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VALUACION DEL INMUEBLE URBANO, UBICADO EN PUEBLO JOVEN APURIMAC, MZN. J, LOTE 1B, CALLE HUARAZ 500-A, APURIMAC, DISTRITO DE ALTO SELVA ALEGRE, PROVINCIA AREQUIPA, DEPARTAMENTO AREQUIPA

HOJA RESUMEN

SOLICITANTE

: Favio Antonio Cruz Jalixto

: Predio Urbano

Sector

PROPIETARIO

Betsy Elida Mercado Cama : Favio Antonio Cruz Jalixto

ENTIDAD

Betsy Elida Mercado Cama : Caja Arequipa

CALIFICACIÓN

Agencia San Camilo

UBICACIÓN

: Pueblo Joven Apurimac, Mzn. J´, Lote 1B, Calle Huaraz Nº 500-A,

Apurimac

Distrito

: Apurimac : Alto Selva Alegre

Provincia

: Arequipa

Departamento : Arequipa

VALUACION DEL INMUEBLE URBANO, UBICADO EN PUEBLO JOVEN APURIMAC, MZN. J ’ , LOTE 1B, CALLE

VISTA FRONTAL DEL INMUEBLE

VALUACION DEL INMUEBLE URBANO, UBICADO EN PUEBLO JOVEN APURIMAC, MZN. J ’ , LOTE 1B, CALLE

PLANO DE UBICACIÓN

AREA DEL TERRENO AREA CONSTRUIDA

: 98.36 m2 : 192.00 m2

Valor Comercial del Inmueble (VCI) Valor de Reconstrucción Valor de Realización Inmediata (VRI)

: US$ 55,385.00 : US$ 44,593.00 : US$ 44,307.00

= S/. 146,771.00 = S/. 118,172.00 = S/. 117,416.00

Son: Cuarenta y cuatro mil trescientos siete y 00/100 Dólares Americanos

Tipo de Cambio

US$ = S/. 2.65

METODOLOGIA EMPLEADA : Valuación Directa

PERITO RESPONSABLE

: Ing. Ramiro Revollar Chevarría CIP 15196 REPEV S.B.S. Nº 0150-99 Habilitación vigente

FECHA: Arequipa, 23 de Agosto del 2012

VALUACION DEL INMUEBLE URBANO, UBICADO EN PUEBLO JOVEN APURIMAC, MZN. J’, LOTE 1B, CALLE HUARAZ 500-A, APURIMAC, DISTRITO DE ALTO SELVA ALEGRE, PROVINCIA AREQUIPA, DEPARTAMENTO AREQUIPA

  • 1.- DATOS GENERALES 1.1. INSTRUCCIONES RECIBIDAS OBJETO DE LA VALUACION El objeto de la valuación es determinar el valor comercial y valor de realización en el mercado del inmueble de acuerdo a Resolución S.B.S. Nº 572-97 Recibimos instrucciones de la Caja Arequipa Agencia San Camilo través del Sr. Luis Angulo Tovar, Analista de Créditos, para valorar el inmueble sito en Pueblo Joven Apurimac, Mzn. J’, Lote 1B, Calle Huaraz Nº 500-A, Apurimac, Distrito de Alto Selva Alegre, Provincia Arequipa, Departamento Arequipa, con fines de valorización de propiedad de Favio Antonio Cruz Jalixto y Betsy Elida Mercado Cama. Se contó con documentación, mínima necesaria (legal, técnica, Escritura Pública y certificados).

    • 1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Inmueble ubicado en Pueblo Joven Apurimac, Mzn. J’, Lote 1B, Calle Huaraz Nº 500-A, Apurimac,

Distrito de Alto Selva Alegre, Provincia Arequipa, Departamento Arequipa.

  • 1.3 DESCRIPCION DETALLADA

DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE

Área del Terreno

:

98.36 m2

Primer Nivel

:

96.00 m2

Segundo Nivel

:

96.00 m2

Área Libre

:

2.36 m2

TOTAL CONSTRUCCION

: 192.00 m2

DISTRIBUCION

Primer Nivel: tienda, habitación, pasadizo, dormitorio, baño completo. Segundo Nivel: habitación, sala comedor, cocina, baño completo proyectado. Segundo Nivel 2: habitación, sala comedor, cocina, baño completo proyectado.

  • 1.4 INFORMACION DE LA LABOR REALIZADA

Se efectuó la valuación sin contratiempos mayores.

  • 1.5 ALCANCE Y LIMITACIONES DEL TRABAJO

La valuación es con fines de hipoteca del inmueble.

  • 1.6 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR

23 de Agosto del 2012.

  • 1.7 POLIZA DE SEGUROS

NO cuenta con Póliza de seguros

  • 2.- VERIFICACIONES EFECTUADAS

    • 2.1 INSPECCION OCULAR

INFRAESTRUCTURA DEL SERVICIO URBANO DEL ENTORNO

El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras completas de infraestructura urbana, tales como:

Redes de Agua, redes de desagüe, cuenta con pista de asfalto, veredas de concreto, existe redes de alumbrado público y domiciliario, redes telefónicas y cable.

LINDEROS Y PERIMETROS Por el Frente : Con 9.89 ml. Calle Huaraz. Por la Derecha : Con 10.02 ml. Lote 1-A. Por la Izquierda : Con 10.04 ml. Lote 12. Por el Fondo : Con 9.74 ml. Lote 2.

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

DESCRIPCIÓN

V.U. 1 y 2

Muros y Columnas:

 

Muros de ladrillo con columnas y vigas de

231.24

concreto armado.

Techos:

125.24

Loza aligerada de concreto armado.

Pisos: Cemento

61.62

Puertas y ventanas:

 

Puertas y ventanas de madera

y

vidrio

51.13

transparente

Revestimiento:

 

Tarrajeo frotachado, pintura lavable.

57.40

Baños:

 

Baño completo de color

42.17

Instalaciones Sanitarias:

 

Empotradas, agua caliente.

46.68

Instalaciones Eléctricas:

Empotradas, trifásica y teléfono.

TOTAL

615.48

ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

El primer nivel tiene una antigüedad de 10 años, su estado de conservación es regular.

El segundo nivel tiene una antigüedad de 4 años, su estado de conservación es bueno.

DEPRECIACION

De conformidad con el Reglamento de Tasaciones del Perú, Tabla 2.4.01 Casa, le corresponde el 23% de

depreciación.

  • 3.- ASPECTOS LEGALES

    • 3.1 PROPIETARIO

INSCRIPCION

El predio está inscrito a nombre de Favio Antonio Cruz Jalixto y Betsy Elida Mercado Cama en la Ficha Nº

PO6122531 de los Registros Públicos de propiedad inmueble de Arequipa.

  • 3.2 TITULACION

Ha adquirido el dominio del inmueble inscrito en esta Partida en merito al contrato de compraventa

efectuado por su anterior propietario.

  • 3.3 GRAVAMEN

NO figura gravamen alguno. Garantía Preferida.

  • 3.4 SERVIDUMBRE

No existe.

  • 3.5 OCUPACION Y USO

Viene siendo ocupada por su mismo propietario la primera y segunda planta con fines de vivienda.

  • 3.6 FACTIBILIDAD DE REALIZACION

Está sujeto a la oferta y la demanda del mercado que para este caso se considera bueno, se encuentra

ubicado en Pueblo Joven Apurimac, Mzn. J’, Lote 1B, Calle Huaraz Nº 500-A, Apurimac, Distrito de Alto Selva Alegre, Provincia Arequipa, Departamento Arequipa, por lo que su ubicación es buena para colocarle un mejor precio.

3.7

POSIBILIDADES DE ENAJENACION

El inmueble es de libre disponibilidad, no existiendo evidencias de limitaciones sobre el uso y posibilidades

de enajenación del mismo.

4.- VALORIZACION

  • 4.1 METODOLOGIA DE TASACION

La valuación se ejecuta en concordancia con los dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 1752011 del 31-11-11, tomando en cuenta los precios unitarios de la zona a la fecha de

Tasación y aplicando el método de valuación directa para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble, se aplica el Art. 2.03.03 del Reglamento General de Tasaciones del Perú. Valor Arancelario Vigente R.M. 1752011 MTC/ 31-11-11 (El Peruano).

  • 4.2 COSTO UNITARIO POR METRO CUADRADO

Primer y Segundo Nivel

: S/. 615.48

  • 4.3 COSTO DEPRECIADO POR METRO CUADRADO

Según el cuadro 2.04.04 se tiene una antigüedad de 10 y 4 años.

  • 4.4 RIESGO COSTO Y VALOR DE LA CONSTRUCCION

Primer Nivel

: 96.00 m2 X S/. 473.91 = S/. 45,495.36

Segundo Nivel : 96.00 m2 X S/. 566.24 = S/. 54,359.04

VALOR EDIFICACION

= S/. 99,854.40

  • 4.5 ANALISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN

Dada su ubicación, dimensiones y características constructivas el inmueble se puede utilizar:

  • - Como vivienda familiar o para un negocio.

  • 4.6 SUSTENTACION

El análisis efectuado sobre el inmueble nos permite indicar que las apreciaciones son las más razonables

para determinar el bien.

  • 5.- CALCULOS EFECTUADOS VALOR A NUEVO DEL INMUEBLE

a)

Valor del terreno (V.T.)

Del análisis de los valores comerciales del mercado nacional inmobiliarios de compra- venta de terrenos similares en ubicación y entorno urbano el Perito asigna como Valor Comercial Unitario S/. 477.00 Nuevos

Soles.

V.T.

= Área (m2) X Valor (m2)

V.T.

= 98.36 X S/. 477.00

V.T.

= S/. 46,917.00

V.T. = US$. 17,704.00

b)

Valor de Edificación (V.E.)

De acuerdo a las características constructivas y materiales que ha sido utilizados para la edificación el

Perito asigna un Valor Comercial Unitario de: S/. 473.91; S/. 566.24.

V.E.

= S/. 99,854.40

V.E. = US$ 37,680.00

c)

Valor a Nuevo del Inmueble:

V.R.

= S/. 118,172.00

V.R. = US$. 44,593.00

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (V.C.)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el Perito considera que el valor de reposición calculado

refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble por lo tanto:

Valor Terreno : 1.00 x 46,917.00 =

S/. 46,917.00

Valor Edificación : 118,172.00 =

S/. 99,854.00

Valor Total Comercial = S/. 146,771.00

V.C. = US$. 55,385.00

VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (V.R.M.)

El valor de realización en el mercado, es el valor neto del inmueble.

Las deducciones aplicables son:

V.R.M. disminuye al 80 %

V.R.M.

= S/. 146,771.00 x 80 %

= S/. 117,416.00

V.R.M.

T.C. 2.65

= US$.44,307.00

Son: Cuarenta y cuatro mil trescientos siete y 00/100 Dólares Americanos.

ANÁLISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinación así como los sustentos aplicados, nos muestran una clara

consistencia para la obtención del Valor de Realización en el Mercado.

  • 6.- OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

6.1. La presente valuación se ha efectuado con independencia de criterio, aplicando las normas actuales. 6.2. Vigencia de la Valuación, sino varían las condiciones del mercado, económicos y otros, y así como de

no surgir imponderables la valuación podría tener vigencia de 180 días. 6.3. Recomendación Es conveniente mantener en buen estado de conservación en el que se encuentra el inmueble 6.4. El Banco deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor de realización final.

  • 7- DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

Se contó con documentación de carácter legal de la propiedad.

Se verificó los planos.

La información de precio se obtuvo del campo, así como de los diarios El Comercio, y se comprobó

con nuestra base de datos. Contamos con la información de la revista ½ de Construcción, El Tasador, Casas y artículos de diarios El Comercio sobre la evolución del Mercado inmobiliario

Arequipa, 23 de Agosto del 2012

Ing. Ramiro Revollar Chevarría CIP 15196 REPEV S.B.S. Nº 0150-99 Habilitación vigente