APLIKASI HUBUNGAN

UANG DAN WAKTU

MENENTUKAN TINGKAT KEUNTUNGAN
EKONOMIS
Metode Evaluasi:
Metode nilai sekarang (present worth, PW)
Metode nilai masa depan (future worth, FW)
Metode nilai tahunan (annual worth, AW)

Dilakukan dengan mengkonversi semua aliran kas (cash flows)
dari alternatif investasi ke dalam nilai ekivalennya pada suatu
titik acuan waktu tertentu, dengan tingkat pengembalian
tertentu yang disebut tingkat pengembalian minimum yang
menguntungkan (minimum attractive rate of return, MARR).
Metode laju pengembalian internal (internal rate of return,
IRR)

IRR menghasilkan tingkat pengembalian yang dihasilkan dari
investasi dan membandingkannya dengan MARR.

Metode periode pengembalian (payback period)

Periode pengembalian menunjukkan seberapa cepat suatu
investasi dapat terbayar oleh pemasukan yang dihasilkannya.

MINIMUM ATTRACTIVE RATE OF RETURN
(MARR)

Ditentukan oleh investor
Beberapa hal yang menjadi pertimbangan dalam
menentukan MARR, antara lain:
Jumlah dan sumber uang yang tersedia untuk investasi.
Jumlah dan tujuan proyek yang tersedia untuk investasi.
Besarnya risiko yang terkait dengan investasi dan perkiraan
biaya pengelolaan proyek.
Jenis organisasi yang terlibat.

METODE PW
Metode PW mengubah semua aliran kas menjadi suatu nilai
ekivalennya pada saat ini (awal periode), pada tingkat
pengembalian (bunga) yang (umumnya) sama dengan
MARR.
Nilai PW positif dari suatu investasi adalah jumlah keuntungan
yang diperoleh investor.
PW sebagai fungsi i% (per periode bunga) dari sederet aliran
kas dirumuskan sebagai berikut:


Asumsi yang digunakan adalah tingkat bunga konstan
selama proyek berlangsung.
( )
k
N
k
k
i F i PW

=

+ =
0
1 %) (
CONTOH
Para insinyur di suatu perusahaan manufaktur
mengusulkan untuk membeli alat baru untuk
meningkatkan produktivitas operasi pengelasan.
Biaya investasi yang dibutuhkan adalah $25,000 dan
nilai sisa peralatan pada akhir periode studi 5 tahun
adalah $5,000. Peningkatan keuntungan
(pendapatan - biaya) karena penggunaan
peralatan adalah $8,000 per tahun. Jika perusahaan
menetapkan MARR (sebelum pajak) sebesar 20% per
tahun, dapatkah usulan tersebut diterima?









PW = PW aliran kas masuk PW aliran kas keluar
PW (20%) = $8,000(P/A,20%,5) + $5,000(P/F,20%,5) - $25,000
= $934.29
Karena PW(20%) > 0, peralatan yang diusulkan dinilai ekonomis


tahun
1 2 3 4 5
$8,000 $8,000 $8,000 $8,000 $8,000
$5,000
$25,000
i = 20%/ th
METODE FW
Metode nilai masa depan didasarkan pada nilai
ekivalen semua aliran kas masuk dan keluar pada
akhir periode studi dengan tingkat pengembalian
(bunga) sama dengan (umumnya) MARR.



Jika suatu proyek mempunyai nilai FW > 0, maka
proyek tersebut dinilai ekonomis

( )
k N
N
k
k
i F i FW

=

+ =
0
1 %) (
METODE AW
Nilai tahunan dari suatu proyek adalah sederet
jumlah uang tahunan yang sama selama periode
studi tertentu, yang ekivalen dengan aliran kas
masuk dan keluar pada tingkat bunga sama
dengan MARR.
Nilai AW dari suatu proyek adalah pendapatan
atau penghematan ekivalen tahunan (R) dikurangi
dengan pengeluaran ekivalen tahunan (E)
dikurangi jumlah perolehan modal (capital
recovery) ekivalen tahunan (CR) selama N periode.
AW(i%) = R - E CR(i%)

Perolehan modal (capital recovery, CR) adalah
biaya tahunan seragam ekivalen dari modal yang
diinvestasikan.

Nilai CR merupakan biaya yang mewakili dua hal:
Kerugian dalam nilai aset (depresiasi)
Bunga atas modal yang diinvestasikan (pada tingkat
bunga=MARR)

) %, , / ( ) %, , / ( %) ( N i F A S N i P A I i CR =
dimana I = investasi awal, dapat dibagi dalam beberapa periode
S = nilai sisa (harga pasar) pada akhir periode studi
N = periode studi
CONTOH
Sebuah perusahaan sedang mempertimbangkan untuk
membangun kompleks apartemen yang terdiri dari 25 unit di
sebuah kota yang sedang berkembang. Karena potensi
pertumbuhan kota yang baik, diperkirakan bahwa tingkat
hunian dapat mencapai rata-rata 90% setiap tahun. Informasi
aliran kas seputar investasi diperkirakan sebagai berikut:





Jika MARR ditetapkan 12% per tahun, berapa biaya sewa
bulanan minimum yang dikenakan? Gunakan metode nilai
tahunan (AW).


Biaya investasi atas tanah $50,000
Biaya investasi bangunan $225,000
Periode studi 20 tahun
Biaya pemeliharaan per unit per bulan $35
Pajak properti dan asuransi per tahun 10% dari investasi total

Nilai ekivalen tahunan dari biaya-biaya = -$27,500 - $9,450 -
$36,123 = -$73,073
Untuk menghasilkan pengembalian tepat 12%, pendapatan
sewa tahunan, dengan tingkat hunian 90%, harus sama dengan
nilai tahunan ekivalen dari biaya-biaya.
Sehingga, biaya sewa bulanan
Biaya investasi awal = $50,000 + $225,000 = $275,000
Pajak dan asuransi per tahun = 0.1($275,000) = $27,500
Pemeliharaan per tahun = $35(12 x 25)(0.9) = $9,450
Biaya CR per tahun = $275,000(A/P,12%,20) - $50,000(A/F,12%,20)
= $36,123
( )( )
64 270
9 0 25 12
073 73
. $
.
, $
=

=
METODE IRR
Perhitungan dilakukan dengan cara menghitung
tingkat pengembalian dimana nilai ekivalen aliran
kas masuk (penerimaan atau penghematan) sama
dengan nilai ekivalen aliran kas keluar
(pembelanjaan, termasuk biaya investasi), atau
dengan menghitung i pada saat nilai ekivalen total
(netto) sama dengan nol. Nilai ekivalen dapat
dilakukan dengan metode PW, FW atau AW.

( ) ( ) 0
0 0
=

= =
N
k
k
N
k
k
k i F P E k i F P R '%, , / '%, , /
CONTOH
Sebuah perusahaan pembiayaan mengiklankan penawaran 6%
untuk membiayai pembelian kendaraan bermotor. Untuk setiap
pinjaman yang dibiayai, ditambahkan 6% dari uang pinjaman setiap
tahunnya. Jumlah totalnya kemuadian dibagi dengan jumlah bulan
selama peminjaman dilakukan, dan hasilnya merupakan jumlah
pembayaran bulanan. Misalkan seseorang membeli kendaraan
seharga $10,000 melalui pinjaman ini dan membayar uang muka
sebesar $2,500. Dia berencana untuk membayar sisanya dengan 24
kali pembayaran bulanan.





Berapa tingkat bunga tahunan efektif yang sebenarnya dia bayar?

Harga pembelian = $ 10,000
- uang muka = 2,500
= sisa pinjaman = 7,500
+ 6% beban pembiayaan = 0.06 x 2 tahun x $7,500 = 900
= total yang harus dibayar = 8,400
Pembayaran bulanan = $ 350
Untuk sisa pinjaman yang belum dibayar, pembayaran berupa
deret uniform $350 selama 24 kali. Jika sisa pinjaman = P
o
=
$7,500, tingkat bungan bulanan dapat dicari dengan:





Dari tabel bunga majemuk didapat:
(P/A,3/4%,24) = 21.8891 (P/A,1%,24) = 21.2434
dengan interpolasi linier:


( ) N i A P A P '%, , /
0
=
( ) 24 '%, , / 350 $ 500 , 7 $ i A P =
( ) 43 . 21
350 $
500 , 7 $
24 '%, , / = = i A P
( ) % 93 . 0 % 4 / 3 % 1
2434 . 21 8891 . 21
2434 . 21 43 . 21
% 1 '% =

= i
Karena pembayaran dilakukan setiap bulan, tingkat bunga
nominal tahunan yang dikenakan terhadap uang pinjaman
adalah: 0.93% (12) = 11.16% dibungakan bulanan.


Tingkat bunga tahunan efektif menjadi :

( ) | | % 12 100 1 0093 . 0 1 '
12
~ + =
eff
i
METODE PERIODE PENGEMBALIAN
(PAYBACK PERIOD)
Metode-metode sebelumnya menggambarkan tingkat
keuntungan (profitability) alternatif proyek selama N periode
studi.
Metode periode pengembalian atau metode pembayaran
sederhana (simple payaout method) lebih mengindikasikan
likuiditas proyek yang merupakan ukuran tingkat resiko proyek
yang berkaitan dengan seberapa cepat perolehan investasi.
Metode ini menghitung jumlah tahun yang dibutuhkan (u;u s
N) saat aliran kas masuk tepat sama dengan aliran kas keluar.
Untuk proyek dengan semua investasi modal dikeluarkan di
awal (u=0):


( ) 0
1
>

=
I E R
k
k k
u
Periode pengembalian sederhana mengabaikan nilai waktu
dari uang dan aliran kas yang terjadi setelah u. Jika u = N, nilai
sisa dimasukkan di dalam penentuan periode pengembalian.

Jika nilai waktu dari uang diperhitungkan, perhitungan waktu
(u) tersebut dinamai dengan metode periode pengembalian
terdiskon (discounted payback period), dan dinyatakan
dengan:


( )( ) 0 %, , /
'
1
>

=
I k i F P E R
k
k k
u
Metode ini tidak mempertimbangkan umur ekonomis dari aset
fisik, sehingga dapat menimbulkan kesalahan jika salah satu
alternatif yang memiliki periode pengembalian yang lebih
besar (kurang diinginkan) menghasilkan tingkat
pengembalian (atau PW) yang lebih tinggi atas modal
investasi.

CONTOH
Para insinyur di suatu perusahaan manufaktur mengusulkan
untuk membeli alat baru untuk meningkatkan produktivitas
operasi pengelasan. Biaya investasi yang dibutuhkan adalah
$25,000 dan nilai sisa peralatan pada akhir periode studi 5 tahun
adalah $5,000. Peningkatan keuntungan (pendapatan - biaya)
karena penggunaan peralatan adalah $8,000 per tahun. Jika
perusahaan menetapkan MARR (sebelum pajak) sebesar 20%
per tahun, berapa tahun periode pengembalian sederhana
dan terdiskon?

Periode pengembalian sederhana:

Jadi u = 4 tahun dan alternatif dapat diterima

Periode pengembalian terdiskon:




pada umur proyek N = 5 tahun
( ) 0 000 , 25 $ 000 , 8 $
13 . 3
1
~
(

=
=
u
k
k
( ) ( ) ( ) 0 000 , 25 $ 5 %, 20 , / 000 , 5 $ %, 20 , / 000 , 8 $
5 '
1
> +
(

=
=
F P k F P
k
k
u
( ) ( ) 0 000 , 25 $ 5 %, 20 , / 000 , 5 $ 5 %, 20 , / 000 , 8 $ > + F P A P