Anda di halaman 1dari 37

Pendekatan Pendapatan

KONSEP
Pendekatan Pendapatan
Konsep Pendekatan Pendapatan
Berkaitan dengan Prinsip Penilaian :
Prinsip Antisipasi & Perubahan
Prinsip Supply & Demand
Substitusi : market oriented, estimasi harga sewa,
biaya operasi, discount rate, capitalization rate
Keseimbangan : lokasi & jenis properti,
penggunaan tanah yang efisien, disain bangunan
yang efisien [ Highest and Best Use ]
Fakto-faktor eksternal : peraturan pemerintah,
fasilitas transportasi , Peraturan tata kota yang
berlaku .
Konsep Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian
properti yang menghasilkan pendapatan [income
producing property].

Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi
jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus
dapat mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan
dari investasi properti tersebut untuk jangka panjang.
Konsep Pendekatan Pendapatan
Nilai objek penilaian merupakan fungsi dari
pendapatan yang dapat dihasilkan oleh bangunan
komersial tersebut.
PBT
1

PBT
2
PBT
3
PBT
n - 1
PBT
n

Properti Value
F
u
t
u
r
e

V
a
l
u
e

P
r
e
s
e
n
t

V
a
l
u
e

Tambahan (Agus Prawoto,
2003):
Dalam teori penilaian: nilai aset = nilai
sekarang dari return ekspektasi
Aset diharapkan memberikan return
selama jangka waktu tertentu
Arus return selama jangka waktu
tersebut harus didiskontokan
(mengubah nilai masa datang menjadi
nilai sekarang) pada tingkat bunga
tertentu, yang setara dengan
opportunity cost of capital
Pendiskontoan
PV = FV (1/1+i)n
Konsep Pendekatan
Pendapatan

Ada 4 [empat] metode dalam pendekatan pendapatan
ini, yaitu :
Direct Capitalization
Gross Income Multiplier
Discounted Cash Flow
Residual Technique
METODE
Pendekatan Pendapatan
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan
Direct Capitalization [Kapitalisasi Langsung]
Nilai objek penilaian didapatkan dari membagi
Income [pendapatan satu tahun] dengan
Capitalization Rate [tingkat kapitalisasi]
Nilai Objek Penilaian / Value =
Capitalization Rate
Income
Metode Pertama:
Sale Price = Potential Gross Income x
Gross Income Multiplier
Nilai Properti = Nilai Pasar Kontrak dikalikan dengan
Gross Income Multiplier [pengali pendapatan kotor
potensial].
Metode Ke Dua :
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan
Discounted Cash Flow
[Metode Arus Kas Terdiskonto]
Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan
[mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian
pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang.

V = Value
PBT = Pendapatan Bersih Tahunan ( Net Operating Income )
i = Discount Rate
Metode keTiga:
PBT
1
PBT
2
PBT
3
PBT
4
PBT
5
PBT
n - 1
PBT
n
V = + + + + + + +
( 1 + i )
1
( 1 + i )
2
( 1 + i )
3
( 1 + i )
4
( 1 + i )
5
( 1 + i )
n-1
( 1 + i )
n
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan
Rumus Pendekatan Pendapatan bila dalam waktu tertentu
pendapatan telah dapat dianggap tetap maka formula
Pendekatan Pendapatan secara umum dapat dinyatakan
sebagai :





V = Nilai Pasar dari Properti .
V
T
= Terminal Value .
i = Tingkat diskonto ( Discount Rate )
PBT
1
PBT
2
PBT
3
PBT
4
PBT
5
V
T
V = + + + + +
( 1 + i )
1
( 1 + i )
2
( 1 + i )
3
( 1 + i )
4
( 1 + i )
5
( 1 + i )
5
Residual Technique [Teknik Penyisaan]
Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan
mengurangkan annual income dari elemen yang
diketahui [tanah/bangunan] terhadap net operating
income properti dan kemudian
mengkapitalisasikannya dengan tingkat kapitalisasi
tertentu.

Metode ke Empat:
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan
Residual Technique [Teknik Penyisaan]


Metode ke Empat:
PBT = x
Annual Income Tanah = y
Annual Income Bangunan = x-y
Nilai Bangunan = [x-y] / Rb
Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan
Langkah-Langkah
Pendekatan Pendapatan
Langkah Kerja
Melakukan riset terhadap Income & Expense
[pendapatan dan pengeluaran] dari objek penilaian
dan properti pembanding.
Melakukan estimasi besarnya Potential Gross
Income [pendapatan kotor potensial] dari objek
penilaian.
Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection
Loss [tingkat kekosongan dan kehilangan
pendapatan] dari objek penilaian.
Langkah Kerja
Menghitung Effective Gross Income [pendapatan
kotor efektif] dengan mengurangkan tingkat
kekosongan dan kehilangan pendapatan dari total
pendapatan kotor potensial.
Melakukan estimasi besarnya total biaya
operasional*, terdiri dari biaya tetap, biaya variabel
dan cadangan penggantian .
Menghitung Net Operating Income [pendapatan
bersih operasi] dengan mengurangkan total biaya
operasional dari pendapatan kotor efektif.
Langkah Kerja
Menetapkan capitalization rate* [tingkat kapitalisasi]
atau discount rate [tingkat diskonto].
Menghitung nilai objek penilaian melalui metode
kapitalisasi langsung atau metode arus kas
terdiskonto.


*Biaya Operasional
Biaya Variabel : Gaji, Bonus Karyawan, Listrik, Air,
Biaya Pemeliharaan, dll.
Biaya Tetap : Insurance, PBB
Biaya Cadangan : Biaya penggantian/perbaikan
sistem pendingin, elevator, karpet,dll
Catatan : Terdapat perbedaan penerapan biaya
untuk kepentingan akuntansi dan penilaian

*Tingkat Kapitalisasi Properti
Terdapat 6 [enam] teknik penentuan tingkat kapitalisasi
:
Perbandingan Data Pasar
Perbandingan antara Net Income Ratio dan Effective
Gross Income Multipliers
Band Of Investment : Modal Pinjaman dan Modal
Sendiri
Band of Investment : Tanah dan Bangunan
Debt Coverage
Summation

Penerapan & Keterbatasan
Pendekatan Pendapatan
Contoh
Pendekatan Pendapatan
Objek Penilaian:
Gedung Perkantoran Jl. Kusuma Raya
Surabaya
Penilaian Gedung
Perkantoran Dengan
Metode Direct
Capitalization
Suatu Properti memenuhi syarat
dilakukan penilaian dengan Metode
Direct Capitalization. Dari hasil
analisis penilaian dapat ditentukan
data sebagai berikut :
Luas bangunan bruto 4.000 m2
Luas bangunan efektif 75 %
Tarif sewa Rp 40.000/m2/ bulan
Tingkat Kekosongan &Collection Loss
per tahun 20 %
Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.-
Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah
11 %



Data Objek Penilaian & Data Pasar
Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.-
Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah
11 %


Data Objek Penilaian
& Data Pasar

Luas Bangunan Bruto
Luas Bangunan Efektif
Harga Sewa
V & CL
Total Biaya per bulan
R
Pendapatan Kotor Efektif
Biaya Operasional
Pendapatan Bersih per tahun
R
Nilai Properti


Penilaian Metode Direct Cap
Luas Bangunan Bruto 4,000
Luas Bangunan Efektif 75%
Harga Sewa 40,000
V & CL 20%
Total Biaya per bulan 75,000,000
R 11%
Pendapatan Kotor Efektif 1,152,000,000
Biaya Operasional 900,000,000
Pendapatan Bersih per tahun 252,000,000
R 11%
Nilai Properti 2,290,000,000
Objek Penilaian:
Rumah Tinggal Jl. Mawar Raya
Malang
Penilaian Rumah Tinggal
Dengan Metode GIM (Gross
Income Multiplier)

LT/LB Harga Jual Pendapatan
Sewa/Th
GIM
300/500 600 juta 30 juta 20
350/550 650 juta 32 juta 20.3
300/600 740 juta 33 juta 22.4
300/575 ? 37 juta 24,4
24,4 * 37 juta
Penilaian Metode GIM
Objek Penilaian:
Jl. Bendi Raya
Surabaya
Penilaian Bangunan
Komersial Dengan
Residual Tech
Data Objek Penilaian & Data
Pasar
Berdasarkan data pasar diperoleh hal hal sebagai
berikut :
NOI Rp 6, 000, 000, 000
Nilai Pasar Tanah Rp 18, 000, 000, 000
Tingkat Suku Bunga [Safe Rate] 12, 5 %
Tingkat Pengembalian /Recapture Rate
Bangunan 3,5 %


Penilaian Residual Tech
PBT Tanah =12.5% x 18 M = 2,25 M
PBT Bangunan = 6 M 2,25 M = 3,75 M
V Bangunan = 3,75 M / 16% = 23,437,500,000
V Properti = 41,437,500,000

Penilaian Gedung
Perkantoran Dengan Metode
DCF (Discounted Cash flow)
Objek Penilaian:
Gedung Perkantoran Jl. TB Simatupang
Jakarta Selatan

Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp
2,000 juta
Total Biaya Tahun 1 Rp 800 juta
Kenaikan Pendapatan per Tahun 5%
Kenaikan Biaya per Tahun 7%
Discount Rate 11%
Data Objek Penilaian
& Data Pasar
Terminal Capitalization Rate 11.75%
Data Pasar Saat ini untuk Gedung
Perkantoran Sejenis Rp 20,000 juta
Pendapatan Bersih per Tahun untuk
Gedung Perkantoran Sejenis Rp 1,850
juta
Data Objek Penilaian
& Data Pasar
Penilaian Metode DCF
Pendapatan Bersih 1,200 1,244 1,289 1,335 1,382
Nilai Terminal 11,765
Discount Faktor 0.9009 0.8116 0.7312 0.6587 0.5935
Nilai Sekarang 11,715 1,081 1,010 943 880 7,802
Initial Cap Rate 9.23%
1/(1+11%)^1
0.7312 * 1,289