Anda di halaman 1dari 9

APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) Dan SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan)

Akta Pemberian Hak Tanggungan ("APHT") mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan. Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor yang bersangkutan (kreditor preferen) daripada kreditor-kreditor lain (kreditor konkuren) (lihat ps.1 (1) ndang-undang !o." Tahun 1##$ atau "UUHT"). %adi& Pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai jaminan pelunasan hutang debitor kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjaman'kredit yang bersangkutan. Tanah sebagai obyek Hak Tanggungan dapat meliputi benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Hal itu dimungkinkan karena sifatnya se(ara fisik menjadi satu kesatuan dengan tanahnya& baik yang sudah ada maupun yang akan ada& yang berupa bangunan permanen& tanaman keras dan hasl karya& dengan ketentuan bah)a benda-benda tersebut milik pemegang hak maupun milik pihak lain (bila benda-benda itu milik pihak lain& yang bersangkutan'pemilik harus ikut menandatangani APHT). Pembebanan Hak Tanggungan )ajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam
1.

HT& yaitu* Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian yang

tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
2.

Pemberian Hak Tanggungan )ajib memenuhi syarat spesialitas yang meliputi* nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan& domisili para pihak& pemegang dan pemberi Hak Tanggungan& penunjukan se(ara jelas utang atau utang-utang yang dijaminkan pelunasannya dengan Hak Tanggungan& nilai tanggungan& dan uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.

3.

Pemberian Hak Tanggungan )ajib memenuhi persyaratan publisitas melalui pendaftaran Hak Tanggungan pada +antor Pertanahan setempat (+otamadya' +abupaten).

4.

,ertipikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan memuat titel eksekutorial dengan kata-kata "-emi +eadilan .erdasarkan +etuhanan /ang 0aha 1sa".

5.

.atal demi hukum& jika diperjanjikan bah)a pemegang Hak Tanggungan akan memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitor (idera janji ()anprestasi).

Tata (ara pembebanan Hak Tanggungan dimulai dengan tahap pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT yang ber)enang dan dibuktikan dengan APHT dan diakhiri dengan tahap pendaftaran Hak Tanggungan di +antor Pertanahan setempat. Pada asasnya pemberi Hak Tanggungan (debitor atau pihak lain) )ajib hadir sendiri di kantor PPAT yang ber)enang membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya (daerah kerjanya adalah per ke(amatan yang meliputi kelurahan atau desa letak bidang tanah hak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan). -idalam APHT disebutkan syarat-syarat spesialitas (2) (sebagaimana disebutkan diatas)& jumlah pinjaman& penunjukan objek Hak Tanggungan& dan hal-hal yang diperjanjikan (ps.11 HT) oleh kreditor dan debitort& termasuk janji 3oya Partial (ps.2 (2)

HT) dan janji penjualan objek Hak Tanggungan di ba)ah tangan (ps.24 HT). ntuk kepentingan kreditor& dikeluarkan kepadanya tanda bukti adanya Hak Tanggungan& yaitu ,ertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan .uku Tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT.

Biasanya ada beberapa perjanjian yang ditandatangani, antara lain: 1. Perjanjian Kredit; 2. Pengakuan Hutang; 3. Akta Pembebanan Hak Tanggungan. 1. Perjanjian Kredit Pada setiap lembaga keuangan dapat terjadi perbedaan pemberian nama judul perjanjian kredit. Ada yang menyebut !urat Persetujuan Kredit dan lain sebagainya, namun umumnya yang digunakan adala" Perjanjian Kredit. !etiap lembaga keuangan juga memiliki kebijaksanaan yang berbeda apaka" Perjanjian Kredit #PK$ dibuat dengan akta %&tariil atau 'ukup diba(a" tangan. PK diba(a" tangan biasanya dibuat &le" pi"ak Bank #kreditur$ dalam bentuk perjanjian baku. )adi PK tersebut tidak dapat diuba"2 isinya #take it &r lea*e it agreement$ dan dibuat dalam jumla" banyak #massal$ yang dimaksudkan untuk e+isiensi bagi pi"ak Bank. PK ini adala" perjanjian yang pertama kali ditandatangani. )ika PK dibuat diba(a" tangan maka pi"ak ,embaga keuangan dan -ebitur 'ukup tanda tangan di tempat lembaga keuangan atau di ruma" debitur atau di kant&r %&taris tetapi tidak di depan %&taris. .nti dari PK adala" ba"(a -ebitur berjanji untuk meminjam sejumla" uang pada Kreditur dan kreditur berjanji untuk memberikan pinjaman sejumla" uang pada -ebitur. -alam PK ini diatur dan disepakati jumla" pinjaman, besar bunga, biaya administrasi, jangka (aktu, besar angsuran, tanggal pembayaran setiap bulannya dan tanggal jatu" temp&. 2. Pengakuan Hutang Pengakuan Hutang umumnya selalu dibuat dalam bentuk akta n&tariil, &le" karena itu pembuatannya dilakukan &le" %&taris berdasarkan kesepakatan para pi"ak dan penandatanganan pun dilakukan di"adapan %&taris. -asar dari pembuatan Akta Pengakuan Hutang #PH$ adala" PK. .nti dari Pengakuan Hutang ini adala" ba"(a -ebitur mengakui tela" ber"utang sejumla" uang pada Kreditur sebagaimana yang tela" diperjanjikan dalam PK dan Kreditur menerima baik pengakuan "utang tersebut.

3. Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) !etela" PK dan PH ditandatangani maka selanjutnya adala" penandatanganan APHT. /ang menandatangani APHT adala" Pi"ak Pemilik )aminan dengan pi"ak Kreditur. )ika /ang ber"utang #-ebitur$ menjaminkan tana" miliknya sendiri maka Pi"ak pertama adala" -ebitur itu sendiri sebagai pemilik jaminan. %amun jika )aminan bukan atas nama #bukan milik$ -ebitur maka yang menandatangani adala" si pemilik jaminan. )adi inti dari APHT adala" ba"(a pemegang "ak #pemilik serti+ikat tana"$ membebankan Hak Tanggungan #menjaminkan$ tana"nya untuk menjamin pelunasan sejumla" "utang -ebitur kepada kreditur. )ika !erti+ikat yang "endak dijaminkan masi" dalam pr&ses pengurusan di Badan Pertana"an, baik balik nama maupun peningkatan "ak, maka sebelum dibuat APHT akan dibuat SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) terlebi" da"ulu. -alam !K0HT ini intinya pemilik !eti+ikat #pemegang "ak$ memberi kuasa kepada pi"ak Kreditur untuk membebankan Hak tanggungan diatas Hak Atas Tana"1nya #menjaminkan tana"nya$ . -engan demikian ketika pr&ses di BP% tela" selesai maka pemilik jaminan tidak perlu lagi menandatangani APHT karena tela" memberikan kuasa pada kreditur se"ingga kreditur yang akan bertindak berdasarkan Kuasa dari pemilik jaminan sebagaimana dinyatakan dalam !K0HT. ,ain lagi jika kredit berupa kredit kepemilikan ruma" #KP2$, maka sebelum menandatangani APHT terlebi" da"ulu transaksi jual beli dilakukan dengan menandatngani Akta )ual Beli, sebab yang menjadi jaminan dlam KP2 adala" ruma" yang baru saja dibeli. )adi, Pi"ak Bank memberi pinjaman pada -ebitur untuk membayar "arga ruma" tersebut dan debitur mengangsur pinjaman tersebut pada bank dengan jaminan ruma" yang dibelinya. !etela" perjanjian dan Akta2 ditandatngani, %&taris akan mengeluarkan '&*ern&te yang merupakan 3surat sakti4 yang menjadi dasar pegangan bank untuk men'airkan kredit si -ebitur. inti dari '&*ern&te adala" ba"(a %&taris memberi keterangan ba"(a antara -ebitur dan Bank tela" dilakukan penandatangan akta2 tersebut dan pr&ses penyelesaian akta berikut penda+tarannya di BP% sedang berjalan dan akan selesai dalam (aktu tertentu yang se'epatnya akan disera"kan pada pi"ak bank selaku kreditur. -engan demikian pen'airan kredit tidak perlu menunggu semua pr&ses pembuatan akta dan penda+tarannya selesai tetapi 'ukup dengan jaminan '&*ern&te yg dibuat %&taris.

!K0HT adala" surat kuasa yang diberikan pemberi "ak tanggungan kepada kreditur sebagai penerima "ak tanggungan untuk membebankan "ak tanggungan atas &bjek "ak tanggungan. !K0HT merupakan surat kuasa k"usus yang memberikan kuasa kepada kreditur untuk membebankan "ak tanggungan. !urat ini (ajib dibuat dengan akta %&taris atau akta PPAT. Kreditur setela" memper&le" !K0HT dari debitur atau pemilik jaminan, maka selambat1lambatnya 1 #satu$ bulan setela" diberikan !K0HT di(ajibkan untuk memasang Akta Pemberian Hak Tanggungan #APHT$, namun !K0HT yang kemudian dilanjutkan dengan pengesa"an "ak tanggungan &le" kreditur mengakibatkan pengeluaran biaya 'ukup besar, sedangkan debitur "anya mendapat +asilitas kredit ke'il se"ingga untuk meng"emat biaya1biaya yang dikeluarkan &le" debitur, maka ada kebijakan dari pemerinta" dengan menentukan ba"(a bagi kredit usa"a ke'il 'ukup digunakan !K0HT. Ketentuan tersebut diatur dalam !urat Keputusan 0enteri %egara Agraria Kepala Badan Pertana"an %asi&nal %&m&r 5 Ta"un 1667 tentang penetapan batas (aktu !K0HT, untuk menjamin pelunasan kredit1kredit tertentu dan !urat Keputusan -ireksi Bank .nd&nesia %&m&r 27 25 K8P -.2 1663 tentang Kredit 9sa"a Ke'il yang kemudian di'abut dan diganti dengan !urat Keputusan -ireksi Bank .nd&nesia %&m&r 3: ;; ,8P -.2 tanggal < Agustus 166<. dalam !urat Keputusan tersebut dinyatakan ba"(a : Perbankan .nd&nesia bertujuan menunjang pelaksanaan pembangunan nasi&nal dalam rangka meningkatkan pemerataan, pertumbu"an ek&n&mi dan stabilitas nasi&nal ke ara" peningkatan keseja"teraan rakyat banyak.

%angka )aktu masa berlakunya ,+0HT untuk tanah'bangunan yang belum bersertifikat adalah 5 bulan& sedangkan untuk tanah'bangunan yang telah bersertifikat adalah 1 bulan.
!elanjutnya Pasal 1; ayat 1 99HT menentukan syarat1syarat yang "arus dipenu"i untuk pembuatan akta !K0HT tersebut yaitu: 1. tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan "ukum lain daripada membebankan Hak anggungan; 2. tidak memuat kuasa substitusi; 3. men'antumkan se'ara jelas &byek Hak Tanggungan, jumla" utang dan nama serta identitas kredit&rnya, nama dan identitas debit&r apabila debit&r bukan pemberi Hak Tanggungan. !e"ubungan dengan syarat yang ditentukan dalam Pasal 1; ayat 1 99HT tersebut maka jelas ba"(a di dalam !K0HT tidak b&le" di'antumkan kuasa untuk melakukan perbuatan "ukum lain misalnya di dalamnya ada pemberian kuasa dari Pemilik Tana" kepada Penerima Kuasa untuk menjual tana" tersebut seperti la=imnya yang terdapat dalam kuasa untuk menjual. !K0HT juga tidak b&le" memuat kuasa substitusi dalam arti didalamnya terdapat klausul yang memungkinkan Penerima Kuasa mensubstitusikan atau mengali"kan kuasanya kepada pi"ak lain.Tidak termasuk dalam pengertian substitusi tersebut jika penerima kuasa memberi kuasa kepada pi"ak lain dalam rangka penugasan untuk bertindak me(akilinya, misalnya -ireksi Bank menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada Kepala >abangnya atau pi"ak lain. !yarat terak"ir yang ditentukan dalam Pasal 1; ayat 1 99HT yang menentukan !K0HT "arus men'antumkan se'ara jelas &byek Hak Tanggungan, jumla" utang dan nama serta identitas kredit&rnya, nama dan identitas debit&r apabila debit&r bukan pemberi Hak Tanggungan meruapakan syarat yang sangat penting untuk diper"atikan &le" %&tarius atau PPAT. !yarat ini menunjukan ba"(a dalam pembuatan !K0HT "arus jelas terlebi" da"ulu adanya "ubungan utang piutang antara -ebit&r dengan Kredit&r. Harus

jelas tana" yang akan dibebani Hak Tangungan yang akan dipakai sebagai jaminan bagi pelunasan utang tersebut. !yarat ini menurut saya mensyaratkan ba"(a untuk pembuatan !K0HT sekurang1kurangnya "arus tela" ada perjanjian yang tela" disepakati ditandatangani &le" -ebit&r dan Kredit&r berkaitan dengan utang piutang terbut. Hal ini untuk memberi perlindungan "ukum kepada Pemberi Hak Tanggungan. !e"ubungan dengan apa yang saya uraikan diatas mari kita li"at beberapa pertanyaaan yang sering timbul dalam praktek pembuatan !K0HT sebagai berikut: 1. Apakah pihak selain Kreditor/Bank dapat menjadi penerima kuasa dalam pembuatan SKMHT? Peraturan perundang1undangan yang berlaku, k"ususnya 99HT tidak menentukan kepada siapa kuasa b&le" atai tidak b&le" dilakukan. ?le" karena itu menurut saya kuasa salam !K0HT dapat diberikan kepada pi"ak manapun juga yang memenu"i syarat untuk melakukan perbuatan "ukum sesuai ketentuan peraturan perundang1undangan yang berlaku.Kuasa dapat diberikan kepada Bank seperti yang la=im dilakukan dalam praktek dan dapat pula diberikan kepada pi"ak lain #%&n Bank$. 2. Apakah SKMHT dapat dibuat berdasarkan surat/akta kuasa untuk menjaminkan yan telah diberikan oleh !emilik Tanah kepada !enerima Kuasa? Berkaitan dengan pertanyaan ini mari kita li"at isi Penjelasan pasal 1; ayat 1 99HT yang menegaskan ba"(a @ ... Penjelasan 9mum angka A 99HT mengemukakan pada asasnya pembebanan Hak tanggungan (ajib dilakukan sendiri &le" pemberi Hak Tanggungan. Hanya apabila benar1benar diperlukan, yaitu dalam "al pemberi Hak Tanggungan tidak dapat "adir di"adapan PPAT, diperkenankan penggunaan surat Kuasa 0embebankan Hak Tanggungan. !ejalan dengan itu, surat kuasa tersebut "arus diberikan langsung &le" pemberi

Hak Tanggungan dan "arus memenu"i syarat persyaeratan mengenai muatannya sebagaimana ditetapkan dalam ayat ini. Tidak dipenu"inya syarat ini mengakibatkan surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan . ...@ )adi !K0HT "arus ditandatangani sendiri &le" Pemberi Agunan Pemilik Tana". .a "arus "adir di"adapan %&taris atau PPAT untuk menandatangani !K0HT tersebut. !e"ubungan dengan pertanyaan tersebut maka jelasa !K0HT saat ini sejak berlakunya 99HT tidak lagi dapat dibuat dengan menggunakan kuasa untuk menjaminkan atau kuasa lainnya. ". #ika pemilik tanah lebih dari satu oran dan bertempat tin al di $ilayah yan berbeda% apakah mereka masin &masin dapat membuat SKMHT den an akta yan berbeda? )ika memang tana" yang akan dibebani Hak Tanggungan merupakan tana" bersama milik lebi" dari satu &rang yang bertempat tinggal di (ilaya" yang berbeda dan mereka tidak dapat "adir dalam satu (ilaya" untuk membuat !K0H yang bersangkutan maka mereka dapat datang ke %&taris ditempat tinggal masing1masing untuk membuat !K0HT tersebut. 0isalnya A tinggal di !urabaya dan B tinggal di 0edan sementara tana"nya terletak di )akarta maka A 'ukup datang di"adapan %&taris di !urabaya dan B datang di"adapan %&taris di 0edan untuk membuat !K0HT berkaitan dengan kuasa yang akan mereka berikan. )adi dalam "al ini nantinya APHT dibuat berdasarkan dua bua" !K0HT.
Pasal 15 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda Benda yang Berka!tan dengan Tanah ("UUHT#)mengatur bah)a ,urat +uasa 0embebankan Hak Tanggungan (6,+0HT7)bersifat t!dak da$at d!tar!k ke%&al! dan t!dak &erakh!r oleh se&a& a$a$un 'uga & ke(uali karena telah dilaksanakan atau karena habis masa berlakunya. Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan

atau karena telah habis jangka waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat ( )! ,elanjutnya& apabila kita lihat pada $asal 15 ayat (() dan ayat (4) UUHT& diatur

bah)a )*+HT ,a'!& d!!kut! dengan $e%&uatan Akta Pe%&er!an Hak Tanggungan (APHT)* 1. 2. ntuk tanah yang telah terdaftar* selambat-lambatnya 1 bulan setelah pemberian ,+0HT8 ntuk tanah yang belum terdaftar* selambat-lambatnya 1 bulan setelah pemberian ,+0HT.

Penge(ualian dari ketentuan pasal 19 ayat (5) dan ayat (") adalah untuk jenis-jenis kredit tertentu ($asal 15 ayat -5. UUHT). %enis-jenis kredit ini sendiri diatur dalam Peraturan +enter! Negara Agrar!a/*e$ala BPN No. 4 Tahun 1996 tentang Peneta$an Batas 0aktu Penggunaan )urat *uasa +e%&e&ankan Hak Tanggungan Untuk +en'a%!n Pelunasan *red!t *red!t Tertentu ("Per%en Agrar!a#) . ,alah satu jenis kredit yang dike(ualikan menurut Permen Agraria ini adalah +redit produktif yang diberikan oleh .ank mum dan .ank Perkreditan 3akyat dengan plafon kredit tidak melebihi 3p94 juta. ntuk kredit jenis ini& ,+0HT berlaku sampai berakhirnya masa berlaku perjanjian pokok yang bersangkutan. 0erujuk pada uraian di atas& dapat disimpulkan bah)a untuk kasus Anda (kredit dengan plafonnya kurang dari 3p94 juta) berlaku penge(ualian sebagaimana diatur dalam Permen Agraria tersebut. -engan demikian& ,+0HT-nya berlaku sampai berakhirnya masa berlaku perjanjian pokok yang bersangkutan& dan masih dapat di-APHT-kan )alaupun pemberi APHT meninggal dunia.