BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang DKI Jakarta sebagai ibukota Negara Indonesia mengalami pertumbuhan penduduk yang sangat tinggi, pertambahan jumlah penduduk ini tidak hanya dari angka kelahiran tetapi juga dari arus urbanisasi desa ke kota dan kota-kota lainnya. Semakin bertambahnya jumlah penduduk maka semakin tinggi pula kebutuhan akan rumah tinggal sedangkan pembangunan perumahan di kota-kota besar, baik yang ditangani pemerintah maupun swasta belum dapat mengimbangi kebutuhan rumah tinggal yang terus meningkat. Pembangunan perumahan skala besar tidak dapat dilakukan serentak karena harus berhadapan dengan masalah pertanahan. Kelangkaan tanah dan tingginya harga tanah menjadi kendala yang harus dihadapi pemerintah kota dalam pengadaan rumah tinggal. Kondisi permukiman di DKI Jakarta masih belum tertata dan belum sesuai dengan rencana tata ruang kota. Tidak terencananya pembangunan perumahan, tingginya kebutuhan akan rumah, dan kelangkaan tanah yang memaksa pemanfaatan tanah secara maksimal hingga melanggar garis sempadan, menciptakan suatu lingkungan permukiman yang kumuh tanpa sarana dan prasarana. Lingkungan permukiman berkepadatan tinggi ini terbentuk di tengah kota sebagai pusat kegiatan perkantoran, perdagangan, dan jasa. Hal ini terjadi karena pertimbangan faktor kemudahan aksesibilitas dan kedekatan tempat kerja. Pertimbangan ini juga menjadi penyebab terbentuknya lingkungan pemukiman yang padat, tidak sehat, dan tidak tertata karena tidak memenuhi persyaratan teknis. Menurut Bambang Panudju (1999), untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat dan mewujudkan perumahan yang serasi dan seimbang sesuai dengan pola tata ruang kota, tata daerah, dan tata guna lahan yang optimal, maka perlu dikembangkan perumahan dan permukiman dalam bentuk rumah susun karena penduduk di perkotaan sangat padat sedangkan tanah yang tersedia terbatas. Membnagun hunian vertikal merupakan salah satu solusi obyektif untuk menyelesaikan masalah perumahan di tengah kelangkaaan tanah di pusat kota. Dalam programnya, Dinas Perumahan DKI Jakarta memprogramkan pembangunan perumahan yang dibagi dalam skala prioritas pembangunan. Salah satu program utamanya adalah peremajaan permukiman rukun warga yang tergolong kumuh berat diseluruh Kotamadya Jakarta. Rukun Warga 05 Kelurahan Karet Tengsin Jakarta Pusat

merupakan salah satu lokasi permukiman kumuh berat yang lokasinya berada di pusat kota. Berdasarkan arahan pembangunan dalam Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta Kecamatan Tanah Abang tahun 2005, permukiman kumuh berat diprogramkan mendapat prioritas untuk diremajakan. Dalam Instruksi Presiden No. 5 Tahun 1990 tentang Peremajaan Permukiman Kumuh di Atas Tanah Negara, peremajaan ini bertujuan untuk meningkatkan mutu kehidupan, harkat, derajat, dan martabat masyarakat penghuni permukiman kumuh terutama golongan masyarakat berpenghasilan rendah, untuk memperoleh perumahan yang layak dalam lingkungan permukiman yang sehat dan teratur. Secara fisik, psikologis, sosiologis, dan kultural manusia memiliki kemampuan untuk menyesuaikan diri dengan lingkungannya. Manusia selalu berusaha untuk mengatasi konflik yang mungkin terjadi dalam setiap interaksi adaptasi. Meskipun demikian, manusia tetap memiliki keterbatasan dan untuk menutupi keterbatasan tersebut dibutuhkanlah teknologi. Demikian halnya dengan lingkungan hunian vertikal ini, yang menuntut penyesuaian perilaku penghuninya, arsitektural akan membantu proses adaptasi ini. Hal tersebut diatas mengisyaratkan perancangan rumah susun sebagai hunian vertikal tidak hanya memperhatikan aspek arsitektural secara fisik saja tetapi juga aspek psikologis, struktur ekonomi masyarakat, dan gaya hidup masyarakat yang selalu bersosialisasi. Aspek fubgsional yang akan dimaksimalkan dalam perancangan sangat berkaitan dengan struktur ekonomi masyarakat, khususnya masyarakat golongan ekonomi lemah. Kenyamanan yang menyangkut kenyamanan termal, tata ruang, dan pengkondisian lingkungan tetap diperhatikan. Dari semua aspek tersebut akan direncanakan suatu lingkungan hunian vertikal yang manusiawi, ekonomis, dan efisien. Sebagai contoh, penyediaan ruang publik untuk mewadahi kebutuhan sosialisasi. Pengkondisian udara dan pencahayaan alami direncanakan seefisiensi mungkin untuk menekan biaya pembangunan. Pembangunan rumah susun di kawasan permukiman padat di tengah kota, ditujukan untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi masyarakat golongan ekonomi rendah yang saat ini menghuni permukiman kumuh.

1.2 Tujuan merancang pemukiman bagi masyarakat yang terkena peremajaan yaitu masyarakat RW 05 Kel. Karet Tengsin Jakarta Pusat yang tertata dalam kondisi lingkungan yang ideal di pemukiman rumah susun tanpa menghilangkan tatanan kehidupan sosial yang telah terbentuk dalam masyarakat ini saat menghuni pada hunian horisontal. Sebagai tempat hunian yang sehat dan layak

1.3 Sasaran Masyarkat sekitar RW 05 Kel. Karet Tengsin Jakarta Pusat Sasarannya adalah mengetahui masalah pemukiman kumuh dan penyebabnya secara umum serta mencari jalan keluar untuk memenuhi kebutuhan rumah tinggal yang layak bagi masyarakat golongan ekonomi rendah, penataan lingkungan sesuai dengan Rencana Rinci Tata Ruang DKI Jakarta, dan menciptakan kondisi lingkungan yang ideal dalam hunian vertikal.

1.4 Permasalahan Berdasarkan hasil survei yang telah saya lakukan, permasalahan yang terdapat pada Rusunami karet tengsin adalah : Faktor kebutuhan ruang Terdapat ruang yg di salah fungsikan Tidak ada tempat atau ruang untuk menjemur pakaian Faktor pembuangan sampah Tidak terdapat shaft pada tiap lantai rumah susun Tidak terdapat tempat sampah sementara pada tiap lantai Faktor pencahayaan Hanya mengandalkan cahaya alami pada tiap ventilasi dan kurang memperhatikan pencahayaan pada tiap lorong yang menghubungkan tiap ruangan. Faktor kebutuhan parkir Parkir kendaraan yang tidak terorganisir dengan rapih

 Penyalahgunaan tempat parkir roda empat yang bukan pada tempatnya Faktor keamanan Minimnya penjagaan pada pos keamanan

1.5 Pendekatan Faktor kebutuhan ruang, Penempatan ruang serbaguna yang mudah dijangkau sesuai dengan UUD Rusun yang menyatakan bahwa Setiap 3 lantai pada rusun harus terdapat ruang serbaguna / ruang bersama Faktor pembuangan sampah, maka dilakukan pendekatan melalui penyediaan tempat sampah pada tiap lantai rumah susun Faktor pencahayaan, menggunakan cahaya buatan dengan membuat lampu dinding pada tiap ruang Faktor kebutuhan parkir, agar lebih terorganisir maka untuk parkir mobil menggunakan pembatas berupa garis dan untuk motor di buatkan tempat parkir khusus yang mudah dijangkau dan aman Faktor keamanan,minimnya penjagaan pada pos keamanan maka dilakukan pendekatan melalui penambahan SDM ( Satpam) dan penggunaan cctv

BAB II TINJAUAN TEORI DAN KASUS

2.1 Definisi Judul Menurut UU No. 16 Tahun 1985 tentang rumah susun. Rumah susun diartikan sebagai berikut: Rusun (rumah susun) adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Milik adalah Kewenangan atas sesuatu atau keistimewaan untuk menggunakan atau memanfaatkannya sesuai keinginan, dan membuat orang lain tidak berhak atas hal tersebut kecuali dengan alasan syariah. (sumber: http://hamidelsaif.faa.im/pengertianhak-milik-hak-mili-sebab-kepe.xhtml)

Jadi rumah susun milik (RUSUNAMI) adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam satu lingkungan tempat hunian yang memiliki wc dan dapur baik menyatu dengan unit maupun bersifat publik dan diperoleh melalui kredit kepemilikan rumah dengan subsidi maupun tanpa subsidi. Syarat mendapatkan rusunami/ rumah susun sederhana milik 1. Penghasilan maksimal 4,5 juta perbulan 2. Merupakan rumah pertama dengan dibuktikan oleh surat pengantar dari kelurahan sesuai KTP 3. Memiliki NPWP 4. Perorangan 5. Dibayar secara kredit 6. Ditempati oleh pembeli 7. Tidak boleh dijual selama 5 tahun pertama (sewa boleh)

2.2 Klasifikasi Rusun Ada beberapa klasifikasi rumah susun berdasarkan sifat dan kepemilikannya. Klasifikasi rumah susun berdasarkan sifatnya terdiri dari : 1. Rumah susun sederhana 2. Rumah susun menengah 3. Rumah susun mewah Klasifikasi rumah susun berdasarkan kepemilikannya terdiri dari 1. Rumah Susun Milik (Rusunami) 2. Rumah Susun Sewa (Rusunawa)

2.3 Fungsi-Fungsi Rumah Susun Fungsi-fungsi rumah susun meliputi fungsi hunian, bukan hunian dan campuran. Rumah Susun fungsi hunian adalah Rumah Susun yang satu-satunya berfungsi utama untuk tempat tinggal. Rumah Susun fungsi bukan hunian adalah Rumah Susun yang satuan-satuannya berfungsi untuk bukan tempat tinggal. Rumah Susun penggunaan campuran adalah Rumah Susun yang satuan-satuannya berfungsi untuk tempat tinggal dan penggunaan lainnya

2.4 Persyaratan Teknis dan Administratif Pembangunan Rumah Susun Sesuai dengan peraturan pemerintah Republik Indonesia nomor 4 tahun 1988 tentang rumah susun presiden Republik Indonesia. Rumah susun harus direncanakan dan dibangun dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi sesuai dengan standar yang berlaku. Struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan rumah susun sebagaimana dimaksud, harus diperhitungkan kuat dan tahan terhdap.

 Beban mati; Beban bergerak; Gempa, hujan, angin dan banjir; Kebakaran dalam jangka waktu yang diperhitungkan cukup untuk usaha pengamanan dan penyelamatan; Daya dukung tanah; Kemungkinan adanya beban tambahan, baik dari arah vertikal maupun horizontal; Gangguan atau perusak lainnya, sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Selain persyaratan teknis dan administratif pembangunan Rumah Susun, Rumah Susun juga memiliki standart perencanaan yaitu: Kepadatan Bangunan Dalam mengatur kepadatan (intensitas) bangunan diperlukan perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lingkungan Bangunan (KLB). a) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah perbandingan antara luas dasar bangunan dengan luas lahan/persil, tidak melebihi dari 0.4 b) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah tidak kurang dari 1.5 c) Koefisien Bagian Bersama (KBB) adalah perbandingan bagian bersama dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0.2 Lokasi Rusun dibangun dilokasi yang sesuai rencana tata ruang, rencana tata bangunan dan lingkungan, terjangkau layanan transportasi umum, serta dengan mempertimbangkan keserasian dengan lingkungan sekitarnya. Tata Letak Tata letak rusun harus mempertimbangkan keterpaduan bangunan, lingkungan, kawasan dan ruang, serta dengan mempertimbangkan faktor-faktor kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan.

Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian Jarak antar bangunan dan ketinggian ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan, dan pertukaran secara alami, kenyamanan, serta kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota.

Jenis Fungsi Rumah Susun Jenis fungsi peruntukan rumah susun adalah untuk hunian dimungkinkan dalam satu rumah susun / kawasan rumah susun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha.

Luasan Satuan Rumah Susun Luas satu rumah susun minimum 21m, dengan fungsi utama sebagai ruang tidur/ruang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur

Kelengkapan Rumah Susun Rumah susun harus dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas yang menunjang kesejahteraan, kelancaran dan kemudahan penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari

Transportasi Vertikal Rumah susun dengan jumlah lantai dibawah 6 lantai, menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal. Sedangkan rumah susun lebih dari 6 lantai, menggunakan lift sebagai transportasi vertikal.

2.5 Prinsip Dasar Pembangunan Rumah Susun Prinsip dasar pembangunan rumah susun meliputi: Keterpaduan Pembangunan rumah susun dilaksanakan prinsip keterpaduan kawasan, sector, antar pelaku, dan keterpaduan dengan sistem perkotaan. Efesiensi dan Efektivitas Memanfaatkan sumber daya yang tersedia secara optimal, melalui peningkatan intensitas penggunaan lahan dan sumber daya lainnya. Penegakan Hukum Mewujudkan adanya kepastian hukum dalam bermukim bagi semua pihak, serta menunjang tinggi nilai-nilai kearifan yang hidup ditengah masyarakat.

Keseimbangan dan Keberlanjutan Mengindahkan keseimbangan ekosistem dan kelestarian sumber daya yang ada. Partisipasi Mendorong kerjasama dan kemitraan pemerintah dengan badan usaha dan masyarakat untuk dapat berpatisipasi dalam proses perencanaan, pembangunan, pengawasan, osperasi, dan pemeliharaan, serta pengelolaan rumah susun.

Kesetaraan Menjamin adanya kesetaraan peluang bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah untuk dapat menghuni rumah susun yang layak bagi peningkatan kesejahteraannya.

Transparasi dan Akuntabilasi Menciptakan kepercayaan timbal-balik antara pemerintah, badan usaha, dan masyarakat melalui penyediaan informasi yang memadai serta dapat mempertanggung jawabkan kinerja pembangunan kepada seluruh pemangku kepentingan.

2.6 Kelengkapan Rumah Susun Sesuai dengan peraturan pemerintah Republik Indonesia nomor 4 tahun 1988 tentang rumah susun presiden Republik Indonesia. Rumah susun harus dilengkapi dengan: 1) Jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan mengenai perpipaan dan perlengkapannya termasuk meter air, pengatur tekanan air, dan tangki air dalam bangunan; 2) Jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya, termasuk meter listrik dan pembatas arus, serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan; 3) Jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta perlengkapannya meter gas, pengatur arus serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan; 4) Saluran pembuangan air hujan yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas, dan pemasangan; 5) Saluran pembuangan air limbah yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas dan pemasangan;

6) Saluran dan/atau tempat pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan, kesehatan dan kemudahan; 7) Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya; 8) Alat transportasi berupa tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan persyaratan yang berlaku; 9) Pintu dan tangga darurat kebakaran; 10) Tempat jemuran; 11) Alat pemadam kebakaran; 12) Penangkal petir; 13) Alat/sistem alarm; 14) Pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu; 15) Generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift;

2.7 Satuan Rumah Susun Satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat

dipertanggungjawabkan, dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya serta harus disusun, diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari untuk hubungan ke dalam maupun ke luar. Satuan rumah susun dapat berada pada permukaan tanah, di atas atau dibawah permukaan tanah, atau sebagian di bawah dan sebagian di ataspermukaan tanah, merupakan dimensi dan volume ruang tertentu sesuai dengan yang telah direncanakan.

2.8 Bagian Bersama dan Benda Bersama Bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar, harus mempunyai ukuran yang mempunyai persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan seharihari baik dalam hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak lain, dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan, dan keterpaduan.

Benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang memenuhi persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan dan kenikmatan para penghuni maupun pihakpihak lain, dengan memperhatikan keselarasan,keseimbangan, dan keterpaduan.

2.9 Sistem-Sistem Sistem pengkondisian udara Secara alami Secara buatan Menggunakan ventilasi Sistem AC spilt

Sistem pencahayaan Secara alami Secara buatan PLN dan generator listrik (untuk lift) Menggunakan cahaya lewat ventilasi Menggunakan lampu downlight

Sistem jaringan listrik

Sistem transportasi vertikal

Sistem jaringan air bersih

Sistem yang digunakan adalah down feed system. Air dari Sumur bor ditampung di ground reservoir, kemudian oleh pompa penekan air dialirkan menuju roof tank, dan dengan gaya gravitasi air bersih mengalir ke tiap-tiap lantai.

Sistem jaringan air kotor

Pembuangan air kotor di golongkan menjadi air kotor mck, air kotoran (Tinja) dan Air hujan

Struktur kepengurusan rumah susun sederhana karet tengsin

Sistem evakuasi melalui tangga darurat

BAB III DATA

3.1 Data Lokasi Lokasi rusunami berada di Jakarta pusat, Kecamatan tanah abang, Kelurahan karet tengsin. Kelurahan karet tengsin berbatasan langsung dengan Kelurahan Gelora disebelah selatan, Kelurahan Bendungan Hilir disebelah utara, Kelurahan Bendungan Hilir disebelah barat, dan jalan HR Rasuna Said disebelah timur. Kecamatan Tanah Abang merupakan salah satu kecamatan dikota Jakarta yang mempunyai luas 9.3 km

PROPINSI Dki jakarta

Peta Pembagian Kelurahan di Kecamatan Tanah Abang

Kelurahan Karet Tengsin

Kecamatan Tanah Abang

3.2 Sarana Prasarana dan Fasilitas Sarana dan prasarana serta fasilitas yang tersedia di Rusunawa pasar jumat adalah sebagai berikut : Jalan mengunakan conblock Jalan setapak dari beton Utilitas Listrik dari PLN : 900 watt tiap hunian Air Limbah : 2 unit Sum-pit & 2 unit STP Air Bersih :1 unit Reservoir 1 unit rumah pompa 1 unit tangki air pada setiap blok bangunan

Keselamatan Bangunan pada tiap unit terdapat satu box hydrant tiap lantai satu box fire alarm tiap lantai satu unit tabung gas racun api 2 buah tangga kebakaran pada tiap blok Penghijauan Pohon pelindung Fasilitas Umum & sosial Tempat parkir motor Parkir mobil di sekitar jalan lingkungan 1buah lapangan ( dapat difungsikan sebagai tempat serbaguna) 1 buah lift 1 buah telepon umum Berikut merupakan gambar-gambar rusunami di karet tengsin - jakarta pusat

Gambar 1.1 : sirkulasi keluar atau masuk pintu utama

Pada gambar 1.1 merupakan sirkulasi utama untuk akses keluar dan masuk tapak, untuk menjaga keamanan maka terdapat 1 buah pos keamanan berukuran 2m x 2m yang sampai saat ini masih digunakan dan menjadi akses satu-satunya untuk keluar dan masuk tapak

Gambar 1.2 kwh meter Pada gambar 1.2 merupakan tempat perletakan kwh meter tiap unit yang diletakan pada lantai dasar

Gambar 1.3 (a)

Gambar 1.3 (b)

Pada gambar 1.3 (a) terdapat tempat parkir mobil disekitar rusunami dengan kapasitas kurang dari 60 unit . pada gambar 1.3 (b) terdapat tempat parkir motor yang terletak di dasar bangunan dengan kapasitas 50 unit.