Anda di halaman 1dari 23

Soalan 1 : 10 markah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (termasuk Pindaan) memperuntukkan beberapa perkara yang wajar

diambil kira bagi menimbangkan keputusan perancangan. Huraikan kenyataan ini dengan merujuk kepada peruntukan undang-undang dan kes-kes berkaitan. Perkara yang perlu diberi pertimbangan dalam kebenaran merancang adalah berdasarkan kepada Seksyen 21, Akta 172 iaitu : Maklumat dalam bentuk dokumen, pelan dan fi yang ditetapkan; Jika pemohon itu bukan pemunya tanah, dia hendaklah mendapatkan keizinan bertulis dari pemunya tanah tentang pemajuan yang dicadangkan; Jika PBPT tidak puas hati dengan pendirian bangunan, ia boleh memberikan arahan bertulis kepada pemohon; LCP dan segala kandungan yang dikehendakinya kerana, o Menentukan rasional cadangan sesuatu pembangunan; o Membolehkan PBPT membuat penilaian sewajarnya berasaskan kepada maklumat terperinci yang telah dikemukakan; dan sebagainya Pelan susunatur Orang yang menyediakan pelan adalah yang berkelayakan ; Peruntukan Akta Perkhidmatan Pembentungan 1993. Jika tanah yang ingin dimajukan itu tiada RT, maka bantahan daripada jiran tanah pemunya hendaklah diambilkira (jika ada); Kes : Leila Dulcie Allana Labroy & 9 Ors v. Majlis Bandaraya Ipoh & Anor Sebuah syarikat hartanah ingin membangunkan 3 lot tanahnya menjadi projek rumah kedai. Permohonan ini telah menerima bantahan dari jiran lot tanah bersebelahan, oleh itu, permohonan pemaju ditolak. Selepas itu, syarikat hartanah tersebut bertindak membeli lot tanah yang dimiliki orang yang membuat bantahan itu dan membuat permohonan untuk membangunkan 4 lot tanahnya. Tanpa memberikan notis kepada jiran pemunya tanah, MBI telah meluluskan permohonan tersebut. Kali ini, beberapa jiran tanah pemunya telah menyuarakan bantahan. Hakim memutuskan bahawa, oleh sebab kawasan tersebut telah mempunyai Rancangan Pemajuan, maka jiran tanah pemunya tidak perlu diberi notis, maka secara langsung bantahan mereka tidak lagi berkuasa.

Arahan Jawatankuasa, jika ada; dan Kes : Richvale sdn bhd v. majlis perbandaran pulau pinang Richvale telah berjaya mendapat kelulusan mengeluarkan status tanah bukit yang ingin dibangunkannya, daripada Yang di-Pertuan Negeri-in-Council, dan kemudiannya disahkan oleh Pengarah Tanah dan Galian. Walaubagaimanapun, MPPPinang tidak meluluskan permohonannya kerana status tanah bukit di dalam RS Pulau Pinang. Majlis Perbandaran Pulau Pinang mendakwa bahawa sebagai PBT segala keputusan tidak terikat dengan keputusan Yang diPertuan Negeri-In-Cauncil. Walaubagaimanapun lembaga rayuan telah menolak hujah Majlis Perbandaran Pulau Pinang kerana pengistiharaan terhadap penwartaan tanah bukit di bawah akta pemuliharaan tanah 1960 dan pengistiharaan excision perlulah dicatit dan diambil kira oleh semua jabatan. Kes ini menunjukkan bahawa peranan Jawatankuasa akan mempengaruhi keputusan KM Peruntukan RP kerana tiada seoarng pun yang berhak atau boleh menggunakan manamana tanah atau bangunan melainkan menurut RT; Kes : Low Moh Sun v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang Perayu ingin membina bangunan 5 tingkat di atas tanahnya. Permohonannya ditolak PBPT atas alasan tanah tersebut telah dizonkan sebagai kawasan kediaman yang boleh dibangunkan dengan bangunan 1 atau 2 tingkat dalam Draf RT Tanjong Tokong. Perayu membalas dengan terdapat beberapa projek seumpanya dan mendapat kelulusan PBPT, namun PBPT menangkas dengan mengatakan projek tersebut terletak di luar kawasan established housing area. Hakim lembaga rayuan telah menolak rayuan tersebut oleh kerana didapati bahawa permohonan tersebut adalah bercanggah dengan Rancangan Pemajuan bagi kawasan tersebut. Dalam pada itu, Seksyen 22(1) menyatakan: PBPT hendaklah membuat keputusan KM dengan seberapa segera.

Soalan 2 : 10 markah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (termasuk Pindaan) memberi budi bicara yang luas kepada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan untuk mengenakan syarat-syarat perancangan. Dengan merujuk kepada kes-kes berkaitan, bincangkan kriteria yang digunakan untuk menghadkan budi bicara tersebut. Meskipun PBPT mempunyai kuasa dalam memberi Kebenaran Merancang, Seksyen 22(3), Akta 172 iaitu : memberi kebenaran merancang sama ada secara mutlak, atau tertakluk kepada syaratsyarat yang difikirkannya patut dikenakan, atau enggan memberi kebenaran merancang. Namun terdapat beberapa had yang dikenakan, serta PBPT perlu mengambil kira beberapa pertimbangan, Seksyen 22(2) iaitu : Peruntukan RP, kerana permohonan perancangan yang bercanggahan dengan apa-apa peruntukan RP tidak akan diberi KM oleh PBPT; Kes : Low Moh Sun v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang Perayu ingin membina bangunan 5 tingkat di atas tanahnya. Permohonannya ditolak PBPT atas alasan tanah tersebut telah dizonkan sebagai kawasan kediaman yang boleh dibangunkan dengan bangunan 1 atau 2 tingkat dalam Draf RT Tanjong Tokong. Perayu membalas dengan terdapat beberapa projek seumpanya dan mendapat kelulusan PBPT, namun PBPT menangkas dengan mengatakan projek tersebut terletak di luar kawasan established housing area. Hakim lembaga rayuan telah menolak rayuan tersebut oleh kerana didapati bahawa permohonan tersebut adalah bercanggah dengan Rancangan Pemajuan bagi kawasan tersebut. Arahan Jawatankuasa jika ada, kerana permohonan yang bercanggahan dengan arahan Jawatankuasa tidak akan diberi KM oleh PBPT; Kes : Richvale sdn bhd v. majlis perbandaran pulau pinang Richvale telah berjaya mendapat kelulusan mengeluarkan status tanah bukit yang ingin dibangunkannya, daripada Yang di-Pertuan Negeri-in-Council, dan kemudiannya disahkan oleh Pengarah Tanah dan Galian. Walaubagaimanapun, MPPPinang tidak meluluskan permohonannya kerana status tanah bukit di dalam RS Pulau Pinang. Majlis Perbandaran Pulau Pinang mendakwa bahawa sebagai PBT segala keputusan tidak terikat dengan keputusan Yang diPertuan Negeri-In-Cauncil. Walaubagaimanapun lembaga rayuan telah menolak hujah Majlis Perbandaran Pulau Pinang kerana pengistiharaan terhadap penwartaan tanah bukit di bawah akta pemuliharaan tanah 1960 dan pengistiharaan excision perlulah dicatit dan diambil kira oleh semua jabatan. Kes ini menunjukkan bahawa peranan Jawatankuasa akan mempengaruhi keputusan KM

Peruntukan yang pada fikirannya mungkin akan dibuat dalam mana-mana RP yang sedang disediakan; Peruntukan Akta Perkhidmatan Pembentungan 1993; LCP; (tujuan ~LCP untuk memudahkan PBPT membuat semakan tentang kawasan pembangunan, kerana semua maklumat terperinci kawasan pembangunan dikemukakan. ~Menentukan rasional cadangan sesuatu pembangunan ) Bantahan, jika ada, yang dibuat bawah seksyen 21; contohnya bantahan dari pemilik tanah berjiran, jika ada. Kes : Ah San @ Goh Ah Soon (P) v. Majlis Bandaraya Ipoh & ORS jiran ingin membina satu bangunan rumah kedai 2 tingkat di atas tanahnya. KM telahpun diberikan oleh PBPT. Goh Ah Soon terkilan dengan keputusan yang dibuat oleh PBPT dan merayu pada mahkamah rayuan. Hakim lembaga rayuan telah menolak rayuan Goh Ah Soon untuk membatalkan KM jirannya, tetapi bersetuju dengan pemberian pampasan.

Soalan 3 Terdapat dua pihak di Semenanjung Malaysia yang mempunyai kuasa terhadap penggunaan tanah iaitu Pihak Berkuasa Negeri di bawah Kanun Tanah Negara dan Pihak Berkuasa Perancang Tempatan di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa. Bincangkan keadaan ini. KUASA TERHADAP PENGGUNAAN TANAH Pihak Berkuasa Negeri Kanun Tanah Negara Pihak Berkuasa Tempatan - AKTA 172 Tanggungjawab am dalam negeri mengenai perancangan pemajuan dan pengunaan semua tanah dan bangunan dalam setiap negeri adalah di bawah kuasa Pihak Berkuasa Negeri. Tanggungjawab ini juga turut dibantu oleh Jawatankuasa Perancang Negeri (JPN) bagi menguruskan urusan harian, namun kerajaan negeri telah menurunkan kuasa tersebut kepada PBT setiap kawasan bagi menjalankan urusan harian perancang bandar dan desa. Seksyen 3, Akta 172 memperuntukkan: 1. PBN bertanggungjawab bagi dasar am berkenaan dengan rancangan pemajuan dan penggunaan semua tanah dan bangunan. 2. PBN boleh memberi arahan kepada JPN dan PBPT 3. JPN dan PBT hendaklah menguatkuasakan arahan PBN. PBN turut mempunyai tugas-tugas yang berkaitan dengan tanah seperti yang telah dinyatakan di dalam akta 172 seksyen 4(3) iaitu: 1. Menggalakkan dalam rangka dasar Negara, pemuliharaan, penggunaan dan pemajuan dalam negeri, 2. Mengawal selia, mengawal ,merancang dan menyelaraskan semua aktiviti pemajuan dalam negeri. 3. Menasihati kerajaan negeri mengenai perkara yang berhubung dengan pemuliharaan pengunaan dan pemajuan tanah dalam negeri. Manakala tugas PBT yang dinyatakan di dalam seksyen 6(1) ialah: Mengatur, mengawal dan merancang pemajuan dan penggunaan tanah dan bangunan dalam kawasannya. Melaksanakan apa-apa tugas lain yang diarahkan oleh PBN atau JPN. Dalam hubungan ini, PBPT seharusnya membuat rujukan dan mengadakan rundingan dengan PBN apabila: 1. Terdapatnya sesuatu pembangunan itu akan mengakibatkan pencangahan atau menjejaskan perlaksanaan apa-apa dasar yang berlawanan dengan rancangan pemajuan yang telah dikuatkuasakan . 2. Terdapat pembangunan yang atas sifatnya atau ciri-cirinya atau lokasinya menjadikan ia sebahagian berkepentingan negeri. Dibawah pindaan yang di buat melalui akta A1129 tugas JPN diperkukuhkan lagi dengan memasukan kuasa untuk mengaturkan, mengawal, merancang dan menyelaras semua aktiviti pembangunan dalam negeri

AKTA PEMELIHARAAN TANAH Bagi maksud pemuliharaan di bawah Akta ini, suatu "tanah bukit" itu hendaklah terlebih dahulu diisytiharkan sedemkian dalam Warta Kerajaan Negeri (seksyen 3). Sebaik sahaja mana-mana tanah telah diwartakan sebagai tanah bukit mengikut Akta ini, tanah berkenaan tidak lagi boleh ditanam dengan tanaman jangka pendek (seksyen 5), kecuali setelah mendapat izin dari Pentadbir Tanah bagi maksud tersebut. Di bawah seksyen 6, semua kerja di atas tanah bukit adalah dilarang, misalnya menebang pokok atau membersihkan kawasan itu, kecuali ia dibenarkan oleh Pentadbir Tanah. Untuk memastikan bahawa kebenaran yang diberi di bawah seksyen 5 dan 6 ini tidak disalah gunakan oleh pemilik atau penghuni tanah berkenaan, seksyen 10 memberi kuasa kepada Pentadbir Tanah menjalankan tindakan sewajarnya, termasuklah mendapatkan kos bagi segala tindakan pemuliharaan yang wajar dijalankan di atas tanah berkenaan. Seksyen 11 pula memberi kuasa kepada Pentadbir Tanah mengeluarkan notis tunjuk sebab kepada pemilik atau penghuni tanah bukit, meminta mereka menyatakan sebab kenapa perintah tidak boleh dikeluarkan di bawah Akta ini untuk melarang mereka dari menjalankan, atau memerintahkan mereka untuk menjalankan, sesuatu tindakan tertentu di atas tanah bukit berkenaan. Andainya pemilik atau penghuni tanah berkenaan gagal hadir untuk tunjuk sebab, atau selepas hadir gagal mengemukakan keterangan yang memuaskan hati Pentadbir Tanah, mereka boleh diperintahkan, secara bertulis, untuk menghentikan (tidak melakukan lagi) tindakan yang telah mereka lakukan sebelum ini ataupun melakukan sesuatu kerja pemuliharaan sebagaimana yang ditetapkan dalam perintah itu (seksyen 14). Kegagalan mematuhi apa-apa perintah yang dikeluarkan di bawah Akta ini adalah satu kesalahan, dan jika disabitkan, boleh didenda tidak melebihi RM5,000 (Ringgit Malaysia lima ribu), atau penjara tidak melebihi 6 bulan jika gagal membayar denda tersebut (seksyen 18).

Soalan 4 (10 markah) Encik Ali mendiami sebuah rumah banglo di kawasan Majlis Bandaraya Ipoh. Beliau merasa hampa kerana beliau baru sahaja mengetahui bahawa kondominium 18 tingkat akan dibina di atas tanah bersebelahan rumah banglo beliau. Beliau merasakan yang beliau tidak lagi dapat menikmati pemandangan di hadapan rumahnya lagi. Beliau hanya mengetahui mengenai pembangunan tersebut apabila beliau bertanya kontraktor yang sedang menjalankan kerja tanah di atas tanah tersebut. Nasihatkan Encik Ali. Fakta kes : 1) Plaintif mendapat tahu bahawa Kebenaran Merancang telah diberikan untuk membina kondominium 18 tingkat di atas tanah yang bertentangan dengan tanahnya. 2) Plaintif terkilan kerana apabila kondominium tersebut siap dibina, beliau tidak akan dapat menikmati pemandangan di hadapan rumahnya. Isu kes : Merujuk kepada kes Ah San @ Goh Ah Soon vs Majlis Bandaraya Ipoh ORS, didapati bahawa isunya di sini adalah sama ada Encik Ali (plaintif) sebagai tanah berjiran mendapat notis pemberitahuan bagi pembangunan di tanah bertentangan dengannya. Iaitu sama ada berlakunya perlanggaran atau pencabulan hak pemilik tanah bersebelahan (mala fide) seperti yang diperuntukkan oleh Akta 172, Seksyen 21 (8). Keputusan kes terdahulu (Judicial Prudence) : Merujuk kepada kes Ah San @ Goh Ah Soon vs Majlis Bandaraya Ipoh ORS, perayu (Ah San) telah memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk mengisytiharkan Kebenaran Merancang yang diluluskan oleh Majlis Bandaraya Ipoh adalah tidak sah dan batal. Perayu juga mendakwa kelulusan adalah mala fide dan menjejaskan haknya sebagai pemilik rumah kedai lot tepi, serta berlakunya perlanggaran keadilan hak asasi (breach of natural justice), dan meminta pampasan daripada responden (Majlis Bandaraya Ipoh). Mahkamah rayuan telah menerima keputusan Mahkamah Tinggi yang menolak tuntutan perayu untuk mengisytiharkan Kebenaran Merancang tersebut adalah mala fide, melanggar haknya, tidak sah dan batal. Walaubagaimanapun, pampasan secukupnya akan diberikan kepada perayu berdasarkan Seksyen 25(7) Akta 172. Perkaitan kes terdahulu terhadap Encik Ali : Merujuk kepada kes Ah San @ Goh Ah Soon vs Majlis Bandaraya Ipoh ORS, didapati bahawa Encik Ali boleh membawa rasa terkilannya terhadap keputusan Majlis Perbandaran Seremban kepada Mahkamah Rayuan berdasarkan peruntukan Seksyen 23 (1) Akta 172. Hal ini kerana Majlis Perbandaran Seremban telah bertindak secara sambil lewa dan kurang berhati-hati apabila meluluskan permohonan kondominium 18 tingkat tanpa mengambil kira hak Encik Ali sebagai tanah berjiran, lebih-lebih lagi apabila Majlis Perbandaran Seremban gagal memberi notis mengenai pembangunan itu berdasarkan peruntukan Seksyen 21 (6) Subsekyen (3) Akta 172 iaitu Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT) hendaklah, melalui notis secara bertulis yang disampaikan kepada pemunya tanah berjiran, memberitahu mereka akan hak mereka untuk membantah permohonan itu dan untuk menyatakan alasan bagi bantahan mereka dalam masa dua puluh satu hari dari tarikh notis itu disampaikan. Encik Ali juga layak menerima ganti rugi atau pampasan berdasarkan peruntukan Seksyen 25 (7), Akta 172 bagi menggantikan kehilangan haknya.

Adakah jawapan anda berbeza sekiranya Encik Ali tinggal di kawasan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur. Nyatakan sebabnya. Isu kes : Merujuk kepada kes Datin Azizah Bte Abdul Ghani vs Dewan Bandaraya Kuala Lumpur & Ors, didapati bahawa isunya disini adalah sama ada Encik Ali (plaintif) selaku pemilik tanah berjiran mempunyai hak untuk diberi notis oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) dan membuat bantahan sebelum DBKL mengeluarkan perintah pembangunan di bawah Seksyen 22 Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982. Merujuk kepada kes Datuk Bandar Kuala Lumpur vs Zain Azahari bin Zainal Abidin, didapati bahawa isunya di sini adalah sama ada DBKL telah bertindak melampaui kuasanya dengan memberi kelulusan bagi pembangunan kondominium 18 tingkat yang akan menambahkan densiti (kepadatan) penduduk di kawasan Encik Ali. Keputusan kes terdahulu (Judicial Prudence) : Merujuk kepada kes Datin Azizah Bte Abdul Ghani vs Dewan Bandaraya Kuala Lumpur & Ors, perayu (Datin Azizah) merayu permohonan certiorari daripada Mahkamah Rayuan untuk membatalkan perintah pembangunan. Perayu merasakan selaku tanah berjiran, beliau mempunyai hak untuk diberi notis oleh responden (DBKL) sebelum perintah pembangunan dikeluarkan untuk tanah jirannya. Oleh sebab kegagalan pihak responden dalam menyampaikan notis kepada perayu ke alamat yang salah, permohonan certiorari tersebut diluluskan. Merujuk kepada kes Datuk Bandar Kuala Lumpur vs Zain Azahari bin Zainal Abidin, perayu (DBKL) telah menghujahkan bahawa keputusan bagi perintah pembangunan tersebut diberi setelah mengambil kira sejarah perundangan, amalan sebenar dan sekiranya Seksyen 64 Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 dipakai, ianya akan menyebabkan semua pembangunan di Kuala Lumpur tergendala. Selain itu, perayu turut menghujah penentuan perancangan di Kuala Lumpur adalah menjadi tugasnya, bukan pihak mahkamah kerana pihak perayu adalah yang paling layak, selain keputusan menghujah keputusan yang diambil adalah munasabah dan berpatutan. Walau bagaimanapun pihak perayu gagal untuk mengemukakan satu afidavit yang dapat menghuraikan sebab-sebab pemberian kelulusan itu. Oleh yang demikian, pihak mahkamah menolak rayuan tersebut kerana afidavit yang dikemukakan dalam kes ini adalah berasaskan dengar-dengar cakap (hearsay) yang tidak boleh diterima. Perkaitan kes terdahulu terhadap Encik Ali : Merujuk kepada kes Datin Azizah Bte Abdul Ghani vs Dewan Bandaraya Kuala Lumpur & Ors, Encik Ali boleh membuat permohonan certiorari kepada Mahkamah Tinggi untuk mempertikaikan kegagalan DBKL dalam mengemukakan notis bertulis kepada tanah berjiran. Manakala berdasarkan kepada kes Datuk Bandar Kuala Lumpur vs Zain Azahari bin Zainal Abidin, Encik Ali boleh mempertikaikan kelulusan perintah pembangunan dengan alasan DBKL telah melampaui kuasanya dengan tidak mematuhi kehendak Kaedah-Kaedah Perancangan dan Pembanguan 1970 (Kaedah 1970) seperti yang dikehendaki oleh Seksyen 64 Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 iaitu : (c) mengawal kepadatan penduduk, luas pantai, nisbah plot, kawasan plinth, dan kegunaan bangunan atau tanah (d) mengawal tinggi, reka bentuk, rupa dan tapak bina bangunan, mengadakan tempattempat letak kereta, anjakan dan tanah lapang

Merujuk kepada Seksyen 23 Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982, Encik Ali mempunyai hak untuk membuat rayuan sekiranya tidak berpuas hati dengan keputusan DBKL (Datuk Bandar) dalam tempoh satu bulan daripada tarikh keputusan itu disampaikan kepadanya Kes yang mempersoalkan percanggahan kuasa dan perkaitan Akta Pemeliharaan Tanah Richvale sdn bhd v. majlis perbandaran pulau pinang Kes ini merupakan percanggahan diantara kelulusan yang diberikan oleh PBN dan PBT terhadap satu kawasan tanah bukit. Ianya bermula apabila Richvale sdn bhd ingin memajukan tanah bukitnya dimana ianya telah diistiharkan sebagai tanah bukit di bawah Akta Pemuliharaan Tanah 1960. Richvale telah memohon excision (mengeluarkan) tanah itu dari kategori tanah bukit dan permohonan tersebut telah diluluskan oleh yang dipertuan Negeri-in-Council, dan kemudiannya telah di sahkan oleh Pengarah Tanah dan Galian bahawa kawasan tersebut boleh dibuat pembangunan. Diatas kelulusan tersebut pihak Richvale telah memohon kebenaran merancang kepada Majlis Perbandaran Pulau Pinang, tetapi ditolak dengan alasan bahawa tanah tersebut merupakan tanah bukit di dalam Rancangan Struktur. Terkilan dengan itu, pihak perayu telah membuat rayuan kepada lembaga rayuan. Majlis Perbandaran Pulau Pinang mendakwa bahawa sebagai PBT segala keputusan tidak terikat dengan keputusan Yang diPertuan Negeri-In-Cauncil. Walaubagaimanapun lembaga rayuan telah menolak hujah Majlis Perbandaran Pulau Pinang kerana pengistiharaan terhadap penwartaan tanah bukit di bawah akta pemuliharaan tanah 1960 dan pengistiharaan excision perlulah dicatit dan diambil kira oleh semua jabatan. Selain itu juga, lembaga rayuan menyatakan bahawa rancangan struktur harus dipinda selepas pengisytiharaan excision tersebut, jika pindaan tidak dibuat, hendaklah ianya dianggap dengan sendiri telah dipinda melalui tindakan Yang Dipertua Negeri-In-council. Dengan keputusan tersebut lembaga rayuan telah memerintahkan perayu menghantar semula permohonan kebenaran merancang, manakala pihak PBPT telah diingatkan supaya tidak menganggap tanah tersebut sebagai kawasan tanah bukit, dan PBPT berhak mengenakan apa jua syarat yang difikirkan wajar dalam mengambil kira kesan yang akan timbul

Jelaslah di sini menunjukkan kuasa tertinggi dalam mentadbir tanah di sesebuah negeri dimiliki oleh Pihak Berkuasa Negeri. Pihak Berkuasa Tempatan perlu mengikut dan mengambilkira arahan yang diberikan oleh PBN. Secara tidak langsung, Rancangan Struktur perlu dipinda mengikut keputusan yang telah dibuat oleh PBN.

Soalan 5 KEBENARAN MERANCANG BERSYARAT Di dalam memberi Kebenaran Merancang, PBPT mempunyai kuasa iaitu Seksyen 22(3)(4), Akta 172 PBPT boleh memberi kebenaran merancang sama ada secara mutlak atau tertakluk kepada syarat yang difikirkannya patut dikenakan. Syarat-syarat yang dikenakan adalah penting agar kerja pembangunan dapat mewujudkan persekitaran fizikal yang berkualiti, dan mengurangkan kesan-kesan negatif yang berbangkit daripada pembangunan itu. Syarat-syaratnya tertakluk dibawah seksyen 22(5) Akta 172 iaitu; KM akan diberi untuk sesuatu permohonan pembangunan berdasarkan tempoh yang tertentu, iaitu 12 bulan, jika tiada sebarang pembangunan dijalankan dalam tempoh itu, maka KM akan luput dan tanah tersebut akan berbalik kepada kegunaan asal; Bagi memastikan pemajuan tanah dibuat mengikut pelan susun atur yang diluluskan; Yang melarang perbuatan merosakkan tanah, alam sekitarnya dari segi fizikal, topografi semula jadi dan lanskapnya; Yang melarang pemusnahan atau pengubahan apa-apa bentuk semula jadi tanah; Bagi memastikan tanah lapang diadakan mengikut pelan susun atur yang diluluskan; Berdasarkan seksyen 22(5) Akta 172, umumnya kuasa PBPT untuk mengenakan syarat semasa memberi KM tidak terhad selagi difikirkan patut. Walaubagaimanapun, mahkamah telah mentafsirkan peruntukan ini sebagai syarat-syarat yang bertujuan untuk mencapai matlamat undang-undang perancangan. Dan ini diperkukuhkan lagi dengan Seksyen 21(3)(g), Akta 172 iaitu : (g) apa-apa perkara lain yang difikirkan perlu oleh Pihak Berkuasa Perancang Tempatan bagi maksud-maksud merancang.

Kes yang berkaitan dengan peruntukan syarat Kebenaran Merancang 1) Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan v Sri Lempah Sdn. Bhd. Terdapat beberapa ciri-ciri syarat yang dianggap sah di sisi undang-undang Budibicara yang terkawal, dan PBPT tidak boleh tidak boleh mengenakan syarat sesuka hati mereka; Syarat yang dikenakan mestilah adil dan munasabah serta berkaitan dengan pembangunan yang sedang dijalankan; dan Syarat tidak boleh untuk tujuan asing yang tidak berkaitan dengan permohonan perancangan. 2) Bencon Development Sdn. Bhd. v MPPP & Ors Terdapat juga syarat yang memerlukan kepada rujukan Jabatan Teknikal. Hakim di dalam kes ini telah menegaskan bahawa tidak ada salahnya untuk merujuk kepada Jabatan Kerja Raya Pulau Pinang supaya syarat-syarat tertentu dikenakan sebagai salah satu syarat kelulusan. Dibawah perkara 9, Kaedah kaedah Pengawalan Perancangan Am 1990, ada dinyatakan : sebelum memutuskan apa-apa permohonan kebenaran merancang, PBPT boleh merujuk kepada mana-mana pihak berkuasa jabatan, badan, atau orang MPPPinang vs Syarikat Bekerjasama Serbaguna Sungai Gelugor Terdapat juga PBPT yang mengenakan syarat KM yang bertujuan untuk mencapai matlamat dasar kerajaan pusat atau kerajaan negeri, seperti penetapan harga jualan rumah. Contohnya, dalam kes MPPP vs Syarikat Bekerjasama Serbaguna Sungai Gelugor (1999), dimana mahkamah persekutuan memutuskan bahawa PBPT memang ada kuasa di bawah Akta 172 untuk menetapkan harga jualan rumah sebagai suatu syarat KM. Ini adalah kerana, didapati bahawa syarat tersebut adalah sebahagian daripada dasar kerajaan. Oleh sebab itu, PBPT mempunyai niat yang munasabah dan bertujuan untuk mencapai perancangan yang sah. Rethina Development Sdn. Bhd. vs MPSP (1990) Walaubagaimanapun, tidak semua syarat KM boleh diterima di sisi Akta 172. Merujuk kepada kes Rethina Development Sdn. Bhd. vs MPSP (1990), mahkamah memutuskan Akta 172 tidak memberi kuasa kepada PBPT untuk meminta pemohon membayar caruman sebagai ganti kerja landskap dan penanaman pokok (sebagai syarat KM).

3)

4)

Terdapat jua keadaan PBPT yang mengenakan syarat dalam KM yang disifatkan sebagai tidak boleh dikuatkuasakan (unforceable). Syarat ini adalah tidak sah (invalid). Sesuatu syarat itu tidak boleh dikuatkuasakan atas alasan PBPT tiada kuasa untuk memastikan syarat-syarat kebenaran itu dipatuhi.

Contoh Soalan Syarikat SPB mengemukakan permohonan perancangan kepada Majlis Bandaraya Kemayan untuk membangunkan sebuah Taman Perumahan. Permohonan tersebut diluluskan oleh Majlis tertakluk kepada beberapa syarat, salah satu daripadanya meminta pemohon menyediakan landscaping dan sekiranya ini gagal dilakukan maka Syarikat SPB perlu memberi sumbang kewangan kepada pihak Majlis. Syarikat SPB merasa tidak puas hati dengan syarat tersebut. Nasihatkan Syarikat SPB. Isunya disini adalah sama ada relevan bagi PBPT untuk mengenakan syarat tersebut. Seksyen 22(3),(4), Akta 172 iaitu PBPT boleh memberi kebenaran merancang sama ada secara mutlak atau tertakluk kepada syarat yang difikirkannya patut dikenakan. Namun bagaimanakah MB Kemayan mendefinisikan patut dikenakan tersebut, dan adakah syarat landskaping (penanaman pokok) dan sumbang kewangan (caruman) sah di sisi undang-undang. Merujuk kepada kes Rethina Development vs Majlis Perbandaran Seberang Perai, hujah yang dilkeluarkan adalah tidak ada peruntukan dalam undang-undang berkaitan (Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, Akta Kerajaan Tempatan 1976 dan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976) yang memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan untuk mengenakan, menuntut atau mengutip apa-apa caruman kewangan bagi maksud kerja-kerja lanskap dan penanaman pokok dalam projek perumahan Walaubagaimanapun, Hakim bicara di dalam kes Rethina tersebut memutuskan bahawa apa-apa arahan oleh pihak berkuasa perancang tempatan kepada pemaju untuk menjalankan kerja-kerja lanskap dan menanam pokok dalam projek perumahan adalah termasuk dalam maksud "apaapa juga lain perkara" (any other matter) dalam seksyen 21(3) Akta Perancangan Bandar Dan Desa 1976 yang difikirkan wajar atau patut oleh pihak berkuasa perancang tempatan. Namun begitu, tidak ada peruntukan dalam mana-mana Akta Parlimen berkaitan yang memberi kuasa kepada responden (dan mana-mana pihak berkuasa tempatan) untuk mengenakan syarat semasa meluluskan pelan susun atur atau pelan bangunan bahawa pemohon (yang mengemukakan permohonan itu) mesti membayar caruman sebagai ganti kerja-kerja yang mesti dilakukan seperti yang diarah kepadanya. Oleh itu, responden (Majlis Perbandaran Seberang Perai) dalam kes ini tidak ada kuasa mengenakan dan memungut caruman tersebut dari pemohon untuk kerja-kerja lanskap dan menanam pokok.

MAJLIS PERBANDARAN SEBERANG PERAI vs TROPILAND SDN BHD

(1)

FAKTA KES Tropiland mengemukakan pelan pembinaan sebuah bangunan 11 tingkat untuk membina pasaraya atas sebidang tanah di Seberang Prai. MPSP meluluskannya dengan syarat Tropiland perlu membina sebuah parit monsun atas tanah negeri yang bersempadanan. MPSP meluluskan pelan kerja tanah & disusuli dengan syarat agar Tropiland membina sebuah parit perimeter. Tropiland memulakan kerja-kerja pembinaan. Tropiland kemukakan pelan susun atur yang terpinda tukar bangunan dari 11 tingkat kepada 5 tingkat & parit perimeter tidak dimasukkan. MPSP meluluskannya. Setelah bangunan 5 tingkat siap dibina, Tropiland memohon sijil penghunian (CFO). MPSP enggan mengeluarkan sijil penghunian dengan alasan Tropiland telah gagal mematuhi syarat hanya membina 80% parit monsun dan langsung tidak membina parit perimeter. Penentang mendiamkan diri selama 3 tahun selepas pengenaan syarat & telah menyempurnakan 80% kerja sebelum membuat bantahan. Tropiland mengeluarkan saman pemula ke atas MPSP kerana menganggap tindakan menolak pengeluaran kelayakan CFO adalah menyalahi undang-undang dengan alasan :

(2)

(3)

(4) (5)

(6) (7) (8)

(9)

Tropiland telah berhujah bahawa adalah tidak munasabah bagi perayu mengenakan syaratsyarat sebab: i) Terdapatnya setinggan atas tanah negeri, dan penentang tidak mempunyai locus standi untuk masuk ii) Penentang mempunyai jangkaan sah bahawa tanah negeri akan disediakan kepadanya oleh perayu iii) Kawasan tanah penentang atas mana parit perimeter akan dibina harus diserah kepada Jabatan Kerja Raya untuk pembinaan jalan

KEPUTUSAN MAHKAMAH KEPUTUSAN / PERISYTIHARAN PERTAMA KEPUTUSAN / PERISYTIHARAN KEDUA Hakim memutuskan bahawa keputusan berpihak Hakim memutuskan bahawa keputusan berpihak kepada Tropiland kepada MPSP dan Tropiland dikehendaki menanggung segala kos perbicaraan di Mahkamah Tinggi dan Rayuan: MPSP tidak berhak dalam undang-undang untuk Undang-undang kecil 25(1)(b) Undang-undang mengenakan syarat dalam mengeluarkan CFO Kecil Bangunan seragam 1984 telah terhadap Tropiland. Syarat-syarat yang memperuntukkan : CFO sebuah bangunan dikenakan adalah : harus diberikan apabila semua kemudahan o Membina sebuah parit perimeter atas tanah asas dan parit telah disediakan. tersebut (perisytiharan pertama) Tropiland tidak mematuhi semua syarat atas o Untuk menyempurnakan pembinaan parit pelan susunatur terpinda dan pelan kerja monsun atas tanah negeri walaupun tanah. terdapat struktur yang menyalahi undang Pembinaan parit Permeter adalah sebahagian undang atas tanah negeri (perisytiharan daripada kerja tanah. Dan ia bukanlah satu kedua). syarat tambahan yang dikenakan olah MPSP. MPSP telah bertindak ultra virus Akta 172 dan Setelah meneliti material yang relevan telah melakukan ketidahmunasabahan hahkamah berpuashati bahawa MPSP tidak Wednesbury ke atas Tropiland dengtan berniat mempunyai sebarang niat jahat. jahat. hakim memutuskan pelan susunatur terpinda Mahkamah memutuskan bahawa pelan asal yang diluluskan dan pelan kerja tanah tidak patut untuk sebuah bangunan 11 tingkat, pelan kerja dikerjakan bersama. tanah dan pelan yang dipinda untuk bangunan 5 tingkat semuanya berhubung dengan projek yang sama dan ia harusah dibaca bersama hakim berpandangan bahawa syarat yang Selepas merujuk ketiga-tiga pelan mahkamah dikenakan oleh MPSP tdak munasabah sebab mendapati parit perimeter tersebut tidak parit perimeter jika dibina akan terletak di berada di atas jalan seperti yang didakwa oleh bahagian tengah jalan. Tropiland. Hakim memerintah supaya gantirugi ke atas Setelah peristiharaan pertama diketepikan, kerosakan yang dialami oleh Tropiland ditaksir. perintah untuk taksiran secara automatik tidak boleh diaksanakan.

Soalan 6 KEPENTINGAN RANCANGAN PEMAJUAN Perlulah melihat kepada definisi Rancangan Pemajuan (Seksyen 2 tafsiran) Rancangan tempatan bagi kawasan itu; atau jika tiada rancangan tempatan bagi kawasan itu, rancangan struktur bagi kawasan itu, dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya rancangan pemajuan, sebagaimana yang ditakrifkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu terletak; Peruntukan melarang seseorang daripada menjalankan aktiviti pembangunan seksyen 18 (1), Akta 172 Tiada seorang pun boleh menggunakan atau membenarkan digunakan mana-mana tanah atau bangunan melainkan menurut rancangan tempatan. Dibaca bersama Seksyen 22 (2), Akta 172 iaitu: Dalam menguruskan sesuatu permohonan untuk kebenaran merancang, pihak berkuasa perancang tempatan hendaklah memberi pertimbangan kepada apa-apa perkara yang pada pendapatnya adalah suai manfaat atau perlu untuk merancang dengan wajar dan khususnya (a) peruntukan rancangan pemajuan itu, jika ada (b) peruntukan yang pada fikirannya mungkin akan dibuat dalam mana-mana rancangan pemajuan yang sedang disediakan atau yang hendak disediakan, atau cadangan yang berhubungan dengan peruntukan itu; Dan dibaca bersama Seksyen 22 (4)(a), Akta 172 iaitu : Pihak berkuasa perancang tempatan tidak boleh memberi kebenaran merancang jika (a) pemajuan yang berkenaan dengannya kebenaran itu dipohon akan berlanggaran dengan apa-apa peruntukan rancangan pemajuan itu; Serta dikukuhkan oleh Seksyen 31A (a) iaitu : Jika ketidakselarasan wujud antara mana-mana undang-undang kecil bangunan dengan rancangan pemajuan berhubung dengan mana-mana dasar dalam rancangan itu, (a) Rancangan Pemajuan hendaklah mengatasi undang-undang kecil itu.

Kes yang berkaitan dalam penggunaan rancangan pemajuan sebagai asas membuat keputusan. 1) Kamalbina Dev v. MP Taiping Syarikat ini hendak membina hotel 7 tingkat di Taman Tasik Taiping tetapi ditolak kerana peruntukan Taiping Local Plan iaitu pembinaan bangunan baru tidak boleh melebihi 5 tingkat dan dizonkan sebagai Limited Commercial Zone untuk memelihara kawasan bersejarah di kawasan itu. Meskipun terdapatnya bangunan lain yang melebihi 5 tingkat, bangunan tersebut telah lama dibina sebelum Taiping Local Plan diwartakan. Dan sekiranya bangunan melebihi 5 tingkat itu milik PBPT, kebenaran merancang tidak diperlukan berdasarkan Seksyen 19(1), Akta 172 iaitu : Tiada seorang pun, lain daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan boleh memulakan apa-apa pemajuan melainkan, kebenaran merancang telah diberikan kepadanya. Hakim akhirnya menolak permohonan tersebut, kerana menurut beberapa seksyen di bawah Akta 172, sesebuah pemajuan hendaklah menurut peruntukan Rancangan Pemajuan kawasan tersebut jika ada. Low Moh Sun v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang (1992) Perayu ingin membina bangunan 5 tingkat di atas tanahnya. Permohonannya ditolak PBPT atas alasan tanah tersebut telah dizonkan sebagai kawasan kediaman yang boleh dibangunkan dengan bangunan 1 atau 2 tingkat dalam Draf RT Tanjong Tokong. Perayu membalas dengan terdapat beberapa projek seumpanya dan mendapat kelulusan PBPT, namun PBPT menangkas dengan mengatakan projek tersebut terletak di luar kawasan established housing area. Hakim lembaga rayuan telah menolak rayuan tersebut oleh kerana didapati bahawa permohonan tersebut adalah bercanggah dengan Rancangan Pemajuan bagi kawasan tersebut.

2)

Soalan 7 PERANAN DAN BIDANGKUASA LEMBAGA RAYUAN Peranan lembaga rayuan adalah untuk membicarakan rayuan pemohon-pemohon yang tidak berpuas hati dngan keputusan PBPT. Disini, pemohon yang dimaksudkan adalah:(a) seseorang pemohon bagi kebenaran merancang yang terkilan dengan keputusan PBPT yang enggan memberikan kebenaran merancang atau dengan apa-apa syarat yang dikenakan oleh PBPT dalam memberikan kebenaran merancang itu; (seksyen 23) (b) seseorang yang telah membuat bantahan menurut subseksyen 21(6) dan yang terkilan dengan keputusan pihak berkuasa perancang tempatan berhubung dengan bantahannya; (c) bilamana seseorang itu terkilan dengan amaun pampasan akibat dari penarikbalik atau ubahsuaian sesuatu KM atau pelan pembangunan;Seksyen 25 (d) jika seseorang pemilik tanah itu terkilan dengan notis permintaan yang dikenakan ke atasnya (seksyen3) (e) Seorang pemilik tanah terkilan dengan perintah pemeliharaan pokok yang dikenakan ke atas tanah miliknya. Rayuan dibuat berdasarkan kepada Seksyen 23 (1), Akta 172 iaitu Rayuan terhadap keputusan PBPT dalam masa 1 bulan daripada tarikh keputusan. Bidang kuasa dan tanggungjawab lembaga rayuan, Seksyen 36 (10) - hendaklah mendengar perayu dan pihak berkuasa perancang tempatan; - boleh memanggil dan memeriksa saksi; - boleh menghendaki mana-mana orang mengikat dirinya atas sumpah untuk menyatakan yang benar; - boleh memaksa pengemukaan dan penghantarserahan apaapa dokumen yang difikirkan berkaitan atau material olehnya bagi rayuan itu; - boleh mengesahkan, mengubah atau mengakas perintah atau keputusan yang dirayu - boleh mengawardkan kos; dan - boleh membuat apa-apa perintah sama ada yang diperuntukkan atau tidak oleh, dan yang selaras dengan Akta ini. Keputusan Lembaga Rayuan, Seksyen 23(3), Akta 172 adalah dalam bentuk perintah : - mengesahkan keputusan pihak berkuasa perancang tempatan itu dan menolak rayuan; - membenarkan rayuan itu dengan mengarahkan pihak berkuasa perancang tempatan memberikan kebenaran merancang secara mutlak atau tertakluk kepada apa-apa syarat yang difikirkan patut oleh Lembaga Rayuan - membenarkan rayuan itu dengan mengetepikan apa-apa kebenaran merancang yang telah diberikan - membenarkan rayuan itu dengan mengarahkan pihak berkuasa perancang tempatan itu memotong atau mengubah suai mana-mana syarat yang tertakluk kepadanya kebenaran merancang itu telah diberikan atau menggantikan syarat itu dengan apa-apa syarat lain yang difikirkan patut oleh Lembaga Rayuan

Siapa yang tidak boleh buat rayuan? - Mereka yang telah lambat daripada tarikh yang dibenarkan untuk buat rayuan - Tidak mempunyai grounds of appeal / locus standi yang jelas - Borang yang diisi tidak lengkap ( nama perayu perlulah nama yang sama dengan nama pemohon KM) - Merayu untuk keputusan yang bukan dikeluarkan oleh PBPT. Implikasi keputusan lembaga rayuan Meskipun Seksyen 13, Akta 172 menyatakan bahawa: Sesuatu perintah yang dibuat oleh Lembaga Rayuan adalah muktamad dan tidak boleh dipersoal di mana-mana mahkamah Namun, ianya boleh dicabar atas perkara perundangan seperti ; (a) dibuat di luar bidang kuasa yang diperuntukkan di bawah Akta 172 (b) dibuat tanpa mengambil kira pertimbangan yang relevan kepada perancangan (c) Mengenakan atau mengekalkan syarat yang tidak wajar (d) Keputusan yang tidak munasabah (e) melanggar prinsip-prinsip keadilan (natural justice) iaitu setiap individu mempunyai hak untuk dibicarakan, dan tiada seorang pun yang boleh mengadili dirinya sendiri (rule against bias) Oleh itu, permohonan boleh dibuat untuk mendapatkan certiorari.

Soalan 8 PERKAITAN AKTA PENGAMBILAN BALIK TANAH (468) DENGAN PERANCANGAN BANDAR a) b) Berkenaan notis beli di bawah bahagian VII, Akta 172 Seksyen 37(5), iaitu peruntukan tentang pengambilan balik tanah oleh Pihak Berkuasa Negeri melalui Akta 486 Berkenaan kawasan kemajuan yang telah diistiharkan oleh PBPT dibawah Seksyen 38, Akta 172 yang melibatkan kerja-kerja pengambilan balik tanah melalui Akta 486.

Pada dasarnya akta ini adalah bertujuan dalam memberi jaminan harta : Di bawah Perlembagaan Persekutuan, hak seorang pemilik terhadap hartanya dijamin dan terpelihara. Perkara 13 menyatakan dengan jelas bahawa harta seorang itu tidak boleh diambil atau digunakan secara paksa oleh orang lain (termasuklah oleh kerajaan sendiri) melainkan pengambilan atau penggunaan secara paksa itu dilakukan di bawah satu undang-undang yang sah. Undang-undang itu pula ada menyatakan bahawa pampasan yang memadai hendaklah dibayar kepada pemilik harta berkenaan disebabkan kerugian atau kesulitan yang dialami terbit dari pengambilan atau penggunaan secara paksa. Sekiranya di bawah suatu prosiding pengambilan tanah, Pihak berkuasa Negeri gagal memberi pampasan yang mencukupi seperti yang disebutkan dalam Jadual Pertama Akta ini, ataupun pengambilan tanah tersebut gagal menepati mana-mana prosedur yang ditetapkan di bawah Akta berkenaan, keseluruhan prosiding pengambilan tanah itu boleh dicabar dan andainya cabaran itu diterima oleh mahkamah, proses pengambilan tanah berkenaan boleh diisytiharkan tidak sah dan batal.

Contoh kes : Syed Omar bin Abdul Rahman Taha Alsagoff & Anor v. Kerajaan Negeri Johor 1) Fakta kes:

Ini adalah rayuan dari keputusan Mahkamah Persekutuan (lihat [1975] 1 MLJ 241) di mana Mahkamah Persekutuan mengesahkan (mengekalkan) keputusan Mahkamah Tinggi menolak permohonan Syed Omar (perayu) berhubung satu pengambilan tanah yang dijalankan oleh Pihak Berkuasa Negeri Johor (defendan) ke atas tanah milik perayu. Dalam permohonan itu, perayu mendakwa bahawa pengambilan tanah itu tidak sah dan batal kerana menyalahi undang-undang. Latar belakang kes ini adalah seperti berikut: Tanah perayu (seluas 5700 ekar) telah diambil oleh defendan bagi maksud membina pelabuhan. Namun begitu, hanya sebahagian sahaja (2000 ekar) yang digunakan, manakala selebihnya (3700 ekar) ditandakan bagi "maksud khas" (special purposes). Perayu mencabar pengambilan tanah ini dengan menghujah bahawa tanahnya diambil bagi suatu maksud lain selain dari apa yang dibenarkan di bawah Akta Pengambilan Tanah. 2) Isu

Isu dalam kes ini ialah sama ada satu deklarasi yang dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri (Johor) di bawah seksyen 8(3) Akta Pengambilan Tanah 1960 itu boleh dipersoal (justiciable) oleh mahkamah. 3) Keputusan mahkamah

Majlis Privy memutuskan bahawa seksyen 8(3) Akta Pengambilan Tanah jelas menyatakan bahawa deklarasi di bawah seksyen 8(3) itu merupakan satu "keterangan yang muktamad" (conclusive evidence) bahawa suatu bidang tanah itu diambil bagi maksud yang dinyatakan dalam deklarasi tersebut. Oleh yang demikian, cabaran perayu itu wajar ditolak. Keputusan Mahkamah Persekutuan dikekalkan 4) Implikasi

Majlis Privy menekankan bahawa di bawah Akta Pengambilan Tanah, Pihak Berkuasa Negeri tidak diwajibkan untuk menyediakan satu pelan untuk pengetahuan pemilik tanah tentang bagaimana tanah yang diambil itu akan dizonkan. Majlis Privy mengakui bahawa deklarasi di bawah seksyen 8(3) itu boleh dicabar dan diisytiharkan tak sah sekiranya pihak berkenaan (pemilik tanah) boleh mengemukakan bukti bahawa pengambilan tanah itu didorong oleh niat jahat (bad faith), atau sekiranya pihak berkuasa telah bertindak melampaui had kuasa mereka.Walaupun dalam kes ini, Majlis Privy mengakui bahawa tanah yang diambil secara paksa di bawah Akta ini adalah seluas 5700 ekar, manakala keluasan yang diperlukan untuk pelabuhan hanyalah 2000 ekar sahaja, selebihnya ditandakan bagi "maksud khas", ini sahaja belum mencukupi untuk menjadikan pengambilan tanah ini tidak sah dan batal.

Soalan 9 KANUN TANAH NEGARA DENGAN PERANCANGAN BANDAR Terdapat beberapa peruntukan tertentu dalam Kanun Tanah Negara 1965 yang ada kaitan langsung dengan perancangan dan pembangunan tanah, misalnya (a) kategori penggunaan tanah, iaitu tanah pertanian, bangunan dan perindustrian (seksyen 52); (b) jenis suratan hakmilik tanah yang dikeluarkan, iaitu hakmilik tanah dalam Pejabat Pendaftar dan hakmilik tanah dalam Pejabat Tanah (seksyen 77); (c) syarat-syarat nyata, syarat-syarat tersirat dan sekatan kepentingan, tukar syarat, pelanggaran syarat dan natijah yang berbangkit darinya (seksyen 103 hingga 134); (d) belah-bahagi, pecah sempadan dan penyatuan tanah (seksyen 135 hingga 150); dan (e) serahbalik tanah dan kurnia semula (seksyen 195 hingga 204H). Di bawah seksyen 52, tanah yang diberimilik oleh Pihak berkuasa Negeri terbahagi kepada tiga kategori, iaitu tanah pertanian, tanah bangunan dan tanah perindustrian. Apabila suratan hakmilik dikeluarkan, syarat-syarat nyata dan sekatan kepentingan (jika ada) akan dikenakan sebagaimana yang ditentukan mengikut budibicara Pihak berkuasa Negeri. Di bawah seksyen 108, andainya suatu tanah itu tertakluk kepada mana-mana undang-undang kecil yang dibuat oleh pihak berkuasa tempatan atau pihak berkuasa perancang tempatan atau dikenakan apaapa syarat olehnya, dan tanah itu kemudian dikenakan apa-apa syarat di bawah Kanun Tanah Negara yang bertentangan dengan apa yang dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan atau pihak berkuasa perancang tempatan itu, syarat yang dikenakan di bawah Kanun Tanah Negara itu hendaklah terpakai dan undang-undang kecil atau sekatan yang dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan atau pihak berkuasa perancang tempatan itu hendaklah, setakatmana ia bertentangan, terhenti dari dipakai kepada tanah itu. Selain dari itu, syarat-syarat tersirat tertentu juga dikenakan bagi tanah pertanian (di bawah seksyen 115), bagi tanah bangunan (seksyen 116) dan bagi tanah perindustrian (seksyen 117). Sekiranya pemilik tanah berhasrat untuk mengubah syarat yang dikenakan pada tanahnya, misalnya mengubah syarat kegunaan tanah dari pertanian kepada bangunan (untuk maksud pembinaan rumah dan sebagainya), permohonan untuk maksud tersebut bolehlah dibuat dibawah seksyen 124 atau seksyen 124A. Selain dari memohon tukar syarat dari suatu kategori kegunaan tanah kepada kategori yang lain, pemilik tanah juga boleh memohon supaya tanahnya dibelah bahagi (sub-division of lands) di bawah seksyen 135 hingga 139), memohon pecah sempadan (partition of lands) di bawah seksyen 140 hingga 145) atau memohon untuk menyatukan beberapa bidang atau lot tanah yang bersempadan (amalgamation of lands) di bawah seksyen 146 hingga 150. Kanun Tanah Negara juga mengandungi peruntukan yang terperinci mengenai prosedur serahbalik tanah berimilik (kepada Pihak berkuasa Negeri) bagi maksud mendapatkan kurnia semula. Seksyen 195 memberi kuasa kepada pemilik tanah untuk berbuat demikian, seksyen 196 menyatakan syaratsyaratnya, manakala seksyen 197 hingga 202 menggariskan prosedurnya dan selebihnya seksyen 203 hingga 204H menjelaskan proses kurnia semula. Walaupun Kanun Tanah Negara 1965 diluluskan bagi meningkatkan penyeragaman undang-undang dan prosedur berhubung dengan pentadbiran tanah di seluruh Semenanjung, amalan masa kini di beberapa negeri masih menunjukkan terdapatnya perbezaan prosedur terperinci dan masa untuk mendapatkan kelulusan bagi urusan tukar syarat, serahbalik dan kurnia semula tanah di antara negeri-negeri.

Contoh kes : Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan v. Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. 1) Fakta kes

Pemohon (responden dalam rayuan ini) memiliki sebidang tanah hakmilik kekal (held in perpetuity). Pemohon telah membuat permohonan ubah syarat dan belah-bahagi tanah tersebut bagi maksud mendirikan sebuah hotel. Kelulusan perancangan telah pun diperolehi. Pemohon telah memohon, menerusi prosedur serahbalik dan kurnia semula. Perkara ini telah dirujuk kepada Jawatan Kuasa Kerja Tanah (Land Executive Committee) dan selanjutnya Pengarah Tanah dan Galian, Wilayah Persekutuan, telah memaklumkan kepada pemohon bahawa permohonannya itu diluluskan tetapi tertakluk kepada syarat-syarat yang ditentukan. Pemohon setuju dengan semua syarat-syarat yang dikenakan kecuali satu sahaja, iaitu berhubung isu menyerah balik tanahnya jenis hakmilik kekal dan kurnia semula tanah yang sama itu dalam bentuk pemberianmilik bertempoh, tidak melebihi 99 tahun. Terkilan dengan sysrat-syarat yang dikenakan oleh Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan, pemohon dengan itu memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk mendapatkan perintah agar pihak berkuasa berkenaan meluluskan permohonan ubah syarat dan belah-bahagi tersebut atas syarat-syarat yang biasa. Permohonan syarikat itu telah diluluskan oleh hakim bicara. Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan (perayu) tidak berpuashati dengan keputusan yang dibuat oleh hakim bicara, membuat rayuan ke Mahkamah Persekutuan. 2) Isu Isu utama dalam kes ini ialah apakah pihak berkuasa berkenaan, sewaktu meluluskan permohonan ubah syarat dan belah bahagi tanah, boleh mengenakan syarat seperti yang dipertikai oleh pemohon (responden) tersebut. 3) Keputusan mahkamah (a) Pihak berkuasa tidak ada hak atau kuasa memaksa pemohon menyerahkan tanah kepadanya (menerusi prosedur serah balik) dalam bentuk hakmilik kekal dan sebagai gantinya menerima kembali (menerusi prosedur kurnia semula) tanah berimilik bertempoh 99 tahun. Syarat yang dikenakan sedemikian itu tidak ada kaitan dengan pembangunan yang dibenarkan. Syarat itu juga tidak munasabah dan dikenakan bagi satu motif yang tidak sah. (b) Oleh itu, permohonan ubah syarat dan belah bahagi ini hendaklah diberi pertimbangan semula oleh Jawatan Kuasa Kerja Tanah (Land Executive Committee) bagi pihak Kerajaan Persekutuan selaras dengan kehendak undangundang dan selaras dengan keputusan mahkamah ini. Dalam menimbangkan sama ada meluluskan atau menolak permohonan berkenaan, Jawatankuasa Kerja Tanah (Land Executive Committee) hendaklah bertindak secara adil (fairly) dan tidak secara arbitrari, dengan mengambil kira bahawa ia telah pun memberi kelulusan kepada permohonan ini tertakluk kepada syarat-syarat lain seperti yang dinyatakan dalam kelulusan itu.

(c)

4)

Implikasi

Tun Suffian, Ketua Hakim Negara, menegaskan dalam penghakimannya bahawa Jawatan Kuasa Kerja Tanah (Land Executive Committee) tidak ada kuasa mengenakan syarat-syarat sebagaimana yang dipertikai oleh pemohon (pemilik tanah itu). Kata Ketua Hakim Negara itu "The conditions which the applicant objected to does not relate to the permitted development, is unreasonable, and is used for an ulterior object, the object being to bring developed land into line with newly alienated land as to which, we are told, since the war only leases, not titles in perpetuitiy, are granted. However desirable this object may seem to the Committee, it has no power under the law to achieve it in the way used here." Ketua Hakim Negara juga menegaskan bahawa dalam hal-hal perancangan, kedudukan mahkamah bukan sebagai satu "appellate authority to override a decision of the approving authority", tetapi hanyalah sekadar satu "judicial authority which is concerned, and concerned only, to see whether the approving authority has contravened the law by acting in excess of the powers which Parliament has confided in it." Pendek kata, mengikut mahkamah, isu-isu perancangan hendaklah diputuskan oleh pihak berkuasa perancangan, bukan oleh mahkamah. Bagaimanapun, mahkamah boleh menegur andainya pihak berkuasa perancangan itu bertindak melampaui kuasa yang ada padanya di bawah undang-undang. Selanjutnya Ketua Hakim Negara itu menyatakan bahawa "the Committee should act fairly and not arbitrarily. There must not be bad faith and no dishonesty ... There must be no unreasonableness, no attention to extraneous circumstances, no disregard of public policy, and things of that sort