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MAIO 1997

NBR 13820

Avaliao de servides - Procedimento

ABNT-Associao Brasileira de Normas Tcnicas
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Origem: Projeto 02:012.04-001:1995 CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil CE-02:012.04 - Comisso de Estudo de Avaliao de Servides NBR 13820 - Evaluations of servitudes - Procedure Descriptors: Evaluation. Servitude Vlida a partir de 30.06.1997 Palavras-chave: Avaliao. Servido 5 pginas

Sumrio
Prefcio 1 Objetivo 2 Referncias normativas 3 Definies 4 Notaes, simbologia e convenes 5 Classificao das servides 6 Metodologia bsica aplicvel 7 Nveis de rigor 8 Pressupostos 9 Atividades bsicas 10 Laudos

Esta Norma exigida em todas as manifestaes que caracterizam o valor de servides. A determinao deste valor de responsabilidade e de competncia exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA, de acordo com a Legislao pertinente, respeitadas suas respectivas habilitaes, em especial as Resolues ns 205, 218 e 345 do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - e as Leis Federais n 5194, n 8666 e n 8883.

2 Referncias normativas
As normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries para esta Norma. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a convenincia de se usarem as edies mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dado momento. Decreto Federal n 35851, de 16 julho de 1954 - Cria e institui a servido administrativa Decreto Federal n 81621, de maio de 1978 - Aprova o Quadro Geral de Unidades de Medidas Lei Federal n 5194, de 24 de dezembro de 1966 Regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo

Prefcio
A ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas - o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (CB) e dos Organismos de Normalizao Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros). Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito dos CB e ONS, circulam para Votao Nacional entre os associados da ABNT e demais interessados.

1 Objetivo
Esta Norma estabelece procedimentos para avaliao de servides impostas a imveis.

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NBR 13820:1997

Lei Federal n 6496, de 07 dezembro de 1977 Institui a ART - Anotao de Responsabilidade Tcnica - na prestao de servios de engenharia, de arquitetura e de agronomia Lei Federal n 8666, de 21 de junho de 1993, e n 8883, de 08 de junho de 1994 - Normas de licitao Legislao Estadual e Municipal disciplinadora da ocupao do solo1) Resoluo n 205, de 30 de setembro de 1971, do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - Cdigo de tica profissional Resoluo n 218, de 29 junho de 1973, do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - Discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais de engenharia, arquitetura e agronomia Resoluo n 307, de 20 de fevereiro de 1986, do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - Dispe sobre a anotao de responsabilidade tcnica - ART Resoluo n 342, de 11 de maio de 1990, do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - Glossrio de conceito e termos tcnicos Resoluo n 345, de 27 de julho de 1990, do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - Dispe quanto ao exerccio profissional de avaliaes e percias de engenharia NBR 5676:1989 - Avaliao de imveis urbanos Procedimento NBR 8799:1985 - Avaliao de imveis rurais - Procedimento NBR 8951:1985 - Avaliao de glebas urbanizveis - Procedimento NBR 8976:1985 - Avaliao de unidades padronizadas - Procedimento NBR 8977:1985 - Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e complexos industriais - Procedimento NBR 12721:1992 - Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcio em condomnio - Procedimento

3 Definies
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as definies2) das NBR 5676, NBR 8799, NBR 8951, NBR 8976, NBR 8977, NBR 12721 e as seguintes. 3.1 rea gravada pela servido: Parte do imvel serviente ou prdio matriz diretamente atingida pela servido. 3.2 rea no gravada pela servido: Parte do imvel serviente ou prdio matriz no diretamente atingida pela servido. 3.3 avaliao de servides: Determinao do valor correspondente s restries impostas propriedade pela instituio de servido. 3.4 dano: Qualquer prejuzo adicional decorrente da instituio de servido. 3.5 direito de propriedade: Direito de usar, gozar e dispor de um bem. 3.6 engenharia de avaliaes: Conjunto de conhecimentos e tcnicas relativos avaliao de bens e direitos sobre eles incidentes. 3.7 imvel dominante: Aquele que impe restries por servido. 3.8 imvel serviente: Aquele que sofre restries impostas por servides. 3.9 imvel urbano: Propriedade constituda de terreno nu ou edificado, situada em permetro urbano e em local de caratersticas, uso, ocupao, acesso e melhoramentos pblicos disponveis, prprios de regies j urbanizadas e de possvel utilizao imediata. 3.10 incmodo ou transtorno: Perturbao no uso do imvel decorrente de instituio de servido. 3.11 indenizao da servido: Justo valor obtido na avaliao da servido e demais nus dela decorrentes, desde que devidamente comprovados. 3.12 percentual de absoro ou de comprometimento: Relao entre a rea objeto da servido e a rea total do imvel. 3.13 prdio matriz: Extenso total da propriedade que esteja sendo objeto de servido. 3.14 recuo ou afastamento: Imposio legal que visa disciplinar o uso do imvel. 3.15 restrio: Limitao imposta por instituio de servido. 3.16 risco: Possibilidade de ocorrncia de dano em conseqncia de instituio de servido.

1)

2)

Consultar as legislaes aplicveis das aladas Federal, Estadual e Municipal. Prevalecem as definies das Resolues ns 342 e 345 do CONFEA, quando conflitantes com as das citadas normas.

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3.17 servido: Encargo especfico que se impe a qualquer propriedade em proveito de outrem, criada e instituda pelo Decreto Federal n 35851. 3.18 servido acessria: Servido necessria para que a principal possa surtir efeito. 3.19 servido administrativa: Servido em que o titular o poder pblico. 3.20 servido aparente: Servido que se efetiva com interveno fsica. 3.21 servido mltipla: Servido que, embora instituda sobre a mesma parte de um imvel, se destina a usos de naturezas diversas. 3.22 servido no aparente: Servido que se efetiva sem interveno fsica. 3.23 servido perptua ou permanente: Servido instituda por prazo indeterminado. 3.24 servido predial: Restrio imposta a um prdio para uso e utilidade de outro, pertencentes a proprietrios diversos. 3.25 servido temporria: Servido instituda por prazo determinado. 3.26 servido voluntria: Servido que decorre de ato espontneo de vontade. 3.27 vocao do imvel: Uso mais provvel de determinado imvel em funo das caratersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais.

5.3 Quanto interveno fsica: a) aparente; b) no aparente. 5.4 Quanto posio em relao ao solo: a) subterrnea; b) superficial; c) area. 5.5 Quanto durao: a) temporria; b) perptua.

6 Metodologia bsica aplicvel

6.1 O clculo do valor correspondente servido deve abranger todas as restries impostas rea gravada pela servido e deve ser feito levando-se em conta valores de mercado imobilirio, em obedincia s legislaes federais, estaduais e municipais disciplinadas do uso e ocupao do solo, s normas de avaliao vigentes e s especficas para cada caso. 6.2 Com respeito rea no gravada diretamente pela servido, eventual indenizao deve ser proveniente de estudo de aproveitamento e de valores comprovados pelo mercado imobilirio e calculados em obedincia s normas de avaliao vigentes. 6.3 Benfeitorias reprodutivas ou no reprodutivas e atividades econmicas eventualmente existentes na rea objeto da servido e que no possam permanecer ou que tenham sua utilizao prejudicadas devem ser indenizadas com base em clculos, em obedincia s normas de avaliao vigentes. 6.4 O valor correspondente indenizao em decorrncia da instituio de servido deve obrigatoriamente considerar o descrito em 6.1 e, eventualmente, o descrito em 6.2 e 6.3. Para tal, deve ser analisada e calculada a perda efetiva de valor do imvel, vista de seu atual uso e daquele ainda vivel com a servido instituda.

4 Notaes, simbologia e convenes

4.1 As notaes, simbologia e convenes devem obedecer integralmente s adotadas nas NBR 5676, NBR 8799, NBR 8951, NBR 8976, NBR 8977 e NBR 12721. 4.2 As notaes conforme 4.1 e as que vierem a ser adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo, indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, em acordo com o Decreto Federal n 81621.

5 Classificao das servides

5.1 Quanto natureza: a) servido predial; b) servido administrativa. 5.2 Quanto finalidade: a) para passagem de estradas; b) para passagem de linhas de transmisso de energia e/ou telefnica; c) para passagem de tubulaes; d) para estabelecimento de cones de aproximao em pistas de pouso; e) para proteo ambiental; f) para passagem de galerias subterrneas; g) para possibilitar implantaes urbansticas.

7 Nveis de rigor
O rigor do clculo da indenizao devida pela instituio de determinada servido em um imvel depende da preciso dos dados existentes e observados. Estes nveis de rigor no se confundem com os utilizados na avaliao plena do imvel. 7.1 Nvel expedito Este nvel baseado em avaliao de qualquer nvel de rigor qual seja aplicada uma alquota aleatria e/ou subjetiva rea gravada. Qualquer considerao sobre o valor da rea no gravada s cabe em clculo de indenizao de servido de nvel normal.

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7.2 Nvel normal Este nvel exige anlise das situaes antes e depois da instituio da servido, com o exame obrigatrio de todas as restries impostas ao imvel, mediante avaliaes normais ou rigorosas, com clculo explicitamente demonstrado no laudo.

9.2.2 Caracterizao do prdio matriz e da rea gravada pela instituio da servido, abrangendo:

a) aspectos fsicos: condies topogrficas, natureza predominante do solo, condies ambientais e ocupao existente; b) infra-estrutura disponvel; c) utilizao atual, legal e econmica.
9.2.3 Caracterizao das benfeitorias reprodutivas ou no

8 Pressupostos
As seguintes condies devem ser observadas e preceder o processo avaliatrio: 8.1 Descrio tcnica da servido que permita caracterizar as restries a que estar sujeita a propriedade serviente. 8.2 Caracterizao do objetivo da avaliao para que o engenheiro de avaliaes se empenhe em: a) estabelecer o grau de detalhamento das atividades bsicas; b) definir as medidas necessrias para alcanar o nvel de rigor pretendido; c) identificar as circunstncias que podem influir no valor do imvel. 8.3 Individualizao do objeto da avaliao da rea gravada pela servido e prdio matriz, obtida a partir de plantas, memoriais descritivos e documentos elaborados em obedincia s normas vigentes e em grau de detalhamento correspondente ao nvel de rigor pretendido. 8.4 Complementao das informaes com elementos relativos titularidade, uso e ocupao do solo que possam valorizar ou desvalorizar o imvel.

reprodutivas e atividades econmicas, englobando os aspectos fsicos, funcionais e ambientais.

9.2.4 Na vistoria devem ser observados todos os itens a

seguir, que podem responder pela alterao de valor do imvel em virtude da servido instituda: a) alteraes no acesso rea no gravada pela servido; b) alteraes no relevo; c) alteraes no sistema de drenagem; d) benfeitorias reprodutivas ou no reprodutivas atingidas total ou parcialmente; e) posio da rea gravada pela servido com relao ao prdio matriz e suas conseqncias em termos de perda ou reduo de aproveitamento da rea no gravada pela servido; f) uso e vocao do imvel; g) percentual de absoro ou comprometimento do imvel pela rea gravada pela servido; h) classificao da servido; i) restries, incmodos e riscos; j) comprometimento por outras servides j existentes; k) condies de restaurao da propriedade; l) outros. 9.3 Coleta de dados e diagnstico do mercado. 9.4 Escolha e justificativa dos mtodos e critrios para clculo da indenizao. 9.5 Clculo do valor da indenizao.

9 Atividades bsicas
Correspondem s seguintes etapas: 9.1 Levantamento e exame da documentao e de dados tcnicos. 9.2 Vistoria da regio e do imvel gravado pela servido: visa permitir ao engenheiro de avaliaes conhecer o contexto imobilirio da regio, o imvel avaliando e as restries impostas pela instituio da servido, a partir de documentao existente e exame local.
9.2.1 Caracterizao da regio, compreendendo:

a) aspectos fsicos: condies topogrficas, natureza predominante do solo, condies ambientais e ocupao existente; b) aspectos ligados infra-estrutura disponvel; c) aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, posturas, uso e ocupao do solo, bem como restries fsicas e legais.

10 Laudos
10.1 Os laudos avaliatrios devem incluir, obrigatoriamente, o seguinte: a) indicao da pessoa fsica ou jurdica que tenha encomendado o trabalho; b) identificao do proprietrio e da propriedade avalianda;

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c) complementao da caracterizao do bem avaliando; d) finalidade do trabalho; e) nvel de rigor atingido na avaliao, com indicao da categoria em que se enquadra, segundo a classificao constante nesta Norma; f) relato e data da vistoria, com as informaes solicitadas nesta Norma; g) avaliao da propriedade e/ou da rea servienda em obedincia norma de avaliao aplicvel; h) definio do mtodo utilizado, com justificativa da escolha; i) clculos, com indicao dos tratamentos utilizados, dados completos das pesquisas e datas das pesquisas; j) determinao do valor final, com indicao explcita da data de referncia e consideraes finais relativas ao valor e contexto, local e data em que o valor se definiu; k) apresentao de desenhos, fotografias e outros documentos que esclaream aspectos relevantes, principalmente em relao rea serviente;

l) nome, assinatura, nmero do registro no CREA e credenciais do engenheiro de avaliaes; m) consideraes finais e concluso; n) condicionantes no explicitadas no corpo de trabalho, peculiaridades do bem avaliando ou consideraes inerentes ao valor e ao contexto em que o valor se definiu devem ser apresentadas na concluso do trabalho, fazendo-se, nesta fase, meno expressa ao nvel de rigor alcanado. 10.2 O engenheiro de avaliaes pode facultativamente: a) arredondar o resultado de sua avaliao, desde que o ajuste final no exceda 1% para mais ou para menos o valor apurado; b) indicar a faixa de variao de preos de mercado admitida como tolervel, em relao ao valor final, respeitados os limites dos intervalos de confiana. 10.3 Os laudos avaliatrios devem ser acompanhados da ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica), conforme estabelece a Lei Federal n 6496 e a Resoluo n 307 do CONFEA.