Perencanaan Perumahan Real Estate - Pemilihan Lokasi - Studi Kelayakan - Studi Awal Pembiayaan

Ilhamdaniah

Oleh :

Latar Belakang Pemilihan Lokasi

Memanfaatkan Lahan yg sdh ada (Kebetulan)

1. Kerjasama dengan pemilik tanah dengan cara pembagian kentungan, pembayaran bertahap. 2. Pembelian secara Cash/Tunai.

Mencari Lokasi Baru

1. 2. 3. 4.

Pengembangan dari proyek yang sudah ada. Adanya penawaran/permintaan khusus Kelebihan cash flow. Potensi wilayah / daerah yang dapat dikembangkan

Riset Pasar
Segmen Sasaran
MBR, Menengah, Tinggi

Daya Beli

Situasi Pasar
Kondisi Ekonomi

Riset Pasar
(Potensi Pasar)

Pesaing & Calon Pesaing

Berapa pesaing & calon pesaing Type yg dijual pesaing

Kapasitas & Rencana Penjualan

Jumlah unit yg dijual

Permintaan Pasar
Tipe & Harga Rumah

Study Kelayakan
Aspek Pemasaran
Potensi pasar Transportasi Sarana/prasarana

Aspek Teknis
Air bersih Listrik Fisik Lokasi Saluran Resapan air Material

Aspek Keuangan

Study Kelayakan

Sumber Pembiayaan Proyeksi Laba Rugi

Aspek Legalitas
RUTR Status Lokasi

Aspek Sosial
(Lingkungan, Tenaga Kerja)

Sumber Pembiayaan
Studi Kelayakan

Modal Sendiri

Pengadaan Lahan

Modal Sendiri Partnership KSO Hutang kpd Pihak Ketiga

Pengurusan Perizinan Pematangan Lahan

Modal Sendiri

Pembangunan Konstruksi & Sa/pra

Modal Sendiri Partnership Perbankan Turn Key

Modal Sendiri Partnership Perbankan Turn Key

Perhitungan Biaya

Berdasarkan Harga Jual yg tlh Ditetapkan

Pendapatan

Pengeluaran

Laba/Rugi

Penjualan Rumah Penjualan Kelebihan Tanah

Biaya Biaya Biaya Biaya Biaya Biaya Biaya Biaya

Tanah Perizinan Pematangan Prasarana Konstruksi Marketing Overhead Bunga

L/R sblm Pajak L/R stlh Pajak (NET)

Persyaratan Pengajuan Permohonan Kredit Konstruksi & Lahan

Surat Permohonan Tertulis dan ditandatangani oleh pihak yang sah dan berwenang sesuai AD. Legalitas Pemohon Kelengkapan Dokumen Permohonan Anggaran Dasar/AD & Pengesahan DepKeh, serta NPWP Struktur Organisasi, Copy KTP dan CV Pengurus dan Data Group Perusahaan. Ijin Usaha : Perizinan Usaha Konstruksi, SIUP, TDP, SITU atau perijinan lainnya. Keanggotaan REI Legalitas Proyek

Ijin Peruntukkan Tanah : Ijin Lokasi Site plan yang telah disyahkan dan IMB. Bukti Pengusaan Lahan. Apabila a/n pihak III, harus disertai PKS dan surat kuasa. Dan copy SPPT-PBB. Surat keterangan peil banjir Rekomendasi tes kelayakan air bersih atau rekomendai PDAM, PLN dan AMDAL (jika diperlukan).

Persyaratan Pengajuan Permohonan Kredit Konstruksi & Lahan

Informasi Keuangan Memiliki rek. Giro.

Lap. Keu. 2 tahun terakhir.

Kelengkapan Dokumen Permohonan

ID BI atas nama Pemohon, Pengurus, Perusahaan dan Perusahaan satu group RAB (tanah, pematangan, prasarana, sarana dan bangunan) disertai dgn spesifikasinya dan proyeksi cash flow.

Penilaian agunan oleh Konsultan, untuk permohonan + exposure group > Rp. 5 milyar
Feasibility Study (Study Kelayakan) Data Pemasaran
Jumlah Konsumen yg telah membayar Booking Fee. Jumlah Konsumen yg telah membayar uang muka. Jumlah Konsumen yg telah membayar lunas.

Perhitungan Pembiayaan Bank

Usulan Pengembang Perencanaan Pembangunan Record Penjualan Potensi Pasar

1. 2. 3. 4.

Ijin Lokasi Pengusaan Tanah Site Plan IMB induk

Prediksi Penjualan
selama masa jk.waktu kredit

RAB + Spesifikasi Pembangunan

Jumlah unit yg akan dibiayai

Pembiayaan Bank*)

RAB yg Disesuaikan Catatan : *) Umumnya yang dibiayai bank adalah 80% dr RAB

Perhitungan Kebutuhan Biaya Pembangunan

Kebutuhan Modal Kerja

Pemasaran
Strategi Harga yg : Kualitas Bangunan, Lingkungan, Design, Type Rumah Pemberian Discount Fasilitas cicilan bertahap

Sales Gimmick.
Penentuan margin yg berbeda pd type yg berbeda (margin type yg laku keras lbh tinggi dr type pelengkap)

Akses transportasi menuju perumahan

Kelebihan & Kekurangan objek yang dipasarkan lainnya

Strategi Marketing Ground Breaking Pre Launching & Grand Launching Marketing Tool Iklan (Sponsor, advetorial dll.) Mengadakan acara peresmian/ serah terima kunci Press Conference Kerjasama dengan instansi pemerintah & swasta

Kiat Sukses dalam Bisnis Perumahan

Tepat dlm Memilih Lokasi (Sesuai sasaran calon Pembeli) Dapat mengatur Cash Flow dengan Baik Fokus pada Proyek Untuk Berkembang lebih maju jangan takut meminjam dana dari Bank / Pihak ke-3

Hindari Tanah / Proyek dalam status sengketa

Apabila kerjasama, Tepat dalam memilih partner usaha
Saling Terbuka

Saling Percaya
Ada yang dituakan Tidak harus ahli di bidang pembangunan perumahan

Sifat-sifat yg Harus dimiliki o/ Seorang Pengusaha

Visi Visi mrpk tenaga dorong untuk memulai bisnis & mengembangkan bisnis dlm rangka menciptakan keuntungan jk panjang.

Keinginan hidup sukses dan mempunyai usaha besar. Keberanian mengambil Keputusan Bisnis berarti deal dgn risiko Bimbang is no way Tidak ada jaminan kesuksesan tanpa risiko (Jk tdk mampu bertahan hidup dgn ketidakpastian maka tidak cocok menjadi pengusaha). Mempunyai tekad & semangat Tekad & semangat u/ memperoleh kesibukan & pendapatan Menjadi pengusaha : pekerjaan yg tdk ringan, memakan waktu & biaya, maka Cintailah apa yg akan dikerjakan Mempunyai kemampuan mengelola bisnis, Skill diperoleh dari : Informal : Bakat/bawaan lahir, lingkungan (keluarga & lingk lainnya) Formal : Belajar di sekolah

Cash Flow
NO I URAIAN SALDO AWAL TOTAL 50,000 10,000,000 9,161,070 1,376,550 5,678,520 2,106,000 14,507,089 2,567,565 8,821,024 3,118,500 797,057 246,432 105,125 445,500 34,515,216 192 14,059,220 1,684,958 200,000 15,944,178 10,000,000 272,059 10,272,059 26,216,237 8,298,979 8,298,979 23 Bulan ke-1 50,000 971,237 769,710 257,355 386,355 126,000 Bulan ke-2 239,475 935,762 787,710 257,355 386,355 144,000 Bulan ke-3 546,143 1,257,703 745,860 233,415 332,445 180,000 1,605,533 641,891 963,641 -

Dst...

II PENERIMAAN 1 Penarikan Kredit 3 Pinjaman Pemegang Saham 4 Uang Muka Rumah T.43/97.5 T.65/126 T.100/200 5 Penjualan Rumah (Net KPR) T.43/97.5 T.65/126 T.100/200 6 Pencairan dana jaminan T.43/97.5 T.65/126 T.100/200 Jumlah penerimaan III PENGELUARAN 1 By. Konstruksi Rumah 5 Overhead + Lain-lain 6 Provisi Kredit (2 %) Jumlah pengeluaran Pengembalian Kredit 1 Pokok 2 Bunga (19.5 % pa)
Sub pengembalian Kredit

163 38 105 20 192 52 119 21 55 16 33

16 7 7 1 -

16 7 7 1 -

14 7 6 2 26 13 13 -

1,790,947 1,365,483 70,207 100,000 1,535,689 15,783 15,783 1,551,472 239,475 239,475 971,237 22

1,962,946 1,315,608 70,207 25

4,155,239 1,768,233 70,207

1,385,814 30,989 30,989 1,416,803 546,143 546,143 1,906,998

1,838,439 1,218,100 31,632 1,249,732 3,088,172 1,067,067 1,067,067 1,946,601

Jumlah seluruh pengeluaran SURPLUS / DEFISIT IV SALDO AKHIR POSISI Kredit