ANALISIS PENERAPAN PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NO.

44 AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTAT

Zaki Baridwan Mutmainah Fakultas Ekonomi Universitas Brawijaya

Abstraksi Berdasarkan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44 terdapat empat metode pengakuan pendapatan yang dapat digunakan untuk mengakui iransaksi penjualan real estat Metode tersebut adalah metodeJidl accrual, metode prosentase penyelesaian, metode deposit dan metode lease. Penggunaan salah satu metode bergantung darijenis real estat dan kriteria-kriteria yang harus dipenuhi. Metode untuk mengakui penjualan real estatjenis rumah yaitu metode Jidl accrual dan metode deposit. Metode Juli accrual digunakan apabila memenuhi beberapa criteria dan apabila kriteria tersebut tidak terpenuhi maka digunakan metode deposit. Pengakuan beban pada real estat dilakukan dengan mengkapitalisasi dan mengalokasi biaya proyek pengembangan real estat ke setiap unit real estat dengan menggunakan berbagai metode antara lain; metode identifikasi khusus, metode perbandingan harga jual, dan metode dasar luas areal. Penerapan salah satu metode diatas akan mempengaruhi matching antara pendapatan dan beban. Tujuan penelitian ini adalah: 1) Untuk mengetahui metode yang dipilih oleh perusahaan real estat dalam pengakuan pendapatan dan bebannya 2) Untuk mengetahui apakah metode pengakuan pendapatan dan bebannya telah sesuai dengan PSAK No.44 dan 3) untuk mengetahui alasan yang mendasari pemilihan metode tersebut. Penelitian ini mengambil sampel pada beberapa perusahaan real estat. Metode pengumpulan data yang digunakan yaitu wawancara dan kuisioner. Dengan menggunakan data yang dikumpulkan peneliti menyimpulkan bahwa perusahan real estat belum secara tepat menerapkan PSAK No.44 dan IAI seharusnya menyarankan metode lain untuk mengakui pengakuan pendapatan atas penjualan real estat berupa perumahan. Dengan menggunakan metode prosentase penyelesaian maka matching antara revenue dengan expense akan yang lebih baik Kata kunci: pengakuan pendapatan, pengakuan beban, metode Jidl accrual, metode prosentase penyelesaian, metode deposit, dan matching concept.

33

Baridwan, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44

I. Latar Belakang Laporan keuangan yang disusun oleh suatu entity ditujukan untuk memberikan informasi tentang posisi keuangan, kineija dan arus kas perusahaan yang bermanfaat bagi sebagian besar kalangan pengguna laporan dalam rangka membuat keputusan-keputusan ekonomi serta menunjukkan pertanggung jawaban (stewarship) manajemen atas penggunaan sumber-sumber daya yang dipercayakan kepada mereka (IAI, 2002). Perusahaan real estat merupakan perusahaan yang besar dan kompleks yang meliputi badan hukum, persekutuan dan individu yang memiliki tujuan dan fungsi yang berbeda. Industri ini juga terkait dengan industri lainnya seperti broker, perbankan, kontraktor, biro hukum dan lainnya kurang lebih 114 jenis (Media Indonesia,2002). Dengan semakin besamya tantangan yang dihadapi, maka perusahaan real estat dalam mencatat pendapatannya harus tepat agar informasi laporan keuangan yang disajikan benar dan akurat. Sudah banyak diketahui bahwa penjualan dalam suatu perusahaan real estat umumnya dilakukan dengan dua cara yaitu, secara tunai dan kredit atau cicilan. Penjualan kredit ini dapat dilakukan dalam jangka waktu yang lama. Konsumen sudah dapat menanda tangani kontrak jual beli sebelum rumah tersebut dibangun. Karena dalam perusahaan real estat menggunakan sistem pencatatan yang berbeda , IAI(1997) mengaturnya dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) No.44 tentang Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat. Dalam PSAK No. 44 terdapat empat metode pengakuan pendapatan yang dapat digunakan dalam transaksi penjualan real estat yaitu: Full Accrual Method, Deposit Method, Percentage-of-completion Method dan Lease Method. Penerapan salah satu metode tersebut akan sangat bergantung pada jenis real estat dan pemenuhan kriteria yang harus dipenuhi untuk masing-masing metode tersebut. Pengakuan beban pada perusahaan real estat dilakukan dengan mengkapitalisasi dan mengalokasi biaya proyek pengembangan real estat ke setiap unit real estat dengan menggunakan berbagai metode, antara lain ; metode identifikasi khusus, metode perbandingan harga jual relatif, alokasi dengan dasar luas areal atau metode lain yang sesuai dengan kondisi proyek pengembangan real estat. Penerapan salah satu metode tersebut akan mempengaruhi matching antara pendapatan dan beban. Tujuan dari proses matching adalah untuk menyajikan laba yang wajar sehingga informasi yang disajikan akurat, tidak over stated atau understated. Berdasarkan latar belakang tersebut, paper ini menyajikan hasil penelitian yang bertujuan menganalisis penerapan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44.

n. Kerangka Teoritis Pengertian Real Estat Larry E Wofford dan Terrence M. Clauretie dalam Real estat (1995) mengemukakan bahwa Real estat is defined as land and every ting, natural or o f human construction, attachet to it Dari pengertian diatas, jelaslah yang dimaksud real estate adalah tanah dan segala sesuatunya, bangunan ataupun properti lainnya yang melekat.

34

TEMA, Volume IV, Nomor 1, Maret 2003

Sementara menurut Joseph W. hierl (1964) dalam Hidayat (1999) Real estatefirm engage in selling and leasing various types ofproperties, exhange proper ties, managing properties, apprising, financing and refinancing, home building, re modeling, and modernizing and insurarise. Dari pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa perusahaan real estate adalah perusahaan yang usahanya menilai, membiayai, membangun rumah yang kemudian dijual atau disewakan. Akuntansi Pada Real Estat a. Pengakuan Pendapatan Pada Real Estat Akuntansi pada real estat pada dasamya terdiri dari dua proses yaitu pencatatan penjualan dan pengakuan laba. Metode pengakuan pendapatan yang digunakan pada PSAK No.44 adalah fiill accrual method, deposit method dan lease method. Full accrual method digunakan jika kiteria-kiteria tertentu terpenuhi dan jika kriteria-kriteria tertentu tidak terpenuhi maka digunakan deposit method, dan lease method digunakan jika penjual memiliki opsi atau kewajiban untuk membeli kembali unit yang telah terjual. Menurut Nicolas Com marano (1995), jika kriteria-kriteria pengakuan pendapatan menggunakan ju ll accrual method tidak terpenuhi maka dapat menggunakan deposit method, installement sales method, cost recovery method, financing, lease atau profit sharing, tergantung dari jenis transaksinya. 1. Metode Akrual Penuh (Full Accrual Method) Berdasarkan PSAK No.44 penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh apabila kriteria berikut terpenuhi: a) Proses penjualan telah selesai b) Harga jual akan tertagih c) Tagihan penjual tidak bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli; d) Penjual telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansial adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut. 2. Metode Prosentase Penyelesaian Menurut Nicolas Comarano (1995) metode prosentase penyelesaian dapat digunakan jika penjual masih terlibat dalam proses penyelesaian unit bangunan yang telah terjual apabila biaya-biaya pengembangan yang akan datang dan laba dapat diestimasi. Jika total biaya dan laba tidak dapat diestimasai maka laba harus ditangguhkan sampai kontrak selesai atau sampai total biaya dan laba dapat diestimasi. Metode prosentase penyelesaian menyediakan petunjuk yang lebih baik tentang arus kas dan menyediakan data yang lebih relevant dan lebih bermanfaat (Chasteen & Flathery, 1984). Selanjutnya Kieso & Wygant (1998) mengemukakan bahwa profesi mensyaratkan bahwa metode presentase penyelesaian harus digunakan bila taksiran kemajuan penyelesaian, pendapatan dan biaya-biaya layak untuk dipercaya layak untuk dipercaya, serta adanya syarat-syarat berikut: a) Kontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanakan berkenan dengan barang-barang, pertimbangan untuk pertukaran serta bentuk dan jenis penyelesaiannya.

35

Baridwan, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44

b) c)

Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya sesuai dengan kontrak. kontaktor dapat diharapkan untuk melakukan kewajiban kontraknya.

Menurut Chasteen & Flathery (1984) metode prosentase penyelesaian dapat diterapkan apabila: 1. Total harga kontrak serta kepastian pembayaran pembeli dapat diketahui dan diestimasi. 2. Total biaya proyek konstruksidapat diestimasi. 3. Biaya yang muncul selama proses produksi antara produsen dan penjual atau persentase proyek selesai dapat diestimasi. Berbagai metode digunakan dalam praktek untuk menentukan tingkat kemajuan penyelesaian ( the extent o f progress toward completion.) Smith dan Skousen (1984) ; yang paling umum adalah: a Cost-to-cost method (metode biaya-ke-biaya) b Effort expended method (metode usaha yang dicurahkan),serta c Units of work performed method (metode unit-unit prestasi) 3. Metode Kontrak selesai Pendapatan, beban, dan laba kotor diakui hanya ketika kontrak telah diselesaikan. Ketika biaya konstruksi terjadi, biaya tersebut diakumulasi dalam akun persediaan (Bangunan dalam Pelaksanaan). Pada akhir kontak tersebut, semua akun ditutup, dan seluruh laba kotor dari proyek konstruksi diakui. 4. Metode Deposit Dalam PSAK No.44 dikemukakan apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur diatas, pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual terpenuhi. 5. Metode Penjualan cicilan (Installment sales method) Commarano (1995) mengemukakan bahwa apabila penjualan real estat mengindikasikan bahwa penjualan telah muncul utuk tujuan akuntansi tetapi kolektabilitas total harga jual tidak dapat diestimasi secara layak, maka metode penjualan cicilan dapat digunakan. Pada keadaan tertentu kriteria kolektabilitas piutang tidak dapat secara pasti ditentukan maka meode pemulihan biaya lebih tepat digunakan. Dalam metode cicilan menekankan penagihan daripada penjualan. Metode ini mengakui laba pada periode penagihan dan bukan pada saat periode penjualan karena pembayaran untuk produk yang dijual itu tersebar selama periode yang panjang. Menurut metode akuntansi cicilan, pengakuan laba ditangguhkan sampai periode penagihan kas. Baik pendapatan dan biaya-biaya penjualan diakui pada periode penjualan tapi laba kotor yang berkaitan ditangguhkan sampai pada periode penagihan kas. Jadi bukan penjualan yang ditangguhkan pada periode penagihan yang diantisipasi di masa datang dan kemudian biaya-biaya serta beban yang berkaitan ditangguhkan, tetapi hanya proporsi laba kotor yang ditangguhkan, yang setara

36

TEMA, Volume IV, Nomor 1, Maret 2003

dengan penundaan penjualan dan harga pokok penjualan. Beban-beban lainnya seperti beban penjualan, beban administrasi dan lain-lain tidak ditangguhkan. 6. Metode Pemulihan kembali biaya ( Cost Recovery Method) Metode Pemulihan kembali biaya digunakan apabila penjualan real estat telah muncul untuk tujuan akuntansi tetapi tidak ada laba yang harus diakui sampai seluruh biaya terpulihkan. Sesudah semua kas dipulihkan kembali, setiap tambahan kas yang ditagih dimasukkan sebagai penghasilan Metode ini cocok digunakan untuk situasi: Piutang disubordinasikan Tidak ada kepastian kapan biaya akan terpulihkan Tidak ada kepastian tentangjumlah pendapatan 7. Metode Financing Transaksi penjualan real estat lebih memenuhi perjanjian pembiayaan dari pada penjualan. Hal ini terjadi ketika penjual memiliki kewajiban untuk membeli properti pada harga yang lebih tinggi dari pada total pembayaran yang diterima dan harus diterima. 8. Metode Lease Metode Lease digunakan jika perjanjian mengisyaratkan penjual meminjamkan kepada pembeli, seperti ketika cash flow tidak seimbang / sama dengan jumlah yang ditentukan atau negatif. Metode ini juga digunakan ketika penjual memiliki opsi atau keharusan untuk membeli properti dengan harga lebih rendah dari total jumlah yang diterima atau harus diterima. 9. Profit Sharing (or-co-venture) method Metode ini digunakan ketika penjualan real estat dilakukan kepada patner persekutuan atau patner lain yang perjanjiannya berupa pembagian laba. b. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat Hal-hal yang berhubungan dengan biaya-biaya aktivitas pengembangan real estat dikemukakan pada PSAK No.44. Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke poyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat: a) Biaya praperolehan tanah (preacqusition cost) b) Biaya perolehan tanah; c) Biaya yang secara lansung berhubungan dengan proyek; d) Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan e) Biaya pinjaman Biaya Praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuht a) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu; b) Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila tanah telah telah diperoleh; dan

37

Baridwan, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44

c) d)

Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai. Biaya perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari pemerintah. Biaya perolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah.

Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi. Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut: a) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakan akan diperoleh dialokasi sebagai beban proyek. Biaya itu termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang ditanggung penjual. b) Apabila sarana tersebut akan dijual tesendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasi sebagai beban proyek Alokasi sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara substansial dikurangkan dari biaya sarana. Biaya pinjaman Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997). Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap m engkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai dengan paragaf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya Pinjaman (Revisi 1997). Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan konstrruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK 26 Biaya Pinjaman (Revisi 1997). Penyisihan dan Alokasi Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun realisasi pendapatan masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut.

38

TEMA, Volume IV, Nomor 1, Maret 2003

Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat poyek dan dibebankan ke laba rugi tahun berjalan. Perlakuan Akuntansi untuk Hal-hal Khusus Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substansial. Apabila telah terjadi perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi. Revisi terhadap estimasi biaya/pendapatan yang pada umumnya, dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi kepada proyek yang sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian yang berasal dari penyesuaian periode berjalan dan periode sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi periode berjalan, sedangkan penyesuaian yang berkaitan dengan periode mendatang harus dialokasi selama sisa periode pengembangan. Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang telah diakui segera disesuaikan. Apabila suatu proyek tertentu diperkirakan akan rugi, penyisihan harus segera dibuat untuk jumlah kerugian tersebut (termasuk biaya yang akan terjadi pada periode timbulnya kewajiban akibat poduk cacat). Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administasi dan pendapatan bunga dari pembeli, biaya perbaikan (yang tidak ditanggung oleh kontaktor), dan biaya pemeliharan sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada laporan laba rugi pada saat terjadinya. c. Penyajian Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanaya adalah pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar (unclassified). Dalam penyajian neraca perusahaan yang melakuakan aktivitas pengembangan real estat tetapi aktivitas pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar. Berikut ini adalah jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuangan: a) Tanah dan bangunan b) Bangunan yang sedang dikonstruksi c) Tanah yang sedang dikembangkan; dan d) Tanah yang belum dikembangkan. e) Aktiva real estat yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estat yang digunakan oleh perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap. d. Pengungkapan Disamping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan: a) kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan, yaitu mencakup: metode pengakuan pendapatan yang digunakan termasuk alasan dan kiteria penggunaan metode tersebut, dengan menyertakan kriteria apa saja yang tidak memungkinkan pendapatan penjualan unit real estat diakui dengan metode akrual penuh (untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya dan untuk

39

Baridwan, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44

b) c)

d)

penjualan kapling tanah tanpa bangunan); atau metode prosentase penyelesaian (untuk penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoan, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya); apabila pendapatan diakui dengan metode prosentase penyelesaian maka metode penentuan tingkat aktivitas pengembangan real estat diungkapkan dan saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari penjualan real estat. Kebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya proyek pengembangan real estat; Apabila transaksi penjualan real estat tidak memenuhi kiteria pengakuan pendapatan maka pengungkapan mencakup : Sifat transaksi; Jumlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang pembeli yang tidak diakui; Jumlah biaya perolehan aktiva real estat yang pengikatan jual belinya telah berlaku namun penjualannya belum diakui, termasuk jumlah hutang terkait yang akan dialihkan, bila ada.

ni. Metodologi Penelitian Tipe Penelitian Berdasarkan pada tujuan penelitiannya, maka penelitian ini dikategorikan sebagai penelitian eksplorasi (exploration study) atau studi penjajakan. Metode Penentuan Populasi dan Sampel Populasi yang menjadi target penelitian adalah perusahaan pengembang real estat yang berdomisili di kodya dan kabupaten Malang, termasuk perusahaan real estat yang terdaftar di REI (Real Estat Indonesia) Jatim yang memiliki proyek di Malang. Pemilihan sampel dalam penelitian ini menggunakan metode simple ran dom sampling. Berdasakan data yang terdapat pada REI Jatim komisariat Malang 2002 tedapat 30 buah perusahaan real estat dan sampel yang diambil yaitu beijumlah 7 buah yaitu 23% dari populasi. Metode ini digunakan karena populasi penelitian bersifat homogen. Sumber Data dan Metode Pengumpulan Data Sumber data yang diperlukan dalam penelitian ini adalah data primer yaitu berupa jawaban kuisioner. Metode pengumpulan data yang digunakan adalah melalui kuisioner atau daftar pertanyaan dan wawancara. Daftar pertanyaan yang disusun adalah suatu set pertanyaan yang berhubungan dengan kriteria- kriteria yang harus dipenuhi dalam pengakuan pendapatan yang sesuai dengan PSAK No.44, aplikasi metode yang digunakan serta kapitalisasi dan metode alokasi beban yang digunakan. Kuisioner yang dibuat terdiri dari 73 butir pertanyaan yang isianya merupakan kombinasi antara pertanyaan tertutup dan pertanyaan semi terbuka. Untuk menghindari perbedaan intrepetasi pertanyaan, maka dilakukan pretest kepada 3 lulusan akuntansi S, dan 1 mahasiswa akuntansi S, tingkat akhir dan 1 orang staff akuntansi perusahaan real estat, kemudian berdasarkan pretest tersebut kuisioner ini direvisi kembali. Kuisioner diantarkan langsung ke

40

TEMA, Volume IV, Nomor 1, Maret 2003

perusahaan yang akan dijadikan sampel kemudian pengisian kuisioner ini didampingi peneliti dan dibarengi dengan wawancara, setiap sebuah pengisian kuisioner berikut wawancara menghabiskan waktu 20 menit sampai dengan 45 menit. Metode Anlisis Data Metode analisis data yang digunakan yaitu analisis kualitatif. Anlisis kualitatif dilakukan terhadap data-data kualitatif (non-angka) untuk menjelaskan objek yang diteliti. Analisis kualitatif penerapan PSAK no.44 pada perusahaan real estat ini dilakukan melalui tahap-tahap sebagai berikut. 1. Menelaah metode pengakuan pendapatan yang diterapkan pada perusahaan real estat, serta mengidentifikasi apakah metode tersebut telah sesuai dengan kriteria-kriteria yang harus dipenuhi sesuai dengan PSAK No.44. 2. Menelaah alasan yang mendasari perusahaan memilih metode pengakuan pendapatannya. 3. Menelaah metode pengakuan beban yang diterapkan pada perusahaan real estat serta mengidentifikasi apakah metode tersebut telah sesuai dengan PSAK No.44. 4. Menelaah alasan yang mendasari perusahaan menerapkan metode pengakuan bebannya. 5. Dari hasil telah metode pengakuan pendapatan dan beban tersebut, selanjutnya dilakukan intrepetasi dari pembahasan sehingga dapat ditarik suatu kesimpulan mengenai penerapan PSAK No.44. 6. Dari berbagai proses pembahasan diatas dapat ditarik kesimpulan sebagai suatu usaha untuk mencapai tujuan penelitian yaitu mengetahui penerapan PSAK No.44 pada perusahaan real estat.

IV.

Analisis Data dan Hasil Penelitian

Gambaran Umum Perusahaan Real Estat di Malang Berdasarkan data yang terdapat pada DPD REI Jatim komisariat Malang terdapat 33 perusahaan pengembang real estat yang memiliki proyek di Malang, sedangkan jumlah perusahaan yang menjadi anggota REI Jatim yaitu berjumlah 30 buah, 21 buah terdaftar di komisariat Malang, 8 terdaftar di Surabaya dan 1 terdaftar di Jember, 2 perusahaan terdaftar di REI Dili dan 1 perusahaan belum menjadi anggota REI. Perusahaan-perusahaan real estat ini tidak dibedakan atas karakteristik tertentu, karena aktivitas perusahaan real estat ini sama yaitu perusahaan membeli sebidang tanah kemudian mengembangkan tanah tersebut yaitu membentuk perumahan yang kemudian dijual ke masyarakat dalam bentuk kapling-kapling, penjualan tesebut dapat berupa tanah saja dan juga tanah beserta bangunan. Pada penelitian ini yang dibahas yaitu penjualan tanah beserta bangunan yang berupa perumahan. Keadaan Umum Perusahaan Sampel Pada penelitian ini berhasil diperoleh 7 buah perusahaan real estat yaitu PT. Bukit Barisan Permai, PT. Bromonindo Permai AK, PT. Multi Graha Kencana, PT. Artawahana Pratamadinamika, PT. Lembah Permata Biru, PT. Mentari Wasesa Gumilang, dan PT. Bukit Dieng Permai.

41

Baridwan, Analisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44

Pada penelitian yang menjadi responden adalah pembuat laporan keuangan, para responden ini selain memiliki kesamaan tugas juga memiliki kesamaan latar belakang pendidikan yaitu strata 1 dengan 5 responden di bidang akuntansi, 1 responden di bidang manajemen, 1 responden di bidang administrasi niaga. Dari ketujuh responden ini 2 responden membuat laporan keuangan yang didasari PSAK No.44 th 1997 dan 5 responden lainnya tidak. Laporan keuangan yang dibuat ditujukan dan dipergunakan oleh manajemen perusahaan, pemegang saham dan kantor pajak sementara untuk kreditur, 5 perusahaan mengatakan ya dan 2 perusahaan mengatakan tidak, hal ini dikarenakan 2 perusahaan menggunakan modal sendiri dalam pendanaannya. Jenis laporan keuangan yang dibuat berupa neraca, laporan laba rugi, laporan arus kas dan catatan atas laporan keuangan. Alasan dalam Memilih Metode Pengakuan Pendapatan Satu perusahaan yang memilih menggunakan metode akrual penuh memberikan alasan bahwa hal ini mempermudahkan pihak manajemen dalam memonitoring jumlah penjualan yang pengikatan jual belinya telah berlaku. Keenam perusahaan yang memilih menggunakan metode deposit memberikan alasan yang berbeda-beda, yaitu terdapat 2 perusahaan memberikan alas an untuk kekuatan yuridis formil, 1 perusahaan untuk memenuhi prinsip matching antara cost dengan revenue , 1 perusahaan memberikan alasan karena metode ini lebih realistis , dan 2 perusahaan mengatakan untuk kemudahan pencatatan . Alasan pertama yaitu untuk kekuatan yuridis formil karena akte jual beli baru ditandatangani setelah rumah siap untuk diserahkan kepada pembeli, namun sebenarnya pengikatan jual beli sendiri sudah memiliki kekuatan hukum. Alasan kedua yaitu untuk memenuhi prinsip matching antara cost dan revenue. Apabila menggunakan metode Juli accrual maka beban akan langsung dilaporkan pada saat transaksi awai terjadi sementara pembangunan rumah masih terjadi, sehingga masih memungkinkan muncul biaya-biaya yang masih berhubungan dengan unit yang telah terjual dan biaya tersebut akan dibebankan pada periode yang akan datang, tidak bersamaan dengan periode pendapatan dilaporkan. Alasan ketiga yaitu metode ini lebih realistis karena penjualan dikatakan terjadi pada saat rumah telah siap diserahkan. Dan alasan yang terakhir yaitu untuk kemudahan pencatatan, maksudnya yaitu jika terjadi pembayaran cicilan uang muka maupun cicilan piutang maka perusahaan tidak harus membedakan apakah pembayaran tersebut merupakan pembayaran uang muka atau pembayaran piutang. Pembelian rumah yang telah jadi sangat sedikit dibandingkan rumah yang dipesan maka perusahaan membuat kesamaan metode pencatatan, dan jika terjadi pembatalan penjualan rumah maka perusahaan tidak perlu menghitung biaya-biaya yang telah terjadi yang berhubungan dengan unit rumah tersebut, dengan metode de posit biaya-biaya yang telah terjadi hanya biaya administrasi dan hal ini dapat dibebankan langsung. Analisis Pengakuan Pendapatan dan Beban pada Real Estat a. Analisis penerapan PSAK No.44 Dari pembahasan diatas dapat dilihat bahwa penerapan pengakuan pendapatan belum seluruhnyanya sesuai dengan PSAK No.44. Dari ketujuh perusahaan yang dijadikan sampel, 6 perusahaan menerapkan metode deposit dan hal ini telah sesuai dengan kriteria-kriteria yang harus dipenuhi dalam

42

TEMA, Volume IV, Nomor 1, Maret 2003

pemilihan metode pengakuan pendapatan. PT. Bromonindo yang memilih menggunakan metode fu ll accrual belum memenuhi satu kriteria sehingga sebaiknya perusahaan tersebut menggunakan metode deposit. Penerapan metode full accrual yang dilakukan PT. Bromonindo masih belum tepat yaitu perusahaan tidak mengestimasi dan membuat penyisihan piutang yang tidak akan tertagih. Penerapan metode deposit oleh keenam perusahaan lainnya telah tepat. Penerapan pengakuan beban pada perusahaan real estat yang dijadikan sampel juga masih belum sesuai dengan PSAK No.44. Ketidaksesuaian tersebut yaitu, 2 perusahaan yang dijadikan sampel tidak memasukkan unsur biaya sarana umum sebagai harga pokok penjualan, padahal seharusnya hal ini dilakukan. Biaya sarana umum ini seharusnya dilaporkan sesuai dengan penjualan yang terjadi atau unit bangunan yang menikmati sarana umum tersebut {matching). Ketidaksesuaian lainnya yaitu biaya pemeliharaan atas unit bangunan yang telah teijual yang menjadi tanggung jawab perusahaan pengembang seharusnya diakui sebagai pengurang pendapatan tetapi perusahaan menganggapnya sebagai biaya pada saat teijadinya. Ketidaksesuaian berikutnya yaitu perusahaan yang menggunakan anggaran sebagai dasar pencatatan, seharusnya merevisi dan merealokasi biaya setiap tahunnya, namun hal ini tidak dilakukan oleh satu perusahaan. Biaya pinjaman yang seharusnya dikapitalisasi dan dialokasi ke setiap unit real estat yang terjual, dibebankan langsung pada saat terjadinya. Penyajian dan Pengungkapan yang dilakukan juga masih belum sesuai. Perusahaan menyajikan aktivanya dalam kategori lancar dan tidak lancar padahal seharusnya hal ini tidak perlu dilakukan, masih terdapat perusahaan perusahaan yang menyajikan aktivanya dalam bentuk tanah dan bangunan padahal seharusnya dibedakan antara tanah yang sedang dikembangkan, tanah yang belum dikembangkan dan bangunan yang sedang dikonstruksi. Kebijakankebijakan yang harus diungkapkan pada laporan keuangan tidak diungkapkan oleh beberapa perusahaan real estat hal ini mengakibatkan laporan yang disajikan menjadi kurang informatif dan dapat menyebabkan kesalahan persepsi bagi para pembaca laporan keuangan. Analisis pemilihan metode pengakuan pendapatan pada real estat serta pengaruhnya terhadap matching concept Metode akrual penuh dan metode cicilan sangat cocok digunakan untuk penjualan rumah yang telah jadi dan langsung siap ditempati, karena perusahaan tidak terlibat lagi secara signifikan terhadap unit bangunan yang telah teijual tersebut. Metode akrual penuh lebih tepat digunakan untuk penjualan tunai dan metode cicilan dapat digunakan untuk penjualan tunai bertahap yang penjualannya telah berlaku, unit real estat telah diserahkan tetapi pembayaran yang dilakukan oleh pembeli kepada penjual dilakukan secara bertahap. Metode penjualan cicilan digunakan sebagai altematif dari metode akrual penuh apabila kolektabilitas total harga jual tidak dapat diestimasi secara layak. Menurut metode penjualan cicilan, pengakuan laba ditangguhkan sampai periode penagihan kas, baik pendapatan dan beban pokok penjualan diakui pada periode penjualan tetapi laba kotor yang berkaitan ditangguhkan sampai periode penagihan kas, bebanbeban lainya seperti beban penjualan, beban administrasi dan lain-lain tidak ditangguhkan. Metode penjualan cicilan dapat digunakan dengan syarat kondisi keuangan perusahaan cukup kuat. Mengingat resiko pembatalan penjualan rumah yang mungkin teijadi, kesalahan dalam estimasi biaya, dan kebutuhan akan permodalan yang cukup besar maka hal ini sulit untuk diterapkan. Masih banyak b.

43

Baridwan, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44

perusahaan pengembang yang memanfaatkan kredit perbankan sebagai modal untuk mengembangkan proyek real estat. Pada keadaan tertentu ketika kolektabilitas piutang tidak dapat secara pasti ditentukan maka metode pemulihan biaya lebih tepat digunakan. Dengan metode pemulihan biaya tidak ada laba yang diakui sampai seluruh biaya terpulihan. Metode ini cocok digunakan untuk situasi: Piutang disubordinasikan Tidak ada kepastian kapan biaya terpulihkan dan Tidak ada kepastian tentang jumlah pendapatan Penggunaan metode akrual penuh dan penjualan cicilan dapat mencerminkan konsep matching antara penjualan dan beban karena penjualan dilaporkan pada saat terjadinya dan beban pokok penjualan dilaporkan sesuai dengan penjualan yng terjadi, begitu pula dengan beban-beban administrasi dan beban penjualan lainnya. Transaksi penjualan real estat yang umum terjadi saat ini yaitu penjualan real estat dengan sistem indent yaitu penjual memesan rumah yang minati kemudian melakukan proses pembayaran bersamaan dengan pembangunan rumah. Rumah baru bisa ditempati ketika pembayaran telah mencapai keseluruhan harga jual. Untuk penjualan rumah yang masih dalam proses pembangunan dapat menggunakan metode prosentase penyelesaian dan metode deposit. Metode prosentase penyelesaian dilakukan dengan cara membandingkan biaya yang terjadi hingga saat itu dengan total biaya yang akan terjadi. Pendapatan diakui setiap periodenya sesuai dengan biaya yang telah terjadi pada periode tersebut atau prosentase penyelesaian dari total proyek pengembangan Metode ini lebih tepat jika dibandingkan metode deposit karena metode ini lebih mencerminkan keadaan dan kinerja perusahaan setiap periodenya, dan metode ini memenuhi prinsip matching antara revenue dan expense karena pendapatan diakui pada saat terjadinya bersamaan dengan biaya yang terjadi, baik itu biaya produksi maupun biaya operasi. Namun pada prakteknya metode ini sangat sulit diterapkan di perusahaan real estat pada umumnya, terutama untuk perusahaan real estat yang pembangunannya dilakukan sendiri karena pada perusahaan real estat pembiayaannya tidak dapat diestimasikan secara keseluruhan mengingat beberapa kendala seperti: Harga tanah yang terus menanjak naik Harga bagunan yang fluktuatif Biaya tenaga kerja, dimana terdapat tingkatan-tingkatan kelas buruh bangunan. Perusahaan real estat yang menggunakan Kontraktor sebagai pelaksana proyek pembangunannya secara keseluruhan masih memungkinkan menerapkan metode ini, apabila sistem kontrak yang dilakukan yaitu sistem Lumps Sum Fixed Price, artinya kontrak borongan dengan sistem ini, seluruh harga kontrak dianggap tetap, pemberi tugas tidak mengakui adanya fluktuasi biaya konstruksi di proyek. Apabila terjadi fluktuasi biaya di proyek selama proses konstruksi berlangsung, sepenuhnya menjadi resiko kontraktor sehingga kontraktor harus bisa bekerja dengan mengendalikan biaya dan waktu pelaksanaan secara efisien dan efektif. Selain jenis kontrak yang dilakukan Lump Sum Fixed Price, beberapa syarat lain juga harus dipenuhi yaitu:

44

TEMA, Volume IV. Nornor 1, Maret 2003

Kontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanaan berkenan dengan barang-barang, pertimbangan untuk pertukaran serta bentuk dan jenis penyelesaiannya. Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya sesuai kontrak Kontraktor dapat diharapkan untuk melakukan kewajiban kontraknya

Apabila salah satu syarat diatas tidak terpenuhi maka akan sulit untuk menerapkan metode prosentase penyelesaian. Metode prosentase penyelesaian juga sulit diterapkan apabila jenis kontrak yang disepakati yaitu Unit Price. Dengan kontrak sistem unit price ini, resiko fluktuasi biaya di proyek akibat penambahan pekerjaan menjadi tanggungan pemberi tugas, sedang fluktuasi biaya akibat kenaikan harga biaya akibat kenaikan bahan, upah kerja dan ongkos peralatan menjadi resiko kontraktor. Apabila metode prosentase penyelesaian sulit dilakukan maka digunakan metode deposit, yaitu pendapatan tidak diakui sampai rumah diserahkan kepada pembeli dan pembayaran telah terlunasi sesuai dengan harga jual yang disepakati. Semua pembayaran yang terjadi sebelum rumah diserahkan dianggap sebagai uang muka dikategorikan akun liabilities yang merupakan kewajiban yang harus diberikan kepada pembeli. Permasalahan pada metode deposit adalah jika proses realisasi penjualan rumah tersebut melebihi satu periode akuntansi yang cut-ojf nya adalah tanggai 31 Desember 200X. Misalnya terjadi penjualan rumah pada bulan November 2002 karena proses pembangunan belum selesai maka penjualan tersebut diakui pada bulan Maret 2003. Dengan demikian, transaksi tersebut melewati cut-ojf periode akuntansi yang berbeda. Beban-beban penjualan dan administrasi tetap dilaporkan pada tahun 2002, walaupun hal ini telah memenuhi kriteria penandingan langsung atau period matching yaitu biaya administrasi dibebankan pada saat periode terjadinya, namun mengingat biaya-biaya penjualan yang terjadi ini cukup besar sebaiknya biaya ini dibebankan bersamaan dengan periode penjualan dilaporkan. Keuntungan metode deposit yaitu jika terjadi pembatalan penjualan perusahaan tidak perlu membuat jurnal penyesuaian untuk menghapus piutang dan penjualan yang telah diakui, tetapi cukup membalik uang muka tersebut menjadi pendapatan sehingga dari sisi pencatatan metode deposit lebih praktis untuk diterapkan.

V. Simpulan, Saran dan Keterbatasan Penelitian Simpulan Kesim pulan-kesim pulan yang dapat ditarik dari hasil analisis pembahasan yaitu: 1 . Terdapat satu perusahaan real estat yang memilih menggunakan metode akrual penuh padahal masih ada kriteria yang belum terpenuhi, perusahaan tersebut seharusnya memilih menggunakan metode deposit. 2. Masih terdapat perusahaan yang tidak mengalokasi biaya sarana umum sebagai harga pokok penjualan perunit, tidak merevisi dan merealokasi estimasi biaya proyek, tidak mengkapitalisasi biaya pinjaman, tidak memasukkan biaya pemeliharaan sebagai unsur pengurang pendapatan.

45

Baridwan, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44

3.

4.

Penyajian dan pengungkapan yang dilakukan masih belum sesuai dengan PSAK No.44. Perusahaan menyajikan aktivanya dalam kategori lancar dan tidak lancar padahal seharusnya hal ini tidak perlu dilakukan dan masih terdapat perusahaan perusahaan yang menyajikan aktivanya dalam bentuk tanah dan bangunan padahal seharusnya dibedakan antara tanah yang sedang dikembangkan, tanah yang belum dikembangkan dan bangunan yang sedang dikonstruksi. Kebijakan-kebijakan yang harus diungkapkan pada laporan keuangan tidak diungkapkan oleh beberapa perusahaan real estat. Pada dasarnya terdapat dua metode pengakuan pendapatan yang terdapat pada PSAK No.44 yaitu metode Juli accrual dan metode deposit. Metode Juli accrual digunakan jika memenuhi beberapa kriteria, apabila riteria-kriteria tersebut tidak terpenuhi maka dapat menggunakan metode deposit.

Saran 1. Perusahaan Real Estat sebaiknya memperhatikan kriteria-kriteria yang harus dipenuhi sebelum memilih menggunakan metode pengakuan pendapatan. Apabila kriteria-kriteria penggunaan metode akrual penuh belum terpenuhi maka sebaiknya menggunakan metode deposit. 2. Perusahaan real estat sebaiknya mengalokasi dan mengkapitalisasi biaya sesuai dengan PSAK No44. biaya sarana umum harus tetap dialokasikan kepada setiap unit rumah,estimasi atas biaya yang pada periode berjalan dan periode yang akan datang sebaiknya direvisi dan direalokasi, apabila terdapat biaya pinjaman maka biaya tersebut sebaiknya dikapitalisasi dan dialokasi kesetiap unit rumah yang terjualdan apabila terjadi biaya pem eliharaan yang harus ditanggung pengembang maka biaya ini diperlakukan sebagai unsur pengurang pendapatan. 3. Perusahaan real estat sebaiknya tidak menyajikan aktivanya dalam kategori lancar dan tidak lancar dan perusahaan sebaiknya yang menyajikan aktivanya dalam akun tanah yang sedang dikembangkan, tanah yang belum dikembangkan dan bangunan yang sedang dikonstruksi. Kebijakankebijakan akuntansi sebaiknya diungkapkan dalam laporan keuangan agar informasi yang disajikan lebih informatif dan tidak terjadi kesalahan persepsi bagi pembaca laporan keuangan tersebut. 4. Ikatan Akuntan Indonesia sebagai pembuat Standar Akuntansi Keuangan sebaiknya memasukkan metode-metode lain terutama metode prosentase penyelesaian sebagai altematif penggunaan metode pengakuan pendapatan untuk penjualan rumah. PSAK No.44 saat ini juga belum mengatur transaksi lainya yang tidak umum terjadi seperti transaksi Asset Swap yaitu transaksi penjualan rumah yang ditukarkan dengan aktiva lainnya. Keterbatasan Penelitian Pada penelitian ini masih terdapat keterbatasan-keterbatasan yaitu, jumlah perusahaan yang dijadikan sampel tidak memenuhi target penelitian sehingga kurang mewakili jumlah populasi. Hal ini terjadi dikarenakan peneliti memiliki keterbatasan akses untuk mendapatkan informasi dan data yang diperlukan, terdapat beberapa perusahaan real estat yang keberatan untuk dijadikan sampel dan terdapat pula beberapa perusahaan real estat yang melakukan pencatatan akuntansinya diluar kota.

46

TEMA, Volume IV, Nornor 1, Maret 2003

Daftar Pustaka Arifin, Yanuar, 2001. Anlisis Pengakuan Pendapatan dan Beban serta Dompaknya terhadap Laba Perusahaan Real Estat P T X, Skripsi. Jakarta: Jurusan Akuntansi Fakultas Ekonomi Universitas Trisaksti. Chasteen, Lanny G., Flathery Richard E, and Oconnor Melvin E., 1984. Intermedi ate Accounting. Random House, Inc. Commarano, Nicholas & Klirk James J., 1995. Real Estat Accounting and report ing: A Guidefor Developers, Investors and Lenders.New York. John Wiley & Sons, Inc. Hendriksen, Eldon S., 2000. TeoriAkuntansi. Terjemahan oleh Nugroho W . Jakarta: Erlangga Hidayat, Anwar., 1999. Evluasi atas Perlakuan Akuntansi untuk Pengakuan Pendapatan serta Kapitalisasi dan Alokasi Biaya Proyek Pengembangan Real Estat dalam kaitannya dengan Matching Concept (Studi kasus pada PT. Bukit Barisan Permai Malang), Skripsi. Malang: Jurusan Akuntansi Fakultas Ekonomi Universitas Brawijaya. Ikatan Akuntan Indonesia, 2002. Standar Akuntansi Keuangan. Jakarta: Salemba Empat Indriantoro.Nur, dan Bambang S., 1999. Metodologi Penelitian Bisnis Untuk Akuntansi dan Manajemen. Edisi Pertama. Yogyakarta: BPFE. Kieso, Donald E & Jerry J Weygant, 1998. Intermediate Accounting. Ninth Edition. New York. John Wiley & Sons, Inc Media Indonesia, 12 Juli 2002. Bagi Bank Tidak ada Peluang untuk Pengembang. Safitri, Wenny, 2001. Anlisis Penerapan Konsept Matching Revenue dan Expense serta Pengcuruhnya terhadap Kewajaran Penyajian Laporan Laba Rugi pada Perusahaan Pengembang Real Estat (Studi kasus pada Perusahaan Pengembang Real Estat, PT. Bukit Dieng Permai, Malang). Skripsi. Malang: Jurusan Akuntansi Fakultas Ekonomi Universitas Brawijaya. Skousen & Smith, 1984. Intermediate Accounting Comprehensive Volume. Eight Edition. South Western Publishing Co. Dicetak oleh Binarupa Aksara 1989. Wibisono, Agung, 2002. Anlisis Pengakuan Pendapatan serta Dompaknya pada laba Perusahaan Real Estat PT. Mega Mustika Gemilang. Skripsi. Jakarta: Jurusan Akuntansi Fakultas Ekonomi Universitas JayaBaya. Wofford, Larry E & Clauretie, T.M., 1994. Real Estat. Third Edition. New York. John & Sons, Inc.

47