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NUEVOS CRITERIOS DE TASACIN DE INMUEBLES

Norma Estela Ferreyra


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Ao del Copyright 2008 ISBN 978-0-557-30514-8


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CONSIDERACIONES PRELIMINARES: Como sabemos, existen varios tipos de inmuebles. Por ejemplo, segn el lugar donde se encuentren, podemos decir que hay inmuebles urbanos, suburbanos y rurales, con las caractersticas propias de cada sitio. Segn sus caractersticas, pueden presentarse como lotes baldos o con mejoras. Con referencia a su destino, los hay residenciales, comerciales, industriales, etc., abarcando una gran variedad. Y de acuerdo con su condicin particular, si se trata de edificios, pueden estar sujetos al rgimen de Propiedad Horizontal o estar afectados a una servidumbre de paso, entre otras situaciones que deberemos considerar. El tasador deber dar su informe, analizando cada aspecto del inmueble en particular y relacionndolo, en primer lugar, con su destino y de acuerdo con ello, valorar su funcionalidad. Asimismo, deber tener en cuenta la zona de influencia en cuanto a la situacin econmica y social de su entorno, los servicios que se le proveen, tanto en el rea sanitaria, policial, de comunicaciones, comercial, educativa, de limpieza, alumbrado, etc. Si se trata de un inmueble con mejoras, debe tener en cuenta la antigedad de las mismas, su estado, la calidad de los materiales y mano de obra utilizados y el aprovechamiento en
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relacin al terreno donde se ha desarrollado la misma. Todo esto, hace de cada tasacin, un acto individual y nico, a pesar de las consideraciones generales que debern tenerse en cuenta.

FINALIDAD DE LA TASACIN

Hay muchas razones para solicitar un informe de tasacin. Por ejemplo, puede pedirlo el propietario, para estimar el precio de locacin del inmueble o de venta del mismo, puede ser requerido por un Banco o cualquier otra entidad para otorgar un crdito, o por un particular para la particin de un condominio, o como base de una transaccin comercial, o por un juez, para resolver un asunto judicial, para fijar honorarios profesionales, etc. Aqu, cabe preguntarse, si el motivo por el que se pide la tasacin, debera tener alguna influencia en el resultado del avalo. Y encontraremos dos posturas opuestas, o sea, quienes opinan que s y quienes niegan que esto deba considerarse. En mi opinin, el tasador debe manejarse con objetividad y por lo tanto, el motivo por el cual debe realizar el informe no debe tener influencia en los resultados. Vale decir, que si un informe se pide para otorgar un crdito, no por esto, debe el tasador restarle valor al bien para cubrir los riesgos de esa operacin comercial, sino que es el solicitante del informe quien debe considerar en qu proporcin del avalo, otorgar el crdito. Pero sabemos que en la prctica, eso no suele suceder de este modo.
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O sea, an cuando las razones por las que se pide el informe sean subjetivas, esto no debera afectar el resultado de la tasacin, porque no se me ocurre pensar que cuando vamos a una tienda a comprar un traje, el vendedor nos preguntar para qu lo usaremos y si es para trabajar nos cobrar menos que si lo usramos para ir al cine. Es decir, que los bienes cambiaran el valor segn su destino. Eso es absurdo, porque el valor depende entre otras cosas, de costos de materiales y manufactura, que nada tienen que ver con motivaciones subjetivas. Pero veamos un caso muy particular, que es cuando se solicita el avalo de un inmueble a los fines de ponerle precio a la locacin del mismo o viceversa, considerando al valor locativo como una renta del capital. Porque a mi juicio, el precio de la locacin no depende nicamente del valor del inmueble, sino de otros factores, como pueden ser: leyes especiales, necesidades habitacionales, situacin econmica del pas, etc. Y si analizamos el mercado inmobiliario, vamos a llegar a la conclusin de que la oferta y la demanda para la venta de un inmueble, no es la misma que para su locacin. Lo que ya sera suficiente para hacer variar el informe de tasacin, segn se trate de evaluar una cosa o la otra. No estoy negando que el valor de locacin no pueda relacionarse con el valor del inmueble. De hecho que en los pases con estabilidad y donde no hay carencias de viviendas, el mercado encuentra ms relacin entre los valores de
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la renta del capital, que representa el inmueble, con respecto a su valor locativo. Simplemente digo, que al variar los mercados respecto de la oferta y la demanda, tambin vara la tasacin segn se trate de venta o de alquiler del inmueble. Pero aqu, no hay distintos motivos para tasar, sino que hay dos tasaciones diferentes (valor de venta y valor de alquiler).Porque en pases inestables esos valores no estn ntimamente relacionados. Hay que considerar adems, que an tratndose del mismo inmueble, quien pretende alquilarlo, tiene una visin diferente que aquel que quiere comprarlo. Tanto es as, que si realizramos una encuesta a los locadores y les preguntramos, si de ser posible, compraran el inmueble que estn alquilando, no sera de extraar que prevalecieran las respuestas negativas, ya que como dije anteriormente, la ptica del locador es diferente a la del comprador. Y esto sucede porque quien alquila sabe que su permanencia en ese inmueble no es definitiva, aunque la locacin dure mucho tiempo y quin pretende ser propietario, lo hace con fines de permanencia, es decir, su propsito es perdurable an cuando lo venda en poco tiempo. En pases como el nuestro, la oferta y la demanda respecto de la venta y de la locacin son diferentes, porque existen motivos sociales como el desempleo, los magros salarios, las leyes especiales que rigen la materia, etc. que hacen variar las expectativas de rentabilidad para arriba o para abajo, segn los casos.
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DURACIN DEL INFORME DE TASACIN

La tasacin vale para el momento preciso en que se la solicita porque el mercado argentino vara permanentemente, o se que se rige por el principio de temporalidad Si se trata de un informe solicitado judicialmente para dictar sentencia, tendr validez entre las partes, cuando sta quede firme. Y seguir teniendo valor, siempre que a alguna de las partes no solicite otro avalo para actualizar el valor, que le sea concedido por el juez. Esto sucede cuando hay causas fundadas, es decir, cuando el proceso judicial se prolonga demasiado, o cuando por otro motivo el mercado inmobiliario ha variado en forma significativa. Es posible que los aspectos que sirven de base para el avalo se modifiquen en breve tiempo? La respuesta es s. Existen circunstancias que pueden hacer variar el valor de un inmueble en forma inmediata. Por ejemplo, una catstrofe. Todos recordamos lo ocurrido en San Carlos Minas, Provincia de Crdoba, donde sin lugar a dudas el valor de los inmuebles de la zona cay considerablemente, despus de la avalancha de agua y barro que sepult a muchas viviendas y habitantes. Otro acontecimiento, referido a nuestra Provincia y que hizo variar de un da para el otro, el valor de los
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inmuebles, fue la erradicacin de la villa denominada El Pocito, ya que el precio de los inmuebles aledaos a la zona donde estaba ubicada, aument muchsimo y de forma inmediata. Tambin pueden hacer variar el avalo en forma rpida, los asientos ilegales de viviendas en las adyacencias del inmueble. O los asientos legales de villas miserias que son erradicadas e implantadas en un sector poblado, por los organismos oficiales. Otro ejemplo, es cuando se establece en el lugar, una industria contaminante o nociva para la salud de los habitantes de la zona, en donde el inmueble est radicado. Por ello, en pases sin estabilidad econmico-social, el avalo no puede ni debe tener una duracin determinada ni establecida, ya que es razonable que sea vlida para la ocasin en que fue solicitado y es el interesado quien debe verificar si esas condiciones permanecen o fueron alteradas, a los fines de solicitar o no, un nuevo informe. Tambin las variables econmicas pueden hacer variar las tasaciones. De modo que el tiempo de validez de una tasacin depende de muchos factores, pero por lo general es breve. Las tasaciones no se actualizan por ningn ndice, sino que necesariamente, se debe hacer otra tasacin

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CUL ES EL PROFESIONAL IDNEO PARA TASAR INMUEBLES? No hay duda que cuando se solicita un informe de tasacin, lo que se quiere, es que se tengan en cuenta, en forma seria y responsable todos los factores que inciden sobre el inmueble y que nos lleven a calcular su justo precio. Por ese motivo, quien la realice debe ser un profesional idneo. En este sentido, vamos a aceptar que tanto los Arquitectos, los Ingenieros, los Corredores Inmobiliarios o los Martilleros, son aptos para la tarea, mientras tenga matrcula que lo habilita. No voy a cometer el error de algunos autores, que consideran que el ingeniero, o arquitecto tienen mayor aptitud para tasar un inmueble. Tampoco el de quienes opinan que la tienen, exclusivamente, los Martilleros o los Corredores Inmobiliarios. Lo que s puedo afirmar, es que los profesionales tienen distintos enfoques y puntos de vistas que, muchas veces, es conveniente integrar y complementar. Los Ingenieros Civiles, por lo general, suelen brindar su informe basados en los costos de construccin, considerando el estado de conservacin y su depreciacin por el transcurso del tiempo, desde que el inmueble fue construido, reconociendo y
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valorando los defectos y vicios que ste pueda ocultar, en su estructura y construccin. Por su parte, los Arquitectos podrn el acento en la funcionalidad, el diseo arquitectnico, la esttica del inmueble, considerando a la vez, el costo y la depreciacin del mismo. El Corredor Inmobiliario y el Martillero basarn su informe en el mercado, es decir en la oferta y la demanda, pero se asesorar sobre costos y calidad constructiva, si el caso lo requiere. El Martillero Judicial, adems, es conocedor de los precios de venta por Subasta, un mercado pequeo, pero que tambin es vlido a la hora de considerar las estadsticas. Ellos conocen el mercado a la perfeccin ya que esta tarea forma parte de su actividad profesional, diaria. Pero, por lo general, los tasadores profesionales, suelen exagerar la importancia que tienen las estadsticas, realizadas sobre ventas o alquileres reales, que brindan un informe general sobre supuestos precios obtenidos en la zona, casi imposibles de poder verificar. Aqu la primera pregunta es: Cunto de realidad tienen los datos obtenidos por consultas verbales o por avisos publicitarios? Si tomamos a los avisos de los peridicos, veremos que slo expresan un deseo o un simple anhelo: vender a un determinado precio. Pero como avisos son meras expectativas, por lo general demasiado optimistas, donde no se
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consideran las transacciones reales, que muchas veces, gozan de descuentos considerables. Pero el mercado es slo la oferta? Jams. Todos sabemos que el mismo inmueble que hace un mes se ofreca a tal o cual precio, hoy puede haber variado en ms o en menos. Y cuando al fin se vende, tal vez, un ao ms tarde, si es que se vende, descubrimos que la operacin se realiz a otro precio, que nada tiene que ver con el ltimo aviso publicado. Lo mismo ocurre con los informes que brindan las inmobiliarias. Porque las ofertas varan tanto y pasan por tantas inmobiliarias, que el precio real de venta del inmueble slo es conocido por el dueo y el comprador, ni siquiera por el escribano, porque tambin sabemos, que se escrituran por montos menores, para evadir impuestos o por otros motivos particulares. Y podemos confiar en datos que nos brindan las inmobiliarias? No, porque ellas suelen ocultar los verdaderos montos y no van a brindarnos una prueba suficiente y confiable porque se amparan en el secreto profesional. Y est bien que as sea, porque el tasador no puede, ni debe depender de datos que le brinden los particulares, ni las inmobiliarias, ni otros profesionales. Por otra parte esas operatorias constituyen acciones privadas entre los hombres, protegidas por la Constitucin Nacional, que no pueden ni deben ser investigadas por nadie.
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Disiento totalmente con los que pretender usar mtodos a los que denominan cientficos, basndose en datos de procedencia incierta. Ustedes imaginan a un tasador preguntando por el vecindario si saben el precio de venta de tal inmueble? O imagina al comprador o vendedor de un inmueble brindndole informacin a un Tasador? Y los datos de inmobiliarias. Qu tan ciertos son? Confiarn en las personas que le hacen preguntas de este tipo? Mi experiencia, me dice que no son seguros ni confiables y les molesta tener que brindarlos, porque no saben si somos agentes del fisco. Yo creo que no debemos confundir lo que es la estadstica con la encuesta. La primera es un procedimiento matemtico y sus datos deben ser inobjetables y seguros, la segunda se base en datos de opinin, que no son objetivos sino todo lo contrario, porque nada le impide mentir al encuestado. Cuando una inmobiliaria o un particular nos brindan informacin, no tenemos la certeza que requieren los datos estadsticos sino que se parecen ms a datos para encuestas. Pero para realizar una estadstica, como pretenden ciertos autores, tenemos que tener muchos datos (al menos 6) que deben ser verificados y ciertos, pero eso nunca ocurre. Esas son las reglas de tasacin que copiamos de Europa y que nos impusieron como procedimiento
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cientfico. Mtodo que comenz a ser citado por autores argentinos, como procedimientos usados para tasar y de modo informativo, pero que en 1985, el GRUPO TINSA, creado en Espaa, lo globaliza para Argentina, Portugal, Francia, Chile y Alemania. Pero si bien en pases europeos, esas normas para evaluar podran ser tiles por su estabilidad econmica, nunca lo seran en la Argentina. Con slo conocer la nmina de pases precursores en la aplicacin de esas normas, nos damos cuenta de que estamos en un grupo equivocado. En el mercado inmobiliario argentino no existen condiciones econmicamente estables para aplicar el mtodo de comparativos. Ni las operaciones son transparentes como para tomarlas en serio. Pero an logrando esos datos. Tenemos que verificarlos. Se imaginan a los compradores, a los vendedores o a inmobiliarias, brindndonos una copia de la escritura? Y si acaso nos la dieran Sera una prueba sobre el precio real? Pero aqu no termina todo, esos autores pretenden que hagamos un estudio del precio de todos los inmuebles, segn la fecha en que se realiz la operacin, que adems elaboremos una planilla y homologuemos los mismos hasta que lleguemos a un precio promedio por metro cuadrado para una determinada zona. Definitivamente, quienes pretenden basarse en estos datos no pueden hacer estadsticas. Por eso, quienes
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nos dicen que son el fundamento de un mtodo de investigacin cientfico, no saben de qu hablan. Porque, como dije, las estadsticas forman parte de las matemticas y se basan en datos que no ofrezcan dudas. Por ejemplo: La estadstica dice que de cada 100 muertes, 10 son por causas naturales. Los registros de muerte y sus causas son comprobables y verificables. No hay manera de elaborar estadsticas con datos inciertos como los datos sobre ventas inmobiliarias, an cuando fueren registrables. Porque lo nico que la estadstica considera es la verdad comprobada y los tasadores no tenemos acceso a ella. Por otra parte, en las matemticas, se deben sumar o restar cosas (o datos) iguales. A eso lo sabemos desde que bamos a primer grado. O acaso 2 lpices ms 2 naranjas es igual a 4 lpices? Las personas que mueren de muerte natural tampoco se podran sumar con las que mueren por paludismo para hacer la estadstica del ejemplo anterior. Y entonces me pregunto: Qu estadsticas podemos hacer con inmuebles que no son iguales y que no estn en el mismo lugar (aunque estn la zona)? Simplemente, no podemos realizar con ellos operaciones matemticas. Ni sumarlas para sacar promedios porque son cosas diferentes entre s. Y en todo caso, el tasador se parecera ms a un encuestador, que a un cientfico, como pretenden ciertos autores.
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No obstante, considero que algunos datos referenciales pueden serle tiles a los tasadores. Pero sern tenidos en cuenta entre muchsimos otros que surgirn del propio inmueble y de sus circunstancias particulares y zonales. Pero una cosa es que sean de utilidad y otra es que sean la base cientfica de la tasacin. Al considerar la zona, no la tomaremos como un barrio, sino como un cmulo de sub-zonas dentro de un sector. Por ejemplo, en la zona de Barrio Alberdi de Crdoba, podemos apreciar que hay una Cancha de ftbol, un cementerio, etc. Y estas circunstancias, producen una gran variacin en la demanda y por lo tanto en el valor de los inmuebles. Inclusive si tomamos a una cuadra o a la siguiente, puede haber variaciones importantes. En el caso de terrenos baldos, que corresponden a un loteo con reciente urbanizacin, dnde slo varan las dimensiones, la ubicacin y la forma de los mismos, se pueden tomar referencias sobre operaciones realizadas u ofertas y hasta pueden ser tiles para tasar, pero aclaro, que tiles no quiere decir cientficas. Porque cuando de mejoras se trata, es vlida la frase: Cada casa es un mundo y que, trada aqu, sera Cada inmueble vale por s. Para ilustrar esto, vayamos a un ejemplo: Si tomamos inmuebles edificados en una misma vereda, vamos a ver que no valen cada uno, lo que resulta de multiplicar el valor del m2 cubierto depreciado por
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antigedad, por la cantidad de metros cubiertos del inmueble, ms el valor del terreno que resulte de multiplicar el m2 del lote tipo, por los m2 del terreno donde se edific el inmueble. Y simplemente, porque la funcionalidad de cada inmueble, su valor esttico, entre otras cosas, no son los mismos mismo en todos los casos. Esto podra tener ms aplicacin, cuando se trate de casas de planes de viviendas idnticas, en terrenos idnticos, o en departamentos de propiedad horizontal, pertenecientes al mismo edificio. Pero en general, las construcciones difieren por la calidad de materiales, mano de obra, antigedad, funcionalidad, diseo arquitectnico, por su implantacin, sus espacios verdes, etc., an cuando estn ubicadas en la misma cuadra y en lotes de idnticas caractersticas. Lo que nos muestran las mal llamadas estadsticas, de las que tanto se habla y que yo llamo encuestas, es precisamente eso, una diversidad de precios, que estn ms de acuerdo con las caractersticas de cada inmueble en particular, que con el mal llamado ndice estadstico. Vale decir que, siendo la tasacin el fruto de una compleja y completa valoracin de todos los aspectos que ataen al inmueble y a su entorno, la tarea del tasador puede ser igualmente objetiva y seria, prescindiendo del carcter cientfico que algunos autores pretenden darle. Por todo esto, considero que todos los profesionales mencionados son idneos para tasar, independientemente del mtodo que utilicen, son
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igualmente aptos para dar un informe acabado y serio. Pero el slo hecho de tener un ttulo profesional, no garantiza la seriedad, la honestidad ni la capacidad de quien realiza el avalo, porque eso depende de sus condiciones morales y no de su capacidad intelectual. Por otra parte, la idoneidad se demuestra con informes fundados y no con un ttulo. Adems, tenemos que tener en cuenta que a los datos conocidos por cada uno de los profesionales, siempre pueden agregarse informes o consultas a otros entendidos en el tema. Es por eso, que no debe extraarnos que el tasador, haya requerido un informe de otro profesional o de una institucin para realizar su propio informe. Por ejemplo, al INTA sobre las caractersticas del suelo, etc., Tambin puede ayudar al tasador el informe de un tcnico o de un artista. No nos olvidemos que, hay edificios antiguos que tienen elementos valiosos de arte, como pueden ser columnas, aberturas, molduras, estatuas, frescos, etc., realizados por una mano de obra especializada. El Martillero, con sus conocimientos, puede tasar obras de arte, pero tambin puede hacerlo un artista, por lo que sera acertado si decide consultarlo. Como vimos, hay quienes consideran que para tasar mejoras edilicias, debemos partir del costo del terreno sumado al de la construccin, este ltimo devaluado por la antigedad. Este mtodo es muy
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usado por los profesionales que pretenden hacer de la tasacin una ciencia exacta. Pero eso no es tan sencillo. Porque cuando hablamos de avalo, el mercado constituye el factor ms importante. Y ste no depende slo de nmeros ni de costos, sino de otros factores que son mucho ms complejos. As un inmueble recin edificado y sin estrenar, puede valer menos que el costo de su construccin. Recuerdo el caso en un Barrio de Crdoba, con quinientas viviendas que pertenecan a planes del Instituto Provincial de la Vivienda. Fue suficiente que se hiciera pblico, a travs de la prensa escrita y la televisin, que en algunas viviendas, las columnas de sostn estaban vacas interiormente y sus paredes tenan rajaduras profundas, para que, por ese slo hecho, el precio de las mismas diminuyera por debajo del costo, an en las que no presentaban esas fallas. En este caso, el descrdito y la desconfianza en la construccin, fue determinante en la cada de su precio, por debajo del costo. Porque lo que haba que preguntarse era: Cunto vale lo que no sirve para los fines para lo que fue creado? Si una modista me arruina la tela hacindome un vestido deforme y que no tiene arreglo. Cunto vale? Su costo? De ninguna manera, porque lo que no sirve como vestido, no vale nada.
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As, la construccin del ejemplo anterior, se haba realizado para que la gente pudiera vivir en ella. Esa era la finalidad de la obra. Pero, no se poda vivir all, porque resultaba peligroso. La fundacin del edificio y su estructura estaba muy defectuosa y haba que demoler. Pero, Quin poda asegurar que las otras viviendas estaban perfectas, an cuando as fuera? Nadie, sin lugar a duda. Alguien hubiera querido comprar alguna de ellas, cuando se mostraban por diarios o TV, a algunas viviendas con todos esos vicios? El mercado era nulo, ya que no haba demanda para adquirirlas. Y qu valor tendran, en ese caso, las estadsticas o los ndices de precios obtenidos con anterioridad o por los costos del inmueble? Otro ejemplo, donde nada tienen que ver los costos de construccin devaluados por su antigedad, puede ser la repentina radicacin de una industria, que genere por ejemplo, olor insoportable en el lugar donde se encuentre el inmueble y motive su depreciacin, como sucedi, en su momento, con las viviendas del Barrio San Vicente, cuando el hedor provena de las curtiembres aledaas. Qu valor tendra una vivienda cerca de una curtiembre en actividad? Ni siquiera, el costo. Y lo mismo ocurre hoy en Barrio Ituzaing con las fumigaciones ilegales que hacen con agro txicos

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VARIEDAD DE INMUEBLES A TASAR URBANOS: Segn vieja acepcin de la ley 5.738 de Catastro de la Pcia. de Bs. As., son los que se encuentran dentro de la zona comprendida en ciudades, pueblos, villas y cualquier fraccionamiento territorial representado por manzanas o unidades que no superen doce hectreas y estn rodeadas de calles Hoy, por suerte, la zona urbana est delimitada y en ella los inmuebles presentan variadas formas, a saber: 1) 2) 3) 4) 5) 6) Lotes baldos Lotes con mejoras Lotes con construcciones a demoler Lotes usurpados Lotes baldos con servidumbre Vivienda (residencial) de una planta.

Conviene aclarar aqu, que cuando un organismo pblico emplea para una zona, el trmino residencial lo hace para indicar que hay viviendas y diferenciarla de zonas comerciales o industriales y no se refiere a la categora de las mismas. 7) Vivienda nica de dos o ms plantas. 8) Vivienda de propiedad horizontal en varias plantas
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9) 10) 11) 12) 13)

Vivienda con varios departamentos en una planta Vivienda de planes, construidas en serie. Vivienda en Barrios cerrados Departamentos y Mono- ambientes. Residencias de propiedad horizontal.

INMUEBLES COMERCIALES: 14) 15) 16) 17) 18) 19) 20) 21) 22) 23) Cocheras Oficinas Locales Comerciales Locales en Shopping o Centros Comerciales Locales en Galeras de propiedad horizontal Locales en Hipermercados Locales comerciales con oficinas Locales comerciales con vivienda Galpones Depsitos

INDUSTRIALES: 24) Plantas industriales 25) Plantas industriales y galpones 26) Plantas industriales con oficinas SUBURBANOS: Donde el conjunto de fracciones de terreno forman quintas cuya superficie no excede las doce hectreas y superen una y media (Segn la Ley citada)
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27) 28) 29) 30) 31) 32) 33)

Campo con desmonte o sin desmonte Terreno amojonado o no Casa y terreno de explotacin Casa y terreno con servidumbre Casa con granja. Terreno con Silos y Galpones Terrenos cultivados

INMUEBLES EN ZONAS SUBRURALES: Ubicados en fracciones de terrenos o chacras, que exceden las doce hectreas y no superen las ciento veinte, con calles marcadas. (Segn ley citada) INMUEBLES EN ZONAS RURALES: es decir compuestas por conjuntos de predios, cuyo fraccionamiento no se ajuste a los anteriores. 34) Vivienda rural y campo 35) Campo virgen, con o sin desmonte 36) Campo con servidumbre 37) Campo con industria agrcola (con silos, galpones, etc.) 38) Campo con dependencia para obreros, galpones, corrales, caballerizas y vivienda. 39) Campo con explotacin. La lista de inmuebles en sus diversas condiciones y posibilidades es interminable, pero cada uno de ellos, debe ser evaluado en todos sus aspectos. Cada inmueble es nico. Tiene una ubicacin, un estado,
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un entorno, una utilidad, una funcionalidad, que hacen del mismo, algo particular, que no puede evaluarse de acuerdo con patrones generales preestablecidos Una tasacin no puede apoyarse nicamente en las dimensiones del lote o de lo edificado o considerar aisladamente la zona en que se encuentre, o en el precio de los materiales y de mano de obra como un valor agregado al precio del terreno, o considerando slo la oferta y la demanda por separado de los otros factores que deben tenerse en cuenta para evaluarlo. Es bueno destacar, que no siempre una edificacin, constituye un valor agregado al valor del terreno, ya que a veces, resulta una quita de valor Tampoco valen lo mismo dos edificaciones con el mismo metraje cubierto y las mismas medidas del terreno ubicados en la misma zona y en idnticos lugares de la manzana. Para entender mejor esto, veremos un ejemplo: 1) Juan compra un terreno de 10 x 30 m2 y construye una vivienda de 100 metros cubiertos, tiene un diseo arquitectnico y una funcionalidad excelente y los materiales son de la mejor clase. 2) Pedro compra un terreno de idntico valor y ubicacin similar, construye una vivienda, con los mismos metros cubiertos, usa la misma calidad de materiales y la misma mano de obra, pero el diseo arquitectnico no es el mismo y por ende no tiene la misma funcionalidad.
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Seguramente, pensaremos que el valor del diseo no es fundamental en el avalo de inmuebles, pero s lo es. Y tanto como puede serlo el diseo de un automvil para decidir la compra del mismo. Y si la demanda no es la misma, el avalo tampoco. Otro caso, sera el siguiente: Supongamos una casa que sea inhabitable por su estado de deterioro y hubiera que demolerla. Si los materiales de la demolicin son inservibles, el precio de ese terreno es menor, que si estuviera libre de esa construccin, porque la demolicin y retiro de materiales, implican un gasto considerable. Por este y muchos otros ejemplos, decimos que la tasacin de un inmueble es exclusiva de ese inmueble y no debe basarse nicamente en el valor del lote ni en sus mejoras, ni en la zona en que se encuentre, ni slo en el mercado inmobiliario, sino en todas las circunstancias que lo rodean, consideradas en forma integral. (ste es el mtodo integral) Tambin hay que considerar si tiene planos aprobados, edificaciones clandestinas, ilegales, servidumbres, invasin de terreno, etc. Porque todo ello, hace variar su valor

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CMO SE REALIZA UNA TASACIN? Podemos afirmar que no existe legislacin a la que el tasador deba necesariamente ajustarse. Pero la tica profesional nos conduce a realizar un profundo anlisis, de todo aquello que afecte al inmueble de tal manera, que pueda elevar o disminuir el precio de mercado. Todo lo cual, se deriva de razonamientos lgicos que puedan traducirse en cifras numricas, que nos lleven a calcular su valor venal de manera objetiva. Hay quienes, en forma maliciosa, han dicho que el tasador puede usar a voluntad, argumentos vlidos tanto para elevar como para o bajar el valor de un inmueble. Y con esto, se quiere decir que, podra dejarse influir por los requerimientos del cliente o por algn inters en la valuacin. Y en realidad, yo no puedo negar que esto pueda ocurrir, en algn caso donde la tica no cuente. Pero aqu, no estaramos hablando de una tasacin sino de un acto de corrupcin. Y de esto, desgraciadamente, no escapa ninguna profesin, ni actividad. Pero debemos diferenciar la corrupcin, que es un acto voluntario y tendiente a malversar la verdad, con otro ms frecuente y menos reprochable, como son las tasaciones mal fundamentadas, pero donde no hubo malicia. Son las que se hacen sin fundamentar
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correctamente o estn incompletas, pero que fueron realizadas con seriedad. Sucede que, a veces, un exceso de experiencia en la materia, lo lleva al tasador a obtener un resultado final en forma inmediata e informa sin detallar las operaciones que ha realizado en forma casi automtica dentro de su mente. Lo cual no significa, falta de honestidad. En este caso, siempre se est a tiempo de completar el informe, si as lo requiere el solicitante del mismo. Teora del error: Dos tasadores pueden dar un monto distinto en un avalo. Pero existe una diferencia admisible y otra que no lo es, es decir, que existe un margen de tolerancia del error. En Per, por ejemplo, si la mayor de las tasaciones supera el 50% de la menor, se considera que hay ignorancia o mala fe, presuntas. Por otra parte, a lo largo de mi carrera profesional como Perito Tasadora, he visto algunos informes realizados en formularios impresos, en general, cedido por Bancos, donde el tasador tiene simplemente que llenar datos, como por ejemplo, cantidad de dormitorios, clase de materiales empleados en la construccin, antigedad de lo edificado, etc. Sabemos, que una tasacin seria, no debe realizarse mediante formularios de pautas fijas, como se realizan en estos casos, an cuando se trate de viviendas de planes construidos en serie.
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Porque si marcamos una cruz donde dice piso cermico, por ejemplo, esto no nos est diciendo mucho, toda vez que existen muchas variedades de distinto costos y que el piso debe guardar armona con el resto de los materiales. Y si tenemos una casa antigua, con un estilo donde no encajen los pisos cermicos, por ms caros que resulten, la cruz en el formulario no va a significar nada. Cada tasacin debe contener los argumentos que hacen a la particularidad del inmueble que se tasa. Y quien se precie de ser serio no puede, so pretexto de simplificar su tarea, basarse en esos formularios, aunque el llenado de los mismos sea una exigencia del cliente. Si la planilla es un requerimiento, adelante. Pero eso no basta, porque estara incompleto si junto con esa planilla, no agregamos los fundamentos del informe, con todos los dems detalles y factores a considerar. En contrapartida debo decir que, por suerte, he visto tambin informes completamente argumentados y bien realizados. Slo la tica profesional nos conducir por el camino y la conducta acertada. Y esto es vlido para todas las profesiones. Para cerrar el tema, dir que la manera de realizar una tasacin, si bien no est contenida en la legislacin, es aquella que pueda enaltecer nuestro trabajo, tanto por la seriedad de nuestros argumentos, como por la demostracin plena de nuestra experiencia y sabidura, pero por sobretodo,
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porque reflejemos en ella nuestra mayor diligencia, eficiencia y conducta responsable. VALOR REAL Y VIRTUAL DE UN BIEN

Qu entendemos por valor de tasacin?


El avalo es el valor de cambio, virtual o venal de un bien, que se representa en moneda corriente. O sea, el precio posible de venta de un bien vendible o no, pero que tenga un inters econmico (sin lo cual no sera un bien). Un ejemplo del segundo supuesto, sera la tasacin de los costos de realizacin de un monumento o de una plaza pblica Por supuesto, que el precio real, o sea el que resulta de una transaccin cierta, puede o no, acercarse al precio virtual o venal. Porque a veces, por motivos particulares o subjetivos, como puede ser una necesidad econmica urgente, hacen que un bien se venda a un precio real, muy inferior o superior al avalo, lo cual no lo desvirta, ya que ste se fundamenta en la objetividad. En el caso de los inmuebles, pueden tasarse tanto construcciones simples, como se pueden tasar costos de Mega estructuras, como obras Viales, canalizaciones, puentes, aeropuertos, etc., cuyo tratamiento especfico corresponde a Ingenieros, razn por la cual, no las consideraremos aqu.
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Para un mejor anlisis terico y en lo que respecta a los inmuebles, podemos considerar a la tierra y a lo edificado en ella, como dos entes separados, pero debemos saber en una tasacin, no son separables. Ya que un inmueble es lo que es, o sea, el inmueble (La tierra) y sus accesorios (las mejoras).

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LA TIERRA Es un bien que no puede obtenerse con el trabajo del hombre. Y como bien dice Mario Chandas: siempre estuvo all. Se la quitamos a los indios, la recibimos de nuestros antepasados, es un bien primitivo anterior a cualquier producto humano. Entonces, al no ser un producto, con costo de materiales y mano de obra, no tiene un precio definido. Un edificio, en cambio, tiene que producirse por la mano del hombre y a diferencia de la tierra, su costo es definido. Pero de dnde surge el valor de la tierra? Algunos autores dicen que de la capitalizacin de su renta diferencial. Ella representa un ingreso peridico fijo, que puede ser capitalizado a favor de quien la posea y que se calcula -de acuerdo con Chandas- a la siguiente frmula: V= 1___ n (1+r)
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V= Valor actual Nmero de aos: n Tasa de inters: r El resultado nos da el valor actual de un peso a cobrar dentro de n aos Y veremos, que un peso cobrado en aos futuros vale menos que si lo tuviramos hoy. Y agrega: La base fundamental del valor, es la monta presente de los probables beneficios futuros. Segn Charles Gide, la tierra tiene caractersticas particulares, que le dan un valor de alza progresiva e indefinida, como son: 1) el responder a nuestra necesidad bsica de alimentacin y vivienda. 2) Tiene la ms larga duracin (indefinida) 3) Est en cantidad limitada. Puede decirse que es de oferta rgida, porque cuenta con 150 millones de Km2 y nada ms. Basndose en estadsticas de operaciones concretas realizadas en una zona determinada, Chandas dice, que las leyes de la oferta y la demanda operan de este modo: Cuando se trata de tierra la oferta es fija y la nica que puede moverse es la demanda. En los dems bienes, la oferta y la demanda se mueven. De lo que se deduce que, el valor de la tierra se deriva del valor de produccin y no viceversa. (dice
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el autor) De ello puede deducirse tambin, que el valor econmico de las cosas es un fenmeno de mercado. El precio depende de muchos factores y uno de ellos es la ley de la oferta y la demanda. Pero no caigamos en el error de creer que se conoce el valor del mercado por los precios obtenidos en transacciones reales, porque stas trascienden de un modo que no puede verificarse, an cuando se conociera la oferta a travs de publicaciones (avisos). Pues la oferta no es el mercado Sin duda alguna, las variaciones del mercado pueden apreciarse en un contexto socio econmico que se va modificando, constantemente, en los pases con crisis e inestabilidad monetaria. Por lo que se deduce, que el precio, no es algo inherente nicamente a la cosa, sino al mercado, el cual se valora en forma ms o menos objetiva, de acuerdo con el anlisis fctico de especialistas econmicos, que los tasadores no podemos ignorar. Sin embargo, no son esos factores los nicos a considerar en el avalo. Dice Chandas, que del mismo modo que la medicin de la tierra no es su valuacin, la tasacin no es su valor impositivo. Son valores distintos como distintos son sus mtodos. Y como la tierra, es un bien inamovible, que no tiene precio de costo, es de cantidad limitada y duracin indefinida, la adecuacin y el aprovechamiento que de ella se haga, pueden sacrificar o elevar su valor. En este sentido, la explotacin y edificacin, son algunas de sus utilidades.
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Respecto de la segunda, Chandas opina que una construccin inadecuada, o pequea, en relacin a lo que se podra construir, si es definitiva, sacrifica el valor de la propiedad, durante toda la vida del edificio. Esto es lo que se llama, respectivamente, adecuacin y aprovechamiento. Y contina diciendo, los elementos que determinan el valor son: a)Precio de mercado (referido a la tierra, considerada uno de los factores de produccin) b)El costo, de un proceso de fabricacin (edificio) en donde estn incluidos los precios de mercado, de mano de obra y materia prima (Como otros factores de produccin) c)El mrito funcional, es el grado de eficacia en el cumplimiento del servicio. Se refiere al edificio, pero incide en los otros dos. El tasador mide el costo, el precio y la funcin -dice el autor citado. Todas estas apreciaciones son de carcter puramente tericas y nos sirven para conocer la diversidad de opiniones que hay sobre el tema. Por supuesto, coincido con l en algunas cosas y en otras no. Evidentemente, que el punto de vista de un Corredor Inmobiliario o de un Martillero, no son los mismos que los de un ingeniero o arquitecto. Como dije anteriormente, pienso que no se pueden evaluar, objetos que por su naturaleza, no se adecuan a las ciencias exactas.
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Hay valores estticos, de diseo, de color, la vista panormica que tiene el inmueble, etc., que inciden en la tasacin. No todo puede ser analizado desde los costos, desde la funcionalidad o desde el mercado. Y hay inmuebles que son nicos. Para Chandas, la obtencin de esos datos que forman la base de las leyes del mercado (oferta y demanda), debe provenir de estadsticas sobre operaciones reales en la zona, recurriendo a registros de esas operaciones. Y me remito a lo que ya dije sobre ese tema, o sea que esto resulta una misin imposible. No obstante, no quiero restarle importancia a todos los datos que provienen del mercado inmobiliario. En el caso de los terrenos baldos, solemos recurrir a la Cmara Inmobiliaria, que tiene en cada zona un valor aproximado, sobre el valor posible de venta. Y digo aproximado, porque si la tasacin fuera tan simple como extraer esos datos, no existiramos los tasadores. Y los martilleros, si lo creemos necesario, muchas veces recurrimos a ellos, como as tambin, a ingenieros para que nos haga clculos sobre costos de edificaciones, pero no nos basamos nicamente en eso. Creo que ni las Matemticas, ni los mal llamados datos estadsticos, son el resorte fundamental del avalo, sino que son ms tiles para calcular inversiones financieras o proyectos de obras.
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Coincido en que el precio virtual depende de la oferta y la demanda, en un lugar y momento determinado. Pero lo que no se puede, es reflejar el mercado inmobiliario en nmeros ndices, sacados sobre probables operaciones realizadas en la zona. Mucho menos si se recomiendan por lo menos seis datos en un plazo no mayor a los dos aos. S creo que se pueden tomar un caso o dos, como referenciales, siempre que sean verificables. Por ejemplo: un dato que se extraiga de un juicio por falta de pago de cuotas del mismo inmueble y que se base en un documento (boleto) donde las partes confirmen el precio pactado en l. El avalo de un inmueble, va a depender ms de las propias condiciones que tenga y no del promedio por metro cuadrado de la venta de otros inmuebles, porque entonces vamos a confundir la estadstica, con el hecho mismo, o sea con la tasacin. Creo que algunos de los elementos que inciden en el valor de los inmuebles edificados son: el precio del terreno en el mercado y el mrito funcional de la construccin, la calidad de materiales, mano de obra, etc., pero no son los nicos. Por ejemplo, una construccin puede ser producto de mano de obra eficiente, tener funcionalidad y la obra resultante, no tener belleza esttica. El diseo arquitectnico de una edificacin, no hace slo al aprovechamiento del terreno ni a la funcionalidad de lo construido, sino que tambin existe un valor esttico que suele gravitar mucho en el valor venal.
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Esto se ve claramente reflejado en los Barrios con planes de viviendas, construidos en serie, con los mismos materiales y mano de obra. Al cabo de un tiempo de ser entregadas a sus propietarios, cada uno de ellos quiere diferenciarla del resto y cambia el frente de su casa, que originariamente era de igual aspecto esttico que el resto de las viviendas. Y vamos a suponer que Juan, reviste el frente en mrmol verde y pinta las puertas y ventanas de ese color, coloca rejas delante del jardn y en las ventanas, pero su aspecto no es esttico. Mientras que Pedro, que tiene una vivienda idntica, reviste el frente con simples listones de ladrillo, deja puertas y ventanas de madera natural y coloca rejas slo en las ventanas. Y su frente resulta muy esttico. Ambas casas, son de estilo moderno del tipo econmica. Juan gast mucho ms que Pedro, pero realiz un frente que no se adecuaba a su estilo arquitectnico. Pedro, en cambio, realiz un frente de mucho menos valor, pero que realz estticamente a la propiedad. Si nos basramos en los tres elementos mencionados (precio del terreno, costos de edificacin y el mrito funcional), hubiramos tasado la propiedad de Juan a mayor precio que la de Pedro, porque los costos fueron mayores, el trabajo fue eficiente y el precio del terreno se mantuvo invariable. Sin embargo, en esas condiciones y en el mismo mes, la misma inmobiliaria vendi la casa de Pedro a un valor muy superior a la de Juan.
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Porque, as como muchos compran un automvil porque les gusta el diseo o el color, en los inmuebles, tambin la demanda se da en funcin de lo esttico. Y poco o nada se ha dicho de este valor. Podemos decir tambin, que en el Barrio anteriormente mencionado, dos viviendas iguales, ubicadas una al lado de otra y alejadas igualmente de las esquinas, que podran haberse evaluado en el mismo precio, en la operacin de venta, realizada en la misma poca, resultaron de precios muy diferentes. Una de ellas, fue vendida al hijo de uno de los vecinos, que no dud en pagar ms, para estar al lado de su madre. Este es un caso, donde prevaleci la subjetividad, pero sirve para conocer que los datos extrados de las operaciones reales, responden muchas veces a intereses individuales que no se pueden evaluar desde un escritorio, con la calculadora. Y no crean que esto es poco frecuente. Muchas veces, cuando una pareja se casa, paga sobreprecio por una vivienda situada en el Barrio donde vive un familiar o un amigo o est cerca de un colegio determinado, o del trabajo. Digamos que es una subjetividad muy comn, que desvirta el precio y tambin a las estadsticas que se basen en l. Cada persona, tiene un motivo diferente que es subjetivo para comprar un inmueble y eso se refleja en una operacin, cuyo precio resulta muchas veces caprichoso y no puede servir de base para estadsticas, mucho menos para una tasacin objetiva.
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En las operaciones reales, se hace imposible deslindar lo subjetivo de lo objetivo. En qu proporcin del precio se vio reflejada la subjetividad, que siempre est presente, en el comprador o vendedor? No tenemos un nmero con el que podamos estimarlo. La teora y la prctica en este tema, se contraponen. Por eso, valen mucho ms la experiencia y el razonamiento del tasador, reflejados en un informe fundamentado. Adems, cmo podemos sumar resultados de operaciones comerciales con diversas motivaciones sobre tan diversos objetos.( Casas con distintas medidas y calidades, de dos o cinco dormitorio, con distinta manos de obra, funcionalidad, aspecto esttico, antigedad, etc.) Respecto de la adecuacin, de la que habla Chandas, cuando se refiere a que lo edificado debe estar en relacin con lo que se pueda construir segn el Barrio y los Reglamentos, dir que es cierto. Pero en la prctica, los compradores no suelen realizar esas operaciones cuando buscan adquirir un inmueble. La eleccin del mismo es mucho ms sencilla pues necesita que se ajuste a los hbitos familiares y en ese sentido hay un dicho que conviene recordar, y que dice que:sobre gustos no hay nada escrito Y entiendo que la adecuacin no slo debe referirse a construcciones, sino tambin a los lotes baldos. Veamos un ejemplo: En nuestra ciudad, hay barrios residenciales donde las viviendas tienen grandes
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terrenos (Ej.: B Cerro de las Rosas, Urca, etc.) y donde no se puede tomar como tipo a un terreno de medidas 10x30 metros, como recomienda Cervini, que en dichos en esos barrios, tendra mucho menos valor por metro cuadrado, que uno inmenso y que responda a las caractersticas habituales y a la amplitud de esas zonas residenciales. No me refiero a lotes para construcciones de comercios, en zonas o arterias comerciales del barrio. Porque la adecuacin del terreno y la edificacin, tambin debe estar relacionada con el destino del terreno. La pregunta del tasador ser entonces, cuando se trate de una construccin: Responde al destino para el que fue realizada? Y cuando se trate de un terreno A qu fines puede servir? Para construir una vivienda, un comercio, o ambas cosas, o un edificio, etc.? Respecto del aprovechamiento, dice Chandas, que una construccin pequea en cuanto a lo que sera posible construir, segn los reglamentos y el estilo del Barrio, si es definitiva, sacrifica el valor de la propiedad (tierra) durante toda la vida del edificio. Esto parece a simple vista muy aceptable, pero en la prctica, no lo es tanto, ya que el menor tamao de una construccin, respecto de sus posibilidades de soporte, no siempre gravita en el sentido sealado. Slo lo hace en las construcciones, que carecen de posibilidades de reforma, ya sea, en cuanto al estilo arquitectnico, a la funcionalidad de sus ambientes,
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como a las posibilidades de ampliacin de las mismas, de acuerdo no slo con los reglamentos sino con las caractersticas de la construccin en s, o de la zona. Existen lugares donde la caracterstica es precisamente, dejar libres de construccin a grandes superficies (Ej.:Barrios de determinado estilo arquitectnico).Aqu prevalece la adecuacin sobre las posibilidades de aprovechamiento del terreno. Adems se puede haber construido sin fundacin suficiente para soportar construcciones en altura, por ejemplo, pero en los tiempos que vivimos, casi nunca una construccin resulta definitiva, toda vez que se pueden realizar refuerzos, columnas de sostn, etc.) Tambin es importante considerar la situacin econmica actual del pas (inflacin, normal, deflacin), ya que la oferta y la demanda varan segn la capacidad adquisitiva. No nos olvidemos que la tasacin es nica, pero vale para ese momento y en el lugar donde la propiedad se encuentra. Me declaro poco proclive a aplicar tablas e ndices, porque por lo general, hay factores muy importantes que se dejan de considerar, cuando se aplican taxativamente. Por ejemplo, cuando no toman en cuenta la idiosincrasia subjetiva de los pobladores de determinado lugar. Eso es lo primero que se debe tener en cuenta a la hora de tasar, porque es un factor fundamental que opera en quienes constituyen la parte ms importante del mercado y que es nada menos, que la demanda.
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Para ilustrar esto, nada ms voy a hablar de los cordobeses, que prefieren, mayoritariamente, vivir en casas amplias de una planta y con patio grande. Y por no considerar este factor subjetivo de la demanda, es que no pueden venderse los muchos departamentos, que se hicieron en distintos barrios de la ciudad, entre 2007 y 2009. Motivo por el cual, el precio de los mismos deber bajar estrepitosamente, si es que se pretenden vender o alquilar. sta es la realidad hoy, aunque en un futuro pueda revertirse. Por eso, tasar no se reduce a aplicar tablas ni ndices, sino hay que estudiar el mercado. Otro ejemplo, es que muchas empresas constructoras, apostaron a que los estudiantes salieran de Nueva Crdoba, porque all ya no se poda seguir construyendo. Y construyeron en Alberdi, General Paz y Cofico, que son barriadas muy cntricas y valoradas por la ciudadana. Sin embargo, esa proyeccin no tuvo xito y los estudiantes, siguieron prefiriendo a Nueva Crdoba. Pens que el motivo, era que all estaba todo organizado para ellos, en cuanto a negocios y diversin. Pero al realizar una encuesta entre los que buscaban alquilar all, me llev una sorpresa, porque el motivo no era se, sino que a la mayora de los estudiantes no les gustaba estudiar solos, sino en grupos, y terminaban de hacerlo a las tres de la maana o ms tarde, el tener que volverse a su departamento en barrios ms alejados y a esa hora, les resultaba riesgoso y les implicaba un mayor gasto
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en taxis. Por eso, necesitaban vivir en donde vivan sus compaeros y la mayora lo haca en Nueva Crdoba. Es que cuando se hace un emprendimiento inmobiliario, tambin se deben tener en cuenta factores subjetivos que influyen en la demanda potencial, para no fracasar. Los departamentos de un dormitorio, que se hicieron con ese fin en otros barrios se estn vendiendo y alquilando muy por debajo de las expectativas o permanecen sin vender o alquilar a pesar de esas rebajas econmicas. Y es por eso que cuando aplicamos en forma rgida, ciertos ndices y tablas nos estamos equivocando, porque estamos dejando afuera la experiencia del tasador y la influencia que tiene el mercado en el momento preciso de otorgar su informe y que no se ajusta a formas tan rgidas, sino por el contrario, son mucho ms flexibles. A veces, tengo la sensacin de que se quiere encasillar al Perito Tasador, para que realice ciertas operaciones, como si se desconfiara de su idoneidad profesional. Y no es que las tablas y dems instrumentos, no sean tiles en muchas ocasiones, pero lo sern en la medida que el tasador, estime necesario su aplicacin. Tambin el ritmo y las expectativas de progreso del lugar donde est ubicado el terreno y en su caso, lo edificado, influyen en el avalo, en cuanto modifica las posibilidades de la zona, principalmente, en el
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caso de las locaciones. Tendremos, en este caso, que considerar la influencia de la legislacin vigente., porque ha veces, se han congelado los alquileres, por diversas razones sociales, mediante leyes no muy entendibles para el propietario del inmueble. La tarea del tasador es la de relacionar lgicamente todos los factores, intrnsecos y extrnsecos, que influyan para determinar el valor virtual del inmueble, en base a razonamientos, inspecciones y clculos. Y esto, est relacionado con la lgica, pero tambin con lo fctico y especfico. Ya que cada inmueble tiene lo propio y en ese sentido es nico. Eduardo Lapa nos dice, refirindose a la tasacin, que el valor de un bien es relativo, ya que resulta de la comparacin de dos riquezas que se cambian. La demanda crece en la medida que el precio baja y viceversa. Dice que deben aproximarse el precio virtual y el real. Pero muchas veces, motivaciones subjetivas, hacen que haya distancia entre ambos. De cualquier modo, el avalo no pierde autoridad, porque es objetivo, an cuando tome en cuenta en su anlisis, a factores subjetivos que influyen en el mercado. Debemos diferenciar -dice- el valor patrimonial del valor de mercado. Ya que el patrimonio est formado por el conjunto de los bienes y tambin de las deudas.

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MTODOS PARA EVALUAR Los ms conocidos y tradicionales son: el comparativo o directo, el indirecto y el emprico. La mayora de ellos son extranjeros y se basan en mercados muy diferentes al nuestro, como los europeos. Porque as como trajimos desde Francia la idea del Bar o Caf y adoptamos la hasta la raya de los pantalones masculinos, el uso de sombreo gardeliano y tantas otras cosas, tambin trajimos de Europa mtodos que no son adaptables a nuestras economas inestables. Y que, ante la falta de mtodos propios, los tasadores comenzamos aplicar Vamos analizarlos, sabiendo que algunos son separatistas y otros, de conjunto, segn que se tome al terreno y la edificacin por separado o en forma conjunta. Mtodo directo o comparativo: se basa en las ventas reales de inmuebles, realizadas en pocas cercanas a la tasacin y ubicados en las inmediaciones del inmueble que se pretende tasar. Este mtodo es separatista, ya que propone evaluar el terreno por un lado y la construccin por otro, partiendo de un lote, preferentemente baldo o con
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una construccin caduca y en este caso, el gasto de demolicin se deduce del precio final. Se toma como lote tipo, al que surge de la media estadstica, al que luego se le van a aplicar correcciones, es decir, ciertos ndices, de acuerdo a las caractersticas del lote que se quiere tasar, o sea, si tiene malezas, desniveles, calidad del terreno de fundacin altimetra, simetra, propiedades geomtricas de la parcela, su ubicacin en la manzana, cuadra, orientacin, su distancia de las esquinas, la adecuacin y el aprovechamiento posible, etc. Al costo de la tierra, se devengarn los gastos para mejorar la altimetra, o para desmalezar, o lo que fuere, y as se resuelve el avalo. El sistema comparativo, hace correcciones al lote tipo, procurando medir la aptitud de la parcela a tasar, relacionando las medidas de frente y fondo, es decir por sus propiedades geomtricas, ya que tienen ms demanda los lotes de frente ancho y los fondos no tan profundos. Principalmente los lotes urbanos para edificacin de torres horizontales. Se ha usado a veces, la regla de 4-3-2-1-, conocida en EEUU, que dice: Si dividimos la fraccin en cuatro partes iguales en el sentido de su profundidad el valor de la parte frontal va a valer 40%, la que la sigue 30%, la siguiente 20% y la del fondo 10% (se basa en un lote de 30 metros)

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Pero repito que estas tablas, basadas en medidas que son tpicas de otros pases, no siempre son aplicables al nuestro. El mtodo supone una valorizacin panormica, propia del lote, no de la zona, para efectuar correcciones. Tambin la ubicacin del lote, dentro de la manzana, es decir, su orientacin y su distancia de las esquinas. La tendencia actual es la de considerar su adecuacin y aprovechamiento. Este ltimo, parte de una premisa y es que el lote vale por la superficie cubierta (la edificacin) que puede soportar (real o idealmente) Ambos elementos surgen de la relacin lote-edificio. Pero creo que nos estamos olvidando de la relacin lote- paisaje, que no es lo mismo que la valorizacin de la zona. Supongamos que un terreno, tenga una vista nica hacia un Ro, y que esa cualidad sea propia del terreno y de ningn otro de la zona. Aqu, el valorpaisaje puede ser mayor que cualquier otro a considerar. Hay lugares que son nicos y privilegiados. Y su valor no depende de la construccin, ni de la zona en s, sino de esa circunstancia. Y su precio suele ser incalculable por los mtodos habituales, que no consideren ese punto en particular. Y cmo se valora al lote tipo? Por los datos de ventas reales, que nos brindar la media estadstica.
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Ac voy a repetir que algunos confunden estadstica con encuesta. Porque cuando averiguamos datos que no se pueden verificar, estamos considerando un dato de encuesta no de estadstica. Pero es bueno conocer el mtodo desde el punto de vista terico, a saber: Operativa: Lote tipo: Fecha de venta: 4-1-2000 Precio de venta: 6000 Dimensiones: 15 x 30 Superficie: 450 m2 Clculos: Superficie cubierta Costos de demolicin (si tuviera una edificacin caduca) Valor neto de la tierra Valor por m2: Coeficiente de frente y fondo Valor del lote tipo (11x 30) Coeficiente del lote a tasar De tales clculos resulta la tasacin del lote tipo por metro cuadrado y como necesitamos varios (se recomienda un mnimo de seis), tendramos que
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hacerlos en cada uno, homogeneizar precios por fecha, forma de pago y sacar promedios. Entonces, la tasacin de un lote es igual al valor del m2 del lote tipo, multiplicado por la superficie del lote a tasar. De lo expresado, deducimos que este mtodo no es apropiado en la Argentina de nuestros das, es decir a fines del siglo XX y comienzos del XXI. Porque no nos podemos basar en lo que nos han dicho que fue el precio de venta de tal o cual inmueble., pues no me parece serio. Porque si consultamos a los vecinos, obtendramos respuestas como stas: ---Me dijeron que se vendi en tantos pesos. --- Y cmo se vendi, de contado o en cuotas? ---- Y el crdito, con qu inters? --- Y cul era el estado del inmueble y la antigedad? ---No s (sera la respuesta) Y en una inmobiliaria ocurrira algo parecido o lo que es peor, no diran nada frente a un desconocido. Y sa es una base slida? Tampoco imagino a un tasador haciendo el papel de detective. Ni confo en los datos que se puedan obtener de ese modo. Por otra parte, no es fundamental ocuparse de hacer esos clculos. En cambio, s lo es, la observacin personal y minuciosa de todos los factores que
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influyen directamente en el avalo de ese bien, no de otros. Pero debemos decir que la metodologa de los comparativos, fue popularizada por la circular del BCRA 2563 y errneamente sobreestimada por profesionales y firmas tasadoras, que la aplicaron indiscriminadamente en cualquier tipo de propiedad, circunstancia, finalidad y condicin del mercado. Pero resulta que despus de la equidad cambiaria de la poca de Menem, vino la devaluacin y ante lo absurdo de considerar los precios comparativos y referenciales, se vio el error y la falta de profesionalismo a la que haba arrastrado la rigidez conceptual de esta normativa del Banco Central. (Tal como lo expresa SERINCO que es la empresa de Tasaciones y verificadores de garantas ms conocidas del pas). Mtodo Indirecto: es el llamado mtodo de capitalizacin de la renta. Consiste en que a la renta bruta obtenida por alquileres obtenidos o posibles de obtener, durante doce meses, se le restan los posibles o efectivos gastos. Y a ese resultado, se lo capitaliza de acuerdo al inters bancario. Es decir, toma como base el rendimiento del propio bien, que es el alquiler (real o posible) del inmueble, por lo que es un mtodo de conjunto, basado en la inseparabilidad de la tierra y el edificio
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Suele aplicarse preferentemente, a las propiedades destinadas a renta. Y afirma que el valor de un bien es proporcional al de su renta. O sea que un bien vale por lo que produce. Frmula de capitalizacin: R/r (Siendo R los ingresos y r la tasa de inters) Sin embargo, esto que parece una simple divisin, presenta serias dificultades. En primer lugar, el ingreso total bruto, no puede ser usado como base, porque no est disponible completamente. Recordemos que con el ingreso bruto, se tendrn que afrontar los gastos de explotacin, cubrir la depreciacin del edificio y el resto se considera como utilidad. De lo que resulta que: Ingreso neto= ingreso bruto-(gastos + amortizacin), lo que sera R (renta) Cuando el ingreso bruto es variable, se resuelve por tablas financieras que resuelven la frmula: I = i ( I1+I 2...I n) (1+i) elevado a la n potencia 1

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Los gastos (de funcionamiento y mantenimiento), se pueden calcular reemplazando en la frmula la I por la G y para la amortizacin usaramos: A= i (V (Valor depreciable n) V (valor depreciable 1) (l+i) Pero no nos ocupemos de tantas frmulas, porque en realidad, si las necesitramos, bastara con recurrir a informes financieros de los especialistas en el tema. Lo importante aqu, es saber que debemos considerar el valor a nuevo o residual y la depreciacin del edificio. Y que un error del 10% en la tasa de inters, aumentara el valor del terreno en ms del doble. Por mi parte, puedo decir que la inestabilidad econmica y el crecimiento de las tasas de inters, crean dudas sobre la aplicacin de principios financieros, en desmedro de este mtodo. He dado anteriormente, mi opinin acerca de las diferencias del mercado en cuanto al valor de venta y de alquiler y expuse las razones, por lo que no voy a insistir sobre la inconveniencia de este mtodo. Adems considero que su aplicacin podra ser efectiva en un pas sin crisis econmicas, donde pudiramos hacer inversiones confiables a largo plazo, a tasas de inters estables. Pero nuestra estabilidad monetaria no es confiable.
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Y un mtodo que se base en datos variables, a corto plazo, no es efectivo. Qu tasa de inters tomaramos? Algunos opinan que la de los crditos hipotecarios, pero sera una actitud voluntaria que no comparto, pues creo que los resultados nos llevaran lejos de la realidad. Mtodo emprico: busca el valor ideal, virtual, basndose en la experiencia del mercado inmobiliario, observando los factores intrnsecos y extrnsecos que ofrece el bien junto a estadsticas comparativas de valores, dejando de lado los valores que no reflejen la normalidad de la oferta y la demanda. Chandas, se ha esforzado en brindarnos su punto de vista sobre la cuestin y segn l, la tcnica operativa de la Tasacin, se debe desarrollar en las siguientes etapas: 1) Compilacin de antecedentes 2) Inspeccin de la zona de emplazamiento 3) Seleccin de datos 4) Trabajo de gabinete. Respecto del punto 1, dice que La informacin es el problema principal del avalo. Y agrega: Sin informacin, no hay valuacin. Y aqu, viene la ms seria de las preguntas: Qu tipo de informacin?
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Ya me refer a los antecedentes sobre operaciones inmobiliarias reales, que en general, no se ajustan a la verdadera operacin realizada y por otra parte, las operaciones estn protegidas por el art. 19 de la Constitucin Nacional, que resguarda a las acciones privadas entre los hombres. No se pueden hacer estadsticas con datos errneos o dudosos. Ni siquiera serviran de base, la valuacin fiscal o la base impositiva del inmueble, porque se hicieron en base a parmetros muy generales (cantidad de metros cubiertos, dimensiones del lote, etc.) datos que no siempre estn actualizados. Pero adems, hay que decirlo, cuando una inmobiliaria tasa un bien para venderlo, por lo general, establece un precio ms bajo, para venderlo rpido porque tiene inters en cobrar la comisin antes de que otro lo venda o el dueo desista. O puede ser ms alto para tentar al dueo a que venda la propiedad. Y como dijimos, los datos que toman en el mtodo de comparativos deben estar desprovistos de intereses econmicos o subjetivos que los distorsionen. Sobre la informacin que brindan los avisos en peridicos, ya manifest mis dudas. Y la informacin sobre los costos de construccin, puede aplicarse a valuaciones de proyectos, a propiedades de reciente edificacin, pero a la hora de tasar, no tienen ms importancia que los dems factores.
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Y vamos a dar un ejemplo: El costo de una vivienda de plan, construida en serie, con iguales materiales y mano de obra, de acuerdo a los costos de construccin, recin terminada por el IPV, ms el valor del terreno, es de $ 121.000. Pero resulta que luego de un tiempo se radica en las inmediaciones una Villa de emergencia. El precio de mercado baja, porque hay un elemento externo y social que va a influir sobre el avalo sin la consideracin de los costos del inmueble. Claramente vemos cmo un elemento subjetivo va a tener ms relevancia que la objetividad de los costos y los ndices correctivos de depreciacin por antigedad y estado. Claro est, que conocer todos estos procedimientos, aumenta la cultura del tasador, pero no hace al avalo. Adems, no en todas las propiedades, se puede deducir el costo de la construccin. Cunto costara construir una casa cuya antigedad es de 60 aos, que tiene molduras hechas a mano, carpintera tallada, producto de mano de obra y materiales que ya no existen? Por supuesto, que alguien va a decirme que ya no tiene vida til, segn algunas tablas de depreciacin, que le dan a la vivienda una vida de 70 aos, como mximo. Pero todos sabemos que no es as, pues existen edificaciones con esa antigedad que son muy valiosas y podran ser tiles por 70 aos ms.
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No pretendamos hacer de la valuacin una ciencia exacta ni cientfica. Es cierto que debe basarse en conocimientos, pero en aquellos que surjan de la observacin minuciosa de los factores que inciden en el mercado y que pueden modificarse de un da para otro, sin que tengan que ver las estadsticas sobre las ventas reales. Cunto valdrn las propiedades que quedaron en pie, al da siguiente de la catstrofe de San Carlos Minas en la Provincia de Crdoba? Acaso lo que decan las estadsticas de venta? O lo que decan las publicaciones de las revistas especializadas? Seguro que no. Porque simplemente, despus de la tragedia, no haba demanda. La tasacin es el arte de la observacin personal y cotidiana de las fluctuaciones y factores que tienen incidencia en la valoracin del mercado de un bien determinado, en base a un anlisis profundo y particular del mismo. Puede valerse de las matemticas, de las estadsticas, siempre y cuando se considere que esos datos son ciertos. En el punto 2, considero que s tiene importancia fundamental la inspeccin, pero no slo de la zona, sino del inmueble y todos sus factores intrnsecos. En el punto 3 y 4 vamos a coincidir, pero los datos a que se refiere el punto 3, son los que provienen del propio tasador en consideracin a los factores intrnsecos y externos del inmueble y no de costos ni de estadsticas. En cuanto a los datos sobre las
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limitaciones que tenga el inmueble (servidumbres, declaracin de utilidad pblica, etc.), creo que s son importantes a la hora de evaluarlo. Mtodo propuesto por el ingeniero Dante Guerrero Se tratan de homogeneizar los antecedentes brindados por ventas realizadas en un sector determinado (de contado y a plazo) y se colocan en una planilla, que el autor denomina Estudio de la tierra y donde luego va a transcribir los coeficientes correctivos. El coeficiente de actualizacin, nos pondr los precios al valor de hoy, por pago de contado (o valor presente) El coeficiente de medidas tabla de Fitte y Cervini (o tabla de frente y fondo 11x 30 m) Picozzi: a mayor volumen edificable por lote, mayor coeficiente de medidas. Cuando se trata de lotes no rectangulares, hablamos de fondo relativo, que divide la superficie por el frente. (hay que agregar el coeficiente de forma). Primero homogeneizar los lotes de forma irregular, quitndole valor a las superficies no aprovechables. A la superficie homogeneizada se la divide por la del lote y obtenemos el coeficiente de forma. Puede aplicarse a los triangulares. Para las expropiaciones, hay que tasar el lote antes y despus. La diferencia entre ambas es el valor de la
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expropiacin. Tambin se aplica a los lotes invadidos, con servidumbre, etc. Valor del plottage: es la plus vala de un lote cuando se le han anexado uno o ms lotes, en funcin del beneficio que haya obtenido por ese hecho. (En relacin a su fondo relativo). Coeficiente de esquina: Se suman los dos frentes y se divide la superficie del lote por esa medida. (ver tabla Valvano). La valorizacin por esquina, no alcanza a ms de 30 m desde el vrtice, si la medida es mayor, se considerarn las dos partes, por separado. Ese valor es el ndice de utilizacin (n). Entendindose por tal no slo a la superficie edificable sino a la mayor rentabilidad. Son mejores los ndices mayores de 1. Hay coeficientes por servicios pblicos y de ubicacin, todos ellos homologan las ventas, ponen a los lotes en el mismo lugar, fecha, con las mismas medidas, forma de pago, forma, etc., y de all sale el lote tipo. Por otro mtodo puede verse el grado de dispersin del lote, con respecto a la media estimada en cada coeficiente. A estas consideraciones, le corresponden las mismas crticas del mtodo comparativo. Todas estas tablas, coeficientes, tan bien pensados y ejecutados, nos hacen pensar que la tasacin se realiza en forma cuasi-matemtica. Pero no es as, porque la falla del
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mtodo est en la base de la operatoria. En los datos inciertos y dudosos en los que se fundamenta. En la tasacin, podemos usar clculos matemticos, pero referidos al bien particular que se tasa y no a distintas realidades, inciertas o probables. Este es el desafo del tasador, tomar en cuenta lo general de mercado y enfocar lo particular del inmueble. La tasacin ms que una ciencia es un arte. Y digo esto, porque considero que el arte supera a la ciencia, ya que en realidad, cualquier persona puede aprender una ciencia, pero no todos pueden realizar una obra de arte. Y es porque ste, implica una condicin, una aptitud diferente, que nace de los conocimientos, de la imaginacin, de la experiencia, de la observacin del medio y de su capacidad de sntesis. Y esas deben ser las aptitudes de un tasador. No obstante, todo ello debe plasmarse en un acto concreto, as como se hace un cuadro o una poesa, donde la obra artstica sera la expresin concreta, objetiva, de su subjetividad y sus conocimientos. As de concreto y objetivo debe resultar un informe de tasacin. De modo, que no nos esforcemos en tratar de que parezca una ciencia. Mejor, hagamos que nuestra tarea sea una obra maestra de la observacin y el anlisis, que nos permita expresar nuestros conocimientos sobre la realidad y que refleje nuestra honestidad en el resultado final.

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Mtodo directo de mercado: Esta metodologa procede as: a) Compara ofertas y demandas potenciales del bien que se quiere tasar b) Toma al inmueble como unidad, tal como se considera en el Cdigo Civil (no es separativo) c) Toma al mercado con sus dos elementos bsicos d) Todos lo factores intrnsecos y extrnsecos se resumen en el mercado, abarcando la situacin econmica y todos los dems factores, porque se realiza en el mismo momento y sobre el mismo bien. Antes de explicarlo, conviene recordar que no existe un mercado unilateral, es decir oferta sin demandas, ni demandas sin oferta. Para que la tasacin sea seria debe existir la oferta y la demanda, porque sin ello, no hay mercado posible para considerar. Una persona que no est dispuesta a vender su propiedad no va a aceptar un precio justo y un cliente desinteresado en la oferta no ser demandante, aunque el precio sea justo. Estudiar el mercado no es fcil, ni se puede hacer comparndolo con el de otros bienes que no tienen que ver con el que se pretende tasar. Se pueden comparar sus medidas, sus metros cubiertos, la calidad constructiva, pero hay otros factores
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estticos, funcionales y hasta subjetivos que no pueden compararse porque son propios de ese bien. Los inmuebles, no se compran por sus metros cuadrados, ni por el tipo de construccin. En la mayora de los casos, no son comparables. Para poner un ejemplo, dir que un m2 cubierto de una casa de 3 m de altura y ambientes de medidas estndares, no puede comparase con un m2 cubierto, de ambientes amplios y techos de 4 m de altura, porque el confort, la aireacin, la temperatura resultante, no son las mismas. Y ese valor escapa al costo de un m2 cubierto. El inters que despierta un inmueble no es el mismo que puede tener el otro y esto no es matemtico ni se pueden hacer estadsticas con bienes tan diferentes. Mucho menos cuando no hemos conocido ni inspeccionado esos bienes que se pretenden comparar. Y voy a otro ejemplo: Cuando viene a comprar manzanas, no quieren peras porque el cliente tiene una idea definida de lo que necesita comprar y esa idea es subjetiva. Y tambin sabe lo que no quiere. Y no va a comprar 100 m2 cubierto, va a buscar un inmueble que le guste y responda a sus necesidades, que tenga confort, buena iluminacin, ventilacin, funcionalidad y sabe perfectamente lo que quiere Por otra parte, el vendedor, sabe qu precios acepta y cules no. (Porque si acepta cualquier precio por una urgencia, no podemos considerar el caso)
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Entonces tenemos que aplicar un mtodo directo, que se refiera al mismo bien que se pretende tasar y no a otros, que si bien pueden estar el la zona, tener medidas parecidas, no tienen nada que ver con el estilo, con la esttica, con el confort del bien que se tasa. Y por ms coeficientes que apliquemos desde afuera, a las cifras monetarias las pone quien se interesa en esa y no en otra propiedad. No existen coeficientes para medir esa subjetividad, ni la libertad de poder elegir. Pero en cambio, s podemos medir la cantidad de interesados que tiene una propiedad en un momento determinado. De qu manera? El tasador publica en el diario de mayor circulacin o por internet, etc. varios avisos simultneos con distintos montos y que estime probable para la venta con el consentimiento del dueo) durante quince das o un mes, sin precisar la direccin exacta. A los interesados, se los cita a distintos horarios y das para ver el inmueble Y cuando termine el procedimiento, puede valorar por comparacin directa, efectiva, concreta y objetiva por cual monto se inclina el inters de la demanda. Con ello efecta una planilla con los interesados por un precio y otro, para realizar un anlisis de formas de pago, etc. Este es el mtodo eficaz, indubitable, que no tiene que recolectar datos inciertos y dudosos, que no tiene que tasar a nuevo edificios que ya no se construyen.
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Tanto es efectivo que es el mtodo ms usado y que suele utilizar el propietario cuando vende por s o a travs de una inmobiliaria, es decir, primero ofrece el inmueble a un precio alto y si no hay interesados durante un tiempo, lo baja hasta el ltimo precio que est dispuesto a aceptar. Pero como el tasador no tiene tanto tiempo, debe publicar diversos avisos simultneos para valorar la demanda en el corto plazo. Mtodo analgico Es til para tasar edificaciones recientes. Es comparativo y separativo. Lo que aqu se va a comparar es el costo del proyecto de construccin del inmueble a tasar. Y a ese valor, se le aplica la depreciacin que ha tenido, desde su construccin, se suma el valor del terreno y tenemos la base. Luego se tendrn en cuenta los factores externos e internos que inciden especficamente en el inmueble. Precisamente, dentro de ellos consideraremos el valor del diseo arquitectnico, que es un valor esttico y que es resorte de la arquitectura Valoraremos el frente, la implantacin, los jardines, el estilo, la decoracin, accesorios, obras de arte adheridas, etc. Todo lo cual, tiene una gravitacin increble a la hora de considerar la demanda que pueda tener el inmueble.

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En este mtodo, partimos de un informe actualizado de costos, que puede darnos un ingeniero o un arquitecto. Y que responde a la siguiente pregunta: Cunto vale esta propiedad que debo tasar, si tuviera que construirla hoy? Y ser ese costo, la depreciacin por estado, ms el valor del lote, lo que nos dar una base. Estamos presupuestando una obra concreta, que es la del mismo inmueble, que es objeto de la tasacin. No tomamos en cuenta ventas realizadas en inmuebles que no responden a caractersticas idnticas al bien a tasar, sino al mismo inmueble y a esa base, le aplicamos los factores internos y externos especficos, su valor esttico, sus posibilidades de reforma, etc. Este mtodo, que usa la analoga, no es el ms apropiado para tasar departamentos de propiedad horizontal, porque en estos ltimos, los clculos de costo del edificio, como base para una unidad, nos resultaran excesivos, toda vez que podemos tomar del mercado, datos ms sencillos y efectivos. Como son por ejemplo, las ofertas en el mismo edificio, porque los factores de construccin, sus dimensiones, su mano de obra, materiales, su funcionalidad y la zona de influencia, son generalmente similares al del bien que se quiere tasar. Tampoco es bueno usarlo en construcciones antiguas, porque estas reproducciones de costos pueden resultar inoperantes debido al progreso en materia de construccin
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El mtodo combinado Consiste en la aplicacin de ms de un mtodo, coordinados por la experiencia del tasador. A mi juicio, pone a prueba la capacidad y la creatividad del profesional, que debe relacionar y comparar resultados para disminuir el margen de error. Es el mtodo que propone SERINCO (Tasadores y Verificadores de garanta) cuando expresa textualmente: Tanto el mtodo directo como las dems metodologas deben usarse segn los casos y el tipo de propiedad, analizando y verificando cada inmueble a tasar, a la luz de varias de estas metodologas. Hoy por hoy, hay dos puntos esenciales en la tasacin de inmuebles: 1) la demanda potencial (anlisis y caracterizacin) 2) su ubicacin (actualidad y proyeccin de la zona y actividad econmica ligada a ella.) Mtodo integral: Toma como punto de partida la valoracin de del terreno y de la construccin (si la hay) y a ese valor, se aplican los factores positivos y negativos, intrnsecos y extrnsecos del inmueble, que determinan el avalo final.
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Pero de ninguna manera se puede afirmar en tal barrio, vale tanto el m2 porque dentro de una zona, hay situaciones o elementos de juicio, que hacen variar el valor del inmueble que se tasa, respecto de otro cualquiera de la misma zona Toda valoracin debe hacerse en funcin del destino potencial del lote (Residencial -comercialindustria- edificio de PH- escuela- espacio verde etc.) Y esto se ve nicamente in situ, delante de los ojos del buen observador. Frente a nosotros divisaremos, todo un marco de posibilidades, un panorama fctico que se capta con la vista y con la inteligencia. Y eso, se apoya principalmente, en nuestra experiencia, porque a la hora de tasar, no hay situaciones idnticas, aunque a simple vista lo parezcan. Y qu factores vamos a considerar? Factores Intrnsecos: (Positivos y negativos) Datos no basados en tablas, sino en la lgica sobre formas, simetra, medidas, proporciones, nivel del terreno, fondo relativo, aprovechamiento, destino posible, pavimento, valor panormico particular, suelo, como fundacin o explotacin(caractersticas) Factores externos: (Positivos y negativos)
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Datos: Ubicacin: ciudad-Barrio-manzana- cuadraacera Valores potenciales Valor panormico de la zona Posicin o ubicacin ( plancheta catastral) Altimetra zonal Infraestructura urbana (Plaza, escuelas, espacios verdes-pavimento del barrio, etc.) Infraestructura Comercial: comercios, galeras, etc. Infraestructura de servicios: Medios de transporte ( lneas de colectivos, taxis, remises, diferenciales), de comunicacin( Telfono, Cable ,televisin, etc. ) luz, gas, agua potable, recoleccin de basura, de barrido de calles, cloacas, custodia policial, buena iluminacin, farmacias, centros mdicos, supermercados, guarderas, estaciones de servicio, escuelas, parques de diversiones, servicios de emergencias, sacerdotal , CPC, Bancos, comedores, bares, centros de esparcimiento, de cultura, teatros, cines, telfonos pblicos o cabinas, institutos de gimnasias, de estticas, etc. Infraestructura social: clase social a que pertenecen los vecinos, no de acuerdo con el potencial econmico sino su nivel educativo, su modo de vida. Existencia o no de asentamientos ilegales en las cercanas (gitanos, usurpadores, ferias clandestinas)
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Radicacin de villas Caractersticas de los habitantes, familias, obreros fabriles, profesionales, artistas, de asentamiento estudiantil, jvenes, de edad avanzada, etc. Operatoria del ajuste de datos .Se estima un valor de base de la zona, tomando algn parmetro cierto. Por ejemplo un promedio de las ofertas en la zona donde se halla el inmueble a tasar. Aplicando un descuento de 10 o 20 % por el exceso en la expectativa de venta, que es propio de las ofertas. Ej.: 127.000 pesos (oferta) -20%= 127.000- 25.400= 101.600 (Valor probable de venta) Al porcentaje lo maneja el tasador.

Factores de incidencia zonal: Positivos Alumbrado de gas de mercurio calidad del agua Centro Comercial hay puesto policial
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Negativos. Mala No

Gas Natural Cabinas telefnicas y tel. pblicos Etc..............................

Factores intrnsecos: Positivos Negativos

Medidas: Adecuada para el destino Fondo relativo Ubicacin: esquina importante Valor panormico ( frente al cementerio) orientacin Norte Nivelado Diseo y esttica Suelo parejo, firme Forma rectangular Etc.... Cunto hay ms de positivo que de negativo? De acuerdo a ellos se realiza la correccin del precio, segn criterio fundamentado del tasador. Analizamos el mercado y se traducen estos nmeros en base a si los elementos negativos y positivos a si aumentan o disminuyen la demanda y en qu porcentaje. Se estima el valor individual por calidad de materiales, mano de obra, diseo, funcionalidad, etc.
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Todo mediante un razonamiento sustentable, que nicamente le corresponde al Perito Tasador. Mtodos para depreciar construcciones, por antigedad y estado Se usan para tasaciones con mtodos separativos donde el terreno se tasa por un lado y las construcciones por otro .La base comparativa que se propicia es de seis inmueble similares ubicados en la misma zona del inmueble que se tasa que se hayan vendido con fecha no mayor de dos aos. En la planilla resultante, debe constar el lugar, la fecha, la descripcin, el precio y la forma de pago que resulta de la venta de los inmuebles a comparar. Luego se deben homologar para que resulten como pagos de contado en una fecha determinada. Se hace necesario entonces, cuando se tasa la construccin, devaluarla por antigedad y estado. El mtodo ms usado para ese fin es el de RossHeidecke y su famosa tabla. Se toman los siguientes estados: ESTADO DE CONSERVACIN (EDIFICIO) 1- Nuevo o Muy Bueno.................................0.00 % 2- Regular (normal conservacin)................2,52 % 3-Necesita reparaciones sencillas............. 18,10% 4-Necesita reparaciones importantes........ 52,80 %
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5 Estado de demolicin...........................100,00 % DATOS: Superficie construida: 341 m2 Antigedad: 22 aos Vida probable: 80 aos (segn calidad constructiva) Estado de conservacin : 1 ( muy bueno) Se aplican coeficientes de Ross Heidecke: Depreciacin por edad: = 22 x100% = 27,50% 80 Coeficiente por estado, segn tabla = 72% (Ver tabla al final) Coeficiente de depreciacin = 100% - 72% = 28 % Valor de reposicin a nuevo por m2 = 1900 pesos Valor de depreciacin de mejoras = (1.900 x 34) x 28/100 = 181.412 pesos Valor total mejoras - valor de depreciacin = valor de mejoras depreciada. O sea: (1900 x 341) 181.412 = 647.900 - 181.412 = 466.488 pesos Valor terreno = 312 m2 x 450 dl. = 312 x 1377 ( 3.06 cotizacin) = 429.624 pesos

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Valor de tasacin del inmueble Valor de mejoras depreciadas................466.488 pesos Valor de terreno...................................+429.624 pesos Valor venal.................................. 896.112 pesos El agrimensor venezolano Lorenzo Di Ruggiero, hace algo muy parecido pero no la devala primero por edad y luego por estado, sino que al valor a nuevo lo devala por estado. Y los dos ya consideran incluido el valor de demolicin. Y es as, porque es el estado de la propiedad es lo que establece la vida til o probable de la construccin, en cambio, la antigedad no devala al inmueble en porcentajes tan estrictos y exactos, porque depende del mantenimiento que haya tenido. Asimismo, en pocas de hiperinflacin, un inmueble puede valer, mucho ms que cinco aos atrs, es decir cuando tena menos antigedad. Depreciacin funcional (por inadecuacin y obsolescencia) Se estiman en un porcentual de 0,75 a 0, 85%. Por ejemplo, distribucin de ambientes inadecuados, circulacin entre dormitorios, falta de luz, de ventilacin, etc. En edificios colectivos, sean o no en altura, se considera que una superficie comn que fuera superior a 25% est mal aprovechado el espacio.
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Con respecto a este punto voy a decir que lo que ha dejado de usarse en la construccin, muchas veces, gusta ms que lo moderno. Por lo general, la gente busca confort y calidad, no modernidad, ni actualidad. Coeficiente de forma de pago: se usa para homogeneizar precios que han sido pagados en cuotas y que se pretenden homologar como pagos de contado. Valor presente = Capital n (aos-meses) ( I ( inters) + 1)

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LA TIERRA de explotacin agrcola ganadera: ( zona rural y sub-rural) Podemos comenzar diciendo que la tierra puede tambin estar destinada, a la agricultura, a la ganadera, o a otro tipo de explotaciones, como la forestacin, la apicultura, etc. El valor de la tierra en reas rurales, se deduce de sus posibilidades de explotacin. En primer lugar, vamos a medirla en Hectrea, y la denominaremos como de explotacin agrcola o/y ganadera, o para forestacin, etc. Lo primero que haremos ser identificar el campo, tomar sus medidas, tomar su identificacin catastral, identificacin de la zona en un mapa y plano donde se destaque la unidad agro-econmica a que pertenece, con sus posibilidades de aprovechamiento y produccin. Consideraremos las condiciones climticas de la zona, y perodos e intensidad de las lluvias, si es zona que se inunda, con sudestadas u otros tipos de tormentas como granizo. Tambin veremos su situacin jurdica, es decir si est rentado, si posee servidumbres, etc., Esa base, se modificar, en ms o en menos, por las caractersticas intrnsecas y propias de la tierra que se quiere tasar. Lo primero que vamos a hacer, es ver el estado del suelo mediante un anlisis de la tierra, o informe del INTA (Instituto Nacional de Tecnologa agropecuaria.).
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En el primer caso, recogeremos muestras en diversos sectores del campo, que llevaremos a un organismo oficial o no, que se dedique a ello y que nos brinde un informe sobre las propiedades reales del terreno (arenoso, arcilloso, humfero, si est virgen, si est desfertilizado o no, si las napas son permeables y en qu grado, si est desmalezado, con rboles, pastizales, cultivado, si es monte, etc., Si tiene animales, corrales, comederos, granja, tambo, si tiene mejoras edilicias, silos, molinos, sistemas de riego, alambrado, galpones etc.. As, confeccionaremos un croquis aproximado de distribucin y de sectores, segn las aptitudes del suelo. Veremos su horizontalidad y altimetra, si tiene o no terraplenes, si es o no proclive a inundarse. Y de all resultar su aptitud. O sea, para qu tipo de explotacin es apto. Tambin veremos si est contaminado con plagas o venenos, si tiene sistema de riego, investigaremos a qu profundidad tiene el agua, la cercana a ros o corrientes de agua, lagos o represas. Evaluaremos el mercado potencial de cultivos y las posibilidades de exportacin de sus productos y la renta potencial del mismo. Si no fuere ptimo para cultivos, ni pasturas, tendremos que averiguar si es posible y cunto cuesta optimizarlo, o si es apto para la caza o pesca, o para explotacin turstica.
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La tierra puede estar con explotacin o sin ella. En el primer caso, veremos qu clase de cultivos tiene o puede tener, las plagas que tiene o puede tener Cuando sirve de pastoreo, veremos la clase de animales o de ganado que se pueden criar, o que posee en realidad, veremos las condiciones en que ellos se encuentran, si es zona libre de aftosa, si estn sanos, si tienen buen peso, si estn vacunados, cmo se alimentan ( con pasturas o alimentos balanceados), si estn libres o en corrales, qu cantidad de leche producen (vacas), qu cantidad de huevos y carne fresca, si tiene explotacin avcola, o rboles frutales, etc. Veremos tambin, a qu distancia se deben transportar los productos y por qu medios y si su produccin puede abastecer al mercado local, nacional o internacional. Luego de la tierra vendr la consideracin de la infraestructura. Es decir, si est cercado, si posee vivienda para peones, si tiene mano de obra en la zona, si tuviere corrales o caballerizas, animales de granja, maquinarias de explotacin agrcola, galpones, silos, molinos, bombas de agua, sistema de riego, mquinas de ordee, si la vivienda tiene electricidad, televisin, cable, telfono, confort, a qu distancia est el centro urbano ms prximo, o los centros de comercializacin, etc. El campo puede encontrarse tambin en estado virgen, con malezas, monte, pastizales y arboledas naturales, en ese caso se estimar el costo del desmonte, la fertilizacin, etc., segn la utilidad
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que se desprenda de sus condiciones naturales. La caza, puede ser tambin una de las utilidades. (EJ: palomas) Conviene sealar que en las zonas rurales, se acostumbra a vender a tranquera cerrada, es decir, con todo (mquinas, herramientas, animales, granos y cultivos) Pero en el caso de los cultivos, los frutales o plantas de explotacin forestal, que son separables de la tierra, o no estn adheridos a ella en forma permanente y por eso no son inmuebles por accesin fsica, pueden ser consideradas inmuebles por voluntad del propietario. Nadie puede decir que quiere comprar la tierra y no lo plantado en ella. Su valor est integrado como lo estn los cercos, los silos, los galpones, la vivienda, los molinos, etc. Tambin es comn en esta clase de tierras, con explotacin agrcola, ganadera, forestal, etc., encontrar que estn sujetas o son beneficiarias de algn tipo de servidumbre. Y vemos que esto, puede modificar su valor en la medida de que se limite la disponibilidad plena de una superficie de terreno destinada a ella. Tambin podemos encontrar a la tierra en estado de desertificacin, es decir, agotada en cuanto a que est contaminada con agro txicos e infrtil por monocultivos reiterados.

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LA LEGISLACIN TASACIONES:

EN

MATERIA

DE

Si bien no hay una ley que regule el modo o el mtodo que debemos emplear para tasar un bien, existen reglas que debemos recordar a menudo, ya sea, para emplear un vocabulario correcto en los informes, como para demostrar una claridad de conceptos que avalen los fundamentos que se brindan en el informe. Es muy frecuente, llamar inmueble por accesin, a algo que no lo es. Y el no cometer errores puede hacer que nuestra tarea, demuestre ms profesionalidad. En el anexo, que hay al final, hay artculos del Cdigo Civil que aclaran estos conceptos. Pero algunos otros, podemos recordarlos, a saber: Art. 2070: Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporneo, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad. Vemos que es un derecho real, no personal, ya que la muerte del propietario no extingue la servidumbre, que hay sobre su propiedad.

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Art. 2973: Heredad o predio dominante es aqul a cuyo beneficio se han constituido los derechos reales. Art. 2974: Heredad o predio sirviente es aqul sobre el cual se han constituido. Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas (art.2975 C.C.) aparentes (visibles o demarcadas) o no aparentes (Ej. de esta ltima, prohibicin de construir ms de 4 metros en lo alto) ( art... 2976).Se establecen por contrato, por disposicin de ltima voluntad y se inscriben en el Registro de la Propiedad La establece el propietario o el nudo propietario y se realizan por el tiempo que dure su usufructo. Las ms comunes y que hacen a nuestro tema son: Servidumbre de trnsito (art. 3068 al 3081) Serv. de acueducto ( art.3082 al 3092) de recibir aguas ( art. 3093 al 3103) de sacar agua (3104 al 3107). El cdigo de edificacin establece prohibiciones que constituyen servidumbre para los inmuebles ya que limitan los derechos del propietario, en favor de la comunidad. Hay que conocerlo, para poder evaluar la tierra, de acuerdo con sus posibilidades reales de construccin o explotacin (Ej.: industria, deben establecerse en ciertas zonas) En el Cdigo Civil tambin hay disposiciones para peritos que pueden ser tiles:
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Art.3466: La tasacin de los bienes hereditarios en las particiones judiciales, se har por perito nombrado por las partes. El Art. 4032. del C.C. establece en 2 aos, la prescripcin de la obligacin de pagar honorarios a los profesionales Para honorarios, ver adems ley 24.432 Los Martilleros peritos tasadores deben conocer los art. 67 al 86 de la ley 7191 y sus modificatorias, que regula esta actividad. Estos artculos, entre otras cosas, facultan a quienes tengan matrcula de tasador y figuren en la lista anual entregada por el Colegio Profesional al Tribunal Superior de Justicia, a realizar tasaciones y pericias ordenadas por un juez sobre cualquier clase de bienes. La presentacin de la pericia, deber cumplirse en treinta das, aunque podr el juez ampliar el plazo. En las quiebras y cuando deba ser perito oficial en otra clase de juicios, la eleccin ser por sorteo. El tasador deber aceptar el cargo en tres das e instar los trmites en los cinco siguientes, bajo apercibimiento de ser removido del cargo y excluido de la lista. Una vez notificadas y firmes las conclusiones del perito, se fijarn los honorarios de acuerdo con el arancel: 2% del valor de los bienes tasados o en su
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caso sobre el valor locativo del contrato, a cargo de quien resulte obligado por resolucin judicial. En las oficiales o particulares, el 1 %, a cargo de quien las solicite. Si se suspendiere la pericia, le corresponde el 75% del arancel. Los honorarios y gastos podrn actualizarse hasta el efectivo pago y podrn perseguirse por va de apremio. No obstante esta breve sntesis, se recomienda leer detenidamente dichos artculos de la ley 7191 y sus modificatorias, para refrescar los conocimientos sobre el tema. Asimismo, se recomienda tener a mano, para consultar, toda disposicin legal o reglamentaria Provincial y Municipal sobre Edificacin, ya que de acuerdo a las posibilidades de edificacin, la tierra tendr ms o menos valor en los distintos sectores.

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OTRAS NOCIONES DE UTILIDAD EN MATERIA DE TASACIONES: (que siempre debemos recordar) Superficies de forma irregular: Hay una manera fcil de sacar superficies irregulares, mediante la aplicacin de las frmulas geomtricas ms conocidas y que son: Superficie del cuadrado: L x l Superficie del rectngulo: B x h Superficie del tringulo: B x h 2 Superficie del crculo: 3,14 x radio al cuadrado. Si tomamos formas poco comunes de terrenos, veremos que siempre podemos calcular su superficies, a travs de las figuras geomtricas que se incluyen en dicho formato.

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O sea, que todas las figuras pueden dividirse en otras ms simples, que sumadas, darn la superficie total del terreno u obra que se tasa. No obstante, debemos considerar las medidas que deberemos tomar para hacer esta simplificacin. Medidas y prcticas que pueden resultar tiles Las medidas de superficie nos sirven, para medir terrenos urbanos. Recordemos que ellas son: Km2-Hm2-Dam2 -m2- dm2-cm2-mm2 Mltiplos 1 km2= 1.000.000 m2 1 Hm2= 10.000 m2 1 Dam2= 100 m2 Unidad Submltiplos

1 dm2= 0,01 m2 1 cm2= 0,0001 m2 1 mm2= 0,000001 m2

(aumentan y disminuyen de 100 en 100) (Recordemos que las lineales de 10 en 10) Medidas Agrarias: Se usan para medir tierras ms extensa (campos) Hectrea-rea-centrea
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Son de superficie: Ha= 10.000 m2 (a)= 100 m2 ca= 1 m2 Son lineales: Cuadra: 129,90 m Legua: 40 cuadras = 5.196 m Medidas de peso usadas en el agro: Q (quintal mtrico) = 100 kg T (tonelada)= 1000 kg Conviene recordar sobre porcentajes: 1) el 5% de 3000= 3000 x 5 100 (En el tanto por mil, se reemplaza el 100 por 1000) Qu porcentaje representa 6 de 40? En la prctica: 6 x 100 40 Inters simple: Frmula: I= C.R.T 100 u Siendo: I (inters)-C (capital)-R (razn o porcentaje)86

T (tiempo que dura la operacin) y u (unidad de tiempo, generalmente: 1 ao, 12 meses o 360 das) Deducimos: Para hallar el Capital que al % anual produjo un inters determinado, tenemos: C = 1.100. u R.T As: R (porcentaje)= 1.100.u C.T T= 1.100.u C.R Las frmulas de Descuento Comercial son iguales, pero debemos reemplazar: I por D (descuento) C por Vn. (valor nominal) Inters Compuesto: Va capitalizando el inters Inters compuesto) Ic. = C (l+r)t - C (monto) M = C ( 1+r)t Ic = M - C

Siendo : C: capital inicial 1: 1 peso r: razn de 1 peso en un ao o perodo (1+r )t: (razn de 1 peso en 1 ao, se elevar ala potencia t.)
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RAZONES Y PROPORCIONES: Se llama Razn al cociente entre dos nmeros. Proporcin a la igualdad entre dos razones. 6 litros = 36 litros 30 nios 180 nios o sea 6:30 :: 36:180

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TASACION DE INMUEBLES CON MEJORAS Entendemos como mejoras al valor que se agrega al terreno, como la produccin (en el caso de los agrarios) o la edificacin (urbanos) y hay otros tipos, aparte de estas generalidades Antes de entrar en el tema, quiero hacer una recomendacin: cuando tengamos que presentar un informe de tasacin ante un organismo oficial o ante un Juez, tenemos que tener en cuenta que cuando se trate de Instituciones o personas jurdicas, no conocen o no han visto el inmueble y que sobre ese dictamen pericial deben producir un fallo o dar un crdito, etc. Por lo tanto el informe, requiere de mayor claridad y detalles. Si es posible, se pueden acompaar fotografas, tanto de la zona como del frente del edificio y de los ambientes interiores. En algunos casos, es necesario acompaar artculos periodsticos que se hayan publicado de la zona o del inmueble en particular o del vecindario si eso hace a la consideracin de su valor. Todos los factores positivos y negativos que posea ste, deben reflejarse con la mayor claridad y detalladamente, a los fines de que, el que deba recibir el informe, tenga una idea acabada de las condiciones del inmueble de acuerdo a la situacin del terreno y a las condiciones, estado funcional y esttico de la
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edificacin y la calidad de mano de obra y materiales empleados. Esto, sin lugar a dudas dar apoyo a la argumentacin que el tasador haya empleado para establecer el avalo. En las tasaciones privadas, que se realizan para la venta u otra transaccin, esto no suele ser necesario, ya que generalmente, quien vende o compra conoce el inmueble A veces, es necesario recurrir a un ingeniero o arquitecto que brinde un informe sobre el estado no visible, es decir de su fundacin o de vicios ocultos que pueda tener la edificacin. O simplemente, para avalar su excelente estado de conservacin. Todo dato, que provenga de especialistas en determinada profesin o arte, ser muy valorado en estas tasaciones y demostrar la seriedad de la argumentacin empleada. No tengamos miedo en pedir asesoramientos e informes tiles para evaluar acabadamente un inmueble, ni de agregarlos como accesorios a nuestro propio informe con la firma del profesional o artista que los efectu. Y me refiero a artistas, porque algunas veces nos vamos a encontrar con esculturas o obras de arte que forman parte del inmueble. Recuerdo sobre una tasacin de carcter privado, donde me encontr con paredes con incrustaciones esculpidas en piedra del tamao de toda la pared y algunas otras molduras artsticas de cemento que daban al inmueble un carcter original y nico en
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cuanto a su belleza interior. Calcular su valor me resultaba imposible sin la ayuda de un artista. Otro aspecto a tener en cuenta es acerca del destino de lo construido. O sea, el para qu se construy. Si fue para vivienda de una familia, si fue para fines tursticos, comerciales, si fue para albergar obreros, estudiantes, etc. Y de acuerdo a eso, en qu medida, sabremos si obra, cumple con los fines para los cuales est destinada. Por ejemplo, en un barrio estudiantil, los monoambientes o departamentos de un dormitorio, y sin garajes son ms requeridos que los de dos o tres dormitorios. En un barrio residencial familiar, los ms requeridos son los de dos y tres, con garaje, patio y balcn. En las viviendas familiares, la cercana a un cementerio, tendra aspecto negativo. En cambio, sera positivo para un comercio destinado a placas funerarias o a la venta de flores. Para viviendas de planes destinados a jubilados o a familias recin formadas, no sera conveniente la edificacin en dos plantas, con escaleras. La cercana a una discoteca, sera positivo para residencias estudiantiles y no para familias. Entonces, lo que nos tenemos que preguntar es: Sirve lo edificado para los fines para que fuera realizado? De all vamos a partir, para analizar las comodidades de esa construccin, en relacin a su destino. Y en
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base a ello, vamos a analizar los materiales empleados. No es lo mismo, el material que se emplea para ser destinado a vivienda, que a la guarda de mercaderas o animales o plantas. Porque una gotera en el techo de un vivero, no es lo mismo que en el de una vivienda. Como vemos, una construccin no es un cmulo de materiales que forman determinados ambientes y que puede evaluarse slo por sus metros cubiertos, sino es un cuerpo que se proyecta y organiza de acuerdo con su destino. La calidad de materiales y mano de obra y el grado de confort y eficiencia que resulta de lo edificado de acuerdo a sus fines, es lo que determina su valor. Qu cosas vamos a considerar? a)Medidas de lo construido. (Altura de techos, amplitud de ambientes y aberturas, posicin y medida de los espacios para patio o jardn, distancia de la lnea de vereda y la construccin, superficie cubierta, medidas de balcones y galeras, natatorio, etc.) b)Valor de los inmuebles por accesin (arts. 2315 y 2316 del CC) c)Distancia con las edificaciones vecinas. (A mayor distancia, ms valor) Tenemos que tener en cuenta que es una desventaja que una propiedad tenga una pared comn.
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d)Aireacin: Tamao de las aberturas en relacin a las medidas de cada ambiente. (Ver Cd. de edificacin) e)Ubicacin de acuerdo a los puntos cardinales y al paisaje. f)Calidad y tipo de materiales empleados en la construccin. Conviene hacer una planilla que diga por ejemplo: Tipo de piso: calcreo. Techo: de hormign. Aberturas: 3 corredizas de aluminio de 2mts x 1,20.-2 de 3 m. x 2 m. 7 puertas placas y dos de hierro con rejas de estilo colonial. Revoques: de yeso con molduras en aristas, etc. Hay que tener en cuenta, que no siempre un material costoso, incrementa el valor del inmueble. Los materiales valen de acuerdo con uso adecuado. Suele ocurrir que el material invertido no concuerda con el valor general de la obra y se ve devaluado por otros factores (zona, funcionalidad, mala calidad de mano de obra, etc.)
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g)Posibilidades de ampliacin o reforma. Esto suele pesar, a la hora de la demanda. Muchas veces, se compra una vivienda porque admite la ampliacin o reforma. h) Calidad de mano de obra empleada. Aqu hay dos evaluaciones: la de las terminaciones y lo que hace a la estructura y fundacin. i)Valor esttico de la propiedad.(ya lo veremos) j)Caractersticas de la zona (positivas y negativas) de acuerdo con el destino. (cercana a plaza, colegios, cementerio, etc.) k)Funcionalidad: distribucin armnica y medidas equilibradas de los ambientes, que le permitan eficiencia a la obra, de acuerdo a su destino o utilidad Ese es el valor funcional) podemos acompaar planos y grficos) l)Valor Fsico: eficiencia de lo construido de acuerdo al resultado final de la obra. M)Antigedad de la obra y vida til: De acuerdo al nmero de plantas que tenga el inmueble y su destino. Por ejemplo: una vivienda en planta baja, tiene una vida til de 70 a 90 aos y existen tablas que veremos ms adelante
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n)Estado de conservacin. Tanto en el aspecto exterior como en lo no visible (Vicio ocultos). El estado de conservacin puede ser normal de acuerdo a su edad, malo externo y bueno en lo no visible o estructuras, malo en la base y el exterior. De acuerdo a ello se calcular la depreciacin o amortizacin (devaluacin o depreciacin): es el porcentaje que se resta al valor del edificio, de acuerdo a los aos que tenga el edificio. Esta operacin debe realizarse en el terreno y el edificio como una unidad, y de acuerdo con la categora: Lujosos : 0,20 a0,70 % Econmicos:1,50 a 2% D= A x P porcentual. Depreciacin es igual a antigedad por

D= 20 aos x 0,30%= 6% (Es lo que deducimos del valor del inmueble) En mal estado aumenta el porcentual.

Tabla de depreciacin de Wagner: en estado normal y vida til de 70 aos


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1....................0,9933 4....................0,9700 8................... 0,9101 12...................0,8202 16...................0,7038 20...................0,5841 24...................0,4644 28...................0,3572 32...................0,2681 36...................0,1976 40.................. 0,1460 44...................0,1125 48...................0,0922 52...................0,0721 56...................0,0520 60...................0,0319 65.................. 0,0118 70...................0,0000 Respecto de esta tabla, que ha sido muy usada, quiero decir que ese valor de 0,0000 nunca es posible. An demoliendo una casa de 70 aos, siempre hay valores que se pueden rescatar, como puertas, rejas, vigas, etc. Personalmente, no creo mucho en los ndices, porque me he encontrado frente a muy viejas construcciones que conservan gran parte de su valor, despus de 70 aos. Y por otra parte, no siempre el paso del tiempo le resta valor a una construccin. Ej.: las catedrales, los cabildos, etc.
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Creo que nos estamos olvidando de que la tasacin, no depende slo del estado de conservacin, sino de un cmulo de factores internos y externos (como pueden ser los culturales, histricos, o arquitectnico).Existen en nuestro medio, edificios muy antiguos, pero que permanecen slidos en su estructura original. Incluso, pueden valer ms por el transcurso del tiempo, debido a la utilidad (Museos, Catedrales, Escuelas, Puente Centenario, La Caada, el palacio de Tribunales y otros edificios menores) Seguramente, me dirn que han requerido inversiones para conservar su estado. Y les dir que, en algunos casos, no ms que las habituales que se realizan para las construcciones de pocos aos. En todo caso, su revalorizacin ha superado ampliamente, el costo de las reparaciones. Tambin existen edificios ruinosos que valen ms por ello porque se tiene en cuenta su valor histrico (Ej.: Las ruinas de San Ignacio) Pero no voy a negar, que las construcciones pierden su valor por antigedad y se deterioran con el transcurso del tiempo. Lo que pongo en dudas son las tablas con que se pretende medir el deterioro o la vida til de un edificio. )Valor de reparacin o reposicin parcial: El primero se refiere a los gastos importantes y necesarios para reparar la construccin (caeras, cloacas, etc.). Estos valores, no tienen que ser depreciados, ya que para realizar la reparacin se paga a precio
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actualizado. El segundo, ocurre cuando hay que reponer algo que ya no sirve, como por ejemplo, un artefacto. Si no se compra el artefacto original, esto se entiende como confort y ya no responde a una necesidad. o) Tipos de construcciones. (casa, PH, galeras, country, comercio, etc. p)Adecuacin al lugar: Si un inmueble costoso y de lujo, se ubica en un barrio de clase baja, la construccin se perjudica en su valor. q)Adecuacin en el tiempo (progreso-) Todos sabemos que los estilos, materiales y mano de obra vara con el tiempo. El concepto de vivienda, comercio, tambin. El inmueble puede quedar fuera de las inclinaciones del progreso y por esa causa, perder valor. EJ: Bao con escusado. Tngase en cuenta, que dentro de todos estos puntos considerados, no habl de los costos de construccin, porque no estamos haciendo un proyecto, ni estimando lo que nos costar realizarlo. Estamos calculando el valor de algo que est y el avalo no tiene que ver con el costo real o posible. Porque harto es sabido, que la tasacin no se rige por idnticas leyes, ni est sujeta a las mismas consideraciones, que cuando se evala un proyecto, es decir lo que va a costar realizarlo.
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Lo que est edificado, cobra valor de acuerdo con otros elementos. Por lo que se relaciona ms con el terreno o la zona, que con el costo. Cunto podra valer el Palacio Ferreyra si estuviera en Barrio Pueyrredn o Yapey y no en Nueva Crdoba? Su costo de construccin sera el mismo, su valor no. Es importante la adecuacin a la zona, para valorar la obra material. Y esto no depende slo del valor del terreno por m2. Tampoco un edificio tiene valor por los materiales y mano de obra que se emplearon, sino por la utilidad que representa. Y esto est relacionado a su valor fsico, esttico y funcional. Estos valores son agregados al valor del terreno de acuerdo con la eficiencia de la obra., que no es lo mismo que la eficiencia de mano de obra. La eficiencia de la obra es saber si sirve para aquello para lo cual fue creada. Por qu digo esto? Porque si la mano de obra o los materiales empleados o la funcionalidad fueron eficientes pero no sirve para los fines para lo que fue creada o porque el proyecto arquitectnico no sirve, su valor es nfimo. Y si los materiales, mano de obra y funcionalidad no tuvieron eficiencia y los vicios que posee el inmueble, por esa causa, impiden que cumpla con los fines para los que fue creada, qu pueden importar los costos.
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A veces, el valor de lo construido es inferior al costo de la obra o puede llegar a depreciar tambin al terreno (porque a su valor hay que restarle los gastos de demolicin), por eso no estoy de acuerdo con algunos autores que dicen que lo ideal para un tasador es ser constructor al mismo tiempo. Todo lo contrario, el conocer los costos de construccin, lo llevaran seguramente, a cometer errores en la tasacin. Dentro de los inmuebles edificados, encontramos: casas, departamentos, viviendas en propiedad horizontal, vivienda rural, comercios, galeras comerciales, complejos comerciales, industria, complejos industriales, y construcciones mixtas, es decir vivienda y local comercial, comercio y dependencias administrativas, etc. Ya dije anteriormente, que no toda construccin constituye una mejora o un valor agregado a la tierra y que el estudio del costo de la edificacin o mejora, de ninguna manera refleja su valor, ya que para determinar ste, tenemos que tener en cuenta otros elementos de incidencia. Tomemos como ejemplo que en un barrio marginal con viviendas de mala categora, se edifique una mansin .No hay adecuacin de la vivienda con el resto del barrio y por eso, no va a valer lo mismo que si se edifica en un terreno de un barrio de gran categora. Por qu? Si nos guiramos por el costo,

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el edificio valdra igual y slo el terreno variara su precio. Sin embargo, esto no es tan as, ya que el costo edilicio no permanece invariable sino que se ve depreciado por inadecuacin zonal. Inversamente, puede darse que un costo de obra, se sobrevale en la tasacin en relacin a la zona donde se ubica Vemos claramente, cmo los costos de edificacin pueden ser idnticos en un lugar o en otro y sin embargo el avalo resultar distinto, porque aqu se tasa el conjunto del inmueble inserto en una zona determinada. Y esto no es igual al valor de la construccin devaluada por antigedad y estado, ms el valor del terreno, porque hay que ver la adecuacin zonal y no tienen el mismo valor agregado en los distintos terrenos. Tambin podemos decir que los materiales empleados siempre significan un costo, pero no siempre un valor. Ejemplo: se construyen con los mismos materiales y mano de obra, 2 obras de 100 metros cubiertos cada una. La primera, consta de 4 paredes de 8 metros de largo, con puertas y ventanas, piso, techo y bao formando una especie galpn de 6 m de alto. Con idnticos materiales y la misma mano de obra, se construye, al lado, en un terreno del mismo valor, una vivienda siguiendo un plano. El costo es igual, pero las obras no valen lo mismo, porque galpn no tiene valor comercial en ese
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barrio y por lo tanto su construccin ha sido inadecuada para la zona. Este ejemplo, quizs parezca exagerado, pero hace que sepamos diferenciar entre el valor fsico y el valor funcional de una construccin (este ltimo, visto desde el punto de vista de su utilidad). Vamos a otro caso: Supongamos, que hemos usado mal los materiales y la construccin result psima en su mano de obra o en la funcionalidad y no sirve a los fines que deba servir. Cunto vale la obra? Cunto cuesta lo que no sirve? Recuerdo que en una oportunidad, tuve que tasar una vivienda nueva y totalmente inservible. Careca de fundacin en un terreno poco firme y rellenado, tena las vigas huecas (o sea, vacas de cemento) y estaban simuladas por ladrillo hueco, tena profundas grietas en las paredes y en el techo, por hundimientos de cimientos. Y me hice esa pregunta Cunto vale el material que se ha inutilizado y del que no puede rescatarse nada? Por eso, quienes aseguran que las mejoras son fciles de evaluar, se equivocan. Porque si ponemos todos los elementos en la balanza, vamos a ver que el valor material y el funcional tienen que complementarse armnicamente. Porque si tenemos una vivienda de lujo tendremos que considerar cierto tipo de materiales y comodidades. Adems debe adecuarse al estilo del Barrio y no puede ser edificada en cualquier sitio. Debe tener amplitud en sus ambientes, departamento
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de servicio, entrada principal y de servicio, etc. Una cosa va condicionando a la otra. Y conforme al destino de la edificacin deber tener el soporte, la aptitud para el desgaste y determinada funcionalidad. La calidad del material empleado y de la mano de obra, tambin hace a la jerarqua del edificio. Y determinar la prdida de valor por deficiencia de materiales o de mano de obra no es tarea simple. Porque en primer lugar, tenemos que ver si los defectos tienen posibilidad de ser reparados y debemos calcular el costo. Una pared en falsa escuadra, un marco mal colocado, revoques de mala calidad, etc., desvalorizan lo edificado y ms an adonde se ubican las viviendas de lujo. Por otra parte, existen revestimientos, pisos, artefactos, de la ms variada calidad y de diferente resultado esttico. Y quien diga que el valor esttico no importa, se vuelve a equivocar. Advirtase que no hablo de funcionalidad sino puramente de esttica. Y resulta increble la influencia que esto tiene en la oferta y la demanda. De all que, el requerimiento de algunas inmobiliarias, para remozar la pintura o algn otro aspecto de los inmuebles, antes de ofrecerlos a la venta. Es oportuno hablar aqu, del valor del diseo arquitectnico. Hay edificaciones muy modernas, realizadas con formas no usuales, con frentes
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oblicuos, etc. y con materiales recin aparecidos en el mercado. Sin embargo, la obra puede no ser del agrado de los posibles compradores. Y esto hace disminuir la demanda. Pero para los arquitectos, la obra es bellsima. Por qu ocurre esto? Porque lo ltimo en construccin y diseo, a veces, no es todava aceptado por la sociedad. El arquitecto va a la vanguardia de la modernidad y el pblico, tarda en adecuarse a ello. Por eso, la belleza arquitectnica, es aqulla que surge de la aceptacin generalizada y no de la mente de un arquitecto. En este caso, no podemos negar la belleza de lo proyectado, pero para que tenga valor esttico que logre incrementar la demanda, debemos esperar un tiempo. Tambin cuando hablamos de valor funcional, tenemos que tener en cuenta que hay factores subjetivos y objetivos para considerar. Dentro de los objetivos, tenemos la capacidad de circulacin de las personas, la luminosidad, la aireacin, debemos ver si tiene o no escaleras, si los escalones poseen una altura y un ancho cmodo, la cantidad de baos, etc. Todo ello de acuerdo al destino de lo construido y al carcter de la zona o barrio. Esto es lo que se llama la bondad del proyecto. O sea si result eficiente para el fin. Para las edificaciones de propiedad horizontal debemos evaluar la bondad del proyecto de acuerdo al porcentual de espacios comunes, capaces de
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consumir ms del 30 % de la inversin del comprador Costo de la edificacin: Algunos autores, por lo general, ingenieros, dan al clculo del costo una importancia desmesurada, hasta han llegado a formular teoras. Dicen que el mismo puede resultar diferente segn se trate de: a)Costo de origen: que es aqul de la obra, cuando se realiz. b) Costo de reposicin o reproduccin: Es lo que costara hoy su reproduccin. Y aseguran que una combinacin de ambos sera lo ideal. En primer lugar, el costo de origen es imposible de calcular, porque los documentos de venta del inmueble slo contienen los precios de venta. Y de existir el costo en algn documento, estara desvirtuado por la inflacin y la inestabilidad Adems existiran costos por reparaciones, ampliaciones etc., que toda vivienda tiene y por lo general no quedan registrados. En cuanto al de reproduccin, slo es vlido para construcciones nuevas, porque las viejas, pueden tener elementos que ya no se usan. Por otra parte,
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reproducirlas puede costar mucho, por ausencia de mano de obra especializada o del material adecuado, al punto de desvirtuar su verdadero precio. Adems, tenemos que tener en cuenta que el concepto de lo confortable ha cambiado con el tiempo, antes se daba ms importancia a la decoracin de frentes, a la altura de los techos, a las molduras artsticas, etc..., y no hay un patrn comparativo. Todos sabemos, que en la prehistoria, el concepto de vivienda que tena el hombre no es el mismo que el actual. Dicho concepto no estaba provisto de criterios de confort, sino estaba relacionado ms con la seguridad y el amparo respecto de animales y las inclemencias de la naturaleza. Tambin hubo pocas en que este concepto de vivienda se identific con el lujo y la magnitud. (Edad Media) o con el arte (Renacimiento). Y mucho ms recientemente, desde el 1900 hasta hoy, el concepto ha cambiado. El progreso ha creado otras necesidades e inventado otra forma de resolver los problemas, otros materiales y nuevas formas de construir. La naturaleza misma es considerada de distinta manera. El hombre primitivo, le tema, la consideraba un peligro. Hoy ha superado esos temores y la considera fascinante. Es la naturaleza la que debe temer al hombre.
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Pero volviendo al tema del costo, dir que a mi modo de ver y para la tasacin del inmueble, no tiene la importancia que le dan otros autores y si alguna vez, necesitamos calcularlo, ya sea para evaluar un proyecto o una reparacin, lo que tenemos que hacer, es pedir su estimacin a un arquitecto, ingeniero o constructor, segn el caso, quienes lo darn con su firma y bajo su responsabilidad, porque nosotros no somos ingenieros, arquitectos ni constructores. En todo caso, el costo ser slo un elemento que consideraremos dentro de los muchos a considerar para el avalo. Porque la tasacin tiene ms que ver con la oferta y la demanda, con la situacin econmica, con la estabilidad monetaria, que con el costo. Tasacin de propiedad horizontal Una nueva forma de dominios, se establece para inmuebles en la Ley de Fondo 13,512 y su reglamentacin que se refiere a la Propiedad Horizontal. Como sabemos, se trata de inmuebles compuestos de ms de una unidad funcional, que comparten el terreno en una sola planta o estn edificados en plantas superiores a la planta baja, o sea sobre el nivel del piso, ocupando el espacio areo de una construccin que le sirve de base, o bien por debajo de sta, o sea, en el subsuelo y que abarata el valor de
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cada unidad funcional, en razn del mayor aprovechamiento del terreno. La obra tiene as, mayor beneficio econmico. En el caso de edificaciones en el sentido perpendicular a la tierra que aprovechan el espacio areo, diremos que deben tener una estructura de soporte de las dems plantas que se llama fundacin. Se llama unidad funcional, al departamento, local, cochera, oficina, etc., que pueda independientemente, considerarse en funcin de su destino, es decir como vivienda, local comercial, oficina, etc., segn las caractersticas del edificio. A veces pueden coexistir en el mismo edificio, locales comerciales y departamentos para vivienda. Se trata de una forma especial de adquirir la propiedad en forma exclusiva e indivisible de una unidad, ejerciendo un condominio con los dems propietarios del edificio, de todas las dependencias que son comunes. Este condominio es propiedad accesoria y depende de haber adquirido la principal, que es la vivienda. El consorcio de propietarios es el rgano administrador y vela por el cumplimiento de los reglamentos que cada propietario debe cumplir. Este, no puede alterar el destino del inmueble. De modo que el tasador debe observar: a) La zona, que no siempre es adecuada para el edificio.
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b) El edificio, la estructura, la distribucin de las unidades y la superficie comn. c) Ubicacin: son ms valiosas las unidades del frente y de los pisos altos, por iluminacin, polucin, aireacin, etc. d) Superficie de dominio exclusivo y condominio. El dominio accesorio o condominio es una carga proporcional a la superficie ocupada. Esa proporcin suele ser del 20 o 25 % del rea de dominio privado. ( si es mayor va en contra del valor de la unidad) La superficie se mide desde la cara interior de los muros y tabiques. e) Aceras y calzadas: estos son bienes de dominio pblico (art. 2340 inc. 7 del C.Civil) Una calle de tierra que se pavimenta aumenta el valor de los inmuebles cuyo frente den a ella. f) El porcentual: gravita en la valuacin y representa el valor proporcional de cada unidad con respecto al valor de conjunto, de sus derechos sobre el condominio y de la proporcin del voto en el consorcio. g) Locales comunes: Es frecuente que stos sean en propiedad comn de todos los propietarios de unidades en la proporcin que corresponda y que la explotacin o renta que devenguen, quede para solventar expensas. Pero esto ser negativo para la tasacin si no produce una renta que justifique la inversin en el negocio. h) Mejoras introducidas. No toda reforma significa ms valor. Si se ha restado un dormitorio al
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i)

j)

departamento que tena dos, para ampliar el living, esto le ha quitado valor. Departamentos en una planta: El valor unitario resulta mayor que si estuvieran en varios pisos. Valen ms los que dan a la vereda. (Se rigen por la misma ley.) Casas en condominio: Pueden encontrarse casas o departamentos en una planta que no estn bajo el rgimen de propiedad horizontal sino bajo el condominio ordinario del C.Civil. (art. 2673 y siguientes).

Aqu son todos condminos de todo lo edificado, en la proporcin de su aporte. No hay propiedad exclusiva. Cada uno es dueo de una parte indivisa sobre el conjunto y no puede disponerse materialmente del bien. La tasacin debe hacerse sobre todo el edificio y no sobre una unidad, porque sta fue cedida en uso a quien la posee, pero la propiedad es comn e indivisible. Lo que se puede vender es la cuota parte. Con respecto a la tasacin de estas construcciones de propiedad horizontal en una o varias plantas, hay que decir que el mercado inmobiliario nos brinda datos muchos ms acertados, que si se tratara de otro tipo de construcciones. Y esto se debe a que, en departamentos de PH no tenemos gran variedad, los materiales son buenos, la mano de obra es
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especializada, su construccin est dirigida por ingenieros y el diseo arquitectnico es similar. Por lo general, los departamentos pueden ser de un ambiente, o con uno, dos o ms dormitorios. Las medidas de los ambientes y la superficie cubierta, suelen ser similares en todo el edificio, pudiendo haberlo de varias medidas y tipos. Pueden distinguirse las categoras: estndar o de lujo. Modernos o antiguos. Estos ltimos son, generalmente, de mayor confort y dimensiones. Aqu la comparacin de precios de mercado, es mucho ms eficaz que en otro tipo de inmueble. Y digo esto, porque existe gran similitud en cuanto al tamao, la funcionalidad, distribucin y medidas, en los departamentos del mismo tipo. Entonces, la ubicacin del edificio pasa a ser un factor determinante en el avalo. Aqu mandan los datos del mercado inmobiliario, que nos da una gran aproximacin en el avalo, cuando se trata de este tipo de inmuebles, porque al tener semejanzas las unidades entre s, cobran fuerza los datos acerca de las ventas reales en un edificio determinado o en uno cercano. Para tasar unidades de propiedad Horizontal, establecemos de acuerdo con el mercado una base mnima. Decimos, un Dpto.de 60 m2 y de dos dormitorios, en el Centro, no puede estar por debajo de tantos pesos. De all vamos a partir, vamos a ver en qu piso est, cuales son sus factores intrnsecos y extrnsecos de diferenciacin con el resto, su
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antigedad y su estado de conservacin En otro tipo de viviendas, la cuestin es diferente. No se pueden acumular datos, ni sacar ndices, porque son muy diversos en cuanto a calidad, tamao y funcionalidad. Y desde nia, me ensearon que no pueden sumarse cosas diferentes, ni sacar factores comunes de lo diverso. .La tasacin de un departamento de PH, es mucho ms sencilla, a mi modo de ver, que otro tipo de inmueble. Por supuesto, que si queremos hacerlo difcil, podemos pedir a un ingeniero que nos calcule el precio del edificio a valores actuales, mediante la amortizacin, sumarle el valor del terreno, dividirlo entre las distintas unidades de acuerdo al porcentual de cada una y de la superficie comn. Luego analizar las posibles ventajas o desventajas de la unidad en cuestin y calcular cual ha sido el monto de incremento del valor por esa causa incorporar los factores de la oferta y demanda. Pero por suerte, nada de esto es necesario, ya que como dije, en los PH, el mercado manda. Supongamos que debamos tasar todo el edificio de PH. Podemos sacar el valor de cada unidad, de acuerdo al lugar que ocupa, como tambin de las unidades comerciales que pueda tener y sumaremos estos avalos. Esto no es difcil, ya que hay unidades similares, donde la variante es slo el piso que ocupa y el lugar dentro del piso (frente, contra frente, etc.). No vamos a realizar un estudio de costos, como si quisiramos construir un edificio,
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porque lo que ms importa aqu, para evaluarlo, es la rentabilidad de las unidades o los datos del mercado por operaciones concretas dentro del edificio o edificios similares en la zona. Recordemos que deberemos considerar los gastos por expensas y por todo otro concepto que genere el mismo.

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NOCIONES SOBRE DEPRECIACIN En general, el simple transcurso del tiempo, ocasiona una prdida del valor de los materiales de construccin. Ellos envejecen fsicamente y por consecuencia pierden su aptitud funcional y la capacidad para producir renta. A veces es posible reparar partes y recuperar la construccin. Otras veces esto es imposible y hay que demoler para recuperar el valor del terreno. Y hasta puede haber casos que an cuando se pudieran recuperar, conviene recuperar el terreno, por demolicin de lo construido, porque puede ser ms rentable que con la construccin (Ej.: Servir para playa de estacionamiento, etc.) Segn Marstson y Agg las causas fsicas de depreciacin son: 1)Destruccin repentina: provocadas por incendios, terremotos, inundaciones, es decir, todo tipo de siniestros, an los provocados por accidentes automovilsticos, derrumbes por deterioros progresivos, vicios ocultos, errores de clculos, remodelaciones urbanas 2)Decrepitud por deterioro fsico.
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Aqu tenemos que ver si es total o parcial y este ltimo caso, si puede rehabilitarse la construccin. 3)Decrepitud por desgaste y rotura: referidas a construcciones de poca edad, que as pesar de estar bien construidas sufren vibraciones, golpes, frotaciones, etc., que opera como sobrecarga y lo desgasta o deteriora fuera de la normalidad. Aqu habra que aumentar por encima de cierto tope la calidad fsica de la obra, lo que no opera favorablemente sobre la venta de la tierra pero s aumenta la utilidad y la durabilidad de la obra.
RAZONES FUNCIONALES DE DEPRECIACION:

1)Inadecuacin Que puede ser por falta de correspondencia o adecuacin entre el proyecto y el servicio que debe prestar la obra. Ej. : Proyecto con mala resolucin de disposicin de ambientes, ventilacin, etc. La inadecuacin puede referirse a la capacidad, mejor dicho a la falta de capacidad (Ej.: ser pequea la obra para sus fines.) Puede referirse a su ubicacin. Ej.: Cuando el valor del edificio supera al Barrio, la renta no es adecuada y si el valor del inmueble es menor, es un factor de depreciacin de los inmuebles vecinos. A veces la inadecuacin resulta despus de un largo tiempo.
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2)LA OBSOLECENCIA Es el atraso en que queda un edificio respecto de otros edificados posteriormente. (Ej. Ascensores, aire acondicionado, etc.) 3)ANULACIN: Es el reemplazo total de un sistema (Cocina a carbn por gas, etc.)o cuando hay disminucin insanable en el suministro (Ej.: Salas de cine por TV) CONCLUSIONES: Cualquier deficiencia en el edificio castiga a la tierra. La depreciacin tiene causas fsicas y funcionales. Hay quienes hablan de una depreciacin econmica, pero sta es un mero clculo, no una causa. Otras causas de depreciacin: Existen otros tipos de vicios, que no son fallas de la construccin ni del terreno y que disminuyen el valor global del inmueble aunque la incidencia mayor es sobre la tierra. Son los llamados vicios externos y se alude a ellos como contaminacin. Puede decirse, que sta puede
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ser auditiva, olfativa, visual, estructural, txica y radioactiva. Es auditiva cuando un factor externo incide en el inmueble depreciando su valor por la intensidad de ruidos que resultan molestos y perjudiciales para la salud mental de las personas que viven en l. EJ: Lindar con una escuela cuya infraestructura no rena las condiciones para evitar el ruido molesto al inmueble que se tasa. Puede tratarse de un comercio o cualquier tipo de actividad, que ocasione el ruido en forma permanente En este caso, hay que ver si existe la posibilidad de erradicarlo totalmente mediante una obra, ya sea dentro o fuera del edificio perjudicado. Si existe, el valor de la depreciacin ser el del costo de la obra, con ms el de su gestin de cobro, si la hubiere. Aqu estaremos aplicando por analoga, lo que ocurre cuando un inmueble transmite o contamina a otro algn vicio, por ejemplo, humedad. El costo de la reparacin depreciar al inmueble en igual medida, si ste se vendiere con el vicio. Si la erradicacin del vicio, no fuere posible o fuere parcial, habr que determinar la depreciacin de acuerdo al dao posible de causar, teniendo en cuenta el destino del inmueble perjudicado, es decir, si es para vivienda o para otro fin. En este caso se ver la conveniencia o no de reconversin del inmueble en otro que pueda tolerar los ruidos molestos. Ej.: Playa de estacionamiento, etc.
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A modo de ampliar conocimientos, respecto de las posibles obras a realizar tendremos en cuenta: Que el sonido es una vibracin que se transmite por ondas a travs de un medio elstico (aire u otro medio gaseoso, lquido o slido), desde un punto, llamado emisor, hacia todas direcciones. El slido tambin es capaz de neutralizar los sonidos (voces, etc.) (Cemento).La fibra de vidrio, el yeso y el caucho son aislantes de ruidos como as tambin dos muros con cmara de aire de veinte centmetros entre ambos. El vidrio doble con cmara de aire de varios centmetros, es capaz de neutralizar el sonido. El sonido puede resultar molesto, si supera cierta intensidad, la cual, es muy variable. Existen aparatos capaces de medirla. Los sonidos graves de la voz del varn son de baja intensidad y los agudos de la voz femenina, son de alta intensidad (Ver: Introduccin a la acstica, de pgina ) La contaminacin visual, ocurre cuando hay un panorama desagradable o pernicioso, en torno al inmueble. Ej.: cementerio en frente de la vivienda o un paredn, tambin ocurre por actividades habituales en la zona como pueden ser el ejercicio de la prostitucin, etc. La contaminacin olfativa, se refiere al olor que puede producir una actividad comercial. Ej.: Olor a pollo frente a Supermercado, o a basura frente a ciertos comercios, o a curtiembre, como existi en Barrio San Vicente, en una poca.
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La contaminacin estructural, se refiere a cualquier hecho que pueda deteriorar la construccin o perturbar su destino. Ejemplo: Su ubicacin en zonas con transporte excesivo o pesado, cuyas vibraciones perjudican al inmueble o desmejoran las bases de sustentacin del edificio. Puede tratarse de una excavacin, que ponga en peligro o deteriore el basamento de alguna construccin. O la prdida de algn fluido (agua) que deteriore los cimientos de una construccin o compromete la solidez de un terreno, etc. En todos estos casos, hay que hacerse la misma pregunta: Si existe una obra o accin, capaz de solucionar el problema o vicio en forma total. Si es as, deber realizarse. El costo de la misma, ms el de su gestin de cobro, ser el de su devaluacin. La realizacin de la obra o de la accin necesaria, devolver el valor natural del inmueble. En caso de que no exista la posibilidad de solucin o si la solucin no se brindare, por quien debiere hacerlo, deber repararse el dao, que ser estimado judicialmente por especialistas, de acuerdo con el tipo de dao que ocasione. (Fsico, moral, econmico, etc.). En la contaminacin txica y radioactiva la depreciacin puede llegar a ser total. La depreciacin tiene causas fsicas y funcionales. Pero hay una variable econmica, que es la del mercado, que tambin hay que tener en cuenta y que
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puede aumentar el precio o depreciar al inmueble, en algunos casos, aunque no sea en forma definitiva, sino que vale para el momento de la tasacin. Mortalidad: cuando el inmueble no sirve fsicamente o ha perdido totalmente funcionalidad, con respecto al fin para el que fue creado, o su deterioro es definitivo. Aqu conviene considerar, que no hay registros para determinar la duracin de las construcciones. Y las tablas conocidas se basan en la estadstica y no en la realidad. Tenemos que tener en cuenta tres cosas: su costo, su duracin y su adecuacin a las necesidades del hombre. Y ESTO no encaja en las estadsticas.Se llama vida probable de un edificio, al perodo que va desde su puesta en servicio, hasta su retiro. Al tiempo pasado se lo llama edad. As: Edad + esperanza = vida probable Esperanza = vida probable edad Edad: se puede determinar por la antigedad o fecha de las construcciones, pero no siempre, a veces hay refacciones, reparaciones, ampliaciones, reposiciones, etc., realizadas en fechas distintas y posteriores, que desvirtan la edad. Por ello, a veces conviene determinarla as:
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Edad: vida probable esperanza Para calcular la vida probable, o en su caso, la esperanza, hay que analizar la solidez de las construcciones, de su fundacin, de los materiales, el estado de conservacin, las reparaciones, ampliaciones, reposiciones, refacciones, etc., que se hicieron con posterioridad y que por supuesto, hicieron variar su edad. As, un inmueble de 50 aos puede tener una edad de 20. Para ello calculamos que una vida probable de 80 aos y una esperanza de 60, significan 20 aos de edad. Se llama sobreviviente, al edificio que supera esa esperanza. Podemos tomar varios edificios construidos en la misma poca, promediar la esperanza del conjunto. Y llamaremos sobreviviente al edificio que supere ese promedio. Suele decirse, que el valor actual puede medirse por la futura utilidad. Se llama nuevo valor al costo de origen o de reposicin. Si a este le descontamos la depreciacin, tenemos el valor presente..La depreciacin no llega anular totalmente el valor de origen, sino que siempre queda un valor residual o valor de demolicin. Los contadores, opinan que la devaluacin debe operar sobre los costos, para ver el recupero de su valor en el momento de su retiro. La velocidad de depreciacin se acelera al final de la vida del edificio. Pero en la prctica, esto puede o no darse, porque la tasacin es una tcnica de balance, y
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esto es, de criterios lgicos, no aritmticos ni contables. La informacin del mercado sigue siendo el pilar fundamental, sobre el que aplicaremos los aspectos positivos y negativos propios del inmueble que se tasa y que pertenecen particularmente a se y no a otro de la misma zona y hasta de la misma calle. Por otra parte, salvo en inmuebles de construccin muy reciente, el costo no tiene nada que ver con el valor venal, sino que depende de otras consideraciones. Como vimos, si la construccin no se adecua a la zona, o no es funcional, esto puede ser un factor ms importante que el costo, a la hora de tasar. Adems, ya vimos que el mercado, tiene ms importancia que cualquier clculo de costos. Y para dar muestras de ello, dir que pocas veces se calculan costos a la hora de una venta inmobiliaria, sino analizar el mercado con las consideraciones particulares de cada inmueble.

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Tasacin de inmuebles Locales y oficinas. Mixtos

Comerciales,

En los inmuebles destinados al comercio, la tasacin se complica. Por lo general, un inmueble comercial, suele encontrarse con o sin vivienda, con o sin oficinas administrativas y componen un sistema mixto de valuacin. De cualquier modo, tericamente, pueden y deben separarse para la tasacin de la vivienda y del local comercial, an cuando al final se sumen los resultados. Como ya me he referido al avalo de viviendas, nos queda el tema de los locales comerciales, o del comercio en s, como as tambin a la explotacin comercial que pueda o no hacerse de un inmueble, que originariamente no estaba destinado al comercio. A veces, una casa destinada a vivienda, puede explotarse comercialmente. Tiene un valor como residencia y otro en la faz comercial. Ej.: grandes residencias destinadas a discotecas, o a salones de fiesta, pero lo veremos ms adelante. Partimos de la base de que un simple terreno, con un mnimo de mejoras, como puede ser un piso de cemento, puede ser explotado como estacionamiento de vehculos, por ejemplo. Tambin, puede serlo como vivero, por ejemplo, con algunas mejoras de poco costo y resultar muy rentables. El inmueble comercial, no se evala como cualquier otro. Lo que hay que ver aqu, es si el terreno est ubicado en una zona, apta para el comercio y ms
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especficamente para el rubro de que se trate. Entonces, adems de las caractersticas de zona y de las que son intrnsecas al inmueble, tenemos que mirar preferentemente las caractersticas del rubro comercial. Pero antes, tenemos que considerar tres clases de inmuebles para el comercio. a) Los que son inmuebles para comercio pero no tienen infraestructura comercial instalada. b) Los que ya tienen un comercio funcionando y el local forma parte de l. c) Los comercios o locales en complejos comerciales como son las galeras, Hipermercados, Shopping, etc. No importando a cual de estos grupos nos estemos refiriendo, siempre hay que analizar tres cosas, teniendo como base el destino comercial que tiene el inmueble. 1) Caractersticas generales de la zona 2) Caractersticas especficas del inmueble 3) Caractersticas del rubro, o destino comercial, para el que pueda ser apto En cuanto a la zona vamos a analizarla en forma general y luego en relacin al aspecto comercial, veremos el trnsito de personas en el lugar, capacidad adquisitiva de los vecinos en general, barrios colindantes, cantidad de gente que tenga el local en sus alrededores, etc. Porque no es lo mismo si est rodeado de viviendas en una planta que si lo est de edificios de 10, 15, o 20 plantas, ya que la cantidad de
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posibles clientes no es la misma. Vamos a analizar, si cercano al inmueble se encuentre algn otro, que favorezca especialmente al rubro, como sera por ejemplo, una escuela para un quiosco. O alguno que lo perjudique, por ej., las vas del ferrocarril, que corten la circulacin de la zona de influencia. En cuanto al inmueble en s vamos a ver sus dimensiones, si cuenta con vidrieras, con sistema de seguridad, cmo resulta su funcionalidad comercial, sus accesorios, sus posibilidades de reforma o de ampliacin, etc. Por ejemplo, las dimensiones del local deben estar acordes a las necesidades del comercio. Un inmueble de grandes dimensiones no siempre lo favorece. En cuanto al rubro: Vamos a ver si se adecua a la zona, cul es la poca de mayor y menor venta de los productos comerciales de que se trate, si la venta es constante (quiosco) o discontinua (heladera), etc. Como ya dije, el comercio, vale de acuerdo a su valor material y su funcionalidad en relacin al rdito que es capaz de obtener en un determinado rubro. Veamos como funciona esto: Caso a) Tenemos Inmuebles, locales, salones comerciales, que no cuentan con infraestructuras instaladas para un determinado ramo. Debera suponerse, que una persona podra instalar cualquier tipo de comercio que se adapte al tamao del local. Pero no es as. Desde el principio, sabemos que ese local es apto para determinadas actividades
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comerciales, para muchas o para ninguna. No slo en lo referido a la zona sino a su tamao y al rubro. Y el inmueble va a valer, por el estudio de mercado que hagamos respecto de l. Ej.: Tenemos un determinado local comercial, que est ubicado en la Avenida Comercial del Barrio. Vamos a considerar las caractersticas que tiene el barrio, sus vecinos, a qu clase socio econmica pertenecen, o sea, analizaremos su capacidad adquisitiva, observaremos qu barrios tiene a los alrededores, cul es el trnsito peatonal y de vehculos, si tiene estacionamiento, si la arteria es de circulacin lenta o rpida, si est cerca de algn edificio que lo beneficie o perjudique, etc. Luego vamos a ver qu rubros funcionaran en ese lugar y cules no. A mayor posibilidades mayor valor. Y siempre, analizaremos si la ganancia futura compensa la inversin. Caso b) Es cuando ya existe un comercio instalado. Supongamos que haya un terreno de 30 x 50 metros, en un barrio distante 20 minutos del centro, que est totalmente cercado con alambre, contiene una pequea construccin para la venta de productos, posee agua luz y telfono y funciona como vivero. Se nos solicita una tasacin para la venta del mismo, con mercaderas. Aqu, tenemos que ver si el negocio est funcionado o no al momento de tasarlo. Es decir, si conserva o no la clientela. En caso afirmativo, estimaremos esto
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como dato positivo. Ms positivo, mientras ms clientela haya. Veremos, de ser posible, los ingresos diarios del negocio, para estimar su potencial. Luego estimaremos la posibilidad que tiene el comercio de ampliar esa clientela y en caso de ser posible, ser otro aspecto a favor. Pero antes de todo eso, tenemos que analizar las posibilidades del rubro y si ste, puede extenderse a otros productos (Ej.: Si es un Vivero, agregar Florera, venta de macetas y Jarrones, etc.), veremos qu posibilidades tiene la estructura comercial existente para un cambio de rubro, si la ganancia comercial no compensara la inversin. Se dira que es todo un estudio de mercado, lo que nos guiar en esta difcil tarea. Tambin, calcularemos (por el inventario) el valor de las mercaderas y elementos accesorios por separado del valor del inmueble en s. Y ser importante considerar la antigedad del negocio (no del local), que operar, por lo general, a favor su valor comercial. Seguramente, emplearemos ms de un mtodo de tasacin que luego deberemos integrar en un resultado final. Caso c) Locales comerciales en grandes complejos Comerciales. No necesariamente hablamos de una gran estructura destinada al comercio. Hablamos de un local o inmueble comercial, que est en una zona de mercado especfico.
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Qu es esto? Es cuando una determinada arteria o sector, sin una planificacin previa o con ella est destinada al comercio especfico de determinadas mercaderas. Por ejemplo: La zona de Barrio Once para venta mayorista de ropa, en Bs. As. O en Crdoba, la calle Corrientes, o alguna otra, donde se vendan materiales de construccin o repuestos de autos, o donde los artesanos venden artesanas (Mercado de las Pulgas), etc. Estos inmuebles comerciales se equiparan, en cuanto a su ptima ubicacin, con los ubicados en Mega estructuras, como son los Hipermercados, Centros Comerciales, Mercados, Galeras, etc. Tambin, se puede dar el caso de que un inmueble del tipo residencial, se use para el comercio (por Ej.: Discoteca, Instituto de enseanza, etc.), Su valor como comercio, supera a su valor como inmueble residencial. Aqu el terreno es el mismo. Su edificio tiene idntico costo. Pero su destino, hace la diferencia de valor y supera a todo otro elemento que pueda tenerse en cuenta. Ya tiene prestigio y clientela por su funcin comercial y por eso no puede considerrselo como una vivienda. Tampoco cuentan mucho las estadsticas de ventas de negocios en la zona, ni siquiera en el mismo rubro. Porque dos negocios gemelos y a la par, con idntico rubro, pueden tener muy diferente rentabilidad comercial, por otras circunstancias,
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como por ejemplo, la antigedad de uno de ellos en el rubro Aqu se ve, con mayor claridad, cmo la tasacin, no es una operacin matemtica, sino un balance mental, lgico, de todos los aspectos que la razn puede captar como positivos y negativos, que influyan en la determinacin de su justo precio. Su gran experiencia, puede llevar al tasador, a efectuar un avalo a ojo, tal como lo llaman despectivamente, algunos que escribieron sobre el tema, pero que a mi modo de ver, no deja de ser un acto vlido y serio. As como cuando un mdico, por ejemplo, ve al paciente, lo escucha toser y ya tiene el diagnstico, que luego corrobora cuando lo revisa clnicamente. Tambin en nuestra profesin, solemos llegar al lugar y la observacin del inmueble nos sugiere ya el valor. Esto va a ocurrir cuando ms experiencia tengamos. Pero luego, tendrn que hacer el informe, justificar con detalles y razonamientos, aquello que se les apareci como un flash en la mente. Muchas veces, podrn saber de inmediato el valor del bien. Pero lo que debern decir luego, en el informe, es por qu vale eso, en forma detallada, irrefutable y convincente. Y no es el ojo el que nos lleva a ese clculo rpido, sino la experiencia. Y ella se basa en lo que vemos con nuestros propios ojos, pero a travs de nuestra mente. Por eso, hay que tener cuidado cuando se quiere descalificar a la experiencia, que implica una sabidura prctica de gran importancia. El campo del saber, no
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se limita a las matemticas ni a ninguna ciencia en particular. Cuando aprendemos a nadar, nuestros conocimientos se forman en base sucesivas experiencias y no en base de clculos de fuerza. Seamos respetuosos del saber, sin preguntarnos de dnde proviene. No cometamos el error, de creer que el mayor saber surge de los mbitos universitarios. Por supuesto, que hay personas que no saben, que no deberan hacer lo que no saben. Pero ste no es el caso. Tambin hay quienes saben tasar y no saben traducirlo en un escrito, o sea, hacer un informe acabado y completo. Son cosas distintas. Tambin hay quienes saben hacer ambas cosas y hacen un informe falso por algn inters. Eso es corrupcin. Tampoco es el caso. La tica profesional, nos obliga a saber tasar y a saber expresar en un informe, las razones que nos llevan a un determinado valor, que consideramos verdadero. Pero volvamos a los locales comerciales y especficamente, a las galeras: que las hay en Barrios y en zonas Cntricas. Ellas cuentan con locales en Planta baja: Su entrada principal, coincide con la arteria principal que pasa por su frente. Las hay sin salida a otra arteria, con salida a una, dos, tres y cuatro arterias. Todo lo cual influye en el precio de los locales y comercios. En la planta baja, los que estn cerca de la entrada principal, tienen por lo general, ms valor. Pero esto
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no es una regla fija. Por ejemplo, si en una parte central hay una boletera del cine que est arriba, elevar los precios de los locales centrales donde la gente forma fila para entrar (O si en la planta alta hay un instituto de enseanza o una peluquera de mucha clientela y el ascensor est en el medio). Los locales cercanos al ascensor, van a valer ms que en otra parte de la galera que no tenga esta circunstancia positiva de gran circulacin de personas. Tambin, podemos afirmar que en una galera sin salida a otra calle, que por lo general, tienen un trnsito menor, los locales tienen menor valor que en aqullas con salida a otra arteria, debido a que son usadas como pasaje. (de all su nombre de pasaje) Tambin hay galeras que tienen una o dos salidas transversales. La regla estadstica, en estos casos, es que del 100% que entra por la entrada principal, solo el 20% sale por el lado opuesto. De lo que se deduce que el resto se dispersa luego por las otras salidas, o regresa por la principal en un 40 %. Respecto de las dems plantas, van perdiendo valor comercial a medida que se alejan de la planta baja. Tienen ms valor, los locales que se encuentran en zona de mayor circulacin (cerca de la escalera o frente a ella, o cerca de un cine, confitera, etc.) A veces, toma importancia un piso porque alberga determinado rubro y puede valer ms que en planta baja. Hay que ver la circulacin de personas que tienen para comparar. Ej.: Patio de Comidas del Centro comercial. Vemos que hay ciertas reglas, pero
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no son fijas, porque puede haber circunstancias, que prevalezcan sobre ellas. Tambin tenemos que ver la amplitud de espacios por donde circula la gente, la visibilidad que tenga el local (puede estar en la entrada principal, pero debajo de un escalera donde se ve poco.), el tamao de sus vidrieras, la luminosidad, etc. Por lo general, en la circulacin no hay explicaciones cientficas, pero sabemos que la gente tiende a subir y no a bajar desde la planta baja y esto le quita valor a los subsuelos. Salvo que, por alguna circunstancia, el subsuelo se torne interesante para circular. (EJ.: Cines, Discotecas, Bancos, etc.) Ahora vamos a ver, los locales ubicados en mercados espontneos, como son los ubicados en zonas de venta de muebles, de repuestos para el automotor, de materiales de construccin, etc. Aqu, los locales valen mucho para ese rubro. No pretendamos vender ropa de beb, en zona de venta de repuestos. Es decir, los locales aptos para el rubro, se sobre valan en detrimento de los dems rubros. Esto es en general. Porque un quiosco funciona en cualquier parte. Como dije, las reglas, los ndices, pueden ser intiles frente a otros factores y circunstancias. Cuando puedan aplicarse con cierta exactitud, nuestra profesin habr desaparecido. Pero no teman, el razonamiento humano, an no puede reemplazarse.
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Volvamos a lo nuestro, y veamos los Centros Comerciales. Aqu todos los pisos son importantes, ya que la planta baja no es usada de trnsito hacia otra arteria. La disposicin anmica de las personas que circulan, tiende a recorrerlo completamente o a recrearse en las vidrieras, A veces, los negocios de la entrada pierden importancia frente a la ansiedad del peatn por recorrerlos. Lo que vale aqu, es que el local est o no cerca de otro que tenga atractivos por el rubro. Todos los pisos recobran importancia cuando por estrategia comercial se ponen en el ltimo piso, rubros de mucha atraccin. (EJ.: Juegos infantiles, cines, comidas, etc.) Tambin hay estructuras comerciales, como cocheras, Bancos, Colegios Privados, Institutos, etc., que no cuentan con locales de venta comercial Algunos, no valen por el rubro sino por el prestigio (colegio, club, instituto, etc.), y merecen ser considerados de otra manera. Aqu se vern los aportes de cada socio, alumno, cliente, etc., para saber de acuerdo a las ganancias, el valor del comercio. Hay que ver cuanto rinde econmicamente el prestigio de ese comercio que se vuelca en el inmueble, pero que puede trasladarse a otro inmueble. As el negocio en s, su prestigio, supera el valor del edificio y de la zona. Ej.: Instituto de belleza, lleva su prestigio a otro lugar y a otro inmueble. En este caso, el negocio vale, separadamente del inmueble. No es la actividad, ni el edificio, ni la circulacin de gente, sino la trayectoria,
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lo que lleva clientela. El inmueble pierde importancia frente a este hecho. Supongamos, por ej., que un famoso Instituto de belleza, se traslada a otro lugar, la gente sigue concurriendo a l. No es el trnsito de personas lo ms importante, tampoco el inmueble. Se separan los valores y no forman una unidad, como en otros casos. Por otra parte, son tan variados los rubros, las posibilidades econmicas de cada comercio, los altibajos de la capacidad adquisitiva de la gente, que muchos se ven extinguidos por esa causa. La inestabilidad econmica y la recesin son causa de devaluacin de los locales comerciales.

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Tasacin de PLANTAS INDUSTRIALES: Aqu tenemos que tener en cuenta la legislacin y los reglamentos, respecto de la planificacin urbana de asentamiento de inmuebles destinados a la industria, que como sabemos y por lo general, segn el tipo de produccin, tienen que ubicarse en determinados sectores alejados de la urbe, o en sectores suburbanos. De acuerdo con estas disposiciones, han quedado, dentro de zonas urbanas gran cantidad de edificaciones industriales inservibles. Tambin, como producto de las pocas de crisis econmicas, que nos toc vivir, o por la modernidad del aparato industrial, algunos inmuebles dentro de la zona industrial, han quedado inmovilizados, al caer en bancarrota una determinada produccin, ya sea porque la misma ha dejado de ser rentable frente a la crisis econmica o porque ha quedado fuera de competencia debido a la antigedad de sus mquinas e instalaciones. Tenemos muchos ejemplos, uno de ellos son las fbricas de pistones, que a fines del siglo XX, debieron cerrar porque con maquinaria vieja no se poda competir con el mercado internacional, o con nuevas industrias actualizadas, de gran capacidad econmica. Otro ejemplo, lo constituyen las fbricas de auto-partes que decayeron junto con la industria de automotores en la Provincia
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de Crdoba, o frente al precio del mercado internacional, que ingresaba al pas con nuevas polticas econmicas, que dejan sin proteccin a la fabricacin nacional. Y cunto vale, un inmueble que no sirve para los fines para los que fue creado? Aqu, el destino del inmueble, cobra una importancia fundamental. Y por eso vemos, grandes inmuebles, con inmensas instalaciones, galpones y dependencias de oficinas, vacos e intiles, que slo constituyen un testimonio de crisis pasadas, con poco valor de venta. En estos casos, puede apreciarse claramente, lo que decamos sobre la utilidad de una determinada construccin. Especialmente, porque la industria que albergaba ese edificio, hizo que el inmueble se adecuara a ella. Por otra parte, hay casos en que el terreno se ve desvalorizado por mal aprovechamiento, porque lo construido tendr que demolerse, al no servir para otra cosa. Quienes nos ocupamos de remates judiciales por quiebras, a veces, nos sentimos consternados, al ver de cerca el deterioro industrial con las consecuencias apuntadas anteriormente. Un ejemplo de ello, fue el remate del Frigorfico Carnevali, una industria cordobesa que todos recordamos hoy, con cierta tristeza. All, precisamente, pude apreciar esta desvalorizacin operada por efecto de la crisis, debido a que sus instalaciones no pudieron adecuarse a la modernidad de la hora. La demolicin de los
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edificios que componan el Frigorfico, era lo nico que le devolvera el valor a la tierra. Mientras ms grande sea el predio o la planta industrial que se vea inutilizada, mayor ser el costo negativo de la depreciacin. Pero puede suceder, que las instalaciones puedan servir para otra industria, si se realiza una adecuacin del inmueble. En este caso, el valor del inmueble se estimar con el descuento del precio de las reformas que se necesiten hacer. Pero se considerar como inmueble, no como industria. Y en este sentido, el inmueble sufrir una merma importante de su valor, considerando que cuando se vende una planta industrial, las mquinas, la materia prima, la produccin pendiente de venta, se consideran accesorias al inmueble y en este caso, tanto el inmueble como los accesorios adquieren un mayor valor juntos que en forma aislada. Cuando se tasa una industria en funcionamiento, son muchos y variados los elementos a tener en cuenta. Cada considerando, est sujeto a una forma distinta de tasacin, tanto para los bienes muebles de uso, como para las maquinarias y las materias primas, insumos o productos pendientes de venta, que pueden inventariarse. En general, las tasaciones se realizan para solicitar crditos o a requerimiento judicial. Es menos frecuente, que se venda una industria en pleno funcionamiento, es mucho ms comn que se quiera vender una que est en decadencia o cerrada. Y en este caso, como ya vimos,
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el terreno y las construcciones, pierden su valor. En cuanto a las maquinarias y dems bienes muebles, puede que lo conserven (en la medida de que sean modernos y tiles para otra industria) o puede que hayan cado en desuso y constituyan una carga, para la desocupacin del inmueble. De modo que, cuando tasamos una planta industrial, tenemos que tener en cuenta, si est funcionando, si lo que produce, es vendible en mercados nacionales o internacionales y en qu medida. Calcularemos, las posibles ganancias y la clientela que tenga, las cargas impositivas, el costo de los insumos, la cantidad mnima de operarios que tiene o debe tener, el costo publicitario y de traslado de los productos, el costo de la marca registrada, las medidas del inmueble, sus posibilidades de ampliacin o adecuacin para aumentar la produccin, las maquinarias y dems mobiliarios con que cuenta, en la medida de su utilidad, la cantidad del producido industrial pendiente de venta la calidad de esos productos, entre otras cosas. Todo entra en el anlisis que hagamos acerca de la rentabilidad. El valor del inmueble, est condicionado por su destino. Cuando se vende un inmueble industrial cerrado y sin posibilidades de reactivacin, la industria no existe, no tiene valor. Lo que vale es el terreno y el edificio, si es que puede ser utilizado con otro fin y si no lo edificado perjudica al terreno a tal punto, que a veces, conviene demolerlo.
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Por supuesto, que hay industrias cuyos inmuebles se podran utilizar para otra actividad. Ej.: Edificio de Molino Minetti, ubicado en la zona aledaa a la estacin de mnibus de Crdoba. (sirve para ampliarla) Otras veces, las plantas industriales son tan slidas en su basamento, que pueden soportar edificaciones en altura o ser usadas las existentes con otros fines, por ejemplo, clubes, Salones, depsitos, terminales de transporte, etc. Todo se ver de acuerdo a la zona y a las caractersticas particulares del inmueble. Pero siempre estaremos tasando nada ms que un inmueble, no la industria a la que perteneca el mismo. Faltara decir, que la tierra se torna muy valiosa en la zona donde pueden establecerse industrias. Ya sea, para el asentamiento industrial, como para viviendas, porque cuanto mayor sea la industria, mayor ser el inters de los operarios de querer residir cerca del lugar donde trabajan. De all, que se han formado barrios alrededor de grandes fbricas (como Renault, Fiat, etc.) De modo que al tasar una planta industrial, tenemos que considerar al inmueble en su capacidad de obtener ganancias con la produccin para la cual fue construido. No nos olvidemos, que hay inmuebles industriales que tienen en su construccin, estructuras adecuadas a las maquinarias, que a veces, se encuentran instaladas de tal manera que forman una cosa inseparable. O tambin pueden contener
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instalaciones necesarias para un nmero determinado de operarios (Ej.: Baos, vestuario, comedor, etc.) de acuerdo con determinada actividad y que no sirven para otra. Hay otros inmuebles, donde no hay instalaciones fijas, donde las mquinas no estn inmovilizadas por la instalacin, o lo que est instalado como accesorio es de bajo costo y puede quitarse con facilidad sin deteriorar la construccin y en ese caso, el inmueble puede servir para otra finalidad. Todo esto, hay que valorarlo en funcin de las posibilidades que tiene y que compense la inversin. Cada caso, es diferente al otro. Las posibilidades tambin. Esperemos que en los prximos aos, sean mayores las tasaciones de inmuebles que pertenezcan a plantas industriales en plena actividad. Por ltimo, dir que segn el tipo de construccin que posea, va a ser el mtodo que emplearemos para tasarlo. Si se trata de una mega- estructura, podemos requerir un estudio de costos ya que el mercado es muy estrecho para realizar comparaciones vlidas de venta, en este tipo de bienes races y sobre l evaluaremos la utilidad y los dems elementos de juicio. Pero si la construccin es del tipo estndar, podemos aplicar el clculo por metro cuadrado de superficie cubierta, sumndole los inmuebles por accesin, el valor de maquinarias que puedan utilizarse con adecuado rendimiento econmico, los muebles y tiles, las mercaderas y la materia prima
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en fin, siempre que la industria siga en actividad. Algo importante, es aclarar que cuando deben sumarse las mquinas y herramientas a una industria esto no se hace sumando lo que costaron o cuesten actualmente, sino en funcin de lo que con ellas la unidad de explotacin, va a producir o ganar. O sea el valor del conjunto en cuanto a lo que produce de ganancias. En caso de que la industria no est en actividad y las maquinarias estn obsoletas, las partes se separarn, de modo que resulte el menor perjuicio, tanto del inmueble como de los bienes muebles, que no se considerarn integralmente, simplemente porque la industria no existe ms, ya sea porque no resulta rentable de acuerdo a su condicin o por cualquier otra causa. En este caso, la inactividad disgrega la funcionalidad de las partes y la unicidad desaparece. La tasacin de inmuebles industriales, es casi siempre compleja y abarca por lo general, ms elementos que los que consideramos en otra clase de valuaciones, por lo que deberemos requerir previamente varios informes, incluidos los financieros.

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ANEXO En esta parte, he querido traerles lecturas, sobre mtodos que se han usado tanto en nuestro pas como en otros. Muchos datos y definiciones, pueden ser de utilidad, aunque considero que estas metodologas, ya han sido superadas por criterios ms sencillos basados en anlisis ms directos, que toman al inmueble unificado y no separando las partes que lo componen (Terreno y edificio), principalmente, considerando al mercado inmobiliario como algo vivo y mvil de acuerdo a las variantes econmicas de estabilidad y crisis y a las circunstancias del inmueble en particular en el momento de la tasacin, considerando criterios de modernidad, esttica, funcionalidad, etc. Tambin, ante el fracaso de esta metodologa por circunstancias econmicas, como fue en nuestro pas la poca de Menem, con la equiparacin del peso al dlar y su posterior desenlace, por todos conocidos, se volvi a poner el acento en la experiencia profesional y en la demanda, como parmetro fundamental del mercado. No obstante, creo que conocer estos antecedentes puede contribuir a nuestra cultura.

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Tambin he incluido lecturas de inters en el tema:


PRESERVACION DEL BIEN PATRIMONIAL

La Preservacin: como oportunidad econmica

La conservacin de los bienes patrimoniales tiene amplias consecuencias econmicas, tanto para su poseedores como para la comunidad en su conjunto, se define a la preservacin como "una de las ms exitosas herramientas de relanzamiento econmico" de las ciudades y sus comunidades. Los Operadores Inmobiliarios, como actores econmicos y sociales, en nuestra intencin dinamizadora de la econmica y en medio de la oferta y la demanda generadora de frreas reglas de mercado, pretendemos viabilizar el trfico inmobiliario. Como sujetos de mercado y formadores de precios, contribuimos a la valoracin adecuada de los inmuebles, encausamos las pretensiones impropias de especuladores, y desalentamos con adecuada informacin, el accionar de oportunistas. Reconocemos y defendemos las cualidades de nuestro medio urbano y en particular accionamos
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para la valoracin y el reconocimiento de los inmuebles con valor histrico y arquitectnico. Particularmente, en relacin, al edificio con valor patrimonial, hemos aprendido a identificarlo, reconocerlo y valorarlo, en el marco de este magnifico damero urbano en el que nos desarrollamos. Desde el neoclsico, el art. nouveu, el art. deco, el eclecticismo y el racionalismo, desde la variedad de tipologas y estilos, cada edificio nos habla desde su particular lenguaje, el que con respeto comunicamos,
DNDOLE EL TRATAMIENTO DE UN PRODUCTO DIFERENCIAL.

Nos duele reconocer la ecuacin utilitarista, de que el predio vale ms que el edificio, de que el rendimiento del solar, en sus potencialidades constructivas, es ms rentable que su reciclamiento. Y que muchas veces, esta ecuacin le pone un certificado de defuncin al bien patrimonial. Sabemos que en un mundo cada da ms homogneo, los edificios representan en las ciudades, un elemento irremplazable de la identidad cultural e histrica de las mismas. Reconocemos escpticos, que el inters es la medida de accin del hombre y que al hombre actual lo moviliza ms la codicia que los sueos y las utopas de nuestros predecesores del siglo XIX. Carentes, de una poltica estatal, que fije una directriz en la materia, o de una idea fuerza capaz de movilizar
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estos conceptos, la ciudad ha ido perdido importantes inmuebles con valor patrimonial y cultural. No obstante muchos operadores, hemos concebido y difundido la rehabilitacin y conservacin como negocio.
SI, LA CONSERVACIN COMO NEGOCIO.

La Dimensin econmica del patrimonio, aparece en las "Normas de Quito" del 1967- incluye para las ciudades, la promocin de actividades generadoras de ingresos como el Turismo, el incremento de los valores inmobiliarios y el uso eficiente de las infraestructuras existentes. La conservacin de los bienes patrimoniales tiene amplias consecuencias econmicas, tanto para su poseedores como para la comunidad en su conjunto, se define a la preservacin como "una de las mas vitales y exitosas herramientas de relanzamiento econmico" de las ciudades y sus comunidades. Aparte de las ventajas econmicas asociadas a los bienes patrimoniales, existen otras, a la propia actividad de conservacin y rehabilitacin tales como: GENERACIN DE EMPLEO: Se argumenta que la rehabilitacin genera mas empleo (entre 2 a 5 veces) por unidad monetaria invertida, que en la construccin nueva. Segn un
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estudio realizado en los Estados Unidos a mediados de los 70, la rehabilitacin generaba 109 empleos por milln de Dlares en lugar de los 70 empleos asociados a la nueva construccin. En comparacin con otras actividades econmicas, se esgrime que por cada milln de dlares en rehabilitacin edilicia se genera ms empleo que los generados por ese milln en otros productos; Ejemplo: 5 puestos de trabajo mas que en manufactura de equipos de electrnicos, 8 mas que en la manufactura de textiles, 12 mas que en la de vehculos y produccin de acero, 17 mas que en la produccin agrcola, veinte ms que en la minera, 22 ms que en la produccin maderera y 29 ms que en la produccin petrolera . En el Sector privado medio, La rehabilitacin facilita, por su escala y relativa simplicidad, la participacin de profesionales, pequeas empresas, artistas y artesanos independientes. Desde la preservacin, se beneficia tambin la centralidad, estas reas, son objeto de un proceso constante e intenso de transformacin, sobre utilizacin y degradacin, experimentan la perdida de valores originales y afectacin del confort ambiental y es donde mejor se expresa una paradoja de nuestras sociedades, la marginalidad en la centralidad. El recurso PATRIMONIAL es siempre un ACTIVO ECONMICO, ms que un lastre que
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requiere tutela y la CONSERVACIN una actividad productiva generadora de riqueza, y as se debe entender tanto desde el sector privado como desde el estado. "La puesta en valor presupone agregar valor". La concepcin utilitarista del patrimonio se encuentra incorporada al pensamiento econmico actual elaborndose una suerte de silogismo en cuatro tiempos a) La preservacin incluye edificaciones. b) Esas edificaciones son bienes inmuebles. c) para que un bien inmueble atraiga inversores debe tener valor econmico, por lo tanto. d) para atraer inversin privada a la preservacin es necesario primero crear y luego mejorar el valor econmico de los bienes. El desafo es "persuadir a muchos de que salvando el patrimonio urbano, todos ganan". Contribuyamos a desterrar definitivamente la falsa antinomia "PRESERVACIN O DESARROLLO " por la conviccin positivista de "PRESERVACIN Y
DESARROLLO".

Tambin cabe afirmar aquello de que "El desarrollo econmico sustentable no solo es compatible con la preservacin de los bienes patrimoniales, seria imposible sin ella". Se suele ensayar la ESTRATEGIA de que el estado asuma la responsabilidad de preservar el legado
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urbano, promueva la normativa, establezca rganos que dirijan la labor y asigne recursos para financiarla, pero la continuidad sigue siendo un problema, el estado que enfrenta necesidades sociales urgentes, no podra afectar el gasto y el recurso pblico a esta finalidad, por cuanto claudicante acaba, tambin por desalentar a potenciales inversores privados. EL CRITERIO DEL COMPROMISO DE COLABORACIN SOLIDARIA ENTRE EL ESTADO Y EL SECTOR PRIVADO, sostiene que los esfuerzos de preservacin, conservacin y rehabilitacin slo se pueden sostener a largo plazo, si tienen el apoyo y la participacin de una gama representativa de la ciudadana y sus grupos de inters, la Universidad, los colegios Profesionales, las empresas privadas, los inversores, las organizaciones y la comunidad toda, adems del gobierno. El objetivo es crear una poltica pblica de preservacin del patrimonio. El estado, debe sellar este compromiso, aportando la funcin normativa, delineando un amplio y generoso espectro de estmulos, incentivos, premios, beneficios y exenciones y sostenerlos en el tiempo. Asimismo y en materia de preservacin, destacamos la ingeniosa creacin del sistema de transferencia de Indicadores Urbansticos. Abogamos por la pronta y racional conclusin de la catalogacin, preinventario e inventario de los inmuebles de inters patrimonial. La discusin de esta problemtica, slo se puede abordar desde una concepcin interdisciplinaria que
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valore a la ciudad como un rgano vivo, dinmico, evolutivo y sin desnaturalizar su carcter E IDENTIDAD HISTRICA. En suma, "slo el buen urbanismo, la buena arquitectura y las buenas ideas " nos permitirn en el siglo XXI, VIVIR LOS SUEOS y LAS UTOPAS DE LOS MAYORES.
CARLOS MARQUES DOS SANTOS

Cmo tasar un terreno urbano?

La tierra como bien raz tiene caractersticas singulares que le son propias y diferenciales con respecto al resto de los inmuebles. La capacidad de produccin de otro u otros bienes o servicios ya sea medida en aptitud para un campo o en metros edificables sobre un lote urbano resulta central en el anlisis e interpretacin de su valor de mercado. El valor de mercado de un inmueble, como es sabido, es el espacio de encuentro entre la oferta y demanda y como tal para su interpretacin debe analizarse en forma profunda las caractersticas y
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peculiaridades que gobiernan tanto a una como a otra en un determinado lugar y tiempo. El valor de mercado es aquel ms probable en el que coincidirn las aspiraciones tanto de la oferta como de la demanda, siempre ms tarde o ms temprano el valor termina ajustando a estos parmetros, pero bien es cierto que en muchos casos este tiempo de ajuste puede llegar a ser prolongado, lo que genera incluso costos de mantenimiento y financieros que ponderados adecuadamente al inicio de la puesta en oferta del bien dotaran de un mayor grado de flexibilidad al valor de tasacin original. En el caso especfico de los lotes urbanos en la ciudad de Bs. As., sabido es que a partir de la nueva oleada de inversiones que ha generado multiplicidad de emprendimientos concentrados en buenas localizaciones, han pasado a ser una presa preciada, impulsando sus precios de cotizacin en forma paulatina pero incesante a partir de mediados del ao 2003 hasta nuestros das. Ahora bien, remitindonos al prrafo inicial del presente informe y teniendo en cuenta el rol de intermediacin del terreno como sustento para el edificio que es posible erigir sobre l, obviamente como parte de un conjunto mayor su valor no puede ser independiente de la suerte que correr el producto final, es decir del valor de comercializacin de las unidades que compondrn el edificio a construir. Este razonamiento impone para la valuacin objetiva de un terreno el anlisis del mercado de cual o cuales
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seran los proyectos ms viables para llevar adelante sobre l, conocer sus costos de produccin, la velocidad probable de venta, su valor de comercializacin, los tiempos totales de ejecucin, los costos financieros, etc. Obrando de esta forma nos acercaramos al anlisis que lleva adelante todo potencial desarrollador para analizar costos y la viabilidad del proyecto. Desde luego, este es un proceso y una metodologa trabajosa y que requerira por parte del tasador el conocimiento preciso del proyecto y el planteamiento de distintos escenarios mediante flujos de inversin y de ingresos. Desde ya esta sera la forma ms precisa y recomendable, pero no siempre es factible o justificable llevar adelante esta metodologa con una rigurosidad extrema por lo que podra recurrirse a simplificaciones de la misma, sobre todo en lo relativo a la forma de capitalizacin de egresos e ingresos, aplicando inters simple en lugar de compuesto para periodos de tiempo no muy prolongados y ponderando una inversin y una recuperacin del capital invertido lineal. Este tipo de metodologa es conocida como de Valor residual, teniendo en cuenta que el valor al que se arriba queda como residuo luego de haber descontado de los ingresos potenciales los egresos que generara llevar adelante el emprendimiento y la utilidad.

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Comentarios acerca de un trabajo presentado por un colega paraguayo sobre un nuevo mtodo de depreciacin
Doctor Eduardo Magnou (UATIT) Agradecemos a nuestro colega paraguayo por haber instalado en el Decimotercero Congreso Argentino de Valuacin el tema de la depreciacin. Siempre lo consider fundamental, no slo por su importancia especfica sino adems, y sobre todo, porque induce a un replanteo integral de los fundamentos de nuestra actividad. Siendo este Congreso un evento esencialmente dedicado al debate por sobre cualquiera otra actividad (como reza su convocatoria) y habiendo adems introducido la revolucionaria modalidad de una etapa virtual previa a la presencial, aprovecho la oportunidad para dar a luz reflexiones que pueden enriquecer tal debate, aunque ms no sea como disparador de opiniones contrarias. La lectura de este enjundioso trabajo motiv las observaciones que a continuacin se exponen, centradas alrededor de tres tems capitulares: 1) Omisin de algunos autores de la bibliografa argentina que realizaron contribuciones relevantes a la temtica.

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2) Enfoques no aconsejables de la tasacin, a algunos de los cuales, explcita o implcitamente, el colega adhiere. 3) La metodologa ms aconsejable en el estado actual de nuestros conocimientos. OMISIONES BIBLIOGRFICAS En la bibliografa argentina considero fundamentales a los siguientes autores: a) Mario Eduardo Chandas, por su lapidaria condena a la "depreciacin sobre depreciacin" que supone la adicin de Heidecke a otros criterios de depreciacin. Presentado originariamente en el Sexto Congreso Panamericano de Valuacin y Catastro (Buenos Aires, 1965) este autor insisti sobre ella en libros y otras publicaciones. Esencialmente, el iniciador de la escuela cientfica argentina de tasacin invalid definitivamente tal mtodo presentando sendos grficos: uno que describe la realidad a partir de un valor a nuevo que diverge en un abanico de curvas, segn los distintos tipos de depreciacin y otro que refleja el mtodo cuestionado como abanico convergente hacia un punto nico. La argumentacin es incontrovertible y slo mediante el desconocimiento de la misma persisten hoy los
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cultores de esta metodologa, por ejemplo el Tribunal de Tasaciones de la Nacin Argentina (ORTA). b) David Levn, con su concepto de "mesetizacin" presentado en el Tercer Congreso Argentino de Valuacin (Mar del Plata, 1984), puso en crisis al "tiempo" como variable explicativa de la depreciacin y la validez de las tablas tradicionales (especialmente las de Marston y Agg). c) Jos Mara Saravia en reiterados trabajos a congresos y en sus dos libros cuestion severamente la utilizacin de una frmula comodn para la depreciacin. d) Me agrego a esta lista con mi prdica en pos del reemplazo de la antigedad por el estado como variable explicativa de la depreciacin (cf Manual del Tasador, Abeledo-Perrot, 1992 y Reglamento General de Tasaciones del Cuerpo Tcnico de Tasaciones en La Argentina). Aunque de menor trascendencia, no quiero dejar de mencionar las aportaciones de Mario Scarano (enfoque analtico detallado de la depreciacin por tems) y Federico Mndez (la depreciacin en cadenas de produccin). ENFOQUES DESACONSEJABLES
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Por obra de la bibliografa antes mencionada han quedado cientficamente superados, entre otros, los siguientes errores relativos a la depreciacin: a) La tabla o mtodo de b) Las tablas de Marston y Agg. Ross-Heidecke.

c) La antigedad como variable explicativa (en lugar del estado). d) Cualquiera otra curva o frmula de vigencia universal. El que hayan quedado cientficamente superados no significa que no se los utilice, y an en una proporcin cuantitativa lamentable. An hay hoy gente que cree en la astrologa y en los curanderos. METODOLOGA MS ACONSEJABLE En la raz de toda discrepancia de opiniones sobre tasacin (y en consecuencia sobre depreciacin) encontramos siempre esta discrepancia crucial de enfoque: lo que "es" y lo que "debe" ser. La diferencia entre ambos reposa sobre la aceptacin o no del libre albedro humano. Los cultores del debe ser lo niegan a fuerza de partidarios de un determinismo a ultranza: cualquier fenmeno social (y el valor lo es) est regido por
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leyes inexorables que lo determinan, sin alternativa posible por parte de la accin humana. Conocer esas leyes (preferentemente traducidas en frmulas matemticas) es imprescindible para estudiar el tal fenmeno. Por eso la depreciacin DEBE estar regida por alguna(s) curva(s) o frmula(s), que es buscada con la misma avidez compulsiva y cabalstica con que los alquimistas buscaban la piedra filosofal. La bibliografa sobre depreciacin nos ha ido mostrando muchas de esa "curvas pistolete", pretendidamente regidoras universales del fenmenos: parbolas, elipses, circunferencias, cicloides, &, & (pueden agregarse lemniscatas, concoides, caracoles varios, &). La ingeniosidad de algunos autores es realmente encomiable, pero merecedora de mejor causa. Naturalmente que cualquier fenmeno real puede ser aproximado por una curva, pero eso no admite generalizacin y slo concierne "ese" caso. Por eso los cultores de la tasacin como actividad referida a la medicin de lo que es y no de lo que "debe ser, abrogamos por un abandono definitivo de tablas y curvas tradicionales (Fitte y Cervini, Ross, Kuentzle, Heidecke &, &) y su reemplazo por un anlisis especfico de cada caso, basado en los datos disponibles, por asimilacin interna. Permtaseme, colegas, concluir con un smil: si quiero conocer la temperatura en algn lugar, sea en La Asuncin, en Rosario o en El Volcn, prefiero
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disponer de un termmetro y no de una tabla de temperaturas histricas para esa localidad. Otra lectura: TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA REPUBLICA ARGENTINA: Se trata de conocer lo que este Tribunal, simplemente opina sobre el tema de la Tasacin de Inmuebles, que slo le concierne al Perito Tasador, que no debe regirse sino por sus conocimientos y su experiencia en el tema. A l se le reconoce idoneidad y es un experto o perito, conocedor a fondo en alguna materia o ciencia, cuya actividad es vital en la resolucin de conflictos; existen dos tipos de peritos: judiciales (nombrados por el juez) o de parte. Un perito judicial, es un profesional dotado de conocimientos especializados que suministra informacin u opinin fundada a los tribunales de justicia sobre los puntos litigiosos que son materia de su dictamen. Puede usar, segn su criterio, varios mtodos combinados o uno solo, que puede ser el propio. Slo deber explicar en qu se fundamenta su razonamiento. No obstante, esta lectura puede serle til en lo que l aprecie como tal. PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. VALOR DE TASACION
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Valuar es determinar el valor econmico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido.

I. PRINCIPIOS: En funcin de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales: Principio de sustitucin: El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul. Principio de temporalidad: El valor de un bien est en funcin de la fecha de la tasacin y puede variar a lo largo del tiempo. Principio de finalidad: La finalidad de la valoracin condiciona el enfoque, el mtodo y las tcnicas por seguir.

II. BASES DE VALORACIN Y CONCEPTOS DE VALOR: 1. Valor de mercado Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de un bien
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en la fecha de la valoracin, habindose verificado tcnicamente las caractersticas del mismo, y suponiendo una comercializacin adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente por un inters econmico y sin un condicionamiento particular en la operacin. El valor de mercado de un bien est siempre determinado por la interseccin de sus curvas de oferta y demanda. La curva de demanda est dada por su costo de sustitucin para los potenciales compradores. El valor de mercado puede ser obtenido: Comparando sus caractersticas fsicas y tcnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias detectadas. En funcin de los ingresos netos que l sera capaz de generar y de la tasa de rdito que se obtiene en ese mercado con bienes similares. 2. Valor del Costo de reposicin (CR) El valor del costo de reposicin puede ser: 2.1 Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de
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la valorizacin, un bien por otro nuevo de sus mismas caractersticas. 2.2 Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciacin fsica y/o funcional en la fecha de la valoracin. En el caso de bienes inmuebles, deber sumarse el valor del terreno. 3. Valor de uso Es el valor econmico que tiene un bien para su dueo en razn de la utilizacin que de l hace. As entendido, se recomienda limitar su utilizacin slo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor objetivo.

III. VALOR DE TASACION: Ser el valor determinado en funcin de la finalidad de la tasacin: Valuacin para expropiaciones (valor objetivo). Valuacin tcnico - contable (para valuaciones patrimoniales). Valuacin para la venta o adquisicin de bienes. Valuacin para locacin o concesin de uso. Valuacin para garanta. Valuacin para subasta. Valuacin para seguros.
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Valuacin a efectos impositivos o de catastro. Valuacin para servidumbres. La finalidad de la tasacin determinar la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en funcin del cual se adoptar la metodologa contemplada en la Norma correspondiente para la determinacin del Valor de Tasacin solicitado. Se define a continuacin: VALUACIN PARA EXPROPIACION En el caso de las tasaciones por expropiacin, corresponder la determinacin del Valor Objetivo del bien, entendido, en funcin de la Ley N 21.499, como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daos que sean consecuencia directa de la expropiacin, en condiciones equivalentes a las que precedan a la expropiacin, sin tener en cuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias hipotticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. En consecuencia, el Valor Objetivo podr corresponderse con el valor de mercado cuando ste pueda determinarse, o con el costo de reposicin depreciado (CRD) en su defecto. VALUACIN TCNICO CONTABLE
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En la valuacin tcnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor neto de realizacin o el valor de reposicin depreciado. El Valor de Tasacin para estos fines se calcular preferentemente a partir del valor de mercado, obtenido por el Mtodo Comparativo, afectado por un coeficiente de realizacin que tendr en cuenta la hiptesis de la venta del bien en un trmino relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y el descuento de los costos adicionales directos que podran generarse hasta su comercializacin inclusive. Aquellos bienes inmuebles especializados en virtud de su diseo, tamao, ubicacin, etc., que un comitente utilice en el cumplimiento de su funcin especfica, sin los cuales la gestin del poseedor se resiente o paraliza y que en caso de destruccin deberan ser indefectiblemente reemplazados por otros de idnticas caractersticas que el mercado no puede proveer, se tasarn por su valor de reposicin depreciado. El valor de uso que mencionan las normas contables ser determinado por el costo de reposicin depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su reemplazo lgico en funcin de los avances tecnolgicos. Para inmuebles, el Valor Tcnico-Contable se compone del valor del terreno y el valor del edificio
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discriminados, ya que segn las Normas Contables son registros distintos. Para bienes muebles, se efectuar una depreciacin lineal. Las normas contables internacionales NICSP 17, determinan para la determinacin del valor de los Bienes de Uso, lo siguiente: El justo valor de los tems de un bien de uso es generalmente el valor de mercado, determinado por tasacin. Una tasacin del valor de un activo la realiza en general un miembro de la profesin de tasacin, que tiene una idoneidad profesional reconocida e importante. VALUACIN PARA VENTA O ADQUISICIN El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado preferentemente obtenido por el mtodo comparativo. VALUACIN PARA CONCESIN DE USO LOCACION O

El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, obtenido por el mtodo comparativo de antecedentes de locacin o concesin, por deduccin fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalizacin de la renta u otro mtodo financiero apropiado. VALUACIN PARA GARANTA
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El Valor de Tasacin para fines de garanta, incluida la garanta hipotecaria, ser el valor de realizacin, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta la hiptesis de venta en un trmino relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los costos adicionales directos que podran generarse hasta su comercializacin. VALUACIN PARA SUBASTA El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado o costo de reposicin depreciado, afectado por un coeficiente de reduccin para fijar la base de remate que determinar el comitente segn la legislacin vigente. El Tribunal de Tasaciones de la Nacin no determina el valor base de subasta de bienes pblicos. VALUACIN PARA SEGUROS El Valor de Tasacin para estos fines ser el correspondiente al costo de reposicin depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno. VALUACIN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado o el costo de reposicin depreciado,
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afectado por un coeficiente que determinar la autoridad de aplicacin.

VALUACION PARA SERVIDUMBRES El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, afectado por los coeficientes de restriccin segn el caso. Nota de la autora: Creo sinceramente que el valor de tasacin de un bien es uno y no puede ser variable segn la finalidad de la misma. DEFINICIONES: TASADOR: Los tasadores pueden clasificarse en funcin de su capacitacin y actividad: 1-Para actuar en todo tipo de tasaciones, segn sus alcances de ttulo: Profesionales universitarios con ttulo de grado habilitado en Agrimensura, Arquitectura, Ingeniera en todas sus especialidades, Informtica y en ciencias de la Geologa, con incumbencias o alcances de ttulos en tasacin de bienes muebles e inmuebles y que no intervienen en ningn carcter en las operaciones comerciales de los bienes por ellos
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valuados y ejercen sus tareas de valuacin, de acuerdo a los alcances de sus respectivos ttulos de grado y a los requisitos exigidos por los Artculos nmeros 42 y 43 de la Ley de Educacin Superior N 24.521. Por su conocimiento de las ciencias fsicas y qumicas, de los comportamientos estructurales, de diseo, fabricacin y produccin, con capacidad de realizar desarrollos cientficos, tcnicos y econmicos; con autoridad para realizar proyectos, planificacin, diseo, construccin, direccin de obras, ensayos y puesta en funcionamiento; de edificios, de instalaciones, de bienes rurales, de bienes muebles, de aeronaves, de embarcaciones, de software y hardware. Y la evaluacin de los avances tecnolgicos y cientficos. Por su grado de especializacin y por la complejidad de las tareas de valuacin, stos profesionales integran y pueden ser representantes ante el Tribunal de Tasaciones de la Nacin. Para tasaciones sobre bienes limitados por su capacidad de construccin o fabricacin: Los tcnicos que segn resoluciones de Ministerio de Educacin tienen facultado el ejercicio de la tasacin. Para actuar en tasaciones de subastas y de comercializacin:

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Los profesionales con ttulo universitario de Martillero y Corredor Inmobiliario, alcanzados por los Artculos 8 y 34 de las Leyes N 20.266 y N 25.028, que adems de informar sobre valores venales o de mercado de los bienes sujetos a remate o actos jurdicos de venta, desarrollan actividades comerciales relacionadas con los mismos, de acuerdo a las disposiciones legales en vigencia. VALIDEZ TEMPORAL DE LAS TASACIONES: Cada tasacin se realiza para una fecha determinada, segn el principio de temporalidad. La validez temporal de la tasacin est influida por la variabilidad del mercado en el tiempo, por tal razn, resulta necesario efectuar una nueva tasacin. No puede estimarse a priori un tiempo de validez, dado que son mltiples los factores que inciden en el valor de un bien, an en un perodo de estabilidad econmica. ACTUALIZACIN DE UNA TASACION: Las tasaciones no deben ni pueden ser actualizadas por ningn ndice. En concordancia con la definicin anterior, debe realizarse otra tasacin a la nueva fecha. TIEMPO QUE DEMANDA UNA TASACION: No puede estimarse a priori un tiempo para la realizacin de una tasacin, ya que este vara segn el
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caso en estudio, por el grado de complejidad del bien a tasar, por la facilidad o dificultad de antecedentes en el mercado, por la elaboracin de los informes, por los tiempos de inspeccin, por el anlisis de los resultados y dems tareas administrativas. Para la tasacin, la inspeccin del bien a tasar es imprescindible a los efectos de determinar y corroborar sus caractersticas tcnicas y de seguridad. Nota de la autora: Ms que nada para determinar el estado en que se encuentra el bien. FUENTES DE INFORMACIN: Para todo los procesos de tasacin, deben utilizarse antecedentes o datos lo ms cercanos posibles a la fecha de tasacin. Nota de la autora: Esto es de cumplimiento imposible. La cercana de lfechas en os datos tampoco asegura el justo valor. (En la crisis del 2001, los datos de fines del 2000 no sirvieron.) Estos datos se obtienen del mercado y no se debe utilizar los valores de registros contables, pues al estar ajustados por ndices no reflejan el real valor de mercado del bien mueble o inmueble. Tampoco deben utilizarse los denominados precios testigos, que no son tasaciones, sino precios de un bien en el mercado. Para una tasacin se requiere un
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mayor grado de anlisis tcnico para la determinacin del valor. Nota de la autora: esto ltimo es cierto.

DOCUMENTACIN MNIMA PARA REALIZAR UNA TASACION:

Para bienes inmuebles: los datos de ubicacin y catastrales del bien, sus planos actualizados con las mejoras existentes y fotografas del bien inspeccionado. Para los casos de bienes inmuebles en Propiedad Horizontal, se debe contar adems con el plano de subdivisin y copia de la respectiva escritura de dominio. Para bienes muebles: los datos de ubicacin del bien, el inventario, detallando ubicacin, estado y fotografas del bien inspeccionado. Para instalaciones: los datos de ubicacin, el inventario detallando ubicacin, estado, datos tcnicos de caractersticas constructivas y de funcionamiento, sus planos y fotografas del bien inspeccionado. Cada norma especfica determina la documentacin adicional necesaria.

SUPERVISIN EN TASACIONES:
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La supervisin en tasaciones, ser realizada por profesionales que posean alcance de ttulo o incumbencia enunciados en la definicin de tasador de esta norma. TASACION Y VALUACION: Tasacin y Valuacin: a los efectos de esta normativa son sinnimos. V. NUMERACION DE LAS NORMAS: Las normas del Tribunal de Tasaciones de la Nacin se denominarn por un nmero correlativo, seguido por un punto y el nmero correspondiente a la versin de la misma que se trate, y a continuacin la fecha de aprobacin. Las referencias entre Normas se enunciarn con el nmero de la Norma y con una x, que representa la versin vigente. (Ejemplo: Norma TTN 00.x)

VI. ESQUEMA GENERAL DE LA NORMA: DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES 1Categoras de las Tasaciones Se clasifican las tasaciones en las siguientes categoras:
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1. Estimativas: La apreciacin del valor econmico de la cosa se realiza por impresin del experto basada en comparaciones de valores no analizados tcnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimacin. 2. Ordinarias: La apreciacin del valor se funda en la comparacin de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas tcnicas. Se acompaar de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea sern proporcionados por el comitente. 3. Extraordinarias: Cuando adems de las que caracterizan a las Ordinarias se realiza una o ms de las siguientes tareas: a) Anlisis de precios para todos los rubros de la tasacin en que sean aplicables. b) Investigacin de circunstancias tcnicas, de mercado, etc., correspondientes a una poca anterior en cinco aos, por lo menos, a la fecha de la encomienda. c) Actuacin conjunta con otros profesionales. El Tribunal de Tasaciones de la Nacin realiza solamente tasaciones ordinarias y extraordinarias, aplicando las Normas Nacionales de Valuacin y recomienda que las valuaciones se efecten segn estas dos ltimas categoras. Depreciacin.
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Merma en el valor econmico de un bien.

1. Depreciacin fsica. Deduccin que se realiza sobre el costo de reposicin bruta de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus elementos. 2. Depreciacin funcional. Deduccin que se realiza sobre el costo de reposicin bruta de un bien atendiendo a su adaptacin a la funcin a la que se destina. 3. Amortizacin Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la vida til del mismo. 4. Antigedad Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin o fabricacin de un bien, y la fecha de la valoracin. 5. Vida remanente Es el nmero de aos de expectativa de vida que le restan al bien 6.
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Vida til

Es el nmero de aos de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigedad y su vida remanente. 7 Estado Caractersticas de mantenimiento y conservacin de un bien. 8.Antecedente Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y caractersticas. 9.Referencia Antecedente que no se puede fehacientemente en el mercado. comprobar

10.Remanente Parte de un bien que queda despus de una expropiacin. 11. Cosas Se llaman cosas en el Cdigo Civil de la Repblica Argentina, los objetos materiales susceptibles de tener un valor. 12. Bien Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona constituye su
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patrimonio (art. 2312 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

Clasificacin de las cosas Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesin, o por su carcter representativo (art. 2313 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 14.Inmuebles por su naturaleza Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por s mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art. 2314 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 15.Inmuebles por accesin. Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter de perpetuidad (art. 2315 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 16.Accesorias de un inmueble
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Son tambin inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de ste, sin estarlo fsicamente (art. 2316 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

17.Inmuebles por carcter representativo Son inmuebles por su carcter representativo los instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art. 2317 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 18.Cosas muebles Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose por s mismas, sea que slo se muevan por una fuerza externa, con excepcin de las que sean accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Cdigo Civil) de la Repblica Argentina. Son tambin muebles todas las partes slidas o fluidas del suelo, separadas de l, como las piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carcter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales reunidos para la construccin de edificios mientras no estn empleados; los que
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provengan de una destruccin de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales (art. 2319 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rsticos o urbanos, slo tomarn el carcter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecucin del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina l). Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los usufructuarios, slo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art2321 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarn su naturaleza de muebles cuando estn adheridas al inmueble en mira de la profesin del propietario, o de una manera temporaria. (art. 2322 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). En los muebles de una casa no se comprendern: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones cientficas o artsticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderas, ni en general otras cosas
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que las que forman el ajuar de una casa (art. 2323 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

19 Servidumbre Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporal, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art. 2970 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de l, en su superficie, profundidad o altura (art. 2998 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 20-Servidumbre administrativa de electroducto Designase con el nombre de electroducto todo sistema de instalaciones, aparatos o mecanismos destinados a transmitir, transportar y transformar energa elctrica (art. 2 ley 19552 de la Repblica Argentina) La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y limitaciones al dominio que sean necesarias para construir, conservar, mantener, reparar, vigilar y
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disponer todo sistema de instalaciones, cables, cmaras, torres, columnas, aparatos y dems mecanismos destinados a transmitir, transportar, transformar o distribuir energa elctrica (art. 3 ley 19552 de la Repblica Argentina). Los transportistas y los distribuidores gozarn de los derechos de servidumbre previstos en la ley 19552 (art. 18 ley 24065 de la Repblica Argentina). 19. De las servidumbres en trnsito

El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio (art. 3068 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no slo las que estn privadas de toda salida a la va pblica, sino tambin las que no tienen una salida suficiente para su explotacin (art. 3069 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 20. De la servidumbre de acueducto

Toda heredad est sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las
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aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnizacin. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (Art. 3082 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina) 21. Servidumbre de Gasoducto

Es el derecho real administrativo o pblico, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que stos puedan cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnizacin a favor del titular del bien gravado. Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la Repblica Argentina. 22. Locacin

Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero.

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Se halla regida por el Cdigo Civil (arts. 1493 1622), y la Ley N 23.091 (B.O. 16/10/84) de la Repblica Argentina. 23. Concesin de Uso

Es un contrato de derecho pblico, bilateral, en virtud del cual la Administracin Pblica crea a favor de un particular (concesionario), un derecho real de uso, sobre un bien del dominio pblico del Estado (un derecho de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigacin, etc.), cuyo ejercicio se halla sujeto al poder de polica del Estado, otorgado en el inters privado del concesionario, de carcter oneroso o gratuito, temporal o permanente, no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la administracin por razones de ilegitimidad, o de oportunidad, mrito o conveniencia. 24. Base para subastas

El artculo 578 del Cdigo de Procedimientos en lo Civil y Comercial Nacional dispone en materia de base para las subastas: "Si no existiere acuerdo de partes, se fijar como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuacin fiscal actualizada correspondiente al inmueble. A falta de valuacin, el juez designar de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la
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tasacin; la base equivaldr a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasacin." Por otra parte manifiesta: "De la tasacin se dar traslado a las partes, quienes dentro de CINCO (5) das comunes expresarn su conformidad o disconformidad. Las objeciones debern ser fundadas. El juez tiene la facultad de apartarse de la tasacin o de lo estipulado por las partes, fijando la base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos." En funcin de lo anterior, el Tribunal de Tasaciones de la Nacin recomienda, cuando fuera necesario proceder a la determinacin del valor de referencia del bien, adoptar el criterio de valor de mercado obtenido por mtodos comparativos, o en su defecto el costo de reposicin depreciado. 25. De los Bienes Pblicos y Privados del Estado El Cdigo Civil de la Repblica Argentina determina: Art.2339.- Las cosas son bienes pblicos del Estado general que forma la Nacin, o de los Estados particulares de que ella se compone, segn la distribucin de los poderes hecha por la Constitucin Nacional; o son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares. Art.2340.- Quedan comprendidos entre los bienes pblicos:
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1. Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislacin especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua; 2. Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros; 3. Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general, comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a la reglamentacin; 4. Las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendindose por tales la extensin de tierra que las aguas baan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias; 5. Los lagos navegables y sus lechos; 6. Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de ro, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares; 7. Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica construida para utilidad o comodidad comn; 8. Los documentos oficiales de los poderes del Estado; 9. Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters cientfico.
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Art.2341.- Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes pblicos del Estado o de los Estados, pero estarn sujetas a las disposiciones de este Cdigo y a las ordenanzas generales o locales. Art.2342.- Son bienes privados del Estado general o de los estados particulares: 10. Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Repblica, carecen de otro dueo; 11. Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fsiles, no obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra; 12. Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos, segn las disposiciones de este Cdigo; 13. Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construccin hecha por el Estado o por los Estados, y todos los bienes adquiridos por el Estado o por los Estados por cualquier ttulo; 14. Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ros de la Repblica, sus fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios. PLANILLAS DE VALORES VENALES COMPARACION DE

Las planillas de anlisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la informacin y la


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obtencin de valores unitarios que conducirn al Valor de VALUACIN DE INMUEBLES Tasacin. Su uso correcto implica dos niveles: 1la introduccin de la informacin sobre los inmuebles que obrarn de antecedentes de mercado. 2el procesamiento de la informacin en forma coherente y en funcin del objetivo propuesto: la obtencin de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal. Se describe a continuacin la planilla de Anlisis de Valores Venales para comparacin integral de inmuebles, considerando tierra y construccin. DESCRIPCION DE LA PLANILLA El encabezado lleva los datos bsicos del expediente, la fecha de tasacin, la moneda en uso y el tipo de cambio el tcnico que intervino y la zona de anlisis. Asimismo, se consignan la ubicacin y medidas del bien y los datos de las inmobiliarias que han sido fuente de informacin. Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de la planilla. Se consignan bsicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas. Toda la primera parte de la planilla desarrolla informacin sobre los antecedentes elegidos y
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registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificacin, precio unitario segn superficie. La planilla de Anlisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa bsicamente. Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente sern procesados utilizando coeficientes de homogeneizacin, que compararn cada una de las caractersticas principales del bien a tasar con las de los antecedentes. Los coeficientes de homogeneizacin se aplican como multiplicadores. Los rubros de comparacin son los pertinentes para cada caso: actualizacin, ubicacin, piso, planta, superficie, capacidad constructiva, edad, estado, proporciones de frente y fondo, existencia de patio o terraza, etc. La seleccin de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tipo o del tasado, es decir del bien que motiva la confeccin de la planilla, de modo que si esto es as, los coeficientes de homogeneizacin razonablemente no asumirn altos niveles, reduciendo el posible error de apreciacin. Para la adopcin de los coeficientes de homogeneizacin o comparacin, el tasador debe apelar a sus conocimientos tcnicos, apreciacin y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindar cuantificaciones referenciales de
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coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango ms usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicacin del coeficiente que corresponda. A los coeficientes de homogeneizacin netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado. El coeficiente de oferta es una reduccin del valor del antecedente, estimado en funcin del valor real que asumira la operacin. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciacin del tasador puede ser distinta para cada antecedente an dentro de la misma planilla Todos los coeficientes se multiplican entre s, obtenindose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicar el valor unitario solicitado por ese antecedente, obtenindose un valor unitario transformado en cada caso. El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado -y es por lo tanto comparable con el bien a tasar-, y por l se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las caractersticas que tiene, si sus caractersticas fueran idnticas al bien a tasar, el mercado solicitara este valor transformado, que incorpora adems la reduccin por contraoferta. El proceso de homogeneizacin implica desde este punto de vista
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una calificacin del bien a tasar, extrayendo de l un valor unitario que se utilizar para la determinacin del valor unitario del mismo. El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre s obteniendo el valor unitario final aplicable. Superficies: Cada valor unitario implica la divisin entre un valor econmico y una superficie. El valor econmico estar inequvocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresar en una unidad conveniente que ser el metro cuadrado, pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneizacin. En el caso de viviendas, locales, oficinas, etc., la superficie deber homogeneizarse con un criterio que compatibilice el antecedente con el consecuente. La superficie cubierta se consignar, a tales efectos, al cien por ciento. La superficie semi-cubierta o descubierta ser procesada con un porcentaje razonable, tomando la precaucin de observar que la superficie descubierta sea considerada con un concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto en el caso de edificios en terreno propio. El Tribunal podr establecer rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicacin en cada caso quedar a criterio del tasador.
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Se observa la importancia de que el criterio de homogeneizacin de superficies para la comparacin debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.

PLANILLA DE VALORES VENALES Esta planilla se utiliza para comparar un consecuente con hasta 6 antecedentes de valores venales de Casas, Cocheras, Departamentos, Industrias, Locales, Oficinas, etc., cuando se cuenta con valores de comparacin. Datos a Ingresar: T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mencin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, por los siguientes datos: Profesin, Nombre y Apellido y Matrcula Profesional, como mnimo. PLANILLA N:Nmero de la planilla segn registro. SALA: Sala del TTN en la cual se realiza la valuacin. (Exclusivo para el TTN). EXPEDIENTE N: Nmero de expediente segn el registro.
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UBICACIN DEL BIEN: Ubicacin del bien a tasar. SUPERFICIE DEL BIEN: Superficie del lote a tasar. Se debe indicar la unidad de medida que puede ser en m2 o ha. FRENTE DEL BIEN: Valor en metros de la medida del frente del consecuente. FONDO DEL BIEN: Valor en metros de la medida hasta el fondo del consecuente. FOT: Factor de ocupacin total del consecuente. TIPO DE BIEN: Descripcin del tipo de bien a tasar. FECHA DE TASACION: realiza la tasacin. PROFESIONAL: Apellido profesional interviniente. Fecha a la cual se y nombre del

INMOBILIARIA: Tipo de cambio a la fecha de la tasacin entre la moneda de curso legal y el dlar estadounidense ($/U$S). TIPO DE CAMBIO:
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MONEDA DE USO: la tasacin. ZONA DE ANALISIS:

Moneda a la cual se realiza

PART. O DEP.: Partido o Departamento donde est ubicado el bien a tasar.

en

PROVINCIA: Provincia o Estado en donde est ubicado el bien a tasar. PAIS: Pas en donde est ubicado el bien a tasar. ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS) N ANTECEDENTE: Nmero de antecedente segn el registro. UBICACIN: Ubicacin del antecedente. FECHA: Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente. OFERTA / VENTA: Consignar si el antecedente se trata de una oferta o una venta. PRECIO: Valor del antecedente. FRENTE: Valor en metros de la medida del frente del antecedente. FONDO: Valor en metros de la medida hasta el fondo del antecedente.
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SUPERFICIE: Valor en m2, segn corresponda, de la superficie del antecedente. ZONI: Zonificacin del antecedente segn el Cdigo de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar "RURAL" para antecedentes rurales. FOT: Factor de Ocupacin Total del antecedente. P. UNITARIO: Precio Unitario: Est constituido por el cociente entre el precio y la Superficie del antecedente. COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES Estos coeficientes comparan distintas caractersticas de cada antecedente con el bien a tasar, obteniendo un coeficiente total que es el resultado de la multiplicacin de todos los coeficientes que se describen a continuacin. ACT: Coeficiente de actualizacin del precio de los antecedentes cuando el lapso entre la fecha de tasacin y la fecha del antecedente es de tal magnitud que es conveniente su actualizacin. UBIC.: Coeficiente de Ubicacin de cada antecedente comparado con el bien a tasar.
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PISO: Coeficiente de Ubicacin del bien en el piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia de la ubicacin en los pisos de edificios de cada antecedente con el bien a tasar. PLTA: Coeficiente de Ubicacin en planta del piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia con respecto de estar ubicado al frente, interno o al contrafrente del edificio. SUP: Coeficiente de Superficie propia que compara las caractersticas de cada Antecedente con el bien a tasar. CA.C. :Coeficiente de Caractersticas Constructivas de cada antecedente comparado con el bien a tasar. EDAD: Coeficiente de Edad. Se compara la antigedad en aos de cada antecedente comparado con el bien a tasar. EST. :Coeficiente de Estado. Se compara el estado de conservacin de cada antecedente comparado con el bien a tasar. F. FD. : Coeficiente de Frente y Fondo (solo para Locales). Se compara la relacin entre frente y fondo de cada antecedente con respecto al consecuente.

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PAT. :Coeficiente de Patio o Terraza. Se compara la existencia de patio o terraza de cada antecedente con respecto al bien a tasar. COEFICIENTE LIBRE: En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos. En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado y aclarado en el sector de Observaciones de la planilla. (Obs.) OFER: Coeficiente de Oferta de cada antecedente. Contempla un porcentaje de variacin del valor por la aplicacin de las leyes de la oferta y la demanda. COEF. TOTAL: Coeficiente Total de Homogeneizacin de los antecedentes. VALOR UNIT. : Valor Unitario homogeneizado. OBS. :Observaciones. SE ADOPTA: Valor unitario adoptado. TOTAL U.: Suma homogeneizados. de los valores unitarios

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PROMED. U.: Promedio de valores unitarios homogeneizados. RECOMENDACIONES: Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla: TIPO DE BIEN: Descripcin del tipo de bien a tasar, aqu se recomienda describir el bien, como ser Departamento de 4 ambientes, Local, etc. MONEDA DE USO: Utilizar la moneda de curso legal. COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION - MULTIPLICADORES: No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se encuentra dentro del rango ptimo de comparacin. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda VALUACIONES RURALES Consideraciones generales Los inmuebles rurales son un medio apto para la produccin agropecuaria, y su valor, primordialmente,
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depende de su capacidad de produccin, en cantidad y calidad. El valor de los predios urbanos est ntimamente relacionado con el mercado de viviendas, comercios y dems destinos y los valores surgen de un estudio de mercado local con antecedentes comparables homogneos o susceptibles de homogeneizar mediante factores correctivos convenientemente calculados. La valuacin rural exige un amplio conocimiento de aspectos intrnsecos y productivos. Por tal motivo, las metodologas comparativas de tasacin rural introducen elementos y coeficientes de comparacin que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de los campos. El valor de un predio rural tambin puede ser determinado recurriendo al Mtodo de Capitalizacin de la Renta Neta, procedimiento aplicable para la valuacin de bienes susceptibles de producir ingresos. El valor estar determinado a partir del valor presente de todas las rentas futuras imputables al bien, descontados los gastos, y aplicando una tasa de descuento razonable. Es conveniente, de todas formas, atender a factores comparativos de ubicacin, distancia a centros urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener valores ms ajustados al mercado. Estos mtodos, tambin denominados mtodos analticos de productividad, permiten arribar al valor del
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campo, pero los resultados de la aplicacin de los mismos pueden resultar menos seguros que los comparativos, en razn de las indeterminaciones de las tasas, de las rentas y por variaciones tecnolgicas, climticas, etc. Por tal razn, el Tribunal de Tasaciones de la Nacin utiliza y recomienda el mtodo comparativo para la determinacin del valor de las propiedades, y las metodologas basadas en la produccin para la determinacin del valor de arrendamientos rurales.

1) Metodologa comparativa
a) Comparacin directa El mtodo comparativo directo consiste en determinar el valor de un predio en funcin del precio de otros predios semejantes, previa apreciacin de las diferencias y su influencia en el valor. Se basa en el anlisis minucioso del predio por valuar paralelamente, el de aquellos de los cuales se conoce el precio, procediendo a su comparacin y homogeneizacin, teniendo en cuenta las razones que normalmente dan carcter al valor. La metodologa correspondiente est desarrollada en las normas TTN 3.x y 5.x. En el caso rural, debe tenerse especialmente en cuenta:
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1-Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios: ventas y ofertas. 2-Analizar las condiciones, facilidades y necesidades de venta. 3-Consultar contratos de alquiler, aparcera, etc., analizando sus circunstancias y condiciones. 4-Tener en cuenta los factores que afectan el valor de la propiedad y analizar la capacidad productiva. Factores de comparacin Los factores que normalmente dan carcter al valor y que deben ser analizados a los efectos de la tasacin para establecer sus influencias, pueden ser sintetizados de la siguiente manera: 1-Ubicacin Se refiere a la ubicacin relativa del bien a tasar y de los antecedentes con respecto a caminos afirmados, accesos o cualquier otro punto de afluencia local de la produccin o lugar de abastecimiento. 2-Superficie del campo Se debe considerar la superficie total del bien a tasar, segn su mensura y la de los antecedentes en

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consideracin, de ser factible su obtencin, o en su defecto la que consta segn ttulo. 3-Forma La forma ms conveniente estar de acuerdo al destino productivo y al mejor aprovechamiento econmico. 4-Calidad del suelo Se debern considerar los estudios ms precisos entre las Cartas de Suelos, Atlas o Informes elaborados por organismos o instituciones especializadas, para realizar la comparacin entre el bien a tasar y los antecedentes.

5-Mejoras Se tasan por costo de reposicin depreciado, Normas TTN 4.x y TTN 14.x. 6-Fecha de los antecedentes Por los desajustes que implican los mtodos de actualizacin por ndices de antecedentes inmobiliarios, se hace recomendable tomar ofertas de antecedentes lo ms prximos a la fecha de tasacin. 7-Forma de pago Se trabajar sobre valores de contado.
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a-Disponibilidad Se debe tomar en cuenta el estado de ocupacin. b-Topografa Se debe contemplar la configuracin plani altimtrica de los campos y en particular atender a la inundabilidad, en los casos en que sea necesaria su ponderacin. Ponderacin de los factores de comparacin y uso de planillas Es evidente que el factor de mayor gravitacin es el relativo a la calidad del suelo, en consecuencia, el profesional debe realizar la inspeccin del campo a tasar, como asimismo de los utilizados como antecedentes y de los cuales se conoce el precio, tomando referencias completas. Los valores se someten a una homogeneizacin, por calidad del suelo, oferta, ubicacin, superficie, topografa, etc., procedindose al proceso comparativo mediante la utilizacin de las planillas aprobadas en la Norma TTN 5.x. El tasador especificar sus argumentos en forma ordenada, de modo tal que el valor surja como consecuencia lgica de los fundamentos considerados.

b) Mtodo emprico
En zonas caracterizadas por una explotacin nica y/o preponderante, podr aplicarse el mtodo emprico
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zonal que contemple las receptividades y/o rendimientos correspondientes. Este mtodo debe aplicarse nicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la aplicacin del Mtodo Comparativo de la Norma TTN 3.x. A partir del conocimiento del valor asignable a un campo en la zona, dado por la receptibidad admisible en el mismo, el valor total resultar de multiplicar su superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectrea que admite. Cuando se utilice esta metodologa, se deber adjuntar a la tasacin las fuentes o publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado. 2) Mtodo de Capitalizacin de Rentas El Mtodo de Capitalizacin es en general aplicable a la valuacin de bienes susceptibles de producir beneficios econmicos. En este caso, el valor estar determinado por la diferencia entre los ingresos y los egresos imputables al bien, aplicando una tasa de rentabilidad razonable. Su utilizacin requiere arribar primeramente al beneficio que brinda la explotacin, a partir de: Estimar los flujos de caja futuros, de ingresos y egresos, imputables al bien y aplicar una tasa de inters bancario para determinar su valor presente. Determinar el beneficio B, como la diferencia de los flujos de caja en el perodo considerado, normalmente un ao, aplicando la tasa de inters
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bancario elegida. El Valor Actual Neto de ese beneficio se calcula de acuerdo con la frmula del valor presente:

Donde: E = Importe de los ingresos imputables al bien (entradas). S = Importe de los egresos previstos (salidas). te = Nmero de perodos de tiempo entre el o los ingresos considerados (entradas) y el momento de la valuacin. ts = Nmero de perodos de tiempo entre el o los egresos considerados (salidas) y el momento de la valuacin. i = Tasa de inters bancaria elegida, correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados. Los perodos transcurridos y la tasa de inters bancario se expresarn en las unidades correspondientes a la duracin de cada uno de los perodos considerados. Es decir que si se considera un ao, te y ts sern 1 y la tasa i el inters bancario anual. Finalmente, se aplicar una tasa de rentabilidad razonable para la determinacin del valor de la propiedad, tasa que deber contemplar los distintos
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factores involucrados, teniendo en cuenta que se trata de un bien inmueble en produccin. La frmula genrica es.

Siendo V el valor de la propiedad, B el beneficio e I la tasa de rentabilidad. En funcin de las dificultades y subjetividades propias de la adopcin de las tasas a emplear, la utilizacin de ste mtodo queda supeditada a la imposibilidad de determinar la valuacin por el Mtodo Comparativo, razn por la cual, el Tribunal de Tasaciones de la Nacin no recomienda su uso.

Procedimiento simplificado: Una manera sencilla de determinar el valor, cuando se puede contar con datos de arrendamiento de campos comparables, consiste en aplicar al valor de alquiler del campo que debe tasarse una tasa de arrendamiento R, si sta es conocida en la zona u obtenible de publicaciones especializadas. En ese caso, el valor del campo resultar de:

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Donde: A: valor del arrendamiento en $, determinado por comparacin. R: tasa de arrendamiento: relacin entre valor de arrendamiento del campo y los valores de propiedades, obtenida en la zona o de publicaciones especializadas, en x/100. 3) Metodologa para arrendamientos Cuando se deba establecer el valor de arrendamiento para un campo, el mismo podr determinarse en funcin del rendimiento del mismo para su explotacin racional, teniendo en cuenta las prcticas usuales y consagradas en el medio rural. A tales efectos, se deber considerar la superficie y establecer el rendimiento de la explotacin que se trate, en base a referencias verificables de fuentes comerciales, como ser: Bolsa de Cereales y/o publicaciones especializadas reconocidas, las que ineludiblemente debern ser citadas en el Informe de Tasacin. A partir de esto, se aplicar el porcentaje de retribucin que la prctica de arrendamiento admita para el arrendatario. Su determinacin debe estar fundada, con cita de la fuente correspondiente.

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Cuando el arrendamiento implique varios aos, se tendrn en cuenta las alternancias de las actividades que correspondan para la determinacin de la retribucin por cada ao de que se trate, promedindose los valores a efectos de la determinacin final del monto del arrendamiento por ao. Los procedimientos antes citados sern volcados en planillas en funcin de la explotacin de que se trate, las que debern contener las especificaciones mnimas antes citadas. A los efectos de la confeccin de las correspondientes planillas, debern utilizarse los modelos reproducidos en los Anexos 2 y 3 de la presente norma.

Anexo 1 Gua para el anlisis de las caractersticas de un bien a tasar. Recomendaciones para el informe de valuacin: Adems de las previsiones de la Norma TTN 10.x, de considerarse de relevancia a los fines de determinar el valor, debern tenerse en cuenta las siguientes caractersticas intrnsecas y extrnsecas: a-Caractersticas intrnsecas Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea
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caractersticas del perfil edfico. Topografa. Superficie. Forma. Fuentes de provisin de agua: cantidad, calidad y derechos de riego. Cultivos existentes. Aptitud productiva. Mejoras en construcciones. Otros factores importantes: Ubicacin. Destino actual y posible. Infraestructura de la explotacin. Manejo, entendindose como la gestin de explotacin.

Caractersticas extrnsecas Distancias a centros poblados y mercados. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc. Clima de la regin.
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Situacin econmico-social de la zona: existencia de bancos, instituciones crediticias, cooperativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar. Servidumbres. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas txicas y dainas.

Anexo 2 PLANILLAS DE ARRENDAMIENTO ANUAL AGRCOLA Ejemplo 1: Un campo con varios lotes con ms de un cultivo anual. Ejemplo 2: Un campo con cultivos alternados por ao. Descripcin: T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mencin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, por los siguientes datos: Profesin, Nombre y Apellido y Matrcula Profesional, como mnimo. Planilla N: Nmero de la planilla segn registro. Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuacin (Exclusivo para el TTN). Expediente N: Nmero de expediente segn el registro.
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Profesional: Nombre del Profesional que realiza el informe. Valores unitarios del mercado de granos: Se consignarn los valores en pesos por quintal de los cultivos dominantes. Fuente: Se especificar la fuente de la informacin, por ejemplo: La Bolsa de Cereales. Fuente rendimiento agrcola QQ/HA: Se consignar la fuente de informacin del dato de rendimiento del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el rendimiento adoptado se desve de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de Tasacin. Datos del Solicitante: Se consignarn los datos del solicitante, ubicacin y finalidad de la tasacin. Lote / ao: Identificacin de cada lote en el Ejemplo 1 y en el Ejemplo 2, se indicar el ao de produccin considerado. Cultivo: Produccin: Soja, maz, trigo, etc. Superficie Agrcola: Superficie del lote en hectreas. Rendimiento: Rendimiento del campo en quintales por hectrea. Rendimiento total: Rendimiento unitario por superficie cultivada.

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Retribucin arrendatario %: Porcentaje establecido como retribucin para quien arriende el campo. El tasador deber manejarse con los valores usuales en la zona. Retribucin arrendatario $: Cantidad en pesos por el arrendamiento segn el cultivo correspondiente. Si se cultiva ms de un producto por ao, deber consignarse cada monto por cultivo. Valor Arrendamiento anual $: Valor correspondiente a la locacin por ao. Si se cultiva ms de un producto por ao, deber consignarse el valor sumado de la produccin anual de ambos cultivos. Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha cultivo: valor unitario por cultivo realizado en el lote. Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha total: Suma de los valores unitarios por cultivo, por ao. Indicadores: QQ/ha equivalente: expresin en produccin unitaria del producto dominante de la zona. Totales: Valor Arrendamiento Anual: Sumatoria Valor de arrendamiento anual. Totales: Indicadores: $/ha total: Promedio de los valores de arrendamiento unitarios anuales. Arrendamiento: Se consigna el monto anual del arrendamiento a que se ha arribado, en $/ao y en QQ equivalentes.
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Se adopta: Valor adoptado en $ para la tasacin requerida, valor redondeado.

Anexo 3 PLANILLA DE ARRENDAMIENTO ANUAL GANADERO Descripcin T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mencin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, por los siguientes datos: Profesin, Nombre y Apellido y Matrcula Profesional, como mnimo. Planilla N: Nmero de la planilla segn registro. Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuacin (Exclusivo para el TTN). Expediente N: Nmero de expediente segn el registro. Profesional: Nombre del Profesional que realiza el informe.

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Datos del Solicitante: Se consignarn los datos del solicitante, ubicacin y finalidad de la tasacin. Precio del animal $/kg: Precio unitario del animal en pie en el mercado de concentracin zonal. Campo: Identificacin del bien.

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ALQUILER Y CONCESION DE USO ALQUILER: I. POR MTODO DE COMPARACIN. 1-Est basado en el principio de sustitucin y permite determinar el valor de mercado del alquiler de un bien. Su aplicacin requiere: a-Establecer las cualidades y caractersticas propias del bien que influyen en su valor. b-Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que se valora y, basndose en informaciones concretas sobre alquileres reales u ofertas, obtener montos de alquiler de dichos bienes en la fecha de la tasacin. c-Seleccionar de la informacin obtenida una muestra representativa de bienes comparables al que se valora, descartando aquellos que se desven por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasacin. Atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogas observadas entre las caractersticas: superficie, tipologa y antigedad de la edificacin, entorno, o cualquiera otra relevante, de aquellos bienes y las del bien a tasar.
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1-Asignar el importe del alquiler del inmueble en funcin del valor unitario obtenido utilizando la planilla correspondiente. 2-La utilizacin de este mtodo exigir como requisitos indispensables: d-La existencia de un mercado representativo de bienes comparables. f- Disponer de datos suficientemente representativos de inmuebles en alquiler. 2 Planillas Utilizar las planillas de las Normas TTN 5x, para el caso de alquiler de tierra y TTN 6x, para otro tipo de bienes. II. POR RENTABILIDAD De acuerdo con el Mtodo de Rentabilidad, el alquiler de un inmueble se asemejara a un prstamo de un capital a un inters determinado. Obtenido el valor de mercado de un inmueble, el alquiler surgir entonces de la consideracin de una tasa de inters razonable. Generalmente a la tasa de inters se adicionaban otros gastos, como ser: amortizacin del edificio, conservacin del edificio, impuestos y gravmenes, gastos de funcionamiento, gastos administrativos y perodos de no alquiler. Estos costos adicionales son
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del propietario y cuando ste no alquila su propiedad, tiene estos costos y no los puede trasladar. En general, algunas de estas cargas son incorporadas al contrato como adicionales. En el mercado inmobiliario suele utilizarse la relacin entre el valor de un bien inmueble y su alquiler, para determinar valores locativos. A la inversa, si el dato conocido es el alquiler, estos procedimientos simplificados permiten obtener el valor de mercado del bien con buena aproximacin. Conceptualmente, la relacin entre valor del inmueble y valor de su alquiler es un ndice de rentabilidad de dicha locacin. Tasado el valor de mercado del bien, la aplicacin del porcentaje de relacin, tasa de rentabilidad, permite determinar el valor locativo El valor locativo surgir entonces, de la aplicacin de dicho porcentaje de relacin al valor de mercado del bien considerado. Va = I * Vm Siendo Va el valor del alquiler, I tasa de rentabilidad en el mercado de bienes similares, y Vm dicho valor del bien. III. CRITERIOS DE APLICACIN DE LOS PROCEDIMIENTOS
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Si existe informacin disponible sobre valores de alquiler de bienes, el tasador privilegiar el Mtodo Comparativo estipulado en el Procedimiento I, aplicando en consecuencia la Norma TTN 3.x y las planillas de las Normas TTN 5.x y 6.x, sea para determinar alquileres de terrenos o unidades edilicias. Cuando no exista informacin suficiente relacionada con antecedentes de inmuebles en alquiler, se podr aplicar el procedimiento simplificado establecido como procedimiento II en la presente norma. CONCESIN DE USO: Conceptualmente, la locacin es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero. La Concesin de Uso es un contrato de derecho pblico, bilateral, en virtud del cual la Administracin Pblica crea a favor de un particular, el concesionario, un derecho real de uso, sobre un bien pblico de dominio privado del Estado. El ejercicio de este derecho real de uso se halla sujeto al poder de polica del Estado, otorgado en el inters privado del concesionario. El derecho de uso puede ser de carcter oneroso o gratuito, temporario o permanente, y es de carcter no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la
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Administracin por razones de legitimidad o de oportunidad, mrito o conveniencia. En una concesin el valor del bien no puede ser determinado como si fuera una Anticresis al final del perodo, sino al momento de calcularse el valor de la concesin. El Cdigo Civil de la Repblica Argentina, en su Art. 3239, dice que "El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses." A los efectos de la determinacin del canon para una concesin de uso, esta norma prescribe la utilizacin de un criterio anlogo con los procedimientos utilizados para la determinacin de alquileres, con las particularidades que surgen de la ponderacin de sus diferencias a la luz de los conceptos econmicos y de ablucin. Cuando el perodo de cesin es menor o igual a tres (3) aos, es un alquiler simple; cuando se excede los tres (3) aos, se debe considerar que el capital inmobiliario debe proporcionar una renta mensual, como mnimo, igual a la que se obtendra con un depsito bancario de igual plazo que la concesin. El procedimiento para determinar el canon de una concesin de uso es:
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Determinar el valor actual del bien por el Mtodo Comparativo o el del Mtodo del Costo, segn corresponda. Determinar el valor del canon mensual de concesin a inters simple. La cantidad de cuotas ser la correspondiente al total del periodo de concesin.

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INDICE 5.Consideraciones Preliminares 7Finalidad de la Tasacin 10...Duracin del Informe 12Cul es el profesional idneo para tasar? 23..Variedad de inmuebles a tasar 28..Cmo se realiza una tasacin 31..Valor real y virtual de un bien 33..La tierra 47..Mtodos para evaluar 76..La tierra de explotacin agraria 80.. La legislacin en materia de tasaciones. 84..Otras nociones de utilidad 89...Tasacin de terrenos con mejoras 114..Nociones sobre depreciacin 123..Tasacin de inmuebles comerciales-Locales Oficinas y Mixtos. 135.Tasacin de plantas industriales 142..ANEXO 143..Preservacin de bienes patrimoniales. 144..Cmo tasar un terreno urbano (opinin) 152..Comentarios de un colega paraguayo. 157..Tribunal de tasaciones de la Nacin Arg. (disposiciones que pueden ser tiles no obligatorias)

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