Anda di halaman 1dari 5

Sumber : http://ekonomi-muda.blogspot.com/2013/02/pengelolaan-aset-tanah-dan-bangunan.

html PENGELOLAAN ASET TANAH DAN BANGUNAN MILIK PEMERINTAH DAERAH DI INDONESIA (Berbagi Teori) "Dalam penelitian ilmiah yang pernah dilakukan oleh beberapa mahasiswa dan penulis ilmiah, terdapat peraturan dan teori - teori yang biasanya digunakan sebagai Landasan Teori. Mengingat pentingnya informasi tersebut, maka sebagian peraturan dan teori tersebut akan ditulis disini. Bagi pemerhati manajemen aset daerah dapat memanfaatkannya untuk penelitian atau referensi. Bagi saya, tentu saja sebagai pengingat dan penyimpan, karena (mungkin) tulisan ini tidak akan hilang." Pelaksanaan otonomi daerah yang berjalan saat ini sesuai dengan Undang-undang Nomor 22 Tahun 1999 yang kemudian diubah menjadi Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah dan Undang-undang Nomor 25 Tahun 1999 yang kemudian diubah menjadi Undang-undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah. Dengan diberlakukannya undang-undang tersebut, maka setiap daerah dapat lebih mengembangkan potensinya. Kepala daerah sebagai pengelola aset daerah memiliki wewenang untuk memanfaatkan potensi yang ada agar dapat menjadi sumber pendapatan daerah. Sistem pengelolaan daerah dilaksanakan sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah dan Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 12 Tahun 2003 tentang Pedoman Penilaian Barang Daerah serta Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Daerah. Peraturan tersebut menjelaskan bahwa barang milik daerah meliputi barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBD dan barang yang berasal dari perolehannya yang sah , yaitu barang yang diperoleh dari hibah atau sumbangan atau yang sejenis, barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan perjanjian/kontrak, barang yang diperoleh berdasarkan ketentuan undang undang yang berlaku, dan barang yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan

yang

telah

memperoleh

kekuatan

hukum

tetap.

Aset daerah berupa tanah dan bangunan merupakan salah satu sumber penerimaan daerah sehingga pengelolaannya perlu dilakukan secara baik dan benar. Menurut Keputusan Menteri Dalam Negeri No.29 Tahun 2002 Bab I pasal 1 aset daerah adalah semua harta kekayaan milik daerah baik barang berwujud maupun barang tidak berwujud. Real property meliputi semua hak, hubungan hubungan hukum, dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Sebaliknya real estate meliputi tanah dan bangunan itu sendiri, segala benda yang keberadaannya secara alami diatas tanah yang bersangkutan, dan semua benda yang melekat dengan tanah itu, misalnya bangunan dan pengembangan tapak. (Siregar, 2004: 182) Dadson (2006 :1)mengatakan Land is finite asset and therefore ought to be treated as such. Tanah merupakan aset yang terbatas sehingga harus diperlakukan dan digunakan sebagaimana mestinya. Tanah merupakan properti yang unik dan mempunyai karakter khusus terutama pada sifat kelangkaannya dan kegunaanya. Jumlah tanah yang terbatas tetapi kebutuhan manusia akan tanah cenderung bertambah sehingga membuat tanah memiliki nilai ekonomi. Menurut Hidayati dan Harjanto (2003 : 82-85) karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran dan bentuk, pengaruh tanah sudut, plottage, ekses tanah, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi, dan lingkungan. Menurut Haryoto (2008:36) faktor faktor yang berpengaruh terhadap nilai ekonomi suatu lahan menyangkut karakteristik fisik lahan seperti keadaan lingkungan, bentuk, ukuran, kapasitas lahan/site. Manajemen aset sendiri dibagi dapat dalam lima tahapan kerja, yaitu inventarisasi aset, legal audit, penilaian aset, optimalisasi aset dan pengembangan SIMA (sistem informasi manajemen aset) (Siregar, 2004:518). Inventarisasi aset terdiri atas dua aspek, yaitu inventarisasi fisik dan yuridis/legal. Aspek fisik terdiri atas bentuk, luas, lokasi, volume/jumlah, jenis, alamat dan lain-lain. Sedangkan aspek yuridis adalah status penguasaan, masalah legal yang dimiliki, batas akhir penguasaan dan lain-lain.

Legal audit merupakan satu lingkup kerja manajemen aset yang berupa inventarisasi status penguasaan aset, sistem dan prosedur penguasaan atau pengalihan aset, identifikasi dan mencari solusi atas permasalahan legal, dan strategi untuk memecahkan berbagai permasalahan legal yang terkait dengan penguasaan ataupun pengalihan aset. Permasalah legal yang sering ditemui antara lain status hak penguasaan yang lemah, aset dikuasai pihak lain, pemindahtanganan aset yang tidak termonitor, dan lain-lain. Penilaian aset merupakan satu proses kerja untuk melakukan penilaian atas aset yang dikuasai. Biasanya ini dikerjakan oleh konsultan penilaian yang independen. Hasil dari nilai tersebut akan dapat dimanfaatkan untuk mengetahui nilai kekayaan maupun informasi untuk penetapan harga bagi aset yang ingin dijual. Optimalisasi aset merupakan proses kerja dalam manajemen aset yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai, jumlah/volume, legal dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut. Dalam tahapan ini, aset-aset yang dikuasai pemda diidentifikasi dan dikelompokan atas aset yang memiliki potensi dan tidak memiliki potensi. Aset yang memiliki potensi dapat dikelompokan berdasarkan sektor-sektor unggulan yang menjadi tumpuan dalam strategi pengembangan ekonomi nasional, baik dalam jangka pendek, menengah maupun jangka panjang. Tentunya kriteria untuk menentukan hal tersebut harus terukur dan transparan. Sedangkan aset yang tidak dapat dioptimalkan, harus dicari penyebabnya. Apakah faktor permasalahan legal, fisik, nilai ekonomi yang rendah ataupun faktor lainnya. Hasil akhir dari tahapan ini adalah rekomendasi yang berupa sasaran, strategi dan program untuk mengoptimalkan aset yang dikuasai.

Untuk yang terakhir, adalah pengembangan SIMA. Melalui SIMA, transparansi kerja dalam pengelolaan aset sangat terjamin tanpa perlu adanya kekhawatiran akan pengawasan dan pengendalian yang lemah.

Mather (2003) menjelaskan bahwa dibutuhkan tiga prinsip dasar dalam melakukan pemanfaatan pengelolaan manajemen aset, yaitu penggunaan sumber daya manusia yang tepat, menggunakan pengetahuan dengan tepat, dan pengambilan keputusan dengan cara yang benar. Dadson (2006) menguraikan tentang mengoptimalkan manajemen aset tanah di Ghana dalam rangka menuju good governance. Langkah langkah tersebut antara lain mengenai legislasi, organisasi di bidang tanah, data base dan peta, serta mekanisme sistem tanah yang berkelanjutan. Schafers (1999), menjelaskan kerangka konseptual manajemen aset real estate mencakup item item karakteristik manajerial dan operasional manajemen aset real estate aktif yang meliputi sistem informasi real estate, sistem perencanaan real estate, sistem pengorganisasian real estate dan sistem pengawasan real estate. Manajemen aset real estate juga dipengaruhi oleh jenis perusahaan, ukuran perusahaan, sikap top manajemen, nilai aset, ukuran aset dan komposisi aset. Berdasarkan Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah, penilaian barang milik daerah dilakukan dalam rangka penyusunan Neraca Pemerintah Daerah, pemanfaatan dan pemindahtangan barang milik daerah yang berpedoman pada Standar Akuntansi Pemerintah. Untuk penilaian barang milik daerah yang berupa tanah dan/atau bangunan dilaksanakan untuk mendapatkan nilai wajar dengan estimasi terendah menggunakan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Perbedaan nilai tanah adalah karena perbedaan daya tarik dalam suatu lokasi. Daya tarik pada suatu lokasi terdiri dari kemudahan dalam mencapai tempat tempat seperti tempat kerja, tempat belanja, kesehatan, sekolah, rekreasi, dan keadaan lingkungan fisik dan sosial seperti topografi, kebersihan air, udara dan kenyamanan (Haryoto, 2008:36). Sugianto (2005:30) mengatakan tanah memiliki keunikan yang spesifik, antara lain tidak dapat diproduksi, tidak dapat dipindahkan, tersedia dalam jumlah yang terbatas., dan tuntutan akan kebutuhan perumahan/ tempat hunian yang semakin

bertambah berpengaruh terhadap mahalnya harga jual tanah di perkotaan. Lebih lanjut Sugiyanto (2005:32) mengatakan nilai tanah merupakan kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung mendatangkan keuntungan ekonomis, sedangkan harga jual adalah ukuran harga nominal dalam bentuk satuan uang untuk luasan tertentu yang terjadi pada pasaran tanah terbuka. Pada umumnya permasalahan yang dihadapi oleh pemerintah daerah dalam pengelolaan aset adalah prosedur inventarisasi dan identifikasi aset daerah secara fisik dan yuridis belum terlaksana dengan baik dan benar. Inventarisasi aset yang tidak tertib, cenderung tidak optimal dalam penggunaanya. Pemerintah daerah akan kesulitan dalam mengembangkan dan mengoptimalkan aset di masa yang akan datang.