Anda di halaman 1dari 23

KERANGKA KERJA MANAJEMEN KONSTRUKSI

PARAMETER UTAMA DARI MANAJEMEN KOSTRUKSI

Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Anggaran yang sudah ditetapkan (BIAYA). Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Jadwal pelaksanaan yang ditargetkan (WAKTU). Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Kwalitas / Mutu yang diharapkan (MUTU).

PROYEK KONSTRUKSI
Proyek Konstruksi pada dasarnya terbagi menjadi 3 bagian utama yaitu : Tahap Perencanaan. Tahap Tender / Pelelangan. Tahap Pelaksanaan Konstruksi.

TAHAP PERENCANAAN
1.

Kerangka Acuan / Pedoman Proyek / TOR terdiri :


a.

b.

Maksud / Tujuan ataupun latar belakang proyek berupa : Maksud / Tujuan / Fungsi Filosofi. Persyaratan Peraturan / Dasar-dasar perencanaan dan kriteriakriteria yang diinginkan berupa : Data lokasi lengkap. Anggaran yang dialokasikan Jadwal Proyek Apresiasi, pengaturan, dan pengelolaan Proyek.

2.

Preliminary Design / Rencana Awal


Sasaran tugasnya : Kontrol, koordinasi, Instruksi, Pengawasan, dan Pengendalian. Kriteria design. Skematik / proses / diagram / system. Blok plan : penempatan dari bangunan Gambar situasi / site plan. Denah-denah. Tampak. Potongan-potongan. Perkiraan biaya konstruksi secara garis besar. Membantu Owner dalam pengurusan perizinanperizinan : planning permit, IMB dan seterusnya.

3. Design Development / Pengembangan Rancangan.


Sasaran Tugasnya: Kontrol, Koordinasi, Instruksi, Pengawasan dan Pengendalian.
Perhitungan-perhitungan Gambar

design terinci.

detail prinsip. ( Arsitektur, Struktur, Mekanikal, Elektrikal, Interior, Landscape, dan Site). Outline Spesifikasi Teknis. Perkiraan biaya konstruksi yang lebih detail.

4. Construction Document / Dokumen Pelaksanaan.


Sasaran Tugasnya : Kontrol, Koordinasi, Instruksi Pengawasan, dan Pengendalian.

Gambar-gambar lengkap + detail Engineering untuk setiap disiplin. Detail Spesifikasi Teknis untuk masing-masing disiplin. Bill of Quantity (daftar volume pekerjaan). RAB (perkiraan biaya konstruksi) sesuai BQ dan Spek teknis berupa Engineering Estimate. Syarat-syarat umum administrasi. Berita acara selesai tahap perencanaan.

PROSES TENDER / LELANG


MK dalam proses ini bersama-sama Perencana membantu pihak Owner untuk memilih Calon Kontraktor yang terbaik dan memenuhi persyaratan yang diinginkan dengan proses sebagai berikut:

Prakwalifikasi. Penyaringan Kontraktor. Undangan Tender dan pengambilan dokumen pelaksanaan. Rapat penjelasan pekerjaan (Aanwijzing). Berita Acara Aanwijzing. Pemasukan penawaran (SPH). Evaluasi Penawaran. Klasifikasi + Negosiasi Penawaran. Penerbitan SPK. Penyusunan, Penerbitan Kontrak Kerja.

TAHAP PELAKSANAAN KONSTRUKSI.


Tugas-tugas MK dalam tahapan ini adalah sebagai berikut: a. Kick of Meeting project. b. Pemeriksaan dan Persetujuan Struktur Organisasi Kontraktor lengkap dengan pengalaman kerjanya. c. Pemeriksaan dan persetujuan Jadwal Kerja pemborong sesuai kontrak. d. Pemeriksaan dan persetujuan Pembobotan item pekerjaan untuk dasar monitoring prestasi kerja kontraktor.

e. Tata laksana, berupa prosedur teknis dan administrasi umum, yaitu:

Koordinasi antara Perencana dan Kontraktor. Menyusun Program Kerja Rapat koordinasi, rapat umum. Mengawasi pelaksanaan kerja untuk 3 parameter utama. (Jadwal, Biaya, dan Kwalitas). Mengambil keputusan-keputusan untuk masalah-masalah yang terjadi di lapangan demi kelancaran proyek. Membuat usulan dan rekomendasi kepada pemilik proyek yang menyangkut masalah ( Jadwal, Biaya, dan Kualitas ). Penilaian prestasi kerja kontraktor. Berita Acara atas prestasi kerja kontraktor. Proses peringatan, teguran dan pemberlakuan sanksi. Pelaporan dengan perangkat-perangkat format. (material approval, ijin tahapan pekerjaan, shop drawing, hasil test uji lab bahan-bahan, laporan harian, laporan prestasi mingguan, laporan tenaga kerja mingguan, laporan bulanan dan laporan triwulan jika diperlukan, lap akhir project/ final report. Amandemen Kontrak : terjadi karena perubahan pada (lingkup pekerjaan, tambah/ kurang, waktu pelaksanaan, nilai kontrak, dsb). Testing dan Commissioning Pekerjaan M/E yang dilengkapi Berita Acara.

f. Serah Terima Pertama Pekerjaan. Produknya :


Hasil check list pekerjaan dengan kategori (diganti, diperbaiki, dan disempurnakan). Rekapitulasi semua hasil test uji lab pekerjaan struktur, arsitektur, dan ME. Berita Acara testing commissioning semua instalasi dan peralatan M/E. Berita Acara prestasi kerja selesai 100%.

g. Masa Pemeliharaan (Retensi 90 hari). Produknya :


Kontrol, Instruksi dan Pengawasan selama perbaikan pekerjaan. Pemeriksaan bertahap As Built Drawing (Gambar Terlaksana). Trial Operation bersama-sama staff engineering dari pihak pemilik.

h. Serah terima Kedua Pekerjaan

Produknya :
Laporan

hasil pemeriksaan semua perbaikan selama pemeliharaan yang telah diselesaikan 100%. Pemeriksaan seluruh As Built Drawing untuk petunjuk maintenance gedung bagi pemilik. Buku manual operation gedung (khusus pekerjaan M/E). Perijinan-perijinan pemakaian gedung, Instrumen dan Instalasi Mekanikal Elektrikal berupa (ijin penangkal petir, Telkom, PABX, Pemadam kebakaran, SIPB (Surat Izin Pendirian Bangunan) dan lain-lain.

V. Kontrol System Operational Proyek MK


Kemampuan /Potensial, Teknis : Keuangan Logistik Tenaga Kerja Sistem Informasi Organisasi Manajemen Kewenangan & Partisipasi

Kontrol, Kendali, Operasional Proyek Meningkatkan Potensi Menghilangkan / mengurangi hambatan Menciptakan Iklim / hubungan yang baik Membina Lingkungan Pencapaian mutu yang sesuai Proses penilaian yang cepat dan tepat Biaya yang terkendali

Hambatan -TEKNIS -IKLIM -SUMBER DAYA (Manusia dan Alam)

PARAMETER KONTROL OLEH MK


1. COST CONTROL / KONTROL BIAYA
Analisa-analisa dan perhitunganperhitungan Perbandingan biaya Analisa data informasi terbaru Cost Estimating Value Engineering Distribusi Cost / Pembagian Biaya Life Cycle/Biaya yang menyangkut umur bangunan, seperti : (berupa biaya operasi, maintenance, penghematan energi, dan sebagainya).

Phase Pra Konstruksi

Phase Konstruksi

Progress Pembayaran Perintah perubahan-perubahan (kerja Tambah / Kurang) Perkiraan, Peramalan biaya, Kontrol Pagu Biaya Askalasi dan sebagainya

dan

2.

3.

TIME CONTROL / KONTROL WAKTU Master Schedule Barchart Network Planing Rencana Kerja Mingguan Jadwal Material, pengadaan khusus dan sebaginya. QUALITY CONTROL / KONTROL MUTU Pertimbangan / masukan-masukan pemilihan material. Standar-standar yang dipakai dan pedoman Spesifikasi Teknis. Kemudahan sumber material dalam hal (pengadaan, persediaan, dan pemeliharaan). Toleransi-toleransi dari segi Teknis dan Teknologis. Inspeksi rutin dan Supervisi. Melaksanakan Prosedur Administrasi lapangan dengan tertib dan konsisten, berupa (Instruksi, Material Approval, Shop Drawing, Ijin Pelaksanaan, Mock Up, Laporan, Usulan, Teguran, Uji/Tes Material, Cimisioning Test, sampai dengan Berita Acara)

SYSTEM KONTROL MASING-MASING BIDANG


1. STRUKTUR (Sub + Upper) 3. MEKANIKAL 4. ELEKTRIKAL Kekuatan Kekakuan Kestabilan Ekonomis Teknis Pemasangan Metoda Finishing Proteksi / Perlindungan Mock up maintenance System Plumbing (luar/dalam) System pengkondisian Udara AC dan Ventilasi System Pencegahan Kebakaran Keamanan Semua System Sumber daya dan jaringan kabel utama Instalasi Penerangan dan Daya Panel-panel System Penerangan Dalam/Luar Bangunan Kontak-kontak, Sakelar Tata Suara, Telepon Fire Alarm System Penangkal Petir BAS ( Building Automatic Sistem

2.

ARSITEKTUR/ FINISHING

Pedoman Kontrol

Mutu Bahan/Material, Merk, Produk Spesifikasi Teknis Metoda Pelaksanaan Shop Drawing Standar-standar yang dipakai sebagai pedoman Contoh-contoh brosur material Referensi buku-bku teknis/penunjang lainnya Peraturan-peraturan Resmi

BAB VI. SISTEM PENGENDALIAN MUTU 6.1. Proses Aktifitas dan Tahapan Pengendalian
Planning & design Pertimbangan Pemilihan Mutu/kelas Material + harga yang diinginkan. Kemudahan Sumber Bahan / Material. Metoda Pelaksanaan untuk detail khusus. Kemudahan maintenance/ After Sales Service. Toleransi design dalam pelaksanaan. Kewajaran harga satuan bahan dan upah. Kelengkapan gambar dan detail. Kesesuaian Spek Teknis dengan BQ dan Gambar. Analisa dari Design Report Seleksi Kontraktor. Kelengkapan Administrasi Penawaran. Evaluasi Struktur Organisasi Kontraktor. Evaluasi Pengalaman Personil Kontraktor. Evaluasi Penyajian Jadwal/Time Scheduling. Evaluasi Peralatan yang Akan Digunakan. Evaluasi Harga Satuan Bahan dan Upah. Evaluasi terhadap Apresiasi Rencana dan Rencana Kerja Kontraktor yang Dibuat berupa Proposal Teknis. Usulan dan RekomendasiKontraktor. Standar dan Peraturan Teknis sesuai Spesifikasi Rencana Kerja dan Target Kerja dalam bentuk jadwal. Metoda Kerja dan kwalitas hasil kerja. Kontrol dan Antisipasi terhadap perubahan-perubahan kerja. Sistem laporan-laporan (harian, mingguan, dan bulanan).ahapan Kerja secara rutin. Persetujuan Bahan/material aproval. Izin pelaksanaan tiap bagian pekerjaan untuk koordinasi, sehingga memperkecil pekerjaan bongkar pasang dan kesalahan pelaksanaan. Pengetesan, uji laboratorium material, dan hasil pelaksanaan. Kebenaran shop drawing sebagai pedomah gambar kerja. Tata tertib dan kebersihan hasil kerja. Sistem Kerja, Keamanan, dan Keselamatan Kerja. Penyusunan Berita acara. Pembayaran angsuran Mengadakan rapat lapangan/Koordinasi Rutin. Usulan, Rekomendasi, dan justfikasi

-KELENGKAPAN -DOKUMEN TENDER -SYARAT-SYARAT UMUM ADMINISTRASI -SPK Kontraktor -SPL Kontraktor -PROSES KONTRAK -

Tender/ Lelang

Evaluasi Teknis & Biaya

Pelakanaan Konstruksi

Inspeksi

Supervisi

START Oleh K

Pengajuan contoh bahan material Format material approval Brosur-brosur bahan kepada MK

6.2. SYSTEM PENGENDALIAN MUTU (Dalam Prosedur Administrasi)


Justifikasi Oleh MK Disetujui Owner

Optimasi Teknis Dan/atau Optimasi Biaya

Disampaikan oleh MK Ke Owner

MK
Periksa material approval Contoh bahan/material Spesifikasi dan data-data teknis brosur SESUAI SPEK TEKNIS Ya

K
Ya Tidak Tidak Merevisi Shop drawing

MK
Periksa Kembali revisi

K mengajukan beberapa drawing


untuk diperiksa kebenarannya oleh

Setuju

MK
Ya

K
Menunggu sementara (masih dalam batas toleransi ) Bisa bekerja sesuai gambar koordinasi Sesuai instruksi MK selanjutnya

K mengajukan izin pelaksanaan kepada MK MK

Pekerjaan dapat dilaksanakan oleh K sesuai : Shop Drawing Koordinasi dengan bagian lain Spek Teknis Instruksi Ijin Pelaksanaan dari MK Apabila kondisi OK Apabila koordinasi dengan pekerjaan lain Apabila koordinasi tapi harus menunggu

K
Tunggu instruksi/pengaturan dari MK Apabila jadwal ijin meliewati jadwal rencana maka memberikan alternatif Tahapan Kerja yang lain Instruksi Akselerasi kerja untuk

START INSPEKSI & SUPERVISI

6.3. SISTEM PENGENDALIAN MUTU DALAM PENGAWASAN


Teguran lisan pada K di lapangan

PL melihat adanya penyimpangan terhadap : SPEK TEKNIS, perintah MK, Shop Drawing yang sudah disetujui

Tidak

Ditanggapi dan dilaksanakan Ya Pekerjaan bisa dilanjutkan kembali

PL melaporkan pada MK (sementara pekerjaan distop) MK memberikan surat teguran/peringatan kepada K Untuk melaksanakan sesuai SPEK TEKNIS Untuk melaksanakan sesuai SHOP DRAWING yang sudah disetujui Tidak Ya Dituruti (3 hari) Ya

MK Membuat Surat Peringatan Dengan denda Kontraktual kepada K


Ditembuskan kepada Owner untuk pertimbangan dan persetujuan Tidak MK membuat surat peringatan keras kepada K

Perubahan/perbaikan dan penyempurnaan dilaksanakan oleh K kembali sesuai : SPEK TEKNIS PERINTAH TERTULIS MK HASIL CHECK LIST

Denda berlaku sesuai kontrak

S TOP

K dapat melanjutkan lagi sesuai instruksi MK

7.3. RINCIAN TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB


Direksi (Kantor Pusat) :

Merupakan pimpinan tertinggi dan penanggung jawab penuh atas kelancaran pelaksanaan tugas. Mendukung tugas-tugas lapangan, bisa menjalankan tugas dengan sebaik-baiknya.

Manajer Proyek (Kantor Pusat) :

Merupakan wakil atau pengganti Direksi sehari-hari. Merupakan pimpinan tim lapangan dan mengkoordinasi tim lapangan dan mengkoordinasi semua tugas-tugas lapangan baik untuk tim lapangan sendiri, dengan pemilik maupun dengan konraktor. Mengambil keputusan-keputusan yang di luar wewenang Resident Engineer. Bertanggung jawab atas administrasi proyek antara lain proses evaluasi design, pelelangan, laporan bulanan, penagihan, kontrak, dan lain-lain.

Menyusun jadwal, pelaksanaan, anggaran, program kerja, kontrak, laporan, berita acara, dan lain-lain. Memimpin rapat teknis lapangan. Bertanggung jawab atas tahap pelelangan dan pelaksanaan. Menyusun usulan, rekomendasi untuk Pemilik. Bertanggung jawab atas pengawasan pelaksanaan pekerjaan pada bidangnya masing-masing. Mengadakan evaluasi, antisipasi, keputusan, usulan-usulan, teknis pelaksanaan. Menyusun progress report lapangan. Mengadakan konsultasi-konsultasi dengan pihak Perencana maupun Pemilik untuk permasalahan yang ada di bidangnya masing-masing. Bertanggung jawab kepada Risident Engineer.

Pengawas Lapangan :

7.2. ORGANISASI PROYEK DARI KONSULTAN MANAJEMEN KONSTRUKSI (DALAM SKALA PROYEK KECIL 3 MILYAR) Untuk pelaksanaan jasa Manajemen Konstruksi pada proyek ini, kami usulkan suatu organisasi proyek seperti di bawah ini :
DIREKSI Manajer Proyek (Kantor Pusat)

ADMINISTRASI PROYEK

Pengawas Bidang Struktur

Pengawas Bidang Arsitektur

Pengawas Bidang Mekanikal -Elektrikal

TERIMA KASIH