUM NOTARIS/PPAT YANG TERPILIH SEBAGAI ANGGOTA

LEGISLATIF WAJIB MENGUNDURKAN DIRI SEBAGAI NOTARIS/PPAT
Ditulis Oleh Dr. Habib Adjie, SH., M.Hum
(Notaris dan PPAT di Kota Surabaya)
Tahun 2009 akan dilakukan Pemilihan Umum (Pemilu) untuk anggota legislatif
dan presiden serta wakil presiden. Khusus untuk anggota legislatif (DPRD
Kota/Kabupaten, DPRD Propinsi dan DPR serta Dewan Perwakilan
Daerah/DPD), banyak dari kalangan Notaris dan PPAT melalui partai politik
tertentu yang “mengadu peruntungan” untuk turut serta merebut satu kursi
legislatif tersebut. Saya sebutkan “mengadu peruntungan” mungkin untuk
melakukan reposisi kedudukan dari Notaris/PPAT sebagai Pejabat Umum atau
Pejabat Publik ke Pejabat Negara, ataupun memang terpanggil untuk berkiprah
dalam dunia politik, sehingga bisa berbuat lebih banyak untuk rakyat,
dibandingkan dengan Notaris yang seringkali mengedepankan ego pribadinya
daripada melayani masyarakat. Apapun alasannya sah-sah saja, dan tidak perlu
dipersoalkan, karena semuanya akan kembali kepada yang menjalaninya.
Dalam hal ini perlu mendapat perhatian kita semua, terutama para Notaris/PPAT
yang akan duduk sebagai anggota legislatif tersebut kaitannya dengan
jabatannya sebagai Notaris/PPAT.

Sebagaimana kita ketahui bahwa berdasarkan Pasal 17 huruf d UUJN bahwa
”Notaris dilarang merangkap sebagai Pejabat Negara”. Bahwa anggota legislatif
(DPRD Kota/Kabupaten, DPRD Propinsi dan DPR serta Dewan Perwakilan
Daerah/DPD) dikategorikan sebagai salah satu Pejabat Negara. Sebagaimana
tersebut dalam Undang-undang Nomor 43 Tahun 1999 (tentang Perubahan Atas
Undang-undang Nomor 8 Tahun Pokok-pokok Kepegawaian), dalam Bab I
tentang Ketentuan Umum, Pasal 1 angka 4, menyebutkan adanya Pejabat
Negara, dan Pasal 11 ayat (1), bahwa Pejabat Negara terdiri atas :
a. Presiden dan Wakil Presiden.
b. Ketua, Wakil Ketua, dan Anggota Majelis Permusyawaratan Rakyat.
c. Ketua, Wakil Ketua, dan Anggota Dewan Perwakilan Rakyat.
d. Ketua, Wakil Ketua, Ketua Muda, dan Hakim Agung pada Mahkamah Agung,
serta Ketua, Wakil Ketua, dan Hakim pada semua Badan Peradilan.
e. Ketua, Wakil Ketua, dan Anggota Dewan Pertimbangan Agung.
f. Ketua, Wakil Ketua, dan Anggota Badan Pemeriksa Keuangan.
g. Menteri, dan jabatan yang setingkat Menteri.
h. Kepala Perwakilan Republik Indonesia di luar negeri yang berkedudukan

sebagai Duta Besar Luar Biasa dan Berkuasa Penuh.
i. Gubernur dan Wakil Gubernur.
j. Bupati/Walikota, dan Wakil Bupati/Wakil Walikota; dan
k. Pejabat Negara lainnya yang ditentukan oleh Undang-undang.
Pasal 1 angka 4 Undang-undang Nomor 43 Tahun 1999, menyebutkan Pejabat

Negara adalah pimpinan dan anggota lembaga tertinggi dan tinggi negara
sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Dasar 1945 dan Pejabat negara
lainnya yang ditentukan oleh Undang-undang. Sejak tanggal 10 Agustus 2002
yang merupakan perubahan ke IV terhadap UUD 1945, tidak ada lagi istilah
lembaga tertinggi atau tinggi negara, misalnya dalam Pasal 10 Undang-undang
Nomor 22 Tahun 2003 tentang Susunan Dan Kedudukan Majelis
Permusyawaratan Rakyat, Dewan Perwakilan daerah, Dewan Perwakilan
Rakyat, Dewan Perwakilan Rakyat Daerah, menentukan bahwa Majelis
Permusyawaratan Rakyat (MPR) sebagai lembaga negara.
Dalam aturan hukum tersebut menentukan mereka yang menjadi pimpinan atau
anggota tinggi negara/tertinggi negara sebagaimana tersebut di atas

dikualifikasikan sebagai Pejabat Negara. Pengertian ini menunjuk kepada orang
(subjek) hukum yang menjadi pimpinan atau anggota tinggi/tertinggi negara.
Kedudukan sebagai Pejabat Negara tidak hanya dapat diisi atau dipangku oleh
mereka yang berkarir dalam pemerintahan (sebagai pegawai negeri), kedudukan
tersebut dapat diisi pula oleh mereka yang berjuang melalui sarana partai politik
atau juga oleh mereka yang tidak merintis karir sebagai pegawai negeri atau
melalui partai politik, tapi melalui cara lain, misalnya dalam pengangkatan Hakim
Agung yang dilakukan oleh Komisi Yudisial (KY), disamping menerima calon
yang berasal hakim karir, juga menerima mereka yang bukan berasal dari hakim
karir. Jabatan seperti itu dapat disebut sebagai Jabatan Politik. Disebut sebagai
Jabatan Politik bukan saja dari cara meraihnya, tapi sebagai jabatan yang
strategis dalam pengambilan kebijakan atau keputusan dalam kehidupan
berbangsa dan bernegara.
UUJN juga mengatur untuk Notaris yang diangkat menjadi Pejabat Negara. Jika
seorang Notaris akan diangkat menjadi Pejabat Negara maka wajib mengambil
cuti selama memangku jabatan sebagai pejabat negara (Pasal 11 ayat (1) dan
(2) UUJN), dan wajib mengangkat Notaris Pengganti yang akan menerima
protokolnya, dan setelah tidak lagi memangku jabatan sebagai Pejabat Negara,
maka Notaris dapat melanjutkan lagi tugas jabatannya sebagai Notaris (Pasal 11
ayat (3) – (6) UUJN). Ketentuan semacam ini untuk tetap menjaga
kesinambungan jabatan Notaris.
Dengan demikian serta merta seorang Notaris dilarang untuk merangkap jabatan
sebagai Pejabat Negara. Jika Notaris melanggar ketentuan tersebut (artinya
tidak mengambil cuti) akan dijatuhi Sanksi Administratif sebagai diatur dalam
Pasal 85 UUJN. Hal yang sama diatur pula dalam Pasal 30 Peraturan Kepala
BPN Nomor 1/2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
yang dalam ayat (1) huruf c berbunyi ”PPAT dilarang merangkap jabatan atua
profesi lain-lain jabatan yang dilarang peraturan perundang-undangan”.
Kemudian dalam ayat (2) disebutkan bahwa PPAT yang merangkap jabatan
tersebut wajib mengajukan permohonan berhenti kepada kepala BPN. Dan
menurut ayat (3) jika masa jabatannya telah berakhir dapat mengajukan
permohonan kembali sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Ketentuan Notaris/PPAT yang menjadi anggota legislatif tersebut lebih tegas lagi
jika ditinjau atau dikaitkan dengan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor
10 Tahun 2008 Tentang Pemilihan Umum Anggota Dewan Perwakilan Rakyat,
Dewan Perwakilan Daerah, Dan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah. Untuk
anggota DPD disebutkan dalam Pasal 12 huruf l disebutkan bahwa ”bersedia
untuk tidak berpraktik sebagai akuntan publik, advokat/pengacara, notaris,
pejabat pembuat akta tanah (PPAT), dan tidak melakukan pekerjaan penyedia
barang dan jasa yang berhubungan dengan keuangan negara serta pekerjaan
lain yang dapat menimbulkan konflik kepentingan dengan tugas, wewenang, dan

hak sebagai anggota DPD sesuai peraturan perundang-undangan”. Untuk
anggota DPRD Kota/Kabupaten/Propinsi dan Pusat dalam Pasal 50 ayat (1)
huruf l disebutkan bahwa ”bersedia untuk tidak berpraktik sebagai akuntan
publik, advokat/pengacara, notaris, pejabat pembuat akta tanah (PPAT), dan
tidak melakukan pekerjaan penyedia barang dan jasa yang berhubungan dengan
keuangan negara serta pekerjaan lain yang dapat menimbulkan konflik
kepentingan dengan tugas, wewenang, dan hak sebagai anggota DPR, DPRD
provinsi, dan DPRD kabupaten/kota sesuai peraturan perundang-undangan”.
Aturan hukum yang mengatur kedudukan Notaris/PPAT yang menjadi anggota

legislatif tersebut secara substansi sangat berbeda. Berdasarkan Pasal 11 ayat
(1) dan (2) UUJN, Untuk Notaris wajib mengangkat Notaris Pengganti yang akan
menerima protokolnya, dan setelah tidak lagi memangku jabatan sebagai
Pejabat Negara, maka Notaris dapat melanjutkan lagi tugas jabatannya sebagai
Notaris (Pasal 11 ayat (3) – (6) UUJN), dan untuk PPAT berdasarkan Pasal 30
ayat (1), (2) dan (3) Peraturan Kepala BPN Nomor 1/2006 PPAT, bahwa yang
bersangkutan wajib berhenti, dan jika masa jabatannya berakhir dapat
mengajukan permohonan kembali sesuai aturan hukum yang berlaku,
sedangkan menurut Pasal 12 huruf l dan 50 ayat (1) huruf l Undang-Undang
Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2008, Notaris/PPAT dilarang berpraktek
atau dilarang menjalankan tugas jabatannya sebagai Notaris/PPAT.
Jika menurut Pasal 11 ayat (1) dan (2) UUJN, Untuk Notaris wajib mengangkat
Notaris Pengganti yang akan menerima protokolnya, dan setelah tidak lagi
memangku jabatan sebagai Pejabat Negara, maka Notaris dapat melanjutkan
lagi tugas jabatannya sebagai Notaris (Pasal 11 ayat (3) – (6) UUJN) maka dapat
dikategorikan bahwa Notaris yang bersangkutan masih berpraktek, meskipun
jabatannya dan namanya dipakai oleh Notaris Pengganti, artinya Papan
Namanya sebagai Notaris tetap ada (dipasang) atau tidak diturunkan. Dan
menurut Pasal 30 Peraturan Kepala BPN Nomor 1/2006 wajib berhenti dan
berdasarkan Pasal 12 huruf l dan 50 ayat (1) huruf l Undang-Undang Republik
Indonesia Nomor 10 Tahun 2008, Notaris/PPAT dilarang berpraktek atau dilarang
menjalankan tugas jabatannya sebagai Notaris/PPAT sama sekali, artinya
kalaulah Notaris/PPAT yang menjadi anggota legislatif tersebut dengan memakai
Notaris Penggganti masih dikategorikan ”praktek” atau menjalankan tugas
jabatannya, maka menurut Pasal 12 huruf l dan 50 ayat (1) huruf l Undang-
Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2008 dilarang praktek, dengan kata
lain Notaris/PPAT yang bersangkutan bukan lagi harus cuti, tapi harus
mengundurkan diri atau berhenti tetap sebagai Notaris/PPAT dan menyerahkan
protokolnya kepada Notaris/PPAT lain dan menurunkan papan namanya dan
menutup kantornya. Karena mengundurkan diri, maka dengan konsekuensi
hukum, jika setelah menjalankan tugas sebagai anggota legislatif, akan praktek
kembali sebagai Notaris/PPAT, maka kepada yang bersangkutan akan
dikategorikan sebagai Notaris/PPAT baru yang harus menempuh prosedur
pengangkatan sebagai Notaris/PPAT baru, misalnya harus melihat formasi
pengangkatan Notaris/PPAT, juga ikut ujian PPAT lagi, dengan kata lain tidak lain

tidak diperlukan keistimewaan apapun pada dirinya atau perlakukan khusus
kepada yang bersangkutan.
Secara normatif kedua aturan sebagaimana terurai di atas tidak sejalan, yaitu
menurut menurut Pasal 11 ayat (1) dan (2) juncto ayat (3) – (6) UUJN) cukup cuti
saja, dan setelah selesai cuti dapat mengambil kembali Surat Keputusan (SK-
nya) untuk menjalani tugas jabatan sebagai Notaris, menurut Pasal 30 Peraturan
Kepala BPN Nomor 1/2006 wajib berhenti, sedangkan menurut Pasal 12 huruf l
dan 50 ayat (1) huruf l Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun
2008, Notaris/PPAT dilarang berpraktek.
Dengan menggunakan Asas Preferensi Hukum, dalam hal ini Pasal 12 huruf l
dan 50 ayat (1) huruf l Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun
2008 harus ditempatkan sebagai aturan hukum yang khusus (lex spesialis), yang
mengatur secara khusus mengenai persyaratan sebagai anggota legislatif, maka
Notaris/PPAT yang terpilih sebagai anggota legislatif wajib berhenti tetap atau
mengundurkan diri sebagai Notaris/PPAT. Jika ternyata ada Notaris yang terpilih
sebagai anggota legislatif tersebut tidak mengundurkan diri sebagai
Notaris/PPAT, tapi malah mengangkat Notaris/PPAT Pengganti, maka tindakan
Notaris/PPAT tersebut dikategorikan sebagai tindakan atau perbuatan diluar
wewenang atau sudah tidak mempunyai kewenangan lagi, sehingga akta-akta
yang dibuat oleh atau di hadapannya tidak mempunyai kekuatan mengikat
secara hukum dan bukan lagi sebagai akta otentik. Jika ini terjadi siapa yang
dirugikan ? Sudah tentu masyarakat, dan INI/IPPAT akan dinilai sebagai
organisasai yang tidak mampu menegakkan aturan hukum tersebut kepada para
anggotanya. Dan lebih jauh lagi, dengan demikian secara otomatis secara
keorganisasian (INI/IPPAT), bukan lagi sebagai Anggota Biasa, tapi terdegradasi
kedudukannya menjadi Anggota Luar Biasa saja.
Bahwa aturan hukum tersebut harus dijalankan sepahit apapun, sebagaimana

apa adanya, oleh karena itu kepada Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia yang ”menggawangi” para Notaris dan Badan Pertanahan
Nasional (BPN) yang ”menggawangi” para PPAT para Pengurus Ikatan Notaris
Indonesia dan Pengurus Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(Daerah/Wilayah/Pusat), harus pasang mata dan telinga serta para anggaota
INI/IPPAT untuk turut serta mengawal dan menjalankan ketentuan Pasal 12 huruf
l dan 50 ayat (1) huruf l Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun
2008 dan mengambil tindakkan hukum yang jelas-tegas kepada yang
bersangkutan, jangan sampai terjadi jabatan Notaris/PPAT hanya sebagai
jabatan sampingan yang dapat dipermainkan oleh mereka yang menjadi anggota
legislatif, yang suatu saat akan diambil kembali. Bukankah kita ingin jabatan
Notaris/PPAT menjadi jabatan yang luhur, terhormat, bermartabat di negeri ini...!
Bagaimana bisa luhur, terhormat dan bermartabat, jika aturan hukum
sebagaimana tersebut di atas tidak ditaati oleh para Notaris/PPAT sendiri...?
Kalau terjadi - Apa Kata Dunia.....!!??

Label: HUKUM NOTARIS/PPAT, LEGISLATIF
Reaksi:
DILEMMA : NOTARIS DAN PPAT YANG BERBEDA TEMPAT

KEDUDUKAN/WILAYAH JABATAN
Habib Adjie
(Notaris & PPAT Kota Surabaya)
Paska dibukanya hasil Ujian Calon Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) telah
menimbulkan persoalan baru, antara lain banyak peserta yang lulus tersebut,
yang juga telah menjalankan tugas jabatan sebagai Notaris, ternyata ada yang
berbeda tempat kedudukan (kota/kabupaten) dalam wilayah jabatan (propinsi)
yang sama atau ada juga yang berbeda wilayah jabatan yang sudah pasti
berbeda tempat kedudukan.
Khusus untuk mereka yang lulus sebagai PPAT dan ternyata dalam jabatan yang
berbeda dengan Notaris, misalnya sebagai Notaris di salah satu kota/kabupaten
di Propinsi Jawa Barat, dan lulus sebagai PPAT di Jakarta Selatan di DKI
Jakarta, atau lulus sebagai PPAT yang berbeda kota/kabupaten dalam wilayah
jabatan yang sama, misalnya lulus sebagai PPAT di Kota Kediri dan sebagai
Notaris di Surabaya (keduanya Propinsi Jawa Timur) menimbulkan
permasalahan yang sangat unik dan lucu, yang hanya ada di Indonesia,
khususnya dalam dunia Notaris dan PPAT. Untuk melihat permasalahan tersebut
akan menempatkan UUJN sebagai aturan hukum untuk menyelesaikannya.
Bahwa dalam Pasal 17 huruf g UUJN, ditegaskan Notaris dilarang merangkap

jabatan diluar wilayah jabatan Notaris. Jika larangan tersebut dilanggar maka
berdasarkan Pasal 85 UUJN, dapat dikenai sanksi administratif dari Majelis
Pengawas Notaris secara berjenjang Notaris terlebih dahulu diberi kesempatan
untuk membela diri mulai dari MPD, MPW, MPP dan pada akhirnya atas usulan
MPP akan dilakukan Pemberhentian tidak hormat oleh Menteri Hukum dan HAM
Republik Indonesia.
Bahwa kemudian dalam Pasal 9 ayat (1) huruf d UUJN, bahwa Notaris
diberhentikan sementara dari jabatannya karena melakukan pelanggaran
terhadap kewajiban dan larangan jabatan. Maka dengan demikian Notaris yang
berbeda wilayah jabatan sebagaimana tersebut telah melanggar Larangan
jabatan sebagaimana tersebut dalam Pasal 17 huruf g UUJN, maka kepada
Notaris yang bersangkutan harus diberhentikan sementara dari Jabatannya
selama 6 (enam) bulan (Pasal 9 ayat (4) UUJN). Dan sebelum pemberhentian
tersebut dilakukan kepada Notaris yang bersangkutan diberi kesempatan untuk

membela diri secara berjenjang di hadapan Majelis Pengawas (Daerah, Wilayah
dan Pusat) lihat Pasal (Pasal 9 ayat (2) dan (3) UUJN.
Meskipun dalam hal ini berdasarkan Pasal 10 ayat (2) UUJN Notaris yang
diberhentikan sementara dari jabatannya tersebut dapat diangkat kembali
menjadi Notaris oleh Menteri setelah masa pemberhentian sementara berakhir.
Dalam kaitan ini perlu dipahami bahwa diangkat sebagai PPAT yang berbeda
wilayah jabatan dengan Notaris tidak bersifat sementara, tapi bersifat tetap,
apakah mungkin, dengan tidak merubah (tidak pindah) Wilayah Jabatan, setelah
masa 6 (enam) bulan masa pembehentian sementara sementara berakhir dapat
diangkat kembali dalam wilayah jabatan yang sama pula ?
Bahwa agar sama wilayah jabatan Notaris dan PPAT, apakah bisa Notaris yang
bersangkutan mengundurkan diri dari wilayah jabatan yang lama agar sama
dengan PPAT ? Jawabannya bisa, tapi permasalahannya jika ternyata, pada
wilayah jabatan tersebut (kota/kabupatennya) tidak ada formasi, sudah tentu
tidak dapat diangkat juga, begitu juga sebaliknya, jika wilayah jabatan PPAT yang
pindah untuk disesuaikan dengan wilayah jabatan Notaris, permasalahannya,
apakah ada formasi pada daerah yang bersangkutan ? Jika tidak ada formasi,
akhirnya tidak dapat diangkat juga.
Pada aturan hukum yang lain disebutkan, bahwa berdasarkan Peraturan

Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan
Jabatan PPAT, dalam Pasal 8 ayat (1) huruf c, ditegaskan bahwa PPAT berhenti
dari Jabatan sebagai PPAT karena melaksanakan tugas sebagai Notaris pada
daerah kota/kabupaten yang lain daripada daerah kerjanya sebagai PPAT.
Dengan demikian mereka yang lulus sebagai PPAT dan juga telah menjalankan
tugas jabatannya sebagai Notaris berbeda tempat kedudukannya sebagai PPAT,
maka PPAT yang bersangkutan secara otomatis berhenti sebagai PPAT.
Dengan kejadian sebagaimana tersebut di atas, sehingga pembelaan apapun

yang akan dilakukan oleh Notaris di hadapan Majelis Pengawas atau di hadapan
Badan Pertanahan Nasional, tidak ada gunanya karena sudah jelas
kesalahannya dan pengaturannya sudah jelas, hanya dalam hal ini telah terjadi
pemahaman yang tidak utuh oleh rekan-rekan Notaris ketika akan mengikuti
ujian calon PPAT, baik terhadap UUJN maupun Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah mengenai wilayah jabatan dan tempat kedudukan, dalam
arti yang penting lulus ujian PPAT.
Ketentuan sebagaimana tersebut, karena perintah undang-undang (UUJN) maka

harus dilaksanakan seutuhnya oleh Majelis Pengawas, jika Majelis Pengawas
tidak mau melakukannya, maka Majelis Pengawas telah melanggar UUJN.
Permasalahan lain akan timbul pada satu sisi Majelis Pengawas akan
menegakkan aturan hukum tersebut, pada sisi yang lain Ikatan Notaris Indonesia
(INI) sebagai organisasi Jabatan Notaris punya kewajiban untuk membela para
anggotanya yang mengalami permasalahan seperti itu.

Jika ternyata pada kenyataannya, ada rekan-rekan Notaris dan PPAT tetap
menjalankan tugas jabatan sebagai Notaris dan PPAT meskipun telah jelas dan
nyata melanggar ketentuan Pasal 17 huruf g dan Pasal 9 ayat (1) huruf d UUJN
serta Pasal 8 aya (1) huruf c Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor
37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan PPAT, adakah akibat hukum terhadap
akta dan Notaris/PPAT yang bersangkutan ? Pelanggaran seperti dapat
dikembalikan kepada ketentuan Pasal 1868 dan 1869 KUHPerdata, yaitu dinilai
Notaris/PPAT tersebut telah menjalankan tugas jabatannya di luar wewenang,
artinya sudah tidak mempunyai wewenang lagi untuk membuat akta apapun,
sehingga jika ternyata tetap membuat akta, maka akta yang bersangkutan hanya
mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta dibawah tangan. Kepada para
pihak yang merasa dirugikan atas tindakan Notaris/PPAT seperti itu, maka maka
dipersilahkan untuk mengajukan gugatan secara perdata kepada Notaris/PPAT
yang bersangkutan, berupa ganti rugi secara materi dan immaterial. Jika
Notaris/PPAT yang bersangkutan tidak mampu membayar ganti rugi tersebut,
maka Notaris yang bersangkutan akan dinyatakan Pailit, dan kepailitan tersebut
pada akhirnya Notaris yang bersangkutan akan diberhentikan secara tidak
hormat dari Jabatannya sebagai Notaris (Pasal 12 huruf a UUJN).
Oleh karena itu diharapkan kepada rekan-rekan yang mengalami permasalahan

sebagaimana tersebut di atas, disarankan dengan tegas jangan (dulu) membuat
akta Notaris atau PPAT dalam permasalahan beda tempat kedudukan dan
wilayah jabatan sebagaimana tersebut di atas, untuk menghindari sanksi dan
tuntutan ganti rugi dari pihak tertentu sebagaimana tersebut di atas, untuk
sementara pilih salah satu saja, menjalankan tugas jabatan Notaris atau PPAT
saja.
Sekarang dipersilahkan kepada Menteri Hukum dan HAM RI, Badan Pertanahan
Nasional, INI dan IPPAT serta Majelis Pengawas untuk duduk satu meja
menyelesaikan permasalahan tersebut, hilangkan dan/atau kubur hidup-hidup
ego sektoral masing-masing. Indonesia adalah Negara Kesatuan, tidak diatur
berdasarkan isi kepala dan maunya para pihak tersebut di atas, tapi berdasarkan
aturan hukum dengan tujuan membangun Negara Kesatuan Republik Indonesia.
Dalam hal ini perlu diingat UUJN sebagai suatu Undang-undang tidak dapat
dieliminasi dengan bentuk aturan hukum di bawah undang-undang, sehingga
bentuk penyelesaian yang paling elegant adalah mengganti atau merubah
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 Tentang
Peraturan Jabatan PPAT untuk mengikuti atau diharmonisasikan dengan
pengaturan tempat kedudukan dan wilayah jabatan sebagai tersebut dalam
UUJN, karena sudah pasti UUJN lebih tinggi dari Peraturan Pemerintah tersebut.
Jika ternyata ternyata Menteri Hukum dan HAM RI, Badan Pertanahan Nasional,
INI dan IPPAT serta Majelis Pengawas keras kepala dan tidak mau berunding
menyelesaikan permasalahan tersebut, maka secara normatif pada dasarnya

kepada rekan-rekan yang mengalami permasalahan sebagaimana tersebut di
atas, harus memilih Notaris atau PPAT saja.
Itulah dalam Hukum Indonesia selalu ada yang unik dan lucu. Karena keunikan
dan kelucuan ini ada yang menjadi korban.

Label: DILEMMA : NOTARIS DAN PPAT YANG BERBEDA TEMPAT
KEDUDUKAN/WILAYAH JABATAN
Reaksi:
PENDAFTARAN TANAH
☻PENDAFTARAN TANAH OBYEKTIF.
( PP NO; 24Tahun 1997).
Definisi : Rangkaian kegiatan yg dilakukan oleh pemerintah secara terus

menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan , pengolahan,
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun,
termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bi dang-bidang tanah yg
sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak- hak
tertentu yg membebaninya.
PROSES AJUDIKASI ( Pendaftaran awali):
a. Sporadik.- Oleh Kepala Kantor Pertanahan.
b. Sistematik- Oleh Panitia Ajudikasi
☻PRINSIP: - Asas terbuka.
- Aman.
- Terjangkau
- Mutakhir.
- Terbuka.
☻TUJUAN: 1. Kepastian hukum perlindungan hukum.

2. Penyediaan informasi untuk fihak –fihak/ Pemerintah.
3.Tertib administrasi pertanahan.
☻PELAKSANAAN:
. BPN-------- Kantor Pertanahan.
a. pendaftaran tanah awali( ajudikasi)
b. Pendaftaran berkelanjutan.
Panitia Ajudikasi::Pendaftaran awali ( ajudikasi)
MELIPUTI: 1. Data fisik
2. Data yuridis.
☻OBYEK : 1. HM . HGU. HGB. HP..
2. H. Pengelolaan.
3. Tanah Wakaf
4. HM Sarusun.
5. H. Tanggungan.
6. Tanah Negara.
☻SATUAN WILAYAH: a. Desa/ kalurahan.
b. Kabupaten/Kota
HGU.HPL.HT.TN.
☻PEMBUKTIAN HAK LAMA
( KONVERSI): - Bukti tertulis.
- Keterangan saksi
- Pernyataan ( tertulis )ybs(diakui panitia Ajudikasi
/kantor pertanahan.

- Penguasaan terus menerus 20 tahun.
☻PEMBUKTIAN HAK LAMA SEBELUM PP NO; 27 TAHUN 1997:
-ex BW: Grose akta eigendom.

Ex Swapraja: tanda bukti hak yg diterbitkan oleh swapraja.
Ex Ketentuan P.M.A 9/1959: Surat pemindahan hak yg disaksikan
Kepala desa/lurah
Akta ikrar wakaf.
Surat penunjukan kaveling oleh Pemerintah.
Bukti- bukti petuk/ pajak bumi.
Surat riwayat tanah yg diterbitkan oleh kantor Pelayanan pajak.
☻ DATA FISIK: Keterangan mengenai letak, batas luas bidang tanah.
satuan rumah susun yg didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bagian bangunan diatasnya
Surat ukur
☻Data yuridis: Keterangan mengenai status hukum bidang tanah
satuan rusun yg didaftar,pemegang haknya dan fihak
lain serta beban-beban yang membebaninya.
☻PEMINDAHAN HAK:
MUTASI HAK:
-menyerahkan bukti sertifikat.
-atau menyerahkan srt keterangan dari lurah ttg haknya
- membayar kewajiban balik nama

- menyerahkan sertifikat aseli
- menandatangani akta PPAT
☻LELANG:
- 7 (tujuh) hari kerja sebelum lelang harus meminta SKPT
atas tanah tersebut,dan selambat-lambatnya 5 hari sudah
diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan.
- Menyerahkan risalah lelang dan bukti pembayaran/pelu-

nasan.
- menyerahkan sertifikat asli.
- membayar biaya balik nama.
☻PEWARISAN:
- surat kematian.
- surat keterangan kewarisan.
- menyerahkan sertifikat hak atas tanah
- membayar biaya balik nama.
☻PPAT MENOLAK PEMBUATAN AKTA PPAT (Ps 39):
► tidak menyerahkan sertifikat asli untuk tanah terdaftar, atau
► surat keterangan kepala desa bahwa yang bersangkutan
menguasai tanah tersebut( data fisik)
► salah satu pihak tidak berhak
► pemegang kuasa adalah kuasa mutlak atau tidak berhak
► belum ada ijin jika ada keharusan
► masih dalam sengketa fisik/data yuridis

► belum membayar biaya balik nama( UU NO; 20 Th 1997)
Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT):
♥ Definisi: Pejabat umum yang diberikan kewenangan membuat akta
otentik atas hak atas tanah dan satuan rumah susun.
♥ MACAM PPAT:
► PPAT: . Notaris.
PPAT.
► PPAT SEMENTARA: Camat ; Kepala Desa
►PPAT KHUSUS: PMDN Sk 13/1970
PPAIW( PP 28/1978)
PPAT – PENGGANTI
PPAT/CAMAT – PENGGANTI
PPAT- Kepala Desa -- PENGGANTI
♥ KEWENANGAN PPAT:
HANYA BOLEH MEMBUAT AKTA PPAT DIWILAYAH KERJA
KECUALI:
- Tukar menukar
-akta pemisahan dalam perseroan
-akta pembagian hak bersama atas tanah hak dan atas Satuan
rumah susun(yang tidak terletakdi satu wilayah kerja PPAT)
♥ SYARAT PENGANGKATAN PPAT:

- WNI
- Usia 30 Tahun
- Berkelakuan baik(surat keterangan dari Kepolisian)
- Belum pernah dihukum penjara
- Sehat jasmani rohani
- Lulus program spesialis Notaris/PPAT
- Lulus ujian PPAT (oleh Menagria)
♥ SYARAT PENGANGKATAN PPAT PENGGANTI:
- Atas usulan PPAT yang bersangkutan
- Harus Sarjana Hukum dan telah bekerja 2 tahun di kantor
PPAT.
- Sumpah jabatan.
♥ DEED OF CONVEYANCE:
►Jual beli
►tukar menukar
►hibah
►pembagian hak bersama
►pemberian HGB/HP atas tanah HM
►pemberian hak tanggungan
►pemberian kuasa pembebanan Hak Tanggungan
☻DAERAH KERJA PPAT:

- daerah kerja PPAT satu wilayah kerja kantor pertanahan
- satu wilayah kerja dalam satu tahun, kecuali tidak memilih ma-
ka dimana kantor PPAT yg ada wilayah kerja kantor pertanahan se-
bagai tempat yg dianggap dipilih(Pasal 13 ).
☻ SUMPAH JABATAN:
PPAT , PPAT Sementara setelah melapor pengangkatan melaku-
kan sumpah jabatan:
(1) PPAT
(2) PPAT Sementara
(3) PPAT Pengganti
☻KEWAJIBAN PPAT:
1. Sumpah Jabatan.
2. Deed of conveyance.
3. mengirimkan alamat kantor, contoh tanda tangan, contoh paraf dan
teraan stempel.
4. hanya berkantor didaerah tempat kerja.
5. hanya menggunakan formulir yg baku.
6. penjilidan akta tanah sebulan sekali yg terdiri atas 50 lembar akta.
7. membuat buku daftar untuk semua akta yg dibuat dan yg ditutup
tiap hari.
8. mengirimkan laporan bulanan mengenai akta yg dibuatnya selam-
batnya tanggal 10 bulan berikutnya.

☻BERHENTINYA PPAT:
a.Meninggal dunia.
b.telah beruasia 65 tahun.
c.Diangkat/ disumpah sebgai Notaris ditempat lain dari wilayah
PPAT nya.
BERHENTI DENGAN HORMAT:
a. Aatas permintaan sendiri.
b. tidak lagi dapat bertugas karena kesehatan jasmani/ rohani.
c. Melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan / kewajiban
PPAT.
BERHENTI DENGAN TIDAK HORMAT:
a. melakukan pelanggaran berat terhadap larangan / kewajiban
PPAT.
b.di pidana dengan hukuman 5 tahun ( setelah PPAT didengar).
BERHENTI UNTUK SEMENTARA:
Dalam pemeriksaaan Pengadilan sebagai terdakwa suatu per-
buatan pidana dengan ancaman hukuman selama 5 tahun.

Label: PENDAFTARAN TANAH
Reaksi:
TANAH NEGARA DAN WEWENANG PEMBERIAN HAKNYA

Boedi djatmiko.
1. PENDAHULUAN
Sering kali kita mendengar sebidang tanah disebut sebagai tanah Negara jika
ditanyakan apa yang dimaksud dengan tanah Negara, kenapa disebut demikian,
apakah ada perbedaan dengan tanah jenis yang lain, dimana kita menemukan
tanah Negara, dimana diatur mengenai tanah Negara ini, dan siapa yang
berwenang mengaturnya. Untuk apa tanah Negara apakah kita bisa memiliki
tanah Negara. Untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan itu maka sesuai dengan
isu yang hendak dikemukakan yakni tanah Negara dan wewenang pemberian
haknya diawali dari pengertian atau makna, selanjutnya sejarah dan ketentuan
hukum wewenang pemberian haknya.
2. KONSEP TANAH NEGARA

Sebutan untuk “ Tanah” ( land ) dapat mempunyai arti yang berbeda tergantung
dari sudut pandang keilmuan untuk pengartikannya. Dalam konsep hukum tanah
tidak sekedar permukaan bumi, namun mempunyai tiga dimensi yakni ruang
angkasa, permukaan bumi dan dibawah tubuh bumi ( lihat Peter butt, 2001).
Dalam konteks hukum tanah, tanah diartikan sebagai “ permukaan bumi” ( lihat
pasal 4 ayat 1UUPA).
“Tanah Negara” seperti hal sebutan tanah yang lain - misalnya tanah milik dan
sebagainya - hal ini menunjukan suatu status hubungan hukum tertentu antara
obyek dan subyeknya yang dalam konteks ini lebih kepada hubungan
kepemilikanatau kepunyaan antara subyek dan obyek yang bersangkutan.
Dalam pengertian tersebut maka jika kita menyebutkan tanah Negara artinya
adalah tanah sebagai obyek dan Negara sebagai subyeknya dimana Negara
sebagai subyek mempunyai hubungan hukum tertentu dengan obyeknya yakni
tanah. adapun hubungan hukum itu dapat berupa hubungan kepemilikan
kekuasaan atau kepunyaan.
Didalam konsep hukum Sebutan menguasai atu dikuasai dengan dimiliki
ataupun kepunyaan dalam konteks yuridis mempunyai arti/makna berbeda dan
menimbulkan akibat hukum yang berbeda pula. Arti dikuasai tidak sama dengan
pengertian dimiliki. Jika kita menyebutkan tanah tersebut dikuasai atau
menguasai dalam arti “ possession” makna yuridisnya adalah tanah tersebut
dikuasai seseorang secara fisik dalam arti factual digarap, dihuni, namun belum
tentu bahwa secara yuridis dia adalah pemilik atau yang punya tanah tersebut.
Demikian juga bila menyebutkan bahwa tanah tersebut di miliki atau kepunyaan
dalam arti “ Ownership” dalam pengertian juridis maka dapat diartikan bahwa
tanah tersebut secara yuridis merupakan tanah milik atau kepunyaan, namun
bukan berarti juga dia secara fisik menguasai tanah tersebut, karena mungkin
adanya hubungan kerjasama atau kontraktual tertentu. Bentuk lain bisa juga
bahwa tanah tersebut diduduki oleh orang tanpa ijin yang berhak “ okupasi”.
Makna okupasi atau “accupation” lebih kepada penguasaan secara pisik atau
factual tanpa diikuti hak ( right) dalam arti sah secara hukum. “tanah Negara”
diartikan sebagai pemilik dalam arti kepunyaan atas tanah dapat ditemukan pada
masa pemerintahan Hindia Belanda dimana Indonesia sebagai bagian dari

kerajaan Belanda. Berasal dari latar belakang system ketatanegara yang
berbentuk absolute / monarchi, ( system feodalisme). Tanah dalam wilayah
kekuasaan adalah tanah milik Raja / ratu sebagai pemilik. Wilayah kekuasaan
cakupannya termasuk daerah jajahan - Indonesia bagian dari wilayah kerajaan
Belanda - dan disisi yang lain rakyat yang berada diwilayah tersebut berposisi
sebagai penggarap atau penyewa tanah (lihat pula Curzon, 1989). Konsekuensi
logis dari model hubungan antara Raja sebagai pemilik dan rakyat sebagai
penyewa dikenal sebagai system kepemilikan tanah yang disebut sebagai dotrin
“ land tenure”.
Dalam tataran politik hukum tanah pada waktu itu tanah Negara adalah tanah
milik Negara ( Raja/Ratu) diterapkan di Indonesia melalui produk hukum dalam
peraturan “ agrarisch besluit” yang diundangkan dalam lembaran Negara
“Staatblad” no. 118 tahun 1870 ( S. 1870-118).
Dalam pasal 1, disebutkan:
“ behoudens opvolging van de tweede en derde bepaling der voormelde wet,
blijft het beginsel gehandhaafd, dat alle grond, waarop niet door anderen regt
van eigendom wordt bewezen, domein van de Staat is”.
( dengan tidak mengurangi berlakunya ketentuan dalam pasal 2 dan 3 Agrarisch
Wet, tetap dipertahankan asas, bahwa semua tanah pihak lain tidak dapat
membuktikan sebagai hak eigendomnya, adalah domein ( milik ) Negara).
Ketentuan pasal 1 Agrarisch Besluit ini dikenal sebagai pernyataan kepemilikan “
Domein Verklaring” dari Negara dan dikenal sebagai pernyataan domein umum
( algemene Domein Verklaring ). Disamping itu, dikenal juga adanya pernyataan
domein khusus ( speciale Domein Verklaring ) yang tercantum dalam peraturan
perundangan tentang pengaturan hak erfpaht yang diundangkan dalam S. 1875
– 94f, S. 1877 – 55 dan S. 1888 – 55. Rumusannya sebagai berikut:
“ alle woeste gronden in de Gouvernementsladen op…. berhooren, voorzoover
daarop door leden der inheemsche bevolking gene aan het ontginningsrecht
ontleende rechten worden uitgeoefend, tot het Staatsdomein. Over dit tot het
Staatsdomein behoorende gronden, berust behoudens het ontginningsrecht der
bevolking, de beschikking iutluitend bij het Gouvernement” ( engelbrecht, 1960,
halaman 2051).
“Semua tanah kosong dalam daerah pemerintahan langsung di… adalah domein
Negara, kecuali yang diusahakan oleh para penduduk asli dengan hak-hak yang
bersumber pada hak membuka hutan. Mengenai tanah-tanah Negara tersebut
kewenangan untuk memutuskan pemberiannnya kepada pihak lain hanya ada
pada pemerintah, tanpa mengurangi hak yang sudah dipunyai oleh penduduk
untuk membukanya”.
Pernyataan kepemilikan ini menjadikan landasan hukum Negara /pemerintahan

pada waktu itu untuk memberikan tanah dengan hak kepemilikan dengan hak-
hak barat yang diatur dalam KUUHPdt, seperti hak Erfpacht, hak Opstal dan
lain2nya. Dalam rangka domein verklaring, pemberian tanah dengan hak
eigendom dilakukan dengan cara pemindahan hak milik Negara kepada
penerima tanah dan sebagai alat pembuktian pemilikan tanah. ( lihat budi
harsono, h. 43). Pernyataan domein Negara yang diatur dalam pasal 1 Agrarisch

besluit ini paralel dengan yang diatur dalam BW. Dalam pasal 519 dan pasal 520
BW, mengatur bahwa setiap bidang tanah selalu ada yang memiliki. Kalau tidak
dimiliki oleh perorangan atau badan hukum, maka negaralah pemiliknya.
Atas dasar pasal 1 Agrarisch besluit ini maka dikenal adanya dua bentuk tanah
Negara yakni:
Pertama, tanah – tanah Negara yang disebut dengan tanah Negara bebas “ vrij
landsdomein” yaitu tanah Negara yang benar-benar bebas artinya bahwa tanah
tersebut belum ada atau belum pernah dilekati oleh sesuatu hak apapun.
Pengertian hak disini harus diartikan yuridis yang diatur dalam ketentuan hukum
barat (BW) termasuk didalamnya hak rakyat atas tanah yang pada waktu itu
tanah-tanah yang mendasarkan pada hukum adat setempat. Sepanjang tidak
didaftarkan haknya dengan cara menundukkan diri secara suka rela kepada
hukum barat maka tanah yang dikuasai rakyat merupakan bagian dari atau
berstatus sebagai tanah Negara yang diistilahkan sebagai tanah Negara yang
diduduki oleh rakyat. Dalam perkembangannya ternyata pemerintah Hindia
Belanda juga berpendapat bahwa sebutan tanah Negara bebas ini cakupannya
dibedakan menjadi dua:1. Tanah – tanah menjadi tanah Negara bebas karena
dibebaskan dari hak-hak milik rakyat oleh suatu Instansi / departemen, dianggap
tanah Negara dibawah penguasaan departemen yang membebaskan; 2. Tanah
Negara bebas yang tidak ada penguasaan secara nyata diserahkan kepada
suatu departemen, dianggap bahwa tanah tersebut dimasukkan kedalam
penguasaan departemen dalam negeri ( Binnen van bestuur)
Kedua, tanah Negara yang tidak bebas “ onvrij landsdomein” yaitu tanah Negara
yang diatasnya ada hak-hak rakyat atas tanah atau tanah yang dikuasai atau
diduduki oleh rakyat berdasarkan pada hukum adat mereka ( hak ulayat
masyarakat hokum adat).
Setelah kemerdekaan, sebelum terbitnya UU. No. 5 tahun 1960, tentang
Peraturan Dasar Pokok Agraria atau lebih dikenal dengan sebutan UUPA,
pengertian Tanah Negara, ditemukan dalam PP No. 8 tahun 1953 ( L.N. 1953,
No. 14, T.L.N. No. 362). Dalam PP tersebut Tanah Negara dimaknai sebagai “
tanah yang dikuasai penuh oleh negara”. Substansi dari pengertian tanah
Negara ini adalah tanah-tanah memang bebas dari hak-hak yang melekat diatas
tanah tersebut apakah hak barat maupun hak adat ( vrij landsdomein). Dengan
terbitnya UUPA tahun 1960, pengertian tanah Negara ditegaskan bukan dikuasai
penuh akan tetapi merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara (lihat,
penjelasan umum II (2) UUPA), artinya negara di kontruksikan negara bukan
pemilik tanah, Negara sebagai organisasi kekuasaan rakyat yang bertindak
selaku badan penguasa, yang diberikan wewenang oleh rakyat: a. Mengatur dan
menyelengarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaannya;b.
Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas ( bagian dari )
bumi, air dan ruang angkasa itu; c. Menentukan dan mengatur hubungan-
hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum yang mengenai
buni, air dan ruang angkasa.” Substansi tanah Negara setelah UUPA, didalam

berbagai peraturan perundangan disebutkan bahwa pengertian tanah Negara
adalah tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah.
Atas pemahaman konsep dan peraturan perundangan tentang pengertian tanah
Negara dapat ditarik kesimpulan dalam tataran yuridis bahwa terdapat dua
kategori tanah Negara dilihat dari asal usulnya:
1. Tanah Negara yang berasal dari tanah yang benar-benar belum pernah ada
hak atas tanah yang melekatinya atau disebut sebagai tanah Negara bebas;
2. Tanah Negara yang berasal dari tanah-tanah yang sebelumnya ada haknya,
karena sesuatu hal atau adanya perbuatan hukum tertentu menjadi tanah
Negara. Tanah bekas hak barat, tanah dengan hak atas tanah tertentu yang
telah berakhir jangka waktunya, tanah yang dicabut haknya, tanah yang
dilepaskan secara sukarela oleh pemiliknya.
3. WEWENANG PEMBERIAN HAK

Pada prinsipnya karena status tanah merupakan tanah Negara maka baik pada
masa pemerintah Hindia Belanda maupun pada masa pemerintahan RI,
wewenang pemberian hak atas tanah Negara ada pada Negara, jika masa
pemerintahan Hindia Belanda yang diwakili oleh gubernur jenderal, setelah
merdeka wewenang pemberian hak atas tanah Negara ada pada Menteri selaku
pejabat Negara yang mendapatkan wewenang pendelegasian dari Presiden.
Dan selanjutnya menteri atau pejabat yang memperoleh delegasi dari presidan
melimpahkan tugas dan wewenang tersebut kepada pejabat jajaran yang ada
dibawahnya.
Didalam UU No. 7 tahun 1958, tentang peralihan tugas dan wewenang agraria,
adalah merupakan peraturan perundangan awal kemerdekaan yang mengatur
pelimpahan wewenang kementerian agraria. Di dalamnya disebutkan : Tugas
dan wewenang yang menurut peraturan2 undang-undang dan ketentuan2 tata
usaha yang tercantum dalam daftar lampiran dari undang2 ini diberikan kepada:
a. Gubernur jenderal, direktur van Binnenlands Bestuur dan Menteri Dalam
negeri; b. Hoofd van Gewestelijk bestuur, gubernur, residen, Hoofd van
Plaatselijk Bestuur, bupati, walikota, wedana,dan pejabat2 pamongpraja lainnya,
termasuk tugas dan wewenang yang menurut sesuatu peraturan atau keputusan
telah ada atau telah diserahkan kepada sesuatu badan penguasa; dengan
berlakunya undang-undang ini beralih kepada menteri agraria.
Pengaturan peraturan perundang-undangan tentang wewenang pemberian hak

atas tanah Negara, di atur dalam beberapa peraturan sebagai berikut:
1. Keputusan Menteri Agraria No. SK. 112/Ka/ 61, tentang pembagian tugas
wewenang agrarian; ditetapkan tanggal 1 April 1961, berlaku surut sejak tanggal
1 Mei 1960; Dengan berlakunya peraturan ini mencabut Keputusan tanggal 22
Oktober 1959, No. SK/495 / Ka/ 59, yang disempurnakan dengan Keputusan
tanggal 4 Mei 1960, No. SK/599/Ka/ 60
2. Surat Keputusan Menteri Pertanian dan Agraria tanggal 12 September 1962,
No. SK. XIII/ 17/ Ka/ 1962, tentang penunjukan pejabat yang dimaksud dalam
pasal 14 PP No. 221/ 1962. ketentuan ini mengatur tentang wewenang
pemberian hak milik atas tanah yang dibagikan dalam rangka Landreform;

3. Surat Keputusan Menteri Pertanian dan Agraria tanggal 21 Juli 1967, No. SK
4/ Ka, tentang perubahan keputusan Menteri Agraria No. SK. 112/ Ka/ 61.
ketentuan ini merupakan pengaturan mengenai wewenang pemberian hak pakai
yang menyimpang dari ketentuan yang diatur oleh Keputusan Menteri Agraria
No. Sk. 112/ ka/61;
4. Keputusan Deputy Menteri Kepala Departemen Agraria tanggal 1 Juli 1966,
No. SK. 45/ Depag/ 66, tentang Pembagian tugas dan wewenang agrarian dalam
hubungannya dengan pemberian hak dan wewenang atas tanah;
Dengan berlakunya Peraturan ini maka peraturan wewenang yang diatur dalam
Keputusan Menteri No. SK. 112/Ka/ 1961; Keputusan Menteri agrarian No. SK.
XIII/ 5/ Ka; Keputusan Menteri Pertanian dan Agraria No. SK. 4 / Ka; Keputusan
Menteri Agraria No. SK. 336/ Ka; dan Keputusan Menteri Agraria No. SK. 3/ Ka/
1962, sepanjang telah diatur dalam peraturan ini dicabut atau tidak berlaku.
5. PMDN NO. 1 TAHUN 1967 Tentang pembagian tugas dan wewenang
agrarian; jo. PERATURAN MENERI DALAM NEGERI NO. 88 TAHUN 1972
tentang sususnan organisasi dan tata kerja Direktorat Agraria Propinsi dan sub
direktorat agrarian kabupaten/ Kotamadya. dengan berlakunya peraturan ini,
maka Surat keputusan Menteri Agraria No. SK 112/Ka/1961 dan Surat
Keputusan Deputy Menteri Kepala Departeman Agraria No. Sk 45/ Depag/ 1966
dicabut kembali.
6. PMDN No. 6 tahun 1972, tentang pelimpahan wewenang pemberian Hak atas
tanah;
7. Permenag/ KBPN No. 3 tahun 1999, tentang Pelimpahan wewenang
pemberian hak atas tanah Negara;
Dengan terbitnya PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/ KEPALA BADAN
PERTANAHAN NASIONAL NO. 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan kewenangan
pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah Negara, maka
peraturan perundangan yang ada sebelumnya menjadi tidak berlaku. Peraturan
ini mengatur sebagai berikut:
Didalam Pasal 2, disebutkan:
(1) dengan peraturan ini kewenangan pemberian hak atas tanah secara
individual dan secara kolektif, dan pembatalan keputusan pemberian hak atas
tanah dilimpahkan sebagian kepada kepala kantor wilayah BPN atau Kepala
kantor Pertanahan kabupaten / kota madya
(2) pelimpahan kewenangan pemberian hak atas tanah dalam peraturan ini
meliputi pula keewenangan untuk menegasan bahwa tanah yang akan diberikan
dengan sesuatu hak atas tanah adalah tanah Negara;
(3) dalam hal tidak ditentukan secara khusus dalam pasal atau ayat yang
bersangkutan, maka pelimpahan kewenangan yang ditetapkan dalam peraturan
ini hanya meliputi kewenangan mengenai hak atas tanah Negara yang sebagian
kewenangan mengusai dari Negara tidak dilimpahkan kepada instansi atau
badan lain dengan hak pengelolaan.
Kewenangan Kepala Kantor untuk memberikan hak diatur dalam Pasal 3, 4 dan
5 sebagai berikut:
Hak milik ( pasal 3), Kepala kantor pertanahan kabupaten / kotamadya memberi
keputusan mengenai:

1. pemberian hak milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih
2. pemberian hak milik atas atanh non pertanian yang luasnya tidak lebih dari
2000m2, kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha;
3. pemberian hak milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program: a.
transmigrasi; b. redistribusi; c. Konsolidasi; d. pendaftaran tanah secara masal
baik dalam rangka pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik maupun
sporadic
Hak Guna Bangunan (pasal 4), Kepala kantor pertanahan kabupaten /
kotamadya memberi keputusan mengenai:
a. pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari
2000m2, kecuali mengenai tanah bekas hak guna bangunan;
b. semua pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan;
Hak Pakai ( Pasal 5), Kepala kantor pertanahan kabupaten / kotamadya
memberi keputusan mengenai:
a. pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 ha;
b. pemberian hak pakai atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari
2000m2, kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha;
c. semua pemberian hak pakai atas tanah hak pengelolaan;
didalam pasal 6 perubahan hak, kepala kantor pertanahan memberi keputusan
mengenai semua perubahan hak atas tanah, kecuali perubahan hak guna usaha
menjadi hak lain;
Kewenangan Kantor Wilayah BPN Propinsi diatur dalam Pasal 7, 8, 9 dan 10
sebagai berikut:
Pasal 7, kepala kantor wilayah BPN propinsi memberi keputusan mengenai:
1. pemberian hak milik atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 ha;
2. pemberian hak milik atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari
5000m2, kecuali yang kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada
kepala kantor pertanahan kabupaten / kota madya sebagaimana dimaksud
dalam pasal 3;
pasal 8 hak guna usaha, kepala kantor wilayah BPN propinsi memberikan
keputusan mengenai pemberian hak guna usaha atas tanah yang luasnya tidak
lebih dari 200 ha.
pasal 9 hak guna bangunan, kepala kantor wilayah BPN Propinsi emberi
keputusan mengenai pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya
tidak lebih dari 150.000 m2, kecuali yang kewenangan pemberiannya telah
dilimpahkan kepada Kepala Kantor pertanahan kabupaten / kotamadya.
Pasal 10 Hak pakai, Kepala kantor wilayah BPN Propinsi memberi keputusan
mengenai:
a. pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 ha.
b. Pemberian hak pakai atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari
150.000 m2 kecuali kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada kantor
pertanahan kabupaten / kotamadya sebagaiman dimaksuf dalam pasal 5;
Pasal 11 pemberian hak lain, Kepala kantor wilayah BPN Propinsi memberi
keputusan mengenai pemberian hak atas tanah yang sudah dilimpahkan
kewenangan pemberiannya kepada kepala kantor pertanahan kabpaten /
kotamadya sebagaimana dimaksud dalam bab II apabila atas laporan kepala

kantor pertanahan kabupaten /kotamadya hal tersebut diperlukan berdasarkan
keadaan dilapangan
Pasal 12 pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah, Kepala kantor
wilayah BPN propinsi memberi keputusan mengenai:
a. pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang telah dikeluarkan oleh
kepala kantor pertanahan kabupaten / kotamadya yang terdapat cacat hukum
dalam penerbitannya
b. pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang kewenangan
pemberian nya dilimpahkan kepada kepala kantor pertanahan kabupaten /
kotamadya dan kepada kepala kantor wilayah BPN propinsi, untuk
melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum
yang tetap
pasal 13, Menteri Negara Agraria / kepala BPN menetapkan pemberian hak atas
tanah yang diberikan secara umum. Selanjutnya didalam Pasal 14 disebutnya:
(1) Menteri Negara Agraria / KBPN memberi keputusan mengenai pemberian
dan pembatalan hak atas tanah yang tidak dilimpahkan kewenangannya kepada
kepala Kantor wilayah BPN Propinsi atau kepala kantor pertanahan kabupaten /
kotamadya sebagaimana dimaksud dalam Bab II dan Bab III
(2) Menteri Negara Agraria / KBPN memberi keputusan mengenai pemberian
dan pembatalan hak atas tamah yang telah dilimpahkan kewenangannya kepada
kepala kantor wilayah BPN Propinsi atau kepala kantor pertanahan kabupaten /
kotamadya sebagaimana dimaksud bab II dan III apabila atas laporan kepala
kantor wilayah BPN ptropinsi hal tersebut diperlukan berdasarkan keadaan
dilapangan.
4. KARAKTER SERTIFIKAT DAN AKIBAT HUKUMNYA

Konstruksi hukum Sertifikat yang lahir dari pendaftaran tanah yang berasal dari
tanah yang berstatus Negara mempunyai karakter yang bersifat “konstitutif”. Sifat
karekter ini timbul sebagai akibat adanya suatu keputusan atau penetapan dari
badan / pejabat tata Usaha Negara dalam hal ini BPN yang menetapkan
pemberian hak atas tanah kepada seseorang atau badan hukum yang
mengajukan permohonan suatu hak atas tanah yang berstatus tanah Negara.
Fungsi dari surat keputusan pemberian hak tersebut adalah sebagai tanda bukti
kepemilikan bahwa seseorang atau badan hokum memperoleh hak atas suatu
bidang tanah.
Surat keputusan pemberian hak atas tanah yang diterbitkan oleh Badan/ Pejabat
Tata Usaha berfungsi sebagai dasar atau alas hak pengakuan Negara terhadap
seorang atau badan hokum atas sebidang tanah yang dikuasainya. Kenapa
demikian, karena untuk dapatnya sesorang atau badan hokum memiliki atau
mengusai hak atas tanah yang berasal dari tanah Negara harus memenuhi
persyaratan dan kewajiban yang diuraikan dalam surat keputusan tersebut. Bila
mana syarat dan kewajiban dipenuhi maka harus didaftarkan agar memperoleh
tanda bukti kepemilikan yang berupa sertifikat hak atas tanah.

Label: TANAH NEGARA DAN WEWENANG PEMBERIAN HAKNYA

Reaksi:
KAJIAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DAN PERMASALAHANNYA
Dr. Boedi djatmiko HA, SH.,M.hum
PENDAHULUAN
Dalam perundang-undangan PPAT maupun Notaris adalah merupakan "pejabat

umum" yang diberikan kewenangan membuat "akta otentik" tertentu. Yang
membedakan keduanya adalah Landasan hukum berpijak yang mengatur
keduanya. PPAT adalah UU No. 5 tahun 1960, PP No. 24 tahun 1997, PP No. 37
tahun 1998 dan PerKBPN No. 1 tahun 2006, sedangkan Pejabat Notaris adalah
UU No. 30 tahun 2005. Perbedaan tersebut tergambar dengan jelas lembaga
hukum yang bertanggung jawab untuk mengangkat dan memberhentikan, tugas
dan kewenangannya dalam rangka pembuatan akta-akta otentik tertentu, system
pembinaan dan pengawasannya.
Pejabat Notaris diangkat dan diberhentikan oleh Menteri dalam hal ini Menteri
Hukum dan HAM dan dibawah pembinaan dan pengawasan ada pada pejabat
yang ada dibawah kementerian tersebut yakni Pengadilan negeri. PPAT diangkat
dan diberhentikan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (KBPN), sedangkan
pembinaan dan pengawasannya ada pada pejabat yang ditunjuk dalam tingkat
daerah kabupaten / kota hal ini Kepala Kantor pertanahan setempat.
Produk hukum yang dihasilkan adalah akte otentik, namun berbeda jenisnya.
Didalam UU No. 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Pejabat notaris
berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan
ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang
dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, dst,
semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau
dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-
undang. Disamping itu dikatakan notaris berwenang pula antara lain : "membuat
akta yang berkaitan dengan pertanahan". ( lihat pasal 15 UU No. 30 tahun 2004).
PPAT sebagai pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-
akta otentik untuk perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan Hak
Milik atas Satuan Rumah susun yang terletak diwilayah kerjanya (lihat UU No. 5
tahun 1960, PP No.24/1997, PP No. 37/1998 yo. Permenag/KBPN No.1 / 2006).
Persoalan hukumnya, sampai saat ini masih terjadi Pro dan kontra penjabaran
lebih lanjut berkaitan kewenangan pembuatan akta pertanahan?.

TUGAS KEWENANGAN PPAT
Sesuai ketentuan perundangan pertanahan, sebagaimana diatur dalam

ketentuan ini diuraikan secara rinci dalam pasal 2 – 6 peraturan KBPN No. 1
tahun 2006 yang merupakan penjabaran dari PP No. 37 tahun 1998 dan tindak
lanjut dari ketentuan yang diatur dalam PP No. 24 tahun 1997, Permenag /
KBPN No. 3 tahun 1997, dijelaskan Tugas pokok dan kewenangan PPAT yakni,
melaksanakan sebagian dari kegiatan pendaftaran tanah dengan tugas
pembuatan akta (otentik) sebagai bukti telah dilakukan perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang
diakibatkan oleh perbuatan hukum itu di daerah kerjanya yang ditentukan oleh
pemerintah ( kompetensi absolute) yakni kabupaten atau kota satu wilayah
dengan wilayah kerja Kantor pertanahan. Catatan untuk PPAT sementara
( Camat ) adalah wilayah jabatan camat saat menjabat.
Pertanyaan hukumnya adalah Dalam rangka pembuatan akta otentik atas

Perbuatan hukum tertentu apa saja yang merupakan sebagian dari kegiatan
pendaftaran tanah yang menjadi tugas pokok PPAT?
Ada 8 ( jenis ) akta PPAT yang menjadi alat bukti dan dasar perubahan data
pendaftaran tanah ( lihat pasal 95 ayat 1 Peraturan Menteri Negara Agraria /
KBPN ( Permenag/KBPN) No. 3 tahun 1997 jo. Pasal 2 ayat 2, Per KBPN No. 1
tahun 2006)yakni:
Akta Jual beli,
Akta tukar menukar,
Akta Hibah,
Akta Pemasukan ke dalam perusahaan ( inbreng),
Akta pembagian bersama,
Akta pemberian Hak guna bangunan/ hak pakai atas tanah hak milik,
Akta pemberian hak tanggungan, dan
Akta pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.( lihat pasal 2 ayat 2)
Dalam rangka pembuatan akta-akta tersebut ( 8 jenis akta ), ditentukan pula

bentuk akta – akta yang wajib dipergunakan oleh PPAT, dan cara pengisiannya,
serta formulir yang dipergunakan sebagaimana tercantum dalam lampiran 16 s/d
23 Permenag / KBPN No. 3 tahun 1997, terdiri dari bentuk: a. Akta jual beli
( lampiran 16); b. Akta tukar menukar ( lampiran 17); c. Akta hibah ( lampiran 18);
d. Akta pemasukan ke dalam perusahaan ( lampiran 19); e. Akta pembagian hak
bersama (lampiran 20); f. Akta pemberian hak tanggungan ( lampiran 21); g. Akta
pemberian hak guna bangunan / hak pakai atas tanah hak milik ( lampiran 22); h.
Surat kuasa membebankan hak tanggungan ( lampiran 23 ); dan apabila dalam

pembuatan akta tidak sebagaimana yang ditentukan tersebut maka merupakan
pelanggaran. Permasalahan yang seringkali terjadi:
dalam pembuatan akta PPAT tidak mempergunakan bentuk, isi dan cara
pembuatan akta yang telah ditentukan oleh permenag / KBPN No. 3 tahun 1997
dan tidak dihadiri oleh oleh para pihak atau kuasanya dan saksi sebagaimana
yang ditentukan pasal 38 PP No. 24 tahun 1997 yo. Pasal 100 dan 101,
Permenag / KBPN No. 3 tahun 1997;
PPAT tidak membacakan akta yang dibuatnya kepada para pihak dan
menjelaskan maksud, dan isi akta serta prosedur pendaftarannya sesuai
ketentuan yang berlaku, sebagaimana pasal 101 Permenag/ KBPN No. 3 tahun
1997.
PPAT melakukan pembuatan akta meskipun persyaratan yang ditentukan dalam
pembuatan akta belum / tidak terpenuhi, sebagaimana diatur dalam pasal 39 PP
No. 24 tahun 1997.
PPAT terlambat untuk mendaftarkan akta yang telah dibuatnya ke kantor
Pertanahan setempat, sebagaimana di atur dalam pasal 40 PP No. 24 tahun
1997 jo. Pasal 103 Permenag / KBPN No. 3 tahun 1997.
PRINSIP YANG HARUS DILAKSANAKAN DALAM PEMBUATAN AKTA
Dalam rangka melaksanakan tugas pembuatan akta otentik atas 8 jenis

perbuatan – perbuatan hukum yang merupakan bagian daripada kegiatan
pendaftaran tanah, didalam ketentuan pasal 54 Peraturan KBPN No. 1 tahun
2006 ini menentukan kewajiban yang harus dilakukan PPAT pada saat
pembuatan akta yang wajib harus dipenuhi oleh PPAT:
Sebelum pembuatan akta atas 8 jenis perbuatan hukum, PPAT wajib melakukan
pengecekan/ pemeriksaan keabsahan sertifikat dan catatan lain pada kantor
pertanahan setempat dan menjelaskan maksud dan tujuannya.
Dalam pembuatan akte tersebut tidak diperbolehkan memuat kata-kata " sesuai
atau menurut keterangan para pihak" kecuali didukung oleh data formil.
PPAT berwenang menolak pembuatan akta yang tidak didasari data formil.
PPAT tidak diperbolehkan membuat akta atas 8 jenis perbuatan hukum dimaksud
atas sebagian bidang tanah yang sudah terdaftar atau tanah milik adat, sebelum
diukur oleh Kantor pertanahan dan diberikan Nomor Identifikasi Bidang Tanah
( NIB).
Dalam pembuatan akta, PPAT wajib mencantumkan NIB atau nomor hak atas
tanah, nomor Surat Pemberitahuan Pajak terutang ( SPPT) PBB, penggunaan
dan pemanfaatan tanah sesuai dengan keadaan lapangan.
SANKSI

PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya wajib mengikuti aturan, ketentuan-
ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 38, pasal 39 dan pasal 40 (PP
No. 24 tahun 1997), serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh menteri
atau pejabat yang ditunjuk dikenakan tindakan administrative berupa teguran
tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak
mengurangi kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang
menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan
tersebut (lihat Pasal 62 PP No. 24 tahun 1997).
Selanjutnya, dalam peraturan jabatan PPAT ( pasal 10 PP No. 37 tahun 1998 yo.
PerKBPN No. 1 tahun 2006) menjelaskan ada dua klasifikasi pemberhentian dari
jabatan PPAT, diberhentikan dengan hormat dan diberhentikan dengan tidak
dengan hormat.
PPAT diberhentikan dengan hormat dari jabatannya karena: a. permintaan

sendiri; b. tidak lagi mampu menjalankan tugasnya karena keadaan kesehatan
badan atau kesehatan jiwanya, setelah dinyatakan oleh tim pemeriksa kesehatan
yang berwenang atas permintaan menteri atau pejabat yang ditunjuk; c.
melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT;
d. diangkat sebagai pegawai negeri sipil atau ABRI;
Sedangkan PPAT diberhentikan dengan dengan tidak hormat dari jabatannya,

karena: a. melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban
sebagai PPAT; b. dijatuhi hukuman kurungan / penjara karena melakukan
kejahatan perbuatan pidana yang diancam dengan hukuman kurungan atau
penjara selama-lamanya 5 (lima ) tahun atau lebihberat berdasarkan putusan
pengadilan yang sudah memperoleh kekuatan hukum tetap.
JENIS PELANGGARAN
Berdasarkan ketentuan pertanahan, pelanggaran dibedakan menjadi 2 jenis

yang menjadi dasar pemberhentian PPAT.
Pelanggaran ringan antara lain: 1. Memungut uang jasa melebihi ketentuan
peraturan perundang-undangan; 2. Dalam waktu 2 ( dua) bulan setelah
berakhirnya cuti tidak melaksanakan tugasnya kembali; 3. Tidak menyampaikan
laporan bulanan mengenai akta yang dibuatnya; 4. Merangkap jabatan.
Pelanggaran berat antara lain: 1. Membantu melakukan permufakatan jahat yang
mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan; 2. Melakukan pembuatan akta
sebagai permufakatan jahat yang mengakibatkan sengketa atau konflik

pertanahan; 3. Melakukan pembuatan akta diluar daerah kerjanya kecuali yang
dimaksud dalam pasal 4 dan 6 ayat (3); 4. Memberikan keterangan yang tidak
benar didalam akta yang mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan; 5.
Membuka kantor cabang atau perwakilan atau bentuk lainnya yang terletak diluar
dan atau di dalam daerah kerjanya sebagaimana dimaksud dalam pasal 46; 5.
Melanggar sumpah jabatan sebagai PPAT; 6. Pembuatan akta PPAT yang
dilakukan, sedangkan diketahui oleh PPAT yang bersangkutan bahwa para pihak
yang berwenang melakukan perbuatan hukum atau kuasanya sesuai peraturan
perundang-undangan tidak hadir dihadapannya; 7. Pembuatan akta mengenai
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang oleh PPAT yang
bersangkutan diketahui masih dalam sengketa yang mengakibatkan penghadap
yang bersangkutan tidak berhak untuk melakukan perbuatan hukum yang
dibuktikan dengan akta; 8. PPAT tidak membacakan aktanya dihadapan para
pihak maupun pihak yang belum atau tidak berwenang melakukan perbuatan
hukum sesuai akta yang dibuatnya; 9. PPAT membuat akta dihadapan para
pihak yang tidak berwenang melakukan perbuatan hukum sesuai akta yang
dibuatnya; 10. PPAT membuat akta dalam masa dikenakan sanksi
pemberhentian sementara atau dalam keadaan cuti; 11. Lain-lain yang
ditetapkan oleh Kepala Badan.
PEMBINAAN DAN PENGAWASAN
Sebagaimana yang ditentukan dalam pasal 66 ayat (3) peraturan KBPN ini
pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT oleh Kepala Kantor Pertanahan
sebagai berikut:
Membantu menyampaikan dan menjelaskan kebijakan dan peraturan pertanahan
serta petunjuk tehnis pelaksanaan tugas PPAT yang telah ditetapkan oleh Kepala
Badan dan peraturan perundang-undangan;
Memeriksa akta yang dibuat PPAT dan memberitahukan tercara tertulis kepada
PPAT yang bersangkutan apabila ditemukan akta yang tidak memenuhi syarat
untuk digunakan sebagai dasar pendaftaran haknya;
Melakukan pemeriksaan mengenai pelaksanaan kewajiban operasional PPAT.

Label: KAJIAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DAN
PERMASALAHANNYA
Reaksi:
WEWENANG NOTARIS DAN PPAT MASIH MENYISAKAN PERSOALAN
Majelis Pengawas Notaris Pusat menggelar rapat membicarakan masalah ini.

Notaris dan PPAT masih berada di bawah payung yang berbeda. Tetapi
keduanya berwenang membuat akta pertanahan. Siapa yang harus mengawasi
jika terjadi kesalahan: BPN atau Dephukham?
Persoalan kewenangan notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) masih
terus berlanjut, terutama berkaitan dengan pasal 15 ayat (2) Undang-Undang
No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Sejumlah sumber mengatakan
bahwa pasal ini mempengaruhi ruang gerak notaris dan PPAT terhadap akta-
akta pertanahan. Pasal ini menjadi perbincangan serius di kalangan pejabat
yang berwenang di bidang pertanahan.
Toh, munculnya kontroversi tentang "kewenangan notaris membuat akta yang

berkaitan dengan pertanahan", tidak menggoyahkan pemahaman Herliani.
Pegawai Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang membidangi PPAT itu
berpendapat bahwa dasar hukumnya adalah PP Nomor 37 Tahun 1998 dan PP
Nomor 24 Tahun 1997 sebagai pelaksana dari Undang-Undang Pokok Agraria
Nomor 5 tahun 1960 (UUPA). Ditambah lagi Peraturan Menteri Agraria/Kepala
BPN No. 4 tahun 1999, mengenai Ketentuan Pelaksana PP Nomor 37/1999
tentang Peraturan PPAT. Menurut Herliani, peraturan ini merupakan dasar hukum
yang kuat bagi kewenangan PPAT.
“Silakan notaris membuat akta-akta yang berkaitan dengan pertanahan”.

Asalkan, tak lupa ia mengingatkan juga, bahwa dalam pasal 15 ayat 1 UUJN,
mengenal pembatasan yaitu dalam klausul “....semuanya itu sepanjang
pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat
lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang”, menjadi rujukan
bahwa PPAT tetap memiliki ruang lingkup jabatan yang berbeda dengan notaris.
Menurutnya, akta-akta yang bisa dibuat oleh Notaris, adalah sebatas yang bukan
menjadi kewenangannya PPAT.
Meskipun belum ada kesepakatan pemahaman tentang pasal ini antara

Dephukham dengan BPN, Notaris dan PPAT, usaha untuk membenahi lalu lintas
pembuatan akta tentang tanah, terus dilakukan oleh semua pihak. M Affandhi
Nawawi, salah seorang notaris, mengatakan berdasarkan Keputusan Kongres
XIX yang berlangsung tanggal 25 – 28 Januari 2006, INI telah mengakomodir
pelaksanaan pasal 15 ayat 2 huruf f ini. Masalah ini berarti misi yang harus
dijalankan organisasi.
Menurut Nawawi, INI dituntut pro aktif dalam program pengadaan bahan baku
Peraturan Pemerintah, sebagai peraturan pelaksana pasal ini. INI diharapkan
dapat mensupport bila terjadi kasus di pengadilan, bilamana BPN menolak akta
yang dibuat notaris sesuai kewenangannya melaksanakan pasal tersebut.
Dephukham sendiri telah menjadikan bahasan pasal kontroversi itu ke dalam

agenda eksternal sebagai materi diskusi pada rapat Majelis Pengawas Pusat
Notaris, tanggal 15 Maret 2006. Meskipun sebelumnya, sempat beredar wacana

bahwa karena UU yang mengatusnya demikian, maka PPAT dan Notaris harus
tunduk pada hukum positif yang berlaku itu. Dengan kata lain notaris dapat
berperan juga sebagai PPAT, yang dibenarkan oleh Suparno, Kepala Seksi
Notariat Dephukham.

Label: WEWENANG NOTARIS DAN PPAT MASIH MENYISAKAN PERSOALAN
Reaksi:
KETERANGAN PALSU DALAM AKTA OTENTIK
Akta yang dibuat oleh (door) atau di hadapan (ten overstan) seorang Pejabat
Umum. Akta yang dibuat oleh (door) Pejabat Umum, disebut Akta Relaas atau
Akta Berita Acara yang berisi berupa uraian dari Pejabat Umum yang dilihat dan
disaksikan Pejabat Umum sendiri atas permintaan para pihak, agar tindakan
atau perbuatan para pihak yang dilakukan dituangkan kedalam bentuk akta
otentik. Dan Akta yang dibuat di hadapan (ten overstan) Pejabat Umum, dalam
praktek disebut Akta Pihak, yang berisi uraian atau keterangan, pernyataan para
pihak yang diberikan atau yang diceritakan di hadapan Pejabat Umum. Para
pihak berkeinginan agar uraian atau keterangannya dituangkan ke dalam bentuk
akta otentik.Pembuatan akta, baik akta relaas maupun akta pihak, yang menjadi
dasar utama atau inti dalam pembuatan akta otentik, yaitu harus ada keinginan
atu kehendak (wilsvorming) dan permintaan dari para pihak, jika keinginan dan
permintaan para pihak tidak ada, maka Pejabat Umum tidak akan membuat akta
yang dimaksud. Untuk memenuhi keinginan dan permintaan para pihak Pejabat
Umum dapat memberikan saran dengan tetap berpijak pada aturan hukum.
Ketika saran Pejabat Umum diikuti oleh para pihak dan dituangkan dalam akta
otentik, meskipun demikian tetap bahwa hal tersebut tetap merupakan keinginan
dan permintaan para pihak, bukan saran atau pendapat Pejabat Umum atau isi
akta merupakan perbuatan para pihak bukan perbuatan atau tindakan Pejabat
Umum. Pengertian seperti tersebut di atas merupakan salah satu karakter yuridis
dari akta otentik, dalam hal ini tidak berarti Pejabat Umum sebagai pelaku dari
akta tersebut, Pejabat Umum tetap berada di luar para pihak atau bukan pihak
dalam akta tersebut. Dengan kedudukan Pejabat Umum seperti itu, sehingga jika
suatu akta otentik dipermasalahkan, maka tetap kedudukan Pejabat Umum
bukan sebagai pihak atau yang turut serta melakukan atau membantu para pihak
dalam kualifikasi Hukum Pidana atau sebagai Tergugat atau Turut Tergugat
dalam perkara perdata. Penempatan Pejabat Umum sebagai pihak yang turut
serta atau membantu para pihak dengan kualifikasi membuat atau menempatkan
keterangan palsu ke dalam akta otentik atau menempatkan Pejabat Umum
sebagai tergugat yang berkaitan dengan akta yang dibuat oleh atau di hadapan
Pejabat Umum, maka hal tersebut telah mencederai akta otentik dan institusi
Pejabat Umum yang tidak dipahami oleh aparat hukum lainnya mengenai
kedudukan akta otentik dan Pejabat Umum di Indonesia.

Dalam tataran hukum yang benar mengenai akta otentik, jika suatu akta otentik
dipermasalahkan oleh para pihak, maka :
(1). para pihak datang kembali ke Pejabat Umum untuk membuat pembatalan
atas tersebut, dan demikian akta yang dibatalkan sudah tidak mengikat lagi para
pihak, dan para pihak menanggung segala akibat dari pembatalan tersebut.
(2). jika para pihak tidak sepakat akta yang bersangkutan untuk dibatalkan, salah
satu pihak dapat menggugat pihak lainnya, dengan gugatan untuk
mendegradasikan akta otentik menjadi akta di bawah tangan. Setelah
didegradasikan, maka hakim yang memeriksa gugatan dapat memberikan
penafsiran tersendiri atas akta otentik yang sudah didegradasikan, apakah tetap
mengikat para pihak atau dibatalkan? Hal ini tergantung pembuktian dan
penilaian hakim.
Dari penjelasan diatas dapat disimpulkan bahwa, bilamana pihak dalam akta
Notaris itu menuduh atau mendalilkan bahwa seorang Notaris telah
mencantumkan keterangan palsu dalam akta otentik (apalagi akta tersebut
merupakan akta pihak/partij akten), maka hal itu tidaklah dibenarkan sebab
tanggung jawab Notaris terhadap akta otentik yang mengandung keterangan
palsu adalah Notaris tidak dapat dipertanggungjawabkan secara hukum sebab
Notaris hanya mencatat atau menuangkan suatu perbuatan hukum yang
dilakukan oleh para pihak/penghadap ke dalam akta otentik. Notaris hanya
mengkonstatir/merumuskan apa yang terjadi, apa yang dilihat, dan dialaminya
dari para pihak/penghadap tersebut berikut menyesuaikan syarat-syarat formil
dengan yang sebenarnya lalu menuangkannya ke dalam akta. Notaris tidak
diwajibkan untuk menyelidiki kebenaran isi materiil dari akta otentik tersebut. Dan
akta otentik tersebut akan menjadi bukti bahwa telah terjadi suatu perbuatan
hukum yang dilakukan oleh para pihak/penghadap. Adapun sanksi yang dapat
diberikan kepada penghadap yang memberikan keterangan palsu dalam akta
otentik adalah berupa ancaman hukuman perdata yakni memberi ganti rugi atas
kerugian yang ditimbulkannya terhadap si penderita, dan secara pidana kepada
penghadap layak diberi hukuman pidana penjara sebab telah memenuhi unsur-
unsur dari pasal-pasal yang dituduhkan dan telah terbukti secara sah melakukan
kejahatan pemalsuan surat sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 266 ayat
(1) KUHP jo. Pasal 55 ayat (1) ke-1e KUHP, yakni ”secara bersama-sama
menyuruh menempatkan keterangan palsu dalam akta otentik”. Akibat hukum
terhadap akta otentik yang mengandung keterangan palsu adalah bahwa akta
tersebut telah menimbulkan sengketa dan diperkarakan di sidang Pengadilan,
maka oleh pihak yang dirugikan mengajukan gugatan secara perdata untuk
menuntut pembatalan agar hakim memutus dan mengabulkan pembatalan akta
tersebut. Dengan adanya putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap maka
dinyatakan akta tersebut batal demi hukum artinya tidak mempunyai kekuatan
hukum karena akta tersebut telah cacat hukum. Dan sejak diputuskannya
pembatalan akta itu oleh hakim maka berlakunya pembatalan itu adalah berlaku
surut yakni sejak perbuatan hukum/ perjanjian itu. Jadi bilamana para pihak
(pengahadap) menuduh/mendalilkan Notaris telah memuat keterangan palsu
dalam akta otentik maka yang patut untuk disalahkan atau dituduh telah memuat
keterangan palsu adalah penghadap itu sendiri bukanlah Notaris, sebab akta itu

berisi keterangan/kehendak para pihak (penghadap) sedang Notaris sendiri
sekedar menuangkannya dalam akta otentik sesuai keinginan para pihak
(penghadap).

Label: DALAM AKTA OTENTIK, KETERANGAN PALSU
Reaksi:
KEDUDUKAN HUKUM KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN

SEBAGAI AKIBAT HAPUSNYA HAK ATAS TANAH YANG DIAGUNKAN
KEDUDUKAN HUKUM KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN

SEBAGAI AKIBAT HAPUSNYA HAK ATAS TANAH YANG DIAGUNKAN
BAB I
PENDAHULUAN
1. Latar Belakang Masalah dan Rumusannya
Dalam rangka pembangunan ekonomi diperlukan tersedianya dana, salah satu

perolehan dana yang dapat digunakan masyarakat adalah mengajukan
permohonan kredit yang diberikan perbankan nasional. Peranan bank seperti
yang tersurat dalam pasal 1 ayat (2) Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998
Tentang Perubahan Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan
(selanjutnya disebut UU Perbankan) yaitu sebagai penyalur dana untuk
masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk lainnya dapat digunakan
sebagai tambahan dana yang diperlukan bagi kegiatan usaha para nasabah
debitur, tambahan dana tersebut sangat menunjang kegiatan bisnis pada
khususnya dan kegiatan ekonomi pada umumnya. Penyaluran kredit kepada
masyarakat sebagai pelaku usaha, selaku debitor, penuh dengan resiko
kemacetan dalam pelunasannya. Agar dapat mengurangi risiko kemacetan
dalam penyaluran kredit diperlukan adanya lembaga jaminan sebagai sarana
pengaman. Di dalam pasal 8 UU Perbankan telah ditegaskan bahwa dalam
menyalurkan kredit, bank wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang
mendalam atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan debitor
mengembalikan hutang (kredit) sebagaimana yang dijanjikan.
Dalam peraturan perundang-undangan telah memberikan pengaman kepada
kreditor dalam menyalurkan kredit kepada debitor, yakni dengan memberikan
jaminan umum menurut Pasal 1131 dan 1132 Burgerlijk Wetboek (selanjutnya
disebut BW), yang menentukan bahwa semua harta kekayaan (kebendaan)
debitor baik bergerak maupun tidak bergerak, yang sudah ada maupun yang
akan ada menjadi jaminan atas seluruh perikatannya dengan kreditor. Apabila
terjadi wanprestasi maka seluruh harta benda debitor dijual lelang dan dibagi-
bagi menurut besar kecilnya piutang masing-masing kreditor . Namun
perlindungan yang berasal dari jaminan umum tersebut dirasakan belum

memberikan rasa aman bagi kreditor, sehingga dalam praktik penyaluran kredit,
bank memandang perlu untuk meminta jaminan khusus terutama yang bersifat
kebendaan.
Permintaan jaminan khusus oleh bank dalam penyaluran kredit tersebut
merupakan realisasi dari prinsip kehati-hatian bank sebagaimana ditentukan UU
Perbankan . Jaminan kebendaan mempunyai posisi paling dominan dan
dianggap strategis dalam penyaluran kredit bank. Jaminan kebendaan yang
paling banyak diminta oleh bank adalah berupa tanah karena secara ekonomis
tanah mempunyai prospek yang menguntungkan. Kelahiran Hak Tanggungan
dalam Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria (selanjutnya disebut UUPA) dan Undang-undang No. 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan
Dengan Tanah (selanjutnya cukup disebut UUHT) dapat mengakomodasi
kebutuhan lembaga perbankan sebagai upaya mengamankan kredit yang
disalurkan kepada masyarakat. UUHT memberikan definisi “Hak Tanggungan
atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah”, yang
selanjutnya disebut “Hak Tanggungan”, didalam Pasal 1 ayat (1) UUHT, sebagai
berikut :
“Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda
lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu
terhadap kreditor-kreditor yang lain”
Unsur pokok hak tanggungan yang terkandung definisi tersebut diatas adalah:
1. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
2. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.
3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanah tanahnya (hak atas tanah)
saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah itu.
4. Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu.
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap
kreditor lain.
Dari definisi mengenai Hak Tanggungan sebagaimana yang dikemukakan dalam
Pasal 1 ayat (1) UUHT, dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor
lain. Kreditor tertentu yang dimaksud adalah yang memperoleh atau yang
menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut.
Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian “kedudukan yang diutamakan
kepada kreditor-kreditor lain” tidak dijumpai di dalam penjelasan Pasal 1
tersebut, tetapi dijumpai di bagian lain dalam UUHT, yaitu di dalam Angka 4
Penjelasan Umum UUHT. Dijelaskan dalam Penjelasan Umum itu bahwa yang
dimaksud dengan “memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu
terhadap kreditor-kreditor lain” ialah : “bahwa jika kreditor cidera janji, kreditor
pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah
yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang

bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain.
Kedudukan yang diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi
preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang
berlaku”.
Hal itu juga dapat diketahui dari ketentuan Pasal 20 ayat (1) UUHT yang intuisi
dinyatakan bahwa apabila debitor cidera janji, maka :
a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b. Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2),
Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang
ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang
pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor
lainnya.
Pasal 8 ayat (2) UUHT menentukan bahwa kewenangan untuk melakukan
perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan (memberikan Hak
Tanggungan) harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat dilakukan
pendaftaran Hak Tanggungan. Sehubungan dengan ketentuan tersebut, Hak
tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yag telah dimiliki oleh
pemegang Hak Tanggungan . Oleh karena itu, hak atas tanah yang baru akan
dipunyai oleh seseorang dikemudian hari tidak dapat dijaminkan dengan Hak
Tanggungan bagi pelunasan suatu utang. Begitu juga tidak mungkin untuk
membebankan Hak Tanggungan pada suatu hak atas tanah yang baru akan ada
dikemudian hari. Berdasarkan Pasal 4 ayat (4) UUHT, Hak Tanggungan dapat
dibebankan bukan saja pada hak atas tanah yang menjadi objek Hak
Tanggungan, tetapi juga berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Bangunan, tanaman dan hasil
karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut adalah yang
dimaksudkan oleh UUHT sebagai “benda-benda yang berkaitan dengan tanah”.
Benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang dapat dibebani pula dengan
Hak Tanggungan tidak terbatas kepada benda-benda yang merupakan milik
pemegang hak atas tanah yang bersangkutan (Pasal 4 ayat (4) UUHT), tetapi
juga yang bukan dimiliki oleh pemegang hak atas tanah tersebut (Pasal 4 ayat
(5) UUHT). Meskipun Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang
telah ada, sepanjang Hak Tanggungan itu dibebankan pula atas benda-benda
yang berkaitan dengan tanah, ternyata Pasal 4 ayat (4) UUHT memungkinkan
Hak Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda-benda yang berkaitan
dengan tanah tersebut sekalipun benda-benda tersebut belum ada, tetapi baru
akan ada dikemudian hari.
Pengertian “yang baru akan ada” yang dimaksud dalam pasal tersebut diatas
ialah benda-benda yang pada saat Hak Tanggungan dibebankan belum ada
sebagai bagian dari tanah (hak atas tanah) yang dibebani Hak Tanggungan
tersebut. Misalnya karena benda-benda tersebut baru ditanam (untuk tanaman)
atau baru dibangun (untuk bangunan dan hasil karya) kemudian setelah Hak
Tanggungan itu dibebankan atas tanah (hak atas tanah) tersebut. Pasal 18
UUHT menetapkan bahwa peristiwa-peristiwa apa saja yang mengakibatkan

hapusnya Hak Tanggungan. Dari cara penyebutannya, orang bisa
menyimpulkan, bahwa yang menjadi maksud dari pembuat Undang-undang
untuk menentukan secara limitatif peristiwa-peristiwa yang mengakibatkan
hapusnya Hak Tanggungan.
Salah satu peristiwa yang menghapuskan Hak Tanggungan disebutkan dalam
Pasal 18 ayat (1d) UUHT, bahwa sebagai dasar yang disebutkan terakhir untuk
hapusnya Hak Tanggungan adalah hapusnya hak atas tanah. Hapusnya hak
atas tanah dapat ditafsirkan fisik tanah/persilnya yang hapus maupun “hak” atas
tanahnya. Hapusnya tanah dalam arti fisik jarang sekali terjadi dan hanya bisa
terjadi karena tanah tersebut tertimbun total, misalnya oleh tanah lain sebagai
akibat letusan gunung berapi atau tertutup air, atau karena gerusan air sungai
sebagai akibat berpindahnya alur air, sehingga merendam tanah yang
bersangkutan, atau terkena tsunami seperti bencana yang terjadi di Aceh atau
dapat pula yang terjadi karena perbuatan yang disengaja seperti pada
perendaman desa untuk pembuatan waduk.
Hapusnya hak atas tanah banyak terjadi karena lewatnya waktu, untuk mana hak
itu diberikan. Hak-hak yang lebih rendah tingkatannya daripada hak milik seperti
hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai terbatas waktu berlakunya,
sekalipun secara fisik masih tetap ada. Dengan berakhirnya hak atas tanah yang
bersangkutan, maka hak atas tanah yang bersangkutan kembali kepada yang
bersangkutan kembali atau pemiliknya dan kalau hak tersebut diberikan oleh
negara, maka tanah tersebut kembali kepada kekuasaan negara.
Berdasarkan uraian latar belakang tersebut di atas, maka dapat dimunculkan
permasalahan dalam penelitian ini sebagai berikut :
a. Upaya apa yang dapat dilakukan kreditor pemegang hak tanggungan untuk
mengantisipasi hapusnya hak atas tanah yang diagunkan ?
b. Apa akibat hukumnya bagi kreditor pemegang hak tanggungan apabila hak
atas tanah yang diagunkan menjadi hapus ?
2. Tujuan Penelitian
a. Upaya yang dapat dilakukan kreditor pemegang hak tanggungan untuk
mengantisipasi hapusnya hak atas tanah yang diagunkan;
b. Akibat hukum bagi kreditor pemegang hak tanggungan apabila hak atas tanah
yang diagunkan menjadi hapus.
3. Manfaat Penelitian
a. Penulis mengharapkan dengan adanya penelitian ini masyarakat semakin

paham bahwa kedudukan bank sebagai penyalur dana untuk masyarakat dalam
bentuk kredit dan atau bentuk lainnya dapat digunakan sebagai tambahan dana
yang diperlukan bagi kegiatan usaha para nasabah debitur.
b. Penulis mengharapkan dengan adanya penelitian ini masyarakat semakin
paham bahwa pihak bank ketika akan menyalurkan dana kepada masyarakat
dalam bentuk kredit sangat memerlukan adanya jaminan sebagai upaya untuk
mengantisipasi adanya kemacetan dalam pelunasan kredit tersebut.

4. Kajian Pustaka
Pengertian hukum jaminan tidak pernah ditemukan dalam perundang-undangan

maupun literatur. Didalam literatur memang sering ditemukan istilah
zekerheidsrechten, yang memang bisa diterjemahkan menjadi hukum jaminan.
Akan tetapi hendaknya diingat bahwa kata recht di dalam bahasa Belanda dan
Jerman bisa mempunyai arti yang bermacam-macam. Pertama recht bisa berarti
hukum (law), tetapi juga hak (right) atau keadilan (just). Pitlo memberikan
perumusan tentang zekerheidsrechten sebagai hak (een recht) yang
memberikan kepada kreditor kedudukan yang lebih baik daripada kreditor-
kreditor lain. Dari apa yang dikemukakan Pitlo tersebut diatas, maka dapat
disimpulkan, bahwa kata “recht” dalam istilah “zekerheidsrechten” berarti “hak”,
sehingga zekerheidsrechten adalah hak-hak jaminan, bukan “bukan hukum
jaminan”, maka mungkin dapat diartikan sebagai : peraturaan hukum yang
mengatur tentang jaminan-jaminan piutang seorang kreditor terhadap seorang
debitor.
Prof. Subekti dalam karangannya yang berjudul “Suatu Tinjauan tentang Sistem
Hukum Jaminan Nasional”, juga mengatakan “Kalau kita ingin mencari sistem
Hukum Jaminan Nasional”, maka yang dimaksudkan adalah mencari kerangka
dari seluruh perangkat “peraturan” yang mengatur tentang jaminan dalam hukum
nasional kita dikemudian hari”. “Kedudukan yang lebih baik” disini sebagaimana
disebutkan perumusan Pitlo tersebut diatas adalah lebih baik di dalam usahanya
mendapatkan pemenuhan (pelunasan) piutangnya dibanding dengan para
kreditor yang tidak mempunyai hak jaminan. Atau dengan perkataan lain
pemenuhan piutangnya menjadi lebih terjamin, tetapi bukan berarti pasti
terjamin. Jadi, perbandingannya adalah antara kreditor yang mempunyai hak
jaminan dengan kreditor yang tidak mempunyainya. Kelebihannya adalah
dipunyainya kedudukan yang lebih baik dalam upayanya untuk memperoleh
pemenuhan.
Prof. Sutan Remy Sjahdeini dalam bukunya “Hak Tanggungan Asas-Asas
Ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah Yang Dihadapi Perbankan “dalam hal-
hal tertentu adakalanya seorang kreditor menginginkan untuk tidak sama dengan
kreditor-kreditor lain, karena kedudukan yang sama dengan kreditor-kreditor lain
itu berarti mendapatkan hak yang berimbang dengan kreditor-kreditor lain dari
hasil penjualan harta kekayaan debitor, apabila debitor cidara janji”. Kedudukan
yang berimbang itu tidak memberikan kepastian akan terjaminnya pengembalian
piutangnya. Kreditor yang bersangkutan tidak akan pernah tahu yang mungkin
muncul dikemudian hari. Makin banyak kreditor dari debitor yang bersangkutan,
makin kecil pula kemungkinan terjaminnya pengembalian piutang yang
bersangkutan apabila karena sesuatu hal debitor menjadi berada dalam keadaan
insolven (tidak mampu membayar utang-utangnya). Akibatnya ada, kemungkinan
dinyatakan pailit dan harta kekayaannya dilikuidasi. Pengadaan hak-hak jaminan
oleh Undang-undang seperti Hipotik dan Gadai, adalah untuk memberikan
kedudukan bagi seorang kreditor tertentu untuk didahulukan terhadap kreditor-
kreditor lain. Hal tersebut juga menjadi tujuan dari eksistensi Hak Tanggungan
yang diatur UUHT. Kreditor-kreditor yang tidak mempunyai hak untuk

didahulukan terhadap kreditor-kreditor lain, disebut kreditor konkuren.
Sedangkan kreditor yang mempunyai hak untuk didahulukan terhadap kreditor-
kreditor lain, disebut kreditor preferen. Dengan demikian, asas persamaan
kedudukan kreditor terdapat pengecualian-pengecualian yaitu : dalam hal
seorang kreditor mempunyai hak-hak jaminan khusus ialah hak yang
memberikan kepada kreditor kedudukan yang lebih baik dibanding kreditor lain
dalam pelunasan tagihannya.
Hak jaminan khusus, seperti jaminan umum, tidak memberikan jaminan bahwa
tagihannya pasti dilunasi, tetapi hanya memberikan kepada kreditor kedudukan
yang lebih baik dalam penagihan, lebih baik daripada kreditor konkuren yang
tidak memegang hak jaminan khusus atau dengan perkataan lain kreditor
preferen relatif lebih terjamin dalam pemenuhan tagihannya. “Kedudukan yang
lebih baik” diantara para kreditor yang mempunyai hak jaminan khusus, tidak
sama, bergantung dari macam hak jaminan khusus yang dipunyai olehnya.
Hak Jaminan khusus atau kedudukan yang lebih baik adanya dapat karena :
1. Diberikan oleh undang-undang,
2. Diperjanjikan.
Selain dari pembedaan hak-hak jaminan khusus ke dalam hak-hak jaminan yang
seperti tersebut di atas, doktrin masih mengenal pembagian lain :
1. Hak jaminan kebendaan (zakelijke zekerheidscrechten)
2. Hak jaminan perorangan (persoonlijke zekerheidscrechten)
Selain hak jaminan khusus seperti tersebut di atas, masih ada yang dinamakan
hak istimewa (privilege) dan sesuai perkembangan zaman, dalam praktik adanya
jaminan lain yang tidak dapat dimasukan ke dalam salah satu kelompok tersebut,
yaitu jaminan dalam wujud surat pensiun, slip gaji, dan lain-lain yang berupa
jaminan benda tertentu/sekelompok benda tertentu, tetapi tidak mempunyai sifat
jaminan kebendaan. Hak-hak jaminan yang diatur dalam Buku II dan Buku III BW
adalah hak-hak kekayaan, hak-hak yang mempunyai nilai ekonomis dan bisa
laku jika diperjualbelikan, sedang surat pensiun dan slip gaji bersifat sangat
pribadi, sehingga sulit untuk dimasukkan dalam kelompok jaminan kebendaan.
Dengan demikian benda-benda tersebut mempunyai ciri yang berbeda dari ciri
jaminan kebendaan pada umumnya, yaitu sifat yang dapat dieksekusi, sifat yang
memungkinkan benda itu untuk dijual dan mendapatkan pembeli.
Dengan demikian pembagiannya, ditambah menjadi :
 Hak jaminan kebendaan
 Hak jaminan perorangan
 Hak jaminan lain .
Dengan perumusan jaminan khusus seperti tersebut diatas, maka pembahasan
hak jaminan khusus dapat mencakup bidang yang lebih luas lagi dan sesuai
dengan kenyataan praktik sekarang ini dimana orang dapat memperoleh kredit
dengan jaminan benda-benda, yang tidak dapat dialihkan kepada dan tidak
mempunyai nilai ekonomis bagi pihak ketiga dan karenanya dikatakan jaminan
yang mempunyai nilai uang. Walaupun ijazah berkaitan erat sekali dengan
pemiliknya, sehingga bagi orang lain tidak mempunyai arti ekonomis, namun
harus diakui bahwa kreditor yang memegang ijazah sebagai jaminan mempunyai
kedudukan yang lebih baik daripada kreditor biasa tanpa jaminan khusus seperti

itu karena kreditor preferen tersebut mempunyai sarana penekan secara
psikologis yang memberikan kepadanya kemingkinan lebih besar untuk
mendapat pelunasan dengan lebih mudah dan lebih dahulu daripada kreditor
konkuren yang lain.
5. Metode Penelitian
a. Pendekatan Masalah
Penelitian ini merupakan penelitian hukum, karena ilmu hukum memiliki karakter
yang khusus (merupakan suatu sui generis discipline) . Penelitian ini
menggunakan statute approach dan conceptual approach. Statute approach
dalam artian permasalahan tersebut akan ditinjau secara khusus sesuai hukum
positif yang berlaku dan berkaitan dengan pokok masalah yang penulis bahas.
Sedangkan conceptual approach didasarkan pada pendapat para sarjana yang
berkaitan dengan masalah yang dibahas dalam penelitian ini.
b. Sumber Bahan Hukum

Bahan hukum yang digunakan dalam penelitian tesis ini adalah bahan hukum
primer berupa peraturan perundangan-undangan yang berlaku dan ada
kaitannya dengan permasalahan yang dibahas yaitu BW, UUHT, UU Perbankan,
UUPA, Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah (Untuk selanjutnya cukup
disebut PP No.40 Tahun 1996).
Bahan hukum sekunder berupa buku-buku literatur, catatan kuliah, karya ilmiah
dan berbagai media cetak yang ada kaitannya dengan permasalahan yang
dibahas.
c. Prosedur Pengumpulan dan Pengolahan Bahan Hukum
Cara pengumpulan bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini
menggunakan alat pengumpul data yaitu studi kepustakaan atau dokumentasi.
Studi kepustakaan atau dokumentasi
Studi kepustakaan atau dokumentasi tersebut dilakukan untuk memperoleh
bahan hukum sekunder yang meliputi :
a. Bahan hukum primer, yaitu bahan-bahan yang mengikat, yakni : BW, UUHT,
UU Perbankan, Undang-undang No. 42 Tahun 1999 tentang Fidusia (untuk
selanjutnya cukup disebut UU Fidusia), dan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun
1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai;
b. Bahan hukum sekunder, adalah yang memberikan penjelasan mengenai
bahan hukum primer seperti : hasil penelitian, karya dari kalangan hukum, teori
para sarjana yang ada kaitannya dengan masalah yang dibahas, jurnal, majalah,
surat kabar dan lain-lain.
Dari hasil penelitian yang diperoleh dari studi kepustakaan, disusun secara
sistematis, sehingga diperoleh gambaran yang menyeluruh mengenai asas-asas
hukum, norma-norma hukum mengenai hukum.
6. Pertanggungjawaban Sistematika

Sistematika pada penulisan tesis ini dibagi dalam empat bab. Bab I memaparkan
secara singkat masalah yang merupakan pokok batasan dalam bab berikutnya.
Penulis menempatkan pendahuluan pada awal bab I yang berisi penulisan tesis
ini secara garis besar. Pendahuluan berisi tentang latar belakang dan rumusan
masalah yang terdiri dari asumsi dan alasan kuat bahwa suatu permasalahan
layak untuk dikaji. Pada bab ini dapat diketahui uraian mengenai tujuan
penelitian, manfaat penelitian, kajian pustaka, metode penelitian yang meliputi
pendekatan masalah, sumber bahan hukum dan prosedur pengumpulan dan
pengolahan bahan hukum. Kemudian diakhiri dengan pertanggungjawaban
sistematika.
Pada bab II, penulis akan menguraikan upaya yang dapat dilakukan oleh
pemegang hak tanggungan untuk mengantisipasi hapusnya hak atas tanah yang
diagunkan. Untuk menjawab hal tersebut maka penulis membahas Akta
Pemberian Hak Tanggungan sebagai Perjanjian Kebendaan, janji-janji dalam
Pasal 11 UUHT, lembaga kuasa sebagai penangkal risiko, pengansuransian,
pemeliharaan nilai obyek Hak Tanggungan dan jaminan tambahan.
Pada bab III, penulis akan membahas akibat hukum bagi kreditor pemegang hak
tanggungan apabila hak atas tanah yang diagunkan menjadi hapus. Menjawab
permasalahan tersebut, penulis akan membahas hak atas tanah sebagai obyek
Hak Tanggungan, batas waktu hak atas tanah dan hapusnya hak atas tanah
objek Hak Tanggungan dan akibat hukumnya..
Pada bab IV, penulis akan menguraikan penutup dari keseluruhan penulisan
tesis ini yang berisi tentang kesimpulan dari bab-bab sebelumnya dan sekaligus
merupakan jawaban atas permasalahan yang dikemukakan pada rumusan
masalah. Pada akhir bab IV penulis mengemukakan saran-saran yang relevan
dengan permasalahan yang penulis kemukakan pada bab I.
BAB II
UPAYA HUKUM KREDITOR SEBAGAI PENANGKAL RISIKO
1. Akta Pemberian Hak Tanggungan Sebagai Perjanjian Kebendaan
Hak harta kekayaan secara traditioneel dipisahkan dalam hak-hak kebendaan

(zakelijke rechten) dan hak-hak pribadi (persoonlijke rechten). Hak kebendaan
kerapkali diberi defenisi sebagai suatu hak yang memberikan kekuasaan atas
suatu benda tertentu, sedangkan hak pribadi didefinisikan sebagai suatu hak
atas seseorang tertentu. Singkatnya : suatu hak atas tanah suatu benda
berhadapan dengan suatu hak terhadap sesorang . Setiap hubungan hukum
(rechtsrelatie) menurut sifatnya adalah hubungan antara orang-perorang
(personen). Juga suatu hak kebendaan adalah suatu hubungan hukum antara
orang-orang yang berhak dengan orang-orang lain. Suatu kenyataan bahwa
suatu hak kebendaan yang mempunyai hubungan atas suatu benda, tidaklah
menentukan pembedaan antara hak-hak pribadi dan hak kebendaan. Ini adalah
kejadian dalam hubungannya untuk pembatasan dari hak-hak kebendaan atas
yang lain, yaitu hak-hak absolute yang bukan kebendaan. Hak pengarang
(auteurecht), hak cipta (octrooirecht) dan lain-lain yang sama, adalah mutlak,

akan tetapi bukanlah hak-hak kebendaan, oleh karena yang menjadi sasarannya
bukanlah benda, akan tetapi suatu hasil karya kesusasteraan, ilmu pengetahuan
atau seni dan suatu penemuan cara kerja baru atau produk baru. Kebendaan
hanyalah hak-hak dimana yang menjadi sasarannya itu suatu benda. Benda
disini ialah dalam pengertian luas dari bagian harta kekayaan (benda-benda
yang bertubuh) dan hak-hak harta kekayaan. Jadi hak-hak kebendaan misalnya
eigendom dari suatu sepeda, tetapi juga hypotheek atas suatu hak guna usaha
(erpachtsrecht) dan guna hasil (vruchtgebruik) dari suatu hak tagihan
(vorderingsrecht). Yang tidak kebendaan sebagai kebalikannya adalah suatu hak
cipta (octrooirecht), karena ini bukan suatu benda bertubuh, juga bukan suatu
hak atas suatu object (tidak punya object) .
Hak-hak pribadi adalah relatif artinya hak-hak itu hanya mengikat seseorang atau
beberapa orang-orang tertentu. Asas ini dinyatakan dalam pasal 1340 BW :
“ suatu perjanjian hanya berlaku antara pihak yang membuatnya “.
Bilamana B meminjam Rp. 100.000,- dari A dan berjanji untuk mengembalikan
jumlah tersebut pada tanggal 5 Juni, maka hanya B lah yang terikat atas janji ini
dan A hanya dapat melakukan haknya ini terhadap B. Sedangkan sifat
kemutlakan dari suatu hak kebendaan menjadi jelas apabila dilihat dari sudut
pasifnya. Secara negatif setiap orang terikat pada suatu hak kebendaan, jadi
setiap orang dilarang melakukan pelanggaran atas suatu hak kebendaan. Hak
milik A atas suatu sepeda ditinjau dari sudut A sebagai suatu hak ekslusif
sebagai gambaran menunjukan, bahwa setiap orang diwajibkan untuk tidak
melanggar hak tersebut. Sementara sifat kemutlakan itu mempunyai aspek
rangkap (een dubbel aspect) :
a. Orang yang berhak atas kebendaan ( de zakelijk gerechtidge) dengan suatu
gugat kebendaan (een zakelijke actie) dapat bertindak terhadap siapapun yang
mengganggu hak itu. Pada waktu A tidak ada dirumah, X, Y, Z, menempati rumah
A tersebut. Terhadap pelanggaran atas hak eigendomnya, yang dilakukan oleh
X, Y, Z, A dapat memaksa ketiga tersebut untuk mengosongkan rumah itu ( lihat
pasal 574 BW ).
b. Suatu hak kebendaan tetap melekat pada benda itu, juga apabila benda itu
berada di tangan orang lain ( zaaksgevog).
Dari toko A telah dicuri oleh X suatu partai tekstil. A tetap menjadi pemilik,
walaupun barang-barang tersebut terdapat ditangan X.
A adalah pemilik dari suatu perceel tanah peladangan ( akkerland ), yang hak
guna usahanya (erfpacht) dia berikan kepada B. A menjual dan menyerahkan
tanah tersebut kepada X. Hak guna usaha milik B adalah suatu hak kebendaan,
karenanya tetap melekat pada tanah itu juga, meskipun hak miliknya telah
berpindah ke tangan orang lain. X harus menghormati hak guna usaha B.
Kebalikan daripada ini, hak-hak pribadi (persoonlijke rechten) pada umumnya
kehilangannya droit de suite-nya (zaaksgevog) : A adalah pemilik satu perceel
tanah peladangan (akkerland) yang dipinjamkan kepada B. A menjual dan
menyerahkan tanah itu kepada X. Hak pribadi B timbul dari pinjam meminjam
hanya berlaku terhadap A. Artinya, hak tersebut tidak mempunyai droit de suite.
Jadi, dengan demikian X tidak terikat pada B .

Perjanjian perorangan tidak banyak digunakan oleh kalangan perbankan,
disebabkan hanya melahirkan hak perseorangan yang bersifat relatif dan
kedudukan kreditor sekedar sebagai kreditor konkuren. Hak ini jelas tidak
memberikan banyak keistimewaan bagi kedudukan seorang kreditor, sebab
dalam hak relatif ini hanya berlaku asas kesamaan, maksudnya bank selaku
kreditor mempunyai posisi yang sederajat dengan kreditor lainnya . Pola seperti
ini tentu saja kurang berkenan bagi para pelaku ekonomi yang menginginkan
rambu pengaman.
Penyediaan atas benda obyek jaminan dalam perjanjian kebendaan adalah
untuk kepentingan dan keuntungan kreditor tertentu yang telah memintanya,
sehingga memberikan hak atau kedudukan istimewa bagi kreditor tersebut .
Pada hakekatnya, jaminan kebendaan ialah membebani suatu benda tertentu
dengan lembaga jaminan tertentu, sehingga apabila seorang debitor tidak
melunasi utangnya kepada kreditor, maka sang kreditor dapat menuntut
pelunasan piutangnya, dari hasil perolehan dari penjualan didepan umum
(lelang/eksekusi) atas benda tertentu tadi , maka dapat dikatakan bahwa jaminan
kebendaan sebagai salah satu perlindungan hukum bagi kreditor, manakal
debitor cidera janji, sebagai kepastian akan pelunasan piutang, maka benda
tertentu yang dijaminkan tersebut dapat dijual di depan umum untuk diuangkan,
agar hasil perolehan penjualan tersebut diserahkan kepada kreditor sesuai hak
tagihnya. Perjanjian jaminan kebendaan selalu merupakan perbuatan
memisahkan suatu bagian dari kekayaan seseorang yang bertujuan untuk
menjaminkan dan menyediakan bagi pemenuhan kewajiban seorang debitor.
Jaminan kebendaan merupakan hak mutlak (absolut) atas suatu benda tertentu
yang menjadi obyek jaminan suatu utang, yang suatu waktu dapat diuangkan
bagi pelunasan utang debitor apabila debitor cidera janji. Subekti memberikan
pengertian jaminan kebendaan sebagai berikut : “Pemberian jaminan kebendaan
selalu berupa menyendirikan suatu bagian dari kekayaan seseorang, si pemberi
jaminan, dan meyediakannya guna pemenuhan (pembayaran) kewajiban
(hutang) seorang debitor”. Selanjutnya dikatakan pula bahwa, kekayaan tersebut
dapat merupakan kekayaan debitor sendiri atau kekayaan orang ketiga.
“kekayaan tersebut dapat berupa kekayaan si debitor sendiri atau kekayaan
seorang ketiga. Penyendirian atau penyediaan secara khusus itu diperuntukan
bagi seorang kreditor tertentu yang telah memintanya, karena bila tidak ada
penyendirian atau penyediaan secara khusus itu, bagian dari kekayaan tadi,
seperti halnya seluruh kekayaan si debitor. Dengan demikian maka pemberian
jaminan kebendaan kepada seorang kreditor tertentu memberikan kepada
kreditor tersebut suatu privilege atau kedudukan istimewa terhadap para kreditor
lainnya”.
Keberadaan perjanjian kebendaan ini merupakan perjanjian tambahan yang

dimaksudkan untuk mendukung secara khusus perjanjian terdahulu telah
disepakati oleh para pihak, namun hanya memiliki sifat relatif. Pada umumnya
diakui bahwa segala sesuatu yang memperoleh dukungan akan menjadi lebih
kokoh ketimbang saat sebelumnya ketika tidak ada pendukungnya, maksudnya
perjanjian utang piutang kedudukannya akan semakin kokoh manakala didukung

oleh perjanjian jaminan terutama adanya perjanjian kebendaan. Begitu pula
kalau perjanjian obligatoir termasuk perjanjian kredit yang bermula sekedar
memiliki sifat relatif, sehingga kreditornya hanya berposisi sebagai kreditor
konkuren, kalau kemudian didukung oleh perjanjian jaminan yang memiliki sifat
kebendaan, mengakibatkan kreditor yang bersangkutan berubah posisi menjadi
kreditor preferen dengan hak-hak yang lebih istimewa . Lahirnya jaminan
kebendaan ini yang adalah gadai dan hipotek, baru ada kalau diperjanjikan oleh
para pihak. Kalau para pihak membuat perjanjian gadai, maka lahirlah hak gadai
bagi kreditornya. Begitu pula kalau para pihak membuat jaminan hipotek, maka
kreditor akan memiliki hak hipotek. Hak jaminan yang dimiliki oleh kreditor ini
adalah hak gadai dan hak hipotek yang bersifat sebagai kebendaan, karena lahir
bukan dari perjanjian obligatoir Buku II BW, tetapi lahir dari perjanjian
kebendaan. Karena berkedudukan sebagai hak kebendaan, maka ia dilekati sifat
mutlak dalam arti dapat ditegakan terhadap siapapun, tidak seperti hak relatif
yang hanya dapat ditegakkan pada pihak tertentu saja. Pada perjanjian
kebendaan, perjanjian ini tidaklah lahir dari hak dan kewajiban sebagaimana
dalam perjanjian obligatoir yang diatur oleh Buku III BW, dari perjanjian jaminan
ini hanyalah lahir hak kebendaan bagi salah satu pihak, yakni mereka yang
berposisi sebagai penerima jaminan. Pada sisi lain justru melahirkan kewajiban
yang sifatnya lebih menyebar, tidak saja mengikat kontrak, tetapi juga pihak-
pihak lain yang bukan merupakan suatu keistimewaan yang melekat pada jenis
perjanjian kebendaan . Hak kebendaan yang terlahir dari perjanjian kebendaan
adalah hak preferen yang dikandung dalam jaminan kebendaan memberikan
kedudukan istimewa bagi para kreditor. Sebagai kreditor preferen, mereka
memiliki pengambilan pelunasan piutang dari benda obyek jaminan. Bahkan
apabila debitor pailit para kreditor ini dapat bertindak terhadap benda obyek
jaminan seolah-olah tidak ada kepailitan, benda obyek jaminan tidak dimasukan
kedalam harta kepailitan (boedel pailit), kreditor preferen disini merupakan
kreditor separatis . Keistimewaan jaminan kebendaan tidak saja memberikan
preferensi melainkan terkandung sifat absolute, droit de suite, dan asas prioritas.
Sifat-sifat hak kebendaan tersebut dapat memberikan kepastian dan
perlindungan hukum bagi penyedia dana (kreditor) .
Lembaga Hak Tanggungan yang diatur oleh UUHT adalah dimaksudkan sebagai
pengganti dari Hypotheek (selanjutnya disebut Hipotik) sebagaimana diatur
dalam Buku II BW sepanjang mengenai tanah dan Credietverband yang diatur
dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staasblad 1937-
190, yang berdasarkan Pasal 57 UUPA, masih diberlakukan sementara sampai
dengan terbentuknya UUHT tersebut. Di dalam Penjelasan Umum UUHT,
ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan mengenai Hipotik
dan Credietverband berasal dari zaman colonial Belanda dan didasarkan pada
hukum tanah yang berlaku sebelum adanya Hukum Tanah Nasional,
sebagaimana pokok-pokok ketentuannya tercantum dalam UUPA dan
dimaksudkan untuk diberlakukan hanya sementara waktu, yaitu sambil
menunggu terbentuknya undang-undang yang dimaksud dalam Pasal 51 UUPA.
Ketentuan tentang Hipotik dan Credietverband itu tidak sesuai dengan asas-asas
hukum tanah nasional dan dalam kenyataannya tidak dapat menampung

perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai
akibat dari kemajuan pembangunan ekonomi. Akibatnya, ialah timbul perbedaan
pandangan dan penafsiran mengenai berbgai masalah dalam pelaksanaan
hukum jaminan atas tanah. Misalnya, mengenai pencantuman titel eksekutorial,
pelaksanaan eksekusi dan lain sebagainya, sehingga peraturan perundang-
undangan tersebut dirasa kurang memberikan jaminan kepastian hukum dalam
kegiatan perkreditan (Penjelasan Umum UUHT) . Hak Tanggungan merupakan
salah satu jenis dari hak jaminan disamping Hipotik, Gadai dan Fidusia. Hak
jaminan dimaksudkan untuk menjamin utang seorang debitor yang memberikan
hak utama kepada seorang kreditor tertentu, yaitu pemegang hak jaminan itu
untuk didahulukan terhadap kreditor-kreditor lain apabila debitor cidera janji. Hak
Tanggungan hanya menggantikan Hipotik sepanjang yang menyangkut tanah
saja. Hipotik atas kapal laut dan Hipotik atas pesawat udara juga berlaku Gadai
dan jaminan sebagai hak jaminan. Dengan demikian, ada beberapa jenis hak
jaminan dengan nama yang berbeda-beda, tetapi asas-asas dan ketentuan-
ketentuan pokoknya boleh dikatakan sama. Hal ini akan sangat membingungkan
bagi mereka, lebih-lebih bagi orang asing yang ingin atau harus mempelajari
hukum Indonesia mengenai hak-hak jaminan tersebut .
Ada beberapa prinsip yang berlaku bagi Hak Jaminan, seperti pada Gadai,
Hipotik, Hak Tanggungan dan Fidusia. Hak Tanggungan adalah pengganti Hipotik
yang khususnya mengatur tentang hak atas tanah dan Credietverband yang
dimungkinkan ada persamaan prinsip-prinsip yang mendasari Hak Tanggungan
tersebut. Hukum jaminan merupakan bagian dari hukum benda yang juga
mengacu pada hak kebendaan sebagai asas organik yang bersifat umum
konkrit, terdiri atas asas publisitas, asas spesialis, asas totalitas, asas asensi
perlekatan, asas konsisitensi, asas pemisahan horizontal dan asas perlindungan
hukum . Oleh karena itu perlu adanya pembahasan terhadap prinsip-prinsip Hak
Tanggungan tersebut mendasarkan pada prinsip hukum jaminan.
1. Prinsip Absolut/Mutlak
Jaminan yang diatur dalam perundang-undangan di Indonesia secara garis
besar mempunyai sejumlah asas yang antara lain mempunyai sifat kebendaan
sebagaimana diatur dalam Pasal 528 BW. Dimaksud dengan hak kebendaan
(zakelijkrecht), ialah hak mutlak atas sesuatu benda di mana hak itu memberikan
kekuasaan langsung atas sesuatu benda dan dapat dipertahankan terhadap
siapapun juga . Menurut Sri Soedewi Sofwan, hak kebendaan ini adalah absolut.
Artinya hak ini dapat dipertahankan terhadap setiap orang, Pemegang hak itu
berhak menuntut (vorderen) setiap orang yang menggangu haknya. Dilihat
secara pasif, setiap orang wajib menghormati hak itu . Berbeda dengan hak
perorangan yang adalah relatif, artinya hak itu hanya dapat dipertahankan
terhadap debitor tertentu, dan hanya dapat dipertahankan melakukan tuntutan
(vordering) terhadap debitor tertentu wajib melakukan prestasi terhadap pemilik
hak (Persoonlijk gerechtgide) . Pada kenyataannya bahwa suatu hak kebendaan
yang mempunyai hubungan atas suatu benda, tidak menentukan pembedaan
antara hak pribadi dengan hak kebendaan. Seperti halnya dalam hubungannya
untuk pembatasan dari hak-hak kebendaan yang merupakan hak yang bersifat
absolut yang bukan kebendaan.

Berkaitan dengan UUHT, apakah tergolong sebagai hak kebendaan yang
mempunyai sifat absolut atau bukan, maka perlu mengetahui apa yang
dimaksudkan dengan Hak Tanggungan. Pada Pasal 1 ayat (1) UUHT yang
menyebutkan :
“ Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan
tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut
benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutmakan kepada
kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”.
Singkatnya yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas
tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Berdasarkan
ketentuan Pasal 1 angka 1 tersebut, terdapat unsur-unsur esensial, yang
merupakan sifat dan ciri-ciri dari Hak Tanggungan, yaitu :
 Lembaga hak jaminan untuk pelunasan utang tertentu;
 Pembebanannya pada hak atas tanah;
 Berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah;
 Memberikan kedudukan yang preferent kepada kreditornya.
Bahwa dari pasal tersebut ternyata tidak secara tegas menyebutkan adanya hak
kebendaan. Hal ini dapat dipahami karena UUPA dijiwai oleh hukum adat yang
tidak mengenal adanya pembedaan antara hak kebendaan dan hak perorangan .
Namun Boedi Harsono berpendapat bahwa meskipun UUPA tidak mengenal sifat
kebendaan tetapi sifat kebendaan itu dapat diberikan kepada hak-hak atas tanah
yang terdapat di dalam UUPA. Sedangkan Gouw Giok Siong menyatakan bahwa
sifat kebendaan itu ada karena pemilik hak-hak tersebut mempunyai wewenang
untuk mengalihkan atau mengasingkan. Mariam Darus Badrulzaman
menambahkan, bahwa UUPA mengenal hak kebendaan bukan hanya pemilik
mempunyai untuk mengalihkan atau mengasingkan tetapi hak-hak juga itu
tunduk pada pendaftaran. Lembaga pendaftaran inilah yang menjadi ukuran
lahirnya hak kebendaan. Pendaftaran tanah dalam UUPA menunjukan sifat
kebendaan itu merupakan bawaan lahir dari UUPA dan bukan sifat yang
diberikan. Selanjutnya dikatakan bahwa sifat kebendaan dalam UUPA
mengakibatkan tidak ada masalah kalau hak Hipotik sesudah berlakunya UUPA
merupakan hak kebendaan, sebab baik UUPA maupun Hipotik, kedua-duanya
mengenal sifat kebendaan. Oleh karena itu, dapat disimpulkan sifat-sifat umum
Hipotik dapat diambil alih sebagai sifat-sifat umum sesudah UUPA . Pendapat
Mariam Darus Badrulzaman didasarkan pada Pasal 528 BW yang menyatakan
“atas sesuatu kebendaan, seseorang dapat mempunyai kedudukan berkuasa
hak milik, hak waris, hak pakai hasil, hak pengalihan tanah, hak gadai tanah, hak
gadai atau hipotik”. Untuk itulah Hak Tanggungan dapat dikatakan mempunyai
ciri-ciri/sifat hak kebendaan pada Hak Tanggunagan memang sengaja diberikan
oleh pembentuk UUHT. Hal tersebut dapat diketahui manakala diperbandingkan

antara Hipotik dengan Hak Tanggungan. Bahwa dari beberapa pendapat ahli
hukum tersebut dapat dipahami meskipun kebendaannya dapat diberikan pada
hak-hak atas tanah . Meskipun tanpa menyebutkan sifat-sifat kebendaan, tetapi
pemilik hak-hak atas tanah tersebut diberi wewenang untuk mengalihkan,
menjaminkan dan bahkan mendaftarkan terhadap hak-hak atas tanah tersebut,
sehingga hak-hak atas tanah tersebut bersifat hak kebendaan. Oleh karena itu
UUHT merupakan hak kebendaan, maka mempunyai sifat absolut .
2. Prinsip Droit de Suite
Hak Kebendaan itu mempunyai zaaksgevolg atau droit de suite (hak yang
mengikuti). Artinya : hak itu terus mengikuti bendanya dimanapun juga (dalam
tangan siapapun juga) barang itu berada. Hak itu terus saja mengikuti orang
yang mempunyainya . Droit de Suite merupakan salah satu prinsip dari hak
kebendaan yang memang pada dasarnya dikenal oleh BW, dan sebaliknya tidak
kenal oleh Hukum Adat. Bahwasannya sistem Hukum Adat tidak mengenal hak
kebendaan antara lain dapat disimak dari pendapat Mahadi yang menyatakan
bahwa hak kebendaan seperti yang dimaksud BW itu tidak ada dalam sistem
Hukum Adat. Lalu ciri Hak Tanggungan sebagai suatu hak jaminan yang
mempunyai preferensi dan berasas droit de suite, berakar dari mana, selayaknya
pantas dipertanyakan. Atau sifat yang ditetapkan demikian itu semata
dilandaskan pada soal kewenangan yang dimiliki oleh pembentuk undang-
undang. Sesungguhnya problema dasar ini memerlukan kajian obyektif yang
sehat . Pendapat tersebut sangatlah beralasan sebab UUPA yang dijiwai oleh
hukum adat tidak mengenal asas-asas yang mencerminkan sifat hak kebendaan.
Sedangkan UUPA sebagai landasan lahirnya UUHT tidak secara tegas
menyebutkan adanya hak kebendaan . Namun prinsip droit de suite nampak
jelas dalam Pasal 7 UUHT, yang menyatakan : sifat Hak Tanggungan itu tetap
mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada (droit de
suite). Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan
pemegang Hak Tanggungan. Walaupun obyek Hak Tanggungan itu sudah
berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat
menggunakan haknya melakukan eksekusi, jika debitor cidera janji dalam
berprestasi. Oleh sebab itu, walaupun obyek Hak Tanggungan itu sudah
berpindah tangan dan menjadi milik orang lain, namun Hak Tanggungan itu
selalu mengikuti di dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan berpindah,
yang berarti prinsip droit de suite tersebut terdapat dalam UUHT .
3. Prinsip Droit de Preference
Pada prinsipnya hak jaminan kebendaan memberikan kedudukan didahulukan
bagi kreditor pemegang hak jaminan terhadap kreditor lainnya. Dalam
menganalisis prinsip droit de preference selain mendasarkan pada Buku II BW
yang mengatur tentang jaminan juga mendasarkan pada UUHT. Mengenai
perihal kedudukan yang diutamakan dalam BW dapat dilihat pada Pasal 1133
ayat (1) BW yang menyatakan bahwa : ”Hak untuk didahulukan di antara orang-
orang berpiutang terbit dari hak istimewa, dari gadai dan dari hipotik”.
Selanjutnya menurut Pasal 1134 BW, Hak Istimewa adalah suatu hak yang oleh
undang-undang diberikan kepada seorang kreditor sehingga tingkatan kreditor
tersebut lebih tinggi daripada kreditor lainnya, semata-mata berdasarkan sifat

piutang kreditor tersebut. Perlindungan istimewa tersebut dapat diberikan apabila
kreditor pemegang hak jaminan atas benda tertentu milik debitor, dalam
perkembangan hukum Indonesia selain Gadai dan Hipotik, Hak Istimewa
tersebut berlaku bagi Hak Tanggungan dan Fidusia jaminan tersebut merupakan
jaminan kebendaan. Kedudukan hak jaminan terhadap Hak Istimewa, menurut
Pasal 1134 BW lebih tinggi dari Hak Istimewa kecuali hal-hal dimana undang-
undang ditentukan sebaliknya. Hak Istimewa yang lebih tinggi daripada hak
jaminan, termasuk biaya perkara yang semata-mata disebabkan karena suatu
penghukuman untuk melelang baik untuk benda bergerak maupun benda tak
bergerak. Biaya tersebut dibayar dari hasil penjualan benda tersebut sebelum
dibayarkan kepada kreditor lainnya, termasuk kepada para kreditor pemegang
hak jaminan.
Dalam UUHT tentang kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu
terhadap kreditor-kreditor lain, semula ditentukan pada Pasal 1 ayat (1) UUHT
yang antara lain menyebutkan bahwa Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah yang memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditor tertentu terhadap kreditor lainnya. Penjabaran lebih lanjut
tentang kedudukan yang diutamakan tidak dijumpai dalam Penjelasan Pasal 1
UUHT, melainkan dijumpai dalam Penjelasan Umum Angka 4 alinea 2 UUHT,
yang menyatakan :
Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreitor tertentu terhadap
kreditor-kreditor lain. Dalam arti, bahwa jika debitor cidera janji, kreditor
pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah
yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain.
Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi
piutang-piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan yang berlaku”.
Yang dimaksudkan dengan memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor

tertentu terhadap kreditor lain, adalah : “Bahwa jika debitor cidera janji, maka
kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum
tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan
yang bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain”.
Jadi hak mendahulu dimaksudkan adalah bahwa kreditor pemegang Hak
Tanggungan didahulukan dalam mengambil pelunasan atas hasil penjualan
eksekusi obyek Hak Tanggungan. Kedudukan diutamakan tersebut sudah
barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurut
ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku . Kedudukan preferen berkaitan
dengan hasil eksekusi, hal ini nampak jelas bila dihubungkan dengan Pasal 1132
BW yang pada asasnya para kreditor berbagi pond’s-pond’s atas hasil eksekusi
harta benda milik debitor. Dengan adanya pembebanan Hak Tanggungan
tersebut maka kreditor menjadi preferen atas hasil penjualan benda tertentu milik
debitor, dan ia berhak mengambil lebih dahulu uang hasil eksekusi Hak
Tanggungan. Meskipun pada Penjelasan Umum UUHT tersebut tidak disebutkan
apakah piutang-piutang Negara yang berkaitan dengan obyek Hak Tanggungan

yang bersangkutan saja, ataukah mengenai semua piutang-piutang Negara yang
menjadi kewajiban debitor yang bersangkutan. Obyek Hak Tanggungan dijual
melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam perundang-
undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak
mendahulu daripada kreditor-kreditor lainnya. Berdasarkan Penjelasan Umum
UUHT dapat diketahui bahwa hak kreditor yang menjadi pemegang Hak
Tanggungan tersebut, sekalipun diutamakan terhadap hak tagihan kreditor-
kreditor lain, tetapi harus mengalah terhadap piutang-piutang Negara lebih
utama daripada kreditor pemegang Hak Tanggungan . Piutang-piutang Negara
yang didahulukan dari kreditor pemegang hak jaminan, dapat dilihat dalam Pasal
1137 ayat (1) BW yang menyatakan : “Hak daripada Kas Negara, Kantor Lelang,
dan lain-lain badan umum yang dibentuk oleh Pemerintah untuk didahulukan,
tertibnya melaksanakan hak itu, dan jangka waktu berlangsungnya hak tersebut,
diatur dalam berbagai undang-undang khusus mengenai hal itu”. Dengan
demikian jenis piutang Negara mana saja yang harus didahulukan dari Gadai,
Hipotik dan Hak Tanggungan dalam suatu undang-undang tertentu sebagaimana
yang diisyaratkan oleh pasal tersebut.
4. Prinsip Spesialitas
Asas ini menghendaki bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas
tanah yang ditentukan secara spesifik. Asas ini dalam Hipotik diatur dalam
ketentuan Pasal 1174 BW. Dianutnya asas spesialitas dalam Hak Tanggungan
dapat disimpulkan dari ketentuan Pasal 8 dan Pasal 11 ayat (1) huruf e UUHT.
Pasal 8 UUHT menentukan bahwa pemberi Hak Tanggungan harus mempunyai
kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak
Tanggungan yang bersangkutan (Pasal 8 ayat (1) UUHT) dan kewenangan
tersebut harus ada pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan (Pasal 8
ayat (2) UUHT), ketentuan tersebut hanya dapat terpenuhi apabila obyek Hak
Tanggungan ada dan telah tertentu pula tanah itu tanah yang mana. Selanjutnya
Pasal 11 ayat (1) huruf e menentukan bahwa di dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan (selanjutnya disebut APHT) wajib dicantumkan uraian yang jelas
mengenai obyek Hak Tanggungan belum ada dan belum diketahui ciri-cirinya.
Kata-kata “uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan” dalam Pasal 11
ayat (1) huruf e menunjukan, bahwa obyek Hak Tanggungan harus secara
spesifik dapat ditunjukan dalam APHT yang bersangkutan . Walaupun demikian,
sepanjang dibebankan atas “benda-benda yang berkaitan dengan tanah
tersebut” yang baru akan ada, sepanjang hal itu telah diperjanjikan secara tegas.
Karena belum dapat diketahui apa wujud dari benda-benda yang berkaitan
dengan tanah itu, juga karena baru akan ada dikemudian hari, hal itu berarti asas
spesialis tidak berlaku sepanjang mengenai “benda-benda yang berkaita dengan
tanah” .
Berdasarkan UUHT, proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui
2 (dua) tahap kegiatan, yaitu : tahap pemberian Hak Tanggungan dan tahap
pendaftaran Tanggungan. Pada Pasal 10 ayat (2) UUHT menyebutkan
pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan APHT oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT) sesuai dengan perundang-
undangan yang berlaku. PPAT adalah pejabat yang berwenang membuat akta

pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas
tanah, sebagai bukti dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah
yang terletak dalam daerah kerjanya masing-masing. Dalam kedudukan
demikian, maka akta-akta yang dibuat oleh PPAT tersebut merupakan akta
otentik . Seperti halnya pembebanan Hipotik menurut Pasal 1171 BW, harus
dilakukan dengan suatu akta otentik. Dulu akta pembebanan Hipotik dan
Credietverband dibuat oleh dan dihadapan PPAT yang berwenang, yakni :
notaris, wedana/camat dan beberapa pejabat lainnya yang telah diangkat oleh
Menteri Agraria, yang daerah kerjanya meliputi daerah tempat letak tanah yang
bersangkutan. Jika Hipotik dibebankan atas lebih dari satu bidang tanah, yang
tidak semuanya terletak di daerah kerja seorang PPAT, maka dengan
persetujuan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan, pejabat tersebut
berwenang pula untuk membuat akta mengenai tanah-tanah yang terletak di luar
daerah kerjanya itu.
e. Prinsip Publisitas
Di dalam Hak Tanggungan berlaku asas publisitas atau asas keterbukaan. Hal ini
ditentukan dalam Pasal 13 UUHT. Menurut Pasal 13 UUHT itu, pemberian Hak
Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran pemberian
Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan
tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga (lihat
Penjelasan Pasal 13 ayat (1) UUHT). Tidak adil bagi pihak ketiga yang terkait
dengan pembebanan suatu Hak Tanggungan apabila pihak ketiga tidak
dimungkinkan untuk mengetahui tentang pembebanan Hak Tanggungan itu.
Hanya dengan cara pencatatan atau pendaftaran yang terbuka bagi umum maka
memungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui tentang adanya pembebanan
Hak Tanggungan atas suatu hak atas tanah. Asas publisitas juga merupakan
asas Hipotik sebagaimana ternyata dalam Pasal 1179 BW. Menurut pasal
tersebut, pembukuan Hipotik harus dilakukan dalam register-register umum yang
memang khusus disediakan untuk itu. Jika pembukuan demikian tidak dilakukan,
Hipotik yang bersangkutan tidak mempunyai kekuatan terhadap kreditor-kreditor
preferen (yang tidak dijamin dengan Hipotik) .
Demi tercapainya tujuan kepastian hukum, maka dalam UUPA berlaku prinsip
pendaftaran semua hak-hak atas tanah. Untuk itu di kantor pertanahan setempat
disediakan buku tanah yang mencatat tanah-tanah yang didaftar. Karena
pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan yang sangat besar, maka
pelaksanaannya dilakukan dengan cara bertahap. Selanjutnya dilakukan tata
usaha pendaftaran tanah, sehingga perkembangan dari tanah-tanah yang sudah
didaftar akan dipantau terus dalam buku tanah yang bersangkutan. Setiap
perubahan yang penting mengenai tanah yang bersangkutan akan dicatat dalam
buku tanah, maka dengan melihat buku tanah, diharapkan orang dapat
mengetahui riwayat tanah yang bersangkutan. Selanjutnya perlu dikemukakan,
bahwa pendaftaran tanah menurut UUPA menganut asas publisitas dan
spesialitas . Lembaga pendaftaran pertama kali dikenal di Mesir dan kemudian
berkembang ke Negara Barat (perancis tahun 1790, Nederland tahun 1811).
Istilah kadaster berasal dari bahasa latin “Catastis”, yang dalam bahasa Perancis
disebut “Cadaster”. Kadaster berarti suatu daftar yang melukiskan semua persil

tanah yang ada dalam suatu daerah berdasarkan pemetaan dan pengukuran
yang cermat. Semula tujuan pendaftaran adalah untuk kepentingan pajak (fiskale
kadaster) akan tetapi kemudian ditujukan pula untuk kepastian hak-hak atas
tanah (rechtskadaster). Oleh karena syarat-syarat yang diperlukan untuk
rechtskadaster berbeda dengan fiskale kadaster, maka pendaftaran terhadap
dua jenis kebutuhan ini lalu dipisahkan. Untuk menjamin kepastian hukum maka
Pemerintah mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik
Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan
Pemerintah (Pasal 19 ayat (1) UUPA). Pendaftaran tersebut meliputi :
Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah; Pemberian surat-surat tanda
buku hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Didalam PP No.
10/1961 diuraikan lebih lanjut bahwa yang didaftar itu adalah hak, peralihan hak
dan penghapusannya serta pencatatan beban-beban atas hak dalam daftar buku
tanah . Sekarang PP No. 10/1961 telah diganti dengan PP No. 24/1997 tentang
Pendaftaran Tanah. Kadaster merupakan suatu rekaman yang menunjukan
letak, luas, nilai dan kepemilikan terhadap suatu bidang tanah. Kadaster
merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi dari lahan
tersebut dan sebagai rekaman yang berkesinambungan dari hak atas tanah.
Disebabkan oleh perkembangan perekonomian yang pesat dan banyaknya
tanah yang tersangkut dalam kegiatan ekonomi, misalnya jual beli, sewa
menyewa, pembebanan hipotik atas tanah yang dijadikan jaminan karena
adanya pemberian kredit, maka oleh pembuat UUPA dianggap perlu adanya
jaminan kepastian hukum dan kepastian hak dalam bidang agraria. Oleh karena
itu fungsi pendaftaran tanah sangat penting demi dan untuk kepastian hukum,
terhadap hak-hak atas tanah, peralihan hak ataupun untuk menguatkan status
tanah sebagai hak kebendaan yang dapat dibebani tanah-tanah tersebut.
Kepastian tentang obyek tanah apabila telah didaftarkan akan sangat berguna
bagi masyarakat pengguna khususnya yang berkaitan dengan kepemilikan
ataupun manakala tanah tersebut akan dijaminkan. Pendaftaran hak-hak atas
tanah dilakukan dengan mencatat dengan rinci identitas subyek pemilik dan
obyek haknya, termasuk cara perolehannya, riwayat peralihan dan pembebanan
haknya serta royanya. Kemudian obyeknya juga disebutkan jenis haknya,
lamanya/umur haknya dan dalam daftar surat ukur digambarkan secara rinci luas
dan batas-batasnya. Kesemuanya itu tidak dapat dilepaskan dari upaya UUPA
untuk memberikan kepastian hukum atas hak-hak atas tanah. Prinsip seperti itu
mestinya mempunyai efeknya pada pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan .
Bahkan menurut UUPA jo PP No. 10/1961 fungsi pendaftaran tanah, yaitu :
menciptakan alat untuk bukti hak (Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA); Menciptakan
alat bukti yang kuat (Pasal 19, 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (3) dan Pasal 38 ayat
(2) UUPA . Sedangkan PP No. 10 Tahun 1961 telah diganti dengan PP No. 24
Tahun 1997 yang dalam Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997, tentang Pendaftaran
tanah, secara jelas menyebutkan bahwa pendaftaran tanah bertujuan :
“(1)untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang
hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang
terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak
yang bersangkutan;

(2)untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah
dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
(3) untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.”
Salah satu perwujudan pemberian kepastian hukum, sebagaimana yang

disebutkan dalam bagian menimbang pada pembukaan UUHT, adalah adanya
kewajiban pendaftaran Hak Tanggungan sebagai pewujudan dari asas publisitas,
walaupun prinsip yang sama juga sudah diterapkan dalam Hipotik . Oleh karena
itu didaftarkannya pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak
lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikat Hak Tanggungan terhadap
pihak ketiga. Pada tahap pemberian Hak Tanggungan oleh pemberi Hak
Tanggungan kepada kreditor, pada saat itu Hak Tanggungan yang bersangkutan
belumlah lahir, Hak Tanggungan baru lahir pada saat dibukukannya dalam daftar
umum di Kantor Pertanahan. Saat tersebut bukan saja menentukan
kedudukannya yang diutamakan terhadap kreditor-kreditor lain yang juga
pemegang Hak Tanggungan, dengan tanah yang sama sebagai jaminannya.
Oleh karena itu kepastian mengenai saat didaftarnya Hak Tanggungan tersebut
adalah sangat penting bagi kreditor. Hal tersebut merupakan salah satu
perwujudan pemberian kepastian hukum, sebagaimana yang disebutkan dalam
bagian menimbang dalam pembukaan UUHT, yakni adanya kewajiban
pendaftaran Hak Tanggungan sebagai perwujudan dari asas publisitas.
Walaupun prinsip tersebut juga diterapkan pada Hipotik, namun ada
perbedaannya dengan Hak Tanggungan. Perbedaannya dalam UUHT ditetapkan
batas waktu pelaksanaan pendaftaran tersebut, yakni paling lambat 7 (tujuh) hari
setelah penandatanganan APHT. Kewajiban pendaftaran pada PPAT, yang
apabila dilanggar menimbulkan akibat hukum administratif sebagaimana yang
disebutkan dalam Pasal 23 UUHT. Pendaftaran sebagaimana yang dimaksud
dalam Pasal 13 UUHT menegaskan pemberian Hak Tanggungan wajib
didaftarkannya pemberian Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan merupakan
syarat mutlak untuk adanya Hak Tanggungan yang memberi kedudukan yang
diutamakan bagi kreditor tadi, maka ditentukan pula bahwa APHT pemegang
Hak Tanggungan sekaligus mengikatnya Hak Tanggungan tersebut terhadap
pihak ketiga. Untuk memperoleh kepastian mengenai kedudukan yang
diutamakan bagi kreditor tadi, maka ditentukan pula bahwa APHT yang
bersangkutan beserta warkah lain yang diperlukan bagi pendaftarannya, wajib
dikirimkan oleh PPAT kepada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh)
hari kerja setelah penendatanganan APHTnya. Dengan pengiriman oleh PPAT,
berarti akta dan warkah lain yang diperlukan itu disampaikan ke Kantor
Pertanahan melalui petugasnya atau dikirim melalui pos tercatat. Untuk itu PPAT
wajib menggunakan cara yang paling baik dan aman dengan memperhatikan
kondisi daerah dan fasilitas yang ada, serta selalu berpedoman pada tujuan
untuk didaftarkannya Hak Tanggungan itu secepat mungkin. PPAT wajib
melaksanakan kewajiban ini karena jabatannya. Sanksi atas pelanggarannya
akan ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur jabatan

PPAT. Ketentuan tersebut menuntut kesigapan setiap PPAT agar jangan lalai
memenuhi ketentuan tersebut . Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana
dimaksud diatas, dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku
tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang
menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat
hak atas tanah yang bersangkutan. Agar pembuatan buku tanah Hak
Tanggungan tersebut tidak berlarut-larut sehingga dapat merugikan pihak-pihak
yang berkepentingan dan mengurangi jaminan kepastian hukum, maka UUHT
menetapkan satu tanggal yang pasti sebagai tanggal buku tanah itu, yaitu
tanggal hari ketujuh di hitung dari hari dipenuhinya persyaratan berupa surat-
surat untuk pendaftarannya secara lengkap dan jika hari ketujuh itu jatuh pada
hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
Dengan demikian Kantor Pertanahan berkewajiban untuk memeriksa dan
memberitahukan mengenai kekurangan surat-surat yang diperlukan bagi
pendaftaran Hak Tanggungan tersebut dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah
penerimaan.
Pada Pasal 13 ayat (4) UUHT dengan jelas mengatakan, bahwa Hak
Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan, dan syarat
kewenangan mengambil tindakan pemilikan atas persil jaminan harus ada pada
saat pendaftaran. Namun sekali lagi, berdasarkan prinsip UUHT, yang mau
memberikan perlindungan hukum kepada para pihak – i.c. kreditor pemegang
Hak Tanggungan – demi memberikan kedudukan yang kuat dan kepastian
hukum akan hak-hak para pihak, maka kiranya dapat menerima penafsiran luas
tindakan “membebankan” seperti tersebut diatas . Menurut A.P. Parlindungan ,
barangkali yang dapat menunda pendaftaran Hak Tanggungan tersebut kalau
ada sanggahan dari pihak ketiga, ataupun dijatuhkan sita sebelum pendaftaran
ataupun ditarik kembali oleh kreditor. Dengan sendirinya Hak Tanggungan itu
lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan dibuat oleh Kantor
Pertanahan. Sesuai dengan ketentuan itu, jangkauan asas droit de suite, hak
privilise (a peculiar right) dan hak preferen terhadap pihak ketiga diperoleh pada
saat didaftarkannya APHT itu dalam buku tanah di Kantor Pertanahan, bukan
pada saat pembuatan APHT oleh PPAT. Dalam hal ada lebih satu Hak
Tanggungan yang didaftarkan pada hari yang sama, maka tingkat Hak
Tanggungan ditentukan oleh tanggal pemberian Hak Tanggungan, yang
mempunyai tanggal lebih muda didahulukan pendaftarannya daripada yang lebih
tua tanggalnya (Pasal 5 ayat (3) UUHT). Dengan demikian pemberian tingkatan-
tingkatan Hak Tanggungan yang dikaitkan dengan saat pendaftarannya,
merupakan konsekuensi logis daripada sifat hak kebendaan, yang mengatakan,
bahwa hak kebendaan yang lahir lebih dahulu mempunyai kedudukan yang lebih
tinggi daripada yang lahir kemudian , oleh sebab itu menurut Herowati Poesoko ,
fungsi pendaftaran Hak Tanggungan sebagai berikut :
1. untuk membuktikan saat lahirnya dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap
para pihak dan pihak ketiga;
2. untuk menciptakan alat bukti adanya hak bagi yang berhak/berwenang, bahwa
tanah tersebut telah dibebankan oleh Hak Tanggungan;

3. Hak Tanggungan yang lahir lebih dahulu merupakan kedudukan yang lebih
tinggi daripada yang lahir kemudian;
4. untuk menciptakan kepastian hukum bagi kreditor bahwa manakala debitor
cidera janji, maka kreditor mendapatkan hak preferen sehingga mendahului dari
kreditor-kreditor lain;
5. untuk menciptakan perlindungan hukum bagi kreditor terhadap gangguan
pihak ketiga; dan
6. apabila Akta Pembebanan Hak Tanggungan itu didaftarkan dalam register
umum, maka janji yang terdapat dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan
mempunyai daya berlaku kebendaan dan juga berkekuatan terhadap seorang
pemegang/pemilik baru.
Melihat fungsi pendaftaran Hak Tanggungan tersebut diatas melambangkan
bahwa kreditor pemegang Hak Tanggungan mendapatkan perlindungan serta
kepastian hukum bahwa tanah yang dijaminkan oleh pemberi jaminan kepada
pemegang jaminan mempunyai kekuatan mengikat bagi para pihak dan pihak
ketiga, serta merupakan alat bukti bagi pemegang hak bahwa tanah yang telah
dibebankan dengan hak Tanggungan mempunyai kedudukan yang lebih tinggi
daripada yang lahir kemudian. Sehingga pemegang Hak Tanggungan dijamin
dan terjamin oleh hukum. Mengingat UUHT merupakan peraturan yang
mengatur tentang jaminan kebendaan khususnya jaminan atas tanah, yang di
dalamnya terkandung prinsip-prinsip hukum jaminan, yang adalah : prinsip
absolute/mutlak, prinsip droit de suite, prinsip droit de preference, prinsip
prioritas, dan prinsip publisitas, maka secara yuridis UUHT dapat memberikan
kepastian hukum bagi pemegang Hak Tanggungan .
2. Janji-Janji Dalam Pasal 11 UUHT
UUHT menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sahnya APHT. Dengan tidak
dicantumkannya secara lengkap hal-hal yang disebut dalam APHT, maka
mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum. Dalam UUHT pada
Pasal 11 ayat (1) disebutkan hal-hal yang wajib dicantumkan dalam APHT itu :
a. nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan. Apabila Hak
Tanggungannya dibebankan pula benda-benda yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah milik orang perseorangan atau badan hukum lain daripada
pemegang hak atas tanah, pemberi Hak Tanggungan adalah pemegang hak atas
tanah bersama-sama pemilik benda tersebut;
b. domisili pihak-pihak pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, apabila
diantara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula
dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu
tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai
domisili yang dipilih;
c. penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin pelunasannya
dengan Hak Tanggungan dan meliputi juga nama dan identitas debitor yang
bersangkutan;
d. nilai tanggungan; dan

e. uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan, yakni meliputi rincian
mengenai sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan atau bagi tanah yang
belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan,
letak, batas-batas dan luas tanahnya.
Selain itu dalam APHT dapat dicantumkan janji-janji yang sifatnya fakultatif dan
tidak mempunyai pengaruh terhadap sahnya APHT. Dengan dimuatnya janji-janji
itu dalam APHT yang kemudian didaftar pada Kantor Pertanahan, maka janji-janji
tersebut juga mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga. Janji-janji
yang dimaksud disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT, yaitu :
a. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk
menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah
jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa dimuka, kecuali dengan
persetujuan terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
b. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah
bentuk atau susunan obyek Hak Tanggungan kecuali dengan persetujuan
terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan
untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua
Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan
apabila debitor sungguh-sungguh cidera janji;
d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan
untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk
pelaksanaan eksekusi atau hak untuk mencegah menjadi hapusnya atau
dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi
atau dilanggarnya ketentuan undang-undang;
e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk
menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera
janji;
f. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek
Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;
g. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas
obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari pemegang Hak
Tanggungan;
h. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau
sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk
pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh
pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;
i. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau
sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk
pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan;
j. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak
Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan; dan
k. janji bahwa sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan
Hak Tanggungan tetap berada ditangan kreditor sampai seluruh kewajiban
debitor dipenuhi sebagaimana mestinya.

Mengenai janji-janji yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT tersebut
dapat dijelaskan sebagai berikut :
1. Janji mengenai pembatasan kewenangan untuk menyewakan objek Hak
Tanggungan
Janji ini dalam ketentuan Hipotik dikenal sebagai huurbeding . Menurut Pasal
1185 BW, pemegang Hipotik dapat meminta agar di dalam akta perjanjian Hipotik
ditetapkan suatu janji yang membatasi pemberi Hipotik apabila pembeli Hipotik
akan menyewakan benda yang akan dibebani itu. Misalnya pemberi Hipotik
harus memperoleh izin terlebih dahulu dari pemegang hipotik bila akan
menyewakan objek Hipotik, atau hanya dapat menyewakan itu selama waktu
tertentu, atau dibatasi besarnya pembayaran uang muka, karena hal-hal itu
semua akan dapat merugikan pemegang Hipotik (kreditor), jika nantinya objek
Hipotik itu harus dilelang mengingat berlakunya ketentuan Pasal 1576 BW. Pasal
1576 BW menentukan suatu ketentuan yang merupakan perwujudan dari suatu
asas hukum yang menentukan bahwa “perjanjian jual beli tidak mengakhiri
perjanjian sewa” atau dalam bahasa Belanda “Koop breekt geen huur”. Artinya,
suatu benda yang terikat perjanjian sewa menyewa, bila benda itu dijual oleh
pemiliknya kepada pihak ketiga, perjanjian sewa menyewa itu tidak berakhir
karena jual beli itu. Pembeli dari benda yang terikat perjanjian sewa menyewa itu
terikat untuk mengambil alih kedudukan sebagai pemberi sewa (lessor) dalam
kaitannya dengan penyewa (lessee) dan mengambil alih serta tetap terikat
dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan perjanjian sewa menyewa
semula. Menurut Pasal 1185 BW, apabila janji tentang sewa itu dilanggar oleh
pemilik agunan, pemegang Hipotik dapat menuntut agar perjanjian sewa
menyewa itu dibatalkan. Janji tentang sewa ini bukan hanya dapat dibuat oleh
pemegang Hipotik pertama saja, tetapi juga oleh pemegang Hipotik kedua dan
seterusnya. Didalam praktik perbankan, sering dialami eksekusi Hipotik sulit
memperoleh pembeli apabila objek Hipotik terikat oleh perjanjian sewa dengan
pihak ketiga, lebih-lebih lagi apabila jangka waktu sewa sangat panjang.
Sehubungan dengan itu, UUHT menganggap perlu bahwa janji yang
memberikan batasan kewenangan kepada pemberi Hak Tanggungan untuk
menyewakan objek Hak Tanggungan itu dapat dimasukan dalam APHT yang
bersangkutan.
2. Janji untuk tidak mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan
Janji mengenai pembatasan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek
Hak Tanggungan diperlukan pula oleh kreditor untuk mencegah nilai objek Hak
Tanggungan menurun sebagai akibat dilakukan perubahan itu. Namun, dapat
diperjanjikan bahwa pemegang Hak Tanggungan masih diperbolehkan
melaksanakan kewenangannya itu sepanjang memperoleh persetujuan tertulis
dari pemegang Hak Tanggungan.
3. Janji untuk dapat mengelola objek Hak Tanggungan
Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk
mengelola objek Hak Tanggungan dapat diadakan untuk kepentingan pemberi
Hak Tanggungan. Adanya kewenangan bagi pemegang Hak Tanggungan untuk
mengelola Hak Tanggungan, dapat merugikan pemberi Hak Tanggungan. Apabila
hal itu diperjanjikan di dalam APHT, hal itu hanya dapat dilakukan apabila disertai

persyaratan bahwa pelaksanaannya masih memerlukan penetapan Ketua
Pengadilan. Di dalam penjelasan Pasal 11 ayat (2) huruf c UUHT, dikemukakan
bahwa sebelum mengeluarkan penetapan tersebut, Ketua Pengadilan Negeri
perlu memanggil dan mendengar pihak-pihak yang berkepentingan, yaitu
pemegang Hak Tanggungan dan pemberi Hak Tanggungan, serta debitor apabila
pemberi Hak Tanggungan bukan debitor. UUHT tidak mengatur secara tegas,
bagaimana apabila dalam klausul perjanjian itu tidak dimuat syarat, bahwa
kewenangan mengelola itu harus berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan
Negeri. Hukum perjanjian di Indonesia mengakui adanya kebebasan berkontrak,
bila para pihak sepakat tidaklah dilarang untuk tidak mensyaratkan keharusan
adanya penetapan Ketua Pengadilan Negeri tersebut.
4. Janji untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan
Kejadian-kejadian tertentu terhadap objek Hak Tanggungan, dapat menyebabkan
nilai Hak Tanggungan menurun bahkan hapusnya Hak Tanggungan tersebut.
Apabila kejadian-kejadian seperti itu terjadi, sudah tentu akan merugikan
pemegang Hak Tanggungan. Apabila pihak yang menguasai objek Hak
Tanggungan itu mempunyai kepedulian agar kejadian-kejadian tertentu terhadap
Hak Tanggungan tidak terjadi, tindakan-tindakan pencegahan atau penyelamatan
atas terjadinya kejadian-kejadian tertentu yang tidak diinginkan itu tidak perlu
merugikan pemegang Hak Tanggungan. Kejadian-kejadian yang dimaksud dapat
berupa usaha-usaha pihak-pihak tertentu untuk menguasai objek Hak
Tanggungan itu atau objek Hak Tanggungan dibiarkan tidak terurus atau tidak
terawat. Namun, adakalanya pihak di tangan siapa objek Hak Tanggungan objek
Hak Tanggungan itu berada di dalam kekuasaannya, tidak mempunyai
kepedulian yang dimaksud atau kurang melakukan tindakan-tindakan
pencegahan atau penyelamatan yang diperlukan, sehingga dapat
mengakibatkan menurunnya nilai Hak Tanggungan itu. Pihak-pihak yang
menguasai objek Hak Tanggungan itu dapat saja adalah pemberi Hak
Tanggungan itu sendiri, pihak pengelola yang diberi tugas oleh pemberi Hak
Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan itu, penyewa obyek Hak
Tanggungan yang menyewa obyek Hak Tanggungan itu dari pemberi Hak
Tanggungan (pemilik obyek Hak Tanggungan), atau pemilik Hak Tanggungan
yang baru karena telah dilakukan pengalihan pemilikan yang terjadi karena atas
hak apapun juga (hibah, waris, jual beli, dll.). Kejadian hapusnya hak atas tanah
yang dijadikan obyek Hak Tanggungan karena lewatnya waktu hak atas tanah
tersebut atau dibatalkannya hak atas tanah yang dijadikan objek Hak
Tanggungan dapat pula mengakhiri Hak Tanggungan tersebut, sebagaimana
menurut Pasal 18 ayat (1) UUHT. Dalam hal ini, akan sangat merugikan
pemegang Hak Tanggungan apabila pemberi Hak Tanggungan tidak melakukan
tindakan-tindakan penyelamatan yang diperlukan untuk dapat tetap memiliki atau
memperoleh kembali pemilikan dari hak-hak atas tanah yang menjadi objek Hak
Tanggungan itu. Untuk mengantisipasi atau menyelamatkan hapusnya hak atas
tanah yang agunkan karena habisnya masa berlaku hak atas tanah yang
diagunkan karena tidak diperpanjangnya masa berlaku hak atas tanah tersebut
maka di dalam APHTnya dapat dicantumkan kuasa dari pemberi Hak
Tanggungan kepada penerima Hak Tanggungan (pemegang Hak Tanggungan)

untuk memperpanjang jangka waktu hak atas tanah tersebut. Hal ini dapat terjadi
pada HGU, HGB, dan Hak Pakai atas tanah Negara karena hak-hak atas tanah
tersebut mempunyai masa berlaku atau jangka waktu tertentu. Pasal 11 ayat (2)
UUHT memberikan kemungkinan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk
memperjanjikan di dalam APHT suatu janji yang memberikan kewenangan untuk
dapat memperpanjang atau menyelamatkan objek Hak Tanggungan, jika hal itu
diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya
atau dibatalkannya hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan itu.
5. Janji bagi pemegang Hak Tanggungan untuk dapat menjual objek hak
Tanggungan atas kekuasaan sendiri
Dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT, menyebutkan pula tentang dimungkinkannya
pencantuman janji di dalam APHT berupa janji yang memberikan kekuasaan
kepada pemegang Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji. Hak yang
demikian disebut hak untuk melakukan parate eksekusi . Menurut Sutan Remy
Sjahdeini, pencantuman janji di dalam APHT yang memberikan kekuasaan
kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual sendiri objek Hak
Tanggungan apabila debitor cidera janji, adalah berlebihan. Karena Pasal 6
UUHT telah menentukan sebagai ketentuan yang mengikat bahwa apabila
debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk
menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan
umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Dengan kata lain, baik kekuasaan pemegang Hak Tanggungan pertama tersebut
dicantumkan atau tidak dicantumkan di dalam APHT yang bersangkutan, tetap
saja pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai kekuasaan atau
kewenangan untuk dapat melakukan tindakan demikian itu. Pencantuman janji
demikian di dalam APHT yang bersangkutan hanya akan lebih memberikan rasa
mantap (sekadar bersifat psikologis bukan yuridis) kepada pemegang Hak
Tanggungan pertama daripada tidak dicantumkan.
6. Janji agar obyek Hak Tanggungan tidak dibersihakn oleh pembeli
Berdasarkan pada Pasal 1210 ayat (2) BW bahwa pemakai Hipotik pertama
dapat meminta diperjanjikan dalam perjanjian Hipotik bahwa Hipotiknya tidak
akan dibersihkan (ditiadakan) apabila agunan dijual oleh pemilik. Pasal 1210
ayat (1) BW menentukan, apabila agunan yang dibebani Hipotik dijual baik oleh
pemegang Hipotik untuk memenuhi piutangnya maupun oleh pemberi Hipotik,
pembeli dapat meminta agar Hipotik ditiadakan dari beban yang melebihi harga
pembelian Hipotik itu. Tentunya hal tersebut akan merugikan pemegang Hipotik,
karena sisa piutangnya menjadi tidak dijamin lagi dengan Hipotik itu. Agar
menghindarkan dirugikannya pemegang Hipotik dari kerugian tersebut, maka
peminta Hipotik dapat meminta diperjanjikan di dalam akta hipotik agar Hipotik
itu tidak dibersihkan (ditiadakan) dalam hal terjadi penjualan atas agunan itu.
Janji ini disebut beding van niet zuivering . UUHT bermaksud untuk
memungkinkan ketentuan dalam Pasal 1210 ayat (2) BW yang berlaku untuk
Hipotik dapat pula diperjanjikan bagi Hak Tanggungan. Hal itu dapat dilihat dalam
Pasal 11 ayat (2) huruf f UUHT. Namun, menurut Sutan Remy Sjahdeini bunyi
Pasal 11 ayat (2) huruf f UUHT telah keliru oleh pembuat UUHT. Rumusan Pasal
11 ayat (2) huruf f UUHT itu adalah:

Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara
lain :
a. Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa objek
Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan.
Beding van niet zuivering adalah suatu janji yang diberikan oleh pemberi jaminan
(dalam hal ini adalah Hak Tanggungan) kepada pemegang jaminan bahwa objek
jaminan tidak akan dibersihkan oleh pemberi jaminan apabila jaminan itu dijual
dalam rangka eksekusi jaminan tersebut karena debitor cidera janji. Tetapi Pasal
11 ayat (2) huruf f UUHT itu telah dirumuskan sebaliknya, yaitu bahasa yang
memberikan janji adalah pemegang Hak Tanggungan pertama. Seharusnya yang
memberikan janji adalah pemberi Hak Tanggungan. Selanjutnya menurut Sutan
Remy Sjahdeini, seharusnya rumusan yang tepat dari Pasal 11 ayat (2) UUHT itu
adalah :
“janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan kepada pemegang Hak
Tanggungan pertama bahwa objek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari
Hak Tanggungan”.
Olehnya apabila PPAT dalam mencantumkan rumusan atau redaksi beding van
niet zuivering di dalam APHT tidak mengutip redaksi Pasal 11 ayat (2) huruf f
tersebut tetapi dapat dirumuskan sebagaimana tersebut diatas.
g. Janji agar pemberi Hak Tanggungan tidak melepaskan haknya atas tanah
yang menjadi objek Hak Tanggungan
Sebagaimana ketentuan Pasal 18 ayat (1) huruf d UUHT bahwa Hak
Tanggungan hapus karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan itu. Hapusnya hak atas tanah dapat terjadi antara lain karena
pemberi Hak Tanggungan setelah dibebankannya Hak Tanggungan itu kemudian
melepaskan secara sukarela hak atas tanah itu. Untuk dapat memberikan
perlindungan kepada pemegang Hak Tanggungan agar pemberi Hak
Tanggungan tidak melepaskan hak atas tanahnya secara sukarela sehingga
dapat merugikan pemegang Hak Tanggungan. Maka oleh sebab itu didalam
Pasal 11 ayat (2) huruf g UUHT memberikan kemungkinan bagi pemegang Hak
Tanggungan agar dapat diperjanjikan di dalam APHT bahwa pemberi Hak
Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas objek Hak Tanggungan tanpa
persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.
h. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan memperoleh ganti kerugian bila
pemberi Hak Tanggungan melepaskan hak atas tanahnya atau dicabut hak atas
tanahnya
Hal ini dapat terjadi bahwa pelepasan hak atas tanah yang menjadi objek Hak
Tanggungan yang dilakukan oleh pemberi Hak Tanggungan justru bertujuan
untuk mendapatkan ganti kerugian guna pelunasan kredit yang diterima oleh
debitor dan dijamin oleh pemberi Hak Tanggungan. Dalam hal demikian, adalah
tidak beralasan bagi pemegang Hak Tanggungan untuk tidak memberikan
persetujuan kecuali apabila pelunasan kredit yang lebih dini dari tanggal
pelunasan kredit itu akan dapat merugikan kreditor. Dalam dunia perbankan
acapkali bank mengalami pelunasan kredit sebelum jangka waktunya akan
sangat mengganggu profitabilitas bank tersebut. Profitabilitas bank tersebut

karena angsuran kredit itu akan menyebabkan bank mengalami kelebihan dana
yang karena sementara kelebihan dana tersebut belum dapat disalurkan dalam
bentuk kredit ke objek pembiayaan lain, bank tersebut harus memikul beban
pembayaran biaya bunga dana (bunga dana simpanan yang antara lain berupa
deposito) menjadi beban yang dapat mengurangi keuntungan bank. Apabila
pelepasan hak secara sukarela itu terjadi atas persertujuan pemegang Hak
Tanggungan, hal demikian dimungkinkan oleh Pasal 11 ayat (2) huruf k UUHT
bagi pemegang Hak Tanggungan untuk memperjanjikan pula di dalam APHT
bahwa ganti kerugian yang menjadi hak dari pemberi Hak Tanggungan harus
disetorkan seluruh atau sebagian oleh pemberi Hak Tanggungan kepada
pemegang Hak Tanggungan untuk pelunasan utang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan itu. Demikian pula halnya apabila hak atas tanah yang menjadi
objek Hak Tanggungan itu dicabut haknya untuk kepentingan umum berdasarkan
peraturan perundang-undangan dan kemudian pemberi Hak Tanggungan
memperoleh ganti kerugian sebagai kompensasi atas pencabutan haknya itu.
Dalam hal ini, juga pemegang Hak Tanggungan dapat memperjanjikan untuk
memperoleh seluruh atau sebagian dari kerugian yang diterima oleh pemberi
Hak Tanggungan tersebut pelunasan piutangnya.
i. Janji untuk pemegang Hak Tanggungan dapat menerima langsung
pembayaran ganti kerugian dari perusahaan asuransi
Janji tentang asuransi ini di dalam Hipotik dimungkinkan berdasarkan Pasal 279
Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (untuk selanjutnya disebut KUH Dagang).
Menurut Pasal 279 KUH Dagang, apabila dalam suatu Hipotik antara debitor dan
kreditor telah diperjanjikan bahwa jika timbul suatu kerugian yang menimpa
benda yang diasuransikan atau yang akan diasuransikan, bahwa uang asuransi
atau uang ganti kerugian sampai jumlah piutangnya ditambah bunga yang
terutang menjadi pelunasan bagi piutang tersebut, penanggung (perusahaan
asuransi) berkewajiban untuk membayar ganti kerugian harus dibayarkan itu
kepada kreditor. Janji tersebut juga dapat dimungkinkan dalam Hak Tanggungan
sebagaimana yang dicantumkan dalam Pasal 11 ayat (2). Pencantuman janji
yang bersangkutan dengan perolehan ganti kerugian dari perusahaan asuransi
tersebut sangat dibutuhkan oleh perbankan. Di dalam praktik perbankan klausul
itu juga dicantumkan di dalam polis asuransi atas agunan yang ditutup
asuransinya yang dikeluarkan oleh perusahaan asuransi yang bersangkutan.
Klausul tersebut dikenal sebagai banker’s clause.
j. Janji untuk mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi
Di dalam praktik perbankan, sering dialami objek Hipotik, baik berupa tanah
maupun bangunan yang berada diatas tanah yang terikut pula dibebani Hipotik
bersama tanahnya, dalam keadaan dihuni. Penghuni tersebut dapat penghuni
liar, pengelola, penyewa atau pemberi Hipotik itu dalam keadaan dihuni, sudah
tentu harganya akan sangat turun. Bahkan dapat terjadi tidak aka nada
peminatnya yang akan membeli. Apabila akhirnya objek Hipotik itu berhasil dijual
lelang dalam keadaan tidak kosong seperti itu akhirnya akan dialami oleh
pembeli bahwa untuk mengosongkannya memerlukan biaya yang mahal dan
waktu yang lama. Tidak mustahil pelaksanaan pengosongan akhirnya tidak
kunjung terpecahkan. Sehubungan dengan pengalaman demikian, Pasal 11 ayat

(2) huruf j UUHT memberikan kemungkinan kepada pemegang Hak Tanggungan
untuk memperjanjikan sejak awal bahwa pemberi Hak Tanggungan akan
mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan
dilaksanakan.
k. Janji untuk pemegang Hak Tanggungan dapat menyimpan sertipikat tanahnya
Menurut ketentuan Pasal 14 ayat (4) UUHT, sertipikat hak atas tanah yang telah
dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan harus
dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
Pelaksanaan ketentuan Pasal ini sangat tidak diinginkan oleh pihak perbankan.
Bank selalu menginginkan agar supaya bukan saja sertipikat Hak Tanggungan,
yang menurut Pasal 14 ayat (1) UUHT merupakan tanda bukti adanya Hak
Tanggungan bagi kepentingan pemegang Hak Tanggungan, tetapi menghendaki
agar sertipikat hak atas tanah juga disimpan oleh bank. Keinginan bank yang
demikian, adalah untuk menjaga agar pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan tidak melakukan tindakan-tindakan yang merugikan bank selaku
kreditor pemegang Hak Tanggungan diluar pengetahuan dan persetujuan bank.
Hanya juga dengan menguasai sertipikat hak atas tanah disamping sertipikat
Hak Tanggungan, hal-hal lain yang tidak diinginkan itu dapat dikurangi. Agar
keinginan tersebut dapat diakomodir oleh pihak bank maka keinginan perbankan
seperti itu, didalam Pasal 11 ayat (2) huruf k jo. Pasal 14 ayat (4) UUHT
memberikan kemungkinan kepada bank sebagai pemegang Hak Tanggungan
untuk memperjanjikan dalam APHT bahwa sertipikat hak atas tanah yang telah
dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan tidak dikembalikan kepada
pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, tetapi disimpan oleh pemegang
Hak Tanggungan.
Didalam Pasal 12 UUHT menyatakan bahwa janji yang memberikan
kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak
Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum. Sedang dalam
penjelasannya menyatakan ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi
kepentingan debitor dari pemberi Hak Tanggungan Hak Tanggungan lainnya,
terutama jika nilai obyek Hak Tanggungan melebihi besarnya utang yang dijamin.
Pemegang Hak Tanggungan dilarang secara sertamerta menjadi pemilik obyek
Hak Tanggungan, karena debitor cidera janji. Walaupun demikian tidaklah
dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan untuk menjadi pembeli obyek Hak
Tanggungan tetapi harus melalui prosedur yang diatur dalam UUHT. Setelah
mengetahui ciri-ciri Hak Tanggungan, fungsi pendaftaran Hak Tanggungan serta
janji-janji yang tersurat dalam APHT, menunjukan bahwa Hak Tanggungan
merupakan hak kebendaan. Sebagai lembaga jaminan yang mempunyai cirri-ciri
yang menunjukan sifat hak kebendaan, maka Hak Tanggungan diharapkan
sebagai lembaga jaminan yang mampu melindungi para pihak dan lembaga
tersebut sehingga diharapkan kedudukan dana perkreditan yang didukung oleh
lembaga jaminan Hak Tanggungan sebagaimana yang diatur dalam UUHT, dapat
mewujudkan perkembangan pembangunan ekonomi yang merupakan bagian
dari pembangunan nasional.
3. Lembaga Kuasa Sebagai Penangkal Risiko

Berdasarkan uraian dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT, diketahui bahwa janji-janji
dalam pasal tersebut terdapat klausul-klausul tentang pemberian kuasa dari
pemberi Hak Tanggungan kepada pemegang Hak Tanggungan. Janji-janji
tersebut antara lain dalam Pasal 11 ayat (2) huruf d yang memberikan
kewenangan kepada pemegang hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek
Hak Tanggungan atas biaya pemberi Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan
untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau
dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi
atau dilanggarnya ketentuan undang-undang. Misalnya mengurus perpanjangan
hak atas tanah (obyek Hak Tanggungan) dan mencegah hapusnya Hak
Tanggungan, karena tidak diperpanjangnya hak atas tanah yang menjadi obyek
Hak Tanggungan. Misalnya HGB yang dipertanggungkan, tentunya hak atas
tanah ini perlu diperpanjang untuk mencegah tanah yang bersangkutan menjadi
Tanah Negara. Dengan adanya klausula seperti dalam Pasal 11 ayat (2) huruf d
UUHT tersebut yang telah dicetak dalam blangko APHT, maka sekarang dengan
sendirinya, selama tidak diperjanjikan lain, kuasa untuk memohon perpanjangan
dan pembaharuan atas objek Hak Tanggungan sudah tercakup dalam APHT.
Memperpanjang atau memperbaharui hak atas tanah memerlukan biaya yang
tidak sedikit. Meskipun dalam Pasal 11 ayat (2) huruf d UUHT tidak disebutkan
siapa yang menanggung biaya yang diperlukan, tetapi sepatutnya biaya
perpanjangan dan pembaharuan ditanggung oleh pemberi Hak Tanggungan,
karena kewajiban pembayaran perpanjangan hak atas tanah pada asasnya
menjadi tanggungan pemilik tanah yang bersangkutan.
Hal lain yang perlu diperhatikan, misalnya perlunya dilakukan pekerjaan untuk
menghindarkan berkurangnya nilai obyek yang dipertanggungkan. Jika nilai
objek Hak Tanggungan berkurang, dikhawatirkan kelak bisa menjadi tidak akan
mencukupi untuk melunasi hutang debitor bersangkutan. Lembaga kuasa juga
diperlukan sebagai penangkal risiko yang dapat merugikan pemegang Hak
Tanggungan selaku kreditor dalam hal terjadinya perubahan HGB atau Hak
Pakai untuk rumah tinggal yang sedang dibebani Hak Tanggungan dan
pemiliknya bermaksud untuk meningkatkan statusnya menjadi Hak Milik
berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No. 5 tahun 1998 tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak
Pakai atas Tanah Untuk Rumah Tinggal. Berdasarkan Pasal 18 ayat (1) huruf d
UUHT, Hak Tanggungan akan hapus apabila hak atas tanah obyek Hak
Tanggungan itu hapus. Dengan demikian Hak Tanggungan yang membebani
HGB atau Hak Pakai tersebut akan gugur/hapus dengan hapusnya HGB atau
Hak Pakai tersebut yang telah menjadi Hak Milik. Oleh karena itu tentunya
kreditor pemegang Hak Tanggungan akan berkeberatan untuk memberikan
persetujuan untuk diubahnya HGB atau Hak Pakai yang menjadi obyek Hak
Tanggungan tersebut menjadi Hak Milik. Dengan demikian pemberi Hak
Tanggungan sebagai pemilik HGB atau Hak Pakai tersebut tidak dapat
mendaftarkan perubahan HGB atau Hak Pakainya menjadi Hak Milik apabila
tidak melunasi terlebih dahulu kreditnya atau tidak dapat menyediakan jaminan
dalam bentuk lain. Sehubungan dengan itu perlu diberikan jalan keluar kepada
para pemegang Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tersebut, terutama yang

berasal dari golongan ekonomi lemah, agar mereka dapat mendaftarkan Hak
Milik atas tanahnya tanpa terlebih dahulu harus melunasi kreditnya atau
menyediakan jaminan lain, dan di lain pihak tetap memberi kepastian kepada
pemegang Hak Tanggungan akan kelangsungan jaminan pelunasan kreditnya.
Jalan keluar itu adalah dengan membuat kuasa atau yang disebut Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (selanjutnya disebut SKMHT) atas Hak Milik
yang diperoleh yang bersangkutan. Berdasarkan Keputusan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997, Nomor 2
Tahun 1998 atau Nomor 6 Tahun 1998 sebelum hak tersebut didaftar, yang
kemudian dapat digunakan sebagai dasar pembuatan APHT setelah Hak Milik
tersebut didaftar apabila pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir, ada
beberapa ketentuan yang harus diperhatikan sebagai berikut :
1. Perubahan hak tersebut dimohonkan oleh pemegang hak atas tanah dengan
persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan;
2. Perubahan hak tersebut mengakibatkan Hak Tanggungan tersebut dihapus;
3. Kepala Kantor Pertanahan karena jabatannya, mendaftar hapusnya Hak
Tanggungan yang membebani HGB atau Hak Pakai yang diubah menjadi Hak
Milik, bersamaan dengan pendaftaran Hak Milik yang bersangkutan;
4. Untuk melindungi kepentingan kreditor/bank yang semula dijamin dengan Hak
Tanggungan atas HGB atau Hak Pakai yang menjadi hapus, sebelum perubahan
hak didaftar, pemegang hak atas tanah dapat memberikan SKMHT dengan
obyek Hak Milik yang diperolehnya sebagai perubahan dari HGB atau Hak Pakai
tersebut;
5. Setelah perubahan hak dilakukan, pemegang hak atas tanah dapat membuat
APHT atas Hak Milik yang bersangkutan sesuai dengan ketentuan yang berlaku
dengan hadir sendiri atau melalui SKMHT.
Berdasarkan ketentuan tersebut, saat hapusnya Hak Tanggungan adalah pada
saat pendaftaran Hak Milik. Oleh karena itu, sebelum perubahan hak didaftarkan,
pemegang hak atas tanah sebaiknya memberikan SKMHT dengan obyek Hak
Milik yang diperolehnya, karena setelah Hak Milik terdaftar, Hak Tanggungan
tersebut menjadi hapus. Pada saat hapusnya Hak Tanggungan itu kreditor
menjadi kreditor konkuren yang hanya dijamin dengan SKMHT. Namun,
kemudian kreditor dapat membuat APHT berdasarkan SKMHT itu. Hak
Tanggungan lahir pada tanggal buku tanah Hak Tanggungan, yaitu tanggal hari
ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi
pendaftarannya.
Terhadap ketentuan PMNA/KBPN terdapat beberapa hal yang perlu
diperhatikan, yaitu :
1. Jangka waktu SKMHT. Berdasarkan Pasal 3 ayat (2) PMNA/KBPN tersebut,
jangka waktu SKMHT terbatas, sebagaimana termuat dalam Pasal 15 ayat (4)
dan (5) UUHT, yaitu 3 (tiga) bulan setelah diberikan;
2. Peringkat SKMHT. Tidak diatur mengenai peringkat apabila ada beberapa
SKMHT. Akan tetapi, mengingat bahwa SKMHT dibuat untuk objek tanah Hak
Milik yang bidang tanahnya adalah sama dengan bidang tanah HGB atau Hak
Pakai sebelumnya dan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan adalah
sama dengan hutang yang dijamin sebelumnya dan kreditornya adalah tetap,

peringkat Hak Tanggungan pada saat dibuat SKMHT, seyogyanya disesuaikan
dengan peringkat yang termuat dalam sertipikat yang termuat dalam sertipikat
Hak Tanggungan yang semula membebani tanah HGB atau Hak Pakai. Kreditor
pemegang SKMHT dalam hal ini haruslah kreditor yang semula pemegang Hak
Tanggungan, sebab ketentuan PMNA/KBPN ini dibuat untuk memberikan
kepastian hukum bagi pemegang Hak Tanggungan yang tanahnya sedang
dimohonkan perubahan hak atas tanah;
3. Atas perubahan hak, bagi kreditor perlu memperhatikan bahwa terdapat
periode dimana kreditor tidak lagi menjadi kreditor preferen, yaitu sejak Hak
Tanggungan hapus (pada saat Hak Milik terdaftar) sampai saat Hak Tanggungan
terdaftar. Pada periode tersebut, kreditor hanya berkedudukan sebagai kreditor
pemegang SKMHT. Mengingat bahwa APHT hanya dapat dibuat setelah Hak
Milik terdaftar, periode tersebut memakan waktu sesuai dengan ketentuan
lahirnya Hak Tanggungan, yaitu tanggal ketujuh setelah penerimaan secara
lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya.
4. Ketentuan PMNA/KBPN tersebut hanya berlaku khusus untuk tanah HGB atau
Hak Pakai untuk rumah tinggal yang sedang dibebani Hak Tanggungan.
Oleh karena itu perubahan HGB atau Hak Pakai atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan menjadi Hak Milik selain memberi kepastian hukum kepada
pemegang hak atas tanah yang bersangkutan juga menguntungkan pemegang
Hak Tanggungan. Dengan tidak adanya batas waktu berlakunya Hak Milik
pelunasan kredit akan lebih terjamin. Disamping itu perubahan hak tersebut
memberi peluang kepada pemberi kredit untuk menyesuaikan jangka waktu
pelunasan kredit dengan kemampuan debitornya tanpa khawatir Hak
Tanggungannya hapus karena jangka waktu hak atas tanah yang dibebaninya
terbatas. Oleh karena itu diharapkan dalam proses perubahan hak ini semua
pihak dapat saling membantu. Selain hal-hal tersebut diatas perubahan hak ini
juga untuk kepentingan Kantor Pertanahan, karena merupakan pelaksanaan
kebijaksanaan Pemerintah dalam memberi kepastian kelangsungan hak atas
tanah untuk rumah tinggal bagi perseorangan warganegara Indonesia, dan
sekaligus juga membuat pelaksanaan tugas Pemerintah, khususnya Badan
Pertanahan Nasional, menjadi lebih efisien, yaitu dengan tidak perlunya lagi
pemegang hak datang ke Kantor Pertanahan untuk memperpanjang atau
memperbaharui haknya di waktu yang akan datang. PPAT pun sebagai pejabat
yang bertugas di bidang pertanahan juga perlu memahami tugas pembuatan
akta-akta dalam proses ini sebagai pelaksanaan tugas pelayanan yang menjadi
tanggungjawabnya. Dalam hubungan ini PPAT diharapkan dapat
menyumbangkan peranannya dengan meringankan biaya pelayanannya,
khususnya untuk golongan ekonomi lemah. Demikian, lembaga kuasa sangat
berperan sebagai penangkal risiko yang mungkin dapat merugikan pemegang
Hak Tanggungan karena peristiwa-peristiwa diatas.
4. Pengansuransian Obyek Hak Tanggungan
Pasal 11 ayat (2) huruf i UUHT menentukan, bahwa pemegang Hak Tanggungan
dapat memperjanjikan :

Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau
sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk
pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan.
Ketentuan tersebut merupakan salah satu wujud perlindungan kreditor

pemegang Hak Tanggungan untuk menjaga agar nilai Hak Tanggungan sedapat
mungkin untuk tetap bernilai tinggi. Salah satu kemungkinan sebab turunnya nilai
objek Hak Tanggungan adalah kalau terjadi musibah kebakaran atau bencana
alam lain atas objek Hak Tanggungan, yang berupa benda-benda yang bersatu
dengan tanah di atas mana benda-benda itu berada. Biasanya bahaya yang
dikhawatirkan adalah bahaya kebakaran dan gempa bumi. Janji dalam Pasal 11
ayat (2) huruf f UUHT lebih luwes dan luas, karena tidak ditentukan dasar
kerugian dan hanya dikatakan tentang “uang asuransi”. Dalam penerapannya
dalam Pasal 2 blangko APHT, sekalipun disebut tentang “kerugian karena
kebakaran”, tetapi di belakangnya langsung ditambahkan kata-kata “atau
malapetaka lain”. Malapetaka lain disini adalah keadaan yang tidak diperkirakan
sebelumnya salah satu satunya terjadi bencana alam.
Penerapan Pasal 11 ayat (2) huruf i UUHT dalam Pasal 2 blangko APHT, sama
sekali tidak menyinggung masalah ganti rugi sebagai pengganti Hak
Tanggungan. Dalam klausula Pasal 2 APHT kreditor memperjanjikan
kewenangan untuk menerima uang ganti rugi asuransi atas objek Hak
Tanggungan, namun sebenarnya janji seperti itu saja tidak cukup, karena pada
prinsipnya uang ganti rugi diberikan kepada pemilik objek Hak Tanggungan.
Tidak ada larangan bagi pihak perusahaan untuk membayarkan uang ganti rugi
kepada pemilik objek asuransi. Itulah sebabnya dalam prakteknya kreditor
melengkapi diri dengan janji-janji kewenangan yang lebih dari itu. Ketentuan
Pasal 11 ayat (2) huruf i UUHT dan penerapannya dalam Pasal 2 blangko APHT
berangkat dari pemikiran, bahwa pemberi Hak Tanggungan telah
mengasuransikan objek Hak Tanggungan atau antara kreditor dan pemberi Hak
Tanggungan, pada perusahaan asuransi yang disepakati/ditunjuk oleh kreditor.
Dalam UUHT tidak ditentukan, bahwa janji asuransi harus dimuat dalam APHT,
sekalipun dalam praktiknya janji seperti itu sudah termuat dalam blangko APHT
dan karenanya dapat dikatakan, bahwa dalam praktiknya janji asuransi selalu
diperjanjikan di dalam APHT dan didaftarkan. Kalau pemberi jaminan ternyata
tidak pernah melaksanakan penutupan asuransi, maka semua klausula itu tidak
ada artinya. Sekalipun di dalam APHT ada ketentuan yang mewajibkan pemberi
Hak Tanggungan mengasuransikan objek Hak Tanggungan, tetapi belum berarti,
bahwa pemberi Hak Tanggungan benar-benar melaksanakannya. Oleh karena
itu biasanya dalam perjanjian kredit diperjanjikan, bahwa debitor/pemberi Hak
Tanggungan akan mengasuransikan objek Hak Tanggungan dan untuk itu untuk
mengantisipasi kemungkinan kelalaian debitor/pemberi Hak Tanggungan,
sekaligus memperjanjikan kuasa agar kreditor dapat atas nama pemberi jaminan
menutup perjanjian asuransi, untuk suatu jumlah dan pada perusahaan asuransi
yang dipandang baik oleh kreditor. Kuasa tersebut akan sangat bermanfaat bagi
kreditor untuk menuntut dan menerima uang ganti rugi, tidak lupa disebutkan
dengan rinci di sana. Itupun dalam pasal berikut selalu disertai dengan

ketentuan, bahwa semua kuasa yang disebutkan dalam akta yang bersangkutan
tidak bisa ditarik kembali dan tidak akan berakhir oleh sebab-sebab yang
disebutkan dalam Pasal 1813 BW, kecuali hutang debitor telah dilunasi .
Selanjutnya tidak lupa juga diperjanjikan, bahwa uang premi asuransi menjadi
tanggungan debitor/pemberi jaminan, dengan disertai janji, bahwa jika terjadi
peristiwa yang menimbulkan kerugian oleh pihak asuransi, maka uang ganti rugi
tersebut akan diterima oleh kreditor, untuk diperhitungkan sebagai cicilan atau
pelunasan hutang debitor untuk mana diberikan jaminan dengan benda yang
mengalami kerugian itu. Sebagai yang tampak, pihak kreditor tidak hanya perlu
memperjanjikan kewajiban asuransi kepada debitor/pemberi jaminan, tetapi juga
menetapkan sampai berapa besar benda itu harus dipertanggungkan. Tidak
jarang terjadi, bahwa kreditor melengkapinya dengan janji, bahwa kreditor diberi
kuasa oleh debitor untuk, apabila dipandang perlu olehnya, atas nama debitor
mempertanggungkannya pada perusahaan asuransi tertentu yang dipandang
baik, dan untuk sejumlah uang yang dipandang cukup olehnya. Tidak cukup,
bahwa debitor/pemberi jaminan telah mengasuransikan objek jaminan; kalau
jumlahnya tidak cukup untuk mengcover kreditnya dan kalau pemberi jaminan
telah memilih perusahaan yang asal murah, tanpa memperhitungkan
bonafiditasnya, maka kepentingan kreditor belum cukup terlindungi .
5. Pemeliharaan Obyek Hak Tanggungan
Dimuatnya janji-janji dalam Pasal 11 UUHT tersebut diatas dalam APHT, yang
kemudian didaftarkan pada Kantor Pertanahan, maka janji-janji tersebut juga
mempunyai kekuatan mengikat pada pihak ketiga. Janji-janji sebagaimana
disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT, bukan berarti bahwa janji seperti itu
boleh diperjanjikan oleh kreditor karena undang-undang menyatakan demikian
(atau memberikan kesempatan seperti itu). Undang-undang dalam hal ini hanya
mengingatkan saja kepada kreditor akan kemungkinan untuk memperjanjikan
janji-janji seperti itu, karena pada asasnya, orang dapat memperjanjikan apa
saja, asal tidak bertentangan dengan undang-undang yang bersifat memaksa,
tata karma (kesusilaan) dan ketertiban umum . Dalam praktik janji-janji seperti
yang disebutkan disana hampir dapat dikatakan selalu diperjanjikan oleh kreditor,
oleh karenanya demi untuk memudahkan para pihak janji-janji itu sudah dicetak
dalam blanko formulir APHT. Maka atas dasar apa yang disebutkan dalam Pasal
11 ayat (2) UUHT, sudah dicetak dalam blanko formulir APHT, klausula itu atas
sepakat para pihak boleh dihapus dari blanko yang bersangkutan . Oleh karena
Hak Tanggungan harus diperjanjikan, maka prinsipnya harus ada kesepakatan
diantara kedua belah pihak, artinya jika pemberi jaminan setuju atau menolak
diperjanjikan seperti itu. Apabila antara kreditor dan debitor sepakat dengan
menandatangani APHT, maka janji-janji yang dimaksudkan merupakan
perwujudan keseriusan dan itikad baik dari debitor, dengan janji-janji tersebut
maka apabila debitor wanprestasi, kreditor diberi hak atau kewenangan
sebagaimana yang diperjanjikan. Hal tersebut demi dan untuk melindungi
kepentingan kreditor manakala debitor wanprestasi dan tidak segera melunasi
piutang kreditor. Kewajiban melakukan pemeliharaan terhadap pemeliharaan

obyek Hak Tanggungan, seperti dalam Pasal 11 ayat (2) huruf a dan b UUHT,
merupakan klusul yang dapat memberikan perlindungan kepada pemegang Hak
Tanggungan. Dalam Pasal 11 ayat (2) huruf a, merupakan janji untuk membatasi
kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan kembali atau
menentukan atau mengubah jangka waktu sewa, menerima uang sewa dimuka,
kecuali kreditor pemegang Hak Tanggungan menyetujuinya. Karena apabila
dilakukan tanpa sepengetahuan atau persetujuannya, nanti bila tiba saatnya
untuk eksekusi, nilai dari obyek Hak Tanggungan akan berkurang. Dalam Pasal
11 ayat (2) huruf b, merupakan janji yang membatasi pemberi Hak Tanggungan
untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan tanpa
persetujuan terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. Perubahan bentuk
dari obyek yang dibebankan Hak Tanggungan ini, jelas dapat mengurangi pula
nilai dari benda ini. Oleh karena itu, merupakan kewajiban pemberi Hak
Tanggungan untuk melakukan pemeliharaan atas obyek Hak Tanggungan demi
perlindungan kepada pemegang Hak Tanggungan. Janji demikian itu
dimungkinkan untuk melindungi kepentingan pemegang Hak Tanggungan.
Perubahan terhadap nilai obyek Hak Tanggungan berupa bangunan bergantung
pada design bangunan dan pengaturan tata susunan (ruangan-ruangan) suatu
bangunan. Dapat dibayangkan, bahwa perbuatan pemberi Hak Tanggungan
yang meskipun dilakukan dengan itikad baik (tidak ada maksud untuk
merugikan), dapat mempengaruhi nilai bangunan yang bersangkutan, atas mana
kreditor mempunyai kepentingan. Perubahan demikian itu, dapat dilakukan
bilamana pemberi Hak Tanggungan telah memperoleh persetujuan dari kreditor
pemegang Hak Tanggungan. Jadi besar kemungkinannya bahwa bentuk dan tata
susunan bangunan yang menjadi objek Hak Tanggungan tetap seperti apa
adanya, paling tidak, hanya berubah dengan persetujuannya. Perubahan bentuk
dan tata susunan bangunan jaminan tetap diluar persetujuannya, kemungkinan
akan dapat merugikan dirinya dan hal ini harus dihindari. Memang ada
kemungkinan, bahwa pemegang Hak Tanggungan dapat menuntut ganti rugi
atas dasar perbuatan melawan hukum dari pemberi Hak Tanggungan, tetapi
masih menjadi pertanyaan, apakah kekayaan lain dari pemberi Hak Tanggungan
masih cukup untuk menjamin ganti rugi ? dan disamping itu, pemegang Hak
Tanggungan tidak mempunyai jaminan khusus, sehingga berkedudukan sebagai
kreditor konkuren. Bagi kreditor, lebih baik tetap dalam keadaan semula,
daripada mendapat ganti rugi karena perubahan obyek jaminan yang dapat
merugikan dirinya.
6. Jaminan Tambahan
Di dalam praktik perbankan, dalam hal menghadapi kemungkinan hapusnya

obyek jaminan dalam hal ini hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan yang
jangka waktunya akan habis sebelum jangka waktu kredit yang diberikan, maka
bank akan meminta jaminan tambahan selain hak atas tanah yang akan dibebani
Hak Tanggungan. Di Indonesia dikenal beberapa bentuk hak jaminan selain Hak
Tanggungan, yaitu :
1. Gadai, diatur dalam Pasal 1150-1160 BW;

2. Hipotik, terdapat dalam BW Buku II, yaitu dalam Pasal 1162 sampai dengan
Pasal 1170, Pasal 1173 sampai dengan Pasal 1185, Pasal 1189 sampai dengan
Pasal 1194 dan Pasal 1198 sampai dengan Pasal 1232 BW. Dalam Pasal 314
KUHD, UU No. 2 Tahun 1992 Tentang Pelayaran beserta PP No. 23 Tahun 1985
bagi Hipotik Kapal, dan Pasal 12 ayat (2) UU No. 15 Tahun 1992 Tentang
Penerbangan bagi Hipotik Pesawat;
3. Fidusia, diatur dalam UU No. 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia; dan
4. Jaminan Pribadi (borgtocht/Personal Guarantee), diatur dalam Pasal 1820-
1850 BW.
Demikian pula dalam rangka menunjang perkembangan pasar modal, diperlukan
peran serta perbankan untuk membiayai kegiatan pasar modal, dengan tetap
memperhatikan prinsip kehati-hatian. Sehubungan dengan hal itu, bank
diperkenankan meminta agunan tambahan berupa saham untuk memperoleh
keyakinan terdapatnya jaminan pemberian kredit. Hal ini dituangkan dalam Surat
Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 26/69/KEP/DIR dan Surat Edaran
Bank Indonesia Nomor 26/1/UKU masing-masing tanggal 7 September 1993
perihal Saham sebagai Agunan Tambahan Kredit, yang menetapkan ketentuan
saham sebagai agunan tambahan kredit. Sebelumnya hal yang sama diatur
dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 24/32/KEP/DIR dan Surat
Edaran Bank Indonesia Nomor 24/1/UKU masing-masing tanggal 12 Agustus
1991 tentang Kredit kepada Perusahaan Sekuritas dan Kredit dengan Agunan
Saham. Ditegaskan bahwa bank diperkenankan untuk memberikan kredit dalam
agunan tambahan berupa saham perusahaan yang dibiayai dalam rangka
ekspansi atau akuisisi. Berdasarkan ketentuan tersebut, bank juga diperbolehkan
memberikan kredit dengan agunan tambahan berupa saham, baik yang terdaftar
maupun yang tidak terdaftar di bursa efek. Untuk pemberian kredit dalam rangka
ekspansi atau akuisisi, bank diperbolehkan menerima agunan tambahan berupa
saham. Jika saham yang diagunkan termasuk saham yang terdaftar di bursa,
maka saham yang bersangkutan tidak termasuk saham yang tidak mengalami
transaksi dalam waktu tiga bulan berturut-turut sebelum saat akad kredit
ditandatangani dan saham dengan harga pasar dibawah nilai nominal pada saat
akad kredit ditandatangani. Nilai saham yang digunakan sebagai agunan
tambahan kredit maksimum sebesar 50% dari harga pasar atau kurs saham
yang bersangkutan dibursa efek pada saat akad kredit ditandatangani.
Sebaliknya jika saham yang diagunkan berupa saham yang tidak terdaftar di
bursa efek, maka saham tersebut dibatasi hanya pada saham yang diterbitkan
oleh perusahaan penerima kredit yang bersangkutan. Nilai saham yang
digunakan sebagai agunan tambahan kreditnya adalah maksimum sebesar nilai
nominal saham yang tercantum dalam anggaran dasar atau anggaran rumah
tangga perusahaan yang bersangkutan. Dari uraian diatas, diketahui bahwa
untuk mengamankan kredit yang diberikan, kreditor dapat meminta jaminan
tambahan, mengingat obyek Hak Tanggungan yang berupa HGU, HGB, dan Hak
Pakai atas Tanah Negara merupakan hak atas tanah yang jangka waktunya
terbatas sehingga ada kemungkinan hapusnya Hak Tanggungan bersangkutan.
BAB III

HAPUSNYA HAK ATAS TANAH OBYEK HAK TANGGUNGAN
1. Hak Atas Tanah Sebagai Obyek Hak Tanggungan
Menurutketentuan di dalam UUPA, yang dapat dijadikan jaminan utang dengan

dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, HGU dan HGB, demikian menurut
Pasal 25, 33, dan 39 UUPA. Kebutuhan praktik menghendaki agar Hak Pakai
dapat dibebani juga dengan Hipotik (pada saat ini Hak Tanggungan), kebutuhan
ini ternyata telah diakomodir oleh UUHT. Akan tetapi, hanya Hak Pakai atas
tanah Negara saja yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, sedangkan
Hak Pakai atas tanah Hak Milik masih akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan
Pemerintah (Pasal 4 ayat (3) UUHT) . Dalam Penjelasan Umum UUHT
dikemukakan, bahwa terhadap Hak Pakai atas tanah Negara, yang walaupun
wajib didaftar, karena sifatnya tidak dapat dipindahtangankan bukan merupakan
objek Hak Tanggungan. Hak Pakai seperti tersebut diatas contoh-contohnya
adalah Hak Pakai atas nama Pemerintah, Hak Pakai atas nama Badan
Keagamaan dan sosial, dan Hak Pakai atas nama Perwakilan Negara Asing .
Demikian pula Hak Milik yang sudah diwakafkan, dan tanah-tanah yang
dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, walaupun
didaftar, karena menurut sifat dan tujuannya tidak dapat dipindahtangankan,
maka tidak dapat dibebani Hak Tanggungan (Penjelasan Umum UUHT). Maka
obyek-obyek Hak Tanggungan adalah :
a. Hak Milik;
b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan;
d. Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut sifatnya dapat
dipindahtangankan;
e. Hak Pakai atas Hak Milik (masih akan diatur dengan Peraturan Pemerintah).
Diketahui bahwa BW menganut asas perlekatan, sedangkan UUHT menganut
asas pemisahan horizontal. UUHT menganut asas pemisahan horizontal karena
UUHT merupakan derifatif dari UUPA yang berdasarkan hukum adat.
Sebagaimana diketahui hukum tanah berdasarkan hukum adat menganut asas
pemisahan horizontal . Asas perlekatan yang dianut oleh BW itu tercermin dari
ketentuan Pasal 1165 BW yang menentukan bahwa setiap Hipotik meliputi juga
segala apa yang menjadi satu dengan benda itu karena pertumbuhan atau
pembangunan. Dengan kata lain, tanpa harus diperjanjikan terlebih dahulu,
segala benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari
demi hukum terbebani pula dengan Hipotik yang telah dibebankan sebelumnya
di atas hak atas tanah yang menjadi obyek Hipotik. Pasal 1165 BW juga
menegaskan bahwa Hipotik meliputi pula segala perbaikan dikemudian hari dari
benda yang dibebani Hipotik tersebut. Sebagaimana diketahui hukum adat
nasional didasarkan pada hukum adat, yang menggunakan asas pemisahan
horizontal. Oleh karena itu segala benda yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah yang dibebani Hak Tanggungan itu tidak dengan sendirinya (tidak demi
hukum) terbebani pula dengan Hak Tanggungan yang dibebankan atas tanah
tersebut. Sehubungan dengan itu seperti yang dijelaskan di dalam Angka 6

Penjelasan Umum UUHT dalam kaitannya dengan bangunan, tanaman dan hasil
karya yang secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dibebani
dengan Hak Tanggungan tersebut, menurut hukum bukan merupakan bagian
dari tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu, setiap perbuatan hukum
mengenai hak-hak atas tanah, tidak dengan sendirinya meliputi benda-benda
tersebut . Namun, UUHT mengambil sikap bahwa penerapan asas-asas hukum
adat tidaklah mutlak, melainkan selalu memperhatikan dan disesuaikan dengan
perkembangan kenyataan dan kebutuhan dalam masyarakat yang dihadapinya.
Atas dasar kenyataan sifat hukum adat itu, dalam rangka asas pemisahan
horizontal tersebut, dalam UUHT dinyatakan bahwa pembebanan Hak
Tanggungan atas tanah, dimungkinkan pula meliputi benda-benda sebagaimana
dimaksud diatas. Hal tersebut telah dilakukan dan dibenarkan oleh hukum dalam
praktik, sepanjang benda-benda tersebut merupakan satu kesatuan dengan
tanah yang bersangkutan dan keikutsertaannya untuk dijadikan jaminan itu,
dinyatakan dengan tegas oleh pihak-pihak yang bersangkutan di dalam
APHTnya. Asas tersebut tertuang didalam Pasal 4 ayat (4) UUHT. Menurut
ketentuan Pasal 4 ayat (4) UUHT tersebut, Hak Tanggungan tidak hanya dapat
dibebankan pada hak atas tanahnya saja, tetapi dapat pula berikut bangunan,
tanaman, dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut,
atau yang di dalam UUHT disebut “benda-benda yang berkaitan dengan tanah”.
Bahkan, bukan hanya bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada saja,
tetapi juga yang baru akan ada dikemudian hari. Pembebanan Hak Tanggungan
atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah hanya terjadi bila secara tegas
dinyatakan dalam APHT yang bersangkutan. Bila hal itu tidak dinyatakan dengan
tegas (secara eksplisit), Hak Tanggungan hanya terjadi atas tanahnya saja. Hal
ini adalah sesuai dengan asas pemisahan horizontal yang dianut oleh hukum
tanah nasional . Dari Pasal 4 ayat (5) UUHT dapat diketahui bahwa benda-benda
yang berkaitan dengan tanah itu tidak terbatas hanya pada benda-benda yang
dimiliki oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan saja, melainkan dapat
juga meliputi benda-benda meliputi benda-benda yang dimiliki oleh pihak lain.
Namun, pembebanannya hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta
oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa oleh pemilik pada APHT yang
bersangkutan. Berdasarkan Pasal 4 ayat (5) UUHT, dalam hal pemberian Hak
Tanggungan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah dilakukan oleh
kuasa pemiliknya, pemberian kuasanya harus dilakukan dengan akta otentik.
Menurut Sutan Remy Sjahdeini , di dalam UUHT sengaja bukan dipakai istilah
“bangunan yang berada diatas tanah tersebut” tetapi dengan istilah “bangunan
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut”. Hal ini dimaksudkan
agar supaya yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah juga bangunan-
bangunan yang berada di bawah permukaan tanah yang pada saat ini telah
banyak dilakukan pembangunannya di Indonesia. Diberikan contoh dalam
Penjelasan Pasal 4 ayat (4) UUHT adalah basement, yaitu lantai di bawah tanah
dari gedung-gedung bertingkat. Dari membaca Pasal 4 ayat (4) dan ayat (5)
UUHT, ada ketentuan-ketentuan yang harus diperhatikan bagi sahnya Hak
Tanggungan agar Hak Tanggungannya dapat berikut bangunan tanaman dan
hasil karya diatas tanah itu. Syarat-syarat tersebut adalah :

1. Bangunan, tanaman, dan hasil karya harus merupakan satu kesatuan dengan
tanah tersebut;
2. Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut merupakan milik
pemegang hak atas tanah, agar Hak Tanggungan yang dibebankan atas hak
atas tanah tersebut terbebankan pula pada bangunan, tanaman dan hasil karya
di atas tanah itu, haruslah pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam
APHT yang bersangkutan;
3. Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut tidak dimiliki oleh
pemegang hak atas tanah, haruslah pembebanan Hak Tanggungan atas benda-
benda tersebut dilakukan dengan adanya penandatanganan serta pada APHT
yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya
dengan akta otentik.
2. Batas Waktu Hak Atas Tanah
Sebagaimana diuraikan diatas, diketahui obyek Hak Tanggungan yaitu :

a. Hak Milik;
b. Hak Guna Usaha (HGU);
c. Hak Guna Bangunan (HGB);
d. Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut sifatnya dapat
dipindahtangankan;
e. Hak Pakai atas Hak Milik (masih akan diatur dengan Peraturan Pemerintah).
Berikut diuraikan mengenai batas waktu hak atas tanah tersebut diatas :
a. Hak Milik
Ketentuan mengenai Hak Milik, disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a
UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UUPA.
Menurut Pasal 50 ayat (1) UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Milik
diatur dalam undang-undang. Undang-undang yang diperintahkan itu sampai
sekarang belum terbentuk. Oleh karena itu maka diberlakukan Pasal 56 UUPA,
yaitu selama undang-undang tentang Hak Milik belum terbentuk, maka yang
berlaku adalah ketentuan-ketentuan hukum adat setempat dan peraturan-
peraturan lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan UUPA. Hak Milik
menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA adalah hak turun-temurun, terkuat, dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan
dalam Pasal 6. Turun-temurun, artinya Hak Milik atas tanah dapat berlangsung
terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya masih hidup dan bila
pemiliknya meninggal dunia, maka Hak Miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli
warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik. Terkuat, artinya
Hak Milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang
lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan
pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh, artinya Hak Milik atas tanah
memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan
hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, dan
penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang
lain . Hak Milik atas tanah dapat dipunyai oleh perseorangan warga Negara
Indonesia dan badan-badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah.
b. Hak Guna Usaha (HGU)

Ketentuan mengenai HGU, disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf b UUPA.
Secara khusus diatur dalam Pasal 28 sampai dengan Pasal 34 UUPA. Menurut
Pasal 50 ayat (2) UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai HGU diatur dengan
peraturan perundangan. Peraturan yang dimaksudkan disini adalah PP No.
40/1996, HGU secara khusus diatur dalam Pasal 2 sampai dengan Pasal 18.
Menurut Pasal 28 ayat (1) UUPA, yang dimaksud dengan HGU adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu
sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan,
atau peternakan. PP No. 40/1996, menambahkan guna perusahaan perkebunan.
HGU mempunyai jangka waktu pertama kalinya paling lama 35 tahun dan dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun (Pasal 29 UUPA). Pasal 8
PP No. 40/1996 mengatur jangka waktu HGU adalah pertama kalinya paling
lama 35 tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun dan diperbarui paling lama 35
tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaruan HGU diajukan
selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU
tersebut.
c. Hak Guna Bangunan (HGB)
Ketentuan mengenai HGB disebutkan dalam Pasal 1 ayat (1) huruf c UUPA.
Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA. Menurut
Pasal 50 ayat (2) UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai HGB diatur dengan
peratran perundangan. Peraturan yang dimaksud adalah PP No. 40/1996.
Secara khusus diatur dalam Pasal 19 sampai dengan Pasal 38. Pasal 37 UUPA
menegaskan bahwa HGB terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain. Sedangkan Pasal 21 PP No. 40/1996
menegaskan bahwa tanah yang dapat diberikan dengan HGB adalah tanah
Negara, tanah Hak Pengelolaan (selanjutnya disebut HPL) dan tanah Hak Milik.
Jangka waktu HGB diatur dalam Pasal 26 sampai dengan Pasal 29 PP No.
40/1996. Jangka waktu HGB berbeda sesuai dengan asal tanahnya, yaitu :
1. HGB atas tanah Negara
HGB ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
2. HGB atas tanah HPL
HGB ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun
3. HGB atas tanah Hak Milik
HGB ini berjangka waktu paling lama 30 tahun, tidak ada perpanjangan jangka
waktu, namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang HGB
dapat diperbarui dengan pemberian HGB baru dengan akta yang dibuat oleh
PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
d. Hak Pakai
Ketentuan mengenai Hak Pakai disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf d
UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 UUPA.
Menurut Pasal 50 ayat (2) UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Pakai
diatur dengan peraturan perundangan. Peraturan perundangan yang dimaksud

yaitu PP No. 40/1996, secara khusus diatur dalam Pasal 39 sampai dengan
Pasal 38. Menurut Pasal 41 ayat (1) UUPA, yang dimaksud dengan Hak Pakai
adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya,
yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala
sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.
Perkataan “menggunakan” dalam Hak Pakai menunjuk pada pengertian bahwa
Hak Pakai digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan, sedangkan
perkataan “memungut hasil” dalam Hak Pakai menunjuk pada pengertian bahwa
Hak Pakai digunakan untuk kepentingan selain mendirikan bangunan, misalnya
pertanian, perikanan, peternakan, perkebunan . Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak
menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu Hak Pakai. Pasal ini hanya
menentukan bahwa Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu
atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Dalam PP No.
40/1996, jangka waktu Hak Pakai diatur pada Pasal 45 sampai dengan Pasal 49.
Jangka waktu Hak Pakai ini berbeda-beda sesuai dengan asal tanahnya, yaitu :
1. Hak Pakai atas tanah Negara
Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat
untuk jangka waktu 25 tahun. Khusus Hak Pakai yang dipunyai Departemen,
Lembaga Pemerintah Non-Departemen, Pemerintah Daerah, badan-badan
keagamaan dan sosial, perwakilan Negara asing, dan perwakilan badan
internasional diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
2. Hak Pakai atas tanah HPL
Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat
untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Perpanjangan jangka waktu atau
pembaruan Hak Pakai ini dapat dilakukan dengan usul pemegang HPL.
3. Hak Pakai atas tanah Hak Milik
Hak Pakai ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat
diperpanjang, namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang
Hak Pakai dapat diperbarui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta
yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan kepada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah.
Ketentuan Pasal 4 ayat (1) dan (2) UUHT, menentukan yang menjadi obyek Hak
Tanggungan adalah hak atas tanah yang terdaftar dan dapat dipindahtangankan,
tetapi disamping itu, sesuai dengan Pasal 4 ayat (3) UUHT, juga dimungkinkan,
bahwa pemberi Hak Tanggungan dapat pula menjaminkan pula bangunan,
tanaman, dan hasil karya yang ada atau yang akan ada, yang bersatu dengan
tanah yang bersangkutan. Hal ini merupakan konsekuensi atas dianutnya asas
pemisahan horisontal dalam UUHT sebagaimana yang telah diuraikan diatas.
Jadi pemilik tanah dengan pemilik bangunan (dan/atau tanaman dan/atau hasil
karya) bisa sama, bisa pula berlainan. Kalau pemilik tanah adalah debitor atau

pihak ketiga pemberi Hak Tanggungan, maka benda-benda yang bersatu dengan
tanah itu bisa milik debitor sendiri atau milik pihak ketiga pemberi Hak
Tanggungan sendiri atau milik orang lain. Dalam hal benda-benda lain tersebut
milik orang daripda pemilik tanah yang bersangkutan, maka untuk pembebanan
oleh pemiliknya, tindakan tersebut harus diwujudkan dalam bentuk
penandatanganan serta APHT oleh pemilik benda-benda tersebut atau kuasanya
(Pasal 4 ayat (5) UUHT, yang bertindak untuk dan atas tanah nama pemilik yang
bersangkutan. Dengan demikian tidak cukup bahwa pemilik benda-benda yang
bersatu dengan tanah menyetujui pembebanan Hak Tanggungan atas anah,
dengan mana benda-benda tersebut merupakan satu kesatuan. Dengan
demikian dapat disimpulkan bahwa pembebanan Hak Tanggungan baru bisa
meliputi benda-benda yang bersatu dengan tanah yang bersangkutan, kalau
tanahnya itu juga dijaminkan. Dalam Pasal 4 ayat (4) UUHT menentukan ”Hak
Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut…”, jadi yang
pokok adalah pembebanan hak atas tanahnya. Namun hal ini tidak berarti,
bahwa benda-benda yang bersatu dengan tanah tidak bisa dijaminkan secara
terpisah dari tanah tidak bisa dijaminkan secara terpisah dari tanahnya, asal
melalui lembaga jaminan lain. Sepanjang mengenai tanahnya memang sekarang
hanya tersedia satu lembaga jaminan saja, yaitu Hak Tanggungan, tetapi untuk
benda-benda yang bersatu dengan tanah, bisa dijaminkan dengan memakai
lembaga jaminan lain misalnya Fidusia.
Mengenai hapusnya benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut
misalnya bangunan, tentunya berkaitan dengan jangka waktu hak atas tanah
dimana letak bangunan tersebut. Sehingga bilamana hak atas tanah tersebut
menjadi hapus dalam hal ini HGB yang telah habis jangka waktunya yang
mengakibatkan jatuhnya tanah HGB tersebut menjadi tanah Negara maka
tentunya bangunan tersebut turut pula jatuh pada negara. Pasal 37 dan Pasal 38
PP No. 40/1996 mengatur konsekuensi bagi bekas pemegang HGB atas
hapusnya HGB, yaitu :
1. Apabila HGB atas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjang atau
diperbaharui, maka bekas pemegang HGB wajib membongkar bangunan dan
benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara
dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu 1 (satu) tahun sejak
hapusnya HGB;
2. Dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih diperlukan, maka
bekas pemegang HGB diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur
lebih lanjut dengan Keputusan Presiden;
3. Pembongkaran bangunan dan benda-benda tersebut dilaksanakan atas biaya
bekas pemegang HGB;
4. Jika bekas pemegang HGB lalai dalam memenuhi kewajibannya, maka
bangunan dan benda-benda yang ada di atas tanah bekas HGB itu dibongkar
oleh pemerintah atas biaya bekas pemegang HGB;
5. Apabila HGB atas tanah HPL atau atas tanah Hak Milik hapus, maka bekas
pemegang HGB wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang HPL atau
pemegang Hak Milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam
perjanjian pemberian HGB atas tanah Hak Milik.

Mengingat konsekuensi tersebut diatas maka diharapkan, kreditor pemegang
Hak Tanggungan yang mana hak atas tanah yang diagunkan adalah HGB yang
turut pula meliputi bangunan dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah
tersebut lebih berhati-hati dan memperhatikan jangka waktu HGB tersebut,
karena bilamana HGB yang merupakan hak atas tanah yang mempunyai jangka
waktu yang terbatas menjadi hapus maka akan sangat merugikan kreditor
pemegang Hak Tanggungan karena disamping hak atas tanah (dalam hal ini
HGB) menjadi hapus, bangunan dan benda-benda lain yang berkaitan dengan
tanah tersebut turut pula hapus. Hal ini tentunya sangat dihindari oleh kreditor,
sebab Hak Tanggungan merupakan jaminan kebendaan yang berfungsi sebagai
sarana pengaman terhadap penyaluran dana oleh kreditor kepada debitor.
3. Hapusnya Hak Atas Tanah Obyek Hak Tanggungan dan Akibat Hukumnya
Perjanjian kredit merupakan perjanjian secara khusus baik oleh bank selaku
kreditor maupun nasabah selaku debitor, maksudnya perjanjian kredit
merupakan perjanjian obligatoir . Pada asasnya janji menimbulkan perikatan .
Eksistensi perjanjian sebagai salah satu sumber perikatan, sekalipun Buku III
BW mengatur tentang perikatan, tetapi tidak ada satu pasal pun yang
menguraikan apa yang dinamakan perikatan. Demikian pula code civil Perancis
maupun BW Belanda yang merupakan konkordansi berlakunya BW di Indonesia
tidak juga menjelaskan hal tersebut. Menurut sejarahnya “verbintenis” berasal
dari bahasa Perancis “obligation” yang terdapat dalam code civil Perancis, yang
selanjutnya merupakan pula terjemahan dari perkataan “obligation” yang
terdapat dalam hukum Romawi Corpus Iuris Civilis, dimana penjelasannya dalam
Institutiones Justianus . Dalam perkembangannya pengertian tersebut, telah
mengalami perubahan dan dapat dilihat dari definisi Hofmann . Perikatan adalah
suatu hubungan hukum antara sejumlah terbatas subyek-subyek hukum
sehubungan dengan itu seorang atau beberapa orang daripadanya (debitor atau
para debitor) mengikatkan dirinya untuk bersikap menurut cara-cara tertentu
terhadap pihak yang lain, yang berhak atas sikap yang demikian itu. Menurut
Pitlo , perikatan adalah suatu hubungan hukum yang bersifat harta kekayaan
antara dua orang atau lebih, atas dasar mana pihak yang satu berhak (kreditor)
dan pihak lain berkewajiban (debitor) atas sesuatu prestasi . Dari pendapat para
ahli tersebut dapat dipahami bahwa suatu perjanjian dapat menimbulkan satu
atau beberapa perikatan, tergantung daripada jenis perjanjian yang diadakan
oleh para pihak tersebut. Meskipun BW tidak memberikan rumusan, defenisi,
maupun arti istilah “perikatan”, namun diawali dengan ketentuan Pasal 1233 BW
menyebutkan bahwa : “Tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena perjanjian baik
karena undang-undang”. Ketentuan tersebut dipertegas oleh rumusan ketentuan
Pasal 1313 BW, yang menyatakan bahwa : “Suatu perjanjian adalah suatu
perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang
atau lebih”. Dengan demikian jelaslah perjanjian melahirkan perikatan .
Sebagaimana yang telah disebutkan dalam Pasal 1233 BW yang merumuskan
bahwa BW hendak menyatakan diluar perjanjian dan karena hal-hal yang

ditetapkan oleh undang-undang tidak ada perikatan. Perikatan melahirkan hak
dan kewajiban dalam lapangan hukum harta kekayaan, berarti perjanjian juga
akan melahirkan hak dan kewajiban dalam lapangan hukum harta kekayaan bagi
pihak-pihak yang membuat perjanjian. Maksudnya pembuat perjanjian atau pihak
yang mengadakan perjanjian secara sukarela mengikatkan diri untuk
menyerahkan sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu guna
kepentingan dan keuntungan dari pihak terhadap siapa ia telah berjanji atau
mengikatkan diri, dengan jaminan atau tanggungan berupa harta kekayaan yang
dimiliki dan akan dimiliki oleh pihak yang membuat perjanjian atau yang telah
mengikatkan diri tersebut. Sifat sukarela perjanjian harus lahir dari kehendak dan
harus dilaksanakan sesuai dengan maksud dari pihak yang membuat perjanjian .
Hubungan hukum yang dimaksudkan, adalah hubungan hukum dibidang hukum
harta kekayaan. Rumusan tersebut memberikan arti bahwa dalam setiap
perikatan terlibat dua macam hal. Pertama, menunjuk pada keadaan wajib yang
harus dipenuhi oleh pihak yang berkewajiban. Kedua, berhubungan dengan
pemenuhan kewajiban tersebut, yang dijamin dengan harta kekayaan pihak yang
berkewajiban tersebut. Dalam perspektif ini, maka setiap hubungan hukum yang
tidak membawa pengaruh terhadap pemenuhan kewajiban yang bersumber dari
harta kekayaan pihak yang berkewajiban tidaklah masuk pengertian dan ruang
lingkup batasan hukum perikatan. Sebagai contoh, kewajiban orang tua untuk
mengurus anaknya bukanlah kewajiban dalam pengertian perikatan .
Selanjutnya pernyataan “dalam lapangan harta kekayaan”, dimaksudkan untuk
membatasi bahwa perjanjian yang dimaksudkan disini adalah perjanjian yang
berkaitan dengan harta kekayaan seseorang sebagaimana dijamin dengan
ketentuan Pasal 1131 BW yang berbunyi sebagai berikut :
“Segala kebendaan pihak yang berutang (debitor), baik yang bergerak maupun
yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada
dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya perseorangan”
Ketentuan Pasal 1131 BW ini merupakan jaminan secara umum atau jaminan
yang lahir dari undang-undang. Disini undang-undang memberikan perlindungan
bagi semua kreditor dalam kedudukan yang sama. Setiap kreditor menikmati hak
jaminan umum seperti itu, dari Pasal 1131 tersimpul asas-asas hubungan
ekstern kreditor sebagai berikut :
a. seorang kreditor boleh mengambil pelunasan dari setiap bagian dari harya
kekayaan debitor.
b. setiap bagian kekayaan debitor dapat dijual guna pelunasan tagihan kreditor,
dan
c. hak tagihan kreditor hanya dijamin dengan harta benda debitor saja, tidak
dengan “person debitor”.
Asas bahwa setiap orang bertanggung jawab terhadap hutangnya, tanggung
jawab mana berupa menyediakan kekayaannya baik benda bergerak maupun
tetap jika perlu dijual untuk melunasi hutang-hutangnya (asas schuld dan
haftung). Menurut Mariam Darus Badrulzaman asas ini sangat adil, sesuai
dengan asas kepercayaan di dalam hukum perikatan, dimana setiap orang yang
memberikan hutang kepada seseorang, percaya bahwa debitor akan memenuhi

prestasinya kemudian hari. Setiap orang wajib memenuhi janjinya merupakan
asas moral yang oleh pembentuk undang-undang dikuatkan sebagai norma
hukum . Sehubungan posisi perjanjian kredit sebagaimana yang dimaksud dalam
Pasal 1131 BW hanyalah sebagai jaminan umum yang hak kreditor bentuk
prestasinya sebagai kewajiban debitor dalam menyerahkan pengembalian uang
beserta bunganya kepada kreditor, masih menunggu realisasinya dikemudian
hari sesuai waktu yang disepakati. Seandainya debitor tidak memenuhi
kewajiban untuk melunasi hutangnya, maka posisi kreditor menjadi rawan akan
kerugian yang diderita. Terlebih lagi perjanjian kredit hanya sebagai suatu
perikatan yang hanya melahirkan hak perseorangan, yang sifatnya relatif dan
kedudukan kreditor sekedar sebagai kreditor konkuren. Sarana perlindungan
selanjutnya kepada kreditor juga ditentukan dalam Pasal 1132 BW menyebutkan
bahwa benda tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua orang yang
menguntungkan padanya; pendapatan penjualan dibagi-bagi menurut
keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing, kecuali
apabila di antara yang berpiutang itu ada alasan yang sah untuk didahulukan.
Ketentuan ini merupakan jaminan umum yang timbul dari undang-undang yang
berlaku umum bagi semua kreditor, sifat umum dari hak jaminan diartikan tidak
ada perbedaan atau prioritas bagi kreditor tertentu berlaku asas paritas
creditorum, dimana pembayaran atau pelunasan hutang kepada para kreditor
dilakukan secara berimbang. Maksudnya dalam hal seorang debitor mempunyai
beberapa kreditor, maka kedudukan para kreditor ini adalah sama, namun jika
kekayaan debitor tidak mampu untuk dipergunakan melunasi hutang debitor
dengan sempurna, maka para kreditor ini dibayar berdasarkan asas
keseimbangan, yang masing-masing memperoleh piutangnya seimbang dengan
piutang lain (asas non-pondgewijs) . Adapun dimaksud perkecualian dalam Pasal
1132 BW adalah bahwa undang-undang mengadakan penyimpangan terhadap
asas keseimbangan ini, jika ada perjanjian kebendaan, sedangkan
penyimpangan karena undang-undang dinamakan privilege yang hanya
merupakan hak untuk lebih mendahulukan dalam pelunasan/pembayaran
piutang, tetapi privilege itu bukan merupakan hak kebendaan. Sehubungan
jaminan umum yang tercantum dalam Pasal 1131 BW ada kelemahannya,
bilamana debitor cidera janji dan tidak memenuhi pembayaran kembali
pinjamannya, kemudian atas permintaan para kreditor kepada yang berwenang
untuk menjual lelang harta benda debitor, ternyata hasil lelang tidak mencukupi
untuk membayar kembali jumlah pinjamannya kepada kreditor yang
memperebutkan hasil lelang, hal tersebut tentunya sangat merugikan kreditor.
Posisi kreditor dalam perjanjian yang bersifat umum tersebut hanya menduduki
sebagai kreditor konkuren yang tidak memiliki preferensi, sehingga apabila
debitor cidera janji, para kreditor akan bersaing satu sama lain untuk
memperoleh pembayaran dari hasil lelang harta benda debitor. Untuk mengatasi
persaingan tersebut, maka didalam BW pun terdapat ketentuan yang
memungkinkan adanya kreditor yang mendapat hak didahulukan daripada
kreditor lainnya. Hak didahulukan ini dapat diperoleh dengan adanya perjanjian
khusus antara debitor dan kreditor, yang akan dijadikan landasan bagi sahnya
hak didahulukan dari kreditor lainnya. Dilakukannya ketentuan yang mengatur

hak didahulukan bagi kreditor, karena menyadari kelemahan jaminan umum
yang ada dalam Pasal 1131 BW tersebut, maka pembentuk undang-undang
menyiapkan alternatif perangkat jaminan lainnya yang lebih mantap, yakni
jaminan khusus yang obyeknya juga harta kekayaan milik debitor, hanya saja
sudah ditunjuk secara tertentu dan diperuntukan bagi kreditor tertentu pula.
Karena obyeknya benda, maka ketentuan khusus ini, maka ketentuan khusus ini
dikelompokan ke dalam hukum benda yang diataur dalam Buku II BW. Dengan
disediakannya ketentuan jaminan ini, sebenarnya pembentuk undang-undang
berpesan kepada para pelaku ekonomi, bahwa kalau memberikan kredit,
janganlah hanya didasarkan pada kepercayaan belaka. Sebab secara faktual
untuk mengetahui jumlah harta benda debitor itu tidak gampang, begitu pula
teramat sulit untuk melacak fluktuasi harta debitor pada masa-masa mendatang.
Didorong alasan itu, para pelaku ekonomi disarankan untuk dapat menggunakan
ketentuan-ketentuan jaminan kebendaan yang disediakan, demi menangkal
risiko yang muncul dikemudian hari pada saat sedini mungkin . Mengingat BW ini
mengenal bermacam-macam pembagian benda, dan yang terpenting adalah
pembagian jenis benda bergerak, benda tidak bergerak, maka untuk lembaga
jaminan khusus inipun digantungkan ada jenis pembagian benda tersebut .
Perjanjian kredit merupakan perjanjian secara khusus baik oleh bank selaku
kreditor maupun nasabah selaku debitor, maksudnya perjanjian kreditor
merupakan perjanjian obligatoir lazimnya selalu dilengkapi dengan perjanjian
kebendaan, kedudukan bank selaku kreditor akan lebih unggul dari kreditor yang
lain, karena pelunasan pinjaman yang telah dikucurkan, harus lebih didahulukan
dari pembayaran lainnya. Pola semacam ini jelas dapat mengamankan dana
pinjaman yang telah disalurkan oleh pihak bank, karena dapat diharapkan
kembali utuh beserta bunganya, dan sejalan pula dengan prinsip kehati-hatian
yang diacu dunia perbankan sebagai landasan hidupnya . Apabila oleh para
pihak kemudian melengkapi dengan mengadakan perjanjian pemberian Hak
Tanggungan, berarti pada sisi ini perjanjiannya merupakan jenis perjanjian
kebendaan yang melahirkan hak kebendaan. Dari pola ini akhirnya yang
bersangkutan, hak tagih yang dimilikinya dan persoonlijk, segera memperoleh
dukungan hak kebendaan dari perjanjian jaminan Hak Tanggungan yang telah
dibuatnya. Hak tagih kreditor yang telah memperoleh dukungan Hak Tanggungan
seperti itu, mengakibatkan kreditor tersebut memiliki posisi kreditor preferen atau
memperoleh kedudukan yang diutamakan dalam hal pelunasan piutangnya.
Tentunya bank (kreditor) sebagai pelaku ekonomi bertindak hati-hati dan
menghindari kedudukan selaku kreditor konkuren, perlu mendayagunakan
ketentuan-ketentuan lembaga jaminan, guna mengantisipasi risiko manakala
debitor tidak memenuhi prestasinya.
Jaminan adalah suatu tanggungan yang diberikan oleh seorang debitor dan atau
pihak ketiga kepada kreditor untuk menjamin kewajibannya dalam suatu
perikatan . Lembaga jaminan ini diberikan untuk kepentingan kreditor guna
menjamin dananya melalui suatu perikatan khusus yang bersifat asesoir dari
perjanjian pokok (perjanjian kredit atau pembiayaan) oleh debitor dengan kreditor
. Apabila didefinisikan yang dimaksud dengan perjanjian khusus, adalah
perjanjian yang dibuat kreditor atau bank dengan debitor atau pihak ketiga yang

membuat suatu janji dengan mengikatkan benda tertentu atau kesanggupan
pihak ketiga dengan tujuan memberikan keamanan dan kepastian hukum
pengembalian kredit atau pelaksanaan perjanjian pokok . Penyebutan jaminan
yang diikat dengan benda tertentu yang diperjanjikan antara kreditor dan debitor
dan atau pihak ketiga, dapat dipahami sebagai konsekuensi logis atas
pembagian benda yakni benda bergerak dan tidak bergerak .
Dalam praktik perbankan perjanjian jaminan dikonstruksikan sebagai perjanjian
yang bersifat accessoir dari suatu perjanjian pokok yang berupa perjanjian kredit.
Menurut UU Perbankan, memberikan rumusan mengenai pengertian kredit.
Kredit berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara Bank
dan pihak lain yang mewajibkan peminjam untuk melunasi utangnya setelah
jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan atau pembagian hasil
keuntungan (Pasal 1 butir 12). Dari pengertian kredit tersebut, maka elemen-
elemen kredit adalah :
1. Kredit mempunyai arti khusus yaitu meminjamkan uang;
2. Penyedia/pemberi pinjaman khusus terjadi di dunia perbankan;
3. Berdasarkan perjanjian pinjam meminjam sebagai acuan dari perjanjian kredit;
4. Dalam jangka waktu tertentu;
5. Adanya prestasi dari pihak peminjam untuk mengembalikan utang disertai
dengan jumlah bunga atau imbalan. Bagi bank syariah atau bank muamalat
pengembalian utang disertai imbalan atau adanya pembagian keuntungan tetapi
bukan bunga.
Walaupun dalam BW dan juga dalam UU Perbankan tidak diwajibkan pemberian
kredit dengan jaminan, namun dalam praktik pemberian kredit hampir tidak ada
bank yang berani memberikan kredit tanpa jaminan. Hal itu dilakukan untuk
menjamin keamanan agar terhindari dari risiko kehilangan dana yang telah
disalurkan, yang disebabkan oleh debitor tidak membayar utangnya, dengan
adanya jaminan dalam usaha perbankan merupakan salah satu upaya agar
pinjaman yang diberikan kepada debitor dibayarkan kembali sesuai dengan
jangka waktu yang telah diperjanjikan dengan mendapatkan hasil berupa laba
dari usaha tersebut, diharapkan sebagai pengaman dan pendukung penyaluran
kredit bank, terlebih lagi secara yuridis diharapkan adanya kepastian hukum
sebagai salah satu sendi utama dari aturan perundangan di samping aspek
keadilan dan aspek manfaat, yang memiliki kaitan erat dengan pelaku ekonomi,
bahkan sebagai acuan baginya yang seringkali menggunakan jasa hukum dalam
pelbagai transaksinya.
Perjanjian jaminan merupakan perjanjian yang bersifat tambahan atau ikutan
(accessoir). Artinya keberadaan perjanjian jaminan tidak dapat dilepaskan dari
adanya perjanjian pokok atau jaminan yang timbul karena adanya perjanjian
pokok. Perjanjian jaminan mengabdi kepada perjanjian pokok dan diadakan
untuk kepentingan perjanjian pokok dan memberikan kedudukan kuat dan aman
bagi para kreditor. Perjanjian pokok yang mendahului lahirnya perjanjian jaminan
umunya berupa perjanjian kredit, perjanjian pinjam-meminjam, atau perjanjian
hutang piutang . Berkaitan dengan sifat accessoir dari perjanjian jaminan, A. S. v
Nierop mengatakan bahwa tanpa ada hak tagih maka tidak ada hak jaminan.
Peralihan hak jaminan, apabila perjanjian pokoknya beralih, tidak perlu dipenuhi

syarat peralihan pada umumnya seperti yang ditentukan dalam undang-undang .
Jadi suatu perjanjian jaminan tidak mungkin ada apabila tidak ada perjanjian
pokoknya, karena perjanjian jaminan tidak dapat berdiri sendiri. Selanjutnya
apabila para pihak sepakat bahwa pinjaman itu dijamin dengan hak atas tanah,
berarti mereka harus mengadakan perjanjian jaminan untuk membebani hak atas
tanah dengan Hak Tanggungan. Penegasan perjanjian pemberian Hak
Tanggungan merupakan suatu perjanjian yang bersifat accessoir secara lengkap
diatur dalam Penjelasan Umum UUHT butir 8 disebutkan :
“Oleh karena Hak Tanggungan yang menurut sifatnya merupakan ikutan atau
accessoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian
hutang-piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya
ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Apabila piutang
tersebut beralih kepada kreditor lain, maka Hak Tanggungan yang menjaminnya
– karena hukum – ikut beralih pula kepada kreditor tersebut. Demikian pula jika
Hak Tanggungan hapus karena hukum – karena pelunasan atau sebab-sebab
lain – maka piutang yang dijaminnya menjadi hapus”.
Kedudukan perjanjian yang dikonstruksikan sebagai perjanjian accessoir itu

menjamin kuatnya lembaga jaminan tersebut bagi keamanan pemberian kredit
oleh kreditor. Konsekuensi perjanjian yang bersifat accessoir sebagaimana yang
dimaksud dalam Penjelasan Umum Butir 8 UUHT mempunyai akibat-akibat
hukum yakni : (1) adanya tergantung pada perjanjian pokok; (2) ikut beralih
dengan beralihnya perjanjian pokok; (3) hapusnya tergantung pada perjanjian
pokok .
Sifat accessoir dari Hak Tanggungan sebagaimana disebutkan dalam Penjelasan
Umum Butir 8 UUHT tersebut kemudian dijabarkan dalam Pasal 10 ayat (1)
UUHT yang menentukan bahwa :
“Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak
Tanggungan sebagai pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan
merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian hutang-piutang yang
bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut”.
Menurut Sutan Remy Sjahdeini, ketentuan Pasal 10 ayat (1) UUHT, bahwa
timbulnya Hak Tanggungan hanyalah dimungkinkan, apabila sebelumnya akan
diberikannya Hak Tanggungan itu telah diperjanjikan di dalam perjanjian hutang-
piutang (perjanjian kredit) yang menjadi dasar pemberian hutang (kredit) yang
dijamin dengan Hak Tanggungan itu. Sedangkan pemberian Hak Tanggungan itu
sendiri nantinya dilakukan dengan pembuatan perjanjian tersendiri oleh PPAT
yang disebut Akta Pemberian Hak Tanggungan (Pasal 10 ayat (2) UUHT).
Ketentuan ini tidak ada sebelumnya di dalam hipotik. Pemberian hipotik tidak
perlu didahului dengan janji dalam perjanjian hutang-piutangnya bahwa untuk
menjamin pelunasan hutang dari debitor itu akan diberikan jaminan berupa
hipotik . Sebagai konsekuensi dari perjanjian jaminan yang dikonstruksikan
sebagai perjanjian yang bersifat accessoir, maka keberadaan perjanjian jaminan
mempunyai akibat-akibat hukum sebagai berikut, pertama, adanya (lahirnya)
bergantung pada perjanjian pokok. Kedua, hapusnya juga bergantung pada

perjanjian pokok. Ketiga, jika perjanjian pokoknya batal, maka perjanjian
ikutannya juga batal. Keempat, apabila perjanjian pokoknya beralih, maka
perjanjian ikutannya juga beralih . Perjanjian jaminan, termasuk Hak
Tanggungan, akan melahirkan hak-hak istimewa yang nyaris unggul untuk
dimiliki kreditor, sehingga posisinya menjadi relatif aman dalam transaksi yang
dibuatnya dengan pihak debitor. Hasil seperti itu maka dapat dipahami bahwa
perjanjian jaminan dalam bidang perekonomian dapat memberikan rambu
pengaman yang memadai bagi pelaku-pelaku bisnis .
Disebutkan dalam Pasal 18 ayat (1) huruf d, salah satu penyebab hapusnya Hak
Tanggungan yaitu hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Dalam pelaksanaan ketentuan di bidang pertanahan sering kali hak atas tanah
menjadi hapus. Misalnya, Pemerintah tidak memperpanjang HGB yang sudah
lewat waktu 30 tahun. Alasan Pemerintah tidak memperpanjang HGB tersebut
misalnya karena rencana tata ruang kota telah berubah sehingga
peruntukkannya tidak sesuai dengan tata ruang kota yang baru. Dalam hal ini
apabila tidak diperpanjang maka HGB tersebut menjadi hapus. Jika tanah HGB
itu diletakkan Hak Tanggungan demi kepentingan kreditor, maka Hak
Tanggungan tersebut ikut menjadi hapus. Hapusnya Hak Tanggungan sebagai
perjanjian kebendaan mempunyai akibat hukum, yaitu berubahnya posisi
kreditor, yang semula berkedudukan sebagai kreditor preferen yang mempunyai
hak kebendaan kemudian berkedudukan sebagai kreditor konkuren yang
mempunyai hak perseorangan. Hak perseorangan merupakan hak yang timbul
dari jaminan umum atau jaminan yang lahir dari undang-undang, sebagaimana
yang tercantum dalam Pasal 1131 BW. Oleh karena itu kreditor mempunyai
persamaan hak dan persamaan kedudukan dengan kreditor lainnya terhadap
harta seorang debitor sehingga dalam pemenuhan piutangnya tidak dapat
didahulukan pembayarannya sekalipun di antara mereka ada yang mempunyai
tagihan yang lahir terlebih dulu daripada yang lain. Kongkretnya seorang kreditor
tidak berhak menuntut pelunasan lebih dulu dari kreditor yang lain. Jaminan
umum seperti itu diberikan kepada setiap kreditor yang berhak atas seluruh harta
kekayaan debitor sebagaimana telah dijelaskan diatas.
BAB IV
PENUTUP
1. KESIMPULAN
a. Upaya yang dapat dilakukan oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan untuk
mengantisipasi hapusnya hak atas tanah yang diagunkan yaitu pencantuman
kuasa dalam APHT atas tanah yang bersangkutan, dimana hal tersebut telah
dimungkinkan dalam Pasal 11 ayat (2) huruf d UUHT. Ketentuan tersebut
memungkinkan untuk dapat mencantumkan suatu janji untuk menyelamatkan
objek Hak Tanggungan. Menyelamatkan objek Hak Tanggungan disini termasuk
untuk mengantisipasi atau menyelamatkan hapusnya hak atas tanah yang
diagunkan karena habisnya waktu hak atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan akibat tidak diperpanjangnya masa berlaku hak atas tanah tersebut.

Dengan demikian dalam APHT atas tanah tersebut dapat dicantumkan kuasa
dari pemberi Hak Tanggungan kepada penerima Hak Tanggungan (pemegang
Hak Tanggungan) untuk memperpanjang jangka waktu hak atas tanah tersebut.
Hal ini dapat terjadi pada HGU, HGB, dan Hak Pakai atas tanah Negara karena
hak-hak atas tanah tersebut mempunyai masa berlaku atau jangka waktu
tertentu. Pasal 11 ayat (2) UUHT memberikan kemungkinan kepada pemegang
Hak Tanggungan untuk memperjanjikan di dalam APHT suatu janji yang
memberikan kewenangan untuk dapat menyelamatkan atau memperpanjang
objek Hak Tanggungan, jika hal tersebut diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi
atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak atas tanah yang
menjadi objek Hak Tanggungan itu.
b. Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 18 ayat (1) huruf d UUHT, salah satu
penyebab hapusnya Hak Tanggungan yaitu hapusnya hak atas tanah yang
dibebani Hak Tanggungan. Apabila Hak Tanggungan menjadi hapus akan
mempunyai akibat hukum terhadap kreditor pemegang Hak Tanggungan, yaitu
yang awalnya berposisi sebagai kreditor preferen sebagai pemegang jaminan
kebendaan karena APHT sebagai perjanjian jaminan kebendaan mempunyai
prinsip absolut/mutlak, droit de suite, droit de preference, spesialitas dan
publisitas, maka dengan hapusnya Hak Tanggungan berubah menjadi kreditor
konkuren yang mempunyai hak perseorangan yang merupakan hak yang timbul
dari jaminan umum atau jaminan yang timbul dari undang-undang sebagaimana
yang tercantum dalam Pasal 1131 BW.
2. Saran
a. Penerima Hak Tanggungan sebaiknya lebih berhati-hati untuk menerima hak

atas tanah yang mempunyai jangka waktu (dalam hal ini HGU, HGB, Hak Pakai
atas tanah Negara) untuk lebih memperhatikan jangka waktu hak atas tanah
tersebut yang akan dibebani Hak Tanggungan. Hal ini mengingat dengan
hapusnya hak atas tanah tersebut akan berakibat pula hapusnya Hak
Tanggungan, dengan demikian akan dapat merugikan kreditor tersebut.
b. Apabila kreditor setuju untuk menerima hak atas tanah yang jangka waktunya
terbatas sebaiknya juga disertai jaminan tambahan lainnya, baik berupa jaminan
kebendaan secara Fidusia, Gadai, maupun Hipotik. Hal ini untuk melindungi
kepentingan kreditor bilamana hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan
tersebut menjadi hapus.

Label: HAK TANGGUNGAN, HAPUSNYA HAK ATAS TANAH, KEDUDUKAN
HUKUM, KREDITOR
Reaksi:
Eksekusi Benda Objek Perjanjian Fidusia dengan Akta di Bawah Tangan
Perjanjian fidusia adalah perjanjian hutang piutang kreditor kepada debitor yang
melibatkan penjaminan. Jaminan tersebut kedudukannya masih dalam
penguasaan pemilik jaminan.Tetapi untuk menjamin kepastian hukum bagi
kreditor maka dibuat akta yang dibuat oleh notaris dan didaftarkan ke Kantor
Pendaftaran Fidusia. Nanti kreditor akan memperoleh sertifikat jaminan fidusia
berirah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Dengan
demikian, akan memiliki kekuatan eksekutorial langsung apabila debitor
melakukan pelanggaran perjanjian fidusia (cidera janji) kepada kreditor (parate
eksekusi), sesuai UU No. 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia.
Lalu, bagaimana dengan perjanjian fidusia yang tidak di buatkan akta notaris dan
didaftarkan di kantor pendaftaran fidusia alias dibuat dibawah tangan?
Pengertian akta di bawah tangan adalah sebuah akta yang dibuat antara pihak-
pihak dimana pembuatanya tidak di hadapan pejabat pembuat akta yang sah
yang ditetapkan oleh undang-undang (notaris, PPAT dll).
Akta di bawah tangan bukanlah akta otentik yang memiliki nilai pembuktian
sempurna. Sebaliknya, akta otentik adalah akta yang dibuat oleh atau di depan
pejabat yang ditunjuk oleh Undang-Undang dan memiliki kekuatan pembuktian
sempurna. Untuk akta yang dilakukan di bawah tangan biasanya harus
diotentikan ulang oleh para pihak jika hendak dijadikan alat bukti sah, misalnya di
pengadilan (butuh keterangan dan pengakuan dari para pihak dalam akta).
Pertanyaannya adalah apakah sah dan memiliki kekuatan bukti hukum suatu
akta di bawah tangan? Menurut pendapat penulis, sah-sah saja digunakan
asalkan para pihak mengakui keberadaan dan isi akta tersebut. Dalam
prakteknya, di kampung atau karena kondisi tertentu menyebabkan hubungan
hukum dibuat dengan akta di bawah tangan seperti dalam proses jual beli dan
utang piutang.
Saat ini, banyak lembaga pembiayaan (finance) dan bank (bank umum maupun
perkreditan) menyelenggarakan pembiayaan bagi konsumen (consumer
finance), sewa guna usaha (leasing), anjak piutang (factoring). Mereka umumnya
menggunakan tata cara perjanjian yang mengikutkan adanya jaminan fidusia
bagi objek benda jaminan fidusia. Prakteknya lembaga pembiayaan
menyediakan barang bergerak yang diminta konsumen (semisal kenderaan
bermotor atau mesin industri) kemudian diatasnamakan konsumen sebagai
debitur (penerima kredit/pinjaman). Konsekuensinya debitur menyerahkan
kepada kreditur (pemberi kredit) secara fidusia. Artinya debitur sebagai pemilik
atas nama barang menjadi pemberi fidusia kepada kreditur yang dalam posisi
sebagai penerima fidusia. Praktek sederhana dalam jaminan fidusia adalah
debitur/pihak yang punya barang mengajukan pembiayaan kepada kreditor, lalu
kedua belah sama-sama sepakat mengunakan jaminan fidusia terhadap benda

milik debitor dan dibuatkan akta notaris lalu didaftarkan ke Kantor Pendaftaran
Fidusia. Kreditur sebagai penerima fidusia akan mendapat sertifkat fidusia, dan
salinannya diberikan kepada debitur. Dengan mendapat sertifikat jaminan fidusia
maka kreditur/penerima fidusia serta merta mempunyai hak eksekusi langsung
(parate eksekusi), seperti terjadi dalam pinjam meminjam dalam perbankan.
Kekuatan hukum sertifikat tersebut sama dengan keputusan pengadilan yang
sudah mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
Namun, fakta di lapangan menunjukan, lembaga pembiayaan dalam melakukan
perjanjian pembiayaan mencamtumkan kata-kata dijaminkan secara fidusia.
Tetapi ironisnya tidak dibuat dalam akta notaris dan tidak didaftarkan di Kantor
Pendaftaran Fidusia untuk mendapat sertifikat. Akta semacam itu dapat disebut
akta jaminan fidusia di bawah tangan oleh karena itu fidusia sebagai jaminan
kebendaan tidaklah lahir, dengan demikian kreditor tersebut bukanlah kreditor
pemegang jaminan kebendaan.
Jika penerima fidusia mengalami kesulitan di lapangan, maka ia dapat meminta
pengadilan setempat melalui juru sita membuat surat penetapan permohonan
bantuan pengamanan eksekusi. Bantuan pengamanan eksekusi ini bisa
ditujukan kepada aparat kepolisian, pamong praja dan pamong desa/kelurahan
dimana benda objek jaminan fidusia berada. Dengan demikian bahwa
pembuatan sertifikat jaminan fidusia melindungi penerima fidusia jika pemberi
fidusia gagal memenuhi kewajiban sebagaimana tertuang dalam perjanjian
kedua belah pihak.
Akibat Hukum
Jaminan fidusia yang tidak dibuatkan sertifikat jaminan fidusia menimbulkan
akibat hukum yang kompleks dan beresiko. Kreditor bisa melakukan hak
eksekusinya karena dianggap sepihak dan dapat menimbulkan kesewenang-
wenangan dari kreditor. Bisa juga karena mengingat pembiayaan atas barang
objek fidusia biasanya tidak full sesuai dengan nilai barang. Atau, debitur sudah
melaksanakan kewajiban sebagian dari perjanjian yang dilakukan, sehingga
dapat dikatakan bahwa diatas barang tersebut berdiri hak sebagian milik debitor
dan sebagian milik kreditor. Apalagi jika eksekusi tersebut tidak melalui badan
penilai harga yang resmi atau badan pelelangan umum. Tindakan tersebut dapat
dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum (PMH) sesuai diatur dalam
Pasal 1365 BW dan dapat digugat ganti kerugian.
Dalam konsepsi hukum pidana, eksekusi objek fidusia di bawah tangan masuk
dalam tindak pidana Pasal 368 KUHPidana jika kreditor melakukan pemaksaan
dan ancaman perampasan. Pasal ini menyebutkan:
1. Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang
lain secara melawan hukum, memaksa seorang dengan kekerasan atau
ancaman kekerasan untuk memberikan barang sesuatu, yang seluruhnya atau
sebagian adalah kepunyaan orang itu atau orang lain, atau supaya membuat
hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena pemerasan dengan
pidana penjara paling lama sembilan bulan.
2. Ketentuan pasal 365 ayat kedua, ketiga, dan keempat berlaku bagi kejahatan
ini.

Situasi ini dapat terjadi jika kreditor dalam eksekusi melakukan pemaksaan dan
mengambil barang secara sepihak, padahal diketahui dalam barang tersebut
sebagian atau seluruhnya milik orang lain. Walaupun juga diketahui bahwa
sebagian dari barang tersebut adalah milik kreditor yang mau mengeksekusi
tetapi tidak didaftarkan dalam di kantor fidusia. Bahkan pengenaan pasal-pasal
lain dapat terjadi mengingat bahwa dimana-mana eksekusi merupakan bukan hal
yang mudah, untuk itu butuh jaminan hukum dan dukungan aparat hukum secara
legal. Inilah urgensi perlindungan hukum yang seimbang antara kreditor dan
debitor. Bahkan apabila debitor mengalihkan benda objek fidusia yang dilakukan
dibawah tangan kepada pihak lain tidak dapat dijerat dengan UU No. 42 Tahun
1999 Tentang jaminan fidusia, karena fidusia tersebut tidak sah atau legalnya
perjanjian jaminan fidusia yang dibuat. Mungkin saja debitor yang mengalihkan
barang objek jaminan fidusia di laporkan atas tuduhan penggelapan sesuai Pasal
372 KUHPidana menandaskan: “Barang siapa dengan sengaja dan melawan
hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah
kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena
kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama
empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah”.
Oleh kreditor, tetapi ini juga bisa jadi blunder karena bisa saling melaporkan
karena sebagian dari barang tersebut menjadi milik berdua baik kreditor dan
debitor, dibutuhkan keputusan perdata oleh pengadilan negeri setempat untuk
mendudukan porsi masing-masing pemilik barang tersebut untuk kedua belah
pihak. Jika hal ini ditempuh maka akan terjadi proses hukum yang panjang,
melelahkan dan menghabiskan biaya yang tidak sedikit. Akibatnya, margin yang
hendak dicapai perusahaan tidak terealisir bahkan mungkin merugi, termasuk
rugi waktu dan pemikiran.
Lembaga pembiayaan yang tidak mendaftarkan jaminan fidusia sebenarnya rugi
sendiri karena tidak punya hak eksekutorial yang legal. Problem bisnis yang
membutuhkan kecepatan dan pelayanan yang prima selalu tidak sejalan dengan
logika hukum yang ada. Mungkin karena kekosongan hukum atau hukum yang
tidak selalu secepat perkembangan zaman.
Saat ini banyak lembaga pembiayaan melakukan eksekusi pada objek barang
yang dibebani jaminan fidusia yang tidak didaftarkan. Bisa bernama remedial, rof
coll, atau remove. Selama ini perusahaan pembiayaan merasa tindakan mereka
aman dan lancar saja. Menurut penulis, hal ini terjadi karena masih lemahnya
daya tawar nasabah terhadap kreditor sebagai pemilik dana. Ditambah lagi
pengetahuan hukum masyarakat yang masih rendah. Kelemahan ini
termanfaatkan oleh pelaku bisnis industri keuangan, khususnya sektor lembaga
pembiayaan dan bank yang menjalankan praktek jaminan fidusia dengan akta di
bawah tangan.
Penulis juga mengkhawatirkan adanya dugaan pengemplangan pendapatan
negara non pajak sesuai UU No. 20 Tahun 1997 Tentang Pendapatan Negara
Non Pajak, karena jutaan pembiayaan (konsumsi, manufaktur dan industri)
dengan jaminan fidusia tidak didaftarkan dan mempunyai potensi besar
merugikan keuangan pendapatan negara.
Proses Eksekusi

Bahwa asas perjanjian “pacta sun servanda” yang menyatakan bahwa perjanjian
yang dibuat oleh pihak-pihak yang bersepakat, akan menjadi undang-undang
bagi keduanya, tetap berlaku dan menjadi asas utama dalam hukum perjanjian.
Tetapi terhadap perjanjian yang memberikan penjaminan fidusia di bawah tangan
tidak dapat dilakukan eksekusi sendiri. Proses eksekusi harus dilakukan dengan
cara mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri melalui proses hukum
acara yang normal hingga turunnya putusan pengadilan. Inilah pilihan yang
prosedural hukum formil agar dapat menjaga keadilan dan penegakan terhadap
hukum materiil yang dikandungnya.
Proses ini hampir pasti memakan waktu panjang, kalau para pihak
menggunakan semua upaya hukum yang tersedia. Biaya yang musti dikeluarkan
pun tidak sedikit. Tentu saja, ini sebuah pilihan dilematis. Dalih mengejar margin
besar juga harus mempertimbangkan rasa keadilan semua pihak. Masyarakat
yang umumnya menjadi nasabah juga harus lebih kritis dan teliti dalam
melakukan transaksi. Sementara bagi Pemerintah, kepastian, keadilan dan
ketertiban hukum adalah penting dan mendesak.

Label: Akta di Bawah Tangan, Benda, Eksekusi, Fidusia, Objek Perjanjian
Reaksi:
TUGAS DAN WEWENANG PPAT
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Baru pertama kali semenjak diterbitkannya Undang-Undang No. 5 Tahun 1960
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) diterbitkan
suatu Peraturan Pemerintah tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya
disebut PPAT) dengan Peraturan Pemerintah nomor 37 Tahun 1998 (selanjutnya
disebut PP No. 37/1998), sebagai pelengkap dari Peraturan Pemerintah tentang
Pendaftaran Tanah dan telah dijanjikan pada Pasal 7 PP 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP No. 24/1997). Menurut Prof. Dr A. P.
Parlindungan, hal ini merupakan hal yang positif dalam pembangunan hukum
keagrarian, karena keragu-raguan dan tidak teraturnya dengan peraturan hukum
tertentu telah banyak menimbulkan khaos . Dalam kurun waktu 1961 hingga
diterbitkannya PP No. 37/1998 ini telah banyak sekali kekacuan dan kesalahan-
kesalahan dalam pelaksanaan pembuatan akta PPAT. Dalam kurun waktu 1961
hingga diterbitkannya PP No.37/1998 ini telah banyak sekali kekacauan dan
kesalahan-kesalahan dalam pelaksanaan pembuatan akta PPAT, karena
pelaksanaan tugas dari PPAT tidak tertuang dalam PMA No.18 Tahun 1961. PMA
No.10 Tahun 1961 yang terdiri atas 10 Pasal hanya mengatur tentang daerah
kerja PPAT, tentang kewenangan membuat akta tanah dalam daerah kerjanya
dan keharusan meminta izin jika melakukan pembuatan akta tanah di lain daerah

kerjanya dan berkantor di daerah kerjanya, kemudian siapa yang dapat diangkat
sebagai PPAT. Setelah dikeluarkannya PP No.37/1998, tugas dan ruang lingkup
jabatan PPAT lebih jelas dan rinci meskipun dikalangan akademisi masih
mempertanyakan keabsahan atau keotentikan dari akta yang dibuat PPAT.
B. Rumusan Masalah
Dari uraian singkat diatas dapat diajukan permasalahan, yaitu bagaimanakah
tugas dan kewenangan jabatan PPAT sebagaimana diatur dalam PP No.37/1998
dan peraturan perundangan lainnya ?
C. Maksud dan Tujuan

Maksud dan tujuan dari laporan ini yaitu ingin mengetahui dan memahami tugas
dan kewenangan jabatan PPAT sebagaimana diatur dalam PP No.37/1998 Dan
peraturan perundangan lainnya.
BAB II
GAMBARAN UMUM KASUS
PP No.37/1998 ini telah dikeluarkan oleh pemerintah sudah 10 tahun lamanya,

namun dalam pelaksanaannya masih banyak mahasiswa dan masyarakat belum
mengetahui dan memahami secara seksama apa dan bagaimana isi PP
No.37/1998 yang mengatur tentang jabatan PPAT tersebut. Seringkali pula
ditemui adanya tumpang tindih pengetahuan antara jabatan Notaris dan PPAT.
Padahal seperti diketahui keduanya merupakan 2 (dua) jabatan yang berbeda
tugas dan kewenangannya.
Oleh sebab itu kami mencoba untuk menguraikan ruang lingkup pengangkatan,
pemberhentian, daerah kerja, tugas dan kewenangan PPAT dalam menjalankan
jabatannya dalam laporan ini.
BAB III
PEMBAHASAN
A. Pengertian PPAT
Pasal 1 PP No.37/1998, menyebutkan :
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum
yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun.
2. PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya
untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang
belum cukup terdapat PPAT.
3. PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk
karena jabatannya utnuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta
PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas
Pemerintah tertentu.

4. Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah
dilaksanakan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau atas Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun.
5. Protokol PPAT adalah kumpulan dokumen yang harus disimpan dan dipelihara
oleh PPAT yang terdiri dari daftar akta, asli akta, warkah pendukung akta, arsip
laporan, agenda dan surat-surat lainnya.
6. Warkah adalah dokumen yang dijadikan dasar pembuatan akta PPAT.
7. Formasi PPAT adalah jumlah maksimum PPAT yang diperbolehkan dalam
satuan daerah kerja PPAT.
8. Daerah kerja PPAT adalah suatu wilayah yang menunjukan kewenangan
seorang PPAT untuk membuat akta mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun yang terletak didalamnya.
9. Menteri adalah Menteri yang bertanggungjawab di bidang agraria/pertanahan.
Apa yang diuraikan pada Pasal 1 ini, telah memperjelas tentang perngertian
PPAT tersebut, sehingga kita mengenal beberapa PPAT. Disamping itu ada yang
disebut protokol PPAT yang terdiri dari daftar akta, akta-akta asli yang harus
dijilid, warkah pendukung data, arsip laporan, agenda dan surat-surat lainnya.
Berbeda dengan protokol Notaris masih ada yang tidak termasuk yaitu buku
klapper yang berisikan nama, alamat, pekerjaan, akta tentang apa dan singkatan
isi akta, nomor dan tanggal akta dibuat.
Formasi dari PPAT di sesuatu wilayah adalah maksimum boleh di tempatkannya
PPAT di sesuatu wilayah dan ini telah diatur oleh Pasal 14 PP No.24/1997 dan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.1
Tahun 1996 dan Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No.640-679
tanggal 11 maret 1996.
Peraturan Menagria/KBPN no.1 tahun 1996 menyebutkan sebagai berikut :
Pasal 1 :
Formasi PPAT di Kabupaten/Kota daerah tingkat II ditetapkan berdasarkan
rumus sebagaimana tersebut dalam ayat (2) pasal ini.
Formasi tersebut pada ayat (1) ditetapkan sebagai berikut :
y = a1×1 + a2×2 + b.
y = formasi PPAT di daerah tingkat II.
x1 = jumlah kecamatan dalam daerah tingkat II.
x2 = jumlah sertipikat non-proyek (sporadis) di daerah tingkat II rata-rata tiga
tahun terakhir.
a1 = 4 untuk Kota di DKI Jakarta.
a1 = 3 untuk daerah tingkat II lainnya atau yang disamakan.
a2 = 1/1000
b = angka pembulatan ke atas sampai lipatan lima.
Formasi PPAT daerah tingkat II berdasarkan Peraturan ini berlaku sejak tanggal
ditetapkan dan berakhir pada tanggal 24 september tahun ketiga sejak tahun
penetapannya, dan ditetapkan kembali dengan mengikuti kemungkinan adanya
perubahan pada rumus dimaksud pada diktum pertama ayat (2) untuk selama
tiga tahun berikutnya dengan catatan apbila tidak ada perubahan maka rumus ini

tetap dipergunakan. Formasi PPAT dalam peraturan ini berlaku pula untuk PPAT
Sementara yang dijabat oleh Camat selama masih diangkat sebagai PPAT.
Pada Pasal 2 ayat (2), menyebutkan Kabupaten/Kota tingkat II yang jumlah
PPAT-nya telah mencapai jumlah sama atau lebih dari formasi yang ditetapkan
dengan rumus dimaksud pada pasal 1 di atas dinyatakan tertutup untuk
pengangkatan PPAT baru maupun pindahan dari daerah lain.
Daerah kerja suatu PPAT adalah yang menunjukan kewenangan dari PPAT
tersebut membuat akta-akta PPAT. Daerah ini pada umumnya meliputi satu
kantor pertanahan tertentu, namun tidak tertutup kemungkinan PPAT ini
mempunyai daerah kerja lainnya. Banyak protes dari para Notaris maupun dari
ikatan PPAT tentang wilayah para PPAT, seperti di daerah Jakarta Raya, karena
ada Notaris-PPAT yang mempunyai wilayah se-Jakarta Raya, tetapi ada juga
PPAT yang baru dilantik hanya daerah tingkat II di daerah Jakarta Raya.
B. Pengangkatan Dan Pemberhentian PPAT

Dalam Pasal 5 PP No.37/1998, diatur tentang pengangkatan PPAT, sebagai
berikut :
(1) PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri.
(2) PPAT diangkat untuk suatu daerah kerja tertentu.
(3) Untuk melayani masyarakat dalam pembuatan akta PPAT di daerah yang
belum cukup terdapat PPA atau untuk melayani golongan masyarakat tertentu
dalam pembutan akta PPAT tertentu, Menteri dapat menunjuk pejabat-pejabat di
bawah ini sebagai PPAT Sementara atau PPAT Khusus ;
a. Camat atau Kepala Desa untuk melayani pembuatan akta di daerah yang
belum cukup terdapat PPAT sebagai PPAT Sementara;
b. Kepala Kantor Pertanian untuk melayani pembuatan akta PPAT yang
diperlukan dalam rangka pelaksanaan program-program pelayanan masyarakat
atau untuk melayani pembuatan akta PPAT tertentu bagi negara sahabat
berdasarkan asas reprositas sesuai pertimbangan dari Departemen Luar Negeri,
sebagai PPAT Khusus.
Dari rumusan diatas dapat dipahami, bahwa :

a. PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri.
b. Untuk suatu wilayah belum dipenuhi formasi pengangkatan PPAT dapat
ditunjuk Camat sebagai PPAT sementara, malahan jika ada suatu desa yang
jauh sekali letaknya dan jauh dari PPAT yang terdapat di kabupaten/kota dapat
ditujunjuk Kepala desa sebagai PPAT sementara. Dengan ketentuan ini maka
Camat tidak otomatis diangkat sebagai PPAT Sementara (dapat terbukti dari
surat pengangkatannya dan telah disumpah sebagai PPAT).
c. PPAT Khusus ini bertugas untuk melaksanakan perbuatan hukum atas Hak
Guna Usaha (HGU), terutama dalam hal mutasi.
C. Pengangkatan, Pemberhentian dan Daerah Kerja PPAT

Ditentukan dalam Pasal 6 PP No.37/1998, sebagai berikut :
Syarat untuk dapat diangkat menjadi PPAT adalah :
1. berkewarganegaraan Indonesia;

2. berusia sekurang-kurangnya 30 (tiga puluh) tahun;
3. berkelakuan baik yang dinyatakan dengan surat keterangan yang dibuat oleh
Instansi Kepolisian setempat;
4. belum pernah dihukum penjara karena melakukan kejahatan berdasarkan
putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
5. sehat jasmani dan rohani;
6. lulusan program pendidikan spesialis notariat atau program pendidikan khusus
PPAT yang diselenggarakan oleh lembaga pendidikan tinggi;
7. lulus ujian yang diselenggarakan oleh Kantor Menteri Negara Agraria/Badan
Pertanahan Nasional
Dengan adanya persyaratan dari Pasal 6 ini, maka sudah jelas siapa yang dapat
diangkat sebagai PPAT, yaitu telah mendapat pendidikan khusus spesialis
notariat atau program pendidikan khusus PPAT yang diadakan oleh lembaga
pendidikan tinggi di samping harus pula lulus dari ujian yang diadakan oleh
Kantor Menteri Negara Agraria/Kantor Pertanahan Nasional. Dengan demikian
kemungkinan diangkat sebagai PPAT tanpa ujian ataupun yang belum pernah
mendapatkan pendidikan khusus tentang PPAT tidak akan mungkin. Kalaupun
ada PPAT sementara Camat atau Kepala Desa maka tentunya pemerintah perlu
mengatur dengan suatu Peraturan Menteri atas dispensasi tersebut.
Didalam Pasal 8 PP No.37/1998, disebutkan PPAT berhenti menjabat karena :
a. meninggal dunia; atau
b. telah mencapai usia 65 (enam puluh lima) tahun; atau
c. diangkat dan mengangkat sumpah jabatan atau melaksanakan tugas sebagai
Notaris dengan tempat kedudukan di Kabupaten/Kota Daerah Tingkat II yang lain
daripada daerah kerjanya sebagai PPAT; atau
d. diberhentikan oleh Menteri
sementara dalam ayat (2) pasal tersebut menyebutkan :
PPAT Sementara dan PPAT Khusus berhenti melaksanakan tugas PPAT apabila
tidak lagi memegang jabatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (3)
huruf a dan b, atau diberhentikan oleh Menteri.
Ayat 1 huruf c merupakan suatu penyelesaian dari ada seseorang diangkat
sebagai PPAT, tetapi kemudian diangkat sebagai notaris di kota lain, sehingga
menurut ketentuan ini yang bersangkutan berhenti sebagai PPAT, sungguh pun
kalau masih ada lowongan di kota yang bersangkutan diangkat kembali sebagai
PPAT di tempat yang bersangkutan sebagai notaris. Hal ini sebagai solusi
seseorang yang diangkat sebagai PPAT dan kemudian sebagai notaris di kota
lain tetap memegang kedua jabatan tersebut dan tetap melakukan tugas-tugas
PPAT dan notarisnya dan usahanya untuk diangkat sebagai PPAT di tempat yang
bersangkutan sebagai notaris tidak dikabulkan oleh Kepala BPN hanya disuruh
berhenti saja sebagai PPAT atau dia diangkat saja sebagai notaris di tempat
ditunjuk sebagai PPAT.
Sedangkan ayat (2) merupakan ketegasan dari PPAT sementara ataupun PPAT
khusus yang tidak mungkin melanjutkan tugas-tugasnya kalau mereka
dipindahkan ataupun berhenti sebagai pejabat di daerah itu baik sebagai camat
atau kepala desa dan demikian pula PPAT khusus itu dipindah ke lain jabatan
ataupun berhenti ataupun pensiun sebagai pegawai negeri.

(1) PPAT diberhentikan dengan hormat dari jabatannya karena :
a. permintaan sendiri;
b. tidak lagi menjalankan tugasnya karena keadaan kesehatan badan atau
kesehatan jiwanya, setelah dinyatakan oleh tim pemeriksa kesehatan yang
berwenang atas permintaan Menteri atau pejabat yang ditunjuk;
c. melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan atau kewajiban sebagai
PPAT;
d. diangkat sebagai pegawai negeri sipil atau ABRI.
(2) PPAT diberhentikan dengan tidak hormat dari jabatannya, karena :
a. melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai
PPAT;
b. dijatuhi hukuman kurungan/penjara karena melakukan kejahatan perbuatan
pidana yang diancam dengn hukuman kurungan atau penjara selama-lamanya 5
(lima) tahun atau lebih berat berdasarkan putusan pengadilan yang sudah
memperoleh kekuatan hukum tetap.
(3) Pemberhentian PPAT karena alasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
huruf c dan ayat (2) dilakukan setelah PPAT yang bersangkutan diberi
kesempatan untuk mengajukan pembelaan diri kepada Menteri.
(4) PPAT yang berhenti atas permintaan sendiri dapat diangkat kembali menjadi
PPAT untuk daerah kerja lain daripada daerah kerjanya semula, apabila formasi
PPAT untuk daerah kerja tersebut belum penuh.
Sementara Daerah kerja PPAT diatur dalam Pasal 12 PP No.37/1998, sebagai
berikut:
(1) Daerah kerja PPAT adalah satu wilayah kerja Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
(2) Daerah kerja PPAT Sementara dan PPAT Khusus meliputi wilayah kerjanya
sebagai pejabat pemerintah yang menjadi dasar penunjukannya.
Untuk daerah yang terjadi pemekaran atau pemecahan menjadi 2 (dua) atau
lebih tentunya dapat mengakibatkan perubahan daerah kerja PPAT didaerah
yang terjadi pemekaran atau pemecahan tersebut. Hal ini telah diatur dalam
Pasal 13 PP No.37/1998, sebagai berikut :
(1) Apabila suatu wilayah Kabupaten/Kota dipecah menjadi 2 (dua) atau lebih
wilayah Kabupaten/Kota, maka dalam waktu 1 (satu) tahun sejak
diundangkannya Undang-Undang tentang pembentukan Kabupaten/Kota Daerah
tingkat II yang baru PPAT yang daerah kerjanya adalah Kabupaten/Kota semua
harus memilih salah satu wilayah Kabupaten/Kota sebagai daerah kerjanya,
dengan ketentuan bahwa apabila pemilihan tersebut tidak dilakukan pada
waktunya, maka mulai 1 (satu) tahun sejak diundangkannya Undang-Undang
pembentukan Kabupaten/Kota Daerah Tingkat II yang baru tersebut daerah kerja
PPAT yang bersangkutan hanya meliputi wilayah Kabupaten/Kota letak kantor
PPAT yang bersangkutan.
(2) Pemilihan daerah kerja sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berlaku dengan
sendirinya mulai 1 (satu) tahun sejak diundangkannya Undang-Undang
pembentukan Kabupaten/Kota daerah Tingkat II yang baru.

Dari rumusan diatas dapat dipahami bahwa dalam ayat (1) memberikan suatu
kemudahan kepada PPAT untuk memilih salah satu wilayah kerjanya, dan jika
ada kantor pertanahannya disitulah dianggap sebagai tempat kedudukannya dan
disamping itu diberi dia tenggang waktu satu tahun untuk memilih, dan jika dia
tidak memilih salah satu dari daerah tersebut, maka dianggap dia telah memilih
kantor pertanahan di daerah kerjanya dan atas daerah kerja lainnya setelah satu
tahun tidak lagi berwenang. Sedangkan dalam masa peralihan yang lamanya 1
(satu) tahun PPAT yang bersangkutan berwenang membuat akta mengenai hak
atas tanah atau Hak Milik Atas satuan rumah Susun yang terletak di wilayah
Daerah Tingkat II yang baru maupun yang lama.
D. Tugas Pokok dan Kewenangan PPAT

(1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah
dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,
yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
(2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai
berikut :
a. jual beli;
b. tukar-menukar;
c. hibah;
d. pemasukan dalam perusahaan (inbreng);
e. pembagian harta bersama;
f. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
g. pemberian Hak Tanggungan
h. pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Sementara Pasal 101 Peraturan Menagria/KBPN No.3 Tahun 1997,
menyebutkan sebagai berikut :
1. pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan
perbuatan hukum yang bersangkutan atau orang yang dikuasakan olehnya
dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
2. Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua)
orang saksi yang memuat ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan
hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak
atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukan dalam
pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum yang
bersangkutan.
3. PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan
memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan prosedur
pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai dengan ketentuan yang
berlaku.

Atas ayat (1) maka tugas dari PPAT adalah melakukan perekaman perbuatan
hukum (recording of deeds of conveyance) sebagaimana diatur dalam ayat (2).
Dalam Pasal 3 PP No.37/1998, disebutkan :
(1) Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2
seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua
perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak
atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam
daerah kerjanya.
(2) PPAT khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum
yang disebut secara khusus dalam penunjukannya.
Demikian PPAT hanya berwenang untuk membuat akta-akta PPAT berdasarkan
penunjukannya sebagai PPAT, di sesuatu wilayah dan perbuatan-perbuatan
hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (2) PP No.37/1998 tersebut.
Sedangkan kewenangan PPAT khusus tersebut adalah pembuatan akta PPAT
yang secara khusus ditentukan.
Mengenai bentuk akta PPAT ditetapkan oleh Menteri sebagaimana dalam Pasal
21 PP No.37/1998, sebagai berikut :
(1) Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
(2) Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada tahun
takwin.
(3) Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu :
a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT
bersangkutan, dan
b. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak
atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjasi obyek
perbuatan hukum dalam akta yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan
untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian
kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa
untuk dasar pembuatan akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-
pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.
Yang mengherankan dalam penjelasan ayat (1) pasal diatas, bahwa untuk
memenuhi syarat otentiknya suatu akta, maka akta PPAT wajib ditentukan
bentuknya oleh Menteri. Penulis tidak sependapat dengan penjelasan tersebut,
karena yang menentukan keotentikan suatu akta yaitu kewenangan pejabat yang
membuatnya, komparisi, nama-nama dan tanggal akta dibuat sesuai dengan
ketentuan yang ada, hal itulah yang membuat akta itu otentik.
BAB IV
PENUTUP
a. Kesimpulan
1. Dikenalnya beberapa PPAT yaitu Notaris atau yang khusus menempuh ujian
PPAT, ada pula PPAT sementara yaitu Camat atau Kepala Desa tertentu untuk
melaksanakan tugas PPAT, karena di suatu daerah belum cukup PPAT.
2. PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri untuk suatu daerah kerja
tertentu yang meliputi wilayah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

3. PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah
perbuatan hukum dimaksud sebagai berikut :
a. jual beli;
b. tukar menukar;
c. hibah;
d. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
e. pembagian hak bersama;
g. pemberian Hak Tanggungan;
h. pemberian kuasa membebankan Hak Tangungan.
b. Saran
Mengingat masih adanya perbedaan pendapat di kalangan akedemisi mengenai
keotentikan akta PPAT yang selama ini diatur melalui Peraturan Pemerintah
maka sebaiknya Pemerintah beserta DPR segera membuat Undang-Undang
mengenai PPAT.

Label: PPAT, TUGAS, WEWENANG
Reaksi:
KEWENANGAN MENGADILI ATAS PEMBATALAN AKTA PPAT SEBAGAI AKTA

PEJABAT PUBLIK
a. Pejabat Umum, erat kaitannya dengan kewenangan, tugas dan kewajiban
utama untuk membuat Akta Otentik, yang merupakan alat bukti sempurna
bersifat membatasi kebebasan Hakim dalam memutuskan suatu perkara yang
sedang dihadapinya. PPAT sebagai Pejabat Umum (openbaar ambtenaar) yang
diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Akta
PPAT dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Umum yang diberi kewenangan
khusus untuk itu, maka akta PPAT merupakan Akta Otentik.
b. Akta PPAT merupakan perbuatan hukum bersifat bersegi dua atau perikatan
antara dua pihak dalam Hukum Perdata, akta tersebut tidak dapat
dikualifikasikan sebagai suatu Keputusan Tata Usaha Negara yang bersifat
sepihak dalam Hukum Publik, sehingga obyek yang digugat bukan merupakan
suatu keputusan (beschiking), sekalipun PPAT merupakan Pejabat TUN, namun
dalam hal tersebut PPAT dan Aktanya bukan merupakan subyek dan obyek
Peradilan Tata Usaha Negara, dengan demikian PPAT dan Akta PPAT tidak
dapat digugat di PERATUN. Kewenangan menangani sengketa mengenai
pembatalan Akta PPAT termasuk sengketa perdata ada pada Pengadilan Umum
sehingga Pengadilan Negeri yang berhak untuk membatalkan Akta PPAT

Reaksi:
DASAR HUKUM – KEWENANGAN NOTARIS UNTUK MEMBUAT AKTA

KETERANGAN HAK MEWARIS
Pasal 15 UU No 30 TAHUN 2004 TENTANG JABATAN NOTARIS

Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan,
perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan
dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam
akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta,
memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang
pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat
lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.
Notaris berwenang pula :
mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah
tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku
khusus;
membuat kopi dari asli surat-surat dibawah tangan berupa salinan yang memuat
uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
membuat akta risalah lelang.
(3) Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2),
Notaris mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-
undangan.
Penjelasan :
Ayat (1) : Cukup jelas.
Ayat (2) :
Huruf a : Ketentuan ini merupakan legalisasi terhadap akta di bawah tangan

yang dibuat sendiri oleh orang perseorangan atau oleh para pihak diatas kertas
yang bermaterai cukup dengan jalan pendaftaran dalam buku khusus yang
disediakan oleh Notaris.
Huruf b : Cukup jelas.
Huruf c : Cukup jelas.
Huruf d : Cukup jelas.

Huruf e : Cukup jelas.
Ayat (3) : Cukup jelas.
Anotasi :
Perhatikan pasal 15 ayat 3 tersebut :
(3) Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2),
Notaris mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-
undangan.
2. Apa yang dimaksud dengan PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN ?
Kita jumpai dalam :
2.1. Pasal 1 angka 2 UU No. 10 tahun 2004 tentang Pembentukan Peraturan

Perundang-undangan, yang memberikan definisi sebagai berikut :
(2). Peraturan Perundang-undangan adalah peraturan tertulis yang dibentuk oleh

lembaga negara atau pejabat yang berwenang dan mengikat secara umum.
2.2. Pasal 1 angka 2 UU No. 5 tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha
Negara, yang memberikan pengertian sebagai berikut :
(2). Badan atau Pajabat Tata Usaha Negara adalah Badan atau Pejabat yang
melaksanakan urusan pemerintahan berdasarkan peraturan perundang-
undangan yang berlaku;
2.3. Penjelasan Pasal 1 angka 2 UU No. 5 tahun 1986 tentang Peradilan Tata
Usaha Negara, yang memberikan definisi sebagai berikut :
Angka 2
Yang dimaksud dengan “peraturan perundang-undangan” dalam undang-undang

ini ialah semua peraturan yang bersifat mengikat secara umum yang dikeluarkan
oleh Badan Perwakilan Rakyat bersama Pemerintah baik di tingkat pusat
maupun di tingkat daerah, serta semua keputusan badan atau pejabat tata
usaha negara, baik di tingkat pusat maupun di tingkat daerah, yang juga bersifat
mengikat secara umum.
2.4. Pasal 1 angka 1 Peraturan Presiden No. 1 tahun 2007 tentang Pengesahan,
Pengundangan, dan Penyebarluasan Peraturan Perundang-undangan,
memberikan definisi sebagai berikut :

(1) Peraturan Perundang-undangan adalah peraturan tertulis yang dibentuk oleh
lembaga negara atau pejabat yang berwenang dan mengikat secara umum.
3. Dari penjelasan Pasal 1 angka 2 UU No. 5 tahun 1986 ternyata yang

dimaksud dengan “peraturan perundang-undangan” bukan hanya “undang-
undang” saja, tetapi juga meliputi semua keputusan badan atau Pejabat Tata
Usaha Negara, baik di tingkat pusat maupun di tingkat daerah, yang juga bersifat
mengikat secara umum.
4. Pasal 7 ayat 1 dan 4 UU No.10 tahun 2004 disebutkan bahwa :
(1) Jenis dan hierarki Peraturan Perundang-undangan adalah sebagai berikut :

a. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;
b. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang;
c. Peraturan Pemerintah;
d. Peraturan Presiden;
e. Peraturan Daerah.
(4) Jenis Peraturan Perundang-undangan selain sebagaimana dimaksud pada

ayat (1), diakui keberadaannya dan mempunyai kekuatan hukum mengikat
sepanjang diperintahkan oleh Peraturan Perundang-undangan yang lebih tinggi.
5. Pasal 42 ayat 1 PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
(1) Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah
hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang
diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib
diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan,
sertipikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat
sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
6. Penjelasan Pasal 42 ayat 1 alinea 3 dari PP No. 24 tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah
Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa Akta Keterangan Hak Mewaris,
atau Surat Penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris.
7. Dengan demikian, maka PP No. 24 tahun 1997 dapat dianggap sebagai

Peraturan Perundang-undangan yang lebih tinggi dari ketentuan Pasal 111 ayat
1 huruf c Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
No. 3 tahun 1997 yang dimaksud dalam Pasal 7 ayat 4 UU No. 10 Tahun 2004.
8. Atas dasar uraian tersebut, maka Surat Direktur Jenderal Agraria atas nama
Menteri Dalam Negeri tertanggal 20 Desember 1969 No. Dpt/12/63/12/69

tentang surat keterangan warisan dan pembuktian kewarganegaraan juncto
pasal 42 ayat 1 PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Juncto
ketentuan pasal 111 ayat 1 huruf c Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional No. 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang
berbunyi :
c. Surat tanda bukti sebagai ahli waris yang dapat berupa :

Wasiat dari pewaris, atau
Putusan Pengadilan, atau
Penetapan Hakim/Ketua Pengadilan, atau
bagi warga negara Indonesia penduduk asli : surat keterangan ahli waris yang
dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan
dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada
waktu meninggal dunia.
bagi warga negara Indonesia keturunan Tionghoa : Akta keterangan hak mewaris
dari Notaris.
bagi warga negara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya : Surat Keterangan
waris dari Balai Harta Peninggalan.
Juga termasuk dalam pengertian “peraturan perundang-undangan” yang

dimaksud dalam pasal 15 ayat 3 UUJN.
Berdasarkan penjelasan dan definisi mengenai pengertian “peraturan
perundang-undangan” yang dimuat dalam penjelasan pasal 1 angka 2 UU No. 5
tahun 1986 dan ketentuan pasal 1 angka 2 UU No. 10 tahun 2004 tentang
pembentukan Peraturan Peundang-Undangan tersebut diatas, praktik
pembuatan akta keterangan hak waris oleh Notaris bagi mereka yang tunduk
pada Hukum Waris menurut KUHPerdata, masih dapat diberikan dan dilanjutkan
berdasarkan ketentuan pasal 15 ayat 3 UUJN juncto Surat Dirjen Agraria a.n.
Mendagri tertanggal 20 Desember 1969 No. Dpt 12/63/12/69 juncto pasal 42
ayat 1 PP No. 24 tahun 1997 juncto pasal 111 ayat 1 huruf c angka 3
PMNA/KBPN No. 3 tahun 1997 tersebut diatas.
10. UU No 30 tahun 2004 tidak mengatur secara tegas tentang kewenangan

notaris untuk membuat akta keterangan hak mewaris sebagaimana pernah ada
pada ketika masih dalam bentuk Rancangan Undang-undang, hal ini mungkin
dengan pertimbangan karena hukum waris merupakan bagian dalam bidang
hukum yang sangat rawan karena berkaitan dengan agama dan kebhinekaan
adat istiadat, karena itu untuk sementara ini dibiarkan saja dan secara bertahap
dikondisikan untuk secara mantap menuju cita-cita kesatuan dan persatuan
bangsa dengan cara melakukan unifikasi hukum.

Label: AKTA, HAK MEWARIS, KETERANGAN, KEWENANGAN NOTARIS

Reaksi:
BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG DIPEROLEH

MELALUI LELANG
(1) Walaupun terdapat perbedaan dalam hal dasar pengenaan BPHTB antara
tanah dan bangunan yang diperoleh melalui lelang dengan cara perolehan yang
lain jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP, prosedur
pemenuhan atau pembayarannya tetap sama. Tidak ada prosedur khusus dalam
pemenuhan BPHTB terutang yang cara perolehannya melalui penunjukan
pembeli dalam lelang. Perbedaan yang ada terkait dengan pejabat yang
berwenang atas perolehan hak atas tanah dan
bangunan sesuai dengan cara perolehannya.
(2) Dalam pemberlakuan dasar pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan yang diperoleh melalui lelang, terdapat beberapa kelemahan dari
peraturan perundang-undangan yang terkait.
Pertama, yaitu digunakannya NPOP sebagai dasar perhitungan bila harga

transaksi lelang di bawah. NJOP. Ketentuan ini hanya berlaku khusus untuk
tanah dan bangunan yang diperoleh melalui lelang. Tentunya hal ini
menimbulkan pertanyaan, mengapa aturannya berbeda dengan tanah dan
bangunan yang cara perolehannya bukan melalui lelang. Sebab, aturan tersebut
memberikan celah kepada pihak-pihak yang beritikad tidak baik untuk mengatur
harga transaksi lelang.
Kedua, terkait dengan kewenangan Balai Lelang dalam menilai harga barang
yang akan dilelang. Pada Pasal 12 ayat 1 huruf d Peraturan Menteri Keuangan
No. 118/PMK.O7/2oo5 jelas disebutkan mengenai hal tersebut.
Akan tetapi kegiatan tersebut tereliminasi oleh ketentuan dalam Pasal 22 ayat 2
peraturan tersebut yang mengatur bahwa nilai limit ditentukan oleh
penjual/pemilik barang secara tertulis. Dikhawatirkan hal ini akan dimanfaatkan
oleh para pihak yang beritikad tidak baik untuk mengatur agar nilai limit jauh
lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Hal tersebut mungkin saja dilakukan oleh mereka dengan maksud untuk
menghindari kewajiban perpajakannya, karena dengan makin besarnya harga
transaksi yang tercapai pada suatu lelang maka makin besar pula BPHTB yang
harus dibayarkan.

Label: BPHTB, Lelang, NJOP
Reaksi:

Jumat, 2009 Maret 27
TATA CARA PELELANGAN SECARA ON-LINE
Metode lelang merupakan suatu konsep yang mempertemukan dua entitas yang
saling membutuhkan, suatu entitas menawarkan sesuatu, sementara entitas
yang lain menginginkan penawaran tersebut. Konsep yang sederhana ini,
didukung oleh teknologi Internet yang kian pesat, menimbulkan terobosan-
terobosan menarik yang telah kita rasakan manfaatnya hingga saat ini. Lelang
online merupakan salah satu bukti pentingnya Internet untuk mempermudah
penyebaran informasi, yang semoga terus bertambah baik dan bermanfaat bagi
penggunanya.
(PC Media)
1. LATAR BELAKANG MASALAH
Globalisasi telah membuka kran informasi dunia. Informasi-informasi tersebut

dengan mudah diakses oleh semua orang melalui teknologi yang bernama
internet. Cukup dengan mengetik alamat situs yang dinginkan atau jika anda
tidak tahu situsnya anda dapat menggunakan search engine (mesin pencari),
maka dalam hitungan detik anda dapat menemukan informasi yang anda
inginkan.
Dalam kurun waktu tahun sembilan puluhan hingga 2008, teknologi internet terus
berkembang, masyarakat mulai menggunakan teknologi ini sebagai lahan bisnis
atau e-commerce (perdagangan elektronik), baik secara pribadi maupun institusi
ataupun sekadar untuk mengirim e-mail (surat elektronik). Misalnya,
www.yahoo.com, www.detik.com, www.kompas.co.id, www. deplu.go.id, dan
www.bpkri.go.id. Bahkan, ada juga situs yang khusus menawarkan barang untuk
dijual secara lelang. Misalnya, www.tokobagus.com, www.Bekas.com,
www.lelang2000.com, dan www.e-bay.com (situs lelang luar negeri).
Para pengelola situs lelang online tersebut menyediakan wadah bagi penjual
maupun pembeli yang hendak menjual barang-barang miliknya, baik barang
bergerak maupun tidak bergerak. Misalnya, telepon genggam, komputer, mobil,
sepeda motor, buku, hingga rumah dan tanah. Bahkan, situs lelang luar negeri
seperti e-bay berani menawarkan untuk barang-barang yang tidak lazim seperti
permen karet bekas para atlit atau artis, rambut Britney Spears yang diperoleh
dari sebuah salon di Los Angeles juga pernah terdaftar pada eBay dengan harga
US$1 juta dan akhirnya dicabut dari daftar setelah menimbulkan kontroversi.
Para pengelola situs lelang mengelola situsnya secara professional dan

sederhana. Mereka sengaja mendesain situsnya semenarik mungkin dan mudah
diakses oleh siapa saja. Misalnya, www.tokobagus.com, pengelola situs memiliki
tempat semacam estalase yang digunakan untuk memajang produk-produk yang
dijual oleh pengiklan. Para pengunjung situs tersebut dapat melihat foto, harga,

dan spesifikasi produk-produk yang ditawarkan. Misalnya, untuk produk buku
sosial politik dibawah ini,
Judul : Dibawah Bendera Revolusi Jilid II
Cetakan : Ketiga 1964
Kondisi : Antik
Harga : Rp. 3.250.000,- (Nego)
Tanggal : 20/06/08.
Pengiklan : Suryadi (bukan nama sebenarnya)
Kota : Tulungagung
Telepon : 08124xxxxxxxx
Apabila tertarik, pengunjung dapat langsung mengajukan penawaran ditempat

yang telah disediakan oleh pengelola situs atau dapat langsung menghubungi
pengiklan via telepon atau e-mail. Akan tetapi, sebelum melakukan penawaran
anda harus login atau mendaftar sebagai anggota situs tersebut, dengan mengisi
identitas dan mematuhi bersedia menyetujui peraturan yang disediakan oleh
pengelola lelang. Prosedurnya tidak begitu rumit serta tanpa dipungut biaya.
Setelah itu, pengunjung akan mendapatkan ID serta password. Lalu dari mana
pengelola situs mendapatkan keuntungan? Keuntungan diperoleh dari para
pemasang iklan di situsnya. Semakin banyak pengunjung situs tersebut, maka
semakin banyak pemasang iklan yang tertarik.
Peminat terhadap situs lelang secara online ini kian hari kian meningkat hal ini
dikarenakan tidak perlu mengeluarkan biaya, selain itu beberapa keuntungan
lainnya yang diperoleh diantaranya,
1. Tidak Terbatas oleh Waktu.

Dengan situs lelang online, Anda dapat melakukan penawaran kapanpun Anda
mau, 24 jam sehari dan 7 hari seminggu.
2. Tidak Terbatas oleh Tempat.

Anda tidak perlu melihat wajah saingan-saingan yang ikut menawar item favorit
Anda, karena bisa jadi Anda dan mereka berdiri pada benua yang berbeda,
tentunya selama tempat tersebut terjangkau Internet.
3. Jumlah Penawar yang Besar.

Jika seluruh penawar pada sebuah website lelang online yang besar (misalnya
eBay) dikumpulkan menjadi satu, rasanya tidak akan ada tempat yang nyaman
untuk menampung mereka semua. Sementara semakin banyak penawar, maka
itulah yang diharapkan oleh pengelola lelang. Lelang online menyediakan ruang
yang cukup sekalipun semua manusia di dunia berpartisipasi.
4. Jumlah Penjual yang Besar.

Dengan adanya jumlah penawar yang besar, tentunya juga memicu penjual
untuk memasang barangnya, tentunya ini harus didukung oleh kemudahan-
kemudahan yang disediakan pada website yang bersangkutan.
5. Jaringan Ekonomi.
Dengan adanya jumlah penawar yang besar, akan memicu lebih banyak penjual,
demikian juga sebaliknya. Hal ini akan menimbulkan siklus ekonomi permintaan
dan persediaan, menjadikan sebuah sistem yang berguna bagi pesertanya.
Tidak ada gading yang tak retak begitu juga dengan sistem lelang online,
meskipun terdapat beberapa keuntungan, tapi tidak luput dari kelemahan, yaitu :
1. Informasi barang yang dijual kurang jelas, sehingga menimbulkan pengertian
yang berbeda di benak konsumen. Tidak jarang ini memang disengaja. Misalnya,
kerusakan atau cacat produk tidak disebutkan, atau fungsi barang tidak seperti
yang diiklankan. Modus lain adalah barang yang telah dipesan tidak dikirim
sesuai dengan perjanjian.
2. Hanya berdasarkan kepercayaan. Tidak ada jaminan pembeli membayar atau
penjual memberikan barangnya, meskipun pengelola situs mengancam
memasukkan penjual yang curang ke dalam daftar hitam (black list), namun
masih tetap ada pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab melakukan penipuan.
Menurut survei FBI tahun 2006, sekitar 44,9 persen pengaduan masuk terkait
penipuan situs lelang.
2. KANTOR LELANG NEGARA DAN BALAI LELANG
Berbeda dengan sistem lelang online, sistem lelang di Kantor Lelang Negara
(Pemerintah) dan Balai Lelang (Swasta) memiliki kekhususan tersendiri. Untuk
lelang yang dilakukan Kantor Lelang Negara, diperuntukan untuk semua jenis
obyek lelang, sedangkan Balai Lelang hanya untuk jenis lelang non eksekusi
sukarela, lelang aset BUMN/D berbentuk Persero, dan lelang aset milik Bank
dalam likuidasi berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 1999
(Peraturan Menteri Keuangan Nomor 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang).
Balai lelang sendiri harus berbentuk perseroan terbatas serta harus memenuhi
peraturan yang berlaku sesuai dengan PMK No. 118/PMK.07/2005 tentang Balai
Lelang. Balai lelang yang telah ada di Indonesia, diantaranya adalah PT.
BALINDO (BALAI LELANG INDONESIA) yang didirikan dengan Akta Pendirian
yang dibuat dihadapan Notaris Ny. Toety Juniarto, S.H. No. 28, tanggal 18
Februari 1998 dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Indonesia No.C-2-
3666. HT.01.01 Tahun 1998 Tanggal 16 April 1998, dengan izin prinsip No.S-
377/PN/1998 Tanggal 26 Maret 1998. Izin Operasional No. KEP-07/PN/1998
tanggal 5 Mei 1998.
Selain itu, penyelengaraan lelang melalui Kantor Lelang Negara dan Balai
Lelang dapat dilaksanakan apabila terdapat paling sedikit dua peserta lelang
(Pasal 4 PMK No. 40/PMK.07/2006), kecuali dilakukan lelang ulang. Peserta

juga harus menyetor uang sebagai uang jaminan yang jumlahnya sesuai dengan
kesepakatan antara balai lelang dengan penjual. Prosedur lengkapnya dijelaskan
dalam bagan berikut ini:
Langkah-langkah Kantor Lelang Negara Balai Lelang Dasar
Hukum Keterangan
1) Permohonan Penjual mengajukan permohonan kpd. Kepala KPKLN beserta
dokumen pendukung Penjual mengajukan permohonan kpd. Pemimpin Balai
Lelang berserta dokumen pendukung Pasal 6 PMK 40/PMK.07/2006
2) Tanggungjawab Penjual/pemilik barang bertanggungjawab terhadap

keabsahan barang serta dokumen lelang Penjual/pemilik barang
bertanggungjawab terhadap keabsahan serta dokumen lelang Pasal 7 PMK
40/PMK.07/2006
3) Penyerahan Penjual/Pemilik barang wajib menyerahkan asli dokumen kpd.

Pejabat Lelang kelas I paling lambat 1 hari sebelum lelang Pejabat/Pemilik
barang wajib menyerahkan asli dokumen kpd. Pejabat Lelang kelas II paling
lambat 1 hari sebelum lelang Pasal 9 PMK 40/PMK.07/2006
4) Tempat Lelang Di wilayah kerja KPKLN Wilayah jabatan Pejabat Lelang Kelas
II Pasal 10 ayat 1 PMK 40/PMK.07/2006
5) Waktu Lelang Ditetapkan oleh Kepala KPKLN Ditetapkan oleh Pejabat Lelang
Kelas II Pasal 11 PMK 40/PMK.07/2006
6) SKT (Surat Keterangan Tanah) Pelaksanaan lelang tanah wajib dilengkapi

dengan SKT dari Kantor Pertanahan Setempat Pelaksanaan lelang tanah wajib
dilengkapi dengan SKT dari Kantor Pertanahan Setempat Pasal 12 PMK
40/PMK.07/2006 Khusus untuk lelang tanah
7) Pembatalan Pembatalan dengan putusan lembaga peradilan atau atas

permintaan penjual Pembatalan dengan putusan lembaga peradilan atau atas
permintaan Penjual Pasal 14 PMK 40/PMK.07/2006 Diajukan paling lambat 1
hari kerja sebelum pelaksanaan lelang
8) Pengumuman Di Surat Kabar yang terbit di tempat barang yang akan dilelang
Di Surat Kabar yang terbit di tempat barang yang akan dilelang Pasal 19 PMK
40/PMK.07/2006
9) Pelaksanaan Lelang Penentuan harga limit oleh Penjual/Pemilik barang

Penentuan harga limit oleh Penjual/Pemilik barang Pasal 29 PMK
40/PMK.07/2006

10) Pemandu Lelang Di dalam menjalankan tugasnya, Pejabat Lelang dapat
dibantu pemandu lelang Di dalam menjalankan tugasnya, Pejabat Lelang dapat
dibantu pemandu lelang Pasal 34 PMK 40/PMK.07/2006
11) Penawaran Lelang Penawaran langsung dengan cara a. lisan semakin

meningkat atau menurun; b. tertulis; atau c. tertulis dilanjutkan dengan lisan,
dalam hal penawaran tertinggi belum mencapai harga limit. Penawaran tidak
langsung dengan teknologi informasi, misalnya SMS (Short Message Services),
Internet, Faksmili, dll. Penawaran langsung dengan cara a. lisan semakin
meningkat atau menurun; b. tertulis; atau c. tertulis dilanjutkan dengan lisan,
dalam hal penawaran tertinggi belum mencapai harga limit. Penawaran tidak
langsung dengan teknologi informasi, misalnya SMS (Short Message Services),
Internet, Faksmili, dll. Pasal 35 PMK 40/PMK.07/2006
12) Bea Lelang & Uang Miskin Setiap pelaksanaan lelang dikenakan Bea Lelang
Setiap pelaksanaan lelang dikenakan Bea Lelang Pasal 43 PMK
40/PMK.07/2006
13) Pembayaran dan Penyetoran Harga Lelang Pembayaran harga lelang

dilakukan secara tunai atau cek paling lambat 3 hari setelah pelaksanaan lelang
Pembayaran harga lelang dilakukan secara tunai atau cek paling lambat 3 hari
setelah pelaksanaan lelang Pasal 50 PMK 40/PMK.07/2006
Disamping ke-13 ketentuan di atas, Pejabat Lelang juga diwajibkan untuk

membuat Risalah Lelang. Risalah lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang
yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang merupakan akta otentik dan mempunyai
kekuatan pembuktian sempurna bagi para pihak (Pasal 1 ayat 28 PMK
40/PMK.07/2006).
Pertama adalah Kepala Risalah Lelang yang meliputi,

a. hari, tanggal, dan jam pelelangan;
b. nama lengkap, tempat tinggal/domisili, dan nomor/tanggal Surat Keputusan
Pengangkatan Pejabat Lelang;
c. nama lengkap, pekerjaan dan tempat tinggal/domisili Penjual;
d. nomor/tanggal surat permohonan lelang;
e. tempat pelaksanaan lelang;
f. sifat barang yang dilelang dan alasan barang tersebut dilelang;
g. dalam hal yang dilelang barang-barang tidak bergerak berupa tanah atau
tanah dan bangunan harus disebutkan:
1) status hak atau surat lain yang menjelaskan bukti kepemilikan;
2) SKT dari Kantor Pertanahan; dan
3) Keterangan lain yang membebani, apabila ada;
h. dalam hal yang dilelang barang bergerak harus disebutkan jumlah, dan
jenis/spesifikasi;
i. metode/cara pengumuman lelang yang dilaksanakan oleh Penjual; dan
j. syarat-syarat lelang. (Pasal 54 PMK 40/PMK.07/2006).

Kedua adalah Badan Risalah Lelang yang memuat sekurang-kurangnya :
a. banyaknya penawaran lelang yang masuk dan sah;
b. nama barang yang dilelang;
c. nama, pekerjaan dan alamat Pembeli, sebagai Pembeli atas nama sendiri atau
sebagai kuasa atas nama orang lain;
d. bank kreditor sebagai Pembeli untuk orang atau Badan yang akan ditunjuk
namanya, dalam hal bank kreditor sebagai Pembeli lelang;
e. Harga Lelang dengan angka dan huruf; dan
f. daftar barang yang laku terjual maupun yang ditahan disertai dengan nilai,
nama, alamat peserta lelang yang menawar tertinggi. (Pasal 55 PMK
40/PMK.07/2006).
Ketiga adalah Kaki Risalah Lelang memuat sekurang-kurangnya :

a. banyaknya barang yang ditawarkan/dilelang dengan angka dan huruf;
b. jumlah nilai barang-barang yang telah terjual dengan angka dan huruf;
c. jumlah nilai barang-barang yang ditahan dengan angka dan huruf;
d. banyaknya dokumen/surat-surat yang dilampirkan pada Risalah Lelang
dengan angka dan huruf;
e. jumlah perubahan yang dilakukan (catatan, tambahan, coretan dengan
penggantinya) maupun tidak adanya perubahan ditulis dengan angka dan huruf;
dan
g. tanda tangan Pejabat Lelang dan Penjual/kuasa Penjual dalam hal lelang
barang bergerak; atau
h. tanda tangan Pejabat Lelang, Penjual/kuasa Penjual dan Pembeli/kuasa
Pembeli dalam hal lelang barang tidak bergerak. (Pasal 56 PMK
40/PMK.07/2006).
3. RUMUSAN MASALAH
Dari uraian pendahuluan di atas masalah yang akan dikaji dapat dirumuskan
sebagai berikut :
1. Apakah praktek penjualan lelang di dunia maya telah sesuai dengan Vendu
Reglement (V.R.), Vendu Intructie (V.I.) maupun peraturan lelang lainnya?
2. Bagaimanakah pertanggungjawaban hukum pengelola, pembeli dan penjual
dalam sistem lelang di dunia maya?
BAB II
PEMBAHASAN
1. Apakah praktek penjualan lelang di dunia maya telah sesuai dengan Vendu
Reglement (V.R.), Vendu Intructie (V.I.) maupun peraturan lelang lainnya?

Sebelum kita membahas rumusan permasalahan pertama, kita coba membahas
mengenai definisi penjualan umum (lelang), definisi Penjualan Umum (lelang) di
dalam Pasal 1 Vendu Reglement/Peraturan Lelang adalah pelelangan dan
penjualan barang yang diadakan di muka umum dengan penawaran harga yang
makin meningkat, dengan persetujuan harga yang makin menurun atau dengan
pendaftaran harga, atau dimana orang-orang diundang atau sebelumnya sudah
diberitahu tentang pelelangan atau penjualan, atau kesempatan yang diberikan
kepada orang-orang yang berlelang atau yang membeli untuk menawar harga.
Kemudian, di dalam Pasal 1 ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan No.
40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, dijelaskan bahwa lelang
adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan panawaran harga
secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk
mencapai harga tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang.
Dari definisi-definisi di atas dapat diambil beberapa unsur pokok, yaitu :

1) pelelangan dan penjualan barang yang diadakan di muka umum;
2. penawaran harga yang makin meningkat, dengan persetujuan harga makin
menurun atau dengan pendaftaran harga;
3. dimana orang-orang diundang atau sebelumnya sudah beritahu tentang
pelelangan atau penjualan;
4. kesempatan yang diberikan kepada orang-orang yang berlelang atau yang
membeli untuk menawar harga.
Apakah unsur-unsur di atas memenuhi penjelasan sistem lelang online seperti

yang dijelaskan pada Bab I?
Unsur pertama terpenuhi, pelelangan sistem online dilakukan di muka umum,
meski perlu dilakukan perluasan makna di muka umum, yakni siapa saja yang
mengunjungi situs tersebut, dapat mengakses segala informasi mengenai
barang yang dilelang.
Unsur kedua terpenuhi, karena penawaran dalam sistem online menggunakan
penawaran yang tertinggi dan mencapai harga limit.
➢ Unsur ketiga tidak terpenuhi, karena pemberitahuan tersebut dilakukan
pada saat pembeli berkunjung ke situs tersebut.
➢ Unsur keempat terpenuhi, karena di dalam sistem lelang online, para
pengunjung diberikan kesempatan untuk melakukan penawaran terhadap obyek
lelang.
Dari keempat unsur di atas hanya tiga unsur yang terpenuhi.

Lebih lanjut coba kita perhatikan Pasal 1a Vendu Reglement (Peraturan Lelang),
di dalam pasal tersebut dijelaskan bahwa, penjualan dimuka umum tidak boleh
diadakan kecuali di depan juru lelang. Pengaturan mengeni Juru lelang diatur
dalam peraturan Menteri Keuangan. Juru lelang terbagi menjadi dua, yakni :
Pejabat Lelang Kelas I adalah Pegawai Direktorat Jenderal Piutang dan
Lelang Negara (DJPLN) yang diberi wewenang oleh Menteri Keuangan untuk
melaksanakan penjualan barang secara lelang (Pasal 1 ayat 1 PMK No.
41/PMK.07/2006 tentang Pejabat Lelang Kelas I).

Pejabat Lelang Kelas II adalah orang yang khusus diberi wewenang oleh
Menteri Keuangan untuk melaksanakan penjualan barang secara lelang atas
permohonan Balai Lelang selaku kuasa dari Pemilik Barang yang berkedudukan
di Kantor Pejabat Lelang Kelas II (PMK No. 119/PMK.07/2006 tentang Pejabat
Lelang Kelas II).
Jika diperhatikan pasal 1a Vendu Reglement, sistem lelang di dunia maya tidak
memenuhi unsur lelang yang terdapat pada Vendu Reglement, karena tidak
dihadiri oleh pejabat lelang, baik pejabat lelang kelas I maupun kelas II. Padahal,
fungsi pejabat lelang ini sangat vital fungsinya di dalam pelaksanaan lelang,
yakni membuat risalah lelang. Risalah lelang adalah berita acara pelaksanaan
lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang merupakan akta otentik dan
mempunyai kekuatan pembuktian sempurna bagi para pihak (Pasal 1 ayat 28
PMK 40/PMK.07/2006). Selain itu, pejabat lelang juga memiliki wewenang untuk
:
1) melakukan analisis yuridis terhadap dokumen persyaratan lelang dan

dokumen barang yang akan dilelang;
2) menegur dan/atau mengeluarkan peserta dan atau pengunjung lelang apabila
melanggar tata tertib pelaksanan lelang;
3) menghentikan pelaksanaan lelang untuk sementara waktu apabila diperlukan
dalam rangka menjaga ketertiban pelaksanaan lelang;
4) menolak melaksanakan lelang apabila tidak yakin akan kebenaran formal
berkas persyaratan lelang;
5) melihat barang yang akan dilelang;
6) meminta bantuan aparat keamanan apabila diperlukan;
7) mengesahkan Pembeli Lelang; dan/atau
8) membatalkan Pembeli Lelang yang wanprestasi. (Pasal 10 PMK No.
119/PMK.07/2005 tentang Pejabat Lelang Kelas II dan Pasal 8 PMK No.
41/PMK.07/2006 tentang Pejabat Lelang Kelas I).
Fungsi dari Risalah Lelang adalah memberikan kepastian hukum bagi para
pihak, serta dapat dijadikan dasar hukum untuk melakukan perbuatan hukum
lainnya. Seperti, balik nama tanah dan bangunan (pasal 107 Peraturan Menteri
Agraria No. 3 Tahun 1997 tentang Petunjuk Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997
tentang pendaftaran tanah). Begitu juga dengan kewenangan pejabat lelang
untuk melakukan analisis yuridis terhadap dokumen persyaratan lelang
merupakan bentuk untuk memberikan kepastian hukum bagi para pihak.
Kemudian, apakah sistem penawaran lelang tidak langsung yang diatur di dalam
pasal 35 PMK 40/PMK.07/2006 tentang petunjuk pelaksanaan lelang sama
dengan situs lelang online?
Berbeda, karena prosedur penawaran lelang tidak langsung adalah alternatif

penawaran lelang melalui alat bantu teknologi informasi, sedangkan prosedurnya

tetap mengikuti lelang seperti biasa yang diatur dalam PMK 40/PMK.07/2006
tentang petunjuk pelaksanaan lelang.
Bagaimanakah pertanggungjawaban hukum pengelola, pembeli dan penjual

dalam sistem lelang di dunia maya?
Dari penjelasan pada pembahasan rumusan permasalahan pertama, diketahui
bahwa, sistem lelang online bukan termasuk dari lelang yang dimaksud dalam
Vendu Reglement/Peraturan Lelang, melainkan jual-beli dengan metode yang
mirip dengan lelang.
Sebelum saya membahas rumusan masalah tersebut lebih jauh, alangkah

baiknya kita mencoba melihat latar belakang munculnya embrio penjualan
dengan metode lelang, yakni perjanjian jual-beli.
Definisi Jual-Beli menurut Pasal 1457 Burgerlijk Wetboek (B.W.) adalah suatu
perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga
yang telah dijanjikan. Definisi di atas dapat terbagi menjadi beberapa unsur, yaitu
:
1) suatu perjanjian;
2) adanya penyerahan sesuatu kebendaan;
3) pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan.
Berdasarkan unsur-unsur di atas, pertanggungjawaban pembeli dan penjual

adalah timbal balik (obligatoir), penjual berkewajiban menyerahkan barang dan
pembeli membayar harga barang yang telah dijanjikan. Jika, salah satu pihak
tidak memenuhi kewajiban, maka dapat dimintakan pembatalan perjanjian oleh
salah satu pihak (pasal 1500 jo pasal 1517 BW). Kemudian, bagaimanakah
pengelola situs? Pengelola situs disini hanyalah sebagai perantara atau makelar
dan penyedia jasa tempat lelang dan tidak bertanggungjawab terhadap penjual,
pembeli maupun obyek lelang. Hal ini dapat dilihat dari peraturan-peraturan situs
lelang yang harus dipatuhi oleh anggota situs lelang berikut contoh salah satu
klausul dalam situs lelang www.lelang88.com,
AUTOMATIC E-MAIL Sistem akan otomatis mengirim kepada pembeli

(penawar tertinggi) dan penjual dari barang ketika lelang berakhir. Pembeli dan
penjual bertanggung jawab untuk membuat rencana untuk memenuhi
persetujuan pembayaran dan pengiriman. Lelang ini hanyalah tempat untuk
melakukan transaksi pembelian dan penjualan. Dan kami tidak akan, legalnya
tidak dapat, bertanggung jawab dalam cara bagaimanapun terhadap adanya
kekurangan dari berbagai pihak. Dengan kata lain kami menyediakan tempat
yang mengijinkan orang-orang untuk membeli dan menjual. BAGAIMANAPUN
JUGA, tolong beritahu kami jika ada masalah. Kami dapat dan akan
menyingkirkan siapa saja yang menyalah-gunakan lelang kami.

Kemudian contoh klausul lainnya adalah situs lelang www.lelang2000.com
Syarat 2. Lelang Centrin hanya menyediakan jasa lelang - Kami hanya
menyediakan jasa bagi mereka yang tertarik untuk menjual dan membeli barang-
barang lewat lelang internet. Kami tidak memantau barang-barang yang dilelang
pada site lelang kami, dan tidak dapat menjamin kebenaran dan kualitas dari
produk yang ditawarkan. Kami tidak bertanggung jawab terhadap lelang yang
dilakukan oleh penjual baik sebelum lelang, ketika lelang berjalan, dan setelah
lelang selesai, kesalahan pencetakan, lupa mencetak, kehilangan jumlah uang,
kerusakan atau kesalahan apapun, sehubungan dengan kunjungan Anda pada
site lelang ini. Gunakan site ini dengan resiko Anda sendiri, isi dari lelang ini tidak
dimodifikasi dan apa adanya.
BAB III
PENUTUP
Berbagai kelebihan yang diberikan oleh situs lelang online telah menyebabkan
meningkatnya peminat situs lelang online maupun pengelola situs lelang.
Kendati banyak bermunculan situs lelang di internet, akan tetapi pola penjualan
yang ditawarkan tidak memenuhi unsur-unsur lelang yang diatur di dalam Pasal
1 dan 1a Vendu Reglement, yakni lelang harus diselengarakan dihadapan
pejabat lelang dan pengumuman lelang. Penjualan di dalam situs lelang lebih
tepat disebut sebagai jual-beli yang menggunakan metode mirip lelang, yakni
penawaran umum, penawaran tertinggi dan harga limit.
Dari aspek pertanggungjawaban, situs lelang, pertanggungjawaban diserahkan

kepada penjual dan pembeli, sedangkan pengelola situs lelang hanya sebagai
penyedia tempat bertransaksi. Berbeda dengan lelang versi Vendu Reglement,
pertanggungjawaban tidak hanya penjual dan pembeli, akan tetapi juga pejabat
lelang. Pejabat lelang dianggap sebagai pejabat umum yang berwenang
membuat risalah lelang, yang isinya mengenai pelaksanaan lelang. Jika terdapat
penyimpangan di dalam Risalah Lelang, maka pejabat lelang harus
mempertanggungjawabkan.
Disamping itu, Direktorat Lelang Negara maupun Balai Lelang menyediakan jasa
tim penilai yang bertugas untuk menilai obyek lelang secara yuridis dan fisik,
dengan begitu dapat diketahui nilai serta kekuatan sebuah obyek lelang secara
obyektif (pasal 12 PMK 118/PMK.07/2005 tentang Balai Lelang). Rekomendasi
yang diberikan penulis dengan memperhatikan pembahasan pada BAB II, yakni :
➢ Pemerintah dalam hal ini Departemen Keuangan sebagai pengawas dan
penyelengara lelang, baik oleh Kantor Lelang Negara dan Balai lelang, harus
mampu memberikan terobosan-terobosan pelayanan lelang bagi masyarakat,
secara cepat, hemat dan akurat, transparan serta bebas Korupsi, Kolusi dan
Nepotisme, sehingga masyarakat tidak memilih lelang melalu situs jual-beli yang
mirip lelang, melainkan memilih melelang barang melalui Kantor Lelang Negara

atau Balai Lelang untuk mendapatkan kepastian hukum serta kualitas di dalam
pelaksanaan lelang
DAFTAR PUSTAKA
1. Peraturan Lelang (PL)/Vendureglement (VR), Ordonansi 28 Februari 1908
L.N. 08-189 mulai berlaku 1 April 1908 dengan L.N. 40-56 junto. 41-3).
2. Hary Djatmiko, Bunga Rampai Lelang, PT. Bintang Malang.
3. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang.
4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 41/PMK.07/2006 tentang Pejabat Lelang
Kelas I.
5. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 119/PMK.07/2005 tentang Pejabat
Lelang Kelas II.
6. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 118/PMK.07/2005 tentang Balai Lelang.
7. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)
8. Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-
Peraturan Hukum Tanah, Djambatan, Jakarta, 2006.
9. Prof. DR. H. Rochmat Soemitro, S.H., Peraturan Lelang dan Intruksi Lelang,
PT. Eresco Bandung, 1987.
10. www.tokobagus.com
11. www.lelang88.com
12. www.lelang2000.com
13. www.e-bay.com
Sumber dari www.notariatwatch.tk

Label: Cara, Lelang, on-line
Reaksi:
Selasa, 2009 Maret 24

Peraturan Lelang Vendureglement dan Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta
Risalah Lelang
Peraturan Lelang Vendureglement
dan
Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Risalah Lelang
Di Indonesia, sejarah kelembagaan lelang sudah cukup lama dikenal. Peraturan

Lelang (Vendureglement) yang sampai saat ini masih berlaku merupakan
bentukan pemerintah Hindia Belanda. Peraturan dimaksud tepatnya mulai
diundangkan pada tanggal 1 April 1908.

Untuk mengakomodir kebutuhan masyarakat atau perkembangan ekonomi,
Pemerintah
terus berupaya melakukan terobosan atau deregulasi dalam bidang lelang.
Deregulasi dimaksud, antara lain (i) dimungkinkannya Balai Lelang Swasta
terlibat dalam kegiatan lelang; (ii) diperkenalkannya Pejabat Lelang Kelas II;
serta (iii) terbukanya kesempatan bagi para kreditur untuk melakukan lelang
langsung (direct auction) tanpa harus melibatkan pengadilan negeri.
Pejabat Lelang Kelas II dimaksud berasal dari kalangan swasta. Pejabat lelang
ini berwenang menerbitkan risalah lelang, namun hanya dalam lelang yang
bersifat sukarela (voluntary auction). Kemudian, lelang eksekusi langsung adalah
kewenangan yang diberikan oleh Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang
Hak Tanggungan dan UU No. 42 Tahun 1992 tentang Jaminan Fidusia. Dalam
lelang jenis ini, Balai Lelang bertindak sebagai partner pelaksana dari kreditur.
Jelas, ketiga contoh terobosan dan deregulasi di atas memberikan ruang yang
semakin terbuka dan opsi yang semakin beragam bagi masyarakat. Untuk itulah
Balai Lelang swasta hadir di tengah masyarakat, khususnya kalangan usaha.
Yang banyak dimanafaatkan jasanya menjadi mitra baik dalam melakukan lelang
sukarela maupun eksekusi.
Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Lelang
Pemberian kewenangan kepada Notaris dalam pembuatan akta risalah lelang

sebagaimana disebutkan dalam ketentuan Pasal 15 ayat (2) huruf g Undang-
Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, menyebabkan timbulnya
ketidakpastian hukum dalam pelaksanaannya di bidang lelang. Hal ini
dikarenakan pemberian kewenangan tersebut tumpang tindih dengan
kewenangan Pejabat Lelang sebagai pelaksana lelang berdasarkan Peraturan
Lelang (Vendu Reglement) dan Instruksi Lelang (Vendu Instructie). Namun
demikian kewenangan Notaris membuat akta risalah lelang ini tidak dapat secara
otomatis diterapkan begitu saja. Hanya Notaris yang telah ditetapkan dan
diangkat sebagai Pejabat lelang Kelas II saja yang berhak dan berwenang
memimpin pelaksanaan lelang dan membuat akta risalah lelang.
Notaris dapat merangkap jabatan sebagai Pejabat Lelang Kelas II. Pengaturan
hukum bagi Notaris yang ditetapkan dan diangkat menjadi Pejabat Lelang Kelas
II
diatur dalam Peraturan Lelang (Vendu Reglement) dan Pasal 7 Instruksi Lelang
(Vendu Instructie) junto Pasal 4 ayat (3) Keputusan Menteri Keuangan Republik
Indonesia Nomor 305/KMK.01/2002 tentang Pejabat Lelang juncto Peraturan
Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 119/PMK.07/2005 tentang Pejabat
Lelang Kelas

II. Rangkap jabatan Notaris sebagai Pejabat Lelang Kelas II ini bukanlah suatu
rangkap jabatan yang dilarang oleh undang-undang yang berlaku, baik peraturan
perundang-undangan di bidang lelang maupun di bidang kenotariatan. Pasal 3
huruf
g juncto Pasal 17 Undang-Undang Jabatan Notaris tidak melarang rangkap
jabatan Notaris sebagai Pejabat Lelang Kelas II.
KEUNGGULAN LELANG
Penjualan aset secara lelang memiliki beberapa keunggulan dibandingkan

dengan transaksi konvensional, yaitu:
Kepastian Proses lelang didahului pengecekan dokumen yang sistematis,

berlapis serta diumumkan secara terbuka (dalam media massa seperti surat
kabar). Selanjutnya pemenang lelang akan mendapatkan risalah lelang. Risalah
lelang merupakan akta pengalihan hak (acta van transport) yang memiliki
kekuatan hokum sempurna atau otentik.
Efektif dan Efisien Khusus untuk asset yang dijual secara kolektif (massal),
lelang merupakan media terbaik. Pelaksanaannya dilakukan sekali waktu serta
menghadirkan pembeli secara bersamaan (single event). Dengan model lelang
ini, potensi harga terbaik akan lebih mudah dicapai. Sebab, secara teknis dan
psikologis, suasana kompetitif dengan sendirinya akan terbentuk.
Transparan Lelang menganut asas publikasi dan terbuka untuk umum. Dengan
demikian, lelang merupakan model penjualan asset yang paling transparan.
Transparansi ini terutama sangat diperlukan dalam penjualan jaminan
kredit/lelang eksekusi, asset milik lembaga atau perusahaan Negara, asset
perusahaan-perusahaan publik atau asset lembaga manapun yang memerlukan
suatu proses yang transparan.
Biasanya Jasa Yang Ditawarkan Balai Lelang memberikan layanan jasa lelang
dalam tiga bentuk, yaitu:
1. Lelang Sukarela
Lelang sukarela adalah lelang terhadap asset (bergerak dan tidak bergerak)
yang secara sukarela dijual oleh pemilik atas kuasanya yang sah. Dengan
demikian, dalam lelang sukarela tidak ada unsur paksaan, misalnya karena
penetapan pengadilan atau permohonan kreditur. Lelang sukarela ini dapat
mencakup asset "milik" perusahaan, badan hukum tertentu dan perorangan
(misalnya jaminan yang sudah diambil alih bank, inventaris kantor, tanah dan
bangunan, perkebunan, mesin-mesin, saham dan sebagainya).

Dalam melakukan lelang sukarela, Balai Lelang bertindak selaku penjual yang
telah mendapat kuasa dari pemilik). Khusus untuk daerah tertentu, lelang
sukarela diselenggarakan oleh Balai Lelang bekerja sama dengan Pejabat
Lelang
Kelas II. Pejabat Lelang Kelas II dikenal juga dengan pejabat lelang swasta.
Apabila di daerah tersebut belum ada Pejabat Lelang Kelas II, maka Balai Lelang
bekerja sama dengan Pejabat Lelang Kelas I yang berada di bawah Kantor
Lelang Negara setempat. Risalah lelang diterbitkan oleh Pejabat Lelang Kelas II
atau Pejabat Lelang Kelas I (untuk daerah yang belum memiliki Pejabat Lelang
Kelas II).
2.Lelang Eksekusi
Lelang eksekusi adalah lelang terhadap asset yang telah terikat sebagai jaminan
suatu utang atau asset yang menjadi objek sitaan suatu institusi hukum. Lelang
objek sitaan ini meliputi lelang melalui penetapan pengadilan (hak tanggungan,
hak fidusia atau gugatan), lelang atas permohonan kejaksaan (terkait dengan
perkara pidana), lelang sita bea cukai, lelang sita kantor pajak, lelang Panitia
Urusan Piutang Negara (PUPN) dan lelang harta pailit.
Dalam lelang eksekusi, Balai Lelang bertindak selaku agen pemohon lelang
(kreditur atau instansi berwenang). Lingkup pekerjaan agency dimaksud
mencakup penyiapan dan pemeriksaan dokumen, penyiapan dan pemeriksaan
objek, pemeliharaan objek, pemasaran, penyelenggaraan lelang hingga
membantu pembeli dan penjual menyelesaikan kegiatan administratif pasca
lelang.
3. Lelang Non Eksekusi Wajib
Lelang non eksekusi wajib adalah lelang asset milik negara/daerah sebagaimana
dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 Tentang
Perbendaharaan Negara atau barang milik Badan Usaha Milik Negara/Daerah
(BUMN/D), yang oleh peraturan perundang-undangan wajib dijual secara lelang.
Misalnya lelang kayu dan hasil hutan.

Label: Lelang, Notaris, Peraturan, Vendureglement
Reaksi:
Minggu, 2009 Maret 22

RASA KEADILAN DALAM HUKUM POSITIF DAN RELEVANSINYA DENGAN
FILSAFAT HUKUM

Pemikiran tentang Filsafat hukum dewasa ini diperlukan untuk menelusuri
seberapa jauh penerapan arti hukum dipraktekkan dalam hidup sehari-hari, juga
untuk menunjukkan ketidaksesuaian antara teori dan praktek hukum. Manusia
memanipulasi kenyataan hukum yang baik menjadi tidak bermakna karena
ditafsirkan dengan keliru, sengaja dikelirukan, dan disalahtafsirkan untuk
mencapai kepentingan tertentu. Banyaknya kasus hukum yang tidak
terselesaikan karena ditarik ke masalah politik. Kebenaran hukum dan keadilan
dimanipulasi dengan cara yang sistematik sehingga peradilan tidak menemukan
keadaan yang sebenarnya. Kebijaksanaan pemerintah tidak mampu membawa
hukum bukan hanya menjadi “Panglima” , tetapi juga sebagai Alat Timbang
dalam menentukan keadilan, sebab hukum dikebiri oleh sekelompok orang yang
mampu membelinya atau orang yang memiliki kekuasaan yang lebih tinggi
(Muchsan, 1985: 42).
Dalam beberapa dekade terakhir, fenomena pelecehan terhadap hokum semakin

marak. Tindakan pengadilan seringkali tidak bijak karena tidak memberi
kepuasan pada masyarakat. Hakim tidak lagi memberikan putusan adil pada
setiap pengadilan yang berjalan karena tidak melalui prosedur yang benar..
Perkara diputuskan dengan undang-undang yang telah dipesan dengan

kerjasama antara pembuat Undang-undang dengan pelaku kejahatan yang
kecerdasannya mampu membelokkan makna peraturan hukum dan pendapat
hakim sehingga berkembanglah “mafia peradilan” (Bismar Siregar, 1989 : 78).
Produk hokum telah dikelabui oleh pelanggarnya sehingga kewibawaan hukum
jatuh.. Manusia lepas dari jeratan hukum karena hukum yang dipakai telah
dikemas secara sistematik sehingga perkara tidak dapat diadili secara tuntas
bahkan justru berkepanjangan dan akhirnya lenyap tertimbun masalah baru yang
lebih aktual.
Keadaan dan kenyataan hukum dewasa ini sangat memprihatinkan karena

peraturan perundang-undangan hanya menjadi lalu lintas peraturan, tidak
menyentuh persoalan pokoknya, tetapi berkembang, menjabar dengan aspirasi
dan interpretasi yang tidak sampai pada kebenaran, keadilan dan kejujuran.
Fungsi hukum tidak bermakna lagi, karena adanya kebebasan tafsiran tanpa
batas yang dimotori oleh kekuatan politik yang dikemas dengan tujuan tertentu.
Hukum hanya menjadi sandaran politik untuk mencapai tujuan, padahal politik
sulit ditemukan arahnya. Politik berdimensi multi tujuan, bergeser sesuai dengan
garis partai yang mampu menerobos hukum dari sudut manapun asal sampai
pada tujuan dan target yang dikehendaki.
Filsafat hukum relevan untuk membangun kondisi hukum yang sebenarnya,

sebab tugas filsafat hukum adalah menjelaskan nilai dasar hukum secara
filosofis yang mampu memformulasikan cita-cita keadilan, ketertiban di dalam
kehidupan yang relevan dengan pernyataan-kenyataan hukum yang berlaku,
bahkan merubah secara radikal dengan tekanan hasrat manusia melalui

paradigma hokum baru guna memenuhi perkembangan hukum pada suatu masa
dan tempat tertentu.
Mengenai fungsi Filsafat Hukum, Roscoe Pound (1972: 3) menyatakan, bahwa

ahli filsafat berupaya untuk memecahkan persoalan tentang gagasan untuk
menciptakan suatu hukum yang sempurna yang harus berdiri teguh selama-
lamanya, kemudian membuktikan kepada umat manusia bahwa hukum yang
telah selesai ditetapkan, kekuasaannya tidak dipersoalkan lagi. Suatu usaha
untuk melakukan pemecahan menggunakan sistem hukum yang berlaku pada
masa dan tempat tertentu, dengan menggunakan abstraksi terhadap bahan-
bahan hokum yang lebih tinggi. Filsafat hukum memberikan uraian yang rasional
mengenai hukum sebagai upaya untuk memenuhi perkembangan hukum secara
universal untuk menjamin kelangsungan di masa depan.
Filsafat hukum memegang peranan penting dalam kegiatan penalaran dan

penelaahan asas dan dasar etik dari pengawasan sosial, yang berkaitan dengan
(a). tujuan-tujuan masyarakat,
(b) masalah-masalah hak asasi,
(c) kodrat alam (Leon Duguit, 1919: 47).
Filsafat hukum berasal dari pemikiran Yunani yakni kaum Hemer sampai kaum
Stoa sebagai peletak dasarnya. Adapun dasar-dasar utama filosofi hokum timbul
dan berkembang dalam negara kota (Polis) di Yunani. Keadaan ini merupakan
hasil perpaduan antara kondisi Polis dan perenungan (comtemplation) bangsa
Yunani. Renungan dan penjabaran kembali nilai-nilai dasar tujuan hukum, sistem
pemerintahan, peraturan-peraturan, kekuasaan absolut mendorong mereka
untuk memikirkan masalah hukum. Kecerdasan dan bakat alami orang Yunani
memunculkan masalah pokok dalam filsafat hukum pada masa itu, antara lain
(a). masalah keadilan dan hubungannya dengan hukum positif,
(b) pembahasan mengenai masalah keadilan yang tertuang dalam karya-karya
filosof,
(c) masalah konsep undang-undang Athena yang tertuang dalam Antigene karya
Shopheles.
Filsafat Hukum bertolak dari renungan manusia yang cerdas, sebagai “subjek
Hukum”, dunia hukum hanya ada dalam dunia manusia. Filsafat hukum tak lepas
dari manusia selaku subjek hukum maupun subjek filsafat, sebab manusia
membutuhkan hukum, dan hanya manusia yang mampu berfilsafat.
Kepeloporan manusia ini menjadi jalan untuk mencari keadilan dan kebenaran
sesuai dengan peraturan yang berlaku, dan mengukur apakah sesuatu itu adil,
benar, dan sah.
Kondisi geografi yang tenang, keadaan sosial-ekonomi dan politik yang damai
memungkinkan orang berpikir bijak, memunculkan filsuf yang memikirkan
bagaimana keadilan itu sebenarnya, akan kemana hukum diberlakukan bagi

seluruh anggota masyarakat, bagaimana ukuran objektif hukum berlaku secara
universal yang berlaku untuk mendapatkan penilaian yang tepat dan pasti.
Perkembangan filsafat hukum di Romawi tidak sepesat di Yunani, karena filosof
tidak hanya memikirkan bagaimana ketertiban harus berlaku tetapi juga karena
wilayah Romawi sangat luas serta persoalan yang dihadapi cukup rumit (Theo
Huijbers, 1982: 31). Untuk membangun kondisi ini diperlukan pemikiran yang
mendalam “apakah keadilan, dimana letak keadilan serta bagaimana
membangun keadilan itu? Keadilan dibentuk oleh pemikiran yang benar,
dilakukan secara adil dan jujur serta bertanggung jawab atas tindakan yang
dilakukan. Rasa keadilan dan hukum harus ditegakkan berdasarkan Hukum
Positif untuk menegakkan keadilan dalam hukum sesuai dengan realitas
masyarakat yang menghendaki tercapainya masyarakat yang aman dan damai.
Keadilan harus dibangun sesuai dengan cita hukum (rechtidee) dalam Negara
hukum (rechtsstaat), bukan negara kekuasaan (machtsstaat). Hukum berfungsi
sebagai perlindungan kepentingan manusia, penegakkan hukum harus
memperhatikan 4 unsur :
1. Kepastian hukum (rechtssicherkeit)
2. Kemanfaat hukum (zeweckmassigkeit)
3. Keadilan hukum (gerechtigkeit)
4. Jaminan hukum (doelmatigkeit) (Dardji Darmodihardjo, 2002: 36)
Penegakan hukum dan keadilan harus menggunakan jalur pemikiran yang tepat
dengan alat bukti dan barang bukti untuk merealisasikan keadilan hokum dan isi
hukum harus ditentukan oleh keyakinan etis, adil tidaknya suatu perkara.
Persoalan hukum menjadi nyata jika para perangkat hukum melaksanakan
dengan baik serta memenuhi, menepati aturan yang telah dibakukan sehingga
tidak terjadi penyelewengan aturan dan hukum yang telah dilakukan secara
sistematis, artinya menggunakan kodifikasi dan unifikasi hukum demi
terwujudnya kepastian hukum dan keadilan hukum.
Permasalahan Filsafat hukum yang muncul dalam kehidupan tata Negara yang
berkaitan dengan Hukum dan Kekuasaan bahwa hukum bersifat imperatif, agar
hukum ditaati, tapi kenyataannya hukum dalam kehidupan masyarakat tidak
ditaati maka hukum perlu dukungan kekuasaan, seberapa dukungan kekuasaan
tergantung pada tingkat “kesadaran masyarakat”, makin tinggi kesadaran hukum
masyarakat makin kurang dukungan kekuasaan yang diperlukan. Hukum
merupakan sumber kekuasaan berupa kekuatan dan kewibawaan dalam praktek
kekuasaan bersifat negatif karena kekuasaan merangsang berbuat melampaui
batas, melebihi kewenangan yang dimiliki. Hukum tanpa kekuasaan adalah
angan-angan, kekuasaan tanpa hukum adalah dholim. Hukum mempunyai
hubungan erat dengan nilai sosial budaya. Hukum yang baik adalah hukum yang
mencerminkan nilai-nilai yang hidup dalam masyarakat, masyarakat berubah tak
dapat dielakkan dan perubahan itu sendiri dipertanyakan nilai-nilai mana yang
dipakai (Budiono K, 1999: 37).
Di dalam perubahan pasti ada hambatan antara lain:

(a) nilai yang akan dirubah ternyata masih relevan dengan kepribadian Nasional,
(b) adanya sifat heterogenitas dalam agama dan kepercayaan yang berbeda,
(c) adanya sikap masyarakat yang tidak menerima perubahan dan tidak
mempraktekkan perubahan yang ada.
KONSEP TENTANG FILSAFAT HUKUM YANG BERKAITAN DENGAN

PEMIKIRAN FILOSOFIS
Pada dasarnya manusia menghendaki keadilan, manusia memiliki tanggung

jawab besar terhadap hidupnya, karena hati nurani manusia berfungsi sebagai
index, ludex, dan vindex (Poedjawijatna, 1978: 12). Proses reformasi
menunjukkan bahwa hukum harus ditegakkan demi terwujudnya supremasi
hukum dalam rangka menegakkan kebenaran dan keadilan sesuai dengan
tujuan hukum: Ketertiban, keamanan, ketentraman, kedamaian, kesejahteraan,
kebenaran dan keadilan. Pemikiran filosofis keadilan yang berkaitan dengan
filsafat hukum berkaitan erat dengan pemikiran John Rawls mengungkapkan 3
faktor utama yaitu :
1. perimbangan tentang keadilan (Gerechtigkeit)
2. kepastian hukum (Rechtessisherkeit)
3. kemanfaatan hukum (Zweckmassigkeit) (Soetandyo, 2002: 18).
Keadilan berkaitan erat dengan pendistribusian hak dan kewajiban, hak yang
bersifat mendasar sebagai anugerah Ilahi sesuai dengan hak asasinya yaitu hak
yang dimiliki seseorang sejak lahir dan tidak dapat diganggu gugat. Keadilan
merupakan salah satu tujuan sepanjang perjalanan sejarah filsafat hukum.
Keadilan adalah kehendak yang ajeg, tetap untuk memberikan kepasa siapapun
sesuai dengan pertumbuhan dan perkembangan masyarakat dan tuntutan
jaman.
Para ilmuwan dan filosof memberikan pengertian keadilan berbeda-beda sesuai

dengan pandangan dan tujuannya:
1. Aristoteles, keadilan adalah kebajikan yang berkaitan dengan hubungan antar
manusia: keadilan legalis, distributif dan komutatif.
2. Thomas Aquinas, keadilan terbagi 2 yaitu keadilan umum (justitia generalis)
dan keadilan khusus (justitia specialis)
3. W. Friedmann, keadilan yang diformulasikan Aristoteles merupakan kontribusi
pengembangan filsafat hukum, beliau membedakan keadilan menjadi tiga:
keadikan hukum, keadilan alam dan keadilan abstrak dan kepatutan.
4. Notohamidjojo, membagi keadilan menajdi 3 yaitu keadilan kreatif (iustitia
creativa), keadilan protektif (iustitia protetiva) dan keadilan sosial (iustitia socia)
5. Rouscoe Pound, keadilan 2 bagian : keadilan bersifat yudicial dan keadilan
administratif
6. John Rawl, keadilan adalah keadaan keseimbangan antara kepentingan
pribadi dan kepentingan bersama

7. Paul Scholten, keadilan tidak boleh bertentangan dengan hati nurani, hokum
tanpa keadilan bagaikan badan tanpa jiwa (Tasrif, 1987: 39).
Korelasi antara filsafat, hukum dan keadilan sangat erat, karena terjadi tali temali
antara kearifan, norma dan keseimbangan hak dan kewajiban. Hukum tidak
dapat dipisahkan dengan masyarakat dan negara, materi hukum digali, dibuat
dari nilai-nilai yang terkandung dalam bumi pertiwi yang berupa kesadaran dan
cita hukum (rechtidee), cita moral, kemerdekaan individu dan bangsa,
perikemanusiaan, perdamaian, cita politik dan tujuan negara. Hukum
mencerminkan nilai hidup yang ada dalam masyarakat yang mempunyai
kekuatan berlaku secara yuridis, sosiologis dan filosofis. Hukum yang hidup pada
masyarakat bersumber pada Hukum Positif, yaitu :
1. Undang-undang (Constitutional)
2. Hukum kebiasaan (Costumary of law)
3. Perjanjian Internasional (International treaty)
4. Keputusan hakim (Jurisprudence)
5. Doktrin (Doctrine)
6. Perjanjian (Treaty)
7. Kesadaran hukum (Consciousness of law) (Sudikno M, 1988: 28).
Tata rakit antara filsafat, hukum dan keadilan, dengan filsafat sebagai induk ilmu
(mother of science), adalah untuk mencari jalan keluar dari belenggu kehidupan
secara rational dengan menggunakan hukum yang berlaku untuk mencapai
keadilan dalam hidupnya. Peranan filsafat tak pernah selesai, tidak pernah
berakhir karena filsafat tidak menyelidiki satu segi tetapi tidak terbatas objeknya,
namun filsafat tetap setia kepada metodenya sendiri dengan menyatakan semua
di dunia ini tidak ada yang abadi yang tetap hanya perubahan, jadi benar filsafat
ilmu tanpa batas. Filsafat memiliki objek, metode, dan sistematika yang bersifat
universal.
Filsafat memiliki cabang umum dan khusus serta beberapa aliran di dalamnya,
terkait dengan persoalan hukum yang selalu mencari keadilan, hokum dan
keadilan tidak semata-mata ditentukan oleh manusia tetapi alam dan Tuhan ikut
menentukan. Alam akan memberikan hukum dan keadilan lebih karena alam
mempunyai sifat keselarasan, keseimbangan, keajegan dan keharmonisan
terhadap segalanya, alam lebih bijaksana dari segalanya. Manusia terlibat dalam
alam semesta sehingga manusia tunduk dan taat pada alam semesta walaupun
hukum alam dapat disimpangi oleh akal manusia tetapi tidak semuanya, hanya
hal-hal yang khusus terjadi. Kebenaran hukum sangat diharapkan untuk
mendukung tegaknya keadilan. Kebenaran pragmatis, koresponden, konsistensi
maupun kebenaran hermeneutik yang dapat menjaga terbentuknya keadilan
dalam hidup manusia. Manusia dan hukum terlibat dalam pikiran dan
tindakannya, karena hati nurani manusia berfungsi sebagai index, ludex dan
vindex pada setiap persoalan yang dihadapi manusia.

Filsafat hukum memfokuskan pada segi filosofisnya hukum yang berorientasi
pada masalah-masalah fungsi dari filsafat hukum itu sendiri yaitu melakukan
penertiban hukum, penyelesaian pertikaian, pertahankan dan memelihara tata
tertib, mengadakan perubahan, pengaturan tata tertib demi terwujudnya rasa
keadilan berdasarkan kaidah hukum abstrak dan konkrit.
Pemikiran filsafat hukum berdampak positif sebab melakukan analisis yang tidak
dangkal tetapi mendalam dari setiap persoalan hukum yang timbul dalam
masyarakat atau perkembangan ilmu hukum itu sendiri secara teoritis,
cakrawalanya berkembang luas dan komprehensive. Pemanfaatan
penggabungan ilmu hukum dengan filsafat hukum adalah politik hukum, sebab
politik hokum lebih praktis, fungsional dengan cara menguraikan pemikiran
teleologiskonstruktif yang dilakukan di dalam hubungannya dengan
pembentukan hokum dan penemuan hukum yang merupakan kaidah abstrak
yang berlaku umum, sedangkan penemuan hukum merupakan penentuan
kaidah konkrit yang berlaku secara khusus.
Di dalam memahami adanya hubungan ilmu hukum dengan Hukum Positif,

menyangkut hukum normatif diperlukan telaah terhadap unsur-unsur hukum.
Unsur hukum mencakup unsur ideal dan rational. Unsur Ideal mencakup hasrat
susila dan ratio manusia yang menghasilkan asas-asas hukum, unsur riil
mencakup kebudayaan, lingkungan alam yang menghasilkan tata hukum. Unsur
ideal menghasilkan kaidah-kaidah hukum melalui filsafat hukum. Unsur riel
menghasilkan tata hukum yang dalam hal ini dipengaruhi asas-asas hukum yang
bertitik tolak dari bidang-bidang tata hukum tertentu dengan cara mengadakan
identifikasi kaidah-kaidah hukum yang telah dirumuskan di dalam
perundangundangan tertentu (Soerjono Soekanto, 1986 : 16).
Kaedah hukum merupakan ketentuan, pedoman, perumusan pendapat, berisi

kenyataan normatif bersifat memerintah, mengharuskan untuk ditaati agar tidak
terjadi pelanggaran sehingga manusia terbebaskan dari sanksi. Hal ini yang
mendasari munculnya aliran-aliran dan pandangan filsafat hukum misalnya :
1. Aliran Filsafat Hukum Kodrat
2. Aliran Historisme
3. Aliran Hukum Umum
4. Aliran Teori George Wilhelm Friederich Hegel
5. Aliran Teori Marx-Engels
6. Aliran Teori Jhering
7. Aliran Teori Relativisme
8. Aliran Teori Stammler (W. Friedmann, 1959: 23)
IMPLIKASI FILSAFAT HUKUM DALAM KENYATAAN HIDUP
BERMASYARAKAT, BERNEGARA, DAN BERBANGSA
Penerapan Filsafat Hukum dalam kehidupan bernegara mempunyai variasi yang

beraneka ragam tergantung pada filsafat hidup bangsa (Wealtanchauung)
masing-masing. Di dalam kenyataan suatu negara jika tanpa ideologi tidak

mungkin mampu mencapai sasaran tujuan nasionalnya sebab negara tanpa
ideologi adalah gagal, negara akan kandas di tengah perjalanan. Filsafat Hidup
Bangsa (Wealtanchauung) yang lazim menjadi filsafat atau ideologi negara,
berfungsi sebagai norma dasar (groundnorm) (Hans Kelsen, 1998: 118). Nilai
fundamental ini menjadi sumber cita dan asas moral bangsa karena nilai ini
menjadi cita hukum (rechtidee) dan paradigma keadilan, makna keadilan
merupakan substansi kebermaknaan keadilan yang ditentukan oleh nilai filsafat
hidup (wealtanchauung) bangsa itu sendiri (Soeryono S., 1978: 19).
Indonesia sebagai negara hukum (Rechtsstaat) pada prinsipnya bertujuan untuk

menegakkan perlindungan hukum (iustitia protectiva). Hukum dan cita hukum
(Recht idee) sebagai perwujudan budaya. Perwujudan budaya dan peradaban
manusia tegak berkat sistem hukum, tujuan hukum dan cita hukum (Recht idee)
ditegakkan dalam keadilan yang menampilkan citra moral dan kebajikan adalah
fenomena budaya dan peradaban. Manusia senantiasa berjuang menuntut dan
membela kebenaran, kebaikan, kebajikan menjadi cita dan citra moral
kemanusiaan dan citra moral pribadi manusia. Keadilan senantiasa terpadu
dengan asas kepastian hukum (Rechtssicherkeit) dan kedayagunaan hukum
(Zeweckmattigkeit). Tiap makna dan jenis keadilan merujuk nilai dan tujuan apa
dan bagaimana keadilan komutatif, distributif maupun keadilan protektif demi
terwujudnya kesejahteraan lahir dan batin warga negara, yang pada hakikatnya
demi harkat dan martabat manusia. Hukum dan keadilan sungguh-sungguh
merupakan dunia dari trans empirical setiap pribadi manusia.
Hukum dan citra hukum (keadilan) sekaligus merupakan dunia nilai dan
keseluruhannya sebagai fenomena budaya. Peranan filsafat hukum memberikan
wawasan dan makna tujuan hukum sebagai cita hukum (rechtidee). Cita hukum
adalah suatu apriori yang bersifat normatif sekaligus suatu apriori yang bersifat
normatif sekaligus konstitutif, yang merupakan prasyarat transendental yang
mendasari tiap Hukum Positif yang bermartabat, tanpa cita hukum (rechtidee) tak
akan ada hukum yang memiliki watak normatif (Rouscoe Pound, 1972: 23).
Cita hukum (rechtidee) mempunyai fungsi konstitutif memberi makna pada
hukum dalam arti padatan makna yang bersifat konkrit umum dan mendahului
semua hukum serta berfungsi membatasi apa yang tidak dapat dipersatukan.
Pengertian, fungsi dan perwujudan cita hukum (rechtidee) menunjukkan betapa
fundamental kedudukan dan peranan cita-cita hukum adalah sumber genetik dari
tata hukum (rechtsorder). Oleh karena itu cita hukum (rechtidee) hendaknya
diwujudkan sebagai suatu realitas. Maknanya bahwa filsafat hukum menjadi
dasar dan acuan pembangunan kehidupan suatu bangsa serta acuan bagi
pembanguan hukum dalam bidang-bidang lainnya. Kewajiban negara untuk
menegakkan cita keadilan sebagai cita hukum itu tersirat didalam asas Hukum
Kodrat yang dimaksud untuk mengukur kebaikan Hukum Positif, apakah
betulbetul
telah sesuai dengan aturan yang berasal dari Hukum Tuhan, dengan
perikemanusiaan dan perikeadilan dengan kebaikan Hukum Etis dan dengan
asas

dasar hukum umum abstrak Hukum Filosofis (Notonagoro, 1948: 81).
Hukum berfungsi sebagai pelindungan kepentingan manusia, agar
kepentingan manusia terlindungi, hukum harus dilaksanakan secara profesional.
Pelaksanaan hukum dapat berlangsung normal, damai, tertib. Hukum yang telah
dilanggar harus ditegakkan melalui penegakkan hukum. Penegakkan hukum
menghendaki kepastian hukum, kepastian hukum merupakan perlindungan
yustisiable terhadap tindakan sewenang-wenang. Masyarakat mengharapkana
danya kepastian hukum karena dengan adanya kepastian hukum masyarakat
akan
tertib, aman dan damai. Masyarakat mengharapkan manfaat dalam pelaksanaan
penegakkan hukum. Hukum adalah untuk manusia maka pelaksanaan hukum
harus memberi manfaat, kegunaan bagi masyarakat jangan sampai hukum
dilaksanakan menimbulkan keresahan di dalam masyarakat. Masyarakat yang
mendapatkan perlakuan yang baik, benar akan mewujudkan keadaan yang tata
tentrem raharja. Hukum dapat melindungi hak dan kewajiban setiap individu
dalam kenyataan yang senyatanya, dengan perlindungan hukum yang kokoh
akan
terwujud tujuan hukum secara umum: ketertiban, keamanan, ketentraman,
kesejahteraan, kedamaian, kebenaran, dan keadilan (Soejadi, 2003: 5).
KESIMPULAN
1. Suatu penjabaran kembali fungsi filsafat hukum di dalam masyarakat adalah
perlu yakni berupa pengertian, penyelesaian, pemeliharaan dan pertahanan
aturan-aturan yang berlaku, sesuai dengan kebutuhan sosial yang relevan
dengan perubahan-perubahan yang ada di dalam masyarakat, sesuai dengan
berlakunya Hukum Positif.
Filsafat hukum berupaya memecahkan persoalan, menciptakan hukum
yang lebih sempurna, serta membuktikan bahwa hukum mampu menciptakan
penyelesaian persoalan-persoalan yang hidup dan berkembang di dalam
masyarakat dengan menggunakan sistim hukum yang berlaku suatu masa,
disuatu tempat sebagai Hukum Positif.
2. Tugas filsafat hukum masih relevan untuk menciptakan kondisi hukum yang
sebenarnya, sebab tugas filsafat hukum adalah menjelaskan nilai-nilai,
dasardasar
hukum secara filosofis serta mampu memformulasikan cita-cita
keadilan, ketertiban di dalam kehidupan yang relevan dengan
kenyataankenyataan
hukum yang berlaku, bahkan tidak menutup kemungkinan hukum
menyesuaikan, merubah secara radikal dibawah tekanan hasrat manusia yang
berubah tiada batas, untuk membangun paradigma hukum baru, guna
memenuhi kebutuhan perkembangan hukum pada suatu masa tertentu, suatu
waktu dan pada suatu tempat.
3. Rasa keadilan harus diberlakukan dalam setiap lini kehidupan manusia yang
terkait dengan masalah hukum, sebab hukum terutama filsafat hukum
menghendaki tujuan hukum tercapai yaitu :
a. Mengatur pergaulan hidup secara damai
b. Mewujudkan suatu keadilan

c. Tercapainya keadilan berasaskan kepentingan, tujuan dan kegunaan,
kemanfaatan dalam hidup bersama.
d. Menciptakan suatu kondisi masyarakat yang tertib, aman dan damai.
e. Hukum melindungi setiap kepentingan manusia di dalam masyarakat
sesuai dengan hukum yang berlaku, sehingga terwujud kepastian hukum
(rechmatigkeit) dan jaminan hukum (Doelmatigkeit)
f. Meningkatkan kesejahteraan umum (populi) dan mampu memelihara
kepentingan umum dalam arti kepentingan seluruh anggota masyarakat
serta memberikan kebahagiaan secara optimal kepada sebanyak mungkin
orang, dapat memberikan manfaat yang sebesar-besarnya
(utilitarianisme).
g. Mempertahankan kedamaian dalam masyarakat atas dasar kebersamaan
sehingga terwujud perkembangan pribadi atas kemauan dan kekuasaan,
sehingga terwujud “pemenuhan kebutuhan manusia secara maksimal”
dengan memadukan tata hubungan filsafat, hukum, dan keadilan.
4. Pemikiran filsafat hukum tidak hanya sekedar bersifat “dasariah” tentang
segala sesuatu pada umumnya atau hukum khususnya, tetapi berkaitan
dengan ontologi hukum, epistimologi hukum, axiologi hukum yang tidak lain
terkait dengan :
a. Pentingnya hukum bagi manusia
b. Aliran-aliran yang mendasari pandangan filsafat
c. Hukum dan perkembangan masyarakat
d. Masalah-masalah kemasyarakatan dan teori hukum
e. Perkembangan hukum dalam masyarakat
f. Relevansi pemikiran hukum dengan rasa keadilan yang berkaitan dengan
Hukum Positif.
5. Rasa keadilan yang dirumuskan hakim mengacu pada pengertian-pengertian
aturan baku yang dapat di pahami masyarakat dan berpeluang untuk dapat
dihayati, karena rasa keadilan merupakan “soko guru” dari konsp-konsep “the
rule of law”. Hakim merupakan lambang dan benteng dari hukum jika terjadi
kesenjangan rasa keadilan. Jika rasa keadilan hakim dan rasa keadilan
masyarakat tidak terjadi maka semakin besar ketidakpeduliannya terhadap
hukum, karena pelaksanaan hukum menghindari anarki.
6. Penegakan hukum tetap dikaitkan dengan fungsi hukum, filsafat negara, dan
ideologi negara, karena ketiganya berperan dalam pembangunan suatu
bangsa. Filsafat hidup bangsa (weltanschauung) lazimnya menjadi filsafat
negara atau Ideologi Negara, sebagai norma dasar (groundnorm). Norma
dasar ini menjadi sumber cita dan moral bangsa karena nilai ini menjadi Cita
Hukum dan paradigma keadilan suatu bangsa sesuai dengan hukum yang
berlaku (Hukum Positif).
Penjabaran fungsi filsafat hukum terhadap permasalahan keadilan

merupakan hal yang sangat fundamental karena keadilan merupakan salah
satu tujuan dari hukum yang diterapkan pada Hukum Positif. Hukum
merupakan alat untuk mengelola masyarakat (Law as a tool of social
engineering, menurut Roscoe Pound), pembangunan, penyempurna

kehidupan bangsa, negara dan masyarakat demi terwujudnya rasa keadilan
bagi setiap individu, yang berdampak positif bagi terwujudnya “kesadaran
hukum”. Ini merupakan cara untuk menjabarkan fungsi hukum yang masih
relevan dengan kehidupan peraturan-perundang-undangan yang berlaku
(Hukum Positif).
Label: Hukum, KEADILAN, POSITIF FILSAFAT
Reaksi:
FILSAFAT HUKUM (dalam Kronologis Sejarah)
Filsafat hukum dilandasi oleh sejarah perkembangannya yaitu yangmelihat

kepada sejarah filsafat barat, dimulai dengan filsafat kuno dan terbagi dalam
beberapa zaman seperti zaman Filsafat Pra – Sokrates, tokoh pertamanya
adalah Thales (+ 625 -545 SM) dikuti dengan tokoh kedua yaitu :
Anaximandros (+ 610-540 SM) dan ada juga tokoh lain yang bernama
Pythagoras (+ 580 – 500SM),
Xenophanesa (+ 570-430SM),
Herakleitosa (+ 540-475SM),
Parmenidesa (+540-475SM),
Zeno (490 SM),
Empedoklis (492-432 SM),
Empedokles (492-432 SM),
Anaxagoras (499-420 SM) dan yang terakhir adalah
Leukippos dan
Demokritos, keduanya yang mengajarkan tentang atom. Akan tetapi yang paling
dikenal adalah Demokritos (+ 460-370 SM) sebagai Filsuf Atomik.
Perkembangan filsafat tersebut terus berkembang sampai kepada para ahli

filsafat seperti kaum sofis dan Sokrates, Protagoras dan ahli sofis yaitu Gorglas
yang terkenal diathena. Masih banyak lagi para ahli filsafat dari beberapa
periode seperti pada masa Filsafat pada abad Petengahan, filsafat masa
peralihan ke zaman moder dan Filsafat Modern.Akan tetapi perkembangan
filsafat tersebut, sampai mengarah keakar fisafat hukum pada era abad ke 14-

15, dimana filsafat hukum menjadi landasan ilmu-lmu hukum lainnya, seperti
Ilmu Politik, Ekonomi,Budhaya dan lainnya.
LATAR BELAKANG.
Perkembangan Filsafat hukum dimulai dengan sejarah filsafat barat, yang

merupakan filsafat kuna dan terbagi dalam beberapa zaman seperti zaman
Filsafat Pra – Sokrates, tokoh pertamanya adalah Thales (+ 625 -545 SM) dikuti
dengan tokoh kedua yaitu Anaximandros ( + 610-540 SM) dan ada juga tokoh
lain yang bernama Pythagoras (+ 580 – 500SM), Xenophanesa (+ 570-430SM),
Herakleitosa (+ 540-475SM), Parmenidesa (+540-475SM), Zeno (490 SM),
Empedoklis (492-432 SM), Empedokles (492-432 SM), Anaxagoras (499-420
SM) dan yang terakhir adalah Leukippos dan Demokritos, keduanya yang
mengajarkan tentang atom. Akan tetapi yang paling dikenal adalah Demokritos
(+ 460-370 SM) sebagai Filsuf Atomik.
Sampai kepada Perkembangan sejarah filsafat yang terkenal dengan para ahli
filsafat, seperti kaum sofis dan Sokrates, Protagoras dan ahli sofis yaitu Gorglas
yang terkenal diathena. Masih banyak lagi para ahli filsafat dari beberapa
periode seperti pada masa Filsafat pada abad Petengahan, filsafat masa
peralihan ke zaman modern dan Filsafat Modern. Perkembangan filsafat tersebut
adalah merupakan sebagai akar dari fisafat hukum yaitu pada era abad ke 19,
dimana filsafat hukum menjadi landasan ilmu-ilmu dibidang hukum, seperti Ilmu
Politik, Ilmu Ekonomi, dll..
KERANGKA TEORI DAN KONSEP.
Dengan didasari oleh Kerangka teori dan konsep tersebut diatas, penulis
memakai kerangka teori dan konsep dari Filsafat Kuna yaitu Thales dari Milotos
yang difinisinya adalah :
· Bahwa asal mula segalanya dari air, yang dapat diamati dalam bentuk yang
bermacam-maca, tampak sebagai benda halus (uap), benda cair (air), dan
sebagai benda keras (es) ”.
· Teori dan Konsep dari Filsafat Abad Pertengahan (Skolastik)bernama Johanes

Eriugena yaitu :

· Bahwa makin umum sifat sesuatu, makin nyatalah sesuatu itu, yang paling
bersifat umum itulah yang paling nyata, oleh karena itu zat yang sifatnya paling
umum tentu memiliki realitas yang paling tinggi dan zat yang demikian itu adalah
alam semesta, alam semesta keseluruhan realita, hakekat alam adalah satu, esa
“.
Pengertian Filsafat
Pengertian Filsafat adalah berasal dari kata Yunani yaitu Filosofia berasal dari
kata kerja Filosofein artinya mencintai kebijaksanaan, akan tetapi belum
menampakkan hakekat yang sebenarnya adalah himbauan kepada
kebijaksanaan. Dengan demikian seorang filsuf adalah orang yang sedang
mencari kebijaksanaan, sedangkan pengertian “ orang bijak” (di Timur) seperti di
India, cina kuno adalah orang bijak, yang telah tahu arti tahu yang sedalam-
dalamnya(ajaran kebatinan), orang bijak/filsuf adalah orang yang sedang
berusaha mendapatkan kebijaksanaan atau kebenaran, yang mana kebenaran
tersebut tidak mungkin ditemukan oleh satu orang saja,
Difinisi bermacam-macam, terdapat satu difinisi filsafat yaitu “Usaha manusia

dengan akalnya untuk memperoleh suatu pandangan dunia dan hidup yang
memuaskan hati”. ( difinisi ini sepanjang abad). Pertama-tama difinisi tersebut
diatas adalah terdapat kata-kata “ Dengan akalnya” mendapat tekanan artinya
tidak dapat disangkal, bahwa semua orang, melalui agama masing-masing, telah
memiliki suatu pandangan dunia dan hidup.Dari mana asal dunia dan manusia
serta hidupnya, bagaimana manusia harus hidup didalam dunia ini, semuanya itu
telah diajarkan oleh agama, baik oleh agama-agama dunia yang besar maupun
agama-agama suku yaitu dengan melalui wahyu. Bahwa difinisi tersebut diatas
adalah menerima pandangan dunia dan hidup orang lain, jika hal tersebut
memuaskan dirinya, jika tidak memuaskan ia akan berusaha terus, mengoreksi
pandangan orang lain dan seterusnya.
Yang melatar belakangi filsafat kuna adalah rasa keingin tahuan dari manusia
dan rasa keingin tahuan manusia dari pertanyaan-pertanyaan yang tidak/ susah
untuk mencari jawabannya. Akan tetapi akal manusia tidak puas dengan
keterangan dongeng atau mite-mite dan mulai manusia mencari-cari dengan
akalnya dari mana asal alam semesta yang menakjubkan itu. Dan kemenangan
serta jawaban tersebut diperoleh secara berangsur-angsur, berjalan hingga
berabad-abad lamanya.Berawal dari mite bahwa pelangi atau bianglala adalah
tempat para bidadari turun dari surge, mite ini disanggah oleh Xenophanes
bahwa :” pelangi adalah awan” dan pendapat Anaxagoras bahwa pelangi adalah
pemantulan matahari pada awan ( pendapat ini adalah pendapat pemikir yang

menggunakan akal). Dimana pendekatan yang rasional demikian menghasilkan
suatu pendapat yang dapat dikontrol, dapat diteli akal dan dapat diperdebatkan
kebenarannya.Para pemikir filsafat yang pertama hidup dimiletos kira-kira pada
abad ke 6 SM, dimana pada abad tersebut tentang pemikiran mereka
disimpulkan dari potongan-potongan, yang diberitakan kepada manusia
dikemudian hari atau zaman. Dan dapat dikatakan bahwa mereka adalah filsafat
alam artinya para ahli fikir yang menjadikan alam yang luas dan penuh
keselarasan yang menjadi sasaran para ahli filsafat tersebut (objek pemikirannya
adalah alam semesta).
Tokoh pertamanya yang melakukan penyelidikan adalah Thales (+ 625 -545 SM)
dikuti dengan tokoh kedua yaitu Anaximandros ( + 610-540 SM) dan ada juga
tokoh lain yang bernama Pythagoras (+ 580 – 500SM), Xenophanesa (+ 570-
430SM), Herakleitosa (+ 540-475SM), Parmenidesa (+540-475SM), Zeno (490
SM), Empedoklis (492-432 SM), Empedokles (492-432 SM), Anaxagoras (499-
420 SM) dan yang terakhir adalah Leukippos dan Demokritos, keduanya yang
mengajarkan tentang atom. Akan tetapi yang paling dikenal adalah Demokritos
(+ 460-370 SM) sebagai Filsuf Atomik.
Macam-Macam Aliran Filsafat.
Aliran filsafat Ini terlihat dengan jelas dari beberapa zaman para ahli filsafat ini
yaitu seperti :
I. Aliran filsafat Kuna yang terdiri dari beberapa maszab seperti
1. Filsafat Pra Sokrates,
2. Filsafat Sokrates, Plato dan Aristoteles aliran ini dibagai lagi menjadi
a. Kaum Sofis dan Sokrates, b. Plato dan c. Aristoteles,
3. Filsafat Helenisme dan Romawi dan
4. Filsafat Patristik yaitu : a. Patristik Timur dan b. Patristik Barat.
II. Aliran Filsafat Abad Pertengahan yang terdiri dari
1. Aliran Awal Skolastik,
2. Aliran Zaman Kejayaan Skolastik dan

3. Akhir Skolastik.
III. Aliran Filsafat Modern Dalam Pembentukannya. Yang terdiri dari :
1. Renaissance,
2. Filsafat Dalam Abad ke 17 :
a. Rasionalisme, Rene Descartes, Blaise Pascal dan Baruch Spinoza.
b. Empirisme, Thomas Hobbes, John Locke
c. Filsafat di Jerman, G.W Leibbniz, Chistian Wolff.
3. Filsafat Abad ke 18 :
a. Pencerahan ( Aufklarung).
b. Pencerahan di Inggris : George Berkeley, David Hume.
c. Pencerahan di Prancis : Voltaire, Jean Jacques Rousseau.
d. Pencerahan di Jerman : Immanuel Kant.
IV. Aliran Filsafat Abad ke 19 dan abad ke 20.
1. Filsafat Abad ke 19 :
a. Idealisme di Jerman : J.C.Fichte, FWI.Schelling, GWF.Hegel, Arthur
Schopenhauer.
b. Positivisme : August Comte, John Stuar Mill, Herbert Spencer.
c. Kemunduran Filsafat Hegel dan Timbulnya Materialisme di Jerman : Ludwig
Feuerbach, Karl Marx, Soren Kierkegaard, Friedrich Nietzsche.
2. Aliran Filsafat Abad ke 20 :
a. Pramatisme : William James, John Dewey,

b. Filsafat hidup : Henri Bergonm,
c. Fenomenologi : Edmund Husserl, Max Scheler,
d. Eksistensialisme : Martin Heidegger, Jean Paul Sartre, Karl Jaspers,
Gabriel Marcel.
Demikianlah penjabaran sejarah filsafat hukum, yang pada dasarnya

menjelaskan pengertian filsafat yang berasal dari yunani, dimana filsafat timbul
karena terdapatnya fenomena-fenomena mengenai alam disebabkan keingin
tahuannya para ahli filsafat tentang alam semesta.
ZAMAN FILSAFAT HUKUM
A. Sejarah Filsafat Kuno
Para ahli filsafat tersebut diatas adalah sebagai pintu pemikiran tentang filsafat
yang mengenai alam semesta.
1. Filsafat Pra Sokrates adalah filsafat yang dilahirkan karena kemenangan akal
atas dongeng atau mite-mite yang diterima dari agama, yang memberitahukan
tentang asal muasal segala sesuatu. Baik dunia maupun manusia, para pemikir
atau ahli filsafat yang disebut orang bijak, yang mencari-cari jawabannya sebagai
akibat terjadinya alam semesta beserta isinya tersebut. Sedangkan arti filsafat itu
sendiri berasal dari bahasa yunani yaitu Filosofia artinya bijaksana/pemikir yang
menyelidiki tentang kebenaran-kebenaran yang sebenarnya untuk menyangkal
dongeng-dongeng atau mite-mite yang diterima dari agama. Pemikiran filsuf
inilah yang memberikan asal muasal segala sesuatu, baik dunia maupun
manusia, yang menyebakan akal manusia tidak puas dengan keterangan
dongeng atau mite-mite tersebut dengan dimulai oleh akal manusia untuk
mencari-cari dengan akalnya, dari mana asal alam semesta yang menakjubkan
itu.
Miite-mite tentang pelangi atau bianglala adalah tempat para bidadari turun dari
surge, mite ini disanggah oleh Xenophanes bahwa :” pelangi adalah awan” dan
pendapat Anaxagoras bahwa pelangi adalah pemantulan matahari pada awan
( pendapat ini adalah pendapat pemikir yang menggunakan akal). Dimana
pendekatan yang rasional demikian menghasilkan suatu pendapat yang dapat

dikontrol, dapat diteli akal dan dapat diperdebatkan kebenarannya.Para pemikir
filsafat yang pertama hidup dimiletos kira-kira pada abad ke 6 SM, dimana pada
abad tersebut tentang pemikiran mereka disimpulkan dari potongan-potongan,
yang diberitakan kepada manusia dikemudian hari atau zaman. Dan dapat
dikatakan bahwa nereka adalah filsafat alam artinya para ahli fikir yang
menjadikan alam yang luas dan penuh keselarasan yang menjadi sasaran para
ahli filsafat tersebut (objek pemikirannya adalah alam semesta).
2. Filsafat Sokrates, Plato dan Aristoteles

Sokrates :
Sokrates hidup pada tahun kurang lebih tahun 469 – 399 SM dan Demokritos
pada tahun + 460 – 370 SM yang kedua hidup sejaman dengan Zeno yang
dilahirkan pada tahun + 490 SM dan lain-lainnya, serta disebut sebagai filsuf Pra
Sokrates, dimana filsafat mereka tidak dipengaruhi oleh Sikrates. Harus
diketahui bahwa kaum sofis hidup bersama-sama denga skrates. Diman hidup
sokrates dan kaum sofis susah dipisahkan dan menurut Cicero, difinisi Sokrates
adalah memindahkan filsafat dari langi dan bumi artinya sasaran yang
diselidikinya bukan jagat raya melainkan manusia, dan bertujuan menjadikan
manusia menjadikan sasaran pemikiran filsuf tersebut.( pemikiran sokrates
adalah menjadi kritik kepada kaum sofis).
Sofis sebenarnya bukan suatu maszab melainakn suatu aliran yang bergerak
dibidang intelek, karena istilah sofis yang berarti sarjana, cendikiawan seperi
Pythagoras dan Plato disebut kaum sofis. Yang pada abad ke 4 para sarjana
atau cendikiawan tidak lagi disebut Sofis melainkan menjadi Filosofos, Filsuf dan
sebutan sofis dikenakan kepada para guru yang berkeliling dari kota kekota dan
kaum sofis tidak menjadi harum lagi, karena sebutan sofis menjadi sebutan
orang yang menipu orang lain/penipu karena para guru keliling tersebut dituduh
sebagai orang yang meminta uang bagi ajaran mereka. Akan tetapi pada masa
Pemerintahan Perikles (Athena) kaum sofis menjadi harum.
Protagoras (+ 480-411) memberi pelajaran di Athena dan inti sari filsafatnya

adalah bahwa manusia menjadi ukuran bagi segala sesuatu, bagi segala hal
yang ada dan yang tidak ada. Dan menurutnya Negara didirikan oleh manusia,
bukan karena hokum alam. Protagoras meragukan adanya dunia dewa, oleh
karenanya dia disebut orang munafik.
Sokrates memungut biaya pengajaran dengan tujuan untuk mendorong orang

supay mengetahui dan menyadari sendiri dan dia juga menentang relativisme
kaum sofis, karena dia yakin bahwa kebenaran yang obyektif. Mengenai

pemberitaannya yang dipandang sebagai pemberitaan yang lebih dapat
dipercaya adalah pemberitaan Plato dan Aristotele.
Sokrates melahirkan bermacam-macam orang atau ahli Politik, Pejabat, tukang

dan lain-lainya, dengan mencapai tujuan yaitu membuka kedok segala peraturan
atau hokum yang semu, sehingga tampak sifatnya yang semu dan mengajak
orang melancak atau menelusuri sumber-sumber hukum yang sejati (Dengan
Hipotese). Dan menurut sokrates bahwa alat untuk mencapai eudemonia atau
kebahagiaan adalah kebajikan atau keutamaan (arête), akan tetapi kebajikan
atau keutamaan tidak diartikan sacara moral. Sokrates terkenal dengan :
Keutamaan adalah pengetahuan” yaitu Keutamaan dibidang hidup baik tentu
menjadi orang dapat hidup baik.
Antisthenes adalah mengajar setelah kematian sokrates di gymnasium

Kunosargos di Athena (kunos = anjing) dan menaruh perhatian kepada etika.
Dan menurutnya manusia harus melepaskan diri dari segala sesuatu dan harus
senantiasa puas terhadap dirinya sendiri. Azasnya adalah bebas secara mutlak
terhadap semua anggapan orang banyak dan hukum-hukum mereka.
Aristippos dari Kirene, pandangannya kebalikan dari Antishenes, dimana satu-

satu tujuannya perbuatan adalah kenikmatan (hedone), sekalipun demikian
tugas orang bijak bukan untuk dikuasai oleh kenikmatan melainkan untuk
menguasainya. Dengan demikian zaman sokrates adalah zaman yang sangat
penting sekali, karena merupakan zaman mewujudkan zaman penghubung,
yang menghubungkan pemikiran pra sokrates dan pemikiran Helenis. Misalnya
Aristippos menggabungkan diri dengan Demokritos, Antishenes menggabungkan
diri dengan Herakleitos dan kemudian ajaran ini timbul dalam bentuk lunak yaitu
aliran Stoa.
Plato :
Adalah filsuf yunani petama yang berdasarkan karya-karyanya yang utuh.

Dilahirkan dari keluarga terkemuka dari kalangan politisi, semula ingin bekerja
sebagai seorang politikus, karena kematian Sokrates (muridnya selama 8 tahun),
plato memendamkan ambisinya tersebut.
Kemudian Plato mendirikan sekolah akademi (dekat kuil Akademos) dengan

maksud untuk memberikan pendidikan yang instensip dalam ilmu pengetahuan
dan filsafat. Bahwa pembagian yang didasrkan atas patokan lahiriah, dalam 5
kelompok yaitu karyanya ketika masih muda, karyanya pada tahap peralihan,
karyanya mengenai idea-idea, karyanya pada tahap kritis dan karyanya pada
masa tuannya, yang diantara buku-buknya adalah Aspologia, Politeia, Sophistes,

Timaios.(plato dapat dipandang sebagai monument atau tugu peringatan bagi
sokrates.
Plato yakin bahwa disanping hal-hal beraneka ragam dan yang dikuasai oleh
gerak serta perubahan-perubahan itu tentu ada yang tetap, yang tidak berubah.
Menurut plato tidak mungkin seandainya yang satu mengucilkan yang lain
artinya bahwa mengakui yang satu, harus menolak yang lain dan juga tidak
mungkin kedua-duanya berdiri-sendiri, yang satu lepas daripada yang lain.Plato
inin mempertahankan keduanya, memberi hak berada bagi keduanya.
Pemecahan palto bahwa yang seba berubah itu dikenal oleh pengamatan dan
yang tidak berubah dikenal oleh akal. Demikianlah palto berhasil menjembatani
pertentangan yang ada antara Herakleitos, yang menyangkal tiap perhentian dan
Parmenides yang menyangkal tiap gerak dan perubahan.Yang tetap tidak
berubah dan yang kekal itu oleh plato disebut “ Idea”.
Perbedaan antara sokrates dengan plato adalah dimana Sokrates

mengusahakan adanya difinisi tentang hal yang bersifat umum guna menetukan
hakekat atau esensi segala sesuatu, karena tidak puas dengan mengetahui,
hanya tindakan-tindakan atau perbuatan-perbuatan sutu persatu, sedangkan
Plato meneruskan usaha itu secara lebih maju lagi dengan mengemukakan,
bahwa hakekat atau esensi segala sesuatu bukan hanya sebutan saja, tetapi
memiliki kenyataan, yang lepas daripada sesuatu yang berada secara kongkrit
yang disebut “Idea”, dimana Idea itu nyata ada, didalam dunia idea (hanya satu
yang bersifat kekal).
Pada akhirnya Plato menekankan kepada kebenaran yang diluar dunia ini, hal itu
tidak berarti bahwa ia bermaksud melarikan diri dari dunia. Dunia yang kongrit ini
dianggap penting, hanya saja hal yang sempurna tidak dapat dicapai didalam
dunia ini. Namun kita harus berusaha hidup sesempurna mungkin, yang tampak
dalam ajarannya tentang Negara yang adalah puncak filsafat Plato.
Menurut Plato, golongan didalam Negara yang idea harus terdiri dari 3 bagian
yaitu : a.Golongan yang tertinggi terdiri dari para yang memerintah (orang
bijak/filsuf), b.Golongan pembantu yaitu para prajurit yang bertujuan menjamin
keamanan, c. Golongan terendah yaitu rakyat biasa, para petani dan tukang
serta para pedagang yang menanggung hidup ekonomi Negara.
Aristoteles :

Dilahirkan di Stagerira Yunani utara anak seorang dokterpribadi raja Makedonia
dan pada umur kira-kira 18 tahun dikirim ke Athena untuk belajar kepada Plato.
Dan setelah Plato meninggal Aristoteles mendirikan sekolah di Assos( Asia Kecil)
pada tahun 342 SM kembali ke Makedonia untuk menjadi pendidik Aleksander
yang agung.
Ketika Aleksandra meninggal pada tahun 322 SM, Aristoteles dituduh sebagai
mendurhaka dan lari ke Khalkes sampai meninggal. Karyanya banyak sekali
akan tetapi sulit menyusun secara sistematis, ada yang membagi-bagikannya,
ada yang membagi atas 8 bagian yang mengenai Logika, Filsafat alam,
psikologis, biologi, metafisika, etika, politik dan ekonomi, dan akhirnya retorika
dan poetika.
Bukan saja pengertian-pengertian, akan tetapi pertimbangan-pertimbangan

dapat digabungkan-gabungkan, sehingga menghasilkan penyimpulan.
Penyimpulan adalah suatu penalaran dengannya dari dua pertimbangan
dilahirkan pertimbangan yang ketiga, yang baru yang berbeda dengan kedua
pertimbangan yang mendahuluinya. Umpamanya manusia adalah fana, gayus
adalah manusia, jadi gayus adalah fana.
Cara menyimpulkan ini disebut syllogisme (uraian penutup), suatu syllogisme

terdiri dari tiga bagian yaitu suatu dalil umum, yang disebut mayor (manusia
adalah fana), suatu dalil khusus, yang disebut minor (Gayus adalah manusia)
dan kesimpulannya (Gayus adalah fana), syllogisme mewujudkan puncak logika
Aristoteles.
Para filsuf Elea (Parmenides, Zero) berpendapat bahwa gerak dan perubahan
adalah hayalan. Dimana Aristoteles menentang dimana “Yang Ada” secara
terwujud “yang ada” secara mutlak atau menjadi “ yang ada” secar terwujud,
jikalau melalui sesuatu. Seperti dengan Plato, Aristoteles mengajarkan dua
macam pengenalan yaitu pengenalan inderawi dan pengenalan rasional. Dan
menurut Aristoteles, pengenalan inderawi memberikan pengetahuan tentang
bentuk benda tanpa materinya. Sedangkan pengenalan rasional adalah
pengenalan yang ada pada manusia tidak terbatas aktivitasnya, yang dapat
mengetahui hakekat sesuatu, jenis sesuatu yang bersifat umum.
3. Filsafat Helenisme dan Romawi
Helenisme berasal dari bahasa yunani yaitu Hellenizein adalah roh dan
kebudayaan yunani, yang sepanjang roh dan kebudayaan itu memberikan cirri-

cirinya kepada para bangsa yang bukan yunani disekitar laut tengah,
mengadakan perubahan dibidang kesusasteraan, agama dan keadaan bangsa-
bangsa itu.
Pada zaman ini ini ada perpindahan filsafat yaitu dari filsafat yang teoritis
menjadi filsafat yang praktis, yang makin lama menjadi suatu seni. Dimana orang
bijak adalah orang yang mengatur hidupnya menurut akal dan rasionya. Yang
termasuk aliran yang bersifat etis adalah aliran Epikuros dan Stoa, sedangkan
yang lainnya diwarnai oleh agama diantaranya Filsafat Neopythagoris, filsafat
Plattonis Tengah, filsafat Yahudi dan Neoplatonisme.
1) Epikuros (341-271SM) dilahirkan di Samos mendapat pendidikan di Athena,

dan filsafat yang mempengaruhi pikirannya adalah Demokritos,
2) Stoa didirikan oleh Zeno dari Citium disiprus (336-264SM) dan Zeno
mengajarkan ajarannya di gang diantara tiang-tiang (Stoa poikila) sebutan Stoa
diturunkan daripada Stoa Poikila,
3) Skeptisisme dimana aliran yang menonjol adalah aliran Pyrrho dari Elis ( 360-
270SM) yang berpangkal kepada realitivisme. Pengamatan memberikan
pengetahuan yang sifatnya realtif, dimana manusi sering keliru melihat dan
mendengar, seandainya pengalaman manusi benar, kebenaran itu hanya berlaku
bagi hal-hal yang lahiriah saja, bukan bagi hakekatnya,
4) Filsafat Platonis Tengah adalah factor agama mengambil tempat yang penting
sekali (kira-kira 117 M) dan Noumenios (akhir abad ke 2 M). Ajarannya adalah
Yang ilahi berada jauh lebih tinggi daripada yang bendawi.Hakekatnya tidak
dapat dikenal, namanya tidak dapat diucapkan, sifat-sifatnya, tidak dapat
dimengerti. Diantara yang ilahi dan dunia ini terdsapat tokoh-tokoh setengah
dewa, para demon, yang mempengaruhi jalannya segala sesuatu didunia ini,
5) Filsafat Yahudi yaitu diantara bangsa yahuni yang tersebar diluar tanah
Palestina yaitu asia kecil, yunani, mesir dan disekitar laut tengah. Dimesir pusat
pemukiman Yahudi dikota Aleksandra (kira abad ke 2 SM) orang yahudi dimesir
ada 3 kelompok yaitu :
a. Mereka yang setia pada ajaran nenek moyang dengan mengharapkan Mesias,
b. mereka yang jatuh kepada aliran ortodoks seperti yang dipeluk oleh kaum
Parisi dan 3. mereka yang mencoba mencampur agama yahudi dengan filsafat
Helenis.Membicarakan Philo dilahirkan di Alexsandra dari keluarga imam adalah
menyesuaikan agama yahudi dengan Helenisme. Agama yahudi diseintesekan
dengan filsafat yunani, menurutnya kitab perjanjian lama (kitab agama yahudi
bahkan juga terjemahan didalam bahasa yunani (y.i.Kitab Septuaginta)

diwahyukan oleh Allah dengan para nabi sebagai alat-alatnya, 6. Neoplatonisme
pada akhir dunia kuna kira-kira 5 abad sesudah Aristoteles, system ini dibentuk
pada abad kedua masehi dan bertahan sampai pada abad ke 6 M.. Dapat
dipandang sebagai usaha terakhir roh Yunani untuk menentang agama Kristen
yang sedang tumbuh. Yang ingin menghidupkan ajaran Plato demi keselamatan
dunia, dengan memperkaya segala yang terbaik dari segala sistim yang
kemudian, disesuaikan dengan kebutuhan zaman, dimana unsur-unsur yang
dimasukan adalah ajaran plato, Aristoteles, Stoa dan Philo. Pendiri
Neoplatonisme adalah Ammonius Sakkas dari Aleksandra(175-242), akan tetapi
ajaran ini tidak diketahui karena tidak meninggalkan tulisan apapun. Sedangkan
penciptanya adalah Plotinos murid Ammorius.
4. Filsafat Patristik
Berasal dari kata latin yaitu Pater = bapa yang dimaksud adalah para bapa
gereja).Zaman meliputi zaman para rasul (abad pertama) mengambil sikap yang
bermacam-macam. Ada yang menolak filsafat yunani, karena dipandang sebagai
hasil pemikiran manusia semata-mata, akan tetapi ada juga yang menerima
filsafat yunani, karena perkembangan pemikiran yunani itu dipandang sebagai
persiapan bagi injil. (keduanya tetap menggema di zaman pertengahan).
I. ristik Timur adalah pemikiran Filsafti Kristen yang disebut apologit, para
pembela agama Kristen yang membela iman Kristen terhadap filsafat yunani
dengan memakai alas an-alasan yang diambil dari filsafat yunani sendiri.Diantara
apologit yang paling penting ialah Aristides dari Athena yang menulis
pembelaannya ditujukan kepada kaisar Hadrianus, Yustinus Martir dari Sikhem di
Palestina, yang menulis surat pembelaan kepada Kaisar Antonius Pius dan
menulis suatu dialog dengan orang yahudi yang bernama Tryphon, Tatianus dari
Asur, murids Yustinus, yang menulis Diatessaron, semacam harmonisasi Injil.
- Irenaeus (202) menentang Gnostik dengan alas an yang dialetis dan dengan
pembuktian dari kitab suci, dan menunjukkan bahwa uraian para ahli gnostik
banyak yang bertentangan dengan aliran ini. Bahwa ajaran Gnostik
berlandaskan Kitab Suci indah sekali.
- Klemens dari Aleksrandra ( 150-214) termasuk maszab Aleksandra., pada

waktu Aleksandra menjadi pusat internasional, kebudayaan berkembang disitu,
sehingga timbullah hidup filsafat yang girang. Suatu tujuan rangkap yaitu
member batasan-batasan kepada ajaran Kristen guna mempertahankan diri

terhadap filsafat yunani dan aliran Gnotik dan menerangi ajaran kriten dengan
pertolongan filsafat yuanni.
- Origenes (185-254) adalah kepala sekolah kateketik tahun 231 dan memimpin
sekolah kateketik di Kesaria. Filsafatnya adalah orang pertama yang
memberikan suatu uraian sistematis tentang teoloogia, persoalannya adalah
bagaimana hubungan iman dan pengetahuan. Menurut aliran Gnotik adalah
iman harus dinaikan menjadi pengetahuan (gnosis), sehingga untuk tidak
diperlukan lagi. Menurut Klemen, iman adalah awal pengetahuan yang harus
berkembang menjadi pengetahuan, tetapi pengetahuan tidak meniadakan iman
(iman tidak mempunyai tempat yang pusat).
- Gregorius Nazianze, Basilius yang Agung pengertian, Gregorius dari

Nyssa(395) adalah para ahli filasafat yang mempelajari manusia dan Allah
sebagai sang pencipta alam semesta. Filsafat ini mengajarkan bahwa akal dapat
mengenal Allah dengan mempelajari hasil penciptaan, akan tetapi pengetahuan
tidak menyelamatkan karena kasih karunia semata-mata, dimana puncak
pengetahuan adalah “memandang Allah sendiri”.
- Jihanes Chrysostomos,Theodoros uskup di Sisilia, Ephraim orang Siria adalah

tokoh-tokoh mewujudkan teologi dari pada filsuf. (tidak dibicarakan).
II. Patristik Barat.
Terdapat dua macam sikap terhadap filsafat yaitu aliran yang menolak filsafat
dan yang menerimanya.
- Tertullianus (160-222), adalah menghasilkan karya yang ortodok Nampak dia

menolak filsafat. Bagi orang Kristen wahyu sudah cukup, tiada hubungannya
antara telogia dengan filsafat, antara Yerusalem dengan Athena, antara gerja
dengan akademi, antara Kristen dengan bidat.
- Aurelius Augustinus (354-430) dilahirkan di Thagaste di Numedia, ayahnya

adalah seorang bukan Kristen dan semasa hidupnya dia menuruti hawa nafsu,
diombang-ambingkan dari Manikheisme kedalam Skeptisisme dan
Neoplatonisme yang akhirnya bertobat. Karena kesalehan dan kecakapannya
diangkat menjadi uskup di Hippo (392) dan membentuk “Filsafat Kristen”
berpengaruh pada abat pertengahan. Ajaran yang terpenting adalah
Confessiones (Pengakuan-pengakuan), De Trinitate (tentang Trinitas) dan De
Civiate Dei( tentang Negara Allah). Aliran ini adalah dibidang Teologis dan
Filsafat, pemikirannya bersifat filsafati semata-mata.(dia menetang aliran

Skeptisisme, karena Skeptisisme disebabkan karena adanya pertentangan
batiniah).
- Dionisios dari Areopagos, artinya Dionisios adalah bertobat karena pemberitaan

rasul Paulus di Areopagos (kisah rasul 17:34), karyanya disebut Pseudo Dioysios
Areopagita (abad ke 6 ada 4 buku dan 10 surat yang dikaitkan dengan nama
tersebut). Yang menguraikan teologi kristiani, yang mengenal Neoplatonisme dan
menurutnya Allah adalah asal segala yang ada, yang keadaannya transenden
secara mutlak, sehingga tidak mungkin memikirkan tentang Dia dengan cara
yang benar, dan memberikan kepadaNya nama yang tepat.
A. Sejarah Filsafat Abad Pertengahan.
Filsafat pada abad pertengahan adalah suatu arah pemikiran yang berbeda
sekali dengan pemikiran dunia kuna, yaitu filsafat yang menggambarkan suatu
zaman yang baru sekali ditengah-tengah suatu rumpun bangsa baru, bangsa
eropa barat(disebut filsafat Skolastik).Sebagian soklastik mengungkapkan bahwa
ilmu pengetahuan abad pertengahan diusahakan disekolah-sekolah dan ilmu
terikat pada tuntutan pengajaran disekolah-sekolah. Skolastik timbul di dibiara di
Ballia Selatan tempat pengungsian ketika ada perpindahan bangsa-bangsa.
Pengaruh skolastik sampai ke Irlandia, Nederland dan Jerman dan kemudian
timbul disekolah kapittel yaitu sekolah yang dikaitkan dengan geraja.Pelajaran
sekolah meliputi tujuh kesenian bebas(Artes Liberales) yang dibagi menjadi 2
bagian yaitu Trivium, 3 matapelajaran bahasa, 4 mata pelajaran matematika,
yang meliputi ilmu hitung, ilmu ukur, ilmu perbintangan dan music, yang
dimaksud bagi mereka ingin belajar lebih tinggi teologia) atau ingin menjadi
sarjana.
1. Awal Skolastik :
Johanes Scotus Eriugena (810-870) dari irlandia adalah seorang yang ajaib yang
menguasai bahasa yunani dengan amat baik pada zaman itu dan menyusun
suatu sistim filsafat yang teratur serta mendalam pada zaman ketika orang masih
berfikir hany dengan mengumpulkan pendapat-pendapat orang lain, masih
dikenal pula tokoh-tokoh lain yaitu Augustinus dan Dionisios dan Areopagos.
Pangkal pemikiran metafisis adalah, makin umum sifat sesuatu, makin nytalah
sesuatu itu, yang paling bersifat umum itulah yang paling nyata.Oleh karena itu
zat yang sifatnya paling umum tentu memiliki realitas yang paling tinggi. Zat yang
demikian adalah alam semesta, alam adalah keseluruhan realita dan oleh karena
hakekat alam adalah satu,esa. Alam yang esa. Pada abad ke 12, dimana
persoalan-persoalan yang timbul pada abad ke 11 tetap diteruskan pada abad ke
12 yaitu suatu usaha untuk mendapatkan suatu arah yang tetap, dengan

dimungkinkan adanya suatu penelitian yang lebih mendalam tentang universalia
dan akal. Anselmus dari Canterbury memberikan jawaban, yang ternyata telah
memberi arah kepada pemikiran filsafat selama dari 150 tahun. Sedangkan pada
persoalan kedua yaitu Universalia Abaelardus memberikan jawaban yang dalam
pokoknya diambil alih oleh semua tokoh Skolastik.
- Anselmus dari Canterbury(1033-1109) dilahirkan di Aosta,Piemont, yang

kemudian menjadi uskup di Canterbury, pola-pola pemikiran berasal dari pemikir
Skolastik, bahwa skolatikus pertama dalam arti yang sebenarnya. Karya yang
penting adalah” Cur dues homo” (mengapa Allah menjadi manusia), Manologion,
Proslogion. Pemikiran dialektika atau pemikiran dengan akal diterima
sepenuhnya bagi pemikir teologia, akan tetapi bukan dalam arti bahwa hanya
akalah yang dapat memimpin orang kepada kepercayaan melainkan bahwa
orang harus percaya dahulu supaya dapat mendapatkan pengertian yang benar
akan kebenaran. Nisbah antara iman dan pengetahuan dengan akal dirumuskan
demikian “ fides quaerens intelligam “ (iman berusaha untuk mengerti). Jadi
pangkal pemikirannya sama dengan Augustinus dan Johanes Scotus Eriugema
yaitu bahwa keberatan-keberatan yang diwahyukan harus dipercaya terlebih
dahulu, sebab akal tidak memiliki kekuatan pada dirinya sendiri, guna menyelidiki
kebenaran-kebenaran yang termasuk wahyu.
- Petrus Abaelardus (1079-1142) dilahirkan di Le Pallet dekat nantes,

pandangannya tajam sekali dank arena wataknya yang keras sering bentrok
dengan para ahli piker dan para pejabat gerejani. Jasa-jasanya terletak dalam
pembaharuan metode pemikiran dan dalam memikirkan lebih lanjut persoalan-
persoalan dialektis yang actual. Metode yang dipakai adalah rasionalistis, yang
menundukkan iman kepada akal.Iman harus mau diawasi oleh akal. Yang wajib
dipercaya adala apa yang telah disetujui akal dan telah diterima olehnya.
2. Zaman Kejayaan Skolastik. (abad ke 12)
Dalam abad ini ilmu pengetahuan berkembang, hingga timbul harapan-harapan

baru bagi masa depan yang cerah. Metode yang dipakai Abaelardus ternyata
membuka perspektif yang tidak terduga bagi filsafat dan ilmu teologia dan
membangkitkan studi dalam ilmu kemanusia dan ilmu alam.
Kesimpulan :
Jelaslah bahwa Filsafat adalah berasal dari kata Yunani yaitu Filosofia berasal
dari kata kerja Filosofein artinya mencintai kebijaksanaan, akan tetapi belum
menampakkan hakekat yang sebenarnya adalah himbauan kepada
kebijaksanaan. Sedangkan pengertian “ orang bijak” (di Timur) seperti di India,

cina kuno adalah orang bijak, yang telah tahu arti tahu yang sedalam-dalamnya
(ajaran kebatinan), orang bijak/filsuf adalah orang yang sedang berusaha
mendapatkan kebijaksanaan atau kebenaran, yang mana kebenaran tersebut
tidak mungkin ditemukan oleh satu orang saja.
Filsafat berkembang mulai zaman filsafat kuna sampai pada pertengahan seperti
Filsafat Pra Sokrates adalah filsafat yang dilahirkan karena kemenangan akal
atas dongeng atau mite-mite yang diterima dari agama, yang memberitahukan
tentang asal muasal segala sesuatu, sampai kepada jaman filsafat Sokrates dan
Demokritos pada tahun + 460 – 370 SM yang kedua hidup sejaman dengan
Zeno yang dilahirkan pada tahun + 490 SM dan lain-lainnya, serta disebut
sebagai filsuf Pra Sokrates, dimana filsafat mereka tidak dipengaruhi oleh
Sikrates.
Harus diketahui bahwa kaum sofis hidup bersama-sama denga skrates, Plato
adalah filsuf yunani petama yang berdasarkan karya-karyanya yang utuh. Plato
yakin bahwa disanping hal-hal beraneka ragam dan yang dikuasai oleh gerak
serta perubahan-perubahan itu tentu ada yang tetap, yang tidak berubah.
Menurut plato tidak mungkin seandainya yang satu mengucilkan yang lain
artinya bahwa mengakui yang satu, harus menolak yang lain dan juga tidak
mungkin kedua-duanya berdiri-sendiri, yang satu lepas daripada yang lain.. Plato
ini mempertahankan keduanya, memberi hak berada bagi keduanya. Skolastik
timbul di dibiara di Ballia Selatan tempat pengungsian ketika ada perpindahan
bangsa-bangsa.
Pengaruh soklastik sampai ke Irlandia, Nederland dan Jerman dan kemudian

timbul disekolah kapittel yaitu sekolah yang dikaitkan dengan geraja. Pada awal
skolasti adalah terdapat aliran Johanes Scotus Eriugena dari irlandia dan tokoh-
tokoh lain yaitu Augustinus, Dionisios dan Areopagos, yang mengatakan. Zat
yang demikian adalah alam semesta, alam adalah keseluruhan realita dan oleh
karena hakekat alam adalah satu,esa. Alam yang esa. Pada zaman kejayaan
Skolastik adalah metode yang dipakai Abaelardus ternyata membuka perspektif
yang tidak terduga bagi filsafat dan ilmu teologia dan membangkitkan studi
dalam ilmu kemanusia dan ilmu alam.
DAFTAR PUSTAKA
1) Bertens.Dr.K. Sejarah Filsafat Yunani, Yogyakarta, 1975.
2) Bertens. Dr.K Ringkasan Sejarah Filsafat, Yogyakarta , 1976.

3) Beerling,Dr.R.F.Filsafat dewasa ini, Jilid I, II, Jakarta, 1958.
4) Bochenski, J.M.Contemporary European Philosophy, translated bay D. Nichol

and K. Aschenbrenner, London and Berkeley, 1956.
5) Collins,J.A .History of Modern Eurapean Philosophy, Milwaukee, 1954.
6) Copleston,F.A. Historys of Philosophy, London, Vol. I. Greece and Rome 1946,
7) Vol II. Mediaevl Phalosophy, Augustine to Scotus, 1950, Vol III . Ockham to
Snarez, 1953, Vol IV. Descartes to Leibniz, 1958, Vol V . Hobbes to home, 1959,
Vol VI. The French Englightenment to Kent, 1960, Vol VII. Fichte to Nietzsche,
1963, Vol VIII. Britis Empirism and the Idealist Movement in Great Britain and
Idealisme in Amirica, The Pragmatist movement, The Revolt against Idealisme,
1967.
8) Dirjarkara, Prof.Dr.N.Pertjikan Filsafat, Jakarta, 1966.
9) Durant Wil, The Story of Philosophy, NewYork, 1952.
10) Friedman, W.”Teori Dan Filsafat Hukum (Judul Asli : “Legal

Theory”).Penerjemah Muhammad Arifin, Jakarta : CV.Rajawali. 1990.
11) Fuller, B.A.G (Ph.D) History of Greek Philosophy, New York, 1923.
12) Gilson Etiene, History of Christian Philosophy in the Middie Ages, New York,
1954.
13) Harold H. Titus. Living Issues in Philosophya, New York : Amirika Book
Company, Thirdd Edition 1959.
14) Hirschaberger,J.The History of Philosophy, translated by in Nineteenth

Century, New York, 1967.

15) Loewith,K.From hegel to Nietzsche, The revolution in Nineteenth Century,
New York, 1967.
16) Punadi Purbacaraka, Ridwan Halim.Filsafat Hukum Pidana.Jakarta

:CV.Rajawali 1982.
17) Pound, roscoe.Pengantar Filsafat Hukum.Penerjemah : Muhammad Rajab.

Jakarta : Bhratara, 1972.
18) Poedjowijatno, I.R, Pembimbing kearah Ilmu Filsafat, Jakarta, 1963.
19) Rudi T.Erwin. Tanya jawab Filsafat Hukum.Jakarta : Aksara Baru, 1982.
20) Sutikno.Filsafat Hukum.Jakarta :CV.Prima,1973.
21) Rupert, Lodge,F.R.S.The Great Thinkers, Boston, 1951.
22) Russel, Bertrant. A. History of Western Philosophy, London, 1947.
23) Wright,W.K, A history of modern European Philosophy, New York, 1941.
24) Wiliam Zelernyer. Internasional to Bussines Law The Macmillan Company,

NewYork. London : Collier-Macmillan Limited, 1964.
Label: Filsafat, Hukum, Kronologis, Sejarah
Reaksi:
Sabtu, 2009 Maret 21

PENGERTIAN POKOK TENTANG BPHTB
PENGERTIAN POKOK TENTANG BPHTB
I. Pengertian
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): adalah pajak yang
dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya
disebut pajak;

2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan: adalah perbuatan atau
peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas dan atau bangunan
oleh orang pribadi atau badan;
3. Hak atas tanah adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, berserta
bangunan di tasnya sebagaimana dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun
1960tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-undang Nomor 16
tentang Rumah Susun dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
lainnya.
II. Objek Pajak

Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi:

a. Pemindahan hak karena
1. jual beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. waris;
6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
8. penunjukan pembeli dalam lelang;
9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha;
13. hadiah.
b. Pemberian hak baru karena:

1. kelanjutan pelepasan hak;
2. di luar pelepasan hak.
Hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak
pakai, hak milik atas satuan rumah susun atau hak pengelolaan.
III. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang
diperoleh:
a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum;
c. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan
Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan
kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;

d. Orang pribadi atau badan atau karena konversi hak dan perbuatan hukum lain
dengan tidak adanya perubahan nama;
e. Orang pribadi atau badan karena wakaf;
f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
IV. Subjek Pajak
Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh
hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek Pajak sebagaimana tersebut diatas
yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut
Undang-Undang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
V. Tarif PajakTarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima persen).
VI. Dasar Pengenaan BPHTB
Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dalam hal;
a. Jual beli adalah harga transaksi;
b. b.Tukar-menukar adalah nilai pasar;
c. c.Hibah adalah nilai pasar;
d. d.Hibah wasiat adalah nilai pasar;
e. e.Waris adalah nilai pasar;
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
g. g.Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
h. h.Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah
nilai pasar;
j. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;
k. k.Penggabungan usaha adalah nilai pasar;
l. Peleburan usaha adalah nilai pasar;
m. m.Pemekaran usaha adalah nilai pasar
n. Hadiah adalah nilai pasar;
o. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum
dalam Risalah Lelang;Apabila NPOP dalam hal a s/d n tidak diketahui atau lebih
rendah daripada NJOP PBB yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun
terjadinya perolehan , dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.
VII. Pengenaan BPHTB
a. pengenaan BPHTB karena waris dan Hibah Wasiat BPHTB yang terutang atas
perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% dari BPHTB
yang seharusnya terutang.

b. pengenaan BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan. Besarnya BPHTB
karena pemberian Hak Pengelolaan adalah sebagai berikut:-0% (nol persen) dan
BPHTB yang seharusnya terutang terutang dalam hal penerima Hak
Pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen,
Pemerintah Daerah Propinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/kota, Lembaga
Pemerintah lainnya, dan Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan
Nasional (Perum Perumnas);-50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang
seharusnya terutang dalam hal penerima Hak Pengelolaan selain dimaksud
diatas.
VIII. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan
secara regional paling banyak;
a. Rp.60.000.000 (enam puluh juta rupiah);

b. Rp.300.000.000 (tiga ratus juta rupiah) dalam hal perolehan hak karena waris,
atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan
keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu
derajat ke bawah dengan pemberi hibah termasuk istri/suami.
IX. Saat, Tempat, dan Cara Pembayaran Pajak Terutang.Saat terutang Pajak
atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk:
a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
d. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya
ke Kantor Pertanahan;
e. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatanganinya akta;
f. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
g. lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
h. h.putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai
kekuatan hukum yang tetap;
i. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan
haknya ke Kantor Pertanahan;
j. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah
sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
k. k.pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal
ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
l. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
m. m.peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
n. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

o. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
Tempat Pajak Terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang
meliputi letak tanah dan bangunan.Cara Pembayaran Pajak adalah wajib pajak
membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat
ketetapan pajak. Pajak terutang dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos/Bank
BUMN/BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri dengan
Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSB).
l. Cara Penghitungan BPHTBBesarnya BPHTB terutang adalah Nilai Perolehan

Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP) dikalikan tarif 5 % (lima persen).
Secara matematis adalah;

BPHTB = 5 % X (NPOP – NPOPTKP)
Contoh;1
Pada tanggal 6 Januari 2006, Tuan “S” membeli tanah yang terletak di
Kabupaten “XX” dengan harga Rp.50.000.000,00. NJOP PBB tahun 2006 Rp.
40.000.000,00.
Mengingat NJOP lebih kecil dari harga transaksi, maka NPOP-nya sebesar Rp.
50.000.000,- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk
perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi
yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu
derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat,
termasuk suami/istri, untuk Kabupaten “XX” ditetapkan sebesar Rp.
60.000.000,00.
Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak

tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.BPHTB =
5 % x (Rp. 50 juta – Rp. 60 juta)= 5 % x (0)= Rp. 0 (nihil).
Contoh 2.
Pada tanggal 7 Januari 2006, Nyonya “D” membeli tanah dan bangunan yang
terletak di Kabupaten “XX” dengan harga Rp. 90.000.000,- NJOP PBB tahun
2006 adalah Rp. 100.000.000,00. Sehingga besarnya NPOP adalah Rp.
100.000.000.-.
NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang
diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan
pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten “XX” ditetapkan

sebesar Rp. 60.000.000,00. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
(NPOPKP) adalah Rp. 100.000.000,00 dikurangi Rp. 60.000.000,00 sama
dengan Rp. 40.000.000,00, maka perolehan hak tersebut terutang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.BPHTB = 5 % x (Rp. 100 – Rp. 60)
juta= 5 % x ( Rp. 40) juta= Rp. 2 juta .
Contoh 3
Pada tanggal 28 Juli 2006, Tuan“S” mendaftarkan warisan berupa tanah dan
bangunan yang terletak di Kota “BB” dengan NJOP PBB Rp. 400.000.000,00.
NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris untuk Kota “BB” ditetapkan
sebesar Rp. 300.000.000,00.
Besarnya NPOPKP adalah Rp. 400.000.000,00 dikurangi Rp. 300.000.000,00

sama dengan Rp. 100.000.000,00, maka perolehan hak tersebut terutang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.BPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 400 – Rp.
300) juta= 50% x 5 % x ( Rp. 100) juta= Rp. 2,5 juta.
Contoh 4.
Pada tanggal 7 November 2006, Wajib Pajak orang pribadi “K” mendaftarkan
hibah wasiat dari orang tua kandung, sebidang tanah yang terletak di Kota “BB”
dengan NJOP PBB Rp. 250.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan hak karena
hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kota “BB”
ditetapkan sebesar Rp. 300.000.000,00. Mengingat NPOP lebih kecil
dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan BangunanBPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 250 – Rp.
300) juta= 50% x 5 % x (0)= Rp. 0 (nihil).
II. Pembayaran BPHTBSistem pemungutan BPHTB pada prinsipnya menganut

sistem “self assessment”. Artinya Wajib Pajak Wajib Pajak diberi kepercayaan
untuk menghitung dan membayar sendiri pajak yang terutang dengan tidak
mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak.Pajak yang terutang
dibayarkan ke kas Negara melalui Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha Milik
Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat pembayaran lain yang
ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan menggunakan Surat Setoran Bea
(SSB).
III. Penetapan

Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBPHTBKB) apabila berdasarkan hasil
pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang
dibayar. Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam SKBKB ditambah
dengan sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2 % (dua persen) sebulan
untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak
sampai dengan diterbitkannya SKBKB.
Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan
data baru dan atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan
penambahan jumlah pajak yang terutang setelah diterbitkannya SKBKB. Jumlah
kekurangan pajak yang terutang dalam SKBKBT ditambah dengan sanksi
administrasi berupa kenaikan sebesar 100 % (seratus persen) dari jumlah
kekurangan pajak tersebut, kecuali wajib pajak melaporkan sendiri sebelum
dilakukan tindakan pemeriksaan.
IV. PenagihanDirektur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan Bea

Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan apabila :1.pajak yang terutang tidak
atau kurang dibayar;2.dari hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan
pembayaran pajak sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung;3.wajib pajak
dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga.Surat Ketetapan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat
Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan
Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang
menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, merupakan dasar
penagihan pajak dan harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu)
bulan sejak diterima oleh Wajib Pajak. Dan jika tidak atau kurang dibayar pada
waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.
I. Keberatan
(1) Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal
Pajak atas suatu :
a. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar;
b. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan;
c. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar;
d. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil.

(2). Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan
mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak
dengan disertai alasan-alasan yang jelas.
(3) Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan
sejak tanggal diterimanya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Kurang Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan atau Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil oleh Wajib Pajak sebagaimana dimaksud
pada angka (1), kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka
waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan diluar kekuasaannya.
(4) Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud pada

angka (2) dan angka (3) tidak dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga tidak
dipertimbangkan.
(5) Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat
Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan
melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut
bagi kepentingan Wajib Pajak.
(6) Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan,
Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal
yang menjadi dasar pengenaan pajak.
(7) Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan

pelaksanaan penagihan pajak.
(8) Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan
sejak tanggal Surat Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas
keberatan yang diajukan.
(9) Sebelum surat keputusan diterbitkan, Wajib Pajak dapat menyampaikan

alasan tambahan atau penjelasan tertulis.
(10) Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa

mengabulkan seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah besarnya
jumlah pajak yang terutang.
(11) Apabila jangka waktu sebagaimana dimaksud pada angka (8) telah lewat
dan Direktur Jenderal Pajak tidak memberi suatu keputusan, keberatan yang
diajukan tersebut dianggap dikabulkan.

II. Banding
(1) Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada Badan
Peradilan Pajak terhadap keputusan mengenai kebertannya yang ditetapkan
oleh Direktur Jenderal Pajak.
(2) Permohonan sebagaimana dimaksud pada angka (1) diajukan secara tertulis
dalam bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan yang jelas dalam jangka
waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak keputusan keberatan diterima, dilampiri
salinan dari surat keputusan tersebut.
(3) Pengajuan permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak
dan pelaksanaan penagihan pajak.
(4) Apabila pengajuan keberatan atau permohonan banding dikabulkan sebagian
atau seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan ditambah
imbalan bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling
lama 24 (dua puluh empat) bulan dihitung sejak tanggal pembayaran yang
menyebabkan kelebihan pembayaran pajak sampai dengan diterbitkannya
Keputusan Keberatan atau Putusan Banding.
III. Pengurangan Atas permohonan Wajib Pajak, pengurangan pajak yang

terutang dapat diberikan oleh Menteri karena:
1. kondisi tertentu Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan Objek Pajak,
contoh;
a. Wajib Pajak tidak mampu secara ekonomis yang memperoleh hak baru
melalui program pemerintah di bidang pertanahan;
b. Wajib Pajak pribadi menerima hibah dari orang pribadi yang mempunyai
atau satu derajat ke bawah.
2. kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan sebab-sebab tertentu,

contoh;
a. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil
ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual Objek Pajak;
b. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah
yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum yang memerlukan
persyaratan khusus;
c. Wajib Pajak yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter yang
berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional sehingga Wajib Pajak
harus melakukan restrukturisasi usaha dan atau utang usaha sesuai dengan
kebijaksanaan pemerintah.
3. tanah dan atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau

pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan, contohnya;
Tanah dan atau bangunan yang digunakan, antara lain, untuk panti asuhan, panti

jompo, rumah yatim piatu, pesantren, sekolah yang tidak ditujukan mencari
keuntungan, rumah sakit swasta Institusi Pelayanan Sosial Masyarakat.
IV. Pengembalian Kelebihan Pembayaran BPHTBWajib Pajak dapat mengajukan

permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran pajak kepada Direktur
Jenderal Pajak, c.q. Kantor Pelayanan Pratama atau Kantor Pelayanan PBB
setempat.
Ketentuan Bagi Pejabat

1. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta
pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan pada saat Wajib Pajak
atas Tanah dan Bangunan;
2 .Pejabat Lelang Negara hanya dapat menandatangani Risalah Lelang
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan pada saat Wajib Pajak
atas Tanah dan Bangunan.
3. Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan
pemberian hak atas tanah hanya dapat menandatangani dan menerbitkan surat
keputusan dimaksud pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran
pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
4. Terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah
wasiat hanya dapat dilakukan oleh Pejabat Pertanahan Kabupaten/ Kota pada
saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.”
5. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara
melaporkan pembuatan akta atau Risalah Lelang perolehan hak atas tanah
kepada Direktorat Jenderal Pajak selambatlambatnya pada tanggal 10 (sepuluh)
bulan berikutnya.
Sanksi Bagi Pejabat
a. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Pejabat Lelang Negara yang

melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam angka 1, dan angka 2
dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp. 7.500.000,00 (tujuh juta
lima ratus ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran.
b. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris yang melanggar ketentuan sebagaimana

dimaksud dalam angka 5, dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp.
250.000,00 (dua ratus lima puluh ribu rupiah) untuk setiap laporan.
c. Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan

pemberian hak atas tanah yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud

dalam angka 3, dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.d.Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota yang melanggar
ketentuan sebagaimana dimaksud dalam angka 4, dikenakan sanksi menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.e.Kepala Kantor Lelang
Negara, yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam angka 5,
dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.

Label: BPHTB, Hak, Pajak, Peralihan, Tanah
Reaksi:
Han Kelsen The Pure Theory the Basic Norm (Teori yang murni dari Norma
Dasar Han Kelsen) – Suatu Catatan kecil
Han Kelsen The Pure Theory the Basic Norm (Teori yang murni dari Norma
Dasar Han Kelsen) – Suatu Catatan kecil
Kelsen adalah jadi tertarik dalam mengembangkan teori hukum sebagai "lebih
baik," sebagai "ilmu pikiran." Tetapi dia juga ingin bebas nya "ilmu hukum" dari
ketergantungan pada metodologi lainnya "ilmu pikiran."
Oleh karena itu, di halaman pertama buku yang paling terkenal, The Pure Theory
of Law (1934), dia mengatakan:
"It is more than two decades since I undertook the development of a pure theory
of law, that is, a theory of law purified of all political ideology and all natural-
scientific elements and conscious of its particular character because conscious of
the particular laws governing its object. Right from the start, therefore, my aim
was to raise jurisprudence, which openly or covertly was almost completely
wrapped up in legal-political argumentation [Raisonnement], to the level of a
genuine science, a science of mind [Geistes-Wissenschaft]."
"Sudah lebih dari dua dekade sejak saya melakukan perkembangan teori hukum
murni, yaitu teori hukum yang suci dari semua ideologi politik dan semua elemen
alam-ilmiah dan sadar dari karakter khusus karena sadar akan undang-undang
khusus tentang objek-nya. kanan dari awal, karena itu, saya Tujuannya adalah
untuk meningkatkan Yurisprudensi yang terbuka atau covertly hampir
sepenuhnya membungkus dalam hukum-argumentasi politik [Raisonnement],
dengan tingkat asli ilmu, ilmu yang diketahui [Geistes - Wissenschaft].
" (terjemahan bebas penulis)
Sebelum pergi untuk menjelaskan lebih lanjut dia, akan tetapi, pertanyaan harus
posed. Why? Mengapa? Why does one want to develop a theory of law that is
"purified" of all political ideology?
Mengapa satu ingin mengembangkan teori hukum yang "suci" semua ideologi
politik? Pasti dia berhutang untuk Kant untuk saat ini, yang Critique of Pure
Reason berusaha untuk melakukan hal yang sama untuk fakultas rasional

manusia, tapi ini adalah dasar bergerak yang membuat dia membantu orang-
orang yang belajar ilmu hukum di abad 21?
Saya, untuk satu, ada kelas ini diajarkan dari perspektif hukum yang merupakan
subset dari budaya dan intelektual untuk memahami perkembangan hukum, satu
harus memahami mereka dalam konteks yang lebih besar dan filosofis dari
gerakan sosial budaya.
Sama seperti Langdell telah mencoba untuk meningkatkan hukum ke tingkat

yang "ilmu" atau "profesi" pada akhir abad ke-19 Amerika, saya pikir Kelsen
sedang mencoba untuk "penyelamatan hukum" dari yang hanya sebuah adjunct
bersejarah deskriptif atau belajar. Sebagai Stewart mengatakan, "Tentang
kemurnian teori hukum melakukan untuk membatasi kesadaran hukum terhadap
disiplin ini, karena tidak menyangkal ingores atau sambungan, tetapi karena
keinginan untuk menghindari campuran tanpa kritik dari berbagai disiplin
methodologically yang obscures inti dari ilmu hukum. "Pada tahap ini, kami mulai
turun ke dalam sangat arcana Jerman filosofis pemikiran, dan seterusnya kita
perlu beat yang cepat mundur!
The Basic Norm (Grundnorm) Dasar Norm (Grundnorm)

Sebagai "ilmu pikiran," karena itu, hukum yang mencari siapa yang
"seharusnya". Kelsen tertarik adalah prinsip dasar atau norma, dasar "ough,"
yang akan benar-benar baik dan deskriptif untuk menentukan hukum wacana.
Kata "norma" dapat berarti dua hal: baik deskriptif keteraturan ( "Anda sesuai
dengan norma") atau prescriptiveness ("Anda harus taat kepada norma-norma
sosial") [I guess ada artinya ketiga - the fat guy di Cheers]. Kelsen will use the
word "norm" in the prescriptive sense. When he uses the word "normative," he
means something that is prescriptive, something that ought to be done. Kelsen
akan menggunakan kata "norma" dalam menentukan rasa. Ketika ia
menggunakan kata "normatif," berarti ia adalah sesuatu yang menentukan,
sesuatu yang patut untuk dilakukan.
Kelsen telah mencoba untuk melakukan pengembangan atau mengidentifikasi
dasar norma cukup ambisius.. Dalam tradisi filsafat Hegelian, yang ingin semua
tempat budaya di grand overarching falsafah sejarah sesuai dengan prinsip
kebebasan, Kelsen ingin mengidentifikasi prinsip dasar hukum yang pada
akhirnya akan mencakup menetapkan hukum atau struktur dari semua budaya.
The Grundnorm or Basic Norm is a statement against which all other duty
statements can, ultimately, be validated. (Dasar yang Grundnorm atau Norm
adalah pernyataan terhadap semua tugas yang pernyataan dapat, pada
akhirnya, akan divalidasi.)
Dalam hal ini, saya pikir dari keterangan Dasar Norm (pp. 56-58) adalah sangat
baik. The Basic Norm akhirnya adalah semacam tindakan iman - adalah
kepercayaan di luar prinsip yang tidak dapat pergi dan yang berakhir sampai
menjadi prinsip dasar hukum untuk semua pernyataan. Anda tidak dapat "pergi
jauh" yang Grundnorm karena merupakan langkah pertama unprovable (sort of
like the "demokrasi adalah yang terbaik karena demokrasi" pendekatan 1930an-

1950-an Amerika yurisprudensi). akhirnya muncul bahwa Grundnorm untuk
Kelsen adalah bahwa satu dari masing-masing sistem hukum patut menjadi
sepenuhnya. Banyak lainnya prinsip kemudian dapat mengalir dari dasar
realisasi.
Conclusion--Reductionist Theories (Kesimpulan - Reductionist Theories)

Modus berpikir tradisi Jerman yang menginginkan untuk bisa sampai ke "inti" dari
sesuatu - untuk mengidentifikasi constitutent bagian apa yang membuat sesuatu
itu. Seperti Marx ingin gagalnya paling interaksi sosial ekonomi menjadi mitra
(yang ironis, hukum yang sangat konservatif dan ekonomi pemikir hukum ingin
melakukannya), jadi Kelsen yang ingin mengisolasi satu norma dasar yang
mendasari seluruh sistem hukum. Karena itu, ia mencoba untuk berjalan dengan
tali tegang antara positivist keterangan hukum, dia yang tidak baik , dan lebih
alami berdasarkan hukum-prinsip yurisprudensi.
Tapi, saya percaya lebih signifikan, Kelsen's positing yang universal Dasar Norm
fueled sendiri belajar dari hukum internasional. Dalam sebuah usia seperti kami
di tahun 2004, dimana Norma Inti (dasar) saling terhubung secara internasional
(dalam arti dipakai hampir setiap Negara) lebih nyata setiap tahun, Kelsen
komitmen dasar prinsip-prinsip yang melampaui perbedaan nasional mungkin
menjadi bahan bakar yang merangsang cara untuk membuat hukum
internasional fungsi yang lebih baik di dunia.

Label: Grund, Han, Hukum, Kelsen. Theory, Law, Norm, Pure
Reaksi:
Pemikiran Tentang Pendidikan on-line

Pemikiran Tentang Pendidikan on-line
Saya telah menghabiskan sebagian besar kehidupan dewasa saya berpikir

tentang belajar dan belajar. Untuk orang-orang seusia anda yang sekarang di
usia 30-an dan 20-an, dengan masa depan Anda dan beckoning berharap fueling
yang panjang malam hari dan belajar, Anda akan menghabiskan sebagian besar
dari Anda depan dalam berbagai cara belajar dari Anda sedang mengajar di
sekolah hukum.
Tiga realitas di masa depan pendidikan yang saya akan berusaha untuk
membawa ke dalam kelas ini adalah:
(1) pentingnya Internet;
(2) tidak fokus pada panjang dan esai buku, melainkan pada perawatan singkat
dari berbagai tema, dan
(3) aesthetically-format menarik untuk informasi yang anda pelajari.. Semua poin
yang berhutang, saya percaya, hingga pasca-modern semangat zaman dengan
belajar, semangat yang akan fajar di sekolah hukum bukan terlambat untuk
melakukan apapun yang baik.

Anda mungkin tidak berpikir bahwa saya benar-benar mengatakan sesuatu
melalui titik ini, tapi saya percaya bahwa internet belum ditetapkan menjadi alat
pendidikan yang berguna tetapi yang dapat dan akan, dan bahwa kami dapat
memberikan kontribusi yang berkelanjutan. Mari saya mulai dengan sebuah
ilustrasi. Televisi dikembangkan setelah abad XX, dan Presiden pertama
kampanye di mana telah digunakan pada tahun 1952.
Presiden USA Obama yang baru saja terpilih pada masa kampanyenya juga
mengandalkan IT online dan mengatakan bahwa untuk pertama kampanye ini,
namun orang-orang yang digunakan sebagai televisi jika ia hanya radio dengan
kamera.. Artinya, calon dan lain-lain akan membaca pidato, stiffly duduk dan
kadang-kadang glancing ke monitor. Teknologi yang baru pertama kali disambut
dengan artikata bahwa ia hanya teknologi lama dengan dimensi visual.
Hal yang sama dengan yang terjadi di Internet sekarang. Terpopuler orang yang
melihatnya sebagai alat pendidikan, untuk memastikan, namun hanya karena
merupakan repositori yang mungkin untuk substitutes perpustakaan atau untuk
laporan. Untuk itu, seluruh hukum ulasan menerbitkan artikel di Internet dan
akademisi mempublikasikan panjang catatan kertas , terlupa dengan kenyataan
bahwa internet sebagai berbeda dengan modus komunikasi dari perpustakaan
dan jurnal seperti televisi dari radio. Setelah ini realisasi dawns pada Anda, Anda
akan mulai menanyakan pertanyaan, 'Dalam apa cara internet dapat berfungsi
sebagai alat pendidikan? 'Saya akan memberikan jawaban saya dalam dua titik,
di bawah ini, tetapi ini harus pertanyaan Anda.
Mari saya menyarankan beberapa cara yang internet telah berubah pemahaman
kita belajar.
Pertama, membuat kita berpaling di sana sebelum pergi ke kamus, sebuah
perpustakaan, sebuah buku di rak, referensi alat.. Hal ini menjadikan kita
melakukannya karena sangat mudah digunakan, dan sebagainya penuh dengan
informasi. Orang mungkin curiga dari kualitas informasi online, dan sungguh, ada
banyak bahan percuma sana (sebagai ada di perpustakaan), tetapi jika Anda
tahu apa yang Anda cari atau mengembangkan pengalaman dalam pencarian,
yang biasanya Anda tahu kapan Anda memperoleh informasi buruk.. Jadi,
sekarang kita akan berbelok ke Internet untuk pertama dasar informasi.
Kedua, Internet merinci penghalang antara "ilmiah" pembelajaran dan lain-jenis

pengetahuan mendapatkan yang ingin kita lakukan. Dalam repositori yang sama,
yang sama dengan mudah, adalah informasi tentang hukum umum penyebab
tindakan, tanam dan hydrangeas yang up-to-the minute jumlah karir strikeouts
yang telah berkumandang Randy Johnson. It is all there, very quickly and easily
accessible. Itu semua ada, sangat cepat dan mudah diakses.
Ketiga, ada banyak hal-hal baik hukum sudah ada. Semua kasus yang baru-baru
ini ada. Karena hukum perusahaan perlu untuk menarik klien, banyak dari
mereka yang sangat canggih yang menganalisis halaman web tertentu bidang

hukum secara lebih mendalam dari salah satu hukum sekolah saja. Umum
lembaga memiliki situs web yang menyediakan informasi tentang personil cepat,
proses, dan keputusan konsumen informasi yang keterlaluan bahkan dari 10
tahun yang lalu. Siapapun dengan otak harus menyadari bahwa kemudahan dan
potensi luasnya informasi mengenai Net adalah yang paling revolusioner
kenyataan untuk belajar sejak penemuan pencetakan tekan pada abad 15.. Jadi,
sehingga Internet sebuah kenyataan di pusat belajar kami harus fokus dari
banyak kita berpikir. How can we do it? Bagaimana kita bisa melakukannya?
Fokus pada yang Mini-Essay. Saya pikir kunci untuk membuat Internet benar-
benar user-friendly yang canggih di jalan adalah dengan melakukan apa Kota
Salem harus dilakukan sehubungan dengan kota-nya: tidak menangkap orang-
orang muda yang berkumpul, tetapi isi di pusat kota dengan tempat-tempat yang
menarik sehingga tidak kebobolan orang (atau, mari kita berkata, selera tindik
orang) akan ingin menghabiskan hari baik pusat dan mengusir anak-anak, atau
lebih baik lagi, bahkan mereka dengan angka. Apakah ini berarti untuk
diterapkan sebagai Internet adalah orang-orang yang perlu meletakkan fokus
pada kualitas bahan di Net. Dan, dalam bentuk apa? Saya jawaban untuk
pertanyaan ini adalah konsep mini-essay. Sebuah mini-karangan, dalam definisi
yang tidak kurang dari 1000 kata-kata yang mendapat ke jantung satu
pertanyaan studi.
Saya berkomitmen untuk gagasan mini-esai sebagai perangkat utama belajar

untuk masa depan karena comports dengan cara internet dispenses informasi
dan cara banyak orang ingin menggunakan Internet untuk berselancar atau
membaca sebentar, namun tidak berbelok ke sore ke membaca Anna Karenina
pada bersih. Sebagian besar dari Anda dalam 20-an dan 30-an, usaha saya
mengatakan, akan jauh lebih tiga halaman essay pada sesuatu selain casebook
atau buku tentang sesuatu.
Tentu saja, akan selalu ada ruang untuk buku-buku dan pasar untuk avid
pembaca, tapi saya rasa dominan kenyataan tentang bagaimana anda akan
belajar di masa mendatang akan melalui memo singkat, kasus ringkasan (Ok,
anda harus membaca WHOLE hal, tentu saja, jika Anda argumentasi sebelum
appellate pengadilan!) dan bentuk komunikasi singkat.
Saya generasi dibawa pada dunia buku, di listrik typewriters, pada kartu katalog,
pada tombol volume CITES di kertas, di digests dan berat encyclopedias. Kami
tidak bersumber pada gagasan bahwa hukum memeriksa artikel adalah "mata
uang dari lapangan, "walaupun tidak ada seorangpun yang membaca ini. But, I
think that this is not the future. Tapi, saya berpikir bahwa ini bukan masa depan.
Of course there will always be distinguished law reviews and books. Tentu saja
akan selalu ada dibedakan hukum dan ulasan buku. Television didn't force radio
out of the market; it just made it "move over." Televisi tidak memaksa radio dari
pasar, yang hanya menjadi "bergerak ke atas."

Jadi, saya telah memutuskan untuk menghabiskan sebagian besar waktu saya
menulis ini dalam membangun mini esai. Ini bukan karena jika saya tidak
menulis buku (I have 10 dari mereka untuk nama saya sekarang), tetapi saya
kira mini-essay benar-benar jalan itu harus dispensed. Setiap mini esai harus
mengambil tema tertentu, mungkin hal menganalisis, teks yang betul-betul,
sebuah doktrin untuk menjelaskan, untuk memperkenalkan orang, ide untuk
menggambar. harus menyediakan beberapa poin cepat dan kuat. Harus
meninggalkan anda, pembaca, dengan sesuatu yang nyata tentang subyek yang
dapat di kunyah.. Mungkin Anda bahkan inspirasi untuk lebih mendalam ke
dalam isi itu sendiri. Hal ini kemudian, merupakan tantangan bagi saya telah
menetapkan diri untuk memperkenalkan gagasan mini-essay ke dunia Internet.
Saya tidak percaya telah tertangkap pada anyplace namun; saya yakin ia akan
dalam 10 tahun dan tentunya dengan waktu yang ditetapkan para ahli hukum.
Estetika banding.
Saya berjalan atas terhadap diri sendiri sudah 1000 kata, jadi saya akan sangat
singkat di sini! Pengetahuan akan perlu disajikan dalam sebuah visual yang
ramah cara untuk pembaca potensial di Internet. Saya mencoba untuk
melakukannya melalui penampilan Jenis-wajah (by the way, Times New Roman
bekerja pada buku tetapi tidak berfungsi di Internet), melalui warna yang
ditambahkan ke halaman, melalui jarak cukup sempit dan kolom, baik melalui
dipilih huruf tebal dari teks. Aku hanya mempelajari estetika presentasi dari
halaman web, untuk memastikan. Tetapi Anda ingin generasi, bahkan tuntutan,
hal yang akan aesthetically menarik bagi Anda untuk memperhatikan
pertandingan itu. Dan, akan datang. Saya generasi menuntut banyak uang dan
kenikmatan fisik dengan sendirinya. Your generation wants things to "catch the
eye." Anda ingin sesuatu ke generasi "menangkap mata."
Hal ini cukup untuk satu mini esai, don't you think?

Label: on-line, Pemikiran, Pendidikan
Reaksi:
Kamis, 2009 Maret 19

Kebijakan Hukum Agraria Di Indonesia Dari Masa Ke Masa
Kebijakan Hukum Agraria Di Indonesia Dari Masa Ke Masa
1. Kebijakan Hukum Agraria Di Indonesia Dari Masa Ke Masa
2. Kebijakan Agraria • Kebijakan Agraria di Indonesia tidak dapat dilepaskan dari

sejarah bangsa Indonesia. Karena itu dalam pemaparan mengenai Kebijakan
Agraria ini digunakan pendekatan kronologis dengan merunut dari masa kolonial
Belanda di Indonesia. Untuk memudahkan pemahaman maka pemaparan akan

dibagi menurut periodisasi waktu mengikuti perubahan politik yang terjadi dalam
sejarah bangsa kita, mengingat bahwa kebijakan adalah produk politik.
3. Jaman Kolonial • Pada masa pemerintah kolonial Belanda mengintrodusir

kebijakan agraria yang dikenal dengan Agrarische Wet 1870 di Hindia Belanda.
UU Agraria 1870 inilah yang kemudian membuka pintu bagi masuknya modal
besar swasta asing, khususnya Belanda ke Indonesia, dan lahirlah sejumlah
banyak perkebunan besar di Jawa dan Sumatera. Ternyata kemudian, sistem
ekonomi perkebunan besar ini menyengsarakan rakyat.
4. Jaman Kolonial • Berbagai kritik dari sejumlah intelektual Belanda sendiri

terhadap Agrische Wet 1870, antara lain Prof van Gelderen dan lain-lain. • Kata-
kata Prof van Gelderen sangat terkenal, yang sampai sekarang ini juga banyak
dikutip orang, yaitu: “Bangsa Indonesia (karena kebijakan Agrarishce Wet) akan
menjadi bangsa koelie”, dan menjadi “koelie di antara bangsa-bangsa!”. Hal ini
terbukti, tidak saja dengan catatan sejarah kita tentang kuli kontrak di
perkebunan-perkebunan dengan kisah yang memilukan, tetapi menjadi suatu
keadaan yang sampai hari ini terus terjadi. Kita menyaksikan hari ini fenomena
migrasi dari pedesaan-pedesaan kita ke kota-kota besar dan bahkan ke luar
negeri, dimana 70% lebih yang terusir dari kampung halaman itu adalah para
perempuan.
5. Jaman Kolonial • Karena banyak kritik, maka pemerintah kolonial Belanda lalu
melakukan penelitian mengenai “menurunnya kesejahteraan rakyat” (mindere
welvaarts onderzoek- MWO). Kesengsaraan rakyat menjadi terbukti! •
Pemerintah kolonial lalu menambil langkah kebijakan yang dikenal sebagai
“Ethical Policy” (Ethische Politiek): enam program perbaikan, yaitu irigasi,
reboisasi, kolonisasi (transmigrasi), pendidikan, kesehatan dan perkreditan. •
Politik Etis (kecuali kesehatan), langsung atau tidak langsung, berkaitan dengan
masalah agraria. Tapi ternyata tidak banyak mengubah keadaan. Bahkan
sengketa-sengketa agraria juga merebak di mana-mana, dan pada tahun 1929—
1933, Hindia Belanda mengalami krisis ekonomi yang sangat berat.
6. Jaman Kolonial Catatan Terhadap Politik Etis: • Pendidikan. Karena

kolonialisme Belanda itu sifatnya ekstraktif, mengeduk sumber alam. Pendidikan
baru dibangun pada awal abad ke-20, dan itupun bukan tingkat universitas. Saat
Indonesia merdeka tahun 1945, di sini belum ada universitas. Yang ada hanya
beberapa “sekolah tinggi” (teknik, kedokteran, hukum). Apa relevansi semua ini
bagi masalah agraria? Berbeda dari berbagai negara bekas jajahan Inggris atau
Spanyol, di Indonesia jumlah “pakar agraria” menjadi sangat terbatas, akibat
keterbelakangan pendidikan tersebut. Sebelum Indonesia merdeka, hampir tidak
ada pejuang (baik sipil maupun militer) yang mengangkat isu agraria sebagai
platform perjuangan (kecuali dua orang, Soekarno dan Iwa Kusuma Sumantri). •
Perkreditan Program perkreditan dalam Politik etis tersebut dalam
pelaksanaannya di pedesaan mengalami hambatan karena terjadinya
pertentangan paham antara Kementerian Keuangan dan kementerian Tanah

Jajahan. Di Keuangan, pos-pos penting diduduki oleh pejabat- pejabat Belanda
yang didominasi oleh pemikiran ekonomi neo-klasik (aliran Prof. Gongrijp),
sedangkan para Pamong praja Belanda umumnya adalah penganut pemikiran
neo-populis (murid-murid Prof. J.H. Boeke).
7. Masa Pendudukan Jepang (1942—1945 / Perang Dunia II) • Petani dibebani

pajak bumi sebesar 40% dari hasil produksinya. Hal ini tentu semakin
memperparah kemiskinan. • Perkebunan-perkebunan besar menjadi terlantar
karena ditinggalkan oleh pemiliknya (Belanda maupun modal asing lainnya).
Dengan adanya lahan-lahan perkebunan yang terlantar dan kemiskinan yang
parah di masyarakat, maka berbondong-bondonglah rakyat menduduki tanah-
tanah bekas perkebunan yang terlantar tersebut. Pemerintah pendudukan
Jepang ternyata memberi toleransi bahkan mendorong tindakan rakyat tersebut.
Secara sosiologis, kenyataan ini telah menciptakan suatu collective perception di
antara rakyat, bahwa seolah-olah mereka telah memperoleh kembali haknya
atas tanah yang dulu dicaplok oleh Belanda (dan modal asing lainnya melalui UU
Agraria kolonial 1870.
8. Awal Indonesia Merdeka (1945—1960) • Belajar dari pengalaman masa

kolonial, ditarik pelajaran bahwa sistem ekonomi perkebunan besar ternyata
menyengsarakan rakyat, terutama karena telah menggusur tanah-tanah luas
yang semula menjadi garapan rakyat. • Setelah Jepang menyerah kepada
pasukan Sekutu, Jendral Mc Arthur memerintahkan Kaisar Hirohito untuk
melaksanakan Landreform. • Begitu merdeka, para pendiri Republik menjadikan
pusat perhatian utama di bidang sosial-ekonomi haruslah diletakkan pada
perencanaan untuk “menata-ulang” masalah pemilikan, penguasaaan dan
penggunaan tanah. Sekitar setengah tahun Indonesia merdeka, Wakil Presiden,
Bung Hatta (sebagai seorang ekonom) telah menguraikan masalah “ekonomi
Indonesia di masa depan”. Di antara berbagai uraian beliau yang penting di
masa lalu itu, ada dua butir yang perlu disebut dan dikemudian turut menjiwai isi
dan semangat UUPA 1960), yaitu: (a) tanah-tanah perkebunan besar itu
dahulunya adalah tanah rakyat; (b) bagi bangsa Indonesia, tanah jangan
dijadikan barang dagangan yang semata-mata digunakan untuk mencari
keuntungan (komoditi komersial).
9. Awal Indonesia Merdeka (1945—1960) • Period 1945—1950: Uji coba

landreform UU No. 13/1946 Landreform di daerah Banyumas. UU Darurat No.
13/1948 Landreform di daerah Istimewa Yogyakarta dan Surakarta. • 1948 itu
pula dibentuklah sebuah Panitia Negara yang bertugas mengembangkan
pemikiran dalam rangka mempersiapkan Undang-Undang Agraria yang baru,
Undang-Undang Nasional, untuk menggantikan UU Agraria kolonial 1870. •
Namun, karena adanya agresi Belanda (Clash ke-2, Desember 1948—Agustus
1949) maka panitia dibubarkan.
10. Awal Indonesia Merdeka (1945—1960) • Setelah berbagai gejolak sepanjang
masa RIS dan Setelah Indonesia kembali menjadi NKRI, Panitia Agraria Yogya
(1948) kemudian dihidupkan kembali pada tahun 1951 dengPanitia Agraria

Yogya (1948) kemudian dihidupkan kembali pada tahun 1951 dan dikenal
sebagai Panitia Agraria Jakarta. • Sistem parlementer membuat kebinet jatuh-
bangun dalam waktu singkat, kepanitiaan Agraria pun dua kali mengalami
perubahan komposisi dan pengurus (Panitia Suwahyo, 1956; dan Panitia
Soenaryo 1958).
11. Awal Indonesia Merdeka (1945—1960) • Dengan berbagai masukan dari

panitia-panitia sebelumnya, Panitia ini akhirnya berhasil menyiapkan RUU yang
siap untuk diajukan ke DPR. Namun, atas saran Presiden Soekarno, RUU
tersebut digodog kembali oleh kerjasama DPR dengan Universitas Gajah Mada
(UGM). • Hasil kerjasama DPR-UGM itu kemudian diajukan ke DPR. Tanggal 24
September 1960 RUU ini disahkan oleh DPR dan ditetapkan sebagai UU No.
5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agaria (dikenal sebagai UUPA
1960). Demikianlah proses panjang kelahiran UUPA 1960.
12. Awal Indonesia Merdeka (1945—1960) • Periode 1950—1960: Situasi yang

dilematis Di satu pihak, gagasan awalnya bahwa proyek utama reform itu adalah
tanah-tanah perkebunan dengan hak erfpacht, tanah-tanah absentee, bekas
tanah-tanah partikelir, dan tanah-tanah terlantar. Tapi, di lain pihak, pemerintah
-sekalipun sudah kembali menjadi NKRI, dan bukan lagi RIS sebagaimana
tuntutan KMB- tetap terikat oleh perjanjian KMB yang mengandung ketentuan
bahwa rakyat harus dikeluarkan dari tanah-tanah perkebunan milik modal swasta
Belanda itu. Barangkali, dilemma inilah salah satu sebab yang turut
mempengaruhi mengapa proses perumusan UUPA menjadi begitu panjang (12
tahun). • Tahun 1957 akhirnya Indonesia membatalkan perjanjian KMB, dan
tahun 1958 menasionalisasi perkebunan- perkebunan besar milik asing, serta
melalui UU No. 1/1958 menghapuskan tanah-tanah partikelir.
13. Periode 1960—1965:demokrasi terpimpin • Semula periode ini direncanakan

sebagai target masa pelaksanaan reforma agraria. Tetapi karena berbagai
pergolakan, konsentrasi pikiran pemerintah menjadi terpecah. Berbagai masalah
yang dihadapi waktu itu, antara lain karena pemerintah masih harus menghadapi
masalah penyelesaian sisa-sisa pemberontakan PRRI/Permesta; tindak lanjut
nasionalisasi perkebunan; perjuangan untuk kembalinya Irian Barat; dan
konfrontasi dengan Malaysia. Semua masalah ini menjadi hambatan tersendiri
untuk segera terlaksananya reforma agraria. • Pada sisi lain, karena UUPA 1960
itu baru berisi peraturan dasar, maka masih banyak pasal-pasal yang sedianya
akan dijabarkan lebih lanjut ke dalam peraturan ataupun undang- undang yang
lebih operasional. Namun, karena kondisi seperti tersebut di atas, maka hal itu
sebagian besar belum sempat tergarap. Penjabaran terpenting yang sudah
dilakukan adalah ditetapkannya UU No. 56/1960 (yang semula dalam bentuk
Peraturan Pemerintah Pengganti UU), yang kemudian secara populer dikenal
sebagai UU Landrform, yaitu tentang “Penetapan Luas Tanah Pertanian”.
14. Periode 1960—1965/Demokrasi Terpimpin • Karena kekurangan pakar

agraria yang berpengalaman dalam hal landrefom, maka Menteri Agraria

(alamarhum Sadjarwo) melakukan konsultasi dengan seorang pakar dari
Amerika Serikat, yaitu Dr. Wolf Ladejinsky (mantan Atase Pertanian Amerika di
Jepang, yang membantu Jenderal Mac Arthur sewaktu melaksanakan landrefom
di Jepang). • Hasil Penelitian Ladejinsky: Pertama, antara gagasan dan tindakan
pelaksanaan tidak konsisten, tidak nyambung (disjointed). Gagasannya
revolusioner tapi pelembagaan pelaksanaannya rumit. Birokrasi di Indonesia
berbelit-belit. Data tidak akurat, sehingga pelaksanaan redistribusi menjadi sulit
dan mengalami hambatan di lapangan. (Barangkali, inilah juga yang secara
politis mendorong PKI melakukan aksi sepihak, yang menimbulkan trauma dan
melahirkan stigma bahwa landrefom sama dengan PKI).
15. Periode 1960—1965/Demokrasi Terpimpin Kedua, model redistribusi tidak

sesuai dengan kondisi obyektif yang ada. Batas minimum 2 hektar diberlakukan
secara menyeluruh dianggap tidak realistis. Beberapa konsepnya, definisinya
tidak jelas. Misalnya, siapa, dan berapa jumlahnya orang yang berhak menerima
redistribusi tanah (potential beneficiaries), dan berapa yang diperkirakan akan
menjadi penerima riil (real benficiaries)? Tanah-tanah apa saja yang akan
menjadi obyek reform? PP. 224/1961 yang diterbitkan sebagai pedoman
pelaksanaan UUPA dianggap tidak konsisten dengan gagasan ideal UUPA.
16. Periode 1960—1965/Demokrasi Terpimpin Pendapat Ahli yang Lain

Pendapat Ahli yang Lain: Mc Auslan • Sisi positif UUPA adalah: (1) UUPA 1960
merupakan produk hukum terbaik selama sejarah RI; (2) kerangka, format dan
rumusannya “modern”; (3) jauh-jauh hari para perumusnya sudah memiliki
kepekaan “gender”; dan (4) mempunyai idealisme menghapuskan l’exploitation
de l’homme par l’homme. Sisi negatifnya adalah: (1) dalam hal hukum adat,
kaitan dan penempatannya dalam UUPA 1960 belum terlalu jelas; (2) program
landreform-nya juga dianggap belum terlalu jelas (mirip kritik Ladejinsky); dan (3)
belum diantisipasi kemungkinan akan terjadinya berbagai hambatan. • Di
samping adanya berbagai hambatan lainnya, menurutnya, ada dua hambatan
pokok dalam masalah agraria di Indonesia, yaitu: Hambatan hukum. Baik di
pusat maupun di daerah, aparat hukum belum menguasai benar persoalan
agraria. Hal ini berkaitan erat dengan hambatan pokok yang kedua.
Keterbatasan ketersediaan tenaga ahli / Hambatan ilmiah (istilah Mc Auslan).
Berbeda dari negara berkembang lainnya, di Indonesia yang justru merupakan
negara besar yang pada dasarnya agraris, jumlah ilmuwan agrarianya sangat
terbatas. Menurut Mac Auslan, ini suatu ironi. Akibatnya, setiap kali membahas
agraria, yang dibahas selalu “hukum agraria”. Padahal, agraria itu mencakup
hampir semua aspek kehidupan (sosial, ekonomi, budaya, lingkungan, dan
politik, bahkan juga hankam).
17. Periode 1965—1998 (Orde Baru) • Slogan lama: “Berdaulat dalam politik,
berdikari di bidang ekonomi, dan berkepribadian dalam kebudayaan”, dilindas
oleh slogan baru : “Politik no, ekonomi yes!” Masyarakat terhanyut, dan tidak
sadar bahwa slogan itu sendiri adalah politik! • Kebijakan umum Orde Baru
ditandai oleh sejumlah ciri, yaitu: (a) stabilitas merupakan prioritas utama; (b) di

bidang sosial ekonomi, pembangunan menggantungkan diri pada hutang luar
negeri, modal asing, dan betting on the strong; dan (c) di bidang agraria
mengambil kebijakan jalan pintas, yaitu Revolusi Hijau tanpa Reforma Agraria.
Dengan kebijakan demikian, maka UUA 1960 ibarat masuk “peti-es”. Artinya,
sekalipun tidak dicabut, keberadaannya tidak dihiraukan.
18. Periode 1965—1998 (Orde Baru) • Tahun 1967 tiga undang-undang yang
mengabaikan ketentuan-ketentuan yang ada dalam UUPA 1960 (UU PMA; UU
Pokok Kehutanan; UU Pokok Pertambangan). • Untuk sekitar 11 tahun lamanya
UUPA 1960 dipersepsikan secara keliru, sebagai produk PKI. Stigma ini bahkan
masih melekat di benak sebagian masyarakat kita sampai sekarang. • Baru pada
tahun 1978 keberadaan UUPA 1960 dikukuhkan kembali sebagai “produk
nasional” (bukan produk PKI), setelah adanya laporan hasil penelitian dari
Panitia Soemitro Djojohadikoesoemo (almarhum) yang pada saat itu adalah
Menristek. Kembalinya perhatian atas keberadaan UUPA 1960 ini —barangkali—
juga karena adanya undangan dari FAO untuk menghadiri Konferensi Sedunia
tentang Reforma Agraria dan Pembangunan Pedesaan di Roma tahun 1979.
19. Periode 1965—1998 (Orde Baru) • Dalam Konferensi Roma tahun 1979,
Indonesia mengirim delegasi besar. Hasil konferensi ini adalah sebuah dokumen
yang di tahun 1981 diterbitkan oleh FAO dengan judul Peasant’s Charter
(Piagam Petani). Disepakati bahwa setiap dua tahun sekali tiap negara akan
melaporkan pelaksanaan Reforma Agraria dan Pembangunan Pedesaan. Tidak
ada berita, apakah Indonesia memenuhi kesepakatan tersebut. • Di tahun 1981
di Selabintana Sukabumi (Jawa Barat) berlangsung lokakarya internasional
dengan tema yang sama, sebagai tindak lanjut Konferensi Roma, yang hasilnya
disertai sebuah rekomendasi kepada pemerintah Indonesia. • Keberadaan
Piagam Petani hasil pertemuan Roma, dan rekomendasi Selabintana ternyata
tidak mampu mendorong pemerintah Orde Baru melakukan “re-orientasi
kebijakan”. Bahkan, kebanggaan yang berlebihan dari berhasilnya swasembada
pangan di tahun 1984 telah membuat Orde Baru terlalu percaya diri bahwa tanpa
Reforma Agraria (melalui “jalan pintas”) kita akan mampu memakmurkan rakyat.
20. Periode 1965—1998 (Orde Baru) • Terbukti kemudian bahwa swasembada

pangan tidak berumur lama. Namun hal ini tetap tidak membuat Orde Baru
menyadari apa yang sesungguhnya terjadi. Bahkan semakin terdapat
kecenderungan untuk jauh menyimpang dari semangat UUD 1945 dan UUPA
1960. Penyimpangan ini dimulai dengan adanya berbagai paket deregulasi di
akhir dekade 1980-an untuk memuluskan praktek kebijakan liberal. • Meskipun di
pertengah dekade 1980-an Indonesia mencapai swasembada pangan, berbagai
konflik sosial yang hakikatnya berlatar belakang masalah agraria telah merebak
di mana-mana dan tidak ada yang dapat diselesaikan sampai saat ini. Data KPA
2001 menunjukkan angka jumlah kasus mencapai angka 2834 kasus yang
pernah dilaporkan kepada berbagai LSM oleh masyarakat sejak jaman Orde
Baru dalam upaya mencari dukungan untuk mempertahankan hak mereka.
Inventarisasi BPN yang dilaporkan ke Komisi II (18 September 2007) menyebut

angka 7468 kasus. Sayangnya rincian lokasi dan pihak yang berkonflik belum
pernah disampaikan. • Namun, agaknya kenyataan ini tidak cukup membuka
mata hati para pemimpin bahwa masalah agraria adalah masalah mendasar.
Bahkan cenderung menyimpang dari semangat UUPA 1960 semakin nyata
ketika di pertenghan dekade 1990-an terlontar pernyataan dari seorang pejabat
yang berwenang bahwa “tanah sebagai komoditi strategis” (bertentangan
dengan fatwa Bung Hatta sebagaimana sudah disebutkan di atas)
21. Periode 1965—1998 (Orde Baru) • Berbagai krisis agraria yang terjadi itu tak
lepas dari kecarut-marutan dalam sistem perundang-undangan di bidang agraria
(secara luas). • Meskipun UUPA dikukuhkan kembali, hal itu tidak membantu
mengatasi, sebab beberapa UU sektoral – yang berbeda semangatnya dengan
UUPA 1960 sudah terlanjur berlaku demikian lama, maka ketika UUPA 1960
dikukuhkan kembali, yang terjadi bukannya penjernihan, melainkan ketumpang-
tindihan. Terdapat kesan kuat bahwa di sana-sini terjadi rekayasa hukum dan
manipulasi agar seolah-oleh suatu kebijakan itu merujuk kepada UUPA 1960,
sedangkan pada hakikatnya adalah demi memfasilitasi investasi asing,
berlawanan total dengan cita-cita dasar UUPA 1960.
22. Pasca Orde Baru • Masa kepresidenan B.J. Habibie sebenarnya ada niat
meninjau kembali kebijakan landreform. Pernah dibentuk Panitia di bawah
pimpinan Prof. Dr. Muladi, S.H. Tapi belum sempat panitia ini bekerja, sudah
terjadi pergantian presiden. Panitia ini kemudian tidak jelas kabarnya.
23. Pasca Orde Baru • Di jaman Presiden Abdurahman Wahid (Gus Dur),
terlontar pernyataannya yang menggemparkan, yaitu bahwa 40% dari tanah-
tanah perkebunan itu seharusnya didistribusikan kepada rakyat. Euphoria
kebebasan sebagai akibat lengsernya Orde Baru telah melahirkan berbagai
organisasi rakyat (serikat tani dan nelayan, serikat buruh, ormas perempuan dan
lain-lain, termasuk munculnya puluhan partai politik), selain juga berbondong-
bondongnya rakyat menduduki tanah-tanah yang dibiarkan terbengkalai oleh
pemilik/yang menguasainya. Isu agraria pun terangkat kembali ke permukaan
oleh desakan berbagai organisasi tani/nelayan serta berbagai LSM.
24. Pasca Orde Baru Masa kepresidenan Megawati: • Di awal kekuasaannya

Pemerintah Megawati belum menunjukkan kepastian sikap mengenai masalah
agraria. • Sementara itu di kalangan masyarakat sipil berlangsung Konferensi
Nasional Petani (April 2001) yang dihadiri oleh berbagai organisasi tani, berbagai
LSM, dan juga Komnas HAM, sebagai salah satu pemrakarsanya. Konferensi ini
melahirkan ”Deklarasi tentang Hak- Hak Asasi Petani”. • Menyadari kerasnya
desakan rakyat saat itu, maka sebagian anggota MPR hasil pemilu 1999 cukup
tanggap. Maka BP MPR bidang agraria kemudian melakukan berbagai dialog
dengan berbagai organisasi tani dan LSM, yang dilanjutkan dengan
penyelenggaraan dua kali lokakarya besar di Bandung pada bulan
September/Oktober 2001. Hasilnya adalah lahirnya TAP MPR No. IX/2001
tentang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumberdaya Alam.

25. Pasca Orde Baru • Dilihat dari semangat UUPA 1960, isi TAP ini memang
ambigu. Namun, bagaimanapun juga, harus diterima kenyataan bahwa itulah
hasil maksimal yang bisa dicapai sebagai hasil kompromi dari pertarungan
berbagai kepentingan. Bahkan TAP seperti yang ada sekarang itupun mungkin
tidak akan lahir seandainya saja tidak ada dukungan pressure group berupa
demo sekitar 12.000 orang anggota berbagai Serikat Petani. Isi TAP MPR No.
IX/2001 itu pada dasarnya semacam ”perintah”, baik kepada Presiden maupun
kepada DPR, agar mengambil langkah tindak lanjut. Ketika sampai dengan
tahun 2003 ternyata tidak ada tanda-tanda tanggapan baik dari DPR maupun
dari presiden, maka Komnas HAM bersama sejumlah LSM dan organisasi tani
mengambil prakarsa lain, yaitu menyusun usulan kepada Presiden Megawati
agar membentuk KNUPKA (Komite Nasional untuk Penanggulangan Konflik
Agraria). Tanggapan presiden positif, tetapi, sekali lagi, belum sempat konsep ini
direalisasikan keburu terjadi pergantian presiden. • Sementara itu, pada masa
akhir jabatannya Presiden Megawati mengeluarkan Keppres No. 34/2003 yang
isinya memberi mandat kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk
melakukan penyusunan RUU mengenai ”penyempurnaan” UUPA 1960. Dengan
adanya pergantian presiden, masalah inipun mengalami perkembangan yang
tidak mulus.
26. Pasca Orde Baru Masa kepresidenan SBY: • Mandat kepada BPN untuk
melakukan ”penyempurnaan” UUPA 1960 masih tetap berlaku, dan proses
penyempurnaan itu masih tetap berlangsung. Namun hasilnya bukan
penyempurnaan, melainkan perubahan total terhadap UUPA. • Perpres No.
36/2005 (tentang infrastruktur) yang mengundang berbagai reaksi masyarakat.
Perpres ini, telah menimbulkan kegelisahan luas di masyarakat.
27. Pasca Orde Baru • Perpres No. 10/2006 mengenai penataan ulang secara
internal kelembagaan BPN. Salah satu yang positif, mungkin adalah dibentuknya
Deputi Bidang Pengkajian Dan Penanganan Sengketa Dan Konflik Agraria.
Namun bagaimana hasil kerjanya kita belum mendengar lebih jauh. Yang
mengejutkan adalah, dalam rangka mendukung penyelesaian konflik agraria
telah ditanda-tangani sebuah keputusan bersama antara Ketua BPN dan
KAPOLRI tentang Penanganan Konflik Agraria yang pendekatannya
dikhawatirkan akan menjadikan semakin meluasnya kekerasan oleh aparat
negara kepada pihak-pihak yang terlibat konflik, dalam hal ini khususnya massa
petani atau rakyat yang lain yang menduduki tanah-tanah sengketa yang
berhadapan dengan kaum bermodal, terutama karena sampai saat ini kita belum
sepenuhnya berhasil memisahkan POLRI dari karakter militernya dan kita belum
melihat perubahan sikap birokrat kita secara mendasar yang selama sekian
tahun terbiasa dengan cara kerja berkarakter betting on the strong.
28. Pasca Orde Baru • Keempat, di samping ketiga hal tersebut, perlu dicatat
juga bahwa pada bulan Maret 2006 yang baru lalu, Indonesia telah mengirim
delegasi untuk menghadiri ICARRD (International Conference on Agrarian

Reform and Rural Development) di Porto Alegre, Brazil, tanggal 7 —10 Maret
2006. Namun ternyata tidak ada arahan yang jelas dari pimpinan nasional, misi
apa yang harus diemban oleh delegasi ini sehingga ini sekedar menjadi
kesempatan jalan-jalan anggota delegasi pemerintah RI. Tidak ada hasil yang
dapat dilihat masyarakat dari kunjungan ini.
29. Pasca Orde Baru • Redistribusi lahan untuk petani yang dikampanyekan oleh
SBY. Tanah mana yang akan diredistribusi. Mari kita lihat data!!!
30. Data Struktur Agraria No. Penggunaan Lahan Luas Lahan (juta Ha) 1 Luas
Total Daratan Indonesia 192,26 2 Kontrak Kerja Migas 95,45 96, 81 3 Kontrak
Karya Mineral 6,47 90,34 4 Kontrak Karya Batu Bara 24,77 65,57 5
KKB/PKP2PB 5,2 60,37 6 HPH 27,72 32.65 7 HTI 3,40 29,25 8 Perkebunan
Negara 3,30 25,95 9 Perkebunan Swasta 1,08 24,87 11 Lahan Pertanian 11,80
13,07 13 Perumahan, Pertokoan, Perkantoran, 14,00* Industri dll
31. Kesimpulan: Kira-kira, jika program distribusi lahan itu dilaksanakan, yang
akan didistribusi adalah tanah-tanah bekas perkebunan yang sdh tandus itu!!
Jadi. Para petani hendaknya tidak terhanyut mimpi indah yang berlebihan
dengan kampanye ini. Namun demikian program ini tetap harus didesak untuk
segera dilaksanakan, dengan mengutamakan petani di wilayah konflik terdekat
dengan lokasi distribusi.
32. Perdebatan Seputar Revisi UUPA Noer Fauzi (1999), terdapat 4 (empat)
golongan alasan dalam merevisi UUPA: • Golongan Pertama, adalah mereka
yang beranggapan bahwa UUPA dan semua perundang-undangan lainnya pasti
dibuat dengan niat baik untuk menjamin hak dan kewajiban masyarakat,
sehingga tentunya UUPA dan peraturan-peraturan pelaksananya sangat dapat
diandalkan sebagai sarana perlindungan hak-hak masyarakat yang dirugikan.
Soal perampasan tanah dinilai terjadi karena penyimpangan dari pejabat
berperilaku menyimpang dalam mempergunakan kewenangannya. Versi ini
menganggap tidak perlu ada revisi UUPA, yang diperlukan adalah pembaruan
pelaksanaannya saja.
33. Perdebatan Seputar Revisi UUPA • Golongan kedua, adalah mereka yang
percaya bahwa UUPA adalah produk hukum yang memuat jaminan-jaminan hak-
hak masyarakat, namun ia dilingkupi oleh berbagai UU dan peraturan
pelaksananya yang menyimpangkan mandat UUPA tersebut. UUPA adalah
hukum yang berkarakter responsif yang diproduksi di masa Orde Lama, namun
ia dilingkupi oleh berbagai UU dan peraturan pelaksanaan yang diproduksi Orde
Baru yang pada umumnya berkarakter represif. Dalam rumusan lain, dinyatakan
bahwa UUPA bersifat populis namun dikelilingi oleh peraturan yang kapitalistik.
Golongan ini mempersepsi perampasan tanah disebabkan oleh orientasi
pembangunan rejim Orde Baru yang mendahulukan pertumbuhan modal industri
dan proyek-proyek pemerintah dari pada kepentingan penguasaan agraria rakyat
banyak. Hukum agraria yang diproduksi adalah sub-sistem dari pertumbuhan

ekonomi, sehingga orientasinya adalah memberi dukungan legalitas pada
pemodal besar maupun proyek pemerintah.
34. Perdebatan Seputar Revisi UUPA • Golongan ketiga, adalah mereka yang
menganut ideologi pasar bebas dan melihat bahwa birokrasi yang rente dan
kolutif membuat ‘pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan’ merupakan
satu bagian dari pencipta biaya ekonomi tinggi (high cost economic), dan
karenanya peran birokrasi harus dikurangi seminimal mungkin. Hukum agraria
harus direformasi agar tercipta ‘kenyamanan’ berusaha bagi para pelaku bisnis.
UUPA merupakan rintangan besar, karena dengan UUPA intervensi negara
terhadap pengadaan tanah terlampau besar. Soal-soal perlawanan rakyat
terhadap perampasan tanah, tumpang tindih alokasi tanah dan kegagalan
penyelesaian sengketa merupakan hambatan bagi investasi dalam negeri
maupun investasi asing.
35. Perdebatan Seputar Revisi UUPA High cost economic ini harus dipangkas
melalui pelucutan kekuasaan intervensi negara dalam perekonomian, khususnya
di pasar. Golongan ini mempromosikan, apa yang mereka sebut efficient land
market, dimana pasar tanah merupakan jalan utama bagi bisnis memperoleh
tanah-tanah sebagai alas dari usaha mereka. Jawaban utama bagi sengketa
tanah adalah pemantapan status hukum dari semua persil tanah melalui program
pendaftaran tanah. Tapi, sekaligus dengan hal ini, sektor bisnis bisa memperoleh
tanah tanpa perlu menimbunkan kesulitan yang berarti. • Golongan keempat,
adalah yang mendudukkan UUPA sebagai produk hukum yang perlu dipandang
secara kritis. Diargumentasikan bahwa tidak dipungkiri adanya gejala
penyimpangan penggunaan wewenang dari pejabat sehubungan dengan
maraknya sengketa agraria -- sebagaimana disinyalir oleh golongan pertama.
Juga tidak dipungkiri pula adanya sejumlah peraturan pemerintah yang
melingkupi UUPA berorientasi kapitalistik, dan ada pula sejumlah peraturan yang
menyimpang dari UUPA. Namun, kegagalan UUPA dipersepsi pula sebagai
pemberi andil bagi terciptanya sengketa agraria yang marak lebih dalam lima
belas tahun belakangan.
36. Perdebatan Seputar Revisi UUPA • DPR telah menetapkan agenda

perubahan UUPA sebagai salah satu prioritas kerja legislasi pada tahun 2005.
DPR telah menerbitkan dokumen Program Legislasi Nasional Tahun 2005- 2009
yang didalamnya ditetapkan 229 (dua ratus dua puluh sembilan) RUU yang akan
dibuat –disusun Badan Legislasi Nasional (BALEG) DPR. Di dalam dokumen ini,
salah satu agenda adalah penyusunan ”RUU tentang Perubahan atas Undang-
Undang No.5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria“. Selain itu,
Baleg juga telah menerima usulan RUU Lahan Abadi Pertanian dan berbagai
RUU yang bersifat sektoral yang terus didesakkan untuk diselesaikan, salah
satunya yang tak dapat dibendung adalah RUU Penanaman Modal yang
mencantumkan pemberian ijin kepada pemilik modal untuk menguasai tanah di
Indonesia hingga 95 tahun. • Terkait dengan gagasan mengenai revisi UUPA
1960 ini, saya pribadi berpendapat sebagai berikut: • Pertama, penyempurnaan

UUPA harus memberi makna penguatan bagi semangat kerakyatan yang
terkandung di dalamnya. Penyempurnaan mestilah menambah baik isi UUPA,
bukannya menghapus atau menggantikannya dengan undang-undang yang
semangat dan isinya sama sekali baru.
37. Perdebatan Seputar Revisi UUPA • Kedua, menyempurnakan UUPA 1960

mestilah dilakukan secara hati-hati agar tidak terseret kepentingan globalisasi
kapitalisme yang hendak mengukuhkan kepentingan ekonomi-politiknya di
lapangan agraria. • Ketiga, penyempurnaan UUPA hendaknya meneguhkan
posisinya sebagai payung bagi peraturan perundang-undangan agraria.
Pengaturan atas sektor kehutanan, perkebunan, pertambangan, perairan,
pertanian, pesisir dan laut, dan sebagainya mestilah mengacu pada UUPA. •
Keempat, proses penyempurnaan UUPA hendaknya dilakukan secara
demokratis dan partisipatif. Selain melibatkan departemen dan lembaga negara,
juga pakar dan organisasi non-pemerintah (LSM) yang integritasnya teruji. Dan
yang terpenting diajak bicara adalah rakyat yang paling berkepentingan atas
agraria, yakni serikat petani, nelaan, masyarakat adat dan rakyat kecil pada
umumnya, dengan memperhatikan perimbangan partisipasi laki-laki dan
perempuan.
38. Penutup • Kesalahan pengembangan kebijakan agraria di jaman kolonial dan

ketidak konsistenan melaksanakan UUPA No.5/1960 selama ini telah berakibat
terus berlanjutnya dan semakin parah serta meluasnya kemiskinan, pada
akhirnya mendorong terjadinya migrasi dan menempatkan masyarakat desa
dalam kondisi rentan menjadi korban perdagangan orang. Diatas telah
disinggung tentang migrasi yang 70% diantaranya perempuan. Para laki-laki
dalam perempuan yang terusir dari desa-desa itu (karena juga tidak adanya niat
baik negara membangun pendidikan bagi rakyat) mereka kemudian terjerembab
dalam kerja-kerja kasar dan tidak memiliki perlindungan hukum, seperti kuli
bangunan, pekerja rumah tangga bahkan dalam pekerjaan yang dianggap tidak
memiliki harkat kemanusiaan/dilacurkan dan menjadi komoditi dagangan.
39. Penutup • Ketidakjelasan kebijakan agraria tidak bisa lagi bisa dibiarkan,
langkah yang paling urgent dalam hal ini adalah penataan kebijakan agar semua
kebijakan terkait agraria agar semuanya memiliki semangat yang sama, yaitu
menghormati kedaulatan rakyat atas bumi Indonesia dengan tidak menjadikan
tanah sebagai komoditas atau insentif masuknya modal. Untuk tujuan ini,
legislatif dan eksekutif harus duduk bersama dan secara serius membuat
prioritas yang jelas dengan memperhatikan kepentingan para petani kecil, para
nelayan kecil, rakyat miskin perkotaan. Merekalah elemen bangsa yang paling
terikat dengan tanah untuk penghidupannya.
40. Penutup • Di sisi lain, elemen masyarakat sipil juga harus meningkatkan
kapasitas dalam melakukan lobby kebijakan. Organisasi-organisasi petani,
nelayan dan lain-lainnya tidak bisa hanya menggunakan metode unjuk rasa
untuk melakukan perubahan. Dukungan informasi dan pengalaman mereka

menghadapi konflik dan persoalan-persoalan kehidupan terkait dengan tanah
sangat diperlukan dalam menyusun kebijakan yang benar-benar dapat memberi
kesejahteraan bagi rakyat banyak. Kemampuan memformulasikan pengalaman
itu menjadi paparan yang runut dan usulan kebijakan yang logis sangat penting
untuk mulai dikembangkan. Demikian juga berbagai cara membangun dukungan
atas usulan-usulan itu dari berbagai pihak penentu kebijakan.
Label: Agraria, Agrarische wet, Hukum, Kebijakan
Reaksi:
Rabu, 2009 Maret 18

TUGAS DAN WEWENANG PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DAN
KEDUDUKAN HUKUM AKTA PPAT
TUGAS DAN WEWENANG PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

DAN KEDUDUKAN HUKUM AKTA PPAT
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Baru pertama kali semenjak diterbitkannya Undang-Undang No. 5 Tahun 1960

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) diterbitkan
suatu Peraturan Pemerintah tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya
disebut PPAT) dengan Peraturan Pemerintah nomor 37 Tahun 1998 (selanjutnya
disebut PP No. 37/1998), sebagai pelengkap dari Peraturan Pemerintah tentang
Pendaftaran Tanah dan telah dijanjikan pada Pasal 7 PP 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP No. 24/1997).
Menurut Prof. Dr A. P. Parlindungan, hal ini merupakan hal yang positif dalam
pembangunan hukum keagrarian, karena keragu-raguan dan tidak teraturnya
dengan peraturan hukum tertentu telah banyak menimbulkan khaos . Dalam
kurun waktu 1961 hingga diterbitkannya PP No. 37/1998 ini telah banyak sekali
kekacuan dan kesalahan-kesalahan dalam pelaksanaan pembuatan akta PPAT.
Dalam kurun waktu 1961 hingga diterbitkannya PP No.37/1998 ini telah banyak
sekali kekacauan dan kesalahan-kesalahan dalam pelaksanaan pembuatan akta
PPAT, karena pelaksanaan tugas dari PPAT tidak tertuang dalam PMA No.18
Tahun 1961. PMA No.10 Tahun 1961 yang terdiri atas 10 Pasal hanya mengatur
tentang daerah kerja PPAT, tentang kewenangan membuat akta tanah dalam
daerah kerjanya dan keharusan meminta izin jika melakukan pembuatan akta
tanah di lain daerah kerjanya dan berkantor di daerah kerjanya, kemudian siapa
yang dapat diangkat sebagai PPAT. Setelah dikeluarkannya PP No.37/1998,
tugas dan ruang lingkup jabatan PPAT lebih jelas dan rinci meskipun dikalangan

akademisi masih mempertanyakan keabsahan atau keotentikan dari akta yang
dibuat PPAT.
B. Rumusan Masalah
Dari uraian singkat diatas dapat diajukan permasalahan, yaitu bagaimanakah
tugas dan kewenangan jabatan PPAT sebagaimana diatur dalam PP No.37/1998
dan peraturan perundangan lainnya ?
C. Maksud dan Tujuan

Maksud dan tujuan dari laporan ini yaitu ingin mengetahui dan memahami tugas
dan kewenangan jabatan PPAT sebagaimana diatur dalam PP No.37/1998 Dan
peraturan perundangan lainnya.
BAB II
GAMBARAN UMUM KASUS
PP No.37/1998 ini telah dikeluarkan oleh pemerintah sudah 10 tahun lamanya,

namun dalam pelaksanaannya masih banyak mahasiswa dan masyarakat belum
mengetahui dan memahami secara seksama apa dan bagaimana isi PP
No.37/1998 yang mengatur tentang jabatan PPAT tersebut. Seringkali pula
ditemui adanya tumpang tindih pengetahuan antara jabatan Notaris dan PPAT.
Padahal seperti diketahui keduanya merupakan 2 (dua) jabatan yang berbeda
tugas dan kewenangannya.
Oleh sebab itu kami mencoba untuk menguraikan ruang lingkup pengangkatan,
pemberhentian, daerah kerja, tugas dan kewenangan PPAT dalam menjalankan
jabatannya dalam laporan ini.
BAB III
PEMBAHASAN
A. Pengertian PPAT

1. Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum
yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun.
2. PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya
untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang
belum cukup terdapat PPAT.
3. PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk
karena jabatannya utnuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta
PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas
Pemerintah tertentu.

4. Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah
dilaksanakan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau atas Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun.
5. Protokol PPAT adalah kumpulan dokumen yang harus disimpan dan dipelihara
oleh PPAT yang terdiri dari daftar akta, asli akta, warkah pendukung akta, arsip
laporan, agenda dan surat-surat lainnya.
6. Warkah adalah dokumen yang dijadikan dasar pembuatan akta PPAT.
7. Formasi PPAT adalah jumlah maksimum PPAT yang diperbolehkan dalam
satuan daerah kerja PPAT.
8. Daerah kerja PPAT adalah suatu wilayah yang menunjukan kewenangan
seorang PPAT untuk membuat akta mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun yang terletak didalamnya.
9. Menteri adalah Menteri yang bertanggungjawab di bidang agraria/pertanahan.
Apa yang diuraikan pada Pasal 1 ini, telah memperjelas tentang perngertian
PPAT tersebut, sehingga kita mengenal beberapa PPAT. Disamping itu ada yang
disebut protokol PPAT yang terdiri dari daftar akta, akta-akta asli yang harus
dijilid, warkah pendukung data, arsip laporan, agenda dan surat-surat lainnya.
Berbeda dengan protokol Notaris masih ada yang tidak termasuk yaitu buku
klapper yang berisikan nama, alamat, pekerjaan, akta tentang apa dan singkatan
isi akta, nomor dan tanggal akta dibuat.
Formasi dari PPAT di sesuatu wilayah adalah maksimum boleh di tempatkannya

PPAT di sesuatu wilayah dan ini telah diatur oleh Pasal 14 PP No.24/1997 dan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.1
Tahun 1996 dan Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No.640-679
tanggal 11 maret 1996.
Peraturan Menagria/KBPN no.1 tahun 1996 menyebutkan sebagai berikut :
Pasal 1 :
Formasi PPAT di Kabupaten/Kota daerah tingkat II ditetapkan berdasarkan
rumus sebagaimana tersebut dalam ayat (2) pasal ini.
Formasi tersebut pada ayat (1) ditetapkan sebagai berikut :

y = a1×1 + a2×2 + b.
y = formasi PPAT di daerah tingkat II.
x1 = jumlah kecamatan dalam daerah tingkat II.
x2 = jumlah sertipikat non-proyek (sporadis) di daerah tingkat II rata-rata tiga
tahun terakhir.
a1 = 4 untuk Kota di DKI Jakarta.
a1 = 3 untuk daerah tingkat II lainnya atau yang disamakan.
a2 = 1/1000
b = angka pembulatan ke atas sampai lipatan lima.

Formasi PPAT daerah tingkat II berdasarkan Peraturan ini berlaku sejak tanggal
ditetapkan dan berakhir pada tanggal 24 september tahun ketiga sejak tahun
penetapannya, dan ditetapkan kembali dengan mengikuti kemungkinan adanya
perubahan pada rumus dimaksud pada diktum pertama ayat (2) untuk selama
tiga tahun berikutnya dengan catatan apbila tidak ada perubahan maka rumus ini
tetap dipergunakan. Formasi PPAT dalam peraturan ini berlaku pula untuk PPAT
Sementara yang dijabat oleh Camat selama masih diangkat sebagai PPAT.
Pada Pasal 2 ayat (2), menyebutkan Kabupaten/Kota tingkat II yang jumlah

PPAT-nya telah mencapai jumlah sama atau lebih dari formasi yang ditetapkan
dengan rumus dimaksud pada pasal 1 di atas dinyatakan tertutup untuk
pengangkatan PPAT baru maupun pindahan dari daerah lain.
Daerah kerja suatu PPAT adalah yang menunjukan kewenangan dari PPAT
tersebut membuat akta-akta PPAT. Daerah ini pada umumnya meliputi satu
kantor pertanahan tertentu, namun tidak tertutup kemungkinan PPAT ini
mempunyai daerah kerja lainnya. Banyak protes dari para Notaris maupun dari
ikatan PPAT tentang wilayah para PPAT, seperti di daerah Jakarta Raya, karena
ada Notaris-PPAT yang mempunyai wilayah se-Jakarta Raya, tetapi ada juga
PPAT yang baru dilantik hanya daerah tingkat II di daerah Jakarta Raya.
B. Pengangkatan Dan Pemberhentian PPAT
Dalam Pasal 5 PP No.37/1998, diatur tentang pengangkatan PPAT, sebagai

berikut :
(1) PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri.
(2) PPAT diangkat untuk suatu daerah kerja tertentu.
(3) Untuk melayani masyarakat dalam pembuatan akta PPAT di daerah yang
belum cukup terdapat PPA atau untuk melayani golongan masyarakat tertentu
dalam pembutan akta PPAT tertentu, Menteri dapat menunjuk pejabat-pejabat di
bawah ini sebagai PPAT Sementara atau PPAT Khusus ;
a. Camat atau Kepala Desa untuk melayani pembuatan akta di daerah yang
belum cukup terdapat PPAT sebagai PPAT Sementara;
b. Kepala Kantor Pertanian untuk melayani pembuatan akta PPAT yang
diperlukan dalam rangka pelaksanaan program-program pelayanan masyarakat
atau untuk melayani pembuatan akta PPAT tertentu bagi negara sahabat
berdasarkan asas reprositas sesuai pertimbangan dari Departemen Luar Negeri,
sebagai PPAT Khusus.
Dari rumusan diatas dapat dipahami, bahwa :

a. PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri.
b. Untuk suatu wilayah belum dipenuhi formasi pengangkatan PPAT dapat
ditunjuk Camat sebagai PPAT sementara, malahan jika ada suatu desa yang
jauh sekali letaknya dan jauh dari PPAT yang terdapat di kabupaten/kota dapat
ditujunjuk Kepala desa sebagai PPAT sementara. Dengan ketentuan ini maka

Camat tidak otomatis diangkat sebagai PPAT Sementara (dapat terbukti dari
surat pengangkatannya dan telah disumpah sebagai PPAT).
c. PPAT Khusus ini bertugas untuk melaksanakan perbuatan hukum atas Hak
Guna Usaha (HGU), terutama dalam hal mutasi.
C. Pengangkatan, Pemberhentian dan Daerah Kerja PPAT
Ditentukan dalam Pasal 6 PP No.37/1998, sebagai berikut :

Syarat untuk dapat diangkat menjadi PPAT adalah :
1. berkewarganegaraan Indonesia;
2. berusia sekurang-kurangnya 30 (tiga puluh) tahun;
3. berkelakuan baik yang dinyatakan dengan surat keterangan yang dibuat oleh
Instansi Kepolisian setempat;
4. belum pernah dihukum penjara karena melakukan kejahatan berdasarkan
putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
5. sehat jasmani dan rohani;
6. lulusan program pendidikan spesialis notariat atau program pendidikan khusus
PPAT yang diselenggarakan oleh lembaga pendidikan tinggi;
7. lulus ujian yang diselenggarakan oleh Kantor Menteri Negara Agraria/Badan
Pertanahan Nasional
Dengan adanya persyaratan dari Pasal 6 ini, maka sudah jelas siapa yang dapat
diangkat sebagai PPAT, yaitu telah mendapat pendidikan khusus spesialis
notariat atau program pendidikan khusus PPAT yang diadakan oleh lembaga
pendidikan tinggi di samping harus pula lulus dari ujian yang diadakan oleh
Kantor Menteri Negara Agraria/Kantor Pertanahan Nasional.
Dengan demikian kemungkinan diangkat sebagai PPAT tanpa ujian ataupun

yang belum pernah mendapatkan pendidikan khusus tentang PPAT tidak akan
mungkin. Kalaupun ada PPAT sementara Camat atau Kepala Desa maka
tentunya pemerintah perlu mengatur dengan suatu Peraturan Menteri atas
dispensasi tersebut.
Didalam Pasal 8 PP No.37/1998, disebutkan PPAT berhenti menjabat karena :

a. meninggal dunia; atau
b. telah mencapai usia 65 (enam puluh lima) tahun; atau
c. diangkat dan mengangkat sumpah jabatan atau melaksanakan tugas sebagai
Notaris dengan tempat kedudukan di Kabupaten/Kota Daerah Tingkat II yang lain
daripada daerah kerjanya sebagai PPAT; atau
d. diberhentikan oleh Menteri sementara dalam ayat (2) pasal tersebut
menyebutkan :
(1) PPAT Sementara dan PPAT Khusus berhenti melaksanakan tugas PPAT
apabila tidak lagi memegang jabatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat
(3) huruf a dan b, atau diberhentikan oleh Menteri.

(2) Ayat 1 huruf c merupakan suatu penyelesaian dari ada seseorang diangkat
sebagai PPAT, tetapi kemudian diangkat sebagai notaris di kota lain, sehingga
menurut ketentuan ini yang bersangkutan berhenti sebagai PPAT, sungguh pun
kalau masih ada lowongan di kota yang bersangkutan diangkat kembali sebagai
PPAT di tempat yang bersangkutan sebagai notaris.
(3) Hal ini sebagai solusi seseorang yang diangkat sebagai PPAT dan kemudian
sebagai notaris di kota lain tetap memegang kedua jabatan tersebut dan tetap
melakukan tugas-tugas PPAT dan notarisnya dan usahanya untuk diangkat
sebagai PPAT di tempat yang bersangkutan sebagai notaris tidak dikabulkan
oleh Kepala BPN hanya disuruh berhenti saja sebagai PPAT atau dia diangkat
saja sebagai notaris di tempat ditunjuk sebagai PPAT.
Sedangkan ayat (2) merupakan ketegasan dari PPAT sementara ataupun PPAT
khusus yang tidak mungkin melanjutkan tugas-tugasnya kalau mereka
dipindahkan ataupun berhenti sebagai pejabat di daerah itu baik sebagai camat
atau kepala desa dan demikian pula PPAT khusus itu dipindah ke lain jabatan
ataupun berhenti ataupun pensiun sebagai pegawai negeri.

(1) PPAT diberhentikan dengan hormat dari jabatannya karena :
a. permintaan sendiri;
b. tidak lagi menjalankan tugasnya karena keadaan kesehatan badan atau
kesehatan jiwanya, setelah dinyatakan oleh tim pemeriksa kesehatan yang
berwenang atas permintaan Menteri atau pejabat yang ditunjuk;
c. melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan atau kewajiban sebagai
PPAT;
e. diangkat sebagai pegawai negeri sipil atau ABRI.
(2) PPAT diberhentikan dengan tidak hormat dari jabatannya, karena :

a. melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai
PPAT;
b. dijatuhi hukuman kurungan/penjara karena melakukan kejahatan perbuatan
pidana yang diancam dengn hukuman kurungan atau penjara selama-lamanya 5
(lima) tahun atau lebih berat berdasarkan putusan pengadilan yang sudah
memperoleh kekuatan hukum tetap.
(3) Pemberhentian PPAT karena alasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
huruf c dan ayat (2) dilakukan setelah PPAT yang bersangkutan diberi
kesempatan untuk mengajukan pembelaan diri kepada Menteri.
(4) PPAT yang berhenti atas permintaan sendiri dapat diangkat kembali menjadi
PPAT untuk daerah kerja lain daripada daerah kerjanya semula, apabila formasi
PPAT untuk daerah kerja tersebut belum penuh.
Sementara Daerah kerja PPAT diatur dalam Pasal 12 PP No.37/1998, sebagai

berikut:

(1) Daerah kerja PPAT adalah satu wilayah kerja Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
(2) Daerah kerja PPAT Sementara dan PPAT Khusus meliputi wilayah kerjanya
sebagai pejabat pemerintah yang menjadi dasar penunjukannya.
Untuk daerah yang terjadi pemekaran atau pemecahan menjadi 2 (dua) atau
lebih tentunya dapat mengakibatkan perubahan daerah kerja PPAT didaerah
yang terjadi pemekaran atau pemecahan tersebut. Hal ini telah diatur dalam
(1)Apabila suatu wilayah Kabupaten/Kota dipecah menjadi 2 (dua) atau lebih
wilayah Kabupaten/Kota, maka dalam waktu 1 (satu) tahun sejak
diundangkannya Undang-Undang tentang pembentukan Kabupaten/Kota Daerah
tingkat II yang baru PPAT yang daerah kerjanya adalah Kabupaten/Kota semua
harus memilih salah satu wilayah Kabupaten/Kota sebagai daerah kerjanya,
dengan ketentuan bahwa apabila pemilihan tersebut tidak dilakukan pada
waktunya, maka mulai 1 (satu) tahun sejak diundangkannya Undang-Undang
pembentukan Kabupaten/Kota Daerah Tingkat II yang baru tersebut daerah kerja
PPAT yang bersangkutan hanya meliputi wilayah Kabupaten/Kota letak kantor
PPAT yang bersangkutan.
(2) Pemilihan daerah kerja sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berlaku dengan
sendirinya mulai 1 (satu) tahun sejak diundangkannya Undang-Undang
pembentukan Kabupaten/Kota daerah Tingkat II yang baru.
Dari rumusan diatas dapat dipahami bahwa dalam ayat (1) memberikan suatu
kemudahan kepada PPAT untuk memilih salah satu wilayah kerjanya, dan jika
ada kantor pertanahannya disitulah dianggap sebagai tempat kedudukannya dan
disamping itu diberi dia tenggang waktu satu tahun untuk memilih, dan jika dia
tidak memilih salah satu dari daerah tersebut, maka dianggap dia telah memilih
kantor pertanahan di daerah kerjanya dan atas daerah kerja lainnya setelah satu
tahun tidak lagi berwenang. Sedangkan dalam masa peralihan yang lamanya 1
(satu) tahun PPAT yang bersangkutan berwenang membuat akta mengenai hak
atas tanah atau Hak Milik Atas satuan rumah Susun yang terletak di wilayah
Daerah Tingkat II yang baru maupun yang lama.
D. Tugas Pokok dan Kewenangan PPAT

(1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah
yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.

(2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai
berikut :
a. jual beli;
b. tukar-menukar;
c. hibah;
d. pemasukan dalam perusahaan (inbreng);
e. pembagian harta bersama;
g. pemberian Hak Tanggungan
h. pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Sementara Pasal 101 Peraturan Menagria/KBPN No.3 Tahun 1997,

menyebutkan sebagai berikut :
1. pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan
perbuatan hukum yang bersangkutan atau orang yang dikuasakan olehnya
dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
2. Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua)

orang saksi yang memuat ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan
hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak
atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukan dalam
pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum yang
bersangkutan.
3. PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan
memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan prosedur
pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai dengan ketentuan yang
berlaku.
Atas ayat (1) maka tugas dari PPAT adalah melakukan perekaman perbuatan
hukum (recording of deeds of conveyance) sebagaimana diatur dalam ayat (2).
Dalam Pasal 3 PP No.37/1998, disebutkan :

(1) Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2
seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua
perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak
atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam
daerah kerjanya.
(2) PPAT khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum
yang disebut secara khusus dalam penunjukannya.
Demikian PPAT hanya berwenang untuk membuat akta-akta PPAT berdasarkan
penunjukannya sebagai PPAT, di sesuatu wilayah dan perbuatan-perbuatan
hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (2) PP No.37/1998 tersebut.

Sedangkan kewenangan PPAT khusus tersebut adalah pembuatan akta PPAT
yang secara khusus ditentukan.
Mengenai bentuk akta PPAT ditetapkan oleh Menteri sebagaimana dalam Pasal
21 PP No.37/1998, sebagai berikut :
(1) Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
(2) Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada tahun
takwin.
(3) Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu :
a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT
bersangkutan, dan
b. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak
atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjasi obyek
perbuatan hukum dalam akta yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan
untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian
kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa
untuk dasar pembuatan akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-
pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.
Yang mengherankan dalam penjelasan ayat (1) pasal diatas, bahwa untuk
memenuhi syarat otentiknya suatu akta, maka akta PPAT wajib ditentukan
bentuknya oleh Menteri. Penulis tidak sependapat dengan penjelasan tersebut,
karena yang menentukan keotentikan suatu akta yaitu kewenangan pejabat yang
membuatnya, komparisi, nama-nama dan tanggal akta dibuat sesuai dengan
ketentuan yang ada, hal itulah yang membuat akta itu otentik.
BAB IV
PENUTUP
a. Kesimpulan
1. Dikenalnya beberapa PPAT yaitu Notaris atau yang khusus menempuh ujian
PPAT, ada pula PPAT sementara yaitu Camat atau Kepala Desa tertentu untuk
melaksanakan tugas PPAT, karena di suatu daerah belum cukup PPAT.
2. PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri untuk suatu daerah kerja
tertentu yang meliputi wilayah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
3. PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah

perbuatan hukum dimaksud sebagai berikut :
a. jual beli;
b. tukar menukar;
c. hibah;
d. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
e. pembagian hak bersama;

g. pemberian Hak Tanggungan;
h. pemberian kuasa membebankan Hak Tangungan.
b. Saran
Mengingat masih adanya perbedaan pendapat di kalangan akedemisi mengenai
keotentikan akta PPAT yang selama ini diatur melalui Peraturan Pemerintah
maka sebaiknya Pemerintah beserta DPR segera membuat Undang-Undang
mengenai PPAT.

Label: Agaria, Akte, PPAT, Tanah
Reaksi:
Notaris Professi terhormat yang sudah ada sejak abad ke 2-3 pada masa Roma
kuno
Notaris Professi terhormat yang sudah ada sejak abad ke 2-3 pada masa Roma
kuno
Dari Wikipedia bahasa Indonesia, ensiklopedia bebas
Notaris adalah sebuah profesi yang dapat dilacak balik ke abad ke 2-3 pada
masa roma kuno, dimana mereka dikenal sebagai scribae, tabellius atau
notarius. Pada masa itu, mereka adalah golongan orang yang mencatat pidato.
Istilah notaris diambil dari nama pengabdinya, notarius, yang kemudian menjadi
istilah/titel bagi golongan orang penulis cepat atau stenografer. Notaris adalah
salah satu cabang dari profesi hukum yang tertua di dunia.
Jabatan notaris ini tidak ditempatkan di lembaga yudikatif, eksekutif ataupun

yudikatif. Notaris diharapkan memiliki posisi netral, sehingga apabila ditempatkan
di salah satu dari ketiga badan negara tersebut maka notaris tidak lagi dapat
dianggap netral. Dengan posisi netral tersebut, notaris diharapkan untuk
memberikan penyuluhan hukum untuk dan atas tindakan hukum yang dilakukan
notaris atas permintaan kliennya. Dalan hal melakukan tindakan hukum untuk
kliennya, notaris juga tidak boleh memihak kliennya, karena tugas notaris ialah
untuk mencegah terjadinya masalah.
Ada dua macam notaris, yaitu: 1. Notaris civil law yaitu lembaga notariat berasal
dari italia utara dan juga dianut oleh Indonesia.
Ciri-cirinya ialah: •Diangkat oleh penguasa yang berwenang; •tujuan melayani

kepentingan masyarakat umum; •mendapatkan honorarium dari masyarakat
umum.
2. Notaris common law yaitu notaris yang ada di negara Inggris dan Skandinavia.

Ciri-cirinya ialah: • Akta tidak dalam bentuk tertentu; • Tidak diangkat oleh pejabat
penguasa.
Sekitar abad ke 5, notaris dianggap sebagai pejabat istana. Di Italia utara

sebagai daerah perdagangan utama pada abad ke 11 - 12, dikenal Latijnse
Notariat, yaitu orang yang diangkat oleh penguasa umum, dengan tujuan
melayani kepentingan masyarakat umum, dan boleh mendapatkan honorarium
atas jasanya oleh masyarakat umum. Latijnse notariat ini murni berasal dari Italia
Utara, bukan sebagai pengaruh hukum romawi kuno. Pada tahun 1888, terbitlah
buku Formularium Tabellionum oleh Imerius, pendiri sekolah Bologna, dalam
rangka peringatan 8 abad sekolah hukum Bologna. Berturut-turut seratus tahun
kemudian ditebitkan Summa Artis Notariae oleh Rantero dari Perugia, kemudian
pada abad ke 13 buku dengan judul yang sama diterbitkan oleh Rolandinus
Passegeri. Ronaldinus Passegeri kemudian juga menerbitkan Flos Tamentorum.
Buku-buku tersebuut menjelaskan definisi notaris, fungsi, kewenangan dan
kewajiban-kewajibannya.
4 istilah notaris pada jaman Italia Utara: 1. Notarii : pejabat istana melakukan
pekerjaan administratif; 2. Tabeliones : sekelompok orang yang melakukan
pekerjaan tulis menulis, mereka diangkat tidak sebagai pemerintah/kekaisaran
dan diatur oleh undang-undang tersebut; 3. Tabularii : pegawai negeri,
ditugaskan untuk memelihara pembukuan keuangan kota dan diberi
kewenangan untuk
membuat akta;Ketiganya belum membentuk sebuah bentuk akta otentik,
4. Notaris : pejabat yang membuat akta otentik.
Karel de Grote mengadakan perubahan-perubahan dalam hukum peradilan

notaris, dia membagi notaris menjadi: 1. Notarii untuk konselor raja dan
kanselarij paus; 2. Tabelio dan clericus untuk gereja induk dan pejabat-pejabat
agama yang kedudukannya lebih rendah dari paus.
Pada abad ke 14, profesi notaris mengalami kemunduran dikarenakan penjualan

jabatan notaris oleh penguasa demi uang dimana ketidaksiapan notaris dadakan
tersebut mengakibatkan kerugian kepada masyarakat banyak.
Sementara itu, kebutuhan atas profesi notaris telah sampai di Perancis. Pada
abad ke 13, terbitlah buku Les Trois Notaires oleh Papon. Pada 6 oktober 1791,
pertama kali diundangkan undang-undang di bidang notariat, yang hanya
mengenal 1 macam notaris. Pada tanggal 16 maret 1803 diganti dengan
Ventosewet yang memperkenalkan pelembagaan notaris yang bertujuan
memberikan jaminan yang lebih baik bagi kepentingan masyarakat umum. Pada
abad itu penjajahan pemerintah kolonial Belanda telah dimulai di Indonesia.
Secara bersamaan pula, Belanda mengadaptasi Ventosewet dari Perancis dan
menamainya Notariswet. Dan sesuai dengan asas konkordasi, undang-undang
itu juga berlaku di Hindia Belanda/ Indonesia.

Notaris pertama yang diangkat di Indonesia adalah Melchior Kelchem, sekretaris
dari College van Schenpenen di jakarta pada tanggal 27 agustus 1620.
Selanjutnya berturut turut diangkat beberapa notaris lainnya, yang kebanyakan
adalah keturunan Belanda atau timur asing lainnya.
Pada tanggal 26 januari 1860 diundangkanlah Notaris Reglement yang

sejanjutnya dikenal sebagai Peraturan Jabatan Notaris. Reglement atau
ketentuan ini bisa dibilang adalah kopian dari Notariswet yang berlaku di
Belanda. Peraturan jabatan notaris terdiri dari 66 pasal. Peraturan jabatan
notaris ini masih berlaku sampai dengan diundangkannya undang-undang nomor
30 tahun 2004 tentang jabatan notaris.
Setelah Indonesia merdeka pada tanggal 17 agustus 1945, terjadi kekosongan

pejabat notaris dikarenakan mereka memilih untuk pulang ke negeri Belanda.
Untuk mengisi kekosongan ini, pemerintah menyelenggarakan kursus-kursus
bagi warga negara Indonesia yang memiliki pengalaman di bidang hukum
(biasanya wakil notaris). Jadi, walaupun tidak berpredikat sarjana hukum saat itu,
mereka mengisi kekosongan pejabat notaris di Indonesia.
Selanjutnya pada tahun 1954, diadakan kursus-kursus independen di universitas

Indonesia. Dilanjutkan dengan kursus notariat dengan menempel di fakultas
hukum, sampai tahun 1970 diadakan program studi spesialis notariat, sebuah
program yang mengajarkan keterampilan (membuat perjanjian, kontrak dll) yang
memberikan gelar sarjana hukum (bukan CN – candidate notaris/calon notaris)
pada lulusannya.
Pada tahun 2000, dikeluarkan sebuah peraturan pemerintah nomor 60 yang

membolehkan penyelenggaraan spesialis notariat. PP ini mengubah program
studi spesialis notarist menjadi program magister yang bersifat keilmuan, dengan
gelar akhir magister kenotariatan.
Yang mengkhendaki profesi notaris di Indonesia adalah pasal 1868 Kitab

undang-undang hukum perdata yang berbunyi: “Suatu akta otentik ialah suatu
akta didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, yang dibuat oleh atau
dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana
akta dibuatnya.” Sebagai pelaksanaan pasal tersebut, diundangkanlah undang-
undang nomor 30 tahun 2004 tentang jabatan notaris (sebagai pengganti
statbald 1860 nomor 30).
Menurut pengertian undang undang no 30 tahun 2004 dalam pasal 1 disebutkan

definisi notaris, yaitu: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk
membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana maksud dalam
undang-undang ini.” Pejabat umum adalah orang yang menjalankan sebagian
fungsi publik dari negara, khususnya di bidang hukum perdata.

Sebagai pejabat umum notaris adalah: 1. Berjiwa pancasila; 2. Taat kepada
hukum, sumpah jabatan, kode etik notaris; 3. Berbahasa Indonesia yang baik;
Sebagai profesional notaris: 1. Memiliki perilaku notaris; 2. Ikut serta

pembangunan nasional di bidang hukum; 3. Menjunjung tinggi kehormatan dan
martabat.
Notaris menertibkan diri sesuai dengan fungsi, kewenangan dan kewajiban

sebagaimana ditentukan di dalam undang-undang jabatan notaris.
Syarat diangkat menjadi notaris sesuai dengan UUJN pasal 3 : 1. Warga negara
Indonesia; Karena notaris adalah pejabat umum yang menjalankan sebagian dari
fungsi publik dari negara, khususnya di bagian hukum perdata. Kewenangan ini
tidak dapat diberikan kepada warga negara asing, karena menyangkut dengan
menyimpan rahasia negara, notaris harus bersumpah setia atas Negara
Republik Indonesia, sesuatu yang tidak mungkin bisa ditaati sepenuhnya oleh
warga negara asing. 2. Berumur minimal 27 tahun; Umur 27 tahun dianggap
sudah stabil secara mental. 3. Bertakwa kepada tuhan YME; Diharapkan notaris
tidak akan melakukan perbuatan asusila, amoral dll. 4. Telah menjalani magang
atau nyata-nyata telah bekerja sebagai karyawan notaris dalam waktu 1 tahun
berturut-turut pada kantor notaris, atas prakarsa sendiri atau rekomendasi
organisasi notaris setelah lulus magister kenotariatan; Supaya telah mengetahui
praktek notaris, mengetahui struktur hukum yang dipakai dalam pembuatan
aktanya, baik otentik ataupun di bawah tangan, dan mengetahui administrasi
notaris. 5. Berijazah sarjana hukum dan lulusan strata dua kenotariatan; Telah
mengerti dasar-dasar hukum Indonesia. 6. Tidak berstatus pegawai negeri,
pejabat negara, advokat, pemimpin maupun karyawan BUMN, BUMD, dan
perusahaan swasta atau jabatan lain yang oleh undang-undang dilarang untuk
dirangkap dengan jabatan notaris. Notaris tidak boleh merangkap jabatan karena
notaris dilarang memihak dalam kaitannya sebagai pihak netral supaya tidak
terjadi beturan kepentingan.
Prosedur pengangkatan notaris sesuai dengan UUJN (pasal 4 – 7) : Untuk dapat

melaksanakan tugas jabatan notaris, maka sebelumnya harus dilakukan
tahapan-tahapan sebagai berikut: a. Mengajukan permintaan ke Departemen
Hukum dan HAM untuk pengangkatan sebagai notaris, dengan melampirkan: •
Nama notaris yang akan dipakai; • Ijazah-ijazah yang diperlukan; • Surat
pernyataan tidak memiliki jabatan rangkap; Apabila semua dokumen tersebut
sudah lengkap dan telah diterima oleh departemen Hukum dan HAM, maka si
calon notaris menunggu turunnya surat keputusan menteri Hukum dan HAM.
Baru setelah surat keputusannya turun, si calon notaris akan ditempatkan di
wilayah tertentu.
b. Notaris harus bersedia disumpah sebagaimana disebutkan dalam pasal 4

dalam waktu maksimal 2 bulan sejak tanggal surat keputusan pengangkatan

sebagai notaris. Notaris mengucapkan sumpah sesuai dengan agamanya
masing-masing dihadapan menteri atau pejabat yang ditunjuk
c. Sumpah jabatan yaitu: “Melaksanakan jabatan dengan amanah, jujur,

seksama, mandiri dan tidak berpihak. Kelima sifat ini adalah dasar karakter
seorang pejabat notaris” : • Amanah : dapat dipercaya melaksanakan tugasnya
yaitu melaksanakan perintah dari para pihak/orang yang mengkhendaki notaris
untuk menuangkan maksud dan keinginannya dalam suatu akta dan para pihak
membubuhkan tanda tangannya pada akhir akta. • Jujur : tidak berbohong atau
menutup-nutupi segala sesuatunya. • Seksama : yaitu berhati-hati dan teliti
dalam menyusun redaksi akta agar tidak merugikan para pihak. • Mandiri :
notaris memutuskan sendiri akta yang dibuat itu bersruktur hukum yang tepat
serta dapat memberikan penyuluhan hukum kepada klien. • Tak berpihak : netral,
tidak memihak pada satu pihak. “Menjaga sikap, tingkah laku dan menjalankan
kewajiban sesuai dengan kode etik profesi, kehormatan, martabat dan tanggung
jawab sebagai notaris” : • Menjaga sikap dan tingkah laku
maksudnya harus mempunyai sifat profesional baik dalam atau di luar kantor.
• Menjalankan kewajiban sesuai dengan kode etik profesi, kehormatan, martabat

dan tanggung jawab sebagai notaris
menjaga kehotmatan martabat profesi notaris, termasuk tidak menjelekkan
sesama kolega notaris atau perang tarif.
“Akan merahasiakan isi akta dan keterangan yang diperoleh dalam pelaksanaan
jabatan” : • Merahasiakan isi akta dan keterangan yang diperoleh, maksudnya
notaris harus mendengarakan keterangan dan keinginan klien sebelum
menuangkannya dalam bentuk akta. Notaris berkewajiban untuk merahasiakan
seluruh isi akta dan seluruh keterangan yang didengarnya. Hal ini berkaitan
dengan “hak ingkar” yaitu hak yang dimiliki oleh notaris, notaris berhak untuk
tidak menjawab pertanyaan hakim bila terjadi masalah atas akta notariil yang
dibuatnya. Keterangan/kesaksian yang diberikan oelh notaris adalah sesuai
dengan yang dituangkannya dalam akta tersebut. Hak ini gugur apabila
berhadapan dengan undang-undang tindak pidana korupsi (pasal 16 UUJN)
“Tidak memberikan janji atau mejanjikan sesuatu kepada siapapun beik secara
langsung atau tidak langsung dengan nama atau dalih apapun” : • yaitu berkaitan
dengan hal pemberian uang untuk pengangkatan di wilayah tertentu. Pada saat
disumpah, notaris sudah menyiapkan segala suatu untuk melaksanakan
jabatannya seperti kantor, pegawai, saksi, protokol notaris, plang nama, dll.
Setelah disumpah, notaris hendaknya menyampaikan alamat kantor, nama
kantor notarisnya, cap, paraf, tanda tangan dll kepada meteri Hukum dan HAM.,
organisasi notaris dan majelis pengawas.
Kewenangan notaris menurut UUJN (pasal 15): a. Membuat akta otentik

mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh
peraturan perundangan dan/atau yag dikhendaki oleh yang berkepentingan,
untuk dinyatakan dalam akta otentik, menajmin kepastian tanggal pembuatan

akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya
sepanjang pembuatan akta tersebut tidak ditugaskan atau dikecualikan kepada
pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. b. Mengesahkan
tanda tangan dan menetapakan kepastian tanggal pembuatan surat di bawah
tangan dengan mendaftar dalam buku khusus (legalisasi). Legalisasi adalah
tindakan mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat
dibawah tangan yang dibuat sendiri oleh orang perseorangan atau oleh para
pihak diatas kertas yang bermaterai cukup yang di tanda tangani di hadapan
notaris dan didaftarkan dalam buku khusus yang disediakan oleh notaris. c.
Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus
(waarmerking). d. Membuat kopi dari asli surat dibawa tangan berupa salinan
yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang
bersangkutan. e. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat
aslinya (legalisir). f. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan
pembuatan akta. g. Membuat akta yang berhubungan dengan pertanahan. h.
Membuat akta risalah lelang. i. Membetulkan kesalahan tulis dan/atau kesalahan
ketik yang terdapat pada minuta akta yang telah di tanda tangan, dengan
membuat berita acara (BA) dan memberikan catatan tentang hal tersebut
padaminuta akta asli yang menyebutkan tanggal dan nomor BA pembetulan, dan
salinan tersebut dikirimkan ke para pihak (pasal 51 UUJN). Kewajiban notaris
menurut UUJN (pasal 16): a. Bertindak jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak
dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum; b.
Membuat akta dalam bentuk minuta akta dan menyimpannya sebagai bagian
dari protokol notaris, dan notaris menjamin kebenarannya; Notaris tidak wajib
menyimpan minuta akta apabila akta dibuat dalam bentuk akta originali. c.
Mengeluarkan grosse akta, salinan akta dan kutipan akta berdasarkan minuta
akta; d. Wajib memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam UUJN,
kecuali ada alasan untuk menolaknya. e. Yang dimaksud dengan alasan
menolaknya adalah alasan: • Yang membuat notaris berpihak, • Yang membuat
notaris mendapat keuntungan dari isi akta; • Notaris memiliki hubungan darah
dengan para pihak; • Akta yang dimintakan para pihak melanggar asusila atau
moral. f. Merahasiakan segala suatu mengenai akta yang dibuatnya dan segala
keterangan yang diperoleh guna pembuatan akta sesuai dengan sumpah \
jabatan. g. Kewajiban merahasiakan yaitu merahasiakan segala suatu yang
berhubungan dengan akta dan surat-surat lainnya adalah untuk melindungi
kepentingan semua pihak yang terkait. h. Menjilid akta yang dibuatnya dalam 1
bulan menjadi 1 buku/bundel yang memuat tidak lebih dari 50 akta, dan jika
jumlahnya lebih maka dapat dijilid dalam buku lainnya, mencatat jumlah minuta
akta, bulan dan tahun pembuatannya pada sampul setiap buku;Hal ini
dimaksudkan bahwa dokumen-dokumen resmi bersifat otentik tersebut
memerlukan pengamanan baik terhadap aktanya sendiri maupun terhadap isinya
untuk mencegah penyalahgunaan secara tidak bertanggung jawab. i. Membuat
daftar dan akta protes terhadap tidak dibayarnya atau tidak diterimanya surat
berharga; j. Membuat daftar akta yang berkenaan dengan wasiat menurut uraian
waktu pembuatan akta setiap bulan dan mengirimkan daftar akta yang dimaksud
atau daftar akta nihil ke Daftar Pusat Wasiat Departemen Hukum Dan HAM

paling lambat tanggal 5 tiap bulannya dan melaporkan ke majelis pengawas
daerah selambat-lambatnya tanggal 15 tiap bulannya; k. Mencatat dalam
repotrorium tanggal pengiriman daftar wasiat pada seiap akhir bulan; l.
Mempunyai cap/stempel yang memuat lambang negara republik indonesia dan
pada ruang yang melingkarinya dituliskan nama, jabatan, dan tempat kedudukan
yang bersangkutan; m. Membacakan akta di hadapan pengahadap dengan
dihadiri minimal 2 orang saksi dan ditanda tangani pada saat itu juga oleh para
penghadap, notaris dan para saksi; n. Menerima magang calon notaris;
Larangan jabatan notaris menurut UUJN (pasal 17): Notaris dilarang: a.

Menjalankan jabatan di luar wilayah jabatannya; b. Meninggalkan wilayah
jabatannya lebih dari 7 hari kerja berturut-turut tanpa alasan yang sah; c.
Merangkap sebagai pegawai negeri; d. Merangkap sebagai pejabat negara; e.
Merangkap sebagai advokat; f. Merangkap jabatan sebagai pemimpin atau
pegawai BUMN, BUMD, atau badan usaha swasta; g. Merangkap sebagai
pejabat pembuat akta tanah di luar wialayah jabatan notaris; h. Menjadi notaris
pengganti; i. Melakukan profesi lain yang bertentangan dengan norma agam,
kesusilaan atau kepatutan yang dapat mempengaruhi kehoramatan dan
martabat jabatan notaris.
Notaris hanya berkedudukan di satu tempat di kota/kabupaten, dan memiliki

kewenangan wilayah jabatan seluruh wilayah provinsi dari tempat
kedudukannya. Notaris hanya memiliki 1 kantor, tidak boleh membuka cabang
atau perwakilan dan tidak berwenang secara teratur menjalankan jabatan dari
luar tempat kedudukannya, yang artinya seluruh pembuatan akta harus sebisa
mungkin dlaksanakan di kantor notaris kecuali pembuatan akta-akta tertentu.
Notaris dapat membuat perserikatan perdata, dalam hal ini mendirikan kantor
bersama notaris, dengan tetap memperhatikan kemadirian dan kenetralannya
dalam menjalankan jabatan notaris.
Setiap notaris ditempatkan di suatu daerah berdasarkan formasi notaris. Formasi

notaris ditentukan oleh menteri Hukum dan HAM. dengan mempertimbangkan
usul dari organisasi notaris.
Formasi notaris ditentukan berdasarkan: a. Kegiatan dunia usaha; b. Jumlah

penduduk; c. Rata-rata jumlah akta yang dibuat oleh dan/atau di hadapan notaris
setiap bulannya.
Sebagai pejabat umum, notaris memiliki jam kerja yang tidak terbatas. Untuk itu
notaris memiliki hak cuti. Ketentuan mengenai cuti notaris menurut UUJN (pasal
25-32): a. Hak cuti bisa diambil setelah notaris menjalankan jabatannya secara
efektif selam 2 tahun; b. Selama cuti, notaris harus memilih notaris pengganti; c.
Cuti bisa diambil setiap tahun atau diambil sekaligus untuk beberapa tahun; d.
Setiap pengambilan cuti maksimal 5 tahun sudh termasuk perpanjangannya; e.
Selama masa jabatan notaris, jumlah waktu cuti paling lama ialah 12 tahun; f.
Permohonan cuti diajukan ke: • Majelis pengawas daerah, untuk cuti tidak lebih

dari 6 bulan; • Majelis pengawas wilayah, untuk cuti 6 bulan sampai dengan 1
tahun; • Majelis pengawas pusat, untuk cuti lebih dari 1 tahun. g. Selain notaris
itu sendiri, dalam keadaan terdesak, suami/istri atau keluarga sedarah dalam
garis lurus dari notaris dapat memohonkan permohonan cuti kepada majelis
pengawas; h. Apabila permohonan cuti diterima maka akan dikeluarkan sertifikat
cuti yang dikeluarkan oleh pejabat yang ditunjuk; i. Apabil permohonan cuti
ditolak oleh pejabat yang berwenang memberikan cuti, maka penolakan itu harus
disertai oleh alasan penolakan; j. Notaris yang cuti wajib menyerahkan protokol
notaris ke notaris pengganti.
Apabila pada saat cuti, notaris meningal dunia, maka notaris yang
menggantikannya menjalankan jabatannya. Suami/istri atau keluarga sedarah
dalam garis lurus dari notaris wajib melaporkannya kepada majelis pengawas
daerah dalam jangka waktu 7 hari kerja sejak notaris itu meninggal.
Notaris pengganti adalah orang yang diangkat sementara untuk menggantikan

notaris yang sedang cuti, sakit, atau untuk sementara berhalangan menjalankan
jabatannya sebagai notaris (UUJN pasal 1 angka 3). Syaratnya: (UUJN pasal 33
angka 1) a. WNI; b. Cukup umur (27 tahun); c. Berijazah sarjana hukum; d. Telah
berkerja sebagai karyawan kantor notaris paling sedikit 2 tahun berturut-turut.
Notaris pengganti habis masa kerjanya setelah masa cuti notaris selesai.
Notaris pengganti khusus ialah seseorang yang diangkat sebagai notaris untuk
menggantikan seorang notaris, untuk membuat akta tertentu, karena di daerah
kabupaten atau kota tidak ada notaris lain, sedangkan notaris yang menurut
ketentuan UUJN tidak boleh membuat akta yang dimaksud (UUJN pasal 1 angka
4), syaratnya sama dengan notaris pengganti, yaitu: a. WNI; b. Cukup umur (27
tahun); c. Berijazah sarjana hukum; d. Telah berkerja sebagai karyawan kantor
notaris paling sedikit 2 tahun berturut-turut. Notaris pengganti khusus ditunjuk
oleh majelis pengawas daerah, dan ahnaya berwenang untuk membuat akta
untuk kepentingan notaris dan keluarganya. (UUJN Pasal 34 ayat 1). Notaris
pengganti khusus tidak disertai dengan penyerahan protokol notaris (UUJN pasal
34 ayat 2).
Pejabat sementara notaris, yaitu seseorang yang untuk sementara menjalankan

jabatan notaris bagi notaris yang: a. Meninggal dunia; b. Diberhentikan; c.
Diberhentikan sementara.
Pemberhentian Notaris menurut UUJN (pasal 8-14) Pemberhentian notaris bisa

dikarenakan 3 hal, yaitu: Notaris berhenti dari jabatannya dengan hormat,
karena: a. Meninggal dunia; b. Berumur 65 tahun, yang berarti memasuki masa
pensiun, kecuali diperpanjang sampai umur 67 tahun apabila sehat; c.
Permintaan sendiri; d. Tidak mampu secara rohani atau jasmani, dibuktikan
dengan kinerja yang bruk selama 3 tahun berturut-turut; e. Merangkap jabatan.

Notaris diberhentikan sementara dari jabatannya karena: a. Dalam proses pailit
atau penundaan pembayaran utang; Notaris yang bersangkutan dapat dipulihkan
haknya setelah keadaan tersebut telah selesai. b. Berada di bawah
pengampuan; Notaris yang bersangkutan dapat dipulihkan haknya setelah
keadaan tersebut telah selesai. c. Melakukan perbuatan tercela; Notaris yang
bersangkutan dapat dipulihkan haknya setelah masa pemberhentian sementara
berakhir (masa pemberhentian sementara maksimal 6 bulan). d. Melanggar
kewajiban dan larangan jabatan Notaris yang bersangkutan dapat dipulihkan
haknya setelah masa pemberhentian sementara berakhir.
Dalam hal merangkap jabatan, notaris wajib mengambil cuti dan memilih notaris
pengganti. Jika tidak memilih notaris pengganti, maka MPD akan menunjuk
notaris lain sebaga pemegang protokol notaris. Setelah tidak lagi merangkap
jabatan dapat kembali menjadi pejabat notaris.
Notaris diberhentikan dengan tidak hormat karena: a. Dinyatakan pailit atas

putusan pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum yang tetap; b. Berada
di bawah pengampuan selama lebih dari 3 tahun; c. Melakukan perbuatan yang
merendahkan kehormatan dan martabat jabatan notaris; d. Melakukan
pelanggaran berat terhadap kewajiban dan larangan jabatan.
Pengawasan notaris menurut UUJN (pasal 67-81) Notaris merupakan jabatan

yang mandiri dan tidak memiliki atasan secara struktural, jadi notaris
bertanggung jawab langsung kepada masyarakat. Pengawas notaris adalah
menteri Hukum dan HAM, yang dalam rangka mengawasi notaris membentuk
majleis pengawas dengan unsur: a. Pemerintah; Sebagai penguasa yag
mengangkat pejabat notaris. b. Notaris; Notaris dilibatkan karena notaris yang
mengetahui seluk-beluk pekerjaan notaris. c. Akademisi. Kehadirannya dikaitkan
dengan perkembangan ilmu hukum, karena lingkup kerja notaris bersifat dinamis
dan selalu berkembang.
Yang diawasi oleh majelis pengawas: a. Tingkah laku notaris; b. Pelaksanaan

jabatan notaris; c. Pemenuhan kode etik notaris, baik kode etik dalam organisasi
notaris ataupun yang ada dalam UUJN;
Organisasi notaris adalah wadah perkumpulan notaris. Di Indonesia, hanya ada

satu organisasi yang diakui yaitu Ikatan Notaris Indonesia (INI). INI telah ada dari
awal munculnya profesi notaris di Indonesia. Wadah yang diakui hanya satu
karena wadah profesi ini memiliki satu kode etik. Dan juga diakui oleh
Departemen Hukum dan HAM, sesuai dengan keputusan menteri Hukum dan
HAM No.M.01/2003 pasal 1 butir 13.

Label: Akte, Hukum, Notaris, Notarius, Pejanjian, Perdata, Professi

Reaksi:
SAP Mata Kuliah Hukum Pendaftaran Tanah (Teori dan Praktek)

SAP Mata Kuliah Hukum Pendaftaran Tanah (Teori dan Praktek)
SATUAN ACARA PERKULIAHAN (SAP) - MKN UNSRI
MATAKULIAH : HUKUM PENDAFTARAN TANAH (TEORI DAN PRAKTEK)
KOPEL /SKS : HKPT-T&P 2009-2010 / 2 sks (2 – 0) 4
MATERI PEMBAHASAN UTAMA DAN MATERI PENUNJANG
A. PENDAFTARAN TANAH SEBELUM LAHIRNYA UUPA (TATAP MUKA (TM): 1

& 2)
1. Perkembangan Kadaster di Indonesia
1. Periode pra-kadaster (Tahun 1620-1837);

2. Periode Kadaster lama (Tahun 1837-1875);
3. Periode Kadaster baru (setelah tahun 1875).
2. Perkembangan Pendaftaran hak di Indonesia
1. Periode sebelum Ordonansi Balik Nama;

2. Periode Ordonansi Balik Nama.
B. PENDAFTARAN TANAH SETELAH LAHIRNYA UUPA (TM: 3,4,5,6 & 7)
1. Landasan Hukum dan Pengertian Pendaftaran Tanah
1. Landasan Hukum Pendaftaran Tanah;

2. Pengertian Pendaftaran Tanah;
3. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah.
4. Praktek Aplikasi Pendaftaran Tanah kedalam bentuk Akta PPAT
2. Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah
1. Asas-asas Pendaftaran Tanah;

2. Tujuan Pendaftaran Tanah
3. Obyek dan Sistem Pendaftaran Tanah

1. Obyek Pendaftaran Tanah;
2. Sistem Pendaftaran tanah;
3. Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah.
4. Praktek Aplikasi Pendaftaran Tanah kedalam bentuk Akta PPAT
4. Kekuatan Pembuktian Sertifikat dan Satuan Wilayah Pendaftaran Tanah
1. Kekuatan Pembuktian Sertifikat;

2. Satuan Wilayah Pendaftaran Tanah.
5. Penyelenggara dan Pelaksana Pendaftaran Tanah Teori dan Praktek
1. Penyelenggara Pendaftaran Tanah;

2. Pelaksana Pendaftaran Tanah;
3. PPAT;
4. Panitia Ajudikasi.
C. PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI (TM: 8,9,10, & 11)
1. Kegiatan dan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali
1. Kegiatan Pendaftaran Tanah;

2. Pelaksana Pendaftaran Tanah.
2. Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik
1. Pengukuran dan Pemetaan;

2. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran;
3. Penetapan Batas-batas Bidang Tanah;
4. Pembuatan Daftar Tanah;
5. Pembuatan Surat Ukur.
3. Pengumpulan dan Pengolahan Data Yuridis Serta Pembukuan Haknya
1. Alat Bukti Hak-hak Atas Tanah yang Baru;

2. Alat Bukti Hak-hak Atas Tanah yang Lama;
3. Dasar Pembukuan Hak jika tidak lengkap alat bukti pemilikannya;
4. Menilai Kebenaran Alat Bukti;
5. Pengumuman Data Fisik & Yuridis
6. Pembukuan Hak.
4. Penerbitan Sertifikat

1. Tatacara Penerbitan dan Bentuk Sertifikat;
2. Penyerahan Sertifikat;
3. Penangguhan Penerbitan Sertifikat;
4. Penerbitan Sertifikat Pengganti;
5. Penyajian Data Fisik dan Data Yuridis;
6. Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen.
D. PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH (TM: 12,13,14, & 15)
1. Pengertian Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah;
2. Pemeliharaan Data karena Pemindahan Hak melalui (lelang & Non lelang);
3. Pemeliharaan Data karena Pewarisan;
4. Pemeliharaan Data karena penggabungan/peleburan Perusahaan;
5. Pemeliharan Data karena Pembebanan Hak;
6. Pemeliharaan Data karena Perpanjangan Jangka Waktu Hak;
7. Pemeliharaan Data karena Pemecahan, Pemisahan & Penggabungan;
8. Pemeliharaan Data karena Pembagian Hak Bersama;
9. Pemeliharaan Data karena Hapusnya Hak;
10. Pemeliharaan Data karena Peralihan dan Hapusnya Hak Tanggungan;
11. Pemeliharaan Data karena Perubahan Nama;
12. Pemeliharaan Data karena Putusan Pengadilan;
13. Pemeliharaan Data karena Perubahan Hak .
14. Praktek Pendaftaran Tanah no 1-13 kedalam bentuk AKta PPAT
E. SANKSI DAN BIAYA PENDAFTARAN TANAH (TM: 16)
1. Sanksi dalam Pendaftaran Tanah;
2. Biaya Pendaftaran Tanah.

3. Praktek Pembuatan Akta-akta PPAT
REFERENSI
1) Prof. DR. A.P. Parlindungan, SH; 1999. Pendaftaran Tanah di Indonesia

(Berdasarkan PP No 24 Tahun 1997) dilengkapi dengan Peraturan Jabatan
Pembuat Akta Tanah PP No 37 Tahun 1998; Penerbit CV Mandar Maju
2) Bachtiar Effendie. 1993. Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan
Pelaksanaannya, Penerbit Alumni. Bandung.
3) Boedi Harsono. 2000. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembuatan Undang-
Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Penerbit Djambatan. Jakarta.
4) Prof. DR. ST. Remy Sjahdeini, SH. 1999. Hak Tanggungan Asas-asas,
Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu
Kajian Mengenai UU Hak Tanggungan). Penerbit Alumni Bandung;
5) R. Hermanses. 1983. Pendaftaran Tanah di Indonesia. Yayasan Karya
Dharma Institut Ilmu Pemerintahan. Jakarta.
6) Prof. DR. Mariam Darus Badrulzaman, SH. 2004. Serial Hukum Perdata Buku
II Kompilasi Hukum Jaminan; Penerbit CV Mandar Maju;
7) Dan Referensi Lainnya yang berhubungan dengan Hukum Tanah beserta hal-
hal yang berhubungan dengan Pendaftaran Tanah lainnya yang dianggap
relevan.
DESKRIPSI SINGKAT
Hukum Pendaftaran Tanah yang meliputi Teori dan Praktek Pendaftaran

merupakan matakuliah wajib Fakultas yang harus diikuti oleh setiap mahasiswa
mulai semester ( ).
Mata kuliah ini merupakan mata Kuliah Keilmuan dan Ketrampilan (Teori dan
Praktek), sehingga membekali Mahasiswa dengan pengetahuan yang mendekati
praktis. Dengan demikian setelah lulus mata kuliah ini Mahasiswa diharapkan
mampu untuk menganalisis kebijakan pemerintah di bidang pendaftaran tanah
dan mampu menerapkan dalam praktik di lapangan. Dengan demikian mata
kuliah ini mendekatkan lulusan dengan dunia kerja.
Secara rinci, Hukum Pendaftaran Tanah ini meliputi pengetahuan teoritis dan
praktis mengenai :

1. Pendaftaran tanah sebelum lahirnya UUPA;
2. Pendaftaran tanah setelah lahirnya UUPA. ;
3. Pendaftaran Tanah sebelum lahirnya UUPA mencakup,
-perkembangan Kadaster dan Pendaftaran Hak atas Tanah di Indonesia mulai
tahun 1620 hingga 1960.
4. Pendaftaran Tanah setelah lahirnya UUPA , yang mencakup :
a. landasan Hukum dan pengertian pendaftaran tanah,
b. asas dan tujuan,
c. Subyek, obyek dan sistem,
d. kekuatan pembuktian sertifikat, dan
e. penyelenggara pendaftaran tanah.
f. Pendaftaran Tanah untuk pertama kali,
g. pemeliharaan data pendaftaran tanah, serta
h. sanksi dan biaya pendaftaran tanah..
i. Praktek pengaplikasian teori kedalam bentuk suatu akte PPAT yang di kaitkan
dengan sub. a s/d h secara acak
Materi bahasan bersumber pada pustaka yang tersedia. Sementara itu, proses
pembelajaran dilakukan dengan metode kuliah mimbar (orientasi) yang didukung
dengan media pengajaran, responsi, pelatihan studi kasus, dan pemberian tugas
terstruktur. Hasil proses pembelajaran mahasiswa dievaluasi melalui tugas
terstruktur, ujian tengah semester, dan ujian akhir semester.
Penyusun

Label: Agraria, College, Collegium, Kuliah, Magister, MKN, Notariat, Pendaftaran,
SAP, Sriwijaya, Tanah, Universitas, Unsri
Reaksi:
April 2009
Halaman Muka
Langgan: Entri (Atom)
PERPUSTAKAAN ONLINE
Notaris/PPAT Peran Dan Fungsinya
My Scribd
Notaris Indonesia
4shared.com
Label
Agaria (1)
Agraria (2)

Agrarische wet (1)
AKTA (1)
Akta di Bawah Tangan (1)
AKTA JUAL BELI (AJB) (1)
Akte (2)
Benda (1)
BPHTB (2)
Cara (1)
College (1)
Collegium (1)
DALAM AKTA OTENTIK (1)
DILEMMA : NOTARIS DAN PPAT YANG BERBEDA TEMPAT
KEDUDUKAN/WILAYAH JABATAN (1)
Eksekusi (1)
EKSEKUSI FIDUSIA DENGAN AKTA DIBAWAH TANGAN (1)
Fidusia (1)
Filsafat (1)
Grund (1)
Hak (1)
HAK MEWARIS (1)
HAK PENGELOLAAN ATAS TANAH (1)
HAK TANGGUNGAN (1)
Han (1)
HANTU LIBERALISME PERTANAHAN (1)
HAPUSNYA HAK ATAS TANAH (1)
Haruskah Rakyat Tergusur dari "Kebun Warisan Leluhur (1)
Hukum (5)
HUKUM NOTARIS/PPAT (1)
KAJIAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DAN PERMASALAHANNYA
(1)
KEADILAN (1)
Kebijakan (1)
KEBIJAKAN PEMANFAATAN LAHAN UNTUK KESEJAHTERAAN PETANI (1)
KEDUDUKAN HUKUM (1)
Kedudukan Hukum Kreditor Pemegang Hak Tanggungan Sebagai Akibat
Hapusnya Hak Atas Tanah Yang Diagunkan (1)
Kelsen. Theory (1)
KERANGKA KEBIJAKAN PERTANAHAN NASIONAL (1)
KETAHANAN PANGAN DAN REFORMA AGRARIA (1)
KETERANGAN (1)
KETERANGAN PALSU (1)
KEWENANGAN NOTARIS (1)
KREDITOR (1)
Kronologis (1)
Kuliah (1)
LAHAN ABADI PERTANIAN DAN REFORMA AGRARIA (1)

LANDREFORM DALAM PEMBARUAN HUKUM AGRARIA (1)
Law (2)
Legal (1)
LEGISLATIF (1)
Lelang (3)
Magang Calon Notaris (1)
Magister (1)
MKN (1)
NJOP (1)
Norm (1)
Notariat (1)
Notaris (2)
Notarius (1)
Objek Perjanjian (1)
on-line (2)
Pajak (1)
Pejanjian (1)
PEMBARUAN AGRARIA DAN HAK ASASI PETANI (1)
Pemikiran (1)
Pendaftaran (1)
PENDAFTARAN PERTAMA KALI KONVERSI SISTEMATIK (1)
PENDAFTARAN TANAH (2)
Pendidikan (1)
Pengamanan Aset Tanah Negara Lewat MPBM (1)
Penyederhanaan Perangkat Penguasaan Tanah (1)
Peralihan (1)
Peraturan (1)
Perdata (1)
POSISI NOTARIS DITENGAH KONTROVERSI PAYUNG HUKUM (1)
POSITIF FILSAFAT (1)
PPAT (2)
PPAT DI PERSIMPANGAN JALAN (1)
Professi (1)
PROSES SERTIFIKASI TANAH GIRIK (1)
Pure (1)
Rangkaian Permasalahan Pendaftaran Tanah Pertanian (1)
REFORMA AGRARIA DAN PEMBELAAN TERHADAP PETANI KECIL (1)
REFORMA AGRARIA JALAN PALING TEPAT AKHIRI KONFLIK (1)
SAP (1)
Sejarah (1)
Sengketa Tanah dan Kinerja BPN (1)
Sriwijaya (1)
Tanah (3)
TANAH NEGARA DAN WEWENANG PEMBERIAN HAKNYA (1)
TUGAS (1)
Universitas (1)

Unsri (1)
Vendureglement (1)
WEWENANG (1)
WEWENANG NOTARIS DAN PPAT MASIH MENYISAKAN PERSOALAN (1)
Pengikut
Arsip Blog
April (18)
Maret (30)
Selamat Datang Semoga Tuhan Allah SWT Memberi Rahmat dan Keselamatan
bagi kita semua, amiinnn
Non allegate no probata (Pernyataan tanpa bukti tak dapat dibuktikan)
Concensus facit leges facta legem facunt inter pares

(Para Pihak membuat hukum atas dasar persetujuan diantara mereka, ketentuan
dalam persetujuan mana mempunyai kekuatan hukum antara para pihak yang
membuatnya)
Apakah Blog ini bermanfaat dan perlu dikembangkan
Viva Notariat

Kuliah Notariat

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Deskripsi:

Hak Cipta:

Format Tersedia

Kuliah Notariat

Judul Asli:

Diunggah oleh

Deskripsi:

Hak Cipta:

Format Tersedia

Kuliah-Notariat

Selasa, 2009 Maret 31

1. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria

2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

3. Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3

4. Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis

5. Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional No.600-1900 Tanggal 31

1. Surat Permohonan dan Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan.

3. Bukti tertulis yang membuktikan adanya hak yang bersangkutan, yaitu:

d. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia

Kumpulan Artikel di http://kuliah-notariat.blogspot.com 1

k. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga

l. Surat-surat bukti kepemilikan lainnya yang terbit dan berlaku sebelum

4. Surat Pernyataan Tdk Dalam Sengketa diketahui Kades/Lurah dan 2 Saksi

5. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan.

Biaya dan Waktu:

2. Waktu: 90 hari/100 bidang.

3. 1 (satu) hari kerja = 8 (delapan) jam.

Diposkan oleh Notariat Collegium di 09:18 0 komentar Link ke posting ini

Kumpulan Artikel di http://kuliah-notariat.blogspot.com 2

1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang

PENDAFTARAN PERTAMA KALI KONVERSI SISTEMATIK

Kumpulan Artikel di http://kuliah-notariat.blogspot.com 3

1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria

1. Surat Permohonan dan Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan.

3. Bukti tertulis yang membuktikan adanya hak yang bersangkutan, yaitu:

d. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia

Kumpulan Artikel di http://kuliah-notariat.blogspot.com 4

k. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga

l. Surat-surat bukti kepemilikan lainnya yang terbit dan berlaku sebelum

4. Surat Pernyataan Tdk Dalam Sengketa diketahui Kades/Lurah dan 2 Saksi

5. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan.

Biaya dan Waktu:

2. Waktu: 90 hari/100 bidang.

3. 1 (satu) hari kerja = 8 (delapan) jam.

Diposkan oleh Notariat Collegium di 09:05 0 komentar Link ke posting ini

PROSEDUR DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARAT

Kumpulan Artikel di http://kuliah-notariat.blogspot.com 5

c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam

c.1. Surat Keterangan Waris

Kumpulan Artikel di http://kuliah-notariat.blogspot.com 6

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:

SYARAT PEMBUATAN AKTA HIBAH (Ke PPAT)

1. KTP Pemberi hibah (Ibu dan Bapak)

2. Surat Nikah Pemberi hibah

4. SPPT dan STTS PBB 10 tahun terakhir

5. KTP Penerima hibah

6. Persetujuan ahli waris lainnya (KTP)

PROSES SERTIFIKASI DAN GANTI NAMA

Kumpulan Artikel di http://kuliah-notariat.blogspot.com 7

-Surat Pernyataan calon penerima hak, yang menyatakan:

Kumpulan Artikel di http://kuliah-notariat.blogspot.com 8

a. Pemindahan hak karena

6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;

7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

8. penunjukan pembeli dalam lelang;

9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

b. Pemberian hak baru karena:

1. kelanjutan pelepasan hak;