ULBS Facultatea de Drept Simion Barnutiu - Asan Raluca-Simona - Antecontractele

Antecontractele Natura si importanta lor

Antecontractele sunt conventii (contracte) care preced si pregatesc incheierea altor contracte. Nu trebuie sa ne lasam indusi in eroare in privinta naturii acestor acte juridice, de numele lor. In primul rand, notiunea de antecontract poate genera impresia ca actul vizat nu este un contract in realul sens al cuvantului, ci un act sui-generis care preceda incheierea lui. Nimic mai fals. Antecontractele sunt o specie a contractelor, care dau nastere unor drepturi de creanta si unor indatoriri corelative intre partile care le incheie. De asemenea, fiind supuse regimului general al contractelor,ele trebuie sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru incheierea lor valabila(capacitate contractuala, consimtamant valabil, obiect determinat si licit si cauza licita si morala). Intrucat prin natura lor sunt contracte consensuale, legea nu impune acestora vreo forma ad validitatem. In al doilea rand, nu trebuie sa cedam nici tentatiei de interpretare juridica a denumirilor specifice ale acestor antecontracte, precum: promisiunea de vanzare sau cea de cumparare(sinalagmatica sau unilaterala), promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare, pactul de optiune, pactul de preferinta. O asemenea receptare ar insemna ca, raportandu-ne la dispozitiile Codului civil actual, sa le consideram acte unilaterale care leaga doar pe autorul lor, independent de vointa celui in a carui beneficiu sunt create. Defapt, antecontractele nu iau nastere decat prin acordul de vointa al contractantilor. Astfel, nu exita antecontract fara consimtamantul promitentului, dupa cum nu exista antecontract nici fara consimtamantul beneficiarului acestuia, vointe care trebuie sa concorde pantru a da nastere antecontactului. In cele ce urmeaza vom analiza diferitele antecontracte care preceda incheierea contactului de vanzare-cumparare si modul in care acestea au fost receptate de diferiti autori, care au avut viziuni diferite asupra efectelor acestora.

1. Promisiunea de vanzare: Promisiunea de vanzare, fie ea sinalagmatica sau unilaterala, este un contract inchieiat intre un promitent si un beneficiar, si care are in continutul sau obligatia promitentului de a instraina un bun determinat(sau determinabil) beneficiarului, daca acesta din urma, intr-un termen convenit de parti, isi manifesta dorinta in acest sens; daca si beneficiarul se angajeaza sa-i plateasca promitentului o suma de bani, denumita indemnizatie de imobilizare, antecontractul devine bilateral sau sinalagmatic, pentru ca se naste o obligatie si in sarcina beneficiarului. Cu toate acestea, beneficiarul nu se obliga sa plateasca indemnizatia datorita faptului ca promitentul se obliga sa vanda, deci cele doua obligatii nu sunt interdependente. Ea reprezinta o mica fractiune, de regula, din pretul bunului pe care partile urmaresc sa-l transfere in viitor (ex.:10%), iar in cazul in care beneficiarul alege sa nu se prevaleze de dreptul de a activa obligatia de vaznare a promitentului, indemnizatia nu este supusa restituirii, ea ramane promitentului vanzator. In concluzie, promitentul vanzator e perfect indreptatit la indemnizatie daca o solicita, datorita faptului ca isi limiteaza propriul drept de a dispune oricand de bunul ce face 1

ULBS Facultatea de Drept Simion Barnutiu - Asan Raluca-Simona - Antecontractele obiectul ofertei de vanzare, temporar, pentru a-I da timp de gandire beneficiarului daca accepta sau nu oferta. In cazul acceptarii promisiunii, din pretul bunului se va scadea indemnizatia deja platita, cu titlu de garantie. Desi antecontractul devine, in aceste conditii, bilateral, obligatia (in sens restras) promitentului de a vinde beneficiarului ramane fara cauza juridica, chiar si in conditiile existentei obligatiei paralele a beneficiarului la plata indemnizatiei de imobilizare.

Intrucat au existat si exista confuzii privind natura contractuala a promisiunii unilaterale de vanzare, care se aseamana foarte mult cu oferta de a contracta, se impune sa justificam cele sustinute prin dovezi ale caracterului contractual al promisiunii unilaterale de vanzare: Pentru inceput, el se naste valabil doar prin intalnirea vointelor partilor. (consimtamant) E consensual. Nu necesita vreo forma ad validitatem, ca in cazul ofertei si acceptarii acte unilaterale -de pilda, care, daca au ca obiect un bun imobil, trebuie sa imbrace forma autentica. In continutul sau intra doar drepturi de creanta si obligatii corelative, deci obligatii de a face, nu de a da. Raspunderea promitentului fata de beneficiar pentru neindeplinirea obligatiei asumate este una de natura contractuala (rezolutiunea, executarea silita in natura, daune-interese), nudelictuala-ca in cazulretragerii intempestive a ofertei de a contracta (act unilateral). Beneficiarul lezat prin nerespectarea promisiunii are,in fata instantei, mai multe actiuni: in despagubiri pentru eventualele prejudicii, in rezolutiunea promisiunii , in executarea silita in natura,instantaputandpronunta ohot.jud. care sa tina loc de contract de vanzare cumparare. Daca promitentul vinde in fraudarea intereselor beneficiarului unui tert de rea-credinta bunul, desi beneficiarul e tert fata de aceasta vanzare, are calitatea de parte interesata, pe care legea o cere(in temeiul antecontractului) celui care solicita declararea nulitatii vanzarii in cauza pentru cauza ilicita.(fraus omnia corrumpit)

Promisiunea unilaterala de vanzare nu este o oferta pentru ca promitentul nu se angajeaza singur, ci de comun acord cu beneficiarul. Exercitarea dreptului beneficiarului de a cumpara difera de actul unilateral al acceptarii, pentru ca acest exercitiu nu naste un nou contract, ci constituie un simplu efect al unui contract deja existent(promisiunea). Beneficiarul e tert fata de orice contract incheiat de promitent cu o persoana de buna-credinta, avand ca obiect secundar bunul vizat si de antecontractanti deoarece el nu are niciun drept asupra acestui bun, ci asupra conduitei proprietarului sau, care-i aduce prejudicii. Daca bunul e imobil, clauza subinteleasa de inalienabilitate ii da beneficiarului si un drept asupra bunului, acela de a-i contesta transmisiunea valabila, daca noteaza promisiunea unilaterala de vanzare in cartea funciara a imobilului.i

ULBS Facultatea de Drept Simion Barnutiu - Asan Raluca-Simona - Antecontractele O alta dovada a caracterului contractual al promisiunii unilaterale de vanzare e irevocabilitatea ei unilaterala, de catre promitent,ca in cazul ofertei, a carei retractare e posibila inainte de acceptarea ei aplicatie a principiului general al irevocabilitatii in materie de contracte. Nu se confunda nici cu o vanzare-cumparare afectata de termen sau conditie,deoarece ne e sinalagmatica si are in continut obligatia de a afce, nu de a da. Promisiunea e utila ca o garantie accesorie altor obligatii (ex.: debitorul promite sa vanda un bun creditorului sau, in caz de neexecutare a unei alte obligatii fata de acesta, la termenul stabilit). Paradoxal, desi accepta toate cele prezentate mai sus in materia promisiunii uniaterale de vanzare, Dan Chirica considera ca acceptarea beneficiarului perfecteaza contractul de vanzare-cumparare daca dreptul vizat nu e tabular, iar daca bunul avut in vedere e imobil, promisiunea unilaterala de vanzare devine prin acceptare una bilaterala in care ambele parti au obligatia de a incheia un contract ulterior, iar instanta, in acest din urma caz, la cererea oricareia dintre parti, poate da o hotarare care sa tina loc de contract autentic.ii Daca promitentul instraineaza bunul unui tert inainte de scurgerea termenului, si tertul e de bunacredinta(care se prezuma),iar bunul e unul mobil, beneficiarul are dreptul la daune-interese contractuale. Daca tertul e de rea-credinta, beneficiarul poate cere constatarea nulitatii absolute a transmisiunii facute in frauda intereselor sale, pentru cauza ilicita. Dupa vechiul Cod civil, lipsa termenului implica obligativitatea mentinerii promisiunii un timp suficient pentru ca beneficiarul sa-si poata manifesta optiunea. Alta opinie sustinea prevederile decretului 167/1958 care considera ca nescrierea termenului insemna obligativitatea mentinerii promisiunii un termen egal cu termenul general de prescriptie.iii Exista si unii autori care impartasesc opinia conform careia acceptarea promisiunii unilaterale de vanzare duce la perfectarea automata a contractului de vanzare-cumparare, desi cele doua contracte nu se confunda, cel de-al doilea fiind un efect al primului.iv Intr-o viziune mai nuantata, promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral, care devine bilateral prin acceptarea promisiunii. Termenul stabilit de parti in vederea acceptarii eventuale se stinge, in opinia celuiasi autor, la expirarea termenului general de prescriptie care curge de la data incheierii antecontractului. Acesta nu este un contract de vanzare sub conditie pentru ca acceptarea in termen nu produce efecte retroactive si, in plus, genereaza drepturi de creanta, nu drepturi reale.v Noul Cod civil prevede ca termen de expirare al actiunii prin care partea indreptatita poate cere instantei sa dea o hot.jud. care sa tina loc de contract e de 6 luni de la data cand aceasta obligatie a devenit scadenta, daca antecontractul indeplineste conditiile de validitate cerute de lege, bunul se afla in patrimoniul vanzatorului promitent si nu este indisponibilizat in cadrul acestuia, iar beneficiarul care introduce actiunea si-a indeplinit sau e gata sa indeplineasca propriile obligatii in materia contractului de vanzare a carui incheiere o solicita.vi

ULBS Facultatea de Drept Simion Barnutiu - Asan Raluca-Simona - Antecontractele 2. Promisiunea sinalagmatica (bilaterala) de vanzare-cumparare:

Aceata este un contract avand aceleasi caractere ca promisiunea unilaterala analizata anterior, cu deosebirea ca dreptul la actiune revine ambilor cocontractanti in temeiul raspunderii contractuale, daca unul dintre ei nu-si indeplineste obligatiile asumate, drept prescriptibil tot in 6 luni de la momentul convenit de parti pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare. Daca bunul vizat este imobiliar, promisiunea trebuie notate in cartea funciara pentru a fi opozabila si tertilor, din moment ce bunul este oricum indisponibilizat pe durata termenului antecontractului. Acest contract si-adovedit utilitatea in conditiile interzicerii instrainarilor terenurilor in perioada comunista. Oamenii puteau face astfel de conventii scrise care, prin pronuntarea unei hot.jud. dobandeau forta unor contracte translative sau constitutive de drepturi reale. Pe principiul executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a prejudiciilor, conditiile cerute pentru pronuntarea unei astfel de hotarari erau: valabilitatea antecontractului, dovedirea lui dupa dreptul comun, refuzul celeilalte parti de a se prezenta la notar pentru incheierea contractului,celcare o cere sa-si fi indeplinit propriile obligatii (acum e suficient sa-si arate disponibilitatea de a si le indeplini), promitentul vanzator sa fie proprietarul bunului, iar promitentul comparator sa nu fie incapabil de a dobandi bunul vandut la data pronuntarii hot jud. (obligatia instantei de a verifica atat calitatea de proprietar a vanzatorului cat si capaciatea de a dobandi a cumparatorului). In aceste conditii actiunea era admisibila iar hot.jud.constitutiva de drepturi, nu declarativa, ca de obicei, deci imprescriptibila pentru ca opereaza un transfer de drepturi, nu genereaza o obligatie executorie.vii] Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare poate prevedea clauze penale sau privind predarea anticipata a bunului(cand posesorul devine detentor precar in temeiul contractului). Acest antecontract nu necesita incheierea in forma autentica nici daca are ca obiect bunuri imobile sau alte drepturi pentru a caror transmisiune legea cere forma autentica. Cu intrarea in vigoare a legii 247/2005, se recunoaste dreptul de a cere instantei sa dea o hotarare jud. care sa tina loc de contract autentic in cazul terenurilor, daca petentul si-a indeplinit propriile obligatii(principiul executarii in natura a obligatiilor conform art.1073 vechiul Cod civil. Se admite si cererea rezolutiunii antecontractului pentru neexecutarea culpabila a obligatiei celeilalte parti. Daca promitentul cumparator care detine bunul in temeiul unei clauze antecontractuale, obtine rezolutiunea acestui antecontract, promitentul vanzator, proprietar al bunului, nu poate solicita fructele culese de promitentul comparator in timpul detinerii, intrucat acesta detinea bunul in calitate de posesor de buna credinta.viii Cei care sustin teza conversiunii (Aspazia Cojocaru, Francisc Deak) automate a antecontractului in contract de vanzare-cumparare fac o exceptie in privinta drepturilor tabulare, cand, pentru a opera, trebuie ca si antecontractul sa respecte forma autentica sau trebuie incheiat un nou contract de vanzare-cumparare. Ambele parti pot cere o hotarare judecatoreasca ce sa tina loc de contract de vanzare-cumparare ori pot cere daune-interese daca executarea in natura nu mai este posibila.ix

ULBS Facultatea de Drept Simion Barnutiu - Asan Raluca-Simona - Antecontractele 3. Pactul de preferinta: Pactul de preferinta este un contract vazut similar de autori care, in materia celorlalte antecontracte au viziuni diferite. El are in continutul sau obligatia promitentului vanzator de a-l prefera pe beneficiar, in cazul vanzarii unui bun determinat, la un pret egal cu cel cerut oricarui alt comparator si dreptul beneficiarului sa-I fievandut lui bunul. Aceasta nu implica obligatia de a vinde, dar nici nu e afectat de o conditie pur potestativa, cide una potestativa simpla, intrucat nu depinde numai de vointa promitentului efectuarea vanzarii, ci si de imprejurari obiective care l-ar putea determina pe acesta sa vanda. Este o conventie des intalnita in raporturile de locatiune (de a-l prefera pe locatar in caz de vanzare a imobilului) si in cele de coproprietate obisnuita, in cazul in care unul din coproprietari decide sa-si instraineze cota in interesul celuilalt coproprietar.x Fata de tertul cumparator de rea-credinta, beneficiarul pactului are calitatea de parte interesata si poate cere instantei declararea nulitatii absolute a contractului incheiat de promitentul vanzator intemeiul cauzei ilicite(fraudarea intereselor beneficiarului).xiDrepturile de creanta nascute si obligatiile corelative se pot transmite mostenitorilor.

4. Pactul de optiune: Pactul de optiune este o oferta de a contracta, cuprinsa intr-un contract, al carui efect este chiar incheierea valabila a contractului de vanzare-cumparare, prin acceptarea facuta in termen, de beneficiar. In aceste conditii, pactul de optiune, precum si declaratia de acceptare trebuie sa respecte formalitatile cerute de lege pentru perfectarea valabila a insusi contracului de vanzare. Noul Cod civil prevede ca incheierea acestui pact face bunul indisponibil in patrimoniul promitentului, pe durata termenului de optiune. Continutul pactului de optiune include dreptul beneficiarului de a-si oferi acceptarea intr-un termen stabilit si obligatia promitentului de a mentine in vigoare oferta in acest termen. Pactul de optiune difera de actele unilaterale ale ofertei si acceptarii pentru ca partile isi exercita drepturile si obligatiile in temeiul unui consens anterior, al unui contract, deci raspund contractual (si nu delictual) pentru eventualele incalcari ale indatoririlor fiecaruia.xii

Gheorghe Comanita Dr. civil, contracte speciale, curs universitar(in curs de publicare) Dan Chirica Dr. civil, contracte speciale, ed. Lumina Lex, Bucuresti 1997 iii Gheoghe Comanita Dr civil, contracte special, ed. Universitatii Lucian Blaga Sibiu 2006, vol.I iv Aspazia Cojocaru Contracte civile, ed. Lumina Lex, Bucuresti 2004 v Francisc Deak, Stanciu Carpenaru Dr.civil, contracte speciale, dr. de autor, dr.de mostenire, ed. Universitatii Bucuresti,1983 vi Fl.Baias, Eugen Chelaru etc. Noul Cod civil, comentariu pearticole, ed. CH Beck, Bucuresti 2012 vii Dan Chirica Dr. civil, contracte speciale, ed. Lumina Lex, Bucuresti 1997 viii Gheoghe Comanita Dr civil, contracte special, ed. Universitatii Lucian Blaga Sibiu 2006, vol.I
ii

ULBS Facultatea de Drept Simion Barnutiu - Asan Raluca-Simona - Antecontractele

ix

Francisc Deak, Stanciu Carpenaru Dr.civil, contracte speciale, dr. de autor, dr.de mostenire, ed. Universitatii Bucuresti,1983 x Dan Chirica Dr. civil, contracte speciale, ed. Lumina Lex, Bucuresti 1997 xi Gheorghe Comanita Dr. civil, contracte speciale, curs universitar(in curs de publicare) xii idem