Anda di halaman 1dari 8

PENILAIAN TANAH DENGAN PENDEKATAN KERUANGAN

Astrid Damayanti dan Alfian Syah

ABSTRAK / ABSTRACT Mekanisme pasar tanah akhir-akhir ini telah banyak dirusak oleh sekelompok orang yang secara langsung atau tidak langsung telah melambungkan harga penawaran tanah. Akibatnya terjadi perbedaan yang begitu jauh dengan harga permintaannya. Gejala meningkatnya harga tanah tanpa melalui mekanisme pasar yang wajar, umumnya mengikuti pola penggunaan tanah. Untuk mengendalikannya diperlukan intervensi pemerintah. Tulisan ini membahas salah satu upaya pengendalian harga tanah yang dapat dilakukan dengan pendekatan spasial keruangan. !ecently, the mechanisms o" land market have ruined with the speculant, who were booming in land price. #n many cases, its make gaps between demand and supply o" land price. #ndications o" this condition without through reasonable mechanisms, commonly, "ollow in pattern o" the land use o" the cities. The government intervention should be control the land price in the market. $ne o" the solutions is spatial approach, that will be review in this paper.

PENDAHULUAN Tanah sebagai bagian dari ruang muka bumi adalah sarana bagi manusia untuk melaksanakan segala aktivitasnya. Penilaian orang atas sebidang tanah akan menjadi sangat berbeda, karena tanah memiliki beberapa dimensi dan ukuran yang berbeda-beda pula. Istilah tanah, bisa diartikan menjadi tiga hal, yakni : 1. benda tempat tumbuhnya tanaman ( soil), ukurannya adalah tingkat kesuburannya, . benda yang dapat diangkat dan dipindahkan ( material), ukurannya adalah beratnya dalam ton, meter kubik atau kilogram, !. bagian dari "ilayah muka bumi ( space) yang sering disebut dengan tempat, ukurannya adalah luasnya, dalam hektar, meter persegi dan sebagainya.

#ntuk keperluan yang berkaitan dengan tanah sebagai tempat, $andy (1%&!) membedakannya menjadi dua hal yakni yang terkait dengan hak (hukum) atas tanah tersebut dan yang terkait dengan penggunaannya. #ntuk melakukan transaksi atas tanah sebagai tempat, diperlukan beberapa parameter lain (selain luasnya) yang harus dapat me"akili tanah tersebut dengan lebih baik lagi. 'ual beli, ganti rugi, agunan, garansi, gadai maupun hipotik adalah beberapa (ontoh transaksi atas tanah yang memerlukan suatu )harga* atau )nilai* sebagai (erminan dari man+aat atau kegunaan tanah tersebut. Penilaian atas sebidang tanah memerlukan keahlian tersendiri. $elain membutuhkan pengalaman, penilaian tanah juga membutuhkan pengetahuan yang memadai tentang prinsip-prinsip penilaian, teknik pendekatan dalam penilaian, +aktor-+aktor yang berpengaruh se(ara langsung atau tidak langsung ataupun pengetahuan tentang teknik,metode yang dapat dipakai untuk mempermudah estimasi nilai tanah. -alam tulisan ini selanjutnya, akan dibahas tentang konsepsi penilaian tanah, termasuk di dalamnya memuat +aktor-+aktor yang mempengaruhi harga tanah.

TEORI PENILAIAN TANAH Tanah adalah salah satu +aktor produksi yang tidak bisa diproduksi oleh manusia. Peman+aatan tanah yang baik akan menjamin kelangsungan ekosistem yang stabil, membatasi pen(emaran udara, serta dapat men(iptakan struktur politik, ekonomi, sosial, budaya, pertahanan, keamanan nasional masyarakat ($ukanto, et al, 1%%.). /ebutuhan akan tanah diindikasikan oleh adanya permintaan ( demand) yang pada gilirannya akan dipenuhi dengan adanya pena"aran ( supply). 0elihat aspek permintaan dan pena"aran ini, maka seharusnya pada suatu saat akan terjadi keseimbangan harga (e%uilibrium price). 1amun demikian, pada kenyataannya pasar sempurna tidak pernah ada, mengingat mekanismenya selalu )diganggu* oleh akti+itas manusia sendiri, sehingga harga pasar yang terjadi sering tidak

men(erminkan )kenikmatan*yang sesungguhnya dirasakan. -alam bahasa penilaian, harga )kenikmatan* itu sering diartikan sebagai nilai ekonomis. -i Indonesia, nilai pasar tanah yang "ajar jauh lebih rendah daripada nilai ekonomisnya. Pernyataan tersebut dikemukakan oleh seorang penilai senior, -olly -. $iregar dalam sebuah pertemuan dengan penulis. Pernyataan tersebut memang perlu diteliti dan dikaji lebih lanjut untuk dibuktikan kebenarannya, akan tetapi apabila hal itu benar-benar terbukti, maka nilai pasar tanah di Indonesia belum men(erminkan nilai tanah yang sebenarnya. 2ay 0. 1ortham (1%34) mengemukakan dua buah pengertian tentang nilai tanah, yakni : 1. 1ilai tanah adalah nilai pasar (market value) yaitu harga jual beli tanah yang terjadi pada suatu "aktu tertentu. . 1ilai tanah adalah nilai assessment ( assessed value) yaitu nilai yang diestimasi oleh seorang penilai. Market value merupakan data dasar bagi assessed value. #ntuk melakukan penilaian tanah, perlu diketahui beberapa prinsip penilaian. 'oseph /. 5(kert (1%%6) mengemukakan empat prinsip penilaian tanah, yakni pena"aran dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and the best use), keuntungan produktivitas ( surplus productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi (change and anticipation). /ekuatan pena"aran dan permintaan ( supply and demand) saling berinteraksi mempengaruhi nilai tanah yang dire+leksikan oleh harga penjualan. -alam jangka pendek, pena"aran menjadi sangat kaku ( inelastic), karena luas tanah tidak dapat ditambah se(ara (epat dan drastis (7uritno, 1%%.). $ementara itu kebutuhan akan tanah sebagai tempat tinggal atau tempat usaha maupun sebagai barang investasi semakin lama semakin mendekati gejala konsumti+ (durable consumption goods). $ementara itu juga, penilaian tanah harus didasarkan atas penggunaan tanah yang terbaik dan yang paling maksimal (highest and the best use) agar penggunaannya
!

menjadi lebih ekonomis. Penggunaan atas sebidang tanah harus dapat memberikan harapan keuntungan yang paling besar, baik keuntungan yang bersi+at material maupun yang bersi+at non material. $ebenarnya, tanah itu sendiri sudah memiliki nilai, akan tetapi pengembangannya dapat memberikan kontribusi baru terhadap bertambahnya nilai tanah. $ebagai salah satu +aktor produksi, tanah dapat memberikan keuntungan lebih (surplus productivity), selain yang diberikan oleh +aktor produksi lainnya seperti tenaga kerja, modal dan manajemen. 8al itu disebabkan karena tanah merupakan sisa keuntungan yang telah dinikmati. Prinsip perubahan (change) menyatakan bah"a nilai pasar dipengaruhi oleh dinamika ekonomi, politik dan +aktor demogra+i seperti adanya pemintakatan (&oning), suku bunga (interest rate), transportasi ataupun keadaan ekonomi lokal dan regional. $edangkan prinsip antisipasi ( anticipation), didasari oleh pendekatan pendapatan. 1ilai pasar akhirnya diartikan sama dengan nilai saat ini yang diproyeksikan pada keuntungan yang akan datang ( present value o" "uture bene"its).

FAKTOR-FAKTOR YANG

E PENGARUHI NILAI TANAH

$eorang ahli real estate (anonim), pernah menyatakan bah"a ada ! (ara untuk menguji apakah suatu real estate )baik* atau tidak, yaitu pertama lokasi, kedua lokasi, dan ketiga lokasi (2ay 0. 1ortham, 1%34). 9erbagai penelitian juga menunjukkan bah"a harga tanah dipengaruhi oleh +aktor lokasi yang ditunjang dengan +asilitas dan in+rastruktur kota. $elain daripada itu, dengan menyadari bah"a harga tanah menyebar mengikuti pola keruangan tertentu, maka penataan ruang memberikan kontribusi yang (ukup berarti dalam membentuk harga tanah. Penataan ruang yang ter(ermin dalam pola penggunaan tanahnya akan memberikan kontribusi yang (ukup besar dalam pembentukan nilai tanah.
.

'ika di(ermati lebih jauh maka dapat diketahui bah"a pola harga tanah (enderung mengikuti pola keruangan penggunaan tanahnya. :akta tersebut masih relevan dengan teori yang dikemukakan ;on Thunen yang membuat model tentang se"a tanah dan jarak. 0akin dekat jarak dari pusat kota, makin tinggi harga se"a tanah. -emikian pula sebaliknya, makin jauh jarak dari pusat kota, maka makin rendah harga se"a tanah. Pola keruangan penggunaan tanah juga telah dikemukakan oleh <alter =hristaller (1%!!), seorang ahli geogra+i 'erman dalam Teori Tempat =entral (=entral Pla(e Theory). Teori ini mengemukakan bah"a tempat sentral merupakan lokasi kegiatan yang melayani kebutuhan manusia (1ursid $umaatmadja, 1%&1) Teori yang berhubungan dengan harga tanah baik se(ara langsung ataupun tidak langsung selalu berdasarkan pada )ruang*. Teori lokasi yang dikemukakan oleh model ;on Thunen maupun model =hristaller, keduanya melandasinya pada substansi )ruang*. 'adi karena harga atau nilai tanah merupakan suatu gejala ruang, maka +aktor-+aktor yang mempengaruhinya juga akan lebih banyak berkaitan dengan gejala ruang. -ikemukakan juga ada . +aktor yang mempengaruhi nilai tanah, yaitu : 1. :aktor ekonomi. :aktor ekonomi berkaitan dengan keadaan ekonomi global,internasional, nasional, regional maupun lokal. ;ariabel-variabel permintaan ( demand) yang mempengaruhi nilai tanah termasuk di dalamnya ialah jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tersedianya keuangan, tingkat suku bunga dan biaya transaksi. . :aktor sosial. :aktor sosial membentuk pola penggunaan tanah pada suatu "ilayah. /epadatan penduduk, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan kebanggaan memiliki (daerah bergengsi) adalah +aktor-+aktor sosial yang mempengaruhi nilai tanah.

!. :aktor politik dan kebijakan pemerintah. /ebijakan pemerintah di bidang hukum dan politik mempengaruhi nilai tanah. 9eberapa (ontoh kebijakan yang dapat mempengaruhi biaya dan alokasi penggunaan tanah yang pada gilirannya akan meningkatkan harga tanah, antara lain> kebijakan pemilikan serti+ikat tanah, peraturan penataan ruang dengan penentuan mintakat atau ?oning, peraturan perpajakan, peraturan perijinan ($IPPT, I09 dan lain-lain) ataupun penentuan tempat pelayanan umum (sekolah, @asar, rumah sakit, dan lain-lain). .. :aktor +isik dan lingkungan. Ada dua konsep yang harus dipahami dalam +aktor +isik dan lingkungan, yaitu site dan situasi (situation). Pengertian tentang site adalah semua si+at atau karakter internal dari suatu persil atau daerah tertentu, termasuk di dalamnya adalah ukuran (si&e), bentuk, topogra+i dan semua keadaan +isik pada persil tanah. $edangkan yang dimaksud dengan situasi ( situation) ialah yang berkenaan dengan si+at-si+at eksternalnya. $ituasi suatu tempat berkaitan erat dengan relasi tempat itu dengan tempat-tempat di sekitarnya pada suatu ruang geogra+i yang sama. Termasuk dalam pengertian situasi adalah aksesibilitas (jarak ke pusat pertokoan (=9-), jarak ke sekolah jarak ke rumah sakit, dan lain-lain), tersedianya sarana dan prasarana (utilitas kota) seperti jaringan transportasi, sambungan telepon, listrik, air minum dan sebagainya. 'ite mempengaruhi nilai tanah karena )sumberdaya*-nya, sedangkan situasi mempengaruhi nilai tanah karena kemudahan atau kedekatannya (aksesibilitas) dengan )sumberdaya* yang lain di sekitarnya.

PENUTUP :enomena )alokasi* kegiatan manusia pada ruang menjadikan tanah sangat bernilai tinggi. $ejalan dengan dinamika ekonominya, manusia memerlukan pengetahuan untuk mengestimasi nilai tanah.

9eberapa +aktor yang mempengaruhi nilai tanah dapat dikelompokkan menjadi dua aspek, yaitu : 1. Aspek internal (site), yaitu semua si+at atau karakter yang dimiliki suatu persil atau daerah tertentu. 5lemen-elemen site antara lain kondisi +isik persil yang berupa luas, ukuran (si&e(, bentuk, topogra+i, legalitas hukum (hak penguasaan dan penggunaannya), kesesuaian denga pemintakatan ( &oning) dan lain sebagainya. . Aspek eksernal (situation), yaitu keadaan atau karakteristik )lingkungan yang mempengaruhi )site*-nya. 0isalnya, aksesibilitas (kemudaham menuju lokasi atau site yang lainnya), tersedianya jaringan in+rastruktur kota, dan lain-lain. Teknik-teknik penilaian tanah sangat berma(am-ma(am. 1amun demikian pada dasarnya semua merupakan penjabaran dari tiga ma(am pendekatan, antara laian pendekatan data pasar, biaya dan pendapatan. #ntuk menganalisa data sampai diperoleh nilai tanah, diperlukan suatu pedoman penilaian. Prinsip terpenting dalam penilaian tanah adalah highest and the best use . Prinsip ini telah merangkum berbagai +aktor yang berpengaruh (+aktor internal dan eksternal), yang selanjutnya diaplikasikan pada penggunaan ruang atau tanahnya.

DAFTAR PUSTAKA Ameri(an Institute o+ 2eal 5state Appraisers, The Appraisal o" !eal )state, 1inth 5dition, =hi(ago, 1%&3. 0angkoesoebroto, 7uritno, *ebijakan )konomi +ublik di #ndonesia, 'ubstansi dan Urgensi, 5ditor : A. Tony Prasetiantono, 'akarta : P.T. 7ramedia Pustaka #mum, 1%%.. 1ortham, 2ay 0., Urban Geography, 1e" Cork: 'ohn D $ons, In(., 1%34.

2eksohadiprodjo, $ukanto dan A.2 karseno, )konomi +erkotaan, Cogyakarta : 9P:5, 5disi /etiga, 1%%.. $andy, I 0ade, +engetrapan +asal -., -/ UU+A 0Tentang 1and Use +lanning( terhadap +embangunan 2asional , -irektorat Tata 7una Tanah, -itjen Agraria -epdagri, Publikasi 1o. 44, 1%&!. $umaatmadja, 1ursid, 'tudi Geogra"i, 'uatu +endekatan dana Analisa *eruangan, 9andung: Alumni, 1%&1. The International Asso(iation o+ Assessing E++i(ers, +roperty Appraisal and Assessment Administration, =hi(ago: 1%%6.

&