Anda di halaman 1dari 12

PERLINDUNGAN HUKUM DALAM PROSES PERJANJIAN JUAL BELI PERUMAHAN SECARA KREDIT ANTARA DEVELOPER DAN PEMBELI

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah Sejalan dengan jumlah penduduk yang makin pesat, tuntutan akan tersedianya berbagai fasilitas yang mendukung kehidupan masyarakat juga mengalami peningkatan. Hal tersebut mendorong pihak pemerintah maupun swasta untuk melaksanakan pembangunan, terutama di bidang perumahan. Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang telah ada, seiring dengan keberadaan manusia itu sendiri. Media perumahan menjadi sarana bagi manusia guna melakukan berbagai macam aktifitas hidup dan sarana untuk memberikan perlindungan utama terhadap adanya gangguan-gangguan eksternal, baik terhadap kondisi iklim maupun terhadap gangguan lainnya. Saat ini konsep perumahan telah mengalami penggeseran, tidak hanya sebagai kebutuhan dasar saja, ataupun sebagai media yang memberikan perlindungan, namun perumahan telah menjadi gaya hidup, memberikan kenyamanan dan menunjukkan karakteristik atau jati diri, yang merupakan salah satu pola pengembangan diri, sebagaimana yang dibutuhkan pada masyarakat global dewasa ini.

Perkembangan penduduk yang pesat dan perkembangan ekonomi yang tidak stabil berdampak pada sulitnya orang untuk dapat memiliki rumah. Permasalahan di masyarakat mendapat respon positif dari para pengusaha yang begerak di bidang perumahan. Para pengusaha menyediakan tempat tinggal dengan ukuran dan berbagai tipe agar dapat memenuhi keinginan pembeli sesuai dengan kondisi keuangan yang dimilikinya. Rumah-rumah yang dibangun oleh pengusaha dalam suatu wilayah tertentu dijual pengusaha secara cash dan kredit. Dalam kehidupan sehari-hari, kata kredit bukan merupakan perkataan yang asing bagi masyarakat Indonesia dewasa ini. perkataan kredit tidak saja dikenal masyarakat di kota-kota besar, akan tetapi sampai di desa-desa pun kata kredit tersebut sudah sangat populer. Manusia adalah homo economicus dan manusia selalu berusaha memenuhi kebutuhannya. Kebutuhan manusia yang beraneka ragam sesuai dengan kehidupannya yang selalu meningkat, sedangkan kemampuan untuk mencapai sesuatu yang diinginkannya itu terbatas. hal ini menyebabkan manusia memerlukan bantuan untuk memenuhi hasrat dan cita-citanya itu, yaitu salah satunya adalah memiliki rumah. Kredit dapat meningkatkan daya guna dan peredaran barang. Dengan mendapat kredit, masyarakat yang ingin memiliki rumah dapat melakukan jual beli dengan sistem kredit. Pembelian rumah secara kredit merupakan pembelian barang yang

pembayarannya dapat diangsur. Manusia, demi meningkatkan usahanya atau untuk meningkatkan daya guna suatu barang (rumah), ia memerlukan bantuan dalam bentuk modal. Bantuan dari bank dalam

bentuk tambahan modal inilah yang sering disebut dengan kredit. Bank akan memberikan pinjaman modal dengan syarat-syarat tertentu. Bagi para pihak yang terlibat dalam penjualan perumahan secara kredit akan mendapat perlindungan hukum apabila para pihak tersebut mempunyai bukti tertulis dalam suatu ikatan perjanjian jual beli perumahan secara kredit. Hal ini sperti yang tercantum dalam Pasal 1313 KUH Perdata yang berbunyi; Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Perjanjian merupakan suatu hubungan hukum yang berarti dijamin dan dilindunginya hak yang bersangkutan oleh hukum atau undang-undang. Jual beli adalah suatu perjanjian timbal-balik dimana pihak yang satu (penjual) menyerahkan hak milik atas suatu barang, dan pihak yang lainnya (pembeli) membayar barang tersebut dengan harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut. Seseorang atau suatu badan yang memberikan kredit percaya bahwa menerima kredit di masa mendatang akan sanggup memenuhi segala sesuatu yang telah dijanjikan dan apa yang telah dijanjikan itu dapat berupa barang, uang, atau jasa. Pemberian kredit yang dilakukan oleh pihak bank kepada nasabah untuk membayar pembelian rumah atas dasar kepercayaan dan keyakinan bahwa nasabah yang akan menerima kredit itu mampu dan mau mengembalikan kredit yang telah diterimanya. Dari faktor kemampuan dan kemauan tersebut, tersimpul unsur keamanan dan sekaligus juga unsur keuntungan dari suatu kredit. kedua unsur tersebut memiliki hubungan yang saling berkaitan.

Yang dimaksud dengan Keamanan atau safety adalah prestasi yang diberikan dalam bentuk uang, barang, atau jasa dan itu terjamin pengembaliannya, sehigga keuntungan yang diharapkan itu menjadi kenyataan. Keuntungan seperti yang dijelaskan diatas merupakan tujuan dari pengembalian kredit yang tercipta dalam bentuk bunga yang diterima. Ada tiga pihak yang terkait dalam perjanjian jual beli rumah, yaitu debitur, kreditur, dan pihak ketiga. Kreditur di sini berkedudukan sebagai pemberi kredit atau orang yang berpiutang, sedangkan debitur adalah orang yang mendapat pinjaman uang atau berhutang. Pihak ketiga adalah orang yang akan menjadi penanggung utang debitur (dalam hal ini yang dimaksud adalah pengusaha perumahan) kepada kreditur. Pihak pengusaha perumahan memberikan jaminan sertifikat rumah kepada bank sebagai agunan atas pemberian kredit yang diberikan pihak bank kepada nasabah. Kenyataan sekarang ini, masih banyak pembeli kredit pemilikan rumah yang belum sepenuhnya menjalankan kewajiban yang sudah ditentukan oleh bank yaitu

mengembalikan atau mengangsur kredit yang sudah diperoleh oleh pembeli. Akibat dari kelalaian yang dilakukan oleh pihak pembeli kredit akan merugikan pihak bank untuk mengembangkan usahanya dalam memberikan kredit pemilikan rumah kepada calon pembeli lainnya. Dampak lain dari kelalaian ini yaitu, terhambatnya pelaksanaan program pemerintah dalam menciptakan sarana perumahan sederhana atau bagi golongan ekonomi menengah ke bawah. Berdasarkan uraian tersebut, dapat diketahui bahwa permasalahan tentang pemberian kredit guna membeli rumah perlu adanya perlindungan hukum bagi para pihak yang terlibat. Perlindungan hukum dapat dimiliki para pihak setelah para pihak yang

terlibat dalam jual beli secara kredit melakukan perjanjian yang disebut dengan perjanjian jual beli. Oleh sebab itu, dapat penelitian ini, penulis memilih judul: PERLINDUNGAN HUKUM DALAM PROSES PERJANJIAN JUAL BELI PERUMAHAN SECARA KREDIT ANTARA DEVELOPER DAN PEMBELI.

B. Perumusan Masalah Setelah penulis mengungkapkan hal-hal di atas, maka penulis berkeinginan untuk meneliti, mempelajari serta membahas tentang Perlindungan hukum dalam proses perjanjian jual beli perumahan secara kredit antara develover dan pembeli. Adapun rumusan masalah sebagai berikut: 1. Bagaimana pelaksanaan proses perjanjian jual beli perumahan secara kredit antara developer dan pembeli? 2. Bagaimana hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian jual beli secara kredit? 3. Bagaimana upaya hukum yang dapat dilakukan para pihak yang melakukan perjanjian apabila terjadi wanprestasi dan melawan hukum?

C. Tujuan Penelitian Suatu penelitian yang dilakukan tentu harus mempunyai tujuan dan manfaat yang ingin diperoleh dari hasil penelitian. Dalam merumuskan tujuan penelitian, penulis berpegang pada masalah yang telah dirumuskan. Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Untuk mengetahui dan mengkaji baga imana proses perjanjian jual beli antara developer dan pembeli.

2. Untuk mengetahui dan mengkaji bagaimana hak dan kewajiban developer dan pembeli dalam proses perjanjian jual-beli perumahan secara kredit. 3. Untuk mengetahui upaya hukum yang dapat dilakukan oleh para pihak apabila dalam perjainjian tersebut terjadi wanprestasi dan perbuatan melawan hukum.

D. Manfaat Penelitian Tiap penelitian harus mempunyai kegunaan bagi pemecahan masalah yang diteliti. Untuk itu suatu penelitian setidaknya mampu memberikan manfaat praktis pada kehidupan masyarakat. Kegunaan penelitian ini dapat ditinjau dari dua segi yang saling berkaitan yakni dari segi teoritis dan segi praktis. Dengan adanya penelitian ini penulis sangat berharap akan dapat memberikan manfaat : 1. Manfaat Akademis a. Untuk mengembangkan ilmu pengetahuan yang didapat dalam perkuliahan dan membandingkannya dengan praktek di lapangan. b. Sebagai wahana untuk mengembangkan wacana dan pemikiran bagi peneliti. c. Untuk mengetahui secara mendalam mengenai proses perjanjian jual beli perumahan secara kredit. d. Menambah literatur atau bahan-bahan informasi ilmiah yang dapat digunakan untuk melakukan kajian dan penelitian selanjutnya. 2. Manfaat Praktis a. Memberikan sumbangan pemikiran di bidang hukum pada umumnya dan pada khususnya tentang proses perjanjian jual beli perumahan secara kredit.

b. Untuk memberikan masukan dan informasi bagi masyarakat luas tentang perjanjian jual beli. c. Hasil penelitian ini sebagai bahan ilmu pengetahuan dan wawasan bagi penulis, khususnya bidang hukum perdata.

E. Kerangka Berfikir Perumahan merupakan salah satu kebutuhan yang mendasar bagi setiap manusia, baik untuk tempat tinggal, usaha, perkantoran dan lain sebagainya. Namun, belum semua anggota masyarakat dapat memiliki atau menikmati rumah yang layak, sehat, aman dan serasi. Oleh karena itu upaya pembangunan perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan jumlah perumahan yang makin banyak dan dengan harga yang terjangkau terutama oleh golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah sehingga semua mampu untuk membeli rumah. Dengan semakin banyaknya pengembang/perusahaan-perusahaan dibidang

perumahan, sudah barang tentu akan memudahkan masyarakat untuk menjatuhkan pilihannya dalam memilih pengembang/pengusaha yang sesuai dengan kemampuan keuangannya masing-masing. Proses pemilikan rumah tersebut dilaksanakan melalui proses jual-beli dimana pemerintah menyediakan dana dalam bentuk kredit yang disalurkan kepada bank yang ditunjuk guna membiayai kepemilikan perumahan secara kredit. Dalam proses jual-beli perumahan secara kredit ini, maka perlu adanya perlindungan hukum terhadap kepentingan penjual, pembeli dan bank dari kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan. misalnya ingkar janji atau wanprestasi terhadap

jual beli. Oleh sebab itu perlu adanya pegangan atau pedoman dari semua pihak untuk membuat perjanjian jual beli yang klausul-klausulnya memenuhi kepentingan semua pihak yang tidak merugikan. Pengikatan jual beli merupakan suatu perikatan yang muncul dari perjanjian, yang diatur dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang mengakui adanya kebebasan berkontrak, dengan pembatasan bahwa perjanjian itu tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundangan dan harus didasari dengan itikat baik. Berkaitan dengan perjanjian pengikatan jual beli, maka pada dasarnya tidak bisa lepas dari peraturan dasar mengenai perjanjian. Peraturan perundangan dimaksud adalah Pasal 1320 KUH-Perdata tentang syarat sahnya perjanjian, Pasal 1338 KUH-Perdata tentang akibat perjanjian, Pasal 1339 KUH Perdata tentang pembatasan dan asas kebebasan berkontrak Dengan diadakannya perjanjian jual beli diharapkan dapat memberikan hak dan tanggung jawab semua pihak sehingga tidak ada kerugian yang dialami semua pihak. Tujuan dari perjanjian inipun dimaksudkan untuk menempatkan semua pihak ditempat yang sejajar yang artinya tidak ada pihak yang lemah dan tidak ada pihak yang kuat. Oleh sebab itu penulis ada menyoroti proses dan perjanjian yang dibuat oleh developer sebagai pihak penjual perumahan dengan pihak pembeli. Perjanjian dianggap perlu dan penting sebagai acuan dan dasar perlindungan dari kedua belah pihak agar tidak terjadi perbuatan yang merugikan kedua belah pihak.

F. Metode Penelitian Suatu metode ilmiah dapat dipercaya apabila disusun dengan mempergunakan suatu metode yang tepat. Metode merupakan cara kerja atau tata kerja untuk dapat memahami obyek yang menjadi sasaran dari ilmu pengetahuan yang bersangkutan. Metode adalah pedomanpedoman, cara seseorang ilmuwan mempelajari dan memahami lingkunganlingkungan yang dihadapi. Dalam penelitian ini penulis menggunakan metodemetode sebagai berikut: 1. Metode Pendekatan Metode pendekatan yang dipakai ialah metode pendekatan Yuridis Sosiologis yaitu suatu penelitian yang menekankan pada peraturan-peraturan hukum yang berlaku serta dalam hal ini penelitian dilakukan dengan berawal dari penelitian terhadap data sekunder yang kemudian dilanjutkan dengan penelitian terhadap data primer di lapangan. 2. Jenis Penelitian Jenis penelitian yang digunakan penulis adalah jenis penelitian yang bersifat deskriptif, yaitu penelitian yang merupakan prosedur pemecahan masalah yang diselidiki dengan menggambarkan atau melukiskan keadaan subyek atau obyek pada saat sekarang berdasarkan fakta yang nampak. 3. Lokasi Penelitian Penelitian dilakukan di PT Sinar Putra Murni yang merupakan suatu perusahan developer atau perusahaan yang bergerak di bidang proferti perumahan. Perusahaan ini diteliti sebagai sampel salah satu perusahan yang bergerak dibidang developer atau pengembang perumahan.

Penelitian pun dilakukan kepada pembeli yang membeli perumahan secara kredit. Penelitian pun dilakukan pada Bank sebagai kreditur yang memberikan hutang kepada pembeli perumahan secara kredit. 4. Sumber Data Data yang diperlukan: a) Data primer Merupakan keterangan atau fakta yang diperoleh secara langsung dari lapangan. b) Data sekunder Merupakan data yang mendukung sumber data primer berupa data dari bukubuku, literatur, peraturan-peraturan dan lain-lain yang berhubungan dengan penelitian ini. 5. Metode Pengumpulan Data a) Observasi Merupakan metode pengumpulan data dengan pengamatan langsung terhadap tempat yang dijadikan obyek penelitian yaitu PT.Sinar Putra Murni, pembeli perumahan dan Bank yang memberikan kredit kepada pembeli perumahan secara kredit. b) Wawancara Dalam metode ini penulis mengadakan tanya jawab langsung dengan responden atau pihakpihak dari PT. Sinar Putra Murni, pembeli dan Bank. c) Studi pustaka Studi pustaka adalah pengumpulan data yang dilakukan secara studi kepustakaan dan peraturan-peraturan yang berhubungan dengan tujuan penelitian.

6. Metode analisis data Analisis data yang digunakan dalam penelitian ini ialah analisis data secara kualitatif, yaitu Segala sesuatu yang dinyatakan responden, baik secara tertulis maupun lisan serta perilaku nyata yang dipelajari dan diteliti sebagai sesuatu yang utuh. Penggunaan metode analisis kualitatif dalam penelitian adalah dengan cara membahas pokok permasalahan berdasarkan data yang diperoleh baik dari studi kepustakaan maupun dari hasil penelitian di lapangan yang kemudian dianalisa secara kualitatif untuk pemecahan. Analisis ini dilakukan dengan bersamaan proses data. Adapun model analisis yang digunakan yaitu model analisa interaktif yang didukung proses trianggulasi mencakup metode-metode, kajian ulang dan meliputi praktek- praktek yang biasanya diikuti untuk memperkirakan validitas dan reliabilitas temuan-temuan penelitian. Sedangkan yang dimaksud dengan metode analisis interaktif, ialah model analisa yang terdiri dari tiga komponen pokok, yaitu sebagai berikut: a. Reduksi data Yaitu bentuk analisa yang mempertegas, memperpendek, membuat fokus, membuang hal-hal tidak penting yang muncul dari catatan tertulis di lapangan. b. Sajian data Yaitu sekumpulan informasi yang memungkinkan kesimpulan riset dapat dilaksanakan.

c. Kesimpulan

Setelah memahami maksud berbagai hal yang ditemui dengan melakukan pencatatan peraturan-peraturan, pertanyaan-pertanyaan, alur sebab akibat akhirnya dapat ditarik sebuah kesimpulan.

G. Sistematika Penulisan Sistematika penulisan skripsi ini dibagi menjadi beberapa bab, seperti berikut ini : BAB I . PENDAHULUAN. Bab ini memuat tentang Latar Belakang Permasalahan yang menguraikan hal-hal yang menjadi dasar pertimbangan dibuatnya tulisan ini. Dalam bab ini juga dapat dibaca Pokok Permasalahan, Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian, Tinjauan Pustaka, Kerangka Berfikir, Metode Penelitian, dan Sistematika Penulisan. BAB II. TINJAUAN PUSTAKA Bab ini memuat tentang perlindungan hukum, pengertian perumahan, pengertian jual beli secara kredit, status hak kepemilikan perumahan, perjanjian antara pihak-pihak yang melakukan jual beli perumahan secara kredit, berakhirnya perjanjian jual beli perumahan secara kredit, profil PT Sinar Putra Murni dan Bank. BAB III : ANALISIS DAN PEMBAHASAN Bab ini berisi tentang pengujian dan hasil analisis data, pembuktian hipotesisi, pembahasan hasil analisis, jawaban atas pertanyaan-pertanyaan yang disebutkan dalam perumusan masalah. BAB IV : KESIMPULAN DAN SARAN DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN