Anda di halaman 1dari 33

1

Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto


BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang
Lahan adalah bagian dari bentang alam (landscape) yang mencakup pengertian
lingkungan fisik termasuk iklim, topografi, tanah, hidrologi, dan bahkan keadaan vegetasi
alami yang semuanya secara potensial akan berpengaruh terhadap penggunaan lahan (FAO
1976 dalam Niin 2010). Penggunaan lahan merupakan setiap bentuk campur tangan
manusia terhadap sumber daya lahan dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya baik
materil maupun spiritual (Vink 1975 dalam Gandasasmita 2001). Setiap bentuk campur
tangan manusia baik langsung maupun tidak langsung dapat berupa pemanfaatan lahan
yaitu seperti pertanian, permukiman, fasilitas umum, industri, rekreasi dan transportasi,
sehingga dapat dikatakan bahwa lahan merupakan sumberdaya alam yang sangat penting
bagi kelangsungan hidup manusia.
Saat ini tidak dapat dielakkan bahwa bentuk pengadaan lahan di suatu wilayah
berkaitan erat dengan pertumbuhan penduduk dan aktivitasnya. Semakin meningkatnya
jumlah penduduk dan semakin intensif aktivitas penduduk, maka akan berdampak pada
makin meningkatnya kebutuhan terhadap pengadaan lahan. Namun tidak hanya itu,
pengadaan lahan juga disebabkan karena adanya kebutuhan akan pergerakan dari tempat
asal ke tempat tujuan. Pergerakan ini akan semakin meningkat, yang kemudian harus
diimbangi dengan peningkatan sarana dan prasarana transportasi, diantaranya seperti
penambahan jaringan jalan dan peraturan lalu lintas.
Pada pembahasan ini, penulis lebih menitikberatkan pada pengadaan lahan untuk
fasilitas umum yaitu transportasi. Dan studi kasus yang dipilih adalah pengadaan lahan bagi
pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto. Proyek pembangunan Jalan Tol Surabaya-
Mojokerto ini dimaksudkan sebagai jalan alternatif lain untuk menggantikan peran dari jalan
yang lama dan mempermudah aksesibilitas antar wilayah di Jawa Timur.
Jawa Timur merupakan propinsi yang mengalami perkembangan lalu lintas yang
sangat pesat, sehingga dengan adanya pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto akan
berdampak positif pada pertumbuhan Jawa Timur, terutama di bidang ekonomi. Dengan
demikian diperlukan adanya pengadaan lahan untuk merealisasikan proyek tersebut, di
samping perencanaan metode pelaksanaan, waktu, serta perhitungan anggaran biaya.


2


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
1.2 Tujuan Penulisan
Tujuan dari penulisan makalah ini adalah:
Mengidentifikasi kasus pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-
Mojokerto
Menganalisis isu, potensi, dan permasalahan kasus pengadaan lahan untuk
pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Merumuskan strategi dan program penanganan kasus pengadaan lahan untuk
pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto

1.3 Sistematika Penulisan
Sistematika dari penulisan makalah ini adalah:
BAB I PENDAHULUAN
Berisi latar belakang yang memberikan gambaran singkat mengenai pokok bahasan,
tujuan penulisan, dan sistematika penulisan yang menjabarkan substansi dimasing-
masing bab.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
Berisi teori-teori dan kajian dari berbagai literature yang berhubungan dengan pengadaan
lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto.
BAB III GAMBARAN UMUM
Berisi orientasi wilayah studi dan identifikasi berbagai potensi dan permasalahan
pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto.
BAB IV ANALISIS
Berisi hasil analisis disertai dengan skema penanganan terkait pengadaan lahan untuk
pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto.
BAB V PENUTUP
Berisi kesimpulan dari hasil pembahasan dan rekomendasi yang merupakan usulan
strategi dan program penanganan pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol
Surabaya-Mojokerto.





3


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pola Pembatasan Pemilikan Tanah Menurut UUPA
Sebagai landasan hukum di bidang pertanahan adalah UU No. 5 Tahun 1960 yang
dikenal dengan UUPA yang mendasarkan pada pasal 33 ayat 3 UUD 1945. Sesuai dengan
dasar falsafahnya maka ketentuan pertanahan ditujukan untuk tercapainya keadilan sosial
bagi seluruh masyarakat dalam kaitannya dengan perolehan dan pemanfaatan sumber daya
alam, khususnya tanah.
Pada bagian penjelasan umum UUPA ditegaskan bahwa tujuan dibentuknya UUPA
adalah:
Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional, yang akan merupakan
alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan
rakyat, terutama rakyat tani, dalam rangka mencapai masyarakat yang adil dan makmur;
Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum
pertanahan;
Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas
tanah bagi rakyat seluruhnya.
Kepastian hukum hak-hak atas tanah itu, khususnya mengenai pemilikan tanah dan
penguasaannya akan memberikan kejelasan mengenai orang atau badan hukum yang
menjadi pemegang hak atas tanah (subyek hak), maupun kepastian mengenai letak, batas-
batasnya, luasnya dan sebagainya (obyek hak). Beberapa hal penting terkait pola
pembatasan pemilikan tanah menurut UUPA adalah:
Konsep pemilikan hak atas tanah menurut UUPA adalah bersifat komunalistik, yang
senantiasa memperhatikan keseimbangan antara kepentingan pribadi dan kepentingan
umum sesuai dengan esensi tanah bersifat sosial.
Pola pembatasan pemilikan tanah secara umum yang telah diamanatkan UUPA bersifat
kualitatif dengan membatasi kewenangannya maupun bersifat kuantitatif dengan
membatasi luasnya, pengaturannya lebih lanjut dalam bentuk UU maupun Peraturan
Pemerintah.
Pembatasan terhadap pemilikan tanah pertanian telah dilakukan dengan UU No. 56 PRP
Tahun 1960, tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian dengan memperhatikan jumlah
kepadatan penduduk daerah Tk. II setempat.
4


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Pembatasan terhadap pemilikan tanah non-pertanian masih bersifat parsial dan insidental
yakni berupa perijinan serta dalam bentuk ketentuan yang belum sesuai dengan amanat
UUPA sendiri yang harus berbentuk UU ataupun PP.

2.2 Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan
Umum menurut PP No. 65 Tahun 2006
Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara
memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan,
tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Beberapa ketentuan tentang
pengadaan tanah untuk kepentingan umum menurut PP No. 65 Tahun 2006 adalah:
Pasal 2
1. Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh
Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau
penyerahan hak atas tanah.
2. Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh
Pemerintah atau Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilakukan dengan cara jual beli,
tukar menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang
bersangkutan.
Pasal 5
Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau
Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, yang selanjutnya dimilki oleh
Pemerintah atau Pemeritah Daerah, meliputi :
a. Jalan umum da jalan tol, rel kereta api (diatas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di
ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan
sanitasi;
b. Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya;
c. Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, dan terminal;
d. Fasilitas keselamatn umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar, dan
lain-lain bencana;
e. Tempat pembuangan sampah;
f. Cagar alam dan cagar budaya;
g. Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.



5


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Pasal 6
1. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di wilayah Kabupaten/Kota dilakukan
dengan bantuan panitia pengadaan tanah Kabupaten/Kota yang dibentuk oleh
Bupati/Walikota.
2. Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh
Gubernur.
3. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah Kabupaten/kota atau lebih, dilakukan
dengan bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang dibentuk oleh Gubernur.
4. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi atau lebih, dilakukan dengan
bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri yang terdiri
atas unsur Pemerintah dan nsur Pemerintah Daerah terkait.
5. Susunan keanggotaan panitia pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1),
ayat (2), dan ayat (3) terdiri atas unsur perangkat daerah terkait dan unsur Badan
Pertanahan Nasional.
Pasal 7
Panitia pengadaan tanah bertugas:
a. mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-
benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau
diserahkan;
b. mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang haknya akan dilepaskan
atau diserahkan dan dokumen yang yang mendukungnya;
c. menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau
diserahkan;
d. memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana
pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah menegnai rencana dan tujuan
pengadaan tanah tersebut dalam bentuk konsultasi publik baik melalui tatap muka,
media cetak, maupun media elektronik agar dapat diketahui oleh seluruh masyarakat
yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah;
e. mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi
pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka
menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi;
f. menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemegang hak atas
tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang ada di atas tanah;
g. membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah;
6


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
h. mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan
menyerahkan kepada pihak yang berkompeten.
Pasal 10
1. Dalam hal kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak dapat dialihkan
atau dipindahkan secara teknis tata ruang ketempat atau lokasi lain, maka musyawarah
dilakukan dalam jangka waktu paling lama 120 (seratuh dua puluh ) hari kalender
terhitung sejak tanggal undangan pertama.
2. Apabila setelah diadakan musyawarah sebagimana dimaksud pada ayat (1) tidak
tercapai kesepakatan, panitia pengadaan tanah menetapkan besarnya ganti rugi
sebagaimana dimaksud dalam pasal 13 huruf a dan menitipkan ganti rugi uang kepada
Pengadilan Negeri wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan.
3. Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan ganti rugi sebagaimana
dimaksud pada ayat (2), maka panitia menitipkan uang ganti rugi kepada Pengadilan
Negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan.
Pasal 13
Bentuk ganti rugi dapat berupa:
a. Uang; dan/atau
b. Tanah pengganti; dan/atau
c. Pemukiman kembali; dan/atau
d. Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam
huruf a, huruf b, dan huruf c;
e. Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan.
Pasal 15
1. Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas:
a. Nilai Jual Obyek pajak (NJOP) atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan
Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian Lembaga/Tim Penilai
harga Tanah yang ditunjuk oleh panitia.
b. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di
bidang bangunan.
c. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di
bidang pertanian.
2. Dalam rangka menetapkan dasar perhitungan ganti rugi, Lembaga/Tim Penilai harga
Tanah ditetapkan oleh Bupati/Walikota atau Gubernur bagi Provinsi Daerah Khusus
Ibukota Jakarta.

7


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Pasal 18A
Apabila yang berhak atas tanah atau benda-benda yang ada di atasnya yang haknya
dicabut tidak bersedia menerima ganti rugi sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
presiden, karena dianggap jumlahnya kurang layak, maka yang bersangkutan dapat
menerima banding kepada Pengadilan Tinggi agar menetapkan ganti rugi sesuai Undang-
Undang Nomor 20 tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda
yang Ada di Atasnya dan Peraturan Pemerintah Nomor 39 tahun 1973 tentang Acara
Penetapan Gati Kerugian oleh Pengadilan Tinggi Sehubungan dengan Pencabutan Hak-Hak
Atas Tanah dan Benda-Benda yang ada di Atasnya.

2.3 Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum menurut
UU No. 2 Tahun 2012
Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti
kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Beberapa ketentuan tentang
pengadaan tanah untuk kepentingan umum menurut UU No. 2 Tahun 2012 adalah:
Pasal 4
1. Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah menjamin tersedianya tanah untuk
Kepentingan Umum.
2. Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah menjamin tersedianya pendanaan untuk
Kepentingan Umum.
Pasal 5
Pihak yang berhak wajib melepaskan tanahnya pada saat pelaksanaan pengadaan
tanah untuk Kepentingan Umum setelah pemberian ganti kerugian atau berdasarkan
putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
Pasal 6
Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan oleh Pemerintah.
Pasal 7
1. Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan:
a. Rencana Tata Ruang Wilayah;
b. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah;
c. Rencana Strategis; dan
d. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah.
2. Dalam hal pengadaan tanah dilakukan untuk infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi,
pengadaannya diselenggarakan berdasarkan Rencana Strategis dan Rencana Kerja
8


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Instansi yang memerlukan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1 huruf c dan huruf
d.
3. Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan melalui perencanaan
dengan melibatkan semua pengampu dan pemangku kepentingan.
Pasal 8
Pihak yang berhak dan pihak yang menguasai Obyek Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum wajib mematuhi ketentuan dalam Undang-Undang ini.
Pasal 9
1. Penyelenggaraan pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum memperhatikan
keseimbangan antara kepentingan pembangunan dan kepentingan masyarakat.
2. Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum dilaksanakan dengan Ganti Kerugian yang
layak dan adil.
Pasal 10
Tanah untuk Kepentingan Umum sebagimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat 1
digunakan untuk pembangunan:
a. Pertanahan dan keamanan nasional;
b. Jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas
operasi kereta api;
c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan
sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;
d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;
g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;
h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;
j. fasilitas keselamatan umum;
k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah;
l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;
m. cagar alam dan cagar budaya;
n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;
o. penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta perumahan
untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa;
9


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;
q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan
r. pasar umum dan lapangan parkir umum.
Pasal 11
1. Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10
wajib diselenggarakan oleh Pemerintah dan tanahnya selanjutnya dimiliki Pemerintah
dan tanahnya selanjutnya dimiliki Pemerintah atau Pemerintah Daerah.
2. Dalam hal instansi yang memerlukan pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum
sebagiamana dimaksud dalam Pasal 10 adalah Badan Usaha Milik Negara, tanahnya
menjadi milik Badan Usaha Milik Negara.
Pasal 12
1. Pembangunan untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaskud dalam Pasal 10 huruf
b sampai dengan huruf r wajib diselenggarakan Pemerintah dan dapat bekerja sama
dengan Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, atau Badan Usaha
Swasta.
2. Dalam hal pembangunan pertanahan dan keamanan nasional sebagaimana dimaksud
Pasal 10 huruf a, pembangunannya diselenggarakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
Pasal 13
Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan melalui tahapan:
a. Perencanaan;
b. Persiapan;
c. Pelaksanaan; dan
d. Penyerahan hasil.
Pasal 17
Pemberitahuan rencana pembangunan disampaikan kepada masyarakat pada rencana
lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum, baik langsung maupun tidak langsung.
Pasal 27 Ayat 2
Pelaksanaan pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum meliputi:
a. inventarisasi dan identifikasi penguasaan pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan
tanah;
b. penilaian Ganti Kerugian;
c. musyawarah penetapan Ganti Kerugian;
d. pemberian Ganti Kerugian; dan
e. pelepasan tanah Instansi.
10


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Pasal 33
Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah,
meliputi:
a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. bangunan;
d. tanaman;
e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai.
Pasal 36
Pemberian Ganti Kerugian dapat diberikan dalam bentuk:
a. uang;
b. tanah pengganti;
c. permukiman kembali;
d. kepemilikan saham; atau
e. bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

2.4 Batasan Jalan Tol
Definisi jalan terdapat dalam Pasal 1 butir 4 Undang-undang No. 38 tahun 2004
Tentang Jalan. Yang dimaksud dengan jalan adalah prasarana transportasi darat yang
meliputi segala bagian jalan, termasuk bangunan pelengkap dan perlengkapan yang
diperuntukkan bagi lalu lintas, yang berada pada permukaan tanah, di atas permukaan
tanah, di bawah permukaan tanah dan / atau air, serta di atas permukaan air, kecuali jalan
kereta api, jalan lori dan jalan kabel. Dalam Pasal 1 Undang - Undang No. 38 Tahun 2004,
jalan dibagi menjadi 3(tiga) macam, yaitu :
Jalan umum, yaitu jalan yang diperuntukkan bagi lalu lintas umum (Pasal 1butir 5).
Jalan khusus, yaitu jalan yang dibangun oleh instansi, badan usaha, perseorangan, atau
kelompok masyarakat untuk kepentingan sendiri (Pasal 1butir 6).
Jalan Tol, yaitu jalan umum yang merupakan bagian sistem jaringan jalan dan sebagai
jalan nasional yang penggunaannya diwajibkan membayar tol.
Jalan tol diselenggarakan dengan maksud untuk mewujudkan pemerataan
pembangunan dan hasil-hasilnya serta keseimbangan dalam pengembangan wilayah dengan
memperhatikan keadilan, yang dapat dicapai dengan membina jaringan jalan yang dananya
berasal dari pengguna jalan. Penyelenggaraan jalan tol bertujuan meningkatkan efisiensi
pelayanan jasa distribusi guna menunjang peningkatan pertumbuhan ekonomi terutama di
11


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
wilayah yang sudah tinggi tingkat perkembangannya (Pasal 2 ayat (1) dan (2) Peraturan
Pemerintah RI No. 15 Tahun 2005 tentang Jalan Tol).
Wewenang penyelenggaraan jalan tol berada pada pemerintah yang meliputi
pengaturan, pembinaan, pengusahaan, dan pengawasan, yang kesemuanya dilaksanakan
oleh suatu badan pemerintah yaitu Badan Pengatur Jalan Tol, dibentuk oleh Menteri, ada di
bawah, dan bertanggung jawab kepada Menteri.
Masyarakat pengguna jalan tol diwajibkan untuk membayar tol, yaitu sejumlah uang
tertentu yang dibayar untuk penggunaan jalan tol. Ketentuan mengenai tarif tol terdapat
dalam Pasal 48 Undang-undang No. 38 Tahun 2004, bahwa tarif tol dihitung berdasarkan
kemampuan bayar pengguna jalan, besar keuntungan biaya operasi kendaraan, dan
kelayakan investasi. Tarif tol yang besarnya tercantum dalam perjanjian pengusahaan jalan
tol ditetapkan pemberlakuannya bersamaan dengan penetapan pengoperasian jalan
tersebutsebagai jalan tol. Tarif tol mengalami evaluasi dan penyesuaian yang dilakukan
setiap 2 (dua) tahun sekali berdasarkan pengaruh laju inflasi.
Jalan Tol yang dibangun memiliki ketentuan yang berbeda dengan jalan umum
lainnya. Dalam hal syarat teknis, jalan tol mempunyai tingkat pelayanan keamanan dan
kenyamanan yang lebih tinggi dari jalan umum yang ada dan dapat melayani arus lalu lintas
jarak jauh dengan mobilitas tinggi. Untuk jalan tol yang digunakan untuk lalu lintas
antarkota didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 80 kilometer per jam, dan
untuk jalan tol di wilayah perkotaan didesain dengan kecepatan rencana paling rendah 60
kilometer per jam. Pasal 6 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2005 menentukan
spesifikasi, yaitu:
Tidak ada persimpangan sebidang dengan ruas jalan lain atau dengan prasarana
transportasi lainnya
Jumlah jalan masuk dan jalan keluar je dan dari jaln tol dibatasi secara efisien dan semua
jalan masuk dan jalan keluar harus terkendali secara penuh
Jarak antarsimpang susun, paling rendah 5 kilometer untuk jalan tol luar perkotaan dan
paling rendah 2 kilometer untuk jalan tol dalam perkotaan
Jumlah lajur sekurang-kurangnya dua lajur per arah
Menggunakan pemisah tengah atau median
Lebar bahu jalan sebelah luar harus dapat dipergunakan sebagai jalur lalu lintas
sementara dalam keadaan darurat



12


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
2.5 Badan Pengatur Jalan Tol menurut PP No. 15 Tahun 2005
Badan Pengatur Jalan Tol yang selanjutnya disebut BPJT adalah badan yang dibentuk
oleh Menteri, ada di bawah, dan bertanggung jawab kepada Menteri.
Pasal 72
BPJT merupakan badan non struktural yang dibentuk oleh, berada di bawah dan
bertanggung jawab kepada Menteri.
Pasal 73
BPJT berkedudukan di Ibukota Negara Republik Indonesia.
Pasal 74
BPJT mempunyai wewenang melakukan sebagian pengaturan, pengusahaan, dan
pengawasan Badan Usaha jalan tol untuk memberikan manfaat yang maksimal bagi negara
dan sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Pasal 75
1. Dalam menjalankan wewenang sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 74, BPJT
mempunyai tugas dan fungsi:
a. merekomendasikan tarif awal dan penyesuaian tarif tol kepada Menteri;
b. melakukan pengembilalihan hak pengusahaan jalan tol yang telah selesai masa
konsesinya kepada Menteri;
c. melakukan pengambilalihan hak sementara pengusahaan jalan tol yang gagal dalam
pelaksanaan konsesi, untuk kemudian dilelangkan kembali pengusahaannya;
d. melakukan persiapan pengusahaan jaan tol yang meliputi analisa kelayakan finansila,
studi kelayakan, dan penyiapan amdal;
e. melakukan pengadaan investasi jalan tol melalui pelelangan secara transparan dan
terbuka;
f. membantu proses pelaksanaan pembebasan tanah dalam hal kepastian tersedianya
dana yang berasal dari Badan Usaha dan membuat mekanisme penggunaannya;
g. memonitor pelaksanaan perencanaan dan pelaksanaan kontruksi serta
pengoperasian dan pemeliharaan jalan tol yang dilakukan Badan Usaha; dan
h. melakukan pengawasan terhadap Badan Usaha atas pelaksanaan seluruh kewajiban
perjanjian pengusahaan jalan tol dan melaporkannya secara periodik kepada
Menteri.
2. Ketentuan lebih lanjut mengenai pelaksanaan fungsi, tugas dan wewenang BPJT
ditetapkan oleh Menteri.


13


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
BAB III
GAMBARAN UMUM

3.1 Orientasi Wilayah Studi
Jalan Tol Surabaya-Mojokerto adalah jalan tol yang menghubungkan Kota Surabaya
dengan Kota Mojokerto sepanjang 37 kilometer atau melewati 37 desa/kelurahan dengan
kebutuhan lahan seluas 310.55 hektare. Ruas jalan tol ini merupakan salah satu ruas dari
proyek Jalan Tol Trans-Jawa dan tidak dapat dipungkiri bahwa pembangunan Jalan Tol
Trans-Jawa dari Cikampek, Jawa Barat sampai Surabaya, Jawa Timur dianggap sebagai
kunci bagi perkembangan ekonomi di pulau Jawa khususnya sektor industri. Para perencana
dan pengambil keputusan menganggap bahwa dengan kondisi prasarana transportasi saat
ini, khususnya jalan raya, tidak mendukung perkembangan sektor industri untuk bersaing
global. Kondisi jalan raya saat ini dianggap penghambat daya saing sektor industri di pulau
Jawa.
Seiring dengan jalannya waktu, kota kota di Jawa Timur terutama yang dekat
dengan kota Surabaya terkena pengaruh perkembangan kota sedikit demi sedikit. Kota-kota
tersebut beranjak meningkat pada sektor ekonomi, karena diakibatkan oleh pertumbuhan
ekonomi global secara internasional. Dan dalam kurun dua dasawarsa terakhir ini
peningkatan perekonomian Jawa Timur telah menjadi pesat, terutama di kota kota di
kabupaten Sidoarjo, Gresik, Bangkalan, Mojokerto dan Lamongan.
Dengan adanya hal tersebut diatas maka secara simultan peningkatan lalu lintas
kendaraan yang melalui jaringan jalan juga menjadi sangat padat hingga melampaui
kapasitas jalan yang tersedia, walau Bina Marga secara periodik telah meningkatkan kelas
serta kapasitas jalan yang ada. Pemerintah daerah dalam hal ini Badan Pengatur Jalan Tol
(B.P.J.T.) dengan seksama selalu mengamati hal tersebut, sehingga menurut hasil survey
disimpulkan perlunya pembangunan jalan tol disekitar kota Surabaya, salah satunya adalah
ruas Jalan Tol Surabaya Mojokerto ini. Maksud dan Tujuan pemerintah membangun Jalan
Tol Surabaya Mojokerto adalah:
Untuk meningkatkan pelayanan para pengguna jasa transportasi, yang pada akhirnya
demi meningkatkan perekonomian dan taraf hidup masyarakat terutama di sekitar daerah
yang dilalui jalan tol tersebut.
Untuk mengalihkan arus lalu lintas dari jalur utama supaya tidak mengalami overload
atau kemacetan yang akan mengganggu kegiatan perekonomian daerah tersebut.
14


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Jalan Tol SurabayaMojokerto melewati 4 Daerah Tingkat II yaitu Kota Surabaya,
Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik, dan Kabupaten Mojokerto. Jalan Tol Surabaya-
Mojokerto dibagi dalam dua karakter, yaitu:
Jalan tol dalam kota (urban section) yang dimulai dari km 8+800 sampai dengan km
14+200.
Jalan tol luar kota (rural section) yang dimulai dari km 14+200 sampai dengan km
42+840 dan mulai dari km 50+00 sampai dengan km 52+470.

Gambar 1. Trase Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Sumber: loketpeta.pu.go.id

3.2 Permasalahan
Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto terbagi dalam 5 seksi yaitu Seksi IA
(Waru-Sepanjang) dengan jarak 2,3 kilometer, Seksi IB (Sepanjang Western Ring Road,
WRR) dengan jarak 4,3 kilometer, Seksi II (WRR Driyorejo) dengan jarak 5,1 kilometer,
Seksi III (Driyorejo-Krian) dengan jarak 6,1 kilometer, dan Seksi IV (Krian-Mojokerto)
sepanjang 18,47 kilometer. Jalur tol Seksi IA sudah selesai dan memiliki 4 gerbang tol yaitu
Gerbang Tol Waru-4, Gerbang Tol Waru-6, Gerbang Tol-3, dan Gerbang Tol-5 (Kepala BPN
Sidoarjo Yusuf Purnama). Sedangkan untuk seksi yang lain masih sangat memprihatinkan
dikarenakan pembebasan lahan yang belum sepenuhnya, seperti pembebasan lahan pada
Seksi IB masih sekitar 58%, pada Seksi II masih sekitar 41%, pada Seksi III masih sekitar
54% dan seksi IV sekitar 74% (Direktur Pengembangan Usaha PT Jasa Marga Tbk Abdul
Hadi).
15


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto

Gambar 2: Eksisting Seksi I.A.1
Sumber: loketpeta.pu.go.id

Gambar 3: Rencana Seksi I.B.1 dan Seksi I.B.2
Sumber: loketpeta.pu.go.id

Gambar 4: Rencana Seksi II A dan Seksi II B
Sumber: loketpeta.pu.go.id
100 % Selesai
Pembebasan tanah masih sekitar 58 %
Pembebasan tanah masih sekitar 41 %
16


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto


Gambar 5: Rencana Seksi III A dan Seksi III B
Sumber: loketpeta.pu.go.id


Gambar 6: Rencana Seksi IV
Sumber: loketpeta.pu.go.id
Penyelengaraan pengadaan lahan untuk Jalan Tol Surabaya-Mojokerto telah dimulai
pada tahun 2007 yang mencakup 4 wilayah pemerintah daerah, yaitu Kota Surabaya,
Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik dan Kabupaten Mojokerto. Namun dalam
pelaksanaannya terjadi penghambatan pengadaan lahan yang disebabkan oleh beberapa
hal, yaitu:
Warga/pemilik lahan enggan melepaskan aset yang dimiliki karena besaran harga tanah
yang disodorkan oleh pemerintah dianggap kecil. Harga yang diperoleh pemilik tanah
tidak memungkinkan untuk memperoleh tanah didaerah yang sama. Beberapa kasus
seperti ini, meliputi:
Pembebasan tanah masih sekitar 54 %
Pembebasan tanah masih sekitar 74 %
IV A IV B IV C
IV D
IV E IV F
IV G
17


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
a. Desa Penompo Kecamatan Jetis Kabupaten Mojokerto, adanya pemilik tanah yang
menghendaki tanahnya dibeli pemerintah dengan harga di atas Rp 250 ribu/m
2
.
Namun, pemerintah mau membeli tanah mereka antara Rp 80 ribu/m2 hingga Rp
150 ribu/m2, yang mana berdasarkan perhitungan Nilai Jual Obyek Pajak dan
harga umum tanah yang berlaku di wilayah itu. Karena, kedua belah pihak tidak
menemukan kata sepakat, akhirnya pemerintah menempuh pembelian tanah
warga itu dengan menerapkan sistem konsinyasi yang pembayarannya melalui
Pengadilan Negeri.
b. Adanya 5 bidang tanah kas desa yang belum bisa dibebaskan karena belum
ditemukan lokasi pengganti lahan tersebut.
c. Adanya warga yang secara sengaja mengganti lahan basah menjadi lahan kering
yang harganya lebih mahal, sehingga Tim P2T tidak bisa membebaskan lahan
tersebut karena status lahan di Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah lahan
basah.
Status kepemilikan tanah, seperti tanah berstatus Letter C dan tanah yang telah
diwakafkan oleh pemilik terdahulu hanya melalui lisan tanpa ada perubahan sertifikat.
Tanah berstatus Letter C adalah tanah yang belum bersertifikat dan hanya terdaftar
dalam peta kelurahan setempat dimana letak tanah tersebut berada.
Proses administrasi pembebasan tanah milik TNI AL, tanah milik Dinas Pekerjaan Umum
Pengairan dan tanah milik Perusahaan Jawatan Kereta Api (PJKA).
Adanya penguasaan lahan oleh 2 warga seluas 12 hektare yang dibeli setelah surat
persetujuan penetapan lokasi pembangunan (SP2LP) diterbitkan (Direktur
Pengembangan Usaha PT Jasa Marga Tbk Abdul Hadi).

3.3 Potensi
Jalan tol diselenggarakan dengan tujuan meningkatkan efisiensi pelayanan jasa
distribusi guna menunjang peningkatan pertumbuhan ekonomi terutama di wilayah yang
tinggi tingkat perkembangannya. Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto membawa
harapan pada peningkatan ekonomi di Jawa Timur (Direktur Pengembangan Usaha PT Jasa
Marga Tbk Abdul Hadi). Keberadaan jalan tol nantinya akan dirasakan masyarakat yang
wilayahnya dilintasi jalan tol, dimana roda perekonomian mereka akan semakin cepat
berputar atau berkembang. Selain itu, arus pergerakan barang dan penumpang pun juga
akan semakin cepat, sehingga semakin banyak pengusaha dan masyarakat yang
diuntungkan dengan adanya jalan tol ini.
18


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Dampak positif pembangunan jalan tol, bukan hanya ketika jalan tol tersebut selesai
dibangun dan dioperasikan, tapi pada saat pembangunan pun sudah memberi manfaat bagi
banyak pihak. Ribuan tenaga kerja akan terlibat langsung maupun tidak langsung dalam
pembangunan jalan tol ini. Industri yang berkaitan dengan kebutuhan material jalan tol,
seperti semen atau besi, juga akan semakin meningkat. Bahkan untuk memenuhi kebutuhan
pasir pun melibatkan banyak pekerja, mulai dari penambangan pasir sampai dengan
pembongkaran di lokasi proyek (Direktur Pengembangan Usaha PT Jasa Marga Tbk Abdul
Hadi). Apalagi seluruh material dan tenaga kerja yang terlibat dalam pembangunan jalan tol
ini semuanya berasal dari dalam negeri. Dan tidak ada campur tangan asing dalam
pembangunan jalan tol ini.
















19


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
BAB IV
ANALISIS

4.1 Analisis Permasalahan
Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto yang telah direncanakan sejak 2007 dan
dipastikan beroperasi pada tahun 2014, saat ini justru terhambat. Hal ini dikarenakan
adanya beberapa lahan yang belum dibebaskan di setiap seksi (dari seksi II sampai IV).
Sulitnya pembebasan lahan tersebut dikarenakan beberapa hal, yaitu:
Adanya warga yang meminta ganti rugi lebih tinggi
Pengadaan lahan bagi kepentingan umum merupakan tuntutan yang tidak dapat
dielakkan oleh pemerintah mana pun. Semakin maju masyarakat, semakin banyak
diperlukan lahan-lahan untuk kepentingan umum. Sebagai konsekuensi dari hidup bernegara
dan bermasyarakat, jika hak milik individu berhadapan dengan kepentingan umum maka
kepentingan umumlah yang harus didahulukan. Pada penjelasan UUPA dinyatakan dengan
tegas, bahwa tanah-tanah di daerah-daerah dan pulau-pulau tidak semata-mata menjadi
hak rakyat secara individual dari rakyat yang tinggal di daerah itu. Namun demikian, negara
harus tetap menghormati hak-hak warga negaranya kalau tidak ingin dikatakan melanggar
hak azasi manusia.
Pengadaan lahan bagi kepentingan umum di Indonesia dilaksanakan dengan cara
pelepasan atau penyerahan hak atas tanah (pasal 2 PP No. 65 Tahun 2006). Dimana alur
pelaksanaan pengadaan lahan tersebut meliputi inventarisasi dan identifikasi penguasaan
pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah; penilaian ganti kerugian; musyawarah
penetapan ganti kerugian; pemberian ganti kerugian; dan pelepasan tanah instansi (pasal
27 ayat 2 UU No. 2 Tahun 2012). Namun saat ini, proyek pembangunan Jalan Tol Surabaya-
Mojokerto masih tersendat pada tahap musyawarah terkait penetapan ganti
kerugian.
Musyawarah dengan berbagai pihak terkait telah dilaksanakan, namun belum ada kata
sepakat terkait nilai ganti rugi. Dengan kondisi demikian, pemerintah dapat menitipkan ganti
rugi tersebut kepada Pengadilan Negeri (10 PP No. 65 Tahun 2006). Penitipan ganti rugi ini
dilakukan karena tidak ada kesepakatan nilai ganti rugi sedangkan musyawarah telah
melewati jangka waktu 120 hari dan tanah yang bersangkutan masih dipersengketakan
kepemilikannya.
20


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Besarnya ganti rugi yang diajukan pemerintah dalam pengadaan lahan bagi
pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto dirasa sudah layak dan adil (pasal 9 ayat 2 UU
No.2 Tahun 2012) yaitu telah didasarkan pada NJOP, nilai jual bangunan dan tanaman atau
harga pasar (pasal 15 PP No.65 Tahun 2006). Namun, warga tetap enggan melepaskan
tanahnya. Hal ini dikarenakan besaran ganti rugi tersebut dirasa kurang (tidak cukup untuk
memperoleh tanah didaerah yang sama).
Dengan demikian, kiranya dibutuhkan musyawarah sekaligus sosialisasi kepada
masyarakat sekali lagi, terkait poyek pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto dan
keputusan besarnya ganti rugi. Apabila dari pihak masyarakat tetap tidak bersedia
menerima ganti rugi karena dianggap jumlahnya kurang layak, maka yang bersangkutan
dapat menerima banding kepada Pengadilan Tinggi agar menetapkan ganti rugi sesuai
Undang-Undang Nomor 20 tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan
Benda-Benda yang Ada di Atasnya dan Peraturan Pemerintah Nomor 39 tahun 1973 tentang
Acara Penetapan Gati Kerugian oleh Pengadilan Tinggi Sehubungan dengan Pencabutan
Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang ada di Atasnya (pasal 18A PP No.65 Tahun
2006).
Adanya tanah kas desa yang belum bisa dibebaskan
Tanah kas desa merupakan tanah bengkok bagian dari tanah desa, yang mana
diperuntukkan bagi gaji pamong desa, yaitu Kepala Desa dan Perangkat Desa. Mereka
mempunyai hak untuk memperoleh penghasilan dari tanah tersebut, untuk memelihara
kehidupan keluarganya dengan cara mengerjakan hasilnya dari hasil tanah itu karena
jabatannya, jika di lain waktu yang bersangkutan tidak lagi menjabat sebagai pamong desa,
maka tanah bengkok tersebut menjadi tanah kas desa. Tanah ini adalah bagian dari
kekayaan desa yang menjadi milik desa. Kekayaan desa tersebut dibuktikan dengan
dokumen kepemilikan yang sah atas nama desa.
Kekayaan desa yang berupa tanah kas desa tidak diperbolehkan dilakukan pelepasan
hak kepemilikan kepada pihak lain, kecuali diperlukan untuk kepentingan umum. Pelepasan
hak kepemilikan tanah kas desa untuk kepentingan umum dilakukan setelah mendapat
ganti rugi sesuai harga yang menguntungkan desa dengan memperhatikan harga pasar dan
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Penggantian ganti rugi berupa uang harus digunakan untuk
membeli tanah lain yang lebih baik dan berlokasi di desa setempat (pasal 15 Permendagri
4/2007).
Tanah kas desa yang belum bisa dibebaskan pada proyek pembangunan Jalan Tol
Surabaya-Mojokerto ini lebih dikarenakan belum adanya lokasi pengganti. Dengan
21


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
demikian, kiranya perlu dilanjutkan upaya pencarian lokasi pengganti. Walaupun tidak pada
desa setempat, apabila lokasinya pada kecamatan yang sama masih dirasa tidak bermasalah
karena yang terpenting adalah jaraknya yang tidak jauh. Apabila berada pada jarak yang
relatif jauh maka nantinya akan berpengaruh pada biaya transportasi pemilik tanah kas
desa. Selain itu diupayakan pula lokasi pengganti tidak terpisah-pisah antara satu dengan
lainnya, karena jika terpisah pemanfaatan antara lahan satu dengan lalinnya akan
mengeluarkan biaya pengelolaan yang lebih besar dibandingkan sebelumnya. Kemudian,
apabila lokasi pengganti sudah didapatkan maka masih diperlukan pengecekan kualitas
tanah untuk menjamin tingkat kesuburannya.
Adanya warga yang mengganti lahan basah menjadi lahan kering
Lahan basah merupakan wilayah-wilayah dimana tanahnya jenuh dengan air karena
tergenangi air yang dangkal, sedangkan lahan kering merupakan kebalikannya. Lahan basah
dan kering memiliki perbedaan dari segi pemanfaatan maupun penjualan. Lahan kering lebih
mudah dan cepat dimanfaatkan daripada lahan basah. Penjualan lahan yang berstatus lahan
basah dan lahan kering memiliki perbedaan harga jual yang lebar. Dimana harga jual lahan
kering lebih tinggi dibandingkan harga jual lahan basah. Hal ini dikarenakan besaran pajak
pada lahan kering lebih tinggi dibandingakan pada lahan basah walaupun luasan dan lokasi
yang sama.
Penggantian lahan basah menjadi lahan kering pada proyek pembangunan Jalan Tol
Surabaya-Mojokerto dilakukan oleh warga secara sengaja, agar mendapatkan
harga jual yang lebih mahal. Namun, upaya yang dilakukan warga itu justru membuat
Tim P2T tidak bisa membebaskan lahan tersebut karena status lahan di Badan Pertanahan
Nasional (BPN) adalah lahan basah. Dengan demikian, kiranya perlu mematuhi peraturan
atau hukum yang berlaku. Hal ini dikarenakan aspek hukum atas lahan menjadi rujukan
utama untuk mengetahui makna tersurat dari status lahan tersebut.

4.2 Analisis SWOT
Setelah melakukan analisis permasalahan terkait pengadaan lahan untuk
pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto, maka perlu adanya penyusunan strategi.
Strategi yang dirumuskan harus mempertimbangkan kondisi internal (strength and
weakness) serta eksternal (opportunity and threat). Pengambil kebijakan dapat menentukan
prioritas pada aspek mana yang akan dibenahi, namun biasanya mereka berfokus pada
kondisi internal terlebih dahulu (Houben, et.al, 1999:126). Berdasarkan identifikasi dan
analisis permasalahan maka diperoleh poin penting dalam merumuskan strategi, bahwa
22


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto harus
mempertimbangkan kondisi internal dan eksternal tersebut (SWOT).
Tabel 1. Matriks SWOT dan Alternatif Strategi
FAKTOR INTERNAL






FAKTOR EKSTERNAL
STRENGHT
Terdapat lahan-lahan yang
telah memiliki surat
persetujuan penetapan lokasi
pembangunan (SP2LP).
Terdapat kesediaan masyarakat
dalam upaya pembebasan
lahan.
WEAKNESS
Terdapat ketidaksepakatan
masyarakat terkait harga
pembebasan lahan.
Terdapat ketidakmerataan
sosialisasi kepada masyarakat.

OPPORTUNITY
Terdapat dukungan
pemerintah propinsi dan
pusat.
Terdapat regulasi
pembebasan lahan yang
sudah sistematis.
Terdapat panitia pengadaan
lahan yang telah dibentuk.

S O
Melaksanakan pembebasan lahan
berdasarkan regulasi yang sudah
ada dan menjalin komunikasi yang
intens antara panitia pengadaan
lahan dan masyarakat.


W O
Melaksanakan sosialisasi dan
musyawarah mengenai
pembangunan Jalan Tol Surabaya-
Mojokerto, pembebasan lahan,
dan kesepakatan harga pada
masyarakat oleh panitia
pengadaan lahan.
THREAT
Terdapat pembengkakan
dana yang dialokasikan
untuk pembebasan lahan.
S T
Melakukan pembebasan lahan
sesuai dengan NJOP dan harga
pasar.
W T
Melaksanakan sosialisasi mengenai
harga lahan yang sesuai dengan
NJOP dan harga pasar.

Sumber: Hasil Analisis, 2013
4.3 Alternatif Perhitungan Ganti Rugi
Pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto dilakukan
dengan pembebasan tanah, dimana tanah-tanah tersebut telah memiliki fungsi atau
pemanfaatannya masing-masing, sehingga menimbulkan perbedaan pada besaran ganti rugi
yang diberikan. Berdasarkan sistem perhitungan ganti rugi yang diberikan kepada pemilik
tanah, hasil diskusi dengan BPN dan Subdit Pengadaan Tanah, selama ini telah
memperhitungkan penilaian fisik dan penilaian non fisik. Penilaian fisik adalah nilai fisik dari
hak atas tanah menggunakan atau berbasis nilai pasar. Nilai non fisik merupakan nilai
kehilangan finansial akibat kehilangan aset tanah yang diwakili oleh nilai premium, nilai
selain akibat kehilangan finansial seperti nilai kosmis religious magis atau ikatan emosional
yang dimiliki tanah tidak diperhitungkan. Perumusan perhitungan ganti rugi yang telah
dilakukan adalah:
23


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto

Berdasarkan Standar Operasional Prosedur (SOP) penilaian tanah yang dikeluarkan
oleh Badan Pertanahan Nasional, kehilangan finansial akibat pengadaan tanah yaitu:
Kerugian akibat nilai tanah yang menurun akibat tanah terbebaskan sebagian.
Kerugian akibat kehilangan usaha yang sedang berjalan.
Biaya yang ditimbulkan akibat relokasi/biaya pindah ke tempat baru.
Biaya yang timbul akibat relokasi / pindah ke tempat baru.
Langkah awal dalam melakukan evaluasi ekonomi terhadap suatu barang atau jasa
adalah dengan mengidentifikasikan komponen-komponen perhitungan ganti rugi yang
diklasifikasikan sesuai peruntukan suatu tanah atau lahan. Pengklasifikasi terdiri atas :(1)
Permukiman; (2) Perkantoran; (3) Pertokoan/Warun; (4) Tanah Pertanian/Perkebunan;
(5)Tanah Kehutanan; (6)Tanah HGU; (7)Tanah Eks HGU; (8)UtilitasPLN/PDAM; (9)Aset
PT.KAI; (10) Aset TNI/POLRI; (11) Aset Desa; (12) Tanah Wakaf dan (13) Fasus/Fasos.
Usulan komponen-komponen alternatif perhitungan ganti rugi pembebasan tanah, yaitu:

- Permukiman




Keterangan :

X
1
= nilai pasar tanah
X
2
= nilai bangunan
X
3
= factor kehilangan waktu tempuh untuk beraktifitas
X
4
= biaya kontrak/sewa
X
5
= biaya pindah
a,b,c = nilai pengali

- Perkantoran




Keterangan :

X
1
= nilai pasar tanah
X
2
= nilai bangunan
Y
3
= biaya pemulihan pendapatan
X
4
= biaya kontrak/sewa
X
5
= biaya pindah
Kompesasi Permukiman = X
1
+ X
2
+ X
3 +
bX
4 +
cX
5

Kompesasi Perkantoran= X
1
+ X
2
+ X
3 +
bX
4 +
cX
5

24


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
a,b,c = nilai pengali


- Pertokoan/warung





Keterangan :

X
1
= nilai pasar tanah
X
2
= nilai bangunan
Y
1
= biaya pemulihan pendapatan
Y
2
= biaya promosi
X
5
= biaya pindah
Y
3
= kompessasi jarak tempat usaha ke sumber modal
g,h,i,j = nilai pengali

- Tanah Pertanian/Perkebunan





Keterangan :

X
1
= nilai pasar tanah
X
2
= nilai bangunan
Y
1
= biaya pemulihan pendapatan
X
6
= nilai tanaman
Y
3
= kompessasi jarak tempat tinggal ke tempat aktivitas
k,l= nilai pengali

- Tanah Kehutanan


Keterangan :
X
1
= nilai pasar tanah
Y
4
= biaya appraisal

- Tanah HGU




Kompesasi

= X
1
+ X
2
+ gY
1 +
hY
2+
iX
5
+ jY
3

Kompesasi

= X
1
+ X
2
+ kY
1 +
X
6+
+ lY
3

Kompesasi Kehutanan = 2X
1
+ Y
4

Kompesasi HGU= X
1
+ X
2
+ mX
5 +
X
6 +
nY
5

25


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Keterangan :

X
1
= nilai pasar tanah
X
2
= nilai bangunan
X
6
= nilai tanaman
X
5
= biaya pindah
Y
5
= biaya pelatihan/modal
m,n = nilai pengali

- Tanah Eks HGU



Keterangan :

X
2
= nilai bangunan
X
6
= nilai tanaman
X
5
= biaya pindah
Y
5
= biaya pelatihan/modal
m,n = nilai pengali


- Utilitas PLN/PDAM




Keterangan :

Y
6
= biaya relokasi instalasi
Y
7
= biaya konstruksi instalasi baru
Y
8
= biaya bongkar instalasi lama


- Aset PT. KAI


Keterangan :
X
2
= nilai pasar tanah

- Aset TNI/POLRI


Ketrengan :
X
1
= nilai pasar tanah
Kompesasi Eks HGU= X
2
+ mX
5 +
X
6 +
nY
5

Kompesasi PLN/PDAM = Y
6
+ Y
7
+ Y
8

Kompesasi PT. KAI = X
2

Kompesasi TNI/POLRI = X
1
+ X
2

26


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
X
2
= nilai bangunan

- Aset Desa


Keterangan :
X
1
= nilai pasar tanah
Y
4
= biaya appraisal



Kompesasi Aset Desa = X
1
+ Y
4

27


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Gambar 7: Mind Map Usulan Komponen Alternatif Perhitungan Ganti Rugi Pembebasan Tanah
Sumber: Balai Penelitian dan Pengembangan Sosial Ekonomi Lingkungan Bidang Jalan dan Jembatan Tahun Anggaran 2011
28


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
4.4 Alternatif Pemberian Ganti Rugi
Pemberian ganti rugi terkait pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol
Surabaya-Mojokerto sebetulnya terdapat beberapa pilihan alternatif. Dimana beberapa
alternatif tersebut telah di tentukan dalam regulasi-regulasi yang membahas pembebasan
tanah. Namun, pemilihan alternatif tersebut tergantung pada kesepakatan masing-masing
pihak akan memakainya atau tidak. Beberapa alternatif tersbut seperti, pemberian ganti rugi
dapat dilakukan dalam bentuk selain uang tunai yaitu tanah pengganti, permukiman
kembali, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disetujui oleh kedua belak pihak (pasal
36 UU No. 2 Tahun 2012). Jadi bentuk ganti rugi tersebut tidak harus selalu terpaku dengan
uang tunai, walaupun solusi cash (tunai) sering dianggap oleh berbagai pihak sebagai solusi
yang paling baik dalam pembebasan tanah yang terkena infrastruktur. Dengan demikian,
ketika tidak ada kesepakan yang muncul dalam pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan
Tol Surabaya-Mojokerto apa salahnya jika mencoba menggunakan solusi lain seperti solusi
non tunai.


















Gambar 8: Proses Pembebasan Tanah dengan Cara Tunai dan Non Tunai
Sumber: teknikplanologi.com
Pembangunan
Infrastruktur Jalan
Kebutuhan Tanah
Pemberian
Kompesasi
PerPres
PerKaBPN
Uang Tunai Non Uang Tunai
ALTERNATIF
KOMPESASI NON
UANG TUNAI
Model LARAP IFC
Model Resetlement
ADB
29


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Pada beberapa daerah solosi non tunai ini dapat dimanfatkan sebagai pembebasan
tanah untuk infrastruktur. Beberapa solusi ini antara lain sebagai berikut :
Pemberian sertifikat tanah bagi masyarakat yang belum memiliki sertifikat tanah,
solusi ini adalah memberikan sertifikat tanah kepada warga yang terkena
pembebasan tanah. Solusi ini dapat diberikan karena dana pembangunan tidak akan
cukup bila harus beserta penggantian lahan tanah.
Pemberian fasilitas umum dan sosial, solusi ini dapat diberikan dimana menggunakan
tanah adat. Karena tanah adat merupakan tanah milik bersama, maka alternatif
pengganti untuk pembebasan tanah tersebut dapat berupa pemberian fasilitas umum
dan sosial.
Selain contoh di atas terdapat berbagai solusi lainnya yang dapat dilakukan yaitu
pengantian rumah dengan rumah, tanah dengan lahan pertanian, dan sebagainya.
Sayangnya berbagai solusi itu terkendala dengan aturan yang dibuat oleh pemerintah.
Masalah ini diakibatkan oleh aturan tentang pembangunan/pembelian rumah yang dilakukan
dengan dana APBN maka akan menjadi aset milik negara dan tidak boleh
dipindahtangankan pada orang lain.
Tabel 2. Solusi Non Tunai dalam Pengadaan Lahan untuk Pembangunan
Infrastruktur
Kegiatan
yang
terjadi
diatas
tanah
Bentuk Kompesasi
Tanah
Bangunan Bentuk Lain
Rumah Toko Warung Pagar Kantor Lain-lain Sertifikasi
Bantuan
Modal
Pelatihan
Lain-lain
Pertanian v

Sawah v v
Bibit
tanaman
Pupuk
Perkebunan v

Kebun/
ladang
v v
Bibit
tanaman
Pupuk
Pertenakan v

Kanda
ng
v v
Bibit
tanaman
Makanan
Hewan
Kehutanan v

v Bibit Tanaman
Perikanan v
Kolam
Tamba
k
v v
Bibit hewan
Makanan
hewan
Pertambang
an


v
Industri v

Pabrik v
Utilitas


Bantuan
Pemindahan
Jaringan
Permukiman v v v

v

Perkantoran v v v Tukar

30


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Sumber: teknikplanologi.com

4.5 Alternatif Sistem Komunikasi di Wilayah Studi
Komunikasi pada proyek pembangunan melibatkan masyarakat dan pemerintah,
dimulai proses perencanaan, pelaksanaan, dan evaluasi pembangunan. Dalam arti sempit,
merupakan upaya, cara, dan teknik penyampaian sebuah gagasan dan keahlian
pembangunan. Gagasan ini bersumber dari pihak yang memprakarsai pembangunan.
Pembangunan diwujudkan pada masyarakat yang menjadi sasaran yang bisa ikut serta
dalam pembangunan.
Setiap pembangunan dalam suatu negara memegang peranan penting. Oleh karena
itu, pemerintah dalam melancarkan komunikasinya perlu memperhatikan strategi apa yang
dapat digunakan untuk menyampaikan pesan sehingga efek yang diharapkan sesuai dengan
tujuan yang telah ditetapkan. Dengan demikian, dibutuhkan pula alternatif sistem
komunikasi terkait pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto,
agar informasi pembangunan ini dari pemerintah ke masyarakat dapat tersampaikan dengan
baik dan sistematis.
guling
Pemerintaha
n
v v v
Tukar
guling


BUMN v v v
Tukar
guling


Pertokoan v v v v

Pendidikan v v v
Sekola
h
Ruang
Kuliah/b
elajar


31


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto




















Gambar 9: Model Komunikasi Pengadaan Lahan untuk Pembangunan Infrastruktur
Sumber: Balai Penelitian dan Pengembangan Sosial Ekonomi Lingkungan Bidang Jalan dan Jembatan Tahun Anggaran 2011
Program Pembebasan
Lahan

Permen PU No. / PRT/M/2007
mengatur MOU dengan investor agar
pada masa operational melakukan
Corporate Social Responsibilty
Investor TPT

P2T merupakan kepanitian Ad Hoc yang berfungsi sebagai
pengesahan proses pelepasan hak atas tanah dalam
kegiatan pengadaan tanah untuk umum, sebgaimana
layaknya Notaris yang memilki fungsi hukum.
Tokoh masyarakat dapat berperan dalam kegiatan
sosialisasi dengan dibentuk Satgas kegiatan sosialisasi
yang mengikutsertakan tomagada di dalamnnya.
Petugas SATGAS terdiri dari pejabat instansi yang terkait
pengadaan tanah merupakan wewenang P2T. Tugas
SATGAS sebaiknya diperjelas menghindari kecurigaan
mengintimidasi. Kementerian PU tidak dapat mencampuri
wewenang tersebut.
Pemerintah P2T Warga SATGAS
Masyarakat dijelaskan pemilihan metode penilaian tanah
(system zona atau system bidang) saat sebelum
pelaksanaan penilaian.
Menghindari teknik sosialisasi yang mengandalkan janji.
Progres pengadaan tanah yang menampilkan bidang
tanah mana saja (berdasarkan nama pemilik) yang telah
terbebaskan dapat ditempelkan di papan pengumuman di
Balai Desa. Disampaikan dengan bahasa yang mudah
dipahami masyarakat.
Fasilitasi Pemerintah
Desa
Sosialisasi
Musyawarah
Pemberian Ganti
Untung
Relokasi
Ganti Uang
atau Bukan
Uang
Posko Pengaduan
(Information Center)

Bagan Alur Pengadaan tanah sesuai
PerPres No. 36 Tahun 2005 jo
Perpres No. 65 tahun 2006 dan Perka
BPN No. 3 tahun 2007, dapat
ditempelkan pada papan
pengumuman di Balai Desa.
Disampaikan dengan bahasa yang
mudah dipahami masyarakat.
Media Diseminasi
32


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
BAB V
PENUTUP

5.1 Kesimpulan
Jalan Tol Surabaya-Mojokerto adalah jalan tol yang menghubungkan Kota Surabaya
dengan Kota Mojokerto sepanjang 37 kilometer atau melewati 37 desa/kelurahan dengan
kebutuhan lahan seluas 310.55 hektare. Jalan Tol SurabayaMojokerto melewati 4 Daerah
Tingkat II yaitu Kota Surabaya, Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik, dan Kabupaten
Mojokerto. Namun dalam pelaksanaannya terjadi penghambatan pengadaan lahan yang
disebabkan oleh beberapa hal, yaitu seperti adanya warga yang meminta ganti rugi
pembebasan tanah lebih tinggi, adanya tanah kas desa yang belum bisa dibebaskan, dan
adanya warga yang mengganti lahan basah menjadi lahan kering.

5.2 Rekomendasi
Beberapa rekomendasi upaya yang perlu dilakukan terkait penanganan permasalahan
pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto, yaitu:
Adanya musyawarah sekaligus sosialisasi kepada masyarakat secara merata, terkait
poyek pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto, pembebasan lahan, dan
keputusan besarnya ganti rugi.
Adanya kelanjutan upaya pencarian lokasi pengganti untuk tanah kas desa.
Adanya kapatuhan terhadap peraturan atau hukum yang berlaku terkait dengan
status lahan.
Adanya pemanfaatan alternatif perhitungan ganti rugi dengan mengidentifikasikan
komponen-komponen perhitungan yang diklasifikasikan sesuai peruntukan suatu
tanah atau lahan.
Adanya pemanfaatan alternatif pemberian ganti rugi dengan solusi non tunai.
Adanya pemanfaatan sistem komunikasi terkait pembebasan lahan dari pemerintah
ke masyarakat secara sistematik.




33


Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Daftar Pustaka
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum
Peraturan Pemerintah No. 65 Tahun 2006 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2005 Tentang Jalan Tol
_____. 2013. Lahan Basah (http://id.wikipedia.org/wiki/Lahan_basah). Diakses pada tanggal
4 Desember 2013
Arfani, Fiqih. 2011. Tol Surabaya-Mojokerto Diharapkan Selesai Awal 2013
(http://www.antarajatim.com/lihat/berita/68969/tol-surabaya-mojokerto-diharapkan-selesai-
awal-2013). Diakses pada tanggal 3 Desember 2013
_____. 2013. Rencana Jalan Tol Surabaya-Mojokerto (Ruas Driyo-Kriyan 2)
(http://loketpeta.pu.go.id/peta/rencana-jalan-tol-surabaya-mojokerto-ruas-driyo-kriyan-1-
2/). Diakses pada tanggal 3 Desember 2013
Suhendra, Zulfi. 2012. Tol Surabaya-Mojokerto Selesai 2014 Bertarif Rp.25.000
(http://finance.detik.com/read/2012/10/15/134941/2062823/4/tol-surabaya-mojokerto-
selesai-2014-bertarif-rp-25000). Diakses pada tanggal 3 Desember 2013