Anda di halaman 1dari 15

1

MAKALAH PENDEKATAN BIAYA


Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Penilaian Pajak



oleh :

Himawan Lufthi G ( 115030400111070 )
Gusti Randa ( 115030406111001 )
Ali Irsan A. Gani ( 115030407111056 )





PROGRAM STUDI PERPAJAKAN
JURUSAN ADMINISTRASI BISNIS
FAKULTAS ILMU ADMINISTRASI
UNIVERSITAS BRAWIJAYA
MALANG
2014
2

KATA PENGANTAR

Assalamualaikum Wr.Wb
Segala puji dan syukur kami ucapkan atas kehadirat Allah SWT, karena berkat rahmat dan
karunia-Nya, kami telah berhasil menyelesaikan makalah ini, yang merupakan salah satu tugas
dalam mata kuliah Penilain Pajak di Program Studi Ilmu Admnistrasi Perpajakan. Kami
menyadari bahwa dalam menyelesaikan makalah yang berjudul Pendekatan Biaya ini tidak
lepas dari kesalahan dan kekurangan. Sehubungan dengan hal tersebut, maka kami
mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun dari pembaca guna kesempurnaan
makalah ini. Atas selesainya penyusunan tugas ini, kami sampaikan rasa terima kasih yang
setulus- tulusnya kepada semua pihak, yang telah memberikan bantuan atau dorongan, baik moril
maupun materil. Semoga semua amal yang telah diberikan kepada kami mendapatkan imbalan
yang setimpal dari Allah SWT.
Akhir kata kami berharap, semoga makalah ini bermanfaat bagi pihak- pihak yang
membutuhkannya.
Wassalamualaikum Wr.Wb



Malang, 12 Mei 2014


Penulis
3

DAFTAR ISI


KATA PENGANTAR .......................................................................................i
DAFTAR ISI.................................................................................................... ii
BAB I PENDAHULUAN ...................................................................................
1.1 Latar Belakang ............................................................................................ 1
1.2 Rumusan Masalah ....................................................................................... 2
1.3 Tujuan ......................................................................................................... 2
BAB II PEMBAHASAN ....................................................................................
2.1 Definisi........................................................................................................ 3
2.2 Jenis Biaya yang Terkait dengan Properti .................................................. 4
2.3 Estimasi Biaya Pembangunan ..................................................................... 4
2.4 Depresiasi/Penyusutan Bangunan ............................................................... 5
2.5 Contoh Kasus .............................................................................................. 7
BAB III PENUTUP ............................................................................................
3.1 Kesimpulan ............................................................................................... 11
DAFTAR PUSTAKA 12





4

BAB I
PENDAHULUAN

1. 1. Latar Belakang
Penilaian properti merupakan sub sektor jasa yang berperan dalam meningkatkan
perekonomian nasional. Penilaian properti tersebut digunakan dalam beberapa kegiatan
perekonomian atau dalam kehidupan bernegara seperti menghitung Nilai Jual Objek Pajak dalam
kaitannya untuk menghitung besarnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak
Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Mengetahui berapa berapakah kekayaan atau aset Negara
untuk menentukan kemampuan membayar utang; menentukan nilai asset yang merupakan
jaminan atau agunan bagi perbankan maupun BPPN dan lembaga keuangan lainnya; membantu
menyusun neraca negara maupun daerah; menentukan nilai atau jumlah atau besarnya ganti
kerugian yang diberikan kepada masyarakat yang tanahnya terkena dampak pengambilalihan/
perolehan tanah untuk kegiatan/proyek pembangunan, dan lain-lain. Sehingga penilaian property
sangatlah berperan penting dalam perekonomian.
Menurut buku The Appraisal of Real Estate (American Institute of Real Estate Appraisers
of the National Association of Realtor S, 1983) dalam Machfud (2002), penilaian didifinisikan
sebagai: is the process of estimating market value, invested value, insurable value, or other
properly defined value of an identified interest or interest in a specific parcel or parcels of real
estate as of a given date
Kegiatan penilaian ditujukan untuk melakukan estimasi dan memprediksi nilai dari
sesuatu barang dengan tujuan mendapatkan perkiraan nilainya. Konsep nilai dalam pengertian
tersebut dikelompokkan menjadi nilai pasar (market value ), nilai asuransi (insurable value), nilai
terkait operasi (going-concern value ), nilai likuidasi (liquidation value), nilai kena pajak
(assessment value), nilai bangunan, dan nilai investasi (use value and investment value) .
Secara umum, penilaian properti dapat dilakukan dengan tiga cara pendekatan yaitu
pendekatan perbandingan harga pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan. Ketiga
pendekatan tersebut memiliki cirri khas dan cara penilaian masing-masing dalam menentukan
besarnya nilai property.
Dalam tugas makalah ini, penulis akan membahas salah satu metode penilaian yaitu
pendekatan biaya. Dalam pembahasan ini, akan dijelaskan terkait dengan definisi pendekatan
perbandingan data pasar, kemudian prinsip-prinsip yang digunakan didalamnya, kriteria data
5

pembanding, informasi yang diperlukan dalam pendekatan perbandingan data pasar, jenis-jenis
penyusutan serta metode penghitungan penyusutan.

1. 2. Rumusan Masalah
1. Apakah definisi pendekatan biaya ?
2. Apa sajakah jenis biaya yang terkait dengan property ?
3. Apa sajakah estimasi biaya pembangunan dan caranya ?
4. Apa sajakah jenis-jenis penyusutan ?

1. 3. Tujuan Masalah
1. Mengetahui definisi pendekatan biaya
2. Mengetahui jenis jenis biaya yang terkait dengan properti
3. Mengetahui cara estimasi biaya pembangunan
4. Mengetahui jenis jenis penyusutan/depresiasi











6

BAB II
PEMBAHASAN

2.1. Definisi
Pendekatan ini merupakan suatu pendekatan yang dilaksanakan dengan teknik atau
metode pendekatan memperkirakan atau menginterpretasikan biaya yang dikeluarkan untuk
mendapatkan, menghasilkan, atau membangun harta pada masa / waktu sekarang dalam keadaan
baru dan dikurangi dengan keausan, penyusutan atau deprisiasi harta, dan kemudian ditambah
dengan perkiraan nilai tanah. Pendekatan biaya pada umumnya dapat dijelaskan dengan
pengertian sebagai berikut :
1. Merupakan taksiran atau interpretasi reproduksi harta dalam keadaan baru atau ada pula
yang mengatakan nilai ganti yang merupakan biaya pengganti dari bangunan dan sarana
pelengkapnya.
2. Perkiraan penyusutan , keausan dari harta selama dipergunakan / dipakai / didayagunakan
sampai dengan saat dinilai.
3. Kemudian ditambah dengan nilai tanah
Sesungguhnya bila kita teliti lebih lanjut tentang pengertian-pengertian di atas maka ada
sedikit perbedaan namun sangat menyentuh arti dari istilah nilai. Meskipun arti nilai reproduksi
baru dan nilai ganti mempunyai maksud yang sama sebagai nilai baru berdasarkan harga produksi
yang berlaku sekarang, namun nilai reproduksi baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan /
dibayarkan untuk memperoleh sesuatu unit bangunan baru yang persis sama baik mengenai
material, kualitas, bentuk, ukuran, design, konstruksi, maupun fungsi dan kapasitasnya
berdasarkan harga yang berlaku saat ini.
Sedangkan nilai ganti adalah jumlah uang yang dikeluarkan / dibayarkan untuk
membangun atau memperoleh sesuatu unit baru seperti yang dikehendaki dengan fungsi dan
kapasitas sama, meskipun bentuk, material / bahan, ukuran berbeda dari harta yang asli dan atau
diperbaiki. Pendekatan biaya dapat dilaksanakan melalui lima langkah dasar pelaksanaan , yaitu :
1. Penilaian tanah dalam keadaan kosong, dengan menggunakan pendekatan Data Pasar.
2. Interpretasi / perkiraan nilai ganti atau reproduksi baru atas perbaikan atau pembangunan
yang berlaku saat ini.
7

3. Penentuan perhitungan penyusutan / depresiasi yang terjadi selama umur bangunan.
4. Tentukan Nilai Indikasi bangunan dengan cara mengurangkan perkiraan nilai ganti /
reproduksi baru dengan keausan / penyusutan bangunan .
5. Kemudian untuk mendapatkan Nilai Objek / harta yang dinilai didapat dengan
menambahkan Nilai indikasi Bangunan dengan Nilai indikasi tanah



2.2. Jenis Biaya yang Terkait dengan Properti
1. Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)
Biaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada
saat penilaian dilakukan, yang merupakan duplikat atau replica dari properti yang dinilai,
dengan menggunakan bahan-bahan, standar konstruksi, rancangan, denah dan kualitas
perkerjaan yang sama dan menyatukan semua kekurangan, kelebihan dan kemunduran fisik
bangunan
2. Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Perkiraan biaya untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat
penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai menggunakan bahan-bahan moderen serta
standard dengan rancangan masa kini

2.3. Estimasi Biaya Pembangunan
Untuk menghitung Biaya Reproduksi/Penggantian baru pada metode Kalkulasi Biaya ada
empat macam metode yang dikenal, yaitu :
a) Metoda Penelitian Jumlah Atau Metode Survey Kuantitas/Quantity
Survey Method. Metoda ini menggunakan taksiran terperinci atas harga semua
komponen material yang persis sama dengan yang dipakai sebagai bahan untuk
membangun harta tersebut oleh produse / Pembina / Pembangun harta dan kemudian
dijumlahkan . Menghitung dengan cara ini jarang digunakan oleh penilai karena
memerlukan waktu yang relatif lebih banyak / panjang dan membutuhkan pengetahuan
teknik yang khusus misalnya arkitetur atau sipil bangunan.
b) Metoda Unit Terpasang / di Tempat atau Unit in Place Method. Metoda ini
menggunakan biaya / jumlah harga atas bermacam material / bahan bangunan yang
RUMUS :
Nilai Properti = Nilai Tanah + (RCN Bangunan - Penyusutan)

8

terpasang pada bangunan atau harta yang terdiri dari Fondasi , dinding, kerangka, kolom ,
atap, lantai dan lain-lain dan kemudian di jumlahkan.Unsur-unsur ini dihargai sebagai
unit terpasang termasuk diantaranya adalah bahan dan tenaga kerja atau upah pengerjaan
untuk mendirikan bangunan.
c) Metoda Meter Persegi. Metoda ini didasarkan pada perhitungan biaya-biaya per unit
yang diketahui atau ditetapkan yang berasal dari perbandingan harta yang ada dalam
penentuan biaya per m2 setiap jenis pekerjaan bangunan , yang kemudian di adjust atau
disesuaikan antara harta yang dinilai dengan harta pembanding bila ternyata terdapat
perbedaan perbandingan. Misalnya untuk membuat fondasi gedung seperti contoh gedung
pembanding itu diperlukan perhitungan per m2-nya dikeluarkan biaya berapa rupiah dan
kemudian diperhitungkan seluruh fondasi berapa luasnya atau jumlah keseluruhan
fondasi dari gedung. Metoda ini dapat juga disebut sebagai metoda meter kubik dan
biasanya merupakan koreksi / perbaikan atas metoda unit terpasang, dan disamping itu
data atau informasi dapat dikumpulkan dari para kontraktor dan buku petunjuk biaya
yang disusun oleh Instansi tertentu atau penjual bahan bangunan atau Perusahaan
Pembangun/ Pengembang , misalnya seperti Departemen Pekerjaan Umum, Dinas Tata
Bangunan dan Tata Kota, Pajak Bumi dan Bangunan , Perusahaan Real Estate , Perum
Perumnas dan lain-lain. Metoda ini sering juga disebut sebagai metoda perbandingan
atau comparative method.
d) Metode Indeks Biaya / Index Method . Metoda ini digunakan untuk menyesuaikan
biaya pengganti baru bangunan pada saat ini dengan mendasarkan pada biaya pengganti
baru bangunan pada saat baru dibangun. Biaya ini dapat naik atau turun tergantung pada
besar kecilnya indekspada saat ini. Caranya dengan menghitung indeks biaya saat ini
dengan indeks biaya masa lampau / indeks biaya saat dibangun
Dari ke empat metoda tersebut di atas maka metoda survey kuatitas memberikan
perhitungan biaya yang paling teliti.
2.4. Penyusutan/Depresiasi Bangunan
Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan
penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang
cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk
dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi
dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan,
9

walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan
adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun
bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan
tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.
Penyusutan meliputi :
1. Penyusutan atau kemerosotan fisik (Physical Deterioration). Penyusutan fisik dapat
disebabkan oleh beberapa faktor, diantaranya ; pengaruh dari penggunaan dan kerusakan
yang tidak biasanya serta pengaruh dari elemen bahan atau konstruksi. Dalam arti umum,
penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi oleh umurnya, pemeliharaan dan intensitas
pemakaiannya. Dengan demikian, estimasi penyusutan fisik dapat direfleksikan dari
kondisi yang terjadi atas komponen bangunan (aktiva lainnya) secara terinci

2. Penyusutan atau Kemunduran Fungsional (Functional Obsolesence). Disebut juga
kemunduran fungsional atau kemunduran internal. Suatu kerugian atau kehilangan yang
melekat pada harta sebagai akibat dari tidak berfungsi atau rusaknya mekanisme alat atau
perlengkapan atau tujuan bangunan, sehingga tidak dapat memenuhi tujuan , kenyamanan
dan keselamatan pengguna harta tetap. Misalnya, lift / escalator rusak, Air condition tidak
dingin atau rusak pada hal konstruksi bangunan di design tanpa ventilasi, pintu sering
macet tidak dapat dibuka, cendela tidak dapat ditutup dengan benar engsel telah lepas /
kayu mengembang , dan lain-lain.

3. Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolesence). Disebut juga kemunduran eksternal.
Suatu kerugian atau kehilangan nilai yang diakibatkan oleh karena keuatan-kekuatan di
luar harta kekayaan dan menyangkut faktor-faktor ekonomi / moneter atau lingkungan
masyarakat. Hal itu terjadi misalnya karena perubahan peraturan pemerintah / zoning,
perubahan nilai mata uang sebagai akibat krisis moneter, dan lain-lain.




10

2.5. Contoh Kasus
Data data sebuah rumah tinggal adalah sebagai berikut :
Uraian Rupiah/m2 Rupiah
Nilai Tanah
Umur Bangunan (thn)
Luas Bangunan (m2)
Biaya Buat/Ganti Baru (RCN) :
- Kontruksi Beton
- Latai Keramik
- Dinding Tembok Bata
- Langit-langit Gypsum
- Penutup Atas Genteng




1,062,500
156,250
156,250
93,750
168,750
330,000,000
10
215

228,437,500
33,593,750
33,593,750
20,156,250
36,281,000
Sub. Total Bangunan Utama 1,637,500 352,062,500
Kelengkapan Bangunan :
- K. Mandi
- AC Split 2 unit @ 2pk
- AC Windows 1 pk
- Heater

9,500,000
9,000,000
2,500,000
2,750,000
Sub. Total K. Bangunan 23,750,000
RCN 375,812,500

a. Perhitungan Penyusutan Fisik yang Dapat Diperbaiki (Curable)
Hasil pemeriksaan di lapangan, terdapat beberapa bagian yang harus diperbaiki, diantaranya
lantai yang harus diganti seluas 12 m2 dan langit-langit (plafon) seluas 15m2. Dengan
mengambil rujukan pada harga satuan bangunan di atas maka besarnya penyusutan fisik dari
komponen yang dapat diperbaiki adalah :
Biaya Penggantian (Rp.): (@Rp.) Rupiah
Lantai (12 m2)
Plafon (15 m2)
156,250
93,750
1,875,000
1,406,250
Total Perbaikan/Penyusutan Fisik (Rp.) 3,281,250

b. Perhitungan Kemunduran Fungsi yang Dapat Diperbaiki (Curable)
Hasil pemeriksaan di lapangan, terdapat beberapa bagian seperti peralatan heater tidak
memenuhi standar pasar lagi, sehingga perlua diganti pada bagian pemanasnya dengan biaya
11

penggantian sebesar Rp. 750.000,- Selain itu pada salah satu k. mandi dari rumah tinggal
tersebut, tidak berfungsi secara sempurna disebabkan bathtub-nya mengalami kerusakan.
Dengan demikian perlu dilakukan renovasi dengan mengganti bathtub sebesar Rp.
3.500.000,- Dan terakhir dijumpai penggunaan salah satu AC yang terpasang dengan daya 2
pk pada ruangan yang tidak sebanding (kecil), seharusnya cukup digunakan AC 1 pk. Untuk
itu, bila diadakan penggantian atas AC tersebut, dibutuhkan dana sebesar Rp. 2.000.000,-
(atas dasar biaya yan telah disesuaikan dengan menukar AC yang lama). Dengan demikian
jumlah kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki (incurable) adalah
Biaya Perbaikan Heater
Biaya Renovasi k. mandi
Selisih biaya pengganti AC
750,000
3,500,000
2,000,000
Total Kemunduran Fungsi 6,250,000

c. Perhitungan Penyusutan Fisik yang Tidak Dapat Diperbaiki (Incurable)
Beberapa bagian fisik bangunan yang dijumpai mengalami kemunduran fisik. Sehingga
diperoleh penyusutan fisik yang tak dapat diperbaiki :
Komponen
Penyusutan
Umur FIsik
(Thn)
Umur Ekonomis
(Thn)
RCN
(Rp)
Depresiasi
(Rp)
Penutup Atap
Dinding Luar
10
10
20
40
36,281,250
33,593,750
18,140,625
8,398,438
Penyusutan Fisik 26,539,063

d. Perhitungan Kemunduran Fungsi yang Tidak Dapat Diperbaiki (Incurable)
Kemunduran fungsi yang tak dapat diperbaiki dapat dihitung dari pengaruh fungsi ruangan
yang tidak normal. Rumah tinggal yang menjadi sujek penilaian salah satu kamarnya
memiliki ukuran kekecilan dibawah standar sehingga mengakibatkan terjadinya penuruan
nilai sewa menjadi Rp. 22.000.000,- dibanding pasaran setempat mencapai Rp. 23.000.000,-
Gross Income Multiplier (GIM) dari properti sejenis diperoleh 30 kali. Dengan demikian
diperoleh besarnya kemunduran fungsi sebesar :



12

Uraian Penurunan Nilai
Sewa (Rp.)
GIM
(x)
Kemunduran Fungsi
(Rp.)
Kemunduran Fungsi
(Rp. 23 juta Rp. 22 juta) x 30
1,000,000 30 30,000,000

e. Perhitungan Kemunduran Eksternal
Terjadinya krisis moneter berimbas kepada penurunan permintaan atas pasaran rumah
tinggal, sedangkan penawarannya masih cukup tinggi. Sehingga akibatnya rumah tinggal
yang sejenis mengalami penurunan pendapatan sewa yang sebelumnya Rp. 30.000.000,-
menjadi Rp. 27.000.000,- per tahun. Dengan tingkat kapitalisasi sebesar 20% maka besarnya
kehilangan nilai atas properti tersebut dengan menggunakan pendekatan kapitalisasi
pendapatan adalah :
Pendapatan Sewa Normal
Pendapatan Sewa setelah krisis
30,000,000
27,000,000
Kehilangan Pendapatan
Tingkat Kapitalisasi
3,000,000
20%
Kemunduran Ekonomis 15,000,000

f. Total Penyusutan / Depresiasi
Dari hasil perhitungan beberapa penyusutan di atas, maka dapat diperoleh total penyusutan
dari rumah tinggal tersebut dan sekaligus Nilai propertinya sebagai berikut :
Rekapitulasi Total Penyusutan :
Penyusutan Fisik Curable
Penyusutan Fisik Incurable

Kemunduran Fungsi Curable
Kemunduran Fungsi Incurable

Kemunduran Eksternal Incurable
3,281,250
26,539,063

6,250,000
30,000,000

15,000,000
Total Penyusutan 81,070,313




13

Kesimpulan Nilai Properti :
RCN Rp. 375,812,500
Total Penyusutan Rp. 81,070,300 -
Nilai Bangunan Rp. 294,742,200
Nilai Tanah Rp. 330,000,000 +
Nilai Properti Rp. 624,742,200



























14

BAB III
PENUTUP

3.1. Kesimpulan
1. Pendekatan Biaya merupakan suatu pendekatan yang dilaksanakan dengan teknik atau
metode pendekatan memperkirakan atau menginterpretasikan biaya yang dikeluarkan untuk
mendapatkan, menghasilkan, atau membangun harta pada masa / waktu sekarang dalam
keadaan baru dan dikurangi dengan keausan, penyusutan atau deprisiasi harta, dan kemudian
ditambah dengan perkiraan nilai tanah.

2. Jenis Biaya yang Terkait dengan Properti
a. Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)
b. Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

3. Estimasi Biaya Pembangunan
a. Metoda Penelitian Jumlah Atau Metode Survey Kuantitas/Quantity Survey Method
b. Metoda Unit Terpasang / di Tempat atau Unit in Place Method
c. Metoda Meter Persegi
d. Metode Indeks Biaya / Index Method

4. Jenis Jenis Penyusutan / Depresiasi
a. Penyusutan atau kemerosotan fisik (Physical Deterioration
b. Penyusutan atau Kemunduran Fungsional (Functional Obsolesence
c. Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolesence).






15

DAFTAR PUSTAKA
http://www.scribd.com/doc/118542801/Penilaian-Properti Published by Aprianto Utomo, Pendekatan
Biaya
http://www.scribd.com/doc/118543149/Penilaian-Properti Teori Penyusutan, Anisa Nurpita
http://www.scribd.com/doc/81334414/Pendekatan-Biaya, Dino Suharianto. Pendekatan Kalkulasi Biaya
Buku :
Dadi, Iwan Hindawan, Arik Haryanto dan Darmawan Dwi Atmoko. 2006. Fundamental Of Valuation
(Teori dan Aplikasi Penilaian Properti). Jakarta: Lembaga Pengkajian Keuangan Publik dan Akuntansi
Pemerintah.