22 Maret 2005

PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 1

Rencana Penerbitan Obligasi
Jimmy Randiatmoko
jimmy@aaasecurities.com
(62-21) 515 2640
Jakarta - INDONESIA
INDUSTRI PERBANKAN
Sumber : Bank BTN
Obligasi XI Bank BTN Tahun 2005
Jumlah Rp 750 miliar
Jatuh Tempo 5 dan 7 tahun
Pembayaran Kupon Kuartalan
Peringkat idA-
Lembaga Pemeringkat PEFINDO
22 Maret 2005
Pemegang Saham
Sumber : Bank BTN
Pemerintah RI 100%
Penawaran Obligasi
Kinerja keuangan selama tahun 2004 menunjukkan bahwa profitabilitas Bank BTN terus
mengalami perbaikan, kualitas aktivanya tetap terjaga baik dengan Non Perfoming Loan
(NPL) yang menurun, profil pendanaan dan likuiditas yang stabil serta struktur permodalan
yang terus membaik.
Sebagai bank yang memfokuskan kegiatannya pada penyaluran kredit perumahan,
portofolio kredit Bank BTN didominasi oleh kredit KPR maupun non-KPR (kredit dengan
agunan properti). Namun porsi kredit bersubsidi terus mengalami penurunan seiring dengan
peningkatan kredit komersial. Hal ini menunjukkan bahwa Bank BTN telah mampu bersaing
di industri perbankan nasional.
Kualitas aktiva produktif Bank BTN dinilai cukup baik. Kredit perumahan merupakan
kredit dengan tingkat resiko yang moderat karena sumber pengembalian kreditnya lebih
pasti yaitu dari pendapatan tetap nasabah, sementara nilai agunannya cenderung
meningkat. Sekitar 99,9% kredit yang disalurkan oleh Bank BTN didukung oleh jaminan.
Dengan kualitas kredit yang cukup baik ini, NPL Bank BTN termasuk yang terendah
dibandingkan dengan bank-bank lain di Indonesia yang tergabung di dalam 10 bank terbesar
berdasarkan aktiva.
Strategi perubahan profil funding mix dan struktur aktiva produktif Bank BTN telah
berdampak pada meningkatnya Net Interest Margin di tahun 2004, meski suku bunga
Sertifikat Bank Indonesia berada pada level yang relatif rendah.
Di tengah kondisi indikator keuangan yang terus membaik, profil neraca Bank BTN masih
tertekan oleh concentration risk yang cukup besar akibat penguasaan DPK oleh beberapa
nasabah besar saja. Selain itu, Bank BTN juga menghadapi tingkat resiko maturity mismatch
yang masih tinggi dimana sekitar 40% aktiva Bank terdiri dari obligasi pemerintah yang
akan jatuh tempo antara tahun 2012 2020 dan 81,9% kredit yang disalurkan oleh Bank
BTN akan jatuh tempo lebih dari 5 tahun. Sedangkan hanya 10% dari DPK Bank yang
memiliki umur lebih dari 1 tahun. Sebagai usaha untuk mengurangi resiko ini, Bank BTN
berencana akan menerbitkan kembali obligasi jangka panjang dengan nilai Rp 750 miliar
di awal kuartal kedua tahun ini dengan umur jatuh tempo 5 dan 7 tahun.
Prospek pembiayaan perumahan dinilai sangat baik didukung oleh kebutuhan perumahan
yang tinggi. Di tengah persaingan yang semakin ketat, Bank BTN masih memimpin dengan
memegang sekitar 24,6% pangsa KPR sampai dengan tahun 2004. Ke depan, dengan
didukung oleh pengalaman yang panjang, brand image yang kuat, dan perbaikan struktur
biaya dan operasi, Bank BTN diperkirakan semakin kompetitif dalam menyalurkan KPR
secara komersial.
(dalam Rp miliar) 2001 2002 2003 2004
Alat Likuid 1.099,5 1.130,8 1.233,6 1.576,9
Obligasi Pemerintah 13.775,1 14.190,7 13.197,5 10.959,3
Kredit-Bersih 8.100,9 9.538,7 10.781,5 11.981,4
Total Aktiva 26.509,2 27.071,6 26.805,8 26.743,1
Dana Pihak Ketiga 18.452,9 19.912,1 19.152,7 18.570,0
Total Kewajiban 25.678,7 26.178,3 25.902,5 25.530,9
Modal Tier I 397,6 526,8 673,3 986,0
Modal Tier II 137,8 132,3 126,5 349,0
Total Ekuitas 830,5 893,3 903,4 1.212,2
Pendapatan Bunga 2.883,1 3.660,1 3.293,0 2.841,5
Pendapatan Bunga Bersih 223,8 548,8 798,3 1.277,1
Laba Operasional 119,2 307,6 213,3 477,7
Laba Bersih 124,7 150,5 128,5 370,1
CAR (%) 10,8 11,4 12,1 16,6
NPL (%) 4,8 4,8 3,8 3,2
NIM (%) 0,9 2,2 3,4 5,3
LDR (%) 46,3 51,3 58,3 67,9
ROAA (%) 0,5 1,2 0,8 1,8
ROAE (%) 25,1 31,1 18,1 40,9
IKHTISAR KEUANGAN
Sumber: Bank BTN
PT Bank Tabungan Negara (Persero)
INDONESIA
Fixed Income Research
Perkembangan Peringkat
Sumber : PEFINDO
Periode Peringkat
Maret 2005 idA-
April 2004 idBBB+
Agustus 2003 idBBB
Posisi Obligasi Rupiah Bank BTN
Sumber : Bank BTN
Seri Jumlah Jatuh Tempo
(Rp miliar)
BTN X/2004 750 25-Mei-09
BTN IX/2003 750 3-Okt-08
Subordinasi
BTN I/2004 250 25-Mei-2014
PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005
2 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
Pertimbangan Investasi
Bank terbesar untuk sektor kredit perumahan
Didukung oleh sejarah yang panjang dalam menyalurkan kredit perumahan sejak tahun 1974, Bank
BTN merupakan bank dengan pangsa pasar terbesar dalam penyaluran kredit perumahan. Sampai
dengan tahun 2004, tercatat Bank BTN telah menyalurkan kredit perumahan senilai Rp 34,0 triliun
untuk 2,2 juta unit rumah. Meski dalam beberapa tahun terakhir tingkat persaingan antar bank di
sektor kredit perumahan cenderung meningkat, pangsa pasar Bank BTN masih yang terbesar yaitu
mencapai 24,6% dari total kredit KPR (termasuk Kredit Pemilikan Apartemen/KPA) yang belum
jatuh tempo sampai dengan akhir tahun 2004.
Kualitas aktiva yang baik dengan NPL yang berangsur turun
Kualitas aktiva produktif Bank BTN dinilai cukup baik. Hal ini disebabkan karena sumber
pengembalian kredit yang disalurkan lebih pasti yaitu dari pendapatan tetap nasabah, sementara
nilai agunannya cenderung meningkat. Hampir seluruh kredit yang disalurkan oleh Bank BTN didukung
oleh jaminan. Dalam 2 tahun terakhir, Non Performing Loan (NPL) Bank BTN cenderung menurun.
Kualitas pendapatan yang terus meningkat
Seiring dengan strategi perubahan funding mix dan struktur aktiva produktif, NIM Bank BTN masih
mampu ditingkatkan meski tingkat persaingan cukup tinggi dan tingkat suku bunga relatif rendah.
Ketergantungan terhadap pendapatan bunga dari obligasi pemerintah sudah jauh berkurang berkat
kredit ekspansi yang dilakukan Bank.
Penyaluran kredit perumahan memiliki prospek yang cerah
Kredit KPR, yang mendominasi kredit properti perbankan nasional, tumbuh pada CAGR 26,8%
selama tahun 1999 2004 relatif lebih tinggi dibandingkan dengan total kredit perbankan nasional
yang tumbuh pada CAGR 21,3%. Selain itu permintaan akan perumahan masih tinggi dengan
akumulasi permintaan mencapai 5,9 juta. Hal ini mengindikasikan prospek pembiayaan KPR masih
cerah.
Kondisi ekonomi yang terus membaik mendorong pertumbuhan kredit perumahan
Selain tingginya tingkat permintaan rumah, bisnis KPR juga akan tumbuh menyusul membaiknya
kondisi ekonomi Indonesia yang ditunjukkan oleh stabilnya nilai tukar rupiah, relatif terkendalinya
inflasi dan relatif rendahnya suku bunga perbankan. Dengan rendahnya suku bunga perbankan
maka permintaan masyarakat akan kredit perumahan dengan bunga yang rendah akan semakin
meningkat pula.
22 Maret 2005
PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 3
Potensi Resiko
Tingkat persaingan yang meningkat
Dengan permintaan KPR yang besar dan suku bunga pinjaman perbankan yang cenderung turun,
tingkat persaingan antar bank dalam penyaluran KPR semakin tinggi. Hal ini dapat mempengaruhi
kinerja keuangan Bank BTN di masa mendatang. Namun dengan keunggulan yang dimiliki berupa
brand image yang baik, saluran distribusi yang luas, dan penurunan cost of fund, Bank BTN akan
semakin kompetitif dalam menyalurkan KPR komersial.
Resiko maturity mismatch
Dengan besarnya komposisi pendanaan jangka pendek sementara kredit yang disalurkan sebagian
besar merupakan kredit jangka panjang, Bank BTN menghadapi resiko maturity mismatch
sebagaimana halnya perbankan umum nasional lainnya sehingga likuiditas bank dapat terganggu.
Untuk itu, Bank BTN terus berusaha memperbaiki profil pendanaannya dengan cara menerbitkan
surat berharga dengan umur jatuh tempo lebih panjang.
Concentration risk di dalam DPK masih cukup tinggi
Bank BTN masih menghadapi concentration risk yang cukup besar akibat penguasaan DPK oleh
beberapa nasabah besar saja. Rasio perbandingan antara dana simpanan 50 besar nasabah terhadap
total DPK mencapai 52,1%, dimana hampir seluruhnya berupa deposito.
Resiko penurunan kualitas aktiva
Kredit dengan klasifikasi Dalam Perhatian Khusus cenderung mengalami kenaikan dalam 3 tahun
terakhir. Di tahun 2004, kredit dengan katagori ini meningkat sebesar 11,7% dari Rp 1,7 triliun di
tahun 2003 menjadi 1,9 triliun. Penurunan kualitas kredit untuk katagori ini akan berdampak pada
meningkatnya NPL. Meski terjadi peningkatan, secara rasio terhadap total kredit bruto, kredit
dengan katagori ini masih relatif stabil dan dapat terjaga dengan baik. Terbukti rasio NPL Bank BTN
masih dapat turun dari 4,8% di tahun 2001 menjadi 3,2% di tahun 2004.
PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005
4 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
Profil Bisnis
Bank penyalur kredit perumahan terbesar di Indonesia
PT Bank Tabungan Negara (Persero) (Bank BTN) adalah bank milik Pemerintah Indonesia yang
memfokuskan kegiataan usahanya pada penyaluran kredit perumahan baik Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) maupun kredit non KPR (kredit dengan agunan properti). Didukung oleh sejarah yang panjang
dalam menyalurkan kredit perumahan sejak tahun 1974, Bank BTN merupakan bank dengan pangsa
pasar terbesar dalam penyaluran kredit perumahan sampai dengan saat ini. Sampai dengan tahun
2004, tercatat Bank BTN telah menyalurkan kredit perumahan senilai Rp 34,0 triliun untuk 2,2 juta
unit rumah. Meski dalam beberapa tahun terakhir tingkat persaingan antar bank di sektor kredit
perumahan cenderung meningkat, pangsa pasar Bank BTN untuk kredit perumahan masih yang
terbesar yaitu mencapai 24,6% dari total kredit yang belum jatuh tempo sampai dengan akhir
tahun 2004.
Termasuk 10 bank umum dengan kepemilikan aktiva terbesar di Indonesia
Dengan aktiva sebesar Rp 26,7 triliun sampai dengan akhir tahun 2004, Bank BTN menempati
posisi ke-10 sebagai bank umum terbesar di Indonesia dengan pangsa mencapai 2,1% terhadap
total aktiva perbankan. Sementara posisi kredit bersih Bank BTN yang mencapai Rp 12,0 triliun
mencerminkan 2,1% pangsa kredit. Bank BTN berhasil menghimpun Rp 18,6 triliun dana pihak
ketiga atau 1,9% dari DPK yang dikumpulkan bank umum. Hal juga ini didukung oleh jaringan
distribusi perbankan yang luas yang dimiliki oleh Bank BTN yaitu 44 kantor cabang, 78 cabang
pembantu, 78 kantor kas dan 177 unit ATM milik sendiri serta akses terhadap 5.695 unit ATM Link
yang tersebar di seluruh Indonesia.
Posisi (Rp triliun) Pangsa (%)
Aktiva Kredit DPK Aktiva Kredit DPK
Sumber : Bank Indonesia
*) per 30 Sept 04
Mandiri 248,2 94,4 175,8 19,5 16,9 18,3
BCA 149,2 40,4 131,6 11,7 7,2 13,7
BNI* 130,2 51,2 102,5 10,2 9,1 10,6
BRI* 100,1 58,1 78,5 7,9 10,4 8,2
Danamon 58,8 28,9 40,3 4,6 5,2 4,2
BII 36,1 13,2 29,6 2,8 2,4 3,1
Permata 31,8 14,9 26,0 2,5 2,7 2,7
Niaga 30,8 21,1 24,7 2,4 3,8 2,6
Lippo 27,8 5,6 24,9 2,2 1,0 2,6
BTN 26,7 12,0 18,6 2,1 2,1 1,9
Total perbankan 1.272,1 559,5 963,1 100,0 100,0 100,0
Pangsa 10 Bank 66,0% 60,7% 67,8%
Tabel 1. Posisi dan Pangsa Pasar 10 Besar Bank Umum
22 Maret 2005
PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 5
Kualitas Aktiva
Terjaga baik berkat komitmen pada kredit beresiko rendah dan manajemen resiko
yang terus membaik
Kualitas aktiva Bank BTN dinilai cukup baik berkat komitmen bank yang tetap fokus pada penyaluran
kredit konsumsi untuk perumahan (KPR dan non KPR) bagi nasabah ritel yang beresiko rendah dan
penerapan manajemen resiko yang lebih baik. Rasio NPL terhadap nilai kredit bruto terus
menunjukkan tren penurunan. Sementara, penerapan manajemen resiko yang cenderung konservatif
dengan pemenuhan Penyisihan Penghapusan Aktiva Produktif (PPAP) lebih dari 100%
memungkinkan NPL bersih Bank BTN mencapai nol persen. Meskipun demikian, kualitas aktiva
Bank BTN sampai dengan akhir tahun 2004 masih terpengaruh oleh resiko kredit Negara Indonesia
mengingat porsi obligasi pemerintah di dalam struktur aktiva produktif Bank BTN masih cukup
besar meski porsinya telah mengalami penurunan. Porsi kepemilikan obligasi Pemerintah di dalam
portofolio aktiva produktif ini ke depan diperkirakan terus menurun seiring dengan strategi bank
yang akan terus meningkatan kredit produktifnya dan menjual sebagian obligasi tersebut ke pasar
sekunder.
Ekspansi kredit dorong perbaikan LDR
Selama tahun 2004, Bank BTN mencatatkan kenaikan posisi kredit bruto sebesar 13,0% dari Rp
11,2 triliun di tahun 2003 menjadi Rp 12,6 triliun. Kenaikan ini didorong oleh penyaluran kredit baru
selama tahun 2004 yang mencapai Rp 4,0 triliun, meningkat 19,5% dari nilai kredit baru selama
tahun 2003 yang mencapai Rp 3,3 triliun. Dari penambahan kredit baru tersebut, 65,5% disalurkan
untuk kredit KPR. Terus berlanjutnya ekspansi kredit ini menyebabkan Loan Deposit Ratio (LDR)
Bank BTN meningkat menjadi 67,9% dari 58,3% di tahun 2003. Level LDR ini termasuk yang
tertinggi di antara kelompok 10 bank besar di Indonesia berdasarkan kepemilikan aktiva.
Profil Keuangan
2002 2003 2004 2002 2003 2004
Nilai (Rp miliar) Komposisi (%)
Sumber : Bank BTN
KPR Subsidi 438 722 1.268 14,7 21,7 31,8
KPR Non Subsidi (KGU) 1.290 1.433 1.342 43,3 43,0 33,7
Non KPR, Konstruksi & Umum 1.248 1.178 1.374 41,9 35,3 34,5
Total 2.976 3.333 3.984 100,0 100,0 100,0
Pertumbuhan (%) 26,9 12,0 19,5
Tabel 2. Perkembangan Kredit Yang Disalurkan
Gambar 1. Perbandingan LDR Kelompok 10 Bank Terbesar di Indonesia
Sumber : Bank BTN, Bank Indonesia
*) per 30 Sept 04
85,4%
74,3%
72,5%
67,9%
57,2%
51,8%
50,5%
43,6%
30,6%
22,6%
N
i
a
g
a
B
R
I
*
D
a
n
a
m
o
n
B
T
N
P
e
r
m
a
t
a
M
a
n
d
i
r
i
B
N
I
*
B
I
I
B
C
A
L
i
p
p
o
PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005
6 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
Peningkatan pada surat berharga didominasi oleh SBI
Selain kredit, komponen aktiva produktif Bank BTN yang juga menunjukkan peningkatan adalah
surat berharga (efek-efek). Selama tahun 2004, nilai surat berharga yang dimiliki Bank BTN mencapai
Rp 1,5 triliun, meningkat 3 kali lipat dari posisi tahun sebelumnya yang mencapai Rp 356,2 miliar.
Surat berharga ini dinilai memiliki kualitas yang sangat baik dimana 87,6%-nya merupakan Sertifikat
Bank Indonesia (SBI), sedangkan 12,4%-nya merupakan surat utang obligasi. Kualitas obligasi
yang dimiliki Bank BTN dinilai cukup baik dengan sebagian besar merupakan obligasi berperingkat
investment grade dan aktif diperdagangkan di pasar sekunder. Semakin besarnya porsi SBI di
dalam portofolio aktiva produktif Bank BTN ini bertujuan untuk meningkatkan kondisi likuiditas
Bank.
2002 2003 2004 2002 2003 2004
Nilai (Rp miliar) Komposisi (%)
Sumber : Bank BTN
Penempatan pada Bank Lain 789,7 263,4 30,1 3,1 1,1 0,1
Efek-efek 298,3 356,2 1.470,4 1,2 1,4 5,9
Obligasi Pemerintah 14.190,7 13.197,5 10.959,3 55,7 52,8 43,7
Kredit yang diberikan 10.211,0 11.161,0 12.609,0 40,1 44,7 50,3
Total aktiva produktif (gross) 25.489,7 24.978,1 25.068,8 100,0 100,0 100,0
Tabel 3. Komposisi Aktiva Produktif
Sesuai dengan fokus usaha, kredit perumahan masih mendominasi portofolio kredit
Sesuai dengan fokus usaha pada pembiayaan perumahan, portofolio kredit Bank BTN masih
didominasi oleh kredit perumahan, baik KPR maupun non KPR (kredit personal dengan agunan
rumah, ruko, apartemen). Sampai dengan akhir tahun 2004, kredit perumahan mencapai Rp 12,5
triliun atau 98,8% dari total kredit bruto. Jumlah ini meningkat 12,6% dari posisi akhir tahun
sebelumnya. Peningkatan tertinggi terjadi pada kelompok KPR yang naik 14,9% dari Rp 9,0 triliun
menjadi Rp 10,4 triliun di tahun 2004.
2002 2003 2004 2002 2003 2004
Nilai (Rp miliar) Komposisi (%)
Sumber : Bank BTN
Perumahan 9.998,7 11.067,7 12.460,3 97,9 99,2 98,8
- KPR 8.295,4 9.022,3 10.368,4 81,2 80,8 82,2
- Non-KPR 1.703,3 2.045,5 2.092,0 16,7 18,3 16,6
Konstruksi 91,8 3,0 21,1 0,9 0,0 0,2
Pertambangan - - 1,5 - - 0,0
Industri 71,6 70,2 75,3 0,7 0,6 0,6
Perdagangan, restoran dan hotel 3,2 0,0 10,3 0,0 0,0 0,1
Lain-lain 45,7 20,1 40,4 0,4 0,2 0,3
Jumlah 10.211,0 11.161,0 12.609,0 100,0 100,0 100,0
Tabel 4. Portofolio Kredit Berdasarkan Sektor Ekonomi
Porsi kredit bersubsidi berangsur turun seiring strategi untuk menjadi bank
komersial
Seiring dengan strategi Bank BTN untuk menjadi bank yang lebih bersifat komersial, kegiatan
penyaluran kelompok kredit yang terdiri dari KPR non subsidi, kredit non KPR, kredit perusahaan
dan kredit non perumahan terus menunjukkan peningkatan. Dalam 5 tahun terakhir, kredit komersial
tumbuh dengan Compounded Annual Growth Rate (CAGR) 39,5%. Sedangkan KPR bersubsidi
relatif tidak ada pertumbuhan. Hal ini menyebabkan porsi kredit bersubsidi di dalam portofolio
kredit Bank BTN terus menurun dari 76,7% di tahun 2000 menjadi 46,3% di tahun 2004. Umumnya
kredit komersial memberikan marjin yang lebih tinggi dibanding kredit bersubsidi.
22 Maret 2005
PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 7
Gambar 2. Kredit Bersubsidi dan Non Bersubsidi
Sumber : Bank BTN
5,9
5,6
5,4 5,4
5,8
1,8
2,8
4,8
6,8
5,8
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
2000 2001 2002 2003 2004
Rp triliun
Subsidi Komersial
Kredit perumahan dinilai aman karena memiliki agunan yang jelas
Dengan tetap fokus pada penyaluran kredit perumahan, resiko kredit yang dihadapi oleh Bank BTN
dinilai cukup moderat. Hal ini tidak terlepas dari sifat kredit perumahan sendiri yang relatif aman
karena yang menjadi sumber pengembalian kredit sebagian besar adalah penghasilan nasabah
sesuai dengan pekerjaannya yang relatif tetap dan tidak fluktuatif. Sedangkan aktiva yang menjadi
agunannya memiliki nilai yang terus meningkat. Hampir seluruh kredit yang diberikan Bank BTN
atau sekitar 99,9% dari portofolio kredit mempunyai jaminan. Resiko kredit yang cukup moderat
ini juga tercermin pada tingkat NPL kredit Bank BTN yang mencapai 3,2% di tahun 2004, dimana
rasio ini relatif kecil jika dibandingkan dengan kelompok 10 bank terbesar di Indonesia. Rasio ini
membaik dibandingkan dengan tahun 2002 yang mencapai 4,8% di tahun 2002 dan tahun 2003
yang mencapai 3,8%. Terhadap NPL tersebut, Bank BTN telah membentuk pencadangan sebesar
Rp 627,6 miliar yang mencerminkan coverage sebesar 155,3%.
Porsi kredit kolektibilitas 2 masih relatif besar di dalam portofolio kredit Bank
BTN
Namun perlu mendapat perhatian kredit non performing yang merupakan kredit dengan kolektibilitas
2 atau Dalam Perhatian Khusus cenderung mengalami kenaikan dalam beberapa tahun terakhir. Di
tahun 2004, kredit katagori ini kembali meningkat sebesar 11,7% dari Rp 1,7 triliun di tahun 2003
menjadi 1,9 triliun. Kredit kolektibilitas 2 ini adalah kredit dengan tingkat keterlambatan 1 hingga
90 hari. Penurunan kualitas kredit katagori ini akan berdampak pada meningkatnya NPL. Meski
cenderung meningkat, namun secara rasio terhadap total kredit bruto, kredit katagori ini masih
relatif stabil dan dapat terjaga dengan baik. Terbukti rasio NPL Bank BTN masih dapat turun dalam
2 tahun terakhir.
Sumber : Bank BTN
(Rp miliar) 2000 2001 2002 2003 2004
Kredit yang disalurkan bruto 7.673,7 8.411,9 10.211,0 11.161,0 12.609,0
Performing loan (klas. 1 dan 2) 7.422,9 8.012,7 9.724,6 10.736,5 12.204,8
Non Performing Loan (klas. 3, 4 dan 5) 250,8 399,2 486,4 424,4 404,1
NPL/kredit yang disalurkan - bruto (%) 3,3 4,7 4,8 3,8 3,2
Pencadangan kredit 343,7 311,0 672,3 379,5 627,6
Pencadangan kredit/NPL (%) 137,0 77,9 138,2 89,4 155,3
Tabel 5. Kualitas Kredit Berdasarkan Kolektibilitas
PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005
8 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
Gambar 3. Perbandingan NPL Kelompok 10 Bank Umum Terbesar di Indonesia
Sumber : Bank BTN, Bank Indonesia
*) per 30 Sept 04
1,3%
3,2% 3,2%
3,6%
4,0% 4,0%
5,8%
6,1%
6,8%
7,4%
B
C
A
N
i
a
g
a
B
T
N
P
e
r
m
a
t
a
B
I
I
D
a
n
a
m
o
n
B
R
I
*
B
N
I
*
L
i
p
p
o
M
a
n
d
i
r
i
Profitabilitas
Kualitas pendapatan Bank BTN terus menunjukkan perbaikan
Strategi pembiayaan yang tepat dengan terus meningkatkan porsi aktiva produktif guna menghasilkan
yield lebih besar dan strategi funding mix yang berusaha mengurangi porsi dana mahal telah
memberikan dampak positif pada terus meningkatnya marjin pendapatan bunga bersih (Net interest
Margin/NIM) Bank BTN. Pendapatan bunga bersih tahun 2004 meningkat 60,7% dari tahun
sebelumnya dan melampaui proyeksi kami sebesar 39,0%. Hal ini menyebabkan kenaikan yang
cukup tajam pada laba operasi yang mencapai 129,3% dari tahun sebelumnya, meski beban
PPAP mengalami kenaikan 5 kali lipat dari tahun sebelumnya. Demikian juga dengan laba bersih
yang meningkat sebesar 197,9%, menyebabkan imbal hasil atas rata-rata aktiva (ROAA) dan
imbal hasil atas rata-rata ekuitas (ROAE) meningkat masing-masing dari 0,8% menjadi 1,8% dan
dari 18,1% menjadi 40,9% dalam periode yang sama.
2002 2003 2004
Rp miliar YoY (%) Rp miliar YoY (%) Rp miliar YoY (%)
Sumber : Bank BTN
Pendapatan bunga 3.660,1 27,0 3.293,0 (10,0) 2.841,5 (13,7)
Beban bunga (3.111,4) 17,0 (2.494,7) (19,8) (1.564,4) (37,3)
Pendapatan bunga bersih 548,8 145,2 798,3 45,5 1.277,1 60,0
Pendapatan operasional lainnya 318,3 56,1 188,8 (40,7) 138,2 (26,8)
Pendapatan operasi 867,0 102,7 987,1 13,9 1.415,3 43,4
Beban PPAP 78,1 (62,3) (35,8) (145,8) (218,6) 511,2
Beban operasional lainnya (637,5) 23,6 (738,0) 15,8 (719,0) (2,6)
Laba operasi 307,6 158,1 213,3 (30,7) 477,7 123,9
Pendapatan/(beban)
non operasional bersih 4,7 125,3 4,4 (6,6) 3,1 (29,3)
Laba sebelum pajak 312,3 157,5 217,7 (30,3) 480,8 120,9
Laba bersih 150,5 20,7 128,5 (14,6) 370,1 188,0
Tabel 6. Ikhtisar Laba Rugi
NIM tahun 2004 mengalami lonjakan yang cukup tinggi di tengah kondisi suku bunga
yang menurun ...
Di tengah kondisi tingkat suku bunga SBI yang menurun, Bank BTN berhasil menurunkan cost of
fund-nya lebih cepat dari penurunan asset yield. Jika pada tahun 2003, rata-rata cost of fund Bank
BTN mencapai 10,0%, maka di tahun 2004 turun menjadi sekitar 6,4% atau turun sekitar 360
basis poin. Sedangkan penurunan asset yield dari aktiva produktif relatif lambat yaitu sekitar 160
bps dari 13,0% di tahun 2003 menjadi 11,4%. Hal ini menyebabkan NIM Bank BTN mengalami
peningkatan yang cukup tajam yaitu dari 3,1% di tahun 2003 menjadi 5,3% di tahun 2004 atau
naik 220 bps.
22 Maret 2005
PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 9
2002 2003 2004 2002 2003 2004
Sumber : Bank BTN, AAA Sekuritas
Tabel 7. Perkembangan Asset Yield dan Cost Of Fund
Pendapatan Bunga Nilai (Rp miliar) Asset Yield (%)
Obligasi Rekapitalitasi 2.001,2 1.533,9 985,4 14,3 11,2 8,2
Kredit yang diberikan 1.352,2 1.684,9 1.719,9 14,5 15,8 14,5
Efek-efek 250,1 36,8 85,8 23,1 11,2 9,4
Penempatan pada bank lain 24,7 7,7 9,1 4,8 1,5 6,2
Lain-lain (termasuk provisi) 55,8 30,1 41,2 n.a. n.a. n.a.
Total Pendapatan Bunga 3.660,1 3.293,0 2.841,5 14,7 13,0 11,4
Beban Bunga Nilai (Rp miliar) Cost of Fund (%)
Giro 48,4 50,7 54,6 4,3 4,3 4,1
Tabungan 346,5 334,0 313,7 9,8 7,7 5,6
Deposito 2.395,8 1.830,4 823,0 16,5 13,1 6,9
Total DPK 2.790,7 2.215,1 1.191,3 14,5 11,3 6,3
Simpanan pada bank lain 56,1 44,3 11,1 10,6 12,2 7,1
Pinjaman dan Surat Berharga 194,7 174,3 284,4 4,1 3,7 5,6
Lain-lain (termasuk provisi) 59,0 52,6 52,7 n.a. n.a. n.a.
Total Beban Bunga 3.111,4 2.494,7 1.564,4 12,6% 10,0% 6,4%
Selisih bunga (%) 2,1 3,0 5,0
Net Interest Margin (%) 2,2 3,1 5,3
... berkat strategi perubahan funding mix dan struktur aktiva produktif
Penurunan yang relatif cepat pada cost of fund ini tidak terlepas dari perubahan funding mix Bank
BTN dimana Bank berusaha mengurangi porsi dana mahal yang berasal dari deposito dan
meningkatkan porsi dana murah yang berasal dari tabungan. Selain itu, strategi perubahan funding
mix ini juga bertujuan untuk mengurangi concentration risk yang disebabkan oleh terpusatnya porsi
Dana Pihak Ketiga (DPK) terbesar pada beberapa nasabah deposito yang umumnya merupakan
nasabah korporasi. Strategi pendanaan ini diwujudkan dengan mengembangkan produk tabungan
yang inovatif dengan memberikan hadiah-hadiah menarik bagi nasabah tabungan yang bersedia
untuk tidak menarik dananya dalam jangka waktu tertentu. Selain itu, strategi penurunan porsi
deposito dilakukan dengan cara menurunkan suku bunga simpanan yang lebih cepat dibandingkan
dengan industri. Hal ini memicu penurunan cost of fund deposito secara tajam dari 13,1% di tahun
2003 menjadi 6,9% di tahun 2004.
Ketergantungan pada bunga obligasi pemerintah sudah jauh berkurang
Selain merubah funding mix untuk menurunkan cost of fund, Bank BTN juga melakukan perubahan
pada komposisi aktiva produktifnya dimana kredit yang memberikan yield lebih besar ditambah
porsinya, sedangkan obligasi pemerintah yang sebagian besar (91,8%) merupakan obligasi
berbunga mengambang dikurangi porsinya.
Dengan adanya perubahan komposisi aktiva produktif ini menyebabkan ketergantungan pendapatan
bunga Bank BTN dari obligasi pemerintah di tahun 2004 telah jauh berkurang dibandingkan dengan
tahun-tahun sebelumnya. Jika pada tahun 2002, pendapatan bunga yang diperoleh dari obligasi
pemerintah masih mencapai 54,7%, maka pada tahun 2004 turun menjadi sekitar 34,7%. Sedangkan
pendapatan bunga dari kredit meningkat dari 37,0% menjadi 60,5% di periode yang sama.
(dalam persentase) 2002 2003 2004
Sumber : Bank BTN
Tabel 8. Komposisi Pendapatan Bunga
Obligasi Rekapitalitasi 54,7 46,6 34,7
Kredit yang diberikan 36,9 51,2 60,5
Efek-efek 6,2 1,1 3,0
Penempatan pada bank lain 0,7 0,2 0,3
Efek-efek repo 0,7 0,0 -
Tagihan derivatif - 0,0 0,3
Provisi dan komisi 0,9 0,9 1,2
Total pendapatan bunga 100,0 100,0 100,0
PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005
10 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
Pendanaan dan Likuiditas
Profil pendanaan dinilai stabil meski resiko konsentrasi dan resiko maturity
mismatch masih cukup besar
Profil pendanaan Bank BTN dinilai cukup stabil. Meski terjadi penurunan nilai deposito di dalam
struktur DPK yang mencapai 13,6% sebagai dampak dari strategi perubahan funding mix, namun
penurunan ini masih dapat dikompensasi dengan kenaikan tabungan dan giro yang masing-masing
mencapai 16,6% dan 25,4%. Hal ini menyebakan posisi DPK Bank BTN di tahun 2004 hanya
turun sebesar 3,0% dari posisi tahun sebelumnya. Masih stabilnya profil pendanaan Bank BTN ini
dapat dilihat pada stabilnya rasio perbandingan antara DPK terhadap total aktiva yang mencapai
sekitar 69,4% (vs rata-rata 4 tahun sebelumnya yang mencapai 71,4%).
Meski profil pendanaan masih stabil, Bank BTN masih menghadapi concentration risk yang cukup
besar akibat penguasaan DPK oleh beberapa nasabah besar saja. Rasio perbandingan antara dana
simpanan 50 nasabah terhadap total DPK mencapai 52,1%, dimana hampir seluruhnya berupa
deposito.
Selain itu, resiko maturity mismatch juga masih membayangi profil neraca Bank BTN dimana
sekitar 40% aktiva Bank BTN terdiri dari obligasi pemerintah yang akan jatuh tempo antara tahun
2012 2020 dan 81,9% kredit yang disalurkan oleh Bank BTN akan jatuh tempo lebih dari 5 tahun.
Sedangkan hanya 10% dari DPK Bank BTN yang memiliki umur lebih dari 1 tahun. Sebagai usaha
untuk mengurangi resiko maturity mismatch ini, Bank BTN kembali berencana menerbitkan obligasi
jangka panjang senilai Rp 750 miliar dengan umur jatuh tempo 5 dan 7 tahun di awal kuartal kedua
tahun 2004. Selain penerbitan obligasi, resiko maturity mismatch ini dapat dikurangi dengan
mengalihkan/menjual portofolio kredit perumahan kepada peihak ketiga. Diharapkan dengan hadirnya
lembaga seperti Secondary Mortgage Facilities (SMF) dapat mengatasi permasalahan ini.
2002 2003 2004 2002 2003 2004
Nilai (Rp miliar) Komposisi (%)
Sumber : Bank BTN
Giro 1.175,3 1.186,2 1.488,0 4,7 4,8 6,1
Tabungan 3.496,7 5.174,9 6.035,8 14,0 21,0 24,7
Deposito 15.240,1 12.791,6 11.046,1 60,9 51,8 45,2
Total DPK 19.912,1 19.152,7 18.570,0 79,6 77,5 75,9
Simpanan bank lain 410,1 313,7 0,2 1,6 1,3 0,0
Pinjaman + Surat Berharga 4.697,9 5.234,6 5.890,8 18,8 21,2 24,1
Total Pendanaan 25.020,0 24.701,0 24.460,9 100,0 100,0 100,0
Tabel 9. Komposisi Sumber Pendanaan
2002 2003 2004 2002 2003 2004
Nilai (Rp miliar) Komposisi (%)
Sumber : Bank BTN
Kurang dari 1 tahun 422,8 350,7 463,5 4,1 3,1 3,7
1 - 2 tahun 164,7 185,7 280,6 1,6 1,7 2,2
2 - 5 tahun 1.399,1 1.543,6 1.535,1 13,7 13,8 12,2
Lebih dari 5 tahun 8.224,4 9.081,0 10.329,8 80,5 81,4 81,9
Total 10.211,0 11.161,0 12.609,0 100,0 100,0 100,0
Tabel 10. Komposisi Kredit Berdasarkan Sisa Umur Jatuh Tempo
Maturity gap telah menunjukkan perbaikan
Analisa jatuh tempo antara aktiva dan kewajiban menurut kelompok umur yang tersisa menunjukkan
bahwa maturity gap Bank BTN telah mengalami perbaikan. Hal ini terjadi khususnya untuk periode
jatuh tempo kurang dari 1 bulan, dimana selisih kewajiban terhadap aktiva semakin mengecil dari
35,6% di akhir tahun 2003 menjadi 31,8% di akhir tahun 2004. Demikian juga untuk waktu jatuh
tempo lebih dari 12 bulan yang turun dari 69,2% menjadi 50,5% di periode yang sama. Perbaikan
22 Maret 2005
PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 11
pada maturity gap jangka pendek terjadi setelah Bank BTN mengurangi komposisi obligasi
pemerintahnya di dalam struktur aktiva produktif dan meningkatkan kepemilikan SBI untuk
meningkatkan likuiditasnya. Sedangkan perbaikan maturity gap untuk jatuh tempo lebih dari 1
tahun terjadi setelah Bank BTN menerbitkan obligasi jangka panjang.
<1 bln 1 - 6 bln 6 - 12 bln >12 bln
Sumber : Bank BTN
* ) Persentase dihitung dari jumlah aktiva, kewajiban dan selisihnya untuk tiap-tiap klasifikasi jatuh tempo dibagi total aktiva
masing-masing tahun
Tabel 11. Aktiva dan Kewajiban Berdasarkan Sisa Umur*
2004
Jumlah Aktiva 16,5% 0,6% 5,9% 77,0%
Jumlah Kewajiban 48,3% 14,0% 2,8% 26,5%
Selisih -31,8% -13,4% 3,1% 50,5%
2003
Jumlah Aktiva 10,9% 0,6% 0,9% 87,6%
Jumlah Kewajiban 46,5% 17,4% 11,5% 18,4%
Selisih -35,6% -16,8% -10,5% 69,2%
Likuiditas masih terjaga
Meski maturity mismatch masih cukup besar, likuiditas Bank BTN dinilai cukup terjaga sebagaimana
dicerminkan oleh rasio aktiva likuid terhadap DPK yang tetap tinggi sebesar 75,6% untuk akhir
tahun 2004. Untuk keperluan analisa likuiditas, obligasi pemerintah (termasuk yang diklasifikasikan
Dimiliki hingga jatuh tempo) digolongkan sebagai aktiva likuid karena dapat dijual ke pasar
sekunder dalam kondisi kebutuhan likuiditas.
2002 2003 2004
Sumber : Bank BTN
*) Aktiva likuid = kas + giro dan penempatan + surat berharga + obligasi pemerintah
Tabel 12. Aktiva Likuid*
Aktiva Likuid (Rp miliar) 16.322 15.045 14.035
Aktiva Likuid /Total Aktiva (%) 60,3 56,1 52,5
Aktiva Likuid/Dana Pihak Ketiga (%) 82,0 78,6 75,6
Permodalan
CAR secara bertahap meningkat
Dengan kinerja profitabilitas yang membaik dan kualitas aktiva yang tetap terjaga, Bank BTN dapat
meningkatkan permodalannya melalui akumulasi laba ditahan. Capital Adequacy Ratio (CAR) secara
bertahap terus menunjukkan peningkatan dari 12,1% di tahun 2003 menjadi 16,6% di tahun
2004.
Kredit KPR dinilai lebih hemat dari segi kebutuhan modal
Menarik untuk diperhatikan bahwa dengan fokus penyaluran kredit untuk KPR, Bank BTN
mencatatkan nilai Aktiva Tertimbang Menurut Resiko (ATMR) yang relatif rendah karena penerapan
bobot resiko yang hanya sebesar 50% dari nilai KPR yang disalurkan. Dalam hal ini perbandingan
ATMR terhadap total aktiva Bank BTN yang sebesar 21,4% jauh lebih lebih rendah dibanding dari
rata-rata rasio yang sama untuk 9 bank lainnya yang tergabung ke dalam kelompok 10 besar bank
dengan aktiva terbesar yang sebesar 50,6%. Karenanya penyaluran kredit untuk KPR dapat
dipandang lebih hemat dalam hal kebutuhan modal dibandingkan dengan penyaluran kredit komersial
lainnya.
PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005
12 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
(dalam Rp miliar) 2002 2003 2004
Sumber : Bank BTN
Tabel 13. Perhitungan Modal Minimum dan Rasio Penting
Modal Tier I 526,8 673,3 986,3
Modal Tier II 132,3 126,0 349,2
Total modal 659,1 799,4 1.335,5
ATMR 5.781,7 6.560,2 8.023,7
CAR (%) 11,4% 12,2% 16,6%
ATMR/Total aktiva (%) 21,4% 24,5% 30,0%
ATMR Aktiva Rasio
(Rp miliar) (Rp miliar) (%)
Sumber : Bank BTN, Bank Indonesia
*) per 30 Sept 04
Tabel 14. Perhitungan Modal Minimum dan Rasio Penting
Niaga 22.203,6 30.637,6 72,5
Danamon 33.541,9 57.637,3 58,2
BRI* 55.949,9 100.086,6 55,9
BNI* 72.650,9 129.972,2 55,9
Permata 16.658,6 31.597,9 52,7
BII 17.143,5 35.794,5 47,9
Mandiri 108.934,8 240.436,5 45,3
BCA 51.715,4 149.168,8 34,7
Lippo 9.382,8 27.832,1 33,7
BTN 8.023,7 26.743,1 30,0
Sekilas Industri Perbankan Nasional
Sering perkembangan ekonomi yang membaik, industri perbankan juga menunjukkan
peningkatan ...
Seiring perkembangan ekonomi yang semakin baik, sektor perbankan Indonesia hingga tahun
2004 juga menunjukkan peningkatan. Kondisi ini tercermin dari perkembangan beberapa indikator
perbankan nasional yang terus mengalami perbaikan. Beberapa indikator tersebut diantaranya
adalah perbaikan komposisi aktiva dan pasiva perbankan, peningkatan DPK dan permodalan, serta
meningkatnya kinerja perbankan yang tercermin dari beberapa rasio seperti LDR, NPL, CAR, NIM
serta ROAA perbankan yang terus mengalami perbaikan.
Seiring dengan peningkatan DPK, dalam 5 tahun terakhir (2000-2004) kemampuan perbankan
untuk menyalurkan kredit ke masyarakat juga terus mengalami perbaikan meski masih di bawah
kondisi periode sebelum krisis. DPK perbankan tumbuh sebesar 8,4% selama tahun 2004 atau
meningkat dengan CAGR 8,3% sejak tahun 2000. Peningkatan DPK ini juga diikuti oleh pertumbuhan
kredit sebesar 27,0% atau meningkat dengan CAGR 18,6% sejak tahun 2000.
CAGR
(dalam Rp triliun) Dec-00 Dec-01 Dec-02 Dec-03 Dec-04 2000-2004
(%)
Sumber : Data Perbankan Indonesia dari Bank Indonesia
Aktiva 1.039,9 1.099,7 1.112,2 1.213,5 1.272,1 5,2
Kredit 283,1 316,1 371,1 440,5 559,5 18,6
Dana Pihak Ketiga 699,9 797,4 835,8 888,6 963,1 8,3
Permodalan 55,3 62,9 90,8 106,6 127,9 23,3
LDR (%) 33,4 33,0 38,2 43,5 50,0
NPL Gross (%) 20,1 12,2 7,5 6,8 4,5
CAR (%) 12,5 19,9 22,4 19,4 19,4
NIM (%) 2,4 3,6 4,1 4,6 6,4
ROA (%) 1,6 1,5 2,0 2,6 3,5
Tabel 15. Indikator Perbankan Umum
22 Maret 2005
PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 13
Kualitas kredit dan permodalan terus mengalami perbaikan
Peningkatan kredit perbankan di atas juga didukung oleh perbaikan kualitas kredit yang tersalurkan,
dimana tercermin dari terus turunnya tingkat kredit macet sebagaimana diukur dari tingkat NPL
yang terus mengalami perbaikan. Selama 5 tahun terakhir NPL perbankan menunjukkan perbaikan
dari posisi 20,1% (2000) menjadi 4,5% (2004). Turunnya rasio NPL ini mencerminkan kinerja
penyaluran kredit yang terus meningkat melalui perbankan tanpa meninggalkan prinsip kehati-
hatian yang harus dijalankan oleh perbankan.
Sementara itu jika dilihat dari sisi permodalan, perbankan nasional juga terus mengalami perbaikan
tercermin dari semakin meningkatnya permodalan perbankan sebesar 19,9% dari posisi Rp 106,6
triliun tahun 2003 menjadi Rp 127,9 triliun pada akhir tahun 2004. Hal ini mendorong rasio kecukupan
modal (CAR) perbankan terus bertumbuh hingga mencapai 19,4% di tahun 2004, sehingga masih
cukup jauh dibanding persyaratan CAR minimum Bank Indonesia sebesar 8%.
Seiring perkembangan di atas, indikator kinerja rentabilitas bank umum juga menunjukkan perbaikan
tercermin dari peningkatan rasio NIM dan ROA menjadi 6,4% dan 3,5% di tahun 2004. Perbaikan
kedua indikator ini menunjukkan prospek usaha bank umum yang makin meningkat dikarenakan
indiaktor ini mencerminkan peningkatan pendapatan bunga dan laba bersih perusahaan relatif
terhadap total aktiva. Peningkatan ROA di atas juga mencerminkan tingkat profitabilitas dan atau
efisiensi penggunaan aktiva yang makin meningkat.
Gambar 4. Komposisi Aktiva dan Kredit Bank Umum
Sumber : Data Perbankan Indonesia Bank Indonesia, di olah AAA Sekuritas
Aktiva Kredit
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2000 2001 2002 2003 2004
Kredit SBI
Obligasi Pemerintah Antar Bank
Surat Berharga dan Lainnya
Kualitas kredit dan permodalan terus mengalami perbaikan
Perbaikan berbagai rasio keuangan di atas juga ditunjang oleh perbaikan struktur komposisi aktiva
dan pasiva bank umum secara keseluruhan. Dari komposisi aktiva bank umum, terlihat komposisi
kredit dalam struktur aktiva terus mengalami peningkatan dari posisi 28,6% (2000) menjadi 45,7%
(2004). Pada saat bersamaan, komposisi obligasi pemerintah dapat diturunkan dari posisi 43,4%
(2000) dari keseluruhan total aktiva menjadi hanya 23,7% di tahun 2004. Kondisi ini mencerminkan
ketergantungan kinerja pendapatan bank umum terhadap pendapatan bunga obligasi (rekap)
pemerintah yang semakin berkurang. Pada saat bersamaan, pendapatan perusahaan secara bertahap
mulai digantikan oleh pendapatan bunga kredit yang disalurkan perbankan. Hal ini berarti fungsi
intermediasi ke sektor riil terus mengalami perbaikan dan perbankan kembali pada core business-
nya sebagai lembaga perantara penyalur dana masyarakat.
Sementara itu, hingga tahun 2004, dari komposisi kredit perbankan menunjukkan Kredit Modal
Kerja masih menempati porsi terbesar dikuti oleh Kredit Konsumsi dan Kredit Investasi berturut-
turut sebesar 51,8%, 27,0% dan 21,2%. Lebih lanjut, jika dilihat dari pertumbuhan ketiga jenis
kredit di atas, terjadi peningkatan yang cukup signifikan terhadap porsi kredit konsumsi dari 14,2%
(2000) menjadi 27%. Pola ini diperkirakan tidak terlepas dari pertumbuhan ekonomi Indonesia
yang sebagian besar masih ditopang oleh sektor konsumsi, sedangkan kegiatan investasi relatif
masih mengalami kelesuan. Namun demikian, seiring membaiknya kondisi perekonomian Indonesia
serta stabilitas politik-keamanan yang tercipta diperkirakan kredit investasi akan terus meningkat
pada tahun-tahun yang akan datang.
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2000 2001 2002 2003 2004
Modal Kerja Investasi Konsumsi
PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005
14 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
Dilihat dari perkembangan berbagai indikator perbankan di atas serta ditambah dengan semakin
membaiknya kondisi makroekonomi secara keseluruhan industri perbankan nasional untuk tahun
2005 kedepan diperkirakan terus mengalami perbaikan dan dapat menjalankan fungsi utamanya
sebagai intermediasi keuangan dalam menggerakkan sektor riil nasional.
Perkembangan Kredit Perumahan
Nilai kredit properti tahun 2004 telah melampaui level sebelum krisis ...
Kredit properti terus menunjukkan pertumbuhan positif sejak penurunannya yang tajam di masa
krisis (1999). Setelah tumbuh sebesar 34,2% di tahun 2003 menjadi Rp 47,0 triliun, kredit properti
kembali menunjukkan pertumbuhan 2 digit yaitu 43,2% di tahun 2004, sehingga posisi total kredit
properti mencapai Rp 67,3 triliun. Sementara itu pada periode yang sama, total kredit perbankan
hanya tumbuh sebesar 26,4% di tahun 2004. Nilai kredit properti ini merupakan yang tertinggi
sejak krisis. Bahkan jika dibandingkan dengan masa sebelum krisis, posisi kredit properti di Indonesia
mencapai Rp 64 triliun. Jika dibandingkan dengan total kredit perbankan pada tahun 1997, porsi
kredit properti sudah mencapai 17,1%. Sedangkan di tahun 2004, porsi kredit properti ini baru
mencapai 12,2%.
... didukung oleh pemulihan di kondisi ekonomi makro
Kembali tumbuhnya industri properti sangat didukung oleh pemulihan perekonomian yang ditandai
dengan tingkat inflasi yang terkendali, nilai mata uang rupiah yang stabil dan tingkat suku bunga
yang cenderung turun. Suku bunga KPR mengalami penurunan dari kisaran 13% - 16% pada tahun
2003 menjadi 10% - 13% di tahun 2004. Selain faktor ekonomi, perkembangan sektor properti ini
juga dipengaruhi oleh selesainya sebagian proses restrukturisasi hutang pengembang lama yang
ditangani BPPN sehingga mereka dapat melanjutkan kembali proyeknya.
KPR mengalami pertumbuhan relatif tinggi dan mendominasi portofolio kredit
properti
Membandingkan kondisi saat ini dengan pra krisis, komposisi kredit properti yang terdiri dari KPR,
kredit konstruksi dan kredit real estate, telah berubah secara signifikan. Jika pada tahun 1997
perbandingan kredit konstruksi dan real estate terhadap total kredit porperti dan KPR terhadap
total kredit properti mencapai 70% dan 30%, maka pada tahun 2004 perbandingannya berbalik
menjadi 37% dan 64%. Lebih jauh posisi KPR saat ini yang sebesar Rp 42,1 triliun telah melampaui
posisi tahun 1997 sebesar Rp 19,5 triliun.
Kredit KPR dinilai memiliki resiko yang relatif rendah dibandingkan dengan kredit
konstruksi dan real estat
Perkembangan KPR tersebut sejalan dengan kecenderungan perbankan nasional yang agresif
dalam menyalurkan consumer loan yang dianggap memiliki resiko relatif rendah. Sedangkan untuk
kredit konstruksi dan real estate yang digolongkan sebagai kredit korporasi, perbankan nasional
memandang tingkat resiko yang dimiliki sektor bisnis ini masih relatif lebih tinggi. Hal ini disebabkan
karena KPR memiliki agunan yang jelas. Nilai rumah atau properti yang dijaminkan cenderung
mengalami kenaikan, sementara pokok hutang terus berkurang dan sumber pengembalian hutangnya
berasal dari pendapatan tetap nasabah yang tidak berfluktuasi. Sedangkan jika kredit KPR tersebut
macet, kredti tersebut dengan mudah dapat dialihkan ke pihak ketiga dan nilai agunannya jauh lebih
tinggi dibandingkan posisi hutangnya. Itulah sebabnya ketika krisis ekonomi memuncak beberapa
tahun terakhir, NPL KPR tidak pernah lebih dari 8%. Sedangkan NPL kredit konstruksi dan real
estat pernah mencapai 85%.
Selain itu dari sisi peraturan sampai saat ini masih berlaku Surat Keputusan (SK) gubernur BI tahun
1997 No. 30/46/KEP/DIR yang membatasi penyaluran kredit konstruksi dan real estate kecuali
untuk pengembang RS/RSS. Karenanya dalam hal pembiayaan proyek perumahan, bank memilih
menyalurkan kreditnya kepada pembeli rumah daripada kepada kontraktor ataupun pengembangnya.
22 Maret 2005
PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 15
Gambar 5. Perkembangan Kredit Properti Nasional
Sumber : Data Perbankan Indonesia Bank Indonesia, di olah AAA Sekuritas
Posisi Kredit Pertumbuhan Kredit
27,7
32,0
35,0
47,0
67,3
-
10
20
30
40
50
60
70
80
2000 2001 2002 2003 2004
R
p

t
r
i
l
i
u
n
-
10
20
30
40
50
60
70
80
Konstruksi Real estate
KPR dan KPA
Total
14,3%
19,5%
26,4%
19,8%
18,8%
15,6%
8,2%
43,2%
34,2%
9,2%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
2000 2001 2002 2003 2004
Total kredit
Kredit properti
Prospek Usaha
Kebutuhan terhadap perumahan dan KPR masih cukup tinggi ...
Kinerja keuangan Bank BTN yang secara konsisten menunjukkan peningkatan, berpotensi untuk
terus tumbuh di tahun-tahun mendatang. Selain karena masih besarnya kebutuhan masyarakat
terhadap pembiayaan perumahan, turunnya tingkat suku bunga SBI yang diikuti dengan penurunan
suku bunga perbankan menjadi pemicu bergairahnya kembali sektor properti khususnya perumahan.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI), pada tahun 2004 lalu
terjual sekitar 159.140 unit rumah melalui pembiayaan KPR dimana jumlah ini meningkat 18,3%
dibanding tahun sebelumnya.
... terutama untuk segmen rumah paling bawah
Peningkatan penjualan yang cukup tinggi tersebut didorong oleh meningkatnya penjualan rumah
segmen paling bawah yaitu RS Subsidi dengan harga jual mencapai Rp 24,5 38,5 juta yang
tumbuh sebesar 69,6% (naik 55.200 unit) dari tahun 2003. Pertumbuhan ini melampaui
pertumbuhan rumah segmen lainnya seperti RS Non Subsidi-BTN (Rp 41,6 61,6 juta) 41.500
unit, RS Non Subsidi-Swasta (Rp 67,8 150,2 juta) sebesar 46.800 unit, dan rumah menengah (Rp
173,6 240,3 juta) 10.200 unit. Hal ini menyebabkan penjualan rumah segmen RS Subsidi
mendominasi penjualan dengan porsi mencapai 34,7%. Porsi ini meningkat dari tahun sebelumnya
sebesar 24,2%.
Unit Penjualan Nilai Penjualan (Rp miliar)
2002 2003 2004 2005P 2002 2003 2004 2005P
Sumber : Pusat Studi Properti Indonesia, Januari 2005
RS Subsidi 25,9 32,5 55,2 82,5 630,0 921,0 1.753,0 2.943,0
RS Non Subsidi-BTN 48,1 47,0 41,5 43,9 2.002,0 2.040,0 2.141,0 2.513,0
RS Non Subsidi-Swasta 35,0 42,2 46,8 48,5 2.361,0 3.168,0 4.046,0 4.775,0
Rumah menengah 9,4 10,2 12,5 14,8 1.233,0 1.673,0 2.344,0 3.218,0
Rumah besar 2,9 2,6 3,2 3,5 902,0 907,0 1.288,0 1.630,0
Total 121,3 134,5 159,1 193,2 7.128,0 8.709,0 11.572,0 15.079,0
Tabel 16. Volume dan Nilai Penjualan Rumah Nasional
PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005
16 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
Proyeksi penjualan masih lebih rendah dari kebutuhan aktual perumahan
Untuk tahun 2005 ini PSPI memproyeksikan pertumbuhan penjualan rumah sebesar 21,4% menjadi
193.190 unit dengan peningkatan nilai transaksi 30,3% mencapai Rp 15,1 triliun. Namun
pertumbuhan penjualan rumah ini nampak kecil jika melihat dari sisi permintaan, dimana
pertumbuhan kebutuhan akan perumahan mencapai 800 ribu unit tiap tahun. Bahkan pada akhir
tahun 2003 lalu berdasarkan data Biro Pusat Statistik, akumulasi permintaan perumahan mencapai
5,9 juta unit.
Tingkat persaingan masih cukup tinggi
Dari sisi pembiayaan, dengan potensi pertumbuhan sektor perumahan semakin banyak bank yang
mengucurkan kredit untuk KPR. Posisi kredit KPR (termasuk KPA atau Kredit Kepemilikan
Apartemen) pada akhir tahun 2004 mencapai Rp 42,1 triliun yang berarti tumbuh pada CAGR
26,8% jika dibandingkan posisi akhir tahun 1999 yang baru sebesar Rp 12,8 triliun. Sementara
KPR Bank BTN untuk periode yang sama tumbuh pada CAGR 10,3% menjadi Rp 10,4 triliun.
Karenanya pangsa pasar KPR Bank BTN mengalami penurunan dari 49,4% di tahun 1999 menjadi
24,6% pada tahun 2003.
Dalam penyaluran KPR, bank-bank saling bersaing untuk menurunkan suku bunga. Jika pada tahun
2003 suku bunga KPR masih berada pada kisaran 13% - 16%, maka pada tahun 2004 telah turun
menjadi 10% - 13%. Dalam hal ini Bank BTN tidak mengikuti tren pasar yang melakukan penurunan
secara agresif tersebut. Jika pada tahun 2003 suku bunga KPR yang diberikan Bank BTN adalah
sebesar 16,0% maka pada tahun 2004 Bank BTN menurunkannya menjadi 13,5% - 14,5%.
Sementara pesaing-pesaing Bank BTN ada yang menurunkan suku bunga hingga 9% (sumber :
PSPI).
Gambar 6. Pangsa Pasar KPR Bank BTN Terhadap KPR Nasional*
Sumber : Bank BTN, Bank Indonesia
*) termasuk KPA
6
,
3
6
,
9
7
,
2
8
,
3
9
,
0
1
0
,
4
49,4%
43,2%
36,4%
38,1%
30,0%
24,6%
4
6
8
10
12
14
1999 2000 2001 2002 2003 2004
Rp triliun
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
KPR Bank BTN % Thd KPR Nasional
22 Maret 2005
PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 17
Proyeksi Keuangan
Peningkatan kinerja didorong tingginya kebutuhan kredit perumahan dan
Kinerja keuangan Bank BTN ke depan berpotensi untuk terus meningkat seiring dengan masih
tingginya kebutuhan terhadap pembiayaan perumahan ditambah lagi dengan relatif rendahnya
suku bunga bank. Selain itu peningkatan kinerja juga akan dipacu oleh strategi Bank BTN dalam
melaksanakan proses restrukturisasi internal guna memperbaiki struktur pendanaan dan efisiensi
operasi agar lebih kompetitif dalam penyaluran kredit dan meningkatkan profitabiltas.
Strategi penggalangan DPK lebih difokuskan pada perubahan funding mix
Selama periode 2005-2012, DPK Bank diproyeksikan tidak mengalami perubahan secara signifikan
dari sisi total nilai. Kegiatan usaha Bank akan difokuskan kepada perubahan deposit mix untuk
menurunkan konsentrasi dana mahal deposito dan sebaliknya menaikkan penghimpunan dana
murah giro dan tabungan. Jika pada akhir tahun 2004, porsi giro dan tabungan adalah sekitar
40,5% maka di akhir 2012 ditargetkan mencapai 62,0% terhadap total DPK.
Memanfaatkan pasar modal guna memperoleh dana jangka panjang
Lebih jauh, Bank BTN memanfaatkan akses pendanaan pasar modal yang dimilikinya untuk
penerbitan obligasi. Selain untuk diversifikasi sumber pendanaan bagi penyaluran kredit, hal ini
dapat mengurangi resiko maturity mismatch sehubungan dengan profil umur aktiva KPR yang
berjangka panjang. Penerbitan obligasi subordinasi juga dilakukan membantu bank untuk menjaga
kecukupan modalnya.
Kredit akan terus mengambil porsi yang signifikan di dalam aktiva produktif
Aktiva produktif juga diproyeksikan akan tumbuh secara moderat hingga tahun 2012. Namun
komposisinya diharapkan akan berubah secara signifikan melalui peningkatan kredit yang disalurkan
yang secara bertahap akan menggantikan obligasi pemerintah yang jatuh tempo ataupun dijual ke
pasar sekunder. Total kredit yang disalurkan secara bruto diproyeksikan tumbuh pada CAGR 12,8%
dengan kualitas yang terjaga melalui manajemen resiko yang baik dan pembentukan pencadangan
kredit yang mencukupi. Secara khusus kredit KPR masih akan mendominasi penyaluran kredit,
namun porsi KPR bersubsidi diharapkan turun.
Pendapatan bunga bersih diproyeksikan tumbuh dengan CAGR 6,5% sampai dengan
tahun 2012
Di tahun-tahun selanjutnya hingga 2012, asset yield diperkirakan relatif stabil dikarenakan ketatnya
persaingan dalam penyaluran kredit di antara perbankan khususnya untuk KPR. Namun melalui
perubahan deposit mix, Bank BTN diharapkan dapat mengendalikan kenaikan cost of fund. Cost of
fund sampai dengan tahun 2012 diproyeksikan berkisar antara 6,4 - 6,6%. Karenanya, NIM Bank
BTN diproyeksikan meningkat secara konsisten dari 5,1% di tahun 2005 menjadi 5,8% di tahun
2012. Seiring dengannya, pendapatan bunga bersih diproyeksikan meningkat pada CAGR 6,5%.
PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005
18 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
PT Bank Tabungan Negara (Persero)
Tabel Proyeksi Neraca
(dalam Rp miliar) 2004A 2005P 2006P 2007P 2008P 2009P 2010P 2011P 2012P
Sumber : Estimasi AAA Sekuritas
Kas 66,7 76,9 81,5 87,1 93,9 105,4 113,7 122,3 131,4
Giro pada Bank Indonesia 1.499,9 1.461,1 1.409,6 1.460,1 1.502,8 1.611,0 1.732,0 1.856,9 1.989,7
Penempatan Antar Bank - Bersih 40,1 493,3 566,2 588,4 585,7 558,8 523,6 418,5 268,5
Surat Berharga - Bersih 1.468,6 1.542,5 1.744,2 1.588,4 1.111,7 1.054,0 986,7 998,2 1.083,6
Obligasi Pemerintah 10.959,3 9.959,3 9.059,3 8.559,3 8.109,3 7.259,3 6.859,3 5.909,3 3.609,3
Kredit - Bersih 11.981,4 13.349,2 14.831,2 16.564,2 18.770,7 21.309,3 23.934,2 27.142,5 31.874,0
Kredit KPR 10.368,4 10.759,7 11.450,8 12.754,2 14.451,3 16.487,3 18.519,4 20.996,4 24.622,8
Kredit Non KPR 2.240,6 3.094,9 3.957,3 4.464,1 5.058,1 5.653,5 6.350,3 7.199,7 8.443,1
Pencadangan Kredit (627,6) (505,4) (576,9) (654,1) (738,7) (831,4) (935,5) (1.053,5) (1.192,0)
Aktiva Tetap - Bersih 339,7 342,6 342,2 344,3 349,8 362,8 376,0 389,1 401,8
Aktiva Lain-lain 387,4 352,5 311,9 255,5 259,2 262,1 266,0 269,9 274,2
Total Aktiva 26.743,1 27.577,4 28.346,1 29.447,4 30.783,0 32.522,8 34.791,5 37.106,6 39.632,6
Dana Pihak Ketiga 18.570,0 18.922,8 19.085,5 19.476,8 20.076,7 21.602,5 23.306,9 25.066,6 26.936,6
Giro 1.488,0 1.018,2 1.042,0 1.077,7 1.102,1 1.131,6 1.161,6 1.191,8 1.222,1
Tabungan 6.035,8 8.241,7 8.688,5 9.250,3 9.930,6 11.110,9 12.446,6 13.880,1 15.446,2
Deposito 11.046,1 9.662,9 9.355,1 9.148,8 9.044,0 9.360,0 9.698,7 9.994,7 10.268,3
Pinjaman Diterima 4.400,9 3.198,1 2.917,9 2.700,1 2.484,8 2.152,6 2.152,6 2.152,6 2.152,6
Surat Berharga 1.490,1 2.240,1 2.990,1 3.740,1 4.490,1 4.740,1 4.990,1 5.190,1 5.390,1
Kewajiban lain-lain 1.070,0 2.094,5 2.156,5 2.294,7 2.420,6 2.606,3 2.775,2 2.955,2 3.174,3
Total Kewajiban 25.530,9 26.455,5 27.150,0 28.211,7 29.472,2 31.101,5 33.224,8 35.364,4 37.653,5
Total Ekuitas 1.212,2 1.121,9 1.196,1 1.235,7 1.310,8 1.421,4 1.566,7 1.742,2 1.979,1
Total Pasiva 26.743,1 27.577,4 28.346,1 29.447,4 30.783,0 32.522,8 34.791,5 37.106,6 39.632,6
PT Bank Tabungan Negara (Persero)
Tabel Proyeksi Laba Rugi
(dalam Rp miliar) 2004A 2005P 2006P 2007P 2008P 2009P 2010P 2011P 2012P
Sumber : Estimasi AAA Sekuritas
Pendapatan Bunga 2.841,5 2.921,3 2.991,1 3.049,6 3.225,2 3.429,3 3.664,8 3.923,9 4.244,4
Beban Bunga (1.564,4) (1.610,3) (1.600,0) (1.639,9) (1.737,3) (1.827,5) (1.921,4) (2.025,4) (2.129,2)
Pendapatan Bunga Bersih 1.277,1 1.311,0 1.391,1 1.409,7 1.487,9 1.601,8 1.743,5 1.898,4 2.115,2
Pendapatan Operasional Lainnya 138,2 133,9 138,3 141,6 148,1 160,0 172,2 184,9 199,0
Penyisihan Aktiva Produktif 117,4 (98,0) (110,3) (123,1) (139,6) (157,6) (178,1) (201,9) (236,7)
Beban Operasional Lainnya (1.055,0) (1.164,7) (1.193,5) (1.223,4) (1.254,5) (1.287,2) (1.321,1) (1.356,1) (1.392,3)
Beban Operasional Bersih (799,4) (1.128,8) (1.165,5) (1.204,8) (1.246,0) (1.284,8) (1.327,0) (1.373,1) (1.430,0)
Laba Operasional 477,7 182,2 225,6 204,9 241,9 317,0 416,5 525,4 685,2
Pendapatan Non Operasional Bersih 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1
Laba Sebelum Pajak 480,8 185,3 228,7 208,0 245,0 320,1 419,6 528,5 688,2
Taksiran Pajak Penghasilan (110,7) (55,6) (68,6) (62,4) (73,5) (96,0) (125,9) (158,5) (206,5)
Laba Bersih 370,1 129,7 160,1 145,6 171,5 224,1 293,7 369,9 481,8
22 Maret 2005
PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 19
PT Bank Tabungan Negara (Persero)
Rasio Keuangan
(dalam %) 2004A 2005P 2006P 2007P 2008P 2009P 2010P 2011P 2012P
Sumber : Estimasi AAA Sekuritas
CAR 16,6% 13,1% 11,9% 12,0% 11,7% 11,8% 12,1% 12,5% 12,7%
NIM 5,3% 5,1% 5,3% 5,2% 5,2% 5,3% 5,4% 5,5% 5,8%
LDR 67,9% 73,2% 80,7% 88,4% 97,2% 102,5% 106,7% 112,5% 122,8%
ROAA 1,8% 0,5% 0,6% 0,5% 0,6% 0,7% 0,9% 1,0% 1,3%
ROAE 40,9% 11,1% 13,8% 12,0% 13,5% 16,4% 19,7% 22,4% 25,9%
PT Bank Tabungan Negara (Persero)
Asumsi Penting
2004A 2005P 2006P 2007P 2008P 2009P 2010P 2011P 2012P
Sumber : Estimasi AAA Sekuritas
Pertumbuhan DPK (%) -3,0% 1,9% 0,9% 2,1% 3,1% 7,6% 7,9% 7,5% 7,5%
Pertumbuhan Kredit (%) 13,0% 9,9% 11,2% 11,7% 13,3% 13,5% 12,3% 13,4% 17,3%
NPL/Total Kredit (%) 3,2% 4,3% 4,4% 4,4% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5%

Asumsi Rata-rata SBI 1 Bulan 7,9% 8,0% 7,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5%
Asumsi IDR/USD 9.270 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000

Rata-rata Assets Yield (%) 11,4% 11,5% 11,4% 11,1% 11,3% 11,4% 11,4% 11,4% 11,5%
Rata-rata Cost of Fund (%) 6,4% 6,6% 6,5% 6,4% 6,6% 6,6% 6,5% 6,4% 6,4%
Spread Bunga (%) 5,0% 4,9% 4,9% 4,7% 4,7% 4,8% 4,9% 5,0% 5,2%
PT Bank Tabungan Negara (Persero) 22 Maret 2005
20 PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
Disclaimer : The information contained herein has been compiled from sources that we believe to be reliable.No warranty (express or implied) is made to the
accuracy or completeness of the information.All opinions and estimates included in this report constitute our judgement as of this date, without regards to its fairness,
and are subject to change without notice.This document has been prepared for general information only, without regards to the specific objectives, financial situation
and needs of any particular person who may receive it. No responsibility or liability whatsoever or howsoever arising is accepted in relation to the contents hereof
by any company mentioned herein, or any their respective directors, officers or employees.This document is not an offer to sell or a solicitation to buy any
securities.This firms and its affiliates and their officers and employees may have a position, make markets, act as principal or engage in transaction in securities or
related investments of any company mentioned herein, may perform services for or solicit business from any company mentioned herein, and may have acted
upon or used any of the recommendations herein before they have been provided to you. Available only to person having professional experience in matters
relating to investments. PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas 2005.
General :+62-21-5152640
Fixed Income Dealing :+62-21-5153747
Investment Banking : +62-21-5155415
26/F Artha Graha Building
Jalan Jenderal Sudirman Kav. 52-53
Jakarta 12190, Indonesia
Facsimile:+62-21-5152644
E-mail: all_research@aaasecurities.com
PT Andalan Artha Advisindo Sekuritas
(Member of Jakarta Stock Exchange and Surabaya Stock Exchange)