Anda di halaman 1dari 20

ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE)

(Studi Kasus Tanah Kosong Milik Pemerintah Kabupaten Sidenreng Rappang di Jalan Jend. Ahmad Yani)

Tesis Untuk memenuhi sebagian persyaratan Mencapai derajat Sarjana S-2

Program Studi Magister Ekonomika Pembangunan Bidang Ilmu Sosial

diajukan oleh

Supriadi
17622/PS/MEP/05

Kepada

SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS GADJAHMADA YOGYAKARTA


2007 i

iii

PRAKATA

Puji syukur terpanjatkan keadirat Allah SWT. yang telah melimpahkan nikmat kekuatan fisik, spritual dan intelektual, sehingga penulisan tesis yang cukup berat ini dapat terselesaikan. Tanpa semua nikmat-Nya, tentu tulisan ini tidak akan pernah mengenal kata selesai, sebab hanya dengan ridha-Nya setiap kesulitan hidup di muka bumi dalam berbagai dimensi akan dapat ditemukan soluinya. Sebagai sebuah produk penelitian, tesis ini tentu melibatkan partisipasi banyak pihak, baik secara langsung maupun tidak langsung dalam membantu mempermudah kesulitan-kesulitan yang penyusun alami. Terima kasih dan penghargaan yang sangat tinggi kepada orangtua penulis, saudara dan seluruh keluarga atas segala dukungannya yang tiada henti, dan penulis juga menyampaikan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada : 1. Bapak A. Ranggong, Bupati Sidenreng Rappang yang telah memberi bantuan kepada penulis untuk menyelesaikan pendidikan di Program Magister Ekonomika Pembangunan UGM; 2. Bapak Dr. Fami Radhi selaku dosen pembimbing yang telah mengarahkan dan membimbing dalam penulisan tesis ini; 3. Bapak Lincolin Arsyad Ph.D, seluruh staf pengajar, segenap pengelola, dan karyawan Program Magister Ekonomika Pembangunan UGM yang telah banyak membantu; 4. Pemda SIDRAP, KETUA BAPPEDA, Kepala BPS, Camat Maritenggae kabupaten Sidrap, Kepala LAPAN Pare-pare kerjasama yang selama penelitian ini. serta seluruh staf atas kebersamaan dan

iv

5. Teman Seperjuangan di IKPM SIDRAP dan ASRAMA NENE MALLOMO yang selalu memotivasi kami dalam penulisan tesis ini. 6. Bapak Taru Setiawan,, Edi Fahrudin, Ibu Budi, Agus Cahyo, dan seluruh temanteman di Konsentrasi Manajemen Aset dan Penilaian Properti Angkatan 29 yang telah menunjukkan dukungan dan kerjasama yang tangguh dalam menyelesaikan studi. 7. Bapak Bambang, Alfons, Kanda Dzikullah, Irham, Paminto, Eko Blora, Eko Borneo, Titi, Mba Eka, Mba Tuti, Yeni dan Sutanto atas persahabatannya sehingga hari-hari belajar di Yogyakarta terasa mengasyikkan. Penulis menyadari bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna, maka dari itu, saran perbaikan sangat diharapkan agar penulisan selanjutnya dapat lebih baik lagi. Semoga tesis ini bermanfaat bagi yang memerlukannya.

Yogyakarta,

Agustus 2007

Penuli s

Supriadi

KuPersembahkan Untuk Orang TUa Tercinta Adik-adikku . .,

vi

DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL ...... i ii iii iv vi vii vix xi xii xiv xv HALAMAN PENGESAHAN

HALAMAN PERNYATAAN ... PRAKATA ..

HALAMAN PERSEMBAHAN DAFTAR ISI

... .... . .

DAFTAR TABEL DAFTAR GAMBAR

DAFTAR LAMPIRAN

INTISARI .. ABSTRACT ...

BAB I

PENGANTAR

1 1 5 6 7 7

1.1 Latar Belakang . 1.2 Keaslian Penelitian ... 1.3 Tujuan Penelitian . 1.4 Manfaat Penelitian ... 1.5 Sistematika Penelitian ..

BAB II

TINJAUAN PUSTAKAN DAN ALAT ANALISIS 2.1 Tinjauan Pustaka .

8 8 10 10 13 14 14 16 17

2.2 Landasan Teori 2.2.1 Penggunaan tertinggi dan terbaik ... 2.2.2 Pendekatan penilaian .. 2.3 Alat Analisis . 2.3.1 Analisis produktivitas properti 2.3.2 Analisis pasar .. 2.3.3 Analisis keuangan

BAB III ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN . 3.1 Kedudukan Wilayah ...

22 22 vii

3.1.1 Kondisi perekonomian Kabupaten Sidrap ............... 3.1.2 Karakteristik kependudukan dan tenaga kerja 3.1.3 Sistem transportasi . 3.2 Analisis Produktivitas Properti ..

24 25 27 27 27 29 32 32 32 33 34 34 35 38 38 38 41 41 42 45 46 48 50 53 55

3.2.1 Aspek peraturan dan regulasi 3.2.2 Aspek fisik dan lokasi lahan .. 3.3 Analisis Pasar Properti ... 3.3.1 Kondisi perekonomian nasional 3.3.1.1 Inflasi

3.3.1.1 Suku bunga 3.3.2 Analisis pasar penggunaan hotel .. 3.3.2.1 Analisis permintaan .. 3.3.2.2 Analisis penawaran ... 3.3.3 Analisis pasar penggunaan restoran . 3.3.3.1 Analisis permintaan ... 3.3.3.2 Anaslisi penawaran 3.3.4 Analisis pasar penggunaan gedung pertemuan ... 3.3.4.1 Analisis permintaan 3.3.4.2 Analisis penawaran . 3.4 Analisis Keuangan .

3.4.1 Penilaian tanah ....... 3.4.2 Analisis keuangan penggunaan hotel 3.4.3 Analisis keuangan penggunaan restoran 3.4.4 Analisis keuangan penggunaan gedung pertemuan . 3.4.5 Analisis rekonsiliasi keuangan ..

BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN 4.1 Kesimpulan 4.2 Saran

58 58 59 60 63

..

DAFTAR PUSTAKA . LAMPIRAN ...

viii

DAFTAR TABEL Halaman 16

Tabel 2.1 Tabel 3.1

Faktor Yang Mendorong Permintaan ............................. ... PDRB Menurut Lapangan Usaha di Kabupaten Sidenreng Rappang Atas Dasar Harga Berlaku, 2003 - 2005 ............ Jumlah Penduduk Kabupaten Sidenrang Rappang, 2000 2005..................................................................................... Komposisi Penduduk Menurut Lapangan Usaha di Kabupaten Sidenreng Rappang, 2005 ............................

25

Tabel 3.2

26

Tabel 3.3

26 31 32

TAbel 3.4 Indikator Penilaian Tapak .................................. Tabel 3.5 Tabel 3.6 Hasil Penilaian Tapak... .................................. Jumlah Permintaan Kamar Hotel di Kab. Sidrap, 20012005..................................................................................... Hotel di Kabupaten Sidenreng Rappang......................... Proyeksi Tingkat Hunian Hotel Menurut Skenario, 20092018..................................................................................... Analisis Peluang Pembangunan Hotel di Kabupaten Sidenreng Rappang..............................................................

35 35

Tabel 3.7 Tabel 3.8

36

Tabel 3.9

37 39

Tabel 3.10 Rumah Makan di Kabupaten Sidenreng Rappang, 2006.... Tabel 3.11 Proyeksi Tingkat Kunjungan Restoran Menurut Skenario, 2009-2018............................................................................ Tabel 3.12 Analisis Peluang Pembangunan Hotel di Kabupaten Sidenreng Rappang.............................................................. Tabel 3.13 Jumlah Kegiatan Pertemuan di Kabupaten Sidenreng Rappang , 2000-2004.......................................................... Tabel 3.14 Gedung Pertemuan di Kabupaten Sidenreng Rappang ...... Tabel 3.15 Proyeksi Tingkat Hunian Gedung Pertemuan Menurut Skenario............................................................................... Tabel 3.16 Data Kondisi Bidang Tanah dan Lingkungan.....................

39

41

42 43

43 46 ix

Tabel 3.17 Nilai Pembobotan Atas Data Kondisi Bidang Tanah dan Lingkungan ......................................................................... Tabel 3.18 Perhitungan Penyesuaian Nilai Tanah. ............................... Tabel 3.19 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Hotel..................... Tabel 3.20 Rekapitulasi Analisis Keuangan Hotel ............................... Tabel 3.21 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Restoran................ Tabel 3.22 Rekapitulasi Analisis Keuangan Restoran.......................... Tabel 3.23 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Gedung Pertemuan............................................................................ Tabel 3.24 Rekapitulasi Analisis Keuangan Gedung Pertemuan............................................................................

47 47 48 50 51 53

53

55

DAFTAR GAMBAR

Halaman Gambar 2.1 Model Graaskamp tentang Hubungan Antaranalisis dalam Proses Pengambilan Keputusan Pengembangan Real Estate Peta Kabupaten Sidenreng Rappang ..................................... . Citra Satelit Lokasi Tanah Kosong Milik Pemerintah Kabupaten Sidrap .................................................................. Tingkat Inflasi Nasional, 2004 -2006.................................... Suku Bunga Bank Indonesia, 2005....................................... Proyeksi Tingkat Hunian Hotel Menurut Skenario................................................................................. Proyeksi Tingkat Kunjungan Restoran Menurut Skenario........................................................................ ........ Proyeksi Tingkat Hunian Gedung Pertemuan Menurut Skenario.......................................................................... ...... Perbandingan NPV untuk Setiap Penggunaan Properti........................................................................... Perbandingan PP untuk Setiap Penggunaan Properti........................................................................... 18 24

Gambar 3.1 Gambar 3.2

30 33 34

Gambar 3.3 Gambar 3.4 Gambar 3.5

37

Gambar 3.6

40

Gambar 3.7

44

Gambar 3.8

56

Gambar 3.9

57

xi

DAFTAR LAMPIRAN

Halaman Lampiran 1 Analisis Pendapatan dan Biaya Operasional Hotel............. Pendapatan dan Biaya Operasional Lampiran 2 Analisis Restoran................ Lampiran 3 Analisis Pendapatan dan Biaya Operasional Gedung Pertemuan............................. Lampiran 4 Analisis Discounted Cash Flow Hotel Skenario Optimis. Lampiran 5 Analisis Discounted Cash Flow Hotel Skenario Moderat .. Lampiran 6 Analisis Discounted Cash Flow Hotel Skenario Pesimis . . Lampiran 7 Analisis Discounted Cash Flow Restoran Skenario Optimis Lampiran 8 Analisis Discounted Cash Flow Restoran Skenario Moderat Lampiran 9 Analisis Discounted Cash Flow Restoran Skenario Pesimis......... Lampiran 10 Analisis Discounted Cash Flow Gedung Pertemuan Skenario Optimis ................................................................ Lampiran 11 Analisis Discounted Cash Flow Gedung Pertemuan Skenario Moderat..................................... Lampiran 12 Analisis Discounted Cash Flow Gedung Pertemuan Skenario Pesimis ................................................................ Lampiran 13 Analisis NPV, IRR, Payback Periode Hotel Skenario Optimis.............. Lampiran 14 Analisis NPV, IRR, Payback Periode Hotel Skenario Moderat............. Lampiran 15 Analisis NPV, IRR, Payback Periode Hotel Skenario Pesimis.............. Lampiran 16 Analisis NPV, IRR, Payback Periode Restoran Skenario Optimis.............. 63

66

69

72 74 76

78

80

82

84

86

88

90

91

92

93 xii

Lampiran 17 Analisis NPV, IRR, Payback Periode Restoran Skenario Moderat............. Lampiran 18 Analisis NPV, IRR, Payback Periode Restoran Skenario Pesimis.............. Lampiran 19 Analisis NPV, IRR, Payback Periode Gedung Pertemuan Skenario Optimis.............................................. Lampiran 20 Analisis NPV, IRR, Payback Periode Gedung Pertemuan Skenario Moderat......................................... Lampiran 21 Analisis NPV, IRR, Payback Periode Gedung Pertemuan Skenario Pesimis.................................................................. Lampiran 22 Daftar Kuesioner / Wawancara Penentuan Rating Grid. Lampiran 23 Rekapitulasi Penilaian Indikator Persaingan ...

94

95

96

97

98 99 101

xiii

INTISARI

Analisis penggunaan tanah kosong milik Pemerintah Kabupaten Sidenreng Rappang di Jalan Jend. Ahmad Yani menggunakan metode Highest and Best Use, dilakukan dengan cara analisis produktivitas properti dalam aspek hukum dan peraturan serta aspek fisik dan lokasi menggunakan treshold testing dengan rating grid sehingga diperoleh alternatif penggunaan yang memungkinkan. Analisis selanjutnya adalah analisis pasar mengenai kondisi perekonomian serta aspek-aspek yang mempengaruhi permintaan dan penawaran properti, serta analisis kelayakan keuangan untuk setiap usulan penggunaan. Dalam penelitian ini, data yang akan dianalisis terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer meliputi data penilaian tanah, penilaian indikator persaingan, data pendapatan, sewa dan pengeluaran yang diajukan sebagai alternatif penggunaan, diperoleh dengan bentuk wawancara berstruktur, sedangkan data fisik yang meliputi ukuran, bentuk tapak, topografi, utilitas dan lain-lain diperoleh melalui observasi langsung. Data sekunder diperoleh dari Badan Pusat Statistik. Kantor Kecamatan, Kantor PBB dan unit kerja pada Pemerintah Kabupaten Sidenreng Rappang. Dari hasil analisis didapatkan tiga usulan penggunaan lahan yang layak dan memungkinkan yaitu penggunaan hotel, restoran dan gedung pertemuan. Berdasarkan analisis produktivitas, analisis pasar, indikator kelayakan keuangan dengan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), maka penggunaan hotel dan restoran diindikasikan yang terbaik dibandingkan gedung pertemuan, sehingga dapat disimpulkan bahwa alternatif penggunaan hotel atau restoran merupakan yang paling optimal.

xiv

ABSTRACT

The highest and best use method is applied to analyze the vacant land owned by the Government of Sidenreng Rappang Town at Jalan Jend. Ahmad Yani. It conducted with analysis of property productivity in law aspect, regulation and also aspect of physical and location using the threshold testing and rating grid so it can be obtained a possible alternative usage. Thus, conducted with supply and demand market analysis, and also finance feasibility analysis for each usage proposal. In this research, the data to be analyzed consist of primary data secondary data. Primary data containing the land valuation, the market competition, the incomes data, rent and expenditure that raised to be an alternative size measure, treads form, topography, utility and others was obtained through direct observation. Secondary data was obtained from Statistical Center Organization (BPS), Kecamatan and PBB Services Office, governments institutions in Sidenreng Rappang. From the result of the analysis was gained three competent and possible farm usage proposal that is the use of hotel, restauran and Ballroom. Based on the indicator of finance feasibility by Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), thus, the use of hotel and restaurant to be best indicated comparing to hallroom, so that can be concluded that the alternative using of hotel or restaurant represent the most optimal.

xv

BAB I PENGANTAR

1.1

Latar Belakang

Penyelenggaraan pemerintahan di daerah berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1974 disadari masih banyak sisi kelemahan yang menghambat kelancaran jalannya roda pemerintahan dalam kerangka Negara Kesatuan Republik Indonesia. Secara konseptual, undang-undang ini menitikberatkan otonomi pada Daerah Tingkat II (Kabupaten/Kota), namun pelaksanaannya tidak berjalan seperti yang diharapkan. Hal ini disebabkan terutama dominasi pola sentralistik yang mempersempit ruang gerak atau keleluasaan bagi daerah untuk mengatur dan mengurus urusan rumah tangganya sendiri. Lahirnya Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah (sebagaimana telah diganti dengan Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004) dan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 1999 tentang Perimbangan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Daerah (sebagaimana telah diganti dengan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004). Selain dianggap sebagai evaluasi pelaksanaan undang-undang sebelumnya (Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1974). Pokok dan isinya juga merupakan refleksi dan cerminan dari semangat reformasi yang teraktualisasikan dalam TAP MPR No.XV/MPR/1998 tentang Penyelenggaraan Otonomi Daerah, Pengaturan, Pembagian dan Pemanfaatan Sumber Daya Nasional yang berkeadilan serta Perimbangan Keuangan Pusat dan Daerah dalam kerangka Negara Kesatuan Republik Indonesia.

Selain itu, keberadaan undang-undang ini akan menimbulkan implikasiimplikasi tertentu sekaligus tantangan bagi seluruh jajaran pemerintah di daerah. Pemberlakuan Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 ini memerlukan upaya pembenahan dan atau penyesuaian dalam seluruh aspek sistem pemerintahan di daerah, sebagai jaminan bahwa Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 ini tidak sekedar mengganti Undang-undang sebelumnya. Dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004, maka pemerintah daerah dapat leluasa mengembangkan kreativitas dan inisiatifnya untuk memberdayakan potensi kekayaan (resources) yang tersedia di daerah. Sumber daya yang tersedia dimaksud adalah aset berlebih (aset non operasional) terutama berupa tanah atau lahan kosong yang tidak atau belum dimanfaatkan (idle). Banyak diantaranya merupakan lahan-lahan yang berada pada posisi strategis untuk dibangun bangunan perkantoran atau bangunan komersial sebagai tempat usaha yang mempunyai potensi untuk memperoleh nilai tambah ekonomi (value added) yang cukup tinggi. Oleh karena itu, aset non operasional sangat potensial untuk didayagunakan dalam rangka optimalisasi Pendapatan Asli Daerah (PAD). Menurut Siregar (2004:372), ada dua cara dalam peningkatan PAD, yaitu dengan intensifikasi dan ekstensifikasi dengan menggali segala sumber daya pada suatu daerah secara optimal. Di sisi lain, bahwa setiap pihak dalam melakukan investasi pasti akan dihadapkan pada tingkat risiko (risk) dan harapan pengembalian (return) dari investasi yang dilakukan. Untuk itu usulan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and Best Use) terhadap tanah kosong di Jl. Jend. Ahmad Yani sebagai suatu langkah dalam peningkatan pendapatan asli daerah Kabupaten Sidrap. Highest and Best Use merupakan kegunaan tertinggi dan terbaik dalam mengidentifikasi kegunaan yang paling menguntungkan dari kegunaan kompetitif yang

diizinkan. Untuk memahami kejelasan perbedaan di antara penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah tanah kosong dengan properti yang telah terbangun. Jika properti tersebut berlokasi di kawasan yang dizoningkan untuk kegunaan komersial, maka produktifitas maksimum dari tanah kosong tersebut adalah lebih didasarkan pada kegunaan komersial. Tetapi jika property tersebut berada di kawasan penggunaan sebagai tempat tinggal, maka kegunaan tertinggi dan terbaik dari property tersebut adalah sebagai tempat tinggal (residensial) (Hidayati dan Hardjanto, 2003:50). Kabupaten Sidrap, Sulawesi Selatan dengan berbagai fungsi kota yang disandangnya yaitu sebagai kota pendidikan, perdagangan, pariwisata. Kabupaten Sidrap juga merupakan daerah penghasil beras dan salah satu daerah lumbung pangan nasional yang mengalami perkembangan yang cukup signifikan, baik perkembangan sosio ekonomi maupun perkembangan fisik perkotaannya. Pertumbuhan penduduk Kabupaten Sidrap baik dari pertumbuhan alami maupun akibat arus transmigrasi, telah mengakibatkan naiknya permintaan kebutuhan sarana dan prasarana perkotaan. Namun penyediaan kebutuhan prasarana dan sarana perkotaan menjadi kendala dengan adanya keterbatasan dana, sehingga penyediaannya tidak dapat mengimbangi kebutuhan permintaan sesuai dengan pertumbuhan penduduk dan peningkatan daya saing kota. Aset-aset non operasional berupa tanah kosong yang dimiliki Pemerintah Daerah Sidrap seyogianya dapat mendayagunakan aset tersebut dalam rangka mengeliminasi kebutuhan masyarakat akan prasarana dan sarana kota yang pada gilirannya dapat meningkatkan perekonomian daerah disamping juga dapat meningkatkan kontribusi terhadap pendapatan daerah. Menurut Hidayati dan Hardjanto (2003:49-85) bahwa highest and best use merupakan penggunaan yang paling dimungkinkan pada suatu tanah kosong ataupun yang sudah terbangun dengan syarat layak secara fisik, perizinan, keuangan dan

menghasilkan nilai tertinggi. Selain hal tersebut, karakteristik fisik tanah meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan. Sejalan dengan penyelenggaraan otonomi daerah dimana daerah dituntut untuk dapat mendayagunakan aset-aset yang dimiliki, maka daerah dihadapkan pada permasalah yang terjadi yaitu belum dimanfaatkannya aset non operasional (idle) secara optimal. Selain itu belum dapat dipatuhinya peraturan dalam pemanfaatan ruang karena masih dipakainya Rencana Tata Ruang Wilayah yang memerlukan revisi. Permasalahan yang dihadapi adalah adanya aset Pemda Sidrap berupa tanah kosong yang tidak dimanfaatkan/menganggur dapat dioptimalisasi sebagai salah satu upaya untuk meningkatkan kontribusi terhadap pendapatan asli daerah. Apakah dengan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut berdasarkan faktor-faktor fisik, peraturan, keuangan dan penggunaan yang mampu memberikan nilai dan keuntungan yang optimal, dapat menentukan alternatif penggunaan yang tertinggi dan terbaik sehingga mendatangkan manfaat dan keuntungan? Kabupaten Sidenreng Rappang memiliki aset berupa tanah kosong yang terletak di jalan Jend. Ahmad Yani sebayak dua unit yaitu unit I bernomor serifikat I/HPI/P3HT/1981 seluas 9.360m2 dan unit II bernomor sertifikat

502/12/SR/III/P/1990 seluas 1.905m2. Oleh karena itu, dipandang perlu melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong di Jl. Jend. Ahmad Yani unit I yang bernomor sertifikat I/HPI/P3HT/1981 seluas 9.360m2 karena berada di tengah kota dan mempunyai akses yang dekat kemana-mana, sebagai usulan penggunaan properti apa yang sesuai agar mempunyai manfaat tertinggi dan terbaik. Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik tersebut diharapkan dapat berguna sebagai dasar pengambilan kebijakan dalam pemanfaatan aset agar dapat memberikan manfaat

di masa yang akan datang serta menghasilkan nilai yang optimum bagi tanah kosong dimaksud. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian empiris mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik telah banyak dilakukan, antara lain sebagai berikut. 1. Champagne (2001) meneliti tentang analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap properti yang akan diakuisisi. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kompensasi yang adil ketika properti diakuisisi untuk kepentingan tertentu. Variabel yang digunakan adalah luas tanah dan jenis penggunaan bangunan, sedangkan analisis yang digunakan adalah analisis keuangan. Hasil dari penelitian tersebut adalah pada pengambilan sebagian dari properti untuk kepentingan publik, kompensasi yang adil tidak hanya memperhitungkan nilai area yang diakuisisi tetapi juga penurunan nilai pasar properti sisa. 2. Ikhsan (2001) penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang terletak di Jalan Jenderal Ahmad Yani Nomor 31 Yogyakarta. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Variabel yang digunakan adalah fisik tanah dan aliran keuangan, sedangkan analisis yang digunakan yaitu analisis produktifitas dan analisis keuangan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan (shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). 3. Parli (2001) meneliti tentang kelayakan keuangan (financial feasibiltiy) dalam proses penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik. Variabel yang digunakan adalah sewa kelayakan dan sewa pasar, sedangkan analisis yang digunakan adalah