Anda di halaman 1dari 10

ALUR PROGRAM DAN KEGIATAN PELAKSANAAN KONSOLIDASI TANAH Oleh Herman Hermit (dikutip dari buku Herman Hermit,

2009. Teknik Penaksiran Harga Tanah Perkotaan: Teori dan Praktek Penilaian Tanah, Penerbit CV. Mandar Maju, Bandung)

Alur Pengelolaan Program Konsolidasi Tanah Masukan


Proses

Keluaran
Daftar Lokasi dan Peta Lokasi Rencana Konsolidasi Tanah di Wilayah Kabupaten/Kota.

RTRW Kabupaten/K ota RPJMD Kabupaten/K ota

Penetapan Lokasi-lokasi Konsolidasi Tanah oleh Bupati/Walikota.

Pembentukan Tim Koordinasi Konsolidasi Tanah dan Satgas Pelaksanaan Konsolidasi Tanah, baik di Tingkat Propinsi (oleh Gubernur) maupun di Tingkat Kabupaten (oleh Bupati/Walikota). Pembinaan Pelaksanaan Konsolidasi oleh Kepala BPN Pengendalian Pelaksanaan Konsolidasi oleh Kakanwil BPN Propinsi Pertanggungjawaban Pelaksanaan Konsolidasi oleh Kakan Pertanahan Kab/Kota.

Tim Koordinasi Konsolidasi Tanah dan Satgas Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Tingkat Propinsi dan Tingkat Kabupaten/Kota.

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menyelenggarakan pengelolaanpengelolaan: Bendaharawan khusus Buku Kas Umum (BKU) Buku Pembantu (BP) Dana Konsolidasi Tanah Daftar Rencana Kegiatan Konsolidasi Tanah (DRKK) Laporan pertanggungjawaban
bulanan Kepala Kantor Pertanahan atas pengelolaan dana konsolidasi tanah kepada Kepala BPN melalui Kabiro Keuangan BPN, dengan tembusan disampaikan kepada Kakanwil BPN.

Laporan Pertanggungjawaban Pelaksanaan Konsolidasi Tanah dari Kepala Kantor Pertanahan kepada Kepala BPN

Sumber Informasi: Diolah Herman Hermit dari Peraturan Kepala BPN No.4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah.
2

Alur Pengelolaan Kegiatan Konsolidasi Tanah Masukan Proses Keluaran

Perangkat Pengelolaan Program Konsolidasi Tanah (Lihat: Alur Pengelolaan Program)

Pencapaian persetujuan para pemilik tanah yang setara dengan sekurang-kurangnya 85% dari luas tanah yang akan dikonsolidasi.

Kesiapan seluruh pemilik tanah yang akan dikonsolidasi.

Penyiapan/Penyusunan: Kesepakatan nilai atau harga Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan (STUP) bagi keperluan: prasarana lingkungan atau fasilitas umum dan Tanah Pengganti Biaya Pelaksanaan(TPBP). Rencana Penataan Kapling. Persetujuan seluruh pemilik peserta konsolidasi tanah terhadap kedua hal tersebut di atas.

Pelepasan hak atas tanah dari seluruh peserta konsolidasi kepada negara di Kantor Pertanahan.

Status Tanah menjadi Tanah Negara

Usulan Kepala Kantor Pertanahan kepada Kepala BPN melalui Kakanwil BPN tentang Penetapan tanah-tanah tersebut sebagai tanah obyek konsolidasi. Pemberian Surat Izin Menggunakan Tanah (SIMT) atas Tanah Pengganti Biaya Pelaksanaan (TPBB) oleh Kepala Kantor Pertanahan kepada pihak

SK Kepala BPN tentang Penetapan Tanah Obyek Konsolidasi Surat Izin Menggunakan Tanah (SIMT) untuk pihak ketiga/pembeli.
3

ketiga/pembeli.

Bukti pembayaran biaya administrasi. (Biaya Uang Pemasukan dibebaskan) Gambar rencana tata kapling Surat Izin Menggunakan Tanah (SIMT) bagi pihak ketiga.

Pemberian Hak atas tanah (Hak Milik) kepada para peserta konsolidasi tanah dan pihak ketiga yang membeli Tanah Pengganti Biaya Pelaksanaan (TPBP) sesuai dengan gambar rencana tata kapling.

SK Pemberian Hak atas tanah (Hak Milik)

SK Pemberian Hak Honorarium PPAT

Pembuatan Akta oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) tentang Pemberian Hak Baru

Akta PPAT

Bukti pembayaran Pendaftaran Tanah dan Sertipikat

Pembukuan dan Pendaftaran hak pada Kantor Pertanahan Kabupaten Bandung.

Sertipikat Hak Milik atas tanah untuk setiap peserta konsolidasi dan pihak ketiga.

Sumber Informasi: Diolah Herman Hermit dari substansi Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah.

Ringkasan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah : Konsolidasi Tanah merupakan suatu kebijakan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan-pemilikan dan penggunaan tanah sekaligus sebagai suatu upaya pengadaan tanah bagi pembangunan, mempunyai tujuan-tujuan mendasar: meningkatkan dayaguna dan hasilguna penggunaan tanah, menyelaraskan kepentingan individu dengan fungsi sosial tanah, meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi masyarakat. (Pasal 1 dan Konsiderans) Masyarakat pemilik tanah baik di perkotaan maupun di perdesaan atas biaya sendiri mempunyai hak melakukan konsolidasi tanah apabila sekurang-kurangnya 85 persen dari luas tanah mendapat persetujuan pemiliknya dan mendapat Penetapan Lokasi dari Bupati/Walikota sesuai dengan rencana peruntukan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Pembangunan Daerah Kabupaten/Kota. (Pasal 4 dan 7) Untuk memungkinkan mencapai kondisi penguasaan-pemilikan tanah dan penggunaan tanah dalam bentuk persil tanah yang teratur/terencana, pemilik tanah peserta konsolidasi harus melepaskan hak atas tanahnya terlebih dahulu kepada negara (menjadi tanah negara) untuk selanjutnya ditetapkan sebagai Obyek Konsolidasi Tanah oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional atas usul Kepala Kantor Pertanahan melalui Kepala Kantor Wilayah BPN. (Pasal 8 ayat 1) Obyek Konsolidasi Tanah diberikan kembali kepada para peserta Konsolidasi Tanah sesuai dengan rencana tata kaveling yang disetujui oleh para peserta Konsolidasi Tanah dan dibebaskan dari pembayaran Uang Pemasukan Negara namun tetap harus membayar Biaya Administrasi dan Biaya Pendaftaran Tanah. (Pasal 8 ayat 2 dan ayat 3) Pemenuhan biaya pembangunan prasarana dan sarana lingkungan serta biaya pelaksanaan konsolidasi tanah, bersumber dari "Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan" (STUP) atau bentuk lain yang bisa diuangkan dari para peserta. (Pasal 6 dan 7) Pihak yang ikut terlibat dalam program Konsolidasi Tanah berikut fungsinya masingmasing adalah sebagai berikut: (1) Kepala BPN sebagai pembina pelaksanaan, (2) Kepala Kantor Wilayah BPN sebagai pengendali pelaksanaan, (3) Kepala Kantor Pertanahan sebagai penanggung jawab pelaksanaan, (4) Tim Koordinasi Konsolidasi Tanah yang dibentuk Gubernur untuk melakukan koordinasi dengan instansi-instansi terkait di Daerah Propinsi, dan (4) Tim Koordinasi Konsolidasi Tanah dan Satuan Tugas Pelaksanaan

Konsolidasi Tanah yang dibentuk Bupati/Walikota untuk melakukan koordinasi dengan instansi-instansi terkait di Daerah Kabupaten/Kota. (Pasal 5)

PARTICIPATORY PLANNING AND BUILDING & PRINSIP DASAR KONSOLIDASI TANAH oleh Herman Hermit
Cuplikan atas Buku Herman Hermit, 2009. Komentar Atas Undang-Undang Perumahan dan Permukiman (UU No 4 Tahun 1992), Penerbit CV Mandar Maju, Bandung.

I. PARTICIPATORY PLANNING AND BUILDING Dalam pemikiran UU Perumahan dan Permukiman ini warga, khususnya pemilik tanah dalam kawasan peruntukan perumahan/permukiman, ditempatkan sebagai subyek pembangunan: pelaku dan sekaligus alasan tujuan pembangunan perumahan dan permukiman. Dalam sistem perencanaan dan pembangunan yang berkembang di dunia, terutama Negara-negara liberal, telah sejak tahun 1940-an menganut pendekatan participatory planning and building, bukan hanya dalam bidang perumahan dan permukiman, melainkan telah menjangkau aspek yang lebih luas seperti bidang infrastruktur atau prasarana umum. Dalam teori-teori sering disebut juga sebagai pendekatan bawah-atas (bottom up planning). Belakangan ini di Indonesia berkembang apa yang disebut dengan teknik penjaringan aspirasi masyarakat (jaring asmara), di mana masyarakat berpartisipasi aktif sejak merumuskan masalah yang dihadapinya sendiri hingga alternatif-aternatif solusinya sebagai masukan bagi penyusunan rencana-rencana pembangunan kewilayahan ataupun sektoral, termasuk sektor perumahan dan permukiman. Teknik serupa juga telah biasa dipraktikan melalui musyawarah perencanaan pembangunan (Musrenbang) terutama dalam rangka penyusunan Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) Daerah. 1 Dalam sistem perencanaan, sebagaimana diinginkan oleh Undang Undang Nomor 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional ditegaskan bahwa partisipasi masyarakat sebagai wujud keikutsertaan masyarakat untuk mengakomodasikan kepentingan mereka dalam proses penyusunan rencana pembangunan perlu didorong dan dikembangkan. Partisipasi masyarakat dalam pembangunan perumahan dan pemeliharaan lingkungan perumahan melalui pemugaran dan rehabilitasi perumahan memang telah sejak tahun 1970-an dimulai di Indonesia yang diintegrasikan melalui program-program perbaikan kampong (Kampoeng Improvement) sebagai bagian dari peremajaan kota (urban renewal) untuk lingkungan-lingkungan permukiman yang dinyatakan pemerintah sebagai kawasan kumuh yang kala itu banyak dibiayai oleh bantuan-bantuan Bank Dunia. Untuk sekadar mengingatkan kita kepada salah satu bukti keberhasilan pengalaman partisipasi masyarakat bersama-sama pemerintah dalam pemugaran rumah dan perbaikan lingkungan permukiman yang dikaitkan dengan program peremajaan kota adalah Bandung Urban Development Project (BUDP) atau yang sering disebut dengan Proyek Dewi Sartika pada tahun 1980 -an. Program atau proyek tersebut telah berhasil
1

Sebagaimana kita ketahui bahwa sejak lahirnya UU No.25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional, sistem perencanaan pembangunan tidak lagi menganut Repelita atau Repelita Daerah, demikian pula pendekatan GBHN dihapus, dan sebagai gantinya adalah Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) Nasional dan RPJM Daerah dengan masa perencanaan 5 tahunan. 7

menata lingkungan permukiman yang tadinya kumuh dan miskin prasarana lingkungan menjadi lingkungan perumahan yang tertata rapi yang dilengkapi dengan sanitasi lingkungan yang relatif baik, termasuk prasarana dasar dan utilitas. Sayang, seiring dengan menciutnya bantuan program dan pembiayaan Bank Dunia, proyekproyek yang langsung menyentuh kepentingan masyarakat kelas bawah ini pun meredup dan nyaris menghilang pada tahun 1990-an, yang justeru saat lahirnya UU Perumahan dan Permukiman ini dan UU Penataan Ruang yang lama (UU No.24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang, yang digantikan oleh UU No.26 Tahun 2007). Dalam rangka mendorong partisipasi masyarakat dalam pembangunan perumahan dan permukiman, pemerintah tentu saja melakukan serangkaian kegiatan sosialisasi, pendidikan dan pelatihan terhadap komunitas-komunitas lokal, terutama pada lingkungan permukiman yang dianggap sebagai perumahan kumuh (slums area). Informasi yang benar dan pengalaman sukses yang dikomunikasikan kembali kepada masyarakat sasaran penyuluhan, pendidikan dan pelatihan akan sangat menentukan keberhasilan partisipasi masyarakat dalam jangka panjang penulis kira inilah yang dikehendaki oleh pasal 29 UU ini dengan apa yang disebut sebagai pemerintah melaksanakan sosialisasi dan diklat dalam rangka mendorong partisipasi masyarakat.

II. KONSOLIDASI TANAH MASIH WUJUD TERBAIK DARI PARTISIPASI MASYARAKAT Wujud konkret partisipasi masyarakat yang dikehendaki oleh UU ini sebetulnya antara lain adalah Konsolidasi Tanah oleh para pemilik tanah dalam lokasi-lokasi yang ditetapkan pemerintah daerah sebagai Kawasan Siap Bangun ataupun Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri terutama untuk menghasilkan kaveling-kaveling tanah matang. Namun pengalaman penulis dalam mengikuti perkembangan pengamalan kebijakan konsolidasi tanah (baik konsolidasi perumahan/perkotaan maupun konsolidasi tanah pertanian/perdesaan) memperlihatkan bahwa sangat sedikit sekali masyarakat pemilik tanah yang tergerak untuk melakukan konsolidasi tanah meskipun pedoman teknis dan kepastian serta perlindungan hukum oleh pemerintah telah diberikan, terutama terhitung sejak terbitnya Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah. Oleh karena itu materi Pasal 29 UU Perumahan dan Permukiman ini sebaiknya kita kaitkan/korespondensikan dengan materi dan semangat Pasal-pasal 22, 24, 25 dan 32 UU ini. Pasal 22 UU ini, misalnya, menegaskan bahwa kegiatan-kegiatan penyuluhan, bimbingan, bantuan dan pemberian kemudahan yang dilakukan pemerintah etrhadap masyarakat pemilik tanah dalam wilayah yang telah ditetapkan sebagai kawasan siap bangun ditujukan agar masyarakat pemilik tanah bersedia dan mampu melakukan konsolidasi tanah dalam rangka antara lain penyediaan kaveling tanah matang. Terdapat kecenderungan umum di dunia bahwa semakin maju atau sejahtera suatu bangsa semakin tinggi partisipasi masyarakat melalui kegiatan konsolidasi tanah. Jepang, Korea, Taiwan dan Australia adalah beberapa dari sekian banyak Negara maju di dunia yang terkenal dengan prestasi masyarakatnya dalam melakukan konsolidasi tanah. Masyarakat Jepang dan Korea menyebut konsolidasi tanah dengan istilah land consolidation, masyarakat Australia menyebutnya dengan istilah land pooling, sedangkan di Negara-negara Eropa dan Amerika Serikat biasanya disebut dengan land readjustment. Di Jepang dan Korea, misalnya, konsolidasi tanah perkotaan telah terbukti merupakan suatu cara pembangunan kota yang telah secara luas digunakan dan sukses diterapkan. Di Jepang, konsolidasi tanah telah berhasil hingga mencapai 27 persen dari total luas daerah perkotaan seluruhnya. Di beberapa kota seperti Osaka

dan Yokohama, konsolidasi tanah telah berperan lebih besar lagi hingga mencapai bagian terbesar daerah kota. Di Republik Korea sekitar 60% tanah layak huni dalam radius 10 km hingga 15 kilometer sekitar Seoul telah berhasil dikembangkan melalui proyek konsolidasi tanah. 2 Konsolidasi tanah sebagai upaya pengadaan tanah sekaligus cara pembangunan perumahan dan permukiman, sebagaimana juga tampak disadari benar oleh penyusun UU Perumahan dan Permukiman kita ini, adalah cara yang lebih murah dan sederhana secara teknis dalam pembangunan perumahan dan permukiman. Oleh karena itu sebetulnya konsolidasi tanah perkotaan sangat cocok untuk Negara-negara sedang berkembang seperti Indonesia. Dengan diperbolehkannya peserta konsolidasi tanah menjual kaveling-kaveling tanah hasil konsolidasi kepada pihak lain (pembeli), maka dengan demikian sebetulnya biaya ( cost recovery) proses konsolidasi yang semula ditanggung masyarakat peserta konsolidasi menjadi berpindah jadi beban pembeli kaveling tanah matang. Jadi, biaya pelaksanaan konsolidasi tanah hanya ditanggung sementara saja oleh para peserta konsolidasi.

III. PRINSIP-PRINSIP PROGRAM DAN KEGIATAN KONSOLIDASI TANAH Secara substantif, kebijakan konsolidasi tanah mencakup arahan pengelolaan program dan pengelolaan kegiatan. Pengelolaan program, hampir sepenuhnya adalah tugas dan tanggung jawab pemerintah daerah, sedangkan pengelolaan kegiatan hampir sepenuhnya merupakan tugas dan tanggung jawab para peserta konsolidasi tanah. Pengelolaan program konsolidasi tanah meliputi aktivitas rutin dalam rangka perencanaan dan implementasi erncana tata ruang dan penyusunan program-program pembangunan daerah (kota atau kabupaten), termasuk di dalamnya koordinasi antarsatuan kerja perangkat daerah. Sedangkan pengelolaan kegiatan meliputi tahapantahapan pekerjaan teknis dan administrasi yang harus ditempuh oleh para peserta konsolidasi di lapangan. Adapun prinsip-prinsip konsolidasi tanah di Indonesia, sebagaimana diperlihatkan melalui materi Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah, adalah sebagai berikut:

Konsolidasi Tanah merupakan suatu kebijakan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaanpemilikan dan penggunaan tanah sekaligus sebagai suatu upaya pengadaan tanah bagi pembangunan, mempunyai tujuan-tujuan mendasar: meningkatkan dayaguna dan hasilguna penggunaan tanah, menyelaraskan kepentingan individu dengan fungsi sosial tanah, meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi masyarakat. (Pasal 1 dan Konsiderans)

Masyarakat pemilik tanah baik di perkotaan maupun di perdesaan atas biaya sendiri mempunyai hak melakukan konsolidasi tanah apabila sekurang-kurangnya 85 persen dari luas tanah mendapat persetujuan pemiliknya dan mendapat Penetapan Lokasi dari Bupati/Walikota sesuai dengan peruntukan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Pembangunan Daerah Kabupaten/Kota. (Pasal 4 dan 7)

Untuk memungkinkan mencapai kondisi penguasaan-pemilikan tanah dan penggunaan tanah dalam bentuk persil tanah yang teratur/terencana, pemilik tanah peserta konsolidasi harus melepaskan atas tanahnya terlebih dahulu untuk selanjutnya ditetapkan sebagai Obyek Konsolidasi Tanah oleh Kepala

John M. Courtney, Intervention through Land Use Regulation dalam Harold B. Dunkerly (eds), 1983, Urban Land Policy: Issues and Policy, A World bank Publication, Oxford University Press, hlm.162.

Badan Pertanahan Nasional atas usul Kepala kantor Pertanahan melalui Kepala Kantor Wilayah BPN. (Pasal 8 ayat 1)

Obyek Konsolidasi Tanah diberikan kembali kepada para peserta Konsolidasi Tanah sesuai dengan rencana tata kaveling yang disetujui oleh para peserta Konsolidasi Tanah dan dibebaskan dari pembayaran Uang Pemasukan Negara namun tetap harus membayar Biaya Administrasi dan Biaya Pendaftaran Tanah. (Pasal 8 ayat 2 dan ayat 3)

Pemenuhan biaya pembangunan prasarana dan sarana lingkungan serta biaya pelaksanaan konsolidasi tanah, bersumber dari Sumbangan Tanah atau bentuk lain yang bisa diuangkan dari para peserta. (Pasal 6 dan 7)

Pihak yang ikut terlibat dalam program Konsolidasi Tanah berikut fungsinya masing-masing adalah sebagai berikut: (1) Kepala BPN sebagai pembina pelaksanaan, (2) Kepala Kantor Wilayah BPN sebagai pengendali pelaksanaan, (3) Kepala Kantor Pertanahan sebagai penanggung jawab pelaksanaan, (4) Tim Koordinasi Konsolidasi Tanah yang dibentuk Gubernur untuk melakukan koordinasi dengan instansi-instansi terkait di lingkungan pemerintahan provinsi, dan (4) Tim

Koordinasi Konsolidasi Tanah dan Satuan Tugas Pelaksanaan Konsolidasi Tanah yang dibentuk Bupati/Walikota untuk melakukan koordinasi dengan instansi-instansi terkait di lingkungan pemerintahan kabupaten/kota. (Pasal 5)

10